RGIMEN DE CONDOMINIO

El rgimen de condominio se presenta a travs de la Ley 5038

del 1958, conocida como Ley de Condominios, la cual
estableci un rgimen especial para la propiedad por pisos y
departamentos. Al surgir la ley 108-05, se modifican algunos
arts. de la ley y los sustituye por otros, segn lo indicado en el
art. 124, es evidente que esta no deroga la ley 5038 sino que
la modifica.
Es importante saber que para someter un edificio al rgimen
de condominios, deben presentarse una serie de requisitos
entre ellos los Fcticos, Tcnicos y Jurdicos. En el art. 100 de
esta ley se expresa claramente la definicin de condominio,
esta nos dice que, Es el derecho en virtud del cual distintas
partes de un inmueble con independencia funcional y salida
directa o indirecta a la va pblica, se establecen como
propiedad exclusiva de una o ms personas, las que a su vez
son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.
El rgimen de condominio es aplicable nica y exclusivamente
a parcelas debidamente registradas y no es requisito que el
condominio est edificado o en construccin. En este rgimen
se debe presentar un plano de divisin para constitucin de
condominios el cual contiene la totalidad de los sectores
resultantes de la divisin y puede estar compuesto de varias
lminas. Se incorporan tres planillas de superficies: la planilla
de descripcin de unidades, la planilla de cierres o superficies
por planta, y la planilla resumen.
Cabe destacar que un Plano de divisin para constitucin de
condominios es un acto de levantamiento parcelario por el
cual se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada
uno de los sectores o reas de un inmueble, determinando si
los mismos son propios, comunes o complementarios, para
permitir su afectacin al rgimen de condominio.

En el rgimen de condominio no se puede constituir

condominios sobre inmueble o unidades ya incorporadas a
este rgimen. (Art. 100 Ley 108-05, Prrafo 4). Tampoco se
pueden construir condominios sobre terrenos amparados en
constancias anotadas. (Art. 100 Ley 108-05, Prrafo 5). Las
cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del
condominio gozan del privilegio establecido en la ley de
Condominios, por tal es importante pagar estas a tiempo para
luego no tener problemas judiciales.
El rgimen de condominio es aplicable para dividir:
Edificaciones, Complejos residenciales, Complejos hoteleros,
Complejos industriales y Cementerios privados. Las unidades
de condominio no pueden ser objeto de refundiciones,
subdivisiones o cualquier otra modificacin parcelaria.
Importancia de los condominios en la RD
La ley 108-05 nos define el condominio como el derecho en
virtud del cual distintas partes de un inmueble con
independencia funcional y salida directa o indirecta de la va
publica, estos se establecen como propiedad exclusiva de una
o ms personas, las que a su vez son copropietarias indivisas
sobre las partes comunes.
Los aspectos tcnicos del condominio se compone de los
sectores, que son los privativos o propios, otros que son de
uso exclusivo, y dems que se denominan comunes. En otro
plano estn los sectores de tratamiento especial, que son los
vacos, las superficies inaccesibles y las superficies sujetas a
limitaciones administrativas.
Ahora bien, es muy importante recalcar que los sectores
privativos o propios de los condominios son una pieza clave

dentro de este rgimen de condominios, ya que esta parte

como su nombre lo indica es propia suya, y nadie tiene
derecho sobre esta ms que el propietario. A diferencia de los
sectores comunes que juegan un papel de sirvientes a los
sectores propios, haciendo que estos se beneficien de dicho
sector comn.

Por otra parte estn los sectores comunes de uso exclusivo

que son aquellos que le sirven de uso a los sectores propios
como por ejemplo: las azoteas y terrazas, as como tambin
los balcones. Tambin es importante mencionar las unidades
funcionales, ya que estas unidades te diferencian de los
dems sectores propios o de uso exclusivo. La unidad
funcional lo que hace es describir lo que te pertenece, ya sea
tu parte del inmueble, como tambin cierta cosa que se
derive de esta.
Artculos
tcnicos

importantes

en

relacin

los

aspectos

Para esclarecer un poco ms estos datos, podemos hacer

mencin de la ley 5038 sobre condominios, aportndonos
estos varios artculos muy importantes sobre todo lo
relacionado a dichos condominios. Centrndonos ms en los
aspectos tcnicos como son:
Art. 3. Cada propietario es dueo de su piso, departamento,
vivienda o local, y, a falta de mencin contraria en el ttulo,
todos son codueos del terreno y de todas las partes del
edificio que no estn afectadas al uso exclusivo de alguno de
ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los
pisos, escaleras y ascensores, pasillo y canalizaciones e
instalaciones de beneficio comn exceptuando las que se
encuentren en el interior de cada departamento.

Los propietarios podrn extender o restringir el nmero

las cosas comunes y an limitar la copropiedad de algunas
ellas entre las personas que las usan o que deban tener a
cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por
posicin de sus respectivos locales.

de
de
su
la

Art. 4. salvo convencin contraria, cada propietario, para el

goce de su propiedad exclusiva, podr usar libremente de las
cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del
derecho de los otros propietarios. Estar obligado a contribuir
proporcionalmente a las cargas relativas a la conservacin,
mantenimiento, reparacin y administracin de las cosas
comunes. A falta de convencin contraria, esa contribucin
ser proporcional al valor de las fracciones divididas del
inmueble, teniendo en cuenta su extensin y su situacin. El
porcentaje que se fije en el reglamento que deber registrarse
a someterse la propiedad al rgimen de esta ley, solo podr
modificarse por el acuerdo unnime de todos los interesados.
Art. 5.- los derechos de cada propietario de las cosas
comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos
pisos, departamentos o locales. Sin necesidad de mencin
especial, estos derechos pasan al adquiriente de un derecho
real, principal o accesorio, sobre la parte dividida del
inmueble.
Art. 7. Cada propietario atender, a su costa, a la
conservacin y reparacin de su propio piso, departamento
vivienda o local.
No podr hacer innovaciones o
modificaciones que puedan afectar la seguridad o esttica del
edificio o los servicios comunes; ni destinarlo a fines distintos
a los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de
duda, a aquellos que deban presumirse por la naturaleza del
edificio y su ubicacin; ni perturbar la tranquilidad de los
vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las

buenas costumbres o que comprometan la seguridad del

inmueble.
Art. 8. Se necesitar el consentimiento de todos los
propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o
instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus
dependencias, salvo disposicin contraria en el reglamento.
Se necesitar el consentimiento de todos los propietarios para
modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el
nmero de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.
Divisin del Condominio
Qu es la divisin del condominio?
Antes de explicar cmo se dividen los condominios, es bueno
aclarar qu es y para qu se hace. A partir de este
procedimiento es que se puede determinar, identificar o
ubicar cada sector del condominio, y quedan establecidos
cuales sectores son comunes, propios o comunes de uso
exclusivo.
Cules documentos son necesarios para ser aprobada
la divisin del condominio?
Estos son los documentos necesarios para la divisin del
condominio, acorde lo establecido en el Reglamento General
de Mensuras Catastrales:
Acta de hitos y mensura. Este documento es necesario
pues certifica lo hecho por el agrimensor en el levantamiento
parcelario.
Informe tcnico. Es un documento que contiene una resea
objetiva de lo actuado por el agrimensor en el campo y
gabinete, de los antecedentes consultados y las conclusiones
de los mismos, del criterio empleado en la ubicacin de los
derechos, de la identificacin de los lmites y ocupaciones, de

la metodologa e instrumental empleados en las mediciones, y

cualquier otra circunstancia que, a criterio del agrimensor,
sirva para una mejor comprensin de la operacin ejecutada.
Conformidad del o los propietarios. Documento por el
cual los propietarios manifiestan su voluntad.
Coordenadas de la parcela.
Plano individual y general de la parcela
El primero es el que comprende una sola parcela de la
resultante del acto de levantamiento parcelario. El plano
general es el que comprende todas las parcelas involucradas
en el acto de levantamiento parcelario.
Proyecto de la construccin aprobado por autoridad
competente.
Plano de divisin de condominio
O plano preliminar, es el plano aprobado por la Direccin
Regional de Mensuras Catastrales, que debe mostrar todos los
sectores del condominio y est basado en los planos de
proyecto del edificio.

Requisitos para
Condominio

la

Constitucin

del

Rgimen

de

Para la Constitucin del rgimen de condominio es necesario

presentar una solicitud al Registro de Ttulos correspondiente
que debe de estar acompaada de lo siguiente:
1) El Duplicado del Certificado de Ttulo.

2) Los planos de divisin en condominio, revisados y

aprobados por la DRMC correspondiente.
3) Contrato de Hipoteca indicando la proporcin en que se
afecta cada una de las futuras unidades funcionales del
condominio, si corresponde.
4) El reglamento del condominio, firmado y legalizado por
un notario.
5) La declaracin de condominio suscrita por el propietario
del inmueble, legalizado por notario.
6) Un recibo Ley No. 33-91, RD$20.00 por cada Duplicado
de Certificado de Ttulo.
7) Un sello ley 33-91, RD$10.00 por cada inscripcin de
gravamen o cualquier derecho sobre las unidades
funcionales.
8) Un sello de la Ley No. 91, de RD$30.00
9) Recibo ley 89-05, de RD$100.00 Colegio Dominicano de
Notarios.

Reglamento del Rgimen de Condominio.

La Ley 5038 sobre Codominios del 21 de noviembre de 1958
rige las relaciones entre los condmines del consorcio de
propietarios. La presentacin del reglamento del consorcio de
propietarios es un requisito obligatorio que deber acompaar

la solicitud de rgimen de condominio. Con la aprobacin del

rgimen de condominio, automticamente y de pleno derecho
se forma un consorcio con personalidad jurdica.
Siguiendo el principio de pacta sunt servanda, todos los
propietarios y sus causahabientes estn obligados a cumplir
con el reglamento del condominio. El reglamento del
condominio puede ser modificado e incluir convenciones
excepcionales. Pero dichas modificaciones sern slo sern
oponibles a terceros y los causahabientes si dicho reglamento
se registra en el Registro de Ttulos.
La Ley de Condominio contiene regulaciones, las cuales
establece cmo se normarn las relaciones de los condmines
con respecto a sus propiedades. Muchos de estos artculos
agregan que dichas normas se pueden cambiar cuando as lo
disponga el consorcio de propietarios o el reglamento. Sin
embargo, los poderes del consorcio de propietarios, an al
dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de
aplicacin colectivas que conciernen exclusivamente al goce y
administracin de las cosas comunes. (Artculo 9 Ley 5038.)
Por ejemplo, las disposiciones del Artculo 6 de la Ley 5038
estipula que cada propietario puede enajenar, hipotecar o en
cualquier otra forma afectar o dar en arrendamiento el piso,
departamento, vivienda o local que le pertenece, sin
necesidad del consentimiento de los dems. En este artculo
la ley no no hace mencin al reglamento.

Algunos de los temas que la Ley 5038 expresamente permite

que mediante las convenciones de los condmines acuerden
en sus reglamentos una medida diferente a lo establecido por
ley son los siguientes:

 Determinar la proporcin de cada propietario a la

conservacin,
mantenimiento,
reparacin
y
administracin de las cosas comunes.
Determinar los fines para lo cual se utilizarn las reas
comunes.
o Sobre la construccin o instalaciones que afecten el
edificio y sus dependencias.
o Sobre la contribucin al pago de las primas de los seguros
colectivos
o Sobre los derechos de votos de cada propietario.
o Sobre el nombramiento de administradores del
consorcio
o Sobre las convocatorias de las asambleas de
condmines
o Sobre la representacin de propietarios en las
asambleas
o Sobre quien ser el presidente y el secretario de las
asambleas
o Sobre
proporcin
en
que
los
propietarios
contribuirn a los gastos y cargas comunes.
Segn la Ley 5038 en su artculo Art. 21 exige que el
reglamento obligatorio de presentar al Registro de Ttulo
contenga por lo menos lo siguiente:
1. Especificacin de cada una de las partes de propiedad
exclusiva en que est dividido el edificio, con indicacin del
nmero o letra o cualquier otra designacin que sirva para
identificarlas.
2. Nmero de votos que corresponder, en las resoluciones de
la asamblea del consorcio propietarios, al dueto de cada pode
del edificio de propiedad exclusiva .
3. Porcentaje con que deber contribuir cada propietario a los
gastos y cargas comunes .

4. Bases para la remuneracin que se deber pagar al

administrador.
5. Destino de las diferentes partes del inmueble.
Derecho Comparado
Las leyes de condominio de los pases que analizamos
coinciden todas con la ley dominicana en cuanto a la esencia
y distincin de la unidad exclusiva y los derechos de cada
copropietario en los bienes de dominio comn, los cuales son
inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad.
Todas las leyes coinciden en que los condmines estn
obligados a pagar por los gastos comunes segn los puntos
asignados, an cuando no utilicen las reas comunes.
Sin embargo, podemos destacar que las regulaciones de cada
pas le dan un matiz diferente y mayor importancia a ciertos
aspectos en comparacin con nuestra legislacin. El aspecto
social de convivir en condominio otros pases tienen ms
regulaciones para dejar bien claro la seriedad de constituir un
condominio con personalidad jurdica propia. Por ejemplo:
La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933
de 28 de octubre de 1999 de Costa Rica en su Artculo 22, le
otorga poder a la administracin del condominio de ejercer
accin de desahucio en contra del ocupante no propietario
que infrinja el reglamento del condominio o altere la
convivencia de todos los condminos; y segn su artculo 23,
la asamblea puede desalojar al mismo propietario que infrinja
el reglamento.
La Ley de Propiedad en Condominio para el Distrito Federal de
Mxico publicado el 31 de diciembre de 1998 en su artculo 1,
expresamente menciona el inters social de la ley. Dicha ley
regula ampliamente aspectos de relacionados con las
asambleas de los condmines. La ley mexicana en su artculo

79 dice: Se entiende por cultura condominal todo aquello que

contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan,
en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del rgimen
de propiedad en condominio. Entendindose como elementos
necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y
cumplimiento; la corresponsabilidad y participacin; la
solidaridad y la aceptacin mutua.
Cabe destacar que las leyes de Mxico de 1998 y Costa Rica
de 1999 son leyes ms recientes que la ley dominicana de
1958, lo cual en nuestra opinin tiene mucho que ver con la
propagacin de la concientizacin del respeto de los derechos
de los dems.
Con relacin al mnimo que debe contener el Reglamento
registrado, la Ley 7933 de Costa Rica y Mxico, amplan mas
que la ley dominicana sobre otros aspectos como
la frecuencia con que se reunir la Asamblea, el rgimen de
sanciones del condominio y los mecanismos para la resolucin
de disputas, posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la
forma externa de las fachadas, entre otras regulaciones.
En lo referente a las sanciones, las leyes varan conforme a la
idiosincrasia
de
cada
pueblo.
Como
mencionamos
anteriormente, en la Ley 5038, las cuotas vencidas y no
pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del
privilegio establecido. Mientras que en Costa Rica, pas con
muy bajo ndice de analfabetismo, la garanta por el
incumplimiento de las obligaciones pecuniarias del propietario
con el condominio, se convertir en un gravamen hipotecario,
la cual solo ser precedido por los impuestos sobre bienes
inmuebles.
Un aspecto interesante de la ley de Costa Rica es que le dan
fe pblica al contador pblico que expedir la certificacin de
las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos;

esta certificacin constituir ttulo ejecutivo hipotecario. Las

leyes dominicana, no le otorga esta atribucin a los
contadores pblicos autorizados.
Sin embargo, en Mxico las violaciones a las distintas
disposiciones de la ley conllevan multas pecuniarias segn las
infracciones las cuales son ampliamente detalladas.
La Ley 19537 de 16 diciembre de 1997 del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo sobre Copropiedad Inmobiliaria de
Chile, tiene una penalidad por incumplimiento de la obligacin
con las deudas por condominio de gastos comunes de
suspenderle el servicio de energa elctrica, cuando la energa
la suministra el condominio y en caso de que el condominio
no dispusiere de sistemas propios del dicho servicio, el Comit
de Administracin del Condominio podr autorizar a la
empresa que lo suministre que le suspenda el servicio al
Condmine moroso. Esta sancin en Repblica Dominicana
sera irrisoria, ya que la falta de suministro de energa
elctrica es la constante a nivel nacional. Obviamente, Chile
es un pas con un clima de inviernos muy fros cuya falta de
energa podra ser un serio problema.
La Ley de Condominio del Estado de Oregon en los Estados
Unidos de Amrica, conlleva penalidad criminal por
violaciones a la ley cuando se trata de condominios para uso
no residencial con multas hasta $10,000 dlares y prisin
hasta 3 aos, o ambos a la vez.
Jurisprudencia Dominicana
El Boletn No.1120 de marzo 2004 de la Suprema Corte de
Justicia en la Repblica Dominicana hace referencia a la
sentencia de que el inquilino de un local ubicado en un
condominio no tiene calidad para accionar judicialmente en
asuntos relacionados con el rgimen especial de condominios.
La legislacin de manera inequvoca confiere al propietario

como nico titular de los deberes y derechos no prev o

dispone delegacin expresa o implcita de tales prerrogativas,
ni que cualquier interesado pueda suplantarlo en las
acciones que le conciernen.
En sentencia del 25 de octubre del 2006, B.J.1151 la Suprema
Corte de Justicia se trata de una accin ante el juez civil de los
referimientos por una recurrente copropietaria de un
condominio contra otra para obligarle a reponer el
impermeabilizante que haba quitado de la azotea del edificio,
ocasionando filtraciones de agua en su apartamento y
consecuentemente afectando su salud. La recurrente no
objetaba la ocupacin de la azotea, sino que repusiera el
impermeabilizante. Los asuntos de condominio se tratan en el
Tribunal de Tierras, pero este asunto urgente requiere de la
intervencin de un juez de los referimientos y puede
intentarse en el tribunal comn en esa atribucin.