Prog. Est. de Suelo y R. Territoriales

Director: Lic.
Jorge Armando Verdn Lpez
Seccin Sexta
Tepic, Nayarit; 25 de Agosto de 2007
Tomo CLXXXI
Nmero: 033
Tiraje:
100
SUMARIO
Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales de Nayarit
COPIA DE INTERNET
2 Peridico Oficial
Sbado 25 de Agosto de 2007
Programa Estatal de Suelo y

Reservas Territoriales de Nayarit
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Peridico Oficial 3
ndice
1. Antecedentes............................................................................................................................................. 5
1.1. Fundamentacin jurdica y programtica........................................................................................... 5
1.1.1. Legislacin Federal..................................................................................................................... 5
1.1.2. Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006..................................................................................... 6
1.1.3. Programa Sectorial de Vivienda 20012006.............................................................................. 6
1.1.4. Legislacin Estatal...................................................................................................................... 7
1.1.5. Plan Estatal de Desarrollo 20052011 ....................................................................................... 8
1.2. Prospectiva ........................................................................................................................................ 8
1.2.6. Anlisis FODA ............................................................................................................................ 8
1.2.7. mbitos de atencin prioritaria ................................................................................................. 14
1.2.7. Escenario factible ..................................................................................................................... 14
2. Nivel normativo........................................................................................................................................ 15
2.1. Aptitud territorial ............................................................................................................................... 15
2.1.1. Zonas aptas para el desarrollo urbano..................................................................................... 15
2.1.2. Zonas condicionadamente aptas para el desarrollo urbano .................................................... 16
2.1.3. Zonas no aptas para el desarrollo urbano................................................................................ 16
2.2.
Proyecciones de suelo urbanizable acorde al crecimiento demogrfico y turstico .................. 17
2.2.1 Proyeccin de crecimiento poblacional ..................................................................................... 17
2.2.2. Requerimiento de reservas tursticas ....................................................................................... 19
2.3. Requerimientos de suelo y vivienda ................................................................................................ 21
2.4. Objetivos .......................................................................................................................................... 21
2.4.1. Objetivos generales .................................................................................................................. 21
2.4.2. Objetivos particulares ............................................................................................................... 22
3. Nivel estratgico ...................................................................................................................................... 22
3.1. Estrategia del Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales................................................ 22
3.1.1. Estrategia para la identificacin de reservas territoriales........................................................ 24
3.1.2. Estrategia de Incorporacin de suelo social............................................................................. 25
3.1.3. Estrategia para la regularizacin de tenencia social y privada ................................................ 27
3.1.4. Estrategia de saturacin de baldos ......................................................................................... 28
3.1.5. Estrategia de Catastro .............................................................................................................. 29
3.1.6. Estrategia del mercado inmobiliario ......................................................................................... 30
3.1.7. Estrategia de coordinacin interinstitucional ............................................................................ 32
3.1.8. Estrategias relativas a contribuciones especiales.................................................................... 33
3.1.9. Estrategia de la organizacin de la comunidad........................................................................ 34
3.2. Polticas de suelo y reservas territoriales ........................................................................................ 34
3.3. Definicin de reserva territorial de localidades prioritarias ............................................................. 35
3.3.1. Definicin de zonificacin primaria (rea urbana, urbanizable y no urbanizable).................... 35
3.3.1.1. Centros de poblacin de Baha de Banderas ................................................................... 36
3.3.1.2. Centro de poblacin de Compostela................................................................................. 38
3.3.1.3. Centro de Poblacin de Ixtln del Ro............................................................................... 39
3.3.1.4. Centro de Poblacin de San Blas ..................................................................................... 40
3.3.1.5. Centro de poblacin de Santiago Ixcuintla........................................................................ 41
3.3.1.6. Centro de Poblacin de Tepic.......................................................................................... 42
3.3.1.7. Centro de poblacin de Xalisco ........................................................................................ 43
3.3.2. Etapas generales de crecimiento (corto, mediano y largo plazo) ............................................ 44
3.3.2.1. Centros de poblacin de Baha de Banderas ................................................................... 45
3.3.2.2. Centros de poblacin de Compostela ............................................................................... 48
3.3.2.3. Centros de poblacin de Ixtln del Ro ............................................................................. 50
3.3.2.4. Centros de poblacin de San Blas.................................................................................... 51
3.3.2.5. Centros de poblacin de Santiago Ixcuintla...................................................................... 52
3.3.2.6. Centros de poblacin de Tepic ......................................................................................... 53
3.3.2.7 Centros de poblacin de Xalisco........................................................................................ 54
3.3.3. Tipologa de reservas ............................................................................................................... 55
3.3.3.1. Consideraciones para las necesidades de suelo de los Macroproyectos derivados del Plan
Estatal de Desarrollo 2005-2011 que as lo requieran................................................................... 55
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4 Peridico Oficial
3.3.3.2. Criterios particulares para la ubicacin territorial de los macroproyectos estratgicos segn
tipo de reserva................................................................................................................................ 56
4. Proyectos estratgicos ............................................................................................................................ 58
4.1. Coordinacin interinstitucional ......................................................................................................... 58
4.2. Bolsa de suelo.................................................................................................................................. 59
4.3. Actualizacin de Planes................................................................................................................... 60
4.4. Regularizacin de la tenencia de la tierra........................................................................................ 62
4.5. Modernizacin del catastro .............................................................................................................. 64
5. Instrumentacin ....................................................................................................................................... 66
5.1. Mecanismos fiscales y financieros................................................................................................... 66
5.1.1. Fideicomiso-fondo de suelo del estado de Nayarit .................................................................. 66
5.1.2. Recuperacin de plusvalas ..................................................................................................... 68
5.2. Administrativos................................................................................................................................. 71
5.2.1. Reconversin del IPROVINAY ................................................................................................. 71
5.2.2. Reconversin del Instituto Catastral del Estado de Nayarit ..................................................... 72
5.2.3. Polgonos de Actuacin Concertada ........................................................................................ 73
5.2.4. Convenios, acuerdos y contratos ............................................................................................. 74
5.2.5. Participacin social ................................................................................................................... 74
5.2.6. Consejos de Participacin Ciudadana...................................................................................... 75
5.2.7. Institutos Municipales de Planeacin ....................................................................................... 75
5.2.8. Requerimientos y procedimiento para aplicar el Programa Suelo Libre .................................. 76
5.3. Tcnicos........................................................................................................................................... 78
5.3.1. Sistema nico de Informacin de Suelo .................................................................................. 78
5.3.2. Observatorios urbanos ............................................................................................................. 79
5.4. Jurdicos........................................................................................................................................... 80
5.4.1. Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit .................. 80
5.4.2. Ley Registral y Catastral del Estado de Nayarit....................................................................... 80
5.4.3. Reglamentacin Municipal en materia de suelo....................................................................... 81
5.4.4. Adecuaciones al marco jurdico en materia de catastro e impuesto predial ............................ 82
6. Coordinacin y concertacin ................................................................................................................... 83
6.1. Coordinacin .................................................................................................................................... 83
6.2. Concertacin .................................................................................................................................... 85
7. Evaluacin ............................................................................................................................................... 86
7.2. Mecanismos generales para la evaluacin del Programa............................................................... 86
7.2. Mecanismos para la evaluacin....................................................................................................... 87
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Peridico Oficial 5
1. Antecedentes
La definicin del marco jurdico e instrumental en el que recae la pertinencia del Programa de Suelo y
Reservas Territoriales del Estado de Nayarit, se centra en la especificacin de los vnculos del Programa con
la legislacin vigente, as como con los diferentes Programas que forman parte de los Sistemas Nacional y
Estatal de Planeacin.
1.1. Fundamentacin jurdica y programtica1
Su desarrollo considera el marco jurdico del mbito federal que parte de la Constitucin Poltica de los
Estados Unidos Mexicanos, hasta la normatividad sectorial de planeacin urbana, suelo, vivienda y reservas
territoriales. As mismo, considera bajo la misma lgica al marco normativo estatal, que da mayor pertinencia
al Programa y los mbitos sectoriales de accin.
1.1.1. Legislacin Federal
Diversos son los ordenamientos legales que de manera directa e indirecta deben ser considerados en la
elaboracin y puesta en marcha del presente Programa de Suelo, los que resultan de particular relevancia se
enumeran a continuacin:
Constitucin Poltica de los Estado Unidos Mexicanos
Ley General de Asentamientos Humanos
Ley General de Poblacin
Ley de Vivienda
Ley Agraria
Ley de Aguas Nacionales
Especficamente, las siguientes disposiciones legales son las que de manera directa hacen referencia al
suelo y las actividades tendientes a constituir y regular las reservas territoriales, sobre todo las de tipo
urbano.
La Ley General de Asentamientos Humanos, en el captulo sexto, seala que la Federacin, las Entidades
Federativas y los Municipios llevarn a cabo acciones coordinadas en la materia, con el objeto de establecer
una poltica integral de suelo urbano y reservas territoriales, mediante la programacin de las adquisiciones y
la oferta de tierra para el desarrollo urbano y la vivienda, que permita asegurar la disponibilidad de suelo para
los diferentes usos y destinos.
Bases Jurdicas para el establecimiento de reservas territoriales.
El mximo ordenamiento legal, la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, en su
artculo 27 seala textualmente que la nacin tendr en todo el tiempo el derecho de imponer a la propiedad
privada las modalidades que dicte el inters pblico; as como el de regular, en beneficio social, el
aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de aprobacin con objeto de hacer una
distribucin equitativa de la riqueza pblica, cuidar de su conservacin, lograr el desarrollo equilibrado del
pas y el mejoramiento de las condiciones de vida de la poblacin rural y urbana. En consecuencia se
dictarn las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas
provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques a efecto de ejecutar obras pblicas y de
planear y regular la fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin.
Asimismo, a travs de su artculo 115, faculta a los Municipios para participar en la creacin y la
administracin de sus reservas territoriales.
Por otra parte, en correspondencia con el marco legal agrario y urbano, la Ley Orgnica de la
Administracin Pblica Federal en su artculo 32, fraccin XI, le confiere a la Secretara de Desarrollo
Social, atribuciones para elaborar, apoyar y ejecutar Programas para satisfacer las necesidades del suelo
urbano y el establecimiento de provisiones y reservas territoriales para el adecuado desarrollo de los centros
de poblacin, en coordinacin con las dependencias y entidades de la Administracin Pblica Federal
correspondientes y los Gobiernos Estatales y Municipales y con la participacin de los diversos grupos
sociales.
1
La informacin contenida en este apartado se obtuvo de la consulta a Leyes, Programas y Decretos referidos en la bibliografa del
presente Programa.
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6 Peridico Oficial
De lo anterior, se han establecido Planes y Programas de coordinacin como el ahora denominado PISO el
cual incluye las acciones del PROCEDE y la constitucin de Inmobiliarias Ejidales, los cuales debern ser
evaluados, orientados e inducidos por los participantes.
Por su parte, La nueva Ley de Vivienda (Junio de 2006) en su titulo quinto, seala como uno de los
lineamientos de la poltica nacional de vivienda, la constitucin de reservas territoriales y el establecimiento
de oferta pblica de suelo para vivienda de inters social, para evitar la especulacin sobre suelo urbano,
prever sus requerimientos y promover los medios y formas de adquisicin del mismo.
Asimismo, establece que las entidades de la administracin pblica federal que lleven a cabo acciones de
vivienda dentro sus programas operativos anuales, debern considerar sus necesidades de suelo, reservas
territoriales y la forma de atenderlas.
Considera adems como causa de utilidad publica la adquisicin de tierra para la construccin de viviendas
de inters social o para la constitucin de reservas territoriales destinadas a fines habitacionales.
Finalmente, establece que se podrn firmar convenios y acuerdos de coordinacin del Gobierno Federal con
los Estados, el Distrito Federal y los municipios para la transmisin de suelo urbano o reservas territoriales
para el desarrollo de fraccionamientos populares y Programas de vivienda.
La Ley General de Asentamientos Humanos en su artculo 40, determina que las Entidades Federativas y
los Municipios llevarn a cabo acciones coordinadas en materia de reservas territoriales destinadas al
desarrollo urbano y la vivienda con el objeto de establecer una poltica integral de suelo urbano y reservas
territoriales mediante la programacin de adquisiciones y la oferta de tierra; evitar la especulacin de
inmuebles aptos para el desarrollo urbano y la vivienda; reducir y abatir los procesos de ocupacin irregular
de reas y predios mediante la oferta de tierra, que atienda preferentemente las necesidades de los grupos
de bajos ingresos; asegurar la disponibilidad de suelo para los diferentes usos y destinos que determinen los
Planes o los Programas de Desarrollo Urbano y garantizar su cumplimiento.
Asimismo, determina que para efecto de ordenar y regular los asentamientos, los Planes zonificarn el suelo
en reas urbanas, urbanizables y no urbanizables. Las urbanizables son aquellas que se definen por
atencin a polticas y estrategias de desarrollo urbano, as como por reunir condiciones favorables para ser
dotadas de servicios, reservndose para el futuro crecimiento de los centros de poblacin o las que se
prevean para la fundacin de otros nuevos.
1.1.2. Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006
Las directrices generales para determinar la importancia que tiene el suelo para el desarrollo de la vida y de
las actividades de los nayaritas estn dadas en las diversas reas que integran el Plan Nacional de
Desarrollo (PND). En ellas se presentan los objetivos rectores que inciden en el desarrollo del suelo en el
territorio nacional, y que impactan en el presente Programa.
REA DE DESARROLLO SOCIAL Y HUMANO
- Niveles de educacin y bienestar, objetivo rector 1.
Mejorar los niveles de educacin y bienestar de los mexicanos.
- Cohesin y capital social, objetivo rector 4.
Fortalecer la cohesin y el capital sociales.
- Desarrollo en armona con la naturaleza, objetivo rector 5.
Lograr un desarrollo social y humano en armona con la naturaleza.
AREA DE ORDEN Y RESPETO
- Relaciones entre los poderes de la Unin y un autntico federalismo, objetivo rector 4
Construir una relacin de colaboracin responsable, equilibrada y productiva entre los poderes de la
Unin y avanzar hacia un autntico federalismo.
AREA DE CRECIMIENTO CON CALIDAD
- Competitividad, objetivo rector 2
Elevar y extender la competitividad del pas
1.1.3. Programa Sectorial de Vivienda 20012006
Este Programa conjuga los objetivos rectores sealados en el PND y plantea objetivos rectores de gran
visin, objetivos estratgicos, vertientes y programas de trabajo que se deben tener en cuenta para el
desarrollo del suelo y la Vivienda dentro del Estado y que impacta el desarrollo del presente Programa
Estatal de Suelo y Reservas Territoriales.
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Peridico Oficial 7
1.1.4. Legislacin Estatal

A nivel estatal, el Programa deber fundamentarse tambin sobre ordenamientos legales que, de manera
directa e indirecta, incidan en la regulacin de suelo y reservas territoriales del Estado, siendo de particular
relevancia los que se enumeran a continuacin:
Constitucin Poltica del Estado Libre y Soberano de Nayarit.
Cdigo Civil para el estado de Nayarit.
Ley de la Administracin Pblica Paraestatal.
Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit.
Ley Catastral y Registral del Estado de Nayarit.
Ley para creacin, fomento y proteccin de nuevos conjuntos, parques y ciudades industriales en el
estado de Nayarit.
Ley de Planeacin del Estado de Nayarit.
Ley Estatal del Equilibrio Ecolgico y Proteccin al Ambiente del Estado de Nayarit.
Ley de Expropiacin del Estado de Nayarit.
Ley Orgnica del Poder Ejecutivo del Estado de Nayarit.
Ley de Proteccin Civil para el Estado de Nayarit.
Ley que crea el Instituto Promotor de Vivienda, Desarrollo Urbano y Ecologa de Nayarit.
Diversos reglamentos de zonificacin y usos del suelo en determinados centros de poblacin.
Otros ordenamientos legales: Planes y Programas relativos a suelo urbano y reservas territoriales.
Las siguientes disposiciones legales hacen referencia al territorio y al suelo (en relacin con los
Asentamientos Humanos); a las Instituciones que intervienen en su planeacin, regulacin y uso; as como a
las actividades tendientes a su conservacin, sobre todo las de tipo urbano y de sustentabilidad ambiental:
Constitucin Poltica del Estado
La Constitucin Poltica del Estado es el principal rgano regulador de las autoridades, la planeacin y el
desarrollo del Estado, y por ende, del desarrollo de este Programa; dentro de sus artculos 69 y 134 seala lo
referente a este rubro.
Ley Orgnica del Poder Ejecutivo del Estado
Esta Ley seala todo lo relacionado con las dependencias y sus atribuciones en materia de desarrollo
urbano. En sus artculos 30, 31, 32, 34, 35 y 39 se menciona todo lo relacionado con este Programa y
circunstancias de su sustento.
Ley de Planeacin del Estado
Esta Ley es el principal rgano regulador del desarrollo urbano del Estado, la cual seala dentro de sus
artculos 2, 3, 4, 5, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 18, 21, 28, 29, 30, 31, 32, 33 y 35 lo relacionado con la legislacin
del presente Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales.
Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit
Este ordenamiento seala todo lo relacionado con este Programa Estatal y sus atribuciones en materia de
asentamientos humanos, dentro de sus artculos 1, 2, 3, 5, 6, 13-21, 117-141, 143, 144, y 213-220.
Decreto de Creacin del IPROVINAY
El Instituto Promotor de Vivienda, Desarrollo Urbano y Ecologa de Nayarit, fue creado en base al Decreto
7838, publicado en el Peridico Oficial el 29 de Marzo de 1995. Dentro de sus artculos 3, 4, 5, 10, y 13
seala sus atribuciones, competencias y obligaciones en materia de suelo y vivienda, y en especfico lo
relacionado con el presente Programa.
Programa Estatal de Ordenamiento Territorial de Nayarit
Derivado del Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio, el Programa Estatal de
Ordenamiento Territorial de Nayarit (PEOT), es el marco de referencia obligado para soportar los
planteamientos normativos y estratgicos que en el presente Programa Estatal de Suelo y Reservas
Territoriales de Nayarit se propongan.
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8 Peridico Oficial
El PEOT vigente considera de manera relevante la sustentabilidad del medio ambiente, acorde al anlisis de
los suelos de conservacin y productividad silvcola y agropecuario, y sealando los grados de deterioro
actual y las polticas de crecimiento urbano y condicionantes que debern considerarse en el establecimiento
de las reservas territoriales a futuro.
1.1.5. Plan Estatal de Desarrollo 20052011
Dentro de las polticas fundamentales que establece este Plan, se encuentra la de fortalecer la gestin de
reservas urbanas y territoriales que permitan entre otros factores, incrementar la calidad de vida de todos los
nayaritas.
El apartado E4, Desarrollo Sustentable y Ordenamiento Territorial y Urbano, maneja como elemento de
suma importancia el ordenamiento de las actividades productivas en el territorio y el sano crecimiento de las
localidades urbanas, lo cual deber permitir preservar el medio ambiente y los recursos naturales,
redundando al final, en una elevacin de la calidad de vida de la poblacin nayarita. Este apartado conlleva
forzosamente un reordenamiento territorial.
Para el Plan Estatal de Desarrollo resulta de suma importancia el desarrollo sustentable de la Entidad,
siendo el ordenamiento de las actividades productivas en el territorio y el adecuado crecimiento de las
localidades urbanas una premisa indispensable, ya que de esta forma se podr tambin preservar el medio
ambiente y los recursos naturales.
A travs del reordenamiento territorial planteado se deber lograr:
Revertir el deterioro ambiental y el aprovechamiento racional de los recursos naturales.
Desarrollar y aplicar sistemas de produccin que permitan la compatibilidad y la complementacin de
actividades productivas como la agricultura, la ganadera y el turismo.
Consolidar un Sistema de Ciudades.
Dentro de sus lneas de accin, resulta fundamental mencionar las siguientes:
Gestionar el apoyo con asistencia tcnica y promover el otorgamiento de financiamiento recuperable
a los ncleos agrarios que lo soliciten, en la desincorporacin del rgimen ejidal o comunal de
predios aptos para el desarrollo urbano y la vivienda.
Proporcionar asistencia tcnica y capacitacin en materia de regularizacin de la tenencia de la tierra
y de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda, as como impulsar la
actualizacin de sus sistemas de registro y catastro de la propiedad inmobiliaria.
Gestionar la generacin de reservas territoriales aptas para el desarrollo urbano y vivienda, con
ptica de un alcance mnimo para cubrir 5 aos de requerimiento de suelo mediante esquemas de
financiamiento blando.
Promover la adquisicin y la enajenacin de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y
la vivienda, en coordinacin con dependencias y entidades federales, Gobiernos Estatal y
Municipales, y en concertacin con los sectores social y privado, particularmente con los ncleos
agrarios.
Instrumentos especficos
Son los Comits de Planeacin para el Desarrollo del Estado de Nayarit y los Organismos relacionados con
la presentacin de propuestas y seguimiento de acciones relacionadas con el desarrollo de vivienda dentro
del Estado, as como los Convenios de Desarrollo Social y de Coordinacin para el Desarrollo de la Vivienda
y el Suelo.
1.2. Prospectiva
1.2.6. Anlisis FODA
En el presente apartado se identifica la situacin actual de Nayarit en cuanto a suelo y reservas territoriales,
permitiendo de esta manera obtener un diagnostico preciso que permita tomar decisiones acordes con los
objetivos y las polticas a formular.
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Peridico Oficial 9
1.2.6.1. Fortalezas
El 89% de los ncleos agrarios existentes en la Entidad ya se encuentran certificados (corresponde a
1,825,475.05 Has.) las cuales, si llegan a adquirir el dominio pleno, serian potencialmente tiles para el
desarrollo urbano.
La aplicacin del SULI en Nayarit ha logrado la obtencin de 566.07 Has. de reserva en el municipio de
Baha de Banderas, obtenindose 56,400 beneficiados.
Los ejidos que se localizan en los municipios de Santiago Ixcuintla, San Blas, Compostela y Baha de
Banderas cuentan con un potencial turstico muy importante al ubicarse en la costa.
La expropiacin de ncleos agrarios ha permitido el desarrollo planeado de complejos tursticos.
La delimitacin de zonas de reserva territorial con la que cuentan los Planes de Desarrollo Urbano.
La definicin de reservas en Planes y Programas estan orientadas a satisfacer la demanda de suelo para
vivienda.
La competencia entre un nmero reducido de promotores inmobiliarios
La Oferta de vivienda de inters social.
La demanda solvente (ingresos medios y altos) satisfecha.
La presencia de inversin extranjera en los desarrollos tursticos costeros.
El organismo publico encargado de la promocin de suelo y vivienda.
Los promotores locales no cuentan con grandes extensiones para reserva.
La reserva esta destinada para nuevos desarrollos a construir a corto plazo.
La competencia entre inmobiliarios por construir vivienda de inters social obliga a bajar costos y mejorar
diseos.
El marco normativo estatal promueve y garantiza la definicin de reservas territoriales mediante la
instrumentacin de Planes y Programas.
La existencia de instituciones estatales encargadas de la planeacin del desarrollo urbano y de la
promocin y asignacin de reservas territoriales, como el IPROVINAY y la SOP.
Las instituciones estatales promueven la generacin de instrumentos para la conformacin de reservas
territoriales.
El gobernador de la Entidad tiene la facultad de promover la expropiacin de propiedad social para el
desarrollo de proyectos tursticos e inmobiliarios.
La descentralizacin del catastro.
El promisorio desarrollo econmico a futuro que se estima fomentar el crecimiento urbano de los
principales centros de poblacin.
La existencia de baldos con suelo apto y urbanizado al interior de los centros de Poblacin de Nayarit.
El crecimiento favorable de la oferta de suelo urbano y rural por la instalacin de agroindustrias
relacionada con la acuacultura (granjas camaroneras) as como de cultivos agrcolas tropicales que
incentivarn la instalacin de empacadoras en la regin del centro de poblacin de Santiago Ixcuintla.
La promocin de un importante desarrollo turstico en el municipio de San Blas que requerir de oferta de
suelo apto para su implementacin.
La conurbacin Tepic-Xalisco seguir consolidndose al ser el centro poblacional eje del Sistema Urbano
Estatal, con caractersticas de concentracin de actividades econmicas y de servicios.
El municipio de Compostela presenta varios atractivos culturales, tursticos y agropecuarios que
fomentarn activamente la actual administracin estatal, lo cual incentivar la oferta de suelo en la
regin.
La operacin y la entrada en funciones de la Presa Hidroelctrica el Cajn as como la construccin de
la Presa Hidroelctrica de la Yesca representar un fuerte impulso social y econmico para Ixtln del
Ro.
La franja costera del municipio de Baha de Banderas dispone de importantes reservas de suelo para
hacer frente al auge turstico que est teniendo la regin.
El presente Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales de Nayarit permitir contar con
lineamientos generales que establezcan las reservas necesarias de suelo urbano.
El Gobierno del Estado a travs del FIBBA ha previsto reservas de suelo que en la actualidad se
requieren para el desarrollo turstico que se est promoviendo.
La presencia de terrenos costeros subutilizados adquiridos hace tres dcadas por el FIBBA y que son
aptos para el desarrollo urbano integral.
La constitucin de reservas territoriales para la creacin de Proyectos integrales como el CIP Nayarit, lo
que permite optimizar las reservas territoriales para todos los usos permisibles del suelo en la zona.
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La vocacin agroindustrial de Nayarit deber generar el desarrollo de importantes complejos

agroindustriales que permitirn el aprovechamiento de aquella reserva territorial apta para ese tipo de
actividad.
El Estado dispone de gran biodiversidad que repercute en el suelo de conservacin, lo que a su vez lo
convierte en escenario de proteccin de importantes especies vegetales y animales endmicas.
1.2.6.2. Oportunidades
El apoyo del Gobierno Federal para la certificacin de ncleos agrarios, ya que contina fomentando la
aplicacin del PROCEDE en la Entidad.
Los programas federales para la incorporacin de suelo ejidal a propiedad privada, favorecen la
disposicin de suelo para reserva en aquellos centros de poblacin que ya no cuentan con superficie
disponible para el crecimiento urbano.
El programa HABITAT asigna recursos para la adquisicin de reservas territoriales.
La existencia de programas federales que apoyan a la poblacin de bajos recursos para satisfacer la
demanda de suelo y vivienda.
El impulso turstico en algunos municipios del Estado, generar la oferta de empleo formal para algunos
sectores de la poblacin, lo cual les permitir adquirir mayores ingresos que les proporcionen la
posibilidad de tener acceso a una vivienda.
Los programas federales para apoyar la oferta de suelo subsidiado y suelo con vivienda econmica.
El marco jurdico federal contempla y promueve la creacin de reservas territoriales para la satisfaccin
de las necesidades de suelo urbano.
La Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit, promueve la ocupacin
del suelo ejidal para la constitucin de reservas territoriales, siempre y cuando se considere lo previsto
en la Ley Agraria.
El marco federal promueve y garantiza la regularizacin de la tenencia de la tierra y el dominio pleno en
suelo ejidal, dando la posibilidad de incorporacin al suelo urbano.
La federacin, a travs de programas de regularizacin, promueve el abatimiento de la irregularidad en la
propiedad social.
Las importantes inversiones federales, privadas e internacionales en materia turstica y agroindustrial que
repercutirn en la economa de los centros de poblacin, generando oferta de suelo.
Los programas federales de apoyo a proyectos productivos y de desarrollo social que indirectamente
benefician la dotacin de infraestructura que permita generar oferta de suelo apto disponible para estos
proyectos productivos y para las nuevas zonas habitacionales que de ellos se deriven en el centro de
poblacin de Santiago Ixcuintla.
El FONATUR eligi a San Blas como integrante bsico del proyecto turstico Escala Nutica del Mar de
Cortes, el cual detonar la oferta de suelo para diversos usos.
Los inversionistas inmobiliarios siguen viendo con buenas perspectivas de crecimiento a la zona
conurbada Tepic-Xalisco, por lo que invertirn en nuevos desarrollos habitacionales y comerciales.
Las diversas instituciones pblicas y privadas, el FONATUR y las Cadenas Hoteleras nacionales y
extranjeras, ante la saturacin de los tradicionales centros tursticos nacionales de playa, tienen
proyectado dirigir sus inversiones hacia el corredor costero del Estado.
La importante atraccin de grandes cadenas comerciales nacionales a Ixtln del Ro, como claro ejemplo
del nuevo auge que a nivel regional tendr el municipio.
El FONATUR, en conjunto con importantes desarrolladores privados nacionales e internacionales de
resorts, complejos hoteleros, condominales, e inmobiliarios diversos, estn apostando fuertemente al
desarrollo turstico en la franja costera de Baha de Banderas.
La Federacin, a travs de la SEDESOL y otras instituciones gubernamentales, est apoyando para que
Estados y consultores especializados mantengan actualizados los inventarios de las reservas territoriales
necesarias para el crecimiento urbano.
Las instancias federales que promueven el desarrollo de polos tursticos -como FONATUR y
BANOBRAS- estn adquiriendo reservas territoriales debidamente regularizadas en cuanto a tenencia
jurdica y disponibilidad de servicios.
El FONATUR es el principal promotor de este tipo de reservas para proyectos urbanos integrales, que
pudieran ser replicados en otras zonas de Nayarit.
La inversin privada para proyectos productivos agropecuarios innovadores est siendo una realidad
ante la fuerte demanda de este tipo de bienes en el extranjero. Tal es el caso de la creacin de granjas
camaroneras y de ostin, as como la produccin de frutales de alta rentabilidad, lo que requerir de
agroindustrias para su procesamiento, empacado y comercializacin, repercutiendo en la necesidad de
reservas territoriales para este uso.
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Peridico Oficial 11
1.2.6.3. Debilidades
El 78.6% de la superficie estatal es de propiedad social, lo que representa un freno al desarrollo urbano
al no poder incorporar estos terrenos de manera formal al crecimiento de los centros de poblacin, hasta
desincorporarse de dicho rgimen.
El rgimen de propiedad de la tierra ha estado ligado histricamente a la actividad agrcola; sin embargo,
nicamente el 20% se destina a esta actividad, quedando el porcentaje restante para usos distintos al
agrcola, predominando bosque y selva.
El 27.6% de los ejidos se encuentran en la sierra y se consideran no aptos para el desarrollo urbano.
El suelo ejidal dedicado a la agricultura que actualmente rodea los centros de poblacin de Tepic, Baha
de Banderas, Compostela, Ixtln del Ro, Santiago Ixcuintla, San Blas y Xalisco, est propenso al
cambio de uso de suelo al incorporarse de manera irregular al desarrollo urbano, dada la presin
demogrfica existente.
En 28,798.81 Has. de superficie ejidal y comunal existen asentamientos humanos, dentro de ncleos
agrarios certificados; sin embargo, dichos asentamientos son irregulares al no estar inscritos en el
Registro Pblico de la Propiedad y por tanto, no pueden incorporarse de manera formal al desarrollo
urbano.
El 11% de los ncleos agrarios de la Entidad no se han certificado, por lo que su irregularidad es
inminente al no tener certeza jurdica en cuanto a su propiedad.
nicamente el 12.4% de los ejidos certificados han adquirido el dominio pleno. El porcentaje de ejidos
que se han incorporado de manera formal al desarrollo urbano es muy bajo y corresponde a 14,114.16
Has.
Algunos ejidos no se han incorporado al PROCEDE; sin embargo, se han urbanizado.
La dotacin de ejidos se dio sobre propiedad federal (zona de playas), provocando litigios con la
propiedad social.
El nivel medio del mar ha cambiado su localizacin (aproximadamente en 200 metros hacia la costa),
creando zonas de litigio toda vez que la federacin esta reclamando derechos de concesin a raz de los
desplazamientos.
Algunos ejidos presentan conflictos internos, por lo que no ha sido posible su regularizacin.
Los movimientos migratorios al interior de la Entidad han dado como resultado que ms del 50% de su
poblacin total se encuentre concentrada en Tepic, Santiago Ixcuintla, Baha de Banderas y Compostela,
hecho que implica contar con reservas territoriales para satisfacer la demanda de suelo y vivienda de
esta poblacin.
Las reservas determinadas para los principales centros de poblacin, en su mayora han sido rebasadas
por el crecimiento urbano.
Las reservas han sido motivo de especulacin del mercado inmobiliario, generando con ello que sea
adquirida por agentes privados para su futura venta a particulares.
Los Planes de Desarrollo Urbano de Centro de Poblacin y Municipales se encuentran obsoletos en su
mayora y la asignacin de reserva territorial no ha promovido un crecimiento urbano ordenado y
equilibrado
No existen mecanismos de seguimiento y evaluacin de la ocupacin de reservas definidas en Planes y
Programas
Los Planes y Programas de Desarrollo Urbano no abordan de forma homognea el suelo urbano,
careciendo en muchos casos de tablas de usos de suelo, y las pocas que existen son muy limitadas para
su operacin.
En Planes y Programas no se abordan de manera homognea los asentamientos irregulares.
Los Planes de Desarrollo Urbano no establecen los instrumentos adecuados para la incorporacin del
suelo de propiedad social que les permita dar un tratamiento adecuado como reserva.
El bajo poder adquisitivo por parte de la poblacin ocupada para acceder a una vivienda y suelo en el
mercado formal.
La ausencia de suelo barato para satisfacer las necesidades de la poblacin de bajos recursos (mercado
informal).
El surgimiento de organizaciones sociales que se aprovechan de la demanda de suelo por parte de la
poblacin de bajos ingresos.
La escasa oferta de suelo para usos urbanos, como equipamiento e infraestructura, limitndose a la
oferta de suelo para vivienda.
La escasa oferta de suelo urbanizado.
Los altos costos de suelo en las reas urbanas consolidadas.
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12 Peridico Oficial
El sector inmobiliario no se encuentra organizado.

Los propietarios de grandes extensiones de tierra especulan y mantienen ociosos espacios intraurbanos.
Los procesos burocrticos en el desarrollo de conjuntos habitacionales que retrazan el inicio de la obra.
Las pocas alternativas de suelo privado, dada la presencia de una gran cantidad de ncleos agrarios.
El marco normativo no tiene previsto dar seguimiento y evaluacin a la ocupacin urbana del suelo que
en algn momento fue ejidal.
La Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit define como beneficiarios
de la regularizacin de la tenencia de la tierra a una sola persona, evitando que los habitantes sean
beneficiados con ms de un lote; sin embargo, no prev que la asignacin u ocupacin de reservas
territoriales sea bajo este principio, generando el acaparamiento por grupos, organizaciones y agentes
inmobiliarios.
La duplicidad de atribuciones entre dependencias del Gobierno del Estado, de forma especfica entre el
IPROVINAY y el Departamento de Desarrollo Urbano de la SOP.
La ausencia de instrumentos que regulen las zonas de litigio entre la propiedad ejidal y federal en la zona
costera.
La frecuente existencia de procedimientos burocrticos largos y deficientes en la ejecucin de proyectos
inmobiliarios y la utilizacin de reserva.
El IPROVINAY no cuenta con recursos suficientes para la adquisicin de reserva que garantice la
satisfaccin de la demanda de suelo urbano.
Los datos referentes a suelo y reservas se encuentran dispersos y no cuentan con un sistema integral de
informacin para la toma de decisiones.
No hay capacidad institucional para prevenir, evitar ni regular los asentamientos humanos irregulares.
No hay atlas de riesgos actualizados para la Entidad y los Municipios.
La falta de automatizacin de trmites y procedimientos para la eficiencia administrativa de las
instituciones que tienen como atribucin definir, asignar y vigilar la ocupacin del suelo.
La escasez de terrenos aptos para soportar el crecimiento de algunos centros de poblacin existentes, lo
que pudiese ocasionar la invasin de terrenos no adecuados por parte de poblacin demandante.
La pobreza econmica que prevalece en el municipio de Santiago Ixcuintla, lo que repercute en las
condiciones reales de dotacin de terrenos aptos para usos productivos agropecuarios y urbanos.
Estrictamente el polgono urbano actual de San Blas no dispone de reas aptas para oferta de suelo
urbano a futuro por estar rodeado de marismas. Las zonas de reserva actual estn muy limitados y son
potencialmente vulnerables a fenmenos meteorolgicos.
La reserva de suelo condicionada a programas de regularizacin e incorporacin de propiedad social al
desarrollo urbano de Tepic-Xalisco.
El posible desbordamiento de la oferta formal de suelo, sobre todo en Rincn de Guayabitos y La Peita
de Jaltemba, por la generacin de nuevas fuentes de empleo que demandarn zonas habitacionales y de
servicios urbanos para su poblacin en el centro de poblacin de Compostela.
No poder satisfacer la oferta actual del suelo con el posible crecimiento urbano que se genere en el
centro de poblacin de Ixtln del Ro.
La saturacin a corto plazo de la oferta de suelo formal por usos no previstos en los Planes, por ejemplo,
el crecimiento habitacional de los sectores poblacionales derivados del potencial desarrollo de
actividades econmicas marginales en el municipio de Baha de Banderas.
Los conflictos de posesin de suelo entre los ejidatarios y la federacin en la zona costera de Nayarit,
pudiera ser factor de confusin en la integracin del inventario de suelo.
El fenmeno especulatorio del suelo podr originar escasez de reserva territorial de bajo precio para
desarrollos habitacionales populares.
Este tipo de desarrollos exige una perfecta coordinacin entre las distintas dependencias estatales que
intervienen directa e indirectamente en este tipo de proyectos; por lo tanto, el incumplimiento de esta
premisa bsica podra llevarlos al fracaso.
Las zonas productoras agropecuarias, generalmente se ubican en zonas prximas a las de proteccin
ecolgica, lo cual seria condicionante para la ubicacin prxima de complejos agroindustriales, siendo
amenaza latente para el ecosistema.
El desarrollo urbano y agropecuario es una amenaza latente para los suelos de conservacin ambiental.
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Peridico Oficial 13
1.2.6.4. Amenazas
Los consorcios inmobiliarios de fuera del Estado, especulan con los ejidos para la creacin de
desarrollos tursticos e inmobiliarios.
Las reservas definidas en los municipios con importante actividad turstica, es adquirida por agentes
inmobiliarios y particulares extranjeros.
La aptitud territorial del suelo limita la disponibilidad de reservas, por lo tanto, se especula mucho con
sta.
La concentracin de poblacin en zonas urbanas implica retos para el sector vivienda, ya que si no se
planea adecuadamente, conlleva a problemas de disponibilidad de suelo con aptitud para la construccin
de vivienda; provocando a su vez fuertes presiones para generar oferta de vivienda accesible a los
grupos de menores ingresos.
La participacin de grupos inmobiliarios de otras regiones del pas.
Los consorcios inmobiliarios que buscan oportunidades de suelo barato para grandes desarrollos.
El Estado, en sus tres mbitos de gobierno, no ha tenido la capacidad de prever y satisfacer las
necesidades de suelo urbano de forma adecuada, creando para ello instituciones de regularizacin,
permeadas de falta de coordinacin interinstitucional
Los programas creados para la regularizacin de la tenencia de la tierra han sido una tarea habitual,
cuando su pertinencia debiera ser emergente.
La falta de coordinacin interinstitucional en los tres mbitos de gobierno para abordar fenmenos y
problemas de suelo y reservas
Los procesos de regularizacin de tenencia de la tierra son muy prolongados debido a la falta de
seguimiento eficiente por parte de autoridades federales.
La falta de seguimiento de las Instituciones Federales que transfieren recursos a los Estados para su
erogacin en suelo y vivienda, habiendo una carencia de garantas en adquisicin de suelo apto para
reservas y la creacin de vivienda digna.
Otros Estados vecinos pudieran atraer las inversiones federales y privadas que se desincentiven por falta
de previsin de polticas adecuadas de provisin de suelo apto para desarrollos urbanos y especiales.
La no existencia de oferta real de terrenos aptos para el crecimiento urbano y productivo, pudiera ser un
factor de desaliento para los inversionistas en el centro de poblacin de Santiago Ixcuintla.
La limitante natural para generar nueva oferta de suelo para usos tursticos y urbanos pudiera bloquear
nuevas inversiones externas a futuro en el centro de poblacin de San Blas.
El riesgo de que las inversiones en servicios no se establezcan por falta de reas aptas para el
Desarrollo Urbano en los centros de poblacin Tepic-Xalisco.
El riesgo de que se frenen las inversiones federales y privadas si no existe una adecuada oferta de suelo
formal para el crecimiento de la zona turstica y pueblos de apoyo en el centro de poblacin de
Compostela.
Que estas inversiones federales (construccin de hidroelctricas) no generen el crecimiento esperado, y
la oferta de suelo programada y real fracase (se convierta en baldos) en el centro de poblacin de Ixtln
del Ro.
La falta de coordinacin entre desarrolladores, promotores y autoridades en materia de desarrollo
urbano, puede originar crecimientos no deseados en zonas carentes de oferta de suelo formal en el
municipio de Baha de Banderas.
Que por cambios administrativos federales, se deje de apoyar la constitucin de reservas territoriales
aptas para el crecimiento urbano y el establecimiento de equipamiento productivo (agroindustria, turismo,
y otros).
Los conflictos de posesin de suelo entre los ejidatarios y la federacin en la zona costera de Nayarit.
Las inversiones tursticas en la zona se cotizan en dlares, lo que repercute en el costo del suelo
expresado con el mismo parmetro, lo cual estara disociado del mercado de reservas para desarrollos
habitacionales de inters social, poniendo en riesgo la reserva debidamente planificada.
Que algunos inversionistas privados no tengan experiencia en la implementacin de proyectos
inmobiliarios tursticos bajo la concepcin de Integralidad Urbana.
Las inversiones en este tipo de industria suelen estar sujetos a las necesidades de los mercados
externos, lo que incidira en la temporalidad de su emplazamiento y en un eventual abandono del suelo
empleado.
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14 Peridico Oficial
1.2.7. mbitos de atencin prioritaria

Este apartado consiste en elaborar un enunciado a partir del FODA, en el cual debe quedar claro el tema que
se esta abordando y el sector al que pertenece. Debe denotar situaciones, problemticas o posibles aspectos
estratgicos para el desarrollo del rea urbana. Es importante destacar que los mbitos pueden ser la
conjuncin de dos o ms elementos del FODA. Los mbitos de atencin prioritaria, definidos para el
Programa, son los siguientes:
Propiedad social y asentamientos irregulares
Coordinacin interinstitucional
Mercado Inmobiliario
Reservas para usos urbanos
Reservas especiales
Aptitud territorial
1.2.7. Escenario factible
En este escenario se enlistan enunciados cuya descripcin denota una situacin posible de ser alcanzada y
que probablemente represente un gran reto; no obstante, la definicin de este tipo de escenarios debe
incentivar cambios sustanciales, que si bien no pueden concretarse en una administracin municipal, si
pueden sentarse las bases para que en lo posterior se les de continuidad.
AMBITO DE ATENCIN
PRIORITARIA
ESCENARIO FACTIBLE
Propiedad social y
asentamientos
irregulares
Solo quedan algunos ncleos agrarios sin certificar, sin embargo, se incrementan las acciones
encaminadas a resolver los conflictos internos que han frenado su certificacin.
Al promover la adquisicin del dominio pleno en los ejidos que rodean los centros de poblacin,
se disminuye el porcentaje de irregularidad, incorporando formalmente al desarrollo urbano los
terrenos que an no estaban inscritos en el Registro Pblico de la Propiedad.
An persisten asentamientos en condiciones de irregularidad, pero estn localizados y en proceso
de regularizacin.
En polgonos especficos de inters para el desarrollo de proyectos turstico-habitacionales y
comerciales, se logra concertar acciones con los ejidatarios para su desarrollo. An es necesario
expropiar algunos ejidos para llevar a cabo proyectos estratgicos de carcter estatal.
Coordinacin
interinstitucional
Se crean instrumentos de coordinacin interinstitucional de corto plazo que permiten tomar

decisiones de manera colegiada y asignar acuerdos de forma equilibrada con base en
atribuciones y capacidades.
Se mejoran los procesos administrativos en materia de suelo y reservas en el mbito estatal y
municipal, implementando para ello innovacin tecnolgica y automatizacin de procesos, que
van de la mano con una mejora en los servicios profesional y civil de carrera entre los
administradores pblicos.
Las agencias gubernamentales encargadas de promover la generacin de instrumentos de
planeacin del desarrollo urbano, crean mecanismos de seguimiento y evaluacin tanto en su
aplicacin, como en los resultados esperados.
Catastro sigue apoyando a los municipios de menor proporcin y crecimiento urbano, mientras
que los 7 principales centros de poblacin cuentan con catastros descentralizados logrando
Tepic estar a la vanguardia en automatizacin y eficiencia en los procesos administrativos.
Mercado Inmobiliario
El impulso econmico que logra en Nayarit en los rubros turstico, industrial, agroindustrial, y
comercial, logra la apertura sostenida de plazas de empleo mejor remuneradas, lo que ocasiona
una mejor distribucin del ingreso y un incremento sustantivo en la capacidad adquisitiva de la
poblacin; generando un incremento en la demanda de suelo.
Crecen los grupos inmobiliarios locales y regionales que mantienen su operacin dentro del nicho
de mercado dirigido al inters social y la vivienda subsidiada.
Se mantienen los estndares mnimos de calidad y habitabilidad en las viviendas econmicas.
Se incorporan los principales ncleos agrarios de manera regular al mercado formal del suelo, y
los representantes participan intensamente en la formacin de inmobiliarias sociales y con suelo
en proyectos habitacionales y tursticos. An persisten reas irregulares que se encuentran
inventariadas, localizadas y en proceso de regularizacin.
El precio del suelo se incrementa en el centro de las localidades, pero en la periferia an existen
oportunidades de precios accesibles.
Se expropian fracciones de ncleos agrcolas en la costa para el desarrollo de proyectos tursticos
y habitacionales.
El Gobierno del Estado de Nayarit consolida una bolsa de suelo para atender formalmente a la
poblacin de bajos ingresos.
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Aptitud territorial
Reservas urbanas
Reservas especiales
Peridico Oficial 15
Se da una disminucin de la ocupacin de reas no aptas para el desarrollo urbano, al mismo

tiempo, que se define suelo apto derivado de la incorporacin de ejidos a la propiedad social con
reduccin en potencial agrcola y que est prximo a las reas urbanas. Aunque en algunos
centros de poblacin an prevalece una importante proporcin de lotes baldos, las polticas de
densificacin y ocupacin se presentan como una importante alternativa de suelo disponible ante
la ausencia de reas aptas para el crecimiento urbano.
Se actualizan los instrumentos de planeacin del desarrollo urbano en centros de poblacin y
municipios, en los que se establecen de manera puntual nuevas reservas territoriales en funcin
de la disponibilidad de suelo apto y de la congruencia de usos de suelo. Se establecen las
polticas de mejoramiento en el aprovechamiento de la zona costera para usos tursticos y
ambientales, preservando y regulando reas con riqueza natural.
A nivel urbano an se establecen asentamientos en reas no aptas pero en menor medida, y la
presencia y especulacin de grupos y agentes inmobiliarios se sujeta a un control de asignacin y
ocupacin de las reservas territoriales, coordinado por las instituciones estatales con atribuciones
en materia de planeacin y control de suelo urbano.
Se promueve una poltica adecuada que genera oferta de suelo formal, sobre todo para vivienda
de inters social.
Se promueve una poltica de regularizacin, expropiacin y adquisicin anticipada de aquellos
suelos en reas ejidales o de pequea propiedad que cuenten con factibilidad urbana.
Se crean bases para una poltica de coordinacin interinstitucional para adquirir y administrar las
reservas de suelo que se requieren para los distintos usos urbanos.
Los distintos agentes privados y pblicos trabajan para que la promocin de infraestructura
turstica se d en forma ordenada y controlada, creando la reserva necesaria para usos urbanos y
la vivienda para la poblacin que trabaje en los desarrollos tursticos.
El Gobierno Estatal, de manera conjunta con los diversos actores sociales y privados, est
generando esquemas y polticas necesarios para la creacin de reservas para Proyectos Urbanos
Integrales (fraccionamientos habitacionales integralmente planeados, parques industriales
sustentables, entre otros).
El Gobierno y las cmaras industriales trabajan coordinadamente para promover la instalacin de
industrias sustentables en el Estado, incluyendo la previsin de suelo adecuado para su
instalacin.
Se trabaja de forma integral entre los distintos rdenes de Gobierno y los agentes sociales y
privados interesados en la conservacin de la biodiversidad, para preservar las reservas naturales
de suelo orientando el desarrollo urbano hacia zonas factibles.
2. Nivel normativo
2.1. Aptitud territorial
Para definir la aptitud territorial del Estado, es importante tomar en cuenta los principales
factores fsicos que definen si el territorio es apto, condicionadamente apto o no apto para el
desarrollo urbano.
El Estado tiene limitantes de origen natural para el adecuando desarrollo de los asentamientos
humanos2, ya que el 81.84% del territorio esta limitado por condiciones fsicas y el 11.58% por
limitantes qumicas. Dentro de las limitantes fsicas se encuentran las elevadas pendientes que
existen debido a sus condiciones fisiogrficas (encontrando pendientes mayores al 35%); la
extensa ocupacin de suelo con bosques y selvas (entre otros ecosistemas) y la gran variedad
de tipos de suelo existentes. Es precisamente en los tipos de suelo donde tiene origen la
limitante qumica del territorio, debido al alto contenido en sales.
De manera general, elementos como en el clima influyen en las actividades de la poblacin; sin
embargo para este anlisis no es considerado como un factor que defina si el territorio es apto
o no para el desarrollo urbano. A este respecto se tiene que el clima clido es el que predomina
en la Entidad, cubriendo el 60.66% con temperaturas que van de 18C a 22C. En menor
medida se ubican otros tipos de clima: el semiclido comprende el 31.25% de la superficie
total, el templado abarca el 6.39% y el clima semiseco comprende cerca del 1.7% de la
superficie estatal.
2.1.1. Zonas aptas para el desarrollo urbano
Dentro de esta categora se encuentran aquellas reas que por sus componentes fsicos, son
consideradas como adecuadas para los asentamientos humanos. El estado de Nayarit se
caracteriza por tener una enorme riqueza natural, entre las que se encuentran reas naturales
protegidas, manglares y un sinnmero de cuerpos de agua que restan zonas potenciales para el
desarrollo urbano.
2
INEGI, Sntesis geogrfica del estado de Nayarit, 2000, Mxico.
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16 Peridico Oficial
Dado lo anterior, se tiene que nicamente el 1% del territorio estatal rene las condiciones
adecuadas para urbanizarse. Estas zonas son muy pequeas y se ubican en los municipios de
Jala, Santa Mara del Oro y El Nayar (vase mapa D-10).
Los elementos que definen que estas pequeas zonas sean aptas son los siguientes: 3
Pendientes: aquellas que van de 0 a 15% y que representan riesgo de nivel bajo a medio
para la poblacin, son las de menor presencia en el Estado. Se ubican cuatro provincias
fisiogrficas: Sierra Madre Occidental, Eje Neovolcnico, Llanura Costera del Pacfico y
Sierra Madre del Sur.
Uso potencial de suelo: aquellas zonas consideradas como aptas para los asentamientos
humanos.
Tipos de suelo: es uno de los factores que tiene mayor influencia para la determinacin de
la aptitud del territorio y existen varios tipos en el Estado; sin embargo, los que estn
dentro de estas zonas consideradas como aptas son los suelos que no se ven afectados por
factores como hundimientos, corrosin, inundaciones y colapsamiento; tales como: feozem
hplico, luvisol frrico y luvisol crmico.
Riesgos naturales: en estas zonas se tiene la vulnerabilidad ms baja, presentndose
fenmenos como: tormentas elctricas, sequas, ondas clidas, erosin y contaminacin de
agua y suelo.
No hay presencia de fallas, fracturas ni reas Naturales Protegidas.
2.1.2. Zonas condicionadamente aptas para el desarrollo urbano
En esta categora se encuentra el suelo que podra utilizarse con fines urbanos en el Estado; sin
embargo, se deben dar de manera condicionada, ya que existen factores que limitan de manera
parcial el desarrollo urbano, a reserva de que se tomen medidas pertinentes para aminorar el
efecto de dichos limitantes. Estas zonas representan el 31% del territorio estatal, distribuido en
los siguientes municipios: El Nayar, La Yesca, Huajicori, Acaponeta, Tecuala, Tuxpan, Ruiz,
Santiago Ixcuintla, Tepic, Santa Mara del Oro, San Pedro Lagunillas, Ahuacatln, Amatln de
Caas, Ixtln del Ro, Compostela, Xalisco y Baha de Banderas.
Los elementos que definen que estas zonas sean condicionadamente aptas para el desarrollo
urbano son los siguientes:
Pendientes: aquellas que van de 15 a 35%. Dada su altitud, son consideradas con un nivel
de riesgo medio y representan poca dificultad para la introduccin de infraestructura.
Fallas y fracturas: una de las principales condicionantes es la presencia de estructuras
geolgicas, ubicadas en los municipios de Huajicori, Acaponeta, Tuxpan y Tepic.
Uso potencial: corresponde a zonas consideradas con potencial para el fomento o
ampliacin de los asentamientos humanos.
Tipos de suelo: los que condicionan el uso urbano son cambisol eutrico, fluvisol eutrico y
regosol eutrico.
Riesgos naturales: se tiene vulnerabilidad media a medianamente alta. Los fenmenos
que se presentan son: erosin, deslizamientos, derrumbes, tormentas elctricas, ciclones,
torrentes de agua y lodo, heladas, granizadas y ondas clidas.
No tiene reas Naturales Protegidas
De acuerdo a lo anterior, en los polgonos considerados como condicionadamente aptos, se
deben tomar medidas necesarias para adecuar el suelo a la urbanizacin, aminorando los
aspectos negativos que lo condicionan. Entre sus principales limitantes estn su topografa, la
existencia de fallas o fracturas y su vulnerabilidad ante fenmenos hidrometeorolgicos.
2.1.3. Zonas no aptas para el desarrollo urbano
Dentro de esta categora se encuentra el 68% del territorio estatal. Las limitantes fsicas del
terreno, la vegetacin y una gran cantidad de cuerpos de agua existentes dentro de la
superficie estatal disminuyen el rea para los asentamientos humanos. La ubicacin de estas
zonas corresponde bsicamente a la parte oriente y la franja costera del Estado (vase mapa D10).
3
Los polgonos considerados como aptos se obtuvieron del cruce de edafologa, geologa, fisiografa, topografa, hidrologa y riesgos
naturales.
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Peridico Oficial 17
Los elementos que definen que estas zonas no sean aptas para el desarrollo urbano son los
siguientes:
Pendientes: en Nayarit se ubican fracciones de la Sierra Madre Occidental, el Eje

Neovolcnico, la Llanura Costera del Pacfico y la Sierra Madre del Sur. Los polgonos
considerados como no aptos corresponde a las zonas con pendientes altas, es decir,
mayores al 35%; y representan un nivel de riesgo de alto a muy alto, imposibilitando la
introduccin de infraestructura urbana.
Fallas, fracturas y cuerpos volcnicos: se ubica un gran nmero de fallas, entre las que
destaca la conocida como Rosario Viejo, con una longitud de 125 kilmetros, con rumbo
noroeste-sureste de 20 a 30 grados paralela a la lnea costera del Pacfico que inicia en el
ro San Pedro, entre los cerros La Colmena y El Cangrejo y se prolonga hasta el poblado Las
Cuevas. Tambin existe un gran nmero de fracturas y tres cuerpos volcnicos San Juan,
Sangangey y Ceboruco.
Cuerpos de agua: el Estado se compone por 5 regiones hidrolgicas: Ro San Pedro,
Lerma-Chapala-Santiago, Ameca, Acaponeta y Las Caas, donde se concentran 20 ros,
siendo los de mayor importancia Acaponeta, San Pedro, Santiago, Huicicila y Ameca; as
como 14 cuerpos de agua dulce y salada, que comprenden -entre los ms importantes- las
Presas de Aguamilpa, San Rafael, Amado Nervo, y las Lagunas de Agua Brava y Santa Mara
del Oro.
Uso potencial: las zonas que no son aptas para el desarrollo urbano tienen potencial para
el desarrollo de actividades agrcolas, pecuarias y forestales.
reas Naturales Protegidas: dentro de la superficie no apta se ubica la reserva ecolgica
Sierra de San Juan que tiene una superficie de 16,118.36 hectreas cubiertas por siete
tipos de vegetacin: bosque de conferas, selva tropical caducifolia y subcaducifolia y
bosque mesfilo de montaa.
Tipos de suelo: los suelos leptosol, luvisol rtico, luvisol vertico y solanchak gleyico son
los que se encuentran en las zonas consideradas como no aptas. Este ltimo tipo es el que
presenta la zona de manglares, ubicada en la parte noroeste de la zona costera del Estado.
Riesgos naturales: los tipos de riesgos hidrometeorolgicos que se presentan en esta rea
de nivel alto a muy alto, y estn asociados bsicamente a la zona costera, por ser la ms
propensa a este tipo de fenmenos. Sin embargo, en esta zona existen riesgos por el uso de
agroqumicos y pesticidas txicos.
Por lo anterior, es recomendable que en las zonas consideradas como no aptas (vase mapa D-10), no se
lleven a cabo acciones de urbanizacin, ya que pondra en riesgo a la poblacin que ah se asiente, adems
que no cuanta con posibilidades de introduccin de infraestructura urbana.
2.2.
Proyecciones de suelo urbanizable acorde al crecimiento demogrfico y turstico
2.2.1 Proyeccin de crecimiento poblacional

Para estimar los requerimientos de suelo urbanizable, la variable ms importante a considerar es el ritmo de
crecimiento de la poblacin, por lo que se retoma una proyeccin municipal de CONAPO4 para los aos
2011, 2020 y 2030.
Adems del crecimiento demogrfico, la dinmica econmica-turstica que tienen algunos Municipios del
Estado promueve que se requiera suelo urbanizable para el desarrollo de este tipo de actividades, por lo que
fue necesario generar una proyeccin de este rubro.
Consejo Nacional de Poblacin (CONAPO)
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18 Peridico Oficial
Tabla 2.2.1.1. Proyecciones de poblacin CONAPO 2006-2030

Entidad federativa o
2000
2006
2011
2020
municipio
Nayarit
962 073
1 003 921
1 032 566
1 074 168
Acaponeta
38 063
38 326
38 301
37 920
Ahuacatln
15 997
15 796
15 539
14 979
Amatln de Caas
12 614
12 785
12 817
12 697
Compostela
69 033
73 049
75 909
80 208
Huajicori
10 772
11 276
11 584
11 922
Ixtln del Ro
26 506
27 449
28 053
28 843
Jala
16 836
16 741
16 537
15 994
Xalisco
39 565
43 658
46 844
52 146
El Nayar
27 926
29 836
31 099
32 668
Rosamorada
36 263
37 682
38 570
39 667
Ruiz
22 671
23 049
23 208
23 268
San Blas
44 831
47 711
49 782
52 928
San Pedro Lagunillas
8 104
8 397
8 570
8 758
Santa Mara del Oro
21 720
21 588
21 318
20 612
Santiago Ixcuintla
99 013
99 405
99 054
97 477
Tecuala
43 965
43 356
42 585
40 886
Tepic
319 146
335 835
347 765
366 095
Tuxpan
32 396
31 161
30 032
27 996
Yesca, La
13 499
13 655
13 647
13 404
Baha de Banderas
63 153
73 166
81 352
95 700
2030
1 099 697
36 881
14 176
12 275
83 229
11 911
29 145
15 102
56 954
33 094
39 943
22 909
55 228
8 745
19 474
94 061
38 472
379 671
25 688
12 761
109 978
FUENTE: EPOT, S.C. con base en informacin obtenida en la pgina de Internet www.conapo.gob.mx.
El crecimiento poblacional en el Estado tiene estimado un ritmo muy lento, ya que entre un periodo y otro se
pronostica un incremento de poco ms de 40,000 habitantes. Al interior, los municipios que integran la
Entidad tienen distintas dinmicas demogrficas, ya que en algunos casos su poblacin decrecer. Tal es el
caso de Acaponeta, Ahuacatln, Amatln de Caas, Jala, Ruiz, Santa Mara del Oro, Santiago Ixcuintla,
Tecuala, Tuxpan y La Yesca. Los diez municipios restantes tendrn incremento poblacional, pero en algunos
ser casi imperceptible.
Como se puede observar en la tabla 2.2.1.1, existe una gran diferencia al interior de la Entidad ya que, los
municipios ubicados en la zona serrana tienen una tendencia decreciente de poblacin. Caso contrario
sucede en los ubicados al centro y al poniente, ya que en estos se desarrolla una dinmica econmica y
turstica ms importante, lo que ha propiciado que en estos municipios se mantenga un ritmo constante de
crecimiento y por ende que en ellos se requiera suelo urbanizable.
De acuerdo con la dinmica demogrfica, se estimaron los requerimientos de suelo urbanizable5 para el
Estado y los Municipios, obtenindose los resultados de la tabla 2.2.1.2.
Como se puede observar en la tabla anterior, los municipios de Compostela, Tepic y Baha de Banderas ser
los que se requerirn una mayor cantidad de suelo urbanizable.
Con base en los incrementos de poblacin en los periodos analizados y el nmero de viviendas proyectadas (CONAPO) para este
incremento. Se refiere al suelo bruto requerido que incluye 60% para lotificacin y 40% para urbanizacin (calles, equipamiento,
2
donacin, entre otros) y lotes tipo de 90, 120 y 300 m .
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Peridico Oficial 19
Tabla 2.2.1.2. Proyeccin de requerimientos de suelo urbanizable a corto, mediano y largo plazo en hectreas
Entidad o Municipio
Nayarit
Acaponeta
Ahuacatln
Amatln de Caas
Compostela
Huajicori
Ixtln del Ro
Jala
Xalisco
El Nayar
Rosamorada
Ruiz
San Blas
San Pedro Lagunillas
Santa Mara del Oro
Santiago Ixcuintla
Tecuala
Tepic
Tuxpan
Yesca, La
Baha de Banderas
Corto plazo
2011
443
12
4
4
35
4
12
4
27
12
15
8
23
3
5
30
10
168
5
4
59
Mediano plazo
2020
697
17
5
6
57
6
17
6
46
19
25
12
39
5
7
43
14
258
5
5
104
Largo plazo
2030
680
14
3
4
56
5
16
3
50
15
21
10
38
4
4
30
8
272
1
3
123
2.2.2. Requerimiento de reservas tursticas

De acuerdo con la informacin proporcionada por la Secretara de Turismo del Gobierno del Estado de
Nayarit, se analiz la informacin bsica de los principales municipios tursticos, que a continuacin se
detalla.
Variables
Visitantes
Hoteles
Ocupacin promedio (%)
Hospedaje (%)
Hotel
Dpto/casa rentada
Dpto/casa propia
Con familiar
Baha de
Banderas
Compostela
4,590
2,351
7
12
66
42
35
8
55
27
7
27
San Blas
506
7
33
Tepic
1,850
17
35
42
13
8
28
43
11
40
FUENTE: Secretara de Turismo, Principales indicadores de la actividad turstica del Estado de Nayarit, 2001-04; SEPLADE,
Diagnstico general y formulacin de estrategias para el desarrollo de la actividad turstica en el Estado de Nayarit, 1998.
Derivada de esta informacin, se hace una proyeccin de visitantes, de acuerdo a la tasa media anual
registrada en el periodo de 1993 y 2000:
Municipio
Baha de Banderas
Compostela
San Blas
Tepic
Visitantes
2000
4590
2351
506
1850
Proyeccin de visitantes
2011
2020
2030
16654
45715
140394
5644
9771
17981
1010
1486
2282
2817
3460
4347
FUENTE: Secretara de Turismo, Principales indicadores de la actividad turstica del Estado de Nayarit, 2001-04; SEPLADE,
Diagnstico general y formulacin de estrategias para el desarrollo de la actividad turstica en el Estado de Nayarit, 1998.
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20 Peridico Oficial
De esta proyeccin se calcula el porcentaje de visitantes que se hospedan en hotel, derivndose lo siguiente:
% de proyeccin de visitantes
que se hospedan en hotel
Municipio
Baha de Banderas
Compostela
San Blas
Tepic
2000
2011
5829
3104
424
1211
1607
1293
213
796
2020
16000
5374
624
1488
2030
49138
9889
958
1869
FUENTE: Secretara de Turismo, Principales indicadores de la actividad turstica del Estado de Nayarit, 2001-04; Secretara de
Planeacin y Desarrollo, Diagnstico general y formulacin de estrategias para el desarrollo de la actividad turstica en el
Estado de Nayarit, 1998.
Considerando que cada cuarto de hotel hospeda a dos personas, se tiene un requerimiento de cuartos por
municipio de la siguiente manera:
Municipio
Baha de Banderas
Compostela
San Blas
Tepic
No. de
cuartos
existentes
en el ao
1999
4246
2186
531
2073
No de cuartos requeridos
2011
2914
1552
212
606
2020
2030
8000
2687
312
744
24569
4945
479
935
Supervit
de cuartos
2011
1332
634
319
1467
Dficit de cuartos
2020
-5086
-1135
-100
-138
2030
-16569
-2258
-167
-191
FUENTE: Secretara de Turismo, Principales indicadores de la actividad turstica del Estado de Nayarit, 2001-04; Secretara de
Planeacin y Desarrollo, Diagnstico general y formulacin de estrategias para el desarrollo de la actividad turstica en el
Estado de Nayarit, 1998.
De acuerdo con los datos y las estimaciones anteriores, la infraestructura hotelera y los establecimientos
tursticos hasta el ao 2011, existe capacidad suficiente para brindar servicio a visitantes nacionales y
extranjeros, ya que el promedio de ocupacin en los hoteles, an es bajo (del 35 al 66% de ocupacin
promedio por ao) en comparacin con otros destinos tursticos nacionales.
El municipio de Baha de Banderas registra el mayor porcentaje de ocupacin hotelera (66%) en
comparacin al resto de los municipios con caractersticas tursticas, y es el que mayormente requiere
cuartos de hotel. El crecimiento actual del turismo en esta zona es resultado de la expansin y el crecimiento
acelerado de la actividad turstica de Puerto Vallarta; por lo que ser indispensable generar una estrategia de
desarrollo turstico para Nuevo Vallarta, que le permita no depender de este gran complejo turstico (Puerto
Vallarta) y sea complementario con sus propios y autosuficientes mecanismos de operacin y promocin
turstica a mediano y largo plazo, ya que a corto plazo no es necesario ampliar la infraestructura existente.
Los destinos tursticos ubicados en el municipio de Compostela estn en proceso de consolidacin, por lo
que en este caso no requerir de una reserva turstica a corto plazo; a mediano y largo plazo el crecimiento y
la urbanizacin debern ser moderados, para evitar ocupar toda la baha y los elementos paisajsticos del
lugar.
Si bien es cierto que el Estado de Nayarit tiene atractivos destinos tursticos en la costa para impulsar su
desarrollo, no ha podido repuntar debido a conflictos de los ejidos ubicados en la franja costera. Lo anterior
ha inhibido la inversin de nuevos desarrollos tursticos, ya que no se puede concebir ningn desarrollo sin
que se tenga certeza en la tenencia de la tierra.
San Blas es un claro ejemplo de esto. Es un municipio con atractivos paisajsticos y potencial para el
desarrollo turstico, adems de ser considerado como escala en el Proyecto de la Escalera Nutica. Sin
embargo, a excepcin de Las Islitas -donde se pretende desarrollar infraestructura turstica- todas las
dems zonas son ejidales (hacia el norte, hasta la Boca de Asadero, y hacia el sur la zona turstica de la
Baha de Matanchn, donde se ubican actividades de carcter turstico).
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Peridico Oficial 21
Esta situacin dificulta en principio cualquier accin planeada y conjunta que se quiera hacer para el
desarrollo turstico de esta importante zona, ya que incluso en algunos ejidos se ha manifestado la decisin
rotunda de no incorporarse al PROCEDE.
Para detonar la actividad turstica en San Blas, se requiere de un macro proyecto en infraestructura hotelera
nueva, que convierta a San Blas en uno de los nuevos destinos tursticos a nivel nacional. Para ello se
requiere de la definicin y la dimensin de un nuevo complejo turstico, considerando un promedio de 4
hectreas por hotel (5 Estrellas y Gran Turismo), por lo que se sugiere una primera etapa de 10 hoteles (40
hectreas) a localizar en alguno de los ncleos ejidales que se ubican en la Baha de Matanchen.
La experiencia en Baha de Banderas indica que fue necesario recurrir a la expropiacin para tener el control
del suelo y desarrollar un proyecto de impacto nacional. Existen tambin otras opciones para incorporar este
tipo de suelo, para ello se requiere de un estudio especfico que explore estas alternativas.
Esta accin depende de la poltica de turismo y la prioridad que establezca la instancia correspondiente; sin
embargo, se sugiere que a la par de una promocin del desarrollo inmobiliario, se lleve a cabo una poltica de
promocin turstica para atraer flujo de visitantes, haciendo ver las ventajas de competitividad de este nuevo
desarrollo.
2.3. Requerimientos de suelo y vivienda
Para llevar a cabo la estimacin de requerimientos de suelo y vivienda, se tom en cuenta informacin sobre
los estratos de ingreso de la poblacin ocupada para, de esta forma, conocer el tipo de demanda que se dar
a futuro.
Con este anlisis se detect que a corto, mediano y largo plazo el estrato de poblacin que recibe menos de
3vsm es en el que existir una mayor demanda de vivienda (vase tabla 2.3.1).
El segundo estrato de ingresos ms bajo (de 3 a 5vsm) ser el siguiente con mayor requerimiento de
vivienda y, en menor medida, los estratos con ingresos ms altos. El poder adquisitivo de una gran parte de
la poblacin es muy bajo y es la que requerir ms vivienda a futuro, por lo que es necesario tomar en
cuenta este sector para la futura oferta de vivienda y evitar que se asienten ilegalmente.
A nivel estatal, se estima que se requerirn a corto plazo (2006-2011) 368 has. de suelo urbanizable para
vivienda baja, de las cuales 312 has. son para poblacin con ingresos menores a 3vsm (tipo A) y 57 has.
para vivienda destinada a poblacin que recibe de 3 a 5vsm (tipo B).
A nivel municipal se refleja el fenmeno de decrecimiento de poblacin (como se puede observar en la tabla
anterior), existiendo municipios en los que no se requerir suelo para vivienda media o residencial en los tres
plazos. Sin embargo en todos los casos se registra dficit de suelo para vivienda baja tipo A, convirtindose
a futuro en una de las principales demandas de la poblacin de la Entidad; esto particularmente en los
municipios de Baha de Banderas, Compostela, San Blas, Xalisco y Tepic. Este ltimo municipio requerir
una mayor superficie de suelo urbanizable para poblacin de bajos recursos.
2.4. Objetivos
El Programa de Suelo y Reservas Territoriales de Nayarit plantea los siguientes objetivos:
2.4.1. Objetivos generales
Consolidar la coordinacin interinstitucional en los tres mbitos de gobierno para dar seguimiento
sistemtico a las acciones en materia de suelo y reservas territoriales.
Actualizar las estructuras administrativas para una mejor administracin del suelo y las reservas.
Actualizar el marco normativo en materia de suelo y reserva para contar con instrumentos jurdicos
eficientes y normas urbansticas acordes a la realidad de los fenmenos urbanos.
Promover la oferta de suelo, garantizando equidad para todos los sectores de la poblacin.
Garantizar la certeza en la tenencia de la tierra a la poblacin demandante de tierra para vivienda.
Definir reservas territoriales y zonas de crecimiento urbano de forma ordenada, anticipada y a bajos
costos, no slo con la finalidad de satisfacer las necesidades de suelo, vivienda y equipamiento
urbano; sino de promover el crecimiento ordenado y sustentable del estado de Nayarit, a travs de la
definicin de suelo apto para el desarrollo urbano, cuyo fin ltimo evite la formacin de
asentamientos irregulares y oriente el crecimiento de los centros de poblacin del Estado de Nayarit.
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22 Peridico Oficial
Fomentar la incorporacin ordenada de ncleos agrarios al desarrollo urbano, especialmente en

aquellos que por su posicin geogrfica resulten ser estratgicos para el crecimiento de las reas
urbanas, privilegiando la constitucin de asociaciones entre ncleos agrarios y el sector privado.
Promover que cada Municipio del Estado cuente con los instrumentos de planeacin urbana
actualizados.
Reducir paulatinamente el rezago en regularizacin de la tenencia de la tierra, haciendo emergentes
los Programas.
Promover la densificacin de los grandes predios baldos intraurbanos de propiedad y del comercio
pblico o social, y propiciar y estimular la utilizacin plena de aquellos de similar naturaleza, de
origen privado, que contando con infraestructura y servicios son objeto de la especulacin
inmobiliaria.
2.4.2. Objetivos particulares

Propiciar la regularizacin de la tenencia de la tierra de manera programada, disminuyendo
paulatinamente los rezagos, especialmente en las reas de mayor presin demogrfica y las de
impulso al desarrollo turstico-urbano en la Entidad.
Reconvertir al IPROVINAY con funciones para gestionar, enajenar, administrar, y otorgar una bolsa
de suelo que satisfaga las necesidades de los sectores de la poblacin que estn fuera del mercado
formal de suelo.
Instrumentar una estrategia de suelo integral para el Estado de Nayarit.
Propiciar la generacin de una oferta de suelo al alcance de los distintos sectores de la poblacin.
Evitar la ocupacin del suelo con alto valor para el medio fsico-natural y las reas de produccin
agrcola de alta rentabilidad.
Integrar en los Planes de Desarrollo Urbano un apartado de suelo que incluya un anlisis predial
detallado de las reas identificadas como aptas para el crecimiento.
Coadyuvar a que se evite el avance de los asentamientos humanos irregulares en las reas urbanas,
orientando el crecimiento hacia las zonas sin riesgos fsicos y con factibilidad de dotarlas de
servicios, infraestructura y equipamiento.
Actualizar y modernizar el registro y la valuacin predial.
Conformar un sistema de informacin geogrfica de suelo y reservas territoriales.
Operar al Instituto Catastral, reconvirtindolo en un organismo que atienda las necesidades de
informacin y cartografa en la Entidad.
Certificar el total de ncleos agrarios de la Entidad para que ejidatarios y comuneros cuenten con
certidumbre jurdica en la tenencia de la tierra de las parcelas que se mantienen dentro del rgimen
de propiedad social.
Crear e implementar instrumentos eficientes de conduccin y planeacin del desarrollo urbano en el
mbito estatal y municipal.
Eficientar la administracin pblica mediante la innovacin gubernamental para la atencin pertinente
de los fenmenos urbanos actuales y futuros.
Dar seguimiento y evaluacin a acciones, Planes y Programas de Desarrollo Urbano, suelo y
reservas territoriales definidos para la Entidad y los Municipios.
Adecuar el marco jurdico que confiere atribuciones a las agencias estatales encargadas del
desarrollo urbano para su mejor regulacin.
3. Nivel estratgico
3.1. Estrategia del Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales
Dado lo heterogneo de la Entidad en cuanto a la dinmica demogrfica, el patrn de asentamientos
humanos y la diversidad de recursos naturales, es conveniente territorializar las estrategias.
Para especificar la estrategia de suelo se retomaron las regiones definidas en el Plan Estatal de Desarrollo
2005-2011, y sealadas a continuacin:
I. Tepic-Xalisco: consolidacin de la principal rea urbana y control de la expansin fsica futura.
Esta zona se caracteriza por ser el centro econmico y administrativo de la entidad, por lo que cuenta con la
mayor zona urbana de todo el estado (est sujeta a las mayores presiones demogrficas). El desarrollo
urbano de esta zona, por una parte, se encuentra en proceso de consolidacin y por otra, en franco proceso
de expansin urbana.
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Peridico Oficial 23
En esta regin se proponen los siguientes lineamientos estratgicos:

Actualizar Planes y/o formular Planes de Desarrollo Urbano Municipal, localizando las hectreas
necesarias para alojar el crecimiento de la poblacin asentada en las reas urbanas, delimitando la
expansin fsica al ao 2030 y formulando planes parciales en reas libres con vocacin para el
desarrollo urbano.
Elevar gradualmente la densidad bruta promedio en las reas de expansin.
Inspeccionar, vigilar y controlar los asentamientos humanos irregulares en reas urbanas perifricas.
Concluir la regularizacin de los asentamientos irregulares identificados y continuar de manera selectiva
en los casos que se dictaminen como factibles.
Incorporar los ncleos agrarios con base en las reas de crecimiento establecidas en los planes y/o
programas, buscando asociaciones idneas con la iniciativa privada para lograr las mejores ventajas
comerciales para los ejidatarios y comuneros.
Autorizar selectivamente conjuntos urbanos y fraccionamientos acordes a lo establecido en los planes de
desarrollo urbano municipal y en la normatividad urbana de la localidad, garantizando una adecuada
integracin a las reas urbanas.
Usar de forma intensiva el rea subutilizada mediante la saturacin de baldos intraurbanos con
densidades brutas promedio altas.
En reas libres se d un uso intensivo la expansin se limitar por lo que se debern autorizar slo
fraccionamientos y conjuntos habitacionales de alta densidad.
Establecer acciones de reciclamiento urbano en zonas y barrios centrales, a efecto de aprovechar an
ms la infraestructura instalada.
II. Sierra.
El Estado de Nayarit presenta al oriente una importante zona forestal a ser conservada, por lo que las
estrategias de suelo son las siguientes:
Formular un plan de ordenamiento territorial de la zona para definir con precisin las vocaciones del
suelo, el comportamiento de los asentamientos humanos y la definicin de polticas de cambio de usos
del suelo.
Restringir y desincentivar el desarrollo urbano en las localidades de la regin.
Restringir la incorporacin de tenencia social al desarrollo urbano.
Continuar con la elaboracin de planes parciales sobre todo en municipios que cuenten con reas libres
aptas para el desarrollo intraurbano.
Intensificar la inspeccin, vigilancia y control de asentamientos humanos irregulares localizados en
reas de crecimiento y suelo de conservacin.
Regularizar, de manera programada, los asentamientos pendientes para concluir en el mediano plazo.
Restringir la autorizacin de fraccionamientos, conjuntos habitacionales y nuevos asentamientos.
Reubicar los asentamientos localizados en suelo de conservacin y zonas de riesgo.
Controlar el cambio de uso del suelo agropecuario por forestal.
Evitar la instalacin de nuevos asentamientos en la regin.
III. Regin Sur.
La regin sur se ha caracterizado por ser expulsora de poblacin; sin embargo, proyectos nacionales como la
hidroelctrica de la Yesca, podra impactar en la regin, demandado suelo para vivienda -destinado a
tcnicos y empleados- y reactivando en parte, la economa regional. En ese sentido se establecen las
siguientes estrategias:
Formular planes de desarrollo urbano y de centro de poblacin para definir las zonas con vocacin
habitacional.
Fomentar el desarrollo urbano en las localidades de la regin con funcin habitacional.
Controlar la incorporacin de tenencia social al desarrollo urbano.
Continuar con la elaboracin de planes parciales sobre todo en municipios que cuenten con reas libres
aptas para el desarrollo intraurbano y que sean consideradas como receptoras de poblacin.
Intensificar la inspeccin, la vigilancia y el control de asentamientos humanos irregulares localizados en
reas de conservacin.
Regularizar, de manera programada, los asentamientos pendientes para concluir en el mediano plazo.
Fomentar la autorizacin de fraccionamientos, conjuntos habitacionales y nuevos asentamientos,
ordenados y articulados a las trazas actuales.
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24 Peridico Oficial
En las regiones costa sur y norte se encuentran los mayores potenciales tursticos y comerciales de la
entidad, debido a la presencia de playa y recursos paisajsticos. Para la zona se proponen las siguientes
estrategias de impulso al desarrollo turstico-urbano:
Formular, de manera prioritaria, un plan microregional de ordenamiento territorial y planes de desarrollo
urbano municipal, en los que se determinen reservas para alojar los incrementos poblacionales ms
importantes; as como reservas para ubicar los servicios tursticos de las zonas. Por la importancia de la
zona, se formularn los planes parciales para definir con precisin usos de suelo y proyectos de
desarrollo urbano a desarrollar, especialmente sobre suelo social.
Actualizar los Planes de Desarrollo Urbano Municipal, incluyendo los proyectos tursticos (que son
prioridad Estatal y Nacional). Diferenciando las reas reservadas para uso turstico y las reservadas para
uso habitacional.
Determinar las reservas territoriales en los centros de poblacin que darn alojamiento a la poblacin
que labore en los sectores turstico y comercial, cuya principal funcin ser la habitacional. En estos se
requiere la formulacin de planes de centro de poblacin, planes parciales o en su defecto, esquemas de
desarrollo urbano.
Autorizar conjuntos habitacionales y fraccionamientos, evitando que se ocupen las playas con este tipo
de uso y dando preferencia a servicios tursticos.
Inspeccionar, vigilar y controlar los asentamientos humanos irregulares localizados en reas urbanas y
en reas con valor paisajstico. En estas zonas se requerir de especial atencin, a efecto de evitar una
expansin de estos tipos de asentamientos.
Promover la definicin de los lmites entre ncleos ejidales y zonas federales martimas.
Promover la distensin de conflictos territoriales costeros de la propiedad social, a efecto de impulsar
proyectos urbanos y tursticos.
Regularizar asentamientos irregulares identificados.
Incorporar de forma programada los ncleos agrarios y seleccionar aquellos de carcter estratgico, para
determinar los que debern expropiarse y los que se incorporaran mediante la promocin de asociacin
ejidatarios-inmobiliarias privadas. (Por su localizacin se identificaron los siguientes ncleos como
susceptibles de ser incorporados al desarrollo urbano).
Evitar asentamientos en zonas de esteros, playas o puertos dedicados a productos del mar.
3.1.1. Estrategia para la identificacin de reservas territoriales
Con base en los Planes De Desarrollo Urbano, la legislacin urbana y agraria vigente, establece la obligacin
de determinar las reservas territoriales, definidas como las reas para futuro crecimiento de los centros de
poblacin.
Sin embargo, la definicin de dichas reas no asegura ni su adecuada utilizacin, ni el control de la
especulacin sobre el suelo urbano; por lo que en diferentes administraciones se establecieron diversos
programas para su adquisicin.
Los programas para la constitucin de reservas territoriales se han basado fundamentalmente en la
adquisicin de suelo y en su caso, la expropiacin de terrenos ejidales o comunales que implican una serie
de procedimientos e involucran a diversos actores sociales, lo que hace demasiado lento el proceso; Por lo
tanto, los resultados de estas acciones han sido muy limitados.
Por lo anterior, es necesario redefinir el significado de las reservas territoriales en el marco de una estrategia
de largo plazo, y dimensionar el suelo potencialmente disponible para el desarrollo urbano en sus diversas
modalidades.
Siendo el Plan o el Programa de Desarrollo Urbano el instrumento rector del ordenamiento del territorio, es
importante la revisin de metodologa, alcances, obligatoriedad y autoridad responsable de su ejecucin,
particularmente en lo que respecta a la regulacin de suelo previsto para el crecimiento.
La metodologa para la formulacin de planes y programas de desarrollo urbano no ha cambiado
significativamente en los ltimos 20 aos, por lo que se requiere de nuevos enfoques, como la planeacin
estratgica y prospectiva. As, con base en nuevas tcnicas, se promueva la planeacin a largo plazo, con
escenarios deseables y al mismo tiempo factible, que orienten la accin de gobierno, independientemente de
los perodos administrativos.
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Peridico Oficial 25
En la elaboracin de estos instrumentos, es conveniente precisar el contenido en materia de suelo. Si bien la

planeacin tradicional avanz en contar con cartografa urbana que orienta el otorgamiento de licencias de
construccin y usos del suelo, sta con el tiempo ha quedado rebasada al no existir procedimientos giles
para su actualizacin y/o modificacin parcial, lo que se convierte en una limitante para la incorporacin de
predios que en el momento de formular el plan o el programa no fueron considerados como parte de la
expansin futura de los centros de poblacin y que aos despus se convierten en alternativas idneas para
el crecimiento, dado que las condiciones de la zona cambiaron con el tiempo.
En este sentido esta lnea estratgica propone:
Contar con Planes y Programas de Desarrollo Urbano actualizados y con vigencia jurdica, considerando
-en lo posible- la coincidencia y la continuidad de usos y acciones de infraestructura en zonas limtrofes.
- Actualizar el Plan de la Aglomeracin Urbana Tepic- atendiendo los ordenamientos urbanoambientales vigentes y que en el momento de su elaboracin no existan.
- Formular el Programa de la Zona Metropolitana de Vallarta- Nuevo Vallarta.
- Actualizar el Plan Estatal de Desarrollo Urbano.
Formular, de manera paralela a la elaboracin de Planes y/o Programas, los reglamentos municipales
asociados que refuercen legalmente el contenido de los mismos, regulando el uso del suelo en reas
actuales y futuras, los mecanismos de inspeccin y vigilancia entre otros.
Incluir en la metodologa una evaluacin predial que establezca la vocacin de los predios circundantes a
los centros de poblacin identificando su tenencia y determinando con precisin el destino de aquellos de
origen social, las etapas de desarrollo y la prioridad que tienen para el crecimiento de las reas urbanas.
Ello permitir elegir el mecanismo mas adecuado para incorporar de manera programada a los ncleos
agrarios que, por su localizacin en el centro de poblacin adquieran importancia estratgica,
permitindole a los Gobiernos Estatal y Municipales utilizar el derecho de preferencia.
Incorporar en la formulacin de Planes o Programas una tabla especial de usos de suelo para las reas
de preservacin ecolgica, no urbanizables o equivalentes, para precisar las actividades permisibles y
adoptar medidas de incentivacin, o en su caso, de control de dichas reas, especialmente si stas se
localizan en reas naturales protegidas y de riesgo.
Flexibilizar a los Planes de Desarrollo Urbano para que faciliten la urbanizacin, al permitir densidades
habitacionales acordes con los Programas para la vivienda social progresiva, de inters social y popular.
Adquirir reservas territoriales que no slo le permitan al IPROVINAY cumplir con al funcin para lo cual
fue creado, sino que sirvan para solucionar la problemtica de los asentamientos irregulares.
Planear, programar, y apoyar la gestin para la adquisicin de reservas territoriales para vivienda,
especialmente la de menores ingresos.
Identificar las tierras de origen ejidal que puedan ser incorporadas para su urbanizacin.
Conformar un fondo especial de suelo para que el IPROVINAY cuente con una bolsa de suelo suficiente
para satisfacer las necesidades de la poblacin de ms escasos recursos.
Promover la dotacin de infraestructura y servicios en las reservas territoriales, con la finalidad de crear
mecanismos de regulacin en los precios de la tierra.
Disear un modelo de evaluacin predial en el que se considere la incorporacin de reas perifricas a
urbanas con la finalidad de poder asignar usos con base en la vocacin (potencial) de cada rea.
Definir zonas aptas y no aptas para el desarrollo de asentamientos humanos, con base en las
caractersticas fsicas de la Entidad.
3.1.2. Estrategia de Incorporacin de suelo social
En la actualidad, y dada la falta de capacidad financiera y tcnica por parte de autoridades locales al
constituir y administrar las reservas territoriales, se limitan los resultados obtenidos en los Programas de
reservas, va expropiacin de terrenos ejidales y comunales, por lo que se hace necesario replantear
alternativas diferentes que permitan introducir cambios en el patrn de ocupacin del suelo del Estado de
Nayarit y que, aprovechando las reformas a la Legislacin Agraria, permitan la incorporacin de suelo social
al desarrollo urbano de manera ordenada, oportuna y encaminada a satisfacer prioritariamente las
necesidades de suelo de la poblacin de menores ingresos, a fin de evitar los procesos de ocupacin
irregular del mismo. Por lo anterior, esta lnea de estrategia propone lo siguiente:
Regular la incorporacin y la ocupacin del suelo, a travs de una mayor participacin de las autoridades
municipales en la determinacin de usos de suelo (Planes de Desarrollo Urbano Municipal) y en la
emisin de permisos y licencias (de uso del suelo, subdivisiones, lotificaciones, relotificaciones, entre
otras).
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26 Peridico Oficial
Aprovechar las posibilidades que plantea la Ley Agraria para la incorporacin de tierras ejidales y
comunales a las reas urbanas, que van desde la expropiacin directa, hasta esquemas de asociacin
entre ejidatarios y agentes inmobiliarios privados y pblicos, procurando las mejores ventajas econmicas
para los ncleos agrarios.
Reforzar al IPROVINAY para constituirlo en un Organismo Estatal responsable de instrumentar y operar
las acciones en materia inmobiliaria.
Establecer mecanismos innovadores para el manejo adecuado de las plusvalas que el Gobierno genera
para incorporar suelo al desarrollo urbano, regulando el valor del suelo.
Homologar la normatividad urbana y los trmites entre los municipios de la entidad.
Integrar un inventario de suelo que garantice el uso y el aprovechamiento del mismo para incorporarlo de
manera programada.
Identificar, integrar e involucrar acciones y programas de la Procuradura Agraria, tanto la ejecucin del
PROCEDE como la creacin de inmobiliarias ejidales y en general las acciones del sector agrario que
incidan en el sector urbano (por ejemplo: la ampliacin de las zonas urbanas ejidales y la titulacin de
solares urbanos).
Solicitar a la dependencia responsable del control patrimonial de los Gobiernos Federal y Estatal, la
desincorporacin y transferencia de los inmuebles de propiedad federal, como capital semilla que detone
la administracin de una bolsa de suelo.
Proponen reglas claras en las acciones de coordinacin de los tres mbitos de gobierno se en las que el
Estatal sea la instancia que induzca acciones e inversiones que aporten la infraestructura necesaria,
adems de los inmuebles de propiedad estatal.
Por su parte los Gobiernos Federal (a travs de la SEDESOL), Estado y municipal, regularn las acciones
del PROCEDE, as como la creacin de inmobiliarias ejidales y en general, las acciones del sector agrario
que incidan en el sector urbano y los programas de regularizacin de la tenencia de la tierra.
El IPROVINAY se encargar de administrar una bolsa de suelo y promover la incorporacin de suelo
social al desarrollo urbano, as como de coordinar un programa de identificacin y monitoreo de
asentamientos irregulares.
Asesorar y capacitar a ejidatarios y comuneros respecto a los mecanismos de incorporacin de suelo
social al desarrollo urbano.
Inducir el desarrollo de proyectos inmobiliarios ejidales en la planeacin del desarrollo urbano de los
centros de poblacin.
Mecanismos para la incorporacin de suelo social
Con base en las alternativas que establece la Ley Agraria para el cambio de rgimen de la tenencia social a
otra modalidad, se pueden identificar tres procedimientos para su incorporacin al desarrollo urbano.
Adopcin del dominio pleno de la tierra parcelada.
Implica necesariamente la adopcin del dominio pleno del ejidatario titular sobre la misma, en virtud de que el
cambio de uso de suelo y su posible comercializacin solo podr darse una vez que dicha tierra quede
desincorporada del rgimen ejidal.
La adopcin del dominio pleno no implica cambio alguno en la naturaleza jurdica de las dems tierras que
conforman el ejido, ni cambio de uso de suelo.
La falta de estrategias adecuadas para la incorporacin de suelo social, puede generar para el ejidatario, la
adquisicin del dominio pleno de su parcela y su inmediata enajenacin a terceros, sin posibilidad para el
ejidatario de involucrarse en el desarrollo de dichas reas.
La obtencin del dominio pleno puede provocar algunas desventajas para su incorporacin al desarrollo
urbano, ya que al presentarse la posibilidad de comercializar la tierra en tantas fracciones como parcelas
haya, la autoridad no podr ni ordenar el crecimiento urbano, ni el mercado de tierra urbana.
Por otro lado, los ejidatarios, que comercializan sus tierras de manera inmediata, obtienen menos beneficios
que los adquiridos al aportarlas en sociedades inmobiliarias, dndole participacin de las utilidades
generadas por los proyectos.
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Peridico Oficial 27
Aportacin de tierras de uso comn a una sociedad civil o mercantil.

La aportacin de este tipo que tenga por objeto la incorporacin de tierras al desarrollo urbano, resulta una
alternativa altamente redituable, tanto para los ejidatarios, como para los particulares y autoridades.
La aportacin de tierras de origen ejidal o comunal a una sociedad mercantil puede formalizarse bajo
diversos esquemas asociativos, que van desde una inmobiliaria con participacin puramente ejidal; una
empresa paraestatal o paramunicipal, integrada con la participacin de los ejidatarios y el sector pblico; una
inmobiliaria privada con la intervencin de los propios ejidatarios y el sector privado; o hasta una inmobiliaria
mixta en la que se conjuguen los esfuerzos, tanto de los ejidatarios como de los sectores pblico y privado.
Una de las alternativas que puede proporcionar a los socios una mayor rentabilidad para la comercializacin
de las tierras, es la suscripcin de un contrato de asociacin en participacin, donde la propia inmobiliaria
ejidal participe con una empresa desarrolladora de proyectos inmobiliarios, aporte los terrenos y la empresa
constructora desarrolle la urbanizacin y comercializacin, generando utilidades para ambas partes.
Este esquema de asociacin representa para los ejidatarios la ventaja de distribuir ganancias equitativas
entre ellos, mejorar el precio de la tierra y otros beneficios a largo plazo; a las autoridades les permite
direccionar el desarrollo urbano, ordenar el mercado inmobiliario y hacer efectivo su derecho de preferencia
de manera oportuna; y los inversionistas -entre otros- les evita la descapitalizacin, al no utilizar recursos en
adquirir suelo, y agilizar la obtencin de autorizaciones estatales y municipales para los proyectos a
desarrollar.
Expropiaciones
La expropiacin es una figura jurdica que encuentra su fundamento en lo dispuesto en el artculo 27
Constitucional, que textualmente previene que: las expropiaciones slo podrn hacerse por causa de utilidad
pblica y mediante indemnizacin.
Toda expropiacin deber tramitarse ante la Secretara de la Reforma Agraria y determinarse por Decreto
Presidencial. Para solicitarla, es necesario que exista una causa de utilidad pblica, que de acuerdo con el
artculo 93 de la Ley Agraria las causas relacionadas con el presente Programa son:
- Establecimiento, explotacin o conservacin de un servicio o una funcin pblica.
- Realizacin de acciones para el ordenamiento urbano y ecolgico, as como la creacin y ampliacin
de reservas territoriales y reas para desarrollo urbano, vivienda, industria y turismo.
- Establecer acciones para promover y ordenar el desarrollo y la conservacin de recursos
agropecuarios, forestales y pesqueros.
- Explotacin de otros elementos naturales pertenecientes a la Nacin y la instalacin de plantas de
beneficio asociadas a dichas explotaciones.
- Regularizacin de la tenencia de la tierra urbana y rural.
- Creacin, fomento y conservacin de unidades de produccin de bienes o servicios de indudable
beneficio para la comunidad.
- Construccin de puentes, carreteras, ferrocarriles, campos de aterrizaje y dems obras que faciliten
el transporte, as como aquellas sujetas a la Ley de Vas Generales de Comunicacin y lneas de
conduccin de energa, obras hidrulicas, sus pasos de acceso y dems obras relacionadas.
- Las dems previstas en la Ley de Expropiacin y otras leyes.
Si bien es cierto que la realizacin de acciones para el ordenamiento urbano y ecolgico, as como la
creacin y ampliacin de reservas territoriales y reas para el desarrollo urbano son consideradas por la Ley
como causales de expropiacin, se plantea utilizar este recurso preferentemente para los casos de
regularizacin.
De manera selectiva, la expropiacin se promover cuando existan terrenos comunales o ejidales que no
cuenten con asentamientos humanos y presenten fuertes presiones para su ocupacin irregular y/o tengan
una localizacin estratgica para el desarrollo de proyectos de alto impacto urbano.
3.1.3. Estrategia para la regularizacin de tenencia social y privada
Debido a la falta de una oferta oportuna y adecuada de suelo urbano para la poblacin de menores ingresos,
sta se ha cubierto a travs de la invasin o la adquisicin de suelo dentro del mercado ilegal.
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Ante esta situacin, el sector pblico ha tenido que instrumentar diversos programas de regularizacin,
dependiendo del tipo de tenencia afectado por este proceso; lejos de erradicar esta problemtica, ha
institucionalizado dichos procesos a tal grado que a la fecha la poltica de suelo urbano se ha centrado
fundamentalmente en estas acciones de tipo correctivo despus de que se presenta el fenmeno.
En este sentido es conveniente lograr una reconversin de los Programas de regularizacin de la tenencia de
la tierra, para que operen slo como Programas emergentes y puedan manejarse. As, la irregularidad
urbana es incentivada por el fomento de las polticas de regularizacin, por lo que se proponen las siguientes
estrategias:
Considerar a corto plazo la conclusin de los Programas de regularizacin de la tenencia de la tierra,
para lo cual se deber generar una oferta masiva de suelo destinada a la poblacin de menores
ingresos, sobre todo la que percibe menos de 3 vsm y que queda excluida de los diversos programas de
suelo y vivienda, a fin de contrarrestar el mercado ilegal.
Concluir la regularizacin de los asentamientos identificados como tales y continuarla de manera
selectiva en los casos que se dictaminen como factibles, disminuyendo paulatina, gradual y
programadamente la irregularidad de la tenencia de la tierra.
Privilegiar acciones de incorporacin de suelo libre aprovechando y optimizando las facultades de

instancias como la CORETT, acotando la utilizacin del mismo con acciones especficas, y que las
acciones de regulacin de la tenencia de la tierra sean acompaadas de programas de mejoramiento
urbano canalizando recursos del Ramo 33.
Realizar un padrn de las familias que viven en situacin de irregularidad.
Monitorear peridicamente la periferia de las localidades para detectar oportunamente nuevos
asentamientos.
Evaluar cada asentamiento, determinando su factibilidad de regularizacin en funcin de su tenencia,
localizacin y disponibilidad de servicios.
Instrumentar mecanismos de reubicacin programada y asociada a programas de vivienda progresiva en
casos de asentamientos humanos localizados en zonas de riesgo.
Promover apoyos administrativos y fiscales del Estado de Nayarit y de los municipios, para simplificar y
desgravar los procesos de escrituracin y de Registro Pblico de la Propiedad, con el objeto de reducir
en el menor tiempo posible los procesos de regularizacin.
Fortalecer la capacidad administrativa, jurdica y tcnica de los ayuntamientos a fin de que, como lo
establece la Ley, participen en las diferentes etapas de los procesos de regularizacin de la tenencia de
la tierra, a travs de incorporar los inventarios al sistema catastral, dictaminar la viabilidad de la
introduccin de los servicios pblicos municipales, habilitar programas emergentes de servicios con la
participacin de la comunidad y promover Programas de mejoramiento de vivienda, entre otras acciones.
Fortalecer acciones de inspeccin y vigilancia mediante la reglamentacin de la participacin ciudadana,
promoviendo el otorgamiento de estmulos a las comunidades que eviten la ocupacin ilegal del suelo.
Con ello se iniciar un proceso de autocontrol por parte de la sociedad.
Coordinar los programas de regularizacin de tenencia de la tierra, a efecto de llevar un seguimiento de
etapas, avances y prioridad de la aplicacin de estos; y sumar esfuerzos institucionales para evitar
duplicidad de tareas tcnicas (inventarios prediales y de poblacin y delimitacin de predios por colonia
y/o fraccionamiento).
Concertar acuerdos para la solucin de conflictos internos en ncleos agrarios que no han aceptado
ningn programa de regularizacin, que tengan reas de litigio entre grupos o con niveles de gobierno,
especialmente los asuntos relacionados con las zonas martimas federales.
Reubicar familias asentadas en zonas de alto riesgo, en coordinacin con organismos de los tres mbitos
de Gobierno.
Las autoridades locales debern contar con medidas especficas en caso de que se generen nuevos
asentamientos irregulares para su reubicacin inmediata evitando la permanencia en el lugar y su
consolidacin.
3.1.4. Estrategia de saturacin de baldos
En prcticamente todas las localidades del Estado existe un alto porcentaje de predios intraurbanos no
utilizados y subutilizados, por lo general de propiedad privada y substrados del mercado en espera del
incremento de su valor. Con esta situacin se desaprovecha la plena capacidad de infraestructura,
equipamiento y servicios existentes, dificultando y encareciendo el crecimiento planeado de las ciudades.
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Los predios baldos a que se hace referencia son aquellos sin construcciones o con construcciones con un
grado de deterioro que no es posible su utilizacin, generalmente de propiedad privada o del dominio privado
de algn organismo pblico, que tienen un alto valor comercial. Se encuentran en zonas urbanizadas con
equipamiento suficiente para permitir su aprovechamiento pleno y cuya extensin permite la regularizacin
de Programas de Desarrollo Urbano de beneficio general y particularmente de vivienda de inters social y
media.
Los logros en el aprovechamiento de baldos solo han correspondido a hechos coyunturales ya que no
existen polticas pblicas que atiendan sistemtica y globalmente el problema de su utilizacin. En tal virtud,
sera recomendable estructurar una estrategia global de aprovechamiento de terrenos baldos.
Mediante acciones de reglamentacin, induccin y concertacin, se deber establecer una poltica de
densificacin urbana, que estimule la edificacin en baldos urbanizados.
Para su operacin, es necesario disear o adecuar diversos instrumentos jurdicos, fiscales, financieros y
administrativos; as como ofrecer alternativas de comercializacin y utilizacin urbana que permitan conciliar
y encauzar equitativamente los intereses legtimos de los tres niveles de gobierno y de los sectores privado y
social, con base en Planes y Programas pblicamente debatidos y aprobados en un contexto de
participacin.
Los elementos que se debern contemplar para la formulacin del diagnstico y las estrategias para el
aprovechamiento de baldos son:
Econmico financieras: Donde se contemplen los diversos elementos de orden econmico y financiero que
han provocado la subutilizacin de predios, as como las fuentes de financiamiento existentes para impulsar
acciones de desarrollo urbano, considerando la posibilidad de establecer las lneas de crdito especficas
para el aprovechamiento y saturacin de predios baldos.
Jurdicas: donde se analice el estado actual de las normas jurdicas y se considera la necesidad de
proponer ajustes a los ordenamientos legales que regulan o condicionan el uso y aprovechamiento de
inmuebles para apoyar la densificacin urbana y, derivado de ello, precisar las formas de gestin existente
para la participacin de los diversos agentes sociales involucrados.
Fiscales: Donde se conozcan y analicen impuestos, derechos y otros tributos sobre la actividad inmobiliaria,
con el fin de definir los que pueden reducirse, aumentarse o graduarse para estimular la utilizacin de los
predios baldo; y de formular los instrumentos de poltica fiscal que pueden aplicarse para desalentar la
desocupacin.
Tal es el caso de gravar, despus de un periodo de 2 aos a tasas altas el predial en baldos o exentar en el
mismo perodo del impuesto quin en ese lapso construya.
Administrativas: Donde se ofrece un panorama de la situacin orgnica con la que se cuenta en las
localidades seleccionadas para la administracin del Programa, as como los elementos que pueden ser
retomados o reformulados al efecto.
Polticas y sociales: Donde se caractericen los elementos institucionales y las conductas sociales que inhiben
o promueven estos procesos.
3.1.5. Estrategia de Catastro
Es conveniente que la Secretara de Finanzas realice los esfuerzos necesarios para modernizar el catastro y
descentralizarlo. As mismo, es importante redisear el Instituto Catastral, reorientndolo para que en su
materia adopte funciones generales como asesor, capacitado y proveedor de tecnologa a los municipios, a
efecto de que el proceso de transferencia de las funciones se realice con informacin actualizada y sistemas
municipales homologados.
En una primera etapa, el Catastro Estatal puede modernizar su cartografa, contratando un vuelo reciente
para estar en posibilidades de actualizar los registros catastrales grficamente. As mismo, es conveniente
que en este proceso se cambie tambin la plataforma tecnolgica (software) para construir un sistema de
informacin geogrfica catastral.
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Por lo que toca a los archivos estadsticos, es importante actualizar los sistemas de registro para ingresar,
modificar y cancelar registros en el padrn.
En una segunda etapa se realizar el proceso de descentralizacin de manera ordenada y con programas
permanentes de capacitacin hacia los ayuntamientos para garantizar la operacin de los sistemas
incluyendo los orientados a la atencin de la ciudadana.
Finalmente, es importante reorganizar al Instituto Catastral que la Ley Catastral y Registral del Estado de
Nayarit seala y que actualmente no se encuentra en operacin para que absorba funciones de informacin
estadstica y cartogrfica estatal, con lo que sera conveniente su reubicacin hacia otra rea de Gobierno
Estatal, como lo podran ser la Secretara de Planeacin o el IPROVINAY.
Las lneas de accin que se desprenden de estas estrategias son:
Contratar un vuelo (escala 1:1000) para actualizar la imagen recomendada de las principales localidades
(de 2,500 habitantes y ms) en todo el territorio estatal, para actualizar los registros catastrales.
Descentralizar en una primera etapa y de forma paulatina Catastro Estatal hacia los municipios de: Ixtln
del Ro, San Blas y Santiago Ixcuintla. En una segunda a los municipios de Acaponeta, Ahuacatln,
Amatln de Caas, Jala, Rosamorada, Ruiz, San Pedro Lagunillas, Santa Mara del Oro, Tecuala y
Tuxpan y finalmente a los municipios El Nayar, Huajicori y La Yesca.
Definir el personal en cada Ayuntamientos que deber trabajar en el rea de Catastro.
Actualizar los mtodos de valuacin catastral, diseando modelos propios para el clculo del precio del
suelo.
Realizar vuelos sobre todo el territorio estatal por lo menos cada 6 aos para actualizar la informacin
geogrfica y catastral.
Formular un programa de difusin ciudadana para informar a la poblacin sobre la actualizacin de la
informacin y los valores.
Elaborar manuales, tomos e instructivos para el manejo del Catastro Municipal.
Equipar a Ayuntamientos con sistemas y equipos de cmputo con los cuales puedan operar los procesos
catastrales.
Actualizar la plataforma tcnica de cartografa automatizada, migrando a programas de cmputo que
permitan la interfase entre cartografa y bases de datos y tendiendo a la conformacin de un sistema
estatal de informacin geogrfica.
Operar el Instituto Catastral, redefiniendo sus funciones para convertirlo en una organizacin normativa y
de manejo estadstico y cartogrfico estatal.
Homologar los sistemas de administracin de catastro municipal.
Actualizar paulatinamente los valores catastrales, equiparndolos a los comerciales.
Actualizar la Ley Catastral y Registral del Estado de Nayarit.
Formular de Reglamentos Municipales Catastrales.
Formular programas de capacitacin.
3.1.6. Estrategia del mercado inmobiliario
En cuanto al mercado formal de suelo, se plantean las siguientes estrategias:
Organizar a promotores y grupos inmobiliarios en la constitucin de la delegacin estatal de la
CANADEVI a efecto:
- Contar con una organizacin colegiada para participar de manera organizada en la poltica estatal de
suelo.
- Promover el desarrollo de vivienda, desde la fase de planeacin de los proyectos hasta la titulacin
de la vivienda.
- Intercambiar experiencias y participar en le elaboracin de un compendio tcnico-normativo.
- Distribuir la parte de la bolsa de tierra destinada a vivienda de inters social entre los miembros
participantes.
- Controlar la oferta de suelo y vivienda.
- Establecer de manera organizada, convenios con otras cmaras, gobiernos estatal y municipal.
- Promover la capacitacin para la aplicacin de nuevas tcnicas constructivas, de marketing,
esquemas de financiamiento entre otros temas.
Formular estudios de demanda de vivienda, as como sondeos sobre gustos al consumidor en cuanto a
los productos que se oferten.
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Peridico Oficial 31
Promover la desregulacin en trmites y procesos gubernamentales para la autorizacin de Planes

Parciales, usos de suelo, licencias de construccin, fraccionamientos entre otros. Como parte de esta
estrategia sera conveniente la automatizacin de procesos con software propio y homologado entre
municipios.
Revisar la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit a efecto de
actualizar las normas relativas al tamao de lote y construccin de vivienda.
Formular un estudio en relacin a las dimensiones mnimas de vivienda econmica y caractersticas
constructivas.
Limitar la dimensin de los fraccionamientos y establecer Planes Parciales en zonas de
fraccionamientos para el diseo de espacios pblicos que no es encuentren contemplados en las reas
de donacin que la ley establece.
Promover la venta de lotes y vivienda econmica en todos los municipios especialmente en aquellos
en los que se tiene previsto desarrollar algn proyecto nacional o estatal de impacto regional y por
ende, se prevea un incremento de demanda.
Crear una bolsa de suelo por parte del IPROVINAY para enfrentar la escasez de oferta de suelo
urbanizado garantizando que al menos una parte del sector de la poblacin que percibe bajos ingresos
tenga una oferta suficiente para satisfacer su necesidad bsica de asentamiento. Esta bolsa de suelo
puede ser el patrimonio de un Fondo Especial de Reservas Territoriales en el que participe el
IPROVINAY.
Conformar un submercado formal y legal de suelo a precios accesibles a estratos de ingresos bsicos,
aunado a la bolsa de suelos con las estrategias:
Aparte de los mecanismos tradicionales de incorporacin de suelo social al desarrollo urbano6 se
plantea la posibilidad de que los terrenos de uso comn y tierras parceladas que cuenten con el
certificado otorgado por el PROCEDE, se adhieran a un fondo o fideicomiso en el que participen los
tres mbitos de gobierno, a travs del cual se cuente con terreno propicio para el desarrollo de
proyectos inmobiliarios habitacionales y tursticos, garantizando a ejidatarios y comuneros esquemas
mas justos por la enajenacin del terreno y la conformacin de sociedades en los que participen
activamente.
Para la oferta de suelo econmico es necesario coordinar procedimientos burocrticos giles y a
costos subsidiados, por lo que ser necesario concertar acuerdos con municipios, notarios, y
dependencias estatales y federales involucradas para subsidiar o en su caso exentar pagos por la
tramitologa que se requiera.
Ser importante que se privilegie la oferta de lotes con servicios e incluso lotes con obras de cabeza,
buscado la introduccin progresiva de los servicios con la activa participacin de la propia sociedad.
Ampliar el acceso de las familias al mercado formal de suelo mediante diversos mecanismos7 como:
El ahorro paulatino, previo a la adquisicin de terrenos, con lo que se pretende rescatar el esfuerzo
individual y familiar, fomentando una cultura del ahorro, seguro y constante para incrementar su
solvencia econmica. Los contratos de ahorro previo son figuras que pueden utilizarse para la
poblacin no asalariada y de muy bajos ingresos mediante las cuales las familias pueden comprobar
capacidad de endeudamiento; estos mecanismos pueden combinarse con otros como el premio a
ahorradores mediante subsidios directos. Instituciones bancarias, privadas o sociales pueden
instaurar estos mecanismos de ahorro, incluso el IPROVINAY puede participar en la apertura (dentro
del Fondo especial de suelo de estas figuras) para que la poblacin vaya abonando ciertas
cantidades al fondo y una vez llegado al tope conveniente, sean beneficiados de algn lote servido.
El subsidio directo que otorgan algunos Programas Federales dentro de la modalidad Hbitat de
SEDESOL. Tambin el Gobierno del Estado puede otorgar, a travs del IPROVINAY, subsidios
directos a la poblacin ms necesitada bajo reglas claras de operacin, controles justos para el
otorgamiento de los subsidios basados en la aplicacin de estudios socioeconmicos a la poblacin
para comprobar las necesidades de vivienda o un espacio-patrimonio propio detectando a los grupos
de la poblacin ms vulnerable. Estos mecanismos deben otorgarse a familias en lo individual y no a
organizaciones sociales para evitar que se desvirte el objetivo del subsidio.
Se otorga por nica vez a los jefes de familia necesitados, de acuerdo con reglas y procedimientos
preestablecidos, y consiste en un ttulo de crdito para acceder a la solucin habitacional que
Como son: la adquisicin de tierras ejidales parceladas en las que se adopte el dominio pleno; la aportacin de tierras ejidales de uso
comn a una sociedad mercantil o civil, nicamente por ejidatarios o con la participacin de terceros (sector privado, pblico o social);
la expropiacin de tierra ejidal por causa de utilidad pblica; y la donacin.
Dado que la principal causante del acceso a la tierra es el nivel de ingreso de la poblacin, es importante coadyuvar a que la demanda
sea solvente.
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seleccionen: compra, construccin, ampliacin, mejoramiento o liquidacin de pasivos de las ofertas

del mercado o de las organizaciones comunitarias.
Requiere del ahorro previo de las familias y se complementa con financiamiento preferencial, con lo
que se genera una capacidad mnima de compra que permite acceder al menos a un lote con
servicios y a un pie de casa.
Subsidiar a las familias de menores ingresos -bajo cualquier esquema- impone ponderar sus
alcances y efectos (Iracheta 2004).
El tercer mecanismo es el del crdito hipotecario; estos esquemas de financiamiento lo otorgan
diferentes instituciones como INFONAVIT, SOFOLES, FOVISSSTE, SHF, FONAHAPO, entre otras.
La mayora otorgan crditos para vivienda econmica y el ltimo para la adquisicin de lotes con
servicios. No solo se pretenden continuar con estos esquemas sino que el propio IPROVINAY
formule esquemas propios de crdito a travs del Fondo Especial de Suelo.
Estos tres mecanismos pueden combinarse en nuevas estructuras para financiar la adquisicin de lotes con
servicios destinados a autoconstruccin de vivienda. Tambin es conveniente que se asocien estos
esquemas con la adquisicin de materiales a precios bajos o subsidiados que apoyen la autoconstruccin de
viviendas estables y seguras.
Con las primeras experiencias se pueden generar polgonos demostrativos que sirvan de ejemplo para la
poblacin y constituyan una de las principales campaas de promocin de acciones en materia de oferta de
tierra econmica.
Iracheta y Rbora (2004)8 sealan que la generacin de oferta de suelo urbano debe partir de la promocin
de acciones concertadas de propietarios, promotores y gobiernos locales; es decir, para facilitar la accin de
los agentes econmicos urbanos, se requiere establecer normas, procedimientos y estmulos que garanticen
la satisfaccin de las necesidades de la mayora y el imperio de la Ley.
3.1.7. Estrategia de coordinacin interinstitucional
Debido a que actualmente las dependencias federales, estatales y municipales encargadas de abordar los
temas relacionados con suelo y reservas, operan de manera asilada y sin coordinacin, se sugiere
implementar las siguientes estrategias generales:
Creacin de instancias o mecanismos de coordinacin que renan a las instituciones federales, estatales
y municipales en materia de suelo, reservas territoriales, planeacin y crecimiento urbano para que de
manera colegiada e integral se d respuesta oportuna y eficiente a los problemas de la Entidad.
Implementacin de un sistema de informacin que contenga datos actualizados y homogneos de todos
los municipios de la Entidad, referente a reservas territoriales actuales y de nueva creacin, ocupacin,
asignacin y control del suelo urbano y tenencia de la tierra.
Automatizacin de procesos federales, estatales y municipales relacionados con trmites, premisos,
licencias, autorizaciones, regularizacin y asignacin de suelo urbano.
Revisin de estructuras administrativas para realizar los ajustes en cuanto a distribucin de funciones,
para evitar duplicidades y lograr eficiencias en los procesos.
Implementacin de cronogramas de seguimiento por parte de las agencias estatales, para la aplicacin y
ejecucin de Planes de Desarrollo de Centros de Poblacin.
Generacin del sistema de evaluacin de resultados que permita dar seguimiento a la implementacin y
ejecucin de Planes y Programas.
Creacin de mecanismos de contralora integrados por los sectores gubernamental, privado y social.
Promocin de la efectiva autonoma municipal para la eficiente administracin del suelo urbano mediante
mecanismos normativos y dando aplicacin y seguimiento a los instrumentos de planeacin del
desarrollo municipal.
Innovacin y modernizacin del marco normativo para la asignacin de crditos destinados a la vivienda
y la adquisicin de suelo, buscando atender a los sectores vulnerables.
Mejoramiento de los mecanismos de control y regularizacin de los procesos de asignacin y venta de
reservas territoriales, evitando la especulacin de agentes y organizaciones que ofertan el suelo y la
vivienda de acuerdo a sus intereses.
Resultados del proyecto Poltica Nacional de Suelo Urbano, realizado por El Colegio Mexiquense para la SEDESOL, con la
coordinacin general del primero y la coordinacin tcnica del segundo.
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Peridico Oficial 33
Creacin de polticas de ocupacin del territorio de forma armnica y ordenada, ya sea a travs de
reservas territoriales o de ocupacin de baldos.
Promocin de seminarios, conferencias y foros para discutir con autoridades, expertos y ciudadana
nuevas alternativas de solucin a los problemas de suelo y reservas territoriales.
3.1.8. Estrategias relativas a contribuciones especiales

La localizacin, la cercana al equipamiento y la introduccin de servicios e infraestructura son, entre otros,
factores que elevan el valor y el precio del suelo. Este beneficio es solo para el propietario original, sin que
las autoridades que invirtieron en dichos servicios recuperen alguna parte. El impuesto predial podra ser una
de las vas de recuperacin; sin embargo, este se encuentra muy por debajo del valor comercial del suelo.
Este sobre-valor es reconocido con el nombre de plusvala.
Lo anterior es una de las causales de la especulacin del suelo, por lo que representa un beneficio
econmico el no ingresar al mercado reas libres y lotes baldos, esperando que estos aumenten su valor.
Sin embargo este fenmeno entorpece el desarrollo urbano toda vez que se subutilizan espacios
intraurbanos, obligando a que la demanda busque terrenos disponibles que preferentemente se ubican en la
periferia, extendiendo as las reas urbanas.
La tolerancia a la especulacin ha sido considerada por las autoridades hasta hoy como normal, sin
embargo, para combatirla se han estado explorando algunos mecanismos que tienen que ver con nuevas
imposiciones fiscales.
Dichos mecanismos permiten que las ciudades se apropien de una parte de las plusvalas que generan lo
que parece constituirse en un principio de uso cada vez ms generalizado9 internalizndolas mediante
mecanismos equitativos y transparentes, pues resultan imprescindibles para garantizar que los nuevos
desarrollos urbanos dispongan de infraestructura de calidad y dn respuesta a las necesidades de vivienda
de los grupos ms pobres, principalmente vivienda de inters social (Iracheta 2004).
Por ello se proponen las siguientes lneas de estrategia generales:
Promover el gravamen de las plusvalas generadas por la accin gubernamental.
Crear un impuesto municipal a las plusvalas generadas por acciones de las autoridades municipales y
estatales, tales como la incorporacin de suelo rstico al suelo urbano, los cambios de uso de suelo, el
cambio en la intensidad de uso del suelo (cambios en los COS y CUS10), y la construccin de obra
pblica (infraestructura, vialidades, equipamiento, entre otros).
Desincentivar baldos por la va del impuesto diferenciado especial aplicado a baldos y reas libres
catastradas. En un lapso determinado este puede elevarse con el objeto de provocar su ocupacin, y si
en ese lapso se ocupan, puede haber algunos incentivos o exenciones temporales.
Promover y gestionar que los gobiernos locales establezcan la obligacin de los desarrolladores de
producir y comercializar suelo servido barato, con el doble objeto de generar oferta y mitigar la
segregacin econmica-territorial.
Dicha obligacin traera como consecuencia que los desarrollos de vivienda econmica, media y
11
residencial , as como los industriales, comerciales y de servicios, incluyan un porcentaje de la tierra
vendible para vivienda de inters social o para Programas de lotes con servicios mnimos, obligacin que
puede sustituirse por una contribucin especial, en efectivo o en tierra servida12.
La obligacin que se propone constituye una contribucin especial13, impuesta a los desarrolladores por los
gobiernos locales14, a cambio de las autorizaciones de desarrollo. Est a precisar en trminos de base y
monto, se negociara con los desarrolladores a cambio de la eliminacin de las diversas contribuciones
9
Como lo muestra el caso espaol, cuya Constitucin establece (artculo 47), en complemento al derecho de una vivienda digna y
adecuada que los poderes pblicos regularn la utilizacin del suelo de acuerdo con el inters general para impedir la especulacin
y que la comunidad participar en las plusvalas que genere la accin urbanstica de los entes pblicos.
10
Coeficiente de Ocupacin el Suelo y Coeficiente de Uso del Suelo respectivamente.
11
La econmica para familias con ingresos menores a 5 vsm, la media con ingresos de 5 a 10 vsm y la residencial con ingresos
mayores a 10 vsm.
12
En aquellos casos en que no deban o puedan incorporar vivienda de inters social.
13
Exaction en los pases anglosajones; en Mxico una contribucin especial.
14
Originada en sus esfuerzos por atender sus responsabilidades bsicas de regular los usos del suelo y proveer infraestructura y
servicios bsicos.
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34 Peridico Oficial
injustificadas, en particular las polticas a las que estn sujetos en el momento actual. Los recursos
obtenidos podran ser fideicomitidos para aplicarse de forma transparente en Programas de lotes y servicios
bajo reglas predeterminadas (Iracheta, 2004: 41,42).
Estas estrategias conllevan tambin a replantear las regulaciones vigentes en materia de lotificacin,
dimensiones de lote y vivienda y la redefinicin del concepto Vivienda Bsica Nayarita.
La liberalizacin, la reorientacin y la simplificacin de la normatividad en la materia debe articularse con
acciones que tienden al establecimiento de contribuciones especiales y estmulos fiscales, y negociarse en
conjunto para equilibrar costos y beneficios entre autoridades y desarrolladores (Iracheta, 2004).
3.1.9. Estrategia de la organizacin de la comunidad
En cualquiera de las estrategias antes planteadas, es importante la participacin organizada de la sociedad,
especialmente los grupos de bajos ingresos que han quedado fuera del mercado formal y buscan bajo
diversas formas y submercados no legales satisfacer la necesidad de asentamiento.
En consecuencia se propone reconocer poltica y legalmente la produccin social del hbitat y fomentar la
conformacin de organizaciones sin fines de lucro que integren y/o apoyen a las familias de ms bajos
ingresos en:
La produccin y/o adquisicin legal de un lote con servicios mnimos;
La construccin progresiva de sus viviendas mediante cualquier frmula, (esfuerzo propio, ayuda
mutua o contratacin de servicios); as como facilidades y estmulos para avanzar en el cumplimiento
del precepto constitucional sobre vivienda digna.
Sus frmulas legales de organizacin pueden ser diversas: cooperativas y asociaciones civiles o de colonos
para integrar los esfuerzos comunitarios; u organizaciones no gubernamentales, entidades y fondos altruistas
para brindarles apoyo. Dichas organizaciones deben orientar sus acciones preponderantemente a soluciones
habitacionales con precio menor a 10vsm salarios mnimos anualizados15, precio de las opciones ms
econmicas del mercado formal.
Las facilidades y apoyo que deben brindarles los tres mbitos de gobierno son de naturaleza variada,
comprenden:
El impulso y la asistencia legal para su constitucin y operacin (otorgamiento de fondos,
confirindoles el carcter de organizaciones de inters pblico).
El apoyo para la celebracin de convenios y contratos con grupos organizados, propietarios,
desarrolladores y gobiernos.
El soporte para la evaluacin y en su caso fomento de frmulas de tenencia colectiva (cooperativas
de vivienda).
La asesora tcnica con apoyo de estudiantes universitarios y colegios profesionales para la
elaboracin de proyectos y supervisin de su desarrollo.
El suministro de planos tipo para la construccin progresiva de viviendas.
La desregulacin y facilidades administrativas para la obtencin de autorizaciones y permisos.
El apoyo financiero para la conformacin de bancos de materiales, y la capacitacin de sus
integrantes para la autoconstruccin de la vivienda, entre muchas otras (Iracheta, 2004:54).
3.2. Polticas de suelo y reservas territoriales
Las polticas-entendidas como lineamientos-normativos que permiten encausar las estrategias y cumplir los
objetivos trazados son las siguientes:
Pactar mecanismos que permitan una distribucin equilibrada de beneficios y cargas al desarrollo
urbano.
Lograr que todos los municipios de la Entidad cuenten con Planes o en su caso, Programas de
Desarrollo Urbano actualizados y actualizables incluyendo un apartado especial de suelo en el que se
analice a detalle: la tenencia de la tierra, estudios de aptitud del suelo y anlisis especficos de uso del
suelo, intensidad de uso y ocupacin del suelo; as como identificacin de proyectos a desarrollar en
reas de crecimiento.
15
Del orden de $150 mil pesos de 2003.
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Peridico Oficial 35
Consolidar a corto plazo la coordinacin interinstitucional a travs de un programa de trabajo que permita
dar seguimiento y evaluar peridicamente todas las acciones que, en materia de suelo y reservas, lleven
a cabo las diferentes dependencias y entidades involucradas.
A corto plazo es importante redefinir las funciones del IPROVINAY para que se haga cargo de todas las
acciones en cuanto a suelo y reservas se refiera.
Disminuir paulatinamente la irregularidad a travs de la oferta de suelo accesible, sobre todo a la
poblacin de ms bajos recursos y al mismo tiempo, reconvertir los programas de regularizacin de la
tenencia de la tierra, para que operen slo como programas emergentes que atiendan casos especficos.
Incorporar suelo libre mediante paquetes de proyectos urbanos con factibilidad de desarrollarse en los
que se privilegie la asociacin de ncleos agrarios y promotores privados, sobre todo para la oferta social
de suelo.
Redensificar las reas urbanas privilegiando la saturacin de baldos respecto a la incorporacin de rea
nueva, incluyendo para ello:
- El desarrollo de proyectos o paquetes de proyectos autosuficientes que aprovechen la infraestructura
existente y utilicen el suelo de manera intensiva.
- La saturacin hormiga con vivienda de alta densidad.
- La construccin de megaproyectos vinculados e integrados a la traza y dinmica de las localidades.
Ampliar las acciones de reciclamiento urbano a barrios y colonias de las reas urbanas consolidadas.
Evitar asentamientos humanos en zonas y reas protegidas, en reas de alto valor agropecuario y en
zonas de riesgo para la poblacin.
Hacer participe a la sociedad mediante acciones de inspeccin, control y vigilancia para la identificacin y
registro oportuno de asentamientos humanos irregulares.
Destinar la bolsa de suelo del IPROVINAY, preferentemente a la oferta de lotes con servicios y vivienda
econmica subsidiada y orientada a satisfacer las necesidades de la poblacin de ms bajos recursos.
Garantizar las mejores condiciones de participacin de los ncleos agrarios en las operaciones de
incorporacin de suelo, mediante la priorizacin de proyectos inmobiliarios ejidales y asociaciones en
participacin, sin descartar otras formas participativas que los propios ncleos deseen.
Expropiar privilegiando la incorporacin de suelo urbano para vivienda social y popular.
3.3. Definicin de reserva territorial de localidades prioritarias

3.3.1. Definicin de zonificacin primaria (rea urbana, urbanizable y no urbanizable)
El incluir las condicionantes de suelo de los centros de poblacin en el Programa de Suelo y Reservas
Territoriales de Nayarit, tiene pertinencia si se considera que son los principales espacios en donde se
concentra la poblacin, y tiene cabida el mercado de las actividades econmicas, donde se concentra el uso
de suelo habitacional, entre otros muchos factores. Por ello, no se podra pensar en la definicin de polticas
y estrategias de suelo y reservas territoriales si no se plantean en funcin de las caractersticas de los
centros de poblacin con mayor dinamismo socioeconmico de la Entidad y con ello, la previsin del
crecimiento urbano.
Esta previsin de suelo debe considerar la identificacin del suelo apto para el desarrollo urbano, el
desocupado, las tendencias de crecimiento y la tenencia de la tierra. En consecuencia se define las reas
que presentan algn uso urbano, las que estn en posibilidades de ocupacin y las que por condiciones
imperantes descartan algn uso de suelo urbano.
A esta caracterizacin se le denomina zonificacin primaria, establecida para cada centro de poblacin
prioritario, y estructurada en funcin de reas urbanas, urbanizables y no urbanizables, definidas como:
reas urbanas: Espacios constituidos por usos urbanos en dnde se localiza vivienda, servicios,
equipamiento e infraestructura urbana.
reas urbanizables: Formadas por reservas programadas para el desarrollo urbano y las reas
consideradas como provisin urbana futura. Son espacios con que cuenta el territorio para
urbanizarse a corto, mediano y largo plazo.
reas no urbanizables: son zonas que debern considerarse para estabilizar el medio ambiente, o
aquellas que representan un riesgo para el desarrollo urbano por sus caractersticas naturales o
artificiales.
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36 Peridico Oficial
3.3.1.1. Centros de poblacin de Baha de Banderas16

Es importante sealar que hay municipios que presentan ms de un centro de poblacin con importancia
regional y municipal, tal es el caso de Baha Banderas y Compostela, donde la zonificacin presentada por
las dimensiones de su realidad urbana se plantea un tanto general (regional).
En el municipio de Baha de Banderas destacan los centros de poblacin de Higuera Blanca, Canal del
Risco, Emiliano Zapata, Destiladeras y Bucerias, que presentan un importante crecimiento urbano, e
influencia regional. De manera especfica, el rea urbana est conformada por uso de suelo habitacional,
predominando en los poblados de Valle Dorado (San Jos del Valle), El Porvenir, San Juan, y CTM
INFONAVIT (El Risco), entre otros.
Tabla 3.3.1.1.1 Localidades con usos del suelo predominantes
Localidad o poblado
Aguamilpa
Bucerias
El Risco
Nuevo Corral del Risco
Emiliano Zapata
Colomo
Coatante
Complejo Costa Banderas, Valle Banderas
Destiladeras
Huamuchil
El Porvenir
Fortuna de Vallejo
Higuera Blanca
Punta de Mita
La Cruz de Huanacaxtle
La Jarretadera
Litib
Lo de Marcos
Los Sauces
Mezcales
CTM INFONAVIT
Mezcalitos
Nuevo Vallarta
San Francisco
San Jos del Valle
Valle Dorado
San Juan de Abajo
San Quintn
San Vicente
Santa Rosa Tapachula
Sayulita
Uso del suelo

Habitacional
Mixto
Habitacional
Mixto
Habitacional
Habitacional
Habitacional
Turstico
Mixto
Habitacional
Habitacional
Habitacional
Mixto
Turstico
Turstico
Habitacional
Turstico
Turstico
Habitacional
Mixto
Habitacional
Mixto
Turstico
Turstico
Mixto
Habitacional
Mixto
Habitacional
Habitacional
Mixto
Turstico
Caractersticas
De apoyo turstico
De apoyo turstico
De apoyo turstico
De apoyo turstico
De apoyo turstico
De apoyo turstico
NOTAS: El uso definido como mixto comprende la predominancia del uso del suelo habitacional con el turstico.
La caracterstica definida como de apoyo turstico se refiere a poblacin que labora en el sector turismo, ya que en su lugar de
residencia o en otras localidades, sta ltimo como ms frecuente.
FUENTE: Direccin de Desarrollo Urbano del H. Ayuntamiento de Baha de Banderas, Octubre 2006.
Un segundo uso urbano con relevante ocupacin es el turstico, ya que Baha de Banderas cuenta con
espacios de riqueza y belleza paisajstica que han sido sujetos de promocin, fomento e inversin turstica y
habitacional residencial, en toda la parte costera. Las principales localidades con esta dinmica han sido los
poblados de Punta de Mita (Higuera Blanca), Complejo Costa Banderas, Las Destiladeras, Litib, lo de
Marcos, San Francisco y Nuevo Vallarta.
Este ltimo espacio territorial ha sido motivo de gran desarrollo inmobiliario turstico, integrado por la oferta
de bienes inmuebles habitacionales como casas o condominios, y por la oferta de servicios de hotelera y de
esparcimiento. Su colindancia con Puerto Vallarta (en el estado de Jalisco) lo hace una alternativa de
enclave.
16
Consultar esquemas 3.3.1.1.1, 3.3.1.1.2 y 3.3.1.1.3 al final del documento.
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Peridico Oficial 37
El conocimiento de los usos predominantes, genera elementos para abordar, en el contexto municipal, reas
de influencia y predominio mediante regiones territoriales, que para su estudio y toma de decisiones, se han
conformado de acuerdo a los usos del suelo predominantes en las localidades, la influencia, las relaciones
funcionales y la conectividad vial.
De acuerdo con el Plan de Desarrollo Municipal de Baha de Banderas y con base en investigacin de
campo, se homologan las regiones del municipio. La regin norte se caracteriza por abarcar aquellas
regiones con poca dinmica sociodemogrfica y netamente habitacional. Comprende poblados rurales de la
sierra que se dedican a la agricultura y la ganadera. Presenta fenmenos de migracin entre la poblacin
masculina hacia E.U.A. El valor de la tierra en esta regin es el ms reducido (entre $60 y $80 pesos por
metro2).
La regin Valle, tiene un rea urbana con uso de suelo predominante habitacional. Se localiza la cabecera
municipal (Valle de Banderas) y en el resto de las localidades a excepcin de San Jos del Valle, Mezcales,
Mezcalitos y San Juan de Abajo presentan una dinmica se usos mixtos. Contiene tambin poblados con
vivienda de inters social, combinados con turismo medio, comunidades ejidales y poblados rurales.
Cabe puntualizar que en esta regin la mayora de los asentamientos son ciudades dormitorio, fungiendo
como apoyo a la regin Baha, toda vez que la poblacin residente trabaja en actividades econmicas, de
los sectores turstico y de servicios. Como ya se ha sealado -la regin Baha, por su condicin costera- se
ha definido como rea urbana formada principalmente por el sector inmobiliario residencial, hotelero y de
servicios tursticos de gran turismo y campos de golf.
En la regin Pacfico se localizan tambin poblados costeros, con reas urbanas de turismo medio. Son
asentamientos combinados con vivienda media, comunidades ejidales y poblados rurales.
El rea no urbanizable, est compuesta por zonas no aptas para el desarrollo urbano por sus condicionantes
fsicas y por las reas de preservacin y conservacin ambiental que estn definidas para una porcin
importante del territorio municipal.
Otra condicionante que contribuye a la definicin de suelo no apto es la tenencia de la tierra, considerando
que la propiedad ejidal presenta una importante dimensin en el municipio. Las condiciones en las que se
encuentra el dominio y la certificacin de ejidos, permitira verter la definicin de rea urbanizable o no
urbanizable.
En cuanto a ncleos agrarios, los ejidos estn o no certificados- no son aptos para el uso urbano, y por lo
tanto, aquellas porciones que por su aptitud fsica podran ser una posibilidad de rea urbanizable, presentan
una condicionante de tenencia de la tierra.
La aptitud territorial, catalogada as por el Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Baha de Banderas, ha
sido la base para definir reas de reserva territorial y con ellas la posibilidad de reas urbanizables. stas se
encuentran definidas a lo largo de la costa sur del Ocano Pacfico.
Los centros de poblacin que presentan mayor aptitud urbana corresponden a los situados en la franja
costera sureste17, principalmente en las localidades de Bucerias, Mezcales y Mescalitos. Los poblados y las
localidades de la regin Valle (debido a su uso habitacional predominante) tambin tienen definidas
importantes reas de reserva territorial y con ello, la deteccin de reas urbanizables.
Sin embargo, hay una fuerte necesidad de seguir contando con reas urbanizables, ya que las existentes en
los Planes de Desarrollo Urbano de Poblacin y el Plan de Desarrollo Urbano Municipal son limitadas, lo que
ha provocado en los ltimos aos una fuerte especulacin del suelo, elevando su valor en la zona turstica
del pacfico (entre $1,200 y $3,000 pesos por metro cuadrado).
El rea urbanizable tambin requiere satisfacer la necesidad de espacios pblicos para los centros de
poblacin, ya que hay un dficit de equipamiento y servicios.
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38 Peridico Oficial
3.3.1.2. Centro de poblacin de Compostela

Las condiciones topogrficas de los principales centros de poblacin del municipio de Compostela limitan su
crecimiento y accesibilidad.
Esta condicionante reduce las zonas aptas para futuro crecimiento, principalmente en las Varas y Rincn de
Guayabitos. El tipo de riesgos a los que est propenso este municipio son de origen hidrometeorolgico, al
limitar con la costa.18
La cabecera municipal de Compostela no tiene las limitaciones topogrficas como los casos de las Varas y
Rincn de Guayabitos, y cuenta con zonas aptas para el desarrollo urbano.
La Peita de Jaltemba es un asentamiento que est muy cerca de playa, por lo que los riesgos y la
vulnerabilidad de la poblacin asentada en esta localidad se incrementan.
Rincn de Guayabitos se ubica en el permetro de la costa. Su potencial de crecimiento es limitado, ya que
esta rodeado por elevaciones que funcionan como barrera natural y no son aptas para la urbanizacin.
Adems de las condiciones topogrficas antes mencionadas, la situacin de la tenencia de la tierra en el
municipio es un factor que ha frenado el desarrollo de proyectos tursticos y habitacionales que buscan
aprovechar el potencial del municipio en beneficio de la poblacin.
En cuanto a las condiciones de la tenencia de la tierra, existen ejidos con dominio pleno, ejidos sin certificar,
ejidos certificados y comunidades sin certificar. La cabecera municipal se encuentra rodeada de ejidos que
han adquirido el dominio pleno, esto significa que ya estn inscritos en el Registro Pblico de la propiedad, y
ya pueden incorporarse de manera formal al desarrollo urbano; es decir, el centro de poblacin cuenta con
superficie que se puede destinar a su futuro crecimiento.
El centro de poblacin de Las Varas tambin se encuentra rodeado de ejidos y la mayora ya ha adquirido
dominio pleno; sin embargo, si su crecimiento se da hacia el oriente, sera sobre ejidos certificados, pero con
rgimen de propiedad social, urbanizando de forma irregular.
El centro de poblacin de la Peita de Jaltemba no ha sido sometido a algn programa de regularizacin
debido a la existencia de problemas internos que hasta el momento no se han solucionado, generando la
especulacin de terrenos y el crecimiento del ejido. El caso de Rincn de Guayabitos es el mismo, cuenta
con superficie que se mantiene sin regularizacin, no obstante en ambos casos se ofrecen servicios
tursticos.
En el municipio de Compostela es necesaria la implementacin de los programas de regularizacin de la
tierra, pero con carcter emergente, ya que los problemas actuales van en este sentido. Al mismo tiempo, es
necesario resolver la problemtica que ha impedido la incorporacin de ejidos a programas de regularizacin.
En lo referente al valor del suelo, Catastro Municipal inici sus funciones a partir del 2003 y empez a operar
con el cobro del impuesto predial. El padrn al 2005 tiene 27,800 registros en todo el municipio y faltan por
registrarse ms del 20% de los asentamientos humanos.
Hay un desfase de hasta el 200% o 300% entre los valores comerciales y los catastrales por ejemplo:
La desactualizacin de los valores comerciales del suelo son de $80 por m2 en la cabecera
municipal y $300 por m2 en el centro (valor catastral).
Los valores en Rincn de Guayabitos son $150 por m en valor catastral y de $1,500 m2 a $5,000 m2
en valor comercial.
En la periferia de la cabecera municipal de Compostela el valor catastral es de $200 a $300 por m2 y
el valor comercial de $2,500 por m2.
Las Varas de $500 por m2 en la periferia (valor comercial) y $2,000 por m2en el centro (valor
comercial).
18
Se localiza en una zona de riesgos con categora de vulnerabilidad muy alta. Consultar esquema 3.3.1.3.1 al final del documento.
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Peridico Oficial 39
Los altos precios con los que se est especulando el suelo en las localidades de La Peita de Jaltemba y
Rincn de Guayabitos estn dejando fuera de la oferta de suelo a la poblacin de los estratos econmicos
ms bajos y por otro lado, ha obligado a los ejidatarios a vender sus predios a extranjeros.
En los Planes de Desarrollo Urbano de Centro de Poblacin de Las Varas y Compostela estn definidos
polgonos de reserva que an no se ocupan y es necesario tomarlos en cuenta para asentamientos
humanos futuros. Adems de polgonos de reserva urbana, tambin existen zonas de reserva natural y
preservacin ecolgica.19
En resumen, los principales centros de poblacin del municipio de Compostela tienen diferencias en cuanto a
sus opciones de futuro crecimiento; por un lado, la cabecera municipal tiene definidas las zonas de reserva y
no se identifican riesgos importantes que limiten fuertemente su crecimiento.
Las Varas es una localidad que tiene definida su superficie de reserva, la cual, an se encuentra disponible.
Tiene problemas de accesibilidad y riesgos al ubicarse pendientes prolongadas sin embargo, es posible
controlar su crecimiento ya que predomina la propiedad privada.
La Peita de Jaltemba es un asentamiento irregular en el que el fenmeno de la especulacin es muy fuerte
y no ha sido posible resolver los conflictos internos que han limitado la regularizacin jurdica del suelo.
Caso similar es el de Rincn de Guayabitos: sin embargo, sta localidad tiene ms limitantes para su
crecimiento por sus condiciones naturales y por contar con suelo apto para el desarrollo urbano.
3.3.1.3. Centro de Poblacin de Ixtln del Ro
En este municipio el rea urbana slo existe en su cabecera municipal y en las ltimas dcadas, ms que
registrar crecimiento poblacional, ha tenido una importante expulsin de poblacin provocada por la
migracin hacia Estados Unidos de Amrica y por la baja productividad de la actividad en el sector primario.
Sin embargo, esta situacin no exenta la necesidad de definir reservas territoriales para el crecimiento
urbano; (reas urbanizables); ya que los fenmenos sociales son impredecibles y una administracin pblica
eficiente debe seguir tomado decisiones en funcin de los posibles requerimientos de la poblacin, sin
descuidar el abordaje de la condicin actual.
La aptitud territorial del centro de poblacin est condicionada por los riesgos de inundacin. la topografa del
suelo con pendiente menor a 15% hace que su condicin de valle genere en tiempos de lluvia suelo
susceptible a la contencin de la precipitacin, condicionando en gran medida la posibilidad de la ocupacin
del suelo para usos urbanos.
Gran parte del rea urbana del centro de poblacin es susceptible de inundacin.20 No obstante, es
importante sealar que la dinmica y las tendencias actuales de crecimiento son hacia el poniente, sin
considerar el riesgo que implica la condicin natural del suelo.
La zona poniente presenta tambin riesgo de incendios y explosiones, al ubicarse dentro del radio de
afectacin de algunas instalaciones especiales all establecidas.
21
La definicin de reservas territoriales, de acuerdo con el Plan Parcial del Centro de Poblacin, comprende
en su mayor parte las zonas medianamente aptas -ubicadas al oriente del rea urbana- y definidas para ste
estudio como zonas urbanizables. Sin embargo, en la parte noreste existen riesgos por derrumbes y, con
base en la situacin tendencial al interior del centro de poblacin, esta zona es la segunda alternativa
prxima de ocupacin ante la demanda de suelo para el crecimiento urbano.
Por otra parte, esta tendencia de crecimiento a corto plazo pareciera poner en riesgo el rea de proteccin
patrimonial, considerada como no urbanizable e integrada por una importante zona de vestigios
arqueolgicos que se ha explorado en los ltimos aos, -llamada los Toriles-, dando al municipio indicios de
la gran riqueza cultural que antecede a su poblacin y que representa la zona ms importante de la Entidad
en su tipo.
19
20
21
Ver esquema 3.3.1.2.2 al final del documento.

Consultar esquema 3.3.1.3.1 al final de este documento.
Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Poblacin de Ixtln del Ro, 2004.
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40 Peridico Oficial
El entorno territorial est condicionado y a la vez favorecido por las reas de preservacin ecolgica, (reas
no urbanizables) que sirven como zonas de amortiguamiento al crecimiento y promueven la conservacin de
especies vegetales y animales.
La propiedad del suelo en el centro de poblacin de Ixtln del Ro es mayormente Pequea Propiedad
Privada; sin embargo, en la parte sur -contigua a la zona urbana-, existe propiedad ejidal con dominio pleno
que permite la incorporacin a la propiedad social; es decir, la disponibilidad de ocupar el suelo como
propiedad privada.
Cabe destacar que esta porcin de suelo podra incorporarse como medianamente apto para el desarrollo
22
urbano, ya que en la actualidad no est contemplado como reserva territorial.
El ejido situado al noroeste de Ixtln del Ro, pese a estar en proceso de regularizacin (presentndose
como certificado), es considerado como rea de preservacin ecolgica, lo que limita su disponibilidad para
el crecimiento urbano y lo hace beneficiario de acciones y polticas de conservacin.
Es importante sealar que actualmente el municipio de La Yesca, ubicado al noreste, es receptor de uno de
los ms importantes proyectos federales, -la construccin de la hidroelctrica el Cajn-, lo que implicara en
un corto plazo la probabilidad de cambios en la dinmica econmica y demogrfica para el centro de
poblacin y las localidades vecinas.
3.3.1.4. Centro de Poblacin de San Blas23
Este centro de poblacin tiene una superficie aproximada de 20,291.08 has, en el se localizan las
instalaciones necesarias que hacen posible la vida cotidiana de los habitantes, las reservas para la futura
expansin de la poblacin y las reas constituidas por aquellos elementos naturales que cumplen con la
funcin de preservacin.
Por esta razn, resulta importante analizar diferentes factores como la aptitud territorial, las reservas
territoriales y los asentamientos irregulares, para determinar las reas destinadas al futuro crecimiento de la
poblacin.
La mayor parte de la superficie del Centro de Poblacin de San Blas corresponde a un rgimen de tenencia
ejidal. Esta situacin ha propiciado que el crecimiento urbano se de fuera de cualquier marco legal, ya sea
agrario o de asentamientos humanos. La parte oeste del centro de poblacin se encuentra rodeado por
ejidos con dominio pleno; es decir, ejidos que fueron regularizados y su rgimen de propiedad ha cambiado a
privado.
Si la tenencia de la tierra es considerada como un factor determinante para la asignacin de futuras reas de
crecimiento, en su mayora, toda la superficie quedara descartada, a menos de que se realizaran
asociaciones entre agentes inmobiliarios, ejidatarios y propietarios privados de tierra, para incorporar de
manera ordenada suelo para el crecimiento urbano.
Ahora bien si se analiza la aptitud territorial se puede observar que las zonas no aptas para el desarrollo de
asentamientos humanos se localizan principalmente en la parte norte del centro de poblacin; sin embargo,
la tendencia actual de crecimiento urbano se ha dado hacia stas zonas, situacin por la cual se han
catalogado como asentamientos humanos irregulares y en zonas de riesgo las colonias: Tres Lomas,
ampliacin Benito Jurez, Lus Donaldo Colosio, y otras, ya que su ubicacin ha provocado la invasin del
estero (manglar), que en pocas de lluvias y huracanes, incrementan su nivel de agua, provocando dao por
inundaciones a dichos asentamientos, aunado al constante peligro en el que se encuentra la poblacin
debido a la existencia de fauna silvestre como cocodrilos y otras especies.
En lo que a reservas territoriales y zonas aptas para el crecimiento urbano respecta, en el municipio de San
Blas es difcil definir una zona apta; sin embargo, con base en el esquema anterior, se puede observar que
las zonas ms aptas para el crecimiento urbano se localizan al sur del municipio; aunque con ciertas
restricciones; en especial para la introduccin de infraestructura hidrulica y sanitaria por la topografa y las
caractersticas del suelo (se vuelve pantanoso en temporada de lluvias).
22
23
Consultar esquema 3.3.1.3.2 al final de este documento.

Consultar esquemas 3.3.1.4.1 y 3.3.1.4.2 al final del documento.
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Peridico Oficial 41
Cabe destacar la situacin actual del fraccionamiento Palmar de los Cocos, ya que a pesar de disponer de
todos los servicios pblicos, no se ha podido consolidar devido a los altos costos del suelo, situacin que ha
originado asentamientos irregulares y de riesgo hacia la parte norte del centro de poblacin.
Otra zona apta para el crecimiento urbano se localiza en terrenos cercanos al rastro municipal y la localidad
de Singayta, por ser terrenos planos, altos con respecto al emplazamiento original del puerto y no contener
manglares; sin embargo se tendra que invertir en infraestructura carretera para reducir el tiempo de traslado
al puerto y hacer atractiva a la inversin inmobiliaria y a la poblacin la adquisicin de lotes o vivienda en
esta atractiva zona.
Los costos del suelo se han incrementado, principalmente en las zonas aptas para crecimiento, como
resultado de las inversiones que ha realizado FONATUR con el proyecto de la escala nutica.
Los valores catstrales vigentes, del centro de poblacin, y del municipio, datan de 1993, lo que se traduce
en un rezago catastral. La informacin est en proceso de ser entregada por la Direccin de Catastro e
Impuesto Predial del Estado; sin embargo, el nmero de registros que tiene el padrn catastral, as como los
registros estimados como faltantes y de acuerdo a los asentamientos nuevos e irregulares denotan un
rezago aproximado del 50%.24
Los valores catastrales en el centro de poblacin, varan de $60 por m2 en la zona centro a $120 por m en
la periferia.
Con base en los elementos anteriores, se observa que el crecimiento urbano en el municipio de San Blas se
ha dado de forma anrquica, siendo causantes las caractersticas fsicas del centro de poblacin y la
tenencia de la tierra, la cual influye en los valores del suelo y por lo tanto, en la distribucin de los
asentamiento humanos.
3.3.1.5. Centro de poblacin de Santiago Ixcuintla
Este municipio forma parte de la regin norte de la Entidad y est ubicado al noroeste del municipio de Tepic.
Su cabecera municipal es uno de los centros urbanos ms importantes del Estado por su concentracin
poblacional y por la dinmica econmica que presenta. Su estructura urbana en los ltimos aos no ha
sufrido grandes modificaciones y su expansin se ha dado de manera pausada, conservando sus
caractersticas urbanas, estructurales y socioeconmicas.
El poco crecimiento urbano que presenta se ha dado hacia el norte y ha correspondido a la dinmica de
oferta y demanda de suelo para usos urbanos, que en gran medida est definida por la aptitud territorial y
con ella la definicin de reas de reserva urbana.25
La aptitud territorial se define en funcin de diversas variables que descarta el uso del suelo por
condicionantes naturales o artificiales que propicien afectaciones en su ocupacin.
Una de las condicionantes para la aptitud territorial son los riegos que para el centro de poblacin de
Santiago Ixcuintla, se dan tanto al interior de la estructura urbana, como en la ya definida rea de reserva
urbana y sus alrededores. En el rea urbana ya consolidada existen riesgos por inundacin en temporada de
lluvia y como consecuencia, el incremento del caudal del ro Grande de Santiago. Tambin se presentan
riesgos por inundacin y fragilidad del suelo, ya que es muy blando.
Existen adems riesgos por equipamientos especiales, correspondientes a gaseras, gasolineras y empresas
de produccin de hielo (usan amoniaco). En la parte norte, existe riesgo por la presencia de fauna silvestre ,
debido a que algunas porciones del suelo definido como reserva se combinan con la produccin de caa de
azcar, provocando de manera frecuente la introduccin de vboras de cascabel y otras en casas habitacin
y en vialidades.
26
El rea de reserva urbana , corresponde a la definida por el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de
Poblacin de Santiago Ixcuintla, rodeando de este a oeste al centro de poblacin por la parte norte; mientras
que en la parte sur, el crecimiento se ha limitado por la presencia del ro Grande de Santiago, y con l, la
definicin de la zona federal como derecho de va y de proteccin a causes y cuerpos de agua.
24
De acuerdo con informacin proporcionada en entrevista con servidores pblicos del H. Ayuntamiento de San Blas, Octubre, 2006.
Informacin obtenida en el Plan de Desarrollo urbano del Centro de Poblacin de Santiago Ixcuintla, 2001. Ver esquema 3.3.1.5.1 al
final de este documento.
26
Definida como rea urbanizable en el esquema 3.3.1.5.2, consultar al final del documento.
25
COPIA DE INTERNET
42 Peridico Oficial
Recientemente el IPROVINAY adquiri reserva territorial para promocin y oferta de vivienda de inters
social27 en este centro de poblacin, destinndola a la generacin de vivienda bajo el esquema de cuarto
redondo, no apto para el estilo de vida de sta poblacin por las condiciones climticas, propiciando con ello:
la no ocupacin, la mala inversin de los recursos provenientes del Programa Federal Tu Casa, y el
descontento entre la poblacin beneficiada esta oferta de vivienda se encuentra localizada al noroeste del
centro de poblacin y representa un riesgo socio-organizativo.
La presencia de baldos o suelo de propiedad pblica podra representar una alternativa de reserva territorial
para la oferta de suelo apto y por tanto, de rea urbanizable; sin embargo, depende de la voluntad poltica
para canalizarlo y de las posibilidades del planteamiento de mecanismos para su adecuada conduccin. De
ah que una consideracin indispensable sea la evaluacin del valor comercial de suelo en la ciudad, que
para la zona centro es aproximadamente de $2,000 a $2,500 por m2, en la zona contigua a la zona urbana es
de $800 a $1,200 por m2 y en la periferia (incluyendo la actual reserva territorial), es aproximadamente de
$200 a $300 por m2.
La aptitud territorial depende tambin de la propiedad social del suelo, de la Entidad, mayormente
corresponde a la propiedad ejidal, siendo una de las principales condicionantes de la disponibilidad de suelo
para el uso urbano y con ello, el surgimiento de uno de los principales problemas: la irregularidad en la
tenencia de la tierra.
Como ya ha sido definido en apartados anteriores, la dinmica de los ejidos con tendencias a ocupacin
urbana ha sido abordada de manera deficiente y poco dinmica por Programas e Instituciones Federales,
que han promovido -bajo diversos mecanismos- la regularizacin de la tenencia de la tierra para la
incorporacin y la transformacin del suelo ejidal a la propiedad privada, derivando en varias condiciones.
Una en aquellos ejidos que estn en proceso de incorporacin, definindose como ejidos certificados, que
para el caso del centro de poblacin de Santiago corresponde a la parte sur conocido como el ejido de La
Presa y que es uno de los principales asentamientos ocupados que por no tener la plenitud de la tenencia se
considera como el mayor asentamiento irregular, al igual que el identificado al noreste y que es parte de la
reserva territorial, que de darse el fenmeno de ocupacin caera en la misma situacin de irregularidad.
El centro de poblacin de Santiago Ixcuintla, a pesar de no presentar tendencias de crecimiento importantes
en los ltimos aos, debe de considerar los riesgos y la aptitud territorial para la ocupacin del suelo,
valorando las condiciones que presenta la actual reserva territorial definida en el Plan de Desarrollo Urbano
del Centro de Poblacin y generando las condiciones adecuadas para la necesaria oferta de suelo y vivienda
para la poblacin que lo demande.
3.3.1.6. Centro de Poblacin de Tepic28
Tepic, por ser la capital del Estado de Nayarit, es sin duda el municipio que mayor nmero de habitantes
concentra. Por esta razn se ha dado un fenmeno de conurbacin entre los municipio de Xalisco y Tepic.
Sin embargo la expansin urbana ha sido el resultado de la libre oferta de suelo con rgimen ejidal y la
especulacin.
La ciudad de Tepic, el crecimiento poblacional ha dado lugar a la inclusin de terrenos ejidales al desarrollo
urbano. Ms del 60% del asentamiento humano es considerado como irregular, por ubicarse en suelo ejidal
no regularizado.
La poblacin que no puede acceder a la compra formal de suelo, se asienta en estas zonas que no estn
contempladas dentro los Planes de Desarrollo Urbano y por tanto, carecen de servicios bsicos que
dignifiquen las condiciones de vida de la poblacin. Aunado a lo anterior algunos de los asentamientos
irregulares, estn localizados en zonas de riesgo poniendo en peligro la vida de la poblacin.
La mayor parte de los asentamientos ubicados en la periferia de la ciudad de Tepic, que son ejidos que a lo
largo de los aos ha originado asentamientos irregulares en dichas zonas, es decir, un crecimiento urbano
fuera de cualquier marco legal, agrario o de asentamientos humanos.
27
28
Informacin proporcionada por el representante del IPORVINAY en el municipio de Santiago Ixcuintla.

Consultar esquemas 3.3.1.6.1. 3.3.1.6.2 y 3.3.1.6.3 al final del documento.
COPIA DE INTERNET
Peridico Oficial 43
Bajo este criterio, es importante analizar las condiciones de las zonas que actualmente rodean la ciudad, de
Tepic ya que, del rgimen que estas tengan, depender la oportunidad de tener reservas para una futura
expansin. En la mayor parte de los ejidos existen tambin ncleos agrarios ya regularizados por el
PROCEDE, localizados al suroeste. Han, adquirido por medio de la va de adopcin de dominio pleno, la
desincorporacin definitiva del rgimen de propiedad social quedando inscritos en el Registro Pblico de la
Propiedad de la Entidad.
En cuanto a la aptitud territorial de los ejidos antes mencionados, Tepic slo cuenta con pequeas
porciones de superficie apta para el crecimiento urbano, localizadas en las partes noroeste y al este La
Cantera.
En el resto de las direcciones se identifican reas no aptas para el crecimiento urbano, por presentar
pendientes superiores a 30%.
En lo que respecta las partes noroeste y suroeste, se localizan zonas con condicionantes severas para el
crecimiento urbano, ya que por su tipo de pendientes son zonas propensas a inundacin.
Con base en lo anterior, se puede observar que la zona con mayor aptitud para el desarrollo urbano se
orienta al poniente, correspondiente a la Cantera. La reserva localizada en la parte sur oriente se encuentra
ubicada en un terreno con condicionantes severas para el crecimiento urbano.
La ciudad de Tepic tiene escasas reservas disponibles y conforme a la Ley, ya no se dispone de zonas aptas
las zonas de mayor aptitud son La Cantera y El Aguacate, existen zonas aptas pero condicionadas con
densidad baja. La asignacin y la definicin de reservas territoriales tiene en Tepic una doble problemtica, la
limitacin por la tenencia de la tierra limita mucho esta asignacin y la disponibilidad de suelo apto.
Esta ltima gira en torno a la especulacin por organizaciones de lotificadores, que buscan adquirir reservas
en ejidos sin aptitud para el crecimiento urbano, para su posterior reventa. Aunado a ello, la conurbacin
Tepic- Xalisco exige sometimiento, razn por la que dos instrumentos que rigen el fenmeno urbano; ya que
por un lado el Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Poblacin de Tepic y el Plan del rea conurbana
Tepic- Xalisco, que presentan incongruencias entre si en la definicin de reas aptas para del crecimiento
urbano.
El valor catastral es otro de los factores que influyen en la especulacin del suelo y el crecimiento urbano, ya
que la gente que no puede acceder al mercado formal de suelo recurre a las organizaciones antes
mencionadas. Los valores del suelo en Tepic, se establecen con base en su cercana al centro de la ciudad,
a las avenidas principales que estructuran y a la calidad de las viviendas y el tamao de sus lotes. Bajo estas
condiciones, los valores disminuyen hacia la periferia, sin ser homogneos.
De manera general, las reas vacantes de la ciudad tiene un valor catastral promedio de $300 a $600 por m
mientras que las de la periferia, principalmente las que se encuentran localizadas en zonas ejidales sin
servicio y con algn tipo de riesgo, oscilan entre los $30 y $60 por m.
3.3.1.7. Centro de poblacin de Xalisco29
El futuro crecimiento del centro de poblacin de Xalisco est condicionado a la disponibilidad de superficie
apta para el desarrollo urbano. Esta superficie debe responder a caractersticas especficas como: no ser
vulnerable a riesgos, no estar en suelo de propiedad social y que el suelo disponible sea de precio accesible
para la poblacin de los estratos ms bajos para evitar la aparicin de asentamientos irregulares.
En cuanto al tipo de riesgos que se tiene se puede observar que de arriba las condiciones topogrficas de la
zona, limitando el desarrollo urbano en su extremo oriente por ser considerado no apto para los
asentamientos humanos en el Plan de Centro de Poblacin, adems de que una parte est propensa a
inundaciones y deslaves.
Pese a lo anterior, la tendencia de crecimiento ms importante es hacia esa direccin. Hay pequeas
porciones vacantes dentro del rea urbana, as como otras en las que es propicia la urbanizacin de manera
condicionada, ya que predominan las zonas no aptas y que existen asentamientos en ellas. La concurrencia
de varios factores de riesgo y las condiciones naturales restan superficie para el crecimiento adecuado del
centro de poblacin.
29
Vase esquemas 3.3.1.7.1, 3.3.1.7.2 y 3.3.1.7.3 al final de este documento.
COPIA DE INTERNET
44 Peridico Oficial
En cuanto a la problemtica de la tierra de propiedad social, como ya se abordo en el capitulo

correspondiente, existen ncleos agrarios que rodean los centros de poblacin prioritarios, incorporndose
de manera informal al desarrollo urbano.
Para el caso de Xalisco, la propiedad de la tierra est conformada por ejidos certificados, comunidades no
certificadas y ejidos que han adoptado el dominio pleno.
En la parte norponiente del centro de poblacin existen ejidos certificados, vulnerable a asentamientos
irregulares si no se adquiere el dominio pleno. El resto de los ejidos que rodean el centro de poblacin ya
estn inscritos en el Registro Pblico de la Propiedad, convirtindolos en superficie que podra integrarse de
manera formal al crecimiento del centro de poblacin.
El asentamiento conocido como colonias integradas es identificado como irregular por estar asentado en
propiedad social, sin embargo, ya cuentan con todos los servicios como (agua, drenaje, luz), por lo que es de
vital importancia ubicar anticipadamente este tipo de asentamientos para que se regularicen oportunamente.
Por lo tanto, para el crecimiento del centro de poblacin de Xalisco se cuenta con superficie que, de ser
incluida en los Planes de Desarrollo Urbano, contribuira a su crecimiento de manera ordenada.
En lo referente al valor del suelo, el municipio cuenta con catastro propio; sin embargo, los valores
catastrales son de 1991, provocando una desactualizacin importante: El valor catastral en el centro es de
$50 a $60 por m2 y de $2 a $1.5 por m2 en la periferia; y en un terreno que cuesta $25 el m2 catastralmente,
se esta vendiendo en $700 entre particulares. Se tiene un nivel muy bajo de recaudacin por el cobro del
impuesto predial, que va del 18% al 20% a pesar de tener valores catastrales tan bajos.
Actualmente existe una alta especulacin inmobiliaria en el centro de poblacin y se esta promoviendo la
instalacin de fraccionamientos tipo residencial, por lo que los precios comerciales del suelo se elevaron
mucho con respecto al valor catastral. Si bien es cierto que la instalacin de este tipo de fraccionamientos
eleva la plusvala del suelo, tambin a la poblacin con poder adquisitivo ms bajo y que por lo tanto no limita
el acceso a este tipo de vivienda ya que su precio es elevado. Si se construyen solo este tipo de
fraccionamientos en los espacios disponibles, un gran sector de la poblacin estara fuera del acceso a suelo
y vivienda.
En el Plan de Centro de Poblacin se tienen identificadas reas de reserva para el crecimiento urbano.
Algunas de ellas se mantienen desocupadas hasta el momento. En dicho plan hay incongruencia ya que el
oriente es considerado como no apto y es donde se encuentra la mayora de los polgonos de reserva y
hacia donde se dirige la tendencia de crecimiento.
La tendencia de crecimiento del centro de poblacin es en direccin de la zona marcada como no apta; sin
embargo hay superficie que podra ser aprovechada para el desarrollo urbano de manera condicionada, ya
que la mayora ncleos agrarios que lo rodean han adquirido el dominio pleno pudiendo incorporarse de
30
manera formal al desarrollo urbano.
3.3.2. Etapas generales de crecimiento (corto, mediano y largo plazo)
Las epatas que se consideraron para proyectar los requerimientos de suelo y vivienda en los centros de
poblacin prioritarios son: corto plazo, 2006-2011; mediano plazo, 2011-2020; y largo plazo, 2020-2030. Para
cada perodo se consider la proyeccin de poblacin y viviendas de CONAPO, mismas que utiliza
CRESPO, y se realizaron algunas estimaciones en localidades que no contaban con proyecciones
especficas.
Estas estimaciones de requerimientos de vivienda fueron agrupadas por estrato socioeconmico con base en
la distribucin porcentual de los rangos de ingreso de la poblacin, con el objeto de diferenciar la demanda
de vivienda por grupos segn la capacidad econmica de la poblacin. Para el corto plazo se utilizaron
cuatro rangos de ingreso censales disponibles que son: Poblacin que percibe menos de 3 veces el salario
mnimo (vsm) y que se considera que es el estrato de la poblacin que no cuenta con ingresos suficientes
para adquirir un lote en el merado formal y que corresponde con uno de los grupos de la poblacin objetivo
de este Programa Estatal y a los que habr que disear programas como los de lotes con servicios o
vivienda econmica como son los pies de casa, las viviendas que resultaron de este grupo fueron
catalogadas como vivienda baja tipo A.
30
Consultar esquema 3.3.1.7.3 al final del documento.
COPIA DE INTERNET
Peridico Oficial 45
El segundo rango de ingreso utilizado fue la poblacin cuyos ingresos fluctan entre 3 y 5 veces el salario
mnimo, cuya demanda de vivienda inicia a ser atendida con programas de vivienda de inters social, pero
que tambin se requiere de reserva pblica para garantizar el acceso a suelo, esta demanda fue identificada
como vivienda baja tipo B; el siguiente rango fue la poblacin que tiene entre 5 y 10 veces el salario
mnimo, sector de la poblacin que cuenta con mayores posibilidades econmicas para acceder a una
vivienda de mejores caractersticas fsicas por lo que esta demanda de suelo fue catalogada como vivienda
media; finalmente la poblacin que percibe mas de 10 veces el salario mnimo es el sector de la poblacin
que accede a una vivienda de tipo residencial.
Para los perodos mediano y largo, la demanda fue agrupada en 3 categoras que corresponden con los
siguientes rangos: menos de 5 vsm para vivienda baja; 5-10 vsm requerimientos de vivienda media; y mas
de 10 vsm para requerimiento de vivienda residencial.
Una vez estimada la demanda de vivienda se procedi a calcular el requerimiento de suelo para vivienda
aplicando lotes tipos que seala la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de
Nayarit bajo la siguiente correspondencia 90 m2 para la vivienda baja (menos de 5 vsm) 120 m2 para la
vivienda media (5-10 vsm) y 300 m2 para la vivienda residencial (mas de 10 vsm). Con ello se obtuvo el
requerimiento neto de superficie de suelo para vivienda. Se consider que en promedio la superficie de uso
habitacional es de el 60% de total de la superficie de un rea urbana por lo que se realiz un ltimo ajuste a
con base en un clculo de proporciones para estimar el requerimiento bruto de suelo para vivienda.
Finalmente los requerimientos a corto plazo de suelo para vivienda baja se ubicaron en los principales
centros de poblacin en diferentes alternativas. Es preciso sealar que este requerimiento de suelo se
redonde a efecto de graficar nmero completo de hectreas.
3.3.2.1. Centros de poblacin de Baha de Banderas
El crecimiento que se visualiza para los municipios en funcin de suelo urbano se han definido con base en
los requerimientos de vivienda y por tanto, del suelo necesario para su edificacin.
Como se ha definido en captulos anteriores, el suelo urbano y la reserva territorial son demandados en los
centros de poblacin con mayor dinmica poblacional, de ah que para el caso del municipio de Baha de
Banderas se presenta el requerimiento de 25 localidades prioritarias.
El municipio de Baha de Banderas ha ido adquiriendo importancia como destino turstico, situacin por la
cual la demanda de suelo, vivienda, servicios e infraestructura es cada vez mayor. Con base en lo anterior es
importante considerar los requerimientos futuros de reservas territoriales que permitan satisfacer la demanda
de la poblacin, principalmente para la de pocos recursos que no pueden tener acceso al mercado de suelo
formal.
Corto plazo
Para satisfacer la futura demanda de la poblacin que no puede tener acceso a suelo formal por sus
condiciones econmicas se requieren a corto plazo un total de 31 hectreas de suelo, correspondientes a
3,050 viviendas.
COPIA DE INTERNET
46 Peridico Oficial
Tabla 3.3.2. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del municipio de Baha de
Banderas a corto plazo
Municipio
Localidad
Baha de Banderas Valle de Banderas

Baha de Banderas Buceras
Baha de Banderas San Juan de Abajo
Baha de Banderas San Jos del Valle
Baha de Banderas San Vicente
Baha de Banderas Jarretaderas, Las
Baha de Banderas Porvenir, El
Baha de Banderas Mezcales
Baha de Banderas Cruz de Huanacaxtle
Baha de Banderas Sayulita
Baha de Banderas Fraccionamiento E. Zapata
Baha de Banderas Lo de Marcos
Baha de Banderas San Francisco
Baha de Banderas Colomo, El
Baha de Banderas Higuera Blanca
Baha de Banderas Aguamilpa
Baha de Banderas Santa Rosa Tapachula
Baha de Banderas Mezcalitos
Baha de Banderas Fortuna de Vallejo (La Gloria)
Baha de Banderas Sauces, Los
Baha de Banderas Guamchil, El
Baha de Banderas Coatante, El
Baha de Banderas Nuevo Vallarta
Baha de Banderas San Quintn
Baha de Banderas Litibu
Baha de Banderas Complejo Costa Banderas
Total de principales localidades
Total
Viv. Has.
335
5.5
533
8.8
532
8.7
375
6.2
349
5.7
263
4.3
176
2.9
159
2.6
137
2.3
101
1.7
96
1.6
85
1.4
65
1.1
65
1.1
45
0.7
43
0.7
33
0.5
30
0.5
19
0.3
18
0.3
18
0.3
18
0.3
13
0.2
3
0.1
1
0.0
0
0.0
3,511 57.7
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
baja tipo "A" baja tipo "B" "Baja" (A+B) "Media" "Residencial"
Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has.
216 3.2
75
1.1 291
4.4 35 0.7
9
0.4
344 5.2 119
1.8 463
6.9 56 1.1
14
0.7
343 5.1 119
1.8 462
6.9 56 1.1
14
0.7
242 3.6
84
1.3 326
4.9 40 0.8
10
0.5
225 3.4
78
1.2 303
4.5 37 0.7
9
0.5
170 2.5
59
0.9 229
3.4 28 0.6
7
0.3
113 1.7
39
0.6 153
2.3 19 0.4
5
0.2
103 1.5
35
0.5 138
2.1 17 0.3
4
0.2
89 1.3
31
0.5 119
1.8 15 0.3
4
0.2
65 1.0
22
0.3
87
1.3 11 0.2
3
0.1
62 0.9
21
0.3
83
1.2 10 0.2
2
0.1
55 0.8
19
0.3
74
1.1
9 0.2
2
0.1
42 0.6
15
0.2
57
0.9
7 0.1
2
0.1
42 0.6
14
0.2
56
0.8
7 0.1
2
0.1
29 0.4
10
0.2
39
0.6
5 0.1
1
0.1
28 0.4
10
0.1
38
0.6
5 0.1
1
0.1
21 0.3
7
0.1
28
0.4
3 0.1
1
0.0
19 0.3
7
0.1
26
0.4
3 0.1
1
0.0
12 0.2
4
0.1
17
0.2
2 0.0
0
0.0
12 0.2
4
0.1
16
0.2
2 0.0
0
0.0
12 0.2
4
0.1
16
0.2
2 0.0
0
0.0
12 0.2
4
0.1
16
0.2
2 0.0
0
0.0
8 0.1
3
0.0
11
0.2
1 0.0
0
0.0
2 0.0
1
0.0
3
0.0
0 0.0
0
0.0
0 0.0
0
0.0
0
0.0
0 0.0
0
0.0
0 0.0
0
0.0
0
0.0
0 0.0
0
0.0
2,266 34.0 784 11.8 3,050 45.7 370 7.4
91
4.6
FUENTE: EPOT, S.C. con base en la pgina de Internet: www.conapo.gob.mx.
Es importante mencionar que el municipio Baha de Banderas por su vocacin turstica, es un municipio
atractor de poblacin. Por esta situacin por la cual se debe prever la creciente demanda de servicios y
equipamiento, as como de reservas territoriales habitacionales, en condiciones de ser desarrolladas a corto
plazo.
Las localidades que mayor superficie de suelo requieren son Bucerias y San Juan de Abajo, ya que son las
principales localidades con actividad turstica y oferta de empleo caractersticas por su uso mixto; es decir, la
poblacin vive y trabaja en zonas tursticas.31
La superficie requerida para el resto de las localidades esta definida por la funcin que stas tienen dentro
del municipio. Jarretaderas, San Vicente y San Jos del Valle, fungen como Centros de Apoyo Turstico, ya
que son localidades que, por su cercana a las localidades con vocacin turstica, fungen como centros
habitacionales para la poblacin que trabaja en las localidades eminentemente tursticas.
El requerimiento de suelo y vivienda para el mediano y largo plazo contina con la misma dinmica, ya que
siguen siendo las localidades de Bucerias y San Juan de Abajo las que mayor superficie de suelo requieren
para vivienda.
31
El esquema 3.3.2.1 muestra la propuesta de ubicacin de la reserva para el crecimiento urbano, definida con base en al aptitud
territorial y el tipo de propiedad de la tierra (rea azul).
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Peridico Oficial 47
Tabla 3.3.2.1.2. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del municipio de Baha de
Banderas a mediano plazo
Municipio
Localidad
Total
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Viv.
Has.
641
9.6
557
8.4
68
887
13.3
108
1021 15.3
1019 15.3
885
13.3
107
719 10.8
624
9.4
76
668 10.0
580
8.7
70
438
6.6
53
504
7.6
293
4.4
36
337
5.1
304
4.6
264
4.0
32
263
4.0
229
3.4
28
193
2.9
167
2.5
20
159
2.4
19
184
2.8
163
2.4
142
2.1
17
125
1.9
109
1.6
13
124
1.9
108
1.6
13
75
1.1
9
87
1.3
83
1.2
72
1.1
9
63
0.9
54
0.8
7
58
0.9
50
0.8
6
32
0.5
4
36
0.5
31
0.5
4
35
0.5
35
0.5
30
0.5
4
34
0.5
30
0.4
4
24
0.4
21
0.3
3
5
0.1
1
6
0.1
1
0.0
1
0.0
0
0
0.0
0
0.0
0
6,729 100.9 5,844 87.7 710
FUENTE: CONAPO en la pgina de Internet: www.conapo.gob.mx.
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
1.0
1.6
1.6
1.1
1.1
0.8
0.5
0.5
0.4
0.3
0.3
0.3
0.2
0.2
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.0
0.0
0.0
0.0
17
26
26
19
17
13
9
8
7
5
5
4
3
3
2
2
2
2
1
1
1
1
1
0
0
0
0.2
0.4
0.4
0.3
0.3
0.2
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
10.6
175
2.6
Mediano plazo
En cuanto al mediano plazo, no se registra una demanda de suelo para viviendas de tipo residencial; sin
embargo, las hectreas de suelo requerido para vivienda baja tipo A se duplicaron.
Largo plazo
A largo plazo, los requerimientos de vivienda y reas urbanizadas para el municipio de Baha de Banderas
sern mayores, ya que dada la importancia de la actividad turstica en la regin, se plantea un escenario de
expulsin/densificacin de poblacin. Con base en lo anterior se calcula un requerimiento total de 7,314
viviendas de diferente clasificacin, por lo que la superficie de suelo urbanizable requerido para alojarlas es
de 120.2 hectreas (ver tabla 3.3.2.1.3), de la cuales el 79.2% ser destinado a viviendas bajas tipo A,
mientras que slo el 7.9% ser para vivienda de tipo residencial.
COPIA DE INTERNET
48 Peridico Oficial
Tabla 3.3.2.1.3. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del municipio de Baha de
Banderas a largo plazo
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Total
"Baja"
"Media"
"Residencial"
Municipio
Localidad
Viv.
Has.
Viv.
Has. Viv. Has. Viv. Has.
697 11.5
605
9.1
74
1.5
18
0.9
1110 18.2
964
14.5
117
2.3
29
1.4
1108 18.2
962
14.4
117
2.3
29
1.4
782 12.8
679
10.2
82
1.6
20
1.0
726 11.9
631
9.5
77
1.5
19
0.9
548
9.0
476
7.1
58
1.2
14
0.7
366
6.0
318
4.8
39
0.8
9
0.5
331
5.4
287
4.3
35
0.7
9
0.4
286
4.7
249
3.7
30
0.6
7
0.4
209
3.4
182
2.7
22
0.4
5
0.3
200
3.3
173
2.6
21
0.4
5
0.3
177
2.9
154
2.3
19
0.4
5
0.2
136
2.2
118
1.8
14
0.3
4
0.2
135
2.2
117
1.8
14
0.3
4
0.2
94
1.6
82
1.2
10
0.2
2
0.1
90
1.5
78
1.2
10
0.2
2
0.1
68
1.1
59
0.9
7
0.1
2
0.1
63
1.0
55
0.8
7
0.1
2
0.1
40
0.7
34
0.5
4
0.1
1
0.1
39
0.6
33
0.5
4
0.1
1
0.0
38
0.6
33
0.5
4
0.1
1
0.0
37
0.6
32
0.5
4
0.1
1
0.0
26
0.4
23
0.3
3
0.1
1
0.0
6
0.1
6
0.1
1
0.0
0
0.0
1
0.0
1
0.0
0
0.0
0
0.0
0
0.0
0
0.0
0
0.0
0
0.0
7,314 120.2 6,353 95.3 771 15.4
190
9.5
FUENTE: EPOT, S.C. con base en CONAPO, en la pgina de Internet: www.conapo.gob.mx.
3.3.2.2. Centros de poblacin de Compostela

Corto plazo
Adems de la cabecera municipal, se incluyeron en el presente Programa otras localidades prioritarias al
estimar requerimientos de suelo y vivienda.
El municipio de Compostela es uno de los ms dinmicos de la Entidad, distinguindose por sus aspectos
demogrficos, econmicos y tursticos.
Para este periodo se estima que se requerirn 1,428 viviendas y las localidades que tendrn una mayor
demanda sern Compostela y Las Varas.32
Tabla 3.3.2.2.1. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del Municipio de Compostela
en el corto plazo
Municipio
Total
Localidad
Compostela
Compostela
Compostela
Rincn de Guayabitos
Compostela
Peita de Jaltemba, La
Compostela
Varas, Las
Compostela
Zacualpan
Viv. Has.
525
8.3
47
0.8
252
4.0
429
6.8
175
2.8
1428 22.6
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has.
423 6.3
65
1.0 488
7.3 28 0.6
9
0.4
38 0.6
6
0.1
44
0.7
3 0.1
1
0.0
203 3.0
31
0.5 234
3.5 14 0.3
4
0.2
345 5.2
53
0.8 399
6.0 23 0.5
7
0.3
141 2.1
22
0.3 163
2.4
9 0.2
3
0.1
1150 17.3 177
2.7 1,328 19.9 77 1.5
23
1.2
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx , Octubre de 2006.
32
Consultar esquema 3.3.2.2 al final de este documento.
COPIA DE INTERNET
Peridico Oficial 49
La cabecera municipal por ser el asentamiento mas consolidado del municipio, requerir 525 viviendas a
corto plazo correspondientes a 8.3 hectreas; sin embargo, llama la atencin que la mayor demanda de
vivienda ser para poblacin de bajo ingresos.
El suelo para vivienda tipo A destinado a la poblacin que recibe menos de 3 vsm, es demandado en todas
las localidades, predominando en la cabecera municipal con un total de 7 has.
Se contemplaron tres opciones para la ubicacin de un polgono con dicha superficie:33
Opcin 1:
Ubicado en la parte oriente del centro de poblacin, es una superficie con dominio pleno y es
hacia donde se puede dirigir la tendencia de crecimiento de la poblacin.
Opcin 2:
Este polgono se ubica al oriente del Centro de Poblacin; sin embargo, es de propiedad
privada.
Se ubica al sur del Centro de Poblacin. Es el rea de reserva con mayor superficie, sin
Opcin 3:
embargo se encuentra en ejido que adopto el dominio pleno y es una zona poco
consolidada.
En el caso de las Varas se requerirn 429 viviendas equivalentes a 6.8 has. Al igual que en la cabecera
municipal, en esta localidad el tipo de vivienda que ms se demandar es la baja tipo A, para la cual se
estima que son necesarias 5.2 has y casi una hectrea ms para vivienda tipo B, orientada a la poblacin
que recibe de 3 a 5 vsm.
Para determinar la ubicacin de la superficie requerida, se dio prioridad a la reserva urbana determinada en
el Plan de Centro de Poblacin, y a la consolidacin de baldos intraurbanos, determinando 3 opciones:34
Es el ms recomendable debido a su ubicacin y la tenencia de la tierra, ya adquiri dominio
Opcin 1:
pleno, siendo viable su incorporacin al desarrollo urbano de la localidad.
Opcin 2:
Este polgono tambin adquiri dominio pleno y cuenta con buena accesibilidad, hacindolo
factible.
Se ubica al sur de la localidad y hacia esta zona se ubica la menor porcin de superficie de
Opcin 3:
reserva, por lo que no es una opcin viable.
Para las localidades de Rincn de Guayabitos y La Peita de Jaltemba no fue posible ubicar reas de
reserva ya que es suelo sin certificar y no se puede contemplar en los Planes de Desarrollo Urbano. Para
caso de la localidad de Zacualpan, no se cont con la informacin necesaria.
Mediano plazo
A mediano plazo se requerirn 2,328 viviendas de las cuales, 900 se demandarn en la cabecera municipal y
746 en Las Varas, mantenindose como las localidades de mayor demanda.
De forma adicional, se requerirn 2 hectreas para vivienda media. La mayor demanda ser de vivienda para
ingresos bajos se requerirn 32 hectreas distribuidas en las localidades como se muestra en la tabla
3.3.2.2.2.
Tabla 3.3.2.2.2. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del municipio de Compostela
en el mediano plazo (2011-2020)
Municipio
Localidad
Total
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Viv.
Has.
836
12.5
49
0.7
Compostela
Compostela
900 13.5
Compostela
Rincn de Guayabitos
70
1.0
65
1.0
4
0.1
Compostela
361
5.4
336
5.0
20
0.3
Compostela
Varas, Las
746 11.2
693
10.4
40
0.6
233
3.5
14
0.2
Compostela
Zacualpan
251
3.8
2328 34.9 2164 32.5 126
1.9
FUENTE: CONAPO, obtenida en la pgina de Internet www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
33
34
Vase esquema 3.3.2.2.1 al final del documento.

Consultar esquema 3.3.2.2.2 al final del documento.
COPIA DE INTERNET
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
15
1
6
12
4
0.2
0.0
0.1
0.2
0.1
38
0.6
50 Peridico Oficial
Largo plazo
A largo plazo se requerirn 2,213 viviendas y la principal demanda de suelo ser para la vivienda destinada a
estratos de ingreso ms bajos, requirindose casi 31 hectreas para la construccin de este tipo de vivienda.
nicamente Compostela y Las Varas son las localidades que requerirn mayor cantidad de suelo para
vivienda media y residencial.
a largo plazo
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Total
"Baja"
"Media"
"Residencial"
Municipio
Localidad
Viv.
Has.
Viv.
Compostela
Compostela
814 12.9
757
11.4
44
0.9
13
0.7
Compostela
Rincn de Guayabitos
72
1.1
67
1.0
4
0.1
1
0.1
Compostela
374
5.9
347
5.2
20
0.4
6
0.3
Compostela
Varas, Las
693 11.0
645
9.7
38
0.8
11
0.6
Compostela
Zacualpan
260
4.1
241
3.6
14
0.3
4
0.2
2213 35.1 2057 30.9 120
2.4
36
1.8
3.3.2.3. Centros de poblacin de Ixtln del Ro

Corto plazo
La cabecera municipal de Ixtln del Ro requerir en el corto plazo de 648 viviendas, las cuales corresponden
a 10.6 has. En comparacin con otros centros de poblacin, es el que requerir una menor superficie de
suelo urbanizable debido al actual fenmeno de emigracin.35
Tabla 3.3.2.3.1. Requerimientos de suelo y vivienda para el centro de poblacin de Ixtln del Ro a corto plazo
Municipio
Ixtln del Ro
Localidad
Ixtln del Ro
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has. Viv. Has.
648 10.6
510 7.6
73
1.1 583
8.7 48 1.0
18
0.9
Total
FUENTE: CONAPO obtenida en la pgina de Internet www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
De acuerdo con los clculos de requerimientos de Ixtln del Ro, se demandarn una hectrea para vivienda
media y 0.9 para tipo residencial.
El requerimiento que predomina es el suelo para vivienda tipo A, referido a 8 hectreas para la poblacin
que recibe menos de 3 vsm. El segundo tipo de requerimiento que predomina es la vivienda tipo B, dirigida
a la poblacin que recibe de 3 a 5 vsm y correspondiente a 1 hectrea.
En las reas de reserva que marca el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Poblacin, se ubicaron tres
posibles polgonos para la adquisicin de las 9 has, necesarias para responder a la demanda de vivienda
baja que se dar a corto plazo:
Opcin 1: Localizado en zona apta para el desarrollo urbano y hacia donde se esta dando la tendencia de
crecimiento ms marcado.
Opcin 2: Se ubica al oriente, en una de las zonas de reserva ms grandes de la localidad.
Opcin 3: Ubicada al sur, donde existe suelo apto, y tendencia de crecimiento.
Mediano plazo
Se requerirn 1,025 viviendas, equivalentes a 15.4 has. El tipo de vivienda ms demandada de suelo es la
baja (cerca de las 14 has.). Se demandar un mnimo de suelo para vivienda tipo residencial y slo 1.1 ha
para vivienda media.
35
Ver esquema 3.3.2.3 al final del documento.
COPIA DE INTERNET
Peridico Oficial 51
Tabla 3.3.2.3.2. Requerimientos de suelo y vivienda para el centro de poblacin de Ixtln del Ro en el mediano
plazo (2011-2020)
Municipio
Ixtln del Ro
Total
Localidad
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
Viv.
Has.
Ixtln del Ro
1025 15.4
921
13.8
75
1.1
28
0.4
Largo plazo
Se requerirn 900 viviendas y la principal demanda ser la dirigida a los estratos de ingreso ms bajos,
requirindose 12.1 hectreas para la construccin de este tipo de vivienda. nicamente en Compostela y Las
Varas se requerir suelo para vivienda media y residencial (ver tabla 3.3.2.7.3).
a largo plazo (2020-2030)
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Total
"Baja"
"Media"
"Residencial"
Municipio
Localidad
Viv.
Has.
Viv.
Ixtln del Ro
Ixtln del Ro
900 14.7
809
12.1
66
1.3
25
1.2
3.3.2.4. Centros de poblacin de San Blas

El municipio de San Blas, localizado al oriente del Estado de Nayarit, se caracteriza por su actividad agrcola
predominante; sin embargo, los servicios comerciales y tursticos han desempeado un papel importante en
su desarrollo se pronostica que a futuro, con el proyecto de la escala nutica, las actividades del sector
turismo sern mayores, debido a la generacin de empleo y la re-densificacin poblacional.
Considerando esta realidad, resulta importante contar con reserva apta para el crecimiento urbano con la
finalidad de satisfacer la demanda de suelo y vivienda tanto para la poblacin futura del municipio como para
la poblacin migrante.
Corto Plazo
Con base en las proyecciones demogrficas, se calcul un dficit de suelo de 5.5 hectreas a corto plazo, las
que cubrirn el requerimiento de 358 viviendas.36
Tabla 3.3.2.4.1. Requerimientos de vivienda y suelo para el Centro de Poblacin de San Blas a corto plazo
Municipio
San Blas
Localidad
San Blas
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
351
5.5
306 4.6
29
0.4 335
5.0 12 0.2
4
0.2
Total
FUENTE: CONAPO, obtenida en la pgina de Internet: www.conapo.gob.mx, Octubre 2006.
Para determinar la superficie requerida a corto plazo, se hicieron tres propuestas, de las cuales, la primera
resulta ser la ms apta para el crecimiento urbano, ya que se encuentra en el lmite de los manglares y en
propiedad privada, adems de contar con infraestructura bsica (ver esquema 3.3.2.4.1).
Las otras opciones tambin son aptas para el crecimiento urbano; sin embargo, la opcin dos contiene
valiosos elementos del paisaje, mientras que la zona tres est ms cercana a terrenos que, por sus
caractersticas, son propensos a inundacin.
Es importante destacar que estos requerimientos de suelo para el corto plazo slo sern utilizados para
cubrir los requerimientos de vivienda baja tipo A y B.
Mediano plazo
Se requerir satisfacer una demanda de 556 viviendas, las cuales requieren alojarse en una superficie de 8.3
hectreas que casi en su totalidad sern destinadas a satisfacer la demanda de vivienda baja.
36
COPIA DE INTERNET
52 Peridico Oficial
Tabla 3.3.2.4.2. Requerimientos de vivienda y suelo para el Centro de Poblacin de San Blas a mediano plazo
Municipio
San Blas
Total
Localidad
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
Viv.
Has.
San Blas
556
8.3
530
8.0
19
0.3
6
0.1
Largo plazo
En cuanto a los requerimientos de suelo a largo plazo, en el centro de poblacin de San Blas se necesitar
una superficie de 6.5 hectreas, correspondientes a 432 viviendas bajas tipo A.
Municipio
San Blas
Tabla 3.3.2.4.3. Requerimientos de vivienda y suelo para el largo plazo

Vivienda
Vivienda
Vivienda
Total
"Baja"
"Media"
"Residencial"
Localidad
Viv.
Has.
Viv.
432
6.5
16
0.3
5
0.3
San Blas
453
7.1
Como se puede observar, los requerimientos de vivienda y suelo en San Blas son mnimos en comparacin
con otros municipios; sin embargo, su importancia como lugar turstico, se refleja en el crecimiento urbano
del Municipio en general, situacin por lo cual resulta importante definir las reservas territoriales para el
crecimiento, ya que as, las autoridades municipales mantendrn un crecimiento ordenado con beneficios
para todos los habitantes del Municipio.
3.3.2.5. Centros de poblacin de Santiago Ixcuintla
Santiago Ixcuintla no ha registrado una dinmica demogrfica importante en las ltimas dcadas, por el
contrario, sus tasas de crecimiento son ligeramente negativas (excepto en le perodo 2000-2005 en el que se
registra la mayor tasa negativa).
Por lo anterior, para los prximos aos no se esperan incrementos demogrficos ni requerimientos de suelo
relevantes en la localidad.
Corto plazo
De acuerdo con las tendencias de poblacin establecidas por CONAPO, los requerimientos de vivienda a
corto plazo (2006-2011), ascienden 326 unidades.37
3.3.2.5.1. Requerimientos de vivienda y suelo para centro de poblacin de Santiago Ixcuintla en el corto plazo
Municipio
Santiago Ixcuintla
Localidad
Santiago Ixcuintla
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
326
5.1
283 4.2
28
0.4 311
4.7 12 0.2
3
0.2
Total
Este requerimiento demanda 4 hectreas de suelo urbano, superficie que incluye todos los usos
complementarios al habitacional como son vialidad, equipamiento, espacios libres, entre otros.
La localidad de Santiago Ixcuintla se caracteriza por contar con una amplia zona apta para el desarrollo
urbano ubicada al norte. El Plan de Desarrollo Urbano vigente establece las reservas para la expansin fsica
de la localidad en esta misma zona y en una extensin localizada sobre la carretera hacia Tepic.
Para la localizacin de los requerimientos a corto plazo, se han seleccionado tres alternativas al poniente de
la localidad, hacia donde es ms fuerte la tendencia de crecimiento.
Las reas se localizan en la periferia, donde el suelo registra valores comerciales mas bajos que el centro; es
tierra de propiedad privada (excepto una fraccin al norponiente donde se localiza un ncleo agrario), estn
alejadas de las zonas inundables y, aunque existen riesgos por fauna silvestre (vbora de cascabel) debido a
la cercana con los caaverales, stos pueden atenuarse con zonas de amortiguamiento entre reas
habitacionales y reas productoras de caa.
37
COPIA DE INTERNET
Peridico Oficial 53
Con la promocin de estas reas se pretende desincentivar la ocupacin de suelo no apto, localizado al sur y
del otro lado del ro, en donde se han asentado colonias precarias.
El IPROVINAY cuenta con una reserva de poco mas de 13 ha. en la localidad, donde se tiene previsto el
desarrollo de vivienda econmica. Una alternativa es reconsiderar el proyecto para ofrecer lotes con
servicios, evitando con ello la adquisicin de ms reserva a corto plazo.
Mediano plazo
La demanda de vivienda a mediano plazo para la poblacin objetivo asciende a 447 viviendas que
demandarn un total de casi 7 hectreas adicionales para el crecimiento de la localidad.
3.3.2.5.2. Requerimientos de suelo y vivienda para centro de poblacin de Santiago Ixcuintla a mediano plazo
Municipio
Total
Localidad
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Viv.
Has.
Santiago Ixcuintla
Santiago Ixcuintla
469
7.0
447
6.7
17
0.3
Fuente: CONAPO, obtenida en la pgina de Internet: www.conapo.gob.mx, Octubre 2006.
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
5
0.1
Largo plazo
A largo plazo la demanda de viviendas o lotes para el estrato de poblacin de bajos ingresos es de 266, que
representan un total, para este sector de la poblacin de de 4 hectreas.
3.3.2.5.3. Requerimientos de suelo y vivienda para centro de poblacin de Santiago Ixcuintla a largo plazo
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Total
"Baja"
"Media"
"Residencial"
Municipio
Localidad
Viv.
Has.
Viv.
Santiago Ixcuintla
Santiago Ixcuintla
279
4.3
266
4.0
10
0.2
3
0.1
3.3.2.6. Centros de poblacin de Tepic

De forma particular, el Centro de Poblacin de Tepic enfrenta grandes retos, ya que a travs de los aos ha
reportado tasas de crecimiento superiores a las de la Entidad, aunque con el paso de los aos sta ha ido
disminuyendo. Sin embargo, por las funciones que desempea como capital del estado, seguir
experimentando un crecimiento social, lo que implica la definicin de reas para el futuro crecimiento de la
poblacin.
Corto plazo
Considerando el planteamiento anterior y con base en las proyecciones demogrficas, los requerimientos de
vivienda y reas urbanizadas se calcularon bajo el escenario de expulsin/densificacin de su poblacin. El
requerimiento total a corto plazo es de 8,683 viviendas de diferente clasificacin, por lo que el suelo
urbanizable requerido para alojarlas es de 147.1 hectreas.38
Tabla 3.3.2.6.1. Requerimientos de vivienda y suelo para el centro de poblacin de Tepic a corto plazo
Municipio
Tepic
Localidad
Tepic
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
8683 147.1 5753 86.3 1625 24.4 7379 110.7 960 19.2 344 17.2
Total
FUENTE: CONAPO, en la pgina de Internet: www.conapo.gob.mx.
Cabe destacar que cerca del 59% de la superficie requerida a corto plazo ser destinada para vivienda baja
tipo A, la cual satisfacer la demanda de la poblacin que percibe menos 3 vsm mensuales, mientras que el
11.6% del suelo requerido es para satisfacer la demanda de vivienda de tipo residencial.
Sin embargo, considerando los problemas que la poblacin de bajos recursos tiene para acceder a suelo y
vivienda, se defini, la localizacin de aproximadamente 111 hectreas, que satisfacern la demanda de
vivienda baja tipo A y B.
38
Consultar esquema 3.3.2.6 al final del documento.
COPIA DE INTERNET
54 Peridico Oficial
La asignacin de reas para satisfacer los requerimientos de suelo a corto plazo, principalmente para la
poblacin que por sus condiciones econmicas no puede tener acceso al mercado formal de suelo, se hizo
considerando las reservas definidas en el Plan de Centro de Desarrollo Urbano del Centro de Poblacin de
Tepic. Sin embargo, dadas las caractersticas de aptitud territorial y la condicin de tenencia de tierra, se
definieron 25 hectreas para satisfacer los requerimientos de suelo, localizadas al este del centro de
poblacin, en la reserva urbana de La Cantera.
El resto de la superficie requerida para satisfacer la demanda de suelo a corto plazo (86 hectreas) fue
definida en la parte noroeste del centro de poblacin, en los Ejidos Lo de Lamedo y Las Delicias ya que, con
base en el anlisis de aptitud territorial y ncleos agrarios, se determin que esta superficie cumple con las
condiciones necesarias para el crecimiento urbano adems de ser ejidos con dominio pleno.
Mediano plazo
Para el mediano plazo, se requerir satisfacer una demanda de 15,111 viviendas, ubicadas en una superficie
de 226.7 hectreas, de las que el 84.9% sern destinadas a la demanda de vivienda baja, el 11.1% a
vivienda media y el 4.0 % vivienda residencial.
Tabla 3.3.2.6.2. Requerimientos de vivienda y suelo para el mediano plazo
Municipio
Total
Localidad
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
Viv.
Has.
Tepic
15111 226.7 12841 192.6 1671
25.1
599
Tepic
9.0
Largo plazo
En lo que respecta a los requerimientos de suelo para el largo plazo en el centro de poblacin de Tepic, se
necesita una superficie de 239.7 hectreas, correspondiente a 14,152 viviendas.
Municipio
Tepic
Tabla 3.3.2.6.2: Requerimientos de vivienda y suelo para el largo plazo

Vivienda
Vivienda
Vivienda
Total
"Baja"
"Media"
"Residencial"
Localidad
Viv.
Has.
Viv.
561
28.0
Tepic
14152 239.7 12027 180.4 1565 31.3
El centro de poblacin de Tepic, a corto plazo 24.5 hectreas por ao, en promedio 22.7 hectreas a
mediano plazo y 23.9 a largo plazo, lo que denota que la poblacin crecer a mas del doble. Sin embargo, la
limitada existencia de reservas con suelo apto para el crecimiento urbano obliga a realizar una revisin de
baldos, con la finalidad de darles uso; o bien, buscar opciones en centros nuevos o alternativos para
absorber el crecimiento urbano de la poblacin.
3.3.2.7 Centros de poblacin de Xalisco
El municipio de Xalisco es uno de los ms importantes. Se distingue por integrar, junto con Tepic, la
conurbacin ms importante de la Entidad.
Corto plazo
La cabecera municipal, por ser el asentamiento mas consolidado del municipio, requerir a corto de plazo
1,129 viviendas correspondientes a una demanda de 18.1 has. Sin embargo, llama la atencin que la mayor
39
demanda de vivienda ser para poblacin de bajo ingresos.
Tabla 3.3.2.7.1. Requerimientos de suelo y vivienda para el centro de Poblacin de Xalisco a corto plazo (20062011)
Municipio
Xalisco
Localidad
Xalisco
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Vivienda
1129 18.1
859 12.9 170
2.6 1029 15.4 79 1.6
21
1.1
Total

39
Consultar esquema 3.3.2.7 al final del documento.
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Peridico Oficial 55
A diferencia de otros centros de poblacin, Xalisco tendr requerimiento de vivienda media (1.6 has.) y
residencial (1.1 has.), lo que indica que este municipio puede ser un gran atractivo para las empresas
inmobiliarias que se dedican a la construccin de este tipo de viviendas.
El requerimiento que predomina es el suelo para vivienda tipo A correspondiente a 13 has. El segundo tipo
es para vivienda tipo B, que demandar una superficie equivalente a 3 hectreas.
La estrategia en los centros de poblacin consisti en generar tres opciones en los polgonos de reserva que
marca el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Poblacin, para la ubicar un polgono con superficie de 16
has, necesarias para responder a la demanda de vivienda baja que se dar a corto plazo. Estas opciones
son:
Opcin 1:
este polgono se ubica en zona apta para el desarrollo urbano y hacia donde se esta dando la
tendencia de crecimiento ms importante, se trata de un ejido que ya adquiri el dominio pleno.
Opcin 2:
ubicado al sur en una de las zonas de reserva ms grandes de la localidad y en propiedad
ejidal con dominio pleno.
Opcin 3:
esta opcin la conforman dos polgonos ubicados al sur del centro de poblacin; hacia suelo no
apto, sin embargo, hay tendencia de crecimiento hacia esta zona.
Mediano plazo
En el crecimiento a mediano plazo se requerirn 2,177 viviendas, las cuales equivalen a 33 has. El tipo de
vivienda que tendr ms demanda es la baja (29.8 has.). Tambin se requerir vivienda tipo residencial 0.6
hectreas y 2.3 hectreas para vivienda media.
Tabla 3.3.2.7.2. Requerimientos de suelo y vivienda para el centro de poblacin de Xalisco a mediano plazo
(2011-2020)
Municipio
Xalisco
Localidad
Xalisco
Total
Vivienda
"Baja"
Viv.
Has.
Vivienda
"Media"
Viv. Has.
Viv.
Has.
1984
29.8
152
2177 32.7
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
2.3
Vivienda
"Residencial"
Viv.
Has.
41
0.6
Largo plazo
A largo plazo se requerirn 2, 399 has. y la principal demanda ser la vivienda para los estratos de ingreso
ms bajos, requirindose 32.8 has para la construccin de este tipo de vivienda. Se requerirn adems 3.4
has. de suelo para vivienda media y 2.2 has para vivienda residencial.
Tabla 3.3.2.7.3. Requerimientos de suelo y vivienda para las localidades prioritarias del centro de poblacin de
Xalisco a largo plazo (2020-2030)
Vivienda
Vivienda
Vivienda
Total
"Baja"
"Media"
"Residencial"
Municipio
Localidad
Viv.
Has.
Viv.
Xalisco
Xalisco
2399 38.4 2187
32.8
168
3.4
45
2.2
FUENTE: CONAPO, www.conapo.gob.mx, Octubre de 2006.
3.3.3. Tipologa de reservas

3.3.3.1. Consideraciones para las necesidades de suelo de los Macroproyectos derivados del Plan
Estatal de Desarrollo 2005-2011 que as lo requieran
Cada entorno territorial comprende ciertas caractersticas que su naturaleza geogrfica, jurdica, econmica y
social le confiere. Es bajo esta conceptualizacin como los usos idneos se debieran ir generando en cada
espacio fsico.
Este apartado tendr como finalidad el ubicar cada Macroproyecto Estratgico resultante del Plan Estatal de
Desarrollo 2006 2011 en la tipologa mas acorde a sus necesidades, sealando los marcos normativos y de
planeacin que le deben generar sus caractersticas de ubicacin, compatibilidad de usos y normas de
dimensionamiento fsico espacial, debido a que por la naturaleza de la informacin que gener los
Macroproyectos Estratgicos, motivo a una siguiente fase de anlisis para su territorializacin puntual.
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56 Peridico Oficial
Los procedimientos que deben seguirse para territorializar los Macroproyectos Estratgicos son: expuestos
en el cuadro.
Estimacin de Suelo en base a Normas Sectoriales.
- Manual de Normas de Equipamiento Urbano, publicadas por SEDESOL (Documento con cierto
grado de obsolescencia, por lo cual se sugiere consultar normatividad especfica en
dependencias cabeza de sector).
Ubicacin General-Localizacin de cada Macroproyecto considerando alternativas de sitios segn
Planes, Programas y estudios generales de zonas aptas y reservas.
- Consultar disposiciones jurdicas locales de desarrollo urbano, rural y/o regional, as como la
Zonificacin contenida en Planes o Programas aplicables en la materia.
Criterios de sustentabilidad del Macroproyecto en relacin a su zona de ubicacin e influencia
Desarrollo Sostenible (vinculacin de los aspectos econmicos, sociales y ecolgicos de desarrollo
dentro del contexto global).
Ubicacin Especfica a nivel predial. Localizacin de cada Macroproyecto en la zona seleccionada,
efectuando estudio detallado de:
- Tenencia de la tierra
- Factibilidad de servicios urbanos y/o regionales.
- Accesibilidad
- Densidad del suelo permitida por otros ordenamientos legales (COS y CUS)
- Situacin Fiscal e hipotecaria (libre de gravmenes)
- Caractersticas especficar y normativas de localizacin
- Anlisis normativo de disposiciones normativas reglamentarias que condicionen ubicacin y uso
del Macroproyecto
- Realizacin de la Manifestacin de Impacto Urbano
- Realizacin de la Manifestacin de impacto Ambiental
Las particularidades por clasificacin de reserva (habitacional y urbano regional; comercial y de servicios;
industrial y agroindustrial; turstica; y ambiental y agropecuaria) en materia de previsin territorial de los
Macroproyectos que se enumeran, se especifican al final de este apartado.
3.3.3.2. Criterios particulares para la ubicacin territorial de los macroproyectos estratgicos segn
tipo de reserva
Reserva habitacional y urbano regional. Bajo esta clasificacin se considerarn los proyectos
habitacionales (incluye adquisicin de reserva para su construccin), la previsin de zonas para
reubicar asentamientos irregulares, los criterios para regularizar asentamientos humanos, los
mejoramientos barriales y las vialidades inter e intraregionales. Adicionalmente a los procedimientos
generales sealados al principio del apartado, hay que considerar los siguientes criterios
particulares:
a) Para ubicacin de Desarrollos Habitacionales, Reubicaciones y Regularizaciones de
Asentamientos Humanos.
Estudio de mercado habitacional.
Impacto de los procesos de desgravacin y desregulacin de la vivienda segn prototipo
financiero y socioeconmico.
b) Para ubicacin de Vialidades Interurbanas e intraurbanas.
- Estudios de origen destino;
Mecnica de suelo, modalidad especfica segn norma SCT.
Aforos Vehiculares en vas actuales, similares y alternas.
Estudio de impacto regional segn criterios SCT, IMT40 y SEDESOL, entre otros.
Reserva comercial y de servicios.- Relativo al equipamiento urbano y regional, como escuelas,
centros de salud, campos deportivos, centros comerciales, unidades administrativas y edificios de
gobierno, entre otros. Criterios particulares:
- Normas especficas de construccin y dotacin de equipamiento, segn la instancia
gubernamental que reglamente el servicio que se brindar.
- Reglamento de Construcciones, en su caso.
40
Instituto Mexicano del Transporte
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Peridico Oficial 57
Reserva industrial y agroindustrial.- Incluye la industria pesada y la agroindustria (industria verde).

El perfil detectado para Nayarit es mayoritariamente agroindustrial, razn por la cual se
particularizar en este rubro. Criterios Particulares:
- Normas Oficiales Mexicanas (NOM) e Internacionales en materia de ubicacin urbana y regional
de naves industriales.
- Estudios integrales de Impacto Urbano y Ambiental, en sus modalidades especficas a estos
usos, segn lo establezca el INADES o la instancia reglamentaria procedente.
De acuerdo a lo expresado por diversas autoridades gubernamentales SEPLAN, Agosto 2006; H.

Ayuntamientos de Santiago Ixcuintla, San Blas, y Compostela, Octubre 2006 se expuso como macroproyecto
agroindustrial el establecimiento de empresas procesadoras y empacadoras de frutas tpicas de la regin,
como guanbana, nanchi, yaka, sandia, mango, caf y coco, entre otros; as como productos derivados de la
acuacultura en granjas y marismas (Esteros), como camarn y ostin, cuyas instalaciones debern cubrir
reglamentaciones de ubicacin regional, como las ya expuestas aqu.
Fsicamente, estas instalaciones agroindustriales formaran un circuito regional integrado por los municipios
de Santiago Ixcuintla, San Blas y Compostela. La ubicacin puntual de las instalaciones depender de
estudios especficos que los sectores involucrados debern realizar de manera coordinada con las
dependencias encargadas de la planeacin urbano regional, estatal y municipal.
41
Por su parte algunos empresarios ligados al cultivo del tabaco y la caa de azcar , plantearon otras
iniciativas para repuntar la actividad agroindustrial de ambos cultivos, ligado a productos alternos como la
fabricacin del metanol o etanol como combustible alterno a la gasolina o bien, cigarrillos para exportacin
con clasificacin orgnica y otros subproductos del tabaco, lo cual en un mediano plazo requerir de un
estudio puntual para la ubicacin selectiva de sus plantas agroindustriales.
Reserva turstica. Bajo esta clasificacin se considera a Centros Integralmente Planeados (CIPs);
Proyectos Tursticos Integrales (PTIs); Unidades Tursticas aisladas (UT); Productos Tursticos
especficos como Complejos Hoteleros, Condominales y Resorts de alto impacto territorial hasta los
elementos de apoyo como Campos de Golf, Marinas y Zonas Adaptadas para la practica del Turismo
de Aventura y Ecoturismo. Criterios Particulares:
- Criterios Normativos emitidos por instancias privadas y oficiales: Fondo Nacional de Fomento al
Turismo (FONATUR), Nacional Financiera BANOBRAS Consejo Consultivo de Turismo, entre
otros.
- Norma Oficial Mexicana NMX-TT-007 1996IMNC.
- Reglamentos especficos de impacto ambiental en zonas martimas federales, de acuerdo a
criterios de SEMARNAT y PROFEPA.
Derivado del trabajo de campo realizado durante Octubre del 2006 y de la consulta a diversos documentos
de Planeacin de la zona turstica de Nayarit.42
Se determin que el desarrollo turstico establecido en el Plan Estatal de Desarrollo 2005 2011 y por
consecuencia, la demanda de reservas a corto plazo, estn prcticamente resueltas en el municipio de Baha
de Banderas con la oferta de suelo disponible en terrenos ya vendidos con anterioridad por el Fideicomiso
Baha de Banderas (FIBBA), pero que sus propietarios aun los tienen subutilizados. El resto de la reserva
patrimonial del FIBBA est disponible para los proyectos que est programando FONATUR en Litib y el
Capomo, bajo la modalidad de CIPs.
Las zonas que estaran sujetas a la programacin de reservas aptas para su impulso turstico son las
ubicadas en el corredor Rincn de Guayabitos, La Peita de Jaltemba, Las Varas, Platanitos y en la franja
costera San Blas- Matanchn-Los Cocos, cuya principal limitante es la dualidad de su problemtica de
tenencia de la tierra, expresado en suelos de posesin ejidal y zona federal a cargo de la SEMARNAT.
Reserva ambiental y agropecuaria. Bajo esta clasificacin se consideran los territorios que forman
los diversos ecosistemas de la Regin, incluidas reas de Proteccin decretadas, Reservas
Naturales de la Biosfera y Parques Naturales; as tambin, zonas con vocacin para actividades
primarias, bajo la clasificacin agropecuaria y forestal:
41
42
British American Tobacco Mxico (BAT)/ Ingenio El Molino, S. A. de C. V. (Menchaca), Septiembre-2006.

Programa Regional de Desarrollo Urbano, Turstico y Ecolgico del Corredor Costero de los municipios de San Blas, Compostela y
Baha de Banderas, Estado de Nayarit.
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58 Peridico Oficial
-
Las disposiciones Normativas que para este tipo de actividades emiten la Secretaria de
Agricultura, Ganadera, Desarrollo Rural, Pesca y Alimentacin (SAGARPA), la Secretara de
Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT), la Comisin Nacional para el Conocimiento
y Uso de la Biodiversidad (CONABIO), la Comisin Nacional del Agua (CONAGUA); la Comisin
Nacional Forestal (CONAFOR), y la Comisin Nacional de reas Naturales Protegidas
(CONANP), entre otros organismos.
4. Proyectos estratgicos
Para la atencin de los problemas prioritarios de suelo y reservas territoriales se han definido 5 proyectos
estratgicos.
Para cada uno de ellos, se determin un perfil general que incluye nombre del proyecto, objetivo general,
justificacin, localizacin, poblacin objetivo a atender, temporalidad en la que se desarrollar, lneas de
accin y fuentes de financiamiento requeridas para su implementacin.
Paralelamente podrn existir otras acciones de menor importancia que complementen estos proyectos; sin
embargo, de no aplicar estos u otros que lo sustituyan, se ignoraran al no atender las causas del problema
sino sus efectos, estos con el tiempo tendern a agravar (como se plante en el captulo de la prospectiva).
En este sentido, los proyectos adquieren el carcter de estratgicos por atender temas crticos o mbitos de
atencin prioritaria que provienen del FODA descrito en el diagnstico.
4.1. Coordinacin interinstitucional
Objetivo
Crear una instancia de coordinacin interinstitucional que promueva una mayor gestin en la Entidad,
incidiendo en la eficiencia administrativa de las agencias gubernamentales en materia de suelo y reservas y
en mayores beneficios a la poblacin.
Justificacin
El suelo y las reservas presentan una gran variedad de aspectos a abordar: irregularidad en la tenencia de la
tierra, planeacin urbana, conformacin de reservas territoriales, asentamientos en zonas de riesgos, registro
e impuesto predial, y mercado formal e informal de suelo. En cada uno de estos aspectos existen variadas
problemticas que deben ser abordadas por Instituciones de los tres mbitos de gobierno, de manera
integral, coordinada, programada, ordenada y consensuada.
Si bien existen buenas intenciones y coordinaciones parciales entre dependencias stas no se ha expresado
en soluciones integrales, sino que han sido acciones gubernamentales que no abordan de manera holstica
los problemas y los fenmenos urbanos en materia de suelo y reservas territoriales.
A efecto de hacer mas eficientes las polticas gubernamentales, se requiere de la creacin de un instituto que
rena a dependencias federales (SEDESOL, RAN, PA, RAN, CORETT), estatales (Registro Pblico de la
Propiedad, IPROVINAY, INADES, Proteccin Civil, Catastro Estatal y Obras Pblicas) y municipales
(Proteccin Civil, Catastro municipales y Desarrollo Urbano), para sumar esfuerzos que atiendan a cada uno
de los problemas derivados: discutir, consensuar, plantear y encadenar acciones, y marcar prioridades.
Localizacin
Siendo este un proyecto estratgico de carcter estatal, se propone que la instancia de coordinacin resida
en la ciudad de Tepic y eventualmente sta se rena en las sedes itinerantes de las diferentes regiones, para
atender los problemas de carcter local.
Poblacin objetivo
Dada la dimensin y variedad de problemas en materia de suelo y reservas, la instancia de coordinacin
privilegiar a poblacin de escasos recursos para que estn en posibilidades de acceder a lotes econmicos
y, en la medida de lo posible, con servicios.
Temporalidad
Debido a que los problemas relativos se resolvern a largo plazo, la instancia deber ser permanente y
evaluada constantemente para reforzar sus funciones y atribuciones.
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Peridico Oficial 59
Lneas de accin
Definir el tipo de instancia a instituir. Se considera que la mejor figura es el Consejo Estatal de Suelo y
Reservas Territoriales del Estado de Nayarit.
Definir las dependencias participantes, as con los funcionarios titulares y suplentes.
Establecer reglas de operacin e institucionalizarlas en un reglamento interno.
Disear el acuerdo de coordinacin con el que se instalar el Consejo.
Convocar a las dependencias involucradas a un acto de instalacin y firma del convenio que d origen
institucional, formal y legal.
Formular una agenda anual de trabajo.
Conformar un directorio de funcionarios involucrados.
Conformar grupos de coordinacin por sub-tema.
Establecer los mecanismos de seguimiento y evaluacin de resultados.
Fuentes de financiamiento
Tratndose de una instancia intergubernamental, sta no requerir de fuentes de financiamiento, en todo
caso las acciones a realizar sern con los presupuestos asignados a cada una de las dependencias.
Otros recursos
El Consejo o la figura que se considere mas apropiada para la coordinacin interinstitucional, podr formar
parte de alguna otra o constituirse como algn grupo de trabajo de un Consejo de mayor jerarqua. Tambin
puede explorarse la conformacin de un grupo de trabajo de alguno de los subcomits del Comit de
Planeacin del Estado de Nayarit.
4.2. Bolsa de suelo
Objetivo
Constituir y administrar una bolsa de suelo apto, promoviendo su incorporacin al desarrollo urbano y
destinado a satisfacer las necesidades de la poblacin de ms bajos recursos.
Justificacin
Un amplio sector de la poblacin carece de solvencia econmica para adquirir un predio en el mercado
inmobiliario, por lo que tiene que acudir a mercados informales e irregulares para acceder a un lote acorde a
sus posibilidades econmicas.
Ello genera reas que presentan condiciones deficientes de habitabilidad, toda vez que son zonas que
carecen de servicios y certidumbre en cuanto a la tenencia de la tierra.
Dado que el mercado inmobiliario atiende los principios microecmicos de maximizar las utilidades, ste se
orienta a la poblacin que cuenta con ingresos suficientes para acceder a terrenos bien localizados, con
todos los servicios y con la documentacin legal en orden. Aunado a lo anterior, no existe oferta de lotes
para construccin, ya que en la mayora de los casos los productos que se ofertan son viviendas, desde la
econmica, construida de manera masiva y en dimensiones muy reducidas, hasta la residencial, construidas
de manera unitaria.
Ante la magnitud de la demanda insatisfecha, los programas gubernamentales hasta ahora han resultado
insuficientes y en muchos de los casos, continan siendo inaccesibles econmicamente a la poblacin de
muy bajos recursos y no asalariada que sistemticamente ha quedado fuera de estos.
Bajo este contexto se requiere:
Focalizar un proyecto que atienda exclusivamente esta demanda.
Disear nuevos instrumentos tcnico-financieros viables que dn respuesta a la demanda de suelo,
principalmente a la poblacin de menores ingresos que no puede acceder al mercado formal.
Constituir reservas territoriales que permitiran pasar de una prctica de adquisicin emergente e
insuficiente, a la generacin de una oferta amplia, oportuna, estratgica, selectiva y autofinanciada del
suelo urbano en la Entidad.
Crear mecanismos de coordinacin inter e intrainstitucional que optimicen los escasos recursos
gubernamentales, para que las acciones y los programas de suelo tengan un impacto sobre el
ordenamiento territorial, especialmente en zonas de mayor presin demogrfica.
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60 Peridico Oficial
Localizacin
Este proyecto debe estar ubicado en cada uno de los principales centros de poblacin donde se requiera la
conformacin de una bolsa de suelo.
Poblacin objetivo
Familias que por su baja solvencia econmica no puedan acceder a un lote en el mercado formal (menos de
3 vsm).
Temporalidad
La constitucin de una bolsa de tierra requiere de un periodo largo, aunque puede iniciarse a corto plazo con
la adquisicin de predios especficos para atender necesidades ms urgentes y con mayor presin social o
casos derivados de emergencias y desastres.
Lneas de accin
Constituir una bolsa bsica de suelo con:
- Las adquisiciones que el IPROVINAY pueda realizar
- La des-incorporacin a favor del IPROVINAY del patrimonio inmobiliario pblico.
- Las expropiaciones que se puedan promover
- Las aportaciones que puedan realizar los ncleos agrarios.
Integrar un inventario de suelo en el que se incluya la bolsa bsica.
Determinar las alternativas de los polgonos a adquirir en cada centro de poblacin a mediano y largo
plazo. Valorar la pertinencia de adquisicin, costos y aptitud de los mismos.
Ampliar la bolsa con la recuperacin de aportaciones de los beneficiarios por enajenacin de lotes y
nuevas adquisiciones.
Integrar un padrn de solicitantes y beneficiarios potenciales.
Formular los proyectos de lotificacin de cada una de las fracciones de suelo.
Formular proyectos de introduccin de infraestructura.
Construir la infraestructura bsica.
Elaborar escrituras pblicas y el otorgamiento de lotes.
La bolsa puede estar administrada por instrumentos como el del fondo de suelo o fideicomisos particulares,
donde el IPROVINAY puede aportar suelo. En estos casos, el recurso forma parte del patrimonio
fideicomizado y puede mezclarse con otras aportaciones para el desarrollo de proyectos urbanos.
La principal fuente de financiamiento es el presupuesto que el Gobierno del Estado, a travs del IPROVINAY,
pueda destinar.
Tambin existen otras fuentes de aportaciones a la bolsa en especie, provenientes de patrimonio pblico,
donaciones de fraccionadores, aportaciones de ncleos ejidales, entre otros.
Estos se pueden complementar con inversin pblica federal, estatal y municipal para la introduccin de
infraestructura.
4.3. Actualizacin de Planes
Objetivo
Fomentar los procesos de formulacin, implementacin, ejecucin y evaluacin de Planes de Desarrollo
Urbano Municipales y de Centros de Poblacin en el Estado de Nayarit.
Justificacin
La conduccin del desarrollo urbano est regida con base en el marco jurdico especfico en la materia. En
Planes de Desarrollo Urbano Municipales y principalmente de Centros de Poblacin, se deben: definir
objetivos, metas, polticas y estrategias de crecimiento y conduccin del desarrollo urbano; especificar usos
y destinos del suelo, requerimientos de equipamiento e infraestructura; y principalmente definir reservas
territoriales, en funcin de las tendencias de crecimiento urbano en cuanto a poblacin, actividades
econmicas, y usos del suelo con base en la aptitud territorial.
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Peridico Oficial 61
La generacin de Planes y Programas, considerados en su conjunto como proyecto estratgico, se deriva de

las deficiencias presentadas actualmente y la limitada pertinencia del instrumento de desarrollo urbano que
los regula, incidiendo en una serie de fenmenos:
No hay actualizacin de los Planes de Desarrollo Urbano de Centros de Poblacin y slo en algunos
casos se ha dado a partir del 2006.
No se desarrollan de forma homognea, lo que dificulta integrar bajo rigor metodolgico y generar
informacin que permita a la Entidad y a los Municipios la toma de decisiones.
No cuentan con uso de suelo especfico, careciendo en su mayora de tablas al respecto.
No se define la reserva territorial en funcin de los diversos usos urbanos.
Las reservas establecidas en los Planes de Desarrollo Urbano de Centro de poblacin, de Tepic y los
principales centros de Baha de Banderas, han sido rebasadas por ocupacin o por adquisicin para la
especulacin en el mercado inmobiliario.
La reserva territorial est definida en suelo no apto para el desarrollo urbano, como es el caso del centro
de poblacin de San Blas.
La reserva territorial no corresponde con las tendencias de crecimiento, la accesibilidad al suelo urbano o
las necesidades de ocupacin, como es el caso de Compostela, Xalisco, e Ixtln del Ro.
Algunos centros de poblacin, presentan expulsin de poblacin, y con ella, la desocupacin del suelo,
por lo que la definicin de la reserva territorial se ha visto rebasada por el fenmeno de migracin o
disminucin de las tasas de crecimiento, es el caso de Ixtln del Ri y Santiago Ixcuintla.
Por lo anterior, es prioritario poner atencin en actualizar, el disear, formular, implementar, ejecutar y
evaluar los instrumentos de conduccin del desarrollo urbano de los centros de poblacin del Estado de
Nayarit.
Localizacin
En los centros de poblacin de los 20 municipios de Nayarit, con especial atencin en los que presentan
tendencias de crecimiento y expansin urbana, agotamiento de reserva territorial y rescindida disponibilidad
de suelo con aptitud territorial.
Poblacin objetivo
Poblacin que integra los centros de poblacin de los 20 municipios del Estado principalmente localizada en
asentamientos mayores a 2,500 habitantes.
Temporalidad
Aunque la generacin y actualizacin de Planes de Desarrollo Urbano no tiene especificado un periodo, se
considera pertinente su revisin a corto plazo, -5 a 6 aos-, y con base en el nivel de operatividad, su
inmediata renovacin en los casos que han sido rebasados por fenmenos territoriales.
Lneas de accin
Actualizar los Planes de Desarrollo Urbano de Centros de Poblacin y los Municipales que ya no son
operativos al haber sido rebasados por fenmenos territoriales o inoperables ante las condiciones
actuales.
Generar Planes de Desarrollo Urbano de Centro de Poblacin a localidades que -con base en el dato
ms reciente-registren una poblacin igual o mayor a 10,000 habitantes y que anteriormente no eran
reguladas por algn instrumento de desarrollo urbano de manera particular.
Formular esquemas de desarrollo urbano para localidades que no cuentan con instrumentos de
planeacin urbana y que tienen -con base en el ltimo dato oficial- una poblacin de 2,500 a 10,000
habitantes, en los que se especifiquen polgonos de localizacin segn los requerimientos de suelo,
considerando la disponibilidad de abastecimiento de servicios pblicos y la certeza en la tenencia de la
tierra.
Generar mecanismos de evaluacin a corto plazo que califiquen la pertinencia y la vigencia de los Planes
de Desarrollo Urbano de Centros de Poblacin y Municipales, al menos cada 6 aos.
Evaluar y modificar la metodologa con la que se estructuran e integran los Planes de Desarrollo Urbano,
considerando la pertinencia y la vanguardia de nuevos enfoques que atiendan de manera eficiente los
fenmenos sociales y territoriales.
Definir con especial nfasis el tema de suelo, abordando de manera detallada su dinmica, ocupacin,
tendencia, e irregularidad.
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62 Peridico Oficial
Considerar mecanismos de participacin de los sectores, gubernamental, privado y social, para formular,
disear y ejecutar polticas de desarrollo urbano definidas para los Planes.
Definir, bajo norma, que la creacin de Planes de Desarrollo Urbano presenten mecanismos de auto
evaluacin para medir el cumplimiento de metas, objetivos y estrategias.
Fomentar la actualizacin y la creacin de Planes de Desarrollo Urbano (tarea del IPROVNAY), cuidando
que sean generados por especialistas en planeacin territorial.
Vigilar la oportuna congruencia con otros niveles de planeacin.
Utilizar enfoques y tcnicas modernas, como la planeacin estratgica y prospectiva y utilizar los
sistemas de informacin geogrfica y la teledeteccin, respectivamente.
Para llevar a cabo este Proyecto, se pueden utilizar recursos del presupuesto municipal y Estatal a travs de
programas y proyectos de fomento al desarrollo urbano o de agencias gubernamentales como el
IPROVINAY. El Gobierno Federal puede aportar recursos mediante programas y proyectos de fomento al
desarrollo urbano, como actualmente lo es el programa HBITAT.
4.4. Regularizacin de la tenencia de la tierra

Objetivo
Reducir el rezago que actualmente existe en la regularizacin de la tenencia de la tierra, logrando que los
actuales poseedores de parcelas ejidales o comunales tengan total certidumbre jurdica de los inmuebles que
poseen.
Justificacin
El 78.6% de la superficie estatal esta conformada por ncleos agrarios (ejidos y comunidades) y la mayora
de las localidades importantes estn rodeadas de suelo con este tipo de tenencia.
Actualmente existe una presin demogrfica por ocupar suelo con ste rgimen, ya que representa una
alternativa para adquirir suelo barato, especialmente para aquel sector de la poblacin de bajos recursos
econmicos que no puede acceder, a los productos que se ofrecen en le mercado formal, como lotes
comerciales o vivienda econmica.
Esta situacin ha dado lugar a la formacin de un mercado informal que se manifiesta en el territorio como
una nueva forma de precarismo o neo-precarismo urbano, entendido como las nuevas formas que se
utilizan para desincorporar tierra del rgimen agrario, para su aprovechamiento urbano ordenando y
acondicionando el territorio y en contravencin de las disposiciones agrarias, urbanas, ambientales, civiles y
penales (entre otras), que lo rigen, lesionando derechos pblicos, privados y sociales.
Entre ellas destaca la constitucin o la ampliacin de zonas de urbanizacin en ejidos y la venta masiva e
indiscriminada de solares urbanos en ejidos peri-urbanos, que sin ser rigurosamente ilegal43 en trminos de
legislacin agraria, es contraria a su espritu44, que las contempla para albergar a ejidatarios y avecindados
que coadyuven en su desarrollo como unidades productivas primarias (Iracheta, 2004: 29-30).
La regularizacin de la tenencia de la tierra tiene como objetivo poner trmino a la situacin de ilegalidad de
la mayora de los nuevos asentamientos urbanos y dar certidumbre jurdica a la propiedad, convirtindose en
el programa institucional ms comn respecto a adquisiciones o invasiones irregulares de predios.
Los programas de regularizacin han sido la razn de la intervencin del Estado, a fin de enfrentar los
problemas de los servicios pblicos, generados por la expansin desmedida e incontrolada de las ciudades y
por la dominacin de un mercado privado de tierra urbana que obliga a grandes sectores de la poblacin a
invadir o adquirir en forma ilegal o irregular un espacio en donde asentarse (Iracheta, 1984: 400).
43
En trminos de las fracciones VII y VIII del artculo 23, as como los artculos 63 a 72 de la Ley Agraria que otorgan a las asambleas
derechos suficientes para regularizar la tenencia de la tierra, delimitar las tierras del asentamiento humano y arrendar o enajenar sus
solares a las personas que deseen avecindarse.
44
La proteccin sobre la tierra para el asentamiento humano-unidad irreductible, inalienable, inembargable e imprescriptible-se
contrapone con las disposiciones referidas que facultan a la asamblea a delimitarlo y a enajenar sus solares urbanos, acciones que se
traducen en su desincorporacin, enajenacin y probable desaparicin.
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Peridico Oficial 63
Las organizaciones sociales no institucionalizadas, denominadas sector social o popular, generan el mayor
crecimiento urbano, ocupando tierra tanto en zonas ejidales o comunales, como en reas pblicas y
privadas.
La proliferacin de asentamientos irregulares generados a travs de este proceso, implica diversos
problemas, entre los que destacan la inseguridad jurdica de la propiedad y la mala calidad de los servicios y
la vivienda.
En general, dichos asentamientos se localizan en terrenos sin urbanizar, con difcil acceso e incluso no
aptos para uso habitacional, lo cual repercute en el tipo de construccin de vivienda, en localizaciones
inadecuadas de usos del suelo y en desordenadas trazas urbanas.
El acelerado crecimiento de la poblacin y su incapacidad econmica para incorporarse al mercado formal de
la tierra, genera gran demanda de tierra en la periferia. En este sentido, existe una estrecha relacin entre
niveles de ingreso y mercados de suelo y vivienda, donde los sectores con ms bajos ingresos se localizan
en lugares inaccesibles, debido a sus bajos precios, y con condiciones mnimas para vivir.
Ante esta situacin, el sector pblico ha instrumentado diversos programas de regularizacin, dependiendo
del tipo de tenencia afectado por este proceso, que lejos de erradicar la problemtica, ha institucionalizado
los procesos, al grado tal que a la fecha, la poltica de suelo urbano se ha centrado fundamentalmente en
acciones de tipo correctivo. Los programas de regularizacin deben operar como emergentes.
Localizacin
El programa se llevar a cabo en todos los municipios que tengan ncleos agrarios con asentamientos
humanos no regularizados.
Poblacin objetivo
La que habita en asentamientos humanos localizados en ncleos agrarios aledaos a las reas urbanas.
Temporalidad
El proyecto se desarrollar a corto plazo con la elaboracin del inventario de asentamientos humanos
irregulares y la regularizacin de polgonos con rezago en el trmite; as como la regularizacin de nuevos
polgonos.
A mediano plazo se concluir con el proceso de regularizacin de todos los polgonos identificados y a largo
plazo solamente se vigilar y atender la creacin de nuevos asentamientos irregulares.
Lneas de accin
Se pretende erradicar a largo plazo y de forma paulatina la irregularidad en la tenencia de la tierra,
reconvirtiendo el programa a emergente mediante las siguientes lneas de accin:
Realizar un inventario de asentamientos irregulares existentes en la Entidad, y llevar a cabo acciones
permanentes de monitoreo para evitar el surgimiento de nuevos asentamientos.
Identificar los asentamientos susceptibles de regularizacin, considerando grado de consolidacin,
viabilidad para dotacin de servicios pblicos, normatividad urbana local, y ubicacin (no estar en zonas
de riesgo o de preservacin ecolgica.
En caso de que se generen nuevos asentamientos irregulares, promover con las autoridades locales
mecanismos para desalentar oportunamente el desarrollo informal del suelo y simultneamente,
proponer alternativas de re-localizacin en reas aptas para el crecimiento urbano, si este fuera el caso.
Determinar las razones por las cuales los ejidatarios no han aceptado someterse a ningn proceso de
regularizacin.
Focalizar la operacin en forma emergente en ncleos agrarios que acepten entrar a algun programa de
regularizacin;
Establecer la coordinacin entre los programas de regularizacin de la tenencia de la tierra, a efecto de
llevar un seguimiento de los ncleos agrarios que ya estn en proceso de concluir con la regularizacin.
Concertar acuerdos entre los sectores implicados para la resolucin de conflictos internos en ncleos
agrarios que han impedido su incorporacin a los programas de regularizacin.
Instrumentar acciones de monitoreo urbano para la deteccin oportuna de asentamientos humanos,
accin que puede llevarse a cabo entre autoridades locales y la propia sociedad, organizada en comits
de vigilancia.
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Para la operacin de estos programas, se requiere la participacin coordinada de los tres mbitos de
gobierno quienes, de acuerdo a sus respectivos presupuestos, destinarn recursos para llevar a cabo este
proyecto estratgico.
4.5. Modernizacin del catastro

Objetivo
Actualizar registros, valores, plataformas cartogrficas, estructuras, sistemas automatizados y procesos
administrativos catastrales con la finalidad de que los gobiernos municipales cuenten con una base registral
moderna, homognea y actualizada, bajo supervisn y normatividad del Gobierno Estatal, para que funcione
como una instancia tcnica que actualice la base gravable del impuesto predial y contribuya a incrementar la
recaudacin, principal fuente de recursos.
Justificacin
La Constitucin Poltica en su artculo 27, se ocupa de la propiedad de tierras y aguas comprendidas dentro
de los lmites del territorio nacional, as como de las modalidades que pueden imponerse a la propiedad
privada por el inters pblico. El artculo 31,fraccin IV, establece como obligacin de los mexicanos el
contribuir para los gastos pblicos municipales. El articulo 36, fraccin I, que seala como otra obligacin del
ciudadano de la Repblica, inscribirse en el catastro de la municipalidad, manifestando la propiedad que el
mismo ciudadano tenga.
El artculo 115 Constitucional, fraccin IV, especifica que los municipios administran libremente su hacienda,
pudiendo obtener contribuciones a travs de impuestos aplicados a la propiedad inmobiliaria, a su
fraccionamiento, divisin, consolidacin, traslacin y mejora, as como las que tengan por base el cambio de
valor de los inmuebles.
El artculo 121 de la Carta Magna, fraccin II, dispone que los bienes muebles e inmuebles se rijan por la Ley
del lugar de su ubicacin.
La Ley de Informacin Estadstica y Geogrfica, de competencia federal, establece las normas de
funcionamiento de los servicios nacionales de informacin geogrfica y estadstica, y coordina la
participacin en la materia de las instancias federal, estatal y municipal. Considera como parte de estos
servicios, todo tipo de censos realizados en el territorio nacional, donde se incluyen tanto el catastro urbano y
rural.
Sin embargo, la funcin catastral en Nayarit est centralizada en la Direccin de Catastro de la Secretara de
Finanzas del Gobierno del Estado, quin ha desconcentrado la funcin en un reducido nmero de
Municipios.
Mediante convenio el Gobierno del Estado realiza estas funciones de manera deficiente ya que opera desde
las oficinas centrales de la capital del Estado y desde algunas oficinas desconcentradas que funcionan sin
infraestructura necesaria,limitndose a realizar la gestora entre ciudadana y oficina central.
Existe un importante rezago de registros, ya que el catastro -tanto estatal como municipal- opera con
informacin obtenida por un vuelo realizado a fines de los aos setenta. Lo anterior establece una base
catastral desactualizada que se traduce en un gran nmero de propiedades sin registrar o bien, la
informacin tampoco refleja nuevas subdivisiones construcciones, fusiones, demoliciones u
otro
movimiento inmobiliario. Por otro lado, los valores catastrales estn muy por debajo de los comerciales,
como en el caso de Tepic, cuyos valores estn 300% desfasados.
Aunado a lo anterior, el impuesto predial es la principal fuente de ingresos propios, por lo que su
fortalecimiento es fundamental para elevar los niveles de recaudacin municipal, razn por la cual los
municipios deben tener mayor autonoma en la gestin catastral.
Debido a que el padrn catastral es la base de informacin geogrfica mas desglosada a nivel urbano, su
actualizacin representa una fuente de informacin importante para la realizacin de Planes de carcter
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Peridico Oficial 65
urbano (municipales, de centro de poblacin y parciales), por lo que es conveniente vincular esta base de
datos con otras que puedan conformar un sistema municipal nico de informacin geogrfica, asociada a un
sistema de informacin estatal.
Localizacin
Este proyecto abarca a toda la Entidad, dirigida en dos grandes bloques: la modernizacin de los catastros
de Tepic, Xalisco, Baha Banderas y Compostela y la modernizacin y la descentralizacin del catastro
municipal en los 16 municipios restantes.
Poblacin objetivo
Dueos de bienes inmuebles, cuyo registro deber ser actualizado en la cartografa y en valor catastral que
le corresponda.
Temporalidad
Dado el rezago de informacin que se tiene en materia de catastro, la primera etapa deber realizarse a
corto plazo, para que en el periodo 2012- 2020 se realice la segunda etapa (descrita en las lneas de accin).
Lneas de accin
Primera etapa
Modernizar los registros catastrales a travs de fotografas actualizadas y tcnicas modernas de fotoidentificacin, con respaldos en trabajo de campo.
Actualizar la plataforma cartogrfica, a efecto de migrar la informacin hacia un nuevo sistema de
informacin geogrfica que permita asociar el padrn con las bases de datos.
Disear el mecanismo de desconcentracin del catastro estatal al resto de los municipios, en el que se
especifiquen los lineamientos de coordinacin y seguimiento que se le dar al proceso.
Ejecutar convenios de colaboracin administrativa en materia de catastro entre los gobiernos estatal y
municipal, para definir la transferencia de informacin, equipos, sistemas y documentacin a los
municipios
Elaborar, para los catastros estatal, y municipales, propuestas de modificacin al marco jurdico, los
manuales de organizacin, las polticas, procedimientos y guas de operacin para cada uno de los
sistemas de cmputo.
Segunda etapa
Operar el proceso de descentralizacin catastral hacia los municipios y paralelamente, impartir
capacitacin tcnica y operativa; adecuar las estructuras municipales para la apertura de los catastros
municipales.
Modernizar los registros catastrales de los principales centros de poblacin, mediante el uso de un
software propio para actualizacin y consulta de informacin catastral.
Iniciar con la produccin de informacin cartogrfica catastral, completa y actualizada, que permita
orientar acciones de rezago social, como regularizacin y certificacin de la tenencia de la tierra, y
planificacin y ordenamiento del desarrollo urbano de la Entidad.
Simplificar los procesos administrativos referentes a la captacin de ingresos por parte de los
ayuntamientos.
Tercera etapa
Actualizar constantemente la informacin catastral para mejorar la calidad de la informacin.
Llevar a cabo evaluaciones peridicas, en funcin de una evaluacin por resultados, que midan: el
avance de la simplificacin de procesos administrativos en tiempos y costos; la descentralizacin de
agencias catstrales y los convenios de colaboracin entre los tres mbitos de gobierno; y la
capacitacin tcnica y operativa.
Para el desarrollo de este proyecto ser requiere de la combinacin de recursos provenientes de los
presupuestos municipales y estatal. As mismo, se podr recurrir a crditos como los que otorga el
BANOBRAS para estos efectos.
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66 Peridico Oficial
5. Instrumentacin
La instrumentacin es una etapa de la planeacin en la que se definen los mecanismos para la aplicacin y
la operacin del presente Programa y tiene como principal finalidad hacer cumplir los objetivos y las metas
del mismo.
En este apartado se definen y describen los instrumentos que requieren ser creados o impulsados para la
aplicacin de las estrategias sealadas, entre las que destacan: la creacin de una bolsa de suelo; la
construccin de un sistema de informacin de suelo y reservas; la regularizacin de la tenencia de la tierra; la
actualizacin de Planes y Programas; y la modernizacin del catastro.
5.1. Mecanismos fiscales y financieros
5.1.1. Fideicomiso-fondo de suelo del estado de Nayarit
La ausencia de una instancia que rena a las diferentes dependencias y entidades de gobierno para discutir
y aplicar polticas y estrategias en materia de planeacin urbana y suelo, ha limitado la toma de decisiones
conjuntas para orientar el desarrollo urbano. Sin embargo, la operacin de programas y acciones
relacionadas a la incorporacin de suelo al desarrollo urbano queda sujeta a la decisin de los gobiernos
federal y del estado, en el mbito de sus competencias de manera aislada.
A efecto de que la federacin y el estado incidan de manera directa y coordinada en el mercado inmobiliario,
se deber contemplar la promocin y el fomento de mecanismos de financiamiento y aportacin de recursos
para el desarrollo de programas de vivienda de inters social, existiendo la alternativa de crear un
instrumento estatal responsable de operar las acciones en materia de suelo accesible a grupos de escasos
recursos.
Para ello, se propone la figura de un fondo con participacin y capacidad financiera de los tres rdenes de
gobierno, encargado de llevar a cabo tareas de coordinacin entre las distintas entidades y dependencias
federales y locales, involucradas en controlar, manejar, y operar programas de suelo, especialmente lo
relativo a la oferta de ste; con facultades plenas para actuar en materia de suelo.
La Ley General de Asentamientos Humanos, en el artculo 6, establece que las atribuciones que en mat eria
de ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y de desarrollo urbano de los centros de poblacin
tiene el Estado, sern ejercidas de manera concurrente por la Federacin, las entidades federativas y los
municipios, en el mbito de la competencia que les determina la Constitucin Poltica de los Estados Unidos
Mexicanos.
La administracin pblica ofrece alternativas para conjuntar esfuerzos de las diferentes instancias de
gobierno, como lo es la constitucin de fideicomisos. Los fideicomisos pblicos federales tienen sustento
jurdico en la Ley Federal de Entidades Paraestatales y en la Ley Orgnica de la Administracin Pblica
Federal, por lo que la creacin de estos organismos tiene viabilidad jurdica.
La necesidad de constituir un organismo administrador de reservas territoriales a nivel estatal surge del
compromiso de establecer reservas territoriales suficientes para alojar al crecimiento futuro de la poblacin,
establecido en la Ley General de Asentamientos Humanos, el Plan Nacional de Desarrollo y los instrumentos
de planeacin de cada una de las instancias involucradas en el mbito territorial del Estado de Nayarit.
Dicha instancia pretende, con la coordinacin y la participacin de los gobiernos locales del Estado de
Nayarit y el apoyo del Gobierno Federal, crear una instancia estatal que estructure, instrumente y opere
acciones de incorporacin de suelo, destinadas al desarrollo urbano y la vivienda. Lo anterior en estricto
apego a la competencia de las instancias involucradas.
Las consideraciones fundamentales para disear y operar un organismo de este tipo son:
Aportar recursos federales, estatales, municipales y de otras fuentes, segn su disponibilidad, para la
creacin de un fondo revolvente que permita contar con un capital inicial para la operacin del
Fideicomiso.
Evaluar la utilizacin de terrenos de propiedad federal y estatal, y el capital inicial que detone las
acciones del fondo.
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Peridico Oficial 67
Evaluar los esquemas asociativos que establecen la Ley Agraria, la Ley General de Asentamientos
Humanos y la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, as como
la participacin de los sectores social y privado.
Analizar y definir la forma de estructurar la participacin de los sectores social y privado.
Puntualizar la participacin y la responsabilidad de los gobiernos Federal y Estatal.
El Fideicomiso es la figura jurdica idnea para disear y operar un organismo encargado de incorporar,
manejar y la administrar el suelo en el Estado de Nayarit, que atienda las necesidades de suelo de manera
gil, oportuna, ordenada y programada, permitiendo la participacin de los sectores pblico, privado y social.
Cualquier fideicomiso se crea a travs de la suscripcin de un contrato en el cual el fideicomitente transmite
la titularidad de bienes o derechos al fiducitario quin est obligado a disponer de los bienes y a ejercer los
derechos de acuerdo a las estipulaciones pactadas en beneficio de un tercero, el fidecomisario.
Las caractersticas de este tipo de instrumento permiten el manejo del suelo y del presupuesto de manera
coordinada, consensuada y transparente, al colegiar las decisiones y no ejercerlas de manera unilateral por
una nica autoridad.
Se propone la creacin de un fideicomiso de administracin de reservas territoriales, en el que los bienes
sean transmitidos a un fiducitario para su resguardo y administracin, con base en reglas claras de
operacin. La creacin del fideicomiso ser de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de la Administracin Pblica
Paraestatal del Estado de Nayarit.
Este fideicomiso tendra como fin constituir una bolsa de suelo para incorporar al desarrollo urbano de la
Entidad, por lo que la materia del fideicomiso, es decir, el conjunto de bienes o derechos que el
fideicomitente transmite al fiducitario para la realizacin del fin, sean las aportaciones presupustales del
Gobierno del Estado de Nayarit y las aportaciones de tierra de origen social expropiada, social con domino
pleno, federal, estatal o local y eventualmente de origen privado.
Este Fideicomiso se estructurar de la siguiente manera:
Fideicomitente. Figura encargada de transmitir la titularidad de bienes o derechos al fideicomiso. Por
su carcter estatal, el fidecomiso tendra como fideicomitente a la Secretara de Finanzas de
Gobierno del Estado de Nayarit.
Fiduciario. El encargado de la administracin del patrimonio fideicomitido (BANOBRAS, Banco
Comercial).
Fideicomisarios. Los que reciben los beneficios del Fideicomiso que, para estos efectos, pueden ser
las inmobiliarias ejidales y privadas, los beneficiarios organizados o individuales incluso el propio
Gobierno del Estado de Nayarit y sus municipios.
La autoridad mxima del Fideicomiso es el Comit Tcnico, quien estar integrado por representes del
fideicomitente y del Gobierno Estatal. As mismo, se estima que participen como vocales los representantes
de dependencias relacionadas con el sector agrario, como Procuradura Agraria, Registro Agrario Nacional y
Secretaria de Reforma Agraria; as como dependencias y entidades encargadas de regularizar la tenencia
de la tierra, como La Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra (CORETT). Participaran
con invitacin a los representantes de ayuntamientos y otras delegaciones federales cuando en las diferentes
sesiones se traten asuntos relacionados con sus territorios.
Para la operacin del fideicomiso es conveniente la creacin de una estructura administrativa que atienda las
siguientes reas.
rea tcnica: encargada de generar y actualizar la informacin; realizar estudios de preinversin y
proyectos ejecutivos; y formular normas tcnicas.
rea administrativa: encargada de la contabilidad del fideicomiso y el control de aportaciones y
presupuesto.
rea jurdica: encargada de los asuntos legales del fideicomiso.
rea de promocin: encargada de la promocin de proyectos y la constitucin de figuras asociativas
de ncleos agrarios con inmobiliarias privadas.
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68 Peridico Oficial
Un criterio de viabilidad financiera es lograr que este organismo sea autosuficiente presupuestalmente, para
lo cual ser necesario que se obtengan ingresos suficientes para su mantenimiento y ampliacin a travs de
los servicios que preste el organismo; tales como:
La oferta de suelo con infraestructura y obras de cabecera.
La formulacin de estudios y proyectos.
La venta de la cartera de predios disponibles para ser incorporados al desarrollo urbano.
Por las caractersticas de este fideicomiso y su finalidad, se propone que el organismo se encargue de
administrar una bolsa de tierra y promover la incorporacin de suelo de origen social al desarrollo urbano,
mediante una estrecha coordinacin con dependencias y entidades del sector agrario, logrando que dicha
incorporacin se realice de manera planeada y garantizando con ello, las mejores condiciones econmicas
para ejidatarios y comuneros.
As mismo, el fideicomiso podra ampliar sus funciones para coordinar la deteccin oportuna de
asentamientos humanos irregulares a travs de acciones de inspeccin y vigilancia.
Para evitar la creacin de nuevas estructuras administrativas, se propone que el Fideicomiso- sea operado
por el Instituto Promotor de la Vivienda, Desarrollo Urbano y Ecologa de Nayarit (IPROVINAY), bajo su
propia estructura orgnica. Los miembros del Comit Tcnico no cobraran honorarios por el desempeo de
sus funciones, quedando su cargo en carcter honorfico o colegiado.
5.1.2. Recuperacin de plusvalas
El artculo 115 contempla los mecanismos tributarios asociados a la propiedad inmobiliaria en diversas
esferas como:
El impuesto predial (grava la propiedad inmobiliaria).
Los impuestos al fraccionamiento (gravan los fraccionamientos, divisiones).
El impuesto a la adquisicin de inmuebles (grava la traslacin).
Las contribuciones especiales (gravan las mejoras).
Impuesto a la plusvala incluido en algunos casos (que en teora gravara lo correspondiente al
cambio de valor de los inmuebles).
Los ingresos propios de los gobiernos locales se han basado tradicionalmente en el esquema del cobro del
impuesto predial, el cual ha tenido una eficiencia limitada ya que, aunque permite financiar parte de las
actividades propias de la administracin pblica, no constituye una herramienta efectiva que distribuya las
cargas y los beneficios del desarrollo urbano, pues los recursos se integran a la bolsa general y pocas
veces se utilizan para superar los rezagos de infraestructura y servicios. (SEDESOL, 2002:184).
Recientemente se ha discutido la pertinencia de gravar el sobrevalor que los terrenos baldos adquieren por
efecto de acciones urbansticas, como la introduccin de infraestructura, el cambio de uso de suelo, la
construccin de equipamientos y la apertura de vialidades, entre otros aspectos. Esta plusvala es apropiada
exclusivamente por el propietario del terreno, sin haber realizado ninguna erogacin.
Por lo anterior, se considera justo que las autoridades recuperen parte de esta inversin o bien, se distribuya
de forma equitativa este sobre valor, mediante una contribucin adicional con la que se puede financiar la
adquisicin de reserva territorial.
En resumen, la plusvala es considerada como beneficios o derechos del propietario, y raramente se les
enfoca a la funcin social de la propiedad en trminos urbanos, particularmente a la devolucin de parte de
los beneficios obtenidos por la inversin social efectuada. El impuesto a la plusvala es el mecanismo que
tiende a recuperar -para la poblacin- el incremento en el valor de la tierra o en los inmuebles, asociado con
acciones pblicas o con decisiones en materia de planeacin u ordenamiento del territorio por el sector
pblico, tal como los cambios en intensidad, uso u otras modificaciones a la normatividad urbana aplicable
(Furtado, 1999; Doebele, 1998).
Para ello, se han explorado diversas modalidades de esta nueva forma de gravamen inmobiliario como lo es
la captacin de plusvalas por:
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Peridico Oficial 69
La construccin de obra pblica.
Genera impactos diferenciados en el valor de la tierra, dependiendo del tipo de obra, la funcin pblica que
en ella se ejerce, su localizacin, dimensin, entre otros factores. Este tipo de gravamen pretende determinar
cuotas a los beneficiarios directos por el impacto de estas obras. Aun cuando existen algunas experiencias
en Amrica Latina, como Venezuela, es recomendable profundizar en la pertinencia jurdica, social,
econmica y poltica de la aplicacin de este instrumento.
Las modificaciones o las especificaciones tcnicas que se establecen en los Planes de Desarrollo
Urbano.
Ya que stos le asignan al suelo un uso, una densidad de vivienda, y una intensidad (mediante la definicin
de COS Y CUS). Cada uno de estos factores tambin influye en la modificacin del valor de los terrenos, de
aqu que uno de los efectos de los Planes es la adquisicin adelantada y la especulacin, de tal suerte que,
una vez decretado el Plan, el valor se incrementa automticamente.
En esta modalidad se pretende gravar este sobrevalor ocasionado por los Planes.
El uso del sistema de transferencia de derechos de desarrollo
En trminos generales, dentro de la experiencia internacional se han establecido Sistemas de Transferencia
que se aplican a:
Preservar de espacios abiertos y de recursos ecolgicos.
Regular usos del suelo.
Regular la ubicacin y el tiempo de crecimiento de una zona urbana.
Acelerar la produccin de vivienda.
Dichos sistemas proveen un mayor control al uso del suelo, dan compensaciones a propietarios de tierra
cuyo uso queda restringido por Planes y Programas de Desarrollo Urbano y son un mecanismo efectivo para
monitorear el crecimiento planeado. El sistema establece reglas de aplicacin que buscan ahorrar tiempo y
dinero a los desarrolladores y a los consumidores, con la ventaja de que estos beneficios se realizan sin un
costo directo para el gobierno.
La transferencia de derechos de desarrollo puede definirse como un mtodo para regular los usos del suelo,
con el cual se transfieren de un propietario a otro -los derechos para desarrollar su propio predio, mediante la
cesin del potencial de uso excedente que marcan los Planes de Desarrollo Urbano.
El sistema se caracteriza por la interpolacin de tres fases:
1. Reconocimiento de la potencialidad. En la cual el Estado reconoce que, dentro de algunas reas de la
ciudad, existe una potencialidad de construccin excedente susceptible de aprovecharse, ya sea para
que los propietarios de los predios construyan, o bien, puedan cederla a un tercero que la utilice para su
aprovechamiento en otro predio de esa u otra zona receptora definida en Planes y Programas.
2. Operacin de transferencia. En esta fase se requiere conocer las caractersticas de la operacin
comercial y la instancia que dar validez a las operaciones de cesin y adquisicin de los derechos de
desarrollo. El Estado establece las bases tcnicas y jurdicas para realizar estas operaciones de
transferencia.
3. Aplicacin de recursos. Esta fase supone que, al realizarse la operacin de cesin, se generan varios
caminos de aplicacin para:
a) el de los recursos de la cesin en si misma.
b) para el cedente, que recibe una cantidad monetaria para sus fines privados;
c) El adquirente, que con esa intensidad de uso adquirida tiene derecho a construir un rea mayor en
su predio;
d) El de las donaciones que, como derechos por la autorizacin de las cesiones, deben ser entregados
por los adquirentes.
Estas donaciones deben integrar un fondo para programas prioritarios, sean estos para proyectos de
vivienda o de beneficio colectivo, ya sea en la zona donde estn ubicados los predios o en otras con
prioridad de atencin por sus condiciones (SEDESOL, 2002). De esta manera se pueden concretar las
siguientes propuestas:
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70 Peridico Oficial
Impuesto al aumento del valor del suelo urbano

Se podra aplicar a toda operacin de compra-venta a ttulo oneroso. La base de clculo podra ser sobre el
incremento del valor catastral del suelo desde la ltima transmisin, el cual se calcule con base en los
recibos por el pago del impuesto predial que tenga el inmueble. Se recomienda que la tasa que se cobre sea
progresiva y tenga un plazo de aplicacin mximo de 30 aos, adems de establecerse bajo el supuesto de
que la mayor proporcin del aumento del valor de los inmuebles a largo plazo proviene de los esfuerzos del
conjunto de la sociedad; es decir, mientras ms pase el tiempo, mayor ser la tasa (SEDESOL, 2002).
Impuesto al aumento del valor de inmuebles por modificaciones a las normas urbanas
Podra aplicarse en el momento que se solicite la licencia de uso se suelo o construccin. La base de clculo
sera una tasa sobre el incremento del valor comercial, obtenido por el cambio en la normatividad vigente, o
una cuota que podra fluctuar entre 1.5 y 3% del valor de la construccin.
Aportacin de mejoras
Este tipo de contribucin trata de recuperar parte de la inversin aplicada por las autoridades locales y
generalmente se aplican cuotas por tipo de obra sobre la poblacin directamente beneficiada. Es un
mecanismo que se aplica en varias entidades, federativas y municipios.
Por lo general, las disposiciones en la materia deben incluir los siguientes aspectos:
Obras de urbanizacin o habilitacin de suelo: redes secundarias de distribucin y tomas
domiciliarias de agua potable, drenaje sanitario y pluvial, pavimentos, guarniciones, banqueta, y
alumbrado pblico.
Acciones en materia de equipamiento, siempre y cuando el beneficio sea tangible, tal es el caso de
parques y jardines.
Obras que se financien por esta va deben realizarse en un lapso de tiempo no mayor a un ao, con
la posibilidad de dividirlas en etapas, las cuales dependern del xito de las acciones y de la
recaudacin obtenida.
En todos los casos debe incluirse un procedimiento por etapas donde se establezca:
La planeacin tcnica y econmica de la obra.
La determinacin del monto a derramar y la cuota correspondiente.
La convocatoria por medio de publicacin en el Peridico Oficial y en otro diario de amplia circulacin
para dar informacin a los beneficiarios.
La aprobacin de los beneficiarios y conformacin de comit que los represente.
La ejecucin de la obra.
El cobro de las cuotas.
Es recomendable que se considere la aprobacin de las caractersticas tcnicas y econmicas de la obra por
parte de los beneficiarios, por lo que debe considerarse la convocatoria a los beneficiarios, la puesta a
disposicin de la informacin y el otorgamiento de la posibilidad de inconformidad en caso de as
considerarlo necesario.
Como criterio, la proporcin de las contribuciones -en relacin con la inversin total-, debera depender del
tipo de obra y los beneficiarios. Podrn dividirse las contribuciones de mejoras en obligatorias y voluntarias.
Se recomienda que no rebasen el 50% del costo total de la obra y que las voluntarias puedan alcanzar el
100% de dicho costo.
Lo anterior se fundamenta en virtud de que en algunos casos en la aportacin es una cooperacin de la
sociedad debido a la carencia de recursos. En caso de que existan comunidades que quieran aportar la
totalidad de los recursos, deberan apoyarse bajo un esquema legalmente validado.
Los montos individuales que se establezcan como contribuciones, dependen de la determinacin del monto
global y del rea de beneficio; es por ello que los proyectos deben contar con un plan financiero para que los
desembolsos se hagan de acuerdo a la capacidad de pago de los beneficiarios, ya que de ello depende la
viabilidad de la recuperacin y de la participacin de las personas. Como criterio, debe considerarse que la
recuperacin debe darse preferentemente en un ao y, en cualquier otro caso, este plazo no debe ser mayor
a tres aos.
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Peridico Oficial 71
Es necesario que los procedimientos sean sencillos en su aplicacin y consideren criterios para determinar
las reas de beneficio. La mejor alternativa es contar con tablas que se apliquen de forma similar al
establecimiento de cuotas en materia de impuesto predial. La Ley de Hacienda correspondiente deber
incluir dichas tablas, las que debern ser diseadas por autoridades en materia de desarrollo urbano, obras
pblicas y fiscales.
Las disposiciones hacendarias deben considerar, de forma clara e indubitable, que el destino especfico para
estos recursos es el financiamiento parcial o total de las obras pblicas correspondientes, y que las Leyes de
Ingresos incluyan los montos correspondientes como afectados a fines especficos.
Se requiere de una coordinacin integral para garantizar la consecucin de las diversas fases y aspectos
sociales, tcnicos, administrativos de la obra o la accin.
Estos instrumentos financieros pueden aplicarse con el propsito de que las autoridades que las apliquen,
obtengan recursos para la adquisicin de reserva; destina a los grupos de ms bajos recursos o bien, esa
tierra adquirida aportarla a la bolsa de suelo que podra ser administrada a travs del Fondo.
5.2. Administrativos
5.2.1. Reconversin del IPROVINAY
El Instituto Promotor de Vivienda Desarrollo Urbano y Ecologa de Nayarit, es un Organismo pblico
descentralizado con personalidad jurdica y patrimonio propio, creado mediante decreto no. 7838, publicado
en el peridico oficial del Gobierno del Estado con fecha 29 de marzo de 1995. Dicho organismo tiene como
objeto -entre otros-, planear y promover programas de vivienda o adquisicin de suelo, para dotar a los
habitantes del Estado que lo requieran; recomendar la revisin y la actualizacin de normas jurdicas en
materia de ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y de desarrollo urbano de los centros de
poblacin del Estado y en materia de regularizacin de la tenencia de la tierra, promover el establecimiento
de una poltica integral del suelo urbano y reservas territoriales, mediante programas de adquisicin y oferta
de tierra para el desarrollo urbano y la vivienda. Estos objetivos y atribuciones que son ejercidos de manera
concurrente por el Estado y los municipios.
En el decreto de creacin tambin le fueron asignadas diversas funciones en materia de equilibrio ecolgico
y proteccin al ambiente; sin embargo, la Secretara de Obras Pblicas -en su reglamento interno publicado
el 8 de octubre del 2003- establece que en su estructura administrativa se encuentra la Direccin General de
Planeacin y Desarrollo Urbano, dentro de la cual opera el Departamento de Desarrollo urbano al que se le
asignan las siguientes funciones:
Inspeccionar fraccionamientos y desarrollos inmobiliarios constituidos en el Estado, para constatar el
debido cumplimiento de la Ley en materia y las normas aplicables.
Inspeccionar y dictaminar de acuerdo a la Ley en materia, las solicitudes de los ayuntamientos para la
creacin de nuevos fraccionamientos y desarrollos inmobiliarios en el Estado.
Emitir los dictmenes de congruencia de los Planes de Desarrollo Urbano solicitados por los
ayuntamientos, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de la materia.
Elaborar y mantener actualizado el registro de fraccionamientos y desarrollos inmobiliarios del Estado,
as como de asentamientos detectados en situacin de irregularidad.
Inspeccionar y dictaminar sobre las solicitudes presentadas ante los ayuntamientos para la autorizacin
de obras nuevas o de remodelacin en el rea de influencia de las zonas catalogadas como Patrimonio
Histrico en el Estado.
Inspeccionar peridicamente edificios y zonas sujetas a la conservacin del patrimonio histrico en el
Estado para constatar el debido cumplimiento de la Ley en materia y las normas aplicables.
Desarrollar las dems funciones que expresamente le encomiende el Secretario y/o Subsecretario, y las
dems que se sealen en el Manual de Organizacin de la Secretara.
Como se puede observar, existe fuerte duplicidad de funciones en materia de desarrollo urbano y
particularmente las relativas a la planeacin urbana.
Por otro lado, el 21 de Julio del 2001 se cre el Instituto Nayarita del Desarrollo Sustentable (INADES), cuyas
funciones son conducir, aplicar y evaluar la poltica ambiental en el Estado; as como identificar acciones
para preservar y restaurar el equilibrio ecolgico y la proteccin al ambiente en la Entidad.
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72 Peridico Oficial
En el decreto de creacin del INADES, no se especific en ningn artculo o transitorio que las funciones que
le fueron asignadas originalmente al IPROVINAY, en materia de ecologa, pasaran al INADES, dejando -a
nivel de decretos de creacin-, una duplicidad de funciones, aunque en la operacin en materia ambiental,
las ejerce en realidad este ltimo.
A efecto de evitar estas dobles funciones y con el objeto de regularizar y actualizar los marcos jurdicoadministrativos, se propone la expedicin de nuevos decretos o adendas a los originales, para alinear las
funciones a los objetivos de creacin de dichas instituciones.
En este proceso de reconversin del IPROVINAY se sugieren algunos escenarios:
Que las funciones de la Direccin de Planeacin y Desarrollo Urbano pasen a IPROVINAY, lo cual
implicara que la dependencia se integre a la estructura de la Entidad, obligando a reestructurar su
organigrama.
Otro escenario es que el IPROVINAY absorba las funciones relativas al desarrollo urbano, dejando a la
Secretara de Obras Pblicas las funciones relacionadas con la autorizacin de fraccionamientos y
desarrollo inmobiliario, en cuyo caso el nombre y el reglamento de la Direccin de Planeacin y
Desarrollo Urbano deberan cambiar.
Al respecto es preciso sealar que la tendencia nacional, dentro de la poltica de descentralizacin, es
trasladar las funciones relativas a fraccionamientos a los ayuntamientos (segn incisos a, b, d, e y f de la
fraccin V del artculo 115 Constitucional); en cuyo caso, estas funciones pueden pasar al IPROVINAY
provisionalmente, con la encomienda de realizar la descentralizacin de las mismas a los ayuntamientos,
mediante programa y calendario especficos.
La eliminacin de las funciones en materia ambiental, que actualmente ejerce el INADES, implica
cambiar el nombre oficial del IPROVINAY por el Instituto Promotor de Vivienda y Desarrollo Urbano de
Nayarit o el Instituto Promotor de Desarrollo Urbano y Vivienda de Nayarit, en cuyo caso las siglas
podran ser IPRODUVINAY.
Con estas modificaciones administrativas se ordenaran las estructuras orgnicas, se actualizaran los
marcos jurdicos que las sustentan y se alinearan las funciones de dependencia y entidades
correspondientes, eliminando la duplicidad de estructuras, atribuciones, personal y recursos presupuestales y
haciendo ms eficiente la administracin pblica en materia de desarrollo urbano, especialmente la que
compete suelo y reservas territoriales.
5.2.2. Reconversin del Instituto Catastral del Estado de Nayarit
Con base en el artculo 3ro. de la Ley Catastral y Registral del Estado de Nayarit, se crear el Instituto
Catastral y Registral del Estado de Nayarit, que ser la autoridad competente en estas materias como rgano
administrativo desconcentrado, autonoma tcnica y operativa, jerrquicamente subordinado a la Secretara
de Finanzas.
El Instituto tiene como objeto -entre otros-, clasificar, procesar y proporcionar informacin concerniente a la
tierra y a las construcciones; sin embargo, los municipios demandan mayores atribuciones y autonoma en la
gestin estatal, por lo que se deber asignar al Estado a travs del Instituto Catastral, la emisin de
normatividad, polticas, lineamientos, asesora y capacitacin, ya que -por disposiciones constitucionales- la
administracin y la operacin del catastro corresponde a los ayuntamientos.
El Instituto Catastral ampliara sus atribuciones a capacitar, recopilar, revisar, integrar y procesar informacin
e investigacin geogrfica, estadstica, y catastral del territorio del Estado, adems de proporciona asesora y
capacitacin a los municipios, y diagnosticar el desarrollo de sus actividades.
Para poder realizar la coordinacin entre los ayuntamientos y el Instituto Catastral, se elaborar un manual
de polticas y lineamientos generales, el cual deber incluir procedimientos tcnicos y administrativos a los
que deber atender la generacin de informacin, la investigacin y el desarrollo de la actividad catastral en
el territorio de la Entidad.
La investigacin e informacin catastral deber comprender:
Procedimientos, normas y criterios administrativos y tcnicos, que servirn para integrar, organizar y
actualizar la informacin catastral.
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Peridico Oficial 73
Informacin estadstica y cartogrfica catastral de cada municipio, a partir de la informacin

generada por dependencias del sector pblico y privado.
Identificacin, localizacin geogrfica, clasificacin, valuacin e inscripcin, control y registro de
inmuebles en los municipios de la Entidad.
Investigacin mobiliaria.
Investigacin de los valores del suelo.
Avalos catastrales y comerciales.
Levantamientos topogrficos en materia de catastro.
Inventario de datos tcnicos, administrativos y analticos.
Las funciones que desarrollar el Instituto Catastral, en coordinacin con los ayuntamientos de la Entidad,
son:
Atencin al pblico y control de gestin para la prestacin de servicios y expedicin de servicios y
constancias.
Asignacin y registro de clave catastral.
Levantamientos topogrficos catastrales, es decir, se proporcionar a los servidores pblicos
responsables de esta actividad, lineamientos, normas y tcnicas para la ejecucin del levantamiento.
Valuacin catastral, que consiste en proporcionar a las autoridades encargadas del catastro,
procedimientos y metodologas para la determinacin del valor catastral de inmuebles localizados
dentro de su territorio, considerando los valores unitarios propuestos por el ayuntamiento y aprobado
por el Instituto Catastral.
Operacin del sistema de gestin catastral, el cual permitir analizar y actualizar -de manera
automatizada- datos tcnicos y administrativos de inmuebles inscritos en el padrn catastral de cada
municipio.
Para el logro de los objetivos, se requerir capacitacin al personal encargado de la oficina de catastro
municipal, a fin de eficientar el trabajo, brindar un mejor servicio a la ciudadana y profesionalizar la actividad
gubernamental.
Se requiere de un programa permanente, diseado para cada uno de los niveles y los perfiles del personal
que labora en la oficina de catastro. Contemplando cursos y seminarios-taller de actualizacin en dos
vertientes generales, una es el conocimiento de su tarea y responsabilidades administrativas, y otra es el
desarrollo de habilidades como el manejo de sistemas de cmputo, trabajo en equipo, elaboracin de
informes tcnicos, entre otras.
5.2.3. Polgonos de actuacin concertada
Uno de los instrumentos ms novedosos y que est empezando a demostrar su viabilidad es el Polgono de
Actuacin Concertada (PAC), que se refiere a un territorio con lmites definidos, en el que convergen y se
conjugan en forma concertada intereses de diferentes actores para el desarrollo de grandes proyectos
urbanos (macro proyectos).
Se trata de sistemas integrados de instrumentos de coordinacin, concertacin y accin sobre un territorio
definido, para el desarrollo de proyectos integrales, cuyo objetivo es facilitar la consolidacin de usos del
suelo y actividades, y regular las relaciones entre los actores participantes, en un marco de equidad y
seguridad jurdica, proponiendo mecanismos de autofinanciamiento y recuperacin financiera y
estableciendo condiciones de obligatoriedad de los actores involucrados.45
Estos polgonos se integran bajo los principios de justicia social, equidad entre actores, certidumbre jurdica y
eficiencia funcional de los sistemas de actuacin.
Su aplicacin requiere de instrumentos adicionales como la constitucin de asociaciones, la formulacin de
mecanismos reglamentarios, la formulacin y aprobacin de la constitucin de los polgonos y los esquemas
de organizacin, de financiamiento, de agrupamiento predial y de gestin de suelo.
Las ventajas destacables de este instrumento son el reconocimiento explcito de intereses de los actores; la
creacin de condiciones de participacin equitativa, garantizando la seguridad de las inversiones y
aportaciones, con una eficiente operacin de los proyectos; y una justa distribucin de costos y beneficios,
mediante mecanismos de compensacin.
45
SEDESOL, Manual para la integracin de polgonos de accin concertada. http://www.sedesol.gob.mx/subsecretarias/desarrollourbano/.
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74 Peridico Oficial
Para la promulgacin de un PAC se deben desarrollar los siguientes aspectos:

La delimitacin del polgono de actuacin con la localizacin de los inmuebles involucrados.
El objetivo del polgono y su naturaleza, comercial, social o ambiental.
Las caractersticas ms importantes en trminos de normatividad mnima requerida.
La estimacin de viabilidad de PAC.
Los compromisos del gobierno para su desarrollo.
En este instrumento es de gran importancia identificar para cada polgono, los siguientes actores que en
conjunto sern los encargados de aportar suelo, recursos, ideas y organizacin para el desarrollo de los
proyectos:
Propietarios de los predios.
Titulares de otros derechos reales.
Otros actores de la comunidad local.
Inversionistas.
Desarrolladores inmobiliarios.
Instituciones pblicas y privadas.
Gobierno en cualquiera de sus mbitos.
Agencias de desarrollo.
Promotores tursticos.
Asociacin de comerciantes.
Las fases que estos instrumentos deben cubrir son:
Elaboracin
- Formulacin del anteproyecto de PAC en el que se especifiquen: concepto, objetivos, beneficios,
definicin y delimitacin del polgono.
- Elaboracin del plan maestro.
- Estimacin de impactos esperados en trminos econmicos, urbanos, ambientales y sociales.
- Congruencia con el modelo de desarrollo urbano.
- Anlisis preliminar de factibilidad.
Aprobacin
Consulta Pblica
Evaluacin Tcnica por parte del gobierno local
Publicacin del Polgono
Los PAC constituyen una alternativa viable para el desarrollo de los proyectos estratgicos de la bolsa de
suelo, ya que con base en estos polgonos se podrn definir zonas de reserva para, posteriormente y a
travs del fondo de suelo del Estado de Nayarit, adquirir reservas para el futuro crecimiento urbano.
5.2.4. Convenios, acuerdos y contratos
Otro instrumento es la celebracin de acuerdos y convenios, que son documentos administrativos que la
autoridad municipal suscribe con los gobiernos Federal y/o Estatal, con el fin de coordinar esfuerzos y
recursos para prestacin de servicios pblicos, construccin de obras y ejecucin de acciones y programas
conjuntos.
La estrategia planteada para el Estado de Nayarit en materia de suelo y reservas, requerir de varios de
estos instrumentos como acuerdos, convenios y contratos para:
La afectacin de predios por la ejecucin de obras.

La participacin de comerciantes, industriales, agentes inmobiliarios y propietarios de la tierra para la
promocin de usos, reservas y destinos.
La coordinacin gubernamental con dependencias del Gobierno Federal, Estatal y Municipal.
5.2.5. Participacin social

Para lograr la implementacin de cualquier Plan o Programa, la participacin constante de la poblacin
garantiza el correcto desarrollo en las decisiones del Gobierno del Estado de Nayarit, ya que la mayor
fortaleza de una Entidad o un municipio son sus habitantes, por organizarse se pueden convertir en un factor
detonante del desarrollo. Por ello es importante promover mecanismos de organizacin y de participacin
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Peridico Oficial 75
permanente, a efecto de que la planeacin se convierta en un ejercicio democrtico. La participacin debe

ser monitoreada peridicamente con la finalidad de identificar la percepcin que tiene la sociedad del
quehacer de la autoridad Estatal y Municipal.
La toma de cualquier decisin deber ser informada a la poblacin, y divulgando el papel que el Estado y los
municipios -en materia de desarrollo urbano y como agentes de control del mismo- mediante su facultad,
controlan e inhiben el crecimiento de las diferentes zonas con base en criterios preestablecidos en el propio
Programa.
En este sentido, se propone consolidar y mejorar los mecanismos existentes en:
La informacin de actividades de comunicacin social y educativa en asuntos urbanos para la
concientizacin de la poblacin en tal sentido.
La participacin directa de grupos sociales o ciudadanos en la decisin, mediante consulta pblica,
para recabar sus comentarios, principalmente en proyectos especiales
La comunicacin entre las diversas entidades pblicas sobre el Programa, con la finalidad de
organizar y realizar las actividades sealadas.
5.2.6. Consejos de Participacin Ciudadana
Con objeto de atender problemas especficos en materia de desarrollo urbano, existe la figura de Consejos
en los que participan las autoridades municipales y la ciudadana, que de manera conjunta y coordinada
realizan acciones preventivas, y participan en la supervisin de las acciones de Gobierno Estatal y local.
Se trata de rganos de promocin y gestin social, y se pueden establecer tantos Consejos de participacin
como se estime necesario. En su organizacin, funcionamiento y supervisin, la autoridad municipal slo
interviene en su integracin.
Las atribuciones del organismo:
Coadyuvar en el cumplimiento eficaz de los Planes y Programas Municipales aprobados.
Promover la participacin y la colaboracin de habitantes y vecinos para el control y vigilancia de
asentamientos irregulares.
Presentar proposiciones al Ayuntamiento para fijar bases y programas municipales o modificarlos en
su caso.
5.2.7. Institutos Municipales de Planeacin
Como parte de las polticas de participacin de la comunidad, en el pas se estn creando los Institutos
Municipales de Planeacin (IMPLAN) como organismos pblicos descentralizados, de inters pblico y de
carcter preponderantemente tcnico, con personalidad jurdica y patrimonio propio.
Estos organismos surgen como centros de vinculacin entre la sociedad y la autoridad municipal. En este
sentido, los IMPLAN surgen como un ente ciudadano de consulta y participacin social y tiene por objeto la
prestacin de servicios tcnicos y de asesora a las autoridades municipales en materia de planeacin del
desarrollo urbano. Por ello, este organismo est dirigido por un Consejo Ciudadano en el que aparte de
funcionarios pblicos, participan ciudadanos de reconocida calidad moral, mritos, prestigio y experiencia,
relacionadas con la planeacin y el desarrollo urbano.
El IMPLAN se crea para ejercer tres funciones bsicas: Investigacin y planeacin estratgica, coordinacin
y asesora en materia de planeacin y participacin y formacin de ciudadana.
De las actividades que desarrollan, destacan:
La realizacin de estudios tcnico y econmico.
La elaboracin de Planes, Programas y proyectos orientados a mejorar usos y destinos del suelo.
La creacin de reservas territoriales, la vialidad, el transporte y el crecimiento de los centros
poblados del municipio.
La prestacin de servicios relacionados con la planeacin del desarrollo urbano.
El otorgamiento de asistencia tcnica a los usuarios de los servicios.
El establecimiento de relaciones de intercambio de informacin y colaboracin con otras entidades
pblicas.
La actividad de especialistas en el rea de su competencia.
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76 Peridico Oficial
Sus principales logros:

Los IMPLANES como Organismos descentralizados.
Agencia Hbitat y Observatorios Urbanos.
Fortalecer el sustento tcnico y multidisciplinario.
Promover de manera constante la participacin social y ciudadana.
Impulsar y desarrollar Planes Estratgicos.
Generar y consolidar sistemas de informacin geogrfica como herramientas para la toma de
decisiones.
Recopilar informacin de diferentes mbitos de gobierno, instrumentando y difundiendo indicadores
urbanos.
Los IMPLANES estn agrupados en la Asociacin Mexicana de Institutos Municipales de Planeacin
(AMIMP), encontrando un espacio de intercambio de experiencias e ideas para un mejor desempeo.
En este sentido, se considera conveniente impulsar en una primera etapa, la creacin del IMPLAN en Tepic y
Xalisco, por ser la principal zona conurbada y por tanto, la que mayor presin demogrfica presenta en el
Estado. A mediano plazo, impulsar la creacin de estos organismos en los municipios donde se estn
ubicando los grandes desarrollos tursticos, como es el caso de Baha Banderas y San Blas.
46
5.2.8. Requerimientos y procedimiento para aplicar el Programa Suelo Libre

El Programa Suelo Libre, operado por la Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra, tiene
entre sus objetivos el frenar la tendencia histrica de invasiones de tierras y asentamientos humanos
irregulares en Mxico, a travs de la incorporacin de tierras con uso agropecuario en las condiciones antes
expuestas, a reserva territorial urbana para el desarrollo urbano.
Los requerimientos del Programa y del procedimiento para incorporar una propiedad al mismo, son los
siguientes:
1. La autoridad en sus tres mbitos de gobierno, el ejido, la comunidad o un particular debern solicitar
por escrito a la delegacin de la CORETT el ingreso al Programa de Suelo Libre.
2. La CORETT efectuar una investigacin exhaustiva para determinar que exista el Decreto de
Dotacin Agraria a partir del cumplimiento de los siguientes requisitos:
a. No ser objeto de disputas agrarias, es decir, que se acrediten debidamente propiedad y sus
lmites; accidentes, uso y forma del terreno (polgono).
b. Encontrarse dentro del Plan de Desarrollo Urbano vigente.
3. En caso de que el solicitante no cumpla con ninguno de los requisitos anteriores, se notificar a la
representacin agraria o al particular que no procede su solicitud de ingreso al Programa. En caso
contrario, se continuar con la investigacin para determinar si califica como suelo libre.
De no encontrarse el polgono dentro del plan vigente, la CORETT decidir, previa evaluacin, si es
conveniente continuar con la investigacin para determinar si califica como suelo libre. Si la
evaluacin no resulta favorable, se notificar que la solicitud de ingreso ha sido rechazada.
4. El personal de la Delegacin recabar informacin documental y de campo para determinar el grado
de ocupacin de la superficie del polgono. Si ste es menor al 20% de la superficie total, el polgono
se considera suelo libre. En caso contrario se rechazar la solicitud de ingreso al Programa.
5. Una vez catalogado el polgono como suelo libre, la Delegacin promover la celebracin de una
asamblea del ncleo agrario para otorgar la anuencia a la expropiacin y establecer el precio por
hectrea.
En caso de que un polgono se encuentre fuera de Plan de Desarrollo Urbano vigente, la CORETT
proceder a gestionar con las autoridades competentes la inclusin de dicho polgono en el
mencionado Plan mediante un acuerdo de cabildo siempre y cuando los propietarios se
comprometan a dar su anuencia para la expropiacin.
6. Como resultado, la Delegacin obtendr un acuerdo de expropiacin en el que estn claramente
anotados los siguientes datos:
a. Si se trata de tierras parceladas, superficie afectada, nmero de parcelas y nombre de los
ejidatarios.
b. Si se trata de tierras de uso comn, superficie acotada.
46
Los requerimientos para la incorporacin de una propiedad al programa Suelo Libre, fue extrada de la
Gua tcnica, consultada en la pgina de Internet: http://www.corett.gob.mx/suelolibre.html.
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c. Si se trata de un particular, superficie acotada.

En stos casos se pactar un precio tentativo por la tierra a expropiar.
De manera simultnea, la Delegacin deber indagar con la representacin agraria si existen
"promociones en trmite o en avance" y deber obtener el plano de proyecto de la promocin para
determinar si existe sobre posicin.
Si ha intervenido el Programa de Certificacin de Derechos Ejidales y Titulacin de Solares Urbanos
(Procede), se debern obtener los siguientes documentos en la delegacin del RAN:
a) Copia del plano interno del ejido con coordenadas internas de la poligonal del ejido y de las
parcelas propuestas para expropiacin.
b) Copia del Acta de la Asamblea de Delimitacin, Destino y Asignacin de Tierras (ADDAT).
c) Copia del Certificado Agrario, por ambas caras, de las parcelas propuestas.
Si no ha intervenido el Procede, se deber obtener con el RAN el plano definitivo de dotacin,
ampliacin y/o permuta, donde se muestre la ubicacin del rea a expropiar, sealandola con
marcador verde.
Una vez obtenidos los documentos sealados en los dos apartados anteriores -personal de la
delegacin de CORETT debe efectuar una verificacin fsica y exhaustiva del polgono, de la que
obtendr material fotogrfico.
Se analizar en gabinete la informacin obtenida en la verificacin, y se determinar si el polgono
propuesto contiene zonas federales con infraestructura e instalaciones para conducir, almacenar o
tratar agua potable, aguas negras, energa elctrica o combustible, que estn consideradas como
fuente de riesgo; en este caso, CORETT deber segregarlas del polgono a expropiar.
Cumplidos estos requisitos, la delegacin, en conjunto con el ncleo agrario, elaborar un convenio
de concertacin entre la CORETT y el ncleo agrario u otros interesados en su caso, para la
aplicacin del Programa.
Para la adquisicin del predio a expropiar, tienen el derecho de preferencia tanto el Gobierno del
Estado como el Municipal, por lo que la delegacin deber informarles de los proyectos a desarrollar.
Si resultara que ninguna de las dos administraciones se interesa por el polgono, debern ceder su
derecho de preferencia a favor de un tercero que se designar con su participacin.
Una vez designado el comprador, las autoridades competentes asignarn los usos del polgono a
expropiar as, como la viabilidad de dotacin de servicios. Posteriormente, la delegacin deber
recabar la documentacin correspondiente.
Por su parte, la delegacin obtendr del comprador, una carta compromiso de enajenacin del
polgono a expropiar, en la que debern quedar claramente asentados el precio y las condiciones de
venta.
Cumplidos cabalmente los requisitos anteriores, la delegacin proceder a ejecutar los trabajos
tcnicos e informativos (TTI), armar un expediente con estos y todos los trabajos anteriores y lo
enviar a la Direccin Tcnica.
La Direccin Tcnica efectuar las revisiones necesarias y notificar el resultado a la Direccin de
Operacin.
La Direccin de Operacin practicar un estudio tcnico financiero del expediente y emitir un
dictamen. Si la expropiacin es viable, se formalizar un proyecto expropiatorio. En caso contrario,
se declarar la no procedencia y se dar fin al proceso.
La CORETT solicitar la instauracin del expediente tcnico de la expropiacin propuesta a la SRA,
mediante un oficio firmado por el Director General.
La SRA efectuar todos los trmites pertinentes, seguidos a detalle por la Direccin de Operacin,
hasta que la Secretara de Gobernacin (SEGOB) publique el decreto expropiatorio en el Diario
Oficial de la Federacin.
La Direccin Tcnica obtendr una copia del decreto, y a su vez enviar una copia a la delegacin
para que se tramite el ingreso del polgono al Registro Pblico de la Propiedad (RPP).
La Delegacin y el ncleo agrario determinarn lugar y fecha del pago de la indemnizacin, para lo
cual la Direccin de Operacin solicitar los recursos correspondientes y efectuar el pago. Una vez
realizado el pago, la SRA ejecutar el decreto expropiatorio y dar posesin del polgono expropiado
a la CORETT.
La Delegacin har del conocimiento del comprador la disponibilidad de la reserva territorial y se
proceder a su enajenacin en los trminos convenidos, con lo que se dar fin al procedimiento.
La CORETT efecta la venta a travs de la delegacin.
A solicitud del comprador, la CORETT elaborar los ttulos de propiedad.
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5.3. Tcnicos
5.3.1. Sistema nico de Informacin de Suelo
Pese a que uno de los instrumentos fundamentales de cualquier proceso de planeacin es la informacin
actual y oportuna. Dada la participacin de diversas dependencias y entidades participantes de los tres
niveles de gobierno, existe gran dispersin de informacin, en materia de suelo y diferencia de procesos, ya
que los usos de tecnologa son diversos.
Es imprescindible homogeneizar los diversos sistemas de informacin y compatibilizarlos para integrarlos en
un sistema nico que d servicio a todos los usuarios. Los avances tecnolgicos permiten proponer que este
sistema de informacin se encuentre georeferido, posibilitando el manejo de cartografa
urbana
automatizada, para lo cual se sugiere que la base de este sistema sea la cartografa catastral.
El fideicomiso antes planteado, puede tener dentro de sus funciones la integracin de un nico sistema de
informacin de suelo que cuente con los siguientes subsistemas:
Subsistema de identificacin de asentamientos humanos irregulares.
La localizacin de los inventarios actuales, as como la identificacin de nuevos asentamientos humanos,
permitir la oportuna toma de decisiones por parte de autoridades municipales y estatales, con la finalidad de
evitar el crecimiento de los mismos y en su caso, su pronta reubicacin, antes de que se inicien los procesos
de consolidacin de la vivienda y por lo tanto, de la colonia.
Los indicadores bsicos de este subsistema son: el nmero de lotes, la superficie, las familias y la ubicacin
georeferida de los asentamientos humanos. Para su operacin, es de gran importancia la funcin que
desempean los comits municipales y ciudadanos de vigilancia que operan en el Estado de Nayarit.
Subsistema de localizacin de ncleos agrarios.
Debido a la situacin jurdica que presentan actualmente los ncleos agrarios, as como, a la superficie y
localizacin que tienen respecto a las reas urbanas de los centros de poblacin prioritarios en el Estado de
Nayarit, stos representan una posibilidad importante para la incorporacin de suelo para el crecimiento.
En este sentido, es conveniente que el sistema considere la incorporacin de informacin geogrfica que
tiene el RAN y el INEGI, para localizar los polgonos de los ncleos que han sido certificados; as como el
avance de los que se encuentra en proceso de certificacin.
Los indicadores para el subsistema son: denominacin del ncleo, superficie y nmero de parcelas,
superficie de uso comn, avance en el PROCEDE y en el proceso de la adquisicin del dominio pleno,
superficie con asentamientos humanos, nmero de familias y ubicacin georeferida.
Adicionalmente, la informacin deber estar registrada en una base de datos, asociada a la cartografa que
tenga informacin desagregada por tierras para asentamientos humanos, tierras de uso comn y tierras
parceladas en cuanto a beneficiarios, lotes y superficies, as como el registro de aquellos ncleos que vayan
adoptando el dominio pleno.
Subsistema de monitoreo del crecimiento urbano.
Con el objeto de contar con un monitoreo de la expansin de las reas urbanas, se propone que en este
subsistema se obtengan y analicen fotografas satelitales semestrales o anuales, que permitan detectar con
precisin las reas de crecimiento, informacin que deber ser cruzada con los resultados de los
subsistemas anteriores.
Subsistema de reservas territoriales.
El sistema tambin deber registrar en cartografa las reas que Planes y Programas de Desarrollo Urbano
determinen para el crecimiento futuro de los centros de poblacin, as como las reservas territoriales
patrimoniales de los diferentes organismos, registrando indicadores como: superficie, uso actual del suelo,
grado de aptitud, tenencia de la tierra, usos propuestos, densidades previstas y coeficientes de uso y
ocupacin del suelo.
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Por otro lado, se registraran en la cartografa aquellos predios que se hubieran aportado al Fideicomiso y que
constituiran parte de la base para la bolsa de tierra que este organismo tendr a su cargo y difundir entre
promotores inmobiliarios.
Subsistema de informacin estadstica.
En este subsistema se deber incorporar la informacin estadstica derivada de estudios y proyectos
especficos de suelo que se realicen en la zona y con la que se ira complementando la base de datos
estatal; con indicadores como poblacin, densidades, niveles de ingresos, entre otros.
El diseo de un sistema nico de informacin municipal, as como una red interna que permita el flujo e
intercambio de informacin, har ms eficientes los procesos, especialmente aquellos que tienen que ver con
la atencin a la ciudadana como: tenencia de la tierra, el Registro Pblico de la Propiedad (RPP), catastro y
el Registro Agrario Nacional (RAN).
5.3.2. Observatorios urbanos
Los Estados -miembros de la Organizacin de las Naciones Unidas (ONU), entre ellos Mxico- acordaron en
el ao 2000 los objetivos de desarrollo del Milenio. Estos objetivos contemplan la dimensin esencial de la
pobreza y sus efectos sobre la vida de las personas y constituyen, por s mismos, un compromiso mundial de
los lderes con la pobreza; encarando los problemas relacionados mas apremiantes problemas relacionadas
tales como salud, desigualdades de gnero, educacin y sustentabilidad ambiental. Para monitorear el
avance, estos objetivos se han traducido en 18 metas cuantitativas y 48 indicadores.
La ONU ha asignado a ONU- HABITAT la responsabilidad de prestar asistencia a los Estados -miembro en el
monitoreo y consecucin gradual de la meta ciudades sin asentamientos precarios, conocida tambin como
47
Meta 11. (Una de las tres metas del Objetivo 7, Garantizar la sostenibilidad del medioambiente).
La Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL) dise e instrument desde el ao 2003 el Programa Hbitat,
con el propsito de articular los objetivos de la poltica social con los de las polticas de desarrollo territorial y
urbano. Los objetivos del Programa son: contribuir a superar la pobreza urbana, transformar el hbitat
popular y hacer de las ciudades y sus barrios espacios ordenados, seguros y habitables. El conjunto de
objetivos e iniciativas de este Programa comparten los compromisos establecidos con la ONU y en
especfico, con los objetivos de desarrollo y metas del milenio.
Es un sistema creado por la ONU para ayudar a sociedades y gobiernos locales a fomentar el desarrollo
sustentable de sus comunidades promoviendo la puesta en prctica de los acuerdos de la Agenda Hbitat y
los objetivos de Desarrollo del Milenio.
El objetivo de los observatorios es monitorear y evaluar de manera sistemtica y regular las condiciones de
desarrollo locales, a travs de involucrar a entes locales con capacidad de decisin con organizaciones de la
sociedad civil en un dilogo.
Este monitoreo se lleva a cabo mediante un sistema de indicadores estratgicos y estadsticas claves que
dan cuenta del desarrollo urbano, social, econmico y ambiental de las comunidades locales y la difusin del
conocimiento de las mejores polticas urbanas hacia la sustentabilidad que hay en el mundo hoy.
El sistema est integrado por 42 indicadores, acordados entre la SEDESOL y la ONU-HBITAT, que
permitirn medir el desarrollo urbano y social de las ciudades respecto al desarrollo de la agenda hbitat y de
las metas de desarrollo del milenio. sta se integra por:
20 indicadores clave o principales, tiles para formular y evaluar polticas urbanas, compuestos por
datos cuantitativos, porcentajes e ndices.
47
La Meta 11 es: Para el ao 2020, haber mejorado sustancialmente la vida de por lo menos 100
asentamientos precarios.
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millones de habitantes de
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9 indicadores basados en listas de datos cualitativos que sirven para hacer valorizaciones en reas
que no pueden medirse fcilmente en trminos cuantitativos. stas son preguntas cerradas que se
responden con si o no.
13 indicadores extensivos, diseados para complementar los resultados de los indicadores clave y
de los datos cualitativos, con el fin de proporcionar mayor profundidad en el tema.
Las principales tareas de los observatorios son:

Dar seguimiento a las polticas urbanas.
Generar informacin y retroalimentacin con organismos involucrados en la planeacin y la
administracin de ciudades.
Medir el comportamiento de las ciudades.
Consolidar convenios de colaboracin con municipios e instancias correspondientes.
Incorporar al Observatorio Urbano en la Red Global de Observatorios de las Naciones Unidas.
Sistematizar y actualizar la informacin.
Elaborar y difundir informes especializados.
Dada la dinmica urbana de la conurbacin Tepic-Xalisco, se propone la creacin de un observatorio en esta
zona, con el objeto de establecer un sistema de indicadores estratgicos propios que permitan monitorear el
desarrollo urbano, social, econmico y ambiental. La zona que por su desarrollo econmico puede tambin
instalar un observatorio urbano, es la costera de Baha Banderas.
5.4. Jurdicos
Los instrumentos jurdicos desarrollados en los siguientes puntos pueden generar cambios en el Marco
Jurdico Estatal y Municipal, razn por la cual -para el cumplimiento de los objetivos planteados en el
presente Programa- deber realizarse una revisin de stos y en su caso, hacer las modificaciones
convenientes.
5.4.1. Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit
Todas las acciones de urbanizacin en reas y predios que generen transferencia de suelo rural a urbano;
fusin, subdivisin, y fraccionamiento de terrenos; cambios en la utilizacin de stos; obras de urbanizacin y
edificacin que se realicen en la Entidad, con la finalidad de planear, ordenar y regular los asentamientos
humanos; as como fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin;
quedan sujetas a cumplir con las disposiciones de esta Ley, siendo obligatoria su observancia tanto para las
entidades pblicas como para los particulares.
Es una Ley que se ajusta al nuevo sistema de planeacin urbana, que define las facultades del Estado y
Municipios e incorpora conceptos como ordenamiento territorial, programas regionales, programas
municipales de ordenamiento territorial y desarrollo urbano. sta Ley se compone por los siguientes ttulos:
Disposiciones generales.
De las autoridades y organismos auxiliares.
De los organismos auxiliares.
Del sistema de planeacin del desarrollo urbano.
De las regulaciones a la propiedad en los centros de poblacin.
Del sistema estatal de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda.
De la participacin social, financiamiento y fomento para el desarrollo urbano.
Del fraccionamiento, relotificacin, fusin y subdivisin de terrenos.
Del Programa Estatal de vivienda.
De las construcciones, infraestructura, equipamiento y servicios urbanos.
Del patrimonio histrico, turstico, natural y cultural del Estado.
De las medidas de seguridad, infracciones, sanciones y recursos.
5.4.2. Ley Registral y Catastral del Estado de Nayarit
Todas las atribuciones en materia catastral, es decir, la integracin de registros, vigilancia y autorizacin de
planos catastrales; la localizacin de cada predio ubicado dentro de la Entidad; la aprobacin de planos y
valores unitarios; la organizacin del Registro Pblico de la Propiedad en la Entidad; entre otras, quedan
sujetas a cumplir con las disposiciones de esta Ley, siendo obligatoria su observancia tanto para las
entidades pblicas como para los particulares.
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Peridico Oficial 81
Sin embargo, la reconversin del Instituto Catastral a un rgano normativo en materia de informacin
estadstica y geogrfica, promueve la creacin de un reglamento municipal en materia catastral, es decir, la
Ley Registral y Catastral requerir de una reestructuracin en la que se asignen las funciones de asesora,
con la finalidad de apoyar el desarrollo de los sistemas sectoriales y municipales de informacin y su
integracin a los sistemas estatal y nacional de informacin; as como la integracin y la publicacin de
informacin estadstica referida a los diversos mbitos, sobre la dimensin, estructura y distribucin de los
hechos geogrficos, econmicos y sociales de la Entidad.
5.4.3. Reglamentacin Municipal en materia de suelo
En 1983 fue modificado el artculo 115 Constitucional, confirindoles a los Ayuntamientos -entre otras
facultades- la reglamentacin, producto del rezago jurdico que exista en esta instancia de gobierno. En
diciembre de 1999 se realizan nuevamente reformas y adiciones al artculo 115 Constitucional, con objeto de
apoyar las acciones tendientes a reforzar el federalismo, y otorgar a los Ayuntamientos mayores facultades.
En materia de desarrollo urbano, destacan las reformas a la fraccin V, para quedar de la siguiente manera:
Los municipios, en los trminos de las leyes federales y estatales relativas, estarn facultados para:
Formular, aprobar y administrar la zonificacin y los Planes de Desarrollo Urbano Municipal.
Participar en la creacin y administracin de sus reservas territoriales.
Participar en la formulacin de Planes de Desarrollo Regional, los cuales debern estar en
concordancia con los planes generales de la materia. Cuando la federacin o los estados elaboren
proyectos de desarrollo regional debern asegurar la participacin de los municipios.
Autorizar, controlar y vigilar la utilizacin del suelo, en el mbito de su competencia, en sus
jurisdicciones territoriales.
Intervenir en la regularizacin de la tenencia de la tierra urbana.
Otorgar licencias y permisos para construcciones.
Participar en la creacin y la administracin de zonas de reservas ecolgicas y en la elaboracin y la
aplicacin de programas de ordenamiento en esta materia.
Intervenir en la formulacin y la aplicacin de programas de transporte pblico de pasajeros cuando
aquellos afecten su mbito territorial.
Celebrar convenios para la administracin y la custodia de zonas federales.
En lo correspondiente y de conformidad a los fines sealados en la fraccin II del artculo 115 constitucional,
se expedirn los reglamentos y las disposiciones administrativas que fueren necesarios.
A partir de las reformas, los Gobiernos Federal y Estatal han realizado importantes esfuerzos para fortalecer
a los ayuntamientos, transmitindoles funciones, toma de decisiones y recursos para ejercerlas, logrando
paulatinamente un importante proceso de descentralizacin hacia los Municipios.
Destaca en materia de suelo, la operacin de algunos catastros municipales y atribuciones, como la de
actualizar reas homogneas, bandas de valor y valores unitarios de suelo, indicadores bsicos para la
determinacin del valor catastral que es la base gravable del impuesto predial.
Aunque, este proceso de desconcentracin le confiere nuevas atribuciones y fusiones a los ayuntamientos,
los recursos con los que cuentan son desiguales, por lo que solo los ayuntamientos grandes tienen la
capacidad de absorber estas nuevas tareas. En este sentido, cualquier accin de descentralizacin debe
traer aparejada una redistribucin de recursos o bien el otorgamiento de partidas presupuestales adicionales
y etiquetadas para estos efectos. En este sentido cobra especial inters el ramo 33 en su modalidad de
Fondo de Infraestructura Social Municipal.
La facultad reglamentaria, entendida como la capacidad de instrumentar y aplicar las leyes federales y
estatales en el mbito territorial del municipio a travs de reglamentos y disposiciones administrativas, puede
contribuir a ordenar, racionalizar y regular la participacin de la autoridad municipal respecto a la
incorporacin de suelo y la determinacin de reservas territoriales.
Con los reglamentos de suelo se logran establecer los principios de actuacin de la autoridad municipal para
formular Planes, determinar usos, reserva y destinos, as como deslindar la participacin en cuanto a la
regularizacin de la tenencia de la tierra, la identificacin de asentamientos humanos irregulares y la
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82 Peridico Oficial
incorporacin de ncleos agrarios al desarrollo urbano; se resguarda jurdicamente la decisin de la

autoridad en materia de suelo; se genera un orden al especificar a que autoridades les corresponde operar
facultades, funciones y procedimientos relacionados con las materias a reglamentar; y le garantiza a la
comunidad que los actos de gobierno relativos al suelo, se encuentran debidamente fundamentados en
principios de legalidad.
Las experiencias de reglamentacin se han enfocado a cuestiones administrativas y de regulacin de los
servicios pblicos; la regulacin de suelo urbano es un campo que hasta ahora no ha sido sujeto a
reglamentacin y si se espera que este nivel de gobierno participe de manera importante, es necesario
promover que los municipios formulen estos instrumentos jurdicos.
Por lo anterior, las materias que pueden ser reglamentadas son variadas, proponindose dos alternativas, la
primera que se refiere a un solo reglamento que regule todas las materias y la segunda, la formulacin de
reglamentos independientes por materia. Los reglamentos son las siguientes:
Reglamento de Desarrollo Urbano. Regular el contenido de los Planes que involucran la regulacin de
reas de crecimiento, usos, destinos y etapas, permitindole a la Autoridad Municipal la posibilidad de
tomar decisiones y llevar a cabo actos de autoridad en materia de licencia de usos de suelo y
construcciones con un fundamento jurdico.
Reglamento de los comits de inspeccin y vigilancia de asentamientos humanos. Este instrumento
puede regular la constitucin, las atribuciones y la operacin del comit municipal y de los comits
ciudadanos que vigilaran la creacin y/o la ampliacin de los asentamientos humanos irregulares en los
centros de poblacin.
Reglamento de Catastro. Dado que es el catastro la base geogrfica para la ubicacin de informacin
relacionada con asentamientos irregulares, ncleos agrarios, y reas de crecimiento, es recomendable
que se reglamenten estos apartados. As mismo, dada la importancia de la recaudacin fiscal y
particularmente del impuesto predial como base para estimular o desestimular la ocupacin de predios,
es necesario reglamentar esta materia, en la que se sealen procedimientos de valuacin, registro de
predios, actualizacin de reas homogneas, bandas de valor y valores unitarios de suelo; as como
procedimientos de apeo; deslinde y actualizacin del padrn catastral, entre otros.
Reglamento de procedimientos para la regularizacin de la tenencia de la tierra y para la incorporacin
de ncleos agrarios. Con el objeto de precisar la actuacin de las autoridades municipales en estos
procedimientos es conveniente que este instrumento regule la participacin de requisitos, autoridades,
sus facultades y atribuciones en estas materias, a efecto de fortalecer el quehacer gubernamental y
sustentarlo jurdicamente.
5.4.4. Adecuaciones al marco jurdico en materia de catastro e impuesto predial
La estrategia de modernizacin y descentralizacin de catastro, el proyecto estratgico y la reconversin del
Instituto Catastral implica cambios sustantivos en el marco normativo que regula la actividad catastral y el
cobro del impuesto predial.
Estas modificaciones, dependen de la forma como se apliquen las estrategias y los instrumentos antes
indicados, y requerirn de un anlisis jurdico a detalle, a efecto de realizar ajustes y alineaciones con otras
normas legales de mayor jerarqua jurdica.
Adems, los cambios a realizar seguramente traern como consecuencia modificaciones a las estructuras
administrativas y operativas de las dependencias y entidades involucradas.
El marco jurdico que deber ser ajustado, estar compuesto por las siguientes disposiciones, sin
menoscabo de incluir alguna otra:
Ley Catastral y Registral del Estado de Nayarit
Ley de Hacienda del Estado de Nayarit
Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit
Ley de Ingresos del Estado Libre y soberano de Nayarit
Reglamento Interior de la Secretara de Finanzas
Ley Municipal para el Estado de Nayarit
Ley Orgnica del Poder Ejecutivo del Estado de Nayarit
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Peridico Oficial 83
Es importante considerar que estas propuestas se encuentran estrechamente vinculadas entre si por su
carcter integral, por lo que la aplicacin de una estrategia que traiga como consecuencia una modificacin
de algn ordenamiento jurdico estar encadenada a otras modificaciones en otras disposiciones.
6. Coordinacin y concertacin
Siendo el suelo el soporte fundamental de toda actividad humana, se convierte en un recurso estratgico
para el desarrollo urbano y de especial importancia en el Estado de Nayarit, donde casi el 79% est ocupado
por ncleos ejidales, lo que representa una caracterstica propia de la Entidad.
En este sentido, cualquier accin en materia de suelo urbano debe estar necesariamente vinculada a
polticas y estrategias de ordenamiento territorial, catastro, regularizacin de la tenencia de la tierra,
urbanizacin de ejidos y comunidades, precarismo urbano en la periferia, demandas insatisfechas, riesgos,
entre otros aspectos, lo cual lo hace un tema que tiene que ser abordado desde varios puntos de vista y con
una problemtica multifactorial, ya que no se desprende de una causa nica.
Todo ello le asigna al tema de suelo y reservas territoriales un carcter privado, toda vez que se trata de un
bien sujeto a un mercado semiartificial, con valores no determinados por el libre juego de la oferta y la
demanda como cualquier otro bien. El valor depende de otros factores como localizacin, adecuacin, forma,
cercana al centro y a servicios, infraestructura; por lo que est sujeto a mltiples intereses econmicos, ya
que de l se extraen ganancias extraordinarias, por ser un mercado donde el bien escasea, habiendo terreno
sin uso (baldos) sujeto a especulacin, para obtener en el futuro mayores ganancias.
Este tema tiene un carcter social, ya que satisface una necesidad bsica de cualquier habitante; sin
embargo, su alto valor hace que el amplio sector de la poblacin con escasos ingresos no pueda acceder al
suelo que se oferta en el mercado formal.
Desde luego, adquiere tambin un carcter pblico en cuanto al quehacer de las diferentes instancias de
Gobierno que atiendan los desequilibrios del mercado, as como, los problemas que los sectores privado y
social generan ante el conflicto de intereses que provoca el suelo-negocio y el suelo-bien bsico.
En relacin a este ltimo aspecto, en Nayarit intervienen una gran cantidad de dependencias y entidades
pblicas, cuyas actividades se han dado de manera aislada y poco coordinada. Slo para la atencin de
problemticas especficas se renen las dependencias involucradas con el fin de atender aspectos que, de
acuerdo a su mbito de competencia, puedan llevar a cabo.
El problema del suelo y las reservas territoriales, requiere de la participacin coordinada de dependencias y
entidades federales, estatales y municipales; as como, de la concertacin con el sector privado y social para
la atencin de problemas especficos y el desarrollo de macroproyectos.
6.1. Coordinacin
Para lograr una adecuada coordinacin con dependencias y entidades involucradas de los tres rdenes de
gobierno se requiere de la conformacin de un espacio administrativo donde se rena a todas ellas para
analizar, discutir y plantear soluciones concretas a los diferentes problemas que se presenten en materia de
suelo.
Se trata de una instancia en la que se haga sinergia, se conjunten esfuerzos y se sumen recursos para hacer
ms eficientes las polticas gubernamentales en esta materia. Para lograrlo, se propone la conformacin de
un Consejo Estatal de Suelo y Reservas Territoriales, con los siguientes objetivos:
Establecer normas, principios y criterios que tiendan a lograr la coordinacin de las diversas
instituciones que participan en la constitucin de reservas territoriales y en la regularizacin de la
tenencia de la tierra en ejidos y comunidades, a efecto de que en estos ncleos se desincorporen
terrenos ejidales y comunales a travs de la integracin de sociedades o asociaciones y mediante la
adopcin del dominio pleno.
Promover -en los casos donde sea necesario- la oportuna expropiacin de terrenos ejidales y
comunales, as como su transferencia al Estado y al Municipio, mediante la desincorporacin de
inmuebles de propiedad federal susceptibles de incorporarse al desarrollo urbano, en los trminos de
las normas federales y locales establecidas en la materia y en las determinaciones de reservas,
reas susceptibles de desarrollo, usos y densidades que se expidan con base en las disposiciones
de los Planes Urbanos y Regionales que integran el Sistema de Planeacin Urbana Estatal.
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84 Peridico Oficial
Servir como mecanismo de supervisin de acciones, programas y polticas a implementar en materia

de suelo y reservas.
Constituirse como un rgano colegiado consultivo en asuntos relacionados con suelo y reserva
territorial, as como un asesor tcnico de macroproyectos.
El Consejo se integrar por:

Presidente, que ser el Gobernador Constitucional del Estado.
Vicepresidente, que ser Secretario General de Gobierno.
Vocal Ejecutivo o Secretario Tcnico, que ser el Director General del IPROVINAY.
Vocales, que sern los presidentes municipales de los 20 Ayuntamientos de la Entidad; los delegados
estatales de SEDESOL, SRA, Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra, PA, RAN,
Coordinador Estatal del INEGI, SEMARNAT, Secretara de Finanzas (Direccin de Catastro), Secretaria
de Planeacin, INADES, Secretaria de Turismo, Coordinacin de Fortalecimiento Municipal de Nayarit,
FIBBA; as como cualquier otra dependencia u organismo que proponga su inclusin el Comit Estatal.
Algunas funciones que pueden adjudicarse al Consejo son:
Integrar el padrn de los asentamientos humanos irregulares en el Estado, identificando origen y
problemtica de la tenencia de la tierra y grado de consolidacin de servicios bsicos y equipamiento
urbano.
Elaborar un programa especfico para la regularizacin de asentamientos humanos, priorizndolos
para su atencin en funcin de la planeacin del desarrollo urbano.
Establecer criterios y mtodos para que la regularizacin de los asentamientos humanos se realice
en forma gil, garantizando que los beneficios del Programa sean preferentemente para las familias
que han ocupado la tierra para establecer su morada.
Uniformar criterios y procedimientos administrativos de dependencias y organismos federales,
estatales y municipales, para la realizacin de los objetivos del Convenio.
Proponer la celebracin de convenios con dependencias oficiales, organismos, colegios de
profesionales, asociaciones y cmaras que permitan su participacin en la ejecucin de este
Programa Estatal.
Establecer estrategias que permitan erradicar la formacin de asentamientos humanos irregulares.
Recibir los planteamientos de la Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra, con el
objeto de atender la problemtica social en las colonias sujetas al programa de regularizacin.
Recibir de los municipios la informacin correspondiente y recomendar acciones para encauzar las
demandas de suelo urbano de los grupos sociales marginados, a fin de que se integren programas
especficos con instituciones y promotores de vivienda, que permitan su atencin a travs de la
constitucin de reservas territoriales.
Participar en la elaboracin y la aprobacin de la carta regional de reservas territoriales, la cual
define zonas apropiadas al desarrollo sectorial, garantizando el proceso de crecimiento de un
territorio determinado y marcando las bases para una integracin jurdica de los terrenos definidos
para el uso que marque la carta.
Recibir las propuestas de constitucin de reservas territoriales de municipios, dependencias y
organismos federales, estatales o municipales, para el desarrollo de vivienda, turismo, industria,
servicios, equipamiento urbano, zonas de preservaciones ecolgicas y conservacin urbana, obras
de infraestructura y cualquier otra actividad de fomento econmico.
Establecer procedimientos de revisin de las propuestas planteadas en los puntos anteriores y los
criterios tcnicos aplicables.
Recomendar estrategias y el establecimiento de asociaciones, sociedades, fideicomisos y cualquier
otra figura jurdica para la incorporacin de suelo al desarrollo urbano, acordes con la LGAH, la Ley
Agraria, la LGEEPA, la Legislacin Estatal y las dems disposiciones legales que incidan en la
materia.
Este Consejo deber sesionar peridicamente para atender los asuntos, previa agenda de sesiones y un
mecanismo especfico de operacin con reglas claras en cuanto a responsabilidades, compromisos,
seguimiento de acuerdos entre otros aspectos. Estas reglas se pueden concretar en un reglamento interno
de operacin del Consejo que se deber instalar mediante un acuerdo de coordinacin interinstitucional en el
que se establezcan objetivos y compromisos de dependencias y entidades participantes.
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Peridico Oficial 85
El Consejo puede operar mediante grupos de trabajo permanentes para garantizar que los acuerdos se
lleven a cabo.
La operacin del Consejo tiene, entre otras, las siguientes ventajas:
Hacer reuniones peridicamente para dar seguimiento detallado a los asuntos acordados.
Facilitar la construccin de polgonos de actuacin concertada.
Alinear polticas, estrategias, programas y acciones de todas las instancias gubernamentales.
Dar seguimiento y resolver los problemas administrativos oportunamente.
Coordinar y encadenar ordenadamente los esfuerzos.
Concentrar informacin que se encuentra dispersa.
6.2. Concertacin
Para la concertacin entre las instancias gubernamentales y el sector privado, se propone que el grupo de
empresas inmobiliarias, constructores y promotores de vivienda se organicen para conformar la delegacin
estatal de la CANADEVI (Cmara Nacional de Desarrolladores de Vivienda) a efecto de que el Consejo
pueda tener la instancia adecuada de concertacin.
Los beneficios que ofrece esta agrupacin son:
Representar y defender los intereses de los afiliados ante autoridades pblicas, empresas
descentralizadas y de servicios, instituciones privadas y organismos financieros.
Actuar como mediador o rbitro en conflictos industriales de carcter nacional, relacionados con
actividades industriales de desarrollo y promocin de vivienda.
Aportar soluciones al problema de la vivienda en Mxico, llevando ante las diferentes dependencias,
experiencia y conocimientos de sus agremiados, en forma ordenada y congruente.
Celebrar convenios, contratos, acuerdos o cualquier otro acto o instrumento jurdico, para el
cumplimiento de sus fines con dependencias pblicas, organismos de viviendas, instituciones pblicas o
privadas.
Hacer reuniones peridicas con diferentes organismos, fondos de vivienda y Secretarias que, de manera
directa, participan en la realizacin y la mejora continua del desarrollo de vivienda.
Ser rgano de consulta para facilitar la creacin, el desarrollo y la expansin de la actividad econmica
que representa.
Esta Cmara realiza gestiones:
De promocin, para que la entrega de recursos que otorgan los organismos pblicos sea eficiente y
oportuna.
De estrategias con instituciones de vivienda, organismos de gobierno y entidades financieras a corto,
mediano y largo plazo, para ofrecer a los mexicanos vivienda digna en los prximos aos.
De estmulos fiscales, concernientes a los subsidios en diversos conceptos y actividades relacionados
con vivienda de inters social y/o econmica.
De proyectos, de acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano.
De facilitador de procesos ante autoridades financieras y fondos de vivienda, para facilitar los procesos
para el otorgamiento del financiamiento a desarrolladores.
De reserva territorial en el precio y las condiciones fsicas que requieren los proyectos habitacionales,
sobre todo aquellos enfocados a atender a la poblacin de ms bajos ingresos.
De programas o procesos que pongan al alcance de ms personas, la posibilidad de adquirir una
vivienda.
De trmites y permisos giles y transparentes.
Proporciona asesora para:
Facilitar la creacin y la expansin de la actividad econmica que representa, por ser rgano de consulta
y desarrollo.
Dar seguimiento a trmites realizados ante los fondos de vivienda.
Crear nuevos esquemas financieros que atraigan mayores recursos econmicos para el desarrollo de
vivienda en todo el pas.
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Impulsar la profesionalizacin, la modernizacin y la especializacin que requiere esta industria para

lograr que todos los involucrados en ella respondan a la certificacin de calidad que debe caracterizar el
trabajo de todos los Afiliados, por medio de capacitacin.
Facilitar a los afiliados toda la informacin inherente a su actividad a travs de publicaciones, circulares,
Internet, videoconferencias y cualquier otro medio de comunicacin.
Otros apoyos que ofrece a sus agremiados son:

Apoyar en la colocacin de las viviendas de sus afiliados, canalizando las demandas de la poblacin
mediante expos, ferias y encuentros de vivienda.
Crear infraestructura bsica en desarrollos habitacionales (agua, luz, drenaje, vas de comunicacin,
entre otras).
Organizar eventos (conferencias de prensa, convenciones, encuentros nacionales e internacionales) en
los cuales participen representantes de los principales organismos o entidades relacionadas con la
industria de la vivienda.
Ofrecer a cada socio informacin de primer orden.
Intervenir en las sesiones de consejo o asambleas y poder ser electo -en su caso- como miembro del
consejo directivo; as como desempear otros cargos directivos y representacin de la Cmara, previa
comprobacin de su calidad de afiliado.
Participar en las comisiones mixtas de trabajo, con instituciones de vivienda privadas y de Gobierno,
Estatal y Federal.
Reunir a actores de la industria y socios de la Cmara, a travs de teleconferencias, para discutir temas
urgentes para el sector.48
La principal ventaja que establece esta agrupacin es que la concertacin se realiza con un organismo
aglutinador y no con cada uno de los promotores o desarrolladores, por lo que es importante su promocin y
apoyo.
La concertacin tambin se dar con el sector social, espacialmente con aquellos que se encuentren
organizados para promocin de vivienda, aprobacin de suelo y desarrollo de proyectos de vivienda. Tal es
el caso de inmobiliarias ejidales, agrupacin de colonos y vecinos entre otros.
Por ello es importante establecer una ventanilla nica que atienda asuntos relacionados con suelo,
regularizacin de la tenencia de la tierra, desarrollo de proyectos de vivienda, otorgamiento de lotes con
servicios, entre otros. Estas solicitudes pueden valorase, clasificarse y distribuirse a travs del Consejo
propuesto anteriormente.
7. Evaluacin
7.2. Mecanismos generales para la evaluacin del Programa
Hoy da, la sociedad exige una administracin local eficiente, eficaz, transparente, de calidad y que rinda
cuentas claras sobre su desempeo y el destino de los recursos pblicos aplicados; adems de un gobierno
cuyos resultados satisfagan las necesidades de la comunidad, elementos que en la actualidad se han vuelto
muy escasos.
Para la adecuada implementacin y ejecucin del Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales de
Nayarit, es necesario crear mecanismos de evaluacin que permitan dar seguimiento a los avances en su
ejecucin, llevar un control de cada una de las acciones implementadas y medir los resultados esperados.
Se plantea integrar la evaluacin como un ejercicio peridico y sistemtico que permita emitir informes
ejecutivos de avances y logros en la administracin del Programa, y a su vez, el nivel de cumplimiento del
IPROVINAY como agencia encargada de su ejecucin y seguimiento.
Un eficiente y adecuado instrumento de evaluacin permitir dar seguimiento al nivel de avance y
cumplimiento de objetivos y proyectos planteados en este programa, adems de contar con la posibilidad de
que se realice de forma peridica, de acuerdo al diseo de los mecanismos de evaluacin, como pueden ser
indicadores o tableros de control, entre otros.
48
Lo referente al CANADEVI fueron obtenidos de la pgina ww.canadevi.org.mx.
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De forma puntual se identifican algunas ventajas que brindan la integracin y el diseo de mecanismos de
evaluacin. stas son:
Medir y valorar el desempeo de administradores pblicos estatales encargados de la ejecucin del Plan,
en funcin de los objetivos planteados y los compromisos contrados con el mbito estatal y municipal.
Evaluar el grado de alcance de objetivos, Programas y acciones.
Sistematizar alcances y logros en diferentes perodos de tiempo.
Disponer de informacin para la toma oportuna de decisiones que permita operar las medidas correctivas
o hacer las modificaciones requeridas y as, superar las limitantes.
Contar con una herramienta para dar seguimiento sistemtico y peridico, para verificar el uso eficiente
de los recursos pblicos disponibles, dirigido a los funcionarios municipales y la poblacin en general.
Conocer peridicamente avances y alcances logrados a lo largo de administracin.
7.2. Mecanismos para la evaluacin
Tableros de control
Para sistematizar la informacin que evaluar el Programa, se integrar un Informe de Ejecucin Anual a
travs de tableros bsicos de control. Este informe ser emitido por dependencias y entidades responsables
de acciones, Programas y obras que conformarn cada proyecto estratgico en un reporte integral en los que
se describan los principales logros, as como los rubros que requieran una mayor prioridad y aquellos que
registren mayor rezago en cuanto a su cumplimiento. Ello permitir emitir las recomendaciones que debern
llevarse acabo en el perodo siguiente.
Tambin se pueden elaborar informes ejecutivos mensuales que den seguimiento puntual a Programas y
proyectos estratgicos para:
Sealar las metas alcanzadas.
Reconocer los objetivos no alcanzados.
Identificar los factores que han impedido el alcance de objetivos.
Proponer los medios para recuperar los objetivos o las metas no alcanzadas.
Establecer acciones concretas para recuperar los alcances no logrados del Programa.
La periodicidad de estos reportes depende del inters de la Autoridad y la disponibilidad de la informacin;
asumiendo que a mayor periodicidad, menor posibilidad de corregir o actuar oportunamente para reorientar
Programas y proyectos.
En funcin de los principales mbitos identificados en el desarrollo del Programa, se recomienda generar los
siguientes tableros:
Regularizacin
Reservas (ocupada y no ocupada)
Registros catastrales
Ejidos con PROCEDE
Planes y Programas
El contenido de los tableros puede variar en funcin del grado de coordinacin entre las dependencias
participantes y la dependencia concentradora de informacin. El propsito del tablero de control ser medir el
avance de los diferentes Programas, proyectos y acciones que definan los objetivos generales del Programa
y los proyectos estratgicos. Para lo anterior, se considera la dependencia o entidad responsable, el avance
fsico y financiero y la poblacin que result beneficiada, as como observaciones, aclaraciones y
recomendaciones que se deriven del anlisis del avance.
Este mecanismo es una forma de dar seguimiento detallado y peridico, permitiendo la oportuna toma de
decisiones, siempre con el fin ltimo de cumplir con los objetivos del Programa.
Definicin y construccin de indicadores
Un segundo mecanismo de evaluacin es mediante los indicadores de medicin de logros. Tienen el
propsito fundamental de medir el nivel de cumplimiento de los objetivos generales del Programa, planteados
en el Nivel Normativo y diseados en funcin de los mbitos de atencin estratgicos. Con estos indicadores
se pretende:
Producir informacin que destaque el desempeo de cualquier dependencia o entidad y verificar el
cumplimiento de sus objetivos en trminos de resultados.
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Prevenir y destacar desviaciones en el logro de los objetivos.

Proporcionar informacin de calidad para integrar reportes e informes de avances.
Para lograr lo anterior, es importante considerar que la construccin y la aplicacin de indicadores como los
que se sugieren en el siguiente apartado, dependen de la consideracin de los siguientes aspectos:
La disponibilidad de autoridades estatales y municipales para ser evaluados.
La claridad que dependencias y entidades de la administracin pblica estatal y municipal tengan de
los objetivos a evaluar.
La factibilidad de aplicacin que los indicadores tengan en cuanto a costo, tiempo y capacidad
tcnica para su manejo.
Las fuentes de informacin para la construccin del indicador y su posterior actualizacin sean
fuentes oficiales y validadas por los generadores de las mismas.
Los indicadores deben ser aceptables, confiables y pertinentes.
Del diseo de indicadores para el seguimiento de objetivos depende el xito de la evaluacin de Programa
Estatal de Suelo y Reservas Territoriales de Nayarit. En este sentido, se proponen algunos indicadores de
evaluacin.
Indicadores de objetivos generales
Consolidar la coordinacin interinstitucional en los tres mbitos de gobierno para dar seguimiento
sistemtico a las acciones en materia de suelo y reservas territoriales.
- (Acuerdos solventados y ejecutados)/(total de acuerdos definidos entre los mbitos de gobierno
en materia de suelo y reservas)(100).
- (Acciones y acuerdos para el desarrollo urbano cumplidos por autoridades estatales y
municipales)/(total de acciones y acuerdos entre los dos mbitos de gobierno)(100).
- (Convenios
derivados
de
acuerdos
interinstitucionales)/(acciones
acordadas
interinstitucionales)(100).
Actualizar las estructuras administrativas para una mejor administracin de suelo y reservas.
- (Agencias gubernamentales con rediseo de funciones y atribuciones en materia de suelo y
reservas)/(total de agencias gubernamentales con funciones y atribuciones en materia de suelo y
reservas )(100).
- (Procesos automatizados para la administracin de suelo y reservas)/(total de procesos
automatizables para la administracin de suelo y reservas territoriales)(100).
- (Servidores pblicos capacitados de las agencias encargadas del desarrollo urbano)/(total de
servidores pblicos de las agencias encargadas del desarrollo urbano)(100).
Actualizar el marco normativo en materia de suelo y reserva para contar con instrumentos jurdicos
eficientes y normas urbansticas acordes a la realidad de los fenmenos urbanos.
- (Reglamentos y Leyes con modificaciones en atribuciones y funciones en materia de desarrollo
urbano)/(total de Reglamentos y Leyes que presentan limitaciones para la adecuada operacin
de funciones en materia de desarrollo urbano)(100).
- (Procesos o normas urbansticas mejoradas mediante la implementacin de Reglamentos y
manuales / procesos y normas de aplicacin urbanstica)(100).
Promover la oferta de suelo, garantizando equidad para todos los sectores de la poblacin.
- (Reserva disponible para vivienda)/(reserva territorial desocupada disponible)(100).
- (Poblacin que se encuentra en el estrato de menos de 3vsm beneficiada con reserva
territorial)/(total de poblacin que se encuentra en el estrato de menos de 3vsm)(100).
- (Poblacin con menos de 3vsm con acceso a programas de financiamiento de vivienda)/(total de
poblacin con menos de 3vsm demandante de suelo para vivienda)(100).
- (Poblacin beneficiada de los programas de vivienda social)/(poblacin objetivo de programas de
fomento a la vivienda social)(100).
- (Vivienda de bajo costo fomentada en un ao)/(vivienda programada )(100).
- (Viviendas ofertadas para poblacin de bajos ingresos)/(total de viviendas ofertadas)(100).
- (Nmero de apoyos financieros otorgados para construccin o mejoramiento de
vivienda)/(nmero de apoyos financieros programados)(100).
Garantizar la certeza en la tenencia de la tierra a la poblacin demandante de tierra para vivienda.
- (Poblacin atendida demandante de tierra regular para vivienda)/(poblacin demandante de
tierra para vivienda)(100).
COPIA DE INTERNET
Peridico Oficial 89
(Asentamientos humanos irregulares detectados y atendidos)/(asentamientos humanos

irregulares detectados)(100).
- (Procedimientos nuevos y renovados para la certeza en al tenencia de la tierra)/(procedimientos
existentes para la certeza en la tenencia de la tierra)(100).
- (Reserva territorial regular)/(total de reserva territorial)(100).
- (Predios regularizados)/(total de predios irregulares)(100).
- (Lotes ingresados al Registro Pblico de la Propiedad)/(total de lotes pendientes a
registrar)(100).
Definir reservas territoriales y zonas de crecimiento urbano de forma ordenada, anticipada y a bajos
costos, con la finalidad no slo de satisfacer las necesidades de suelo, vivienda y equipamiento
urbano, sino de promover el crecimiento ordenado y sustentable del Estado de Nayarit, a travs de la
definicin de suelo apto para el desarrollo urbano, cuyo fin ltimo evite la formacin de
asentamientos irregulares y oriente el crecimiento de los centros de poblacin del estado de Nayarit.
- (Reserva ampliada)/(reserva actual 1)(100).
- (Superficie constituida para reservas territoriales)/(superficie desocupada apta para uso
habitacional)(100).
- (Reserva territorial con aptitud)/(Reserva territorial definida en Planes y Programas)(100).
- (Reserva territorial ocupada / total de reserva territorial)(100).
- (Superficie adquirida por los mbitos gubernamentales para reserva del ao en curso)/(superficie
adquirida por los mbitos gubernamentales para reserva del ao anterior -1)(100).
Fomentar la incorporacin ordenada de ncleos agrarios al desarrollo urbano, especialmente en
aquellos que por su posicin geogrfica resulten estratgicos para el crecimiento de las reas
urbanas, privilegiando la constitucin de asociaciones entre los ncleos agrarios y el sector privado.
- (Superficie ejidal destinada a uso de suelo urbano)/(total de superficie ejidal)(100).
- (Ejidos con PROCEDE)/(superficie total de ncleos agrarios)(100).
- (Ejidos colindantes a rea urbana con aptitud con dominio pleno)/(ejidos colindantes a rea
urbana con aptitud)(100).
Promover que cada municipio del Estado cuente con instrumentos de planeacin urbana
actualizados.
- (Planes de Desarrollo Urbano de Centros de Poblacin, Municipales y esquemas urbanos)/(total
de municipios)(100).
- (Instrumentos de desarrollo urbano estatales y municipales con antigedad mayor a 6
aos)/(total de instrumentos normativos)(100).
- (Proyectos ejecutados de suelo y reservas territoriales)/(proyectos planeados)(100).
- (Instrumentos de regulacin y control para el desarrollo urbano renovados)/(total de instrumentos
de regulacin y control para desarrollo urbano)(100).
Reducir paulatinamente el rezago en regularizacin de la tenencia de la tierra, reconvirtiendo los
Programas a emergentes.
- (Acciones de prevencin de irregularidad en la tenencia de la tierra ao en curso)/(Acciones de
prevencin de irregularidad en la tenencia de la tierra ao anterior 1)(100).
- (Predios regularizados)/(predios urbanos irregulares)(100).
- (Superficie regularizada)/(total de superficie a regularizar programada)(100).
- (Superficie regularizada)/(Superficie por regularizar)(100).
- (Acciones y acuerdos cumplidos por agencias gubernamentales en relacin a la regularizacin
de la tenencia de la tierra)/(acciones y acuerdos tomados)(100).
Promover la densificacin de grandes predios baldos intraurbanos de propiedad y del dominio
pblico o social, y propiciar y estimular la utilizacin plena de aquellos de similar naturaleza, de
origen privado, que contando con infraestructura y servicios, son objeto de la especulacin
inmobiliaria.
- (Acciones realizadas para la promocin de saturacin de suelo baldo)/(acciones
programadas)(100).
- (Superficie balda)/(superficie total)(100).
- (Acciones de promocin de ocupacin de baldos ao en curso)/(acciones de promocin de
ocupacin de baldos ao anterior - 1)(100).
-
COPIA DE INTERNET
COPIA DE INTERNET
Anexo estadstico
COPIA DE INTERNET
COPIA DE INTERNET
Peridico Oficial 93
Tabla 2.3.1. Requerimientos de vivienda por rango de poblacin
Entidad
federativa o
municipio
Nayarit
Acaponeta
Ahuacatln
Menos
de
3 vsm
20833
589
206
Amatln de
Caas
Compostela
Huajicori
Ixtln del Ro
Jala
Xalisco
El Nayar
Rosamorada
Ruiz
San Blas
San Pedro
Lagunillas
Corto plazo 2011

Ms
De 3
De
No
de
a5
5-10
10
especifica
vsm vsm vsm
ingreso
3798 2017
648
794
88
54
13
24
22
10
2
4
Mediano plazo 2020

Ms
Menos
De
No
de
de
5-10
10
especifica
5 vsm vsm vsm
ingreso
41991 3439 1104
1354
1056
84
20
37
324
14
3
6
Menos
de
5 vsm
37685
780
180
Largo plazo 2030

Ms
De
No
de
5-10
10
especifica
vsm vsm
ingreso
3086 991
1215
62
15
27
8
2
3
232
1782
245
558
224
1275
713
910
434
1271
17
275
13
80
21
253
35
53
42
121
8
120
6
52
10
117
15
30
18
51
3
36
1
20
2
31
5
5
5
17
8
83
10
18
10
66
50
25
11
29
370
3554
418
1048
351
2800
1221
1581
759
2456
12
207
10
86
15
215
24
49
29
89
4
62
1
32
3
57
8
8
8
30
12
144
17
29
14
122
82
40
17
52
242
3268
331
899
198
2852
964
1310
591
2324
8
191
8
73
8
219
19
41
23
84
3
57
1
28
1
59
7
7
6
28
8
132
13
25
8
124
65
33
13
49
192
15
334
10
10
266
304
29
12
476
17
11
265
10
Santiago
Ixcuintla
1652
163
69
20
37
2731
104
31
56
1825
70
21
38
Tecuala
Tepic
Tuxpan
Yesca, La
532
6559
252
222
66
32
1853 1095
33
15
16
6
11
392
4
2
27
261
8
9
848
46
14622 1903
338
18
338
9
15
682
5
3
39
454
9
13
457
25
13635 1774
71
4
186
5
8
636
1
2
21
423
2
7
Santa Mara
del Oro
Baha de
804
380
93
143
5999
728
179
274
6521
792 195
Banderas
2326
FUENTE: CONAPO, (www.conapo.gob.mx) e INEGI, 2000 Distribucin de la poblacin ocupada por rango de ingreso.
Tabla 2.3.2.
Requerimientos de suelo en la Entidad, por municipio 2011-2030 (superficie en

has.)49
Corto (2011)
Entidad
federativa
o municipio
Nayarit
Acaponeta
298
Suelo
para
vivienda
Baja
"tipo
50
A"
Suelo
Suelo
para
para
vivienda
Baja
vivienda
51
"tipo B" Media
Mediano (2020)
Suelo para
vivienda
52
Residencial
Suelo
para
Vivienda
Baja
Suelo
para
Largo (2030)
Suelo para
vivienda
Residencial
vivienda
Media
Suelo
para
Vivienda
Baja
Suelo
para
Suelo para
vivienda
Residencial
vivienda
Media
312
57
40
32
630
52
17
565
62
50
16
12
49
Suelo bruto requerido para cada tipo de vivienda, el cual contempla 60% de la superficie para lotes y el 40% restante para
equipamiento, calles, reas de donacin y otros.
50
2
Superficie requerida con un lote promedio de 90m orientado a niveles de ingreso menor de 5 vsm.
51
2
Superficie requerida con un lote promedio de 120m orientado a niveles de ingreso entre 5 y 10 vsm.
52
2
Superficie requerida con un lote promedio de 300m orientado a niveles de ingreso mayor de 10 vsm.
COPIA DE INTERNET
94 Peridico Oficial
Corto (2011)
Entidad
federativa
o municipio
Suelo
para
vivienda
Baja
"tipo
53
A"
Suelo
Suelo
para
para
vivienda
Baja
vivienda
54
"tipo B" Media
Mediano (2020)
Suelo para
vivienda
55
Residencial
Suelo
para
Vivienda
Baja
Suelo
para
Largo (2030)
Suelo para
vivienda
Residencial
vivienda
Media
Suelo
para
Vivienda
Baja
Suelo
para
Suelo para
vivienda
Residencial
vivienda
Media
Ahuacatln
Amatln de
Caas
Compostela
27
53
49
Huajicori
Ixtln del Ro
16
13
Jala
Xalisco
19
42
43
El Nayar
11
18
14
Rosamorada
14
24
20
11
19
37
35
San Pedro
Lagunillas
Santa Mara
del Oro
Santiago
Ixcuintla
25
41
27
Tecuala
13
98
28
22
20
219
29
10
205
35
32
Tuxpan
Yesca, La
Baha de
Banderas
35
12
90
11
98
16
10
Ruiz
San Blas
Tepic
53
Superficie requerida con un lote promedio de 90m orientado a niveles de ingreso menor de 5 vsm.
2
Superficie requerida con un lote promedio de 120m orientado a niveles de ingreso entre 5 y 10 vsm.
55
2
Superficie requerida con un lote promedio de 300m orientado a niveles de ingreso mayor de 10 vsm.
54
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Anexo grfico
COPIA DE INTERNET
Municipio de Baha de Banderas:

Sistema de localidades
Esquema 3.3.1.1.1. Sistema de localidades del municipio de Baha de Banderas

445000
450000
455000
460000
465000
470000
475000
480000
485000
490000
495000
500000
2320000
2320000
Simbologa temtica
Compostela
Minitas y Venados
Lo de Marcos
2315000
Fortuna de Vallejo
Las Lomas
Los Sauces
#
#
H
#
San Francisco
Aguamilpa
2310000
Pazcuaro
Valores comerciales
#
San Ignacio
Valle de Banderas
Brasiles
del Risco
Punta Mita
Punta Pantoque
#
Punta El# Burro
#
Destiladeras
El Tizate
Jalisco
H
H
##
Simbologa bsica
San Jos del Valle
Buceras
Pontoroque
Flamingos Vallarta
Lmite
Estatal
#
San Vicente
Mezcales
#
# CTM INFONAVIT
Municipal
Valle Dorado
# Mezcalitos
Traza urbana
Curvas de nivel
2290000
Nuevo Vallarta
2290000
$60.00 a $80.00 m2
El Porvenir
M
HH
T M
H
Santa Rosa
Tapachula
2295000
$400.00 a $500.00 m
# Emiliano
Zapata
Nuevo#Corral
$1,200.00 a $3,000.00 m2
##
H H
M
T
San Juan
de Abajo
2300000
2300000
Higuera
Blanca
Punta Negra
El Risco
#
#El Guamuchil
$150.00 a $200.00 m2
San Quintn
#
Litibu
Valle
2305000
2305000
Patzcarito
Cerro Careyeros
Pacfico
El Colomo
Turstica
Norte
2310000
Sayulita
Mixta
Baha
Punta Crucita
Ocano Pacfico
Habitacional
Subsistema de localidades
El Coatante
Presa las Gaviotas
H
M
T
2295000
2315000
Punta Monterrey
Criterios urbanos
Cabecera municipal
Jarretaderas
Localidad
Vas de comunicacin
Carretera libre
445000
Fuente:
450000
455000
460000
465000
470000
475000
480000
485000
490000
495000
500000
Elaborado por Estudios y Proyectos para el Ordenamiento Territorial, S.C (EPOT, S.C.)
FUENTE:con
Planbase
Municipal
Desarrollo
Urbano deUrbano
Bahade
deBBanderas,
2002 e investigacin
de campo,
Octubre
2006. 2006.
en Plande
Municipal
de Desarrollo
aha de Banderas,
2002, e investigacin
de campo,
Octubre
COPIA DE INTERNET
Municipio
de Baha
de Banderas:
Esquema 3.3.1.1.2. Aptitud
territorial
del municipio
de Baha de Banderas
Aptitud territorial
445000
450000
455000
460000
465000
470000
475000
480000
485000
490000
495000
500000
2320000
2320000
Simbologa temtica
Compostela
Aptitud territorial
Minitas y Venados
Aptitud turstica
Lo de Marcos
Aptitud urbana
Fortuna de Vallejo
2315000
2315000
Punta Monterrey
Las Lomas
reas de preservacin
Aguamilpa
Los Sauces
reas de conservacin
El Coatante
2310000
2310000
San Francisco
Presa las Gaviotas

Punta Crucita
Ocano Pacfico
El Colomo
Pazcuaro
San Ignacio
2305000
2305000
Patzcarito
Sayulita
San Juan
de Abajo
San Quintn
Valle de Banderas
El Guamuchil
Litibu
2300000
2300000
Higuera
Blanca
Santa Rosa
Tapachula
Cerro Careyeros
Punta Negra
El Risco
Brasiles
Emiliano
Zapata
Nuevo Corral
del Risco
Punta Mita
Jalisco
Simbologa bsica
El Porvenir
San Jos del Valle
2295000
2295000
El Tizate
Buceras
Punta Pantoque
Punta El Burro
Destiladeras
Lmite
Estatal
San Vicente
Mezcales
CTM INFONAVIT
Municipal
Valle Dorado
Mezcalitos
Traza urbana
Curvas de nivel
2290000
Nuevo Vallarta
2290000
Pontoroque
Flamingos Vallarta
Cabecera municipal
#
Jarretaderas
Localidad
Vas de comunicacin
Carretera libre
445000
Fuente:
450000
455000
460000
465000
470000
475000
480000
485000
490000
495000
500000
FUENTE: Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Baha de Banderas, 2002 e investigacin de campo, Octubre 2006.
con base en Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Baha de Banderas, 2002, e investigacin de campo, Octubre 2006.
COPIA DE INTERNET
Municipio
de Baha
de Banderas:
Esquema 3.3.1.1.3. Reserva
territorial
del municipio
de Baha de Banderas
Reserva territorial
445000
450000
455000
460000
465000
470000
475000
480000
485000
490000
495000
500000
2320000
2320000
Simbologa temtica
Compostela
Reserva PMDUBB
Minitas y Venados
Reserva turstica potencial
Lo de Marcos
Fortuna de Vallejo
2315000
Reserva urbana propuesta
2315000
Punta Monterrey
Las Lomas
Aguamilpa
Los Sauces
El Coatante
2310000
2310000
San Francisco
Presa las Gaviotas

Punta Crucita
Ocano Pacfico
El Colomo
Pazcuaro
San Ignacio
2305000
2305000
Patzcarito
Sayulita
San Juan
de Abajo
San Quintn
Valle de Banderas
El Guamuchil
Litibu
2300000
2300000
Higuera
Blanca
Santa Rosa
Tapachula
Cerro Careyeros
Punta Negra
El Risco
Brasiles
Emiliano
Zapata
Nuevo Corral
del Risco
Punta Mita
Jalisco
Simbologa bsica
El Porvenir
San Jos del Valle
2295000
2295000
El Tizate
Buceras
Punta Pantoque
Punta El Burro
Destiladeras
Lmite
Estatal
San Vicente
Mezcales
CTM INFONAVIT
Municipal
Valle Dorado
Mezcalitos
Traza urbana
Curvas de nivel
2290000
Nuevo Vallarta
2290000
Pontoroque
Flamingos Vallarta
Cabecera municipal
#
Jarretaderas
Localidad
Vas de comunicacin
Carretera libre
445000
Fuente:
450000
455000
460000
465000
470000
475000
480000
485000
490000
495000
500000
FUENTE: Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Baha de Banderas, 2002 e investigacin de campo, Octubre 2006.
COPIA DE INTERNET
Esquema
3.3.1.2.1.localidades
Riesgos y vulnerabilidad
de las principales
localidades del
Principales
del Municipio
de Compostela:
municipio de Compostela
Riesgos y vulnerabilidad
470000
475000
480000
485000
490000
495000
500000
505000
510000
Simbologa temtica
S
RA
ND
A
A
C
JA
O
OY
AR
R
EL
ED
L
L
CA
GUA
R
ANZ
A
I ON
SU
E
S
TA
ES
J OS
D OL
E
VI L
LA
OR
ES
OB
SA
O
S
CH
MUCHI
ZAPATA
8
E
CALL
RIC
FL
ARDO
MAGON
FR
ANC ISCOV IL LA
A
T
NI C
L AT
I NA
AR
RI
C
A
A
G
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S CIA L
DEMOCRA CIA O
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A
S
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R
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R
O
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C
I A
V
O
NA
C
I
A
. EM AY
1D
O
o
IO
4 DE J UN
2
4 DE FEBRERO
2
I LIAN OZAPATA
EM
1 DE MARZO
2
U EZ
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BU
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FUENTE: Plan de Desarrollo Urbano del centro de poblacin de Las Varas, 2004 e investigacin de campo, Octubre 2006.
base en Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Poblacin de las
Varas, 2004, e investigacin de campo, Octubre 2006.
COPIA DE INTERNET
Principales
localidades
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delocalidades
Compostela:
Esquema
3.3.1.2.2. Reserva
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Fuente:
FUENTE: Plan Elaborado
de Desarrollo
delycentro
de poblacin
de Ixtln del Ro,
2004 e investigacin
de campo, Octubre 2006.
porUrbano
Estudios
Proyectos
para el Ordenamiento
territorial,
S.C (EPOT, S.C)
con base en Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Poblacin de Ixtln del Ro, 2004,
e investigacin de campo, Octubre 2006.
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Fuente:
FUENTE: PlanElaborado
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Esquema 3.3.1.4.2. Reserva territorial del centro de

poblacin de San Blas
2383500
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2383500
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2383000
4 7 1 5 0 0
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COPIA DE INTERNET
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4 7 2 5 0 0
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Esquema 3.3.1.5.1.
territorial y riesgos
del centro
de poblacin de
CentroAptitud
de poblacin
de Santiago
Ixcuintla:
Santiago Ixcuintla
Aptitud territorial y riesgos
476500
477000
477500
478000
478500
479000
479500
480000
480500
481000
481500
N
2414000
2414000
Simbologa temtica
Riesgos
Por localizacin especial

Por presencia de fauna silvestre
2413500
2413500
Por zona inundable
Condiciones del suelo

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16 DE SEPTIEMBRE
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REVOLUCION
Propiedad pblica en grandes superficies
12 DE OCTUBRE
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REVOLUCION
REVOLUCION
Zonas aptas para el desarrollo urbano

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Asentamientos irregulares
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29 DE MAYO
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EMILIO CARRANZA
NICOLAS ECHEVERRIA
LUIS FIGUEROA
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NICOLAS BRAVO SUR
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LOPEZ MATEOS
JOSE MARIA MERCADO SUR
GUILLERMO PRIETO
20 DE NOVIEMBRE
ARTEAGA
Ro grande de Santiago
Traza urbana
Cuerpo de agua
Vas de comunicacin
2411000
2411000
Carretera libre
476500
Fuente:
477000
477500
478000
478500
479000
479500
480000
480500
481000
481500
FUENTE:
Plan por
de Desarrollo
Urbano del
de poblacin
de Santiago
Ixcuintla,
2001
e investigacin
de campo, Octubre 2006.
Elaborado
Estudios y Proyectos
paracentro
el Ordenamiento
territorial,S
.C (EPOT
, S.C) con
base
en
Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Poblacin de Santiago Ixcuintla, 2001, e investigacin de campo, Octubre 2006.
COPIA DE INTERNET
Centro de poblacin de Santiago Ixcuintla:

Reserva territorial
Esquema 3.3.1.5.2. Reserva territorial del centro de poblacin de Santiago Ixcuintla

476500
477000
477500
478000
478500
479000
479500
480000
480500
481000
481500
N
2414000
2414000
Simbologa temtica
Reserva territorial
2413500
2413000
E RO
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2413000
2413500
GUE
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16 DE SEPTIEMBRE
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2412500
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REVOLUCION
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LERDO DE TEJADA
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1o. DE MAYO
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VICTORIA
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2411500
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NICOLAS BRAVO SUR
2411500
ARTEAGA
PRIV. DE ARTEAGA
JOSE MARIA MERCADO SUR
GUILLERMO PRIETO
20 DE NOVIEMBRE
LOPEZ MATEOS
Traza urbana
Cuerpo de agua
Vas de comunicacin
2411000
2411000
Carretera libre
476500
Fuente:
477000
477500
478000
478500
479000
479500
480000
480500
481000
481500
FUENTE:
Planpor
de Estudios
Desarrollo
Urbano para
del centro
de poblacin
de Santiago
Ixcuintla,
2001
investigacin de campo, Octubre 2006.
Elaborado
y Proyectos
el Ordenamiento
territorial,S
.C (EPOT
, S.C) con
basee en
COPIA DE INTERNET
Centro de Poblacin de Tepic:

Esquema 3.3.1.6.1. Asentamientos irregulares del centro de poblacin de Tepic
508000
510000
512000
514000
516000
518000
Simbologa temtica
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506000
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Esquema 3.3.2.1. Requerimientos

a corto plazo del municipio de
Municipio de
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de Banderas:
Baha de Banderas
Requerimiento
de suelo urbano a corto plazo
445000
450000
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460000
465000
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480000
485000
490000
495000
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2320000
2320000
Simbologa temtica
Compostela
Reserva PMDUBB
Minitas y Venados
Reserva turstica potencial

Lo de Marcos
1 hectrea
Las Lomas
Los Sauces
1 hectrea
Sugerencia de localizacin
Aguamilpa
de suelo urbano
El Coatante
1 hectrea
2310000
2310000
San Francisco
Reserva urbana propuesta
2315000
Punta Monterrey
2315000
Fortuna de Vallejo
Presa las Gaviotas

Punta Crucita
Ocano Pacfico
1 hectrea
Pazcuaro
San Ignacio
2305000
2305000
Patzcarito
El Colomo
1 hectrea
Sayulita
7 hectreas
San Quintn
San Juan
de Abajo
Valle de Banderas
El Guamuchil
Litibu
2300000
Punta Negra
Emiliano
Zapata
Nuevo Corral
del Risco
Punta Mita
1 hectrea
7 hectreas
2 hectreas
Brasiles
Jalisco
Simbologa bsica
San Jos del Valle
El Tizate
2 hectreas
Buceras
Punta Pantoque
Punta El Burro
Destiladeras
5 hectreas
El Porvenir
2 hectreas
Pontoroque
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Estatal
San Vicente
Mezcales
5 hectreas
CTM INFONAVIT
Flamingos Vallarta
Municipal
Valle Dorado
Mezcalitos
Traza urbana
Curvas de nivel
2290000
Nuevo Vallarta
2290000
2295000
2295000
El Risco
Santa Rosa
Tapachula
4 hectreas
1 hectrea
2300000
Higuera
Blanca
Cerro Careyeros
Cabecera municipal
3 hectreas
Jarretaderas
Localidad
Vas de comunicacin
Carretera libre
445000
Fuente:
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465000
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475000
480000
485000
490000
495000
500000
Elaborado
por de
Estudios
y Proyectos
para
Ordenamiento
Territorial,
(EPOT, S.C.) de campo, Octubre 2006.
FUENTE: Plan
Municipal
Desarrollo
Urbano
deelBaha
de Banderas,
2002 Se.Cinvestigacin
COPIA DE INTERNET
Principales
localidades
del Municipio
deplazo
Compostela:
Esquema
3.3.2.2. Requerimientos
de suelo
urbano a corto
de las
principales localidades
delurbano
municipio
Compostela
Requerimiento
de suelo
ade
corto
plazo
470000
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490000
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510000
Simbologa temtica
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Propuesta 2
Las Varas
Propuesta 1
2335000
2335000
Propuesta 2
Propuesta 3
Simbologa bsica
2330000
2330000
Traza urbana
Curvas de nivel
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Autopista
Carretera libre
Va frrea
510000
COPIA DE INTERNET
Centro
de poblacin
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Compostela:
Esquema 3.3.2.2.1.
Requerimientos
de suelo
a corto plazo del centro de
poblacin de
de Compostela
Requerimiento
suelo urbano a corto plazo
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480000
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490000
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505000
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2350000
Simbologa temtica
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2335000
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2330000
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Curvas de nivel
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2325000
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495000
500000
505000
FUENTE:
Investigacin Tde
campo,
Octubre
Elaborado por Estudios y Proyectos
erritorial,
S.C
(EPOT, S2006.
.C)
con base en investigacin de campo, Octubre 2006.
COPIA DE INTERNET
2325000
Fuente:
475000
Vas de comunicacin
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470000
Traza urbana
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510000
Autopista
Carretera libre
Va frrea
Centro
de poblacin
LasaVaras:
Esquema 3.3.2.2.2.
Requerimientos
de suelode
urbano
corto plazo del centro de
poblacin de
de Las
Varas
Requerimiento
suelo
urbano a corto plazo
470000
475000
480000
485000
490000
495000
500000
505000
510000
2350000
2350000
Simbologa temtica
Reserva territorial
Reserva urbana
Reserva natural
2345000
2345000
Reserva ecolgica
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Propuesta 1
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Vas de comunicacin
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Carretera libre
2325000
470000
Fuente:
475000
480000
485000
490000
495000
500000
505000
2325000
S
510000
FUENTE: Plan
de en
Desarrollo
Urbano del
Centro
Pobkacin
de Las Varas,2004 e investigacin de campo, Octubre 2006.
base
Plan de Desarrollo
Urbano
delde
Centro
de Poblacin
de las Varas, 2004, e investigacin de campo, Octubre 2006.
COPIA DE INTERNET
Centro de de
poblacin
deaIxtln
del Ro:
suelo urbano
corto plazo
del centro de poblacin
de Ixtln del Ro de suelo urbano a corto plazo
Requerimiento
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566000
566500
567000
567500
568000
LOS LIRIOS
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Simbologa temtica
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566000
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567000
567500
568000
Fuente:
Elaborado
por EUrbano
studios del
y Proyectos
el Ordenamiento
(EPOT, S.C) de campo, Octubre 2006.
FUENTE: Plan
de Desarrollo
centro depara
poblacin
de Ixtln del territorial,
Ro, 2004 eS.C
investigacin
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Esquema 3.3.2.4. Requerimientos de suelo urbano

a corto plazo del centro de
poblacin de San Blas
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Esquema 3.3.2.5.
Requerimientos
de suelo
a corto
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de poblacin
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Requerimiento
deSantiago
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Carretera libre
476500
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479000
479500
480000
480500
481000
481500
FUENTE:
Planpor
de Estudios
Desarrollo
Urbano para
del centro
de poblacin
de Santiago
Ixcuintla,
2001
Elaborado
y Proyectos
el Ordenamiento
territorial,S
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COPIA DE INTERNET
Centro dedePoblacin
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suelo urbano
plazo del centro de
poblacin de Tepic
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de suelo urbano a corto plazo
508000
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Simbologa temtica
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Prog. Est. de Suelo y R. Territoriales

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Director: Lic.

Jorge Armando Verdn Lpez

Programa Estatal de Suelo y Reservas Territoriales de Nayarit

Sbado 25 de Agosto de 2007

Programa Estatal de Suelo y

Sbado 25 de Agosto de 2007

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Sbado 25 de Agosto de 2007

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1.1.4. Legislacin Estatal

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

La vocacin agroindustrial de Nayarit deber generar el desarrollo de importantes complejos

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

El sector inmobiliario no se encuentra organizado.

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

1.2.7. mbitos de atencin prioritaria

Se crean instrumentos de coordinacin interinstitucional de corto plazo que permiten tomar

Sbado 25 de Agosto de 2007

Se da una disminucin de la ocupacin de reas no aptas para el desarrollo urbano, al mismo

INEGI, Sntesis geogrfica del estado de Nayarit, 2000, Mxico.

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

Pendientes: en Nayarit se ubican fracciones de la Sierra Madre Occidental, el Eje

Proyecciones de suelo urbanizable acorde al crecimiento demogrfico y turstico

2.2.1 Proyeccin de crecimiento poblacional

Consejo Nacional de Poblacin (CONAPO)

Sbado 25 de Agosto de 2007

Tabla 2.2.1.1. Proyecciones de poblacin CONAPO 2006-2030

Sbado 25 de Agosto de 2007

2.2.2. Requerimiento de reservas tursticas

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

Fomentar la incorporacin ordenada de ncleos agrarios al desarrollo urbano, especialmente en

2.4.2. Objetivos particulares

Sbado 25 de Agosto de 2007

En esta regin se proponen los siguientes lineamientos estratgicos:

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

En la elaboracin de estos instrumentos, es conveniente precisar el contenido en materia de suelo. Si bien la

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

Aportacin de tierras de uso comn a una sociedad civil o mercantil.

Sbado 25 de Agosto de 2007

Privilegiar acciones de incorporacin de suelo libre aprovechando y optimizando las facultades de

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

Sbado 25 de Agosto de 2007

Promover la desregulacin en trmites y procesos gubernamentales para la autorizacin de Planes

Sbado 25 de Agosto de 2007

seleccionen: compra, construccin, ampliacin, mejoramiento o liquidacin de pasivos de las ofertas

Sbado 25 de Agosto de 2007

3.1.8. Estrategias relativas a contribuciones especiales

Sbado 25 de Agosto de 2007

Del orden de $150 mil pesos de 2003.

Sbado 25 de Agosto de 2007

3.3. Definicin de reserva territorial de localidades prioritarias