NDICE

MEMORIA DE INFORMACIN
Antecedentes
Planeamiento de Rango Superior
Situacin actual de la parcela
MEMORIA DE ORDENACIN
Objetivos y Criterios del Plan Parcial
Ordenacin Estructural
Segmentacin por usos
Espacios Libres
Reservas para dotaciones
Red Viaria
Viales interiores
Caractersticas de las Infraestructuras
Abastecimiento de Agua
Saneamiento y Pluviales
Energa elctrica y Alumbrado Pblico
Red de Telefnica
MEMORIA DE GESTIN
Sistema de Actuacin. Modo de Ejecucin
Unidades de Actuacin
Plan de Etapas
Cesiones
Conservacin de la Urbanizacin
Estudio econmico y financiero
FICHA DE DETERMINACIONES PARA EL DESARROLLO DEL SECTOR
ORDENANZAS REGULADORAS
Terminologa
mbito y contenido del plan parcial
Usos. Calificacin y condiciones de carcter general
Uso residencial. Ciudad jardn
Usos terciarios
Uso dotacional. equipamientos
Proyectos y ejecucin de la obra urbanizadora
Urbanizacin de los espacios viarios
Ordenanza de los edificios
INVENTARIO DE MOBILIARIO URBANO

1) MEMORIA DE INFORMACIN
Antecedentes
El motivo del presente Plan Parcial de Ordenacin es el de llevar a cabo las determinaciones del Plan General de
Ordenacin Urbana de Mlaga, sobre los terrenos enclavados dentro del sector de Suelo Urbanizable Sectorizado
SUS-CA.22 Colmenarejo norte.
La presente Memoria recoge los criterios generales del trabajo y anlisis previos que responden al contenido que
para este documento se determinan en el artculo 13 de la Ley del Suelo de la comunidad autnoma de Andaluca,
7/2002 de 17 de diciembre, atendiendo a los siguientes puntos:
a.

b.

c.

d.

e.

f.

El trazado y las caractersticas de la red de comunicaciones propias del sector y de los enlaces con el
sistema general de comunicaciones previsto en el Plan General de Ordenacin Urbana, con sealamiento
en ambos casos de sus alineaciones y rasantes.
La delimitacin de las zonas de ordenacin urbanstica, con asignacin de los usos pormenorizados y
tipologas edificatorias, y su regulacin mediante ordenanzas propias o por remisin a las
correspondientes Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, respetando las densidades y
edificabilidades mximas asignadas al sector en el Plan General de Ordenacin Urbana.
La fijacin de la superficie y caractersticas de las reservas para dotaciones, incluidas las relativas a
aparcamientos, de acuerdo con las previsiones del Plan General de Ordenacin Urbana y los estndares y
caractersticas establecidos en la Ley del Suelo.
El trazado y las caractersticas de las galeras y redes propias del sector, de abastecimiento de agua,
alcantarillado, energa elctrica, alumbrado, telecomunicaciones, gas natural en su caso y de aquellos
otros servicios que pudiera prever el Plan General de Ordenacin Urbana en lo relativo a infraestructuras,
as como de su enlace con otras redes existentes o previstas.
El sealamiento, en el correspondiente plan de etapas, de las condiciones objetivas y funcionales que
ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas donde en el marco de la
programacin secuencial del Plan General de Ordenacin Urbana, mediante el procedimiento de
delimitacin de unidades de ejecucin, podrn efectuarse alteraciones en el plan de etapas, garantizando
la funcionalidad de cada una de ellas.
La evaluacin econmica de la ejecucin de las obras de urbanizacin y, en su caso, de las dotaciones.

Planeamiento de Rango Superior

El diseo y determinaciones del presente Plan Parcial son desarrollo de la Ficha que para este Sector de suelo define
el PGOU, adems de lo dispuesto en la LOUA.

Situacin actual de la parcela

Caractersticas fsicas y paisaje urbano
La parcela tiene una superficie total de 371.308m2. Se trata del espacio que cierra por el norte los desarrollos de la
margen izquierda del rio Campanillas, completando el ncleo de Colmenarejo y estableciendo como limite el arroyo
Uas de Gato. Toda la superficie actualmente se conforma por terrenos de cultivo, con algunas construcciones
aisladas en la zona norte. La pendiente va descendiendo conforme se aproxima a la zona del rio.
La presencia de asentamientos urbanos cercanos, la cercana de la autova y la proximidad al aeropuerto de Mlaga,
uno de los ms importantes del pas, convierten al entorno en un enclave concreto y singular. Es la existencia de
estos equipamientos la razn principal por la que se direcciona al Plan Parcial hacia un uso caracterstico residencial,
con la intencin de ser complementario de los usos consolidados industriales de los polgonos cercanos, y dar
respuesta a la demanda de vivienda que genera la propia poblacin en activo que trabaja en la zona.

2) MEMORIA DE ORDENACIN
2.1.- Objetivos y criterios del plan parcial
Es objeto al igual que los otros sectores aledaos, la competicin de dficit dotacionales de los ncleos existentes.
Los espacios libres para parques y jardines se localizaran de forma preferente en las proximidades de la margen del
rio campanillas, arroyos y zonas limtrofes con el ncleo de Colmenarejo, la cuanta mnima ser del 18% de la
superficie del sector. La zonificacin situara las edificaciones plurifamiliares con mayor altura en las zonas de cota
ms bajas, dejando las cotas ms altas para edificaciones de menor altura mayoritariamente unifamiliares. La

estructura viaria se establecer va de servicio junto a la carretera A-7058, debiendo en su caso adems de adaptar
esta con los requerimientos del rgano titular de la misma
En cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 7/2002 de 17 de diciembre del suelo de la comunidad autnoma de
Andaluca, se redacta el presente documento de Plan Parcial, en el que se recoge, tanto la informacin sobre el
municipio (memoria informativa), como el conjunto de documentacin grfica y tcnica que una vez analizada,
tiene por objeto la toma de decisiones en la consideracin de las diferentes alternativas conducentes a la adopcin
del modelo definido.
El vigente Plan General de Ordenacin Urbana de Mlaga ha sido aprobado por la comisin de urbanismo en julio
de 2011. En l se contienen las determinaciones que regulan el suelo urbanizable y permiten la consecucin del
presente Plan Parcial, y su desarrollo atendiendo al plan de etapas adjunto.
La ordenacin pormenorizada del sector queda definida en el presente documento y desarrolla los criterios de la
ordenacin estructurante que para el Sector ha establecido previamente el Plan General de Ordenacin Urbana,
localizando razonablemente las dotaciones locales y generales, tipologas y objetivos, estableciendo, en su caso, los
mbitos de ordenacin y programacin convenientes para su desarrollo.
Adems de lo establecido en el Plan General, el presente documento, como base del Plan Parcial, se ajusta a la
siguiente legislacin especfica:
-

Ley 7/2002 de 17 de diciembre del suelo de la comunidad autnoma de Andaluca.

Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin
Urbanstica de Andaluca.
Plan de ordenacin territorial de la aglomeracin urbana de Mlaga.
Reglamento de disciplina urbanstica de la comunidad autnoma de Andaluca, recogido en el decreto
60/2010 de 16 de marzo.
Especial mencin se hace sobre la legislacin sectorial sobre urbanizacin del suelo.
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones.
Texto refundido de la Ley sobre rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, (R.D.L. 1/1992, de 26 de junio),
en aquellos articulados que no han sido declarados inconstitucionales por la sentencia 67/1997 T.C.
R.D. 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del
Suelo y Ordenacin Urbana.
R.D. 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el desarrollo
de la Ley sobre Rgimen de Suelo y Ordenacin Urbana.
Y dems legislacin estatal concordante.

2.2.- Ordenacin estructural:

El proyecto se disea en base al enlace y reconexin de la zona, segn el viario existente, tanto de red principal
(MA-415) como de secundaria (continuacin de vas existentes del trazado de Colmenarejo y manteniendo el
trazado de caminos entre huertas) y el viario establecido como obligatorio por el Plan General de Ordenacin
Urbana de Mlaga. As, se trazan dos viales segn el eje norte-sur y tres en el eje este-oeste que sern principales, y
otros secundarios en las mismas direcciones. Se localizan las zonas libres en el centro, dando continuidad al uso
dotacional, tambin mediante un bulevar verde que llega hasta el ro, y en los lmites del sector que lindan con el rio
Campanillas y arroyos. Se resuelven los nudos de conexin de la propuesta con las preexistencias.

Segmentacin por usos

El uso principal del Sector es el Residencial, con una ordenacin pormenorizada donde se establece como usos
lucrativos la Vivienda Libre, la Vivienda Protegida y el Sector Terciario.
rea de reparto:
Uso:
Superficie m2:
Superficie con
aprovechamiento m2:
Edificabilidad m2t/m2s:
Aprovechamiento
medio UA/m2
Densidad
vivienda/habitante
Vivienda protegida %

AR.SUS-R
RESIDENCIAL
3710308
371.308
0.35
0.9559
34
30

Espacios Libres
Los espacios libres del sector se disponen por un lado, en torno a la va central asocindolos con los equipamientos
y las preexistencias y por otro, en la zona de contacto entre la edificacin previa, la propuesta y los lmites con
arroyos y ros preexistentes, funcionando as de colchn y lugar de encuentros e integracin. Los itinerarios
peatonales se disearn disponiendo en ellos ajardinamiento, y cuidando la iluminacin, la pavimentacin y el
mobiliario urbano.

Reservas para dotaciones

Cumpliendo con lo dispuesto en la Ley de Ordenacin Urbana de Andaluca (LOUA), en concreto en los artculos 10 y
17 de dicho documento se han cedido para dotaciones locales, entendiendo como tales los espacios libres y los
equipamientos:
DOTACIONES
S.I.P.S 1
S.I.P.S 2
S.I.P.S 3
ZV 1
ZV 2
ZV 3
ZV 4
ZV 5
ZV 6
DE 1
DE 2
DE 3
DD

SUPERFICIE DE SUELO (m )
6964
7639
7536
22483
14179
21616
8341
4484
3131
4921
4617
8317
13074

TOTAL
22139

7424

17855
13074

Red Viaria
La red de comunicacin del sector, adems de definir los propios viales interiores, incluye las conexiones con los
sistemas viarios del entorno.
Se establecen los siguientes tipos de vas:
-

Viario principal Tipo A. La velocidad no puede llegar a ser superior a los 50 km/h y aparcamiento en cada
lado.
Viario secundario Tipo B. La velocidad rondar entre los 30 y los 50 km/h. Un carril en cada sentido y
aparcamiento a cada lado.
Viario Tipo D. Viario de acceso a viviendas. Un carril adoquinado en un solo sentido y aparcamiento a cada
lado. Anchura de 6m y velocidad mxima 20km/h.
Viario peatonal. Tipo E. Anchura de 6m.

Viales interiores
Las alineaciones y rasantes se encuentran definidas en la ordenanza y en las secciones en los planos de la
propuesta.

2.3.- Caractersticas de las Infraestructuras

Se describen a continuacin las caractersticas generales de las redes de servicios a instalar para abastecer el sector
de acuerdo con la normativa vigente y las compaas suministradoras.

Abastecimiento de Agua
El abastecimiento de agua proceder de la red existente en el exterior del sector, cuya geometra est incluida en el
plano de abastecimiento. Adems de la red de abastecimiento domstico y CPI, existir otra independiente para
riego que dispondr en su red de las llamadas aguas grises procedentes de la red de saneamiento separativa.

Saneamiento y Pluviales

Se define el sistema separativo de aguas pluviales y agua domsticas de saneamiento de las aguas que se generen
en toda la superficie urbanizada en este proyecto.

Energa elctrica y Alumbrado Pblico

Media Tensin
La energa elctrica para el alumbrado y el abastecimiento de las edificaciones se distribuir en el sector en media
tensin, mediante un anillo que se conectar a la red actual en el transformador ms prximo.
Alumbrado Pblico
Las redes discurrirn preferentemente bajo acerado, manteniendo las distancias a los dems servicios establecidos
por Endesa.
- Disposicin al tresbolillo. Distancia entre luminarias de 20 m. Iluminancia media de 35 lux. Viario tipo A y B
- Disposicin al tresbolillo. Distancia entre luminarias de 15 m. Iluminancia media de 28 lux. Viario tipo D y E.

Red de Telefnica
Se implantar el Sistema de Infraestructuras Compartidas para varios operadores de telecomunicaciones.

3) MEMORIA DE GESTIN
Sistema de Actuacin. Modo de Ejecucin
El sistema de actuacin es el de Compensacin tal y como recoge el PGOU en la Ficha de Suelo Urbanizable
Sectorizado que define el Sector.
Tras la aprobacin del presente Plan Parcial, el promotor iniciar los documentos y gestiones para el
establecimiento de la Junta de Compensacin.

Unidades de Actuacin
Hay una nica Unidad de Actuacin que incluye la totalidad del rea del sector.

Plan de Etapas
Los plazos para el cumplimiento de los deberes legales (cesin, urbanizacin, y edificacin) en la presente son los
siguientes:
- Inicio de obras de Urbanizacin: 12 meses desde aprobacin del Proyecto de Urbanizacin.
- Ejecucin de las obras de urbanizacin: 30 meses desde el inicio de las obras de urbanizacin.
- Para culminar la edificacin de los solares (viviendas libres y protegidas): 36 meses desde el inicio de las obras de
edificacin
- Que el plazo establecido a contar desde la Aprobacin Definitiva del Plan Parcial de Ordenacin para la obtencin
de la Calificacin Provisional de las viviendas sometidas al rgimen de proteccin pblica no ser superior a DOS
AOS (2 aos).
- Que una vez obtenida la Calificacin Provisional, el plazo estipulado para la obtencin de la Calificacin Definitiva
para las mencionadas viviendas protegidas no ser superior a CUARENTA Y CINCO MESES (45 meses).

Cesiones
Segn normativa, el 10% del aprovechamiento objetivo. El suelo para el Sistema-General viario, los viales, itinerarios
peatonales, aparcamientos y espacios libres de uso pblico son de cesin obligatoria. Las parcelas para
equipamiento son de cesin obligatoria.

Conservacin de la Urbanizacin
La conservacin de las obras de urbanizacin, dotaciones e instalaciones de servicios pblicos en ejecucin,
corresponden a la Junta de Compensacin, constituida en Entidad Urbanstica Colaboradora en tanto no se haya
concedido por el Ayuntamiento el 51% de las licencias de edificacin y no haya sido recibida la urbanizacin por el
Ayuntamiento.

Estudio econmico y financiero

Gastos
2
2
Gurbanizacin = 371.308 m s x 50 /m s = 18.565.400
2
2
Ggestin = 10% Gurbanizacin = 5 /m s x 371.308 m s = 18.565,4
2
Gindemnizacin = 200 /m t
2
2
Finca Lo Arrabal: 5032,43 m t x 200 /m t = 1.006.486
2
2
Casas particulares: 859,09 m t x 200 /m t = 171.818
2
2
Naves: 1690,66 m t x 200 /m t = 338.132
Gasto total: 20.100.401,4
Costes de urbanizacin
2

m t construidos = 124.410,05 m t
2
2
2
Gasto total/0,9 x m t construidos = 20.100.401,4 /0,9 x 124.410,05 m t = 179,52 / m t

4) ORDENANZAS REGULADORAS
4.1.- Terminologa
Sector - Constituye la unidad bsica de Planeamiento parcial en el Suelo Urbanizable.
Edificabilidad - la mxima cantidad de metros cuadrados de techo edificables, que asigna o permite el
planeamiento urbanstico, sobre un mbito determinado
Coeficiente de edificabilidad - el coeficiente resultado de dividir la edificabilidad de un mbito entre su superficie.
Rasante Es el perfil de va o espacio pblico.
Ocupacin el mximo porcentaje de suelo en planta baja edificable, que asigna o permite el planeamiento
urbanstico, sobre un mbito determinado.
Uso dotacional - el referido al conjunto de actividades pblicas, que tienen por objeto satisfacer las demandas
bsicas personales y sociales propias de la vida urbana, y necesarias para el desarrollo individual y colectivo.
Uso lucrativo Incluye el uso residencial, industrial y terciario (comercio y oficinas). Aquel uso privado que existe
para obtener un rendimiento econmico.
Cesin - Las cesiones obligatorias constituyen una carga urbanstica que han de soportar los propietarios en justa
compensacin por el beneficio o plusvala que obtienen como consecuencia de la urbanizacin. Existe una cesin de
uso dotacional, en cuanto a equipamientos pblicos y espacios libres pblicos, y otra que es un porcentaje del uso
lucrativo del sector (cesin de aprovechamiento).
Aprovechamiento objetivo - es la superficie de techo edificable (edificacin), existente o que asigna o permite el
planeamiento urbanstico sobre un mbito determinado, referido a usos lucrativos, ponderando cada superficie
incluida con la relacin de su valor lucrativo respecto al del uso predominante en el mbito, entre otras
ponderaciones.
Aprovechamiento subjetivo Es el aprovechamiento objetivo menos la cesin de aprovechamiento.
Cesin de aprovechamiento Porcentaje del aprovechamiento objetivo que es de obligada cesin al ayuntamiento.
Actualmente, segn la LOUA 2012, ste porcentaje es 5%, del cual la mitad al menos debe ser de vivienda de la ms
alta proteccin.
Lmite de dominio pblico Lmite entre la manzana y el viario, incluyendo este ltimo hasta la aceras. Este
trmino que no siempre coincide con el lmite de parcela o edificable, determina el espacio de va bajo el cual
deben incluirse todas las infraestructuras.

4.2.- mbito y contenido del plan parcial

Las Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial de Ordenacin del sector SUS-CA.22 "Colmenarejo Norte" reglamenta
el uso y la edificacin, pblica y privada, de los terrenos comprendidos en el mismo. Su mbito territorial ser el
sector delimitado por la Ficha del Sector de Suelo Urbanizable Sectorizado del PGOU, cuya extensin grfica exacta
se determina en la siguiente ficha.

4.3.- Usos. Calificacin y condiciones de carcter general

Usos Globales
A los efectos de calificacin, el presente Plan Parcial establece los siguientes usos globales de los establecidos en el
PGOU:
USO RESIDENCIAL
USO TERCIARIO
USO HOTELERO
USO DOTACIONAL

Usos Pormenorizados

A los efectos de establecer su calificacin urbanstica pormenorizada, se definen en este Plan Parcial los siguientes
usos pormenorizados de los establecidos en el PGOU.
USO GLOBAL RESIDENCIAL
Uso Pormenorizado de vivienda libre y protegida
USO TERCIARIO
Uso Pormenorizado de servicios terciarios
USO HOTELERO
Uso Pormenorizado de servicios hoteleros
USO DOTACIONAL
Uso pormenorizado de equipamientos y servicios pblicos
Uso pormenorizado de espacios libres
Uso pormenorizado de viario
Uso pormenorizado de transportes e infraestructuras bsicas
Los usos pormenorizados aqu definidos tienen caractersticas de:
- Principal: residencial, terciario, hotelero y dotacional al completo.

Criterios de urbanizacin en ladera para Planes de desarrollo del PGOU

Para establecer los criterios de medicin de las alturas edificables y fijacin de la cota de referencia en terrenos en
pendiente, los planes podrn optar por aplicar la regulacin que para ello determinan las Ordenanzas para el Suelo
Urbano, o alternativamente, en parte o en toda la extensin de su sector, fijar por s mismos las condiciones de
ordenacin y preparacin de los terrenos, siempre de acuerdo con los siguientes criterios operativos:
- Los viales se dispondrn a media ladera, procurando mantener una cota uniforme, con las necesarias
interconexiones en pendiente, dentro de los lmites establecidos por las Normas Generales de Urbanizacin del Plan
General. Para el establecimiento de anchos de viario sern de aplicacin, adems de las Condiciones de diseo de
Viario, las condiciones de edificacin en ladera, para el ARCO SOLAR I, que se explicitan ms adelante en este
artculo. Para edificaciones en ladera, deber considerarse, con objeto de garantizar la accesibilidad solar en el
ARCO SOLAR I, la pendiente del terreno. En funcin de la orientacin de la pendiente dominante, se establecer la
altura del obstculo solar como la altura de la edificacin ms/menos la diferencia de cotas inferiores (ver figura) no
permitindose, no obstante, incumplir los lmites para viarios.

donde :
h1 es la altura reguladora del obstculo enfrentado a fachadas situadas en el ARCO SOLAR I
h2 es la diferencia de cotas inferiores entre el obstculo y la fachada situada en el ARCO SOLAR I
A es la separacin entre fachadas opuestas necesaria para garantizar la accesibilidad solar sobre las fachadas
situadas en el ARCO SOLAR I

- Entre dos viales consecutivos se dispondrn las parcelas edificables en pendiente, y estas habrn de ser
explanadas y acondicionadas de la forma que se describe en los puntos siguientes, con objeto de establecer las
adecuadas plataformas o planos de rasante sobre los cuales disponer la edificacin.
- Sobre la alineacin al vial, y a lo largo de todo su recorrido en porciones de terreno con pendiente superior al 50%,
se dispondr un muro corrido con una altura mxima de 4,50 m. Este muro deber estar tratado exteriormente
como fachada.
- En la coronacin de este muro se trazar un plano horizontal hacia el interior de la parcela, sesgando la pendiente
del terreno hasta un punto en el que, entre terrapln y desmonte, aparezca otro talud o escaln con una altura
mxima de 4,50; a partir de la coronacin de ste se proceder de manera anloga hacia el vial superior, de forma
que el ltimo plano coincida con la cota del vial.
- Los planos as trazados tienen la consideracin de cotas de referencia a partir de las cuales medir las alturas
edificables permitidas en cada ordenanza, segn los trminos establecidos en el Ttulo Decimotercero de estas
Normas. Los espacios contenidos bajo estos planos o plataformas tendrn la consideracin de planta stano, en los
trminos establecidos en las ordenanzas.
- El espacio contenido bajo la primera plataforma -contiguo al muro alineado con el vial inferior- podr ser
destinado a aparcamientos, trasteros, elementos tcnicos y auxiliares de las edificaciones, as como accesos a la
misma, siempre que la dedicada a esos usos no exceda del 50% del frente de la parcela, para lo cual podrn abrirse
los necesarios huecos de ventilacin, siempre que exista un claro predominio de la superficie murada de entrepaos
con relacin a los vanos de esos huecos. El resto habr de ser terreno natural, o relleno, de forma que sirva como
base material para la plantacin de jardines privados.
- La edificacin que haya de hacerse sobre estas plataformas guardar una separacin mnima con la coronacin del
muro alineado al vial de 3 metros.

Separaciones mnimas a linderos privados y pblicos

- Los stanos u obras resultantes de excavaciones, desniveles o rebajas del terreno, debern respetar los
parmetros de las separaciones a linderos fijados para cada zona o sector, excepto en los supuestos contenidos en
las normas de edificacin en ladera.
- Las instalaciones deportivas y piscinas que no constituyen cuerpo edificable sobre rasante, podrn situarse a una
distancia mnima de 2,00 m. de los linderos pblicos y privados, sin tener que cumplir las distancias marcadas por
las ordenanzas de zona.

Cuerpos salientes
- Se prohben los cuerpos salientes en Planta Baja.
- Se admiten, con las excepciones o restricciones que se establecen en las Ordenanzas especficas de Zona o Sector,
los cuerpos salientes a partir de la Primera Planta, con un lmite mximo para todas las zonas de 1,50 m. sobre el
espacio pblico.
- En los casos en que existiese chafln en encuentro de dos calles, el vuelo mximo sobre el mismo ser el
correspondiente a la calle de menor anchura.

4.4.- Uso residencial. Zona de Ciudad Jardn.

Bajo esta denominacin se designan zonas ocupadas por conjuntos residenciales de baja o media densidad, con
vivienda plurifamiliar extensiva que proceden del desarrollo o adaptacin local de las ideas de la "Ciudad Jardn".
El elemento comn es su carcter mixto, de viviendas de baja y media densidad, permitiendo la existencia de
grandes espacios libres privados cuyo ajardinamiento imprime a estas zonas su carcter ms significado.
Teniendo siempre presente las caractersticas y condiciones tipolgicas dominantes de cada conjunto, la Ordenanza
tender en la mayora de los casos a devolverles su carcter primigenio, especialmente en lo que se refiere al tipo y
uso, posibilitando el ligero aumento de densidad e intensidad urbana que, sin variar sus condiciones de calidad
ambiental, sea lgico reconocer, dada la nueva situacin de centralidad que ahora ocupan a la condicin ms
perifrica de su origen.

Definicin pormenorizada
Todas sern viviendas plurifamiliares, es decir, situadas en un edificio constituido por viviendas agrupadas con
accesos y elementos resolviendo en copropiedad o comunidad de propietarios los elementos, usos y servicios
secundarios o auxiliares de circulacin vertical u horizontal y las instalaciones comunitarias.
Todas las piezas habitables de las viviendas de nueva edificacin tendrn huecos que abran a espacios abiertos al
menos en dos fachadas.
Se prohbe la aparicin de aparatos de climatizacin en las fachadas del edificio que den a la va pblica.
Se recomienda su ubicacin en patios interiores o en cubierta.

Se recomienda la preinstalacin de sistemas de climatizacin generalizada en el edificio por criterios de

sostenibilidad energtica y de integracin en el conjunto del edificio.

Altura de los Techos

La distancia libre mnima medida verticalmente entre el suelo y el techo ser de doscientos sesenta (260)
centmetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie til, pudiendo reducirse hasta
doscientos cuarenta (240) centmetros en el resto.

4.5.- Usos terciarios

Condiciones particulares del complejo comercial

4.6.- Uso dotacional. Equipamientos

Uso de espacios libres
Comprende las siguientes clases:
a. Zonas Ajardinadas: espacios libres de dimensin pequea, tales como plazas, reas estanciales e itinerarios
peatonales, menores de cinco mil (5.000) metros cuadrados, con un alto grado de acondicionamiento,
ajardinamiento y mobiliario urbano.
b. Zona Verde (ZV): espacios libres de mediano tamao, donde pueda inscribirse un circulo de dimetro mayor o
igual de treinta (30) metros, destinadas a resolver las necesidades ms bsicas de estancia y esparcimiento al aire
libre de la poblacin de los barrios.

Condiciones particulares de las Zonas Verdes (ZV).

El diseo estar concebido para el movimiento preferente de personas, admitindose con carcter excepcional el
paso de vehculos autorizados para un fin concreto.
Las Zonas Ajardinadas y las Zonas Verdes admiten como compatibles usos pblicos deportivos y socioculturales, de
nivel vecinal, de barrio y de barrio o ciudad, en instalaciones cubiertas o descubiertas, hasta una ocupacin mxima
del 10% de la superficie de la zona.

4.7.- Proyectos y ejecucin de la obra urbanizadora

Contenido de las Obras de Urbanizacin.
Las obras de urbanizacin a incluir en el Proyecto de Urbanizacin son:
a) Las de vialidad.
b) Las de saneamiento.
c) La instalacin y el funcionamiento del servicio pblico de suministro de agua.
d) La instalacin y funcionamiento de la red de riego y contra incendios.
e) La instalacin y funcionamiento de la red de suministro de energa elctrica y el alumbrado pblico.
f) Las obras para las instalaciones de la red de telefona y telecomunicaciones.
g) Las obras de ajardinamiento y arbolado, incluyendo el mobiliario urbano, de parques, jardines y vas pblicas.

Ejecucin de las Obras de Urbanizacin.

Las obras de urbanizacin se ejecutarn conforme a las prescripciones tcnicas que establezca, con carcter general
o especfico el Ayuntamiento.

Recepcin de las Obras de Urbanizacin.

La recepcin de las obras de urbanizacin corresponde al municipio.
La recepcin de las obras se realizar previa constatacin de que las obras realizadas se encuentran finalizadas, se
encuentran en buen estado y son conformes con el Proyecto autorizado as como a las prescripciones tcnicas
aprobadas por la Administracin Municipal sobre calidad de la obra urbanizadora.
La recepcin se realizar mediante el levantamiento de la correspondiente acta de recesin.

Tras el acto de recepcin comienza el plazo de garanta de un ao, en el que la persona o entidad que hubiera
entregado las obras al municipio responder de cuantos defectos y vicios de construccin sean apreciados,
debiendo proceder a su reparacin o subsanacin.

4.8.- La urbanizacin de los espacios viarios.

Caractersticas de las Vas Pblicas para Peatones.
El ancho libre de obstculos mnimo para la circulacin de peatones en las aceras ser de 2,50 metros, salvo para
elementos puntuales de mobiliario urbano (alcorques, farolas, papeleras,...) colocados en el tercio exterior de la
acera, y que permitan una anchura libre restante igual o mayor de 1,50 m.
Para salvar desniveles o pendientes y garantizar el libre acceso de discapacitados se dispondrn rampas. La
pendiente longitudinal mxima ser del 6%, salvo en tramos inferiores a 3 metros donde se puede llegar al 10% en
casos excepcionales.

Pavimentacin de las Vas Pblicas.

La pavimentacin de aceras y calzadas se har teniendo en cuenta las condiciones del soporte y las del trnsito que
discurrir sobre ellas, as como las que se deriven de los condicionantes de ordenacin urbana y estticos,
ajustndose en su caso a los criterios establecidos para los mbitos incluidos en el Catlogo de Espacios Pblicos.

Aparcamientos para personas con movilidad reducida.

En las zonas destinadas a estacionamiento de vehculos en vas o espacios libres pblicos, se reservarn con carcter
permanente, y tan prximos a los itinerarios peatonales como sea posible, una de cada 40 plazas o fraccin para
vehculos que transporten personas con movilidad reducida.

4.9.- Ordenanza de los edificios

Las condiciones de cada ordenacin atienden tanto a los aspectos cuantitativos y cualitativos de los edificios como
al rgimen de uso de las parcelas calificadas y de la edificacin que se realice sobre ellas.
Junto con el Uso Pormenorizado constituyen el contenido de la calificacin urbanstica.

Ordenaciones de carcter general para todas las tipologas

El Plan Parcial, en funcin de los objetos que persigue, distingue las siguientes ordenaciones, correspondientes a su
uso pormenorizado principal:
Ordenaciones del Uso Pormenorizado Vivienda
- R1: BLOQUE RESIDENCIAL EN L AISLADO.
- R2: BLOQUE RESIDENCIAL EN PASTILLA AISLADO.
- R3: DOS BLOQUES RESIDENCIALES EN L ADOSADOS.
- R4: BLOQUE RESIDENCIAL EN PASTILLA ADOSADO.
- Disposicin del volumen edificable.
El volumen edificable mximo permitido en cada parcela, incluidos los vuelos de cuerpos y elementos salientes,
podr disponerse en una o varias edificaciones principales, y destinarse parte del volumen restante a
edificaciones auxiliares. No se limita expresamente el nmero de unidades independientes de edificacin
residencial o auxiliar que pueden disponerse sobre cada parcela; la limitacin slo vendr impuesta por el
volumen edificable y los dems parmetros de Ordenacin y Edificacin aplicables a la Zona.
Respetando las separaciones a linderos podrn establecerse en el interior de la parcela todo tipo de vuelos de
cuerpos salientes.
- Ordenanzas de valla.
a) Solar sin edificar: Ser obligatorio realizar un muro de cerramiento de 2.00 metros de altura.
b) Parcelas edificadas.
b.1 Vallas alineadas a vial. Se realizar hasta 1.00 m. de altura con elementos slidos y opacos, y hasta una
altura mxima de 2,10 m. con cerramiento ligero y transparente. En los casos de muros de contencin
alineados a vial, slo se permite una valla de 1,10 m. sobre dicho muro de cerramiento ligero y
transparente. Se presentar el Proyecto de la valla conjuntamente con el Proyecto de Edificacin.
b.2 Vallas medianeras: En las lindes medianeras, las diferencias de cotas de rasantes entre los dos respectivos
terrenos colindantes no deber ser superior a 1,50 m. en toda la separacin a lindero y se podr realizar una

valla medianera con elementos slidos y opacos hasta una altura mxima de 2,10 m. medidos desde la
rasante de la cota superior de ambos terrenos colindantes. En ningn punto del terreno se podr
sobrepasar dichas diferencias de rasante y alturas de vallas, debiendo escalonarse y adaptarse la valla a la
topografa del terreno.
La alineacin de la valla en el frente de la parcela coincidir en todo caso con la del vial y diferenciar las
zonas de dominio pblico y privado.
- Separacin entre unidades de edificacin dentro de una misma parcela.
En todas las tipologas, la separacin entre unidades de edificacin dentro de una misma parcela ser, como
mnimo, igual a la altura de la edificacin mayor.
- La separacin a linderos privados ser como mnimo de 1/2 de la altura en cada punto del edificio, con un mnimo
absoluto de 4 metros.

Condiciones particulares de la ordenacin de edificacin. bloque residencial en l aislado (R1)

Condiciones particulares de parcelacin.
- Superficie
Las parcelas resultantes de nuevas parcelaciones debern tener una extensin superficial mnima de ochocientos
metros cuadrados (800). En la parcela en la que se proyecte la ejecucin de dos o ms bloques, el proyecto o
Estudio de Detalle deber garantizar la efectiva mancomunacin de los espacios libres interiores de la parcela.
- Edificabilidad y densidad mxima
La edificabilidad mxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro
cuadrado de suelo.
Edif. Residencial Media Densidad: 1,37 m2t/m2s
Edif. Residencial Baja Densidad: 0,79 m2t/m2s
Edif. Residencial Vivienda Protegida:: 1,37 m2t/m2s
- Ocupacin
Ocupacin sobre rasante
Se establece la ocupacin mxima sobre rasante en un cuarenta por ciento (40%) de la superficie de la
parcela.
Ocupacin bajo rasante.
Se establece la ocupacin mxima bajo rasante en un cien por cien (100%) de la superficie de la parcela.
- Alturas mximas
La edificacin de Media Densidad tendr una altura mxima de 4 plantas (IV).
La edificacin de Baja Densidad tendr una altura mxima de 2 plantas (II).
La edificacin de Vivienda Protegida tendr una altura mxima de 4 plantas (IV).
Las alturas mximas sern de 14,00 metros en las zonas de IV alturas y de 8,00 metros en las zonas de II alturas.
- Separacin a linderos
La edificacin deber alinearse al lmite de la parcela y retranquearse 5 metros hacia el interior de la misma en los
linderos que den a calles. La fachada principal dar a calle.
La separacin a linderos entre parcelas ser como mnimo de 4 metros entre edificios aislados. En el caso de que
sean adosados esa distancia ser nula.
- Fondo edificable
El fondo mximo edificable ser de 12 metros, pudiendo llegar en algunos casos hasta 15 metros.
- Patio
Se permiten los patios de luces y de ventilacin.
- Aparcamientos en espacios libres de parcela
El espacio libre de parcela no podr acondicionarse como aparcamiento.
- Balcones

Se permiten balcones en fachadas que dan a linderos a calles siempre que no superen 1,50 m de longitud
proyectada sobre la parcela. En la ltima planta de los edificios de 4 plantas se permite la construccin de ticos
retranqueados de 3-5 metros de la fachada.

Condiciones particulares de la ordenacin de edificacin. bloque residencial en pastilla aislado

Condiciones particulares de parcelacin.
- Superficie
Las parcelas resultantes de nuevas parcelaciones debern tener una extensin superficial mnima de ochocientos
metros cuadrados (800). En la parcela en la que se proyecte la ejecucin de dos o ms bloques, el proyecto o
Estudio de Detalle deber garantizar la efectiva mancomunacin de los espacios libres interiores de la parcela.
- Edificabilidad y densidad mxima
La edificabilidad mxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro
cuadrado de suelo.
Edif. Residencial Media Densidad: 1,37 m2t/m2s
Edif. Residencial Baja Densidad: 0,79 m2t/m2s
Edif. Residencial Vivienda Protegida:: 1,37 m2t/m2s
- Ocupacin
Ocupacin sobre rasante
Se establece la ocupacin mxima sobre rasante en un cuarenta por ciento (40%) de la superficie de la
parcela.
Ocupacin bajo rasante.
Se establece la ocupacin mxima bajo rasante en un cien por cien (100%) de la superficie de la parcela.
- Alturas mximas
La edificacin de Media Densidad tendr una altura mxima de 4 plantas (IV).
La edificacin de Baja Densidad tendr una altura mxima de 2 plantas (II).

La edificacin de Vivienda Protegida tendr una altura mxima de 4 plantas (IV).

Las alturas mximas sern de 14,00 metros en las zonas de IV alturas y de 8,00 metros en las zonas de II alturas.
- Separacin a linderos
La edificacin deber alinearse al lmite de la parcela y retranquearse 5 metros hacia el interior de la misma en los
linderos que den a calles. La fachada principal dar a calle.
La separacin a linderos entre parcelas ser como mnimo de 4 metros entre edificios aislados. En el caso de que
sean adosados esa distancia ser nula.
- Fondo edificable
El fondo mximo edificable ser de 12 metros, pudiendo llegar en algunos casos hasta 15 metros.
- Patio
Se permiten los patios de luces y de ventilacin.
- Aparcamientos en espacios libres de parcela
El espacio libre de parcela no podr acondicionarse como aparcamiento.
- Balcones
Se permiten balcones en fachadas que dan a linderos a calles siempre que no superen 1,50 m de longitud
proyectada sobre la parcela. En la ltima planta de los edificios de 4 plantas se permite la construccin de ticos
retranqueados de 3-5 metros de la fachada.

Condiciones particulares de la ordenacin de edificacin. bloque residencial en l adosado (R3)

Condiciones particulares de parcelacin.
- Superficie
Las parcelas resultantes de nuevas parcelaciones debern tener una extensin superficial mnima de ochocientos
metros cuadrados (800). En la parcela en la que se proyecte la ejecucin de dos o ms bloques, el proyecto o
Estudio de Detalle deber garantizar la efectiva mancomunacin de los espacios libres interiores de la parcela.
- Edificabilidad y densidad mxima
La edificabilidad mxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro
cuadrado de suelo.

Edif. Residencial Media Densidad: 1,37 m2t/m2s

Edif. Residencial Baja Densidad: 0,79 m2t/m2s
Edif. Residencial Vivienda Protegida:: 1,37 m2t/m2s

- Ocupacin
Ocupacin sobre rasante
Se establece la ocupacin mxima sobre rasante en un cuarenta por ciento (40%) de la superficie de la
parcela.
Ocupacin bajo rasante.
Se establece la ocupacin mxima bajo rasante en un cien por cien (100%) de la superficie de la parcela.
- Alturas mximas
La edificacin de Media Densidad tendr una altura mxima de 4 plantas (IV).
La edificacin de Baja Densidad tendr una altura mxima de 2 plantas (II).
La edificacin de Vivienda Protegida tendr una altura mxima de 4 plantas (IV).
Las alturas mximas sern de 14,00 metros en las zonas de IV alturas y de 8,00 metros en las zonas de II alturas.
- Separacin a linderos
La edificacin deber alinearse al lmite de la parcela y retranquearse 5 metros hacia el interior de la misma en los
linderos que den a calles. La fachada principal dar a calle.
La separacin a linderos entre parcelas ser como mnimo de 4 metros entre edificios aislados. En el caso de que
sean adosados esa distancia ser nula.
- Fondo edificable
El fondo mximo edificable ser de 12 metros, pudiendo llegar en algunos casos hasta 15 metros.
- Patio
Se permiten los patios de luces y de ventilacin.
- Aparcamientos en espacios libres de parcela
El espacio libre de parcela no podr acondicionarse como aparcamiento.
- Balcones
Se permiten balcones en fachadas que dan a linderos a calles siempre que no superen 1,50 m de longitud
proyectada sobre la parcela. En la ltima planta de los edificios de 4 plantas se permite la construccin de ticos
retranqueados de 3-5 metros de la fachada.

Condiciones particulares de la ordenacin de edificacin. bloque residencial en pastilla

adosado (R4)
Condiciones particulares de parcelacin.
- Superficie
Las parcelas resultantes de nuevas parcelaciones debern tener una extensin superficial mnima de ochocientos
metros cuadrados (800). En la parcela en la que se proyecte la ejecucin de dos o ms bloques, el proyecto o
Estudio de Detalle deber garantizar la efectiva mancomunacin de los espacios libres interiores de la parcela.
- Edificabilidad y densidad mxima
La edificabilidad mxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro
cuadrado de suelo.
Edif. Residencial Media Densidad: 1,37 m2t/m2s
Edif. Residencial Baja Densidad: 0,79 m2t/m2s
Edif. Residencial Vivienda Protegida:: 1,37 m2t/m2s
- Ocupacin
Ocupacin sobre rasante
Se establece la ocupacin mxima sobre rasante en un cuarenta por ciento (40%) de la superficie de la
parcela.
Ocupacin bajo rasante.
Se establece la ocupacin mxima bajo rasante en un cien por cien (100%) de la superficie de la parcela.
- Alturas mximas
La edificacin de Media Densidad tendr una altura mxima de 4 plantas (IV).
La edificacin de Baja Densidad tendr una altura mxima de 2 plantas (II).
La edificacin de Vivienda Protegida tendr una altura mxima de 4 plantas (IV).
Las alturas mximas sern de 14,00 metros en las zonas de IV alturas y de 8,00 metros en las zonas de II alturas.
- Separacin a linderos
La edificacin deber alinearse al lmite de la parcela y retranquearse 5 metros hacia el interior de la misma en los
linderos que den a calles. La fachada principal dar a calle.
La separacin a linderos entre parcelas ser como mnimo de 4 metros entre edificios aislados. En el caso de que
sean adosados esa distancia ser nula.
- Fondo edificable
El fondo mximo edificable ser de 12 metros, pudiendo llegar en algunos casos hasta 15 metros.
- Patio
Se permiten los patios de luces y de ventilacin.
- Aparcamientos en espacios libres de parcela
El espacio libre de parcela no podr acondicionarse como aparcamiento.
- Balcones
Se permiten balcones en fachadas que dan a linderos a calles siempre que no superen 1,50 m de longitud
proyectada sobre la parcela. En la ltima planta de los edificios de 4 plantas se permite la construccin de ticos
retranqueados de 3-5 metros de la fachada.

5) INVENTARIO DE MOBILIARIO URBANO

Pavimentos:
Pavimento duro de espacios libres
Hormign impreso en todas las vas peatonales.
Para vas de acceso solo peatonal:

Para de vas de acceso peatonal y vehculos de acceso

restringidos a viviendas

Pavimento caminos espacios verdes:

Arbolado:
Arbolado va pblica y pasajes peatonales: rboles de tamao mediano, como el tilo y el ginkgo biloba y el naranjo.
Arbolado zonas verdes: En espacios verdes se colocarn rboles de diferente tonalidad y tamao mediano como el
ciruelo de adorno y rboles de gran tamao como el pltano de sombra y el castao de indias.

Iluminacin:
Farolas de va pblica y espacios verdes: Farola Hirilaia

Farolas de va rpida:

Iluminacin de caminos en zona verde:

Mobiliario:
Bancos:

Papeleras:

Alcorques de va pblica:
Alcorque Almela, pieza de mortero de cemento