20080820195932!direito Da Propriedade

direito de propriedade
autorES: GUSTAVO KLOH MULLER NEVES e Antnio Jos Maristrello Porto
4 edio
ROTEIRO De CURSO
2008.2
Sumrio
Direito de Propriedade
INTRODUO...................................................................................................................................................................................3
BLOCO DE AULAS 1 : PROPRIEDADE E POSSE.......................................................................................................................................4
Aula 1: O que ser dono................................................................................................................ 5

Aula 2: Funo social da propriedade: o dono pode fazer tudo?..................................................... 12
Aula 3: A propriedade e a posse: eu estou aqui.............................................................................. 16
Aula 4: A funo social da posse e o critrio da melhor posse........................................................ 19
Aula 5: Na justia: a tutela jurdica da posse. Tutela possessria e petitria.................................... 27
Aula 6: Propriedade e moradia...................................................................................................... 30
Aula 7: S dono quem registra.................................................................................................... 35
Aulas 8, 9 e 10: Usucapio............................................................................................................ 43
Aula 11: Solues para a ausncia de registro................................................................................. 52
Aula 12: Estatuto da cidade........................................................................................................... 57
Aula 13: Direito de vizinhana...................................................................................................... 66
Aula 14: Direito de construir........................................................................................................ 72
BLOCO 2: NEGCIOS IMOBILIRIOS E DEMAIS DIREITOS REAIS..........................................................................................................76
Aula 15: Incorporaes imobilirias.............................................................................................. 77

Aulas 16 e 17: Condomnio.......................................................................................................... 83
Aula 18: Demais direitos reais....................................................................................................... 86
Aula 19: Financiamento imobilirio.............................................................................................. 90
Aula 20: Alienao fiduciria......................................................................................................... 91
Aula 21: Hipoteca e penhor.......................................................................................................... 93
Aulas 22 e 23: Superfcie............................................................................................................... 95
Aula 24: Usufruto e servido....................................................................................................... 100
BLOCO 3: Anlise econmica do direito.....................................................................................................................................76
Aula 25: Introduo a Anlise Econmica do Direito AED...................................................... 103

Aula 26: Teoria Econmica dos Direitos de Propriedade, Como os Direitos de Propriedade
so Protegidos?..................................................................................................................... 114
Aula 27: Quais os Remdios Legais Para as Violaes dos Direitos de Propriedade?..................... 123
INTRODUO
Apresentao dos objetivos do curso
Voc mora em um imvel. Estuda em um imvel. Conversa, compra, anda e se

diverte em um imvel. E, justamente por essa razo, os imveis sempre foram alvo
de especial ateno na sociedade. Quem adquire direitos sobre eles acessa necessariamente uma riqueza perene e de valor nico. Como conseqncia, a determinao
dos critrios sobre quem assume a titularidade crucial para que se entenda de que
maneira o poder e as posies so distribudas em sociedade.
A propriedade, o direito que se impe ao mesmo tempo sobre as coisas e sobre os
outros direitos quanto s coisas, o ndice para que se determine o resultado dessa
pergunta. Seu estudo, em vrias facetas, ser nosso objeto.
Alm de enfrentar as questes relativas aos imveis, tocaremos questes relevantes compreenso da prpria vida do homem nas cidades. Porque, quanto maior o
mundo, menor a capacidade de reduzi-lo a uma dimenso puramente individual. O
direito de um ser, portanto, cotejado com o direito dos outros.
Busca-se, desse modo, a compreenso do individual e do coletivo na propriedade
e de que modo essa ligao intrnseca se d.
Metodologia e avaliao
A metodologia adotada a amparada em casos, como nas demais disciplinas do

curso. Sobreleva o papel da realidade concreta na determinao do contedo dos
casos, pois esto todos os alunos vivenciados na experincia de convvio na realidade
urbana e imobiliria. Dessa sorte, as experincias dos alunos sero especialmente
valorizadas, com a conduo do professor.
A avaliao consistir de dois exames escritos, a serem realizados no horrio de
aula. Na composio da nota do primeiro exame, ser tomado em considerao
desempenho em atividade de pesquisa, a ser realizada sob orientao do professor.

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BLOCO DE AULAS: PROPRIEDADE E POSSE

OBJETIVO DO BLOCO DE AULAS
Nesse bloco de aulas, o objetivo da turma reside em compreender a relevncia

das situaes proprietrias, de que maneira essas situaes se delineiam na realidade
contempornea, as relaes entre posse e propriedade e o papel da funo social na
anlise do contedo e efeitos da relao proprietria.
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AULA 1: O QUE SER DONO

Ementrio de temas
A tutela das titularidades. Conceito de propriedade: propriedade e propriedades.

Sentidos e objetivos da proteo proprietria. Titularidade de direitos intelectuais
e de aes.
Leitura obrigatria
LORENZETTI, Ricardo. Fundamentos de direito privado. So Paulo: Revista dos

Tribunais, 1998. pp. 85-115 (cap. 2: o direito privado como garantia de
acesso a bens).
Leitura complementar
LEAL, Rogrio Gesta. Funo social da propriedade e da cidade. Porto Alegre:

Livraria do Advogado, 1998. pp. 29-60.
PIPES, Richard Pipes. Propriedade e liberdade. Rio de Janeiro: Record, 2001. pp.
331-342.
Roteiro de aula
A propriedade em sua viso tradicional
Desde o direito romano, a questo da propriedade se pe diante dos estudiosos

do direito como das mais tormentosas, sem que se possa desde logo definir lineamentos imutveis ou axiomas quaisquer.
Em primeiro lugar, vale referir que no apenas no direito, como tambm na
economia, na cincia poltica e na sociologia, as discusses em torno da funo e
do conceito de propriedade sempre tiveram maior vulto, havendo mesmo quem
desejasse explicar a evoluo histrico-econmica da sociedade humana como se
fora uma histria da propriedade sobre os bens de capital.
Ao largo desta circunstncia passaremos, pois no objetivo deste comentrio
descortinar maiores indagaes sobre questes desta profundidade. Vamos nos deter sobre o que exarado do dispositivo acima.
Na consolidao de Teixeira de Freitas, j se lia no art. 884: Consiste o dominio
na livre faculdade de usar, e dispor, das cousas, e de as demandar por aces reaes.
Ou seja, a frmula do artigo acima apenas consagra a conjugao de poderes j
prevista nas Ordenaes, que se mantm at hoje. Ocorre que este desfiar sinttico
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de poderes, conquanto verdade, no encerra a compreenso jurdica da propriedade

nos dias atuais.
Inicialmente, podemos afirmar que a propriedade consiste no mais extenso direito real que determinado ordenamento jurdico confere a um titular.1 Gostamos
desta definio no porque ela em especial boa, mas porque reconhece como toda
e qualquer uma h de ser ruim, ou seja, impossvel formular um conceito uno e
a-histrico de propriedade. De qualquer sorte, todo direito subjetivo que consistir,
em uma dada ordem, no direito mais amplo que se d a um titular sobre uma coisa
ser esta a propriedade, pois tal a funo que ocupa, a de ser meio de exerccio de
poder econmico e de atribuio de titularidades.
Consideramos tambm importante referir um outro aspecto: o titular da propriedade possui, em relao coisa, um poder interno e outro interno; interfere no
destino da coisa e impede que terceiros o faam, ou s o faam de acordo com seus
desgnios.2 Portanto, a distribuio das titularidades e da riqueza efetivamente passa
pela normativizao da propriedade na sociedade.
Poderes proprietrios
O art. 1228 do Cdigo Civil encerra os chamados poderes proprietrios: usar,

gozar, dispor e reivindicar, que permanecem com estrutura semelhante desde as Institutas de Justiniano. esse o primeiro artigo do captulo de propriedade do Cdigo
Civil de 2002, com a seguinte redao:
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Essas caractersticas, todavia, no devem ser tomadas isoladamente, e sim consideradas dentro de um quadro no qual a propriedade comporta-se de modo diferenciado, de acordo com as respectivas situaes. Deve-se destacar o papel ocupado
pela propriedade de direitos imateriais, como cotas, aes, marcas, patentes, etc.,
como pedra de toque dessa reviso.
A propriedade na sociedade: riqueza, acmulo e acesso
Se ser proprietrio ter esses poderes e ser considerado o principal interessado

em relao a uma coisa, a propriedade sempre uma situao modelo, a ser buscada e seguida, ou seria possvel associar certas funes propriedade e qualific-la
de acordo com essas funes?
WOLFF, Martin. Derecho das

cosas, v. 1. 3. ed. Barcelona:
Bosch, 1971. p. 326.
1
BEVILACQUA. Cdigo Civil dos

EUB, v. III. 11. ed. Rio de Janeiro:
Francisco Alves, 1958. p. 45.
2
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TEXTO
Comprar ou alugar? Eis a questo (06.10.2004)3
Knio de Souza Pereira4
Decidir-se por pagar aluguel ou por adquirir um imvel uma das maiores dvidas que enfrentamos quando passamos a ter independncia financeira. Quando
possumos recursos suficientes para comprar, vista, o que desejamos no h problema, pois certamente ter casa prpria fator de cidadania e segurana, especialmente para a famlia.
Mas, geralmente, a aquisio s possvel atravs de financiamento ou de parcelamento em longo prazo. Nesse momento so cometidos erros que podem levar
a prejuzos expressivos, especialmente se ignorarmos que toda compra e venda de
imvel complexa, seja pelo mercado, pela negociao, pela elaborao do contrato
ou da documentao.
Cultuamos a idia de que pagar aluguel um pssimo negcio por ser dinheiro
jogado fora. Tal afirmao no verdadeira. prefervel, s vezes, pagar aluguel,
especialmente quando o inquilino trabalha por conta prpria e precisa do dinheiro
para capital de giro. s vezes, descapitalizar a empresa pode comprometer a sua sobrevivncia. O custo do aluguel mensal, em torno de 0,7% em relao ao valor do
imvel, muito baixo, especialmente se comparado com o custo para uma empresa
buscar dinheiro financiado nos bancos.
Esquecemos, muitas vezes, que saudvel e necessrio investirmos em nosso
bem-estar, em morar ou trabalharmos num local que atenda s nossas necessidades
ou expectativas para que possamos nos realizar como pessoas ou profissionais, e,
em grande parte das vezes, a nica soluo alugar, dada a necessidade imediata de
morar ou trabalhar em determinado tipo de imvel.
Ao optar pela compra de um imvel, o bem mais caro do mundo, comum essa
deciso vir acompanhada de grande carga emocional, o que atrapalha o raciocnio
lgico. Primeiramente, devemos procurar constituir uma poupana prvia, num
percentual mnimo de 50% do valor do imvel que pretendemos adquirir. Para
isso, preciso pesquisar o que realmente desejamos e qual o valor da dvida que
poderemos assumir.
, ainda, aconselhvel saber que, quanto maior o valor da entrada, menor ser
o risco de inadimplncia, mas que o contrrio tambm verdade, pois a idia de
financiar de 70% a 100% do imvel arriscada, j que so poucos os brasileiros
certos de que mantero a capacidade de pagamento das parcelas por dez ou vinte
anos. Vemos com certa freqncia pessoas honestas tornando-se rus em aes de
cobrana, execuo ou at perdendo o imvel em decorrncia do leilo do imvel
financiado. O sonho da casa prpria to intenso que as pessoas insistem em ignorar que ningum est isento de ficar doente, de perder o emprego ou passar por uma
crise financeira em seu negcio, especialmente durante o longo prazo do financiamento e num pas em que a poltica econmica instvel e sujeita a planos e pacotes
mirabolantes. A maioria no busca assessoria para entender os reflexos jurdicos das
Em http://www.creci-sc.org.
b r / d o c u m e nto. j s p ? cd _
pasta=62&cd_documento=61
3
O autor Diretor da Caixa

Imobiliria, advogado especializado em direito imobilirio
Tel. (31) 3225-5599, e-mail:
keniopereira@caixa imobiliaria.
com.br.
4
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clusulas do contrato, consistindo em ingenuidade e amadorismo a idia de que a

compra de um imvel simples.
Para aqueles que tm a iluso de que os agentes financeiros vendem casa prpria,
bom saberem que a coisa no bem assim... Ocorre que o dinheiro no Brasil
uma mercadoria cara, que o custo financeiro (TR mais juros de 12% a 16%) faz a
dvida do financiamento subir em torno de 18% ao ano, sem contar o custo mensal
do seguro de vida e os danos fsicos do imvel. Portanto, o banco no vende imvel,
mas empresta dinheiro, sendo o imvel mera garantia hipotecria ou fiduciria. Por
isso, os agentes financeiros, dentre eles a Caixa Econmica Federal, no aceitam o
imvel como pagamento da dvida quando o muturio no consegue quitar pontualmente as prestaes. O comprador acaba sofrendo uma ao de execuo, ficando
com o nome sujo e perdendo crdito na praa e, finalmente, perde tambm o
imvel atravs do leilo decorrente da hipoteca.
O pior que o comprador geralmente se v forado a sair do imvel, sem nada
receber, perdendo ainda as benfeitorias (reformas, armrios, etc.) instaladas, o sinal
e tudo que pagou durante anos. Portanto, cabe pessoa que deseja comprar um
imvel financiado atentar para os riscos e compreender por que tantos muturios
reclamam e se surpreendem ao constatarem que continuam a dever R$ 100 mil,
ou seja, quase o dobro do que vale o imvel avaliado em R$ 50 mil, aps ter pago
a entrada e, durante anos, as prestaes. O fato que o governo induziu milhares
de muturios a financiarem imveis sob a propaganda enganosa do PES (Plano de
Equivalncia Salarial) ou do PCR (Plano de Comprometimento de Renda), que
prometiam que os valores das prestaes acompanhariam a evoluo salarial ou que
a mesma no ultrapassaria o percentual de 25% ou 30% do rendimento do muturio, levando-o a acreditar que quitaria toda a dvida ao final do prazo. Ocorre que
ningum explicou para o muturio que quanto menor a sua prestao, que ficava
sem aumentar, maior se tornava a sua dvida, ou seja, o seu saldo devedor disparava em funo do mesmo subir de forma capitalizada, em torno de 18% ao ano,
sem qualquer ligao com a evoluo do seu salrio ou com a variao do valor do
imvel.
Portanto, para muitos seria melhor terem continuado a pagar aluguel, sem correr o risco do prejuzo da entrada e dezenas de prestaes de um financiamento
impagvel, e ainda perder o crdito na praa e os valores investidos no imvel com
benfeitorias.
Obtendo recursos para dar entrada num imvel, caso opte pela compra diretamente com a construtora, o risco ser menor, pois o Cdigo de Defesa do Consumidor probe que o comprador perca todas as parcelas que tiver quitado, caso se torne inadimplente. Neste caso, o comprador no perde tudo, como ocorre na resciso
do contrato com o agente financeiro. Ocorrendo a resciso na compra e venda feita
diretamente com a construtora, o comprador receber de volta parte do que pagou,
cabendo a ele ficar atento para as complexas condies do contrato de promessa de
compra e venda, de forma a lhe propiciar maior segurana.
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CASO GERADOR
Sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem e turismo: o desenvolvimento do time sharing no Brasil
Histria
O time sharing surgiu logo aps a 2 Grande Guerra Mundial, como uma soluo para o turismo na Europa do ps-guerra, tanto para os proprietrios de hotis
e agncias de viagem, quanto para as famlias, que j no podiam comprar uma
propriedade de frias. Reuniam-se ento os grupos familiares e juntos adquiriam e
compartilhavam um imvel de frias; ao mesmo tempo em que os hotis tursticos
tambm promoviam o compartilhamento de seus apartamentos, dividindo os perodos de utilizao em trs a quatro meses, conforme o aporte de cada famlia.
Os norte-americanos adotaram e aprimoraram esta filosofia, estabelecendo a diviso dos perodos em semanas, mais fceis de se comercializar e de se utilizar; o
sistema foi se desenvolvendo at 1976, com o surgimento da Interval International,
que criou o servio de intercmbio, permitindo ao proprietrio trocar a sua semana
de frias em um determinado hotel por outra semana em outro hotel em qualquer
parte do mundo. Os hotis afiliados passaram a ser sempre resorts estruturados para
lazer, em destinos potencialmente tursticos, e as novas regras abrangiam adequaes
de projetos, como apartamentos grandes com estrutura de cozinha, procedimentos
especficos quanto a reservas de intercmbios, etc.
Determinados destinos tursticos foram viabilizados, em grande parte, pelas vendas de time sharing, como Cancn Mxico, e outros em que este sistema intensamente desenvolvido, como em Miami, Orlando e Disney World, na Flrida EUA;
alm das principais atraes tursticas em todos os continentes.
H no mundo duas grandes operadoras de intercmbio de time sharing: a prpria
Interval International e a RCI, ambas com escritrios e cerca de 120 resorts afiliados
no Brasil.
A RCI pertence a HFS Hospitality Franchise Sistems, conglomerado americano que rene 13 companhias, em sua maioria cadeias de hotis como Days Inn e
Howard Johnson e tem entre os resorts afiliados redes como Ramada, Knights Inn,
Wingate Inn, etc., totalizando 2,3 milhes de famlias associadas.
A Interval International pertence a uma holding composta por algumas redes
de hotis, como Marriott, Hyatt, Disney e Carlson, e conta com cerca de 1.600
empreendimentos em mais de 60 pases, envolvendo as maiores cadeias hoteleiras
mundiais, como Sheraton, Hilton, Holiday Inn, Ramada, Meli, alm das inicialmente citadas e 1 milho de famlias so proprietrias de semanas de tempo compartilhado, movimentando cerca de US$ 4,3 bilhes por ano.
Time Sharing para brasileiros
O Ministrio da Indstria e Comrcio, atravs da Embratur Instituto Brasileiro
de Turismo, na sua Deliberao Normativa n 378, de 12/08/97, regulamentou o Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem e Turismo, estabelecendo
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os direitos e obrigaes aos agentes intervenientes do sistema: empreendedor, comercializador, operador, administrador do intercmbio e consumidor.
Esta regulamentao transmitiu a credibilidade necessria aos brasileiros, que
no confiavam no sistema, devido pouca clareza na cobrana de taxas extras ou
falta de vagas nos hotis localizados nos destinos preferidos por brasileiros; hoje se
comprova que 99% das solicitaes de reservas para intercmbio so atendidas.
H, na Flrida, uma demanda muito grande para venda de semanas de time
sharing para brasileiros, a ponto de alguns resorts em Orlando e Disney montarem
estruturas de venda especficas para brasileiros, onde o idioma corrente o portugus; estima-se que cerca de 50 brasileiros/dia comprem semanas de time sharing
nos EUA e Mxico, pagando em mdia US$ 15.000 por 20 anos de direito de uso
de 1 semana/ano; os valores praticados pelos resorts brasileiros so inferiores e o
comprador pode usufruir de todos os hotis afiliados em sua rede de intercmbio,
pagando somente as taxas de afiliao (uma vez por ano) e de intercmbio (a cada
troca de semana efetuada).
As tabelas de vendas praticadas pelos resorts tm como parmetros de diferenciao de preos o nmero de hspedes/apartamento e o perodo do ano, dividido
em 52 semanas. No litoral paulista, entre alguns empreendimentos, o Dana Inn
Pousada Tabatinga, no Condomnio Costa Verde, entre Caraguatatuba e Ubatuba,
de frente ao mar em uma praia belssima, est vendendo a R$ 4.000 o apartamento
para quatro hspedes em semanas de mdia temporada entre maro e outubro;
sua tabela dispe de preos ainda de apartamentos para 6 e 8 pessoas e para alta temporada. A grande vantagem de se comprar semanas no perodo de mdia temporada
a de se conseguir um intercmbio de alta temporada na Europa e EUA, pagando
um preo baixo, neste caso especfico.
Alguns bancos brasileiros j anunciaram que esto estudando alternativas de
financiamento tanto para construo e reforma de resorts afiliados ao Sistema de
Tempo Compartilhado como para o consumidor final; o atual impeditivo so as
altas taxas de juros, que tendem a cair.
Tendncias
O time sharing o segmento do turismo que mais cresce no mundo, oferecendo
hospedagens em resorts de 4 e 5 estrelas a valores baixos. Com a chegada de marcas
internacionalmente reconhecidas, aliada nova tendncia, que a adoo do sistema de pontos, substituindo a semana e permitindo maior flexibilidade de escolha:
ao invs de ser obrigado a usufruir das mesmas frias nas mesmas semanas todos os
anos, o comprador de time sharing ser proprietrio de um determinado nmero de
pontos, que podero ser usados em qualquer resort afiliado, da forma que entender,
e ser beneficiado com propostas de finais de semana mais baratos, vos e pacotes
executivos nos resorts afiliados.
Este fato ser o responsvel pela criao de uma ampla e leal base de clientes: ao
mesmo tempo em que a medida da adoo do sistema de pontos, aliada entrada
de redes internacionais no sistema, concede a credibilidade e permite a flexibilidade
de escolha ao comprador, elevar o padro e a sofisticao do time sharing ficar por
FGV DIREITO RIO 10
conta do ingresso de redes hoteleiras, principalmente europias, ofertando hotis de

luxo nos principais destinos tursticos do continente, vrios servidos por campos de
golfe e spa. O proprietrio de time sharing de um resort brasileiro poder usufruir
destes hotis charmosos, onde as semanas so vendidas at por US$ 28.000, pagando, somente, as taxas da Interval, o transporte e alimentao.
A tendncia da indstria hoteleira internacional passa obrigatoriamente pela
evoluo do sistema de time sharing, passando para os centros urbanos, criao de
clubes de viagens, convnios; enfim, esta ser a base da estrutura turstica dos novos
tempos.5
Voc consideraria, em quais casos, a compra de um imvel nas circunstncias
acima? Ou seria melhor alugar?
Em http://www.calfat j a c o b - n a v a r r o. c o m . b r /
time%20sharing.htm.
5
FGV DIREITO RIO 11
AULA 2: FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE: O DONO PODE FAZER TUDO?

Ementrio de temas
Funo social. Funo social da propriedade.

Leitura obrigatria
TEPEDINO, Gustavo. Contornos constitucionais da propriedade privada. In:

Temas de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 1999. pp. 267-293,
VARELA, Laura Beck. Das sesmarias propriedade moderna. Rio de Janeiro, Renovar, 2005. p. 219-234.
Roteiro de aula
Funo social
O que dar funo social? A propriedade, como a estamos concebendo, um direito. Entretanto, um direito to importante no pode ser exercitado sem que sejam
delineados limites internos ao seu exerccio. Da a transio dos poderes proprietrios para deveres-poderes proprietrios6, que devero ser exercidos em consonncia
com os interesses sociais. Tal questo no escapou ao constituinte.
Funo social da propriedade
Este vis no escapou ao constituinte que definiu a priori um contedo constitucional para a propriedade, que orienta todo o conjunto de normas atinentes ao
referido direito. Trata-se da funo social (art. 5, XXIII, CRFB).
Funo porque a propriedade passa, a partir deste momento, a no ser mais
um direito vazio, mas uma situao patrimonial apenas passvel de proteo na
medida em que exercer um dado papel no ordenamento. Este papel tomando
em conta no individual, mas socialmente, da a meno ao termo social. A
propriedade de cada um est em termos de titularidade associada a cada um no
por conta da utilidade que cada um aufere da coisa (que no relegada nem desimportante, mas que no serve de parmetro central para esta regulao), mas
tendo em vista a utilidade que a sociedade obtm de benefcio a cada titularidade
associada.
TEIZEN, Augusto. A funo social no Cdigo Civil. So Paulo:

Revista dos Tribunais, 2004. p.
132.
6
FGV DIREITO RIO 12
Qual seria a natureza da funo social? Para alguns, princpio da ordem econmica.7 Gustavo Tepedino, todavia, entende que este princpio permeia todo o
direito privado, porquanto diante das colocaes acima no se possa conceber propriedade sem que haja atendimento a uma srie de interesses no-proprietrios,
que em muitos casos no se ampararo na micro-constituio econmica, mas em
outros paradigmas perfilados pela Constituio da Repblica (em especial, situaes
subjetivas existenciais: intimidade, liberdade, integridade, dignidade...).
Sendo princpio, ou seja, norma jurdica de redao sinttica e de aplicao e
cogncia variveis, poder a funo social da propriedade admitir inmeras concrees, cada uma com sua caracterstica distintiva. O prprio Cdigo Civil, no art.
1.228, 1, traz-nos algumas idias que especificam o contedo da funo social:
meio ambiente, proteo do patrimnio histrico, etc., alm das previstas no prprio texto constitucional (art. 182, 2, sobre o atendimento ao plano diretor; art.
170, sobre os princpios da ordem econmica; art. 186, sobre a propriedade rural,
aproveitamento racional e adequado, utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente, observncia das disposies que regulam
as relaes de trabalho, explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e
dos trabalhadores). A funo social comporta-se, portanto, como conceito jurdico
indeterminado, a ser preenchido pelo intrprete.
Alm disso, a prpria jurisprudncia incumbe-se de delinear outras hipteses nas
quais se atender funo social. ver o RESP 27039, DJ 7.02.94, julgado pelo STJ:
Direito de internar e assistir seus pacientes. Cd. de tica mdica aprovado pela
resoluo CFM n. 1.246/88, art. 25. Direito de propriedade. Cd. Civil, art. 524.
Deciso que reconheceu o direito do mdico, consubstanciado na resoluo, de internar e assistir seus pacientes em hospitais privados com ou sem carter filantrpico,
ainda que no faa parte do seu corpo clinico, respeitadas as normas tcnicas da
instituio, no ofendeu o direito de propriedade, estabelecido no art. 524 do Cd.
Civil. Funo social da propriedade, ou direito do proprietrio sujeito a limitaes.
Constituio, art. 5, XXIII. 2. livre o exerccio de tal trabalho. A sade direito de
todos. Constituio, arts. 5, XXIII, e 196. 3. Recurso especial no conhecido.
Ou ainda, confirmando o carter de clusula geral:

TJ-RJ, 2006.001.44440 APELAO CVEL
DES. AZEVEDO PINTO Julgamento: 13/12/2006
Apelao. Ordinria. Concesso real de uso de bem pblico. Municipalidade que
no deu funo social propriedade dominical sua e pretende desalijar famlia de baixa renda, que ocupou imvel abandonado. Sentena de improcedncia. Apelao do
Municpio argindo preliminares de apreciao de agravo retido e de inconstitucionalidade da Medida Provisria n 2.220/2001. No mrito, requer a reforma da sentena alegando que: 1 no cumpriu a apelada os pressupostos da MP 2.220/2001;
2 inexiste direito de reteno por benfeitorias; 3 a recorrida devedora de perdas
e danos, na qualidade de lucros cessantes, tendo em vista que habitou bem pblico
MORAIS, Jos Diniz de. A funo social da propriedade na

Constituio Federal de 1988.
So Paulo: Malheiros, 1999.
p. 64.
7
FGV DIREITO RIO 13
por anos, sem qualquer pagamento. Desprovimento do agravo retido e do recurso

principal. Correta a concesso de tutela antecipatria, uma vez que a deciso no
teratolgica, contrria lei ou prova dos autos, aplicao do verbete sumular n 59
deste Tribunal. No merece acolhida a argio de inconstitucionalidade da Medida
Provisria 2.220/2001, tendo em vista que o Poder Executivo Federal nada mais fez
do que disciplinar matria constitucional e legalmente prevista, atravs do ato administrativo normativo. Vale observar que no seria necessria Medida Provisria para
se fazer respeitar o princpio constitucional da funo social da propriedade (art. 5,
XXIII, e 170, III, da CRFB/88), que, na hiptese, se materializa pelo abandono do
bem pela municipalidade e pela comprovao de sua utilizao pela apelada e sua
famlia, de acordo com o que se extrai do acervo probatrio colacionado aos autos.
No mrito, v-se que h prova suficiente de que a apelada possuidora do imvel h
mais de vinte anos, realizando, portanto, o comando insculpido no artigo 1 da MP
n 2.220/2001. Ausente a finalidade pblica bem delimitada, vivel a permanncia
da apelada e sua famlia no imvel, uma vez que, mantida a situao ftica existente,
se estaria, sem dvida, cumprindo com a funo social do imvel. Como dito alhures, desnecessria a edio de medida provisria com o fito de disciplinar a funo
social da propriedade, tendo em vista que esta goza de assento constitucional (arts.
5, XXIII, e 170, III, CRFB/88), e, repita-se, no dando a municipalidade funo
social ao bem, este caracterizado como dominical, faz-se mister a chamada concesso
de uso especial. Observando-se, contudo, que no se est conferindo o domnio,
mas sim a posse do imvel para o fim especfico de moradia, estando o possuidor,
que deu funo social ao imvel, sujeito cassao da concesso do benefcio, na
hiptese de descumprimento dos requisitos e fins determinados. Recurso conhecido
e desprovido.
CASO GERADOR
MS 2046/DF; MANDADO DE SEGURANA
Relator Ministro HLIO MOSIMANN, DJ 30.08.1993, p. 17258.
MANDADO DE SEGURANA REA INDGENA DECLARAO
DE POSSE E DEFINIO DE LIMITES PARA DEMARCAO ADMINISTRATIVA PORTARIA MINISTERIAL DECORRENTE DE PROPOSIO
DA FUNAI INTERDIO DA REA TTULO DOMINIAL PRIVADO
CONSTITUIO FEDERAL, ART. 231 ADCT, ART. 67 LEI N. 6001/73
DECRETO FEDERAL N. 11/91 DECRETO FEDERAL N. 22/91.
1. O direito privado de propriedade, seguindo-se a dogmtica tradicional (Cdigo
Civil, arts. 524 e 527), luz da Constituio Federal (art. 5., XXII), dentro das modernas relaes jurdicas, polticas, sociais e econmicas, com limitaes de uso e gozo, deve
ser reconhecido com sujeio disciplina e exigncia da sua funo social (arts. 170, II
e III, 182, 183, 185 e 186, CF). a passagem do estado proprietrio para o estado
solidrio, transportando-se do monossistema para o polissistema do uso do solo
(arts. 5, XXIV, 22, II, 24, VI, 30, VIII, 182, pargrafos 3 e 4, 184 e 185, CF).
FGV DIREITO RIO 14
2. Na rea indgena estabelecida o dominialidade (art. 20, XI, e 231, CF),

a Unio nula proprietria e os ndios, situam-se como usufruturios, ficando
excepcionado o direito adquirido do particular (art. 231, pargrafos 6 e 7, CF),
porm, com a inafastvel necessidade de ser verificada a habitao de ocupao tradicional dos ndios, seguindo-se a demarcatria no prazo de cinco anos (art. 67,
ADCT). (...).
Na situao acima, entendeu o STJ que, se os no-indgenas cumprem a funo

social da propriedade, devem ser deixados dentro de terra demarcada como reserva
indgena. Voc concorda com a deciso?
FGV DIREITO RIO 15
AULA 3: A PROPRIEDADE E A POSSE: EU ESTOU AQUI

Ementrio de temas
A propriedade e a posse: relao. Conceito de posse

Leitura obrigatria
TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. Posse e propriedade. Rio de Janeiro: Lumen

Juris, 2006. p. 295-317.
LEITURA COMPLEMENTAR
Rudolf von Ihering, Posse e Interditos Possessrios, Salvador, Progresso, 1959, pp.
155-172.
ROTEIRO DE AULA
O que a posse?
Como vimos, a propriedade consiste, na viso civilista tradicional, no exerccio

de poderes significativos em relao a uma coisa. E o que ocorre se esses poderes so
exercidos de fato, independentemente de uma situao juridicamente consolidada
a ampar-los? Temos, nesse caso, a posse, que a exteriorizao do exerccio desses
poderes. H, por exemplo, uma diferena evidente entre ter o direito de usar um
carro e efetivamente us-lo. A exteriorizao material constitui posse. O direito
pode ser de qualquer natureza, inclusive a propriedade.
Fundamentos da tutela possessria no direito romano
Origens possveis da palavra posse em latim:

Pedes ponere pr os ps.
Sedibus deter algo. Ex: cargo, patrimnio...
Origens da posse no direito romano8
Savigny campos comunais (ager publicus) e seus ocupantes, que necessitavam

de tutela jurdica;
Ihering inicialmente, defesa dos ocupantes que no eram o pater, na ausncia
dele ou mesmo contra ele (rendeiro agricultor, que muitas vezes era o filho-famlia);
Cf. REZENDE, Astolpho. A posse

e a sua proteo. 2. ed. So Paulo: Lejus, 2000. p. 1-26.
8
FGV DIREITO RIO 16
depois, ocupante de propriedade, que no tinha registro adequado, mas poderia ser
o dono; em terceiro lugar, a proteo da posse de bens mveis.
Disso derivam muitas das noes sobre posse e as divergncias entre ambos. A
viso de Savignyc marcadamente mais social e voltada para aquele que almeja a
condio de proprietrio, e a de Ihering, mais preocupada em justificar a proteo
jurdica do provvel proprietrio.
Requisitos para a configurao da posse
Os requisitos para a configurao da situao possessria so descritos no art.

1.996 do Cdigo Civil:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio,
pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.
Esse dispositivo legal pode ser desmembrado, de maneira que se extraiam os

seguintes requisitos para a configurao da situao possessria.
POSSE = CORPUS + AFFECTIO TENENDI + ANIMUS
No entanto, a determinao do contedo desses requisitos varia de acordo com
a teoria adotada:
Savigny: o possuidor aquele que se comporta como proprietrio e deseja ser
dono.
Posse: corpus (poder sobre a coisa) + affectio tenendi (conscincia do poder sobre
a coisa) + animus domini (vontade de ser dono). O locatrio, o depositrio, e outras
figuras assemelhadas, portanto, no teriam posse.
Ihering: Posse como proteo do possvel proprietrio, e no como proteo do
aspirante a proprietrio.
Posse: corpus (com animus; basta querer ter poder sobre a coisa) + affectio tenendi.
Deteno
O detentor aquele que, embora exera de fato os poderes inerentes ao domnio,

no tem tutela jurdica que o ampare.
Situaes de deteno:
1. Fmulo da posse (art. 1198, CC);
2. Atos de mera tolerncia (art. 1208, CC);
3. A situao de quem adquire a posse com violncia ou clandestinidade, enquanto essas no cessam (art. 1208).
FGV DIREITO RIO 17
A relao da posse com a propriedade
A posse, como situao de fato correlacionada, surge como a aparncia dos poderes proprietrios, ou se amparando na inteno de ser dono, ou na provvel propriedade. No entanto, tem-se constatado cada vez mais que a viso iheringuiana
no foi capaz de antever atritos entre o proprietrio no-possuidor e o possuidor
no-proprietrio, a quem Ihering imaginava falecer proteo jurdica. Na nossa sociedade, todavia, no possvel ignorar essa perspectiva.
CASO GERADOR 1
Um possuidor tem o seu imvel desocupado fora, pois alegadamente estaria

ocupando rea de propriedade do poder pblico. Processa o poder pblico, que
alega ser legtimo possuidor do bem, buscando voltar a possuir o bem. Ao ser questionado pelo magistrado, o representante de Administrao admite que, conquanto
seja proprietrio, no sabe ao certo qual rea possui, nem de qual modo so exercidos os poderes sobre a coisa. A administrao tem posse?
CASO GERADOR 2
Transitado em julgado o acrdo que determina o despejo de locatrio, o mesmo

no efetivado pelo locador, que deixa o processo parado. O despejado tampouco
reinicia o pagamento do aluguel. Tem posse o sucumbente da ao?
FGV DIREITO RIO 18
AULA 4: A FUNO SOCIAL DA POSSE E O CRITRIO DA MELHOR POSSE

Ementrio de temas
Melhor posse e tipologia da posse. Efeitos da posse. A funo social da posse.

Conflitos entre critrios.
Leitura obrigatria
ZAVASKI, Teori. Tutela da posse na CRFB e no Novo Cdigo Civil, PDF.

CASTRO, Tupinamb. Posse e propriedade. Porto Alegre: Livraria do Advogado,

2003. p. 9-98.
ROTEIRO DE AULA
Melhor posse e tipologia da posse
O Cdigo Civil, em boa parte do ttulo dedicado posse, cuida de determinar

quais so os diferentes tipos de posse. Em alguns casos, f-lo com o objetivo de
imputar efeitos a determinados tipos de posse, como, por exemplo, nos art. 1214
e seguintes. Em muitos casos, contudo, a delineao da tipologia da posse feita
sem que se determinem conseqncias especficas para a adoo desse ou daquele
regime jurdico.
A justificativa da ausncia desses efeitos encontra-se no art. 507 do Cdigo Civil
de 1916, que assim dispunha:
Art. 507. Na posse de menos de ano e dia, nenhum possuidor ser mantido, ou
reintegrado judicialmente, seno contra os que no tiverem melhor posse.
Pargrafo nico. Entende-se melhor a posse que se fundar em justo ttulo; na
falta de ttulo, ou sendo os ttulos iguais, a mais antiga; se da mesma data, a posse
atual. Mas, se todas forem duvidosas, ser seqestrada a coisa, enquanto se no apurar a quem toque.
Do dispositivo acima, extraiu-se a interpretao de que aquele que, de acordo

com os critrios de classificao da posse, tiver a melhor posse, dever ter a sua
posse juridicamente tutelada. D-se a essa situao o nome de critrio da melhor
posse.
FGV DIREITO RIO 19
Para que se determine qual a melhor posse, necessrio que sejam conhecidos
os critrios de classificao da posse, bem como de que maneira ela adquirida ou
perdida.
Classificao da posse
Posse derivada
Transmitida por outrem, com ou sem mediao e ningum transmite mais
direitos do que possui.
Posse originria
Criada pelo surgimento espontneo de uma relao com a coisa.
Posse direta ou imediata
Inferncia sobre a coisa exercida pelo no-proprietrio;
Posse indireta ou mediata
Pode ser ainda resguardada pelo proprietrio, que no perde todo o controle
sobre a coisa.
Requisito
A existncia de uma relao jurdica que justifique a mediao na posse. Ope-se
a mediao da posse idia de posse plena, a nica ad usucapionem.
Posse justa e injusta
Art. 1200. nec vi, nec clam, nec precrio. A posse justa toda vez que no injusta.
Posse injusta violenta
Tomada por um ato de fora.
Posse injusta clandestina
Ato de ocultamento.
Posse injusta precria
Daquele que, recebendo a coisa com a obrigao de restituir, no a devolve,
arrogando-se a qualidade de possuidor.
A posse injusta no se converte em justa por ato unilateral do possuidor. Mas
circunstncias outras podem legitimar a posse (como, por exemplo, uma aquisio
do bem). Vejamos as decises abaixo:
STJ REsp 154733 / DF, Relator Ministro CESAR ASFOR ROCHA
DJ 19.03.2001 p. 111
FGV DIREITO RIO 20
CIVIL. USUCAPIO EXTRAORDINRIO. COMPROVAO DOS REQUISITOS. MUTAO DA NATUREZA JURDICA DA POSSE ORIGINRIA. POSSIBILIDADE.
O usucapio extraordinrio art. 55, CC reclama, to-somente: a) posse
mansa e pacfica, ininterrupta, exercida com animus domini; b) o decurso do prazo de vinte anos; c) presuno juris et de jure de boa-f e justo ttulo, que no s
dispensa a exibio desse documento como tambm probe que se demonstre sua
inexistncia. E, segundo o ensinamento da melhor doutrina, nada impede que o
carter originrio da posse se modifique, motivo pelo qual o fato de ter havido no
incio da posse da autora um vnculo locatcio no embarao ao reconhecimento
de que, a partir de um determinado momento, essa mesma mudou de natureza
e assumiu a feio de posse em nome prprio, sem subordinao ao antigo dono
e, por isso mesmo, com fora ad usucapionem. Precedentes. Ao de usucapio
procedente. Recurso especial conhecido, com base na letra c do permissivo constitucional, e provido.
TJ-RJ, 2005.001.30269 APELAO CVEL, DES. RICARDO RODRIGUES
CARDOZO Julgamento: 30/11/2005.
USUCAPIO. AUSNCIA DE REQUISITO INDISPENSVEL. RELAO LOCATCIA. DESCABIMENTO. ARTS. 492 (CD. CIVIL 1916) E
1.203 DO NOVO CDIGO CIVIL. 1 Tanto o antigo como o novo Cdigo
Civil Brasileiro assentam que salvo prova em contrrio, entende-se manter a posse o mesmo carter com que foi adquirida. 2 O fato do locatrio ter deixado
de pagar o aluguel desde 1972, sem que o locador tenha adotado qualquer providncia imediata, no transmuda a natureza da posse. 3 In casu, no se operou
o fenmeno da interverso do ttulo, pois no basta a vontade unilateral de uma
das partes para alterar a natureza da posse. Necessrio um ato de exteriorizao
a indicar uma nova relao jurdica que difere da original ex locato. Manuteno
da sentena de 1 grau. 4 Recurso desprovido nos termos do voto do Desembargador Relator.
TJ-RJ, 2004.001.13881 APELAO CVEL, DES. ELISABETE FILIZZOLA Julgamento: 14/07/2004.
USUCAPIAO. POSSE. NATUREZA JURDICA. ALTERAO. RECONHECIMENTO DA PROCEDNCIA DO PEDIDO. AO DE USUCAPIO. MODIFICAO DO CARTER DA POSSE. POSSIBILIDADE. INTELIGNCIA DO ART. 493 DO CC 16 c/c ART. 1.203 DO CC 2002. Segundo o
ensinamento de melhor doutrina, nada impede que o carter originrio da posse se
modifique, motivo pelo qual o fato de ter havido no incio de posse dos autores em
vnculo de deteno no embaraoso ao reconhecimento de que, a partir de em
determinado momento, essa mesma mude de natureza e assuma a feio de posse em
nome prprio, sem subordinao ao antigo dono e, por isso mesmo, com fora ad
usucapionem. No caso, os Autores trabalhavam como caseiros para os proprietrios
do imvel desde 1960 e, com o falecimento da antiga proprietria ocorrido, no dia
FGV DIREITO RIO 21
24/8/1972, ocuparam o imvel, de forma mansa, pacfica e ininterrupta, como animus domini, razo pela qual se reconhece o seu direito a aquisio do imvel. RECURSO PROVIDO.
As decises do TJ-RJ e do STJ so contraditrias?

Posse de boa-f e de m-f (art. 1201).
Quem tem ma-f aquele que tem conscincia da ilegitimidade de seu ato.
Pode haver posse justa de m-f; por exemplo: algum se apresenta como outra
pessoa e recebe um bem.
Pode haver posse injusta de boa-f: algum pode no ter conscincia do vcio
que inquina a sua posse. Por exemplo, o possuidor precrio que entende no ter de
devolver um bem, por motivo de justia pessoal.
Justo ttulo
Causa em tese hbil para justificar a transferncia da posse, e no da propriedade.
Presuno iuris tantum de que quem possui justo ttulo possui de boa-f. (CC, art.
1.201, pargrafo nico).
Objetivando a mudana desse paradigma, o enunciado das Primeiras Jornadas
do Conselho de Justia Federal:
86 - Art. 1.242: A expresso justo ttulo, contida nos arts. 1.242 e 1.260 do
CC, abrange todo e qualquer ato jurdico hbil, em tese, a transferir a propriedade,
independentemente de registro.
H alguma diferena entre os critrios justia e injustia da posse, e a f na

posse?
Art. 1.203: preservao do carter da posse.
Art. 1.199: composse exercitada na totalidade por todos os co-possuidores.
Aquisio e perda da posse
Art. 1.205: aquisio acontece atravs de um ato jurdico. Toda vez que houver
conduta e objeto, corpus e animus, haver a aquisio da posse. Lembrar a tolerncia
e o fmulo da posse.
Art. 1.206: sujeitos da aquisio.
A aquisio derivada e originria
Originria: a apreenso da coisa e exerccio do direito.

Derivada: plena: tradio, sucesso na posse; mediada: - sucesso.
FGV DIREITO RIO 22
Tradio ficta genrica (entrega de chaves: transmite a posse direta sobre o

bem).
Tradio longa manu: proprietrio transmite a posse para o novo proprietrio,
sem que este toque e ocupe a coisa (que pode estar com o locatrio).
Tradio brevi manu: algum que possuidor direto consolida em suas mos todos os poderes do possuidor, adquirindo a propriedade. Ex.: locatrio que compra.
Constituto possessrio: aliena-se a propriedade, mas se constitui a posse a non
domine, atravs da mediao. Ex.: o dono que vende e conserva-se no imvel por
mais de 30 dias, como usufrutrio ou como locatrio. forma derivada de aquisio da posse, porque a posse toda alienada ao novo dono, que empossa o alienante
como possuidor imediato.
Sucesso na posse: a ttulo universal; a ttulo singular: e cesso da posse.
Acesso na posse: a possibilidade de unir uma posse a outra. A acesso uma
faculdade, j que a boa-f do adquirente da posse no retroage para limpar a m-f
do alienante. O adquirente de m-f, por outro lado, no pode invocar a boa-f de
seu antecessor.
Extenso da posse: presuno relativa. Exemplo: se os bens do vizinho encontram-se cados no meu quintal, e eu no pratico ato algum, no adquiro a posse.
Efeitos da posse
a)
b)
c)
d)
Usucapio.
Presuno de propriedade.
Direito aos frutos percebidos.
Indenizao de benfeitorias: ler arts. 1.122 a 1.219 (necessrias: indeniza-se
sempre; teis: s ao de boa-f; volupturias: jus tolendi apenas aos possuidores de boa-f).
e) Desforo possessrio: art. 1.210, pargrafo nico.
f ) Indenizao dos danos causados.
A funo social da posse
A funo social da posse pode ser doutrinariamente identificada com a obra de

Hernandez Gil9, que pela primeira vez aventou a possibilidade de a posse desempenhar uma funo social. Na doutrina brasileira, facilmente identificvel uma
viso da funo social da posse como sendo a materializao do interesse do noproprietrio, ou seja, do interesse juridicamente qualificado como atendedor da
funo social da propriedade. Assim, temos a figura da posse qualificada, que a
posse que atende funo social da propriedade.
Conflitos entre critrios
No se pode ignorar que o Cdigo Civil de 2002 no reproduz o art. 507. Qual
critrio utilizar?
La Funcion Social de la Possessin.

9
FGV DIREITO RIO 23
No se pode ignorar que o Cdigo Civil de 2002 no reproduz o art. 507. Qual critrio
utilizar?
CASO GERADOR
CASO GERADOR
Vejamos as imagens abaixo, retiradas do site do Movimento dos Sem-Teto do Centro
Vejamos as imagens abaixo, retiradas do site do Movimento dos Sem-Teto do

(www.mstc.org.br).
Centro (www.mstc.org.br).
La Funcion Social de la Possessin.
[inserir figuras 01 e 02]

E ainda o texto pgina seguinte:
E ainda o texto abaixo:

FGV DIREITO RIO 24
Manifesto dos Movimentos de Moradia

(julho, 2003)
Manifesto dos Movimentos de Moradia

AUTORIDADES!
Federal, Estadual e Municipal
Executivo, Legislativo e Judicirio
No agentamos esperar!
Se pagar o aluguel, no come. Se comer, no paga o aluguel. este o nosso dilema.
Somos trabalhadores sem-teto desta magnfica cidade. Somos empurrados para
as favelas, cortios, penses e para o relento das ruas. Sofremos com o despejo do
senhorio. Nossas crianas, devido s nossas condies precrias de vida, penam para
se conservarem crianas. Somos tocados de um lado para outro. No encontramos
espao, para nossas famlias, em nosso prprio territrio. Nossa cidade, que construmos e mantemos com nosso trabalho, afugenta-nos para fora, para o nada.
Dizem que os trabalhadores so a pea mais importante da sociedade. Entretanto,
estamos sendo triturados por esta engrenagem econmica perversa mecanismo que
destri os trabalhadores em vida e conserva no luxo uns poucos privilegiados. Uma
minoria que mantm centenas de imveis vazios, abandonados, por vrios anos.
Imveis que no cumprem sua funo social. Enquanto somos empurrados para as
periferias sem infra-estrutura urbana, em favelas, reas de risco ou de mananciais.
No podemos aceitar esta situao. No podemos esperar. Nossas famlias e nossas vidas esto em perigo. Queremos que a Lei entre em vigor: d funo social a
esses imveis vazios e abandonados. Vamos eliminar esse desperdcio criminoso.
Para tanto, pleiteamos:
1. O atendimento de 2.000 famlias de sem-teto no centro expandido da cidade,
at o final do ano;
2. Atendimento de emergncia de 500 famlias de sem-teto. Este atendimento
pode vir por meio de carta de crdito, locao social e outras formas de financiamento;
3. Declarar de interesse social todos os prdios vazios que esto abandonados por
mais de 2 (dois) anos. E disponibiliz-los para moradia popular;
4. Disponibilizar todas as terras, prdios do governo federal, de autarquias ou
imveis penhorados pelo Banco do Brasil e Caixa Econmica Federal para moradia
popular, em So Paulo;
5. Enquanto no houver atendimento definitivo, queremos morar nos imveis
que ocupamos.
So Paulo, 20 de julho de 2003
Associao Comunitria Direito da Cidadania Bem Viver
Associao de Moradores Jardim So Judas Tadeu
Associao dos Trabalhadores Sem Terra de Francisco Morato
Associao Morar e Preservar Chcara do Conde
Associao Oeste de Moradia Diadema
FGV DIREITO RIO 25
Movimento de Luta por Moradia Campo Forte

M. L. M . P - Movimento de Luta por Moradia Prpria
M. S. T. C. - Movimento Sem Teto do Centro
M. S. T. R. C. - Movimento Sem Teto da Regio Central
Movimento Sem Teto de Helipolis - Unas
Movimento Moradia Jardim Nova Vitria
Projeto Casaro Celso Garcia10
Considerando-se o que foi aprendido sobre os critrios de qualificao da posse,

a invaso juridicamente aceitvel?
Manifesto divulgado pelos

movimentos de moradia por
ocasio da ocupao de vrios
prdios em So Paulo, retirado
de http://www.mstc.org.br/
textos/manifesto-julho2003.
php.
10
FGV DIREITO RIO 26
AULA 5: NA JUSTIA: A TUTELA JURDICA DA POSSE. TUTELA POSSESSRIA

E PETITRIA.
Ementrio de temas
Jus possessionis e jus possidendi. Reintegrao, manuteno e interdito proibitrio.

Imisso na posse. Separao dos juzos possessrio e petitrio. Cumulao de aes.
Procedimento da ao possessria. Liminar. Posse nova e posse velha.
Leitura obrigatria
TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A posse e a propriedade. Rio de Janeiro:

Lumen Juris, 2006. p. 404-430.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 103120.
TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A posse e a propriedade. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2006. p. 345-403.
ROTEIRO DE AULA
Jus possessionis e jus possidendi
A posse, como situao de fato, origina distintos tipos de tutela. Dependendo

da situao na qual se encontra o possuidor, o direito estende tutela mais ampla ou
menos ampla e leva a um procedimento ou a outro.
Da a diferenciao entre dois tipos de posse, de acordo com a tutela jurdica
obtida: jus possessionis e jus possidendi.
Natureza
Tutelas obtidas
Requisitos
Jus possessionis
Direito ao no-esbulho e noturbao
Reintegrao, manuteno, interdito
Estado ftico da posse
Jus possidendi
Direito posse
Reintegrao, manuteno,
interdito, imisso
Estado ftico da posse + ttulo
Aes possessrias
So aquelas cuja causa de pedir a posse.
FGV DIREITO RIO 27
Pretenses possessrias clssicas:

Reintegrao;
Manuteno;
Interdito proibitrio.
Na ao possessria s se discute posse, conforme se v do art. 921 do Cdigo
de Processo Civil:
Art. 921. lcito ao autor cumular ao pedido possessrio o de:
I condenao em perdas e danos;
Il cominao de pena para caso de nova turbao ou esbulho;
III desfazimento de construo ou plantao feita em detrimento de sua
posse.
Todavia, previa o regime do CC de 1916, pelo seu art. 505:

Art. 505. No obsta manuteno, ou reintegrao na posse, a alegao de domnio, ou de outro direito sobre a coisa. No se deve, entretanto, julgar a posse em
favor daquele a quem evidentemente no pertencer o domnio.
O dispositivo veiculava uma viso da posse como aparncia de propriedade, e

no com a autonomia necessria, que passou a se impor aps o reconhecimento
dos conflitos entre situaes tituladas e no tituladas. Logo, na possessria no se
discutiria apenas posse, e ela seria decidida com base na propriedade, se fosse por
alguma das partes alegada.11
A redao do dispositivo foi alterada, no art. 1.210, 2, do CC de 2002:
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao,
restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo receio de
ser molestado.
1 O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se ou restituir-se por
sua prpria fora, contanto que o faa logo; os atos de defesa, ou de desforo, no
podem ir alm do indispensvel manuteno, ou restituio da posse.
2 No obsta manuteno ou reintegrao na posse a alegao de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.
Desse modo, trs concluses se impuseram, muito bem resumidas pelos enunciados das primeiras Jornadas de Direito Civil do Conselho de Justia Federal:
78 Art. 1.210: Tendo em vista a no-recepo pelo novo Cdigo Civil da
exceptio proprietatis (art. 1.210, 2) em caso de ausncia de prova suficiente para
embasar deciso liminar ou sentena final ancorada exclusivamente no ius possessionis, dever o pedido ser indeferido e julgado improcedente, no obstante eventual
alegao e demonstrao de direito real sobre o bem litigioso.
Smula 487, Supremo Tribunal Federal.

11
FGV DIREITO RIO 28
79 Art. 1.210: A exceptio proprietatis, como defesa oponvel s aes possessrias tpicas, foi abolida pelo Cdigo Civil de 2002, que estabeleceu a absoluta
separao entre os juzos possessrio e petitrio.
80 Art. 1.212: inadmissvel o direcionamento de demanda possessria ou ressarcitria contra terceiro possuidor de boa-f, por ser parte passiva ilegtima diante
do disposto no art. 1.212 do novo Cdigo Civil. Contra o terceiro de boa-f, cabe
to-somente a propositura de demanda de natureza real.
Se na ao possessria s se discute posse, quais os critrios possveis para a sua

deciso? O da melhor posse e o da funo social da posse.
Para os que contam com ttulo vlido, a tutela dominial, em ao no procedimento comum ordinrio, a melhor opo. Mas o que ocorreria se ajuizassem ao
possessria? Poderiam ajuizar a petitria e se arrependerem?
Na constncia da possessria, no possvel ajuizar ao de imisso (CPC, art.
923), resultando seu ajuizamento em extino sem apreciao do mrito. O contrrio, no entanto, possvel.
Caractersticas do procedimento especial das aes possessrias
Contedo mandamental
Fungibilidade: art. 920, CPC.
Carter dplice: art. 922, CPC.
Liminar: art. 928, CPC. Critrios: apenas fumus e periculum. Natureza da
liminar: satisfativa.
Ainda reside interesse na distino entre posse nova e posse velha. A posse velha
aquela obtida ou perdida h mais de um ano e um dia. A nova, h menos de um
ano e um dia. O CC de 1916 estabelecia que, se a posse fosse velha, na ao possessria no poderia haver concesso de liminar.12 Entretanto, o art. 924 do Cdigo de
Processo Civil ainda diferencia posse nova de posse velha.
CASO GERADOR
Se um imvel de propriedade da prefeitura de So Paulo, nas condies precrias

vistas nas fotos do caso da aula 4, fosse invadido pelo MSTC e se instaurasse um
conflito entre eles e a municipalidade, qual ou quais as aes a serem ajuizadas pelo
Municpio para reaver o imvel? E pelo MSTC para se manter l? Como obter tutela jurdica, em um caso ou em outro, o mais rpido possvel?
Art. 508: Se a posse for de

mais de ano e dia, o possuidor
ser mantido sumariamente,
at ser convencido pelos meios
ordinrios.
12
FGV DIREITO RIO 29
AULA 6: PROPRIEDADE E MORADIA

EMENTRIO DE TEMAS
Insuficincia da proteo possessria. Titulao. Moradia e dignidade da pessoa

humana.
LEITURA OBRIGATRIA
SOTO, Hernando de. O mistrio do capital. Rio de Janeiro: Record. p. 187218.

LEITURA RECOMENDADA
FACHIN, Luis Edson. Estatuto jurdico do patrimnio mnimo. Rio de Janeiro:

Renovar, 2001. p. 33-65.
ROTEIRO DE AULA
Posse e proteo da moradia
Os anseios de ampliao da proteo possessria correlacionam-se, sem sombra

de dvida, com as necessidades de moradia. Alada a direito social no art. 6 da
Constituio Federal, no se pode imaginar a possibilidade de vida digna sem que
haja acesso moradia. Por outro lado, outros interesses sociais podem e sero postos em cotejo com a necessidade de prover moradia, como se pode ver da deciso a
seguir.
2006.002.17927 AGRAVO DE INSTRUMENTO
DES. JOSE DE SAMUEL MARQUES Julgamento: 08/11/2006
Agravo de Instrumento. Ao de Despejo por Falta de Pagamento. Recurso de
Apelao recebido em duplo efeito. Deciso contrria ao disposto no art. 58, V, da
Lei 8.245/91. Embora seja notrio o grave problema de moradia existente em nosso
pas, no cabe ao Judicirio, em interpretao contrria lei, suprir a deficincia do
Poder Pblico, fazendo cortesia com o patrimnio do particular, que j por demais
onerado por tributos que, infelizmente, no so destinados aos seus fins. RECURSO
PROVIDO.
Como resultado, o direito moradia ser ponderado com outros direitos, de

modo que se determine qual o interesse prevalente.
FGV DIREITO RIO 30
Posse e titulao
H, contudo, uma insuficincia estrutural na concepo de um direito no-titulado, que no permite o exerccio pleno de suas faculdades por parte do titular. O
texto a seguir ilustra bem essa problemtica.
Qu sucede si no puede demostrar que tena una casa?
Por Hernando de Soto
La importancia de un adecuado sistema de propiedad legal
Dos desastres naturales recientes nos han conmovido: el peor tsunami de la historia, que asol 11 pases en las costas del Ocano Indico, y el huracn llamado
Katrina, que inund la ciudad de Nueva Orleans. Las imgenes llegadas de ambas
regiones fueron trgicamente similares: edificios derruidos, cadveres flotando, sobrevivientes estupefactos, y agua, agua por todas partes.
Haba una profunda diferencia. En Nueva Orleans, lo primero que hicieron las
autoridades para garantizar la paz y asegurar la reconstruccin fue salvar los registros
de propiedad legal de la ciudad, los cuales rpido determinaron quin es dueo de
qu y dnde, quin debe qu y cunto, quin puede ser reubicado rpido, quin es
sujeto de crdito para financiar una reconstruccin, qu propiedad est tan daada
que va a necesitar ayuda, y cmo dar energa y agua limpia a los pobres.
En el sudeste asitico no haba esos registros legales disponibles que encontrar, pues
la mayora de las vctimas del tsunami haba vivido y trabajado por fuera de la ley.
Con las aguas de la inundacin an altas Stephen Bruno, el custodio de los
registros notariales de Nueva Orleans, corri hacia el stano del juzgado donde se
almacenaban los registros de propiedad de la ciudad, los sac a rastras del agua, los
acomod en camiones refrigerantes que los transportaron a Chicago, donde fueron
secados por expertos.
Los documentos restaurados fueron rpidamente devueltos a Nueva Orleans:
60.000 volmenes ahora archivados bajo guardia armada, en el recientemente despejado centro de convenciones. Abstractores movindose entre cajas hasta la altura
del muslo revisan meticulosamente documentos que producirn las herramientas
legales para disear y financiar la recuperacin de la ciudad, permitiendo que banqueros, aseguradores y corredores de inmuebles identifiquen propietarios, activen
garantas colaterales, consigan financiamiento, accedan a mercados secundarios,
realicen acuerdos, cierren contratos, y a la vez hagan rentable que las empresas de
servicios bombeen energa y agua a los vecindarios. Toda la infraestructura legal de
cuya necesaria existencia para mantener una economa moderna en movimiento
gran parte de los estadounidenses no es consciente.
Una escena as fue imposible luego de que el tsunami de diciembre del 2004
lanz a gran velocidad agua y olas del tamao de edificios sobre las propiedades que
daban a la playa, desde Indonesia y Tailandia hasta Sri Lanka y las Maldivas, matando a ms de 270.000 personas (168.000 solo en Indonesia).
En Bandah Aceh, Indonesia, el agua se llev 200.000 casas; la mayora de ellas
sin ttulos de propiedad.
FGV DIREITO RIO 31
Cuando el agua se retir de Nam Khem, Tailandia, un magnate bien conectado se lanz a apropiarse de la valiosa primera fila de terrenos frente de playa. Los
sobrevivientes de las 50 familias que durante una dcada haban ocupado la orilla
protestaron, pero no tenan derechos de propiedad legalmente documentados que
respaldaran sus reclamos.
Ese es el caso de la mayora de la gente en los pases en desarrollo y en los que
formaban parte del mundo sovitico, donde los sistemas legales son inaccesibles a la
mayora de los pobres. La vida en el mundo extralegal est en constante riesgo.
Un terremoto sacudi Pakistn el mes pasado, dejando un estimado de 73.000
muertos. Cuando un sismo de similar intensidad remeci Los ngeles en 1994,
murieron 60 personas. Por qu la diferencia? Como les gusta decir a los sismlogos:
Los terremotos no matan a la gente, las casas s. Viviendas construidas inadecuadamente, fuera de la ley, ignorando los cdigos de construccin.
Pero qu propietario pobre --para no hablar del promotor, del banco, de la oficina de crdito o del organismo gubernamental tiene algn incentivo para invertir
en vivienda ms segura y en concreto reforzado sin la evidencia de una propiedad
garantizada y legal y la posibilidad de conseguir crdito?
Los gobiernos no tienen cmo hacer cumplir los cdigos legales cuando la mayora de las personas opera al margen de ellos.
En los pases en desarrollo los desastres naturales no solo dejan a las ciudades en
ruinas, sino que arrasan con economas enteras. El tsunami del 2004 liquid el 62%
del PBI de Las Maldivas; mientras que el costo del Katrina, segn la Oficina de Presupuesto del Congreso, ser entre 0,5% y 1% del PBI de EE.UU.
Por lo general los gobiernos promueven el valor de la propiedad privada para
incrementar los impuestos sobre ella. En la economa extralegal, las personas pueden
pagar sobornos, pero nadie paga impuestos. De dnde vendr el dinero para la
reconstruccin?
La propiedad privada en EE.UU. suele estar cubierta por seguros. Valorados en
unos US$ 30.000 millones para el Katrina. En Sri Lanka, sin embargo, solo el 1%
de las 93.000 vctimas del tsunami estaba cubierto.
En el mundo en desarrollo pocas personas tienen un documento de identidad
legal ligado a un domicilio oficial, no importa el tipo de ttulo legal de sus activos
exigido por los aseguradores.
Sin una prueba de identidad o domicilio legal a partir del cual crear una lista de
suscripcin, ninguna compaa de servicios pblicos va a suministrar electricidad o
cualquier otro servicio.
Ni siquiera los gobiernos estn seguros de quines son los que han muerto, puesto que la mayor parte de las vctimas nunca tuvo identidad legal.
En Per, el debate sobre si los muertos dejados por la guerra que inici el terrorismo de Sendero Luminoso fueron 25.000 o 75.000, an contina.
Las autoridades de Nueva Orleans estudian la posibilidad de recurrir a leyes de
usufructo. Cuando los pobres no pueden afrontar los gastos de reparacin, estas leyes
permiten al municipio reconstruir las viviendas, alquilarlas a los albailes, aportando
el necesario alojamiento, y ahorrar el escaso pequeo capital de los pobres, quienes
FGV DIREITO RIO 32
eventualmente recuperan sus casas o tienen la posibilidad de venderlas al municipio

a precio de mercado.
En el mundo en desarrollo ni el capital ni el crdito se aventuran all donde los
derechos de propiedad no son claros.
La diferencia entre un tsunami y un huracn termina siendo mucho ms que
el oleaje. Por eso es que en los pases en desarrollo, que no cuentan con un sistema
adecuado de legislacin sobre propiedad, hasta la paz est en juego; como era el caso
en Estados Unidos antes de que una buena y ampliamente accesible legislacin
sobre el derecho a la propiedad convirtiera a los violentos invasores en nobles pioneros.
Antes de aquello, los invasores haban amenazado con quemar las fincas del presidente George Washington si no se les entregaba ttulos. Y Abraham Lincoln record
cierta vez en un discurso que no haber podido ver la puesta del sol por la cantidad
de cadveres colgados de los rboles, vctimas de linchamientos a raz de crmenes
contra la propiedad. As estn hoy los pases en desarrollo. Se puede detener el derramamiento de sangre.
Los medios de vida y los negocios podran regenerarse en el mundo en desarrollo,
pero primero los pobres tienen que ser legalmente empoderados. Damos a la ley por
sentado; pero sin documentacin legal la gente no existe en el mercado. Si la propiedad, los negocios y las transacciones no se documentan legalmente, estn destinados
a ser obviados. La sociedad no podr funcionar como un todo.
Los huracanes no pueden destruir la infraestructura oculta del dominio de la
ley, que mantiene la paz y empodera al pobre. Los ttulos avalados por la ley y los
certificados de acciones generan inversin; los ttulos de propiedad al da garantizan
el crdito; los documentos permiten a la gente identificarse y recibir ayuda, los estatutos de una compaa pueden acopiar fondos para la reconstruccin; las hipotecas
renen dinero, los contratos afirman los compromisos.
Cuatro mil millones de personas de los seis mil millones que hay en todo el
mundo carecen de la habilidad de generar prosperidad y recuperarse de los desastres;
su constante tragedia es vivir sin el beneficio de alguna ley. Ninguna suma de ayuda
internacional o caridad puede compensar eso.
Solo si los pobres son empoderados legalmente van a poder ellos mismos estar en
situacin de convertir el siguiente tsunami en una simple tormenta ms.13
Desse modo, o dilema se prope: a tutela judicial da moradia j assaz tnue, e

em muitas decises judiciais outros interesses so atendidos em prejuzo da moradia; alm disso, mesmo que em todas as decises judiciais fosse amparada a posse do
habitante, isso seria insuficiente.
A moradia valor imprescindvel para a promoo imediata da dignidade humana, mas a longo prazo a titulao estritamente necessria.
Em http://www.elcomercioperu.com.pe/edicionimpresa/
html/2006-01-22/imppolitica0442713.html
13
FGV DIREITO RIO 33
CASO GERADOR
RE 407688 / SP - SO PAULO
RECURSO EXTRAORDINRIO
Relator(a): Min. CEZAR PELUSO
Julgamento: 08/02/2006
EMENTA: FIADOR. Locao. Ao de despejo. Sentena de procedncia. Execuo. Responsabilidade solidria pelos dbitos do afianado. Penhora de seu imvel
residencial. Bem de famlia. Admissibilidade. Inexistncia de afronta ao direito de
moradia, previsto no art. 6 da CF. Constitucionalidade do art. 3, inc. VII, da Lei
n 8.009/90, com a redao da Lei n 8.245/91. Recurso extraordinrio desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de famlia do fiador do contrato de
locao, objeto do art. 3, inc. VII, da Lei n 8.009, de 23 de maro de 1990, com
a redao da Lei n 8.245, de 15 de outubro de 1991, no ofende o art. 6 da Constituio da Repblica.
Voto do Min. Gilmar Mendes, no RE 407.688:
08/02/2006 TRIBUNAL PLENO
RECURSO EXTRAORDINRIO 407.688-8 SO PAULO
VOTO DO SENHOR MINISTRO GILMAR MENDES Senhor Presidente,
ouvi com ateno os votos proferidos pelos Ministros Cezar Peluso, Eros Grau, Joaquim Barbosa e Carlos Britto. De fato, o texto constitucional consagra expressamente o direito de moradia. Do que depreendi do debate, no me parece que qualquer
dos contendores tenha defendido aqui a idia de norma de carter programtico.
Cuida-se, sim, de se indagar sobre o modus faciendi, a forma de execuo desse chamado direito de moradia. E estamos diante de uma garantia que assume contornos
de uma garantia de perfil institucional, admitindo, por isso, mltiplas possibilidades
de execuo. Sem negar que eventuais execues que venham a ser realizadas pelo
legislador possam traduzir eventuais contrariedades ao texto constitucional, no caso
no parece, tal como j apontado pelo Ministro Cezar Peluso, que isso se verifique.
No me parece que do sistema desenhado pelo texto constitucional decorra a obrigatoriedade de levar-se a impenhorabilidade a tal ponto. J o Ministro Joaquim Barbosa destacou que aqui se enfrentam princpios eventualmente em linha de coliso. E
no podemos deixar de destacar e ressaltar um princpio que, de to elementar, nem
aparece no texto constitucional: o princpio da autonomia privada, da autodeterminao das pessoas um princpio que integra a prpria idia ou direito de personalidade. Portanto, embora reconhea, no art. 6, o direito de moradia, a criao ou a
possibilidade de imposio de deveres estatais na Constituio de modos de proteo
a essa faculdade desenhada no texto constitucional, no consigo vislumbrar, na concretizao que lhe deu a Lei, a violao apontada. Nesses termos, acompanho o voto
do Ministro Cezar Peluso, desprovendo o recurso extraordinrio.
Como de delineia a ponderao feita pelo Supremo Tribunal Federal? A moradia

valor meramente programtico ou pode gerar eficcia direta?
FGV DIREITO RIO 34
AULA 7: S DONO QUEM REGISTRA

Ementrio de temas
O dogma do modo de aquisio. Princpios registrais. A situao registral brasileira.

Leitura obrigatria
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas, p. 303-318.

ROTEIRO DE AULA
A aquisio pelo registro do ttulo
A forma mais comum de aquisio derivada da propriedade ocorre em razo do registro do ttulo translatcio. O registro de imveis , in fine, o meio mais adequado para
suprir as demandas de segurana jurdica envolvendo os negcios imobilirios. No entanto, o sistema de registro de imveis no Brasil, que consiste em atividade administrativa autorizada14, encontra-se imerso em grave crise e necessita de urgente interveno.
Se tudo der certo, o registro de imveis opera produzindo efeitos reais sobre bens
imveis sempre que houver a anotao do fato.
Serpa Lopes define registro pblico como a meno de certos atos ou fatos exarada em registros especiais, por um oficial pblico, quer vista da apresentao de
ttulos comuns que lhe so apresentados,quer em face de declaraes escritas ou verbais das partes interessadas.15 Os registros pblicos so regulados atualmente pelas
Leis n 6.015-73 (registro civil) e n 8.934-94 (registro de comrcio). Sua serventia
vem anunciada no prprio caput do art. 1 da Lei 6.015-73: os registros promovem
a a autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos.
O registro pblico existe em nosso direito em quatro modalidades (art. 1, Lei
6.015-73), das quais nos interessar no momento apenas uma: o registro de imveis,
que tem o objetivo legal de permitir que, mediante negcio jurdico, seja transferida
a propriedade de algum bem imvel.
No direito brasileiro, vige aquilo que se chama de princpio da abstrao, determinando que no haja a produo de efeitos reais decorrentes da prtica de negcio
jurdico, via de regra. Para a produo destes referidos, necessrio um ato jurdico
strictu sensu. No caso de imveis, este ato precipuamente o registro. Vejamos o art.
1.245 do Cdigo Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo
translativo no Registro de Imveis.
A atividade registral no Brasil

delegada pelo poder pblico
a particulares (CRFB, art. 236),
com base nos critrios fixados
na Lei n 8.935-94 (Lei dos
Cartrios).
14
Tratado de registros pblicos,

v. I. 3. ed. Rio de Janeiro: Freitas
Bastos, 1955. p. 2.
15
FGV DIREITO RIO 35
1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser

havido como dono do imvel.
2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido
como dono do imvel.
O 1 consagra o princpio da presuno de veracidade do registro; segundo o

informado, ser determinado o titular. No 2, temos a presuno de legalidade.
Assim, at que algo diferente resulte, o registro de qualquer imvel atribui ao titular
matriculado o direito real correspondente, s podendo ser modificado por outro ato
registral ou por deciso judicial.
Em outro turno, se o registro no exprimir a verdade, dever ser corrigido:
Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado
reclamar que se retifique ou anule.
Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.
O interessante no dispositivo o que dispe o pargrafo nico. Conquanto a

propriedade seja firmada pelo registro, possvel que este no exprima a verdade,
em especial diante da ocorrncia de usucapio. Nesse caso, mesmo sem o documento do registro (que no , portanto, documento essencial propositura da demanda
v. art. 183, CPC), ser possvel ajuizar ao e provar a propriedade por outros
meios. No caso de desconstituio do registro, para que seja firmado outro, este
pedido pode ser combinado (cumulao sucessiva) com a reivindicao do bem. A
vindicatio, contudo, no tem como exigncia o acertamento registral.
O pargrafo nico dispe que o registro ser corrigido, independentemente da
boa-f do terceiro adquirente. Num cdigo que prima pelo respeito boa-f objetiva e que textualmente afirma a proteo ao adquirente em caso de pagamento indevido, no se pode dar, em primeira vista, interpretao to paralisante ao art. 1.247.
Na verdade, o dispositivo no prev que o registro seja sempre cancelado, mas que,
se for cancelado pela via judicial, haver extenso dos efeitos da coisa julgada para
com o terceiro de boa-f, que ter ressalvados apenas os direitos de possuidor. Mas
isso um posterius, no sendo impossvel ao magistrado reconhecer o direito de
terceiro adquirente de boa-f.
Por conseguinte, o registro cria segurana a todo custo, desconsiderando valores
caros ao texto constitucional. Ou seria mais adequado um sistema de registro de
imveis rgido, que gerasse segurana?
O sistema brasileiro pressupe a necessidade da transcrio para haver a aquisio
da propriedade (e para que se operem as formas negociais de criao, transferncia
e extino de direitos reais). S dono quem registra o mote dos oficiais registradores. O negcio jurdico no tem eficcia translativa, gerando apenas efeitos
obrigacionais. Para que se obtenha o efeito desejado, deve-se atender ao requisito
formal de publicidade: o registro. o que determina o art. 676 do Cdigo Civil.
FGV DIREITO RIO 36
PROPRIEDADE = ESCRITURA + REGISTRO

No sistema alemo, o negcio de ndole contratual (negcio causal) tambm no
origina a transferncia de propriedade. necessrio que se celebre um negcio registral, abstrato, no qual se emite declarao receptcia de vontade, a ser completada
pelo onerado, e declara que deseja realizar o registro em benefcio do adquirente.16
Uma vez efetuado o negcio registral, se houver direitos de terceiros em jogo, s
este poder ser atacado caso haja nulidade nele prprio (e no no negcio causal).17
Trata-se da abstrao registral, presente no direito alemo. No sistema francs, o
registro no translativo de propriedade, tendo efeitos meramente declaratrios
entre as partes. Entretanto, para que terceiros estejam vinculados, necessrio haver
o registro. Por conseguinte, o registro declaratrio, mas a oponibilidade perante
terceiros (que s pode ser exigida se houver publicidade) depende do acertamento
do imvel.
Seriam melhores esses sistemas?

O que no est no registro
Conquanto seja vlido e interessante polemizar sobre o que no est no registro,

mais relevante lembrar-se de tudo aquilo que deveria estar l certificado e no est.
Vejamos no texto abaixo algumas das graves conseqncias da desordem fundiria.
Excluso Social, Habitat e Violncia18
Por Erminia Maricato19
Se na dcada de 40, quando 31% da populao brasileira era urbana, as cidades
eram vistas como avano e modernidade em relao ao campo, que representava o
Brasil atrasado ou arcaico, no incio de 2001, quando 80% da populao urbana,
sua imagem passa a ser associada a violncia, poluio, favela, criana desamparada,
epidemias, trfego catico, entre outros inmeros males.
O processo de industrializao / urbanizao, parecia representar um caminho
para a independncia de sculos de dominao da produo agrria e de mando
coronelista, ligado diretamente relao colonial. A evoluo dos acontecimentos
mostrou que, ao lado de intenso crescimento econmico (7% em mdia entre 1940
e 1980), o processo de urbanizao com crescimento da desigualdade resultou numa
gigantesca concentrao espacial da pobreza.
Nem todas as conseqncias do processo de urbanizao so negativas como
mostram a queda da mortalidade infantil, da taxa de natalidade e o aumento da
esperana de vida ao nascer, nos ltimos 50 anos. A dcada de 80 foi portadora de
algumas novidades, confirmadas pelo Censo do IBGE de 2000, como a diminuio
da taxa geomtrica de crescimento anual das metrpoles (cujo crescimento se concentra agora apenas nos municpios perifricos) e a acelerao do crescimento das
cidades de porte mdio. As doze metrpoles brasileiras, entretanto, que concentram
perto de 33% de toda a populao, revelam de modo mais evidente as conseqncias
dramticas desse processo de crescimento com excluso social.
WOLFF, Martin. Op. cit., pp.

187 e ss.
16
Isabel Mendes, O Registro Predial e a Segurana Jurdica nos

Negcios Imobilirios, Coimbra,
Almeidina, 1992, p. 29.
17
Em http://www.usp.br/fau/
depprojeto/labhab/04textos/
exclusao.doc.
18
Arquiteta, e urbanista, Coordenadora do Curso de Ps

Graduao da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP,
Coordenadora do Laboratrio
de Habitao e Assentamentos
Humanos, ex- Secretria de
Habitao e Desenvolvimento
Urbano da prefeitura de So
Paulo (1989-1992).
19
FGV DIREITO RIO 37
Durante os anos 80 e 90, sob as novas relaes internacionais, a desigualdade

se aprofunda: aumenta a informalidade nas relaes de trabalho, aumenta o crescimento das favelas, aumenta o nmero de crianas abandonadas. Levantamentos
cientficos comprovam o que nossos olhos constatam cotidianamente. Entre essas
caractersticas, que so histricas em uma sociedade na qual o desemprego e a desigualdade so estruturais, talvez a maior novidade das duas ltimas dcadas esteja na
exploso da violncia urbana.
Falar de violncia no Brasil, ltimo pas escravista do hemisfrio ocidental e que
ainda hoje mantm resqucios de trabalho escravo, requer alguma preciso. A violncia urbana que cresce fortemente nas cidades brasileiras se diferencia da tradicional
violncia que sempre marcou a relao de trabalho. Trata-se daquela que expressa
pelo nmero de homicdios e que, como a primeira, faz da populao pobre sua
principal vtima. O que nos interessa explorar aqui a relao entre habitat e violncia.
A segregao urbana uma das faces mais importantes da excluso social. Ela no
um simples reflexo, mas tambm motor indutor da desigualdade. dificuldade de
acesso aos servios e infra-estrutura urbanos (transporte precrio, saneamento deficiente, drenagem inexistente, dificuldade de abastecimento, difcil acesso aos servios
de sade, educao e creches, maior exposio ocorrncia de enchentes e desmoronamentos, etc.) somam-se menores oportunidades de emprego (particularmente
do emprego formal), menores oportunidades de profissionalizao, maior exposio
violncia (marginal ou policial), discriminao racial, discriminao de gnero e
idade, difcil acesso justia oficial, difcil acesso ao lazer. A lista interminvel.
Ilegalidade na Ocupao do Solo e Segregao Urbana
A ilegalidade em relao propriedade da terra tem sido o principal agente da
segregao ambiental, no campo ou na cidade. A ilegalidade fundiria participa de
uma situao de ilegalidade generalizada: na relao de trabalho, na resoluo de
conflitos, na ao da polcia...
No meio urbano, a relao legislao/mercado fundirio/excluso est no centro da segregao territorial. nas reas desprezadas pelo mercado imobilirio privado e nas reas pblicas situadas em regies desvalorizadas que a populao trabalhadora pobre vai se instalar: beira de crregos, encostas dos morros, terrenos sujeitos
a enchentes ou outros tipos de riscos, regies poludas, ou [...] reas de proteo
ambiental (onde a vigncia de legislao de proteo e ausncia de controle do uso
do solo definem a desvalorizao e o desinteresse do mercado imobilirio).
Apenas para dar alguns exemplos, em So Paulo, uma cidade que tem o PIB
maior que o do Chile, aproximadamente 20% de seus 10 milhes de habitantes
moram em favelas. Destas, 49,3% tm alguma parte localizada em beira de crrego,
32,2% esto sujeitas a enchentes, 29,3% localizam-se em terrenos com declividade
acentuada, 24,2% esto em terrenos que apresentam eroso acentuada e 0,9% esto
em terrenos de depsitos de lixo ou aterro sanitrio.
Na periferia sem urbanizao, a precariedade dos transportes e o alto preo so
fatores que influem na baixa mobilidade dos moradores, freqentemente exilados
FGV DIREITO RIO 38
em seus bairros precrios. No de se estranhar que em tais situaes de segregao

territorial pode ocorrer o desenvolvimento de normas, comportamentos, mecanismos, procedimentos extra legais que so impostos comunidade pela violncia ou
que so aceitos espontaneamente e at desejados.
CASO GERADOR
Vejamos a notcia do Correio Braziliense, de 01.4.2005:

Multiplicao de lotes no Lago
Ana DAngelo
Compradores do Pousada das Andorinhas travam batalha contra empreendedora
acusada de vender terrenos irregularmente. Grupo chegou a formar associao de
interessados que teriam sido lesados
O cobiado Condomnio Pousada das Andorinhas, na QI 31 do Lago Sul, no
foi regularizado, mas j est deixando um rastro de prejuzos, de denncias de estelionato na polcia e de processos criminais. No centro da polmica est a empreendedora do local, Rosa Lia Fenelon Assis, de 67 anos. Enquanto a regularizao no
vem, ela e a filha Angela Beatriz de Assis, de 39 anos so acusadas por dezenas
de pessoas de se beneficiar com o comrcio de terrenos que alegam lhes pertencer,
vendendo o mesmo lote para mais de uma pessoa. O total de prejudicados j superior a 400 compradores, de acordo com Enock Goulart de Carvalho, sndico do
condomnio desde maro de 2004.
O grupo de compradores to grande que eles se juntaram e criaram, em dezembro passado, a Associao dos Lesados pela Empreendedora do Condomnio
Pousada das Andorinhas (Alecpa). J tem 126 associados. Eles pretendem representar contra a empreendedora por estelionato. Funcionria pblica aposentada, Rosa
Lia Assis tem uma procurao passada em 1989 pela filha Angela Beatriz, dando-lhe
plenos poderes para negociar 60,5 hectares em nome da filha. Desde ento, j teriam
sido vendidos cerca de 1.700 lotes. O problema que s existem 1.002. Ou seja, tem
gente comprando terreno que j pertenceria, em tese, a outro.
Ao Correio, Rosa Lia Assis admitiu que pode ter vendido o mesmo lote para mais
de uma pessoa, mas alegou desorganizao dos dados e no m-f. Embora os 60,5
hectares negociados estejam em seu nome, Angela Beatriz se eximiu de responsabilidade. Esto usando o meu nome para criar tumulto. Nunca assinei documentos,
nem vendi terra nenhuma. A minha me a dona legtima da terra, alegou Angela
Beatriz.
Em local privilegiado, beira do asfalto e prximo Ponte JK, o Condomnio
Pousada das Andorinhas est dentro da antiga fazenda Parano, de 527 hectares, originalmente pertencente ao esplio de Balbino de Souza Vasconcelos. Repartida entre
herdeiros, foi vendida em pedaos a vrias pessoas. Angela Beatriz de Assis teria comprado 60,5 hectares. Mas somente 24 hectares esto registrados no 2 Ofcio de Registro de Imveis. Os outros 36,5 hectares so garantidos apenas por trs escrituras.
FGV DIREITO RIO 39
Para completar o imbrglio, a Terracap (Companhia Imobiliria de Braslia)

tambm reivindica a posse de parte da rea do condomnio. H liminar da Justia
suspendendo qualquer alterao na matrcula dos 20 hectares que esto registrados
em nome de Angela Beatriz de Assis no cartrio de imveis. Tambm est proibida
qualquer edificao no local at que a situao seja regularizada. No local, existe uma
portaria indicando a existncia do futuro condomnio.
Auditoria feita pela atual administrao constatou a existncia de 1.746 lotes
vendidos at outubro de 2004, dos quais 1.295 teriam sido adquiridos diretamente
de Rosa Lia Assis, conforme declararam os compradores. Outros 373 lotes foram
comprados por meio de trs pessoas, sendo 181 em duplicidade. Duas delas Paulo
Goulart e Hlio Ribeiro foram autorizadas a transferir determinados lotes por
procurao recebida de Rosa Lia Assis, que substabeleceu o mandato da filha. A terceira, Eliane Pereira da Mota, alega ter contrato com a empreendedora para vender
parte deles. Rosa Lia Assis negou conhec-la. H ainda 78 unidades vendidas sem
documentos no condomnio.
De acordo com a auditoria, 567 lotes foram negociados em duplicidade. A maioria, 386, seria de responsabilidade direta da empreendedora. Os preos de venda
variaram entre R$ 1,5 mil e R$ 40 mil. De acordo com o sndico, somente de 2001
para c, Rosa Lia teria embolsado mais de R$ 6 milhes. Mas os compradores tm
dificuldades de localizar bens em seu nome e da filha. As duas moram em casa alugada no Lago Sul.
Rosa Lia Assis afirmou ao Correio que, das 1.002 unidades, vendeu em torno de
600 e que ainda tem cerca de 380 disponveis 165 estariam em nome da cozinheira, da bab e de uma ex-faxineira. O sndico Enoch de Carvalho contesta. Diz que
ela tem apenas sete, em nome de empregados, porque os compradores dos demais
j se apresentaram.
O processo para regularizao do condomnio Parque das Andorinhas est na
Terracap desde agosto de 2004. Mas existem trs aes judiciais em tramitao na
Vara de Registros Pblicos do DF questionando a titularidade da rea e a escritura
de constituio do condomnio. A empreendedora apresentou o projeto urbanstico
e topogrfico, mas ainda no foram aprovados pela Terracap.
A empreendedora Rosa Lia Assis admitiu ao Correio a venda do mesmo lote a
mais de uma pessoa por desorganizao dos seus cadastros, mas promete devolver
o dinheiro corrigido, conforme est no contrato, a todos os compradores que quiserem desfazer o negcio. Estou disposta a devolver o dinheiro para todo mundo que
queira desistir dos lotes, garante. Ela alega que no pode tomar nenhuma atitude ou
prestar esclarecimentos sem conhecer as listagem de lotes vendidos em duplicidade
que a atual administrao dispe.
Rosa Lia conta que pediu essa lista ao atual sndico, mas que ele exigiu o
pagamento de R$ 6.609,40 para fornecer os documentos, o que achou abusivo.
Como posso tomar qualquer atitude, sem saber a listagem que o condomnio
tem e quem emitiu os documentos? A empreendedora questionou tambm a
auditoria, por no ter havido a participao de integrantes das administraes
anteriores.
FGV DIREITO RIO 40
O sndico Enock de Carvalho afirma que o preo cobrado, que poderia ser pago
em duas parcelas, para cobrir o custo das fotocpias (13.968 folhas) e de servio de
terceiros (R$ 2.500). Exigiu ainda que a empreendedora explicasse a finalidade que
pretende dar aos documentos. Segundo Carvalho, o condomnio teve custos para
fazer a auditoria e catalogar todos os contratos dos compradores.
Rosa Lia Assis nega o uso de laranjas. Diz que foi obrigada a colocar os lotes
em nome de empregadas para facilitar a aprovao do condomnio junto aos rgos
pblicos, porque no podem estar em nome do empreendedor. Segundo ela, para
regularizar a rea, preciso ter o parcelamento efetuado e todas as fraes vendidas.
Afirma que deu um lote para cada uma para colocar os terrenos em nome delas.
Sobre as procuraes em nome de Paulo Goulart e Hlio Ribeiro, explica que
apenas deu lotes a eles como forma de pagamento de parte das terras que comprou e
que pertenciam aos dois. Nunca mandei vender em meu nome. Eles so donos dos
lotes, garante. A empreendedora nega conhecer Eliana Pereira, que apresentou administrao do condomnio contrato com Rosa Lia para vender os terrenos. Nunca
dei lote para corretor vender, assegura.
A empreendedora afirma que os projetos urbanstico e topogrfico apresentados
por ela no foram aprovados pela Terracap porque o condomnio no cumpriu suas
obrigaes, como apresentao dos projetos de infra-estrutura bsicos (gua, esgoto,
luz). A empreendedora acusa ainda o sndico de tentar comprar lotes j vendidos por
valor baixo, dizendo que o condomnio no ser regularizado. Enock de Carvalho
retruca que tem interesse em comprar lotes, mas em nome do condomnio. Segundo ele, no h espao suficiente para acomodar o projeto da empreendedora, cujas
projees comerciais invadiram at rea pblica. Afirma que existem apenas 10% de
rea livre. Por isso, em assemblia no sbado passado, os condminos autorizaram as
aquisies, em nome do condomnio.
Rosa Lia Assis acusa ainda a atual administrao de ter gastos excessivos para
manuteno do condomnio. O sndico rebate dizendo que ela no condmina e
que os lotes que alega ter esto em nome de terceiros, inadimplentes. Segundo ele,
a conveno prev acesso dos condminos aos balancetes e que as contas do ano
passado foram aprovadas em assemblia realizada em maro com a presena de 136
condminos.
Carvalho afirmou que os gastos so de R$ 189 mil por ms com a segurana
do condomnio. Ela mantm um segurana num dos acessos do condomnio para
permitir que ela entre e mostre o terreno para clientes. Vamos fechar todos o acessos
para impedir sua entrada, avisa.
A confuso no Parque das Andorinhas vem desde o final dos anos 80, quando
a empreendedora Rosa Lia Fenelon Assis dividiu os 60,5 hectares que teriam sido
comprados pela filha em mdulos, com cerca de 500 lotes de 800 metros quadrados aproximados. Foi criada ento a associao dos condminos, tendo ela como
empreendedora. Segundo o atual sndico, nessa poca, j teriam sido vendidos
mais lotes do que havia de fato. Em 1991, a empreendedora reformulou o projeto
dos 60,5 hectares e transformou os mdulos em conjuntos, reduzindo o tamanho
dos lotes viraram 1.002 com 501 metros quadrados. Ela negou a venda de lotes
FGV DIREITO RIO 41
a mais. Segundo ela, o projeto foi redimensionado porque o original no contemplava os 35% de rea livre exigidos pela legislao.
Novamente, apareceram no condomnio compradores de lotes que j tinham
dono. Em julho de 2002, a nova administrao do condomnio chegou a acordo com
a empreendedora e foi assinado um contrato particular em que ela se comprometia a
relacionar os reais titulares dos 1.002 terrenos. Para surpresa dos condminos, foram
listados como donos de pouco mais de cem lotes trs empregadas da empreendedora
a cozinheira, a faxineira e a bab da neta da empreendedora. Logo depois, comearam a aparecer vrios compradores de lotes j vendidos com certificados de imisso
de posse, que teriam sido emitidos pela empreendedora.
O fato fez com que a atual administrao do condomnio representasse contra
Rosa Lia Assis junto ao Ministrio Pblico do Distrito Federal, denunciando-a por
estelionato e falsificao de certificados. Ela nega a acusao. Afirmou ao Correio
que a assinatura abreviada do seu nome nos certificados, com carimbo de reconhecimento de firma do cartrio Maurcio de Lemos, no dela. O cartrio informou
ao Correio que ela tem duas assinaturas (firmas) registradas no ofcio, incluindo a
forma abreviada.
Alguns compradores descobriram tambm que ficaram com menos lotes do que
tinham adquirido inicialmente. o que aconteceu com a advogada Linda Jacinto
Xavier. Ela afirma ter adquirido dois lotes terrenos diretamente de Rosa Lia de Assis
no dia 31 de agosto de 2000 por R$ 9 mil cada um. No contrato de cesso de direitos, no entanto, a data de 10 de dezembro de 1997, por imposio da vendedora.
Mas a advogada recebeu apenas o certificado de imisso de posse de apenas um
deles depois de muita insistncia junto empreendedora. Ela no quis mais me
receber, afirma Linda Xavier, que chegou a ter nas mos quatro mapas do condomnio. J no sabia mais quais eram os meus lotes.
Como proteger os adquirentes de boa-f, se que eles devem ser protegidos?
FGV DIREITO RIO 42
AULAS 8, 9 e 10: USUCAPIO

Ementrio de temas
Usucapio: fundamentos e funcionamento. Justificativa constitucional. Modalidades. Usucapio tabular. Aquisio por interesse social (art. 1.228, 4 e 5,
Cdigo Civil).
Leitura obrigatria (para as duas aulas)
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas, p. 247-303.

SALLES, Jos Carlos de Moraes. Usucapio de bens imveis e mveis. 6. ed. So

Paulo: Revista dos Tribunais. p. 47-144.
ROTEIRO DE AULA
Natureza da usucapio20
A usucapio uma forma de aquisio de direito real decorrente da conjugao

de dois fatores: posse e tempo. A usucapio serve de forma de atribuio de um direito real, assim como forma de extino de um outro direito real. Por isso, durante
muito tempo o tratamento dado ao instituto do usucapio foi o mesmo dado ao
instituto da prescrio extintiva. Hoje se entende, praticamente de modo unnime
no direito brasileiro, que existe uma distino de fundamento que impossibilita o
tratamento conjunto da prescrio aquisitiva e do usucapio, amparada no fundamento dos referidos institutos. Durante muito tempo existiram normas separadas
para disciplinar a usucapio e a prescrio extintiva, mas havia quem entendesse
que o fundamento era igual nesses dois institutos (e ainda assim hoje, por exemplo, no direito espanhol). Sabe-se, atualmente, que o fundamento distinto, por
uma questo bastante simples: a usucapio funda-se na concreo da idia de funo social da propriedade e a prescrio extintiva na segurana jurdica. Isso no
quer dizer que a usucapio tambm no tenha por objetivo criar segurana. claro
que, se algum possui um bem durante muitos e muitos anos, cria-se na sociedade
uma expectativa que aquele bem tenha a titularidade alterada, mesmo que isto
no seja regra imutvel, j que para haver a contagem de tempo para a usucapio
fundamental que a posse seja plena. Ento, no apenas a mera segurana que
justifica a usucapio.
Os dicionaristas registram
as duas formas como corretas:
o usucapio e a usucapio. O
CC 2002 utiliza a palavra no
feminino.
20
FGV DIREITO RIO 43
No mbito da ordenao urbana e rural, para haver uma melhor utilizao da

propriedade, deve existir a figura do usucapio como meio de permitir a consolidao da propriedade nas mos daquele que trabalha e d ao bem a sua destinao
constitucional, atendendo funo social. O instituto, portanto, foi elevado normatividade constitucional, que a ele se refere expressamente em dois momentos:
nos arts. 183 e 191.
O primeiro requisito para haver aquisio do direito real atravs da figura da
usucapio a existncia da posse. A posse ad usucapionem tem de ser plena, ou seja,
no derivada de uma outra posse, atravs de um processo conhecido como mediao na posse (v. art. 1.197). Aquele que possui plenamente possui o bem como se
ele fora seu, independentemente da posse de outrem (que restar extinta). Como
exemplo de possuidor pleno que no proprietrio, temos aquele que adquiriu um
bem a non domino, ou ainda o prprio sujeito ativo do esbulho possessrio.
Alm de ter a posse plena do bem, existe um outro requisito fundamental para
todas as formas de usucapio: o decurso do tempo, que pode variar de trs at vinte
anos, dependendo da modalidade de usucapio. O termo inicial desse prazo de
aquisio da propriedade o momento em que passa a ser exercida a posse plena
do bem. O termo final coincide com o momento no qual se esgota a previso legal
e tem-se por consumada a usucapio. Durante o decurso desse prazo, pode haver
tanto suspenso quanto interrupo.
A aquisio da propriedade por usucapio originria, e esse entendimento
quase unnime na doutrina brasileira. A voz dissonante a do professor Caio Mrio da Silva Pereira, que entende que a aquisio da propriedade por usucapio
derivada.21 Esposamos a tese majoritria, porque em relao quele bem todo e
qualquer gravame anteriormente constitudo destrudo e a propriedade recriada.
Caio Mrio entende que essa aquisio derivada, por conta da distino existente no direito alemo, que diz respeito s formas de aquisio da propriedade, que
no prescindem da prtica de um negcio jurdico registral. O registro, no direito
brasileiro, no tem na sua realizao a preponderncia da vontade; trata-se de um
ato jurdico strictu sensu. Por conta disso, aqui so consagradas formas de usucapio
que no esto presentes no direito alemo. No direito alemo, no existe usucapio
extraordinrio, ou seja, obrigatrio que a posse seja de boa-f e haja justo ttulo
(WOLFF, op. cit). Esta distino desde logo impossibilita a comparao dos regimes
legais e das concluses doutrinrias de ambos os pases.
No possvel, no direito ptrio, a usucapio de bem pblico (CC, art. 102,
e CRFB, art. 181, 3, e art. 191, pargrafo nico), nem a usucapio de bens de
incapaz (art. 1.244). Por causa dessas duas ressalvas da lei brasileira, Caio Mrio da
Silva Pereira entende que no possvel considerar a usucapio como forma originria de aquisio da propriedade, porque leva em conta efetivamente quem era o
proprietrio anterior. Tambm nesse particular, vejamos o REsp 13663, julgado em
22/09/92 e relatado pelo ministro Gusmo Carneiro:
AO REIVINDICATRIA. ALEGAO EM DEFESA DE USUCAPIO
EXTRAORDINRIO. IMVEL COM CLUSULA DE FIDEICOMISSO E
21
Caio Mrio, v. IV, p. 138.
FGV DIREITO RIO 44
DE INALIENABILIDADE. A aquisio por usucapio aquisio originria. Com

relao ao usucapiente, importa a posse pelo prazo de 20 anos, pacfica e ininterrupta com nimo de dono. Nenhuma relao ou sucesso existe entre o perdente
do direito de propriedade e o que a adquire pelo usucapio. Com o usucapio, simplesmente extingue-se o domnio do anterior proprietrio, bem como os direitos
reais que tiverem constitudo e sem embargos de quaisquer limitaes a seu dispor.
Ou seja, com essa ementa afirma-se de forma cabal que qualquer gravame de ordem
privada desconstitudo pelo decurso do tempo e pela configurao do usucapio.
No caso dessa ementa, o gravame era o fideicomisso.
A posse ad usucapionem tem de ser plena. Isso no quer dizer que uma posse que
comece mediata no possa se tornar plena. Isso chamado de fenmeno da interverso da posse, e a partir dela que comea a contar o prazo para a usucapio.
O curso do prazo tem de ser ininterrupto, excetuando-se as hipteses de suspenso (v. art. 1.244). Tambm poder ocorrer na usucapio a acesso na posse. Ela
possvel por conta do art. 1.243 do CC. Este dispositivo faz referncia a norma
genrica de acesso na posse prevista no art. 1.207 do CC, que estabelece que, para
aquele que sucede a ttulo universal, ou seja, para aquele que herdeiro, a soma
obrigatria, no se podendo deixar de contar prazo (e posse) anteriormente transcorridos. Agora, aquele que sucede a ttulo singular, ou seja, que no recebe um
patrimnio, mas um bem, pode escolher valer-se desta prerrogativa.
Vedaes usucapio
bens de incapazes;
bens pblicos (CF, art. 183, 3, e art. 191, par. nico), ao contrrio do
disposto no art. 4 da Lei 6.969-80.22 No se pode, contudo, ignorar que at
que, se declare a vacncia (e no-jacncia) de um bem, possvel que se d
a sua aquisio por usucapio.23
Qualquer ato inequvoco, mesmo que extrajudicial, do proprietrio que indique reivindicao pode ser invocado como motivo para a interrupo (STJ, Resp
21222-BA). No h mais distino na contagem de prazo entre presentes e ausentes, como ocorre tambm na prescrio.
Modalidades: Imveis
Extraordinrio (art. 1.238): presume-se, absolutamente, a boa-f e o justo ttulo. E quanto injustia? Deve cessar, na forma do art. 1.208. Critrio objetivo
para a reduo do prazo: pargrafo nico do art. 1.238. Natureza da sentena: declaratria. Ao de usucapio: sentena capaz de ser transcrita. Usucapio alegado
em defesa: reconhecido como questo prejudicial (STF, Smula 237), mas no
pode originar a transcrio. Exceo: Lei 6.969/81, art. 7, e Estatuto da Cidade,
art. 13.
22
Ver Smula 340, STF.
23
STJ, Resp 36959-SP.
FGV DIREITO RIO 45
Ordinrio (art. 1.242): com boa-f e justo ttulo. O conceito de justo ttulo deve
ser sempre o mesmo?
Quadro comparativo:
U. extarodinria
Requisitos
Posse + Tempo
Prazo
15 anos
U. Ordinria
Posse + Tempo + Justo
Ttulo
10 anos
Alterao pela
destinao especfica
Para 10, se houver

atendimento da
funo social do bem
Para 5, se houver
atendimento da funo
social do bem
U. Especial
Posse + Tempo +
Destinao
5 anos
Especial (Lei 6.969 e CF/88; NCC, art. 1.239, 1.240):

Usucapio especial constitucional urbana: art. 183, CF, 1240, CC. Requisitos
especficos: cumprir metragem, no ser proprietrio, utilizao especfica para moradia, e no descumprimento do 2 do art. 183, CF.
Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01, art. 9 e seguintes): regulao da usucapio
constitucional urbana. Art. 10: usucapio coletiva.
Usucapio especial constitucional rural (art. 191, CF, art. 1.239, CC). requisitos: utilizao especfica (produo rural como cultivador direto), metragem e no
ser proprietrio. Integrao com o regime da Lei 6.969.
Usucapio de bens mveis
Ordinria (art. 1.260): Aquele que possuir coisa mvel como sua, contnua e
incontestadamente durante trs anos, com justo ttulo e boa-f, adquirir-lhe- a
propriedade.
Extraordinria (art. 1.261): Se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco
anos, produzir usucapio, independentemente de ttulo ou boa-f.
Usucapio tabular
Art. 214, 5, da Lei 6.015/73: verdadeira modalidade de usucapio?

CASO GERADOR 1
Extrato de reportagem do Jornal do Brasil, de 14.01.2001:

Brasileiro disputa terras da Barra com libans e chins.
rea de 10 milhes de metros quadrados, na Barra da Tijuca, tem um terceiro
pretendente, Wilson Figueiredo, 64 anos, munido de certido da 11 Vara de rfos e Sucesses, disputa com o chins Tjong Hiong Oei e com o libans Mohamad
Ismail El Samad terras equivalentes a 1.000 campos do Maracan.
FGV DIREITO RIO 46
Alm desse processo, o Sr. Tjong autor de mais de vinte aes questionando a
titularidade de extensas reas na Barra da Tijuca-RJ. Se ele tiver razo, poderiam os
moradores dessas reas se socorrer de alguma modalidade de usucapio?
CASO GERADOR 2
COMARCA DE OLINDA, VARA DA FAZENDA PBLICA
Processo n 2003.008384-4
A ASSOCIAO DOS MORADORES DA VILA MANCHETE, pessoa jurdica de direito privado, conforme Certido de Personalidade Jurdica de fls. 14,
instituio civil sem fins lucrativos, nesta Comarca sediada, por seu Presidente (Ata
de Fundao, Eleio e Posse de fls. 16 a 21), no exerccio de suas atribuies estatutrias e atravs dos advogados bastantes constitudos, com fulcro no art. 10 c/c o art.
12, III, da Lei n 10.257/2001, ingressou neste juzo com a presente Ao de Usucapio Especial Coletivo de uma Gleba Urbana com rea de 92.738,00 m (noventa e
dois mil, setecentos e trinta e oito metros quadrados), localizada no Bairro de Ouro
Preto, Olinda/PE, inscrita no Registro de Imveis em nome da empresa Novolinda/Construtora e Incorporadora SA, CGC/MF n 11.223.781/0001-08, e de uma
rea de 15.574 m (quinze mil, quinhentos e setenta e quatro metros quadrados),
localizada no Bairro de Jardim Brasil II, de propriedade desconhecida, conforme os
limites e confrontaes que especifica s fls. 04 a 08, na totalidade constituda de um
assentamento subnormal com construes residenciais edificadas sem planejamento,
se prestando, especificadamente, a moradias para pessoas de baixa renda.
Aduz que a Vila Manchete, como conhecida a rea h muito edificada, no se
distingue por qualquer obra de infra-estrutura e no dotada de qualquer equipamento urbano, linhas regulares de coletivos, postos de concessionrias do servio
pblico, correios, delegacias ou postos de segurana comunitria. Assevera que a populao da Vila Manchete, a qual representa, ocupa as irregulares artrias h mais de
quinze anos, iniciada que foi a ocupao nos idos dos anos 80, de forma pacfica
e sem oposio de ningum, no possuindo os moradores ora REPRESENTADOS
CONFORME Relao Cadastro de Moradores Associados de fls. 36 a 64 qualquer outro bem imvel, preenchendo, assim, os requisitos do Usucapio Especial.
Diz da existncia do Programa Habitar-Brasil-BID, que contempla comunidades
carentes, e dos esforos dos Poderes Executivos Federal, do Estado de Pernambuco e
do Municpio de Olinda no sentido de aquinhoar a comunidade com instrumentos
de infra-estrutura para proporcionar aos moradores condies dignas de vida, o que
reclama, para a obteno dos benefcios dos recursos financeiros, a titularidade dos
imveis pelos ocupantes da rea contemplada, razo da presente demanda judicial.
Juntando os documentos e plantas de fls. 14 e 66, notadamente o Cadastro de
Moradores de fls. 36 a 64, pugnou pela criao da empresa requerida e dos interessados incertos e desconhecidos, pela notificao das Fazendas Federal, Estadual
e Municipal, pela interveno do Ministrio pblico, pela produo das provas e,
a final, pela procedncia do pedido, determinando-se, por Carta de Sentena, ao
FGV DIREITO RIO 47
Ofcio do Regimento de Imveis que proceda ao assentamento, em reas iguais de

80.00 m (oitenta metros quadrados), a favor dos seus associados nominados no
Cadastro referido.
Como sabemos, a popular Vila Manchete, verdadeiro aglomerado ao derredor da
torre de transmisso da Rede Manchete de Televiso l instalada, constituda quase
que absolutamente de construes disformes, irregulares e s vezes sobrepostas, servidas por estreitas ruelas becos muito estreitos, que se entrelaam em seus fugidios e
sinuosos traados, sendo extremamente difcil descrever-se em memorial o casebre e
suas limitaes e vincul-lo ao seu possuidor, tudo a reclamar interveno do poder
pblico para que se d aos seus moradores, todos de baixssima renda, condies
mais dignas de vivncia, notadamente o remanejamento dos pauprrimos para residncias novas e a disponibilizao de creche e centro comunitrio e desportivo,
tudo sob comando da sociedade condominial que se instalar e sob os auspcios do
Banco Interamericano de Desenvolvimento. Os nomes das ruelas e a numerao das
moradias quase inteis, pois no h servios dos correios foram escolhidos ao alvedrio dos ocupantes, sem ostentar nem mesmo uma ordenao lgica, embora haja
fornecimento de energia eltrica e extenses de bicos de fornecimento de gua, alm
de uma escola, no bairro vizinho, conhecida como Centro Embrio.
Os imveis no se acham gravados de hipoteca nem sob financiamento pblico,
conforme deixou claro a Caixa Econmica Federal, que encampou o Sistema Financeiro de Habitao, o que faz desmoronar a tese da impossibilidade de deferimento
pela ocorrncia de crime de esbulho possessrio nos termos do Art. 9 da Lei n
5.741 71.
Os associados nominados s fls. 36 a 64 e que constam da Certido de fls. 161 a
170, demonstram quantum satis, quer pela prova documental quer pela testemunhal,
que exerceram e exercem a posse sobre a gleba e rea individualizadas na inicial, nelas
residindo com suas famlias, de forma contnua e pacfica, por todos aqueles anos,
no bastassem os precrios ttulos que alguns exibem, e que no so proprietrios de
um imvel, positivando o atendimento de todos os requisitos da usucapio especial
constitucional. De outro lado, a alegao da r de que a posse dos moradores da Vila
Manchete ilegtima, ou que provm de atos de raposia, no encontra qualquer respaldo nos autos, sendo pblica e notria a existncia daquela comunidade naquelas
terras desde o ano de 1980, consolidada a Vila, com a precria infra-estrutura que
exibe, pela inrcia ou aquiescncia dos proprietrios das glebas.
A inexistncia de contrariedade de eventuais interessados, dita contumcia, tem
efeitos reforados no vigente sistema do Cdigo Adjetivo Civil, pois se o ru no
contestar a ao, reputar-se-o verdadeiros os fatos afirmados pelo autor. A Fazenda
Pblica Municipal, devidamente alertada, demonstrou seu interesse no feito, na qualidade de senhorio direto das terras, no pondo bice aquisio do domnio til,
invocando a Carta Foral de 1.537 o texto faz parte do acervo histrico do nosso
municpio aquela que o ento Governador Duarte Coelho, donatrio da Capitania
de Pernambuco ou Nova Lusitnia, deu e doou a esta sua Vila de Olinda, para o seu
servio e de todo o seu povo, moradores e povoadores, as cousas que elenca os
montes e seus assentos, a ribeira do mar, todas as fontes, todos os mangues, os varaFGV DIREITO RIO 48
douros e vai por ele assinada em 12 de maro de 1.537, devidamente confirmada

por Proviso Rgia de sua Majestade de 14 de julho de 1678, cujo registro consta no
Cartrio de Imveis de Olinda, no Livro de Tombo do Mosteiro de So Bento e fls.
161 a 169 do Cartrio do Primeiro Registro Geral de Imveis de Olinda PE, datado
de 27 de outubro de 1919. Questionada, obteve a Carta Foral referida incontveis
decises favorveis sua pertinncia e legalidade, j que o direito real que consubstancia foi originrio de uma doao vlida do nobre Duarte Coelho, chancelada
pelo Rei - de quem emanava, poca, a lei (Dr. Artur Barbosa Maciel-Juiz Federal
da 1 Vara Pernambuco Processo Tombo 167 70). Em suma como asseverou a ilustre
Promotoria de Justia em seu judicioso Parecer: Consolidada esta a compreenso de
que a propriedade sem funo social no tem o status que antes lhe atribua, criando
o Estado meios de retirar-lhe do meio social quando no cumpra o seu essencial carter, destinando-a a um fim de utilidade social, criando mecanismos que permitam
a insero da propriedade como utilidade comunidade. Dentro destes meios que vem
se inserir a presente ao de usucapio coletivo.
Foram as Fazenda Pblicas notificadas (fls. 74 a 76, 81, 82 e 85). A Fazenda
Federal manifestou seu desinteresse no feito (fls. 95/96). A Fazenda Estadual manteve-se silente (fls. 176). A Fazenda Municipal asseverou ser a rea a usucapir gravada
de enfiteuse ao Municpio de Olinda/PE, em razo da Carta Foral do ano de 1.537,
nada opondo ao deferimento parcial do pedido, conferindo-se aos associados da
autora apenas o usucapio do domnio til (fls. 90/91).
Citados, os interessados incertos e desconhecidos no ofereceram resposta (fls.
78 e 176). Citada, a empresa Novolinda Construtora e Incorporadora SA ofereceu
Contestao (fls. 100 a 102 e 104 a 110), argindo, em preliminar, a nulidade de citao, que foi devidamente rechaada (fls. 113). No mrito, asseverou ser impossvel
o pedido, por estar a rea gravada de hipoteca em favor de instituio vinculada ao
Sistema Financeiro de Habitao, caracterizando-se crime o seu esbulho possessrio;
que o dispositivo legal invocado no exrdio s pode ser aplicado quando impossvel
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor; que os invasores no fizeram
prova de no possurem outro imvel; e que a posse dos invasores nunca foi de boaf. Por tal, pugnou pela improcedncia do pedido. [...]
Somente as pessoas capazes de alienar e adquirir podem usucapir a propriedade
ou outro direito real, sejam elas fsicas ou jurdicas. A pessoa jurdica associativa regularmente criada reside em juzo, em representao de todos os seus afiliados, por
quem o respectivo estatuto designar ou por seus diretores (art. 17, do Cdigo Civil),
cujos atos dizem respeito ao agrupamento de associados, primando-se pela solidariedade que os une em busca de um objetivo comum, desde que determinado, lcito e
possvel. Neste sentido, nos termos do art. 12, III, da Lei n 10.257/01, que vem a
Associao dos Moradores da Vila Manchete, na qualidade de substituto processual,
por seu presidente, perseguir em juzo o usucapio coletivo das reas descritas na
exordial e delimitadas nas Plantas de fls. 34 e 35.
O usucapio forma originria de aquisio da propriedade, ou de direitos reais
susceptveis de apropriao material, atravs da posse continuada, durante certo espao de tempo, com a observncia dos requisitos em lei estabelecidos. Em razo do
FGV DIREITO RIO 49
decurso do prazo, que gera um direito em favor daquele que tem a posse da coisa e
extingue o direito de ao do at ento titular para reav-la, que se diz ter ocorrido,
em relao quele, a prescrio aquisitiva e, em relao a este, a prescrio extintiva.
Os demais direitos reais susceptveis de ser adquiridos por usucapio so o usufruto,
o uso, a habitao, as servides e a enfiteuse, este ltimo ainda no regime do revogado Cdigo Civil de 1.916 quando, por ato entre vivo ou disposio de ltima
vontade, o proprietrio atribua a outrem o domnio til do imvel, pagando o enfiteuta, a partir de ento, uma penso anual, dito foro, ao titular do domnio direto,
o senhorio. A propsito, cito:
Usucapio. Imvel foreiro. Possibilidade de se usucapir o domnio til. A existncia da enfiteuse ou do aforamento no constituiria obstculo ao usucapio, como
bem sustentou a douta Procuradoria Geral de Justia, desde que o domnio til,
sendo alienvel, tambm poderia ser objeto de usucapio em razo de posse contnua
e incontestada pelo prazo fixado na lei substantiva. (TJSP 1 CC, Ac. Unn. Ap.
87.598-1, Rel. Des. Moretzsohn de Castro).
Atualmente, com a vigncia da atual Constituio Republicana, tem-se destacado
mais o cunho social do instituto do usucapio, atravs do qual como se lhe colhe
em inmeras decises judiciais pode-se atingir o bem comum, pois coletividade
interessa que se d coisa usucapienda o uso a ela mais adequado, seja mediante o
cultivo da terra ou sua utilizao como morada, cumprindo a propriedade imvel,
assim, aquela funo social a que se reporta o texto constitucional (art. 170, III, e
5, XXIII).
Neste diapaso, visando fixar o pequeno lavrador no campo, bem como atenuar os graves problemas habitacionais enfrentados pelas pessoas de poucos recursos
dentro dos grandes centros urbanos, instituiu o legislador constitucional (Art. 183,
caput), literes: Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a
para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja
proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Tal dispositivo foi regulamentado
pelo Art. 9 da Lei n 10.257/2001, que estabeleceu diretrizes de poltica urbana,
repetindo aquele dispositivo da lei maior.
Portanto so requisitos indispensveis consumao do usucapio nestes autos
postulado, alm da posse mansa e pacfica, exercida aps simples ocupao, por mais
de cinco anos, que o usucapiente no seja proprietrio de outro imvel rural ou
urbano, que toda a rea usucapienda ultrapasse os 250m2 (duzentos e cinqenta metros quadrados) e que os ocupantes e/ou sua famlias, todos de baixa renda, tenham
no imvel fixado residncia.
Da exegese dos textos regulamentadores exsurge clara a inteno do legislador de
estabelecer, na hiptese do art. 10 e seus pargrafos, um condomnio especial indivisvel, administrado pela maioria dos votos dos condminos aquinhoados, pela deciso judicial, com uma frao ideal de todo o terreno usucapido, uma vez impossvel
a identificao e particularizao dos espaos ocupados por cada possuidor, como
acontece nas aglomeraes de casebres e comunidades carentes outras, que crescem
desordenadamente tanto no sentido horizontal como no vertical.
FGV DIREITO RIO 50
Com estes fundamentos de fato e de direito, julgo procedente em parte o pedido nestes autos formulado pela ASSOCIAO DOS MORADORES DA VILA
MANCHETE, para declarar apenas o domnio til dos seus associados, aqueles
elencados no Cadastro de fls. 36 a 64 e concomitantemente na Certido de fls. 161
a 170v, sobre a gleba e rea descritas na exordial e delimitada conforme as plantas de
fls. 34 e 35, atribuindo a cada um deles, como requerido, a frao ideal de 80,00 m
(oitenta metros quadrados), destinando o remanescente das reas aos logradouros
pblicos, praas, postos de sade e de segurana, escola, creche, centro comunitrio
e desportivo e demais obras de infra-estrutura, servindo esta Sentena de ttulo hbil
para a transcrio no Registro Geral de Imveis e para a constituio do Condomnio Especial, acompanhada dos competentes Mandados, como tambm para se
firmar Termo de Aforamento perante a Prefeitura Municipal de Olinda/PE. [...]
Olinda, PE, 31 de maio de 2005
Elson Zopollaro Machado
Juiz de Direito.
H inconvenientes e vantagens no regime da usucapio coletiva do Estatuto da

Cidade?
FGV DIREITO RIO 51
Aula 11: Solues para a ausncia de registro

EMENTRIO DE TEMAS
Regularizao fundiria. Moradia, propriedade e ordenao urbana. Acesso

moradia e direito cidade.
LEITURA OBRIGATRIA
SAULE JR., Nelson. Novas perspectivas do direito urbanstico brasileiro. cap. 2.

Ed. Srgio Antnio Fabris.
RAMOS, Maria Helena de (Org.). Metamorfoses sociais e polticas urbanas. textos

6, 7 e 8.
LEAL, Rogrio Gesta. Funo social da propriedade e da cidade. cap. 2.
ROTEIRO DE AULA
Moradia e direito cidade
A proteo constitucional do direito moradia, incorporada no art. 6 da Constituio em razo da EC n 26/2000, tem ainda os efeitos, do ponto de vista da eficcia direta,
altamente discutveis. Uma questo j vista diz respeito ao julgamento, pelo STF, da proteo do bem de famlia do fiador. Outra questo, mais candente e de constatao mais
simples, refere-se utilizao da proteo constitucional moradia como fundamento
para a implementao de polticas urbanas, em especial a regularizao fundiria.
Regularizao fundiria
Cientes dos problemas registrais enfrentados no Brasil, a par da proposio de

novos modelos, necessrio conhecer os programas de regularizao j implantados, de modo que se compreendam as possibilidades imediatas de soluo de problemas j tentadas.
Modalidades de solues
Concesso de direito real de uso (o estatuto da cidade e seus instrumentos,

MP 2.220, MP 292).
Concesso especial para fins de moradia
FGV DIREITO RIO 52
Superfcie
Usucapio coletivo
Cesso de aforamento gratuito
Procedimentos judiciais
Aes possessrias
Aes dominiais
Ao de usucapio
Ao publiciana
CASO GERADOR
ESTADO DE SANTA CATARINA. PODER JUDICIRIO

Autos n
A decadncia de uma sociedade comea quando o homem pergunta a si prprio: o que ir acontecer? em vez de inquirir: o que posso fazer? (Denis de Rougemont, escritor suo arguto defensor da unidade europia e estudioso da ocidentalidade).
VISTOS, ETC.
Trata-se de pedido de declarao de domnio com fulcro no art. 5, XXII e XXIII
da Constituio Federal, e artigo 10 do Provimento 37/99 da Corregedoria Geral
da Justia, formulado por MAIS DE 60 OCUPANTES, domiciliados no Bairro
Vila Rica, cidade de Chapec-SC. Em sntese, esclarecem que so possuidores de
uma rea de terras com 146.209,57 m2 h mais de 20 anos sem interrupo nem
oposio, sita no Bairro Vila Rica, com as confrontaes noticiadas fl. 06. Que
dita rea no se encontra transcrita no Ofcio Imobilirio, porm certo que tem
origem em uma rea de cerca de 224.520 m2 que pertencia ao casal Adelina Correia de Jesus e Estevo Machado de Jesus e registrada sob n 1809, sendo que com
o falecimento de Adelina ocorrido em 16/09/1930 realizou-se inventrio julgado
em 22/10/1931, com o que o vivo meeiro Estevo passou a deter 50% da rea
(122.260) que foi registrada no Ofcio Imobilirio sob n 4.837, e os outros 50%
couberam aos filhos do casal que, porm, no registraram e sequer a cadastraram no
INCRA, sendo que no se tm mais notcias de seus paradeiros. Que cada herdeiro
passou a vender seu quinho hereditrio de forma desordenada atravs de contratos particulares, com o que se originou o Loteamento Vila Rica, onde atualmente
residem cerca de 140 famlias em condio irregular h dcadas, com posse de mais
de 20 anos, em situao consolidada e irreversvel. Que desde a povoao do Vila
Rica o poder pblico municipal vem desenvolvendo programas scio-educativos e
no ano de 1997 iniciou o programa de regularizao fundiria (posto que sequer
no mapa da cidade era localizada a Vila Rica, no haviam ruas, nem infra-estrutura
bsica nem registro da rea), com o que foi contratado servio de agrimensura,
abertas ruas, implementada a infra-estrutura necessria e aprovado o projeto de
FGV DIREITO RIO 53
Loteamento pela Cmara de Vereadores. Faltou, porm, a declarao de domnio.

O Municpio de Chapec ingressou perante este Juzo com pedido de registro de
Loteamento, julgado nos autos 018.00.003393-3, no qual determinou-se o registro
junto ao CRI sob n 59.593. O que se busca, aqui, a declarao de domnio a cada
um dos proprietrios de cada lote do Vila Rica, ou seja, a titulao para o pleno e
adequado exerccio da posse.
Pedem a gratuidade da Justia.
Juntam documentos s fls. 22/992.
Recebida a inicial (fl. 994), sobreveio a manifestao do
Ministrio Pblico s fls. 995/996.
DECIDO.
Merece imediata apreciao o pedido, vez que a matria ventilada nos autos
(seu objeto) estritamente de direito, descabendo dilao probatria. Muito embora a manifestao contrria do digno e diligente Promotor de Justia, Dr. Rafael de Moraes Lima, exarada s fls. 995/996, tenho merea deferimento o pedido.
Convm destacar que o Loteamento Vila Rica somente surgiu de direito aps
aprovada pela Cmara Municipal de Vereadores de Chapec a Lei n 4.026/99 e
Lei Complementar n 86/99, com base na qual (e considerando todo o histrico
daquela comunidade) este Juzo houve por bem deferir o pedido de registro do
dito Loteamento, pedido formulado pelo prprio Municpio de Chapec nos autos 018.00.003393-3. Eis que assim nasceu o Vila Rica (muito embora, de fato,
exista h vrias dcadas). Importa ressaltar tambm que no processo antes referido
o Municpio de Chapec esclarece que o Loteamento constituiu-se pelos prprios
cidados que ocupam a rea h mais de 30 anos, e que to-somente investiu na
melhoria das condies sanitrias e ambientais gerais da populao que l reside em
condies precarssimas e onde se registrava o maior ndice se mortalidade infantil
do municpio. L esclareceu o Municpio que para tanto foram gastos com servios de agrimensura, implantao de infra-estrutura bsica, construo de 78 kits
sanitrios, estao de tratamento de efluentes e construo de 14 casas para relocar
famlias de reas de risco, cerca de R$ 170.000,00 provenientes de recursos prprios e do Oramento Geral da Unio, sendo que os projetos passaram pela aprovao e fiscalizao dos rgos municipais, estaduais e federais competentes. Que
a questo ambiental tem sido tratada com seriedade pela equipe de regularizao
fundiria, inclusive abrangendo educao ambiental em projetos articulados entre o
Municpio, escola e comunidade. O direito propriedade garantia constitucional,
consoante dita o artigo 5, XXII com a ressalva do inciso XXIII: A propriedade
atender a sua funo social. Nesta perspectiva, nosso Tribunal de Justia, atravs
da Corregedoria-Geral, em viso humanista extraordinria editou o Provimento
n 37/99 que Institui o Projeto Lar Legal, objetivando a regularizao do parcelamento (loteamento e desmembramento) do solo urbano, que, em seus vrios
e irrespondveis considerandos, dispe: a inviolabilidade do direito propriedade
merece ser dimensionada em harmonia com o princpio de sua funo social; a funo
do Direito no se restringe soluo de conflitos de interesse e busca de segurana
jurdica, mas em criar condies para a valorizao da cidadania e promover a
FGV DIREITO RIO 54
justia social; as leis visam a proteo dos adquirentes de imveis; a Constituio

Federal no garante apenas o acesso posse, mas a decorrente e imprescindvel
titulao; que os fracionamentos, mesmo quando no planejados ou autorizados
administrativamente, geram em muitas hipteses fatos consolidados e irreversveis;
o art. 18, 4, da Lei 6.766/79 dispensa o ttulo de propriedade para efeito de registro do parcelamento, que pode inclusive ser posteriormente justificado em juzo;
que eventual irregularidade no registro pode ser alvo de ao prpria para fins de
anulao, em processo contencioso (art. 216 da Lei 6.015/73); que os municpios
necessitam regularizar a ocupao das reas situadas em seu permetro urbano ou
periferia, preservando o meio ambiente, e permitindo a realizao de obras de infraestrutura compatveis com as exigncias da dignidade humana. Este provimento regulou o procedimento a ser adotado, de forma simplificada, permitindo o registro,
especialmente em situaes consolidadas, estas que define como aquelas em que o
prazo de ocupao da rea, a natureza das edificaes existentes, a localizao das
vias de circulao ou comunicao, os equipamentos pblicos disponveis, urbanos
ou comunitrias, dentre outras situaes peculiares, indique a irreversibilidade da
posse titulada que induza ao domnio ( 1 do art. 3, do Provimento). Para estabelecer no 2 que Na aferio da situao jurdica consolidada, valorizar-se-o
quaisquer documentos provenientes do Poder Pblico, em especial o Municpio.
Encontra-se nos autos a prova do registro do Loteamento, com suas descries e
caractersticas (fls. 39/47; matrcula 59.593), onde se constata inclusive a reserva de
rea de ruas (27.944,55) e de rea institucional (6.546,01). Vide, a propsito, fl. 39.
[...] Neste momento, o Judicirio no pode abrir mo do dever que emana de seu
poder, atuando com desassombro, em interveno consciente (como menciona Mario Sergio Cortella, filsofo, professor PUC/SP) sem o sorrateiro entorpecimento
que acomete a muitos e que aniquila pouco a pouco a capacidade de reagir e apontar como fora de lugar muitas coisas que parecem encaixar-se, sem arestas, na vida
cotidiana e que precisam ser fortemente rejeitadas, de modo que esta no d lugar
ao abatimento que apenas aguarda, em vez de buscar provocar resultados. Lembro
aqui de Fernando Pessoa, para o qual na vspera de no partir nunca, ao menos no
h que arrumar malas. Tratemos o Direito com esperana, porm como insistia
o inesquecvel Paulo Freire, no se pode confundir esperana do verbo esperanar
com esperana do verbo esperar. Alis, uma das coisas mais perniciosas que temos
neste momento o apodrecimento da esperana; em vrias situaes, as pessoas
acham que no h mais jeito, que no h alternativa, que a vida assim mesmo...
violncia? O que posso fazer? Espero que termine... Desemprego? O que posso
fazer? Espero que resolvam... Fome? O que posso fazer? Espero que impeam...
Corrupo? O que posso fazer? Espero que liquidem... Isso no esperana, espera. Esperanar se levantar, esperanar ir atrs, esperanar construir, esperanar
no desistir! Esperanar levar adiante, esperanar juntar-se com outros para
fazer de outro modo. E, se h algo que Paulo Freire fez o tempo todo, foi incendiar
a nossa urgncia de esperanas. A propsito: A simples conscincia do alcance da
atividade jurisdicional como que habilita o magistrado a promover mudanas, de
modo a ensejar o avano social necessrio a que o Pas mude de fisionomia. O juiz
FGV DIREITO RIO 55
h de ser um verdadeiro alquimista, atualizando, ao aplicar a lei, os textos normativos, sem no entanto, coloc-los em segundo plano. Costumo ressaltar que, sendo as
leis elaboradas para proporcionar o bem comum, o magistrado, diante de um conflito de interesses, deve idealizar, em primeiro lugar, a soluo mais justa e somente
aps ir dogmtica para buscar o respaldo indispensvel a torn-la prevalecente. Ao
adotar essa postura, realiza a almejada justia e, a, atende aos anseios sociais (Ministro MARCO AURLIO MELLO, Presidente do Supremo Tribunal Federal in
Jornal do Magistrado, Julho/Agosto/2001, n 65, p. 10). Dito isto, e fulcrado na
lio de cidadania trazida ao mundo jurdico pelo Provimento 37/99 e nos incisos
XXII e XXIII do artigo 5 da Constituio da Repblica Federativa do Brasil, DEFIRO O PEDIDO INICIAL, para que se extraia em favor dos requerentes Carta
de Sentena que lhes permita a transcrio imobiliria nos exatos termos de fls.
08/17, devendo o Ofcio Imobilirio promover a abertura de matrcula individualizada para cada um dos lotes em questo, evitando assim condomnio indesejado.
A teor do que dispe o artigo 14 do Provimento 37/99, ressalvo que o mximo dos
emolumentos a ser cobrado pela abertura da matrcula e o primeiro registro ser
de R$ 20,00 (vinte reais), e que na forma do artigo 15 do mesmo Provimento fica
dispensado o recolhimento de valor ao Fundo de Reaparelhamento da Justia.
Sem custas, porquanto defiro a gratuidade.
Oficie-se, para conhecimento, secretaria de habitao do municpio, inclusive
para que promova as anotaes necessrias junto ao setor de cadastro de imveis do
municpio (com o ofcio, cpia desta sentena e de fls. 08/17).
P.R.I.
Chapec, 15 de Novembro de 2001.
Selso de Oliveira
Juiz de Direito
Pode ser reconhecido judicialmente o pedido de regularizao sem que haja suporte legislativo para tanto? E as normas aplicveis usucapio coletiva?
FGV DIREITO RIO 56
Aula 12: Estatuto da cidade

EMENTRIO DE TEMAS
Estatuto da cidade. Instrumentos de interveno urbanstica. Limitaes propriedade e ordenao urbana. Questes da ordenao urbana do Rio de Janeiro.
LUPOS. Plano Diretor.
LEITURA OBRIGATRIA
SAULE, N. Eficcia dos planos diretores. In: SILVA, Ctia Antonia da (Org.).
Metrpole: governo, sociedade e territrio. cap. 7.
CARDOSO, Adauto Lcio. Reforma urbana e planos diretores: avaliao da experincia recente.
ROTEIRO DE AULA
Estatuto da cidade
O Estatuto da Cidade, Lei n 10.257/2001, traa polticas gerais para a ordenao do espao urbano, dando cumprimento ao mandamento contido no art. 182
da Constituio. Todavia, a aplicao dos instrumentos de interveno urbanstica24
vem se mostrando pouco subsistente, por razes polticas e jurdicas.
Texto: Competncias constitucionais dos entes federativos sobre a poltica urbana
O Estatuto da Cidade dispe, no seu artigo 3, as competncias da Unio sobre
a poltica urbana com base na repartio das competncias constitucionais sobre essa
poltica atribuda aos entes federativos. A Federao Brasileira tem como caracterstica fundamental a definio das funes e dos deveres das entidades federadas,
direcionados para assegurar os direitos e garantias fundamentais das pessoas, por meio
da implementao de polticas pblicas que atendam os objetivos fundamentais de
promover a justia social, erradicar a pobreza e reduzir as desigualdades sociais, tornar
plena a cidadania e a dignidade da pessoa humana. A Constituio tornou exigncia
a formao do sistema de normas de direito urbanstico, que deve ser composto pelas
normas constitucionais referentes poltica urbana, lei federal de desenvolvimento
urbano, o conjunto de normas sobre a poltica urbana estabelecidas nas Constituies dos Estados, lei estadual de poltica urbana e a legislao estadual urbanstica, e
24
Art. 4 do Estatuto da Cidade.
FGV DIREITO RIO 57
o conjunto de normas municipais referentes poltica urbana estabelecidas nas Leis

Orgnicas dos Municpios, no Plano Diretor e na legislao municipal urbanstica.
A Unio, de acordo com o artigo 21, inciso XX, tem a competncia para estabelecer
as diretrizes para a habitao, saneamento bsico e transportes urbanos. Com base
no artigo 24, inciso I, a Unio, no mbito da competncia concorrente sobre direito
urbanstico, tem como atribuio estabelecer as normas gerais de direito urbanstico
por meio da lei federal de desenvolvimento urbano. Essa lei deve conter as diretrizes
de desenvolvimento urbano, os objetivos da poltica urbana nacional, a regulamentao dos artigos 182 e 183 da Constituio e instituir os instrumentos urbansticos e o
sistema de gesto desta poltica. A Unio tem ainda a competncia privativa de acordo
com o artigo 21, inciso IX da Constituio, para elaborar e executar planos nacionais
e regionais de ordenao do territrio e de desenvolvimento econmico e social. De
acordo com o 4 do art. 182, a lei federal de desenvolvimento urbano necessria
para a regulamentao dos instrumentos urbansticos do parcelamento ou edificao
compulsrios, do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbanos progressivo no tempo, e a desapropriao para fins de reforma urbana; que devem ser aplicados
pelo Municpio para garantir o cumprimento da funo social da propriedade urbana
com base no Plano Diretor. O Estatuto da Cidade a lei federal de desenvolvimento
urbano exigida constitucionalmente, que regulamenta os instrumentos de poltica
urbana que devem ser aplicados pela Unio, Estados e especialmente pelos Municpios. Os Estados, com base na competncia concorrente com a Unio, podem editar
uma lei estadual de poltica urbana na ausncia de lei federal. O Estado pode editar
normas gerais de direito urbanstico, na ausncia da lei federal visando a capacitar os
Municpios para a execuo da poltica urbana municipal. Essas normas gerais tero
sua eficcia suspensa se ficarem em desacordo com as normas gerais estabelecidas pela
Unio por meio da lei federal de desenvolvimento urbano, com base no artigo 24,
pargrafo 4 da Constituio. Os Estados podem editar uma lei estadual de poltica
urbana, de modo a aplicar essas polticas de forma integrada com seus Municpios.
Aos Estados cabe instituir um sistema de poltica urbana metropolitana com organismos e instrumentos prprios, cuja poltica deve ser destinada em especial para as reas
metropolitanas. Com relao ao Municpio, a Constituio atribui a competncia
privativa para legislar sobre assuntos de interesse local, suplementar a legislao federal e a estadual no que couber, e de promover, no que couber, adequado ordenamento
territorial, mediante planejamento e controle do uso, parcelamento e da ocupao do
solo urbano, de acordo com o artigo 30, incisos I,II, e VIII. O Municpio, com base
no artigo 182 e no princpio da preponderncia do interesse, o principal ente federativo responsvel em promover a poltica urbana de modo a ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade, de garantir o bem-estar de seus habitantes
e de garantir que a propriedade urbana cumpra sua funo social, de acordo com os
critrios e instrumentos estabelecidos no Plano Diretor, definido constitucionalmente
como o instrumento bsico da poltica urbana.25
Como se pode imaginar, h uma srie de conflitos administrativos decorrentes

dessa superposio de competncias.
Retirado do Guia do Estatuto

da Cidade, em http://www.
cidades.gov.br//index.php?op
tion=content&task=category
&id=590.
25
FGV DIREITO RIO 58
Possveis instrumentos de interveno urbanstica

Art. 4. Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos:
I planos nacionais, regionais e estaduais de ordenao do territrio e de desenvolvimento econmico e social;
II planejamento das regies metropolitanas, aglomeraes urbanas e microrregies;
III planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes oramentrias e oramento anual;
f ) gesto oramentria participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econmico e social;
IV institutos tributrios e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana IPTU;
b) contribuio de melhoria;
c) incentivos e benefcios fiscais e financeiros;
V institutos jurdicos e polticos:
a) desapropriao;
b) servido administrativa;
c) limitaes administrativas;
d) tombamento de imveis ou de mobilirio urbano;
e) instituio de unidades de conservao;
f ) instituio de zonas especiais de interesse social;
g) concesso de direito real de uso;
h) concesso de uso especial para fins de moradia;
i) parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios;
j) usucapio especial de imvel urbano;
l) direito de superfcie;
m) direito de preempo;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso;
o) transferncia do direito de construir;
p) operaes urbanas consorciadas;
q) regularizao fundiria;
r) assistncia tcnica e jurdica gratuita para as comunidades e grupos sociais
menos favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
VI estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo prvio de impacto de
vizinhana (EIV).
Os instrumentos acima, determinadas a convenincia e a oportunidade da atua

o da administrao pblica, podem ser utilizados separadamente ou combinados.
FGV DIREITO RIO 59
O plano diretor dos municpios
A poltica urbana dever seguir as diretrizes determinadas pelo Plano Diretor, o

qual obrigatrio para municpios com mais de 20.000 habitantes e tem natureza
de Lei. Ele traar os objetivos gerais para o desenvolvimento municipal em mdio
prazo, geralmente dez anos, estando sujeito a reavaliaes peridicas.
No Rio de Janeiro, o Plano Diretor consiste na Lei n 16/92, encontrando-se em
processo de reviso desde 2005.26
A Lei de Uso e Parcelamento do Solo Urbano (LUPOS)
A LUPOS existe, em geral, nas cidades que no possuem plano diretor, ou por
ausncia de obrigatoriedade ou por descumprimento do mandamus constitucional.
As reas de proteo ambiental e do ambiente cultural (APAs E APACs)
As APAs so reas com restries urbansticas especiais, para fins de preservao

ambiental, institudas por Lei. Nas APACs, o que se busca a proteo de um entorno cultural. No so exclusividade do Rio de Janeiro, mas este o municpio que
tem se notabilizado pela sua implementao.
Texto: Memria e qualidade de vida
A Prefeitura do Rio vem trabalhando para aperfeioar as reas de Proteo do
Ambiente Cultural (APACs) como forma de contribuir para a formao da memria
de uma cidade moderna.
A sigla APAC que o uso constante em discusses e notcias na mdia j transformou, na prtica, em substantivo significa que o olhar do Patrimnio Cultural
no est focado apenas nos prdios e monumentos notveis de nossa histria (ver
bens tombados) mas tambm na preservao de conjuntos urbanos representativos
das diversas fases de ocupao de nossa cidade.
Na formao da identidade cultural urbana entra uma complexa srie de
ingredientes que tornam cada bairro nico e familiar aos seus moradores e freqentadores. Preservar esse ambiente, sua paisagem e fisionomia aproxima o
Patrimnio do cotidiano da cidade e da vida de seus habitantes. E representa a
parceria do poder pblico com a comunidade que em diversas ocasies inicia
o processo de discusso e reivindica proteo da memria edificada de seu bairro
para a manuteno da qualidade de vida e participao no planejamento da
cidade.
APAC, a preservao ganha valor em conjunto
Numa APAC, independente do valor individual deste ou daquele imvel, o que
importa o valor de conjunto. A proposta de proteo de uma rea precedida de
um estudo da evoluo urbana do lugar, mapeando sua forma de ocupao e seu
Secretaria Municipal de Urbanismo, Coordenadoria de

Planejamento Local, Grupo de
Trabalho, institudo pelo Decreto n 25.247/2005.
26
FGV DIREITO RIO 60
patrimnio edificado, bem como as relaes que os imveis, logradouros e atividades

ali desenvolvidas estabelecem entre si.
A partir da, os elementos de composio so inventariados, cadastrados e classificados como tombados, preservados ou tutelados.os bens de valor excepcional so
tombados; os que so caracterizadores do conjunto so preservados; e os demais so
tutelados.
A APAC protege conjuntos arquitetnicos que, por suas caractersticas, conferem
qualidades urbanas regio,sem, contudo, impedir o seu desenvolvimento.
As APACs podem variar em tamanho, desde a preservao de um conjunto de
imveis situados em uma nica rua, at reas que compreendem um ou mais bairros.
Atualmente, o DGPC detm a tutela de 36 reas urbanas protegidas, entre APACs
e reas de proteo de entorno de bens tombados, localizadas nas Zonas Norte, Sul,
Oeste e Central da Cidade e que incluem cerca de 30 mil imveis, entre bens tombados, preservados e tutelados.27
Plos gastronmicos
So reas de utilizao especial, nas quais se fomenta o terceiro setor, facilitandose estacionamento, ampliando-se a possibilidade de funcionamento de estabelecimento dessa natureza, etc.
CASO GERADOR 1
Por que a APAC do Leblon?
Nireu Oliveira Cavalcanti
cerimnia de posse do novo Conselho Municipal de Proteo do Patrimnio Cultural do Rio de Janeiro, alm dos 16 membros titulares e suplentes,
estiveram presentes seu presidente, o jurista Marcelo Cerqueira, o Secretrio das
Culturas, senador Arthur da Tvola (responsvel pela constituio do Conselho)
e o diretor do Departamento Geral do Patrimnio Cultural, Cludio Murilo.
Dirigindo-se aos conselheiros, o Prefeito Csar Maia solicitou um Conselho dinmico, operativo, responsvel e, sobretudo, propositivo, voltado cidade como
um todo.
Por sua vez, o senador Arthur da Tvola expressou sua viso reconhecedora da
riqueza da diversidade cultural existente na cidade do Rio, rebatida na singularidade
de cada um de seus bairros, caracterstica a ser impressa, com nfase, no trabalho
produzido pelo Conselho.
As balizas conceituais para atuao estavam sugeridas, assim como a disposio
do Secretrio e do Prefeito de reforar os quadros tcnicos dos ncleos de apoio ao
trabalho do Conselho. A necessidade de novas instalaes e de equipamentos tambm foi reconhecida. A ida para a Casa Afonso Arinos constitui o primeiro sinal
desse investimento.
http://www.rio.rj.gov.
br/culturas/site/apacs.
php?tipo=APACS.
27
FGV DIREITO RIO 61
Motivados, os conselheiros viram-se, logo de incio, frente a uma imensa pilha

de processos legada pelo Conselho anterior. Chamou a ateno de todos os mais de
20 processos referentes a pedidos de demolio de prdios no Leblon, evidenciando
a ao especulativa imobiliria que estava por se instalar naquele tradicional bairro
da Zona Sul da cidade. A anlise detalhada de cada um deles sedimentou a proposta
de interveno imediata do Conselho no sentido de elaborao de uma APAC para
a rea, por ser o instrumento mais gil e eficaz de que se dispunha.
No s o Leblon estava sob a ameaa de perda de parte significativa de seu patrimnio ambiental e cultural. A presena da hidra destruidora movia-se, insacivel, na
direo de outros bairros, de modo a exigir da administrao pblica urgente adoo
de polticas de preservao da urbe carioca; de polticas culturais coadunadas com as
recomendaes da Declarao de Amsterd (Congresso do patrimnio arquitetnico
europeu, 1975) que aconselha ao planejamento das reas urbanas e ao planejamento
fsico-territorial acolherem as exigncias da conservao do patrimnio arquitetnico e no consider-las de uma maneira parcial, ou como um elemento secundrio,
atitude bastante comum que estampa a ausncia total de dilogo entre os conservadores e os planejadores.
Trata-se de uma viso nova que busca afinar as aes da administrao pblica,
no sentido de tomar os espaos da cidade no como equivalentes, mas como coisas
peculiares que encerram caractersticas que lhes so prprias. Com esse olhar o Conselho debruou-se sobre o Leblon com o fito de a identificar, conforme recomendaes da Conferncia Geral da UNESCO (Nairbi, 26.11.1976) que considera
como conjunto histrico ou tradicional digno de ser protegido todo grupamento
de construes e de espaos, inclusive os stios arqueolgicos e palenteolgicos, que
constituam um assentamento humano, tanto no meio urbano quanto no rural e cuja
coeso e valor so reconhecidos do ponto de vista arqueolgico, arquitetnico,
pr-histrico, histrico, esttico ou scio-cultural, imveis ou trechos do bairro a
serem preservados.
Esto de acordo os mesmos conselheiros com as medidas de salvaguarda propostas por essa mesma Conferncia da UNESCO de que convm revisar as leis
relativas ao planejamento fsico-territorial, ao urbanismo e poltica habitacional, de
modo a coordenar e harmonizar suas disposies com as das leis relativas salvaguarda do patrimnio arquitetnico dos diversos bairros do Rio de Janeiro.
pblico que muitas cidades vm sofrendo a presso de grupos econmicos voltados construo imobiliria que, sob pretexto de expanso ou de modernizao,
ignoram os valores culturais dos conjuntos arquitetnicos histricos ou tradicionais,
os destroem, acarretando perdas imensas qualidade de vida e identidade das comunidades que neles residem.
Com a APAC do Leblon, a Prefeitura do Rio deu um basta gana demolidora
que iria se instalar no bairro. Agiu o Conselho estribado nos princpios estabelecidos
no Documento do Mercosul (Mar Del Plata, junho de 1997), segundo o qual a
pluralidade de culturas de cada regio da cidade fator positivo e enriquecedor da
nossa viso de mundo e do prprio desenvolvimento da personalidade humana.28
http://www.armazemdedados.rio.rj.gov.br/arquivos/100_
fundamentos%20da%20apac
%20leblon.PDF.
28
FGV DIREITO RIO 62
Existem razes ambientais e culturais que justifiquem a preservao sociocultural

do imobilirio urbano do bairro do Leblon?
AnEXO
D.O. n 93 Segunda-feira. 30 de julho de 2001

DECRETO N. 20300 DE 27 DE JULHO DE 2001
CRIA A REA DE PROTEO DO AMBIENTE CULTURAL DO BAIRRO DO LEBLON VI RA. E ESTABELECE CRITRIOS PARA SUA PROTEO. DETERMINA O TOMBAMENTO DOS BENS QUE MENCIONA,
LOCALIZADOS NO BAIRRO DO LEBLON
O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuies e;
CONSIDERANDO o desenho urbano, o tipo de ocupao e a qualidade de
vida que compem a tradicional paisagem do bairro do Leblon; CONSIDERANDO o valor dos bens aqui mencionados e sua relevncia histrica e cultural; CONSIDERANDO que o Decreto n 6. 115, de 11 de setembro de 1986, que instituiu
o Projeto de Estruturao Urbana (PEU) do Leblon e estabeleceu condies de uso
e ocupao do solo, no suficiente para salvaguardar o bairro de aes que prejudiquem sua identidade e ambincia; CONSIDERANDO o aperfeioamento dos
estudos elaborados pelo Departamento Geral de Patrimnio Cultural da Secretaria
Municipal das Culturas, que indicaram a necessidade de adoo de forma mais
efetiva, de proteo do patrimnio cultural do bairro; CONSIDERANDO o que
consta no processo n 12/002.378/2001; CONSIDERANDO o pronunciamento
favorvel do Conselho Municipal de Proteo do Patrimnio Cultural do Rio de
Janeiro; DECRETA
Art. 1 Fica criada a rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro
do Leblon, conforme a delimitao constante no Anexo I, ficando sob a tutela do
rgo executivo de proteo do patrimnio cultural do Municpio.
Art. 2 Para efeito de proteo, ficam preservados os bens de relevante interesse
para o patrimnio cultural do Rio de Janeiro, localizados na rea de Proteo do
Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon, listados no Anexo II, e tutelados
os demais, em obedincia ao artigo 131 da Lei Complementar n 16 , de 04 de
junho de 1992 (Plano Diretor Decenal da Cidade do Rio de Janeiro).
Art. 3 Ficam tombados definitivamente, nos termos do artigo 4 da Lei 166,
de 27 de maio de 1980, os seguintes bens localizados no bairro do Leblon VI RA.:
Escadaria no final da Rua General Urquiza que d acesso para a Rua Capito Csar de Andrade; Jardim de Alah, inclusive as praas Almirante Saldanha da Gama,
Grcia e Poeta Gibran; Praa Atahualpa e as pontes sobre o canal da Avenida
Visconde de Albuquerque.
Art. 4 Ficam tombados provisoriamente, nos termos do artigo 5 da Lei 166,
de 27 de maio de 1980, os seguintes bens localizados no bairro do Leblon VI
RA.: Avenida Ataulfo de Paiva, 391/397 e Rua Carlos Ges, 64 (Cinema Leblon);
FGV DIREITO RIO 63
Avenida Borges de Medeiros, 701 (Clube Monte Lbano); Avenida Niemeyer,

2 (fachada do Hotel Leblon); Praa Belfort Vieira, 6; Praa Baden Powell, 862;
Rua Almirante Guilhem, 421 (Prdio da CEG).
Art. 5 Quaisquer obras ou intervenes a serem executadas nos referidos bens
devem ser previamente aprovadas pelo Conselho Municipal de Proteo do Patrimnio Cultural do Rio de Janeiro.
Art. 6 Ficam includos no tombamento dos referidos bens: a volumetria, a
cobertura, os elementos arquitetnicos e decorativos originais da tipologia estilstica da(s) fachada(s), os materiais de acabamento, os vos, as esquadrias, alm dos
demais aspectos fsicos relevantes para sua integridade.
Art. 7 Os bens preservados no podem ser demolidos, podendo sofrer pequenas intervenes para adaptao ou reciclagem, respeitando a volumetria bsica, a
linguagem estilstica e os elementos construtivos originais , sempre com orientao
do rgo de tutela.
Pargrafo nico permitido modificar o interior das edificaes preservadas,
desde que seja garantida a integridade fsico-funcional da(s) fachada(s).
Art. 8 Quaisquer obras ou intervenes a serem realizadas nos limites da rea
de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro do Leblon, inclusive nos espaos pblicos, devem ser previamente aprovadas pelo rgo de tutela.
Pargrafo nico Para o licenciamento de pintura ou quaisquer outros reparos
em bens tombados ou preservados para os quais no exigida a apresentao de
projeto, obrigatria a apresentao de fotografia do imvel no tamanho mnimo
de 9 cm (nove centmetros) por 12 cm (doze centmetros) e o esquema com as intervenes a serem feitas .
Art. 9 Os bens tutelados podem ser modificados ou demolidos, desde que as
alteraes ou as novas construes sejam compatveis com o conjunto urbanstico
preservado e previamente aprovadas pelo rgo de tutela.
Art. 10 Em caso de sinistro, demolio no autorizada ou obras que resultem
em descaracterizaes do bem tombado ou preservado, o rgo de tutela pode estabelecer a obrigatoriedade de reconstruo ou recomposio do bem, reproduzindo
suas caractersticas originais, conforme o previsto no artigo 133 da Lei Complementar n 16 de 4 de junho de 1992 (Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro).
Pargrafo nico As novas construes e os acrscimos em edificaes tuteladas situadas dentro dos limites da rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro
do Leblon tero altura mxima compatvel com as edificaes tombadas e preservadas e
em nenhuma hiptese ultrapassaro as alturas previstas no Decreto n 6. 115/86.
Art. 11 A colocao de letreiros, anncios, engenhos de publicidade ou toldos,
nos bens situados na rea de proteo do Ambiente Cultural (APAC) do bairro
do Leblon, assim como qualquer interveno urbanstica, colocao de mobilirio
urbano ou monumentos nos limites da mesma devero ser previamente aprovadas
pelo rgo de tutela.
Art. 12 Para obteno dos benefcios previstos no Decreto n 6.403/86 para
bens tombados e preservados, ser considerada a edificao inteira, inclusive quando for constituda por mais de uma unidade com numeraes diferentes.
FGV DIREITO RIO 64
Art. 13 Observada a legislao reguladora da espcie, poder ser admissvel a

transferncia do direito correspondente ao complemento no utilizado da capacidade construtiva prevista no Decreto n 6.115, de 11 de setembro de 1986, vinculada
aos bens tombados e preservados por este decreto, a ser exercido nos limites do
bairro do Leblon.
Art. 14 Este Decreto entra em vigor na data de sua publicao.
CASO GERADOR 2
Mapa de Santa Teresa: projeo em Powerpoint.
FGV DIREITO RIO 65
Aula 13: Direito de vizinhana

EMENTRIO DE TEMAS
Direito de vizinhana. Clusula geral de proteo da vizinhana. Situaes tipicamente listadas no Cdigo Civil. Aes para a proteo da incolumidade da
vizinhana.
LEITURA OBRIGATRIA
DANTAS JR., Aldemiro Rezende. O direito de vizinhana, p. 52-80.
DANTAS, Aldemiro Rezende, cap. 7.
ROTEIRO DE AULA
Direito de vizinhana
So as regras relativas s propriedades imveis contguas, que buscam a composio de interesses entre o exerccio de poderes proprietrios e a preservao do
contedo da propriedade vizinha. Fundam-se na vedao ao abuso de direito e na
funo social da propriedade.
Uso nocivo da propriedade: clusula geral
Arts. 1277 a 1281 do Cdigo Civil

Critrios de aplicao das normas dos artigos citados: anterioridade, utilizao
do bem e configurao do abuso de direito.
Regulao in concretu
rvores limtrofes
Passagem forada
Limites
Direito de construir
Tapagem
FGV DIREITO RIO 66
Situaes no reguladas pelas normas tpicas
Poluio visual
Poluio sonora
Animais
Odores
Etc.
Aes envolvendo direito de vizinhana
Ao de dano infecto
Ao de nunciao de obra nova
Tutela especfica das obrigaes de no fazer e tutela inibitria
Texto: Problemas de vizinhos
Direito de propriedade vigora sob tica da funo social
por Gisele Leite
Os direitos de vizinhana so previses legais que tm por objeto regulamentar
a relao social e jurdica que existe entre os titulares de direito real sobre imveis,
tendo em vista a proximidade geogrfica entre os prdios ou entre apartamentos
num condomnio de edifcios.
Os prdios no precisam necessariamente ser contguos ou vicinais, porm a atividade exercida possa de alguma forma repercutir em outro prdio. Para efeitos legais, quem sofrer a repercusso nociva ser reputado vizinho, independentemente de
confrontar com o prdio ou no.
Os direitos de vizinhana so criados por lei e no visam aumentar a utilidade do
prdio, mas sim reputados necessrios para a coexistncia pacfica entre os vizinhos.
Estas duas caractersticas distinguem o direito de vizinhana do direito real sobre
coisa alheia denominado de servido predial, cuja regulamentao se encontra nos
artigos 1.378 at 1.389 do Cdigo Civil de 2002.
O direito de preservao da pessoa contra a utilizao da posse ou da propriedade
alheia de modo a no causar dano segurana ou sossego ou a sade exercido ainda
em carter de reciprocidade.
sabido que o uso regular de um direito reconhecido no constitui ato ilcito,
conforme se verifica da anlise do artigo 188, I do C.C.
Desta forma, o exerccio irregular de um direito enseja o ato ilcito denominado
tecnicamente de abuso de direito. Alguns doutrinadores apontam que o abuso de
direito, a priori no se revela como ilcito, mas com o tempo e, por infringir a esfera
jurdica de outrem, passa a se configurara como ato ilcito.
Abusa do direito de propriedade de imvel quem a utiliza nocivamente, pondo
em risco ou afetando a segurana, o sossego e a sade dos donos dos prdios vizinhos. Portanto, define-se o uso da propriedade conforme prev o artigo 1.228 do
CC privilegiando sua funo social com efetivo interesse di proprietrio ou a sua
FGV DIREITO RIO 67
comodidade e, nunca sendo utilizada como instrumento de vingana, capricho ou

com o fito de perturbar ou causar dano a outrem.
abuso de direito, por exemplo, construir muro altssimo apenas para fazer
sombra sobre o prdio vizinho ou para atrapalhar a navegao area; ou construir
um poo profundo para suprimir as guas dos demais adquirentes do lote, ou no
permitir a passagem forada para o proprietrio que necessite escoar sua produo
agrcola, encontrando-se a estrada pblica em pssimas condies, entre outros comportamentos igualmente reprovveis.
Todavia, h casos que se tem que tolerar as interferncias propriedade em razo
do interesse pblico (artigo 1.1278 CC) podendo requerer a qualquer tempo a reduo ou a prpria cessao da atividade considerada como nociva, basta que se prove
que tal fato no traria prejuzo atividade em prol do interesse pblico.
O direito de vizinhana uma restrio ou limitao ao direito de propriedade
em benefcio do direito privado. San Tiago Dantas preleciona: para que haja conflito de vizinhana sempre necessrio que um ato praticado pelo possuidor de um
prdio, ou o estado de coisas por ele mantido, v exercer seus efeitos sobre o imvel
vizinho, causando prejuzo ao prprio imvel ou incmodos ao seu morador.
O fundamento da responsabilidade nessa seara no se esteia na culpa e assenta-se
efetivamente na responsabilidade objetiva. Assim, se o ato praticado no imvel vizinho repercute de modo prejudicial e danoso ao outro, impe-se o dever de remover
o mal causado ou indenizar o dano experimentado, a exemplo da construo de um
imvel em terreno contguo, cujo sistema de estaqueamento cause trincas, fissuras,
rachaduras no imvel vizinho.
Ateno. Imveis vizinhos no so apenas os confinantes, mas tambm os que se
localizam nas proximidades desde que o ato praticado por algum em determinado
prdio v repercutir diretamente sobre o outro, causando incmodo ou prejuzo ao
seu ocupante.
Compreende o direito de vizinhana: o uso anormal da propriedade; as rvores
limtrofes; a passagem de cabos e tubulaes, as guas, os limites entre prdios, o direito de tapagem e o direito de construir (artigos 1.277 ao 1.313 do CC de 2002).
Procura a lei coibir o uso anormal da propriedade lanando mo por vezes da
chamada tutela inibitria que impe ao ru (proprietrio-infrator) condenado uma
obrigao de no-fazer, ou ainda, uma multa cominatria (astreinte).
Aponta a doutrina alguns critrios seguros para efeito de composio dos conflitos. So eles: a pr-ocupao, a natureza da utilizao, a localizao do prdio, as
normas relativas s edificaes e os limites de tolerncia dos moradores vizinhos.
bvio que entre um mero detentor e um proprietrio, esse ltimo goza de maiores
prerrogativas legais para impor o respeito ao direito de vizinhana.
A pr-ocupao ou precedncia significa que ao analisar o conflito, o juiz verificando qual dos vizinhos se instalou antes no local. Analisar, ipso facto, se houve
inclusive a inteno danosa.
Com isso, se algum fixa residncia nas imediaes de uma fbrica em zona industrial, e sabidamente reconhece de antemo tais condies, no ldimo reclamar
das condies ambientais do local. Assim, havendo conflito de vizinhana, o juiz no
FGV DIREITO RIO 68
se limitar a analisar apenas a pr-ocupao, mas igualmente outros elementos para

melhor formar seu convencimento.
O barulho sem dvida um dos motivos corriqueiros de atritos entre vizinhos e
h at engenheiros e ambientalistas que fornecem uma tabela contendo os nveis de
rudos em decibis, e s a guisa de curiosidade, uma banda de rock em geral produz
110 dB enquanto que a decolagem de um jato a 100 metros de distncia produz 125
dB; (nesse sentido o TJ-RS, 18 Cmara Cvel, relator Andr Luiz Planella Villarinho, decidiu no processo 70.003.573.029 que os ensaios da banda de rock esto
proibidos em uma residncia de Pelotas, por incomodar os vizinhos).
O critrio basilar a ser adotado para a composio do conflito o de uso normal
em confronto com o uso anormal. Mas a questo complexa e subjetiva, pois no
h marco divisrio ntido entre a normalidade e anormalidade. E devem ser levados
a termo, o fator objetivo que o ato causador do conflito e, o outro fato subjetivo,
concernente pessoa que se v prejudicada.
certo que, para se viver em sociedade, mesmo preciso reconhecer limites e
tolerar e o ponto de equilbrio nem sempre fcil de se alcanar. A jurisprudncia
tem procurado fixar remos capazes de aferir a normalidade no uso da propriedade:
A utilizao indevida de apartamento em edifcio estritamente residencial como
escritrio de empresa ou mesmo de atividade profissional pelo locatrio importa em
uso nocivo da propriedade por prejudicar a segurana e, sobretudo, o sossego de
moradores dos demais apartamentos (RT 708:159).
A responsabilidade civil pelos danos de vizinhana objetiva, conduzindo a obrigao de indenizar independentemente da existncia de culpa, se da atuao nociva do
agente resultar dano efetivo. necessria a comprovao de nexo causal entre a ao do
vizinho e o dano sofrido pelo outro como pressuposto essencial para caracterizao do
dever de indenizar recaindo o nus da prova, tratando-se se de ao de indenizao ao
autor (TA/MG, Ap. Civ. 259 054-3, relatora Desa. Jurema Brasil, DJ 1.7.98).
Recentemente, a cantora Simone recebeu do STJ a confirmao das decises de
primeira e segunda instncias que obrigaram sua vizinha, a ambientalista Fernanda
Colagrossi, a retirar de seu apartamento os 25 ces que l mantinha. Pela mesma
deciso, Fernanda poderia manter apenas trs ces no imvel, a deciso tomada
unanimemente pela 3 Turma do STJ e pe fim a lide que vinha sido debatida na
Justia desde 1998.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo acima, afirmou que a ambientalista, apesar de no ser proprietria do imvel, parte legtima, uma vez que a
obrigao de no causar interferncia prejudiciais segurana, ao sossego e sade
surge da qualidade de vizinho e, no de proprietrio. (Resp 622.303).
Vamos mormente definir mais amide alguns relevantes conceitos para o tema,
como por exemplo, segurana que tem haver com solidez, estabilidade material do
prdio e a incolumidade pessoal de seus moradores. Deve ser afastado qualquer perigo pessoal ou patrimonial, como a instalao de indstria de inflamveis e explosivos, ou uma de produtos qumicos nocivos sade.
Sossego bem jurdico inestimvel, componente dos direitos da personalidade, intrinsecamente ligado ao direito privacidade. No a ausncia completa
FGV DIREITO RIO 69
de rudos, mas a possibilidade de afastar rudos excessivos que comprometam a

incolumidade da pessoa.
direito dos moradores a uma relativa tranqilidade na qual bailes, festas, algazarras, animais e vibraes intensas provenientes de vizinhos acarretem enormes
desgastes a paz do ser humano.
A violao do sossego agride o equipamento psquico do homem e deve ser encarado como ofensa ao direito integridade moral do homem, conceito muito prximo ao direito intimidade, imagem e a incolumidade mental.
Afora os danos extrapatrimoniais, os rudos impedem o repouso, acabando por
comprometer a sade e a prpria segurana do indivduo.
O artigo 1.277 do Cdigo Civil possui rol taxativo (numerus clausus) e no admite interpretao extensiva. Desta forma, se as interferncias prejudiciais causadas
no repercutirem sob o trinmio (sade-segurana-sossego) a questo extrapolar do
conflito de vizinhana.
Ressalte-se que a segurana, sossego e sade so direitos da personalidade inerentes a qualquer ser humano e no apenas aos vizinhos. E o mau uso da propriedade
d-se pela prtica de atos ilegais, abusivos ou excessivos (no raros classificados na
esfera criminal como contravenes ou crimes, o mais comum o crime de dano).
Atos excessivos so aqueles praticados com finalidades legtimas, porm, ainda
assim gerando danos anormais e injustos passveis de indenizao em sede de responsabilidade objetiva.
Assim sbia a popular parmia: vedado exercer nossos direitos com sacrifcios dos
direitos alheios ou ainda o direito de um acaba quando comea o direito do outro.
O limite do uso normal ou anormal da propriedade no pode ser teorizado, o
artigo 1.277 do CC disciplina a questo justamente pelas excees. Temos tambm
como uso anormal, o no-uso ou a subtilizao da propriedade de forma a causar
conflitos de vizinhana. o caso de imvel usado com desdia ou legado ao abandono. Onde os vizinhos podem sofrer, dentre outras coisas, ameaas de runa do
prdio.
Da mesma maneira, a postura passiva ou permissiva do titular do prdio acarreta
o seu uso por terceiros para atividades prejudiciais a todos e mesmo ilcitas (como
drogas, prostituio, depsito de entulhos, lixo txico, matagal, etc.) gerando insegurana e danos sade e tranqilidade de todos os vizinhos.
O no-uso tambm fere o direito urbanstico (artigo 182, pargrafo 4, da CF)
por ser ofensivo funo social da propriedade no municpio. Tem tambm a questo relativa proteo aos prdios tombados.
Destarte, a tutela a sade e da segurana resguardada pelos artigos 30 e 38 do
Decreto-Lei 3.668/41 que cuida do perigo de desabamento e da emisso de fumaa,
vapores ou gases.
H um julgado (JTACSP-RT 117:43) que teve a oportunidade de apreciar a
poluio sonora produzida por uma araponga (ave canora) cujo canto anormal,
excessivamente alto, irritante, estridente e ensurdecedor, e o fato de seu dono suportar no faz com que os demais vizinhos devam ter o mesmo comportamento
compassivo.
FGV DIREITO RIO 70
Abre exceo em prol do interesse pblico o artigo 1.278 do CC. Porm, no

isenta ao causador dos danos de responder por sua respectiva indenizao.
A questo quanto runa de prdio vizinho disciplinada pelo artigo 1.280 CC,
e d direito tanto ao proprietrio como ao possuidor de exigir do dono do imvel
vizinho a demolio ou a reparao do prdio que ameace a ruir, bem como exigir
que se preste cauo por dano iminente.
Admite que se exija cauo por meio da chamada ao por dano infecto pela qual
se constitui uma garantia para indenizao do dano futuro e eventual. Porm, se o
dano j ocorreu, sendo consumado, o ressarcimento dever ser requerido por meio
de uma ao indenizatria.
Caber, por outro lado, se a obra estiver em andamento, a ao de nunciao
de obra nova. O artigo 1281 CC prev a possibilidade de se exigir garantia contra
eventual dano, que se perfaz na forma do artigo 827 do CPC.
Sobre as rvores limtrofes h a previso nos artigos 1.282 a 1.284 do CC e envolve aquelas que se localizam na linha divisria ou bem prxima a esta.
Quando a rvore tiver seu tronco na linha divisria, h a presuno iuris tantum
de pertencer em partes iguais, aos dois vizinhos, em condomnio necessrio.
Sendo que nenhum dos proprietrios poder cort-la sem anuncia do outro
(artigo 1.282 CC). A propriedade comum prevalecer mesmo se a maior parte da
rvore se encontrar no terreno de um dos confiantes, pois avulta apenas saber se esta
est na linha divisria.
Quando os frutos naturalmente carem sobre o terreno vizinho, em local prximo a linha divisria, pertencero estes, ao dono do local da queda, evitando-se assim
as invases em terrenos alheios e, posterior, contenda entre vizinhos (artigo 1.284
CC).
Pontes de Miranda ensina que essa inspirao de origem germnica e se prende
idia de que quem arca com nus deve desfrutar o bnus. O fundamento deflui
do brocardo wer den bosen tropfen geniesst, geniesse auch den guten quem traga as
gotas ms que traga as boas.
Revista Consultor Jurdico, 29 de janeiro de 2007.29
CASOS GERADORES
1) Uma pessoa gosta de aparecer nua na janela. Outra se mostra incomodada

com o fato, pois mora em apartamento de mesmo andar, s que de frente, do outro
lado da rua. possvel a caracterizao de algum tipo de proteo, amparada no
direito de vizinhana?
2) A conveno de condomnio permite a presena de animais no prdio, nomeadamente ces. Seria possvel criar um mastim napolitano, nomeadamente a raa
com maior relao peso x altura, ou seja, o maior co? E um casal de mastins?
http://conjur.estadao.com.
br/static/text/52290,1.
29
FGV DIREITO RIO 71
Aula 14: Direito de construir
EMENTRIO DE TEMAS
Acesses. Direito de construir. Limitaes privadas ao direito de construir. Limitaes pblicas ao direito de construir.
LEITURA OBRIGATRIA
FIGUEIREDO, Lucia Valle Figueiredo. Disciplina urbanstica da propriedade, p.

114-144.
CARLOS, Ana Alessandra (Org.). Dilemas urbanos. p. 167-180: Acesses e regularizao fundiria. Outras modalidades de acesso.
ROTEIRO DE AULA
Direito de construir
O direito de construir representa uma das faculdades essenciais do proprietrio.

Contudo, no pode, evidncia, ser exercido sem que se respeite uma srie de limitaes previstas na legislao. Algumas j so conhecidas, como a vizinhana e as
limitaes urbansticas. Cumpre entender o que ocorre quando se constri e de que
modo atuam as limitaes.
Acesso
Acesso a unio de um bem a um imvel.

Acesses naturais: aluvio; avulso; formao de ilhas; formao de lveo.
Acesses artificiais: construes; plantaes.
Princpio da acesso
Determina o princpio da acesso que tudo aquilo que se incorpora a um terreno

de propriedade do dono do terreno.
Excees: acesso invertida (figura dos art. 1258 e 1259 do Cdigo Civil).
FGV DIREITO RIO 72
Limites entre prdios previstos no Cdigo Civil
Limite para abertura de janela: 1,5 m e 0,75 m, no se distinguindo a viso direta

da oblqua30, como determina o art. 1301 do Cdigo Civil, desde que no se trate
de parede de tijolos translcidos, no caracterizada como janela.31
Limites para a colocao de fornos e chamins.
Limites para a utilizao de parede-meia.
Fundamentos para os direitos de luz e vista
Limitaes pblicas ao direito de construir: zoneamento, gabarito, recuo, etc.

Podem as limitaes frear a especulao imobiliria?
CASO GERADOR
Espao urbano e Estado
Como o Estado se comporta diante dessas transformaes territoriais comandadas pela classe dominante e pelo seu sistema de mercado imobilirio?
O Estado, em primeiro lugar, faz nas regies onde se concentram as camadas de
mais alta renda enormes investimentos em infra-estrutura urbana, especialmente
no sistema virio, ao mesmo tempo em que abre frentes pioneiras para o capital
imobilirio, como o Centro Administrativo de Salvador, a Avenida Rio Branco ou
a esplanada do Castelo, no Rio, ou a Avenida Faria Lima, em So Paulo. Assim, o
sistema virio naquelas regies muito melhor que no restante da cidade, no s
para atender ao maior nmero de automveis, mas tambm para abrir frentes de
expanso para o capital imobilirio.
So inmeras as obras pblicas para melhorar a regio central da cidade, onde se
instala a burguesia, inclusive na face do centro da cidade para ela voltada. A abertura
das Avenidas Central e Beira-Mar no Rio de Janeiro foi uma obra custosssima proporcionalmente aos recursos e ao tamanho da cidade na poca. Obras igualmente
enormes e custosas foram os desmontes dos morros. significativo que os morros
arrasados tenham sido exatamente aqueles que se encontravam na extremidade sul do
centro. Para abrir espao para a renovao e modernizao do centro do Rio foram
removidos os morros do Castelo, do Senado e de Santo Antnio, enquanto os morros
da extremidade norte o morro de So Bento e o da Conceio permanecem l at
hoje. A seqncia de obras gigantescas no eixo sul do Rio de Janeiro impressionante.
As Avenidas Mem de S, Henrique Valadares e outras ocuparam a rea do morro do
Senado. Vastas reas, todas na extremidade sul do centro, foram oferecidas ao capital
imobilirio para as maiores obras de remodelao urbana j realizadas no Pas: as valorizadssimas terras centrais obtidas com o desmonte dos morros do Castelo e, depois,
o de Santo Antnio. A essas obras deve ser acrescentada uma grande quantidade de
aterros da orla martima, do aeroporto Santos Dumont a Botafogo, os gigantescos
30
Smula 414, STF.
31
Smula 120, STF.
FGV DIREITO RIO 73
aterros do Flamengo e de Copacabana, e ainda o elevado do Jo e inmeros tneis.

Note-se que tais obras atendem exclusivamente Zona Sul, ou seja, so obras que
nem parcialmente atendem aos interesses de outras regies da cidade. O contrrio se
deu na Zona Norte. As obras de vulto da regio, corno a Avenida Presidente Vargas,
a Avenida Brasil ou os elevados associados Ponte Rio-Niteri, destinam-se tambm
a atender o escoamento do trfego rodovirio extra-urbano e, portanto, no so obras
destinadas a atender exclusivamente aos interesses da Zona Norte. O mesmo deu-se
com as ferrovias e rodovias. Essas obras foram construdas para atender a interesses
regionais extra-urbanos, e a populao da Zona Norte apenas tirou partido delas.
Mesmo assim, as ferrovias sofreram um violento processo de deteriorao, dado o
abandono a que foram relegados os seus servios suburbanos de passageiros.
O que fez o governo baiano ao construir o Centro Administrativo de Salvador
numa regio quase virgem, porm estrategicamente localizada na direo da cidade
para onde a mdia e alta burguesia vm se deslocando h dcadas? No s colocou
o aparelho do Estado bem mais acessvel a essas classes (e mais longe das classes subalternas) e melhorou o acesso a elas atravs de novas e rpidas avenidas expressas,
mas tambm desbravou inmeras novas fronteiras e oportunidades fabulosas para a
especulao imobiliria. Alm disso em que pese alegar o contrrio , colocou o
aparelho do Estado muito afastado (em termos de distncia, mas especialmente em
termos de tempo e oportunidades de viagem) das classes subalternas.
Em So Paulo no foi menor a ao do Estado para preparar a expanso das
chamadas zonas nobres da cidade e ainda abrir novas fronteiras para a especulao
imobiliria. Atravs de um de seus mais conhecidos prefeitos, Prestes Maia, renovou
toda a regio do centro da cidade voltada para o quadrante sudoeste e sobre a qual
incidia o interesse da burguesia. A maioria das grandes avenidas que abriu localizase nessa regio. No s a mais famosa e importante delas, a Avenida Ipiranga, mas
tambm a Avenida Vieira de Carvalho e o novo Largo do Arouche, a Avenida Duque
de Caxias, a Avenida Rio Branco, Rua So Lus e a nova Rua da Consolao. Porm,
bem antes disso, o Estado j vinha preparando a cidade para os interesses da burguesia. A construo do Viaduto do Ch, obra arrojada e da mais avanada tecnologia
da poca (estrutura de ferro), custosssima para uma pequenina cidade de algumas
dezenas de milhares de habitantes, no representava outra coisa seno a oferta de
acesso mais direto entre o centro e a regio que as elites queriam ocupar, ou seja, as
encostas de Santa Ceclia, Vila Buarque, Avenida Paulista e depois seu prprio espigo. Antes, a ligao entre o centro e essa regio era pelo Ac, atual ponto de onde
a Avenida So Joo cruza o Vale do Anhangaba e representava um percurso longo.
O Viaduto do Ch veio representar uma significativa melhoria daquela ligao. O
alargamento da Rua Libero Badar e da Rua So Joo e a urbanizao do Vale do
Anhangaba (todas no quadrante sudoeste) so outros exemplos de melhoramentos
que beneficiaram a faceta sudoeste do centro.
Em segundo lugar, o Estado transfere suas prprias instalaes para a mesma direo de crescimento da classe dominante, mostrando claramente, atravs do espao
urbano, seu grau de captura por essa classe. O j citado exemplo de Salvador no
nico. O Palcio do Governo do Estado de So Paulo era inicialmente no Ptio do
FGV DIREITO RIO 74
Colgio, no corao da cidade. Transferiu-se da para o Palcio dos Campos Elseos

e, depois, para o Morumbi. A Assemblia Legislativa saiu do Parque D. Pedro I e foi
para o Ibirapuera. O Gabinete do Prefeito saiu do Anhangaba e foi para o Ibirapuera, e a absoluta maioria das reparties e empresas pblicas transferiu-se para a
regio da Paulista e Faria Lima.
No Rio, tanto o Senado como a Cmara Municipal eram no Campo de Santana e
transferiram-se para a nova zona nobre do centro, que passou a ser sua extremidade
sul, a Praa Floriano Peixoto. Tambm o Executivo, assim que foi proclamada a Repblica, instalou-se na direo norte, no Palcio do ltamarati, e depois se transferiu
para o Catete. Processos idnticos ocorreram em maior ou menor escala em muitas
cidades brasileiras at mesmo entre as pequenas.32
Voc concorda com o afirmado no texto? As alteraes de zoneamento podem

estimular a especulao imobiliria? Ou melhor abrir a trilha do progresso?
VILLAA, Flvio. O que todo

cidado precisa saber sobre
habitao. So Paulo: Global,
1986. p. 98-101.
32
FGV DIREITO RIO 75
BLOCO 2: NEGCIOS IMOBILIRIOS E DEMAIS DIREITOS REAIS

OBJETIVO DO BLOCO DE AULAS
Obtido o conhecimento bsico dos institutos da posse e da propriedade e das

questes envolvendo a funo social da propriedade e a ordenao urbana, passamos agora a conhecer questes mais atreladas realidade dos negcios imobilirios
e, tambm, utilizaes dos demais direitos reais em uma perspectiva negocial.
FGV DIREITO RIO 76
AULA 15: INCORPORAES IMOBILIRIAS

EMENTRIO DE TEMAS
Incorporaes imobilirias. Modalidades de contratao. Patrimnio de afetao

nas incorporaes imobilirias.
LEITURA OBRIGATRIA
CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria, p. 9-34.
CHALHOUB, Melhim. Da incorporao imobiliria, cap. 3.
ROTEIRO DE AULA
Incorporaes imobilirias
Natureza das incorporaes imobilirias

Negcios de incorporao imobiliria
Escritura de incorporao imobiliria
Patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias
Legislao: Lei 10.931/04

Instituio do patrimnio de afetao
Problemas prticos e tributrios
Texto: O que muda com o patrimnio de afetao
O patrimnio da afetao um instrumento sistematizado no incio do ms
de agosto de 2004, quando o Presidente da Repblica sancionou um conjunto
de medidas intituladas pacote da construo, cujo objetivo o incentivo ao
mercado imobilirio, sendo estimado um crescimento da ordem de 4% a 8% no
prximo ano.
Dentre as medidas anunciadas, destacam-se aquelas que sinalizam boas perspectivas s empresas, atravs de linhas de crditos mais acessveis e reduo da carga
tributria, e ao adquirente das unidades, que passar a contar com maiores garantias
de recebimento de seu imvel.
FGV DIREITO RIO 77
Dentre estas garantias est o patrimnio de afetao, que consiste na adoo de

um patrimnio prprio para cada empreendimento, que passar a ter a sua prpria
contabilidade, separada das operaes da incorporada/construtora, o que confere
segurana aos adquirentes quanto destinao dos recursos aplicados na obra.
Esta medida se torna relevante para evitar o que o mercado apelidou de efeito
bicicleta ou pedalada, que significa a situao das empresas em dificuldade econmica que desviam recursos de um novo empreendimento para um anterior e assim
sucessivamente, formando um ciclo vicioso que tantos prejuzos j causou no passado, ainda vivos na memria recente do pas.
Com a nova regra, todas as dvidas, de natureza tributria, trabalhista e junto a
instituies financeiras, ficam restritas ao empreendimento em construo, no tendo qualquer relao com outros compromissos e dvidas assumidas pela empresa.
Dessa forma, na hiptese de ocorrer falncia da empresa construtora/incorporadora, os compradores podero dar continuidade obra, contratando outra empresa
no lugar da falida, configurando o objetivo de garantir ao consumidor a entrega de
imvel comprado na planta.
Em decorrncia dos casos notrios que macularam o mercado no passado, cogitou-se na criao de empresas especficas para alguns empreendimentos, denominadas SPE, ou Sociedade de Propsito Especfico, o que no se constitui na melhor
opo, uma vez no haver garantir de um possvel desvio de recursos.
No caso da figura do patrimnio de afetao, que de uso facultativo, existem
maiores garantias aos muturios, pois prev a existncia de uma comisso de representantes desde o incio da obra, o que dificultar a ocorrncia de desvios, mesmo
porque o patrimnio do incorporador ir responder pelo empreendimento objeto
da afetao.
Na verdade, o que a Lei 10.931/94 fez no foi instituir o patrimnio de afetao,
mas regulament-lo, pois sua previso veio com a Medida Provisria 2.221, de setembro de 2004, embora de forma imprecisa, que no surtiu os efeitos desejados.
O que se espera, de mais importante como efeito prtico, e que vir a repercutir
positivamente na economia, que este instrumento, ao gerar maior segurana aos
contratos, resultar na diminuio dos juros, pois estes so diretamente ligados ao
risco da transao, que ir reduzir.33
CASO GERADOR
Histrico do processo xxxx, movido pelo escritrio yyy contra a Encol Incorporadora:
HISTRICO DO PROCESSO ENCOL
O terreno
Na data de 07 de junho de 1993, CLUDIO MACRIO CONSTRUTORA
LTDA. e a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDSTRIA celebraram
http://www.precisao.eng.br/
fmnresp/afeta.htm.
33
FGV DIREITO RIO 78
trs escrituras pblicas de promessa de compra e venda dos imveis constitudos por
3 fraes de 1/7 do lote 04 do PA 27.233, na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, onde,
construir-se-iam os projetos arquitetnicos previamente aprovados de prdios residenciais multifamiliares, cabendo empresa permutante dos terrenos 68 (sessenta e oito)
do total das 264 unidades previstas para cada um dos prdios, num total de 204 apartamentos, dos 792 (setecentos e noventa e dois) que integram os trs prdios a serem
construdos SAN FILIPO e VILLA BORGHESE (BLOCO I Ed. SAN MARCO e
BLOCO II Ed. SAN MICHEL).
PROMESSAS DE VENDA NO REGISTRADAS
Como praxe da empresa, em todos os seus empreendimentos, a ENCOL no
registrava memoriais de incorporao embora protocolasse no cartrio pedido a ele
referente, isso fazendo no intuito de conseguir prometer diferentes datas de entrega
e at prometer vender mais apartamentos do que efetivamente existentes, esquema
denunciado pelos jornais, que funcionava como overbooking para desistncias e
retomadas de unidades no curso da obra, podendo assim operar sucessivas transferncias de titularidade em prejuzo dos cofres pblicos.
SONHO DESFEITO
Com a paralisao das obras, contados os cobres e feitas as contas, os compradores tinham entregue Encol 27 milhes e os engenheiros da prpria diziam que
a construo continha pouco mais do que a metade desse valor.
CAUTELA DOS ADQUIRENTES
Mais de uma centena de adquirentes lesados requereram a averbao do contrato particular de promessa de compra e venda da sua unidade perante o cartrio
do Registro de Imveis, com o intuito de conferir direito real oponvel a terceiros,
nos termos do Art. 35, 4 da Lei de Condomnio e Incorporaes n 4591/64.
O prazo avenado com o permutante do terreno para que a ENCOL promissria
compradora alcanasse o adim-plemento de sua obrigao de fazer foi o de 50
(cinqenta) meses, contados daquela data (07/06/93). ou seja, at 07 de agosto de
1997, quando j estavam h muito abandonadas as obras.
PERMUTANTE RETOMA POSSE
Vencido o prazo sem que a ENCOL lograsse cumprir com a sua obrigao
de fazer, entregando para a permutante, prontas e acabadas com seus respectivos
habite-se, as unidades representativas do preo, e em meio ao notrio quadro de
insolvncia da empresa, estando as construes totalmente paralisadas, inclusive
com o abandono dos canteiros de obras, cuidou a permutante de obter o socorro
da tutela jurisdicional, ingressando na via judiciria com ao de procedimento
ordinrio pleiteando a resciso dos negcios jurdicos celebrados com a ENCOL
e reintegrao na posse dos imveis, alm das perdas e danos decorrentes do descumprimento das obrigaes assumidas pela ENCOL.
FGV DIREITO RIO 79
JUIZ RESGUARDA ADQUIRENTES

A mencionada ao de procedimento ordinrio foi distribuda para a 34
Vara Cvel da Capital do Rio de Janeiro, processo registrado sob o nmero
97.001.116940-8, tendo a sua autora CLUDIO MACRIO CONSTRUTORA LTDA, na data de 17 de outu-bro de 1997, obtido daquele MM. Juzo Tutela
Antecipada, no sentido de ver-se reintegrada na posse do imvel compromissado
ENCOL S/A ENGENHARIA, COMRCIO E INDSTRIA, alm de resciso
provisria do contratado.
ENCOL EVITA CITAO E PEDE CONCORDATA
A partir de ento, respeitando o teor da referida deciso de Tutela Antecipada
que ressalvou expressamente o respeito aos direitos dos adquirentes das demais unidades comercializadas pela ENCOL, foram estabelecidas diversas, longas e exaustivas tratativas entre todos os envolvidos, com o objetivo de virem a encontrar uma
soluo para o impasse que fosse conveniente aos interesses em conflito.
Das to extensas tratativas, restou a impossibilidade de virem os adquirentes e a
permutante conciliar as suas respectivas vontades e interesses com a ENCOL S/A
ENGENHARIA, COMRCIO E INDSTRIA, entendendo aqueles serem completamente descabidas as exigncias desta, feitas por quem recusava receber citao.
JUIZ CONDENA M-F
Aconteceu ento, que o MM Juzo da 34 Vara Cvel da Capital do Rio de Janeiro, na data de 14 de maio de 1998, proferiu sentena de mrito, publicada na
imprensa oficial do dia 19 de maio de 1998, dando por rescindidas as trs promessas de compra e venda celebradas, consolidando a reintegrao de posse antecipada
permutante e condenando a r a compor em favor daquela as perdas e danos
decorrentes da sua inadimplncia.
TRIBUNAL CONFIRMA SENTENA
A ENCOL apresentou apelao (n 98.001.07409), vendo ento confirmada
a sentena pelo Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, em acrdo que teve como
Relatora a Des. Maria Henriqueta Lobo, da Dcima Quarta Cmara Cvel.
ENCOL INSISTE COM RECURSO ESPECIAL
No satisfeita, a Encol, concordatria e na iminncia do pagamento da 1 parcela, apresentou recurso especial, no nico e exclusivo intuito de evitar o trnsito em
julgado da deciso e amarrar a si o negcio j desfeito, e que no mais a legitima
a figurar como incorporadora dos terrenos em que se assentam os prdios que no
completou.
ADQUIRENTES ORGANIZAM COMISSO, CONTRATAM RECUPERAO E CONTINUAO DA CONSTRUO
Levando em considerao que, com o passar do tempo, maior ser o agravamento dos prejuzos impostos pela ENCOL permutante do terreno e ao conjunto dos
FGV DIREITO RIO 80
adquirentes das diversas unidades de apartamentos a serem construdos, notadamente face aos fatos, entre outros, de haverem sido as incorporaes promovidas
de forma ilcita, sem observncia das imperativas disposies da Lei especfica, sem
a prvia averbao do Memorial de Incorporao nem a outorga dos competentes
contratos relativos s comercializadas fraes de terreno, sem se falar que os impostos incidentes sobre os imveis no foram pagos, tampouco as contas de gua
e luz foram honradas, fato que determinou cortes e desligamentos, e considerando
que as benfeitorias realizadas esto relegadas ao abandono e sujeitas s intempries,
RESOLVERAM adquirentes e a permutante do terreno, no objetivo de melhor
ajustar os seus recprocos direitos e interesses, alm dos da coletividade, em razo
do intenso interesse social em jogo, primeiro transacionar, para, na forma do artigo
1025 e seguintes do Cdigo Civil Brasileiro, prevenir qualquer litgio que entre eles
pudesse se estabelecer e contratar promessa de compra e venda, onde a permutante
dos terrenos respeita e mantm o objeto e a posio que cada um dos adquirentes
deteria para com a ENCOL, caso esta houvesse concludo os prdios e entregue,
prontas e acabadas com os respectivos habite-se, as unidades habitacionais que
com cada um deles foi compromissada.
Tal ajuste, entretanto, s se aperfeioar com o trnsito em julgado da deciso
que restitui permutante a titularidade dos imveis, condio suspensiva, posto
que a eficcia do negcio subordina-se definitiva confirmao pelas instncias superiores, da sentena proferida em primeira instncia pelo MM. Juzo da 34 Vara
Cvel da Capital do Rio de Janeiro, na j mencionada lide de resciso do contrato
de permuta.
ADQUIRENTES CONSEGUEM ASSISTNCIA
Exibindo as escrituras, o 3 Vice-Presidente do Tribunal de Justia, deferiu assistncia litisconsorcial para ingresso dos adquirentes no processo movido pela permutante para resciso dos contratos com a Encol, aceitando-se nos autos as suas
razes, que ressaltaram a inutilidade do recurso apresentado pela concordatria,
cuja m-f fora proclamada pela sentena e confirmada pelo Tribunal.
ENCOL VAI FALNCIA
Ocorrendo a decretao da falncia antes de decidida a admissibilidade do recurso pelo 3 Vice-Presidente do Tribunal, expediu-se carta precatria comarca
de Goinia-GO, para que o sndico seja intimado regularizao da representao
da massa falida nos autos, a fim de que seja dado prosseguimento ao feito, como
de direito.
CONTAGEM REGRESSIVA
Com o fim do recesso do Tribunal de Justia, comea a contagem regressiva
para a soluo final do processo que libertar os trs prdios das garras da ENCOL.
Lembro a todos que, no momento, o processo est aos cuidados do Dr. Samy
Glanz, 3 Vice-Presidente do Tribunal de Justia, a quem caber dizer se o recurso
da ENCOL tem ou no condies de prosseguir a exame do Superior Tribunal
FGV DIREITO RIO 81
de Justia STJ, em Braslia. Por bvio, no trabalhamos nica e exclusivamente

com uma deciso favorvel, que acabe logo com esse absurdo protelar do desfecho,
mas bom esclarecer que, se o Sr. Desembargador concluir pelo preenchimento
de todas as formalidades legais, NO H AGRAVO CONTRA O DESPACHO
QUE ADMITIR O RECURSO ESPECIAL DA ENCOL! Em outras palavras, se
o recurso tiver seu seguimento negado, a ENCOL pode ainda levar o caso ao STJ,
mas, se o recurso for admitido, no h como impedir que siga seu curso, passando
a questo diretamente ao Relator sorteado no STJ. Pensando nisso, resolvemos estudar a possibilidade de mais uma vez denunciar os abusos cometidos pelos comissrios da concordata e sndicos na administrao da massa falida, pois evidente
a manha de quem sabe que no vai construir nada, mas insiste em se amarrar ao
negcio frustrado por sua prpria culpa, na tentativa de auferir lucros, quando
deve amargar indenizao pelos danos causados s suas dezenas de milhares de vtimas em todo o pas. O derrame to grande e envolve tantas e to altas esferas de
governo que a questo balana a soberania nacional, no se podendo admitir que
os assaltantes fujam pela porta dos fundos de Braslia. No importa quantos anos
o Sr. Pedro Paulo vai ficar na cadeia, mas onde que foi parar tanto dinheiro, num
mundo inteiramente informatizado em transaes financeiras desse porte. Se foi
possvel rastrear o PC, por que no o Pedro Paulo? Reconheam-se as dificuldades
que o MP Federal teve para reunir informaes necessrias ao recente ajuizamento,
em Braslia, da ao criminal que finalmente quebrar o sigilo bancrio de todos
os envolvidos no escndalo. Tambm no comeo de agosto, com o fim do recesso
parlamentar, est marcado para acontecer uma srie de depoimentos sobre o caso
ENCOL, ainda no confirmados, mas que incluem juiz, sndico, comissrio, advogados, ANCE, etc. Aguardem!
De que modo podem os dispositivos da Lei 10.931/04 auxiliar os adquirentes?
Para as instituies financeiras, o novo regime legal vantajoso?
FGV DIREITO RIO 82
AULAs 16 e 17: CONDOMNIO

EMENTRIO DE TEMAS
Condomnio edilcio. Administrao dos conflitos condominiais. rgos condominiais.
LEITURA OBRIGATRIA
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil, vol. 4, cap. 53.
AVVAD, Pedro. Condomnio e incorporaes no Novo Cdigo Civil: concluses e

questes polmicas (em anexo, ao final do livro).
ROTEIRO DE AULA
Condomnio comum ou voluntrio
Conceito: Exerccio, por mais de uma pessoa, em fraes inicialmente ideais,

dos direitos inerentes propriedade.
Origem: pode ser incidente ou convencional, ordinrio ou forado.
Direitos dos condminos
Cada um pode usar a coisa, de modo a no incompatibilizar a indiviso.

Cada um pode alhear a sua parte, ou grav-la, respeitada a preferncia.
Reivindicar a coisa de terceiro.
Deveres dos condminos
Responder pelos frutos auferidos.

No modificar a coisa.
No poder dar uso e gozo da coisa para estranho sem o consentimento dos
demais.
Responder pelos custos e dvidas comuns, presumivelmente de acordo com
sua cota parte.
Pode-se optar por escolha de administrador para o condomnio.
FGV DIREITO RIO 83
Condomnio decorrente da separao dos bens: art. 1327: h condomnio

quanto aos muros, cercas...
Extino do condomnio comum
Art. 1320. O destino natural de qualquer bem a diviso.

Art. 1322. Extino pela alheao.
Condomnio edilcio
Condomnio do CC e da Lei n 4.591/64 (edilcio, art. 1). Revogao desta lei

pelo CC?

reas de uso exclusivo e reas de uso comum.

Sndico e conveno condominial.
Cota condominial.
Deveres dos condminos.
Aplicao imediata dos dispositivos do Cdigo Civil, a despeito do disposto na

conveno de condomnio.
Administrao de garagem e cobertura.
Cobertura: rea comum ou exclusiva?

Regimes jurdicos para a garagem:
a) rea comum indivisa;
b) rea comum indivisa com ocupao determinada na conveno;
c) vaga na escritura, acessria da unidade;
d) vaga autnoma.
CASO GERADOR
Vejamos o exemplo dado por Amrico Isidoro Anglico:34

Imaginemos a hiptese de um condmino dado ao exacerbado alcoolismo, freqentemente encontrado nas escadas do condomnio em desalinho, bem como
desfalecido nos elevadores, expelindo vmito e dejetos. Ante tal fato, o condomnio,
atravs de seu sndico, convoca uma Assemblia Geral Extraordinria (artigo 1.354,
do NCC), em cuja pauta convocativa destina a aplicao do constrangimento de at
dez vezes a taxa condominial ao proprietrio da unidade 150, ante reiterado comportamento anti-social, gerando incompatibilidade de convivncia com a sociedade
condominial j desgastada em decorrncia de tal comportamento.
http://www.intelligentiajuridica.com.br/v3/artigo_visualizar.php?id=617.
34
FGV DIREITO RIO 84
A assemblia por 3/4 (trs quartos) de seus condminos restantes (artigo 1.337
do NCC), excluindo assim o condmino do apartamento 150, que convocado e
presente assemblia defendeu-se alegando que haveria de mudar o seu comportamento, aplicou no ato assemblear a multa com fundamento no artigo 1.337, pargrafo nico, de dez vezes o quantum da contribuio condominial (smj., o quorum
exigido na Nova Lei Civil, nas hipteses: reiteradamente inadimplente, infrator e
anti-social simples, restando entender pela aplicao das multas com muita facilidade pelo condomnio).
Posteriormente, foi paga a multa, contudo, o condmino prosseguiu em seu exacerbado alcoolismo, e at mesmo agudou este comportamento anti-social (codificao direito de vizinhana, artigos 1.277 e 1.279, do NCC). O condomnio ingressa
com pedido de tutela jurisdicional antecipada, colimando a excluso do condmino
do condomnio, trazendo inequvoca prova dos fatos ocorridos, demonstrando a
verossimilhana das alegaes e preenchendo todos os demais pressupostos legais
exigidos (artigo 273, do CPC), requerendo a excluso do condmino daquele condomnio.
Art. 1337: a punio aps ulterior deliberao da assemblia: possibilidade de

expulso do condmino? Como interpretar o dispositivo? mesmo possvel expulsar condmino anti-social?
FGV DIREITO RIO 85
AULA 18: DEMAIS DIREITOS REAIS

EMENTRIO DE TEMAS
Demais direitos reais. Teoria do fracionamento e crtica. Tipicidade dos Direitos Reais. Multipropriedade. Direitos reais extintos: enfiteuse e renda. A profuso
das enfiteuses na vida prtica e a regra de transio do art. 2038.
LEITURA OBRIGATRIA
MORAES, Maria Celina Bodin de. Princpios de direito civil contemporneo: O

princpio da tipicidade dos direitos reais.
ROTEIRO DE AULA
Caractersticas dos direitos reais.
Polmica Realismo vs. Personalismo:

Direito real carter externo significa um poder exercido sobre uma coisa.
Esta concluso identificada com o trabalho dos glosadores medievais.
Crtica personalista burguesia europia o direito real no pode ser uma relao entre pessoa e coisa, pois s existem relaes entre pessoas. Principal figura:
Planiol.
O personalismo e a idia de obrigao passiva universal justificam a apropriao
dos direitos reais pelos burgueses. A relao entre a pessoa e a coisa pode trazer inferncias religiosas; se a propriedade e demais direitos reais forem como o crdito,
o burgus poder ter acesso a estes direitos. Lembrar que privilgios reais (talha,
corvia, etc.) eram direitos reais.
Crtica ao realismo: impossibilidade de relao entre pessoa e coisa; h direitos
reais onde a inferncia da pessoa sobre a cisa mnima, como no caso das rendas.
Crtica ao personalismo: a obrigao passiva universal nada mais que o neminem laedere e vale tambm para qualquer tipo de direito. Carvalho de Mendona
diz que a obrigao passiva universal no obrigao, pois no patrimonial, no
podendo ser lanada no passivo.
Diferena para os direitos obrigacionais: mtodos de explicao
M. I. Carvalho de Mendona: poder sobre a coisa x poder sobre a pessoa.

Oliveira Ascenso: o direito real absoluto, por prescindir de uma relao jurdica prvia; ele prevalece por si s.
Relevncia econmica das coisas e dos negcios (art. 170, CF).
FGV DIREITO RIO 86
Figuras intermdias: nus reais: rendas...

Obrigao propter rem: lembrar polmica Santiago Dantas e C. Mrio sobre a
natureza da obrigao.
Execuo especfica e tutela especfica da obrigao: ius ad rem, segundo Venosa, como a adjudicao compulsria e a imisso na posse.
Proteo erga omnes de obrigaes: preferncia na Lei 8.245.
Penhor de crditos: art. 789 e seguintes do CC.
Olympio Costa Jr. e Diez-Picazo: Propriedade como situao jurdica, capaz de
gerar outras relaes reais.
Propriedade como unidade fundamental dos direitos reais: avanar noo de
propriedade como somatrio de poderes sobre uma coisa CC, art. 524, e art.
1229, Projeto.
Oponibilidade perante terceiros.
Seqela ou ambulatoriedade: o direito real persegue a coisa onde quer que
ela esteja. Exemplo: furto, hipoteca, venda de imvel sobre o qual pesa um usufruto.
Preferncia: falar dos direitos reais de garantia. S. Lopes: a preferncia tambm diz respeito predominncia de um direito real constitudo anteriormente,
sobre um constitudo posteriormente.
Abandono: o titular de um direito real pode dele abrir mo, em geral, sem
prestar contas a ningum (lembrar regime de proteo do patrimnio mnimo:
prdigo, doao universal e inoficiosa).
Perpetuidade: emborca com excees, os direitos reais no so consumveis
pelo exerccio, protraindo-se no tempo.
Titularidade: para cada direito real, deve haver apenas um titular (ou ncleo
de titularidade), que deve ser o tempo todo determinado. A estrutura da titularidade representa como, em uma sociedade, repartida a riqueza. Falar de exceo:
multipropriedade (time sharing).
Tipicidade ou numerus clausus: os direitos reais no podem ser criados por
via negocial, devendo estar previstos em lei. Falar do direito romano, da gewere,
dos cdigos. Empecilho, no caso de direitos reais sobre imveis (S. Rodrigues): o
registro. Leis extravagantes prevem direitos reais diferentes: Estatuto da Cidade
(superfcie), Lei 6.766 (direito real de preferncia, no compromisso de compra e
venda), por exemplo. Falar do sistema espanhol.
Classificao dos direitos reais.
Direitos reais sobre coisa prpria: Propriedade.

Direitos reais sobre coisa alheia:
De uso, gozo e fruio: usufruto; uso; habitao; renda constituda sobre imvel; servido; superfcie.
De garantia: penhor; hipoteca; anticrese.
De aquisio: Direito de preferncia na promessa de compra e venda.
FGV DIREITO RIO 87
So todos desmembramentos do direito de propriedade (ou melhor, dos seus

poderes).
Alienao fiduciria: no cria novo direito real, mas sim um novo contrato
legitimador de posse imediata.
Enfiteuse e renda
Definio legal.
Ultratividade.
Art. 2038: aplicabilidade da regra de transio e direito intertemporal.
CASO GERADOR
O instituto da enfiteuse e a atual administrao
Prof. Marcos Coimbra

Artigo publicado em set./2003 no jornal Ombro a Ombro
O lder do governo da atual administrao Lula no Senado, Aloizio Mercadante, acaba de pronunciar-se contrrio ao fim do instituto da enfiteuse no Brasil, em
nome do interesse econmico da Unio e da necessidade de se manter elevados
supervits primrios para garantir a confiana na capacidade de o governo honrar
os seus compromissos impede que a Unio abra mo, neste momento, dos recursos
arrecadados com as receitas patrimoniais. Na melhor tradio monetarista, S. Ex
subordina fins a meios. De incio, a atual administrao Lula est cumprindo seus
compromissos, engajadamente, com os banqueiros e as multinacionais, mas no
com os trabalhadores, a exemplo da Caixa de Previdncia dos Funcionrios do Banco Brasil (PREVI), onde os beneficirios, que teriam direito ao reajuste de 30,05%,
em junho do corrente ano, obtiveram apenas 18%, a pretexto de se evitar dficit
pelo terceiro ano consecutivo. S. Ex conhece muito bem os prejuzos ocasionados
PREVI em funo de sua utilizao no processo de privatizao selvagem de estatais brasileiras, como no crime de lesa ptria da doao da Companhia Vale do
Rio Doce, por influncia de polticos com poder na administrao anterior, mesmo
sendo de oposio. Para diminuir o dficit nominal do Tesouro no preciso a utilizao das receitas oriundas da enfiteuse, mas sim diminuir o extorsivo pagamento
de juros exorbitantes da dvida pblica, da corrupo desenfreada e do empreguismo
utilizado pela tomada de assalto pelas polticas clientelistas da nova administrao,
atingindo at o INCA. As reformas previdenciria e tributria so outras demonstraes de ajustes fiscais, que provocaro perdas irreparveis classe trabalhadora,
em especial classe mdia, para alegria dos rentistas e do FMI.
A outra linha de argumentao exposta por S. Ex, quanto propriedade de terras brasileiras, leva ao raciocnio absurdo de que ento no existe mais propriedade
privada no Brasil. Na realidade, tudo deveria pertencer Unio. Tal, contudo, no
FGV DIREITO RIO 88
ocorre. Por que s as chamadas terras da Marinha? De fato, quem recolhe o foro e o
laudmio o Servio de Patrimnio da Unio, subordinado ao Ministrio do Planejamento, atualmente com suas direes regionais entregues, no loteamento de cargos
para garantir a maioria no Congresso, a um partido poltico, com grande influncia
religiosa, sempre presente em todos os governos, cabendo Marinha, caso receba,
irrisria fatia da arrecadao. Sob o ponto de vista da justia e sob o aspecto tico,
no h razo para a manuteno no anacrnico instituto, de origem medieval, capaz
de permitir at famlia imperial brasileira, em Petrpolis, arrecadao permanente,
bem como a outras instituies privadas e religiosas.
No conseguimos descobrir a importncia estratgica na segurana e soberania
nacionais, em pleno sculo XXI, na era dos msseis intercontinentais, de reas costeiras. No h porque serem de propriedade da Unio, por esta razo. um argumento
sem fundamento. Quanto preservao ecolgica e do meio ambiente, as condies
atuais das citadas regies como, por exemplo, a triste situao da baa de Guanabara
mostra, saciedade, o abandono a que esto submetidas, sob a proteo da Unio.
A hiptese, ento, destes terrenos para instalao de unidades militares est fora
da realidade, sabendo-se que a prioridade um da estratgia nacional a de ocupar a
Amaznia, no havendo sentido na manuteno de organizaes militares na costa,
pois as existentes, por falta de utilidade, esto sendo transformadas em museus, centros culturais e outras.
Os ttulos fraudulentos e os aterros criminosos existem, apesar de serem de propriedade da Unio, e vo continuar existir, sejam ou no de sua propriedade. A
soluo est no cumprimento da legislao vigente para qualquer parte do territrio
nacional. Portanto, no h justificativa racional para a manuteno do instituto da
enfiteuse no Brasil.
Professor Titular de Economia junto Universidade Candido Mendes, Professor
na UERJ e Conselheiro da ESG.35
Levando-se em considerao que os sucessores da Famlia Real j recebem foro

h mais de um sculo, seria possvel a extino do domnio direto, por alegao de
no cumprir a funo social da propriedade?
Obs. Instrues para o role-play da compra de apartamentos.
http://www.brasilsoberano.
com.br/artigos/Anteriores/
oinstitutodaenfiteuse.htm.
35
FGV DIREITO RIO 89
AULA 19: FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

Ementrio de temas
Financiamento imobilirio. SFH e SFI. Histrico e formas de financiamento. Securitizao do mercado imobilirio. Consrcio de imveis para fins residenciais.
Leitura obrigatria
CHALHOUB, Melhim. Incorporao imobiliria, cap. 7.
CARNEIRO, Dionsio Dias. Financiamento habitao e instabilidade econmica: experincias passadas, desafios e propostas para a ao futura.
Roteiro de aula.
Quadro comparativo do financiamento imobilirio
Aumento do preo do imvel
PROGRAMA DE ARRENDAMENTO
RESIDENCIAL
SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO SISTEMA FINANCEIRO DE IMVEIS
LEASING
Lei 10.188/01
MTUO C/ HIPOTECA
Lei 4.380/64 e outras
MTUO C/ ALIENAO FIDUCIRIA

Lei 9.514/97
Vicissitudes das modalidades de financiamento
Critrios de correo das prestaes.

Correo do saldo devedor.
Execuo no Dec. 70/66.
CASO GERADOR
Simulaes de compra de apartamentos (roleplay).
FGV DIREITO RIO 90
Aula 20: Alienao fiduciria

EMENTRIO DE TEMAS
Alienao fiduciria de mveis e imveis. Compreenso do instituto. Comparao com hipoteca e penhor.Aspectos polmicos da alienao fiduciria na aquisio
de bens. Proteo do alienante.
LEITURA OBRIGATRIA
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas, cap. 20.
COMPARATO, F.K. Funo social dos bens de produo. Revista de Direito

Mercantil, n. 63.
ROTEIRO DE AULAS
Origens da alienao fiduciria no Direito Brasileiro
Dec. 911/69.
A propriedade fiduciria.
A lei 9.514/97.
Aspectos processuais
Liminar.
Purga da mora.
Busca e apreenso.
Sentena.
CASO GERADOR.
A funo social da propriedade dos bens de produo e a alienao fiduciria
RECURSO ESPECIAL N 128.048 lis (1997/0026362-2) RELATOR : MINISTRO ALUIR PASSARINHO JUNIOR EMENTA: PROCESSUAL CIVIL.
RECURSO ESPECIAL. ALIENAO FIDUCIRIA. BUSCA E APREENSO
FGV DIREITO RIO 91
MAQUNRIO AGRCOLK MEDIDA LIMINAR INDEFERIDA BEM NECESSRIO AO SUSTENTO DO DEVEDOR. DL N.91 1/69, ART. 30 1. .... II.
Merece tempero a concesso da medida liminar prevista no art. 3 do DecretoLei n. 922/69, quando se trate de bem necessrio ao sustento do ru, caso do
maquinrio agrcola fiduciariamente alienado. III. Recurso especial no conhecido. ACRDO Vistos e relatados estes autos, em que so partes as acima indicadas,
Decide a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justia, rejeitada a preliminar,
unanimidade, no conhecer do recurso, na forma o relatrio e notas taquigrficas
constantes dos autos, que ficam fazendo parte integrante 46 presente julgado. Participaram do julgamento os Srs. Ministros Slvio de Figueiredo Teixeira, Barros Monteiro, Cesar Asfor Rocha e Ruy Rosado de Aguiar.
O que deve prevalecer: a necessidade de sustento do ru ou a proteo propriedade e ao crdito?
FGV DIREITO RIO 92
AULA 21: HIPOTECA E PENHOR
EMENTRIO DE TEMAS
Princpios dos direitos reais de garantia. Hipoteca, penhor e alienao como

meios de financiamento de projetos. Corporate finance e project finance.
LEITURA OBRIGATRIA
COUTO E SILVA, Clvis do. Hipoteca no direito comparado. In: FRADERA, Vera Jacob (Org.). O direito privado no pensamento de Clvis do Couto
e Silva.
ROTEIRO DE AULA
Princpios dos direitos reais de garantia
Indivisibilidade (art. 1421);

Especificidade (art. 1424);
Vedao ao pacto comissrio (art. 1428).
Penhor
Concepo tradicional.
Registro do penhor.
Deveres de credor e de devedor.
Hipoteca
Hipteses do art. 1.473 do Cdigo Civil.

Hipoteca no direito comparado: cdula de crdito hipotecrio.
Corporate finance e project finance
Distines.
Papel do penhor e hipoteca no project finance.
Penhor de futuros.
FGV DIREITO RIO 93
CASO GERADOR
calculado erroneamente o valor de um imvel financiado para fins de hipoteca. O mesmo sub-avaliado e, em vez de ser cotado em 500.000, cotado em
250.000. Pago o valor de 250.000, o adquirente pede o levantamento da hipoteca;
o Banco X S.A. recusa, alegando que os custos de construo foram revistos e, na
realidade, h ainda metade do valor a pagar. Quem tem razo?
FGV DIREITO RIO 94
AULAS 22 e 23: SUPERFCIE

Ementrio de temas
Perspectivas de utilizao urbanstica. A superfcie como modelo para uma reviso da propriedade.
LEITURA OBRIGATRIA
LIMA, Ricardo C. Pereira. O regime de superfcie no Novo Cdigo Civil.

LIMA, Henrique Viegas de. O direito de superfcie como instrumento de ordenao
urbanstica, concluses.
ROTEIRO DE AULA
Superfcie
Tudo isso por um trs quartos? A frase, de uso cotidiano, encerra com preciso um dos graves problemas da realidade contempornea urbana: o custo dos
terrenos. As famlias em geral passam muitos anos da sua vida pensando em adquirir um imvel, e j vimos a srie de dificuldades encontradas, tanto do ponto de
vista dos direitos reais quanto do ponto de vista contratual. H tambm evidente
influncia do custo dos terrenos na especulao imobiliria, na desordem urbana
e no refreio ao crescimento econmico. necessrio desatar o n, que muito
maior do que pensamos, pois nem sempre consideramos o custo nsito desordem
e especulao imobiliria, que impulsiona sem direo o crescimento da cidade e
aumenta o custo de vida e os custos nos empreendimentos. Uma mercadoria no
mais cara no shopping do que na loja de rua? Pense nisso em escala global. Mas
como baratear? Racionalizando o uso do solo. Quem pode faz-lo? A resposta,
nesse caso, no to evidente.
Mas a introduo do direito de superfcie no direito brasileiro deve ser considerada um caminho possvel. possvel baratear a construo de imveis por meio da
superfcie? Ela consiste num desdobramento da propriedade, sendo que o dono do
terreno passa a ser uma pessoa, e o dono da construo ou plantao, outra.
A estrutura do direito de superfcie

Em se tratando de direito de construir ou plantar sobre solo alheio, fica claro
que o direito de superfcie representa exceo ao chamado princpio da acesso. O
direito de superfcie pode ento ser desmembrado em duas realidades: consistir no
direito de utilizar o domnio til do solo alheio, excludo o subsolo, e tambm resulFGV DIREITO RIO 95
tar na criao de uma propriedade superficiria, que ter por objeto a construo
ou plantao lanada ao solo alheio.36 O direito de superfcie , portanto, o direito
real sobre coisa alheia e tambm uma forma de criao de propriedade resolvel
(art. 1.375). Portanto, para que se constituam os efeitos por ele criados, vital a sua
consignao no Registro de Imveis.
SUPERFCIE = REGISTRO DE PROPRIEDADE + ESCRITURA DE SUPERFCIE + REGISTRO DE SUPERFCIE.
Mas eu perco o que meu?
Propriedade resolvel? Trata-se de uma lgica bsica do direito de superfcie.

Terminado o prazo, a construo passa a ser de propriedade do dono do terreno,
que, salvo haja previso em sentido contrrio, nem mesmo obrigado a indenizar
a perda do bem.37 Parece no ser vantajoso, mas a prtica oriunda de pases nos
quais a superfcie difundida mostra bem o contrrio. Na realidade, a superfcie
mais barata por isso. O preo de um bem no-perecvel como o solo varia de
acordo com o tempo que se ser dono dele. Assim, se algum for comprar um
apartamento por 100 anos, pagar mais barato do que se fosse comprar a frao
ideal do terreno para sempre.
Mas por que s a frao para sempre? Porque, de acordo com as modernas
tcnicas de construo, os prdios tm vida til limitada. Alm disso, se o prazo for
longo, por exemplo, 100 anos, no faria muita diferena?
Duplicidade de regimes
O instituto no foi introduzido no direito brasileiro pelo Cdigo de 2002. A

previso inicial do direito de superfcie deu-se no chamado Estatuto da Cidade,
Lei n 10.257/01. O direito de superfcie encontra-se regulado dos artigos 21 e
seguintes deste diploma legal, que tem por objetivo servir de instrumento para a
criao de polticas urbanas nas cidades brasileiras.
Ocorre que esta superposio de regimes legais problemtica. Alguns, por
exemplo, poderiam afirmar que a entrada em vigor do Cdigo serve de meio de revogao dos dispositivos do Estatuto da Cidade atinentes ao direito de superfcie.
Os comentadores do Estatuto fazem entender que a superfcie urbana ser regrada
pela Lei especial, enquanto a rural ser normatizada pelo Cdigo Civil. Por exemplo, vejamos a opinio de Maria Sylvia di Pietro:
Uma primeira concluso, portanto, no sentido de que o direito de superfcie,
tal como disciplinado nessa lei, no abrange imveis rurais. J no projeto de CC a
extenso do instituto maior, por que no distingue propriedade urbana ou rural.
O artigo 1368 estabelece que o proprietrio pode conceder a outrem o direito de
construir ou de plantar em seu terreno por tempo determinado, mediante escritura
pblica devidamente inscrita no registro de imveis. Uma vez promulgado o novo
Art. 1.369. O proprietrio

pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar
em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura
pblica devidamente registrada no Cartrio de Registro de
Imveis.
Pargrafo nico. O direito de
superfcie no autoriza obra no
subsolo, salvo se for inerente ao
objeto da concesso.
36
37
CC, art. 1375.
FGV DIREITO RIO 96
CC, e entrando em vigor, o direito de superfcie poder ser indistintamente utilizado

pelo proprietrio rural ou urbano.38
J Ricardo Lira, no texto obrigatrio, defende viso distinta, corroborada pelo

enunciado 93 da 1 Jornadas de Direito Civil, do CJF.39
Efetividade como meio de ordenao urbana: crtica
Do ponto de vista dos formuladores, o direito de superfcie surge no estatuto

da cidade, de modo a democratizar o acesso terra urbana e dinamizar o mercado imobilirio, permitindo a separao do direito de construir do direito de
propriedade, barateando o processo de construo civil e fomentando a produo
habitacional.40 A superfcie, com efeito, facilita o adequado cumprimento da idia
de funo social da propriedade, porque elemento dinamizador da ocupao do
solo urbano, evitando, em muitos casos, o nus excessivo decorrente da compra do
terreno e possibilitando a renovao urbanstica, posto que sempre temporria (art.
1374, CC; Estatuto da Cidade, art. 21). Mas ser que tem sido assim?
Superfcie por ciso: posies doutrinrias
Ser possvel a constituio de superfcie por ciso, uma vez que o art. 1369
menciona o terreno como objeto da superfcie, o que poderia ser interpretado
como a possibilidade de constituio somente sobre terra nua?41 Ricardo Lira entende possvel a superfcie constituda por ciso, de modo que o proprietrio anterior torna-se superficirio, alienando-se a propriedade do terreno para terceiro, ou
mesmo a operao ocorrendo inversamente.42
CASO GERADOR
Direito de superfcie. In:
DALLARI, Adilson de Abreu;
FERRAZ, Srgio Ferraz (Orgs.).
Estatuto da cidade. So Paulo:
Malheiros, 2002. p. 181
38
Vtimas da Encol esperam 12 anos

Invadido pelo matagal e eventualmente por ratazanas, o esqueleto de cimento
aparente na rua Corinto a face exposta de um trauma que h mais de uma dcada
atinge pelo menos 2.500 famlias da cidade de So Paulo: a falncia da construtora
Encol.
As runas so do Village Park, um prdio que seria erguido ao lado de um dos
portes da USP (Universidade de So Paulo), no Butant, na zona oeste. Fazem parte de uma histria de decepo e esperana, contada por Suhaila Shibli, professora
de fsica da USP que tem um sonho: ir a p de casa para o trabalho.
Ela comprou um apartamento no edifcio Village Park ainda na planta, em 1994.
Uniu esforos com os familiares e em apenas dois anos quitou as prestaes, que
totalizavam cerca de R$ 100 mil. Quando j se preparava para a mudana, a obra
parou. Inicialmente, achei que era um problema menor e mal dei ateno. Mas,
93 Art. 1.369: As normas

previstas no Cdigo Civil sobre
direito de superfcie no revogam as relativas a direito de superfcie constantes do Estatuto
da Cidade (Lei n. 10.257/2001)
por ser instrumento de poltica
de desenvolvimento urbano.
39
OSRIO, Letcia Marques.

Direito de superfcie. In:
______. (Org.). Estatuto da
cidade e reforma urbana. Porto
Alegre: Srgio Fabris.
40
LIMA, Viegas de. Op. cit., p.

379.
41
O direito de superfcie..., p.
543.
42
FGV DIREITO RIO 97
no ano seguinte [em 1997], a Encol conseguiu a concordata na Justia. E ento eu

percebi que poderia me dar mal.
Foi o que aconteceu com Suhaila e outros 59 condminos do Village Park. Em
1999, a Encol faliu. E, desde ento, os dez andares erguidos dos 15 previstos comearam a ser invadidos pelo mato.
Quem tinha apostado o seu futuro nesses apartamentos teve de ir morar de aluguel ou com familiares. Alguns, sem dinheiro, tiveram o imvel leiloado.
Suhaila e outros 29 ainda mantm a esperana de viver ao lado da floresta da
USP. Aps ganharem na Justia o direito pelo prdio e de formarem uma associao
de moradores, buscam construtoras interessadas em retomar a obra. J gastei mais
que o dobro do valor inicial. No vou desistir nunca, afirma a professora.43
O direito de superfcie poderia ser utilizado para resolver o problema dos prdios em runa, permitindo a retomada das construes?
Superfcie: Comparao dos regimes
Cesso do subsolo
Sempre prazo determinado
Estipulao de valor a ser pago ao concedente em caso de
transferncia
Cdigo Civil
no
sim
Estatuto da Cidade
sim
no
no
sim
Texto: Locao built to suit

Convergente com os avanos regulatrios e o esforo conjunto dos players da
indstria em dinamizar o mercado imobilirio, apresentamos mais uma modalidade
de investimento: Locaes Built to Suit. Esta, apresenta-se como uma alternativa
locaes de imveis urbanos, hoje legislada pela Lei das Locaes (Lei 81245/91).
Trata-se de uma estrutura designada a um especfico locatrio onde o locador recebe
algumas garantias de que seu investimento ter o retorno pretendido. Tal mecanismo
possibilita que empresas no precisem adquirir imveis prprios e imobilizarem alto
volume de seu capital, alm de usufrurem de instalaes desenvolvidas de acordo
com suas necessidades. Basicamente, a empresa interessada (Locatria) contrata os
servios de um terceiro (Locador) para que este ltimo: (i) adquira um determinado terreno; (ii) defina um projeto que atenda s necessidades da primeira; (iii) desenvolva e construa, caso seja uma empresa de construo civil, ou contrate um terceiro para tanto; e (iv) loque o empreendimento pronto por valor pr-definido. No
desenvolvimento de projetos sob a forma contratual built to suit, a Locatria pode
tambm fiscalizar a obra, garantindo que o projeto, sob o qual ela tem um comprometimento contratual de locao, seja desenvolvido de acordo com o projeto aprovado. O empreendimento em questo, diferentemente do convencional, entregue
locatria completamente pronto para ser ocupado (turn key contract), no sendo
necessrio altos investimentos de readequao interna. Os contratos built to suit tm
um prazo entre 10 a 20 anos, dependendo da remunerao negociada, uma vez que
Disponvel em: http://www.

vivianeamaral.com.br/noticia_vitimas.php.
43
FGV DIREITO RIO 98
os investimentos realizados pelo Locador devem ser amortizados e rentabilizados. A

eficcia contratual tem incio na data de assinatura do contrato, ficando os fluxos de
recebimentos atrelados entrega da obra. Em suma, a formatao contratual built to
suit tem por objetivo garantir ao Locador: (i) o retorno dos investimentos realizados
no projeto; e (ii) a remunerao pelo uso do imvel. Neste sentido, esta relao preza
pela exigibilidade da permanncia do Locatrio bem como as previsibilidades e seguranas dos fluxos futuros. Em funo dessas caractersticas, este tipo de contrato
passvel de securitizao, permitindo que o investidor antecipe sua sada do negcio.
O processo de securitizao de recebveis imobilirios foi consolidado pela criao
dos CRIs Certificados de Recebveis Imobilirios pela Lei 9.514/97. Com esta
regulamentao, sociedades por aes podem adquirir os crditos e, atravs de uma
securitizadora, emitir os CRIs. Estes ttulos so distribudos investidores e tem
como lastro o pagamento dos aluguis. Os riscos quanto previsibilidade dos fluxos
de receita so minimizados, uma vez que o contrato built to suit no busca apenas
remunerar o uso do imvel, como a Lei das Locaes, mas tambm amortizar os
investimentos efetuados na concretizao do negcio. Frente a um cenrio de rompimento de contrato por parte da Locatria, a esta cabe uma multa que, no mnimo,
refletir a somatria dos valores restantes do contrato, garantindo assim o instrumento firmado e os fluxos esperados. O pargrafo nico do art. 473 do Cdigo Civil
(Lei 10.406/02) valida o conceito de que uma locao no formato built to suit s
poder ser rescindida antes do prazo, pela Locatria, quando transcorrido o perodo
equivalente natureza e ao vulto dos investimentos realizados pelo Locador.44
Pode haver, ou no, associao da locao built to suit superfcie. O que mais
interessante?
Superfcie associada ao planejamento tributrio
Discusso do art. 1371 do Cdigo Civil.
CASO GERADOR
possvel garantir um emprstimo em dinheiro com a constituio de uma

superfcie?
CORDEIRO, Thiago Augusto

Cordeiro. Disponvel em: http://
www.griffo.com.br/fundos/
pdf_imob/artigo_ago2_04.
pdf.
44
FGV DIREITO RIO 99
AULA 24: USUFRUTO E SERVIDO

Ementrio de temas
Usufruto. Perspectivas tradicionais e utilizao contempornea. Usufrutos de

cotas e de aes. Servido. Caractersticas e utilizao. Usucapio de servido.
LEITURA OBRIGATRIA
GOMES, Orlando. Direitos reais, cap. 26 e 27.
ROTEIRO DE AULA
Usufruto
O aproveitamento das utilidades de uma coisa por quem no dono pode ser
exercido por efeito de relao contratual, como no arrendamento e no comodato,
em que o titular exerce o seu direito em nome do proprietrio ou pode ser de direito prprio de ser exercido em nome do titular no-proprietrio.45 Este direito que
se exerce em nome prprio sobre coisa alheia, e que resulta na faculdade de us-la
e de goz-la, recebe o nome de usufruto.
Diferentemente do Cdigo Civil de 1916 (art. 713), o Cdigo Civil de 2002
prescindiu de uma conceituao legal do usufruto. A lei anterior dispunha que
constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades de frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade.
A principal caracterstica do usufruto consiste no fato de ele ser sempre temporrio. A razo da necessidade da fixao de prazo para esse direito real reside no
fato de que faculdades elementares que ele encerra o uso da coisa e a percepo
dos frutos so quase to extensas quanto os do titular da coisa.46 Considerando-se
que o jus in re aliena no qual se constitui o usufruto no deve servir de meio para a
perda da propriedade, o que ocorreria na prtica se este durasse para sempre (da o
fim da previso legal da enfiteuse), o artigo 1.410 do Cdigo Civil prev a durao
temporria do usufruto.
Alm destas caractersticas, verifica-se que usufruto direito limitado e no
exclusivo.47 Real e limitado porque abrange apenas os frutos e as utilidades de um
determinado bem ou patrimnio, nos limites do artigo 1.394 do Cdigo Civil. E
ele no exclusivo porque a exclusividade um atributo especfico da propriedade.
Melhor: o usufruto o direito referido a uma coisa que implica sempre a existncia
de um outro direito real sobre a mesma coisa, o qual se usufrui.
Como afirma Darcy Bessone48, historicamente o usufruto tem funo alimentar.
Quase sempre institudo para proporcionar meios de subsistncia ao usufruturio,
ALMEIDA, Lacerda de. Direito

das cousas, vol. I, p. 347.
45
MENDONA, M. I. Carvalho de.

Do usufruto, do uso e da habitao, p. 29.
46
CORDEIRO, Menezes. Direitos

reais, p. 649.
47
48
Direitos reais, p. 288.
FGV DIREITO RIO 100
muito embora a gratuidade no seja da sua essncia. Todavia, alguns autores, como
Orlando Gomes49 e o prprio Darcy Bessone50, so especialmente radicais ao analisar tal carter do direito, negando mesmo qualquer utilidade maior do usufruto na
contemporaneidade.
Por outro lado, alguns autores, como Manuel Incio Carvalho de Mendona51
e Marco Aurlio Viana52, entendem que perfeitamente admissvel a figura do
usufruto institudo a ttulo oneroso. No lhes parece em nada estranho o instituto,
bem como no parece a ns, por algumas razes que passamos a expender.
Em primeiro lugar, se o Cdigo Civil admite a cesso onerosa do usufruto53,
no qual terceiro legitimado no exerccio dos direitos dele decorrentes, quem dir
a constituio onerosa do usufruto. Em segundo lugar, comparando-se a redao
dos art. 1.412 e 1.414 do Cdigo Civil, que tratam dos direitos reais de uso e de
habitao, verificamos que os referidos tm, efetivamente, carter intuitu familiae.
O art. 1.412 exige, para o adequado exerccio do direito de uso, que este seja feito
em atendimento das necessidades do usurio e da sua famlia. No art. 1414, o
titular do direito real de habitao pode simplesmente residir em uma casa com
sua famlia. Nada semelhante encontrado no captulo de usufruto no Cdigo
Civil.

Servido
Define-se servido como o direito real constitudo de um prdio em relao

ao outro, no qual se estabelece, em proveito deste, um servio ou utilidade. Ao
primeiro se denomina prdio dominante, ao segundo, prdio serviente. Trata-se de
um direito de uso e gozo, ou fruio sobre coisa alheia, portanto, estabelecido de
um prdio em relao a outro
Tradicionalmente, so elencados alguns requisitos para que se tenha a constituio de uma servido: devem existir dois prdios, ou seja, dois bens imveis, para
que se tenha o surgimento de uma servido. No se nega, todavia, a possibilidade
do desmembramento de um bem imvel em dois ser realizado concomitantemente
com a criao deste direito real: cuida-se da hiptese classicamente referida da servido criada pelo pai de famlia que, ao dividir seu patrimnio, procede criao
de servides em favor de um e outro proprietrio. Alm disto, tradicionalmente se
afirma que os proprietrios dos prdios devem ser distintos, excetuada a exceo
acima demonstrada. Se isto ocorrer, enquanto no for alienado um dos prdios, a
servido permanecer sem efeitos. Ocorre que a alienao necessria para que isto
ocorra no a da propriedade, e sim a da posse. Se um proprietrio de prdios
contguos cria servido de passagem de um para com outro, e loca dos dois, aquele
que alugou o prdio dominante poder passar pelo interior do serviente. De qualquer modo, vale aguardar pela interpretao larga do dispositivo legal, que se refere
expressamente a dois proprietrios.
Alm disto, deve haver relao de servio ou utilidade no se pode falar em
servides inteis, na medida que sua constituio negocial e as circunstncias
negociais para a sua formao exigem seriedade dos contratantes.
49
Direitos reais, p. 334.
50
Op. loc. cit.
51
Op. cit, p. 91.
Comentrios ao Cdigo Civil,

vol. XVI, p. 622.
52
53
Art. 1.393.
FGV DIREITO RIO 101
Como caractersticas das servides, temos a sua criao voluntria, oriunda da

celebrao de um negcio unilateral ou bilateral, do que resulta o fato de que as
chamadas servides administrativas no so propriamente servides, e sim limitaes
especficas impostas aos particulares pela Administrao Pblica. Tambm as chamadas servides legais so apenas limitaes ao uso da propriedade, oriundas do direito
de vizinhana, bem como a passagem forada (art. 1285), tambm imposta por Lei.
Outra caracterstica das servides a sua dupla ambulatoriedade: se algumas
servides pessoais, como o direito real de habitao, so intuitu personae, as servides impem-se a qualquer proprietrio (ou possuidor derivado) do prdio dominante e do serviente. E, por ser real, como prev o dispositivo acima, e relativa
imvel, obrigatrio o registro do negcio (contrato ou testamento) no RGI para
que a servido tenha efeitos reais. No impossvel a hiptese de servido meramente contratual, cujo descumprimento acarrete a condenao em perdas e danos;
ocorre que este expediente teria pouca utilidade justamente por isto, desde o
direito romano, as servides tm carter real.
As servides so sempre acessrias: perdida a propriedade, sucumbiro junto, j
que incorpreas; alm disto, tendem a ter prazo indeterminado, se nada se dispuser
em sentido contrrio (art. 1387).
Classificam-se, com eficcia prtica, em positivas (que importam em um agir
do ocupante do prdio serviente) e negativas (que importam em absteno do
mesmo);
contnuas
exerccio
nodo direito
depende
de ao
especfica de quem quer
legais so apenas
limitaes ao(cujo
uso da propriedade,
oriundas
de vizinhana,
bem
como a passagem forada (art. 1285), tambm imposta por Lei.
que seja,
e caracterstica
independem
de exerccio,
portanto) see descontnuas
(que so exercidas
Outra
das servides
a sua dupla ambulatoriedade:
algumas
servides pessoais, como o direito real de habitao, so intuitu personae, as servides se
vezimpem
por vez,
como
tirar (ou
argila,
v.g.);
e aparentes
(queesedo revela por obras exteriores)
a qualquer
proprietrio
possuidor
derivado)
do prdio dominante
serviente. E por ser real, como prev o dispositivo acima, e relativa imvel, obrigatrio
e no-aparentes
(que ouescapam
esta ltima classificao,
o registro do negcio (contrato
testamento) noao
RGIexame
para que a ocular).
servido tenha Sobre
efeitos
reais. No impossvel a hiptese de servido meramente contratual, cujo descumprimento
dispe
smulaem415
STF
servido
transito
acarreteaa condenao
perdas do
e danos;
ocorreque
que este
expediente teriade
pouca
utilidade no titulada, mas tornada
justamente por isto, desde o Direito Romano, as servides tm carter real.
permanente,
sobretudo
pelaperdida
natureza
dassucumbiro
obrasjunto,
realizadas,
considera-se aparente,
As servides
so sempre acessrias:
a propriedade,
j que
incorpreas; alm disto, tendem a ter prazo indeterminado, se nada se dispuser em sentido
conferindo
direito a proteo possessria.
contrrio (art. 1387).
Classificam-se, com eficcia prtica, em positivas (que importam em um agir do
Comodoestabelecia
696
CC,ema absteno
servido
no se presume, devendo existir
ocupante
prdio serviente) oe art.
negativas
(quedo
importam
do mesmo);
contnuas (cujo exerccio no depende de ao especfica de quem quer que seja, e
prova
inequvoca
suae constituio.
Na dvida,
como
sabido, o domnio se presume
independem
de exerccio, de
portanto)
descontnuas (que so exercidas
vez por vez,
tirar argila, v.g); e aparentes (que se revela por obras exteriores) e no-aparentes (que
desembaraado
(art.Sobre
1231).
escapam ao exame ocular).
esta ltima classificao, dispe a smula 415 do STF
que servido de transito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das
obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito a proteo possessoria.
Como estabelecia o art. 696 do CC116, a servido no se presume, devendo existir
prova inequvoca de sua constituio. Na dvida, sabido, o domnio se presume
desembaraado (art. 1231).
Usucapio de servido: requisitos (art. 1.379)
Usucapio de servido: requisitos (art. 1379).
CASO GERADOR
Caso gerador.
MAR
Muro que divide o
condomnio do
clube
porto
Terreno do
condomnio
Pergunta-se: possvel a usucapio da servido?
Pergunta-se: possvel a usucapio da servido?
FGV DIREITO RIO 102
Aula 25: Introduo a Anlise Econmica do Direito AED

Ementrio de Temas
Origem e objetivos da AED. Conceitos Fundamentais. Maximizao da Utilidade. Maximizao da Riqueza. Comparando: Maximizao da Utilidade e da
Riqueza. Eficincia e Equidade.
Leitura Obrigatria
POSNER, Richard. A. Economic Analysis of Law. Aspen Publishers. 2007. parte

I, cap.1, p. 3-21.
ZYLBERSZTAJN, Decio; SZTAJN, Rachel. Direito & Economia - Anlise Econmica do Direito e das Organizaes. Rio de Janeiro: Elsevier, 2005. p. 74-83.
Leitura Complementar

I, cap.2, p. 23-28.
Texto1
Este curso introdutrio aplica o instrumental microeconmico na anlise do

sistema legal em especial na instituio do direito de propriedade e nas polticas
com ela diretamente relacionadas. So aulas introdutrias de Law and Economics Anlise Econmica do Direito AED que cobrem alguns tpicos do Direito de Propriedade. Procura-se ao mesmo tempo alertar os alunos para a investigao recente nas vrias reas da AED bem como encorajar aplicaes realidade
brasileira.
A AED pode ser definida como a disciplina que estuda o Direito e as suas instituies tendo como base a racionalidade individual. At 1960, AED era sinnimo de anlise econmica do Direito da Concorrncia, Anti-trust Law, havendo
algum trabalho pioneiro e exploratrio no domnio da regulao de mercados e
interveno do Estado. Esta rea de investigao continua hoje muito popular e intimamente associada Economia Industrial. No entanto, o termo Law and Economics aps os artigos de Ronald Coase e Guido Calabresi em 1960, alicerou o seu
domnio nas reas de propriedade, contratos, responsabilidade (danos), criminal,
processual, famlia e constitucional.
A AED procura dar respostas a duas perguntas:
Texto escrito em parceria com

o Professor Nuno Garoupa.
1
FGV DIREITO RIO 103
a) Como o comportamento dos indivduos e das instituies afetado pelas

normas legais?
b) Em termos de medidas de bem-estar social definidas de forma rigorosa,
quais so as melhores normas e como se podem comparar diferentes normas
legais?
AED tem sido alvo de considervel antagonismo por parte de muitos juristas. O
famoso jurista norte-americano Morton Horwitz escrevia em 1980 na Hofstra Law
Review: I have the strong feeling that the economic analysis of law has peaked out
as the latest fad in legal scholarship. Nove anos mais tarde, outro famoso jurista,
Owen Fiss, escrevia na Cornell Law Review law and economics... seems to have
peaked. Contrariando estas sombrias previses, a AED desenvolveu-se de forma
rpida tornando-se uma disciplina por mrito prprio. Segundo Richard Posner,
Economic analysis of law has outlasted legal realism, legal process, and every other
field of the legal scholarship. It is probably the major breakthrough of the last two
hundred years in legal scholarship.
A Anlise Econmica do Direito tem por base os mtodos da teoria microeconmica. Os agentes econmicos comparam os benefcios e os custos das diferentes
alternativas antes de tomar uma deciso, seja ela de natureza estritamente Econmica, seja ela de natureza social ou cultural. Estes custos e benefcios so avaliados segundo as preferncias dos agentes e o conjunto de informao disponvel no
momento da avaliao. Esta anlise de custo-benefcio consequencialista porque
tem em conta o que vai acontecer (em termos probabilsticos) depois de tomada a
deciso, e no as causas que levaram necessidade de tomar uma deciso. Os agentes econmicos preocupam-se com o futuro, e no com o passado (uma vez que este
no pode ser modificado).
Evidentemente que h limitaes a este modelo. O modelo do agente racional
interpreta tendncias importantes do comportamento do ser humano mdio, mas
no explica e nem quer explicar desvios cognitivos ou psicolgicos daqueles que
esto fora da mdia. Em alguns casos estes desvios psicolgicos da tendncia majoritria podem ser bastante importantes quer em termos da aplicao do Direito, quer
na anlise normativa. Por exemplo, a incapacidade que tm muitos grupos sociais
de estimar ou mesmo entender a noo de risco pode ter um peso importante na
forma de regular o mercado de seguros ou de impor determinadas regras de responsabilidade civil. Nos ltimos anos surgiu a escola comportamental dentro da AED
(Behavioral Law and Economics) que procura avaliar at que ponto certos desvios
cognitivos podem ter importncia na anlise positiva e normativa.
A avaliao custo-benefcio faz-se num determinado contexto de preferncias
que se traduz num nvel de bem-estar dos agentes. O bem-estar individual medido
pela utilidade que o agente retira da sua deciso bem como das decises que poderia
ter tomado e no tomou (os custos de oportunidade). O conceito econmico de utilidade bastante abrangente, refletindo no s bens materiais ou de consumo, mas
tambm o grau de altrusmo que um indivduo tem para com terceiros e incluindo
bens no materiais (ou no mercantis) como a alegria, o amor ou a desiluso. No
FGV DIREITO RIO 104
h uma medida exacta da utilidade individual, mas antes um conjunto axiomtico

que estabelece uma ordem ou hierarquizao nas escolhas.
O bem-estar social mede-se pela agregao do bem-estar dos indivduos. Tambm aqui no h uma medida nica de agregao, sendo o utilitarismo (a soma
simples e no ponderada da utilidade individual) apenas uma possibilidade, talvez a
mais habitual e no menos isenta de polmica. Outra medida possvel de bem-estar
social aquela desenvolvida por John Rawls e consiste na preponderncia absoluta
dos indivduos com menor utilidade na funo de bem-estar social.
A escolha da medida de bem-estar social obedece essencialmente a dois critrios:
eficincia e desigualdade de utilidades. Geralmente no possvel obter mais eficincia sem aumentar a assimetria distributiva. O critrio utilitarista prefere a eficincia igualdade distributiva (a rigor, neutro em relao distribuio): a sociedade
est melhor se em agregado tem um nvel superior de utilidade. O critrio rawlsiano
prefere a igualdade distributiva.
A perspectiva Econmica v o Direito como uma instituio que deve promover
a eficincia contribuindo dessa forma a melhorar o bem-estar social. Contudo, o
Direito no deve ser usado para corrigir aspectos de distribuio ou desigualdade
social. A razo muito simples: existem outros mecanismos, como a poltica fiscal
ou oramentria, que podem corrigir esses aspectos com um menor custo social.
De alguma forma as noes de justo castigo ou justa indenizao esto normalmente ausentes quando falamos de eficincia. Contudo estas noes so bastante
relevantes na anlise dos problemas legais uma vez que muitas vezes se recorrem a
elas para justificar as normas jurdicas.
O problema mais importante com uma noo de justia em termos de Anlise
Econmica do Direito a sua impreciso quando comparada com a noo de eficincia. Esta difuso de critrios pode significar que no h uma idia consensual
de justia na sociedade. Uma vez que a perspectiva Econmica procura o bem-estar
agregado, a incluso de uma noo de justia nem sempre fcil.
Evidentemente que a noo de justia relevante para dois nveis no modelo
econmico. Primeiramente ao nvel agregado porque o bem-estar da sociedade vse afetado pelos sentimentos de justia. Em segundo lugar, a noo de justia afeta
o comportamento individual, atravs de normas sociais ou de normas psicolgicas.
Estas normas alteram a anlise custo-benefcio e consequentemente as decises dos
indivduos. Ignorar estas alteraes significa que a poltica proposta no eficiente.
A relao entre justia, sentimentos e o comportamento individual tem sido estudada no contexto da escola comportamental (Behavioral Law and Economics).
Finalmente, no podemos ignorar que muitas noes de justia e moral promovem a eficincia e o bem-estar social. Por exemplo, o princpio moral de que no
se deve mentir ou enganar, no s promove relaes sociais cooperativas como diminui a necessidade de uma estrutura coerciva que consome recursos da sociedade.
Existem porm noes de justia e moralidade que no so eficientes.
J aqui foi dito que a perspectiva Econmica v o Direito como uma instituio
que deve promover a eficincia contribuindo dessa forma a melhorar o bem-estar
social. No longo prazo podemos mesmo dizer que o Direito tende a ser eficiente.
FGV DIREITO RIO 105
Esta teoria bastante polmica dada a diversidade de sistema jurdicos que existem
no mundo. Evidentemente que no h apenas um sistema eficiente, isto , podem
haver muitas solues eficientes para o mesmo problema pelo que sistemas muito
diversos podem ser igualmente eficientes. Contudo, existem na realidade muitas
normas jurdicas e aspectos institucionais que no tem um contedo facilmente
explicvel pela perspectiva Econmica. E existem muitos aspectos do ordenamento
jurdico que so claramente ineficientes. At que ponto a evoluo histrica do Direito corresponde realmente a um processo de melhoria do bem-estar social (ser o
Direito causa ou conseqncia das melhorias sociais?) uma questo emprica para
a qual ainda no h uma resposta.
Caso Gerador 12
Uma comisso foi formada para considerar algumas reformas nas leis penais. A
comisso identificou alguns crimes do colarinho-branco que so tipicamente cometidos por atores que computam racionalmente o ganho potencial e o risco de
serem pegos e punidos. Normalmente, aqueles que so condenados por este tipo de
crime, so sentenciados a uma pena restritiva de liberdade. Aps coletar muitos testemunhos, a maioria deles junto a economistas, a comisso decidiu que uma multa
pecuniria seria uma punio apropriada para este tipo de conduta.
Questes:
1. Qual o preo implcito das sanes criminais?
2. Como variaes no preo implcito das sanes criminais podem alterar o
comportamento dos atores racionais?
Caso Gerador 23
A empresa de produo de plsticos do Joo emite fuligem, que suja a roupa

lavada e que est em processo de secagem na lavanderia da Maria. Joo pode acabar
com a poluio instalando purificadores nas chamins de sua empresa e Maria pode
livrar-se dos danos causados pela poluio da empresa de Joo instalando filtros no
sistema de ventilao da lavanderia. A instalao dos purificadores por Joo ou dos
filtros por Maria eliminariam completamente a poluio ou o dano causado por
ela. Instalar filtros mais barato do que instalar purificadores. Maria e Joo so prximos um do outro, mas longe de qualquer outra empresa ou residncia, portanto
ningum mais afetado pela poluio emitida pela empresa de Joo. Maria, ento,
ingressa com uma ao judicial buscando a cessao das interferncias prejudiciais
provocadas pela empresa de Joo. Se a ao de Maria for julgada procedente, Joo
ser obrigado a adotar medidas para que cesse a poluio; se a ao de Maria for
julgada improcedente, o judicirio no intervir no caso.
Questes:
2
Caso extrado e adaptado de
COOTER, R.; ULEN, T.; Law &
Economics. Pearson Education.
2003. 4 ed.
Caso extrado e adaptado de

COOTER, R.; ULEN, T.; Law &
Economics. Pearson Education.
2003. 4 ed.
3
FGV DIREITO RIO 106
1. Joo e Maria no so capazes de negociar, portanto no cooperam. O que

ocorre se a ao de Maria for procedente? O que ocorre se a ao de Maria
for improcedente?
2. O que ocorre se Joo e Maria so capazes de negociar e cooperar?
3. Qual a soluo mais eficiente?
4. Quais fatores podem explicar porque as negociaes algumas vezes no progredirem, ainda que, haja benefcio mtuo com a cooperao?
Caso Gerador 31
Um fonoaudilogo foi contratado por Ana, de 17 anos, para lhe confeccionar uma
prtese auditiva. Ana solicitou o produto e concordou em pagar por este a quantia
total de R$ 225,00. No ato da encomenda, entregou ao prottico responsvel um
cheque pessoal no valor de R$ 100,00. Conforme combinado com a paciente, o fonoaudilogo confeccionou um pr-molde do aparelho e, em seguida, determinou a
confeco da prtese auditiva. Para tanto, assumiu um dbito de R$110,00 perante
o prottico. A consulta inicial foi realizada na quinta-feira, a prtese requisitada na
sexta-feira e, no sbado, foi entregue no consultrio do fonoaudilogo. Na segundafeira pela manh, aconselhada por seu pai, Ana ligou e cancelou seu contrato, sustando o pagamento de seu cheque. A paciente tinha 17 anos, vivia na residncia de seus
pais, e pagava algumas despesas pessoais com o dinheiro de seu estgio.
Diante dessa situao, o fonoaudilogo ingressou com ao judicial de cobrana, alegando impossibilidade de restituio ao status quo ante (art. 182 do CC),
uma vez que a prtese auditiva, por ser personalizada, no poder ser utilizada por
ningum alm de Ana. Assim, o produto no possui nenhum valor de mercado,
resultando ento numa perda de R$ 110,00 pelo fonoaudilogo.
De acordo com a teoria da conduta social tpica de LARENZ2, adotada no
Brasil ora com a nomenclatura de atos materiais (GOMES3) ou de atos existenciais (PONTES DE MIRANDA e COUTO E SILVA4), estes so fontes de
obrigaes ao lado dos contratos e dos atos ilcitos. Isso significa que, uma vez que
algo absolutamente necessrio vida humana ou socialmente tpico for objeto de
obrigao jurdica, retira-se do suporte ftico a vontade passando a ter a obrigao a
natureza de ato-fato. Dessa forma, a pergunta apresentada se a prtese se enquadra
no conceito de absolutamente necessrio vida humana. Sendo assim compreendido, torna-se irrelevante para o caso a anlise da capacidade civil de Ana.
Uma analogia pode ser feita entre este caso e a situao existente no caso de
contratao de contas universitrias por jovens menores de 18 anos. Portanto neste
caso, desde que a prtese no tem valor algum para outra pessoa, exceto para Ana,
o fonoaudilogo sofreu uma perda que no pode ser recolocado em seu status quo
ante, exceto pelo pagamento de uma soma razovel.
O tribunal tem em mente o caso da leso, prevista no art. 157 do CC, que exime
a pessoa inexperiente de pagar valor manifestamente desproporcional, mesmo que
expressamente tenha se comprometido a pagar mais.
Caso baseado em Cidis v. White. In: BARNES, David W.; STOUT,

Lynn A. Cases and Materials on
Law and Economics. West Publishing CO.,1992, p.2
1
El moderno trfico en masa

trae consigo que en algunos
casos, de acuerdo com la concepcin del trfico, se asuman
deberes, nazcan obligaciones,
sin que se emitan declaraciones
de voluntad encaminadas atal
fin ... (LARENZ, Karl, em Derecho de Obligaciones, Tomo I,
Ed. Revista de Derecho Privado,
Madrid,1958, p. 58).
2
No ato no-negocial, a vontade do contedo irrelevante.

O agente quer realiz-lo e, para
tanto, manifesta a vontade,
pouco importando o resultado
que queira atingir. Nele se empresta relevncia to-somente
vontade da manifestao,
ainda que esteja no propsito
do agente obter o resultado.
indiferente, porm, que este
coincida, ou no, com o previsto
e determinado na lei. Em ltima
anlise, a distino ganha clareza luz da teoria objetiva do
negcio jurdico,pela qual a este
se considera ato de autonomia
privada, natureza que no tem
o ato no-negocial .... (GOMES,
Orlando. Transformaes Gerais
no Direito das Obrigaes. 2 ed.
So Paulo: RT, 1980, p. 56.)
3
So os atos absolutamente
necessrios vida humana. A
tipificao somente cresce de
ponto e de importncia quando se tratar desse ltimo tipo
de ato, pois serelativiza e se
objetiva a vontade, de modo a
converter o que seria, in thesi
negcio jurdico, em verdadeiro
ato-fato. Os atos de tipo existencial referem-se s necessidades bsicas do indivduo, tais
como alimentao, vesturio,
gua, etc. Ningum poder
pensar em anul-los desde que
se realizem dentro de moldes
normais e adequados, sob a
alegao, por exemplo, da incapacidade de uma das partes.
O nmero de atividades, que se
insere na esfera do necessrio
ou existencial, depende dos
usos e concepes de vida de
cada povo, havendo, porm,
um mnimo comum. (COUTO E
SILVA, Clvis Verssimo. A obrigao como um processo. So
Paulo: GVlaw, 2006.
4
FGV DIREITO RIO 107
Com a finalidade de fazer justia substancial entre as partes, o julgamento

concedido em favor do fonoaudilogo e contra a requerida, Ana, na soma de R$
150,00. Durante a instruo do processo, o pai insistiu que a filha no tinha sua
necessria assistncia para realizar a contratao, no podendo ser penalizada por
ser relativamente capaz.
Questes:
1. Seria razovel supor que ambos (Ana e o fonoaudilogo) pensaram estar melhorando seus nveis de utilidade quando realizaram a barganha, ainda que
seja muito pouco provvel que eles na verdade pensaram nesses termos?
2. Qual custo de oportunidade o fonoaudilogo suportou quando gastou seu
tempo providenciando a prtese auditiva para Ana? Seria o fonoaudilogo
um maximizador racional se ele pudesse usar seu tempo para vender prteses
auditivas para algum que estivesse disposto a pagar mais do que Ana?
3. A norma legal, em que o menor incapaz para entrar em contratos, deixa
implcito que a maximizao de utilidade no importante, pelo menos para
os menores? Pode existir outra explicao para a norma legal?
4. Sob quais circunstncias a determinao de um rgo julgador sobre o preo
de uma troca poderia levar a uma ineficincia na alocao dos recursos?
Caso Gerador 45
A controvrsia neste caso diz respeito venda de um prdio-escolar que servia a

um distrito da cidade X, o qual era supervisionado por um Conselho Educacional.
Em fevereiro de 1953, o Conselho Educacional convocou uma reunio especial
com os votantes qualificados, visando decidir sobre o fechamento da escola e a venda do prdio. Pelo procedimento estabelecido no Estatuto do Conselho Educacional, se o prdio-escolar fosse vendido, o montante percebido seria distribudo entre
os pagadores de impostos daquele distrito onde o prdio-escolar estava localizado.
Realizada a assemblia, quatro propostas foram submetidas votao: (1) Deve a
escola que funciona no prdio-escolar ser fechada? (2) Deve o prdio-escolar ser
vendido para a Igreja I por R$200.000.00 (3) Deve o prdio escolar ser vendido
para a Granja G por R$300.000,00 (4) Deve o prdio escolar ser vendido em leilo
pblico pela maior oferta? O edital estabelecia que a proposta n. 1 seria votada e,
caso aprovada, as propostas subseqentes (2), (3) e (4) seriam votadas para que a
propriedade pudesse ser vendida.
Na reunio, a proposta de fechamento da escola foi aceita. Uma moo para que
os membros votantes da reunio considerassem primeiramente a proposta (4), ou seja,
de venda do prdio-escolar em leilo pblico pela maior oferta foi feita, mas foi considerada fora de ordem. Ento a proposta n. (2), que previa a venda do prdio escolar
para a Igreja I por R$200.000,00, foi apresentada, sendo aceita por 32 votos a favor
e 24 contra. A reunio, assim, foi encerrada. Descontentes com a venda do prdioescolar para a Igreja I, os votos vencidos ingressaram judicialmente contra a deciso.
Caso baseado em Ross v.

Wilson. In: BARNES, David W.;
STOUT, Lynn A. Cases and Materials on Law and Economics.
West Publishing CO.,1992, p.6
5
FGV DIREITO RIO 108
O decisor decidiu: a subdiviso 6 do Estatuto do Conselho Educacional, mediante a qual o prdio-escolar foi vendido, no estabelece expressamente que o prdio deva ser vendido pela maior oferta. Se os conselheiros que confeccionaram o
Estatuto do Conselho Educacional no determinaram que o prdio escolar devesse
ser vendido em leilo pblico, isso no significa que os conselheiros intentavam autorizar os novos membros, ou mesmo a maioria dos votantes na reunio do conselho - a vender o prdio-escolar por um valor menor do que aquele oferecido por um
comprador habilitado. Qualquer que fosse o procedimento prescrito no Estatuto do
Conselho Educacional para a venda desta propriedade, era dever dos membros do
conselho e dos membros votantes da reunio optar pelo melhor preo, de acordo
com seu julgamento para com o uso legal das premissas.
A quantia de dinheiro envolvida pequena, mas o principio importante; a
oferta rejeitada era 50% maior que a oferta aceita pelo prdio-escolar. No presente
caso, o Estatuto do Conselho Educacional determinava que no seria necessrio a
venda da propriedade em leilo, ainda que este procedimento fosse permitido. A
latitude tolerada no mtodo da venda foi desenhada para permitir que os fiducirios adotassem o mtodo que, em seus julgamentos, trouxesse o melhor preo, mas
no tolerava que, deliberadamente, selecionassem em favor de um comprador com
preo menor quando poderiam obter preo maior. O resultado direto do ocorrido
, de fato, a aprovao de uma contribuio de R$100.000,00 pelo Conselho Educacional escolar para Igreja I.
Ainda, se os fatos deste caso no apresentassem a situao especial da diviso
obrigatria do valor percebido com a venda do prdio-escolar entre os pagadores
de impostos daquele distrito onde o prdio-escolar estava localizado, os membros
do atual Conselho Educacional e os votantes qualificados no teriam o poder de
direcionar parte da renda da venda para outros fins, alm daqueles previstos no
Estatuto.
Pelas razes mencionadas, pensamos que faltou seriedade dos membros do Conselho Educacional ao aceitar a oferta de R$200.000,00 feita pela Igreja I e ao mesmo tempo rejeitar uma oferta de igual boa f no valor de R$300.000,00 feita pela
Granja G. A ordem apelada deve ser revertida e as determinaes dos membros do
Conselho Educacional, aprovando a venda para a Igreja I, deve ser anulada.
Questes:
1. Como a deciso do Conselho Educacional em ignorar a oferta de Granja G
e vender o prdio escolar para a Igreja I por R$200.000,00 interfere com a
maximizao da riqueza ex., o valor dos recursos sendo medido pela propenso das pessoas em pagar por eles? A deciso do distrito escolar em vender
o prdio para a Igreja I por R$200.000,00 realmente indica uma contribuio (doao) para a Igreja I de R$100.000,00? Estaria a Igreja I melhor ou
pior se a oferta da Granja G fosse apenas de R$199.900,00?
2. Suponha que em oferta aberta (sistema de leilo) os prsperos representantes
da Granja G estivessem propensos a ofertar R$300.000,00 pelo prdio-escolar, enquanto os desafortunados membros da Igreja I estivessem propensos a
FGV DIREITO RIO 109
pagar somente R$200.000,00. Isso significaria necessariamente que os membros da Granja A derivariam mais utilidade do prdio escolar? O sistema de
leilo maximizaria utilidade?
3. Se o tribunal tivesse mantido a deciso do Conselho Educacional em vender
o prdio escolar para a Igreja I por R$200.000,00, pode algum estar acerto
que essa deciso interferiria com a maximizao da riqueza, exemplo, impedindo o prdio escolar de ir para seu uso mais valorizado? Pode uma realocao subseqente corrigir a ineficincia resultante da deciso do Conselho
Educacional?
4. Se a preferncia das partes afetadas, adversa ou positivamente, pela venda
no so consideradas, a deciso de venda do prdio-escolar pela maior oferta
necessariamente maximiza utilidade? Riqueza?
Caso Gerador 56
O Requerente proprietrio de 2,8 acres7 prximos a um aeroporto na zona

rural da cidade do Rio de Janeiro. Neste terreno o requerente tem uma modesta
casa e vrios barraces destinados criao comercial de galinhas (uma granja). A
distncia entre o final da pista de pouso/decolagem do aeroporto e dos prdios do
requerente (casa e barraces) est dentro dos padres mnimos determinados pelas
autoridades competentes.
Desde de o incio das operaes do aeroporto, um grande nmero de avies com
quatro turbinas e outros ainda maiores passam por sobre a propriedade do requerente. Esses avies passam to prximos que muitas vezes arrancam as folhas mais velhas
das rvores do requerente. O rudo produzido pelos avies sbito e penetrante;
durante a noite o brilho das luzes dos avies incide sobre a casa e os barraces do
requerente. Como consequncia do rudo, o requerente teve que desistir da criao
de galinhas, j que, em apenas um dia, 10 galinhas morreram pela agitao causada
pelo rudo produzido pelos avies e, ainda, a produo de ovos foi prejudicada.
O resultado foi a inviabilidade do uso da propriedade como criao comercial de
frangos e produo de ovos. O requerente frequentemente privado de seu sono e
sua famlia est nervosa e irritadia. Ainda que no tenha havido nenhum acidente,
envolvendo avies, dentro da propriedade do requerente, houveram vrios acidentes
nas proximidades do aeroporto e perto da propriedade do requerente. Baseado nestes
fatos, o Tribunal decidiu que a propriedade do requerente havia sido desvalorizada,
pois houve a constituio de uma servido8 sobre o imvel fixando uma indenizao
no valor de R$200.000,00.
Questes:
1. Seria o Estado mais ou menos propenso a pegar (desapropriar, onerar) a
propriedade privada se no fosse requerida a compensao (indenizao)?
Seriam estas realocaes sem indenizao maximizadoras de utilidade ou
riqueza?
Caso baseado em United States

v. Causby. In: BARNES, David W.;
6
Equivale a 4.046.856 m2
Para Hely Lopes Meirelles,

a servido administrativa ou
pblica o nus real de uso,
imposto pela administrao
propriedade particular, para
assegurar a realizao e conservao de obras e servios
pblicos ou de utilidade pblica, mediante indenizao
dos prejuzos efetivamente
suportados pelo proprietrio.
Cretella Jnior considera-a
como direito pblico real
constitudo por pessoa jurdica
de direito pblico sobre imvel
do domnio privado para que
este, como prolongamento do
domnio pblico, possa atender
aos interesses coletivos apud
(RIZZARDO, Arnaldo. Direito das
Coisas, 3 ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2007, p.932)
8
FGV DIREITO RIO 110
2. Se o Estado (aeroporto) estivesse propenso e fosse capaz de pagar compensao plena ao requerente, a aproximao de Kaldor-Hicks maximizaria utilidade e riqueza?
3. Se a compensao potencial por uma desapropriao calculada pelo valor
justo de mercado da propriedade, pode um formulador de poltica estar certo
que o critrio de Kaldor-Hicks maximiza utilidade e riqueza?
4. A aproximao dada pelo decisor garantiu que a utilidade e a riqueza fossem
maximizadas?
5. A realocao da propriedade do requerente para o Estado (aeroporto) alcanou os critrios de Pareto e Kaldor-Hicks para realocao superior?
Caso Gerador 69
Neste caso consideraremos a constitucionalidade de uma deciso judicial quanto

disposio da propriedade no divrcio.
Joo e Maria casaram-se em 30 de Junho de 1992. Cinco crianas so frutos deste
casamento. Em agosto de 1998, Maria deixou a casa do casal na cidade A, levando
consigo dois dos filhos menores e R$10.000,00 da conta corrente conjunta do casal.
Quase um ms mais tarde, as outras trs crianas foram viver com Maria em uma
pequena casa de trs quartos na cidade B. Maria alugou a casa com contrato mensal
(renovvel todo ms), sendo avisada pelo locador que o contrato no seria renovado aps maio de 1999. As crianas, durante o perodo em que viviam com Maria,
permaneceram matriculadas nas escolas da vizinhana prximas da casa da famlia
(antiga casa do casal). Maria utilizava seu carro para lev-las escola todos os dias.
Em 2 de janeiro de 1999, Maria deu incio a um pedido de separao judicial
e requereu penso alimentcia para o sustento dos filhos. Requereu, tambm, uso
exclusivo e a posse da casa e do carro da famlia. Em 9 de fevereiro de 1999, Joo
contestou os pedidos e apresentou reconveno, onde pleiteava a separao judicial
acusando Maria de abandono do lar.
Em 16 de Fevereiro de 1999 uma audincia foi realizada para decidir quanto
penso alimentcia e a necessidade das partes e das crianas em ficarem na casa da
famlia. Maria, em seu depoimento pessoal afirmou estar recebendo ajuda governamental (bolsa famlia), mas que no tinha fundos suficientes para alugar uma casa
ou apartamento. Apesar do salrio de Joo de R$4.000,00, Maria disse que no
havia recebido nenhum auxlio (penso) desde Agosto de 1998 (data que deixou a
casa do casal). Com relao as alternativas de moradia, Maria explicou que sua me
reside em uma pequena casa de trs quartos, no oferecendo espao suficiente para
sua famlia.
A deciso judicial concedeu a guarda provisria das crianas Maria, determinando que Joo pagasse penso alimentcia de R$1.000,00 para o sustento dos
filhos, bem como pagasse o financiamento e os impostos incidentes na casa da
famlia. A deciso tambm deu Maria o direito de usar a casa da famlia, assim
como, o carro da famlia.
Caso baseado em Pitsenberger

v. Pitsenberger. In: BARNES, David W.; STOUT, Lynn A. Cases and
Materials on Law and Economics.
9
FGV DIREITO RIO 111
Em apelao, Joo sustentou que essa deciso tratava-se de uma desapropriao

ilegal sem justa e previa indenizao e que, portanto, violava o artigo 5o, n. XXIV
da Constituio Federal. Joo afirma que a ordem para o uso e a posse deferida pelo
juizado em 23 de Maio de 1999, efetivamente tomou (expropriou) sua propriedade
ao contemplar o uso exclusivo da casa da famlia e do carro para Maria. Joo assevera que tem direito a indenizao, de acordo com o valor de mercado da casa e por
despesas de realocao.
Deciso final: Para que se constitua uma desapropriao em favor do poder pblico, de acordo com o texto constitucional, necessrio se faz o pagamento de indenizao, j que ela ir privar o proprietrio de todos os benefcios do uso da propriedade. No suficiente para o proprietrio demonstrar que a ao do Estado tenha
causado uma perda ou dificuldade substancial. Joo, como guardio de seus filhos
menores, obrigado a dar suporte, cuidado e bem-estar para eles. Em decorrncia
das crianas estarem morando na casa da famlia e usando o carro para suas necessidades, Joo est, de fato, usando sua propriedade para abrigar e suportar seus filhos.
Joo, portanto, no foi privado de todos os usos benficos de sua propriedade. Em
soma, a ordem judicial dando a Maria o direito de usar a casa da famlia, assim
como, o carro da famlia no se caracteriza como uma desapropriao, violando
a constituio. Conclumos que corretamente foram concedidos os direitos de uso
das propriedades da famlia para Maria.
Questes:
1. Suponha que as normas que regem o divrcio determinassem que o decisor
dividisse as propriedades do casal de forma justa e eqitativa. No caso de
Maria e Joo, justia e equidade aparentemente requerem que Maria fique
com a casa e com o carro, enquanto que Joo seja ordenado a sair da casa.
Trs possveis aproximaes para a questo da justia e equidade so discutidas abaixo:
2. Merecimento: A propriedade deve ser entregue ao cnjuge que a merea mais.
Esta aproximao requer uma definio de merecimento. Talvez a casa e o
carro devam ser entregues pessoa que queira permanecer casada. Se hipoteticamente, Joo quisesse permanecer casado, mas Maira insistisse no divorcio
aps ter sido uma adltera. Maria deveria ficar sem nada. Alternativamente,
talvez o cnjuge que necessitasse mais da propriedade o que merea nela
permanecer. Neste caso, a parte de Joo deve ir para Maria que est desempregada enquanto ele, que est empregado, fica sem nada ou com pouco.
a. Igualdade de tratamento: Aps a venda da casa e do carro, o decisor divide o aferido uniformemente entre as partes. Sob esta regra, Joo e Maria
deveriam dividir o valor de mercado de suas posses.
b. Consentimento ratificado: O decisor deveria entregar a propriedade para
o indivduo que tem a propriedade em seu nome e obrigar qualquer realocao com a qual as partes consintam. Portanto, o judicirio deveria dar
uma ordem determinando que as propriedades que estivessem em nome
de Maria e Joo respectivamente pertenceriam a cada um deles, mas poFGV DIREITO RIO 112
deria aprovar quaisquer trocas que as partes consentissem em fazer. Qual

interpretao de justia que mais se aproxima da maximizao da riqueza?
Qual viso mais reflete ou ofende nosso senso de justia e equidade?
3. Se o julgador decidisse conceder a casa e o carro para a pessoa que mais valorizasse as propriedades, para quem provavelmente as propriedades seriam
concedidas?
4. Compare duas alocaes do salrio de Joo. Na primeira, Maria no recebe
nada do salrio de Joo e, na segunda, recebe 75%. Imagine que, aps estas
distribuies do salrio de Joo, a casa seja alocada para a pessoa mais propensa e capaz de pagar mais por ela. Sob a primeira alocao, bem possvel
que Joo ficar com a casa. Sob a segunda alocao, mais provvel que
Maria fique com a casa. A alocao alternativa do salrio de Joo afeta a eficincia na alocao da casa?
5. Retornando ao princpio do consentimento ratificado (c da questo 1), suponha que, aps muita discusso, as partes concordassem que seria permitido
Maria alugar a casa e o carro por R$200,00 por ms, pagos com a ajuda
governamental (bolsa famlia) que Maria recebe. A determinao de cumprimento de tal soluo seria uma soluo maximizadora de riqueza? Seria maximizadora de utilidade? O fato, das duas partes consentirem com o arranjo,
faz com que esse arranjo parea mais justo?
FGV DIREITO RIO 113
Aula 26: Teoria Econmica dos Direitos de Propriedade, Como os

Direitos de Propriedade so Protegidos?
Ementrio de Temas
Externalidades e Ineficincia. Distribuio Inicial e Troca de Direitos. Custos de

Transao e Impedimentos para Barganha. Teorema de Coase. O Nvel dos Custos
de Transao e a Norma Legal Apropriada.
Leitura Obrigatria
BARZELI, Yoram. Economic Analysis of Property Rights. Cambridge University

Press. 1997. 2 ed, p. 3-15.
COOTER, Robert; ULEN, Thomas. Law & Economics. Pearson Education. 2007.
5 ed. cap. 4, p. 85, p. 91-100 e p. 104-107.
CALABRESI, Guido; MELAMED, Douglas. Property Rules, Liability Rules, and

Inalienability: One View of Cathedral. 85 Harvard Law Review 1089 (1972).
In: DAU-SCHMIDT, Kenneth; ULEN, Thomas. Law And Economics Anthology. Anderson Publishing Co. 2002. 2 ed. cap. 3, p. 193-198.
MEDEMA, Steven G; ZERBE, Richard O. Jr. The Coase Theorem. 0730. p. 836
839, http://encyclo.findlaw.com/0730book.pdf
Texto
A teoria econmica do direito de propriedade no tenta explicar o que a propriedade significa, mas busca prever os efeitos de formas alternativas de normas
relacionadas ao direito de propriedade, especialmente os efeitos destas normas do
ponto de vista da eficincia e, quando possvel, da distribuio.
Um dos objetivos da teoria econmica verificar como os direitos de propriedade influenciam na alocao de recursos, produtos e servios escassos, buscando,
ainda, reconhecer quais os conflitos potenciais no exerccio dos direitos de propriedade. A partir desta compreenso a teoria econmica busca a criao de um sistema
de direitos de propriedade que seja claro, impulsionando as trocas voluntrias e
assegurando que os direitos de propriedade fiquem nas mos daqueles que os valorizam mais.
A teoria econmica da propriedade estritamente ligada ao Teorema de Coase,
para o qual, quando os custos das transaes so suficientemente baixos os recurFGV DIREITO RIO 114
sos sero usados eficientemente, no obstante a atribuio inicial dos direitos de

propriedade. Entretanto, uma implicao importante do Teorema de Coase que
quando os custos das transaes so elevados o uso eficiente dos recursos depender da alocao inicial dos direitos de propriedade. O Teorema de Coase quando
aplicado para resolver disputas sobre direitos de propriedade, tem as seguintes implicaes: a) quando os custos das transaes so baixos, as partes que disputam
os direitos de propriedade esto na melhor posio para resolver eficientemente a
questo, b) quando os custos das transaes so elevados, a interveno do sistema
legal a recomendada.
Os elementos do custo de transao dividem-se em custos de busca, custos de
negociao e custos de aplicao. Os nveis dos custos de transao podem determinar a regra legal a ser adotada. importante lembrar que as partes envolvidas em
uma disputa sobre direitos de propriedade esto na melhor posio (na concepo
delas) para avaliar o bem em disputa. Assim, a negociao entre as partes prefervel, pois assegurar que os direitos de propriedade fiquem nas mos da parte que
os valorizem mais. O Teorema Normativo de Coase vai ainda alm e apregoa que
o sistema legal deve estruturar-se para remover os impedimentos aos acordos privados reduzindo os custos transacionais que so exgenos e endgenos do sistema
legal. Outro teorema que serve de guia para os legisladores o Teorema Normativo
Hobbes que proclama o seguinte: o sistema legal deve estruturar-se para minimizar
os prejuzos causados pelas falhas em acordos privados.
Os direitos de propriedade so protegidos de diferentes formas, a indenizao
dos danos referida como um remdio legal de alivio, ou seja, um remdio que
busca sanar danos ocorridos no passado, no entanto este remdio de alivio tambm
pode servir como um remdio legal para danos futuros. Por outro lado, quando o
sistema legal probe as atividades que interferem nos direitos de propriedade de terceiros est aplicando um remdio eqitativo que previne danos futuros. Ambos os
tipos de remdios permitem subseqente negociaes dos direitos de propriedade,
permitindo que estes mudem de mos. Entretanto, o tipo de remdio aplicado tem
implicaes na distribuio de valores. No caso de custos de transao elevados, a
indenizao do dano o remdio mais eficiente, enquanto no caso de custos de
transaes baixos, a cessao de interferncia o remdio mais eficiente.
Caso Gerador 1
Um pecuarista vive ao lado de um fazendeiro. O fazendeiro cultiva milho em

parte de suas terras e em outra parte no cultiva nada. O pecuarista cria gado em
toda sua terra. A divisa entre as terras do fazendeiro e do pecuarista clara, mas no
existe cerca ou muro entre elas. Desta forma, de tempo em tempo o gado pertencente ao pecuarista vagueia na propriedade do fazendeiro e danifica seu milho. O
dano poderia ser reduzido com a construo de um cerca, ou com a superviso continuada do gado, ou com a reduo no nmero de animais criados pelo pecuarista,
ou ainda com a reduo na rea de milho plantada pelo fazendeiro. O pecuarista e
FGV DIREITO RIO 115
o fazendeiro poderiam negociar para decidir quem deveria arcar com os custos do
dano. Alternativamente, a norma legal poderia intervir e atribuir a responsabilidade
pelos danos causados.
H duas normas legais especficas que o sistema legal poderia adotar:
1. O fazendeiro responsvel em manter o gado fora de sua propriedade, e
deve arcar com os danos quando o gado do pecuarista invade suas terras (um
regime que ns poderamos chamar de direitos dos pecuaristas), ou
2. O pecuarista responsvel em manter o gado em sua propriedade, e deve pagar pelos danos causados quando o gado invade as terras do fazendeiro (um
regime que ns poderamos chamar de direitos dos fazendeiros).
De acordo com a primeira norma legal, o fazendeiro no teria nenhum recurso
legal contra o dano causado pelo gado do seu vizinho. Para reduzir os danos, o fazendeiro teria que reduzir a rea de milho cultivada ou cerc-la. De acordo com a
segunda norma legal, o pecuarista deveria construir uma cerca para manter o gado
em sua propriedade. Se o gado escapasse e danificasse a plantao de milho do
fazendeiro, o sistema legal poderia determinar o valor do prejuzo causado e determinar que o pecuarista pague os danos sofridos pelo fazendeiro.
Questes:
1. Baseado na sua concepo de justia qual a melhor norma legal para soluo
do problema entre o pecuarista e o fazendeiro?
2. Baseado no Teorema de Coase qual a melhor norma legal para soluo do
problema entre o pecuarista e o fazendeiro?
3. Qual das duas normas legais apresentar um resultado mais eficiente? Por
qu?
4. Quando as partes no cooperam, qual a importncia da atribuio inicial dos
direitos de propriedade? E quando elas cooperam?
5. De forma geral, o que pode inviabilizar uma barganha?
6. Como podemos relacionar o Teorema de Coase e o desenvolvimento de uma
teoria econmica do direito de propriedade?
Caso Gerador 2
Considere o direito de fumar e o direito de ficar livre da fumaa do cigarro nas

seguintes situaes. Em que situaes voc considera os custos de transao to
elevados que impossibilitariam a negociao entre as partes, e em que situaes
voc considera os custos da transao baixos o suficiente para que as partes possam
negociar? Explique sua resposta.
1. Fumar em uma residncia privada;
2. Fumar em uma rea pblica, tal como uma sala de concertos;
FGV DIREITO RIO 116
3. Fumar em quartos de hotel;

4. Fumar em vos de linhas areas comerciais.
Caso Gerador 3
Quando os custos de transao so baixos, a alocao dos recursos ser feita de

forma eficiente independentemente da determinao inicial dos direitos de propriedade. Quando os custos da transao so altos, a eficincia na alocao dos recursos
depender da determinao dos direitos de propriedade para parte que os valorizem
mais. De um exemplo de uma situao onde os custos de transao so baixos e
outra onde os custos de transao so altos.
Caso Gerador 4
Como podemos aplicar o Teorema Normativo de Hobbes para justificar as

legislaes que regulam o processo da negociao coletiva entre empregadores e
empregados?
Caso Gerador 510
Um Citricultor (C) protocolou uma ao, buscando indenizao pelos danos j

sofridos em seu pomar nos ltimos seis anos, assim como a interrupo da interferncia sofrida. C alega que os prejuzos foram causados pelo fluoreto emitido pela
Siderrgica (S) durante o processo de produo de alumnio. O julgador determinou uma indenizao de R$120.000,00 pelos danos ocorridos durante os seis anos
em questo.
Em essncia, qualquer negcio socialmente obrigado a trazer em seu empreendimento uma rede de benefcios para a sociedade ou que pelo menos que essa
rede no traga perdas para a sociedade. Em um mundo fictcio perfeito, onde
todos os custos de produo nascidos de um empreendimento determinariam se a
empresa produz benefcios, ou se pelo menos a empresa no produz malefcios para
a sociedade, bastaria para sociedade examinar um balano das despesas e receitas da
empresa para se chegar a uma concluso. No entanto, no mundo real o desafio
mais complexo, porque empreendimentos podem muitas vezes deslocar pores
de seus custos de produo para outras partes. No caso de uma planta industrial
emitindo poluio, aqueles prejudicados pelas emisses esto, de fato, involuntariamente suportando alguns dos custos de produo da indstria.
O mero fato de que uma empresa continua operando rentavelmente no , por
si s, uma evidencia conclusiva que ela produz uma rede de benefcios para a sociedade. Devemos assegurar que cada empresa suporte seus custos totais de produo,
to precisamente quanto estes custos possam ser aferidos. Um instituto fundamen-
Caso baseado em Orchard

View Farms, Inc. v. Martin
Marietta Aluminum, Inc.. In:
BARNES, David W.; STOUT, Lynn
A. Cases and Materials on Law
and Economics. West Publishing
CO.,1992, p.22
10
FGV DIREITO RIO 117
tal para este fim o instituto da indenizao por perdas e danos, que permite que
pessoas prejudicadas por atividades empresariais ou outras atividades sejam compensados pelo perpetror do dano.
Durante o processo constatou-se que a poluio gerada por S, ainda que dentro
dos limites impostos pela licena da agencia ambiental reguladora, causou as arvores de C e somente s arvores de C uma queda de produtividade. Ante o exposto,
decido que a Siderrgica falhou em cumprir com suas obrigaes, causando uma
reduo na produo do pomar do Citricultor e, portanto, infligindo-lhe danos.
Questes:
1. Qual seria um exemplo de um beneficio externo que um proprietrio poderia conferir a outro? Como as externalidades afetam a extenso pela qual
pessoas impem custos e conferem benefcios a outras?
2. Foi determinada uma indenizao para C pelos danos sofridos em suas rvores, danos estes causados pelo fluoreto emitido por S. Isso significa que o uso
do ar estava sendo alocado para C? Isso significa que o uso do ar por C era o
uso mais valorizado?
3. Seria obrigao do decisor determinar qual das partes, S ou C, valorizava
mais o ar? Ao determinar a indenizao, o decisor meramente permite que as
partes determinem qual uso o mais valorizado?
4. Se os danos fossem calculados, pagos e ento jogados no fundo do oceano,
continuaria S suportando suas responsabilidades pelos danos na deciso de
produo?
5. Se, ao invs de jogar o dinheiro da indenizao no fundo do mar ou entregar
esse dinheiro para C, o dinheiro da indenizao fosse gasto com programas
de reabilitao de dependentes qumicos ou fosse entregue para uma escola
municipal onde S est localizada, o pagamento da indenizao continuaria
promovendo incentivos apropriados para o poluidor (S)?
Caso Gerador 611
De acordo com a inicial, o Reclamante proprietrio de uma residncia que

equipada com um sistema solar, que inclui coletores no telhado para suprir
energia para o aquecimento da gua. Alguns anos aps o reclamante ter construdo o aquecedor solar em sua casa, o Reclamado comprou o lote imediatamente adjacente e iniciou a construo de uma casa. A inicial tambm descreve
que, quando o reclamante soube dos planos do reclamado em construir uma
casa, advertiu-o de que, se a casa fosse construda na localizao proposta, ela,
substancial e adversamente, afetaria o aquecedor solar do reclamante, podendo
causar-lhe ainda outros danos. No obstante, o reclamado iniciou a construo
da casa. O reclamante alega ter direito ao uso irrestrito do sol e sua energia
solar, requerendo assim a cessao da interferncia imposta pelo requerido e
indenizao por perdas e danos.
Caso baseado em Prah v.

Maretti. In: BARNES, David W.;
11
FGV DIREITO RIO 118
A sociedade tem aumentado a regulao do uso das terras pelos proprietrios em

nome do bem-estar geral. O acesso luz solar adquiriu um novo significado nos
ltimos anos. Neste caso, o requerente no busca proteger seu acesso luz solar por
razes estticas ou como fonte de iluminao; ele busca uma fonte de energia. Acesso luz solar como fonte de energia significante para o proprietrio que investiu
nos coletores de luz solar e para sociedade que tem interesse no desenvolvimento de
fontes alternativas de energia.
Decido que o reclamado deve cessar a interferncia e que o reclamante tem direito ao uso irrestrito da luz solar.
Questo:
1. Aparentemente o julgador acreditou que, reconhecendo o direito luz solar,
promoveria o desenvolvimento de fontes alternativas de energia. Se o Teorema de Coase est correto, pode o julgador tambm estar correto?
Caso Gerador 712
A questo fundamental desta ao concerne ao direito do paciente de controlar

seu prprio corpo e se a explorao comercial das clulas de um paciente por provedores de assistncia mdica, sem o seu consentimento, enseja uma ao por perdas
e danos. A primeira vista parece que sim.
Em 1976, um Requerente procurou por tratamento mdico no Centro Mdico da Universidade X, por conta de uma condio conhecida como hairy-cell
leukemia.13 O requerente foi examinado por um mdico (Requerido), o qual confirmou o diagnstico. Como parte necessria para o tratamento da doena, o requerente teve o bao removido pelo requerido.
Sem o conhecimento ou consentimento do requerente, o requerido pesquisou e
concluiu que as clulas do requerente eram nicas. Atravs da cincia da engenharia gentica, o requerido desenvolveu uma linhagem-celular a partir das clulas do
requerente, a qual foi capaz de produzir produtos farmacuticos de enorme valor
teraputico e comercial. O requerido patenteou a linhagem-celular, assim como os
mtodos de produo de muitos produtos. Em adio, o requerido entrou em uma
srie de negociaes comerciais envolvendo os direitos sobre a linhagem-celular e
seus produtos com uma Empresa Farmacutica e com um Instituto de Gentica.
O mercado potencial para os produtos extrados da linhagem-celular do requerente
estava previsto para ser de, aproximadamente, trs bilhes de dlares em 1990.
Centenas de milhes de dlares j foram pagos atravs destas negociaes comerciais ao requerido. Sem informar o requerente, o requerido continuou monitorando
e extraindo suas amostras de sangue e tecidos por, aproximadamente, sete anos aps
a retirada de seu bao.
Esta ao no enseja uma deciso quanto ao uso dos rgos ou partes do corpo
humano atravs de doaes ou de um mercado livre. Essa questo deve ser determinada pelo legislador. No presente caso, a linhagem-celular j foi comercializada
Caso baseado em Moore v.

Regents of The University of California. In: BARNES, David W.;
12
Hairy-cell leukemia um tipo

raro de cncer sanguneo, no
qual, a medula ssea produz
um nmero acima do normal
de linfcitos (linfcito um tipo
de glbulo branco que combate
infeces), sendo que os linfcitos produzidos so anormais.
Conforme o numero de clulas
leucmicas aumentam, menos
glbulos brancos, glbulos vermelhos e plaquetas saudveis
so produzidos.
13
FGV DIREITO RIO 119
pelo requerido, restando ao julgador apenas a questo de quem dever dividir os

rendimentos da comercializao.
Foi argumentado pelo requerido que, caso fosse dado ao requerente o poder de
deciso quanto propriedade e interesses financeiros sobre a linhagem-celular, ele
teria, ento, poder ilimitado para inibir pesquisas medicinais que poderiam, potencialmente, beneficiar a humanidade. O requerente poderia, concebivelmente, ir de
instituio instituio procurando pela maior oferta; caso insatisfeito, poderia,
simplesmente, proibir as pesquisas.
Quanto preocupao do requerido de que o requerente poderia procurar o
maior ganho financeiro com sua participao, este argumento no persuasivo,
porque ele falha em explicar as razes pelas quais aquele, que patenteou a linhagemcelular do requerente e est se beneficiando financeiramente dela, mais confivel
neste momento de deciso do que a pessoa que tem suas clulas usadas. A literatura
sugere que a biotecnologia no mais puramente orientada por pesquisa primariamente incentivada pela academia ou pela melhora da humanidade. Se a biotecnologia tornou-se uma cincia com fins lucrativos, ento falhamos em achar alguma
justificativa para excluirmos o requerido da participao nestes lucros.
Questo:
1. Tomando-se em conta as muitas consideraes que podem ser levantadas
neste caso, qual a norma consistente com o objetivo da eficincia?
Caso Gerador 8
Hardin, A Tragdia dos Bens Comuns14 A tragdia dos bens comuns desenvolve-se no seguinte caminho, imagine uma pastagem aberta para todos. A expectativa
que cada criador tentar manter o maior nmero de cabeas de gado possvel na
rea comunal. Neste ponto, a lgica inerente dos bens comuns gera a tragdia.
Como seres racionais, cada criador procura maximizar seus ganhos. Explicita ou
implicitamente, mais ou menos conscientemente, ele se pergunta: qual a utilidade para mim se eu adicionar mais um animal ao meu rebanho? Essa utilidade tem
um componente negativo e outro positivo.
O componente positivo uma funo do incremento de um animal. Desde que
o criador receba todos os rendimentos da venda do animal adicional, a utilidade
positiva ser prxima de +1.
O componente negativo uma funo do consumo excessivo adicional da pastagem criado por um animal. No entanto, desde que todos os efeitos do consumo
excessivo so divididos por todos os criadores, a utilidade negativa para qualquer
criador particular tomador de deciso somente de uma frao de -1.
Somando os componentes parciais da utilidade, o criador racional conclui que o
nico curso sensato para ele adicionar outro animal em seu rebanho e outro, e outro..., mas esta a concluso de cada um e de todos criadores racionais que dividem
a rea comum de pastagem. Nisso constitui-se a tragdia. Cada homem acuado
Traduo e adaptao de
Hardin, The Tragedy of the
Commons. In: BARNES, David
W.; STOUT, Lynn A. Cases and
Materials on Law and Economics.
14
FGV DIREITO RIO 120
dentro de um sistema que o compele a aumentar seu rebanho sem limite em um

mundo que limitado. Runa o destino final para todos os homens, cada um possuindo seu prprio melhor interesse em uma sociedade que acredita na liberdade
dos bens comuns.
O exemplo seguinte, onde gados pastam em uma pastagem comum, ilustra como
a produo excessiva de gado (com consumo excessivo da pastagem) resultado da
falha dos criadores em internalizar os custos criados pelo consumo excessivo das
pastagens.
Tragdia dos Bens Comuns - Ilustrada
(1)
(2)
Nmero de cabeas de
Ganho de peso por
gado
cabea por semana
de pastagem
(3)
Ganho total de
peso por semana
(4)
Carne adicional para a
sociedade em decorrncia
do aumento do tamanho
do rebanho por uma
cabea
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
7
18
24
28
30
30
28
24
9
-10
7
11
6
4
2
0
-2
-4
-15
-19
7
9
8
7
6
5
4
3
1
-1
Questes
1. Se um nico indivduo adquirisse a pastagem comum e estivesse decidindo quantas cabeas de gado colocar para pastar, seria a situao tima do
proprietrio privado igual a situao tima social? Se um nico indivduo
adquirisse a pastagem e a alugasse, para criadores que desejam criar gado na
pastagem comum, em troca de uma porcentagem de ganho de peso do gado,
que nmero de cabeas pastando geraria a maior renda para o proprietrio
da pastagem?
2. Se uma comunidade com um tomador de decises central estivesse decidindo quantas cabeas de gado deveriam pastar para a maior obteno de carne,
a situao tima da comunidade assemelhar-se-ia com a situao tima do
proprietrio privado?
3. Uma autoridade central permite que o primeiro criador coloque seu gado na
rea comum, mas qualquer pessoa que subsequentemente adicionasse um
animal as pastagens comuns teria que pagar pelos danos na produo de
carne do criador que j utilizava a pastagem. Esta soluo de pagamento de
danos resultaria no mesmo nmero de cabeas de gado que a situao tima
do proprietrio privado?
FGV DIREITO RIO 121
4. Se os criadores sabem que um nmero excessivo de cabeas de gado leva a

runa do bem comum, por que Hardin assume que os criadores no cessaro
voluntariamente de pastorear um nmero excessivo de animais?
FGV DIREITO RIO 122
Aula 27: Quais os Remdios Legais Para as Violaes dos Direitos

de Propriedade?
Ementrio de Temas
Remdios para Externalidades. Desapropriao (Compensao, utilidade pblica,

holdouts, seguro e regulaes).
Leitura Obrigatria
COOTER, Robert; ULEN, Thomas. Law & Economics. Pearson Education.

2007. 5 ed. cap. 5, p. 174-189.
II, cap.3, p. 55-61.
MICELI, Thomas J.; SEGERSON, Kathleen. Takings, 1999, 6200, http://

encyclo.findlaw.com/6200book.pdf
II, cap.3, p. 68 72
SWANSON, Timothy; KONTOLEON, Andreas. Nuisance, 1999, Department
of Economics, School of Public Policy and CSERGE University College of
London, 2100, http://encyclo.findlaw.com/2100book.pdf
Texto
Externalidades Economistas denominam externalidades como uma das falhas de

mercado. Competio imperfeita, informao assimtrica e bens pblicos so os outros
casos em que o mercado no produz resultados eficientes e so referidos, juntamente
com as externalidades, como falhas de mercado. Trocas dentro de um mercado so feitas
de forma voluntria e produzem benefcios mtuos. Tipicamente, as partes envolvidas
nas negociaes retm todos os benefcios e suportam todos os custos. No entanto,
algumas vezes os benefcios ou os custos provenientes das trocas entre as partes podem
atingir outros indivduos que no so partes do processo de troca, criando desta forma
os benefcios ou os custos externos, ou seja, as externalidades. As externalidades podem
ser positivas ou negativas consoantes os seus efeitos em terceiros sejam prejudiciais ou
benficos. Se os indivduos aproveitam benefcios adicionais pelos quais no pagaram
originam-se as externalidades positivas, em contraste, se os indivduos tiverem custos
extras em que eles prprios no incorreram originam-se as externalidades negativas.
FGV DIREITO RIO 123
Existem alguns remdios legais que podem ser aplicados para que as externalidades negativas sejam internalizadas e a eficincia seja restaurada, estes remdios legais
so: a indenizao por danos e a cessao da interferncia. A eficincia relativa destes
remdios estritamente conecta com a distino entre pblico-privado. A questo
das externalidades pblicas e privadas relevante na medida em que algumas
externalidades tomam a forma de mal pblico (tal como a poluio do ar). Aqui
a principal fonte do problema a natureza no exclusiva dos bens pblicos, o fato
de o aumento do consumo por um indivduo no reduzir a sua quantidade disponvel para outros indivduos.
Se a externalidade negativa privada, poucas partes so afetadas, em conseqncia os custos de barganha entre as partes so baixos. Quando os custos de barganha
so baixos, as partes ordinariamente alcanaro um acordo cooperativo e faro o que
eficiente. Conseqentemente, nestas circunstncias a escolha do remdio legal faz
pouca diferena na eficincia do resultado da barganha. O remdio legal tradicional
para as violaes do direito de propriedade cessao da interferncia atrativo
sob estas circunstncias, porque o julgador no precisa empreender o difcil trabalho da computao dos danos. Se algum v uma cessao de interferncia como
sendo uma proibio contnua e para sempre da atividade ofensiva, ento a inflexibilidade da proibio ser custosa, entretanto, se algum v essa proibio como
uma instruo as partes para que elas resolvam sua disputa com a troca voluntria,
ento ela ser um remdio atrativo para as externalidades negativas privadas.
Em contraste, se a externalidade negativa publica (do tipo de um mal pblico) tentar corrigi-la atravs de barganha envolveria a cooperao de todas as
partes afetadas, a barganha falha nestas circunstncias porque exige a cooperao de
muitas pessoas. Em sua, podemos nos referir a uma externalidade negativa, do tipo
pblico, como um mal pblico. Nossa anlise sugere que a indenizao do dano
um remdio legal mais eficiente para a externalidade pblica negativa quando
comparada determinao da cessao da interferncia.
Desapropriao A AED disponibiliza uma vasta literatura sobre a perda da
propriedade privada mediante a desapropriao ou a regulao pelo Estado. A anlise econmica da desapropriao reporta ao artigo de Frank Michelman publicado
na Harvard Law Review de 1967, em que o autor discutiu (entre outras coisas) que
um juiz chamado a decidir um caso de desapropriao (nos Estados Unidos) poderia selecionar como critrio de julgamento a maximizao do bem-estar social.
Ao contrrio das partes privadas que devem negociar umas com as outras quando desejam adquirir uma propriedade, o Estado pode adquirir propriedade privada,
mediante algumas condies, sem o consentimento do proprietrio. O poder do
Estado em adquirir a propriedade e regular seu uso sem o consentimento do proprietrio reduz a clareza e a certeza quanto aos direitos de propriedade, originando
um custo econmico sobre o excedente social.
A Constituio Federal, no art. 5o, n. XXIV, apregoa que a lei estabelecer o
procedimento para desapropriao mediante duas condies (1) por necessidade
ou utilidade pblica, ou por interesse social, (2) mediante justa e prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio. A literatura da
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AED enumera algumas questes relacionadas ao poder do Estado de desapropriar,

incluindo a justificao econmica para o poder iminente do Estado, o significado
dos requerimentos de utilidade pblica ou justa compensao e as implicaes do
poder iminente nas decises dos proprietrios quanto o desenvolvimento de suas
propriedades. Para DAU-SCHMIDT E ULEN15 estas questes podem ser agregadas em apenas uma, sob quais circunstancias, se que existe alguma, uma venda
compulsria eficiente?
Proximamente relacionado est a questo econmica da regulao da propriedade. Em contraste com as aquisies fsicas, para as quais quase sempre so pagas compensaes, a regulao da propriedade privada pelo Estado geralmente no
exige compensao, sendo vista como um exerccio legtimo do poder de polcia
do Estado. Entretanto, existe uma pergunta crucial sobre quando e se o poder de
regulao do Estado pode se tornar to oneroso a um proprietrio a ponto de exigir
compensao sob a clusula da desapropriao, regulaes que cruzam este ponto
divisrio so consideradas pela AED como uma forma de expropriao atravs de
regulao. A AED tem procurado determinar as circunstancias sob as quais uma
regulao do uso da propriedade deve resultar em compensao (indenizao)
para o proprietrio afetado.
Caso Gerador 1.
A requerida, empresa fabricante de cimento, acusada de produzir interferncias nocivas (externalidades negativas) aos vizinhos, requerentes. Determinou-se
a indenizao dos danos sofridos at a data da deciso, mas com base no art. 461,
1 do Cdigo Civil o pedido para cessao das interferncias futuras causadas
pelas vibraes provenientes da requerida, de mesma ou maior intensidade, foi
convertido em indenizao de danos. Os requerentes apelaram da deciso, requerendo a procedncia do pedido e a determinao da cessao das interferncias
futuras.
A determinao da cessao das interferncias obrigaria a requerida a paralisar
suas atividades, vez que no existem meios tecnolgicos para a soluo das interferncias, sendo um problema de ordem mundial. grande a disparidade nas conseqncias econmicas entre o incmodo das interferncias e a determinao da
cessao das interferncias. O total aferido com a converso da cessao das interferncias futuras em indenizao de danos, de forma permanente, de Dois Milhes
de Reais. A requerida fez investimentos superiores a Quatro Bilhes de Reais na
construo de sua planta e emprega mais de 1.000 pessoas diretamente. A legislao
brasileira determina que, se h interferncia continuada com dano substancial demonstrado pela parte atingida, impe-se a cessao da interferncia.
Questes:
1. Suponha que a deciso judicial tivesse determinado a cessao das interferncias por parte fbrica de cimento. Quais seriam os obstculos que a fbrica de
DAU-SHIMIDT, G Kenneth;
ULEN, Thomas S. Law and Economics Anthology. Anderson
Publishing Co. 2002. 2 ed.
cap. 3, E.
15
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cimento enfrentaria na tentativa de comprar dos vizinhos o direito de voltar

a produzir as interferncias?
2. Mantida a deciso, de converso da cessao das interferncias futuras para
indenizao de danos, quais seriam os incentivos da fbrica de cimento em
procurar por tcnicas para minimizar as interferncias?
Caso Gerador 2.
Suponha que o Estado necessite adquirir uma nica e grande propriedade (imvel), com o fim de suprir uma necessidade ou utilidade pblica, digamos, uma
estao de monitoramento de satlite. H somente um proprietrio com quem negociar, pois sua propriedade a nica apropriada para a estao de monitoramento
(motivos tcnicos de localizao). Deve o Estado obrigar este indivduo, um monopolista pelo uso pblico contemplado para a propriedade, a vender sua propriedade
apenas pelo preo de mercado?
Caso Gerador 3
Maria proprietria de um prdio no centro de uma grande cidade, onde montou um bar anos atrs. A maior renda do bar de Maria vem da venda de bebidas alcolicas. Por conta do excelente ponto comercial para o desenvolvimento das atividades de um bar, seu imvel muito valorizado e cobiado, mas Maria no pensava
em vend-lo, pois tinha inteno de ampli-lo para poder melhorar o atendimento
aos clientes. Em decorrncia das caractersticas do imvel, sua funo limita-se s
atividades de um bar. A administrao pblica, tentando reduzir o barulho e o vandalismo no centro da cidade, decide proibir a venda de bebidas alcolicas dentro de
uma determinada rea, dentro da qual o prdio de Maria est localizado.
Questo:
1. Teria Maria direito a indenizao pelas perdas sofridas?
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GUSTAVO KLOH MULLER NEVES

Mestre e doutorando em Direito Civil pela UERJ.
Professor da FGV Direito Rio.
Advogado.
Antnio Jos Maristrello Porto
Doutorando, J.S.D, College of Law University of Illinois em Law and
Economics, Law and Development, and Empirical Methods in Law.
LL.M, College of Law University of Illinois, em Law and Economics,
and Comparative Legal Institutions. Graduado em direito pela Fundao de Ensino Octvio Bastos. Foi Pesquisador Assistente da University of Illinois, US, de 2004 a 2007. Advogou de 2001 a 2003. Artigos
em desenvolvimento: How People of Different Political Traditions,
Gender, Age, Education, Professional Experience, and Legal Tradition
Respond to Changes on the Legal System; e How the Performance of
a Countrys Legal System Affects Peoples Willingness to Invest their
Money in that Country.
FGV DIREITO RIO 127
FICHA TCNICA
Fundao Getulio Vargas
Carlos Ivan Simonsen Leal
PRESIDENTE
FGV DIREITO RIO

Joaquim Falco
DIRETOR
Fernando Penteado
VICE-DIRETOR ADMINISTRATIVO
Lus Fernando Schuartz

VICE-DIRETOR ACADMICO
Srgio Guerra
VICE-DIRETOR DE PS-GRADUAO
Luiz Roberto Ayoub

PROFESSOR COORDENADOR DO PROGRAMA DE CAPACITAO EM PODER JUDICIRIO
Ronaldo Lemos
Coordenador do Centro de Tecnologia e Sociedade
Evandro Menezes de Carvalho
COORDENADOR ACADMICO DA GRADUAO
Rogrio Barcelos
COORDENADOR DE ENSINO DA GRADUAO
Tnia Rangel
COORDENADORA DE MATERIAL DIDTICO
Ana Maria Barros

COORDENADORA DE ATIVIDADES COMPLEMENTARES
Vivian Barros Martins
COORDENADORA DE TRABALHO DE CONCLUSO DE CURSO
Lgia Fabris e Thiago Bottino do Amaral
COORDENADORes DO NCLEO DE PRTICAS JURDICAS
Wania Torres
COORDENADORA DE SECRETARIA DE GRADUAO
Diogo Pinheiro
COORDENADOR DE FINANAS
Milena Brant
COORDENADORA DE MARKETING ESTRATGICO E PLANEJAMENTO
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direito de propriedade

autorES: GUSTAVO KLOH MULLER NEVES e Antnio Jos Maristrello Porto

Aula 1: O que ser dono................................................................................................................ 5

BLOCO 2: NEGCIOS IMOBILIRIOS E DEMAIS DIREITOS REAIS..........................................................................................................76

Aula 15: Incorporaes imobilirias.............................................................................................. 77

BLOCO 3: Anlise econmica do direito.....................................................................................................................................76

Aula 25: Introduo a Anlise Econmica do Direito AED...................................................... 103

Voc mora em um imvel. Estuda em um imvel. Conversa, compra, anda e se

A metodologia adotada a amparada em casos, como nas demais disciplinas do

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BLOCO DE AULAS: PROPRIEDADE E POSSE

Nesse bloco de aulas, o objetivo da turma reside em compreender a relevncia

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AULA 1: O QUE SER DONO

A tutela das titularidades. Conceito de propriedade: propriedade e propriedades.

LORENZETTI, Ricardo. Fundamentos de direito privado. So Paulo: Revista dos

LEAL, Rogrio Gesta. Funo social da propriedade e da cidade. Porto Alegre:

Desde o direito romano, a questo da propriedade se pe diante dos estudiosos

de poderes, conquanto verdade, no encerra a compreenso jurdica da propriedade

O art. 1228 do Cdigo Civil encerra os chamados poderes proprietrios: usar,

Se ser proprietrio ter esses poderes e ser considerado o principal interessado

WOLFF, Martin. Derecho das

BEVILACQUA. Cdigo Civil dos

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O autor Diretor da Caixa

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clusulas do contrato, consistindo em ingenuidade e amadorismo a idia de que a

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conta do ingresso de redes hoteleiras, principalmente europias, ofertando hotis de

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AULA 2: FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE: O DONO PODE FAZER TUDO?

Funo social. Funo social da propriedade.

TEPEDINO, Gustavo. Contornos constitucionais da propriedade privada. In:

TEIZEN, Augusto. A funo social no Cdigo Civil. So Paulo:

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Ou ainda, confirmando o carter de clusula geral:

MORAIS, Jos Diniz de. A funo social da propriedade na

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por anos, sem qualquer pagamento. Desprovimento do agravo retido e do recurso

2. Na rea indgena estabelecida o dominialidade (art. 20, XI, e 231, CF),

Na situao acima, entendeu o STJ que, se os no-indgenas cumprem a funo

FGV DIREITO RIO 15

AULA 3: A PROPRIEDADE E A POSSE: EU ESTOU AQUI

A propriedade e a posse: relao. Conceito de posse

TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. Posse e propriedade. Rio de Janeiro: Lumen

Como vimos, a propriedade consiste, na viso civilista tradicional, no exerccio

Origens possveis da palavra posse em latim:

Savigny campos comunais (ager publicus) e seus ocupantes, que necessitavam

Cf. REZENDE, Astolpho. A posse

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Os requisitos para a configurao da situao possessria so descritos no art.

Esse dispositivo legal pode ser desmembrado, de maneira que se extraiam os

O detentor aquele que, embora exera de fato os poderes inerentes ao domnio,

A relao da posse com a propriedade

Um possuidor tem o seu imvel desocupado fora, pois alegadamente estaria

Transitado em julgado o acrdo que determina o despejo de locatrio, o mesmo

FGV DIREITO RIO 18

AULA 4: A FUNO SOCIAL DA POSSE E O CRITRIO DA MELHOR POSSE

Melhor posse e tipologia da posse. Efeitos da posse. A funo social da posse.

ZAVASKI, Teori. Tutela da posse na CRFB e no Novo Cdigo Civil, PDF.

CASTRO, Tupinamb. Posse e propriedade. Porto Alegre: Livraria do Advogado,

O Cdigo Civil, em boa parte do ttulo dedicado posse, cuida de determinar

Do dispositivo acima, extraiu-se a interpretao de que aquele que, de acordo