PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL

Los dos sistemas de proteccin registral del adquirente: el sistema francs y el

sistema germnico. El sistema francs est pensando para proteger al
adquirente de una venta anterior por parte del transmitente y se expresa en el
principio lo no inscrito no perjudica a tercero. Se protege la diligencia en la
inscripcin en el Registro: adquiere la cosa el primero que inscribe sin ms
requisitos (ni que haya adquirido de un titular inscrito, ni que su adquisicin sea
onerosa, ni que sea de buena fe, es decir que ignore la existencia de una venta
anterior). Pero no protege de un vicio en la titularidad el transmitente, a
diferencia del sistema germnico. En este se protege la confianza que ene
tercero suscita el Registro y, por tanto, el que el adquiere de un titular registral,
adquiere el derecho tal como aparece en el Registro, aunque el transmitente no
sea el verdadero titular. Tambin se exige, para la proteccin del adquirente, su
buena fe, pues si falta esta, no hay confianza registral, sino porque estima ms
equitativo proteger el inters del verdadero titular que el del adquirente del ttulo
gratuito. Por supuesto, como en el sistema francs, se exige que el tercero
protegido inscriba su adquisicin, requisito comn a todo sistema de proteccin
registral.
De inicio cabe preguntarnos qu es la fe pblica. Una interesante aproximacin
al tema es la realiza por la Dra. Gabriela Vsquez, destacada integrante del
Instituto de Derecho Civil de la Academia, quien desde el punto de partida
semntico del sentido delos vocablos fe y publica, ha sostenido que deben
distinguirse dos sentidos en la fe pblica.
Por un lado, la fe pblica es una creencia social. Aqu tiene el sentido de
conjunto de creencias o confianza de numerosas personas. Muchas personas
tienen confianza den alguien o en algo. As, son muchos los que depositan su
fe pblica en un persona de la ciencia, del apoltica o del deporte. Esta fe no es
impuesta por el Estado, es facultativa o voluntaria.
Otra acepcin hace de la fe pblica una creencia obligatoria. Es la creencia o
confianza que el Estado obliga a los ciudadanos a tener en alguien o en algo.
Es necesario que el Estado nos imponga por la ley creer, porque de lo contrario
no estamos obligados a hacerlo, ya que nadie est obligado a una actitud
determinada si la ley no lo manda.

La problemtica de la buena fe del tercero registral partida semntico del

sentido de los vocablos "fe" y "pblica", ha sostenido que deben distinguirse
dos sentidos en la "fe pblica".
Por un lado, la "fe pblica" es una creencia social. Aqu tiene el sentido de
conjunto de creencias o confianza de numerosas personas. Muchas personas
tienen confianza en alguien o en algo. As, son muchos los que depositan su fe
pblica en un personaje de la ciencia, de la poltica o del deporte. Esta fe no es
impuesta por el Estado, es facultativa o voluntaria.
Otra acepcin hace de la fe pblica una creencia obligatoria. Es la creencia o
confianza que el Estado obliga a los ciudadanos a tener en alguien o en algo.
Es necesario que el Estado nos imponga por ley creer, porque de lo contrario
no estamos obligados a hacerlo, ya que nadie est obligado a una actitud
determinada si la ley no lo manda"142.
El principio de fe pblica registra!, como se advierte, adquiere especial
importancia dentro de la dinmica de los derechos. Opera en beneficio de los
terceros que, dentro del trfico jurdico-comercial, adquieren un bien de quien,
aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a travs de un
negocio jurdico desprovisto, tambin en apariencia, de toda causa que lo
pudiera tomar ineficaz. La proteccin que materializa convirtiendo en inatacable
el derecho del tercero43.
Es decir, la fe pblica registral est relacionada con los denominados terceros
registrales, con la adquisicin de derecho por estos y el trfico jurdico
comercial, pero adems tal como se ver ms adelante con los dems
principios registrales.
Se puede definir el principio de fe pblica registra! como aquel principio que
propende a la proteccin de los terceros de buena fe que adquirieron un
derecho sobre la base de la informacin proporcionada por el Registro y lo han
inscrito, aunque el transferente no tena dicho ttulo o este sea anulado,
rescindido o resuelto en mrito de causas que no constan en e! Registro(44).
(42) Citada por: ALTERINI, Jorge Horacio. "La buena fe y la titulacin como
desmitificadoras de las llamadas legitimacin y fe pblica registral". En:
<http://www.alterinisbogados.com.ar/images/La_ buena_fe_y_la_titulacion.pdf.
(43) CABRERA YDME, Edilberto. "La fe pblica en el sistema registra". En:
<http://forodelderecho blogcindario.coinf2007/l2/00030-la-fe-publica-en-elsistema-registral.html>.
(44) TARAZONA ALVARADO, Fernando. "Algunas consideraciones sobre el
principio de fe pblica registral". En: Fuero Registral. N8-2011, Sunarp,
Impreso en talleres grficos de Rapimagen S.A. Lima, 2011, p. 15.

48
El principio de fe pblica es uno de los pilares en lo que se sustenta la
seguridad del trfico jurdico inmobiliario. En virtud a este principio, el tercero
de buena fe Y a ttulo oneroso hace inatacable su adquisicin siempre que
haya confiado en la veracidad del registro y ha inscrito su propio derecho, por
lo que resulta inmune a cualquier causa de nulidad, resolucin o rescisin
afectante del ttulo de sus transmitente cuando esta no conste en la hoja
registral correspondiente a la finca. De esta forma la tutela en la confianza
conlleva que el tercero registral no pueda ser removido en su adquisicin,
protegindose jure et de jure la confianza creada en virtud a los actos
contenidos en los asientos registrales145.
Para Roca Sastre: "El principio de fe pblica del Registro es adoptado por todo
ordenamiento jurdico inmobiliario que quiera proteger decisivamente las
adquisiciones que por negocio jurdico efecten los terceros adquirentes que se
hayan producido confiados en el contenido del Registro"(46). Asimismo seala
que acta, pues a modo de ficcin de veracidad de que la Ley inviste a los
asientos practicados en la correspondiente hoja registra!, que constata la
existencia, extensin y titularidad de los derechos reales inmobiliarios
registrados, y cuya adquisicin por el tercero es mantenida en las
circunstancias especificadas por la Ley (41).
Segn Jack Bigio, "si se pretendiera dar una definicin de este principio, se
dira que es aquel que protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con
buena fe, de quien aparece en el registro como titular registra!, que se inscribe
en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se
fundamenta en causas no inscritas antes"1451.
II. RELACIN DE LA FE PBLICA REGISTRAL CON LOS DEMS
PRINCIPIOS REGISTRALES
Si queremos estudiar una institucin como la fe pblica registral conviene
preguntarnos el rol que cumple en nuestro ordenamiento jurdico, as por
ejemplo para Roca Sastre: "El principio de fe pblica determina uno de los
efectos bsicos de nuestro sistema inmobiliario de Registro y, en consecuencia,
(45) GONZALES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. 2
edicin, Jurista Editores, Lima-Per, 2004, p. 1050.
(46) ROCA SASTRE, Ramn M.; ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERNA
1 XIRGO, Joan. Derecho Hipotecario. Tomo II, 9 edicin, Bosch, Barcelona,
2008, p. 7.
(47) Ibdem, p. 9.

(48) BIGIO CHRERM, Jack. Exposicin oficial de motivos del Cdigo Civil.
Lima, 1998, p. 197.
49

Oscar Huerta Ayala

esencialmente constituye la razn de ser de este en su funcin especfica de
asegurar el trfico jurdico inmobiliario, mediante la proteccin de los terceros
hipotecarios"(").
Entonces, segn el citado autor, la fe pblica registral es uno de los efectos del
sistema inmobiliario registra!, asegura el trfico jurdico inmobiliario y protege al
tercer hipotecario.
En el sentido, como efecto del sistema, "[e]l principio de fe pblica registral se
concreta en una presuncin 'iuris et iure' a cuyo tenor el contenido del Registro
se presume exacto y vlido, de modo que el tercero que confia en ese
contenido queda totalmente protegido. Esta presuncin a su vez implica que el
tercero adquiere el contenido y la extensin del derecho que el Registro
Publica, y al mismo tiempo no se ve perjudicado por todo aquello que no hay
accedido al Registro"("50).
En consecuencia, parecera confundirse entre la publicidad registral y el
principio de fe pblica registral, toda vez que ambos contienen la presuncin
jure et jure, existiendo autores como Jernimo Gonzlez a quin sigue Nuez
Lagos que entiende que la fe pblica registral no es ms que una modalidad
del principio de publicidad (51).
En cambio Roca Sastre considera que es una variante de lo que l llama
"principio de exactitud del registro"(52).
No hay duda de la relacin que existe entre los principios registrales, toda vez
que exista una interconexin entre estos; sin embargo no es lo mismo la
publicidad registral que el principio de fe pblica registral, porque recordemos
que el segundo tiene un rol especial en lo referente a las adquisiciones a favor
de tercero registra!, busca proteger el trfico jurdico comercial y, adems, tal
como lo vamos ver para su aplicacin, deben cumplirse requisitos legales.
(49) ROCA SASTRE, Ramn M.; ROCA-SASTRE MUNCIJN[LL, Luis y
BERNA! XIRGO, Joan. Ob. cit., P.7.
(50) FAUDOS PONS, Pedro; GMEZ VALLE, Mara Beln; GONZLEZ
GARCA, Isabel; MARTN ALIAS, Jos Ignacio y SANTOS LLORO, Mnica.
Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral. Atelier, Barcelona, 2008, p. 193.

(51) CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo
1, Marcial Pons, Madrid, 1994, p. 289
(52) RODRGUEZ OTERO, Lino. Elementos e Derecho Hipotecario. Tomo 1, 4'
edicin, Bosch, Barcelona, 2011, p. 169.
50
En nuestro ordenamiento jurdico existe diferente regulacin de la publicidad
registral, el principio de legitimacin y la fe pblica registral.
Segn el artculo 2012 del Cdigo Civil: Se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones. Segn esta norma, la presuncin jure et jure de conocimiento (no
del contenido) se refiere a los asientos registrales, entonces cabria
preguntamos si con dicha norma los asientos registrales cobran vida propia y
estamos ante un sistema abstracto, pero ello no es as porque el artculo 2013
del Cdigo Civil seala: "El contenido de la inscripcin se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente
su invalidez", el citado artculo tambin hace referencia a las inscripciones,
pero ya no hace referencia a una presuncin jure el jure, sino a una presuncin
juris tantum, pero esta vez est referida a su contenido y no al conocimiento, y
es ms reconoce la rectificacin de los asientos y la posibilidad de su
declaracin de invalidez, con lo cual nuestro sistema registral depende de los
ttulos archivados al poderse efectuar una rectificacin conforme el artculo 82
del Reglamento General de los Registros Pblicos.
Rectificacin de error material.- Las rectificaciones de los errores materiales se
harn en mrito del respectivo ttulo archivado, salvo que este no se encuentre
en la oficina, en cuyo caso se proceder conforme al Captulo II del Ttulo Vlll
de este Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el ttulo
archivado correspondiente.
La fe pblica registral no se aplicar en todos los supuestos sino en los casos
de inexactitud registral, tal como lo seala Roca Sastre: "Aunque los asientos
del Registro se hallen en desacuerdo con la realidad jurdica, su valor es
decisivo en cuanto a lo que expresan prevalece sobre la realidad ante el tercer
adquirente protegido por la fe pblica registral. En provecho de este adquirente
el contenido del Registro se reputa verdadero o se finge por la Ley como
irrebatiblemente exacto dentro del mbito y alcance que la misma determina,
gracias a lo que se proporciona base firma a la contratacin inmobiliaria"(53, su
aplicacin debe ser excepcional y en forma restringida.
Es decir, en la fe pblica registral se va preferir la ficcin sobre la realidad,
prefirindose a un tercero registral sobre la realidad jurdica, y es una base de
la contratacin inmobiliaria.

(53) ROCA SASTRE, Ramn; ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERNA)

XIRGO, Joan. Ob. cit., pp. 8 y 9.
51

En tal sentido, la Corte Suprema seala en la Cas. N 695-99 Callao: "(...) el

principio de fe pblica registral persigue proteger al tercero que ha adquirido un
derecho de quien finalmente careca de capacidad para otorgarlo, lo que
implica buscar la seguridad en el trfico inmobiliario, sin embargo, la bsqueda
de la seguridad en el trfico puede implicar un sacrificio de la seguridad del
derecho, por ello es que para amorigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado
el acceso al principio de fe pblica registra!, el que para ser alegado debe
cumplir con los requisitos sealados en la norma (...) debiendo ser, esta ltima,
interpretada restrictivamente".
Coincido en la aplicacin restrictiva del principio de fe pblica registral, como lo
seala Mejorada Chauca: "No olvidemos que la fe pblica registral es una
excepcin a la adquisicin ordinaria. Por esta va alguien recibe un derecho
que en circunstancias normales no tendra y al mismo tiempo el legtimo dueo
pierde un derecho. Tomemos nota de esta excepcionalidad y su impacto en el
patrimonio porque es crucial al momento de evaluar la legitimidad de la nueva
Fe Pblica Registral. Aun para quines se quedan en la frmula ms sencilla,
tienen que aceptar que estamos ante una excepcin de enorme gravedad pero
igual necesaria porque se debe dar seguridad al trfico de bienes1154.
Y justamente por ello es que se exige que el derecho del tercero registral est
registrado, no siendo suficiente una anotacin preventiva tal como en forma
atinada lo ha sealado la corte suprema en la Casacin N 2374-98-Juhaca:
"No puede acogerse al beneficio de la fe pblica registral aquel que adquiere
un derecho de una persona cuya titularidad aparece en el registro anotada solo
preventivamente".
Para Gonzales Barrn, "[e]s un sentimiento natural el que nadie puede ser
despojado en forma arbitraria de su patrimonio. Por ello, cabe preguntarse:
los ciudadanos estaran de acuerdo con ser despojados de un bien suyo a
favor de un tercero, solo por el hecho que esta tenga buena fe y no conozca la
falsificacin realizada, o que ignore el error del notario o del registro? La
respuesta es obvia, y demuestra que un sistema jurdico no puede apoyarse en
simples reglas tcnicas de certeza, desprovistas de moralidad y justicia para la
sociedad a la cual van dirigidas; por tanto, un sistema legal debe tener
viabilidad social o legitimidad en cuanto a los valores compartidos por esa
misma

(54) MEJORADA CHAUCA, Martn. "La nueva fe pblica registral'. En: Dilogo
con la Jurisprudencia. N 150, Ao 16, Gaceta Jurdica, Lima, marzo, 2011, p.
116.
52
comunidad, La seguridad jurdica, efectivamente. no implica una injusticia per
se, pero tampoco puede admitirse que se proteja solo el inters exclusivo de
una de las partes del conflicto y olvidemos todas las razones del otro lado, y
para ello rechazamos la ilusin ptica de que "toda seguridad ya es justicia".
Por tal razn, es necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio
entre las posturas en controversia a fin de buscar la mejor solucin segn las
circunstancias"(").
III. FUNDAMENTOS DEL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL
Los fundamentos del principio de fe pblica registral segn Gonzales Barrn
son:
a) Fundamento dogmtico jurdico: "El fundamento dogmtico es simple: se
trata de una modalidad de adquisicin a non domino, prevista por el legislador
en aras a la seguridad jurdica de trfico. De esta forma, el tercero mantiene su
adquisicin, aun cuando el transmitente no sea el titular del derecho por efecto
de la nulidad o extincin de su propio ttulo. Esta anomala solo se explica por
'razones prcticas', en las que el legislador interviene para el logro de un fin
superior. En tal sentido, la seguridad de uno autoriza el despojo que se hace en
el otro"56.
b) El fundamento moral del principio de la fe pblica registral segn Gonzales
Barrn, est referido a: La fe pblica registral es una hiptesis de tutela de la
apariencia, en consecuencia, es figura excepcional y de aplicacin in extremis,
por lo que seala: En nuestra opinin, por el contrario, el fundamento de la fe
pblica no es el heroico objetivismo plasmado en un simple concepto o poltica
jurdica, sino en el concreto subjetivismo. La tutela del registro necesita evaluar
la conducta del tercero en contraposicin a la del propietario que se pretende
despojar. En otras palabras, necesitamos recurrir a fundamentos morales para
enjuiciar las posiciones jurdicas contrapuestas7.
(55) GONZALES BARRN, Gunther. "El Derecho Registral se debate hoy entre
dos visiones antagnicas: anlisis del 'realismo' frente al 'extremismo". En:
<http://www.registradoresperu.org/wp-cofltefltl uploadsl2o
l3/O2fDebata.Dos_Visiones_Antagonicss...Realismo_EXtremism0.Pdf'.
(56) GONZALES BARRN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., pp.
402.403.
(57) dem.

53
1V. INTERPRETACIN DEL ARTCULO 2014 DEL CDIGO CIVIL.
Conforme a la redaccin del artculo 2014 del Cdigo Civil, para la existencia
de la buena fe, el desconocimiento de la inexactitud debe ser de las causas
que no consten en los Registros, lo cual engloba no solamente a las partidas
registrales, sino tambin a los ttulos archivados. As lo entendi el legislador de
1984 en la exposicin de motivos: "limitar la aplicacin del principio de fe
pblica registral solo al contenido del asiento, tendra lgica si el pblico, y en
particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos.
Sucede, sin embargo, que tenemos tambin a los libros, ttulos archivados,
ndices y dems documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus
distintas manifestaciones puedan extenderse en el concepto ms general del
termino inscripcin, esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo
al trmino restringido de asiento"58).
Al respecto, si bien coincido que conforme al artculo 2014 del Cdigo en el
caso de la buena fe pblica registral, las causas del desconocimiento de la
inexactitud registral no solo debe constar en el asiento registral, sino tambin
en los antecedentes registrales, tal como tambin consta en el proyecto de
reforma del Cdigo Civil.
"Artculo 2014.- Principio de fe pblica registral.
En el caso del Registro de Bienes, el tercero que de buena fe adquiere algn
derecho de persona que en el asiento registral aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se declare nulo, se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los asientos registrales o en los ttulos
archivados correspondientes.
2. En el caso de los Registros de Personas Jurdicas y Naturales, la posterior
inexactitud o invalidez de los asientos registrales no perjudicar a quien de
buena fe hubiere adquirido un derecho u obtenido algn beneficio patrimonial
sobre la base de ellos, siempre que las causas de dicha inexactitud o invalidez
no consten en los asientos registrales o en los ttulos archivados
correspondientes.
La problemtica de la buena fe del tercero registra!
3. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud de los asientos registrales o de los ttulos archivados
correspondientes.
4. Las inscripciones registrales no convalidan 'los actos que sean nulos o
anulables con arreglo a este Cdigo o a otras leyes(59).

Sin embargo no estoy de acuerdo con la interpretacin del artculo 2012 que
seala: "Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones", en el sentido que el trmino
'inscripcin' comprende a los ttulos archivados, en la medida que son distintos
el ttulo y la consecuencia de la calificacin de dicho ttulo que son las
inscripciones que segn el artculo 46 del Reglamento General de los Registros
Pblicos:
"Referencia obligatoria del acto causal e inscripcin no convalidante. El asiento
registral expresar necesariamente el acto jurdico de donde emana directa o
inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deber constaren el
correspondiente ttulo.
La inscripcin no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a
las disposiciones vigentes".
Asimismo hay que tener en cuenta que el artculo 2014 del Cdigo Civil es casi
una copia del artculo 34 de la Ley Hipotecaria espaola que seala: "El tercero
que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su
adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro.
Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la
que tuviere su causante o transferente"60).
(58) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil peruano de
1984. Tomo II, Gaceta
(59) Ver:
<http://revistas.pucp.edu.pe/etvisir/sites/revistas.pucp.edu.pe.eIvisir/fi1es/image
s/regpublicos.pdt.
Jurdica, Lima, 2006, p. 863.
(60) Ver:
<http:l/constitucion.rediris.es/legis/1946/11946-02-08_hipotecaria.html>.
54

55

Pero nuestro sistema es distinto al sistema espaol, por ejemplo no ha puesto

excepciones a la aplicacin del principio de fe pblica registral como s lo
seala el artculo 37 de la Ley Hipotecaria espaola:
"Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darn contra
tercero que haya inscrito los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo
prevenido en esta Ley.
Se exceptan de la regla contenida en el prrafo anterior:
1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que
consten explcitamente en el Registro.
2. Las de revocacin de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario
condiciones inscritas en el Registro.
3. Las de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establecen.
4. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores,
las cuales perjudicarn a tercero:
a) Cuando hubiese adquirido por ttulo gratuito.
b). Cuando, habiendo adquirido por ttulo oneroso, hubiese sido cmplice en el
fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no
implicar, por s solo, complicidad en el fraude.
En ambos casos no perjudicar a tercero la accin rescisoria que no se hubiere
entablado dentro del plazo de cuatro aos, contados desde el da de la
enajenacin fraudulenta.
En el caso de que la accin resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda
dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el prrafo primero de este
artculo, se podrn ejercitar entre las partes las acciones personales que
correspondan"(").
(61) Vase: <http://constitucion.rediris.es/legis/1 946/11 946-0208_hipotecaria.html>.
56
CAPTULO IV
REQUISITOS DE APLICACIN DEL PRINCIPIO DE FE PBLICA
REGISTRAL
Al respecto, la Casacin N 3088-06-Lima, ha sealado que: "[E] artculo 2014
del Cdigo Sustantivo consagra el principio de la fe pblica registral, en el que
para su aplicacin deben concurrir copulativamente, los siguientes requisitos:

a) El adquirente obtenga el derecho a ttulo oneroso; b) El adquirente acte de

buena fe tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su
derecho, como al momento de la inscripcin del mismo, buena fe que se
presume mientras no se acredite que tena conocimiento de la inexactitud del
registro, es decir, se trata de una presuncin iuris tantum; c) El otorgante
aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se
tratase; d) El adquirente inscriba su derecho; y e) Que ni de los asientos
registrales ni de los ttulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o
resuelvan el derecho del otorgante".
Tal como lo veremos ms adelante hay bastante discusin en cuanto a los
alcances del artculo 2014 del Cdigo Civil no solo a nivel doctrinario sino
tambin jurisprudencial, aprecindose una distinta regulacin en el Reglamento
General de los Registros Pblicos en comparacin del Cdigo Civil.
Conforme a la redaccin actual del artculo 2014 del Cdigo Civil: "El tercero
que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los Registros Pblicos. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro".
57
Segn Arias-Schreiber Pezet, los requisitos que debe reunir el tercero registral
son:
a) Adquirir de quien aparece en el Registro con facultades para otorgar el
derecho.
b) Adquirir a ttulo oneroso.
c) Tener buena fe subjetiva, esto es, desconocer la inexactitud del Registro.
d) Tener buena fe objetiva, esto es, que en el Registro no consten las causas
de la inexactitud.
e) Inscribir el derecho adquirido (62).
De acuerdo a Tarazona Alvarado los requisitos para ser considerados tercero
registral son:
a) Buena fe.
b) Adquisicin del derecho a ttulo oneroso.
c) Que se adquiera un derecho de quien figure en el Registro con facultades
para otorgarlo y no se desprendan de las mismas causas que anulen,
rescindan o resuelvan el ttulo del transferente(63).

Para Gonzales Barrn, los requisitos para la aplicacin del principio de fe

pblica registral son:
a) Elemento negocial: adquisicin vlida a ttulo oneroso.
b) Bis: sigue elemento: qu adquisiciones se consideran excluidas de la
proteccin de la fe pblica registral?
c) Elemento objetivo: confianza en el registro.
d) Elemento subjetivo: buena fe del adquirente.
(62) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil peruano de
1984. Tomo II, Gaceta Jurdica, Lima, 2006, pp. 860 al 863.
(63) TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., pp. 19 al 24.
58 Elemento de no contradiccin: las causales de nulidad o extincin no deben
constar en el registro.
e) Elemento de cierre: inscripcin del ttulo (64)
1. ADQUISICIN VLIDA A TTULO ONEROSO
En primer lugar, cabe sealar que el carcter de esta adquisicin, es
adquisicin a non domino: Las posturas ms caractersticas son las de Zanz,
quien considera que si el titular inscrito tiene la facultad de disponer, aunque su
titularidad no exista, es evidente que su adquisicin habr de ser considerada
como a non domino. En el mismo sentido se pronuncia Roca Sastre, al decir
que el tercero habr efectuado una adquisicin a non domino, o una
adquisicin de persona que estando facultada para transmitir, sin embargo, no
lo puede hacer civilmente: Dicho autor considera que la adquisicin a non
domino constituye, pues, un concepto central de la fe pblica registral y,
concretamente, de sus efectos en nuestro ordenamiento jurdico inmobiliario65.
De la misma postura es Gonzales Barrn al sealar como uno de los
fundamentos del principio de fe pblica registral al fundamento dogmtico
jurdico: "Ii1 fundamento dogmtico es simple: se trata de una modalidad de
adquisicin a non domino, prevista por el legislador en aras a la seguridad
jurdica del trfico"(66).
En esta misma lnea Mendoza del Maestro al referirse al principio de fe pblica
registra! seala: "Nos podemos aproximar a este principio como aquel un virtud
del cual el tercero que adquiere confiando en 'la legitimacin' del titular registral
es mantenido en la adquisicin a non domino que realiza a pesar de que
luego se verifique alguna patologa en la adquisicin del otorgante, (67).

En nuestro ordenamiento se han regulado diferentes supuestos heterogneos

de la adquisicin a non domino. As, pues, encontramos el supuesto en bienes
muebles, 115 del heredero aparente, el de fe pblica registral, 116 las
(64) (IONII1S BARRN, Gunther. Derecho Regisiral y Notarial. Ob. cit., pp.
420 al 447. ((d) (Ill() Y ORJIZ, Jos Mara. Ob. cit., pp. 300-301.
(66) (IONZAI IS BARRN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob cit., pp.
402-403.
(67) MUNDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. "La fe pblica registral y la
falsificacin de documentos (Apuntes sobre la legitimacin aparente y el poder
de disposicin)". Loc. cit.
59
garantas mobiliarias a non domino, 117 los contratos celebrados por
representantes aparentes, 118 los casos en los que existe la relacin
antecedente pasible de nulidad por un supuesto de simulacin entre otros168.
Con relacin a que la adquisicin es originaria o derivada tenemos las
siguientes posiciones:
Opinan que se trata de una adquisicin derivativa, por ejemplo, Mengoni y Ferri
dentro del Derecho italiano, ya que segn estos autores el tercero recibe la
cosa del propietario: como el acto no inscrito no existe para el tercero, resulta
claro que para este el nico titular que existe es el registral.
Lacruz Berdejo, Ladaria Caldentey, don Jernimo Gonzlez, Jordano Barea y
Gmez Acebo entienden que se trata de una adquisicin de carcter originario,
segn un conjunto de argumentos basados unos en la apariencia registral y
otros en razones de valores econmicos.
Existe, por ltimo, una opinin intermedia mantenida en la doctrina alemana por
Wolif y en la espaola por Manuel Gonzalez, quien entiende que es del tipo
mixto: derivativa para lo que consta en el Registro y originaria en cuanto a lo
que no consta. Igualmente, Roca Sastre considera que puede ser derivativa y
originaria ("69).
Segn Mendoza del Maestro, en el caso de la fe pblica registral, la adquisicin
es derivada, en la medida en que el poder de disposicin de las adquisiciones a
non domino reside en la legitimacin aparente (70).
Algunos sostienen que esta exigencia se justifica porque en el caso del
adquirente a ttulo oneroso, la prdida de su derecho generar un "dao
econmico", a diferencia del adquirente a ttulo gratuito que solo sufrir un
"lucro cesante".

Otros opinan que debera extenderse esta proteccin a los adquirentes a ttulo
gratuito, al ser igualmente atendible su deseo de seguridad en las
adquisiciones, ya que el incremento producido en su patrimonio puede haber
(68) dem.
(69) CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Ob. cit., pp. 301-302.
(70) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. "La fe pblica registral y la
falsificacin de documentos (Apuntes sobre la legitimacin aparente y el poder
de disposicin)". Loc. cit.
60
ocasionado que el mismo asuma nuevas obligaciones que no podrn cumplirse
si pierde la propiedad del bien.
Sin embargo, la razn principal de esta opcin legislativa radica en el carcter
excepcional de esta adquisicin a non domino incorporado por este principio
registral, siendo que el legislador, a efectos de brindar proteccin, exige
adicionalmente un sacrificio econmico en el tercero adquirente que justifica la
ruptura de la regla general de la nulidad y su efecto de arrastre sobre los actos
ulteriores ("71).
Segn Chico y Ortiz, referente a la adquisicin a ttulo oneroso, es importante
sealar que dicha adquisicin, para quedar protegida, ha de ser vlida, es
decir, ha de tratarse de un negocio jurdico con plena validez. La validez o no
de dicho negocio ser o no descubierta a travs del llamado principio de
legalidad, pero si el negocio jurdico a pesar de haber pasado por el tamiz del
principio de calificacin se inscribe, no podra generar la figura del tercero (72).
Al respecto, cabe sealar que nuestro sistema registral no es convalidan-te, tal
como seala el artculo 46 del Reglamento General de los Registros Pblicos.Referencia obligatoria del acto causal e inscripcin no convalidante.El asiento
registral expresar necesariamente el acto jurdico de donde emana directa o
inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deber constar en el
correspondiente ttulo.
La inscripcin no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a
las disposiciones vigentes.
En consecuencia la nulidad, rescisin o resolucin no debe estar presente en el
acto jurdico que sustente la adquisicin del tercero registral, es decir, debe
tratarse de una adquisicin vlida y a ttulo oneroso.
Segn Gonzales Barrn, el principio de fe pblica acta como mecanismo de
proteccin de los llamados "negocios de trfico", esto es, aquellos en los que la
voluntad de adquirir tiene como punto de partida la informacin

(71) ALIAGA HUARIPATA, Luis. "Principio de fe pblica registra!". En: Cdigo

Civil comentado. Tomo X, 2 edicin, Gaceta Jurdica, Lima, 2007, p. 319.
(72) CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Ob. cit., p. 299. 61

proporcionada por el Registro. Es el caso tpico de los negocios onerosos que

se celebran entre dos partes claramente diferenciadas entre s (71).
Desde luego entre los actos que ms tienen acceso al Registro son los de
transferencia de propiedad de predios a ttulo oneroso como las compraventas
de una forma dinmica. En este caso se tiene claro que nos encontremos ante
un acto oneroso, el problema se vuelve complicado con el caso de las
donaciones con cargo o remuneratoria.
Segn Arias, en lo que se refiere a las donaciones con cargo, cabe anotar que
estas son tambin llamadas "onerosas" o "modales" por la doctrina. En ellas el
donatario est obligado a asumir determinado gravamen o cargo. Los autores
coinciden en sealar que en este tipo de donaciones, el cargo impuesto al
donatario no debe exceder el valor del bien donado. La esencia del cargo
consiste en constituir un elemento accesorio y secundario, y en modo alguno
puede tener el perfil de una contraprestacin, pues el acto perdera el carcter
de gratuidad que es consustancial a la donacin74.
Al respecto, Monserrat seala que: "Los sucesores mortis causa no estarn
protegidos por la fe pblica registral, pero no por ser terceros. En cuanto a las
donaciones onerosas y remuneratorias, en la medida en que no sean actos
gratuitos, se entiende que no estn excluidas de la proteccin. As en las
onerosas, en la parte en que coincidan el valor del gravamen impuesto y el
valor de la donacin (...)(75).
Segn Gonzales Barrn, la opinin ms difundida es considerar que se trata de
negocios mixtos, y que la proteccin del tercero inscrito solo podra llegar hasta
el valor de la contraprestacin dada por el donatario. Sin embargo, no parece
que sea la mejor opcin la "divisin" del negocio jurdico, cuando claramente
responde a un fin unitario. Por lo tanto, en tales casos deber aplicarse el
rgimen que corresponda al propsito predominante. As, en una donacin con
cargo o remuneratoria, el fin principal es la gratuidad, por lo que as deber
reputarse al negocio. En consecuencia, no podr alcanzar la proteccin de la fe
pblica registraI(76.
73) GONZALES BARRN, Gunther. Derecho Registraly Notarial. Ob. cit., p.
421.
74) ARIAS-SCHEREIBER PEZET, Max. Ob. cit., p. 485.

75) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 263.

:76) GONZALES BARRN, Gunther. Derecho Registraly Notarial. Ob. cit., p.
422.
1. Adquisiciones excluidas de la aplicacin de la fe pblica registral
Al respecto, cabe sealar que en nuestro ordenamiento jurdico no hay listado
de adquisiciones excluidas de la aplicacin de la fe pblica registral; sin
embargo doctrinariamente se sostiene: "Este principio no obstante, no tiene
carcter absoluto, y como tal se ve sometido a una serie de excepciones, as
como tambin otros supuestos en los que la aplicacin de la fe pblica queda
en suspenso por un determinado periodo de tiempo, que se justifican
atendiendo a las diferentes situaciones en las que el adquirente se puede
encontrar, puesto que de lo contrario el principio quedara roto". Comenzando
por las excepciones, son entre otras, las siguientes:
1.

Las menciones, que son aquellos derechos que siendo susceptibles de

inscripcin separada y especial, nicamente constan mencionados en
el asiento registral.

2.

La prescripcin adquisitiva de dominio, puesto que la proteccin

del tercero adquirente de buena fe se ve sometida a los requisitos de
aquella.

3.

Las servidumbres aparentes, con el problema que supone determinar

cules son.

4.

Los negocios a ttulo gratuito, en los que la proteccin se reduce tal y

como seala el artculo 34, a la que tuviese el transmitente.

5.

Los retractos legales, que en la medida que vienen determinados por

ley, afectan al tercer adquirente con independencia de su no constancia en el Registro. Tal y como manifestaba Roca Sastre, la publicidad
legal supera a la registral.

6.

Las denominadas hipotecas legales tcitas, aunque en la actualidad la

doctrina habla de crditos privilegiados(`)

Segn Monserrat, estas excepciones seran:

1. La falta de proteccin al adquirente de un derecho real en cosa ajena que ya

no pertenece al transmitente, titular registral, porque lo ha perdido por
prescripcin extintiva.
(77) FAUDOS PONS, Pedro; GMEZ VALLE, Mara Beln; GONZLEZ
GARCA, Isabel; MARTN ALIAS, Jos Ignacio y SANTOS LLORO, Mnica. Ob.
cit., p. 195.
2. La falta de proteccin del adquirente de un bien de dominio pblico, inscrito
en el Registro como privado.
3. Se puede considerar una excepcin el .que al tercero adquirente de un
derecho de propiedad le afectan las servidumbres aparentes, aunque no estn
inscritas en el Registro, salvo que entendamos que la apariencia impida que se
den los requisitos de la proteccin del tercero.
4. El supuesto de doble inmatriculacin178
Conforme a Chico y Ortiz las excepciones al principio de fe pblica registral
seran:
1. Menciones.
2; Usucapin.
3. Anotaciones preventivas.
4. Cesin de crditos hipotecarios.
5. Transitoriedad.
6. Limitaciones legales o estatutarias de la propiedad.
7. La retroaccin de la quiebra.
8. El derecho de reversin79.
En nuestro pas, Gonzales Barrn seala: "Si la proteccin del registro se
concentra en los negocios jurdicos onerosos, o 'negocios de trfico' como le
llama la doctrina alemana, transactions en el Derecho norteamericano,
entonces la lgica conclusin es que las adquisiciones legales, forzadas o por
acto de autoridad, se encuentran excluidas de la proteccin. A ello debe
agregarse los actos gratuitos y aquellos en donde el transmitente y el
adquirente son en sustancia, la misma parte"(80.
(78) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., pp. 287-292,
(79) CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Ob. cit., pp. 304-306.

(80) GONZALES BARRN, Gunther. Derecho Regisiral y Notarial. Ob. cit., p.

423.

63
As, el citado autor seala que estn excluidas del mbito de aplicacin la fe
pblica registral:
1. Las adquisiciones por mandato legal, como es el caso de las sucesiones
hereditarias, los legados o sucesores a ttulo particular.
2. Las adquisiciones en las que est interesada una misma persona tampoco
se sustentan en negocios del trfico.
64
3. Igualmente se excluye de la categora de "negocios de trfico" al conjunto de
titulares que aparecen transmitindose a s mismos un derecho sobre el
inmueble, pero bajo otro ropaje jurdico.
4. Tambin deben excluirse los remates judiciales, ya que la fe pblica registral
protege a los terceros que adquieren por negocio jurdico y confian en la
situacin que les informa el registro(").
Al respecto, debemos sealar que en la medida en que la aplicacin del
principio de fe pblica registral es restringida, las exclusiones deberan constar
en un listado a efectos de facilitar su aplicacin por los rganos jurisdiccionales
correspondientes, si bien es cierto que se entiende va interpretacin a
contrario sensu del artculo 2014 del Cdigo Civil, que se encuentran excluidos
las adquisiciones gratuitas, en los dems casos la exclusin debera ser de
forma expresa.
II. CONFIANZA EN EL REGISTRO
Segn Gonzales Barrn, se trata de un elemento de regularidad sustentado en
las inscripciones del Registro. Segn el artculo 2014 del CC, la proteccin se
da a quien adquiere algn derecho respecto de persona que aparezca en el
Registro con facultades para otorgarlo. El tercero protegido debe adquirir, por
consiguiente, de un titular inscrito52.
Para la proteccin al tercero resulta necesario no solo que en el Registro el
transferente del derecho figure con facultades para otorgarlo, aunque en la
realidad extrarregistral no las tenga, sino que adems se requiere que del
(81) Ibdem, pp. 424-425.
(82) Ibdem, p. 429.

65
Registro no se desprenda alguna causal de nulidad, anulabilidad, rescisin o
resolucin del ttulo del transferente83.
En tal sentido, se advierte la importancia de la inscripcin registral de la
titularidad del otorgante del derecho a efectos de que el tercero sea amparado
de la fe pblica registral, pero adems debe tener las facultades en el Registro
para el otorgamiento.
Segn Monserrat la proteccin de la fe pblica registral tambin procede en el
caso de que el tercero adquiere de un transmitente entre el titular registral y l,
en tal sentido seala: "Mas no se ve razn material para que no opere la
proteccin registral si el segundo adquirente lo hace a la vista de que del ttulo
de adquisicin de su transmitente resulta que este ha adquirido del titular
registral (se supone que se inscriben ambas transmisiones): si el requisito de la
titularidad registral del transmitente viene exigido por el fundamento de la
proteccin registral, la confianza en el Registro, como en es este ejemplo el
adquirente contrata confiando en el Registro, no hay porqu negarle la
proteccin registral"84).
Sin embargo, dicha postura no es unnime, segn Sanz, Molina, Rabell y
otros autores, (la adquisicin del titular registra!) no debe ser de carcter
simultneo al de la adquisicin del tercero protegido, pues lo importante es que
al tiempo de inscribirse la adquisicin del tercero conste inscrito el derecho
correspondiente a favor del transmitente5.
Al respecto, considero que en la medida en que la aplicacin de la fe pblica
registral se debe efectuar de manera restrictiva, y conforme el artculo 2014 del
Cdigo Civil seala: "El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
en los registros pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro".
(83) TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 24.
(84) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 248.
(85) CHICO Y ORTIZ Jos Mara. Ob. cit., p. 299.
66 La problemtica de la buena fe del tercero registra!
Por lo que el derecho del transmitente debe estar previamente registrado, tal
como seala Gonzales Barrn: "En consecuencia de lo dicho, es imperativo

que el titular registral est inscrito al momento en que el tercero adquiera su

derecho; con lo que se descarta la proteccin cuando la inscripcin previa se
produce luego de la adquisicin. La primera hiptesis se presenta cuando A
vende a B en su condicin de titular registral. La segunda hiptesis se presenta
cuando A es propietario, pero todava no est inscrito, sin embargo vende a B;
posteriormente, se inscriben los sucesivos ttulos de Ay B, pero con la salvedad
que la compra de B se hace cuando A no contaba todava con la posicin
registral a su favor"(").
III. LA BUENA FE
Segn Alterini, el principio de la buena fe ilumina las soluciones: "Una de las
ideas que ms me ha motivado, especialmente en los ltimos aos, es la de la
trascendencia de exaltar el principio de la buena fe. Creo que tambin es una
directriz idnea para superar muchos de los problemas de la temtica notarialregistral. He llegado a decir que si el derecho debiera expresarse en una sola
norma, acaso la formulacin de mayor riqueza seria la que impusiera a las
personas comportarse de buena fe. Recuerdo que tal aserto es compatible con
una Constitucin japonesa del ao 604, dictada durante el principado de
Shotoku, de solo 17 artculos, que proclam que la buena fe es la fuente del
derecho, Por cierto que la clarificacin de la temtica que nos ocupa depende
de lo que entendamos por buena fe, la que por otra parte creo que se
corresponde con el 'vivir honestamente".
El eminente filsofo italiano Norberto Bobbio, sostena que si tuviera que
propiciar una sola norma, recomendara la que impusiera el no daar a los dem1, ll tan solo no daar a los dems conduce a resultados escasos. He dicho
que no se me escapaba la trascendencia de la regla del "neminen laedere", es
decir del no daar a los dems, que junto con las directivas del vivir
honestamente y del dar a cada uno lo suyo, conformaron el arquetipo de
comunidad jurdica que imaginaron los juristas romanos, segn el feliz trptico
de Ulpiano recogido por el Digesto. Sin embargo, deja afuera al vivir
honestamente y al dar ti cada uno lo suyo. En cambio, el vivir honestamente
supone el no daar a los dems Cmo una persona que vive honestamente
va a daar a los dems?
(86)ciON.ZMIiS IIARRN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., p.
431.
67
Oscar Huerta Ayala
Igualmente, una conducta honesta ante la comunidad, conduce
necesariamente a dar a cada uno lo suyo.
La problemtica de la buena fe del tercero registral

Tal como lo seala Gabriel de Reina Tartire: "La buena fe surge clave de
bveda de nuestro sistema de contratacin inmobiliaria"90.
Insisto en que si debiera optarse por una sola de las tres directivas romanas,
me inclinara por la que proclama el deber de "vivir honestamente", pues en
trminos jurdicos ese reclamo de rectitud, de honradez, coincide con la
pretensin del actuar de buena fe, y tambin porque el vivir honestamente,
interpretado con amplitud, hasta presupone que no habr de incurrirse en la
deshonestidad del daar a los dems o en la conducta desviada de no dar a
cada uno lo suyo. La comprensin amplia del "vivir honestamente", se explica
sin esfuerzos, si con la matizacin defendida por Max Weber entre la tica de
las convicciones y la tica de las responsabilidades, se concibe a la tica no
solo como un compromiso ntimo con Dios o con la conciencia, sino tambin
como reflejo de deberes o responsabilidades para con los dems, incluso
mediante conductas activas. O sea que si de este trptico tuviramos que elegir
una nica apoyatura, me inclinara por el "vivir honestamente", y la coincidencia
del vivir honestamente con el comportamiento de buena fe es significativa,
porque la buena fe es un camino definido hacia un derecho que armonice con
las improntas ticas"(").
Para Vicenzo Roppo, "correccin" es solo una de las expresiones empleadas
para explicar el significado de buena fe. Pero se proponen otras: lealtad,
cooperacin con la contraparte, sensibilidad a sus razones, salvaguarda de sus
intereses, comportamiento solidario recproco"(")
En sntesis, segn dicho autor, "la buena fe obliga a cada una de las partes a
comportarse en el mbito de la relacin contractual de modo de no
perjudicar, y ms bien de salvaguardar el razonable inters de la contraparte,
cuando ello no comporte a su cargo ningn apreciable e injusto sacrificio. A su
vez, las consecuencias a cargo del contratante que viola la buena fe pueden
sintetizarse de este modo: imposibilidad de hacer valer pretensiones
contractuales hacia la contraparte, o bien exposicin a las pretensiones
contractuales de la contraparte"59).
(87) ALTERINI, Jorge Horacio. "La buena fe y la titulacin como
desmitificadoras de las llamadas legitimacin y fe pblica registral". En:
<http://www.alteriniabogados.com.ar/imagesILabuena fey_lajitulacion.pdf'.
(88) ROPPO, Vicenzo. El contrato. Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 460.
(89) Ibdem, p. 463.
68
Tal como lo seala Fernndez Cruz: "Si bien entonces la buena fe tiene un
significado bastante amplio dentro de la Teora General del Derecho, ya que la
misma acta como principio general que informa a todo nuestro ordenamiento,

sin embargo, dentro del mbito de la contratacin, la misma adquiere contomos definidos.
As, la buena fe, entendida dentro del tema de la interpretacin del contrato
como medida de correccin a la cual se deben ceir las partes, adopta un matiz
de regla, concerniente a los usos sociales, dentro de la teora declaracionista,
dado que son precisamente los usos sociales los que definen cules son las
medidas de correccin que se acostumbran a seguir dentro de un determinado
ambiente histrico-social, sealndonos cules son los parmetros de
desenvolvimiento de la vida en sociedad-M).
En tal sentido, la buena fe es una institucin relevante en el Derecho que acta
como principio general, pero tambin para la interpretacin de los contratos y
justamente el instituto de la fe pblica registral est vinculado en su mayora a
los contratos en mrito a la cual se efectan las adquisiciones de bienes.
Tal como lo seala Gonzales Barrn: "La buena fe implica confiar en la
exactitud de los pronunciamientos del Registro, y principalmente
DESCONOCER la inexactitud del mismo. Por tanto, la buena fe es un estado
psicolgico o un hecho intelectivo, consistente en el desconocimiento o
ignorancia de una determinada situacin jurdica ( ... )(92).
Asimismo, el mismo autor seala que existe otro criterio de buena fe, por el
cual se exige en el tercero una conducta diligente al momento de la
adquisicin, por lo que se impone deberes elementales de verificacin e
informacin, de suerte que no basta alegar simple desconocimiento, sino que,
adems, el sujeto que pretende la tutela se encuentra obligado a realizar una
actuacin
(90) DE REINA TARTIRE. Principios registrales. Heliasta, Buenos Aires, 2009,
p. 67.
(91) FERNNDEZ CRUZ, Gastn. "Introduccin al estudio de la interpretacin
en el Cdigo Civil peruano". En: Estudios sobre contratos en general. Are
Editores, Lima, 2004, p. 824.
(92) GONZALES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral
Inmobiliario. Ob. cit., p. 1015.
69
La problemtica de la buena fe del tercero registral conforme a los cnones
mnimos de honestidad en la adquisicin (buena fe-diligencia: volitiva)(93).
As, el citado autor se adhiere a la tesis de la buena fe-diligencia considerando
que la fe pblica es un mecanismo in extremis, y que los dos intereses
(propietario y tercero) son atendibles, pues ambos actan con desconocimiento

del hecho motivador de la inexactitud, pero si el tercero es negligente extremo,

cmo puede recibir proteccin? en virtud de qu principio del derecho se
primaca a la culpa grave frente a la no culpa? Asimismo, seala que la buena
fe significa el desconocimiento de una situacin lesiva al inters de otro, pero
no basta simplemente el estado subjetivo de ignorancia, aun a riesgo de haber
actuado en forma culpable, negligente y descuidada y, finalmente, agrega que
la perspectiva terica de buena fe-diligencia se combina con una de carcter
prctico indudable: la exigencia de probar que el tercero conoce efectivamente
la realidad, hara superflua la clusula de buena fe, pues la convierte en una
prueba diablica, y si la proteccin del tercero significa validar una mera
apariencia, una ficcin, entonces ello debe ser excepcional, por lo que se
impone la exigencia de una especial diligencia del que pretende acogerse a su
seno. En consecuencia, se pierde la buena fe cuando estamos en presencia de
sospechas ms o menos serias, duda razonable o discordancia entre la
realidad material y la registral (94).
Al respecto, Mendoza del Maestro seala: En los casos de la fe pblica
registral, consideramos que la buena fe del tercero es de diligencia, la cual no
se extiende a la verificacin de la posesin y solo en supuestos excepcionales
al ttulo archivado (95).
1. Momento en que debe existir la buena fe
Con relacin al momento en que debe existir la buena fe, es decir, si en el
momento de la adquisicin o hasta la fecha de la inscripcin registral hay
diversas posiciones al respecto.
Monserrat seala que segn la mayora de la doctrina y la jurisprudencia no es
necesario que la buena fe perdure hasta el momento de la inscripcin en el
Registro, pero ha suscitado dudas sobre si basta con que exista en el
(93) GONZALES BARRN, Gunther. Derecho Registraly Notarial. Ob. cit., p.
437.
(94) Ibdem, pp. 438-400.
(95) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. "La fe pblica registral y la
falsificacin de documentos (Apuntes sobre la legitimacin aparente y el poder
de disposicin)". Loc. cit.
70
momento de celebrar el contrato o es necesario que subsista hasta el momento
de la tradicin(").
De la misma opinin es Tarazona cuando seala que la posicin mayoritaria es
la que entiende que la buena fe se debe de determinar al momento de la

adquisicin del derecho, debido a que es en ese momento en que el tercero

toma la decisin de adquirir el derecho, con base en la informacin obrante en
el Registro. Exigir que se mantenga hasta la fecha
2. Interpretacin amplia de la fe pblica
Para Gonzales Barrn la "buena fe" y la "fe pblica registral" estn referidas a
una misma institucin, habiendo remarcado el legislador en el ltimo caso a
una cuestin netamente probatoria, "( ... ) de todo lo cual se infiere que la
llamada 'fe pblica registral' NO EXISTE. Este concepto alude en realidad a la
irrelevancia de las causales de ineficacia del negocio no anotadas- o noinscritas. En el mbito de la oponibilidad absoluta no hay excepciones y, por
tanto, no cabe hablar de 'buena o mala fe', por cuanto la situacin jurdica ser
igualmente oponible (artculo 2012 CC). En suma, la buena fe en el principio de
fe pblica siempre significa que el tercero DESCONOCE la inexactitud del
Registro por mecanismos ajenos a este; mientras la mala fe significa que el
tercero CONOCE la inexactitud del Registro siempre por mecanismos ajenos a
este, lo cual conlleva la prdida de la proteccin legal"(").
Justamente en la interpretacin de la fe pblica registral no de forma tan literal
sino de forma ms amplia considerando a la buena fe como principio general
tenemos a Rmulo Morales que seala: "Por el contrario, la interpretacin del
artculo 2014 del Cdigo Civil debe tomar en cuenta los intereses regulados y
valorados de todos los involucrados y no solo del tercer adquirente. Cuando se
trata de dos intereses incompatibles, el derecho tiene que realizar una eleccin:
si se escoge el primero se debe negar al acto o al negocio aquella eficacia que
sera necesaria para garantizar el segundo; si se escoge el segundo, ser
necesario dar eficacia al acto o al negocio, con el consiguiente sacrificio del
primero [FALZEA, Angelo. 'pparenza' en Ricerche di teoria generale del diritto
e di dogmatica giuridica, II. Dogmatica giuridica, Guiffr Editore, Miln, 1997,
pgina 845. Lo anterior cobra relevancia cuando la
(96) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 259.
(97) GONZALES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral
Inmobiliario. Ob. cit., pp. 1014-1015.
71
buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del
verdadero propietario. Este tambin tiene buena fe y va a ser privado de un
bien que puede constituir su principal fuente de riqueza o de su habitacin. Por
tanto, es necesario proceder a una ponderacin de intereses entre los dos
sujetos y sacrificar al verdadero titular del derecho solo, en la medida en que
este haya tenido la posibilidad de impugnar anticipadamente el negocio invlido
[SOTTOMAYOR, Maria Clara, Invalidade e registo, A protecao do terceiro

adquirente de boaf, Edies Almedina, Coimbra, 2010, pginas 912-9131. La

exigencia de la buena fe representa una ligazn entre el derecho y la moral, un
criterio valorativo, y no solo un criterio pragmtico de resolucin de conflictos.
La verdadera ratio de esta normativa es la proteccin de la seguridad del trfico
jurdico. Pero el sentido de la norma no es aplicar tal proteccin a aquellos que
asumen comportamientos desleales en el trfico jurdico. La ley no quiere
proteger todo el trfico jurdico, como un valor en s mismo, sino el trfico
jurdico leal y honesto Este valor jurdico no es tomado en cuenta en nuestro
medio como la jurisprudencia mencionada que idolatra la seguridad jurdica sin
tomar en cuenta el concepto de buena fe. Ello se vuelve ms grave cuando los
terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. De ah que el intrprete
de la norma no puede desconocer esa realidad jurdica la cual es ms amplia
que la realidad registral"98.
El citado autor hace referencia a la jurisprudencia como a la Casacin N 20292005-La Merced-Junn. Lima, 15 de marzo de 2007, emitida por la Sala Civil
Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, la cual se prefiri
proteger el inters del Banco Continental en lugar del inters de la cnyuge
(Mery Marlene Melgarejo Roja de aa) que no celebr el contrato de
prstamo con garanta hipotecaria. En el fundamento octavo se indic que el
cnyuge (Metodio aa Sora) debi informar su calidad de casado al contratar
y, por lo tanto, su conducta fue irregular. En el fundamento noveno se mencion
que la "Seguridad es la razn fundamental del Derecho. El Derecho surge
como instancia de aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus
relaciones con los dems: certeza, pero no solo terica (saber lo que se debe
hacer) sino tambin certeza prctica, es decir: seguridad; saber que esto tendr
que ocurrir y que, si es preciso, ser impuesto por la fuerza, inexorablemente.
La seguridad jurdica es la que nace del Derecho". Ambos
fundamentos no mencionan la buena fe de la cnyuge ni alguna razn para
eliminar su derecho sobre el inmueble en litigio99.
Segn el mencionado autor, la fe pblica registral no se debe aplicar de manera
ciega, sino que se debe analizar si las partes han actuado de buena fe, en tal
sentido seala: "En realidad el problema es la interpretacin literal de dicha
norma donde la mayora de la jurisprudencia y doctrina nacionales formulan
una ciega interpretacin protectora del tercer adquirente cuando
ostensiblemente las ventas sucesivas inscritas son nulas o ineficaces en
sentido estricto. La inscripcin no garantiza las valideces o las eficacias de
dichas ventas, ya que muchos de esos terceros adquirentes actan de mala fe
aunque se amparen en la fe pblica registral. Esta interpretacin ciega otorga
un significado a la buena fe como fe pblica registral. Este concepto de buena
fe entendido como desconocimiento de la inexactitud registral es
inaplicable. Al contrario, la buena fe en la norma en mencin consiste en la
ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial

[GAZZONI, Francesco. La trascrizione inmobiliare, Tomo primo, Artt. 26432645-bis, en 11 Codice Civile, Commentario diretto da Piero Schlesinger,
Seconda edizione, Giuffr editore, Miln, 1998, pgina 38. En el mismo sentido:
TRIOLA, Roberto. La trascrizione, Della tutela dei diritti, en Trattato di diritto
privato, Diretto da Mario Bessone, Volume IX, Seconda edizione, Giappichelli
Editore, Turn, 2004, pginas 14-15]. La proteccin del tercero de buena fe
constituye el fundamento tico de la inscripcin, la cual confiere seguridad al
trfico jurdico [FERRI, Luigi y ZANELLI, Pietro, Della trascrizione, Artt. 26432696, en Commentario de ' 1 Codice civile Scialoja-Branca, Libro Sesto - Della
tutela dei diritti, A cura i Francesco Galgano, Terza edizione, Zanichelli Editore,
Bolonia, 1995, pginas 50-51]. El hecho de pensar que la buena fe debe
buscarse solo en el registro pblico es desconocer los valores jurdicos que
fundamentan la norma(Ito).
Efectivamente, no es un secreto que existen delincuentes que han estado
utilizando la figura de la fe pblica registral, para apropiarse ilcitamente de
bienes inmuebles en desmedro de los derechos de las personas, afectando con
ello a la seguridad jurdica que brinda Registros Pblicos; es por ello que
considero que no procede aplicar la buena fe pblica registral en el caso de
falsificacin de documentos tal como se ver ms adelante.
(98) MORALES HERVIAS, Rmulo. "El principio de la fe pblica registral como
instrumento de loa estafadores inmobiliarios". En:
<http://enfoquederecho.com/el_principjode_la_fepubljca_registral_ comoinstrumento-de-los-estafadores-inmobiliarjon.
72
(99) Loc. cit.
(100) Loc. cit.
73

Oscar Huerta Ayala

W ELEMENTO DE NO CONTRADICCIN: LAS CAUSALES DE NULIDAD O
EXTINCIN DEL TTULO ANTECEDENTE NO DEBEN CONSTAR EN EL
REGISTRO
Al respecto, tal como se indic anteriormente en lo referente a los alcances de
la publicidad registral, consideramos que las causales o extincin del ttulo
antecedente no deben constar no solo en las partidas registrales, sino tampoco
en los ttulos archivados, toda vez que el artculo 2014 del Cdigo Civil seala:
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona

que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su

adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro.
Adems se debe tener en cuenta que si el mismo Reglamento General
considera a la expedicin de los ttulos archivados como parte de la publicidad
formal y el artculo 2014 del Cdigo Civil se refiere al trmino: "Registros
Pblicos", la publicidad que se emita debe ser jurdica registral, porque si no en
dicho caso tendramos que sostener que solamente para efectos de la
aplicacin del principio de la fe pblica registral tienen valor jurdico los ttulos
archivados, lo cual no sera coherente en nuestro sistema registral.
Por lo que en el caso de nuestro sistema registral depende de los ttulos
archivados en muchos sentidos, para hacer una rectificacin, para inscribir una
modificacin de reglamento interno, ampliacin de fbrica, etc.
Es tal la importancia del ttulo archivado, que en-mrito de las mismas se
pueden efectuar cancelaciones de asientos registrales conforme lo seala el
artculo 95 del Reglamento General de los Registros Pblicos.
En tal sentido, el asiento registral se complementa con el ttulo, es solo un
reflejo y en caso de discrepancia va a prevalecer el ttulo porque es la causa,
ello es as por ejemplo en el caso de que se declare la nulidad de un ttulo, se
cancela la inscripcin, tal como lo seala el Literal b) del artculo 94 del
Reglamento General de los Registros Pblicos.
74
V. ELEMENTO DE CIERRE: INSCRIPCIN DEL TTULO
Segn Gonzales Barrn, el ltimo requisito para consumar la proteccin del
tercero "cualificado", es que inscriba su ttulo adquisitivo ( ... ). La jurisprudencia
ha reconocido en forma reiterada que la consumacin de la proteccin registral
("el cierre del crculo") se produce cuando el tercero inscribe su propio ttulo.
Por ejemplo, la Corte Suprema ha dicho sobre este tema: "(...) La principal
finalidad de la inscripcin es amparar a los terceros que contraten de buena fe,
a ttulo oneroso y sobre la base de lo que aparezca en el registro, tal como lo
establece el artculo 2014 del Cdigo Civil, de esta manera una vez inscrito el
derecho, el titular mantiene su adquisicin, aunque despus se anule el
derecho del otorgante, en virtud de causas que no consten en los Registros
Pblicos (...)" (Casacin N 2210-99) (el resaltado es nuestro)(101).

Como dice Roca Sastre, la exigencia de este requisito es lgica: el Registro

debe proteger la adquisicin cuyo ttulo acude a l y no la adquisicin del ttulo
que lo rehye. Si el tercer adquirente no inscribe y mientras tanto se inscriben
ttulos incompatibles con el suyo, ya no podr inscribir ni gozar de la proteccin
registral. Y en cuanto inscriba, goza de la proteccin registral y ya no podrn
inscribirse ttulos incompatibles con su derecho, aunque sean de fecha anterior
a la de su adquisicin112.
1. Tercero registral
El tercero registral es aquel que resulta protegido por el ordenamiento jurdico
en el sentido de mantener su derecho inscrito en el Registro, aunque el de su
transferente se ha anulado, rescindido o resuelto en mrito a causas que no
constaban en el Registro.
Segn Barrueto Salas, en un primer significado, es tercero registral aquel que,
de buena fe, adquiere un derecho a ttulo oneroso de quien aparece en el
registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisicin. Es decir, un
determinado adquirente registral ha alcanzado la situacin jurdica en qe es
protegido por el principio de la fe pblica registral.
La misma autora seala que en un segundo significado, tambin es tercero
registral quien, ya amparado por la fe pblica, opondr con xito tal situacin
(101) GONZALES BARRN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit.,
pp. 446-447.
(102) Citado por MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 264.
75

jurdica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya

intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente,
convirtindose su posicin en invulnerable e inatacable.
Asimismo, ella agrega que, resulta evidente, entonces, que la persona
constituida en tercero registral usar para defender su derecho, no las normas
de derecho comn que le podran resultar perjudiciales, sino, exclusivamente,
los principios y normas de derecho registral, con las cuales su derecho est
asegurado toda vez que las leyes de los Registros son de orden pblico, y, por
consiguiente, prevalecen frente a las normas comunes, y si se trata de
derechos reales inscritos o de derechos de la misma naturaleza segn el
artculo 2022 del Cdigo Civil.
Es necesario precisar que el tercero registral es distinto al tercero civil, por
cuanto ete ltimo est referido a aquella persona ajena a una relacin jurdica

determinada. El tercero registral, en cambio, es aquel tercero civil que

reuniendo determinados requisitos establecidos por la ley, inscribe su derecho
adquirido.
Desde el punto de vista del Derecho Civil, el tercero es aquel que no ha sido
parte en un contrato, y por lo tanto no le es oponible. Ello no obstante, ese
tercero lo puede ser en trminos absolutos, es decir, que sea totalmente ajeno
al contrato, o, por el contrario, que se trate de un tercero que posteriormente
entrar en relacin con los contratantes.
Por lo que se refiere al tercero en el derecho hipotecario, es el tercer
adquirente, respecto de una inscripcin registral, si bien no han faltado autores,
quienes como Roca Sastre, entienden que es preciso distinguir entre el tercero
y la proteccin registra!, en la medida en que el contenido de! Registro protege
a ese tercero, pero tambin puede perjudicarle. En ese sentido, tanto el
adquirente a ttulo gratuito como el que lo es sin buena fe, son terceros, y, sin
embargo, no se veran amparados por el principio de la fe pblica registral.