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UNIVERSIDAD SALESIANA
DE BOLIVIA
CARRERA DE DERECHO

DOSSIER
DERECHOS REALES Y BIENES
Docente:

Lic. Anglica Eliana Toledo Abastoflor

I - 2013

INDICE GENERAL
PRESENTACIN

Pg. 8

PRIMERA UNIDAD
INTRODUCCIN AL ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES
CAPTULO I.- EL OBJETO DE LOS DERECHOS: LOS BIENES
1. Concepto de cosa y bien.
2. Los bienes. Concepto.
3. Clasificacin. El Cdigo Civil

Pg. 10

CAPTULO II.- EL PATRIMONIO

1.- Concepto. El patrimonio.
Pag. 12
2.- elementos distintivos
3.- Naturaleza jurdica del patrimonio. Teoras principales.
4.- Elementos constitutivos
5.- El patrimonio del deudor, garanta comn de sus acreedores. Medios para la
conservacin de la garanta patrimonial
CAPTULO III.- LOS DERECHOS REALES
1. Concepto. Naturaleza jurdica del Derecho Real:
Teora clsica, teora moderna.
2. Concepto.
3. Clasificacin de los Derechos Reales.
Derechos reales sobre cosa propia: la propiedad.
Derechos reales sobre cosa ajena.
Derechos reales de disfrute:
Derechos reales de realizacin de valor:
4. Caracteres del Derecho Real.
5. El derecho de crdito. Concepto. Diferencias con el Derecho Real.

Pg. 15

CAPTULO IV.- LA POSESIN

1. Antecedentes y evolucin histrica.
2. Concepto.
3. Elementos constitutivos: corpus y nimus.
4. Vicios de la posesin:
Discontinuidad, violencia, clandestinidad y equivocidad.
5. Diferencias entre propiedad, posesin y detentacin.
6. Presunciones de posesin
7. Funcin social de la posesin.
8. Adquisicin, conservacin y prdida de la posesin.

Pg. 18

9. Clases de posesin
10. Efectos jurdicos de la posesin
11. Proteccin judicial de la posesin
SEGUNDA UNIDAD
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA: LA PROPIEDAD
CAPTULO V.- LA PROPIEDAD
1. Concepto y evolucin del derecho de propiedad.
2. Teoras sobre el fundamento del derecho de propiedad.
3. Concepto del derecho de propiedad
4. Caracteres del derecho de propiedad.
5. Funcin social de la propiedad. C.P.E
6. Facultades inherentes al derecho de propiedad.
7. Adquisicin y prdida del derecho de propiedad.
8. La expropiacin. Modificaciones en la nueva CPE

Pg. 23

CAPTULO VI.- LA COPROPIEDAD

1. Introduccin y generalidades.
2. Naturaleza jurdica. Teoras.
3. Clases de copropiedad.
Copropiedad ordinaria. Concepto.
Copropiedad extraordinaria. Concepto.
La medianera. Concepto.

Pg. 27

CAPTULO VII.- FORMA ESPECIAL DE LA PROPIEDAD:

LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1. Generalidades
2. Naturaleza jurdica.
3. Concepto.- Propiedad individual de las partes privadas
y copropiedad de las partes comunes.
4. Derechos y obligaciones de los copropietarios horizontales.
5. Reglamento y administracin.
6. Destruccin total y parcial de la propiedad horizontal.
7. Estado de pre-horizontalidad

Pg. 30

TERCERA UNIDAD
ASPECTOS INHERENTES AL DERECHO DE PROPIEDAD
CAPTULO VIII.- MODALIDADES DEL
DERECHO DE PROPIEDAD
1. Cuestiones generales
2. El derecho de propiedad y el trmino.
3. La propiedad condicional.

Pg. 33

4. La usucapin y la propiedad resoluble.

5. La propiedad aparente. Concepto.
6. La propiedad inalienable. Concepto.
CAPTULO IX.- EXTENSIN DEL
DERECHO DE PROPIEDAD
1. Generalidades
2. La propiedad del sobresuelo y del subsuelo.
2.1.
El derecho a construir.
2.2.
El derecho de superficie.
3. La propiedad del subsuelo.
4. Delimitacin de la propiedad inmueble:
4.1. Deslinde y amojonamiento.
4.2. El cerramiento
CAPTULO X.- LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
1. Generalidades
2. Causas que originan limitaciones:
2.1. Inters pblico
2.2. Naturaleza del derecho de propiedad
2.3. Relaciones de vecindad
3. Uso nocivo de la propiedad
3.1. En perjuicio de los vecinos
3.2. En caso de amenaza o ruina de edificios
4. Molestias de vecindad
4.1. Construcciones, excavaciones y plantaciones
4.2. Luces y vistas
5. Aguas
CAPTULO XI.- PROTECCIN JUDICIAL
DE LA PROPIEDAD
1. La proteccin judicial de la propiedad.
2. La accin reivindicatoria. Concepto.
Imprescriptibilidad.
Prueba del derecho de propiedad.
La carga.
Formas de prueba.
Conflicto entre los modos de prueba.
Efectos.
3. La accin negatoria. Concepto.
4. La accin confesoria. Concepto.

Pg. 37

Pg. 40

Pg. 42

CUARTA UNIDAD
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
CAPTULO XII.- INTRODUCCIN
1. Los hechos y los actos jurdicos
2. Clasificacin general de los modos de adquirir
3. Modos de adquirir la propiedad segn el C.C.
Enumeracin. Art. 110 C.C.
4. La adquisicin de la propiedad
mediante los hechos jurdicos
5. La adquisicin de la propiedad
mediante los actos jurdicos
6. Otros modos de adquisicin
CAPTULO XIII. LA ADQUISICIN POR
EFECTO DE LOS HECHOS JURDICOS.
Cont.: LA OCUPACIN DE BIENES MUEBLES
1. Concepto y condiciones.
2. Cosas susceptibles de ocupacin.
Cosas que nunca tuvieron dueo.
Cosas abandonadas.
Cosas sobre las cuales no se puede acreditar
Un derecho propietario
3. La ocupacin en el Cdigo Civil
CAPTULO XIV.- LA ADQUISICIN POR EFECTO
DE LOS HECHOS JURIDICOS: LA ACCESIN
1. La accesin. Concepto.
2. La accesin inmobiliaria.
Clasificacin.
Accesin natural.
Accesin artificial.
3. La accesin mobiliaria.
Unin y mezcla.
Especificacin.
CAPTULO XV.- ADQUISICIN POR
EFECTO DE LOS HECHOS JURDICOS
LA POSESIN (Muebles corporales Excepcin)
1.- La posesin
CAPTULO XVI. LA ADQUISICIN POR
EFECTO DE LOS HECHOS JURDICOS.
Cont.: LA USUCAPIN
1. La usucapin. Concepto.

Pg. 44

Pg. 46

Pg. 48

Pg. 50

Pg. 51

2. La prescripcin y la usucapin en el Cdigo Civil vigente

3. Condiciones generales para su existencia.
4. Reglas comunes a la usucapin.
5. La usucapin inmobiliaria
La usucapin ordinaria.
La usucapin extraordinaria.
La usucapin trienal.
6. La usucapin mobiliaria.
Usucapin trienal
Usucapin decenal
7. Art. 100 C.C.: posesin de los bienes muebles corporales adquiridos de buena fe
CAPTULO XVII.- LA ADQUISICIN DE LA
PROPIEDAD POR EFECTO DE LOS ACTOS
JURDICOS NEGOCIALES
1. Introduccin.
2. La adquisicin de la propiedad por el contrato.
Principio de la transmisin consensual.
La innovacin en el Cdigo Civil vigente.
Momento de la transmisin consensual.
3. La adquisicin de la propiedad por la sucesin.
4. Otros modos de adquirir la propiedad.
Por efecto del trabajo.
Por disposicin de la ley.

Pg. 53

QUINTA UNIDAD
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
CAPTULO XVIII.- DERECHOS REALES
SOBRE COSA AJENA. EL USUFRUCTO
1. Introduccin
2. Los derechos reales sobre cosa ajena
3. El usufructo.- Concepto
Caracteres
Derechos que nacen del usufructo
Obligaciones que nacen del usufructo
CAPTULO XIX.- DERECHOS REALES SOBRE
COSA AJENA: El USO Y LA HABITACIN
1. El uso y la habitacin. Introduccin.
2. Reglas comunes
3. Prohibiciones.
CAPTULO XX.- DERECHOS REALES
SOBRE COSA AJENA: LA SERVIDUMBRE

Pg. 55

Pg. 58

Pg. 59

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

La servidumbre. Concepto.
Naturaleza jurdica.
Caractersticas jurdicas
Clases de servidumbre.
Formas de nacimiento y extincin
Bienes susceptibles de servidumbre.
Acciones de defensa de la servidumbre
SEXTA UNIDAD
DERECHOS REALES DE GARANTA

CAPTULO XXI.- LA HIPOTECA Y LA PIGNORACIN

1. Introduccin.
Derechos reales de garanta o de realizacin de valor.
Garantas patrimoniales en el Cdigo Civil.
2. La hipoteca. Concepto.
3. La pignoracin:
La prenda. La prenda sin desplazamiento.
La anticresis. Concepto.

Pg. 61

SEPTIMA UNIDAD
EL REGISTRO DE DERECHOS REALES
CAPTULO XXII.- EL REGISTRO DE DERECHOS REALES
1. Antecedentes histricos.- Generalidades
2. Caracteres del registro de los Derechos Reales
3. Publicidad de los registros pblicos
4. Principios registrales
5. El registro de Derechos Reales en Bolivia
6. Actos registrables

Pg. 64

LECTURAS COMPLEMENTARIAS
BIBLIOGRAFA
GLOSARIO

Pg. 67
Pg. 71
Pg. 72

PRESENTACIN
El Derecho Real, es decir, el derecho subjetivo que las personas ejercen sobre las cosas sometidas
a su dominio supone la iniciacin de una relacin jurdica respecto a dichas cosas, donde las
normas jurdicas la regulan. Esta relacin arranca en la historia de la humanidad, como una de las
primeras formas naturales a partir de las cuales el ser humano comienza por satisfacer sus
necesidades bsicas. Se podra decir que el andamiaje jurdico de la historia de todas las
sociedades, se asienta en las formas en que el ser humano se apropia de las cosas de la naturaleza
para someterlas a su dominio y satisfacer, con ellas, una necesidad, lo que en ltima instancia
implica que estas relaciones humanas se dan a partir del inters que ponen las personas en el
aprovechamiento de la naturaleza. Las normas legales vendrn, paralelamente, a regular dichas
relaciones y establecer mediante normas positivas el derecho de ejercicio de un dominio especial
de los individuos sobre las cosas.
Esta relacin nos adentra en el estudio de la posesin y en las diferentes formas de adquisicin de
la propiedad, como la ocupacin, la accesin, la usucapin, etc. que son fundamentos que
justifican el Derecho de Propiedad y de los cuales se derivan diferentes instituciones tales como
los Derechos Reales sobre cosa ajena y los Derechos Reales de garanta. Desde otro punto de
vista, tambin podramos acercarnos al fenmeno de adquisicin de los derechos de propiedad a
travs de los hechos jurdicos que son acontecimientos de la naturaleza que, independientemente
de la voluntad humana generan consecuencias jurdicas; as como la adquisicin a travs de los
actos jurdicos donde es la voluntad humana la fuente de la adquisicin de derechos y de
obligaciones.
De ah la importancia del estudio de los Derechos Reales en todos los programas curriculares de
las Carreras de Derecho; puesto que el estudio de las normas que regulan las relaciones humanas
respecto al dominio de las cosas, es un fenmeno que ha existido desde los primeros tiempos de
la humanidad y seguir existiendo mientras exista el ser humano sobre la tierra.
Con la intencin de proporcionar al estudiante de Derecho, una gua para el estudio de la materia
de Derechos Reales, se presenta este material en la intencin de coadyuvar en el conocimiento de
esta disciplina. De esta manera, el estudiante podr contar con una relacin ordenada de los temas
que se vayan avanzando en el curso del semestre
En la Primera Unidad se hace una Introduccin al estudio de los Derechos Reales. Esta
Introduccin a su vez comprende los temas relativos al objeto de los Derechos reales: los bienes
y el patrimonio como el conjunto de bienes de una persona; los Derechos Reales y la Posesin,
estudiando sus conceptos, naturaleza jurdica, clasificaciones, escuelas, etc. de cada una de estas
instituciones.
La Segunda Unidad se inicia con el estudio de los Derechos Reales sobre Cosa Propia, es decir es
el estudio del Derecho Real por excelencia: la Propiedad. Los diferentes temas que comprende
esta Unidad, se han de referir al concepto de la propiedad, su naturaleza jurdica, clases de
propiedad existentes en la historia, etc. Se sigue con la copropiedad referida a la concurrencia de

varios derechos de propiedad sobre una misma cosa y finalmente con la propiedad horizontal,
como forma especial del derecho de propiedad.
La Tercera Unidad abarca aspectos inherentes al derecho de propiedad como las modalidades del
Derecho de propiedad, su extensin, limitaciones y las acciones judiciales de proteccin de este
derecho.
La Cuarta Unidad estar destinada a los modos de adquisicin del Derecho de Propiedad a travs
de los hechos jurdicos como la Accesin, la Ocupacin, la Posesin y la Usucapin; asimismo a
travs de los actos jurdicos como el contrato y el testamento. Se estudiarn tambin otros modos
de adquirir la propiedad relacionndolos con el trabajo y con las disposiciones legales.
La Quinta Unidad se referir a los Derechos Reales sobre cosa ajena como el Usufructo, el Uso,
la Habitacin y las Servidumbres.
La Sexta Unidad, estar referida a los Derechos Reales de Garanta, como la hipoteca y la
pignoracin con sus variantes respectivas: la prenda y la anticresis.
Y finalmente, la Sptima Unidad estudiar el Registro de los Derechos Reales, sus antecedentes,
importancia, el Registro en Bolivia, los principios registrales, actos registrables, etc.

Abog. Anglica Eliana Toledo Abastoflor

DOCENTE DE LA MATERIA

PRIMERA UNIDAD

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INTRODUCCIN AL ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES

CAPTULO I.- EL OBJETO DE LOS DERECHOS: LOS BIENES
1.- CONCEPTO DE COSA Y BIEN
1.1.- Cosa.- Todo lo que tiene entidad, ya sea corporal o espiritual, natural o artificial, real o
abstracta. Objeto inanimado por oposicin a ser viviente. En el Derecho Romano la res haca
referencia a la cosa o al de la cosa. En trminos generales se utiliza la palabra cosa en
Derecho para referirse en general a los objetos materiales o inmateriales susceptibles de tener un
valor. La delimitacin, hace referencia, en forma cabal a los bienes.
1.3.- Bien.- Segn el Diccionario Usual, es aquello que en s mismo tiene el complemento de la
perfeccin. Tambin utilidad, beneficio. Patrimonio, hacienda, caudal (los bienes de). Cosas
materiales o inmateriales en cuanto son objeto de derechos.
2.- LOS BIENES.- CONCEPTO.- Desde el punto de vista jurdico y segn el Diccionario de
Ciencias Polticas y Sociales de Manuel Osorio los bienes son de muchas clases porque
pueden referirse a un concepto inmaterial o espiritual o a uno material. Por eso es acertada la
definicin del Cdigo Civil Argentino cuando dice que se llaman bienes a los objetos
inmateriales susceptibles de valor, as como tambin a las cosas y, que el conjunto de bienes de
una empresa, constituye su patrimonio.
Por tanto COSA (res) es todo lo que tiene existencia real, corporal o espiritual. El BIEN es todo
aquello que satisface necesidades humanas y que tienen valor econmico.
Modernamente se aplica el concepto que reconoce a los bienes la de ser objetos de derecho y es
de esta manera que ingresa al patrimonio personal. (Art. 74 C.C.).
En general BIEN es todo aquello que presta una utilidad, es susceptible de apropiacin y no
est excluido del comercio humano.
2.1.- Clasificacin de los bienes
- Bienes inmuebles y bienes muebles. Los primeros son los que no pueden ser trasladados de un
lugar a otro. Nuestra legislacin (Art. 74 C.C.)indica que son bienes inmuebles la tierra y todo lo
que est adherida a ella natural o artificialmente. Los bienes muebles en cambio s pueden ser
trasladados de un lugar a otro.
Los bienes inmuebles segn nuestra legislacin sern entonces: la tierra y todo lo que a ella se
adhiere en forma natural o artificial. Se incluyen los yacimientos de hidrocarburos, las minas, los
manantiales y las corrientes de agua.
En consecuencia sern bienes muebles, todos los dems incluidos las energas controladas por el
ser humano, como la energa elctrica u otras.

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- Bienes fungibles y no fungibles. Los primeros son los que se pueden reemplazar por otros de la
misma cantidad y calidad; los no fungibles son los que no se pueden reemplazar.
- Bienes consumibles y no consumibles; los primeros son los que se destruyen al ser utilizados,
como los alimentos; los segundos se conservan an concluso.
- Bienes corporales incorporales. Los primeros son los que pueden ser percibidos por los
rganos de los sentidos; los segundos no tienen existencia material sino slo por el intelecto, por
ejemplo los derechos.
- Bienes divisibles indivisibles.
- Bienes de dominio pblico y bienes individuales o de dominio privado. Los primeros son los
que se destinan al uso o servicio pblico; los segundos son los propios de un particular.
- Bienes del Estado, son los que pertenecen al Estado y pueden ser tanto pblicos como privados.
2.3.- El Cdigo Civil.- El Cdigo Civil en su Art. 74 establece que Son bienes las cosas
materiales e inmateriales que pueden ser objeto de derechos. Y en su pargrafo II establece que
Todos los bienes son inmuebles o muebles.
Son bienes inmuebles la tierra y todo lo que est adherida a ella en forma natural o artificial.
Comprende tambin las minas, los yacimientos de hidrocarburos, los lagos, los manantiales y las
corrientes de agua.
En tanto, que sern bienes muebles todos los dems y que no estn comprendidos en esta
clasificacin. Entre los bienes muebles se incluyen las energas controladas por el ser humano.
Otra categora de bienes muebles son aquellos que se encuentran registrados en determinadas
reparticiones, tales como los vehculos automotores por ejemplo cuyo registro se debe realizar en
la Oficina de Trnsito. Estos bienes se rigen por las disposiciones que les conciernen o, en su
defecto, por las de los bienes muebles.

CAPTULO II

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EL PATRIMONIO
1.- EL PATRIMONIO.- NOCIN.- Est constituido por un conjunto de derechos y
obligaciones que pueden tener un valor econmico. Sin embargo en torno a su naturaleza jurdica
se han esbozado las siguientes teoras.
1.1.- Teoras principales.- Muchas teoras se han elaborado en el intento de explicar el
significado del patrimonio, las que podemos agruparlas en dos grandes teoras: la clsica y la
moderna. La teora clsica mantiene la inseparabilidad de la persona y el patrimonio, en tanto que
la teora moderna hace una clara separacin entre estos dos aspectos como se ver.
1.1.1.- Teora clsica.- Desarrollada por Aubry y Rau. Llamada tambin teora personalista.
Considera al patrimonio como una emanacin de la personalidad y por tanto se constituye en su
principal atributo.
Sus principales postulados son:
a).- Slo las personas pueden tener un patrimonio, pues son ellas las nicas susceptibles de tener
derechos y obligaciones.
b).- Todas las personas necesariamente tienen un patrimonio. La persona nace con un patrimonio.
c).- El patrimonio es nico por cuanto los derechos y obligaciones conforman una sola unidad
indisoluble, puesto que el propietario es uno solo.
d).- Es inseparable de la persona y por tanto es intransmisible. No se puede transmitir todo el
patrimonio sino solo algunos elementos de l.
e).- Es una universalidad jurdica puesto que los derechos responden por las obligaciones.
1.1.2.- Teora moderna.- Desarrollada por Wolf y Kip. Tambin llamada teora objetiva. Critica a
la escuela clsica por entrelazar el patrimonio con la personalidad. Esta teora toma en cuenta el
fin a que estn destinados los bienes. Es esta finalidad la que determina la existencia o la
inexistencia de patrimonio. Por tanto el patrimonio est conformado por una masa de bienes de
que dispone el titular para obtener el fin jurdico que se proponga. Por tanto:
a).- No todas las personas tienen patrimonio. Por ejemplo el mendigo que, al no tener nada que
destinar o afectar a una actividad, carece de patrimonio.
b).- El patrimonio no es nico puesto que pueden existir varios patrimonios. Por ejemplo la
aceptacin de herencia con beneficio de inventario.
c).- Es transmisible tanto por actos inter vivos o por causa de muerte ya sea en su totalidad o solo
en parte.

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d).- Para la teora moderna todos los derechos son iguales, incluso los derechos personales,
puesto que cuando stos son afectados se puede pedir su resarcimiento econmico.
2.- Concepto de patrimonio.- El tratadista Guillermo Borda entiende por patrimonio al
conjunto de bienes de una persona, por cuanto las deudas solamente gravan a ese conjunto pero
no lo integran. Es decir, que el patrimonio estara integrado solamente por el conjunto de
derechos sobre dichos bienes, ms no por las obligaciones.
Para la Teora clsica se entiende el patrimonio como el conjunto de derechos y obligaciones y
bienes pertenecientes a una misma persona que pueden ser valuables en dinero. Sin embargo, la
Teora Moderna que separa al patrimonio de la persona misma- entiende a ste como el conjunto
de derechos y obligaciones que pueden ser afectados a un conjunto de bienes avaluables en
dinero.
En consecuencia, podemos definir al patrimonio como el conjunto de derechos y obligaciones
que se ejercen sobre un conjunto de bienes que tienen un valor econmico.
3.- Elementos constitutivos.- De este concepto se desprenden los siguientes elementos:
a).- Activo; es el conjunto de derechos cuyo objeto son los bienes.
b).- Pasivo; es el conjunto de obligaciones que en determinados casos constituyen la garanta
general de los acreedores.
4.- Derechos patrimoniales y extrapatrimoniales.- Son derechos extrapatrimoniales aquellos
que no pueden ser avaluados en dinero, tales como los derechos de la personalidad como el
derecho a la vida, al trabajo, al honor, etc. Como se vio para la teora clsica todos los derechos
son iguales, puesto que si son vulnerados darn lugar al resarcimiento econmico. Esta posicin
es altamente discutible, pues es difcil sino imposible poner un precio a la vida, por ejemplo.
Los derechos patrimoniales, en tanto, son derechos que pueden claramente tener un valor
econmico o, por lo menos, ser avaluados en dinero. En esta categora se incluyen tambin los
derechos intelectuales, puesto que son susceptibles de tener valoracin econmica y pueden
asimismo estar inmersos dentro del comercio humano. En materia de sucesiones, los derechos
patrimoniales son susceptibles de transmisin hereditaria; en tanto que los derechos
extrapatrimoniales desaparecen con la muerte de la persona.
5.- EL PATRIMONIO DEL DEUDOR, GARANTA COMN DE SUS ACREEDORES
Cuando una persona adquiere obligaciones que debe cumplir a favor de una tercera persona, tal
obligacin debe ser respalda con el conjunto de sus derechos. Ambos derechos y obligaciones
debern, desde luego, ser de carcter patrimonial. Este postulado pertenece a la escuela clsica,
pues los derechos patrimoniales de una persona responden por sus obligaciones tambin
patrimoniales. De modo que los acreedores poseen como garanta los derechos patrimoniales de
su deudor y podrn pedir al Juez todas las medidas conducentes a su conservacin. En caso de

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que la obligacin no fuera satisfecha, los acreedores tienen la opcin de pedir el embargo y
posterior remate de los bienes de su deudor.
Entre las medidas conservatorias al derecho del acreedor se encuentran tambin las acciones
pauliana y la accin oblicua. La primera pretende realizar actos relativos a la conservacin del
patrimonio del deudor dado que ste en muchos casos no lo hace por negligencia; en el segundo
caso el acreedor pretende revocar los actos fraudulentos del deudor que pretende disminuir
dolosamente las garantas patrimoniales de su acreedor.

CAPTULO III

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LOS DERECHOS REALES

1.- NATURALEZA JURDICA DE LOS DERECHOS REALES.- De manera general se dice
que los Derechos Reales consisten en la relacin existente entre la persona y la cosa. En torno a
este aspecto se han elaborado diferentes teoras que las agrupamos en dos grandes grupos:
1.1.- Teora clsica.- Enunciada por Aubry y Rau. Los DDRR consisten en la relacin inmediata
y directa entre una persona y una cosa. Por tanto sus elementos seran: un sujeto activo y la cosa.
1.2.- Teora moderna.- En contraposicin a la teora clsica. Existen dentro de la teora moderna
varias doctrinas, entre ellas estn:
1.2.1.- Doctrina monista.- (Saleilles) Llamada tambin obligacin pasiva universal. Asemeja
al Derecho de Obligaciones con los DDRR. La relacin del deudor con el acreedor no es
personal sino real, puesto que es el patrimonio (derecho real) del deudor es el que responde por
su obligacin.
Planiol indica que los elementos de los que se componen los DDRR son: un sujeto pasivo y un
sujeto activo, donde el sujeto activo es el titular del derecho y el sujeto pasivo son todos los que
estaran obligados a respetarlo, es decir la comunidad (persona abstracta) en su conjunto. Es lo
que Planiol denomina: obligacin pasiva universal.
En resumen, que tanto los DDRR como el Derecho de Obligaciones son relaciones entre
personas, es decir, que slo existiran relaciones de obligacin.
1.2.2.- Doctrina neo-dualista.- (Josserand) Llamada tambin de la objetivacin de la
obligacin. Admite como elementos al sujeto activo y al pasivo. Sin embargo critica el
postulado de la obligacin pasiva universal. Indica que la obligacin no es universal, sino que
sta se restringe y cobra vida slo cuando entra en accin el derecho del titular.
1.2.3.- Doctrina tripartita.- (Mazeaud) Admiten tres elementos: sujeto activo, sujeto pasivo y
objeto (cosa). Establecen una distincin entre derechos patrimoniales (DDRR, derechos de
crdito o de obligaciones y derechos intelectuales) y los derechos extrapatrimoniales.
2.- CONCEPTO.- Inicialmente diremos que las relaciones del Derecho Civil descubren en
primer trmino: 1) Un sujeto que las realiza (Derecho de las Personas), 2) Un conjunto de cosas
sobre las que ese sujeto acta (Derechos Reales) y 3) Un conjunto de obligaciones o
prestaciones que cumplir entre semejantes (Derecho de Obligaciones).
Con esta introduccin sealamos los diferentes conceptos que han esbozado diferentes autores:
Mazeaud: Los Derechos Reales son la relacin jurdica entre una persona y una cosa.
Aubry y Rau: Es una relacin inmediata y directa sobre una cosa, oponible a cualquier persona.

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De Buen: Es el derecho que autoriza a su titular obtener ventajas econmicas de una cosa frente a
cualquiera que lo desconozca.
Bonecasse: Es la relacin jurdica donde una persona, llamada titular, tiene la facultad de obtener
de una cosa, exclusiva y oponible a todos, todo o parte de lo que ella produce.
En principio debemos enfatizar que la relacin a la que hacemos referencia es una relacin de
derecho, la misma que se establece entre una persona y una cosa, que de acuerdo a lo indicado
sta ltima tiene la caracterstica de estar dentro del comercio humano. Es decir, el derecho que
una persona ejerce sobre los bienes.
Con estas premisas definimos el Derecho Real como la relacin jurdica en la que un sujeto
activo o titular del derecho puede obtener de una cosa o bien, una ventaja econmica que el
sujeto pasivo se obliga a reconocer y respetar.
3.- CLASIFICACIN DE LOS DDRR.- Los Derechos Reales admiten la siguiente
clasificacin:
3.1.- Derechos reales sobre cosa propia.- El derecho real por excelencia es la PROPIEDAD,
que otorga a su titular el derecho de goce y de disposicin. El derecho de propiedad se dice que es
el derecho ms completo, pues el propietario no solo tiene la facultad de ejercer sobre la cosa de
su propiedad el uso y el disfrute (que supone utilizar la cosa y sacar beneficio o provecho de la
misma), sino fundamentalmente el derecho de DISPOSICIN caracterstica fundamental del
derecho de propiedad. Disponer de una cosa supone, pues, poder enajenarla, transferirla,
hipotecarla, etc. Estas facultades solo las puede ejercer el propietario y no otra persona.
3.2.- Derechos reales sobre cosa ajena.- Pueden dividirse de la siguiente manera:
3.2.1.- Derechos reales de disfrute: el usufructo, el uso, la habitacin, la servidumbre y el
derecho a construir. Estos derechos otorgan al titular de ellos la facultad de usar y gozar de la
cosa, ms no de disponerla que, como se anot, solamente le corresponde al propietario.
3.2.2.- Derechos reales de garanta o de realizacin de valor: la hipoteca y la pignoracin
(prenda y anticresis).
El propietario tiene no solo la facultad de usar, gozar y disponer de la cosa, sino tambin puede,
en determinados casos garantizar con su propiedad, el cumplimiento de una obligacin. Esta es
una facultad que solamente la puede usar el propietario.
4.- CARACTERES DE LOS DDRR.- Los aspectos que caracterizan a los DDRR son los
siguientes:
4.1.- Es un derecho absoluto; pues su titular tiene amplias prerrogativas y su derecho puede ser
oponible contra todos.

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4.2.- Es un derecho que genera siempre acciones reales sobre la cosa y a favor de su titular.
4.3.- Es un derecho inmediato; porque la potestad que se ejerce sobre la cosa es directa.
4.4.- Presenta dos facultades: de persecucin y de preferencia.
5.- EL DERECHO DE CRDITO.- CONCEPTO.- Tambin llamado Derecho de Obligaciones
o simplemente Derecho Personal. Es la relacin jurdica por la que el acreedor puede exigir del
deudor el cumplimiento de una prestacin u obligacin positiva o negativa. Estas prestaciones
son las de hacer, no hacer y dar.
5.1.- Diferencias entre los DDRR y el Derecho de Crdito
5.1.1.- Por los elementos de la relacin jurdica.- En los DDRR los elementos son
dos: El sujeto (activo y pasivo) y la cosa. En el Derecho de Obligaciones o de Crdito los
elementos son tres: El acreedor (sujeto activo), el deudor (sujeto pasivo) y la prestacin u
obligacin. Asimismo en los DDRR el sujeto activo opone su derecho contra todos; en el
Derecho de Crdito, el sujeto activo opone su derecho slo contra su deudor.
En los DDRR el sujeto pasivo es indeterminado (mientras no exista una relacin jurdica); en el
Derecho de Crdito el sujeto pasivo o deudor es determinado.
5.1.2.- Por el objeto.- En los DDRR el objeto es la facultad ejercida sobre la cosa; en el
Derecho de Crdito el objeto es la prestacin u obligacin (elemento inmaterial necesariamente).
5.1.3.- Por la fuerza de su realizacin.- Los DDRR tienen el derecho de persecucin y
el de preferencia. La persecucin se ejerce sobre la cosa y entre el derecho de obligaciones y el
derecho real siempre se prefiere este ltimo.
El Derecho de Obligaciones se persigue al deudor o sujeto pasivo, pues la relacin es de persona
a persona. En cuanto a la preferencia el Derecho de crdito no goza de ella frente a un derecho
real.

CAPTULO III

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LA POSESIN
1.- ANTECEDENTES Y EVOLUCIN HISTRICA.- Etimolgicamente proviene de la
palabra positio sedium: ponimiento de pies. Es aceptada la que deriva de la palabra posse que
significa poder o facultad.
Histricamente es un instituto antiqusimo anterior a la propiedad.
Escriche indica que en el estado primitivo todas las cosas se adquiran por ocupacin, se
conservaban por la posesin y se perdan con sta. De esta manera se confunda posesin con
propiedad.
En el Digesto se establece que el dominio de las cosas comenz con la posesin (Neiva).
En el Derecho Romano (possessio, possidere, possessor) se consideraba a la posesin como un
poder absoluto anlogo a la propiedad. Distinguan, sin embargo el ager pblicus del ager
privatus.
Derecho germnico: poder de hecho que se ejerca sobre una cosa. Lo denominaban gewere.
El Cdigo Civil francs de 1804 no lo tom en cuenta. Lo incluy en el captulo de la
prescripcin.
Actualmente todas las legislaciones le dedican un captulo aparte. El Cdigo Civil boliviano en su
art. 87 indica que es un poder de hecho ejercido sobre una cosa.
2.- CONCEPTO.- Generalmente el que ostenta un poder de derecho, ejerce tambin un poder de
hecho. Pero existen casos con facultades de hecho. Ese poder de hecho lo ostenta quien domina la
cosa y no quien la ley establezca que deba hacerlo.
Mazeaud: La posesin es el poder de hecho. La propiedad, el usufructo u otro derecho real, es el
poder de derecho.
Ral Romero Linares: Es el poder de hecho que una persona tiene sobre una cosa, realizando
actos que revelan la intencin de comportarse como el verdadero propietario o titular de cualquier
derecho real.
Messineo: La disputa en que si la posesin es un hecho o un derecho subjetivo, se resuelve
observando que la misma nace como una relacin de hecho, pero luego de nacida se convierte en
una relacin de derecho, en cuanto produce efectos jurdicos, por los cuales es admitido el
poseedor.
El Cdigo Civil en su Art. 87 inc. 1) define la posesin como el poder de hecho ejercido sobre
una cosa mediante actos que denotan la intensin de tener sobre ella el derecho de propiedad u
otro derecho real.

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3.- ELEMENTOS CONSTITUTIVOS.- Los elementos constitutivos de la posesin son:

3.1.- Corpus possessionis.- Es el elemento material. Son los actos materiales de detentacin,
goce, uso, transformacin de la cosa como los que podra ejercitar todo propietario. Estos son
actos materiales sobre la cosa, no actos jurdicos. Sus requisitos:
3.1.1.- Actos de aprehensin; por los que una persona toma fsicamente la cosa y
3.1.2.- Actos de utilizacin econmica o explotacin de la cosa; que no necesariamente
requieren el contacto fsico con la cosa (puede poseerse a travs del corpus de otra persona, ej. El
inquilino).
3.2.- nimus possidendi.- (nimus dominii) Es el elemento psicolgico. La intencin de actuar
por cuenta propia, la voluntad, el deseo de tener la cosa como propietario. Sin voluntad no hay
relacin posesoria.
4.- VICIOS DE LA POSESIN.- Para que la posesin sea til, la posesin deber cumplir
ciertos requisitos, fundamentalmente deber estar exenta de vicios. Estos vicios son:
4.1.- La violencia.- es la coaccin fsica o moral que se ejerce sobre una persona con la finalidad
de torcer su voluntad. La violencia por tanto podr ser fsica o moral (esto incluye las amenazas a
sus descendientes o algn miembro de su familia). Art. 135 y 1462-III C.C.
4.2.- La clandestinidad.- Es la actitud que pretende poseer de manera oculta o sigilosa con la
finalidad de que los dems o aquellos que pudieran evitarlo no se enteren de su realizacin. Art.
135 y 1462-III C.C.
4.3.- Equivocidad.- Son los actos que dan lugar a creer que se trata de una posesin cuando en
realidad no lo es.
4.4.- Discontinuidad.- Art. 1462-III C.C. La posesin debe ser continua y no interrumpida.
5.- DIFERENCIAS ENTRE PROPIEDAD, POSESIN Y DETENTACIN.- Es necesario
hacer establecer una diferencia entre la propiedad, la posesin y la detentacin.
a).- Propiedad.- El propietario que tiene el derecho de uso, goce, disfrute y disposicin sobre sus
bienes, suele en su mayor parte, ser tambin poseedor. Esto es explicable puesto que la posesin
supone un poder de hecho sobre una cosa y por ello, el propietario adems de tener el poder de
derecho, tiene tambin de manera obvia, el poder de hecho sobre ella. Sin embargo el poseedor
no siempre es el propietario, pues la posesin puede ser ejercida por un tercero. Por ello la
importancia de diferenciar la propiedad que se constituye en un poder de derecho, de la posesin
que es un poder de hecho.

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b).- Posesin.- Reiteramos que la posesin es un poder de hecho. El poseedor no posee en virtud
de una disposicin de la ley, sino que lo hace por un hecho propio. Una vez que esta situacin de
hecho se ha dado, recin vendr la ley a regular su ejercicio.
El poseedor por tanto puede ser o no ser propietario del bien en cuestin. Lo que interesa es que
el ejercicio de ese poder tiene una vinculacin directa entre poseedor y cosa concurriendo
inevitablemente los dos elementos constitutivos de la posesin: el corpus y el animus.
c).- Detentacin.- La detentacin nace como un poder de derecho. El detentador reconoce el
derecho que tiene el propietario sobre la cosa y sabe a ciencia cierta que la cosa que detenta no le
pertenece y por tanto, no pretende conducirse como si fuera el propietario. Esa la diferencia
fundamental con la posesin; pues el poseedor tiene no solamente el corpus sino tambin el
animus, en tanto que el detentador solamente tiene el corpus, ms no el animus. Citamos como
ejemplo el caso del inquilino.
5.1.- Diferencias entre la detentacin y la posesin
a).- Por su origen.- La posesin nace como un poder de hecho; en tanto que la detentacin nace
como un poder de derecho.
b).- Por su naturaleza.- La posesin generalmente se ejercita sobre cosa propia; en cambio la
detentacin siempre se ejercita sobre cosa ajena.
c).- Por sus elementos.- La posesin cuenta con dos elementos: el corpus y el animus; en tanto
que la detentacin solamente cuenta con el corpus.
d).- Por sus efectos.- El efecto principal de la posesin es la adquisicin del derecho de
propiedad con el transcurso del tiempo a travs de la usucapin; en cambio la detentacin no
produce ningn efecto, menos la adquisicin del derecho de propiedad aunque pase el tiempo que
sea.
6.- PRESUNCIONES DE POSESIN.- (Art. 88 C.C.) I.- Presuncin a favor del que se
encuentra poseyendo actualmente la cosa, es decir que quien alegue mejor derecho tendr que
destruir tal presuncin.
II.- El detentador no puede ser poseedor a menos que cambie su ttulo.
III.- El poseedor que prueba haber posedo antiguamente se presume haber posedo en el tiempo
intermedio.
IV.- La posesin actual no hace presumir la anterior.
7.- FUNCIN SOCIAL DE LA POSESIN.- El respeto del orden constituido (statu quo) se
manifiesta en que no est permitido al individuo modificar una situacin jurdica o de hecho sin
la intervencin de los rganos jurisdiccionales en la forma determinada por ley (Messineo).

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8.- ADQUISICIN, CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN

8.1.- Adquisicin de la posesin
8.1.1.- Directa.- Cuando concurren los dos elementos posesorios: el corpus y el animus.
8.1.2.- Adquisicin indirecta.- Cuando se posee por intermedio de una tercera persona.
Esta tiene el corpus y el titular el animus puesto que el corpus lo ejerce a travs del tercero.
7.2.- Prdida de la posesin
a).- Cuando desaparece el corpus y el animus. Es el caso del abandono de la cosa, por ejemplo.
b).- Cuando se pierde el corpus. Existen los siguientes supuestos:
- Cuando un tercero se apodera de hecho de la cosa y
- Cuando, sin intervencin de nadie, la cosa se aleja materialmente de su poseedor.
c).- Cuando se pierde al animus y se conserva el corpus. Es poco probable pero pueden existir
casos como el del vendedor que despus de transferir la propiedad de un inmueble contina
habitndolo.
9.- CLASES DE POSESIN.- La posesin es de dos clases:
9.1.- POSESIN DE BUENA FE.- Se da en los casos en que el poseedor se cree efectivamente
ser el propietario porque al adquirir la cosa crey, de buena fe, que el que le transfera era el
verdadero propietario. En este caso, la ley le permite usucapir en cinco aos. Existen tambin
otros recursos que le otorga la ley, pues al ser poseedor de buena fe se beneficia de la teora de la
apariencia para adquirir el derecho de propiedad.
9.2.- POSESIN DE MALA FE.- Hay casos en los cuales el poseedor tiene conocimiento del
carcter ajeno de la caso, sin embargo posee la cosa a su favor. En este caso, an en conocimiento
de que la cosa es ajena, debe igualmente concurrir no solo los elementos constitutivos de la
posesin, sino que sta deber estar exenta de vicios. Para usucapir, el poseedor de mala fe
precisar diez aos.
9.- EFECTOS JURDICOS DE LA POSESIN.- Fundamentalmente son dos principales: la
usucapin y las acciones de defensa de la posesin. Tambin estn: la posibilidad de beneficiarse
de los frutos y la de cumplir ciertas obligaciones. Para calificar estos efectos hay que establecer si
la posesin es de buena fe o de mala fe.
9.1.- Cuestiones previas

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9.1.1.- Posesin de buena fe.- Art. 93 C.C. El poseedor es de buena fe cuando cree haber
adquirido del verdadero propietario.
9.1.2.- Posesin de mala fe.- Es de mala fe cuando conoce que el bien es ajeno y sin embargo lo
posee.
9.2.- Efectos de la posesin en caso de restitucin de la cosa.- En caso de que la cosa fuera
restituida a su verdadero propietario. Art. 94 y sgts. C.C.
a).- Derecho a los frutos
b).- Reembolso de gastos.
c).- Reembolso de gastos de reparacin.
d).- Indemnizacin por mejoras y ampliaciones.
e).- Derecho de retencin.
10.- PROTECCIN JUDICIAL DE LA POSESIN.- Las legislaciones protegen la posesin,
no solo la que deriva de un justo ttulo propiedad- sino an la de mala fe. A la primera la ley la
protege porque defiende la propiedad privada Art. 7 y 22 C.P.E.- y siendo la posesin el sntoma
que la caracteriza tiene que considerarse que al que posee como dueo no debe perturbrsele ni
molestarle.
Tambin protege la posesin injusta por motivos de inters social y orden pblico. Asimismo la
presuncin de posesin favorece al poseedor. La buena fe tambin se presume y quien alegue lo
contrario debe probarlo.
La ley protege al poseedor mientras no sea vencido en juicio.
El Cdigo Civil enuncia las acciones de defensa de la posesin en sus Arts. 1461 y 1464, que
son: a) Accin de recuperar la posesin, b) de conservar la posesin, son los llamados procesos
interdictos. Adicionalmente existen otros procesos interdictos que con el solo objeto enunciativo
podemos sealarlos: c) de denuncia de obra nueva y/o d) de denuncia de dao temido.

SEGUNDA UNIDAD
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

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CAPTULO V
LA PROPIEDAD
1.- CONCEPTO Y EVOLUCIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD.- En trminos
generales la PROPIEDAD es una institucin cuyo estudio corresponde a la Economa Poltica.
En tanto que la propiedad sometida a las reglas del derecho es lo que se denomina Derecho de
propiedad; son normas de la relacin jurdica que otorga facultades a su titular.
Entonces, la propiedad, en derecho se define como la facultad que permite al titular (dueo) usar,
gozar, disfrutar y disponer de una cosa sin ms lmites que la propia ley y las buenas costumbres.
Histricamente existi la propiedad colectiva que supona la existencia de sociedades
comunitarias donde se desconoca la propiedad privada. Posteriormente surge la propiedad
privada y las formas legales para regular su ejercicio (Estado). En Roma se reconoci el poder
absoluto sobre la cosa (jus abutendi).
En la sociedad feudal debido al sistema de servidumbre (siervos), se confundi el derecho
personal con el derecho real; el siervo era considerado parte de la propiedad, estaba unido a la
tierra. La Revolucin Francesa que elimina el sistema feudal de explotacin de la tierra, separa
claramente el derecho personal del real; sin embargo rescata el caracter absoluto de la propiedad
del Derecho romano, profundizndolo an ms. As es como se imprime en la Declaracin de los
Derechos del Hombre y del Ciudadano, es decir, la inviolabilidad del derecho propietario.
La Revolucin rusa de 1917, elimina la propiedad privada y estatuye la propiedad social.
2.- TEORAS SOBRE EL FUNDAMENTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.Principales corrientes.- Dos son las corrientes que sobre la doctrina de la propiedad se han
esbozado a travs de la historia: la corriente marxista que propone la propiedad social de los
medios instrumentos de produccin con la consiguiente abolicin de la propiedad privada por
ser el inters colectivo el que debe primar sobre el inters particular. La otra corriente es la
individualista que protege la propiedad privada por ser fuente del esfuerzo individual que
procura el progreso de las sociedades.
Reconocida la propiedad privada en casi la totalidad de las legislaciones en el mundo, el carcter
absoluto de la misma se mitig con la posicin de la Iglesia Catlica que incorpor la funcin
social que debe cumplir la propiedad; aspecto textualmente reconocido en el Cdigo Civil en el
Art. 106 y 107; esta funcin se constituye en una limitacin al uso abusivo de la propiedad.
Actualmente se reconoce que la propiedad privada debe cumplir una funcin social y debe ser
compatible con el inters colectivo as como con el privado.
3.- CONCEPTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.- Existen muchos conceptos que definen
el derecho de propiedad. Entre ellos podemos tomar en cuenta la definicin que da el Cdigo

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Civil Alemn: El dueo de una cosa, en tanto que la ley o derechos de terceros no se opongan,
puede proceder con la cosa segn su voluntad y excluir a otros de toda intromisin1.
El Cdigo Espaol por su parte define el derecho de propiedad como El derecho de gozar y
disponer de una cosa sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene
accin contra el tenedor y poseedor de una cosa para reivindicarla2.
El Art. 105 del Cdigo Civil boliviano en vigencia establece que I.- La propiedad es un poder
jurdico que permite usar , gozar y disponer de una cosa y debe ejercerse en forma compatible
con el inters colectivo, dentro de los lmites y con las obligaciones que establece el
ordenamiento jurdico. II.- El propietario puede reivindicar la cosa de manos de un tercero y
ejercer otras acciones en defensa de su propiedad
4.- CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
4.1.- Es un derecho completo; puesto que su titular tiene la facultad de ejercer todas las acciones
reconocidas por la ley en el ejercicio de su derecho propietario. Es el derecho real sobre cosa
propia reconocida por la C.P.E.
4.2.- Es un derecho exclusivo; puesto que slo es el propietario el que se beneficia con estas
facultades y no terceras personas.
4.3.- Es perpetuo; pues la propiedad existe eternamente, slo cambia de titular. El no uso por
parte del propietario, no significa que su derecho se extinga (salvo el derecho del poseedor que se
beneficia con la usucapin).
4.4.- Debe cumplir una funcin social.- El principio de la funcin social, se encuentra en este
ttulo como caracterstica del derecho de propiedad. El Art. 106 del Cdigo Civil seala
taxativamente que la propiedad debe cumplir una funcin social recalcando la disposicin
constitucional que tambin le reconoce al derecho de propiedad esta funcin primordial.
La propiedad no solamente debe beneficiar al propietario en el sentido de otorgarle las facultades
de usar gozar y disponer de su derecho; sino tambin que esas facultades deben ser ejercidas en
forma compatible con el inters colectivo ya sea evitando ocasionar perjuicios a terceros o
contribuyendo con el desarrollo social. Tal el caso de la obligacin que tiene todo propietario de
contribuir con el pago de sus impuestos a la realizacin de obras pblicas para la comunidad, por
citar un ejemplo.
5.- FUNCIN ECONMICO SOCIAL DE LA PROPIEDAD.- La Constitucin Poltica del
Estado establece que la propiedad debe ser ejercida en forma compatible con el inters colectivo.
El Art. 105 del Cdigo Civil reitera esta funcin.

1
2

PINO TELLEZ, Jos Mara. Derechos Reales. Editorial Alexander. 2004. Cochabamba-Bolivia. Pag. 52.
Idem.

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El ejercicio del derecho propietario que antiguamente fue considerado un derecho absoluto de su
titular, pues no estaba sometido a restriccin alguna. Los tericos y juristas de la Revolucin
Francesa le reconocieron al propietario un derecho absoluto sobre su propiedad, exaltaron esta
facultad an ms que sus antecesores los romanos, de donde sacaron sus principales instituciones.
El excesivo individualismo llev a las sociedades a morigerar el abuso que se hizo del derecho de
propiedad. De esta manera uno de los aportes importantes a este principio dela funcin social de
la propiedad lo constituy la Encclica Rerum Novarum, que estableci que debera
compatibilizarse los rigores del individualismo y del inters colectivo reconociendo a la
propiedad una funcin en beneficio de la sociedad.
6.- FACULTADES INHERENTES AL DERECHO DE PROPIEDAD.- Al ser la propiedad un
derecho completo y exclusivo el propietario tiene pues la facultad de uso, goce y disposicin de
su propiedad, siendo esta ltima caracterstica la de disposicin- adems una facultad exclusiva
del propietario, pues es l y no otra persona el que tiene esa facultad que significa la libertad de
poder enajenar su propiedad ya sea a ttulo gratuito u oneroso o bien garantizar con su propiedad
el cumplimiento de una obligacin cualquiera.
7.- ADQUISICIN Y PRDIDA DEL DERECHO DE PROPIEDAD.- Adquisicin derecho
de propiedad: Art. 110 C.C. Otras formas: adquisicin a ttulo gratuito y oneroso, originaria y
derivativa, a ttulo universal y a ttulo particular, inter vivos y mortis causa, voluntaria
involuntaria.
Prdida de la propiedad: por destruccin material (cuando la cosa se destruye materialmente)
destruccin jurdica (cuando la cosa queda fuera del comercio humano, por ejemplo una venta a
favor del Estado). Otros casos de prdida: la cesin voluntaria (venta, donacin, etc. por voluntad
del titular) y la cesin involuntaria o forzosa (por ejemplo la expropiacin).
7.1.- La expropiacin como forma de cesin forzosa del derecho de propiedad.- Es la prdida
del derecho de propiedad a favor del Estado por razones de utilidad pblica o en el caso de que la
propiedad no cumpliera la funcin social que le est asignada por ley.
7.1.- Requisitos.- Para que la expropiacin pueda ser procedente, es necesario el cumplimiento
de los siguientes requisitos:
- Declaratoria de utilidad pblica; si el inters pblico hace necesario afectar la propiedad
privada, aquel se impone sobre sta. La Declaratoria debe emanar necesariamente de la autoridad
pblica quien deber fundamentar dicha necesidad y sealar el objeto a que estar destinada la
expropiacin.
- Si la propiedad no cumple una funcin social; puesto que como es sabido, la propiedad es
protegida por el Estado siempre y cuando cumpla una funcin social. Por tanto si el propietario
descuida estos deberes, como el pago de impuestos, por ejemplo, podr su propiedad ser
susceptible de una expropiacin. La autoridad deber fundamentar este extremo en una
Declaracin expresa.

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- Pago de una justa y previa indemnizacin; una vez declarada la necesidad y utilidad pblicas o
si la propiedad no cumpla su funcin social; deber hacerse el clculo aproximado del valor del
bien a expropiarse en base a un peritaje tcnico- y cancelar previamente al propietario, antes de
proceder a la entrega del inmueble.

CAPTULO VI
LA COPROPIEDAD

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1.- INTRODUCCIN Y GENERALIDADES.- A pesar de que una de las caractersticas

esenciales del derecho de propiedad es la exclusividad, existen casos en los que existe
concurrencia de varios derechos sobre un mismo bien. Es la copropiedad. Por ello se habla de un
derecho a una cuota ideal o accin que representa la participacin a que el copropietario
tendr derecho en el momento de la particin puesto que la propiedad est indivisa.
2.- NATURALEZA JURDICA.- TEORAS.2.1.- Posicin romanista: Su origen es una posicin individualista; la comunidad slo es algo
transitorio. Cada copropietario tiene derecho a una cuota ideal y puede ejercitar la accin
divisoria.
2.2.- Posicin germana: Concepcin colectivista. El individuo se subordina a ella. La
comunidad es algo permanente y el copropietario no tiene el derecho de pedir la divisin.
El Cdigo Civil boliviano sigue el molde romanista. Cada uno tiene su parte y todos son dueos
de todo el objeto. La indivisin es temporal (salvo el caso de la indivisin forzosa) Art. 1233-I.
No debe confundirse la comunidad con la sociedad o la persona colectiva, pues stas tienen como
objetivo el lucro. Aquella, no.
3.- CLASES DE COPROPIEDAD.- Existen las siguientes clases de copropiedad.3.1.- Copropiedad ordinaria.- Concepto.- La copropiedad ordinaria es temporal, puesto que
todos los copropietarios se mantienen en la indivisin por su propia voluntad. Quiere esto decir
que si cualquiera de los copropietarios quisiera separarse del ejercicio comn de la cosa, puede
hacerlo sin ninguna limitante, no precisando para ello de la autorizacin de los dems
copropietarios. Es, por tanto, una indivisin temporaria o comn. Slo existe por voluntad de los
copropietarios. Ejemplo: los coherederos del de cujus que son copropietarios pro-indiviso de los
bienes del causante.
3.1.1.- Derechos y deberes de los copropietarios
- Derecho de disposicin de su cuota parte; nadie est obligado a permanecer en indivisin salvo
acuerdo de partes, en tal caso no podr exceder los 5 aos (Art. 167).
- Derecho de uso y disfrute de la cosa; sin perjudicar el derecho de los dems copropietarios.
Puede tambin ceder este derecho a terceros (Art. 160).
- Gastos de conservacin; slo puede sustraerse a esta obligacin si renuncia a su parte (Art.
162).
- Innovaciones, alteraciones y actos de disposicin; Art. 166. Acuerdo de la totalidad de los
copropietarios. Cada copropietario puede enajenar por s solo su cuota parte, pero todos juntos
podrn enajenar el bien comn. (Art. 167).
3.1.2.- Administracin de la cosa comn; (Art. 164 y 1328-I). Todos los copropietarios
tienen el derecho de concurrir a la administracin de la cosa comn. Todos los acuerdos debern
tomarse en virtud de la mayora absoluta de los copropietarios. Si hubiera desacuerdos, ser la
autoridad judicial la que tomar la decisin.

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3.1.3.- Extincin de la copropiedad.- Cesacin de la indivisin; por acuerdo unnime de

los copropietarios, por destruccin de la cosa, por concentracin de la totalidad de las cuotas.
3.2.- Copropiedad extraordinaria o con indivisin forzosa. Concepto.- Suele suceder que
algunas cosas son imposibles de dividir debido a su propia naturaleza. Por ello, el uso a que est
destinada la cosa ha de determinar si la cosa es susceptible de ser dividida o no.
a) Pozos comunes, patios, pasos, etc., cuya utilizacin entre dos o ms propietarios es
absolutamente necesaria. Ejemplo, un patio comn por el que obligadamente deban pasar los
propietarios de diferentes ambientes dentro de una casa.
b) Paredes medianeras.- Las paredes medianeras que dividen dos fundos contiguos no
pueden dividirse pues sirven a dos propietarios a la vez quienes utilizan el muro medianero para
separar sus propiedades.
3.2.1.- La medianera.- Cuando dos fundos se encuentran separados por una pared
divisoria, o por un foso, seto o cerca, decimos que estamos ante la figura de la medianera.
Sucede que dos propietarios vecinos utilizan en forma conjunta estas paredes o setos, etc. para
separar su propiedad de la de sus vecinos.
Es preciso que para que exista medianera, se trate en primer trmino de dos fundos contiguos y
dos dueos distintos.
3.3.1.- Prueba de la medianera.- Los propietarios de dos fundosvecinos, suelen precisar a veces
la certeza sobre si el muro que divide sus propiedades es propio o pertenece a uno de los
propietarios. La incertidumbre en ese sentido, suele acarrear a veces, muchas dificultades. A tal
efecto es importante probar la existencia de la medianera.
a) Mediante ttulo.- Si los propietarios poseen un ttulo que establezca que el muro divisorio es
efectivamente medianero, dicho ttulo har plena prueba si concurren los requisitos exigidos por
ley en lo referente a los documentos pblicos. Si endicho instrumento se establece que el muro
pertenece a ambos dueos, ser muro medianero. Si por el contrario se establece que el muro
pertenece solo a uno de los vecinos, el muro ser propio o exclusivo.
b) Mediante usucapin.- La medianera de un muro tambin puede adquirirse por usucapin y
es por tanto, posible aplicar a esta figura todos los requisitos de la usucapin. Esto sucede cuando
no existe otra forma de acreditar la medianera de un muro.
c) Mediante presunciones.- Cuando no es posible determinar a quien pertenece el muro
divisorio, se aplican las presunciones de la medianera. Pueden existir presunciones tanto a favor
como en contra de la medianera.
Las presunciones a favor de la medianera estn establecidas en el Art. 173, 180 y 181 del Cdigo
Civil.
Las presunciones en contra de la medianera en los Ars. 174 y 181 del mismo cuerpo legal.
3.3.2.- Adquisicin de la medianera.- La medianera puede adquirirse mediante contrato de
compraventa al propietario contiguo, desde luego pagando el valor del muro, asi como del terreno
en el que muro se encuentre.

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4.- Derechos y obligaciones de los propietarios medianeros.- Los propietarios medianeros

tendrn derecho al uso del muro medianero, a elevar la altura del muro medianero cumpliendo
con todas las reglas de seguridad del muro medianero.
Asimismo tendrn la obligacin como cualquier copropietario a contribuir a las reparaciones y
reconstruccin del muro medianero y en caso de demolicin de las construcciones apoyadas en el
muro, debern otorgar las garantas y seguridades del caso al vecino.
5.- Extincin de la medianera.- Por todo lo expuesto, pdemos deducir que la extincin del
muro medianero podr darse por compra que haga uno de los copropietarios de la totalidad del
muro, por cesin que hiciera cualquiera de ellos a favor del otro, por usucapin a favor de uno
solo de los propietarios o por renuncia de cualquiera de ellos.

CAPTULO VII
LA PROPIEDAD HORIZONTAL

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1.- PROPIEDAD HORIZONTAL.- GENERALIDADES.- Arts. 184 y sgts. C.C. La vida

moderna, especialmente en Europa, llev a las personas a construir edificios, donde cada
compartimiento o piso perteneca a distinto propietario. La propiedad horizontal, por tanto, se da
en edificios conformados por varias plantas o pisos, donde cada piso o compartimiento pertenece
a distinto propietario. La condicin para la existencia de propiedad horizontal es justamente sta,
es decir que existan pisos superpuestos unos encima de otros y que todos compartan un suelo
comn.
Este tipo de propiedad apareci en Europa, en pases como Gran Bretaa, Alemania y otros, pero
es en Espaa donde en 1889 se legisla con mayor precisin, dndole la importancia que hasta
entonces no la haba tenido.
2.- NATURALEZA JURDICA.- Cuando hizo su aparicin esta forma de propiedad,
seguramente por la necesidad de vivienda, se la consider una especie de servidumbre
considerndola que el propietario horizontal se serva de espacios que no eran de su propiedad
exclusiva, tales como pasillos, puertas de ingreso, ascensores y otros.
Sin embargo, posteriormente y justamente a partir del cdigo Civil espaol se la consider como
un condominio donde el derecho de cada propietario adems de la propiedad exclusiva de su piso
o compartimiento, tambin ejerca un verdadero derecho de copropiedad con los dems dueos
del edificio.
De esta manera, queda claro que en la propiedad horizontal concurren dos tipos de propiedad:
una propiedad exclusiva de cada propietario en su piso o compartimiento y una copropiedad
extraordinaria de las partes comunes del edificio.
3.- CONCEPTO.- La propiedad horizontal es el derecho privativo en parte y comn en otra,
resultante de corresponder un mismo edificio a distintos propietarios, dueos exclusivos, cada
uno de ellos de un piso, departamento u otra vivienda independiente3
A lado de una propiedad individual coexiste una propiedad comn forzosa sobre ciertas partes del
edificio. Ambos tipos de propiedad son inseparables. Esta es una condicin insoslayable de la
propiedad horizontal. Cada propietario tiene necesariamente que utilizar ciertas partes comunes.
Por tanto, la parte privativa que corresponde a cada dueo estar sujeta a las disposiciones de la
propiedad individual y en ese sentido el propietario podr usar, gozar y disponer de su propiedad
de la manera que vea por conveniente sin que para esto deba consultar la opinin de los dems
copropietarios. En tanto que el derecho sobre las partes comunes del edificio, estando sujetas al
rgimen de propiedad comn con indivisin forzosa estar sujeto a las disposiciones que rigen la
copropiedad, debiendo cada copropietario concurrir tanto con derechos como con obligaciones
respecto a dicha comunidad.
4.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS HORIZONTALES
5.1.- Copropiedad de las partes comunes.- Art. 187. Se consideran partes comunes de un
edificio el suelo sobre el que se levanta el edificio, los locales para portera y vivienda del
3

PINO TELLEZ, Jos Mara. Derechos Reales. Editorial Alexander. 2004. Cochabamba-Bolivia. Pag. 98.

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portero, las obras o instalaciones que sirvan para el uso y goce comn como ascensores,
acueductos, plantas para agua, gas, energa elctrica, etc.
- Derechos de los copropietarios.- Art. 188.- Conforme lo dicho cada copropietario tiene el
derecho de usar de las partes comunes conforme a su destino y sin perjudicar el derecho de los
dems. Este derecho es proporcional al valor del piso o compartimiento que posea.
- Obligaciones de los copropietarios.- Art. 188-III, 191, 193, 194 y otros. Del mismo modo cada
copropietario tendr la obligacin de contribuir a los gastos de conservacin de la cosa comn,
tambin en proporcin al valor del piso o compartimiento que posea.
4.2.- Propiedad individual de los pisos y compartimientos.- Art. 184.- El derecho de
propiedad del copropietario es doble: un derecho privativo y otro comn. En la parte que les
corresponda privativamente, los propietarios pueden realizar actos jurdicos negociales, sin otra
restriccin que las establecidas por ley exactamente igual que si se tratara de un derecho
individual como cualquier otro.
5.- REGLAMENTO Y ADMINISTRACIN.- Al constituirse una propiedad horizontal, es
necesario que se redacte un Reglamento donde queden claramente establecidas las normas por las
cuales se va regir el edificio, las reglas, derechos y obligaciones de cada uno de los
copropietarios. Desde luego que ninguna disposicin reglamentaria podr disminuir ni modificar
los derechos y obligaciones que cada copropietario tiene con arreglo a la ley.
Este Reglamento es aprobado o modificado de acuerdo a las disposiciones legales establecidas en
una ley creada para el efecto, la Ley de Propiedad Horizontal de 30 de diciembre de 1949, la
misma que reglamenta en forma precisa todo lo relativo a este tipo de propiedad.
De la misma manera, es imprescindible que la Asamblea de Copropietarios nombre a un
Administrador que puede ser cualquiera de los copropietrios o una tercera persona. El
administrador tiene como atribuciones principales ejecutar los acuerdos de la Asamblea, cumplir
y hacer cumplir el Reglamento, regular el uso de las cosas comunes, cobrar las contribuciones,
realizar los gastos necesarios a la conservacin del edificio y rendir cuentas a la Asamblea.
Por las atribuciones sealadas, queda claro que el Administrador posee la calidad de
Representante Legal de la copropiedad, pudiendo en tal caso, representar a la misma ante
autoridades pblicas, privadas, iniciar, proseguir, contestar a juicios que tengan que ver con la
administracin del edificio, etc.
6.- DESTRUCCIN TOTAL O PARCIAL DEL EDIFICIO.- Art. 193.- Es claro que el
sistema de propiedad horizontal se extinguir si el objeto sobre el que recae dicho derecho perece
o si la propiedad se rene en uno solo de los copropietarios. Si la destruccin es de las tres
cuartas partes de su valor cualquiera de los copropietarios puede pedir la divisin o la subasta de
lo que queda. Si la destruccin es menor cada uno debe contribuir a su reparacin.
7.- ESTADO DE PREHORIZONTALIDAD.- La prctica ha hecho de que muchas empresas
individuales o colectivas, se han dedicado a la construccin de edificios. Sin embargo por la gran
inversin que supone dicho cometido, estas empresas suelen transferir en calidad de venta los
pisos o compartimientos de un edificio an antes de que ste se haya empezado siquiera a
construir. Desde luego que para realizar dichas transferencias o ventas han de contar con los
respectivos planos aprobados por la Honorable alcalda Municipal, as como el lote de terreno

32

sobre el cual ha de empezar a construirse el edificio, el clculo de costos, la inscripcin en

DDRR., etc.
De esta manera se soluciona en parte el problema de la carencia de vivienda que posee una gran
parte de la poblacin, otorgndosele la posibilidad de acceder a un crdito que le permita ir
pagando el costo de su vivienda durante cierto nmero de aos. En estas condiciones las
entidades bancarias y crediticias otorgan dichos crditos con la hipoteca del mismo departamento
que se pretende adquirir. Esta situacin es denominada estado de prehorizontalidad, pues se
permite constituir hipoteca sobre un piso o compartimiento de un edificio en construccin o
simplemente proyectado. Es decir que la hipoteca se constituye sobre un inmueble
momentneamente inexistente.
La hipoteca, en consecuencia, gravar la cuota parte del copropietario que haya ingresado a este
sistema y no se precisar de nueva inscripcin en el Registro de Derechos Reales.

TERCERA UNIDAD
ASPECTOS INHERENTES AL DERECHO DE PROPIEDAD
CAPTULO VIII

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MODALIDADES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1.- CUESTIONES GENERALES.- Suele suceder que en ocasiones el derecho de propiedad
est sometido a ciertos aspectos que limitan el ejercicio pleno del derecho, sin que ello signifique
un desmembramiento o desmejoramiento del derecho propietario.
Messineo: Son autolimitaciones de la voluntad. Esta limitacin, desde luego, no afecta la
validez de los contratos.
2.- EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL TRMINO.- El trmino es un
acontecimiento futuro y cierto del cual depende el nacimiento o la extincin de un derecho (Art.
508). El ejercicio de un derecho propietario puede estar sujeto a la llegada de un trmino. Existen
dos clases:
- Trmino inicial o suspensivo.- Mantiene en suspenso la ejecucin de un contrato. Ej.
No se puede exigir el pago de una deuda antes del vencimiento del trmino.
El trmino tiene que ver con el cmputo del tiempo conforme a las disposiciones de los Arts.
1492 y siguientes del C.C. relativas a la prescripcin.
- Trmino final o extintivo.- Se refiere al vencimiento o cumplimiento de la obligacin.
Cumplido el plazo la obligacin se hace exigible y puede ser ejecutada judicialmente. Existen
casos, sin embargo, en que el trmino puede caducar antes de su vencimiento de acuerdo a lo
establecido por el Art. 315 C.C.
3.- LA PROPIEDAD CONDICIONAL.- Sucede que muchas veces las personas celebran
acuerdos en los cuales establecen que determinados derechos podrn ejercerse siempre y cuando
se cumplan ciertas condiciones. En trminos generales podramos decir que el ejercicio de un
derecho, ya sea el nacimiento o la extincin de un derecho puede estar supeditado al
cumplimiento de una determinada condicin. Si dicha condicin se cumple nacer o se extinguir
un derecho; por tanto la condicin es siempre incierta, pues no se tiene la seguridad de que se
cumplir o no. Esto no tiene nada que ver con el trmino, que es siempre un acontecimiento
cierto, pues del trmino s tenemos certeza de que llegar indefectiblemente.
La condicin es un acontecimiento futuro incierto del cual depende el nacimiento o la extincin
de un derecho. La condicin es arbitraria porque depende de la voluntad de las partes.
Los requisitos que debe reunir la condicin son los siguientes:
- Es un acontecimiento futuro y
- Tal acontecimiento debe ser incierto; la incertidumbre es factor esencial de la
condicin. (La condicin que no es posible condicin imposible- se la tiene por no puesta y el
contrato es nulo conforme al Art. 507).

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La condicin puede ser de diferentes clases, como las que sealamos a continuacin:
a) Condicin casual.- Son las que dependen de las leyes naturales (de un hecho fortuito) o del
hecho de un tercero y no de la voluntad de las partes (Art. 504).
b) Condicin potestativa.- Meramente potestativa: Cuando est supeditada al arbitrio del
obligado; ste contrato es nulo y no surte efectos jurdicos (Art. 505). Simplemente potestativa:
cuando est supeditada a la voluntad del acreedor. Esta condicin s surte efectos jurdicos.
c).- Condicin mixta.- Cuando depende de una de las partes y de un tercero o de un
acontecimiento ajeno a aquellos (Art. 506).
d).- Condicin posible.- Cuando s es posible realizarla y no va contra la ley en base al principio
de que a lo imposible nadie est obligado. La imposibilidad jurdica se refiere a aquello
contrario al derecho y la imposibilidad material cuando es contrario a las leyes naturales.
El Art. 507 se refiere a las condiciones ilcitas imposibles.
e) Condicin suspensiva.- Es el acontecimiento futuro incierto del cual depende EL
NACIMIENTO de un derecho.
Los efectos de la condicin suspensiva se los tiene que tomar en cuenta cuando:
- La condicin se encuentra pendiente (Art. 495); El deudor conserva su derecho propietario, sin
embargo el acreedor podr realizar los actos conservatorios a su derecho, pues ste se mantiene
expectante mientras la condicin no se haya cumplido todava.
- Cuando la condicin se ha cumplido (Art. 497); el derecho para el acreedor NACE. Es decir que
no ser necesaria la celebracin de un nuevo contrato, puesto que el acreedor siendo ya el titular,
por efecto del contrato condicional, puede exigir la entrega de la cosa de manos de quien la tenga
y
- Cuando la condicin resulta fallida (Art. 498); el acreedor deja de serlo y ya no puede exigir al
deudor la entrega de la cosa puesto que se considera que el contrato nunca existi.
f) Condicin resolutoria.- Es el acontecimiento futuro incierto del cual depende LA
RESOLUCIN de un derecho.
Al igual que en la condicin suspensiva en los efectos de la condicin resolutoria se consideran
tres momentos:
- Cuando la condicin est pendiente (Art. 500); se debe tener en cuenta que la cosa ha sido ya
entregada en calidad de propiedad a quien est sujeto al cumplimiento de la condicin. En este
sentido, la otra parte podr realizar los actos conservatorios necesarios sobre la cosa, pues se
encuentra an pendiente el cumplimiento de la condicin.

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- Cuando la condicin se ha cumplido (Art. 501); el acreedor RECUPERA su derecho de

propiedad; en tanto que para el deudor se EXTINGUE dicho derecho, y
- Cuando resulta fallida (Art. 503); es decir, que si la condicin no se cumpli, favorece al deudor
(al que tiene en propiedad la cosa). Su derecho se consolida y el deudor pierde la posibilidad de
recuperarla.
4.- LA PROPIEDAD APARENTE.- Teora de la apariencia.- Es el caso de un poseedor, que
aparenta ejercer un verdadero derecho de propiedad. Suele suceder que este propietario aparente,
realiza actos de disposicin con terceras personas, que en la creencia de que es el verdadero
propietario contratan con l.
Los romanos solan decir: Error comunis, facit jus (El error comn crea derecho). Cuando
terceras personas han sido engaadas por la apariencia se constituyen en titulares de un derecho
real, an cuando dicho derecho no hubiera sido adquirido del verdadero propietario.
4.1.- Concepto.- Guillermo Cabanellas, citado por Jos Maria Pino en su obra Derechos
Reales da un concepto de propiedad aparente: propiedad aparente es la que se supone en todo
poseedor, por cuanto la relacin de hecho con una cosa suele, en la generalidad de los casos,
corresponder al ejercicio de quien es propietario.
4.2.- Requisitos para su validez.- Estas terceras personas son protegidas por la ley,
pudiendo consolidar su derecho propietario siempre y cuando concurran los siguientes requisitos:
a).- Buena fe; es decir, que deben creer efectivamente que contratan con un verdadero
propietario.
b).- Error invencible; significa que era imposible advertir que se trataba de un propietario
aparente. Era imposible no caer en el error.
c).- Error comn; que la colectividad o el entorno social, crea asimismo que se trataba de un
propietario verdadero.
4.3.- Efectos de la propiedad aparente.- Cuando una tercera persona contrata con otra a
la que supone el verdadero propietario sin serlo en la realidad, qu sucede entre el propietario
aparente y el verdadero propietario o entre ste y el tercero?
a).- Entre el verdadero propietario y el propietario aparente (poseedor).- No produce ningn
efecto legal. La ley solo favorece al tercero. Por tanto el propietario aparente o poseedor estar
obligado a restituir la cosa al propietario y si no la tuviera ya en su poder, deber abonarle el
precio.
b).- Entre el verdadero propietario y el tercero.- Es aplicable el principio romano el error
comn crea derecho. Pero desde luego que el tercero, para convertirse en propietario deber
probar los requisitos sealados para la validez de estos actos.

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5.- LA PROPIEDAD INALIENABLE.- Es otra modalidad del Derecho de Propiedad, puesto

que el propietario, a pesar de tener un derecho completo sobre sus bienes como el uso, goce y
disposicin puede estar limitado en este ltimo, es decir en el derecho de disposicin. Esto sucede
en los siguientes casos:
a).- Por efecto de la ley; cuando por disposicin de la ley no es posible enajenar una propiedad ni
embargarla. Tal el caso del Patrimonio Familiar o del Solar Campesino.
b).- Por voluntad de las partes; en este caso la limitacin de disponer de la propiedad es temporal,
pues se atentara al derecho del propietario. Ya sea por contrato o en testamento una persona
puede establecer una limitacin temporal al derecho de disposicin de un propietario a quien est
transfiriendo dicha propiedad; siempre y cuando le asista un inters legtimo y serio, aspecto que
podr ser valorado por el Juez en su caso.

CAPTULO IX
EXTENSIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
1.- GENERALIDADES.- Hasta dnde se extiende el derecho de propiedad? Para establecer los
lmites de este derecho es necesario trazar dos lneas imaginarias en forma vertical y horizontal:

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Edificacin

Sobre suelo

Superficie

Suelo

Cimientos

Subsuelo

Por tanto, diremos que la propiedad en forma horizontal comprende toda la superficie del suelo
hasta donde lleguen los lmites inscritos en el ttulo propietario y en forma vertical, el subsuelo y
el sobre suelo.
Por tanto el propietario podr disponer libremente tanto de la superficie horizontal en la cantidad
(en metros cuadrados) que as lo desee o tambin en forma vertical, en forma separada el
subsuelo o el sobre suelo.
2.- PROPIEDAD DEL SOBRESUELO Y DEL SUBSUELO.- Considerando al derecho de
propiedad desde el punto de vista horizontal, la cuestin no reviste problema, pues los lmites
estn claramente definidos ya sea en la escritura de propiedad o de algn otro modo con la
colocacin de mojones que delimitan los linderos de una propiedad.
En forma vertical, es decir, realizando un corte longitudinal a la propiedad, sta est compuesta
por la altura a que llega la edificacin y por debajo de la tierra hasta donde tenga inters el
propietario (esto no se explica de otra manera que hasta donde alcancen los cimientos o hasta el
lmite en la construccin de stanos o depsitos subterrneos, etc.).
En cuanto a los actos de disposicin (enajenacin, arrendamiento, etc.) de la propiedad, la
extensin horizontal se la realizar en mrito a la superficie que desee disponer dentro de los
lmites de su propiedad.
Tratndose de la propiedad en forma vertical, el propietario podr disponer del sobresuelo sin
perder el derecho sobre el suelo o podr disponer del subsuelo, sin perder asimismo el derecho
sobre el suelo. A estos efectos, podemos dividir la propiedad en subsuelo (lo que est debajo)
suelo (la superficie terrestre misma) y sobresuelo (lo que puede construirse encima del suelo).
2.1.- El derecho a construir.- Concepto.- Derecho real inmobiliario. El propietario (del
suelo) confiere a una persona el derecho a construir sobre su propiedad. Es el derecho del
sobresuelo que se otorga a un tercero para que pueda construir, manteniendo el propietario su
derecho real sobre el suelo.
2.1.1- Formas de constitucin, duracin y extincin.- Es un derecho que se ejercita
sobre propiedad inmueble ajena. Es un derecho prescriptible pues se lo ejercita dentro de los
cinco aos de la firma del contrato o de la apertura del testamento. Si el concesionario no edifica
en ese lapso, su derecho caduca.
El derecho a construir se constituye por testamento o por contrato.

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2.2.- El derecho de superficie. Formas de constitucin.- Se refiere a lo edificado o plantado

en suelo ajeno. Es decir, el derecho que un tercero adquiere sobre lo edificado en el sobresuelo
llamado por ello, propietario superficiario puesto que tiene un derecho de superficie solamente-,
manteniendo el propietario su derecho sobre el suelo.
En el derecho de superficie no se aplican las reglas de la accesin salvo pacto contrario.
Nuestra legislacin reconoce que es un derecho real inmobiliario sobre cosa ajena, pues reconoce
su derecho sobre lo edificado o plantado al propietario superficiario a diferencia de otras
legislaciones que asimilan al derecho superficiario como un usufructo o una servidumbre.
Se constituye por efecto del derecho a construir, por legado o transferencia y por contrato.
As como el derecho a construir, el derecho de superficie es temporal pues no es posible la
concurrencia de dos propietarios sobre un mismo bien en forma indefinida. Por tanto, su duracin
no podr exceder de los 30 aos. Cualquiera de los propietarios (del suelo o de la superficie)
podr adquirir la propiedad del todo.
3.- PROPIEDAD DEL SUBSUELO.- El propietario del suelo, puede, asimismo disponer de la
propiedad del subsuelo, sin perder la propiedad del suelo. Le son aplicables, las normas relativa
al derecho de superficie de acuerdo a su naturaleza.
3.- DELIMITACIN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.- DESLINDE Y
AMOJONAMIENTO.- Si la propiedad en forma vertical se extiende al subsuelo y al sobre
suelo, en forma horizontal se extender hasta los lmites de la extensin susceptible de ser medida
en metros cuadrados.
El deslinde supone la delimitacin de esta extensin, es decir, en forma horizontal, para no
confundir ni superponer dichos lmites en propiedad vecina y ajena. En tanto que el
amojonamiento supone la colocacin de seales (mojones) que indican el lmite de dicha
extensin (piedras, estacas, etc.).
Es de esperar que esta delimitacin se haga en forma voluntaria, pero como no siempre sucede
as, procede el deslinde y amojonamiento, previa mensura (medicin) judicial de la propiedad.
La demanda se presenta al Juez Instructor de Turno en lo Civil con toda la documentacin
respaldatoria. En audiencia de inspeccin se verifican los lmites con la citacin de los vecinos. Si
existe oposicin se remite al Juzgado de Partido para su tramitacin en la va ordinaria.
3.1.- El cerramiento.- Es el derecho del propietario de cerrar su propiedad colocando,
muros, setos, vallas, etc. con el objeto de cercar la extensin territorial que le pertenece y
separarla de las otras propiedades vecinas. Se puede dar en terrenos no edificados tanto urbanos
como rurales, respetando servidumbres, abrevaderos, travesas, etc.

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CAPTULO X
LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
1.- GENERALIDADES.- Se ha dicho que el ejercicio del derecho propietario debe ejercerse en
virtud del orden pblico y de las buenas costumbres. En tal sentido dicho ejercicio se encuentra

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limitado por el inters social y tambin por los derechos de los miembros o personas individuales
o colectivas que integran la sociedad. Estas limitaciones son:
2.- CAUSAS QUE ORIGINAN LAS LIMITACIONES AL EJERCICIO DEL DERECHO
PROPIETARIO
2.1.- Inters pblico.- Son las servidumbres administrativas que se establecen por el inters
pblico (Ej. El paso del cableado de luz, telfonos, etc.).
2.2.- Naturaleza del derecho de propiedad.- La misma naturaleza del derecho de propiedad
origina que el mismo tenga lmites con el objeto de evitar el abuso que se haga de l. El principio
de la buena fe, supone que todo propietario ejerce su derecho sin la intencionalidad de ocasionar
dao a nadie y el principio del abuso del derecho, propio del antiguo Derecho Romano que
supona la facultad ilimitada de disposicin del propietario. Antiguamente ese derecho era
ilimitado, actualmente encuentra un lmite que es el cumplimiento de la ley, las buenas
costumbres y el inters social.
2.3.- Relaciones de vecindad.- Se basa en el respeto a los derechos de los vecinos en aras de
lograr la pacfica convivencia.
3.- USO NOCIVO DE LA PROPIEDAD
3.1.- En perjuicio de los vecinos.- En casos de explotacin de industrias. Se debe cuidar la salud
fsica y mental de la poblacin o de los vecinos. Tiene que ver tambin, en muchos casos, con la
Ley del Medio Ambiente.
3.2.- En caso de amenaza o ruina de edificios.- Si hay riesgo se puede pedir al vecino la
reparacin o demolicin del muro o el edificio que ocasiona peligro. Por tanto todo propietario
tiene la obligacin de conservar su fundo en buen estado. Lo propio ocurre con rboles que
ocasionan peligros similares.
4.- MOLESTIAS DE VECINDAD.- Estn prohibidas las inmisiones (olores, ruidos, humaredas,
etc.). El vecino que sufra estas molestias puede pedir el cese de las mismas.
Las molestias de vecindad a veces chocan con el progreso industrial. En este caso se deber
buscar una racional equivalencia entre ambas.
Por necesidad puede tambin permitirse el libre acceso al fundo, cuando el vecino tiene necesidad
de retirar algo que le pertenece.
Estn tambin prohibidos las excavaciones o fosos que perjudiquen al vecino y le ocasionen
peligro en su propiedad.
Las servidumbres de aguas estn permitidas siempre y cuando sea absolutamente necesario; as
como las servidumbres de paso.

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4.1.- Construcciones, excavaciones y plantaciones

a).- Si es necesaria la construccin de obras o depsitos nocivos o peligrosos, se debern
observar las distancias y precauciones necesarias de acuerdo a su naturaleza.
b).- En cuanto a rboles, races, ramas o frutos; se debern observar distancias adecuadas:
3 metros para rboles de tallo alto (pinos, eucaliptos); dos metros para rboles de tamao medio
cuya altura no exceda a los tres metros y medio y un metro para rboles con un mximo de dos
metros y medio de altura (rboles frutales).
4.2.- Luces y vistas
a).- La luz es una abertura que permite el paso de la luz, pero no permite ver al fundo
vecino.
Es permitido al propietario, aperturar ventanas o tragaluces en pared contigua al fundo vecino
(siempre que no sea medianera), observando la altura entre el suelo (propio) y la ventana. En
planta alta, dos metros y en planta baja dos metros y medio. Debe tener rejas de hierro con una
dimensin que ofrezca seguridad.
b).- Las vistas son las ventanas o balcones que permiten ver el fundo vecino.
Es permitido al propietario abrir ventanas o balcones hacia el fundo vecino observando ciertas
distancias. Para vistas directas dos metros de distancia entre la ventana y el lmite con el fundo
vecino y para vistas oblicuas 60 cms.
5.- AGUAS.- Los desages de las aguas pluviales (lluvia) debern caer en el fundo propio.
(Aguas de los techos, por ej.).
Las aguas de cada natural es obligacin del fundo inferior recibirlos pudiendo realizar trabajos
para evitar o atenuar los posibles daos.

CAPTULO XI
PROTECCIN JUDICIAL DE LA PROPIEDAD
1.- LA PROTECCIN JUDICIAL DE LA PROPIEDAD.- Hasta aqu hemos visto que la ley,
en vas de lograr la paz jurdica y la seguridad en las transacciones y el ejercicio de los derechos
reales sobre las cosas, protege la posesin y al poseedor, inclusive en contra del verdadero

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propietario. Sin embargo no puede dejar desprotegido al propietario que alega mejor derecho
frente al poseedor. Para este caso se establece la accin reivindicatoria.
2.- ACCIN REIVINDICATORIA.- Concepto.- Accin que la ley otorga al propietario o a
quien se considera tal, para recuperar el bien de su pertenencia que se encuentra en poder de un
tercero poseedor.
2.1.- Imprescriptibilidad.- La accin reivindicatoria es imprescriptible (debido a que el derecho
de propiedad es tambin un derecho perpetuo), salvo el caso de la usucapin a favor del poseedor.
En este caso operar para el propietario la prescripcin extintiva y para el poseedor la
prescripcin adquisitiva, en virtud de la usucapin.
2.2.- La carga de la prueba.- Es el propietario el que debe probar si le asiste un mejor derecho
frente al poseedor, sin que ello signifique que el poseedor tambin lo haga si lo considera
necesario.
2.2.- Formas de prueba.- a) Por la usucapin; si el propietario prueba haber posedo la cosa
durante el tiempo que seala la ley, b) Por la posesin; el propietario prueba su posesin actual o
antigua en virtud de las reglas de la posesin y c) Por el ttulo; el propietario prueba su propiedad
mediante documentos que prueben que compr u obtuvo la propiedad mediante donacin,
sucesin hereditaria, etc.
2.3.- Conflictos entre los medios de prueba.- En la sustanciacin del proceso reivindicatorio,
pueden presentarse conflictos entre las pruebas aportadas por ambas partes. Estos conflictos son:
a).- Ambos litigantes presentan ttulo; tiene prioridad el ttulo que hubiera sido inscrito
primero en DDRR.
b).-. Si ningn litigante presenta ttulo; se toma en cuenta cul de los litigantes hubiera
realizado actos posesorios en la cosa (cuidado, edificaciones, pago de cuentas, etc.).
c).- Slo uno de los litigantes presenta ttulo; es prioritario el ttulo si ste fue antes a la
posesin, pero si la posesin es anterior, se da prioridad a sta ltima.
Se salva, siempre, en todos los casos el derecho de la usucapin.
2.4.- Efectos de la accin reivindicatoria.- Si la resolucin judicial a consecuencia de haberse
planteado una accin reivindicatoria, le favorece al propietario, surgen derechos y obligaciones
tanto para el propietario como para el poseedor que se ve ante la obligacin de restituir la cosa a
su legtimo propietario.
a).- Derechos del propietario reivindicante.- Entre los derechos del propietario estn el de
recibir la cosa de manos del poseedor, a recibir los frutos que haya obtenido el poseedor, a pedir
el resarcimiento de los daos ocasionados por el poseedor en la cosa restituida.

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El reivindicante tambin tendr la obligacin de restituir al poseedor los gastos que ste hubiere
realizado en el inmueble. Entre los gastos realizados por el poseedor estn:
- Impensas necesarias; son los gastos necesarios para la conservacin de la cosa.
- Impensas tiles; los que mejoran el inmueble y aumentan su valor.
-Impensas voluntarias; son los gastos suntuarios.
De estos tres tipos de gastos, el propietario reivindicante estar obligado a pagar las impensas
necesarias. Para el pago de las impensas tiles se debe tomar en cuenta el aumento de valor de la
cosa o bien la suma menor entre el aumento de valor y el importe de dichos gastos si es que el
poseedor fue de buena fe o mala fe respectivamente. En cuanto a las impensas voluntarias, el
propietario reivindicante no estar obligado a reembolso alguno al poseedor, sin embargo si
prefiere retener las cosas suntuarias deber reembolsarle al poseedor el importe respectivo.
b).- Derechos del poseedor o propietario obligado a reivindicar la cosa.- Las obligaciones del
reivindicante, se constituirn en derechos del poseedor obligado a restituir la cosa. Por tanto, si
aquel no ha realizado el reembolso de los gastos hechos por el poseedor, ste podr retener la
cosa hasta recibir el pago respectivo.
2.4.- Reivindicacin de bienes muebles.- El Art. 100 prescribe que la posesin de los bienes
muebles vale por ttulo de propiedad. En tal caso no procede la accin de reivindicacin. Slo
procede en el caso de bienes muebles perdidos o robados que podrn ser recuperados por sus
propietarios en el plazo de un ao.
3.- ACCIN NEGATORIA.- Procede contra los actos de perturbacin o cuando es necesaria la
aclaracin de la certeza del derecho propietario. Es til cuando se trata de evitar posibles acciones
posesorias contra el bien.
4.- ACCIN CONFESORIA.- Relativa a las servidumbres. Como accin de declaracin de
certeza cuando existe otra persona que niegue su existencia y como accin petitoria cuando es
necesario hacer cesar actos que impidan el ejercicio del derecho de servidumbre.

CUARTA UNIDAD
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
CAPTULO XII
INTRODUCCIN

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1.- LOS HECHOS Y LOS ACTOS JURDICOS.- Qu son los hechos jurdicos? Como
concepto amplio estn representados por toda accin material de las personas, y por sucesos
independientes de ellas, generalmente los fenmenos de la naturaleza. En sentido Civil y Penal,
los hechos ofrecen trascendental importancia por cuanto originan no solo derechos y
obligaciones, sino tambin responsabilidades de toda ndole.
Los hechos jurdicos son acontecimientos que suceden en la naturaleza o con la intervencin
humana, sin embargo no existe la intencin en el agente de producir efectos jurdicos, pues stos
se producirn en forma natural. Por ejemplo, el nacimiento o la muerte de una persona.
2.- CLASIFICACIN GENERAL DE LOS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
2.1.- Adquisicin originaria y derivativa; la primera es la que no deriva de un derecho anterior, la
segunda s.
2.2.- Adquisicin onerosa y gratuita; la primera supone el pago por la transferencia de la
propiedad, la segunda resulta de una liberalidad de una de las partes a favor de la otra.
2.3.- A ttulo universal y a ttulo particular; la primera implica que la transmisin es de un
conjunto indeterminado de bienes (como la sucesin hereditaria), la segunda supone la
transmisin de un bien concreto o particular.
2.4.- Inter vivos y mortis causa; la primera es la que se realiza en vida de los contratantes, la
segunda se debe a la muerte de una persona quien por ese solo hecho transmite sus derechos a sus
herederos.
2.5.- Voluntaria involuntaria; la primera se debe a la voluntad de las partes, la segunda por un
hecho ajeno a una de ellas, tal el caso de la expropiacin en la que se obliga al propietario a ceder
su propiedad a favor del Estado.
3.- ENUMERACIN DE LOS MODOS DE ADQUIRIR SEGN EL ART. 110.- El Cdigo
seala al contrato y al testamento como actos que procuran la adquisicin de la propiedad. As
como situaciones de hecho que tambin originan dicha adquisicin como la accesin, la
ocupacin, la usucapin y la posesin de buena fe de los bienes muebles.
4.- ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD MEDIANTE LOS HECHOS JURDICOS.- Dado
que el hecho jurdico es una accin de la naturaleza o un hecho humano pero con la caracterstica
de que no tienen la intencionalidad de producir efectos jurdicos, podemos sealar que estas
clases de acciones muchas veces, sin que el agente lo haya buscado expresamente producen
efectos jurdicos tales como la adquisicin de la propiedad. Entre estos hechos jurdicos
tendientes a la adquisicin de la propiedad podemos sealar: la ocupacin, la accesin, la
posesin de los bienes muebles corporales adquiridos de buena fe, la usucapin y la sucesin
mortis causa ab-intestato.

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5.- ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD MEDIANTE LOS ACTOS JURDICOS.- Los

actos jurdicos son acciones enteramente humanas, a travs de los cuales efectivamente el agente
busca producir efectos legales. Aqu juega un papel importante la voluntad humana consciente de
que una determinada actitud suya producir efectos de ley. En muchos casos, estos actos buscan
ex profesamente, la adquisicin del derecho de propiedad. Aqu encontramos a los contratos, a la
sucesin hereditaria por voluntad del testador o sucesin testamentaria.
6.- OTROS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD.- ADQUISICIN POR EFECTO
DEL TRABAJO.- Un principio que regula especialmente el derecho agrario es que la tierra es
de quien la trabaja. La legislacin agraria establece que otra forma para adquirir el derecho
propietario es el trabajo de la tierra. Este principio se basa en otro que supone asimismo la
funcin social que debe cumplir la propiedad al que nos hemos referido en temas anteriores.

CAPTULO XIII
ADQUISICIN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURDICOS
LA OCUPACIN

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1.- CONCEPTO Y CONDICIONES.- La ocupacin es un modo de adquirir una cosa que no

pertenece a nadie, por la toma de posesin de ella con la intencin de hacerse su propietario4 .
Es la apropiacin animus ocupandi (Messineo), y solo se aplica a los bienes sin dueo
(Mazeaud)5.
La antigua legislacin la reconoca como un modo de adquirir la propiedad incluso de los bienes
inmuebles. Con el paso del tiempo la ocupacin ha quedado como un modo de adquisicin
solamente restringida a los bienes muebles. Esto se entiende por el desarrollo que ha sufrido la
propiedad y las leyes que la reglamentan. Ahora es casi imposible pensar que un bien inmueble
no tenga dueo, pues si ese extremo ocurriese, se puede deducir que el suelo mnimamente
pertenece a un Estado.
La ocupacin, entonces es un modo de adquirir la propiedad de las cosas que no tienen dueo
(res nullius); las cosas abandonadas (res derelictae); las cosas sobre las que no se puede
acreditar un derecho de propiedad (ej. Los tesoros) y las cosas perdidas (Arts. 141 y sgts.) Entre
estas cosas estn: los animales, objeto de caza y pesca; el enjambre de abejas; los tesoros ocultos
y las cosas abandonadas. Los objetos perdidos debern ser restituidos a su dueo, caso contrario
debern ser depositados en el municipio correspondiente.
2.- COSAS SUSCEPTIBLES DE OCUPACIN.- En trminos generales, las cosas susceptibles
de ocupacin y cuyo derecho sobre ellas nacen en forma simultnea a la adquisicin, son las
siguientes:
2.1.- Cosas que nunca tuvieron dueo.- Llamadas tambin cosas de nadie o como su origen
latino res nullius.
2.2.- Cosas abandonadas.- Que tuvieron anteriormente un dueo, pero que en el momento de
que otra persona las ocupa, ya no lo tienen. Se denominan tambin res derelictae.
2.3.- Cosas sobre las cuales no es posible acreditar ningn derecho de propiedad.- Este es el
caso de cosas de las que no puede establecerse a quien pertenecen. Por ejemplo los tesoros
escondidos cuya propiedad pertenecer a quien los encuentre.
3.- COSAS SUSCEPTIBLES DE OCUPACIN SEGN EL CODIGO CIVIL.- Los Arts.
140 y siguientes del Cdigo Civil, enumeran expresamente los bienes muebles que pueden ser
objeto de ocupacin:
3.1.- Muebles de nadie.- Los muebles de nadie se adquieren por ocupacin. Quiere esto decir
que no es preciso realizar ningn acto tendiente a la adquisicin de este derecho como el caso del
poseedor que tiene necesariamente que tramitar la usucapin para ser propietario. Aqu basta el
hecho de la ocupacin referido a un bien mueble que no pertenezca a nadie para que el derecho
propietario se consolide a favor del titular.
4
5

PLANIOL Y RIPERT cit. Morales Guillen en su obra Cdigo Civil concordado y anotado.
Idem.

47

3.2.- Productos de la caza y la pesca.- Del mismo modo, quien capture animales como producto
de la actividad de caza y pesca, adquiere ipso facto la propiedad de lo que haya cazado o pescado.
Por ello es que los comerciantes que se dedican a esta actividad, no precisan acreditar otra forma
de propiedad que la ocupacin para poder vender sus productos. Se exceptan, desde luego las
reglamentaciones especiales que prohben la caza o la pesca de ciertas especies de animales,
especialmente aquellas que estn en peligro de extincin y a las cuales los Estados brindan
proteccin.
3.3.- Enjambres de abejas.- Cuando el propietario de un enjambre de abejas que se hubiera
movido de su propiedad hacia la propiedad de una tercera persona, no las reclama en el lapso de
tres das, el enjambre de abejas se reputa como cosa de nadie. Por tanto el tercero puede adquiri
la propiedad de ellas por ocupacin.
3.4.- Palomas, conejos o peces.- Cuando las palomas, conejos o peces pasan a otro fundo, el
propietario de ste pude adquirirlos por ocupacin. Se excepta el caso de que se haya atrado a
dichos animales con fraude o artificio, caso en el cual el primer propietario puede reivindicarlos.
3.5.- Tesoros escondidos.- Estos son bienes sobre los cuales no hay forma de acreditar ningun
derecho propietario. Por tanto quien encuentra un tesoro lo hace suyo por completo. Sin embargo
hay que establecer si dicho tesoro fue encontrado en fundo propio o ajeno.
Si el tesoro es encontrado en un bien que le pertenece, lo hace suyo por completo.
Si el tesoro fue encontrado en fundo ajeno, pertenece en partes iguales al propietario del fundo y
al que lo encontr. Cabe hacer notar que en este caso quien encuentra un tesoro deber ser
poseedor o detentador legal de la cosa. Pues si dicha posesin o detentacin es ilegal, el tesoro
pertenecer por completo al propietario.
Se exceptan de estas disposiciones los yacimientos de hidrocarburos que tienen una
reglamentacin especial y por disposicin constitucional pertenecen al dominio originario del
Estado. Asimismo los objetos histricos y arqueolgicos que al ser patrimonio del Estado tienen
una reglamentacin especfica.

CAPTULO XIV
ADQUISICIN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURDICOS
LA ACCESIN

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1.- LA ACCESIN.- CONCEPTO.- Unin o incorporacin material de una cosa, considerada

como secundaria, a otra ms importante considerada como principal y que, cuando se produce
este hecho, el dueo de la cosa principal adquiere la propiedad del bien accesorio, que no podr
ser reivindicada por el anterior dueo.
Bajo el principio de que lo accesorio sigue a lo principal, quien es propietario de una cosa
reputada como principal lo ser tambin de las cosas accesorias que vayan unidas a ella.
2.- LA ACCESIN INMOBILIARIA.- La accesin inmobiliaria supone que la cosa principal
es siempre un bien inmueble. Por tanto, cuando a ese bien inmueble se incorpora en forma
accesoria otro bien inmueble tambin, pero accesorio o cuando la cosa accesoria sea un bien
mueble, estaremos ante la figura de la accin inmobiliaria.
Existen dos clases de accesin inmobiliaria:
a) Accesin Artificial.- Resulta de actividades voluntarias realizadas en un bien inmueble
al que se incorporan cosas accesorias, como las obras hechas en suelo propio con materiales
ajenos (Art. 128); las obras hechas por un tercero con materiales propios (Art. 129) y las obras
hechas por un tercero con materiales ajenos (Art. 130).
b) Accesin natural.- La naturaleza, especialmente en fundos rsticos obra de tal manera
que una propiedad puede mejorar su extensin. Tal el caso de los fundos ubicados a orillas de los
ros. Las corrientes de ro cuando aumentan su volumen suelen separarse de su ribera original
favoreciendo a los propietarios que viven en dicha ribera. En otras ocasiones el agua invade la
propiedad de una persona, caso en el cual este propietario pierde cierta extensin de terreno.
En todo caso, al ser obra de la naturaleza, no es posible controlar dichos aumentos y
disminuciones en el derecho de los propietarios afectados. Sin embargo, es posible que la ley
pueda reglamentar estos hechos que ocurren al margen de la voluntad humana.
Existen dos casos: 1.- El aluvin (Art. 131) que supone que a la orilla de un ro se va formando
imperceptiblemente un terreno que favorece al propietario. Por ello este suelo incorporado por
obra de la naturaleza a su propiedad, se la adquiere por accesin y
2.- La avulsin (Art. 132), cuando una corriente de un ro, arranca en forma violenta una porcin
de terreno y la arrastra hasta un fundo inferior, el propietario perjudicado puede pedir una
indemnizacin al propietario beneficiado en el plazo de un ao.
3.- LA ACCESIN MOBILIARIA.- Cuando el bien reputado como principal es un bien mueble
se considera como accesin mobiliaria. A este bien suele incorporarse otro bien mueble, pero
accesorio. Es la incorporacin de un bien mueble a otro bien mueble.
a) Unin y mezcla.- (Art. 147) Cuando se incorpora un bien mueble secundario a otro
mueble principal mantenindose unidos sin cambiar su sustancia. Por ejemplo las partes de una
computadora, o de un automvil, que son susceptibles de separarse o sustituirse.

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b) Especificacin.- (Art. 148) Cuando se incorpora un mueble a otro mueble y ambos

cambian de sustancia y forman otra cosa. Por ejemplo la mezcla de alimentos, como las
mermeladas donde es imposible su separacin.

CAPTULO XV
ADQUISICIN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURDICOS
LA POSESIN DE LOS BIENES MUEBLES CORPORALES (Excepcin a la regla de la
posesin)

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1.- LA POSESIN.- Se refiere slo a los bienes muebles corporales adquiridos de buena fe, pues
en este caso la adquisicin del derecho de propiedad se opera inmediatamente, no precisando para
su perfeccionamiento el transcurso del tiempo (Arts. 110 y 101 C.C.), como en el caso de los
bienes inmuebles y de los muebles sujetos a registro. En estos dos ltimos casos la adquisicin se
operar por la usucapin (pues es menester el transcurso del tiempo).
La adquisicin de un bien mueble, entonces, se opera inmediatamente por efecto de la posesin
de buena fe, en virtud del principio: la posesin vale por ttulo de propiedad (Art. 100 C.C.)
Es preciso recordar que los bienes muebles segn disposicin del Cdigo Civil son todos aquellos
que no son bienes inmuebles. Para el caso, es conveniente recordar que sern bienes inmuebles la
tierra y todo lo que est adherido a ella natural o artificialmente, as como los recursos naturales,
los yacimientos de hidrocarburos.
Por tanto sern bienes muebles todos los dems incluidas las energas controladas por el ser
humano. El Artculo en cuestin se refiere a este tipo de bienes. Pero no bastar que sean bienes
muebles, debern ser adems bienes de la clase de los corporales, es decir de aquellos bienes
cuya existencia la podemos percibir por los rganos de los sentidos. Bienes que susceptibles de
verse, tocarse, palparse, etc. No entran en esta categora los bienes muebles incorporales.
No bastarn sin embargo, que estos bienes sean muebles corporales. Ser menester que estos
bienes muebles corporales hayan sido adquiridos de buena fe. Recordando lecciones pasadas,
diremos que la posesin de buena fe quiere decir que quien adquiere cree que lo hace del
verdadero propietario ignorando el carcter ajeno de la cosa.
Entonces, para que la posesin obre en sentido de hacer adquirir, por el solo hecho de poseer, la
propiedad de la cosa, ser necesario que se refiera a un bien mueble corporal y cuyo titular crea,
de buena fe, ser el verdadero propietario al haber adquirido ese derecho de un propietario
aparente.
Slo en este caso, la posesin vale por ttulo de propiedad. En los dems casos, la posesin no
otorga el derecho propietario al poseedor. Este deber esperar el transcurso del tiempo y el
cumplir con todos los requisitos necesarios para que a travs de la usucapin, pueda recin
adquirir el derecho propietario.

CAPTULO XVI
ADQUISICIN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURDICOS
LA USUCAPIN

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1.- LA USUCAPIN.- CONCEPTO.- Es un modo de adquirir la propiedad de las cosas

muebles inmuebles poseyndolas por el tiempo que seala la ley y con el cumplimiento de
ciertas condiciones que ella fija.
2.- CONDICIONES GENERALES PARA SU EXISTENCIA.- Para que la usucapin opere
como un mecanismo de adquisicin del derecho de propiedad, deber cumplir con ciertas
condiciones. Estas condiciones son necesarias tanto para la usucapin de los bienes muebles
como para los inmuebles.
2.1.- Posesin.- La posesin supone que debe existir la posesin fsica de la cosa, sea en forma
directa o a travs de otra persona. Por tanto debe concurrir el corpus. Asimismo debe acreditarse
la concurrencia del nimus, o el aspecto psicolgico que quiere decir la intencin del poseedor de
conducirse como si fuera el verdadero propietario.
2.2.- Posesin no viciosa.- No debe ser clandestina, ni violenta, ni discontinua. Se puede agregar
otra situacin (que no importa un vicio, pero que asimismo evita que se pueda usucapir) que es la
equivocidad.
2.3.- Cumplimiento del plazo.- Para el cmputo se tiene en cuenta el calendario gregoriano,
establecido en los Arts. 136 del C.C. en este caso se debe considerar las clases de usucapin, que
son: la usucapin decenal (diez aos), la usucapin quinquenal (cinco aos) y la usucapin trienal
(tres aos). Estos plazos dependen de la buena o mala fe en la posesin.
3.- REGLAS COMUNES A LA USUCAPIN.- Como se seal, existen reglas comunes a
todas las clases de usucapin, que es lo mismo decir, que para que se pueda adquirir el derecho
propietario por usucapin debern cumplirse los requisitos sealados anteriormente, se trate de
bienes muebles o de bienes inmuebles.
4.- LA USUCAPIN INMOBILIARIA.- En cuanto se refiere a la usucapin de los bienes
inmuebles, las condiciones especiales para que esta pueda proceder, son:
4.1.- Usucapin ordinaria o quinquenal.- Reglas especiales.- Art. 135. Exige cinco aos de
posesin de buena fe, la existencia de un ttulo idneo y existencia de la transmisin de un bien.
4.2.- Usucapin extraordinaria o decenal.- Art. 138. Si la posesin es de mala fe o si no
concurre el requisito para la usucapin ordinaria, la propiedad se adquiere por el transcurso de
diez aos de posesin continuada.
5.- LA USUCAPIN MOBILIARIA
5.1.- Bienes muebles sujetos a registro.- Usucapin trienal.- Cuando la posesin de los bienes
muebles sujetos a registro es de buena fe, se precisarn solamente tres aos para tramitar la
usucapin (Art. 150).

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5.2.- Usucapin decenal.- Sin embargo, tratndose de la posesin de mala fe de los bienes
muebles sujetos a registro o cuando no se pueda acreditar los requisitos necesarios para la
posesin de buena fe, procede la usucapin decenal, exactamente igual que para los bienes
inmuebles. Se precisar entonces una posesin de 10 aos mnimos para tramitar la usucapin de
este tipo de bienes.

CAPTULO XVII
ADQUISICIN POR EFECTO DE LOS ACTOS JURDICOS NEGOCIALES

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1.- INTRODUCCIN.- Qu son los actos jurdicos? Es la manifestacin de voluntad o de

fuerza. El hecho o accin acorde con la voluntad humana. En el acto jurdico un componente
esencial, es la voluntad y la intencionalidad de producir efectos jurdicos. Por ejemplo la
compraventa.
2.- LA ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD POR EL CONTRATO.- QU ES EL
CONTRATO?.- Art. 450. Nocin de contrato. Este artculo seala que habr contrato cuando
dos o ms personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar o extinguir entre s una
relacin jurdica. Por tanto, el contrato se constituye en una forma de adquirir el derecho de
propiedad sobre una cosa.
2.1.- PRINCIPIO DE LA TRANSMISIN CONSENSUAL.- En los contratos
consensuales solamente es preciso manifestar el consentimiento de las partes para contratar. A
diferencia de los contratos solemnes cuya validez est supeditada a la observancia de
formalidades establecidas por ley, los contratos consensuales no precisan de formalidad ni
solemnidad alguna. Es ms un contrato verbal es perfectamente vlido si ha sido celebrado con la
observancia de los requisitos establecidos en el Art. 452 del Cdigo Civil, esto es, el
consentimientom, el objeto y la causa, adems de la capacidad de ambas partes.
Las solemnidades suponen el cumplimiento de ciertas formalidades, por ejemplo concurrir donde
un Notario de Fe Pblica, inscribir dicho contrato en el Registro de Derechos Reales. Existen
ciertos contratos sealados expresamente por la lay que precisan celebrarse de esta manera, como
el contrato de anticresis, la hipoteca voluntaria, la donacin. Es decir, que si la ley no establece
expresamente si un contrato deba ser celebrado de esta manera, es perfectamente vlida la
celebracin de contratos que se perfecciones por el simple consentimiento de las partes donde la
inexistencia de solemnidades o formalidades no invalida el contrato y surte plenos efectos
legales. Tal el caso de los contratos consensuales. Por ello se dice que un contrato se perfecciona
con el simple consentimiento de las partes y surte plenos efectos desde el momento de su
celebracin.
2.2.- MOMENTO DE LA TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD.- Es importante
sealar el momento preciso en que se transmite la propiedad, pues a partir de ste el contrato,
surtir los efectos correspondientes.
a).- Venta de cosas in genere.- La propiedad se transmite cuando el comprador las haya
individualizado (Art. 522).
b).- Venta con reserva de propiedad.- La propiedad se transmite cuando el deudor ha terminado
de pagar la obligacin (Art. 585).
c).- Venta con reserva de satisfaccin.- La propiedad se transmite cuando el comprador ha
manifestado su satisfaccin dentro de un plazo prudencial que fije el contrato (Art. 588).
d).- Venta de cosa futura.- Cuando la cosa llegue a tener existencia (Art. 594).

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e).- Venta de cosa ajena.- Cuando el vendedor adquiere la cosa del titular (Arts. 595 y 596).
f).- Voluntad de las partes contratantes.- Las partes pueden determinar cundo ha de
transmitirse la propiedad (Art. 521).
3.- LA ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD POR LA SUCESIN
2.1.- Sucesin ab-intestato.- Cuando una persona hereda en virtud de la ley y no por la voluntad
del difunto, adquiere la propiedad de los bienes dejados por ste. Estn en este caso los herederos
forzosos.
2.2.- Sucesin testada.- El testamento como acto jurdico orientado a la adquisicin de la
propiedad.- Es un acto jurdico unilateral, revocable y solemne, cuyo objeto es dar a conocer la
voluntad del testador respecto a su patrimonio u otros actos extrapatrimoniales para que surta
efectos despus de su muerte en cumplimiento de las limitaciones establecidas por ley. Es
tambin una forma de adquirir la propiedad.
4.- OTROS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
4.1.- Adquisicin de la propiedad por efecto del trabajo.- Tiene que ver con el trabajo
de la tierra. Las labores agrcolas -el trabajo- son un modo de adquirir la propiedad agraria. Por
ello la legislacin agraria nacional se rige bajo el principio la tierra es de quien la trabaja.
4.2.- Adquisicin por disposicin de la ley.- Es el caso de la expropiacin, lo que supone
que un propietario particular pierde su derecho de propiedad a favor del Estado por causa de
utilidad pblica o cuando la propiedad no ha cumplido una funcin social, en cuyo caso es el
Estado el que adquiere el derecho de propiedad a su favor.

QUINTA UNIDAD
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

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CAPTULO XVIII
EL USUFRUCTO
1.-INTRODUCCIN.- El derecho de propiedad otorga al propietario como ya sabemos- la
facultad de usar, gozar, disfrutar y disponer de la cosa. Siendo esta ltima facultad la de
disposicin- la caracterstica que hace al derecho de propiedad. Esta facultad supone la
posibilidad de enajenar, vender, hipotecar, transferir, etc. dicho derecho sin otras limitaciones que
las que dispone la ley.
En cambio existen otra categora de derechos que se ejercitan sobre los bienes con la
caracterstica de que stos pertenecen a otra persona. Sin embargo son verdaderos derechos reales
sobre la cosa (ajena) pues otorgan a su titular el derecho de uso, goce y disfrute de la cosa, salvo
desde luego- el derecho de disposicin que slo corresponde al propietario como se apunt.
En esta categora de derechos se puede sealar los siguientes: El usufructo, el uso y la habitacin,
la servidumbre y el derecho a construir.
1.1.- Los Derechos Reales sobre cosa ajena.- Definicin.- Una persona puede ejercer un
derecho real sobre cosa que pertenece a distinto propietario. Desde luego que este derecho no
tendr el derecho de disposicin que como dijimos, solo pertenece al propietario. Sin embargo
podr gozar de todos los dems derechos reales tales como el derecho de uso y del de goce y
disfrute de la cosa, mantenindose el derecho de disposicin para el propietario.
1.2.- Clases de derechos reales sobre cosa ajena.- Entre los derechos reales sobre cosa ajena,
podemos sealar: al usufructo, al uso, a la habitacin, a las servidumbres y al derecho a construir.
Pasaremos a explicar cada uno de ellos.
2.- EL USUFRUCTO.- CONCEPTO.- Del latn usus y fructus= usar los frutos. El
usufructo implica una limitacin al ejercicio pleno del derecho propietario, pues importa un
gravamen que pesa sobre la propiedad impidiendo al propietario el uso y el disfrute del bien,
salvo el de disposicin; en este caso la transferencia de la propiedad no afecta los derechos del
usufructuario, por ello se dice que el usufructo es ambulatorio.
Definicin: Es un derecho real sobre cosa ajena, mediante el cual su titular tiene la facultad de
usar (jus utendi), gozar y disfrutar (jus fruendi) de ella temporalmente y respetando su destino y
su sustancia. (Dr. Jos Mara Pino Tllez). De este concepto se desprenden sus caractersticas.
2.1.- Caractersticas
a).- Es un derecho real; porque es un derecho ejercido sobre un bien.
b).- Concede a su titular el uso y el disfrute de la cosa; el usufructuario no solo puede usar la cosa
sino percibir utilidades de ella.

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c).- Es temporal o vitalicio; es un derecho personalsimo, por ello se extingue con la muerte del
usufructuario (vitalicio), si no se pactaron trminos menores (temporal). En caso de personas
colectivas no puede extenderse por ms de 30 aos.
d).- Recae sobre bienes y tambin derechos; ambos debern ser patrimoniales, es decir, aquellos
que tienen 8n valor econmico y que pueden ser transmitidos.
e).- Es un acto voluntario y bilateral; pues participa la voluntad del propietario y del
usufructuario.
2.2.- Derechos y obligaciones del usufructuario.2.2.1.- Derechos que nacen del usufructo: El usufructuario tiene el derecho de:
a).- Uso y disfrute de la cosa respetando su destino econmico.
b).- Ejercicio del derecho de disposicin del usufructo.
c).- Ejercicio de los derechos de todo poseedor incluido el de defensa de su posesin.
El propietario (llamado tambin nudo propietario) tiene los siguientes derechos:
a).- Disponer de la cosa (venderla, gravarla, transferirla, etc.). En cualquier caso se respeta el
usufructo, as la propiedad cambie de propietario.
b).- Adquirir la propiedad de los tesoros encontrados en su propiedad respetando el derecho del
usufructuario a la particin.
c).- Pedir judicialmente la extincin del usufructo en caso de abuso o falta de cuidado por parte
del usufructuario.
2.2.2.- Obligaciones que nacen del usufructo.obligaciones:

El usufructuario tiene las siguientes

a).- Antes de ingresar en posesin del bien, deber levantar un inventario del mismo y otorgar
fianza del mismo.
b).- Debe comportarse como un buen padre de familia que supone cuidar y conservar la cosa en
buen estado poniendo la mxima diligencia en ello. Asimismo deber cubrir todos los gastos de
administracin, mantenimiento, impuestos, gastos ordinarios y otros.
c).- A la conclusin del usufructo debe restituir el bien en el estado en que lo recibi, salvando el
deterioro natural que hubiera sufrido la cosa y tambin el caso de cosas fungibles.
Por su parte el nudo propietario tiene las siguientes obligaciones:

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a).- Correr con el pago de los gastos extraordinarios.

b).- Pagar las cargas que gravan la propiedad.
2.3.- Derechos y obligaciones del nudo propietario
2.4.- Extincin del usufructo.- El usufructo se extingue:
a).- Por cumplimiento del trmino o muerte del usufructuario.
b).- Por prescripcin si su titular (el usufructuario) no us de ese derecho durante cinco aos.
c).- Por usucapin intentada por un tercero.
d).- Por confusin, cuando el usufructuario deviene tambin en propietario.
e).- Por renuncia del usufructuario.
f).- Por destruccin total de la cosa.
g).- Porque el propietario solicita la extincin y sta es concedida judicialmente por mal uso de la
cosa por parte del usufructuario.

CAPTULO XIX
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA: EL USO Y LA HABITACIN

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1.- EL USO Y LA HABITACIN.- INTRODUCCIN.- Ambos son derechos reales, pues

otorgan al titular la facultad de usar de la cosa con un destino especfico: el de beneficiarse de los
frutos o servir de vivienda. Es por tanto un derecho ms restringido que el usufructo aunque
similar.
El derecho de uso es la facultad del usuario de tomar los frutos de la cosa en la medida necesaria
para s y su familia. La habitacin supone el derecho de ocupar una casa o vivienda en beneficio
del titular y su familia (incluye los sirvientes y las personas que se encuentren a cargo del titular)
as como de instalar un negocio o industria.
2.1.- Reglas comunes al uso y a la habitacin.a).- Son derechos vitalicios (slo duran la vida del titular).
b).- Slo pueden ser titulares la personas individuales o fsicas (intuito persona), por tanto no son
transmisibles.
c).- Se constituye por contrato, testamento o usucapin.
e).- Se debe prestar fianza, a menos que el titular est dispensado de la misma.
f).- Se deben observar los derechos y obligaciones establecidos para el usufructo en todo lo que
no se oponga a su naturaleza.
d).- Se debe hacer inventario de los bienes muebles y del estado de los bienes inmuebles.
3.- PROHIBICIONES.- El usuario y el habitador estn prohibidos de dar a la cosa un uso
distinto al acordado en el contrato. Asimismo siendo ste un derecho restringido a las necesidades
personales y extensivas solo a la familia del usuario y el habitador, no podr utilizarse la cosa
para sacar provecho o utilidad. La transgresin a estas prohibiciones importa la conclusin del
contrato an antes del trmino estipulado.

CAPTULO XX
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA (Cont.)
LA SERVIDUMBRE

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1.- LA SERVIDUMBRE.- CONCEPTO.- Es la carga sobre un bien inmueble llamado sirviente

para la utilidad de otro bien inmueble llamado dominante. Los nicos bienes susceptibles de
servidumbre son los bienes inmuebles.
2.- NATURALEZA JURDICA.- La servidumbre se considera una carga predial. Puesto que las
necesidades de los propietarios se extienden a veces a tener que utilizar un fundo ajeno, es
necesario puntualizar que el fundo que se perjudica con la servidumbre en ningn caso estar
autorizado para negar este derecho a quien lo necesite.
Por tanto en virtud del derecho de servidumbre un propietario puede utilizar un fundo ajeno si la
necesidad as lo exige. El fundo que as se sirve de fundo ajeno se denominar fundo dominante y
el fundo que otorga el derecho de servidumbre, se denominar fundo sirviente.
3.- CARACTERSTICAS.- Las servidumbres poseen las siguientes caractersticas:
3.1.- Es un derecho accesorio.- En virtud de las reglas de la accesin, est ligado en forma
secundaria a un bien inmueble principal.
3.2.- Es inseparable.- Tanto el inmueble principal como la servidumbre estn indisolublemente
unidos.
3.3.- Es indivisible.- El inmueble puede dividirse, ms la servidumbre mantendr su integridad.
3.4.- Es perpetuo.- Siendo inseparable del inmueble principal, sigue la suerte del mismo. Por
tanto, es tambin perpetuo.
4.- CLASES DE SERVIDUMBRES.- Entre las clases de servidumbre podemos citar:
a).- Continuas y discontinuas.- Las primeras no precisan de la participacin de la persona para
hacerse evidentes (ej. Las luces y vistas) y las segundas si precisan de la participacin de la
persona (ej. La servidumbre de paso).
b).- Aparentes y no aparentes.- Las primeras son visibles (como la servidumbre de vista) y las
segundas no (ej. la de contemplar la altura en las servidumbres de luces).
c.- Mixtas.- Las que participan de las anteriores.
d).- Servidumbres forzosas o legales y voluntarias.- Las primeras son las impuestas por la ley o
por decisin judicial (servidumbres de paso forzoso en caso de fundos enclavados, servidumbre
de acueducto y servidumbre de paso de lneas telefnicas u otros). Las segundas son las que
nacen por contrato entre partes o por testamento.
4.- NACIMIENTO Y EXTINCIN.- Las servidumbres se extinguen por las siguientes causas:

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4.1.- Confusin, cuando el propietario del fundo dominante adquiere la propiedad del fundo
sirviente. En tal caso, se confunden ambas calidades.
4.2.- Renuncia, cuando el propietario del fundo dominante renuncia a la servidumbre.
4.3.- Prescripcin, cuando la servidumbre no se ejercita durante cinco aos, el derecho del
propietario del fundo dominante caduca.
6.- BIENES SUSCEPTIBLES DE SERVIDUMBRE.- La servidumbre se ejerce en fundos o
terrenos edificados o no edificados. Deben existir necesariamente dos terrenos contiguos y
pertenecientes a distintos propietarios para que la servidumbre se haga posible.
Por otra parte es necesario demostrar que el fundo dominante tiene necesidad efectiva de utilizar
el otro fundo, pues de no ser necesaria la servidumbre, el propietario del fundo sirviente no estar
obligado a soportarla, pudiendo pedir su retiro en cualquier momento.
As como el fundo dominante tiene la necesidad de usar el fundo sirviente, la ley protege este
derecho, no pudiendo el propietario del fundo sirviente perjudicar el normal uso de este derecho,
impidiendo o perjudicando su ejercicio.
7.- ACCIONES DE DEFENSA DE LAS SERVIDUMBRES.- La accin que protege el
ejercicio de la servidumbre se denomina accin confesoria y sirve para evitar que el propietario
del fundo dominante se vea perjudicado por actos que impidan o perjudiquen el ejercicio de este
derecho.
El Art. 1460 del Cdigo civil establece que la accin confesoria favorece al propietario del fundo
dominante, para solicitar a la autoridad judicial:
-El reconocimiento de la existencia de su derecho. Esto supone una accin de declaracin de
certeza contra quien niegue la existencia de la servidumbre.
- La peticin de cese de las acciones de perturbacin o los impedimentos provenientes del
propietario del fundo sirviente que supone la accin de peticin propiamente dicha.

SEXTA UNIDAD
DERECHOS REALES DE GARANTA

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CAPTULO XXI
LA HIPOTECA Y LA PIGNORACIN
1.- Introduccin.- Hasta aqu se ha visto de qu manera los derechos reales se ejercen sobre cosa
propia (la propiedad) y los derechos reales sobre cosa ajena (usufructo, uso, habitacin y
servidumbre). Los derechos reales tambin pueden ser ejercidos sobre cosa ajena, cuando sta ha
sido otorgada como garanta- para asegurar el cumplimiento de una obligacin. Este derecho,
por ser un derecho real que se ejercita sobre la cosa, goza del derecho de persecucin y de
preferencia, lo que quiere decir que el titular de este derecho puede perseguir la cosa y ser
preferido frente a otros acreedores, aunque la misma se encuentre en posesin de distintos
propietarios.
1.1.- Derechos reales de garanta o de realizacin de valor.- Los derechos reales se ejercen de
distintas formas. El derecho de uso, que significa la facultad de poder servirse del bien; el
derecho de goce y disfrute que supone la facultad de sacar de la cosa las utilidades o frutos que
sta produzca y finalmente el derecho de disposicin que como se apunt pertenece en forma
exclusiva al propietario.
Este derecho de disposicin no solamente significa que el propietario tenga el derecho de
transferir o enajenar el bien, quiere esto decir que tambin puede afectar su propiedad al derecho
de un tercero quien se constituye en titular de un derecho de garanta. Es decir, que el propietario
puede garantizar el cumplimiento de una obligacin con los bienes de su propiedad. En tal caso el
acreedor del propietario se constituye en titual de este derecho y tiene sobre el bien ciertos
derechos que podr ejercitarlos en caso de que el deudor no cumpliera con la obligacin. Este
derecho sobre los bienes dados en calidad de garanta, son tambin verdaderos derechos reales
que otorgan a su titular el derecho de persecucin y preferencia propio del derechoreal, a
diferencia de los derechos personales que solamente otorgan la facultad de perseguir al deudor y
no a la cosa.
Siendo, por tanto la cosa, la garanta de cumplimiento de una obligacin el derecho que ejerce el
acreedor recae sobre la cosa y no tanto sobre la persona del propietario. Por ello la posibilidad del
acreedor de embargar la cosa hasta su remate total o parcial en pblica subasta. Eso significa el
derecho de persecuin y preferencia sobre la cosa.
1.2.- Garantas patrimoniales en el Cdigo Civil.- El Cdigo civil a partir de sus Arts. 1335 y
siguientes se ocupa de la garanta patrimonial de los derechos. En trminos generales podemos
decir que quien adquiere una obligacin, asume la obligacin de garantizar con todos sus bienes
habidos y por haber. Esta es una garanta general que favorece a los acreedores. Sin embargo hay
otras garantas especficas que recaen no sobre todos los bienes en forma indeterminada, sino
sobre bienes especficamente sealados. Estas garantas son la hipoteca y la pignoracin que se
constituyen verdaderos derechos reales de garanta, pues recaen sobre cosas claramente
determinadas.

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2.- LA HIPOTECA.- CONCEPTO.- Supone la existencia de un crdito cuya garanta puede

recaer sobre un bien inmueble o determinados bienes muebles. Para su validez precisa estar
inscrito en el Registro de Derechos Reales o el registro que corresponda si se trata de bienes
muebles.
El acreedor en cuyo favor se ha establecido una hipoteca, tiene la facultad, en caso de
incumplimiento de la obligacin, de embargar y rematar el bien hipotecado hasta la cuanta de su
crdito.
2.1.- Caracteres.a).- Es un derecho real porque otorga derechos sobre la cosa cuya propiedad pertenece al deudor
y el acreedor goza del derecho de persecucin y de preferencia.
b).- Recae sobre bienes inmuebles y algunos muebles (como los vehculos, naves, etc.).
c).- Precisa de la respectiva inscripcin en el registro correspondiente.
2.2.- Clases.- (Art. 1361) La hipoteca puede ser:
a).- Hipotecas legales.- Las dispuestas por la ley como la hipoteca de los bienes de personas que
administran bienes del Estado por ej. (Art. 1368).
b).- Hipoteca judicial.- La que resulta de una sentencia judicial.
c).- Hipoteca voluntaria.- Por voluntad de las partes. Cuando el deudor constituye garanta (sea
de bienes propios o ajenos) a favor del acreedor.
2.3.- Extincin y cancelacin.- El Art. 1288 seala los casos de extincin de las
hipotecas. Estos hechos, sin embargo, no importan la extincin automtica de la hipoteca pues es
necesaria adems su cancelacin en el registro correspondiente. Esta cancelacin puede ser
voluntaria (por intervencin de las partes, en especial el acreedor que es el que declara la
extincin de la obligacin y deber hacerse mediante instrumento pblico) o judicial (cuando es
el Juez el que ordena dicha cancelacin, debido tambin al pago total de la obligacin).
3.- LA PIGNORACIN.- CONCEPTO.- Es el caso en que el acreedor toma posesin (es
entregada la cosa) del bien que garantiza la obligacin.
3.1.- Clases.- Existen dos clases:
a).- La prenda.- Es un contrato de garanta, en el cual el deudor, para garantizar el cumplimiento
de la obligacin contrada, hace entrega al acreedor de un bien mueble para que el acreedor lo
conserve hasta el pago de la deuda o en caso de incumplimiento pueda venderlo judicialmente.

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La prenda tiene carcter real porque el acreedor ejerce un verdadero derecho sobre el bien
mueble dado en garanta. Es indivisible porque el bien se mantiene ntegro hasta el cumplimiento
de la deuda. Posibilita su ejecucin forzosa ante el incumplimiento de la obligacin.
Los requisitos para su constitucin son: a) La existencia de un contrato en el que el deudor acepta
garantizar su deuda con la entrega de una prenda; b) Propiedad y capacidad, puesto que el deudor
pignoraticio debe ser propietario del bien mueble dado en prenda y tener capacidad de disponer
de sus bienes y c) Desposesin; pues el deudor entrega al acreedor la cosa dada en prenda.
Puede tambin darse el caso de prenda sin desplazamiento, es decir, sin entregar el bien mueble
en casos excepcionales. Por ejemplo la prenda de materias primas de un establecimiento
industrial, los bienes muebles o el material de trabajo, etc.
b).- La anticresis.- Es tambin un contrato de garanta. El deudor (propietario) hace entrega de
un bien inmueble al acreedor (anticresista) a cambio de un monto de dinero (precio del
anticrtico) por el tiempo determinado en el contrato. Si el crdito no es satisfecho en dicho
plazo, el acreedor anticresista puede pedir la venta judicial del inmueble hasta la cuanta de su
crdito.
Es tambin un derecho real que recae sobre un bien inmueble. As como en la prenda requiere la
traditio, por tanto la desposesin del propietario a favor del anticresista. Es tambin un
contrato solemne porque precisa constituirse por documento pblico y ser registrado en el
registro correspondiente. Es un derecho indivisible (porque se mantiene ntegro hasta el
cumplimiento de la obligacin) y accesorio (puesto que el contrato otorga el derecho de uso y
goce al anticresista principalmente y en forma accesoria al derecho de crdito que nos ocupa).

SEPTIMA UNIDAD
EL REGISTRO DE LOS DERECHOS REALES

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CAPTULO XXII
EL REGISTRO DE LOS DERECHOS REALES
1.- ANTECEDENTES HISTRICOS.- GENERALIDADES.- Siendo la propiedad, el derecho
real por excelencia, los actos que tienen que ver con ella deben quedar registrados en un
organismo especializado para ello. El registro de la propiedad es un dispositivo oficial de
publicidad de los inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos. Tiene una
importancia extraordinaria en cualquier sistema jurdico, pues la certificacin del Registro de la
propiedad constituye la mejor manera de conocer el estado jurdico en el que se encuentra un
inmueble que se desea adquirir o alquilar, por ejemplo.
En la mayora de los sistemas jurdicos, la inscripcin es voluntaria: el acto o contrato es vlido
sin necesidad de que se inscriba en el Registro, pero slo si est inscrito podremos decir que es
pblico y que nadie puede alegar su ignorancia.
Los registros estn a cargo de un cuerpo especial de funcionarios, denominados registradores de
la propiedad. El registrador es un especialista en Derecho inmobiliario que debe examinar el acto
o contrato (en general, el ttulo). Esta labor de anlisis se denomina calificacin del ttulo.
El principio de exactitud registral, unido al de legitimacin registral, tiene como efecto que se
presume que lo que dice el registro es cierto, salvo que se demuestre lo contrario, es lo que se
denomina el principio de la buena fe registral. Por ello, quien adquiere una propiedad confiado
en lo que el registro publica, se ha de ver protegido aunque lo que constara en el registro fuera
falso.
2.- CARACTERES DEL REGISTRO DE LOS DERECHOS REALES.- En el Registro de la
propiedad se distinguen los siguientes asientos registrales: inscripcin, anotaciones preventivas,
notas marginales y cancelaciones.
El procedimiento para la anotacin de todos estos asientos suele comenzar con un asiento de
presentacin, que no tiene otro objeto que preparar y fijar la fecha de inicio de la proteccin de
registro. La inscripcin es el nico asiento destinado a dar publicidad de su contenido, que puede
ser cualquier derecho real inscribible.
Las anotaciones preventivas son un asiento transitorio, de menor solemnidad que la inscripcin,
por regla general referido a derechos eventuales.
Las notas marginales se practican en la orilla de una inscripcin y contiene datos de hechos o
derechos que dependen del asiento a cuyo margen se realizan. Por ltimo, las cancelaciones son
una forma de asiento negativo, por cuanto su funcin es negar en todo o en parte una inscripcin
anterior.
3.- PUBLICIDAD DE LOS REGISTROS PBLICOS.- Una caracterstica fundamental de
todo registro pblico es que, a partir de su inscripcin cualquier acto privado adquiere publicidad.

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El Art. 1538 del Cdigo seala que ningn derecho real sobre inmuebles surte efectos contra
terceros sino desde el momento que se hace pblico segn la forma prevista por este Cdigo.
Esta forma no es otra que la inscripcin en el Registro con los requisitos formales que se exigen
para el efecto. Mientras un acto no sea inscrito en dicho registro, es un acto celebrado meramente
entre personas privadas y por tanto surtir efectos no solamente entre las partes que participaron
en dicho contrato. Pero una vez que este acto privado es registrado en la Oficina de Derechos
reales, surte efectos no solo entre las partes contratantes, sino tambin a favor o en contra de
terceros, quienes estarn reatados a reconocer la existencia de dicho acto.
4.- PRINCIPIOS REGISTRALES.- Son aspectos que se deben observar en el proceso de
registro de la propiedad.
4.1.- De inscripcin.- Se inscriben todos los actos que modifiquen, transmitan, constituyan,
declaren derechos reales sobre inmuebles, as como los embargos y otras providencias cautelares.
4.2.- Autenticidad y legalidad.- Slo se inscriben los documentos autnticos y que hacen fe por
s mismos. La legalidad tiene que ver con los documentos que hayan cumplido con los requisitos
legales para su autenticidad.
4.3.- Especialidad.- El bien que se registra debe contener la ubicacin exacta, el nmero, la
forma, etc.
4.4.- Tracto sucesivo.- Todas las inscripciones sobre un mismo inmueble deben guardar
correlacin unas despus de otras.
4.5.- Rogacin.- Toda anotacin o inscripcin procede a pedido de parte, no de oficio.
4.6.- Prioridad.- Una inscripcin anterior tendr prioridad sobre otra posterior.
5.- LOS REGISTROS PBLICOS EN NUESTRA LEGISLACIN.- El Cdigo Civil en sus
arts. 1521 y siguientes establece la organizacin de los Registros Pblicos.
El Cdigo habla de que en el pas existen dos grandes registros. El registro de las personas a cuyo
cargo se encuentra el Registro del Estado Civil de las Personas y el registro de los bienes, a cuyo
cargo se encuentra el Registro de Derechos Reales.
Esta reglamentacin que hasta la fecha no ha tenido aplicacin alguna, organiza ambos registros
bajo la administracin de una institucin nacional, La Direccin Nacional de Registros Pblicos
dependiente de la Corte Suprema de Justicia, bajo cuya dependencia debern estar el Registro
Civil de las Personas y el Registro de Derechos Reales.
Sin embargo el nico registro dependiente de la Corte Suprema de Justicia ha sido el Registro de
Derechos Reales, dado que el Registro Civil de las personas ha pasado a depender de varias
instituciones al calor quiz de las cuestiones de orden poltico. Inicialmente el Registro Civil

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dependa del Ministerio del Interior, posteriormente y hasta la actualidad depende de la corte
Nacional Electoral.
6.- ACTOS REGISTRABLES.- Se inscribirn el Registro:
a).- Los ttulos que consten en documentos pblicos.
b).- Las resoluciones judiciales que consten en certificaciones o provisiones ejecutorias.
c).- Los ttulos que consten en documentos privados legalmente reconocidos.
d).- Loas actos y contratos que convengan a los interesados.
e).- Los documentos y resoluciones judiciales extendidos en el extranjero debidamente
legalizados.
El Artculo 1540 del Cdigo enumera los actos sujetos a inscripcin: actos a ttulo gratuito u
oneroso que supone la transferencia de un bien; actos que constituyen o modifican el derecho de
usufructo, las servidumbres, las hipotecas; el contrato de anticresis; los contratos de sociedad; la
constitucin de patrimonio familiar; los contratos por los cuales se constituye o modifica la
prenda dada en garanta; contratos de arriendo de inmuebles; disposiciones testamentarias que
recaen sobre derechos reales inmobiliarios; la divisin de los bienes inmuebles; las concesiones y
adjudicaciones mineras; los impedimentos y limitaciones relativas a la propiedad inmueble; las
cancelaciones de todo ttulo registrado y otros.