PROPIEDAD PREDIAL

Artculo 954.- EXTENSIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos
dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til
al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
Comentario
Ral Rivera Bustamante
Consideraciones preliminares
El Captulo Tercero de la Seccin Tercera del Libro de Derechos Reales de
nuestro Cdigo Civil, desarrolla en siete captulos un conjunto de disposiciones
relacionadas con la propiedad predial.
Etimolgicamente la voz predio tiene su origen en el vocablo latino praedium,
que significa finca o fundo y que proviene de praes, praedis, "fiador", puesto
que el predio, la tierra o la casa era la finca que se daba en dote, como si fuese
la fianza del casamiento (Enciclopedia Jurdica Omeba-Tomo XXII).
El predio es la unidad fsica, materialmente definida, conformada por un mbito
de extensin territorial, con edificacin o sin ella, tambin se alude con dicho
trmino a las edificaciones en altura o porciones de subsuelo que conforman
unidades independientes.
Clases de predios Los predios pueden ser de las siguientes clases:
a) Urbanos.Son aquellos predios que han sido habilitados dotndolos de los
servicios necesarios, como consecuencia de haberse culminado el

proceso de habilitacin urbana correspondiente con la obtencin de

la recepcin de las obras respectivas.
b) Rurales
Reciben esta denominacin las porciones de tierra ubicadas en,
rea rura1 o en rea de expansin declarada zona intangible,
dedicada al uso agrcola, pecuario o forestal. Se considera tambin
as a los terrenos eriazos calificados para fines agrcolas (artculo 4
inc. b del Decreto Legislativo N 667).
c) Eriazos
Estn constituidos por las tierras no cultivadas por falta o exceso de
agua y dems terrenos improductivos, excepto las lomas y praderas
con pastos naturales dedicados a la ganadera; las tierras de
proteccin, es decir las que no renen las condiciones ecolgicas
mnimas y las que constituyen patrimonio arqueolgico de la nacin.
d) Los ubicados en reas de expansin urbana
Son aquellos que se ubican en espacios determinados por las
municipalidades, para ser destinados a futuras habilitaciones, es
decir son reas donde se proyecta el crecimiento urbano de una
ciudad.

ANTECEDENTES
El artculo 954 del Cdigo Civil no tiene antecedente similar en el
Cdigo Civil de 1852, en cambio tiene como antecedente al artculo 854
del Cdigo Civil de 1936, del cual se ha reproducido en su integridad el
primer prrafo; precisndose en el segundo con mayor detalle la
exclusin del mbito del derecho de propiedad, de los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos y otros bienes regidos
por leyes especiales.
"C.C. 1936: Artculo 854.- La propiedad del predio se extiende al
subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales

del permetro superficial, y hasta donde sea til al propietario el ejercicio

de su derecho. La regla de este artculo comprende la propiedad de lo
que se encuentra bajo el suelo, excepto las minas y las aguas, que
estn regidas por leyes especiales. En los antecedentes de los
proyectos y anteproyectos de la reforma del Cdigo Civil de 1936, se
hace referencia a la concordancia del texto bajo comentario, con el
artculo 840 del Cdigo italiano; artculo 526 del Cdigo brasileo; 1344
del Cdigo portugus, artculo 350 del Cdigo espaol; artculo 2518 del
Cdigo argentino; artculo 748 del Cdigo uruguayo; artculo 667 del
Cdigo suizo; artculo 549 del Cdigo venezolano; artculo 552 del
Cdigo francs: artculo 905 del Cdigo alemn y artculo 1267 del
Anteproyecto brasileo.

EXTENSIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

La propiedad romana originariamente estaba reflejada en un concepto
de tradicional verticalidad, es decir el dueo del suelo era a su vez
dueo ilimitado del sobresuelo y subsuelo, as lo encontramos reflejado
en el antiguo adagio "usque ad coelum el usque ad inferos': traducida
literalmente en la frase "Desde el Cielo hasta el Infierno".
Todo dueo dilataba la extensin de su propiedad, por arriba hasta el
cielo subiendo a la esfera de los astros y por debajo hasta las
profundidades del infierno. Se entiende as, dentro de la denominada
teora romanista o de las escuelas medievales, la existencia de un
dominio ilimitado de los aires y del subsuelo. Dicha concepcin de la
propiedad fue evolucionando, surgiendo un contenido social del dominio,
por la cual sin desconocer la propiedad, se le limita y se le hace
coherente con el inters de la comunidad sobre la base de su sentido
social. Surge como consecuencia de dicha evolucin, un nuevo
concepto de la extensin de la propiedad inmobiliaria, limitado por el
factor de utilidad, el cual ha sido recogido en nuestro ordenamiento civil;
al respecto, encontramos que si bien nos referimos a la propiedad
vertical, esta vez ya no la entendemos como un concepto ilimitado, sino
por el contrario limitado por la utilidad reflejada en hechos materiales y

concretos ejercidos por el propietario; como por ejemplo, la construccin

de determinados pisos de su edificacin.
El artculo 954 del Cdigo Civil extiende los alcances del poder jurdico
del propietario del suelo, dentro de los planos verticales del permetro
superficial, hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho;
dicho artculo tiene como fuente la denominada teora moderna,
formulada por Jhering, seguida por el Cdigo suizo de 1907 y el Cdigo
alemn. El derecho de dominio no es ilimitado, pues la funcin social de
la propiedad y el rol que cumple dentro de la sociedad han superado el
antiguo concepto romano, segn el cual la propiedad no tiene lmites,
pues va desde el cielo hasta el infierno. As lo establece el artculo 954
cuando enmarca las fronteras del suelo y sobresuelo en el principio de la
utilidad (ARIAS-SCHREIBER). Por su parte, Christian Larroumet precisa
que debe reconocerse al propietario del suelo la posibilidad de utilizar un
espacio razonable por encima del suelo en la medida en que sea
necesario para el ejercicio de su derecho de propiedad (por ejemplo,
para plantar, construir, etc.)
ALCANCES

DE

LA

PROPIEDAD

PREDIAL

CON

RESPECTO

AL

SOBRESUELO
a) Aire y espacio areo
Para delimitar los alcances del derecho que se extiende al sobresuelo,
debemos de partir por marcar la diferencia conceptual entre el aire y el
espacio areo; el primero es un elemento gaseoso, mvil, renovable y
en consecuencia inapropiable; pertenece a la categora de las cosas que
los romanos denominaban res communis onmium, es decir, que todas
las personas podan utilizar libremente. El espacio areo en cambio es el
mbito en el cual se halla contenido el aire; es fijo, definible,
perfectamente limitado. El origen de esta definicin la encontramos en
las dos categoras de aire distinguidas por los exegetas: el aery el
coelum (la propiedad del espacio areo), la primera comn a todos los
hombres y que constituye un principio de vida y la segunda suseptible de

derechos particulares; queda entendido entonces que para efecto del

tema nos referimos al espacio areo.
El espacio areo constituye entonces la prolongacin vertical hacia la
atmsfera de la porcin del suelo o superficie correspondiente de una
edificacin; el espacio areo se extiende al sobresuelo dentro de los
planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al
propietario el ejercicio de su derecho; aqu cabe resaltar que conforme lo
indique en la parte de la evolucin de la propiedad predial, no existe un
dominio vertical ilimitado, sino sujeto al factor utilidad materializado en
hechos concretos y objetivos.
lvaro Gutirrez Zaldvar plantea la siguiente interrogante: es posible
que como derecho real el propietario de un terreno venda el espacio
areo reteniendo el dominio del terreno? Y afirma en respuesta que no.
Para que existan derechos reales es preciso que las cosas existan
materialmente. Los derechos son reales (res) porque se aplican a cosas
y se puede actuar inmediata y directamente sobre ellas por existir
materialmente Al analizar el derecho de elevar o edificar, Ramn Mi!
Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill sealan que en orden a su
fundamento y utilidad prctica, el crecimiento constante de la poblacin
en muchas ciudades impone en la actualidad la necesidad de
aprovechar hasta el grado mximo conveniente el rea superior, as
como la inferior, de las fincas, edificando o aumentando su nmero de
plantas, sea a base de elevar los edificios a mayor altura, sea a base de
edificar en su subsuelo, en la medida permitida por el planeamiento
urbanstico y siempre que no exista el obstculo de una servidumbre que
impida la mayor elevacin. De lo antes sealado concluimos que, con
respecto al espacio areo, el titular del suelo puede ejercer su atributo
de goce, por el cual, entre otros atributos, tiene un derecho a edificar o a
sobreelevar la edificacin del mismo; en el e-aso de que ya exista algn
tipo de construccin, dicho derecho surge como una facultad inherente a
su sola condicin de propietario del suelo.

En el mbito registral, si el titular de un terreno o de una edificacin

quiere independizar o transferir la proyeccin del espacio areo, la
misma no resulta procedente en tanto sea solo en reflejo del derecho a
edificar, por constituir un elemento indeterminado que por su naturaleza
no podra tener acceso en un registro de bienes, regido por el sistema
de folio real; muy distinto es el caso en el cual no obstante no existir
todava una edificacin levantada sobre la citada superficie, se cuente
con los elementos instrumentales de la futura edificacin (pre
declaratoria de fbrica), en dicho caso el Registro s abre partidas
independientes por cuanto cuenta con la determinacin de reas
linderos y medidas perimtricas, as como caractersticas futuras de la
edificacin.
b) Uso del sobresuelo
Al respecto, encontramos que el propietario de un predio no puede
evitar el uso del espacio areo por cuanto se reconoce que el Estado
ejerce soberana completa y exclusiva sobre dicho espacio areo; dicha
soberana cubre al territorio y mar adyacente, hasta el lmite de las 200
(doscientas) millas, de conformidad con la Constitucin Poltica. En ese
orden de ideas se ha regulado la denominada circulacin area en la
actual Ley de Aeronutica Civil del Per, Ley N 27261, establecindose
inclusive en el artculo 18 de la misma, que nadie puede, en razn de un
derecho de posesin o propiedad predial, oponerse al vuelo de una
aeronave cuando este se realice con arreglo a dicha ley y su
reglamentacin; asimismo el artculo 14, con sujecin a los instrumentos
internacionales vigentes para el Estado peruano, reconoce como un
principio general de la aeronutica, la "libertad de circulacin". Con el fin
de dar facilidades a la circulacin area, se han establecido superficies
limitadoras de obstculos, llamndose as a los planos imaginarios,
oblicuos y horizontales, que se extienden sobre cada aerdromo y sus
inmediaciones, tendientes a limitar la altura de los obstculos a la
circulacin area; al respecto, el artculo 31 de la antes citada ley
prescribe que en las reas cubiertas por la proyeccin de las superficies
limitadoras de obstculos de los aerdromos, as como en las reas de

aproximacin por instrumentos y circuitos de espera correspondientes a

los

mismos,

las

construcciones,

plantaciones,

estructuras

instalaciones, ya sean permanentes o transitorias, no podrn tener una

altura mayor que la limitada por dichas superficies, ni podrn ser de
naturaleza tal que acrecienten los riesgos potenciales de un eventual
accidente de aviacin. En materia de telecomunicaciones, si bien en
nuestro pas se ha dispuesto que cuando las redes de conduccin de
servicios de telecomunicaciones tienen que extenderse dentro del rea
urbana o atraviesan zonas de inters histrico, artstico o cultural, estas
debern tenderse a travs de ductos no visibles, preferentemente
subterrneos. Mediante la Ley de Telecomunicaciones se ha declarado
de necesidad pblica el desarrollo de las telecomunicaciones como
instrumento de pacificacin y de afianzamiento de la conciencia
nacional, para cuyo fin se requiere captar inversiones privadas, tanto
nacionales como extranjeras, regulndose en ese contexto, en el artculo
7 de dicha ley, que la interconexin de las redes y los servicios pblicos
de telecomunicaciones es de inters pblico y social (ver Texto nico
Ordenado de la Ley' de Telecomunicaciones aprobado por Decreto
Supremo N 013-93-TCC). Al respecto, el jurista espaol Manuel Pea
Bernaldo de Quirs, al comentar los alcances del artculo 350 del Cdigo
Civil espaol, refiere en cuanto al vuelo que el propietario no puede
impedir intromisiones que se verifiquen a tal altura que su inters no
quede menoscabado.

ALCANCES DE LA PROPIEDAD PREDIAL CON RESPECTO AL

SUBSUELO
Con respecto a los alcances del segundo prrafo del artculo 954 del
Cdigo Civil, bajo comentario, encontramos que en el mismo se excluye
expresamente del derecho de propiedad del titular del suelo, a los
recursos naturales, yacimientos y restos arqueolgicos y otros bienes
que estn regidos por leyes especiales. Dicha exclusin obedece a la
imposibilidad de tener un derecho absoluto sobre dichos bienes, no
obstante estar ubicados en la proyeccin inferior del bien, respecto del

cual ejercen su pleno dominio. Los recursos naturales, conforme lo

define Guillermo Cabanellas, son las materias primas explotadas y
fuentes de energa o de riqueza no utilizadas todava; se trata de las
minas, cursos de agua y cuantos elementos no dependen en su
produccin o existencia del trabajo del hombre. La actual Constitucin
Poltica del Per, en su artculo 66, establece que los recursos naturales
renovables y no renovables, son patrimonio de la nacin, siendo el
Estado soberano en su aprovechamiento. El segundo prrafo del citado
artculo regula que por ley se fijarn las condiciones de su utilizacin y
de su otorgamiento a particulares, este se da mediante concesin con la
que se otorga a su titular un derecho real. Bajo la direccin del Estado,
advertimos que se busca promover el uso sostenible de sus recursos
naturales, conforme inclusive se precisa en el artculo 67 de nuestra
Constitucin.
Los citados artculos de la Constitucin tienen sus antecedentes en los
artculos 118 y 119 de la Constitucin de 1979; siendo concordantes
dichos preceptos con la Carta de los Derechos y Deberes Econmicos
de las Naciones, aprobada por Naciones Unidas en 1966, en la cual se
declara que el Estado ejerce la soberana permanente y plena sobre sus
recursos naturales, incluyendo su posesin, uso y libre disposicin; y la
Resolucin de la Naciones Unidas N 2158, del 25 de noviembre de
1966, por la que se proclama el derecho de los Estados a la
nacionalizacin, expropiacin y requisicin de los recursos naturales,
como superiores al inters y a la conveniencia privada. Con el marco
antes citado, se dict el Cdigo del Medio Ambiente y los Recursos
Naturales, aprobado mediante Decreto LegislativoN 613, sealndose
en el numeral 11 de su Ttulo Preliminar que: "el medio ambiente y los
recursos naturales constituyen patrimonio comn de la Nacin. Su
proteccin y conservacin son de inters social y pueden ser invocados
como causa de necesidad y utilidad pblicas", En concordancia con
dicha norma, se ha dictado la Ley Orgnica para el aprovechamiento
sostenible de los recursos naturales, Ley N 26821, la misma contempla
que los recursos naturales mantenidos en su fuente, sean estos

renovables o no renovables, son patrimonio de la nacin; regulndose

en su artculo 19 que los derechos para el aprovechamiento sostenible
de los recursos naturales se otorgan a los particulares mediante las
modalidades que establecen las leyes especiales para cada recurso
natural. En cualquiera de los casos, el Estado conserva el dominio sobre
estos, as como sobre los frutos y productos, en tanto ellos no hayan
sido concedidos por algn ttulo a los particulares. Se han emitido un
conjunto de cuerpos legales que regulan el tratamiento de los recursos
minerales, las aguas, entre otros, en los cuales se reconoce la titularidad
que ejerce el Estado con respecto a dichos recursos; as advertimos que
el numeral 11 del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado de la Ley
General de Minera, aprobado mediante Decreto SupremoN 014-92EM, regula que todos los recursos minerales pertenecen al Estado, cuya
propiedad es inalienable e imprescriptible. Asimismo, la Ley General de
Aguas, aprobada mediante Decreto Ley N 17752, en su artculo 1,
seala que las aguas sin excepcin alguna son de propiedad del Estado
y su dominio es inalienable e imprescriptible; no hay propiedad privada
de las aguas ni derechos adquiridos sobre ellas. El aprovechamiento de
los recursos naturales se realiza a travs de la actividad empresarial del
Estado y de los particulares, mediante el rgimen de concesiones;
siendo la concesin un inmueble distinto y separado del predio donde se
encuentre ubicada

Artculo 955.- PROPIEDAD DEL SUELO, SUBSUELO Y SOBRESUELO.

El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a
propietario distinto que el dueo del suelo.

Comentario Ral Rivera Bustamante

1. Antecedentes
El artculo 955 del Cdigo Civil no cuenta con antecedente similar
en el Cdigo Civil de 1852; por su parte el Cdigo Civil de 1936,
en su artculo 855, solo establece que los pisos de un edificio

pueden pertenecer a diferentes propietarios; regulando a falta de

pacto entre dichos propietarios, un conjunto de reglas, orientadas
a regular las relaciones de los distintos propietarios de una
edificacin.
1. Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
El artculo 955 del Cdigo Civil se ubica dentro de las disposiciones
generales aplicables a la propiedad predial; para efecto de precisar que
el subsuelo y el sobresuelo pueden ser materia de un derecho exclusivo
de propiedad, que recae en propietario diferente al titular del suelo. En
los Cdigos Civiles de distintos pases prcticamente no se ha dictado
un artculo general en dichos trminos, no obstante ello, encontramos
artculos que al tratar a la institucin de la propiedad horizontal o el
derecho de superficie, permiten la existencia de distintos prpietarios
respecto de una misma unidad inmobiliaria, proyectada desde el
subsuelo hasta el sobresuelo. As tenemos, por ejemplo, que el Cdigo
Civil espaol, en su artculo 396, admite que los diferentes pisos o
locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento
comn de aquel o a la va pblica, podrn ser objeto de propiedad
separada.

Cuando comentamos el texto del artculo 954 del Cdigo Civil, hicimos
referencia al tradicional concepto vertical de la propiedad predial, a la
cual se le limita, atendiendo al factor utilidad. No obstante la vigencia de
las caractersticas de la propiedad descrita con un carcter vertical surge
la posibilidad de ser titular de- un derech9"de propiedad por planos o
porciones horizontales, como un concepto distinto al de la tradicional
propiedad vertical. Encontramos que si bien recae en el propietario del
suelo (entendiendo a este, como dice Biondi, como la superficie de la
tierra en su configuracin natural), el ejercicio absoluto, exclusivo y
perpetuo de su derecho, con respecto al subsuelo y el sobresuelo, con
las precisiones de utilidad, antes sealado, se admite el ejercicio de un

derecho de propiedad de manera separada a nivel del subsuelo, suelo o

sobresuelo. As encontramos que el mismo Cdigo hace referencia a la
propiedad horizontal en el artculo 958, remisivo a la legislacin especial
y al derecho de superficie en su artculo 1030.
a) Relacin con la propiedad horizontal Mediante la institucin de la
propiedad horizontal, en concordancia con lo expresado en el artculo
955 bajo comentario, se admite la existencia de diferentes titulares de un
derecho de propiedad, que comparten la proyeccin vertical de una
extensin territorial; ejerciendo atributos exclusivos sobre el sobresuelo y
subsuelo, siendo un propietario distinto al del suelo.
No obstante lo indicado, cabe precisar que la propiedad horizontal puede
en la actualidad tambin ser aplicada a situaciones distintas de la
sealada en el citado artculo 955; es as que no solo puede darse ante
la existencia de diferentes titulares de porciones horizontales de una
edificacin, sino que tambin se aplica a complejos inmobiliarios,
desarrollados con unidades que ocupan porciones distintas de terreno,
colindantes o con solucin de continuidad, pero que comparten espacios
comunes de dicho complejo.
La propiedad horizontal constituye un derecho real especial, en el cual
se complementa la existencia de un derecho de propiedad absoluto, con
plena facultad de goce y enajenacin, el cual se ejerce respecto de
unidades inmobiliarias debidamente definidas; con un derecho de
copropiedad que se ejerce respecto de bienes comunes de la
edificacin; al respecto J. lvarez C., citando a Santos Briz, define a la
propiedad horizontal, como una propiedad especial o sui gneris, de
carcter complejo, caracterizada por la yuxtaposicin de dos clases de
propiedad: una propiedad privada sobre el piso o local y una comunidad
indivisible sobre los elementos comunes. En cuanto al derecho positivo,
el primer Cdigo que recogi la institucin fue el Cdigo francs de
1804, conocido como el Cdigo de Napolen, en su art. 664, el mismo
que regulaba la manera de hacer reparaciones y reconstrucciones,

cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diferentes

propietarios. Posteriormente, esta institucin ha sido recogida y
mejorada en distintas legislaciones; dando como resultado que se puede
afirmar de la legislacin comparada que casi todos los pases reconocen
y que reglamenta la institucin de la propiedad horizontal, aunq ue
algunos la reguln con otra denominacin.
Revisadas algunas legislaciones podemos afirmar que la denominacin
que ms ha sido recogida en el mundo es la propiedad horizontal; no
con ello se busca afirmar que se trate de un trmino nico, as por
ejemplo tenemos el caso de nuestro pas en el cual, la vigente Ley N
27157 denomina al rgimen de propiedad horizontal como rgimen de
propiedad exclusiva y propiedad comn" (artculo 38 de la Ley de
regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de
fbrica y del rgimen del unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
de propiedad comn). Se le denomina principalmente propiedad
horizontal, porque esta forma de dominio constituye la anttesis plena de
la propiedad vertical, reconocida en el concepto romano antes citado.
Resulta pues adecuado utilizar la designacin propiedad horizontal para
identificar el objeto sobre el cual se aplica este rgimen de dominio;
hablamos as de una propiedad por planos horizontales, una propiedad
que permite la existencia de distintos propietarios en un mismo plano
vertical, propietarios que ejercen un derecho de propiedad exclusivo
sobre determinada unidad inmobiliaria.
c) Relacin con el derecho de supeficie Con el texto del artculo 955 del
Cdigo Civil, bajo comentario, concuerda la situacin que se presenta,
cuando al constituirse el derecho de superficie el superficiario goza de la
facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad
separada sobre o bajo la superficie del suelo. El Cdigo Civil de 1936 no
regulaba el Derecho de Superficie, situacin que ha sido modificada con
la incorporacin del mismo en el artculo 1030 Y siguientes del actual
Cdigo Civil. A decir de Ramn M!! Roca Sastre y Luis Roca Sastre
Muncunill, lo decisivo en el derecho de superficie es servir de soporte de

la propiedad separada superficiaria, posibilitndola. Se ha dicho que el

derecho de superficie faculta para tener y mantener una edificacin en
suelo ajeno, conseguida esta edificacin por medio del ejercicio de la
facultad de edificar. Pues bien, resulta de este haber construido con
derecho a verificarlo en virtud del derecho de superficie, es la propiedad
separada superficiaria, esto es, aislada jurdicamente del suelo en
sentido horizontal, la propiedad separada que subsistir mientras el
derecho de superficie exista. Cabe sealar que en el Derecho Romano
la superficie era un derecho real enajenable y transmisible a los
herederos, en virtud del cual se tena a perpetuidad, O por lo menos a
largo plazo, el goce pleno e ilimitado de toda la superficie de un
inmueble ajeno o determinada parte de ella.
En un principio este derecho no se consider real, sino que era una
concesin hecha por el Estado a ciudadanos para construir en suelo
pblico y por la escasez de viviendas y habitaciones. En nuestro actual
ordenamiento civil, se ha regulado la temporalidad del derecho de
superficie, pudiendo extenderse el mismo por no ms de noventa y
nueve aos, adquiriendo el titular del suelo la propiedad de lo construido,
al vencimiento del plazo establecido; adicionalmente se establece que el
derecho de superficie no se extingue por la destruccin de lo construido.
Es preciso sealar que en la actualidad se han levantado diferentes
edificaciones en zonas comerciales de nuestra capital, con la modalidad
del contrato de superficie. Adicionalmente, cabe sealar que se
considera que tienen derecho de retracto tanto el propietario del suelo
como el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos; es decir,
pueden subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, conforme se establece en el
inciso 5) del artculo 1599 de nuestro actual Cdigo Civil.

Artculo 956.- ACCIONES POR OBRA QUE AMENAZA RUINA.

Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la
reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas preventiva

Comentario Ral Rivera Bustamante

1. Antecedentes
El Cdigo Civil de 1852, como parte de las denominadas servidumbres
legales, incluye al artculo 1137 en virtud del cual, si amenaza ruina
algn edificio, puede el vecino obligar al propietario a que lo demuela o
apuntale; si el peligro es prximo, puede pedir autorizacin para
precaverlo a su costa, y el propietario quedar obligado al reembolso
luego que se le haga constar el gasto como el peligro. Por su parte el
Cdigo Civil de 1936, en su artculo 860, dispona que si amenaza ruina
algn edificio u obra puede pedirse su reparacin o su demolicin.
En la legislacin comparada encontramos que el artculo 389 del Cdigo
Civil espaol prescribe que si un edificio, pared, columna o cualquiera
otra construccin amenazase ruina, el propietario estar obligado a su
demolicin, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su cada.
Adicionando que si ello no es verificado por el propietario de la obra
ruinosa, la autoridad podr hacerla demoler a costa del mismo. Por otro
lado, encontramos que varios Cdigos Civiles extranjeros lo acogen con
diferentes

denominaciones,

materializando

de

esta

manera

la

preocupacin que surge ante el peligro por la existencia de obras

ruinosas; dicha preocupacin se remonta al Derecho Romano, por
cuanto ya en la Ley 8, Ttulo X, Libro VIII del Cdigo estableca que los
poseedores de casas derruidas o descuidadas deban ser obligados a
repararlas por la autoridad judicial.
2. De la obra que amenaza ruina
Antes de referirme al objeto materia del artculo 956 del Cdigo Civil,
cabe destacar que el actual Cdigo, a diferencia del Cdigo Civil de
1936, ha adecuado la ubicacin del mismo, diferencindolo de las
servidumbres legales, puesto que no trata dicho artculo del caso de una
servidumbre legal, dado que la misma, aunque con origen preceptivo, se
trata del derecho del titular del predio, llamado dominante, de practicar

ciertos actos de uso de otro predio, denominado sirviente, o para impedir

al dueo de este el ejercicio de alguno de sus derechos.
El artculo 956 del Cdigo Civil prescribe como presupuesto bsico para
su aplicacin, la existencia de una obra que amenaza ruina; al respecto
el trmino obra, ms que entenderla en su acepcin lata, es decir como
todo aquello que produce un agente; debe de ser entendida como una
edificacin o las partes integrantes de la misma, incluyendo en dicha
acepcin la etapa del proceso constructivo; pq(su parte la amenaza
surge como el peligro de la provocacin de un grave dao que puede
ocasionar hasta su destruccin, poniendo en riesgo con ello la seguridad
no solo de los titulares de los predios colindantes, sino de los terceros. Al
respecto, conforme lo seala Max Arias-Schreiber, el artculo 956 no
exige que el bien se encuentre en estado ruinoso, sino que basta que
haya amenaza de dao, como sucede cuando tiene rajaduras o
desprendimientos y existe un peligro potencial para los vecinos y
transentes. Por su parte, Manuel!. Adrogue, jurista argentino, refiere
que en la denominacin obra vieja, del Cdigo Civil de dicho pas, se
comprende como objeto generador del peligro a toda clase de
construcciones, columnas, paredes, etc.; agrega que en principio resulta
indiferente la causa del vicio de la cosa. 3. Reparacin, demolicin y
medidas preventivas El artculo comentado faculta al que tiene un
legtimo inters para que pueda pedir la reparacin, demolicin y
medidas preventivas. Al respecto en el artculo 51 del Reglamento de la
LeyN 27157 de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para
la declaratoria de fbrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn, al definirse los tipos de obra
de edificacin, se seala que la reparacin es la obra que consiste en
reforzar o reemplazar elementos estructurales daados; y a la
demolicin se le define como la obra que elimina planificadamente una
edificacin, en forma total o parcial, para ejecutar una nueva o cumplir
alguna disposicin emanada de la autoridad competente. Tanto la
reparacin como la demolicin se ejecutan a travs de la autoridad
municipal, cumpliendo con los trmites de licencia de obra y dems, que

exigen la citada Ley N 27157 y su Reglamento. Con respecto a las

medidas preventivas antes sealadas, debe de entenderse que las
mismas son acciones transitorias, que se ejecutan sobre el predio
afectaQo, para eliminar temporalmente el peligro existente. Pueden
inclusive, en tanto se lleva a cabo el trmite de reparacin o demolicin,
ejecutarse las citadas acciones preventivas, a fin de evitar que con la
demora resulte irreversible el dao causado.
4. El leetimo inters y el sujeto oblieado Con el artculo 956, el Derecho
cumple una funcin preventiva, porque ante la inminencia del dao,
aunq ue la accin perjudicial no ha tenido lugar, interesa obtener un
alivio jurdico a priori, si es necesario mediante una orden judicial para
que tales daos no lleguen a producirse. Est legitimado para accionar
en aplicacin del presente artculo, no solo el o los propietarios de los
predios colindantes, sino los transentes y el tercero que puedan ser
perjudicados con la obra daada. El inters ser legtimo cuando recae
en el sujeto motivado ante el riesgo evidente de un perjuicio material. En
cuanto al sujeto obligado, el artculo 1980, al tratar de la responsabilidad
por cada de edificios por falta de conservacin, establece que el dueo
de un edificio es responsable del dao que origine su cada, si esta ha
provenido por falta de conservacin o de construccin. Al respecto
Fernando

de

Trazegnies,

seala

al

tratar

la

responsabilidad

extracontractual, que la falta de conservacin se asemeja a la culpa del

propietario; sin embargo estamos frente a un hecho objetivo y no frente
a una actitud subjetiva del propietario; al punto que la prueba de
ausencia de culpa no libera al propietario. Cabe precisar que aunq ue lo
sealado determina la posible accin resarcitoria que se puede dirigir
contra el propietario, ante el hecho irreversible del dao causado, ello
nos permite ubicar al propietario como el principal destinatario de las
acciones que se originen para evitar la provocacin de los daos por las
condiciones en que se encuentra la obra. Por otro lado, con respecto a
la accin que se puede dirigir, aunq ue para Max Arias-Schreiber se trata
en suma de una obligacin de hacer impuesta por la ley, y que
procesalmente est regulada por los artculos 706 y siguientes del nuevo

Cdigo Procesal Civil; cabe, en el supuesto de que se cumpla con

acreditar la posesin y el acto perturbatorio (conforme lo determinado en
reiterada jurisprudencia), que todo aquel que se considere perturbado en
su posesin puede utilizar los interdictos, incluso contra quienes
ostenten otros derechos reales de distinta naturaleza sobre el bien
objeto de la perturbacin; para dicho efecto aplicando el artculo 606 del
Cdigo Procesal Civil, se tramita el interdicto de retener, el cual procede
cuando el poseedor es perturbado en su posesin. La perturbacin
puede consistir en actos materiales o de otra naturaleza, como la
ejecucin de obras o la existencia de construcciones en estado ruinoso.
Si as fuera, la pretensin consistir en la suspensin de la continuacin
de la obra o la destruccin de lo edificado, aunque se pueden acumular
ambas pretensiones. En todos los casos, la pretensin consistir en el
cese de estos actos. En el trmite del interdicto, al admitirse la demanda,
el juez ordenar, en decisin inimpugnable, se practique una inspeccin
judicial, designando peritos o cualquier otro medio probatorio que
considere pertinente. La actuacin se entendercon quien se encuentre
a cargo del bien inspeccionado.

Artculo 957.- Normas tcnicas aplicables a la propiedad predial.

La propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de
habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas.

Comentario Francisco Avendao Arana

La propiedad es un derecho sujeto a lmites o restricciones. Estos lmites son
los que delinean el verdadero contenido del derecho de propiedad. Los lmites
se explican en razn de la funcin social que cumple la propiedad. El derecho
de propiedad ya no tiene el carcter absoluto que se le atribuy antiguamente.
Los lmites a su ejercicio hacen compatible la propiedad con los intereses de la
sociedad. La fuente de los lmites al derecho de propiedad est en la

Constitucin. Segn el artculo 70, la propiedad es un derecho inviolable que

debe ejercerse en armona con el bien comn y dentro de los lmites de la ley.
La norma agrega que a nadie puede privarse de su propiedad sino,
exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pblica,
declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnizacin justipreciada que
incluya compensacin por el eventual perjuicio. Debe distinguirse la privacin
del derecho de propiedad de los lmites a su ejercicio. La privacin de la
propiedad se materializa mediante la expropiacin, lo cual supone la
terminacin del derecho de propiedad privada, adquiriendo el Estado en forma
obligatoria o forzosa, bienes que son imprescindibles para la realizacin de sus
fines. El fundamento jurdico de la expropiacin es la realizacin de las
funciones del Estado. La propiedad privada es un elemento fundamental de la
organizacin social. Sin embargo, en ocasiones el inters general entra en
conflicto con la propiedad privada, al punto que esta puede ser privada. Los
lmites al derecho de propiedad, establecidos tambin para satisfacer el inters
general, son cargas o prohibiciones que se imponen al derecho de propiedad
para limitar su ejercicio. Se produce una disminucin o recorte del poder
jurdico, que impide al propietario actuar con total libertad sobre el bien, pero no
se pierde la propiedad misma ni la posibilidad de ejercer los atributos del
dominio. Los principales lmites al ejercicio del derecho de propiedad estn
vinculados a la propiedad predial. Segn el artculo 957 del Cdigo Civil, la
propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de habilitacin
y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas. La zonificacin es la parte del plan regulador que trata de la
organizacin integral de las ciudades. El plan regulador, a su vez, es el
conjunto de normas y disposiciones tcnicas, legales y administrativas,
mediante las cuales se propone la ms adecuada utilizacin de la tierra. La
zonificacin est a cargo de las municipalidades provinciales. A travs de ella,
las municipalidades condicionan y regulan el Uso de la propiedad predial de
acuerdo con el bien comn, con prevalencia sobre los intereses particulares.
As, hay zonas industriales, de comercio, residenciales, de usos especiales,
monumentales, entre otras, y en cada una de ellas se permiten -y se prohbendeterminados usos, coeficientes de edificacin, reas mnimas libres, retiros,
alturas, etc. Los procesos de habilitacin son trmites que consisten

bsicamente en el cambio de uso de tierras rsticas o eriazas y que requiere la

ejecucin de servicios pblicos. La Ley N 26878 norma el procedimiento para
la aprobacin de habilitaciones urbanas. El Decreto Supremo N 011-98-MTC
aprueba el Texto nico Ordenado del Reglamento General de Habilitaciones.
Los procesos de habilitacin son de competencia de las municipalidades
distritales. El procedimiento tiene dos etapas: la aprobacin de la habilitacin y
la recepcin de obras. la aprobacin de la habilitacin tiene por objeto que el
interesado obtenga la conformidad tcnica de su proyecto y las condiciones
urbansticas que debe respetar. La recepcin de obras, por otro lado, tiene por
objeto que el interesado obtenga la conformidad de las obras que haya
ejecutado en concordancia con la habilitacin urbana aprobada. Existen
diversas clases de habilitaciones urbanas, reguladas en el Reglamento
Nacional de Construcciones, tales como para uso de vivienda, para uso de
vivienda temporal o vacacional (playas, por ejemplo), para usos industriales,
entre otras. Cada una de ellas tiene condiciones y requisitos especiales. La
subdivisin consiste en la particin de terrenos habilitados en fracciones. La
subdivisin puede ser sin obras o con obras. Las subdivisiones sin obras son
aquellas que no requieren la realizacin de ninguna obra adicional de
habilitacin de carcter pblico, como la apertura de calles o pasajes,
construccin de veredas, tuberas, etc. Las subdivisiones con obras de
habilitacin son aquellas que requieren obras de carcter pblico para ser
factibles. Debe distinguirse entre subdivisiones e independizaciones. Las
independizaciones son divisiones de predios rsticos. Tambin se mencionan
independizaciones tratndose de bienes exclusivos en un rgimen de unidades
de propiedad exclusiva y propiedad comn. Cada unidad inmobiliaria se
"independiza" en una partida registral. Con respecto a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas, existen diversas
normas que limitan la propiedad predial. Tal es el caso de la legislacin sobre
bienes culturales o de los servicios pblicos.