CLUSULAS ESPECIAIS (ADJETAS) NA COMPRA E VENDA

Regras gerais dizem respeito ao CONSENTIMENTO, ao PREO e ao OBJETO;

Clusulas especiais, de natureza acessria, para atendimento de interesses especficos;
Exigem a manifestao EXPRESSA das partes, no se presumindo, nem admitindo
interpretao ampliativa;
Esses pactos subordinam os efeitos de contrato a evento futuro e incerto, tornando
condicional o negcio;
Clusulas especiais:
a) retrovenda; (CC, art. 505 a 508);
b) venda a contendo e venda sujeita prova; (CC, arts. 509 a 512);
c) preempo ou preferncia convencional (CC, art. 521 a 528);
d) venda com reserva de domnio (CC, art. 529 a 532);
e) venda sobre documentos (CC, art. 529 a 532).
Esse rol meramente exemplificativo, admitindo-se que as partes venham a estabelecer outras
clusulas especiais.
RETROVENDA
Vendedor possuir o direito potestativo de comprar a propriedade de volta, em certo prazo
(mximo 3 anos, contado do registro pblico), desde que deposite o preo, acrescido de
despesas realizadas pelo comprador;
Trata-se de uma CONDIO RESOLUTIVA POTESTATIVA;
No h um novo contrato de compra e venda mas, apenas, o DESFAZIMENTO do negcio
anteriormente celebrado (apenas um ITBI);
Art. 473. A resilio unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera
mediante denncia notificada outra parte.
Pargrafo nico. Se, porm, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito
investimentos considerveis para a sua execuo, a denncia unilateral s produzir efeito depois de
transcorrido prazo compatvel com a natureza e o vulto dos investimentos.
No pode ser usada como clusula de garantia do mutuante (aquele que empresta) com o
muturio (quem toma emprestado), diante de eventual inadimplemento da obrigao;
Retrovenda no pode servir como um acordo simulatrio no qual a compra e venda sirva
de fachada para encobrir a real causa da contratao: a garantia ilcita de um
emprstimo. A sano ser a nulidade do negcio.
A recusa do comprador na desconstituio do negcio enseja uma ao de
CONSIGNAO em pagamento, cumulada com um pedido de DECLARAO
JUDICIAL DE AQUISIO FORADA, para fins de lavratura do registro pblico;

mostra-se nula a clusula que afaste o dever de pagamento das despesas do comprador;
No possvel a consignao bancria, somente a judicial;
Retrovenda um exemplo de PROPRIEDADE RESOLVEL;
A eficcia real da retrovenda ampla, abarcando a sucesso inter vivos e a causa
mortis, tanto pelo ngulo do vendedor quanto pelo do comprador.

 Direito de retrovenda no personalssimo, admitindo sua cesso a terceiros, por meio

de negcio jurdico, gratuito ou oneroso, alm de ser transmissvel aos herdeiros e
legatrios;
Se o sucessor for absolutamente incapaz, suspende-se a contagem do prazo decadencial
para o exerccio do direito;
A resoluo da propriedade, decorrente do exerccio do direito potestativo de retrovenda,
opera efeito ex tunc, retroativos, desconstituindo-se todos os direitos reais concedidos no
perodo;
A retrovenda no um direito real, mas tem eficcia real; trata-se de mero direito
obrigacional que traz consigo uma obrigao do proprietrio da coisa de restituir a
titularidade da coisa;
Pode o comprador convocar os demais condminos quando apenas um dos vendedorescomunheiros exercer o direito de recompra;
STJ vem entendendo existir compatibilidade entre a clusula de retrovenda e o contrato
de compra e venda de bens mveis.
VENDA A CONTENTO E VENDA SUJEITA PROVA
A clusula de venda a contento subordina a eficcia da compra e venda a uma condio
SUSPENSIVA, qual seja a satisfao do comprador ao apreciar as qualidades da coisa
que lhe foi entregue;
Permite-se ao adquirente desfazer o contrato caso a coisa no tenha, ao seu exame, as
qualidades previstas; (clusula ad gustum);
Se trata de clusula bastante difundida em vendas de bebidas, em especial daquelas que
exigem apreciao de sua qualidade (como vinhos), gneros alimentcios e confeces.
O vendedor se sujeita a um evento futuro e incerto, que se relaciona ao arbtrio do
comprador, excepcionando-se a proibio de admissibilidade de condies puramente
potestativas (CC, art. 122);
uma clusula meramente potestativa (manifestao de vontade de outrem e evento
posterior), (e no puramente), pois o arbtrio no seria ilimitado;
Comprador no o proprietrio, mas mero titular de um direito eventual; portanto, dele
no se exige qualquer espcie de pagamento at que decida a adquirir o bem, aps a
anlise de sua qualidade; porm poder reclamar a entrega da coisa, pois sem a posse
direta do objeto, no ter condies de avaliar se o negcio jurdico se lhe mostra
satisfatrio;
Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condio suspensiva,
ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se reputar perfeita, enquanto o adquirente no
manifestar seu agrado.
Venda sujeita prova ou a ensaio concerne clusula que subordina a eficcia da
compra e venda objetiva constatao das qualidades que foram asseguradas pelo
vendedor;
Nesse caso, a manifestao do comprador no de ordem subjetiva e discricionria: sua
recursa precisa estar apoiada em sinais de que a coisa no apresenta o desempenho e as
qualidades prometidas;
Se o desnvel qualitativo for oculto, dever o comprador se socorrer das normas relativas
aos vcios redibitrios;
Se houver condio resolutiva: transmite-se desde logo ao adquirente, resolvendo-se-

quando aquele expressa seu desagrado;

No havendo prazo estipulado, o vendedor ter direito a INTIM-lo judicial ou
extrajudicialmente, para que o faa em prazo improrrogvel, sob pena de considerar-se
perfeita a venda;
O direito resultante da venda a contento pessoal, no se transferindo a outras
pessoas;
As obrigaes so de mero comodatrio, enquanto no manifeste aceit-la.
DA PREEMPO OU PREFERNCIA
Trata-se aqui da preferncia convencional;
Para seu exerccio no pode ser convencionado um prazo superior a 180 dias para bens
mveis e de dois anos para imvel;
Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempo caducar, se a coisa for mvel, no
se exercendo nos 03 dias e imvel se no exercido em 60 dias data em que o
comprador tiver notificado o vendedor;
Se o comprador desrespeitar responder por PERDAS E DANOS, desde que o
vendedor prove efetivo prejuzo; respondendo solidariamente o adquirente, se tiver
procedido de m-f;
Direito de preferncia de natureza pessoal, no REAL;
RETROCESSO
Consiste esta no direito de preferncia atribudo ao expropriado no art. 519, pelo preo
atual da coisa;
DA VENDA COM RESERVA DE DOMNIO
Trata-se de modalidade especial de venda de coisa MVEL, em que o vendedor tem a
prpria coisa vendida como garantia do recebimento do preo;
S a posse transferida ao adquirente, a propriedade permanece com o alienante e s
passa quele aps o recebimento integral do preo;
Tem natureza de venda sob condio suspensiva, pois a aquisio do domnio fica
subordinada ao pagamento da ltima prestao;
Embora o domnio e a posse indireta permaneam com o alienante, os riscos da coisa
passam para o adquirente, mero possuidor direito;
Para valer contra terceiros, o contrato com reserva de domnio deve ser registrado no
Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do comprador;
A ao cabvel a reintegrao da posse da coisa;
DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS
Na venda sobre documentos, a tradio da coisa substituda pela entrega do seu ttulo
representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silncio destes,
pelos usos;
Estando a documentao em ordem, no pode o comprador recusar o pagamento, a
pretexto de defeito de de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito j
houver sido comprovado;

QUADRO SINTICO DA COMPRA E VENDA