jogo do

Manual de Instrues
Santo Expedito


Apresentao

o captulo de poltica urbana da Constituio Federal, e contm instrumentos de

regulao urbanstica que contribuem para
que as populaes dos centros urbanos
tenham assegurado o seu direito de viver
em cidades mais justas e equilibradas.
uma lei nacional, e assim sendo, deve
ser considerada por todos os municpios
brasileiros. Por outro lado, o Estatuto traz
um desafio para a poltica urbana dos municpios: para implement-lo necessrio
conhecer as potencialida-des da legislao,
e as maneiras como ela pode ser apropriada por lideranas comunitrias, prefeitos, planejadores urbanos, tcnicos das
administraes municipais, sindicalistas,
empresrios, legisladores, representantes
de ONGs, enfim, por todos os atores que
vivenciam e atuam no espao urbano.

Fazer o Jogo do Estatuto da Cidade

surgiu como uma possibilidade de lidar
com os diferentes pblicos envolvidos na
construo cotidiana da cidade de uma
maneira ldica: ao mesmo tempo em que
so propostas discusses de situaes
urbanas conflituosas, so apresentadas
alternativas usando os novos instrumentos contidos no Estatuto.
A proposta despertar os diversos
atores que convivem e constroem o
espao urbano, por meio do jogo de papis, do interesse pelo conhecimento dos
instrumentos de regulao urbanstica
disponveis pelo Estatuto, estimulando a
reflexo sobre as inmeras possibilidades
de solues das questes que afetam as
cidades.
O Estatuto da Cidade (Lei Federal no
10.257/01) uma lei que regulamenta

Transferncia de Potencial Construtivo,

o Direito de Preempo, o Consrcio
Imobilirio e outros.
Instrumentos de regularizao
fundiria
So instrumentos que reconhecem a
existncia de ocupaes irregulares pelas
cidades e enfrentam a questo: Usucapio Coletivo, Concesso de Uso Especial
para Fins de Moradia, Zonas Especiais de
Interesse Social (ZEIS).
Instrumentos de participao
popular e democratizao da
gesto urbana
So instrumentos que ampliam o espao da cidadania nos processos de
tomada de deciso sobre o destino
das cidades e obrigam a existncia da
participao da populao em todas as
etapas do planejamento: Conselhos de
Desenvolvimento Urbano, Consultas e
Audincias Pblicas, Plebiscito, Estudos
de Impacto de Vizinhana, Oramento
Participativo.

As inovaes contidas no Estatuto situam-se em trs campos:

Instrumentos de induo do
desenvolvimento urbano
um conjunto de novos instrumentos
de natureza urbanstica voltados para
induzir e no apenas indicar as
formas desejadas de ocupao e uso
do solo: a edificao e parcelamento
compulsrios, o IPTU Progressivo no
Tempo, a Desapropriao com Pagamento em Ttulos da Dvida Pblica, a


Como jogar

aplic-los adequadamente, buscando

chegar a um acordo entre as necessidades e interesses pessoais e coletivos.

O mediador escolhe a situao-problema mais parecida com as situaes

reais vividas no municpio de origem das
pessoas presentes.

Distribui-se as cartas com os personagens envolvidos. Cada um l em voz alta

as caractersticas do seu personagem
que podem ser conhecidas, escondendo
os segredos, que cada um l somente
para si.

Os participantes so separados em
grupos, de acordo com a quantidade de
personagens mnimos que compem a
situao a ser jogada. Quando no h
informao sobre os personagens,
porque todos devem jogar. Para iniciar
o jogo, forma-se um roda em torno do
tabuleiro.

O mediador l em voz alta a descrio do

municpio apontando os locais citados
no tabuleiro. Em seguida, l a situao
problema e comenta as caractersticas
gerais de cada personagem. Algumas
situaes podem ser jogadas pelos trs
municpios.

O mediador dispe as cartas dos instrumentos urbansticos prximas ao

tabuleiro. Cada personagem dever
conhecer os instrumentos e dever


 O final do jogo pode ser determinado

pelo mediador ou ainda quando o grupo
chegou a uma proposta conciliadora
entre os interesses de todos os personagens, usando a questo-orientadora
como um objetivo a ser cumprido. O
mediador tambm pode e deve colaborar para articular a proposta, orientando
os minutos finais do jogo com esse
objetivo.

Cada situao pode ser jogada por 6 a

10 participantes, estipulados conforme
cada situao proposta. Quando so
poucos participantes importante
escolher uma situao com poucos jogadores ou selecionar os personagens
previamente para que estejam presentes
apenas os essenciais a cada situao.
Os personagens de cada histria vo
ajudar a buscar solues para algumas
situaes conflituosas.
Esto abertas as discusses! Enquanto
os participantes vo sugerindo solues,
podem manusear as cartas com instrumentos, ler e comentar cada um para
discutir se servem ou no para interferir
sobre aquele problema. Ao longo do
jogo os participantes devero escolher
ao menos uma carta de instrumentos e
utiliz-la nas suas aes.
O mediador acompanha as discusses
e decises dos participantes, e trabalha
com a questo-orientadora, ou seja,
com a questo proposta na situao
escolhida.
Caso tenham dvidas sobre os instrumentos, consultem o captulo Saiba
mais sobre os instrumentos do Estatuto
da Cidade, no final deste manual.

Cidades quase-imaginrias

Sobre as cidades quase-imaginrias

apresentadas neste jogo
As histrias e cidades criadas para este
Jogo foram baseadas em histrias e cidades
verdicas, mas acrescidas de informaes
e personagens fictcios, e desta forma no
representam um lugar especfico do Brasil,
e portanto podem ser adaptadas para a sua
realidade local.
E o jogo pode continuar...
Aps uma primeira partida, todos os
participantes do jogo podem criar cidades
quase-imaginrias, acrescentar outros personagens, dar-lhes caractersticas diversas:

viles, heris, personagens caricatos, de

diferentes formaes culturais, idades,
gneros, e tudo mais que for imaginado.
Este um jogo aberto para a criao
conjunta entre mediador e participantes.
Basta seguir a mesma estrutura e regras,
mas as histrias e personagens podem vir
de qualquer universo, propondo inmeras
situaes.

Municpio de Santo Expedito

Economia
A indstria ainda muito forte no municpio, embora as atividades de comrcio
e servios estejam crescendo consideravelmente. Os principais setores industriais
so o qumico, o farmacutico e as indstrias de reciclagem. Nos ltimos quatro
anos verificou-se um declnio considervel
no nmero de indstrias que deixaram a
cidade rumo a municpios com ofertas de
iseno fiscal. Com a sada das indstrias
muitos galpes ficam sem uso.
O ndice de desemprego na cidade
de aproximadamente 15%.

Localizao
A cidade, fundada em 1.760, situa-se
na Regio Metropolitana do Estado de
Belterra.
Est localizada na Bacia do Rio Gravata, principal rio que corta o Estado de
Belterra.
Meio ambiente
O Rio Gravata, quando atravessa a
cidade de Santo Expedito, j se encontra
muito poludo. Vrias favelas instalaram-se
nas margens dos seus afluentes.
O municpio est situado em uma plancie, com reas sujeitas a enchentes. A periferia da cidade esta localizada em colinas e
nas altas declividades, ocupando os morros
e reas de preservao permanente.

Transporte
A cidade fica entre as duas principais
rodovias que cruzam o Estado, por onde
escoada parte significativa da produo
agrcola e industrial do pas.
A cidade muito extensa e possui vrias
linhas de nibus que atendem os bairros,
mas no h integrao entre as linhas locais e o atendimento deficiente.
Nos ltimos dois anos, em funo do
aumento do desemprego, cresceu muito
o nmero de lotaes, a grande maioria
clandestinas.
Um dos graves problemas da cidade

Populao
780 mil habitantes
Grande parcela da populao chegou na
cidade h menos de 10 anos. Na dcada de
60 o crescimento anual da cidade estava
em torno de 20%, na dcada de 70 este
crescimento caiu para 5% ao ano, ou seja,
ainda bastante elevado. Hoje o crescimento inferior a 1%, porm nos distritos
perifricos este chega a 6%.

so os constantes congestionamentos, em
funo do grande nmero de veculos, que
pioram nos perodos de chuvas, quando
ocorrem as enchentes.

atender a demanda. H na cidade vrios

movimentos populares e associaes de
moradores que esto se articulando para
discutir novos processos para a gesto
urbana, em especial para os problemas
habitacionais.

Habitao
A cidade foi ocupada por inmeras favelas prximas ao Centro, geralmente em
reas de risco ou reas cuja ocupao no
permitida, como por exemplo vrzeas,
terrenos prximos aos fios de alta tenso e
encostas de morros sujeitos a desli-zamento. Vrios loteamentos clandestinos foram
ocupados por moradias auto-construdas,
principalmente nas reas perifricas. As
ocupaes comeam a avanar sobre a
Serra do Beija-Flor e a rea de Proteo
Ambiental.
O Centro est deixando de ser uma rea
de uso residencial e passando a ser uma
rea basicamente comercial, perdendo
populao.
H tambm muitas reas grandes que
esto vazias h anos e que no so ocupadas por nenhum tipo de atividade.

Situaes
1. O discreto charme...
Um shopping quer se instalar no bairro
do Flix, rea nobre da cidade de Santo
Expedito. O shopping ser de alto padro
e destinado principalmente para as classes
mais abastadas da cidade. A comunidade local muito articulada, pois possui representantes nos diversos setores da administrao
da cidade e tambm no Ministrio Pblico.
A comunidade exige, por exemplo, que o
empreendedor faa alteraes no projeto
para minimizar os impactos que afetaro a
qualidade de vida do bairro, principalmente
no que diz respeito ao trnsito, poluio
visual e preservao das poucas reas verdes
existentes no bairro.

Participao
A Prefeitura Municipal est buscando
solues para atender a demandas dos
movimentos sociais locais, tais como: esgotamento sanitrio, melhoria da rede viria,
habitao e implantao de equipamentos
sociais (escolas, creches, postos de sade),
mas no tem recursos disponveis para

Questo orientadora
Os participantes devero discutir os instrumentos que possibilitem comunidade
propor mudanas no projeto, bem como
relacionar as possveis alternativas para os
problemas apresentados.

10

2. Informao a soluo...

centrais.
O municpio tem um dficit habitacional
de 35 mil moradias, alm de poucas reas
verdes dentro da rea urbanizada e de 30%
do municpio estar em rea de preservao
de mananciais. Os novos lotea-mentos,
grande parte deles irregulares, esto sendo
feitos nas regies perifricas da cidade,
onde no h infra-estrutura de servios
e equipamentos sociais. Nos bairros mais
habitados h disputas de passageiros entre
as empresas de nibus e os perueiros. O
Secretrio de Planejamento organizou uma
reunio para discutir o Plano Diretor da
cidade na Cmara Municipal, envolvendo
os representantes dos diversos setores da
sociedade. Pretende tambm negociar
em torno das possveis solues para os
problemas da cidade principalmente os
relacionados ao dficit habitacional ao
futuro da economia local.

O municpio de Santo Expedito, por

meio da Secretaria de Planejamento, est
construindo uma base de dados com um
histrico resumido do terreno, que deve ser
consultada a cada abertura de empreendimento. Numa dessas consultas o Sr. Clbis
Miller, dono da construtora Engenharia
Cidade Nova, verificou junto Prefeitura
que um terreno de sua propriedade est
contaminado e o Conjunto Habitacional
Jferson de Souza, construdo no terreno,
dever passar pela anlise do potencial de
contaminao dos poluentes existentes na
rea. A notcia chegou imprensa, que
vem divulgando a todo momento as condies de sade da populao residente.
Questo orientadora
Os participantes devero debater quais
os instrumentos que podero ser utilizados
para que se tenha o conhecimento aprofundado da situao real do problema, e
discutir quais as outras alternativas que
possam ser propostas para que situaes
como esta possam ser evitadas.

Questo orientadora
Em um processo de negociao, o grupo
dever encontrar solues possveis para os
problemas de dficit habitacional e propor
uma plataforma de alternativas para os
rumos da economia da cidade.

3. Por uma cidade mais

justa...

4. Revivendo o centro

As indstrias esto migrando para cidades vizinhas para terem mais iseno fiscal,
pagando menos impostos. Em funo disso
abrem-se grandes glebas desocupadas em
reas com boa infra-estrutura, nos bairros

Um setor da parte central de Santo

Expedito est em franco processo de degradao por conta da fuga das indstrias
e da diminuio da atividade econmica

11

de um loteamento, construdo na dcada

de 70, onde os terrenos valem atualmente
cerca de 700 reais/m2. Na fase final da
implantao do loteamento, 35% dos
terreos rea no foram ocupados, permanecendo assim at recentemente.
O Movimento dos Sem Casa, apoiou
uma ocupao realizada por 78 famlias
em uma rea que estava desocupada
desde 1976. Os proprietrios do terreno
pediram reintegrao de posse e querem
que as famlias sejam transferidas para
outro local. A Prefeitura sugeriu uma
rea pblica, na Vila Escondida, que est
distante do Centro cerca de 23km, cujo
valor do metro quadrado de apenas
10 reais. Nesse local quase no h infraestrutura de servios e todo o transporte
feito por poucos perueiros que moram
no prprio bairro. O Movimento, em conjunto com as famlias, quer discutir outras
alternativas, pois considera essa proposta
absolutamente invivel.

na cidade. Os galpes industriais do incio

do sculo XX, a antiga Estao Central
Ferroviria e tambm prdios histricos
encontram-se hoje abandonados. Na rea
comercial ocorreram recentes brigas entre
os camels e os comerciantes pela disputa
de espao de trabalho. Os comerciantes
alegam que pagam impostos e sofrem a
concorrncia desleal dos camels. Estes
dizem que precisam trabalhar. Durante
um debate na Universidade de Santo
Expedito surgiu a idia de arrumar essa
parte da cidade, implantando centros culturais e outras iniciativas que provoquem
a sua revitalizao. A Prefeitura aprovou
a idia e agora est buscando um projeto
que contemple a revitalizao dos vrios
edifcios.
Questo orientadora
Buscar instrumentos que possam contribuir para revitalizar essa parte da cidade e
propor algumas alternativas para os edifcios e para a antiga Estao Central.

Questo orientadora
Discutir com o grupo quais os instrumentos legais que podem oferecer
alternativas para o problema, levando em
considerao as necessidades dessas famlias de estarem prximas dos seus locais de
trabalho, e a exigncia dos proprietrios
de no perderem os seus terrenos sem
qualquer indenizao.

Personagens que participam

Aziz Chedid, Srgio Raimundo, Baltazar
Skillak, Rosemeire Menezes, Diandra
Sepetiba e Leonardo Klinky.

5. Esse terreno nosso...

O Bairro da Vila Amlia prximo ao
centro da cidade e possui algumas grandes
reas vazias. Parte do bairro surgiu a partir

Personagens que participam

12

 Dr. Alphonsus Bragantim, Srgio Raimundo, Baltazar Skillak, Mateus da Silva,

Diandra Sepetiba, Rosemeire Menezes e
Leonardo Klinky.

Aproveitando a reunio para propostas

para o Plano Diretor, o Secretrio de Planejamento pretende discutir uma proposta
para a rea considerando a possibilidade
de recuperao da valorizao obtida com
a obra da avenida.

6. Avenida Expedita
O Prefeito est terminando a obra de
uma grande avenida, a Av. Expedita, iniciada na gesto anterior, quando foi prevista
a construo de um Novo Centro de Negcios e Exportao. Os terrenos prximos
obra eram ocupados por favelas que
foram removidas. A populao removida
recebeu sua indenizao e foi morar na
Serra do Beija-Flor. O mercado imobilirio
est de olho nos terrenos e na possibilidade de valorizao dos imveis a partir dos
investimentos pblicos para construo do
Centro de Negcios.
O poder pblico v na construo do
Centro a possibilidade de gerao de empregos, mas sabe que no tem dinheiro
para toda a obra. Ainda mais considerando
a piora nas condies habitacionais aps
a grande ocupao da rea de proteo
ambiental.

7. Urbanizador social
Uma grande proprietria de terras vazias localizadas atrs da Serra do Beija Flor
est propondo ao municpio a aprovao
de um condomnio fechado com lotes
grandes para famlias de alta renda. Pelo
zoneamento de Santo Expedito, esta uma
rea de ocupao rarefeita, onde no se
poderia ter uma ocupao to intensiva
quanto a proposta pelo empreendedor.
Ao mesmo tempo, a Prefeitura est procurando formas de lidar com o problema dos
loteamentos clandestinos naquela regio
da cidade e sabe que para isso precisa ter
oferta de lotes baratos e produzidos legalmente naquela regio. A infra-estrutura do
Bairro Serra da Beija-Flor tambm precisa
ser melhorada, e a pavimentao de uma
via estruturadora seria importante para
que a prefeitura conseguisse convencer
os pequenos loteadores que atuam no
local a produzir loteamentos regulares,
no entanto, a prefeitura no tem recursos
oramentrios para essa obra.

Questo orientadora
Considerando que o Plano Diretor delimitou essa rea como Operao Urbana,
como pode ser recuperada a valorizao
obtida com a obra de forma redistributiva,
que interesse toda a sociedade.

Questo orientadora:

Questo orientadora 2
13

Os participantes devem debater a situao da Serra do Beija-Flor considerando

a proposta do empreendedor e as necessidades da regio, relacionando os possveis
instrumentos que poderiam ser utilizados
para uma soluo urbanstica que atenda
as exigncias do Estatuto da Cidade.

contendo uma proposta que atenda as

reivindicaes dos movimentos.

9. Casa para os sem casa...

A cidade teve uma ocupao de terras
feita pelo Movimento dos Sem Casa na
periferia. Agora a Prefeitura se recusa a
legalizar a ocupao, pois no tem dinheiro
para levar infra-estrutura (gua, esgoto e
outros equipamentos sociais) e nem pode
faz-lo, pois oficialmente a rea ocupada uma rea de manancial e deve ser
preservada. Os sem casa ocuparam essa
rea, mas na verdade queriam estar mais
perto do trabalho, assentados no centro da
cidade, onde existem muitas reas vazias.
O prefeito recm-eleito est estudando
formas de melhorar a arrecadao de impostos da cidade, para poder melhorar a
infra-estrutura dos bairros mais afastados,
e tambm procurando alternativas para
solucionar o problema da existncia de
vrias favelas na beira de rios.

8. Como conter a expanso

da periferia?
Novos bairros esto sendo construdos na regio fora dos limites urbanos da
cidade. Esses bairros no tm infra-estrutura de servios e transporte adequado
para o Centro da cidade, onde a maioria
dos moradores trabalha e desenvolve
suas atividades. Por conta disso, diversas
associaes de moradores e movimentos
por moradia esto reivindicando junto
Prefeitura Municipal alternativas para a
questo de infra-estrutura nos bairros,
ou outros espaos para a construo de
moradias. No centro da cidade h grandes
reas desocupadas. A Secretaria Municipal de Planejamento e os movimentos
populares esto promovendo um seminrio sobre gesto urbana e convidaram os
diversos setores da sociedade. A imprensa
tambm foi convidada e est cobrindo o
evento.

Questo orientadora
Os participantes devero debater
quais os instrumentos que podero ser
utilizados para ampliar a arrecadao do
municpio e para construir alternativas de
regularizao dos bairros j instalados nas
reas de proteo dos mananciais.

Questo orientadora
Ao final do Seminrio os participantes
do debate devero redigir um documento

14

Saiba mais sobre os

Instrumentos do Estatuto
da Cidade
Garantir o atendimento s necessidades
dos cidados quanto qualidade de vida
e justia social;
Garantir que a propriedade urbana sirva
aos objetivos anteriores e
Fazer cumprir as determinaes do
Estatuto da Cidade.

Plano Diretor
O Plano Diretor uma lei municipal,
aprovada na Cmara, que corresponde ao
conjunto de regras bsicas de uso e ocupao do solo, que orientam e regulam a ao
dos agentes sociais e econmicos sobre o
territrio de todo o municpio.
o instrumento bsico da poltica de
desenvolvimento e expanso urbana, e deve
ser elaborado e implementado com ampla
participao popular.
O Plano Diretor parte integrante do
processo de planejamento municipal: o
plano plurianual, as diretrizes oramentrias
e o oramento anual devem incorporar as
diretrizes e as prioridades nele contidas. A
vinculao entre os instrumentos de planejamento e as aes de governo o elemento
que garantir a efetividade do Plano Diretor,
desde que o processo seja acompanhado e
fiscalizado pela populao, poder legislativo
e sociedade civil.

Instrumentos
de induo do
desenvolvimento
urbano
Parcelamento, Edificao ou
Utilizao Compulsrios.
IPTU Progressivo no Tempo
Desapropriao com
Pagamento em Ttulos
um conjunto de instrumentos que
serve para penalizar o proprietrio urbano
que retm terrenos para fins de especulao imobiliria. A aplicao das sanes
previstas no instrumento serve para fazer
com que terrenos vazios ou sub-utilizados
que se encontram em reas dotadas de
infra-estrutura (servidas de gua, rede

Suas funes so:

Propiciar o crescimento e desenvolvimento econmico local em bases
sustentveis;
15

de esgoto, sistema de transporte) e equipamentos (escolas, hospitais, parques,

centros culturais, etc) sejam devidamente
ocupados, enfraquecendo a especulao
imobiliria.
O instrumento da Edificao Compulsria
estabelece um prazo para o loteamento ou
construo das reas vazias ou sub-utilizadas.
O proprietrio que no cumprir esse prazo
ser penalizado pela aplicao progressiva do
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU),
que dever ser aplicado por um perodo de
cinco anos. Se, no caso de esgotamento do
prazo, a rea ainda no tiver sido ocupada
com os usos e densidades previstas, o imvel
poder ser desapropriado, e o proprietrio
ser ressarcido com pagamento em ttulos
da dvida pblica.
Ateno! importante que fique claro que a funo do IPTU Progressivo no
Tempo no arrecadar, ou aumentar as
receitas pblicas, e sim induzir determinado uso ou ocupao de uma rea.

comerciais) em valor equivalente ao preo

da terra antes das obras de loteamento e
urbanizao terem sido realizadas.
Por exemplo, um proprietrio possui um
terreno de 10 mil m2, bem localizado, no
valor de 250 mil reais, mas no tem recursos para realizar um empreendimento no
local. Pelo Consrcio Imobilirio, o poder
pblico assume o terreno, constri 10
prdios de habitao de interesse social, e
devolve ao proprietrio 10 apartamentos
no valor de 25 mil reais cada.

Direito de Superfcie
um instrumento que separa a propriedade do lote do direito de us-lo. Estabelece que o direito de construir na superfcie,
espao areo ou subsolo de um lote pode
ser concedido, comprado ou vendido
independentemente da propriedade do
lote. As negociaes com o direito de superfcie podem ser feitas por um tempo
determinado ou indeterminado, e podem
ser onerosas ou gratuitas.
O Direito de Superfcie permite, por
exemplo, que o poder pblico cobre das
empresas concessionrias de servios pblicos um valor pelo uso do seu subsolo,
ou espao areo.

Consrcio Imobilirio
um mecanismo que viabiliza uma parceria entre o poder pblico e o proprietrio
de um terreno. O proprietrio transfere
ao poder pblico Municipal um imvel, e
este se responsabiliza pela construo de
um empreendimento imobilirio no local.
Aps a realizao do empreendimento,
o proprietrio recebe, como pagamento,
unidades (casas, apartamentos ou espaos

Transferncia do
Direito de Construir
A Transferncia do Direito de Construir
permite que o proprietrio transfira o direito

16

de construir de um determinado lote para

terceiros e/ou para outra rea. Pode ser
utilizada com o objetivo de preservar imveis com valores histricos, paisagsticos ou
reas frgeis do ponto de vista ambiental.
uma forma de compensao ao proprietrio
que tem restringido o uso de determinada
propriedade.
No caso de reas frgeis, a transferncia
do direito de construir pode ser exercida
em contrapartida ao compromisso do
proprietrio de preservar a rea.

geridos por um Conselho com participao

e controle social, e que tenham destinao
e prioridades definidas e pactuadas no
Plano Diretor municipal.

Operaes Urbanas
Consorciadas
um instrumento que se prope a
viabilizar uma transformao estrutural de
um setor da cidade, atravs de um projeto urbano implantado em parceria com
proprietrios, poder pblico e investidores
privados. A Operao Urbana define um
permetro dentro do qual valem regras
especficas de utilizao do solo (diferentes
das regras gerais da zona onde o projeto
est inserido), gerando potenciais adicionais
de aproveitamento dos terrenos que so
vendidos aos parceiros. Os recursos desta
venda custeiam os investimentos previstos
no projeto da prpria operao.

Outorga Onerosa do Direito

de Construir ou Solo Criado
um instrumento que permite ao poder
pblico recuperar parte dos investimentos
que so feitos na infra-estrutura da cidade
e que resultam em valorizao dos terrenos
privados. A Prefeitura estabelece no Plano
Diretor o coeficiente bsico de utilizao
dos lotes (por exemplo uma vez a rea do
terreno) e os que quiserem edificar alm
desse limite devero pagar ao poder pblico por esse direito. A Prefeitura estabelece
tambm um valor para a venda desse potencial construtivo e onde estes recursos
sero aplicados.
Os recursos obtidos podem por exemplo financiar projetos de regularizao
fundiria, habitao de interesse social,
equipamentos comunitrios e reas verdes
ou preservao do patrimnio. O ideal
que esses recursos estejam em um fundo,

Direito de Preempo
O Direito de Preempo um instrumento que garante prefeitura a prioridade
para a compra de determinado terreno,
no momento em que este for oferecido
venda no mercado. O poder pblico define
no Plano Diretor as reas onde quer exercer
o Direito de Preempo, que so reas que
a prefeitura deseja, a mdio prazo, transformar mediante aquisio dos imveis e
investimentos especficos na transformao
ou preservao urbanstica.

17

Instrumentos de
regularizao fundiria

No caso da rea ocupada ser uma rea

que coloca em risco a vida e a sade dos
ocupantes como, por exemplo, reas
alagveis, encostas com risco de desmoronamento, mangues pode ocorrer a
concesso de outra rea, para onde sero
removidos os ocupantes da rea de risco.

Usucapio Especial de Imvel

Urbano
um instrumento que facilita a regularizao da posse de um determinado terreno
urbano privado, onde a populao j vive
h mais de cinco anos. Pode ser assegurado
queles que no tiverem outra propriedade
urbana e comprovarem posse de uma rea
de at 250m2, sem que essa posse tenha
sido reclamada pelo proprietrio.
Para terrenos maiores, a Usucapio
pode ser assegurado de forma coletiva,
ou seja, vrias famlias recebem a regularizao de uma nica rea, como um
condomnio.

Zonas Especiais de Interesse

Social (ZEIS)
As ZEIS so reas delimitadas da cidade,
dentro das quais garantido o uso para
habitao de interesse social. uma maneira de assegurar terras bem localizadas
e providas de infra-estrutura para o uso
dos mais pobres.
Existem trs tipos de ZEIS: ZEIS de favelas,
que definem parmetros urbansticos especficos para assegurar a posse e permitir a
regularizao delas; ZEIS de cortios, que
permitem que a populao permanea morando e a requalificao dos cortios; e ZEIS
de vazios urbanos, que marcam terrenos no
edificados ou subutilizados onde s poder
ser edificada a habitao de interesse social. Assim, cria-se uma reserva de mercado
para a Habitao de Interesse Social.

Concesso de Uso Especial

para Fins de Moradia
um instrumento que permite a regularizao de ocupaes irregulares em
terras pblicas municipais, estaduais ou
federais. Aquele que possuir uma rea de
at 250m2, para fins de moradia, que no
tenha outra propriedade rural ou urbana,
tem o direito de receber do poder pblico
a concesso de uso do imvel. Assim como
a Usucapio, a Concesso de Uso Especial
para fins de Moradia pode ser assegurada
de forma coletiva, ou seja, vrias famlias
recebem a regularizao de uma nica
rea, como um condomnio.

18

Instrumentos de
democratizao da
gesto urbana

Conselho de Desenvolvimento
Urbano
Conselhos de Desenvolvimento Urbano
so rgos colegiados, com representao
do poder pblico e da sociedade civil, que
permitem a participao direta da populao na construo da poltica urbana.
Acompanham e fiscalizam a implementao do planejamento territorial.
Para instaurar um Conselho de Habitao e Desenvolvimento Urbano, deve-se
definir atribuies, garantir uma composio que abranja os diferentes setores
envolvidos e assegurar recursos para fazer
valer as deliberaes do Conselho.

Debates, Audincias e
Consultas Pblicas.
So apresentaes que o poder pblico
deve fazer em alguns momentos, quando
esto em jogo projetos ou planos de grande importncia para o conjunto ou para
partes da cidade.
Nas audincias pblicas, que podem
ser convocadas pela Cmara Municipal ou
pelo Poder Executivo, o poder pblico deve
estar realmente disposto a discutir seus
projetos, e estar preparado para negociar
e rever posies.

Estudo de Impacto de
Vizinhana (EIV)
Estudos de Impacto de Vizinhana servem para medir o efeito de futuros grandes
empreendimentos sobre a regio onde
esses empreendimentos sero construdos.
Estes impactos podem ser urbansticos (no
trnsito, na rea desmatada, no adensamento, etc.) ou socioeconmicos (na estrutura de emprego e renda, nos negcios
que podem ser atrados ou expulsos).
O Estudo de Impacto de Vizinhana deve
dar voz populao dos bairros e comunidades afetados pelos empreendimentos e,
se necessrio, exigir compensaes e contrapartidas dos empreendedores, em todos
os pontos onde incidiro os impactos.

Conferncias sobre Assuntos

de Interesses Urbanos
Conferncias so grandes encontros,
realizados periodicamente, com ampla
divulgao e participao popular. onde
se define polticas e plataformas de desenvolvimento urbano para o perodo seguinte.
So momentos decisivos, nos quais se assume compromissos e so costurados os
consensos e pactos entre o poder pblico e
os diversos setores da sociedade.
A finalizao de um processo de discusso pblica sobre um Plano Diretor
um exemplo de tema de planejamento
territorial que merece ser submetido a uma
Conferncia desse tipo.
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Instrumentos de gesto
social da valorizao da
terra

Gesto Participativa do
Oramento
A Gesto Participativa do Oramento
ou Oramento Participativo significa a
participao da populao nas decises
de como ser gasto o dinheiro pblico no
ano seguinte.
O Oramento Participativo baseia-se
em assemblias realizadas nas diferentes
regies da cidade, nas quais so escolhidas
as prioridades de investimento da cidade
e so eleitos os delegados, que representam um nmero determinado de cidados
(por exemplo, um delegado para cada dez
cidados). Estes delegados votaro nas assemblias que decidem onde ser alocado
o dinheiro no projeto de lei do oramento
pblico do ano seguinte.

IPTU
um imposto cobrado sobre o valor da
terra, ou seja, sobre a propriedade, com
objetivo de arrecadao municipal. Qualquer alterao de valor de cobrana de
IPTU passa pela reviso da Planta Genrica
de Valores ou pela reviso das alquotas
cobradas e deve ser aprovada pela Cmara
de Vereadores.
possvel isentar alguns proprietrios
dessa cobrana, por exemplo, a populao
de baixa renda. E tambm possvel cobrar
alquotas diferenciadas, de acordo com o
valor do imvel, respeitando a capacidade
econmica do contribuinte.

Iniciativa Popular de Projetos

de Lei

Imposto de Transmisso de
Bens Intervivos (ITBI)

A populao tambm pode propor planos, projetos ou alteraes na legislao,

por meio da iniciativa popular de projetos
de lei, isso no privilgio da Prefeitura
ou do Legislativo. Um projeto de iniciativa
popular deve reunir um grande nmero de
assinaturas de cidados (nmero que deve
ser definido em lei no prprio municpio),
e deve tramitar e ser votado normalmente
na Cmara.

um imposto que cobrado no momento da transferncia do ttulo de propriedade de um imvel.

No um instrumento de induo ou
de recuperao da valorizao da terra,
mas seu monitoramento pode servir para
controle dessa valorizao.
Muitas vezes o ganho do proprietrio
decorrente da valorizao de um imvel
d-se efetivamente no momento da venda,
por isso o ITBI pode ser um bom instrumento para arrecadao e para medir a
valorizao dos imveis.
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Contribuio de Melhoria
uma contribuio sobre a valorizao
da terra promovida por obras pblicas de
infra-estrutura e servios pblicos, visando
com essa recuperao financiar as obras
em reas j ocupadas. muito utilizada
para financiar a pavimentao ou iluminao pblica.
O total mximo que o poder pblico
est autorizado a cobrar dos proprietrios
o custo do investimento.
Para cobrar a Contribuio, no necessrio que a obra esteja concluda, ela
pode ser cobrada durante a obra.

Outorga Onerosa de Alterao

de Uso
A Outorga Onerosa de Alterao de Uso
o instrumento que permite que o proprietrio pague ao municpio pela alterao de
uso do solo, desde que essa seja permitida
pelo poder pblico atravs da demarcao
de reas no Plano Diretor onde essa mudana de uso pode ocorrer.
O instrumento uma alternativa de
recuperao pelo poder pblico da valorizao da terra obtida na mudana de usos
menos valorizados para mais valorizados
de forma privada. Um exemplo disso
a mudana de solo rural para urbano
em novas frentes de urbanizao, muito
freqente nos municpios acostumados a
promover a expanso urbana atravs do
redesenho de seu permetro.

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Esta publicao parte integrante do Kit das Cidades 2 edio.

A primeira edio foi resultado do Programa de Capacitao de Agentes Locais para Atuao em
Processos de Regulao Urbanstica, projeto de pesquisa realizado pelo Instituto Plis e PUC Campinas, atravs do Programa de Polticas Pblicas da FAPESP (Fundao de Amparo Pesquisa do Estado
de So Paulo). Essa 2 edio contou com o apoio do Lincoln Institute of Land Policy e contm novos
materiais.
2005 Instituto Plis
vedada, nos termos da lei, a cpia ou reproduo de qualquer parte deste livro sem a expressa autorizao da autora ou da editora. Sero facilitadas as autorizaes de reproduo para fins educativos
e pedaggicos.
Impresso no Brasil, So Paulo, 2a edio, junho de 2005.
Tiragem 1.000 exemplares

Realizao

2a edio
Instituto Plis/ Lincoln Institute of Land
Policy

1 edio
Instituto Plis/ PUC Campinas
Coordenao Geral
Raquel Rolnik

Coordenao Geral
Renato Cymbalista
Paula Santoro

Equipe Tcnica
Raquel Rolnik
Renato Cymbalista
Paula Santoro
Uir Kayano Nbrega

Equipe Tcnica
Renato Cymbalista
Paula Santoro
Denise Invamoto

Equipe de Criao
Viviane Junqueira (coord.)
Brbara Junqueira dos Santos
Onsimo Genari

Criao novas situaes do jogo

Paula Santoro
Paula Pollini
Betnia de Moraes Alfonsin

Edio de Arte
Snia Lorenz (coord.)
Ruth Klotzel
Antonio Khel

Reviso edio de Arte

Denise Invamoto
Reviso portugus
Iara Rolnik Xavier

Ilustraes tabuleiros
Andrs Sandoval

Instituto Plis
Rua Arajo, 124 Vila Buarque
So Paulo - SP CEP 012220 020
Tel: 0 XX 11 3258 6121
http://www.polis.org.br
polis@polis.org.br

Ilustraes personagens
Mrcio Baraldi

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