Gliimmobili

Capitolo4

4.1ILCATASTO

4.1.1Ilcatastofabbricati
4.1.2Ilcatastoterreni

4.2GLIIMMOBILIELEIMPOSTE

4.3TRASFERIMENTODEGLIIMMOBILI

4.4ILREGIMEPATRIMONIALEDEICONIUGI:COMUNIONEOSEPARAZIONEDEIBENI

4.5EFFETTIDELLASUCCESSIONEPERCAUSAMORTE

4.6DIRITTODIABITAZIONE

4.7DIRITTODIUSUFRUTTO

4.8DIRITTOPERSONALEDIGODIMENTO

4.9DAIDIRITTISUGLIIMMOBILIALSOGGETTOPASSIVODELLEIMPOSTE

4.10UTILIZZODEGLIIMMOBILI

4.10.1Concettibasesuifabbricatiaifinifiscali

4.11CATEGORIEDEITERRENI

4.11.1.Concettibasesuiterreniaifinifiscali

GLIIMMOBILI

Ibenisidistinguonotrabeniimmobiliebenimobili.
Sono beni immobili il suolo gli edifici e le altre costruzioni ed in genere tutto ci che,
naturalmenteoartificialmente,incorporatoalsuolo.Sonobenimobilituttiglialtribeni.

Alfinedelladeterminazionedelleimpostesiconsideranobeniimmobili:

ifabbricati(appartamenti,postiauto,negozi,capannoni,laboratori)ciosingole
unitimmobiliariiscritte,ochedevonoessereiscritte,nelcatastoediliziourbano,
allequalisiastataattribuita,osiaattribuibile,unautonomarendita;
iterrenichesidistinguonoinagricolieareeedificabili.
Sono agricoli i terreni adibiti allattivit diretta, alla coltivazione del fondo,
silvicoltura, allevamento del bestiame, alla trasformazione e alienazione dei
prodottipurchrientrinonelnormaleeserciziodellagricoltura.
Sono edificabili le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti
urbanisticigenerali.

4.1IlCatasto

CosilCatasto
Il Catasto larchivio dove sono iscritti tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale e si
suddivideinduesettori:ilCatastodeiTerrenieilCatastodeiFabbricati.Idocumenticatastalinon
sonoprobatorialfinedideterminarelaproprietdiunimmobile.

4.1.1CatastodeiFabbricati

formatodallinsiemeditutteleunitimmobiliariurbane,costituitedafabbricatioloroporzioni,
cheautonomamentesianosuscettibilidiredditoproprio,edhalafunzionediconservare:

larchiviograficodelleplanimetriecherappresentanociascunaunit;
larchivioamministrativodeipossessori(inbaseallorocodicefiscale).

La consultazione dei dati presenti pu avvenire, interrogando il Catasto: per soggetto titolare
dellimmobile,peridentificativocatastale,perComunedovesituatolimmobile,perindirizzo.

Ildocumentochevienerilasciato,denominatovisuracatastale,contiene:

idatianagrafici,lequoteelanaturadeldirittodegliintestati;
idatiidentificativicatastalidelleunitimmobiliariurbane(foglio,mappaleesubalterno);
idatitoponomastici(viaecivico);
ilpiano;
lazonacensuaria;
lacategoriacatastalediappartenenza;
laclassedimerito(asecondadelpregioedellubicazione);
laconsistenzainvani(A),metricubi(B)ometriquadrati(C);
larenditacatastaledautilizzareaifinifiscali.

esempio di visura catastale fabbricati

IdentificativiCatastali
Foglio
Numero/Particella
Subalterno
Sono i dati che permettono
di individuare con esattezza
quelfabbricatoalcatasto.

Rendita:
E il reddito teorico annuo
attribuitodalcatastoaquel
fabbricato.

Categorie:sidistinguonoinA,B,C,D,E,Fseguitedaunnumero.
Viene attribuita in base alla destinazione dellimmobile e ad
alcune sue caratteristiche strutturali che ne determinano il
valore.
Gliimmobilidi:
categoriaA:sonoadusoabitativo(daA1aA11),adesclusione
dellA10(uffici);
categoriaC:sonoadestinazionecommercialeadesclusioneC6e
C7garagesopostiauto,C2cantine;
categoriaD:sonoimmobiliadusoindustriale;
categoriaE:sonoimmobiliadestinazioneparticolare;
categoriaF:sonoentiturbane.

Classe e consistenza, assieme allubicazione, sono caratteristiche

cheinfluenzanolaredditivitdelfabbricato.

Datianagraficierelativequotedipossessodeisoggetticherisultanointestataridelfabbricatoal
catasto:inquestocasoilSig.Rossirisultaproprietariodi1000/1000,ciodel100%.

Ilredditodeterminatodalcatasto,utileaifinifiscalila
RENDITACATASTALE

4.1.2CatastodeiTerreni

Halafunzionediformareeconservare:
larchivio geometrico dove rappresentato tutto il territorio nazionale, mediante supporti
cartaceiinscala,oggiancheinformatizzati,denominatifoglidimappaordinatienumeratiper
comune.
Iterrenisonoindividuaticonlelorolineedipropriet,inporzionidenominateparticelle,acui
vengonoattribuitiappositinumeri(dimappaediparticella)checonsentonoilcollegamento
congliarchiviamministratividientrambiisettoricatastali.
larchivio amministrativo dove sono iscritti tutti i possessori in base al loro codice fiscale,
interrogabilepercomune,persoggetto,peridentificativocatastale,incuisonoindicati:

i soggetti intestatari di terreni con i loro dati anagrafici, il codice fiscale e le quote di
diritto(propriet,uso,usufrutto,ecc.);

idatiidentificatividellesingoleparticelle(foglioemappale);

laqualit(seminativo,frutteto,vigneto,bosco,ecc.);

lasuperficieespressainettari;

il rispettivo reddito dominicale (attribuito alla propriet) e agrario (attribuito al

conduttore),dautilizzareaifinifiscali.

esempio di visura dei terreni

Iterreniagricolifornisconoduetipidireddito,determinatidalcatasto
eutiliaifinifiscali:
REDDITODOMINICALEeREDDITOAGRARIO

4.2Gliimmobilieleimposte

Tutteleimpostedovutesugliimmobilivarianoinbasealtipodiutilizzodellimmobile.

Insintesisipuaffermarechesonodovuteimposte:

allattodellacquisizione(acquisto,usucapioneedinalcunicasidonazione/successione);
nellarcoditempoincuisidetieneilpossesso;
allattodellacessione.

Leimpostedovuteallattodellacquisizione:nonsipaganoinsededidichiarazionedeiredditi.

Leimpostedovutenellarcoditempoincuisidetienelimmobile:ilredditodegliimmobilifino
allanno dimposta 2011 doveva essere indicato in dichiarazione dei redditi e concorreva alla
determinazionedelredditocomplessivo.

Lintroduzione dellIMU anticipata allanno dimposta 2012 in sostituzione dellICI nonch

dellIRPEFedellerelativeaddizionaliconriferimentoagliimmobilinonlocati(vediCapitolo2punto2.12),
ha introdotto elementi di incertezza che, al momento della stesura di questa guida non sono
ancorastatichiaritidallAmministrazionefinanziaria.

In particolare non chiaro se, nel caso in cui limmobile non sia locato, pur non essendo
assoggettabile ad IRPEF e Addizionali, lo stesso debba o no essere comunque indicato nella
dichiarazionedeiredditi(730/2013oUNICO/2013).

Ilredditodegliimmobiliassoggettatoa:

IRPEFeAddizionaliallIrpefselimmobilelocato;
ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) fino allanno dimposta 2011, con esclusione
dellabitazioneprincipaleerelativepertinenzedallanno2008;
IMU (Imposta Municipale Unica sugli Immobili) dallanno dimposta 2012 anche
sullabitazioneprincipaleerelativepertinenze;
Impostadiscopo(seprevistadalComuneeperilperiododaessodeliberato).

Nelcasodiunfabbricatoadusoabitativoconcessoinlocazione,insostituzionedellIrpefedelle
AddizionaliallIrpef,lostessopuessereassoggettatoadimpostanellaformadicedolaresecca
(vediCapitolo2punto2.10).

Leimpostedovuteallattodellacessione(seavvieneatitolooneroso,cioconuncorrispettivo
indenarooinpermuta):inalcunicasisulladifferenzatrailcostodiacquisizioneeilcorrispettivo
percepito per la cessione (plusvalenza) dovuta unimposta che si calcola in dichiarazione dei
redditi.

IRPEFeinalcunicasiancheAddizionaleallIrpef;
o,inalternativa,impostasostitutiva.

Dal 2006, in luogo della dichiarazione dei redditi, il contribuente pu optare per una tassazione
sostitutiva(trannenelcasodivenditadiunareaedificabile)inquestocasoilNotaiochecalcola
limpostaindicandolanellatto.

Alcunicenni

Comesono
determinati
larendita
oilreddito
indicatinelle
visurecatastali

Rendita catastale = per ogni territorio comunale o per zone comunali sono determinati gli estimi
catastali,daassegnarecomevalore.Asecondadellatipologiadifabbricato(dilussooeconomico)edi
altrirequisitidellacostruzione,siapplicalestimoperognivanodelleunitabitative(Cat.A),perogni
mcdelleunitperalloggicollettivi(Cat.B)eperognimqdelleunitcommercialievarie(Cat.C).
Redditodominicale=determinatoinbaseallubicazionedelterreno(pianeggiante,montano,ecc.)
edallacoltivazione.
Redditoagrario=determinatoinbaseallatipologiadicoltivazionepraticata.
I proprietari di terreni hanno lobbligo di comunicare al Catasto eventuali variazioni che dovessero
verificarsisulterrenoquali:cambididestinazione,frazionamenti,variazionidicoltura,ecc..

Redditodegli
immobiliaifini
fiscali

Nella maggior parte dei casi il reddito va rilevato dalla visura catastale, ma per determinare
limponibile da assoggettare a tassazione (IRPEF e IMU), la rendita catastale o i redditi dominicale e
agrariovannorivalutatiinbaseacoefficientidefinitiperlegge.
Particolaritdeifabbricati:ilfabbricatoconcessoinlocazione,oltreallarenditacatastaleproduce,per
il proprietario, un reddito effettivo individuato nel canone di locazione. Tra i due va assoggettato a
tassazioneilpialtoconparticolaritspecificheperlevarietipologiedeicontrattidilocazione.

Rivalutazioni

LerivalutazioniaifiniIRPEFeIMUsonodiverse,quindilabaseimponibilesullaqualecalcolareledue
impostenonuguale.

Indichiarazione
deiredditi

Aifinidelcalcolodelleimpostedovutenelladichiarazionedeiredditi:
conriferimentoallIRPEFlealiquotesonodeterminatedaunaleggedelloStato,quindi,aparitdi
imponibile,limpostalastessaindipendentementedallubicazionedellimmobile;
conriferimentoalleaddizionali,essendolealiquotedefinitedalleRegioniedaiComuni,aparit
diimponibile,limpostapotrebbeesserediversaasecondadellubicazionedellimmobile.
con riferimento alla Cedolare Secca, imposta sostitutiva dellIrpef e delle Addizionali sul reddito
prodottodaifabbricatiadusoabitativoconcessiinlocazione,lealiquotesonofissatedaunalegge
delloStato,quindiaparitdiimponibile,limpostalastessaindipendentementedallubicazione
dellimmobile;

AifiniIMU

LIMUistituitadaunaLeggedelloStatomalastessaprevedeche,rimanendoentrolimitidefiniti,
ognicomunepudeterminare:
laliquotadaapplicareperilcalcolodellimposta,
agevolazioniodetrazioniedeventualiregoledicomportamentoperfruiredellestesse,
penalizzazioni(aliquotemaggiorate).
Ognuno degli oltre 8.000 comuni italiani, pu quindi, attraverso delibere che definiscono il
Regolamento IMU e le sue modalit di applicazione (aliquote, agevolazioni, ecc.), determinare gli
elementiperilcalcolodellIMU.
Perunacorrettaapplicazionedellimposta,sirendequindinecessarioconoscerequalisonolenorme
deliberatedalsingoloComuneoveubicatolimmobile.

4.3Trasferimentodegliimmobili

Gliimmobilipossonoesseretrasferitiattraverso:

atti pubblici o scritture private autenticate (compravendite, donazioni, permute) da

effettuarsiattraversorogiti(atti)notarili.Lastipuladiquestiattiavvieneinpresenzadiun
notaioeglieffettipassivieattivideglistessidecorronodalladataindicatanelrogitoenon,
comespessosicrede,dalmomentodelleventualepromessadivendita.

denunce di successione: atto privato che perfeziona il trasferimento degli eventuali

immobilidiproprietdeldecujus.

atti di usucapione: si perfezionano attraverso una sentenza del Tribunale; derivano

dallutilizzoincontestatodelbenealtruiperuncertoperiododitempo.

Iltrasferimentodiunimmobilepercompravendita,avvienetralapartealienante(venditore)ela
parteacquirente(compratore).

Iltrasferimentocomportaiseguentiobblighidipagamentoperlacquirente:
onorariodelnotaio;
impostedovuteperlacquisto:ipotecaria,catastaleediregistrooIVA.

LimpostadiregistroolIVAvarianoalvariaredellatipologiadiimmobileacquistato(primacasao
altroimmobilediversodaprimacasaepertinenza).Ilvenditorenonpaganulla.

Il Notaio attraverso il MUI (Modello UNICO Informatico) comunica il trasferimento del bene alla
ConservatoriadeiRegistriImmobiliariealCatasto.

Laprovenienzacertadelbene

(dati relativi ai beni immobili,

quote di propriet o altro
diritto reale) si ha attraverso
la lettura dellatto notarile e
non attraverso la visura
catastale che non ha valore
probantedellapropriet.

Laproprietdiunimmobiledeterminasempreobblighifiscali.
utilesaperecheanchequandositrasferiscelaproprietvisono
obblighifiscali:
inalcunicasi,definitidallegislatore,puverificarsilinsorgeredi
unaplusvalenzadarivenditadiimmobili.
La plusvalenza lutile positivo dato dalla differenza tra il
prezzodiacquistoequellodivenditaatitoloonerosodibeni.
ulterioriapprofondimentinelcapitoloRedditidiversi

Idirittireali
Lapienaproprietvienedefinitadalcodicecivileildirittodigodereedidisporredellecosein
modopienoedesclusivoedildirittorealepicompleto,mentreesistonoaltridirittirealiche
contengonolimitazionirispettoallapropriet.Inalcunicasisipusologoderedelbene,inaltrise
nepusolodisporre.Diseguitovediamoqualisono,comenascono,comesiesercitanoequali
obblighifiscalioriginanolevarietipologiedidirittoreale.
proprietpiena

proprietpiena

oppure
nuda
propriet

usufrutto

sullaqualegravaundirittoreale,
adesempioildirittodiabitazione
soloperifabbricati

4.4Ilregimepatrimonialedeiconiugi:comunioneoseparazionedeibeni

terreniefabbricati

Ilvincolodelmatrimoniocomportapericoniugiconseguenzeanchediordinepatrimoniale;esso
infatti, in mancanza di diversa manifestazione di volont, instaura automaticamente il regime
patrimonialedellacomunionelegaledeibeni.

Iconiugipossonoscegliereilregimedellaseparazionedeibeni:

al momento della celebrazione del matrimonio rendendo apposita dichiarazione al

celebrante(UfficialediStatoCivileParrocooaltroMinistrodelCulto);
prima del matrimonio a mezzo di apposita convenzione stipulata avanti ad un notaio (la
convenzionedeveessereprodottaall'ufficialediStatoCivilealmomentodellacelebrazione
odellatrascrizionedelmatrimonio);
successivamente al matrimonio con convenzione stipulata avanti ad un notaio per atto
pubblico.

Ilregimepatrimonialesceltodeterminalaregolamentazionegiuridicadegliacquistieffettuatidai
coniugiduranteilrapportomatrimonialeepiprecisamente:

Comunionelegaleilregimepatrimonialeintrodottodallariformadeldirittodifamigliadel

1975 e che si applica automaticamente se i coniugi non optano per un regime diverso.
Comportacheibeniacquistatidaiconiugiduranteilmatrimonioinsiemeoindividualmente
entrinoafarpartediununicopatrimoniocomuneaidueconiugiiqualiindipendentemente
dall'apporto reale di ognuno ne sono proprietari al 50%. Sono esclusi dalla comunione i
beniacquistatiprecedentementealmatrimonioeibenipersonaliacquisitidaunconiugeper
successione o donazione e quelli acquistati reinvestendo il ricavato della vendita di beni
personali.Neiconfrontidelfisco,iconiugichesonoinregimedicomunionelegaledeibeni,
poich sono comproprietari del patrimonio comune, devono dichiarare ciascuno il proprio
50%(oltre,aisingolibenipersonali).

Separazionedeibenicomportacheciascunconiugeconservalatitolaritesclusivadeibeni

acquistatiduranteilmatrimonioenemantieneilgodimentoel'amministrazioneesclusiva.

Perqualsiasicambiamentodelregimepatrimonialedopoilmatrimoniooccorrerivolgersiadun
notaioperlastipulazionediun'appositaconvenzione.

Iconiugicheavevanocontrattomatrimonioprimadel20.09.1975(datadientratainvigoredella
leggediriformadeldirittodifamiglia)potevanodecidereentroil14gennaio1978se:

lasciartrascorrereilterminesenzafarnulla:intalcasoscattavaautomaticamenteilregime

patrimonialedellacomunionedeibenisolopergliacquistieffettuatidopoil20/9/75;ibeni
acquistatiprecedentementeataledatarestavanodichilipossedeva;
chiedere che restasse in vigore il regime patrimoniale della separazione dei beni (con atto
pubblico,resoanchedaunsoloconiuge);
estendere il regime patrimoniale della comunione anche ai beni acquistati prima del
20.09.1975(attonotarileconl'interventodientrambiiconiugi).

4.5Effettidellasuccessionepercausamorte

terreniefabbricati

Ibenideldecedutovannosuddivisitraglierediapartiredalladataincuisiapertalasuccessione
(data del decesso), anche se non ancora stata presentata la dichiarazione di successione. Se il
deceduto non ha scelto, tramite testamento, una diversa ripartizione dei suoi beni, i patrimoni
vengonosuddivisiperleggetraglieredineimodiseguenti:

decedutoconconiugeeunfiglio:1/2alconiugee1/2alfiglio
decedutoconconiugeepifigli:1/3alconiugee2/3aifigli
decedutoconpifigli:aifigliinpartiuguali
decedutocongenitori:aigenitoriinpartiugualiol'interoalgenitoresuperstite
decedutoconconiugeefratelli:2/3alconiugee1/3aifratelli
decedutoconconiuge,genitoriefratelli:8/12alconiuge,3/12aigenitori,1/12aifratelli.

4.6Dirittodiabitazione

solofabbricati

Eundirittochesicostituisce:

perattopubblico,disciplinatodallart.1022delcodicecivile:Chihaildirittodabitazionedi
unacasapuabitarlalimitatamenteaibisognisuoiedellafamiglia;

persuccessione,disciplinatodallart.540delcodicecivile.Occorredistingueretra:

Decessiavvenutifinoal18.08.1975:nonsiapplicavaildirittodabitazione;tuttocichesi
ereditavaseguivalequotedisuccessionegivisteinprecedenza,conladifferenzacheal
coniugespettavalusufruttouxorioanzichlapienapropriet.

Esempio:decedeilmarito(eredimoglieeduefigli);allamoglierimanevaunaquotadiusufruttouxorio(di
1/3)edaifiglilaproprietdeibenideldeceduto.

Decessi avvenuti dal 19.09.1975: si applica il diritto dabitazione se sono verificate le

seguenticondizioni:

il deceduto (da solo o insieme al coniuge) era proprietario dellimmobile e non

usufruttuario;
ilconiugesuperstite,almomentodeldecessodellaltroconiuge,risiedenellimmobile
ereditato(taledirittovalesoloseeffettivamenteesercitato).

Esempio: moglie e marito sono comproprietari al 50% ciascuno dellappartamento dove hanno la
residenzaedhannounfiglio.Decedeilmarito,lamogliehail100%didirittodabitazionesullacasadi
residenzapilaquotadiproprietdilegge,edilfiglioereditaunaquotadipropriet,nellafattispecie
parial25%.LAMADREPAGHERAlIMUsul100%,nonsardovutaIRPEFinquantoilfabbricatonon
locato.

Ildirittodiabitazione:

siapplicasolosullaresidenzaconiugaleesullerelativepertinenze(es.garage,cantina,ecc.);
nonsipucederensipudareinlocazionelimmobilesucuisiesercitatalediritto;
rimaneancheseilconiugesuperstiterinunciaalleredit(converbalealmomentodellasuccessione),o
sevieneesclusotramitetestamentoquindiundirittoirrinunciabileincasodisuccessioneinquanto

vieneattribuitodalcodicecivile;

permanefinoallamortedelconiugesuperstiteofinoaquandoegli/ellanontrasferiscealtrovela
propriaresidenza.

Nelcasoildecedutofossestatoproprietariodidueappartamenti,ildirittodabitazionespettasolo
suquellodeiduecheeralacasaconiugaleesulleventualeunitimmobiliaredipertinenza.Anche
se da un appartamento se ne ricavano due (a seguito di modifiche strutturali apportate
successivamentealdecesso),ildirittospettasuunosolo.

Nonsiapplicaildirittodiabitazioneneiseguenticasi:

il coniuge deceduto era USUFRUTTUARIO dellimmobile e non era previsto il diritto di

accrescimentovediesempio1

lappartamentononeradiproprietesclusivadiunoodientrambiiconiugevediesempio2

Esempio 1: coniugi usufruttuari al 50% ciascuno con diritto daccrescimento (2 figli nudi proprietari);
decedendoilmarito,lamogliedichiarail100%dellimmobileperUSUFRUTTO.Sefosserostatiusufruttuari
senza diritto di accrescimento, la moglie avrebbe continuato a dichiarare il 50% per usufrutto, mentre la
parte di usufrutto del deceduto si sarebbe riunita alla nuda propriet e sarebbero subentrati i figli (che
avrebberodichiaratoil25%ciascunodipienapropriet).

Esempio 2: i coniugi risiedono nellappartamento di propriet del marito e del di lui fratello, in caso di
decessodelmaritolavedovanonhaildirittodiabitazionesul50%deldeceduto,maisolidirittiderivantida
successione.

4.7Dirittodiusufrutto

terreniefabbricati

Lusufrutto nasce da un atto stipulato presso un Notaio. E un diritto reale di godimento che
comprimelapropriet,laqualediventanuda.

Lusufruttopuesserecostituitoinduemodi:

con diritto di accrescimento: esempio, due coniugi hanno lusufrutto su un immobile al

50%ciascuno,senellattovieneindicatoildirittodiaccrescimento,significacheallamorte
di uno dei due coniugi la sua quota di usufrutto si accrescer sul coniuge superstite che
diventerquindiusufruttuarioal100%.

senza diritto di accrescimento: esempio, coniugi usufruttuari al 50% ciascuno, nudo

proprietarioilfiglioal100%.Muoreunodeidueconiugi,laquotadiusufruttodeldeceduto
siriunisceallanudaproprietdelfiglio,ilqualeavril50%dinudaproprieteil50%di
pienapropriet.

Lunico caso in cui lusufrutto non nasce da un atto lusufrutto legale, che viene acquisito dai
genitori,odauntutoreaseguitodiacquisto,donazioneesuccessionediimmobiliadunminore:
decadeautomaticamentenelmomentoincuiilminorecompie18anni(lunicocasoincuiun
genitoredichiaraibeniimmobilideifigli).

4.8Dirittopersonaledigodimento

solofabbricati

Assegnazionecasaconiugaleaseguitodisentenzadiseparazioneodivorzio
Ildirittodiabitareinunimmobilepunascereancheaseguitodiunasentenzadiseparazioneo
divorzio:ilGiudiceconcedetaledirittoadunodeidueconiugi.

In generale, ai fini delle imposte, il coniuge che utilizza limmobile a seguito di sentenza di
separazioneodivorziononsoggettopassivo;nonsitrattainfattidiundirittoreale(qualead
esempio il diritto di abitazione) ma di un diritto personale di godimento: in sostanza
equiparabileaduncomodatogratuito.

Faeccezioneallaregolagenerale

quantohaespressamenteprevistoillegislatoreaisolifinidellapplicazionedellIMU:

l'assegnazione della casa coniugale al coniuge, disposta a seguito di provvedimento di

separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del
matrimonio,siintendeinognicasoeffettuataatitolodidirittodiabitazione

Ilnuovoassettonormativocomportailconiugeassegnatariodellaexcasaconiugale,
in quanto titolare (ai fini IMU) del diritto di abitazione deve, quindi, assolvere ai relativi
obblighitributari.

Inparticolare,siprecisachel'IMUdeveessereversataperilsuointeroammontaredal
coniugeassegnatarioanchesenonproprietariodellaexcasaconiugale.

4.9Daidirittisugliimmobilialsoggettopassivodelleimposte

ildirittorealepereccellenza,quellochedalproprietarioipiampi
Dirittodipropriet

ilproprietariopagale
impostesedovute

poteri sul bene: utilizzare il bene, non utilizzarlo, farlo utilizzare

temporaneamentedaaltri,oppuredisporne,ciovenderloodonarlo.
Sipuessereproprietarial100%ocondividereildirittoconaltri.

Secedeadaltriildirittodiutilizzareilsuobene(lodinaffitto,locazione
o comodato) restano fermi i suoi obblighi fiscali: il proprietario che
devepagareleimpostesulreddito.

Nudapropriet
ilnudoproprietario
nonpagaleimposte

Il proprietario, in presenza di un usufruttuario, ha solo la nuda

propriet.Puvendereilbene,manongoderne,finchnoncessail
dirittoaltrui(permorte,rinunziaaldiritto,oaltrecause).

Altridirittireali
suimmobili

lusufruttuarioeil
titolaredeldirittodi
abitazionepaganole
impostesedovutein
luogodel:

nudo proprietario in
casodiusufrutto;
proprietario in caso di
dirittodiabitazione.

Ci sono diritti sullimmobile che, pur non essendo forti come la

propriet,sonougualmenteabbastanzaampidaobbligareiltitolaredegli
stessiapagare,sedovute,leimpostesulredditodelbeneinsostituzione
delproprietario.

Ipidiffusisono:
lusufrutto(terreniefabbricati):lusufruttuariohadirittodiutilizzaree
godere dei frutti di un bene altrui, di solito per tutta la durata della
propria vita. Lusufrutto nasce normalmente da un contratto di
compravendita: ad esempio i genitori acquistano la casa e lintestano
alfiglio,masiriservanolusufrutto,diconseguenza,pertuttaladurata
della loro vita abiteranno la casa, o decideranno chi farci abitare; il
figliodiventerpienoproprietariosoloallamortedeigenitori.
Al diritto di usufrutto di un soggetto corrisponde sempre la nuda
proprietdiunaltro.

dirittodiabitazione(solofabbricati):iltitolarepuabitarelimmobile,
nonpuvenderlontrasformarlonfarloabitaredaaltri,dandoloin
locazione. Nasce automaticamente a favore del coniuge superstite,
sulla casa adibita a residenza coniugale al momento della morte del
proprietarioocomproprietarioesullesuepertinenze.

Dirittopersonaledi
godimento
Iltitolarediquesto
diritto
soggettopassivo
soloaifiniIMU

il diritto, assegnato al coniuge separato o divorziato, a continuare ad

abitarenellacasaconiugale.

rilevante solo ai fini IMU in quanto il coniuge assegnatario, anche se

non proprietario o proprietario in parte, deve versare l'IMU sullintero
ammontaredellaexcasaconiugale.(Vedipunto4.8).
Da ci ne consegue che il coniuge non assegnatario, anche se
proprietariointuttooinparte,nonsoggettopassivodialcunaimposta.

4.10Utilizzodegliimmobili

esserne proprietario: lo ha acquistato con un rogito

notarile, oppure lo ha ereditato o lo ha ricevuto in
donazione.
Utilizzarloinquantotitolarediundirittorealeacquisito
attraversounatto,odovutoperlegge.

Chiabitainun
appartamento
pu:

Utilizzarlo e goderne grazie ad un contratto stipulato con il

proprietario a titolo oneroso, in cambio cio di un canone di
locazione,oppureatitologratuito,cioincomodato.

esserne proprietario e coltivare direttamente il fondo

oppure farlo coltivare ad altri, che gli pagano un affitto
annuo;chicoltivailfondo,proprietariooaffittuariochesia,
vende i prodotti e ricava un reddito dalla propria attivit di
coltivatoredirettooimprenditoreagricolo.

Chicoltivaun
terreno
pu:

Nullavietaal proprietariodiunimmobile,
terrenoofabbricato,
dilasciarloinutilizzatooincolto.
Latipologiadiutilizzodiunimmobiledeterminalentitdellatassazioneacui
assoggettato,quindianchelapossibilitdifruirediagevolazioniodisubire
penalizzazionisepreviste.
possibileutilizzareunbeneimmobilealtruise:

lo si detiene in comodato (di solito gratuito) dal proprietario. Non si

Quandounimmobile
hannoobblighifiscali,leimpostelepagailproprietario
detenutoinvirtdiun losidetieneinlocazione(fabbricatoadusoabitativo)oaffitto(terreno
contratto
agricolo,fabbricatoadusocommerciale).

Chi prende in affitto o locazione fabbricati non ha obblighi fiscali

ilcomodatarioe/o
mapueventualmenteusufruirediagevolazioni.

laffittuario
nonpaganoimposte Chiprendeinaffittounterrenoagricolo,invece,tenutoapagare
leimpostesulredditoagrario,perchsvolgesudiessounattivitdi

coltivatoredirettooimprenditoreagricolo(ilproprietario,inquesto
caso,dichiarailredditodominicale).

4.10.1Concettibasesuifabbricatiaifinifiscali
AifiniIRPEF:nonassoggettataataleimposta(inquantononlocato)
il fabbricato di cui il contribuente proprietario, usufruttuario o sul quale
esercita il diritto dabitazione, nel quale dimora abitualmente, anche senza
avervilaresidenzaanagrafica,oppurenelqualedimoranoisuoifamiliariche
devonoessereresidenti.
considerataabitazioneprincipaleanchelunitimmobiliarepossedutada
anziani o disabili permanentemente ricoverati in istituti di ricovero o
sanitari,purchnonlocata.
Abitazioneprincipale
AifiniIMU:assoggettataataleimposta
il fabbricato di cui il contribuente proprietario, usufruttuario o sul quale
esercita il diritto dabitazione o di godimento e nel quale dimora
abitualmenteerisiedeanagraficamente.
considerataabitazioneprincipaleanchelunitimmobiliarepossedutada
anziani o disabili permanentemente ricoverati in istituti di ricovero o
sanitari, purch non locata solo se tale assimilazione stata prevista dal
Comuneincuiubicatolimmobile.
AifiniIRPEF:nonsonoassoggettateataleimposta
Sono le unit immobiliari di servizio (una o pi) di categoria diversa da A,
utilizzateinsiemeall'abitazioneprincipale,nonnecessariamentesituatenello
Pertinenze
stessofabbricato.
dellabitazione
AifiniIMU:sonoassoggettateataleimposta
principale
Sono le unit immobiliari di servizio di categoria catastale C2 C6 C7
massimo una per ciascuna categoria, utilizzate insieme all'abitazione
principale,nonnecessariamentesituatenellostessofabbricato.
AifiniIRPEF:nonassoggettataataleimposta(inquantononlocato)
Abitazionea
AifiniIMU:assoggettataataleimposta
disposizione
lacasa,utilizzataperlevacanze,ocomunquetenutaapropriadisposizione
dalcontribuente(puancheesserelunicoimmobiledipropriet).

Pertinenza
dellabitazionea
disposizione

AifiniIRPEF:nonassoggettataataleimposta(inquantononlocata)
AifiniIMU:assoggettataataleimposta
l'unitimmobiliarediserviziodicategoriadiversadaA,utilizzatainsieme
all'abitazione a disposizione, non necessariamente situata nello stesso
fabbricato.

Immobile
concessoin
locazione

EassoggettatosiaallIRPEFoinsostituzioneallacedolarecheallIMU
limmobileaffittato,conuncontrattoregistrato,chepuessere:
a canone libero (patti in deroga, a non residenti, a imprese o
professionisti);
acanoneconvenzionale.

Immobile
datoinusogratuito
adunfamiliare

AifiniIRPEF:nonassoggettatoataleimposta(inquantononlocato)
AifiniIMU:assoggettatoataleimposta
E limmobile, abitazione o pertinenza, che viene dato in uso gratuito ad un
proprio familiare a condizioni che vi dimori abitualmente e ci risulti
dalliscrizioneanagrafica.

Particomuni
condominiali
Altrifabbricati

Salettecondominiali,alloggiodelportiereealtriimmobilidiusocomune.
unacategoriaresidualechecomprendeadesempio:
limmobile non abitato n abitabile (privo di allacciamenti a luce, acqua,
gas)enonutilizzatocomeresidenzasecondaria.

4.11Categoriedeiterreni

Iterrenisisuddividonoin:
terreniagricoli cheproduconoduetipologiedireddito:
redditodominicale,incapoalproprietariooaltitolaredialtridirittirealiminorisulfondo.E
unredditolegatoallaproprietdelterreno.
redditoagrario,incapoachicoltivailfondo,proprietariooaffittuariochesia.Eunreddito
legatoallacoltivazionedelterreno.

Iredditi,dominicaleedagrario,sirilevanodallavisuracatastale,facendoattenzioneche:
se la coltura praticata su tali terreni corrisponde a quella risultante in catasto, i redditi
indicatinellavisuracatastalesonocorretti;
se la coltura praticata su tali terreni non corrisponde a quella risultante al catasto, il
proprietario ha lobbligo di presentare la variazione di coltura dei redditi dominicale e
agrarioallAgenziadelTerritoriocompetente,entroil31.01dellannosuccessivoaquelloin
cuisiverificatalavariazione.

Incasodivariazionedicolturacambianoilredditodominicaleeagrario.

areeedificabili che:
produconoredditoancheaifiniIrpef(seiscrittealcatastoconRDeRA);
produconosempreredditoaifiniIMU.

Un terreno agricolo oppure edificabile, a seconda della destinazione che gli ha attribuito il
Comune(sulcuiterritoriosituatoilterreno)attraversoilpianoregolatore.
Un terreno, ai fini delle imposte, area edificabile dal momento in cui tale destinazione
indicatanelpianoregolatore(indipendentementedall'approvazionedellaRegioneedall'adozione
distrumentiattuatividelmedesimo)quindiutileverificaresempre,pressogliufficicomunali,la
destinazionedelterreno.

Un terreno agricolo pu diventare area edificabile a seguito della modifica del

pianoregolatoredapartedelComune.
Se sullarea edificabile viene costruito un immobile, ai fini delle imposte, si
dichiaralarenditacatastale dellimmobile.

4.11.1Concettibasesuiterreniaifinifiscali

Lintroduzione dellIMU per lanno dimposta 2012 in sostituzione dellICI nonch dellIRPEF e
dellerelativeaddizionaliconriferimentoagliimmobilinonlocati(vediCapitolo2punto2.12),haintrodotto
anche per i terreni elementi di incertezza che, al momento della stesura di questa guida non
sonoancorastatichiaritidallAmministrazionefinanziaria.

Inparticolarenonchiaro,nelcasoincuiilterrenoagricolononsialocatoedovendoinquesto
casoassoggettareadIRPEFeAddizionaliilsoloredditoagrario,seilredditodominicaledebbao
noesserecomunqueindicatonelladichiarazionedeiredditi(730/2013oUNICO/2013)equanto
possa incidere sulla determinazione degli importi di detrazione (per reddito e per famigliari a
carico)spettanti.

Proprietarioecoltivatoredel
terreno

ilcasodelproprietario(olusufruttuario)checoltivadas
ilproprioterreno,oppurechescegliedilasciarloincolto.

Conduttoredelfondo

laffittuario, non il proprietario ma colui che esercita

lattivitdiconduzionedelfondo.