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PODER JUDICIRIO
12 Vara Cvel do Foro Central da Capital
Autos n 583.00.2007.187236-6

Vistos.

I Trata-se de AO DE RESCISO CONTRATUAL c.c.

DEVOLUO DE PARCELAS PAGAS movida por HUGO JOS BALIEIRO NETO e
MARCELA PAULINO BALIEIRO contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS
BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP. Alegam os autores, em sntese, que
mediante Termos de Adeso e Compromisso de Participao firmados em
01/11/2004

cada

um

adquiriu

da

uma

unidade

habitacional

no

empreendimento denominado Saint Paul Club Residence, que seria composto de

trs torres distintas, com previso de entrega daquela em que se encontram as
unidades adquiridas para outubro de 2006. Afirmam que at 25/09/2006
pagaram regularmente as parcelas devidas, no valor total de R$ 198.213,23.
Ocorre que em agosto de 2006 constataram o atraso nas obras da primeira torre,
que deveria ter sido entregue em outubro de 2005, sequer tendo se iniciado a
construo das outras duas. Passados nove meses a situao continuava a
mesma, razo pela qual em 08/03/2007 notificaram a r comunicando seu
desinteresse pelo empreendimento e solicitando a restituio das quantias
pagas.

Contudo,

tal

notificao

no

foi

atendida.

Sustentam

que

inadimplemento da r patente, que os termos de adeso so verdadeiros

compromissos de venda e compra e que a relao entre as partes se submete ao
Cdigo de Defesa do Consumidor, pedindo, diante deste quadro, que os termos
sejam declarados nulos e que a r seja condenada a restituir todas as quantias
que pagaram, com juros e correo monetria. Juntaram documentos (fls.
13/117).

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A tutela antecipada requerida na inicial foi deferida pela

deciso de fls. 124/124v.
A r contestou a ao, alegando, inicialmente, que para
agilizar as obras em andamento a antiga gesto da cooperativa aplicou os
recursos financeiros dos cooperados foram em outros empreendimentos,
realizando o que denomina de emprstimo solidrio entre empreendimentos,
argumentando que para que as obras do Saint Paul sejam retomadas est sendo
implementada uma proposta a ser apresentada em Assemblia. Em seguida
sustenta que a cooperativa habitacional regida pela Lei n 5.764/71 e no est
sujeita ao Cdigo de Defesa do Consumidor, bem como que no tem culpa pelo
atraso das obras, justificvel em uma das excees previstas no contrato.
Argumenta tambm que inexistindo mora os autores no poderiam suspender os
pagamentos, alm do que no formalizaram pedido de demisso do quadro de
cooperados. Por outro lado, aduz que a restituio das quantias pagas pelos
cooperados desistentes ou eliminados regida pelo termo de adeso e por
disposies estatutrias, no sendo admissvel a restituio integral. Por fim,
afirma no estarem presentes os requisitos para a concesso da tutela
antecipada. Anexou documentos (fls. 196/285).
Houve rplica (fls. 305/306).
o relatrio.
II A lide comporta julgamento antecipado, nos termos do art.
330, I do Cdigo de Processo Civil, pois a matria controvertida essencialmente
de direito e no plano dos fatos no h necessidade de produo de qualquer
outra prova alm da documental j trazida aos autos.
A ao procedente.

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Postulam os autores na presente ao a resciso de Termos de

Adeso e Compromisso de Participao que celebraram com a r em
01/11/2004, por intermdio dos quais adquiriram unidades habitacionais no
empreendimento habitacional denominado Saint Paul Club Residence ou
Residencial Saint Paul, composto de trs torres distintas (Higienpolis,
Brooklin e Morumbi), bem como a restituio integral das quantias que
pagaram. Alegam os autores que a torre Brooklin, na qual esto localizadas as
unidades adquiridas, deveria ter sido entregue em outubro de 2006, mas as
obras sequer foram iniciadas, sendo este o motivo pelo qual propuseram a
presente ao.
Ressalto, inicialmente, que o fato da r ser uma cooperativa
habitacional no afasta a incidncia das normas do Cdigo de Defesa do
Consumidor.
Com efeito, a relao entre o indivduo que se associa
entidade visando a aquisio de um imvel e a sociedade cooperativa que tem
por objetivo a construo do empreendimento habitacional, claramente de
consumo, enquadrando-se o primeiro no conceito de consumidor e a segunda no
conceito de fornecedor, nos termos dos arts. 2 e 3 do Cdigo de Defesa do
Consumidor.
Quando os autores firmaram os termos de adeso ao
empreendimento habitacional, seu interesse era nica e exclusivamente adquirir
um imvel residencial, sendo para eles de todo irrelevante a natureza jurdica
da sociedade responsvel pelo empreendimento.
E a r, assim como outras cooperativas habitacionais,
certamente tinha como interesse apenas vender seu produto, agindo
semelhana das construtoras e incorporadoras que atuam no mercado imobilirio

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(como, a propsito, revela a propaganda juntada a fls. 36, distribuda no

mercado consumidor).
Confira-se, a propsito do enquadramento das cooperativas
habitacionais s normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, o seguinte
precedente do E. Tribunal de Justia de So Paulo, que em caso de resciso
contratual e restituio de parcelas pagas por cooperado, decidiu que:

Resciso contratual Cooperativa habitacional Restituio

das parcelas pagas pelo cooperado Cabimento Hiptese em que a
devoluo do quantum j pago pode ser reduzida pelo juiz, em patamar
justo, a evitar o enriquecimento indevido de qualquer das partes
contratantes Aplicao dos arts. 51 e 53 da Lei 8.078/90 (Ap.
138.698-4/0-00, 6 Cm., j. 08.05.2003, rel. Des. Reis Kuntz, RT
817/233).
Por outro lado, ainda que a cooperativa r no pudesse ser
formalmente enquadrada no conceito de fornecedor do CDC, o carter adesivo
da relao jurdica entabulada entre as partes revela-se inegvel, restando
inexorvel a aplicao, ao menos em parte, das normas cogentes emanadas
daquela legislao, impondo-se no mnimo o reconhecimento da subsuno
ftica dos autores condio de consumidor equiparado, nos termos do art.
29 daquele Cdigo.
Neste passo destaco a propalada adesividade da relao
contratual, nominalmente reconhecida em seu prprio ttulo (Termo de Adeso
e Compromisso de Participao), porquanto se trata daqueles contratos em que
se verifica cristalinamente o preestabelecimento das clusulas e condies
impostas ao co-contratante, sem que ao menos tenha a menor condio de
acesso discusso de seu contedo.
Feitas estas consideraes e passando ao cerne do litgio, o
pedido dos autores deve ser integralmente acolhido.

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Com efeito, nos termos de adeso questionados na ao h

expressa previso no sentido de que a torre Higienpolis deveria ser entregue
at o final de outubro de 2005, a torre Brooklin at o final de outubro de 2006
e a torre Morumbi at o final de outubro de 2007 (clusula 8), com tolerncia
de seis meses ( 3).
No entanto, conforme comprovado pelas fotografias anexadas
inicial (fls. 114/117), a primeira torre sequer foi concluda e as obras daquela
onde esto localizadas as unidades adquiridas pelos autores nem ao menos foram
iniciadas.
O atraso nas obras manifesto e de resto foi confessado pela r
em sua contestao, na qual surpreendentemente informou que sua anterior
gesto

praticou

que

denomina

de

emprstimo

solidrio

entre

empreendimentos, desviando os recursos aportados pelos cooperados de um

empreendimento para outro, a fim de viabilizar as obras mais adiantadas.
Cuida-se de verdadeira confisso de ilicitude e de total desprezo pelos direitos e
interesses dos cooperados, revelando, por parte da cooperativa r, prtica
intensamente abusiva.
A par disso, a r sequer foi capaz de justificar as razes que
levaram ao atraso das obras, inexistindo prova de qualquer uma das hipteses
previstas nos 3 e 4 do termo de adeso, de tal sorte que o atraso em
questo s pode ser imputado, no mnimo, a incompetncia da cooperativa na
gesto do empreendimento.
Por outro lado, no tem o menor cabimento a pretenso da r
de a restituio das quantias pagas aos autores se d na forma prevista nos
termos de adeso e em seus estatutos. O caso no de pedido formulado por
cooperado desistente ou eliminado. A hiptese , isto sim, de pedido formulado

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por consumidores lesados por conta de inadimplemento manifesto da

cooperativa, de forma que a restituio do que foi pago deve ser integral e
imediata.
Neste sentido, confira-se o seguinte precedente:

COOPERATIVA HABITACIONAL Resciso do termo de

adeso e compromisso de participao Pretenso da r reteno de
parte dos valores pagos Afastamento Hiptese em que foi a culpada
pelo inadimplemento do contrato Sentena mantida Recurso
desprovido (TJSP, Ap. n 142.430-4/3, 5 Cm., j. 17.12.2003, rel.
Des. Rodrigues de Carvalho).
Diante disso, impe-se a resciso dos termos de adeso e a
condenao da r a restituir aos autores todas as quantias pagas, sem qualquer
deduo ou reteno, devendo o pagamento ser efetuado de uma s vez e
imediatamente. O valor devido aos autores, a ser apurado na forma do art.
475-B do Cdigo de Processo Civil, ser corrigido monetariamente a partir da
data de cada pagamento efetuado, com acrscimo de juros moratrios de 1% ao
ms, calculados a partir da citao.
III Do exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ao movida
por Hugo Jos Balieiro Neto e Marcela Paulino Balieiro contra Cooperativa
Habitacional dos Bancrios de So Paulo - BANCOOP, tornando definitiva a tutela
antecipada concedida, declarando rescindidos os termos de adeso e
compromisso de participao objeto da ao e condenando a r a restituir
integralmente, de uma s vez e imediatamente, todos os valores pagos pelos
autores. O valor devido aos autores, a ser apurado na forma do art. 475-B do
Cdigo de Processo Civil, ser corrigido monetariamente a partir da data de cada
pagamento efetuado, acrescendo-se juros moratrios de 1% ao ms, calculados a
partir da citao. Condeno ainda a r ao pagamento das custas e despesas
processuais,

atualizadas

desde

os

desembolsos,

bem

como

honorrios

advocatcios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenao.

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P. R. I.
So Paulo, 26 de Novembro de 2007.

ALEXANDRE AUGUSTO P. M. MARCONDES

Juiz de Direito

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