A.VI.

- ANEXO: ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICOFINANCIERA

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PROGRAMA DE ACTUACIN INTEGRADA. PLAN PARCIAL Y PROYECTO DE REPARCELACIN DEL SECTOR INDUSTRIAL "LA CEJA", T.M. CHESTE (VALENCIA)

A.6. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA-FINANCIERA

NDICE
A.6. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA-FINANCIERA .................................................. 122
1.

EXIGIBILIDAD Y OBJETO. .......................................................................................... 123

2. GRADO DE PRECISIN DE SUS DETERMINACIONES ECONMICAS...................... 123

3. DEFINICIN DE LAS CARGAS DE URBANIZACIN Y RGIMEN ECONMICO. ....... 123
4. DEFINICIN DE LOS GASTOS DE URBANIZACIN Y RGIMEN ECONMICO. ...... 124
5. TOTAL DE LAS CARGAS Y GASTOS ............................................................................. 125
6. PRECIOS DE VENTA ....................................................................................................... 126
7. TASA INTERNA DE RETORNO DE LA INVERSIN ...................................................... 126
8. IMPACTO DE LA ACTUACIN EN LAS HACIENDAS PBLICAS ................................. 129
9. CONCLUSIN .................................................................................................................. 129

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ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA-FINANCIERA

1. EXIGIBILIDAD Y OBJETO.
El artculo 40 la ley 5/2014, de 25 de Julio, de ordenacin del territorio, urbanismo y paisaje, de
la Comunitat Valenciana (en adelante LOTUP) regula el contenido de los planes parciales,
estableciendo el estudio de viabilidad econmica como uno de los documentos que han de
contener.
En consecuencia, el presente Plan Parcial incorpora el presente Estudio de viabilidad
econmico-financiera, como parte de su documentacin, cuyo objeto es, por un lado, la
cuantificacin econmica aproximada de los costes de urbanizacin inherentes a la ejecucin del
desarrollo urbanstico de carcter lucrativo proyectado en el planeamiento pormenorizado, y, por
otro, el anlisis de la viabilidad econmica y financiera del referido desarrollo urbanstico, de
acuerdo con lo establecido en los artculos 30.2 LOTUP y 15.4 del Real Decreto Legislativo
2/2008, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo (en adelante TRLS).
En definitiva, se trata de analizar las circunstancias de carcter econmico en las que se plantea
el desarrollo mayoritariamente industrial previsto en el Sector, a fin de establecer la viabilidad
econmica de la promocin y ejecucin de sus previsiones de urbanizacin y edificacin.

2. GRADO DE PRECISIN DE SUS DETERMINACIONES ECONMICAS.

El presente Estudio de viabilidad econmico-financiera en el contexto del Plan Parcial en el que
se inserta ofrece datos y cifras estimativas resultado de un anlisis global; pendientes, en todo
caso, de una mayor y progresiva concrecin a travs de los correspondientes proyectos
urbansticos a elaborar.
El presente Proyecto, en su carcter de documento de ordenacin urbanstica pormenorizada o
de desarrollo, ofrece datos y cifras que se ajustan sensiblemente a la realidad econmica, pero
que debern ser perfilados con la mayor exactitud, propia del nivel de trabajo, sobre clculos y
costes de los proyectos de ejecucin y gestin de la referida ordenacin urbanstica.

3. DEFINICIN DE LAS CARGAS DE URBANIZACIN Y RGIMEN ECONMICO.

De conformidad con el art. 144 LOTUP, son cargas de la urbanizacin, las siguientes:
a. El coste de las obras de urbanizacin, as como las obras de conexin e integracin
territorial, externas o internas, precisas para cubrir los objetivos imprescindibles del
Programa.
En este grupo de obras se encuentran, art 110 LOTUP:
La pavimentacin de calzadas, aparcamientos, aceras y red peatonal, el tratamiento
de los espacios libres, el mobiliario urbano y la sealizacin viaria.
Las redes de distribucin de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.
La red de alcantarillado para aguas residuales y sistema de evacuacin de aguas
pluviales.
La red de distribucin de energa elctrica, gasificacin y comunicaciones.
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 La red de alumbrado pblico.

La jardinera, el arbolado y la ornamentacin en el sistema de espacios libres.
b. El coste de conservacin de las obras publicas de urbanizacin desde la finalizacin de
las mismas hasta su recepcin por la administracin Municipal. No es posible hacer un
clculo previo de este concepto, ya que depende de factores externos a este PFC.
c. Las obras de rehabilitacin de edificios o elementos constructivos impuestas por el
Programa, sin perjuicio del derecho al reintegro, con cargo a los propietarios de aquellos,
de la parte del coste imputable al contenido del deber normal de conservacin. No
corresponde aplicar en este caso pues no existe ningn edificio a rehabilitar en el sector.
d. El coste de redaccin y direccin de los proyectos tcnicos. Se consideran incluidos
asimismo los gastos derivados de la tramitacin o inscripcin de los proyectos en los
registros correspondientes. Se incluye un 6% del PEC para incluir estos gastos.
e. Los honorarios profesionales no estn sujetos a regulacin, (Ley 7/1997, de 14 de abril,
de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de colegios profesionales), por lo que
sern objeto de acuerdo entre las partes; si bien, incluyendo los honorarios de direccin
de las obras, este concepto se encuentra incluido en el 6% del PEC anterior.
f. El beneficio empresarial del Urbanizador por la promocin de la Actuacin, que en ningn
caso podr superar el 10%, y sus gastos de gestin por ella. En la valoracin de los
costes de urbanizacin se ha fijado un 8% del PEC como beneficio del urbanizador.
g.

Los honorarios profesionales que se generen en el ayuntamiento en el procedimiento de

programacin por los informes tcnicos y jurdicos necesarios para adoptar los acuerdos
administrativos de programacin, planeamiento y gestin. Se considera que los informes
tcnicos y jurdicos necesarios son elaborados por funcionarios municipales y que, por
ello, no devengan honorarios.

El presupuesto de esta obra forma parte de la valoracin por el mtodo M.S.V de los costes de
urbanizacin del plan parcial del polgono industrial de La Ceja. En ese documento se calcula
el Presupuesto de Ejecucin Material (PEM) de las obras en base a la superficie de los viales, a
este coste, se le suma el beneficio industrial del constructor de las obras de urbanizacin (un 6%
del PEM) y los gastos generales de la empresa constructora en relacin con dichas obras (un 13
% sobre el PEM), as como los derechos por el canon de vertido a la depurado o el coste de la
nueva EDAR, segn corresponda.

4. DEFINICIN DE LOS GASTOS DE URBANIZACIN Y RGIMEN ECONMICO.

Los gastos de urbanizacin son gastos que afectan a cada uno de los propietarios, de forma
individualizada, sin que constituyan remuneracin al urbanizador. Son los siguientes:
A. La parte proporcional que corresponda a cada propietario de las indemnizaciones que
procedan

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ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA-FINANCIERA

por las obras de urbanizacin preexistentes y que se mantengan por ser tiles a la
actuacin,

por la extincin de derechos y la destruccin de bienes a consecuencia de la

ejecucin del planeamiento; entre ellas las derivadas de la destruccin de
construcciones, instalaciones, plantaciones, edificaciones y cese y traslado de las
actividades.

Estas indemnizaciones sern objeto de tasacin en el proyecto de reparcelacin y estarn

referidas al momento de aprobacin de dicho expediente. Sin embargo como el alcance de este
PFC incluye el proyecto de reparcelacin, se ha incluido dicha tasacin
B. Los gastos generados por la recaudacin ejecutiva de las cuotas de urbanizacion o
derivados de la rescisin de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones que graven
las fincas o disminuyan su valor en venta, sern soportados por sus correspondientes
propietarios. La anterior regla se entender sin perjuicio de lo dispuesto por el derecho
estatal en materia de arrendamientos no histricos y servidumbres prediales. Estos
gastos no se consideran en este PFC.
C. Los gastos financieros soportados por el urbanizador como consecuencia del
aplazamiento del pago de las cuotas de urbanizacin. Se han considerado como un 6%
del PEC.

5. TOTAL DE LAS CARGAS Y GASTOS

En resumen de lo anterior se presenta la siguiente tabla:

Presupuesto de ejecucin material (PEM)

Gastos generales (13% PEM)
Beneficio industrial (6% PEM)
Derechos vertido depuradora y tratamiento

25.334.432,76
3.293.476,26
1.520.065,97
4.070.223,31

Presupuesto de ejecucin por contrata (PEC)

Honorarios tcnicos y jurdicos (6% PEC)
Gastos financieros y gestin (6% PEC)
Beneficio del urbanizador (8% PEC)

34.218.198,29
2.053.091,90
2.053.091,90
2.737.455,86

Total cargas urbanizacin

Indemnizaciones por edificaciones
Indemnizaciones por plantaciones

41.061.837,95
1.352.358,98
167.117,40

Total gastos urbanizacin

Total cargas y gastos
Edificabilidad a asumir cargas (m2t)

1.519.476,38
42.581.314,33
814.523,79

Repercusin (/m2t)

52,28

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6. PRECIOS DE VENTA
Existen dos opciones, considerar la venta del terreno urbanizado, o considerar la venta del
terreno junto con la edificacin, en el primer caso nos encontramos el problema de que existen
pocos terrenos de tipo industrial a la venta en la zona, lo cual dado la cantidad de polgonos
industriales cercanos (Castilla, Loriguilla, Oliveral, Masia de Balo) es un indicador de la necesidad
de este tipo de suelo en la zona, por otra parte en el segundo caso existe el problema de la difcil
estimacin del coste de edificacin de una nave industrial, pues depende de muchos factores
como el tipo de actividad industrial de destino.
Dada la variabilidad de precios de construccin segn el tipo de nave industrial, as como el
precio de venta, se estudiar la viabilidad del polgono en base a la venta de los solares
industriales resultantes de la urbanizacin.
Basndonos en el precio de venta, que se puede consultar en varios portales inmobiliarios de
internet se observa que el precio medio de venta de las parcelas industriales en los trminos
municipales de Cheste, Buol, Loriguilla y Ribaroja del Turia es de 77,75 /m2, valor que se fijar
para el presente estudio.

7. TASA INTERNA DE RETORNO DE LA INVERSIN

Para decidir la rentabilidad del proyecto nos basaremos en a tasa interna de retorno (TIR) que
es el promedio geomtrico de los rendimientos futuros esperados de dicha inversin, y que
implica por cierto el supuesto de una oportunidad para "reinvertir". En trminos simples, diversos
autores la conceptualizan como la tasa de descuento con la que el valor actual (VAN) es igual a
cero.
La TIR puede utilizarse como indicador de la rentabilidad de un proyecto: a mayor TIR, mayor
rentabilidad; as, se utiliza como uno de los criterios para decidir sobre la aceptacin o rechazo
de un proyecto de inversin. Para ello, la TIR se compara con una tasa mnima o tasa de corte,
el coste de oportunidad de la inversin (si la inversin no tiene riesgo, el coste de oportunidad
utilizado para comparar la TIR ser la tasa de rentabilidad libre de riesgo). Si la tasa de
rendimiento del proyecto - expresada por la TIR- supera la tasa de corte, se acepta la inversin;
en caso contrario, se rechaza.
Como tasa de corte tomaremos el TIR del bono espaol a 10 aos (1,52% actualmente)
multiplicado por 4, debido al riesgo de la inversin. Por lo tanto la tasa de corte queda fijada en
6,8%.

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