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MDULO 2
Contrato de Compra e Venda
contratos.
Art. 874. do Cdigo Civil
Noo
compra e venda
Contrato nominado e tpico
Nominado porque a lei lhe reconhece uma categoria jurdica; tpico
porque lhe estabelece um regime jurdico prprio (quer na lei civil, quer na
lei comercial).
Contrato obrigacional
Do contrato nascem duas obrigaes: a obrigao de entregar a
coisa e a obrigao de pagar o preo (art. 879., alneas b) e c) CC).
Contrato sinalagmtico
As obrigaes que nascem para ambas as partes so correspectivas
uma da outra. Aplicam-se aqui, portanto, as regras da excepo de no
cumprimento (arts. 428. e ss CC), da caducidade do contrato por
impossibilidade de uma das prestaes (art. 795./1 CC) e da resoluo
por incumprimento (art. 801./2).
Md.2 Contrato de Compra e venda
Departamento de Formao Cmara dos Solicitadores
Excepes (exemplos):
herana faam parte bens imveis (art. 2126./1 CC) escritura pblica e
DPA;
Impostos;
Registo predial.
no
lhe
for
imputvel,
ficam
ambas
as
partes
adquira
o bem,
servides prediais);
Uma locao;
em processo de insolvncia).
cont.
cont.
direito;
b)
c)
contrato
convalida-se
propriedade
transfere-se
cont.
proibida a compra destes bens ou direitos por:
respectivo processo.
representantes legais
Compra de bens pelos pais do menor carece de autorizao
judicial (arts. 1892. CC), sendo o acto anulvel (art. 1893. CC). Pode, no
entanto, o tribunal confirmar o acto, quando no tenha havido autorizao
(art. 1894. CC).
Compra de bens pelo tutor proibida (art. 1937., al. b) CC), sob
pena de nulidade (art. 1939.).
5 IMVEL
Requisitos do Imvel
Adaptando a cada caso concreto, no contrato dever constar, alm
do j referido:
5 IMVEL
a) Menes exigveis relativas ao registo
34
5 IMVEL
a) Menes exigveis relativas ao registo
Excepes ao registo prvio;
35
5 IMVEL
a) Menes exigveis relativas ao registo
2) Casos de Urgncia, devidamente comprovada, nos termos do
art 54 do CN, n. 3, al- b);
O que tem de ser comprovado o perigo de vida de pelo
menos um dos outorgantes ou o extravio ou inutilizao do
registo, e no a urgncia em praticar o ato. (Dever ser solicitada a
interveno no ato de perito mdico que faa exarar no ttulo o seu
36
5 IMVEL
a) Menes exigveis relativas ao registo
3) Primeiro ato de transmisso aps 01 de Outubro de 1984
37
5 IMVEL
a) Menes exigveis relativas ao registo
4) Prdios Omissos
O transmitente, apresentando um titulo aquisitivo anterior a 01
de Outubro de 1984, legitima o seu direito e o titulador de mais no
necessita para celebrar o ato.
38
5 IMVEL
a) Menes exigveis relativas ao registo
5) Transmisso de bens integrados em herana indivisa
dispensada a inscrio de aquisio quando:
Prdios Descritos
Art 35 CRP
Dispensa de inscrio intermdia
dispensada a inscrio intermdia em nome dos titulares de bens
39
5 IMVEL
a) Menes exigveis relativas ao registo
5) Transmisso de bens integrados em herana indivisa
Prdios Omissos:
40
5 IMVEL
a) Menes exigveis relativas ao registo
6) Prdios Descritos e com inscrio em vigor
41
5 IMVEL
a) Menes exigveis relativas ao registo
Imveis descritos:
Exemplo:
Prdio urbano, composto de moradia de rs-do-cho e primeiro andar,
sito na Rua , da freguesia de ., concelho de ,
descrito na Conservatria do Registo Predial de .. sob o
nmero ., da referida freguesia.
Md.2 Contrato de Compra e venda
Departamento de Formao Cmara dos Solicitadores
42
5 IMVEL
a) Menes exigveis relativas ao registo
Imveis omissos:
No caso de prdios omissos, no ttulo devem constar todos os
elementos que habilitem a abertura da descrio e que se encontram
previstos no 82 e 83 do CRPredial, nomeadamente:
Natureza do prdio;
Confrontaes
rea do prdio.
43
5 IMVEL
b) Harmonizao entre o Ttulo, o Registo e a Matriz
Harmonizao
44
5 IMVEL
c) Valor (art. 63 CN)
Deve indicar-se o valor de cada prdio, da parte indivisa ou do
45
5 IMVEL
c) Valor (art. 63 CN)
O valor dos bens, quando no seja determinado com base em simples
declarao
das
partes
ou
em
publicao
oficial,
deve
ser
46
5 IMVEL
c) Valor (art. 63 CN)
Calcular VPatrimonial Actual:
(nomeadamente, para clculo
de IMT e Selo, quando valor
mais elevado que o valor da
venda)
Portaria n. 1337/2003, de 5/12
Ex:
Ano Inscrio: 1976
VPI: 1.06
1.06 x 19,62 = 20,80
47
5 IMVEL
d) Identificao do imvel
A identificao do imvel deve conter os seguintes elementos:
48
5 IMVEL
d) Identificao do imvel
6) Situao Registral:
a) Descrio dos Prdios
Prdios descritos
N da descrio predial, indicao da Conservatria da
49
5 IMVEL
d) Identificao do imvel
A identificao deve ser feita em harmonia com a respetiva descrio
predial, salvo se,
50
5 IMVEL
d) Identificao do imvel
Prdios no descritos - omissos
Declarao de que esto omissos Ex: () omisso na
Conservatria do Registo Predial de.. ()
No ttulo devem constar todos os elementos necessrios
abertura da descrio - cfr 82 a 84 do CRP
Quanto aos rsticos, deve observar-se: localizao, rea e o
artigo da matriz. Confinantes podem ser declarados no ttulo e
no tm necessidade de harmonizao com a matriz.
51
5 IMVEL
d) Identificao do imvel
b) Indicao da inscrio em nome de quem aliena (indicao
da Apresentao e data)
de
existncia
de
Propriedade
horizontal
52
5 IMVEL
d) Identificao do imvel
Meno
de
existncia
de
Loteamento
(indicao
da
Meno
de
existncia
de
nus
ou
encargos
(tipo,
Apresentao e data) Ex: que sobre o prdio urbano encontrase registado uma hipoteca/penhora/usufruto a favor de .., pela
Apresentao . de ...
53
5 IMVEL
d) Identificao do imvel
Situao Fiscal:
Indicao do artigo matricial definitivo, ou
Indicao de que se encontra provisrio e a data da
participao, e
Valor
patrimonial,
se
bem
inscrito
na
matriz
definitivamente.
54
5 IMVEL
d) Identificao do imvel
55
5 IMVEL
d) Identificao do imvel
56
5 IMVEL
d) Identificao do imvel
57
5 IMVEL
Documentos Instrutrios ao Contrato de Compra
Registo Predial;
-
Certificado Energtico;
Loteamento;
compartes;
3 LICENA DE UTILIZAO
3 LICENA DE UTILIZAO
Art. 6 do Decreto-Lei
n. 116/2008, de 04/07
(art 1, 2 e 3 do DL
281/99)
Md.2 Contrato de Compra e venda
Departamento de Formao Cmara dos Solicitadores
3 LICENA DE UTILIZAO
1 - A apresentao do alvar de licena de utilizao, no caso de j ter
sido requerido e no emitido, pode ser substituda pela exibio do
alvar da licena de construo do imvel, independentemente do
3 LICENA DE UTILIZAO
2 - Nas subsequentes transmisses de fraces autnomas, de prdios
constitudos em regime de propriedade horizontal, o transmitente
apenas tem de fazer prova de que foi requerida a licena de utilizao
3 LICENA DE UTILIZAO
4 - Na transmisso de prdios urbanos que o alienante declare como
no concludos, com licena de construo em vigor, ou na situao
dos edifcios inacabados prevista no artigo 73.-A do Decreto-Lei n.
3 LICENA DE UTILIZAO
3 LICENA DE UTILIZAO
A licena de utilizao passou a ser exigida somente a
partir da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificaes
Urbanas (RGEU), aprovado pelo DL n. 38 382/1951 de 7 de Agosto.
3 LICENA DE UTILIZAO
Assim referir-se- no ato (essencialmente no Termo de
Autenticao, pois compete ao titulador verificar a sua legalidade):
Foi exibido o alvar de utilizao n. , emitido em , pela
Cmara Municipal de , e respeita totalidade do prdio (ou
respeita apenas frao)
ou
Foi exibida a certido emitida em , pelo Cartrio Notarial de ,
da escritura lavrada a fls. , do livro , daquele Cartrio, (ou pelo
documento particular autenticado, depositado, que pode ser consultado
pela chave de acesso) pela qual verifiquei ter sido emitido para o
prdio (frao) o alvar de utilizao n. , emitido em , pela
Cmara Municipal de
Md.2 Contrato de Compra e venda
Departamento de Formao Cmara dos Solicitadores
3 LICENA DE UTILIZAO
ou ainda a comprovao da no exigibilidade/ou sua
dispensa:
B.
Exemplo2: Se B, posteriormente transmitir o imvel a C, consumidor,
mas dever apresentar a FTH a C, pois o imvel j dela dispe.
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5 CERTIFICADO ENERGTICO
O Decreto-Lei n. 118/2013, de 20.08., transpe a Diretiva n.
2010/31/UE do Parlamento e do Conselho, de 19.05.2010, relativa ao
desempenho energtico dos edifcios.
5 CERTIFICADO ENERGTICO
Este diploma entrou em vigor em 1 de Dezembro de 2013 e
consubstancia melhorias ao nvel da sistematizao e mbito de
aplicao ao congregar num nico diploma, o Sistema de Certificao
Energtica dos Edifcios (SCE), que por sua vez integra o Regulamento
do Desempenho Energtico Dos Edifcios De Habitao (REH) e o
Regulamento de Desempenho Energtico dos Edifcios de Comrcio e
Servios (RECS).
5 CERTIFICADO ENERGTICO
5 CERTIFICADO ENERGTICO
Quais os Imveis abrangidos?
Os edifcios ou fraes, novos ou sujeitos a grande interveno
5 CERTIFICADO ENERGTICO
So, ainda, abrangidos pelo SCE todos os edifcios ou fraes
5 CERTIFICADO ENERGTICO
Quais so os Imveis que esto excludos do SCE? (art. 4)
a) As instalaes industriais, agrcolas ou pecurias
b) Os edifcios utilizados como locais de culto ou para atividades
religiosas;
c) Os edifcios ou fraes exclusivamente destinados a armazns,
estacionamento, oficinas e similares;
d) Os edifcios unifamiliares com rea til igual ou inferior a 50 m2;
e) Os edifcios de comrcio e servios devolutos, at sua venda ou
locao depois da entrada em vigor do presente diploma;
f) Os edifcios em runas;
g) As infraestruturas militares e os edifcios afetos aos sistemas de
informaes ou a foras e servios de segurana que se encontrem
sujeitos a regras de controlo e de confidencialidade;
Md.2 Contrato de Compra e venda
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5 CERTIFICADO ENERGTICO
h) Os monumentos e os edifcios individualmente classificados ou em
vias de classificao, nos termos do Decreto-Lei n. 309/2009, de 23 de outubro,
alterado pelos Decretos-Leis n.s 115/2011, de 5 de dezembro e 265/2012, de 28
de dezembro, e
5 CERTIFICADO ENERGTICO
j) Os edifcios de comrcio e servios inseridos em instalaes
sujeitas ao regime aprovado pelo Decreto-Lei n. 71/2008, de 15 de abril,
alterado pela Lei n. 7/2013, de 22 de janeiro.
5 CERTIFICADO ENERGTICO
Quais so os prazos de validade dos certificados?
Os
pr-certificados
tm
um
prazo
de
validade
de
10
anos,
Art. 15 n. 3
Md.2 Contrato de Compra e venda
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5 CERTIFICADO ENERGTICO
Em que momento efetuada a verificao da existncia do
Certificado Energtico? Aquando:
Do controlo prvio das operaes urbansticas, pela entidade
competente.
Da celebrao de contratos de compra e venda ou locao, ficando
consignado no contrato o nmero do certificado ou prcertificado.
Art. 5
Md.2 Contrato de Compra e venda
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5 CERTIFICADO ENERGTICO
Quais so as principais obrigaes que impendem sobre
os proprietrios?
Genericamente:
Obter o prcertificado SCE e o certificado SCE.
Facultar ao Perito Qualificado a consulta dos elementos necessrios
5 CERTIFICADO ENERGTICO
Quais so as principais obrigaes que impendem sobre
os proprietrios?
Especificamente
para os edifcios novos ou sujeitos a grandes intervenes:
A
emisso
do
prcertificado,
no
decurso
do
Art. 14
5 CERTIFICADO ENERGTICO
Quais so as principais obrigaes que impendem sobre
os proprietrios?
Especificamente para os edficios existentes:
5 CERTIFICADO ENERGTICO
Compete DireoGeral de Energia e Geologia (DGEG),
assegurar a fiscalizao do SCE e promover o respectivo processo
de contra-ordenaes.
Constitui contra-ordenao punvel com coima, para o proprietrio:
A no emisso do PrCertificado ou do Certificado.
A no indicao da classe energtica em todos os anncios visando
a venda ou locao.
A no entrega de cpia do prcertificado ou do certificado ao
comprador ou locatrio aquando da celebrao do contratopromessa e
do original no momento da celebrao do contrato de compra e venda.
Os montantes das coimas oscilam entre 250,00 EUR e 3 740,00 EUR (pa
Art. 20 e 21
6 LOTEAMENTO
Vide art. 49 do Decreto-Lei 555/99 de 16/12, redao da Lei
n. 28/2010, de 02/09
Deve constar no ttulo, na primeira transmisso de prdios urbanos
ou fraces autnomas, edificadas num lote de terreno, a exibio de
6 LOTEAMENTO
6 LOTEAMENTO
No so consideradas operaes de loteamento:
a) O fraccionamento de terrenos com vista constituio ou
ampliao de logradouro de prdios urbanos;
Neste caso, no contrato deve ser identificada a parcela resultante do
fracionamento e o prdio urbano ao qual a parcela vai ser anexada;
6 LOTEAMENTO
b) O fraccionamento que vise a retificao de extremas entre prdios
rsticos confinantes;
6 LOTEAMENTO
1 Na parcela destacada s seja construdo edifcio que se destine
exclusivamente a habitao e que no tenha mais de dois fogos;
+
2 Na parcela restante se respeite a rea mnima fixada no projeto de
interveno em espao rural em vigor, ou, quando no exista, a rea de
unidade de cultura fixada nos termos da lei geral para a regio respetiva.
6 LOTEAMENTO
Ainda de apontar, o condicionamento da construo bem como o
nus do no fracionamento, devem ser inscritos no registo predial
sobre as parcelas resultantes do destaque, sem o que no pode ser
licenciada ou comunicada qualquer obra de construo nessas
parcelas.
7 CONSTITUIO DE COMPROPRIEDADE
OU AUMENTO DE NMERO DE COMPARTES
7 CONSTITUIO DE COMPROPRIEDADE
OU AUMENTO DE NMERO DE COMPARTES
da
Lei 64/2003, de
23 de Agosto
Md.2 Contrato de Compra e venda
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7 CONSTITUIO DE COMPROPRIEDADE
OU AUMENTO DE NMERO DE COMPARTES
A reter:
-
Prdios Rsticos;
prdio;
-
emitido;
-
Ainda assim, uma nulidade absoluta, onde o registo do facto deve ser
efetuado provisrio por dvidas, no caso de no constar no ttulo.
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7 CONSTITUIO DE COMPROPRIEDADE
OU AUMENTO DE NMERO DE COMPARTES
7 CONSTITUIO DE COMPROPRIEDADE
OU AUMENTO DE NMERO DE COMPARTES
Destacam-se:
Art. 1409 CC - O comproprietrio
Art. 2130 CC - quinho hereditrio, os co-herdeiros gozam do direito
de preferncia
Art. 1535 CC - O proprietrio do solo
Art. 1555 CC - O proprietrio de prdio onerado com a servido
Art. 1380 CC - Os proprietrios de terrenos confinantes
Md.2 Contrato de Compra e venda
Departamento de Formao Cmara dos Solicitadores
A saber:
Os estabelecidos na Lei do Patrimnio Cultural, aprovada pela
Lei n. 107/2001, de 8 de Setembro, a favor do Estado, Regies
Autnomas e municpios, sobre imveis classificados, em vias
de classificao ou situados em zonas de proteco;
Os previstos na Lei de Solos, aprovada pelo Decreto-Lei n.
794/76, de 5 de Novembro, regulamentada pelos Decretos-Leis
n. 862/76, de 22 de Dezembro, e n. 194/83, de 17 de Maio.
Md.2 Contrato de Compra e venda
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8 DIREITO DE PREFERNCIA
Artigo 37 da Lei n. 107/2001, de 8 de Setembro
Direito de preferncia
1 Os comproprietrios, o Estado, as Regies Autnomas e os
municpios gozam, pela ordem indicada, do direito de preferncia em
8 DIREITO DE PREFERNCIA
Artigo 38 da Lei n. 107/2001, de 8 de Setembro
Escrituras e registos
1 O incumprimento do dever de comunicao estabelecido nos artigos
anteriores constituir impedimento celebrao pelos notrios das
8 DIREITO DE PREFERNCIA
Art. 27. do Decreto-Lei n. 794/76, de 5 de Novembro
regulamentar.
2. O direito de preferncia pode ser conferido, relativamente aos prdios
existentes, na totalidade ou em parte da rea abrangida por medidas
8 DIREITO DE PREFERNCIA
Art. 28. do Decreto-Lei n. 794/76, de 5 de Novembro
8 DIREITO DE PREFERNCIA
http://www.predialonline.pt/PredialOnline
8 DIREITO DE PREFERNCIA
http://www.predialonline.pt/PredialOnline/
8 DIREITO DE PREFERNCIA
Caso o transmitente no proceda comunicao para exerccio
ou encargos.pdf
ou encargos.pdf
de IMT.pdf
Obrigado pela
vossa presena!
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