CONTROVERSIAS CONTRACTUALES/Segunda instancia/Incumplimiento de contrato de

arrendamiento/No
No pago oportuno de los cnones de arrendamiento
arrendamiento/La aceptacin de
pagos diferidos y la celebracin de acuerdo de pago, no enerva la configuracin del
incumplimiento contractual y sus consecuencias
consecuencias/Confirma
/Confirma decisin del a quo que declar
el incumplimiento por parte de la arrendataria.
El a quo declar el incumplimiento del contrato y orden la restitucin del bien inmueble objeto
El
del mismo, considerando que la seora Mara Belarmina Guevara no cancel oportunamente los
cnones de arrendamiento dentro de los trminos estipulados en el co
contrato, a pesar de haber
sido requerida por la entidad demandante, circunstancia que constituye una causa leg
legal de
terminacin del contrato ().
Con lo anterior, es claro que la arrendataria no cumpli la obligacin de pago en los trminos
establecidos en el contrato, dando con ello lugar a la configuracin del supuesto de rescisin del
contrato establecido en la clusula cuarta as:
si
si la mora es de un perodo
per
mensual
completo, dar adems, derecho al arrendador a hacer cesar inmediatamente el contrat
contrato y
exigir la restitucin del bien
bien,, con lo cual dio lugar a la causal de terminacin del contrato
regulada en la clusula novena del mismo: El incumplimiento total o parcial de cualquiera de las
obligaciones del ARRENDATARIO, cuya aplicacin, si bien en principio no requiere
intervencin judicial segn lo establece el precepto, la misma se justifica precisamente por la
renuencia de la arrendataria en restituir el inmueble bajo la consideracin de que no ha
incumplido.
Ahora bien, el hecho de que la entidad hubiera aceptado los pagos diferidos, llegando incluso a
la celebracin del acuerdo de pago aludido, no enerva la configuracin del incumplimiento
contractual y sus consecuencias, pues al respecto la clusula tercera del contratoprecis que
La meraa tolerancia del ARRENDADOR en el pago del precio con posterioridad a los cinco (5)
primeros das de cada mes, no se entender como nimo de modificar la clusula anterior ni el
trmino establecido para el pago, en consecuencia, mantendrn su plena vigenci
vigencia todas las
obligaciones a que hace referencia este documento.
Por lo anterior, la Sala confirmara la decisin de primera instancia, en tanto declar el
incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, y orden la restitucin del bien objeto del
contrato a favor de la parte actora
actora.

REPBLICA DE COLOMBIA
RAMA JUDICIAL DEL PODER PBLICO

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 2 de 18

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL CAUCA

-SALA DE DECISIN 001SENTENCIA CT 002
Popayn, veintitrs (23) de mayo de dos mil trece (2013)
Magistrado Ponente : Dra. Carmen Amparo Ponce Delgado
Referencia
: Accin de Controversias Contractuales
Radicacin
: 19001333100220040166001
Demandante
: Ferrovas en Liquidacin
Demandados :.Mara Belarmina Guevara
Procede la Sala a resolver el recurso de apelacin interpuesto por la parte demandada en contra
de la sentencia No. 119 proferida por el Juzgado Segundo Administrativo del Circuito de
Popayn el 15 de junio de 2011, mediante la cual se conceden las pretensiones.
I. ANTECEDENTES
A. LA DEMANDA
1. PRETENSIONES (fl. 35-36 c.ppal)
1. Que se declare judicialmente el incumplimiento y terminacin del contrato de arrendamiento No.
RP-13-0055-0-00, celebrado entre la EMPRESA COLOMBIANA DE VIAS FERREAS-FERROVIAScomo entidad arrendadora, representada por la Dra, Directora Regional Pacfico y la seora Mara
Belarmina Guevara, COMO ARRENDATARIA, respecto del local comercial (kiosco) de venta de
comestibles, adyacente a la antigua Bodega del Ferrocarril de Piendam, Calle 7 y 8, entre carreras
8 y 9, del citado Municipio, el cual se encuentra delimitado por los siguientes linderos especiales:
Por el NORTE: Con Calle 4. Por el ORIENTE: Con FERROVIAS. Por el OCCIDENTE: Con
FERROVIAS. Con rea aproximada de 3.42 Metros Cuadrados.
2. Que como consecuencia de lo anterior se ordene la desocupacin y entrega del inmueble referido
a favor de la parte demandante y a cargo del demandado y a cargo del demandado y/o personas
que al momento de la diligencia se encuentren en su interior.
3. Que de no efectuarse la desocupacin y entrega dentro de la ejecutoria de la sentencia, se
comisiones a la Autoridad respectiva, para que practique la diligencia.
4. Que no sea escuchada la demandada Seora MARIA BELARMINA GUEVARA, durante el
transcurrido del proceso mientras no se consigne el valor de los cnones adeudados hasta la fecha
y los que se llegaren a causar hacia el futuro, mientras permanezca en el inmueble.
5. Se ordene la prctica de la diligencia de entrega del inmueble arrendado a favor de la EMPRESA
COLOMBIANA DE VIAS FERREAS FERROVIAS-, de conformidad con el Artculo 337 del Cdigo
de Procedimiento Civil, comisionando al Funcionario correspondiente para efectuarlo.
6. Se Condene a la demandada al pago de las costas y gastos que se originen en el presente
proceso.

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 3 de 18

2. HECHOS (fl. 36-37 ib)

El 1 de septiembre de 2000, FERROVIAS y Mara Belarmina Guevarasuscribieronun contrato
de arrendamiento mediante documento privado No. RP-13-0053-0-00, sobre el inmueble citado
en el numeral primero de las pretensiones, por el trmino de un ao; en la clusula tercera se
estableci el canon de arrendamiento en cuanta de $20.000, reajustable al vencimiento de cada
ao con base en la variacin del IPC certificado por el DANE para el ao inmediatamente
anterior.
La arrendataria adeuda a la entidad el valor de los cnones correspondientes a los meses de
junio de 2002 a la fecha de presentacin de la demanda, los cuales ha resistido pagar, a pesar
de haber sido requerida por la entidad en varias oportunidades.
Mediante oficios DRP-0078-01 de 24 de enero, DRP-0328-01 de 25 de abril, DRP-0637-01 de 27
de agosto de 2001; DRP-0309-02 de 20 de mayo de 2002, DRP-0112-03 de 1 de septiembre de
2003 y DRP-0090-04 de 1 de marzo de 2004, la entidad comunica a la seora Mara Belarmina
Guevarala decisin de dar por terminado el contrato de arrendamiento, en los trminos
establecidos en las clusulas segunda y sptima del mismo; adems se le informa sobre la
liquidacin de la entidad y la decisin de dar por terminados todos los contratos de
arrendamiento, y se le requiere para que se ponga a paz y salvo.
No obstante, la demandada ha hecho caso omiso a los oficios mencionados y en cambio ha
optado por no desocupar el inmueble.
Conforme a la clusula octava del contrato, la arrendataria renunci expresamente a los
requerimientos para ser constituida en mora en caso de incumplimiento.
B. LA CONTESTACIN (f. 66-69 ib)
A travs de apoderado la seora Mara Belarmina Guevara contest la demanda, oponindose a
la declaratoria de incumplimiento y terminacin del contrato de arrendamiento No. RP-13-00550-00, y afirmando que se encuentra a paz y salvo con los cnones de arrendamiento.
Aclara que el 13 de diciembre de 2.005 firm un acuerdo de pago con la entidad respecto del
contrato por valor de $112.830 correspondiente a los cnones que adeudaba a ese momento,
liquidados a 31 de diciembre de 2005, saldo que fue pagado en su totalidad; y que los valores
correspondientes a los aos 2006, 2007 y 2008 suman un valor total de $1.088.328, de los
cuales ha pagado $1.010.000, quedando un saldo de $79.900.
Rechaza que se pretenda la desocupacin del inmueble arrendado y su entrega, en razn a que
las prrrogas del contrato se han hecho siempre de manera verbal, salvo la prrroga que se dio
a partir del 1 de septiembre de 2001, que qued establecida en el oficio No. DRP-0637-01; en el
mismo sentido considera que de no ser escuchada en el juicio llevara a la violacin de sus

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 4 de 18

garantas fundamentales a la defensa y el debido proceso, pues se encuentra al da con sus

obligaciones.
Finalmente refiere su condicin de adulto mayor y madre cabeza de familia, con pocos ingresos,
dependiente econmicamente del producido del kiosco del que es arrendataria.
C. TRMITE PROCESAL
Al proceso se le imprimi el trmite del proceso abreviado de restitucin de inmueble arrendado
regulado en el artculo 424 de C.P.C., modificado por el artculo 44 de la Ley 794 de 2003.
La entidad demandante solicit el embargo y secuestro de los bienes inmuebles y enseres que
se encuentran en el inmueble objeto de restitucin; sin embargo, incumpli la carga impuesta
por el a quo sobre la constitucin de una caucin para garanta del ejercicio moderado y racional
de la medida1.
Luego de admitirse la demanda y de cumplirse su notificacin, por auto del 12 de enero de
2010,el a quo acept la sucesin procesal solicitada por la apoderada de Ferrovas respecto al
INVAS, por causa de la liquidacin definitiva de la primera,teniendo en cuenta lo establecido en
el Decreto 1791 de 2003, y resolvi no escuchar a la demandada por no demostrarque estaba a
paz y salvo con los cnones de arrendamiento hasta 2008 (f. 77 ib).
Mediante providencia del 25 de junio de 2010, el a quo deja sin efectos la vinculacin del INVIAS
y, en su lugar, tiene como sucesor procesal de Ferrovas al Ministerio de Transporte, teniendo en
cuenta la jurisprudencia del Consejo de Estado sobre el punto, aplicada a casos similares (f. 9798 ib).
Porauto del 2 noviembre de 2010, y a solicitud del Ministerio de Transporte (f. 112-197),se
vinculaal proceso como parte demandante al Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles
Nacionales de Colombia, entidad a la que le fue asignada la propiedad de algunos de los
inmuebles de Ferrovas luego de su liquidacin, entre ellosel que se pretende restituir en este
proceso (f.198-rvso); la providencia le fue notificada al Fondo a travs de su apoderada, pero no
efectuningn pronunciamiento al respecto (f. 201-205).
D. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA (f. 209-213 ib)
El Juzgado Segundo Administrativo del Circuito de Popayn profiere sentencia el 15 de junio de
2011, en la cual resuelve lo siguiente:
1.- Declarar incumplido y terminado el Contrato de Arrendamiento No. No. (sic) RP-13-0053-0-00
suscrito entre la EMPRESA COLOMBIANA DE VIAS FERREAS DE COLOMBIA FERROVIAS y a la
seora MARA BELARMINA GUEVARA (arrendataria), respecto del al (sic) inmueble ubicado entre
1

Cdno de medidas cautelares.

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 5 de 18

las calles 7 y 8 con carrera 8 y 9, descrito como un kiosco No. 7 Manzana 2, de venta de
comestibles adyacente a la antigua Bodega del Ferrocarril de Piendam, por mora en el pago de los
cnones.
2.- La seora MARA BELARMINA GUEVARA, debe restituir al MINISTERIO DE TRANSPORTE, el
lote ubicado en la zona urbana del municipio de Piendam, cuyos linderos especiales son: por el
norte, la calle 5; por el sur, con la carrera 4; por el Oriente, con FERROVIAS; por el Occidente con
FERROVIAS, cuenta con un rea de 3.42 mts2 y se destinar con el kiosco No. 18, all construido
(propiedad del arrendatario), para venta de comestibles..(conforme al contrato)
3.- Decrtese el lanzamiento de la arrendataria MARA BELARMINA GUEVARA respecto del
inmueble ya citado.
4.- Para la prctica de la diligencia de restitucin y lanzamiento se comisiona al SR. JUEZ
PROMISCUO MUNICIPAL DE PIENDAM, CAUCA, quien deber realizarla dentro de los veinte
(20) das siguientes a la comisin. Lbrese el Despacho Comisorio. Prevenir a la parte actora que le
corresponde prestar la colaboracin necesaria para cumplir con la diligencia ordenada. ()

Seala que en razn a que la demandada no cumpli con lo dispuesto en el pargrafo 2 del
artculo 424 del C.P.C., no era posible escucharla en el juicio.
Explica que el incumplimiento en el pago oportuno de los cnones es una causa legal para dar
por terminado el contrato de arrendamiento, tal como ocurre en el caso de la demandada, quien
en su condicin de arrendataria, a pesar de haber sido requerida por la entidad, y de haberse
notificado de la demanda dentro del proceso, no prob estar al da con los cnones
adeudados, limitndose a presentar copia de algunos de los recibos de consignacin para cubrir
los cnones correspondientes a los aos 2003, 2004, 2005, 2006 Y 2008, sin acreditar el pago
de algunos del ao 2008, 2009, 2010 y 2011 bien sea a rdenes de la entidad o a rdenes del
juzgado.Por consiguiente, concluyeque se acredita el incumplimiento contractual
configurndose la causal de terminacin del contrato que da lugar a que el demandado restituya
el bien.
D. RECURSO DE APELACIN (f. 217-221 ib)
A travs de apoderado, la demandada solicitala revocatoria de la sentencia de primera instancia
y, en su lugar, se nieguen las pretensiones.
Seala que con la contestacin de la demanda se adjuntaron copias de los recibos de
consignacin por el valor de los cnones adeudados a Ferrovas a diciembre de 2008,
consignaciones que fueron realizadas a las cuentas de dicha entidad; de manera que no haba
lugar a exigir la acreditacin del paz y salvo ...por cuanto se le estaba obligando a pagar dos
veces una misma obligacin, si ya se haba aportado los respectivos recibos de consignacin,
efectuada en las cuentas de FERROVIAS y en los bancos que la misma arrendadora haba
ordenado y dichas consignaciones hasta la fecha no han sido tachadas de falsas, por lo tanto
tienen valor probatorio.
Explica que la entidad nunca inform su liquidacin a la arrendataria, ni el traslado de la
propiedad del inmueble objeto del contrato al Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 6 de 18

Nacionales, y por consiguiente nunca suministraron las cuentas en las que habra de cumplirse
la obligacin de pago en las nuevas circunstancias, a pesar que en varias oportunidades solicit
informacin en ese sentido, sin obtener respuesta; en el mismo sentido, indica que los propios
funcionarios de la entidad le informaron a la arrendataria que no consignara los cnones por
cuanto poda perder sus recursos.
A continuacin, con base en la norma del artculo 424 del C.P.C., manifiesta su oposicin a lo
afirmado por la entidad arrendadora en el sentido de que remiti los oficios anunciados y
aportados con la demanda, pues stos nunca le fueron enviados; y aclara que nicamente le
fueron notificados los aportados con la contestacin de la demanda.
Finalmente, seala que la limitacin al derecho a ser escuchado en juicio no aplicaba en el caso
concreto, por cuanto con la contestacin de la demanda se aportaron las consignaciones que
demostraban que la arrendataria se encontraba a paz y salvo con el monto de los cnones de
acuerdo con la prueba allegada al proceso.
E. ALEGATOS DE CONCLUSIN
Las partesno presentaron alegatos en esta instancia.
F. CONCEPTO DEL MINISTERIO PBLICO
La Procuradora 40 Judicial II para asuntos administrativos delegada ante la Corporacin,rinde
concepto solicitando la confirmacin de la sentencia de primera instancia, en tanto dice compartir
el anlisis efectuado por el a quo (f. 233-236 ib).
En cuanto al recurso considera que, a diferencia de lo estimado por el recurrente, en el proceso
est demostrado que el a quo s tuvo en cuenta los pagos acreditados con la contestacin de la
demanda, circunstancia que le fue comunicada a la arrendataria incumplida, incluso con
indicacin del valor probatorio asignado a los mismos frente a la obligacin mediante oficio
No. S-243-2010 del 12 de julio de 2010 despachado por correo segn planilla No. 079 del 22 de
julio del mismo ao a la direccin que obra en el plenario como ubicacin del inmueble
arrendado.
Con lo anterior, concluye que la demandada no present pruebas pertinentes durante el ao
siguiente a la comunicacin del auto que analiza la prueba presentada con la contestacin de la
demanda y requiere el aporte de la prueba conducente para que la parte demandada sea
escuchada en el proceso. Luego entonces, la seora Juez procedi en forma legal a dar
aplicacin a los numerales 2 y 3 del artculo 424 del C.P.C. y falla declarando la terminacin
del contrato y ordenando la entrega del bien a la parte demandante; por esa razn, no se explica
el decir del apelante que el juzgado de conocimiento desestim la prueba sobre la consignacin
de los valores correspondientes a todos los cnones de arrendamiento, cuya falta de pago

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 7 de 18

motiv la decisin del juez de instancia. En consecuencia no prospera el recurso y se solicitar

la confirmacin del fallo apelado.

II. CONSIDERACIONES DE LA SALA

2.1 Competencia
Esta Corporacin es competente para conocer del recurso de apelacin interpuesto contra la
sentencia de primera instancia conforme lo establecido en el artculo 131 del Decreto 01 de 1984
(C.C.A.), normativa que resulta aplicable por cuanto el proceso fue promovi con anterioridad a
la vigencia de la Ley 1437 de 2011, por la cual se expidi el Cdigo de Procedimiento
Administrativo y de lo Contencioso Administrativo2.
Se precisa que la competencia corresponde a esta jurisdiccin, por cuanto al versar el proceso
sobre un asunto relacionado con un contrato estatal, de conformidad con el artculo 75 de la Ley
80 de 1993, esa sola circunstancia radica la competencia para el conocimiento de las
controversias que del mismo surjan en el juez administrativo: el juez competente para
conocer de las controversias derivadas de los contratos estatales y de los procesos de
ejecucin o cumplimiento ser el de la jurisdiccin contencioso administrativa.

Como se pretende la declaratoria de incumplimiento de un contrato de arriendo y la consecuente

restitucin del inmueble objeto del mismo, en ausencia de regulacin especial en el C.C.A., por
remisin del mismo (artculo 267 ibdem), y siguiendo la pauta jurisprudencial, el trmite aplicado
corresponde al establecido en el artculo 424 del C.P.C. para el proceso abreviado especial del
mismo nombre (artculo 424 dem)3.
2.2 Problema jurdico
Consiste en determinar si, como lo concluy la sentencia apelada, la seora Mara Belarmina
Guevara, en su condicin de arrendataria dentro del contrato de arrendamiento No. RP-13-00530-00 suscrito con Ferrovas hoy liquidada- como entidad arrendadora, incumpli la obligacin
de pago de los cnones, en los trminos establecidos en el contrato, dando con ello lugar a la
configuracin de una causa de terminacin del contratode arrendamiento; o si, en cambio, las
pruebas allegadas al expediente, permiten concluir lo contrario, esto es, que cumpli con su
obligacin, teniendo que revocarse la decisin impugnada y en su lugar, negar las pretensiones
de la demanda.
2

De acuerdo con el artculo 308 del CPACA, ste se aplicar a las demandas y procesos que se instauren con posterioridad
a la entrada en vigencia, la que segn el mismo ocurri a partir del 2 de julio de 2.011.
3
Ver, entre otras: sentencia de noviembre 30 de 2006, CP: Alier Eduardo Hernndez Enrquez, rad.: 20001-23-31-000-199900569-01(25096) y sentencia del 25 de febrero de 2009, CP Mauricio Fajardo Gmez, rad.: 73001-23-31-000-1997-0588901(16493); en sta ltima se precis: Quede claro, en todo caso, que la anotada naturaleza primordialmente ejecutiva del
aludido trmite procesal no excluye que, como lo ha indicado autorizada doctrina , con ocasin del mismo puedan ventilarse
todas las controversias que puedan dar lugar a la terminacin del contrato y a la consiguiente orden de restitucin del
inmueble, conclusin que se desprende no slo de la regulacin que actualmente efecta el Cdigo de Procedimiento Civil de
este tipo de procesos abreviados, sino especialmente de lo normado por el artculo 87 del Cdigo Contencioso
Administrativo, precepto ste que no se olvide es el que consagra la accin cuyo ejercicio ha dado lugar a la iniciacin del
presente litigio.

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 8 de 18

2.3 Aspectos generales sobre el contrato de arrendamiento celebrado por entidades

pblicas
Se precisa que el contrato objeto del litigio se celebr en vigencia de la Ley 80 de 1993,
normativa que a diferencia de lo ocurrido en el Decreto-ley 222 de 1983, no trajo una regulacin
especial en torno a esta especie contractual.
En efecto, como en el decreto no se incluy el contrato de arrendamiento comouno de los
contratos administrativos tpicos, el mismo qued clasificado dentro los contratos privados de la
administracin4.Y en cuanto al rgimen jurdico, se seal,de una parte (artculo 16 inciso
segundo), que los contratos de derecho privado de la administracin ...en sus efectos estarn
sujetos a las normas civiles, comerciales y laborales, segn la naturaleza de los mismos, salvo
en lo concerniente a la caducidad., aunque el artculo 80 ibdem, precis que los contratos que

l regulabaincluyendo de manera expresa el de arrendamiento- se regan por ese estatuto, y

que en los mismos poda incluirse la clusula de caducidad (artculos 17 y 60), mientras que los
dems se regan por las normas generales o especiales vigentes para los mismos; sin embargo,
el artculo 156 del mismo estatuto dispona que [p]ara todos los efectos legales la celebracin
del contrato de arrendamiento por entidades pblicas, no constituye acto de comercio;

adems, limitaba el plazo mximo de vigencia de los contratos: 5 aos, por regla general y hasta
30 aos en el caso de zonas francas respecto de lotes de terreno, y estableci la prohibicin de
prrroga (artculo 157).
De manera que, en vigencia del Decreto 222 de 1983, el contrato de arrendamiento tena un
rgimen especial, diferenciado de la materia comercial, puesto que sus artculos 80 y 156 eran
normas especiales que exceptuaban el rgimen general de ese contrato. Es decir, que en
materia de arrendamiento de bienes inmuebles, el Cdigo de Comercio no se aplicaba, por
expresa previsin del estatuto de contratacin vigente hasta el ao de 1993.
La Ley 80 de 1993, por su parte, elimin la distincin entre contratos administrativos y contratos
privados de la administracin, y en cambio estableci como regla general que los contratos
estales celebrados por las entidades a las que se aplicaba el nuevo estatutose regirn por las
disposiciones comerciales y civiles pertinentes, salvo en las materias particularmente
reguladas en esta ley.

Artculo 16. De la clasificacin y de la naturaleza de los contratos. Son contratos administrativos:1. Los de concesin de
servicios pblicos.2. Los de obras pblicas.3. Los de prestacin de servicios.4. Los de suministros.5. Los interadministrativos
internos que tengan estos mismos objetos.6. Los de explotacin de bienes del Estado.7. Los de emprstito.8. Los de crdito
celebrados por la Compaa de Fomento cinematogrfico -FOCINE-.9. Los de conduccin de correos y asociacin para la
prestacin del servicio de correo areo; y, 10. Los que celebren instituciones financieras internacionales pblicas, entidades
gubernamentales de crdito extranjeras y los organismos internacionales, con entidades colombianas, cuando no se les
considere como tratados o convenios internacionales.
Son contratos de derecho privado de la administracin los dems, a menos que ley especial disponga en sentido contrario, y
en sus efectos estarn sujetos a las normas civiles, comerciales y laborales, segn la naturaleza de los mismos, salvo en lo
concerniente a la caducidad.

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 9 de 18

Y en cuanto al contrato de arrendamiento, lo enlist dentro de aquellos contratos en los que no

era procedente incluir clusulas excepcionales, incluidala caducidad (artculo 14-pargrafo)5, al
tiempo que lo relacion dentro de las excepciones al cumplimiento de las modalidades de
licitacin y concurso de mritos para escogencia del contratista, de suerte que la celebracin de
mismo ocurra a travs de la modalidad de contratacin directa (artculo 38).
A ese respecto, debe subrayarse la norma del artculo 1981 del C.C., en cuanto establece que
Los arrendamientos de bienes de la Unin, o de establecimientos pblicos de sta, se
sujetarn a las disposiciones del presente captulo, salvo lo estatuido en los cdigos o en las
leyes especiales.; de esta suerte, al no haber previsto la Ley 80 normas especficas de orden

sustancial distintas a las que se ha hecho referencia, en todo lo dems, la celebracin de

contratos de arrendamiento por parte de las entidades pblicas se sujeta a las disposiciones
civiles y comerciales, considerando en ello la autonoma de la voluntad de las partes,derivado,
primero, del artculo 1602 del C.C., conforme al cual Todo contrato legalmente celebrado es
una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o
por causas legales.,y del artculo 4 del C.Co., a cuyo tenorLas estipulaciones de los contratos
vlidamente celebrados preferirn a las normas legales supletivas y a las costumbres
mercantiles; de ah que tales contratos obliguen no solo a lo que en ellos se expresa, sino a
todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligacin, o que por ley
pertenecen a ella(artculo 1603 C.C.).

Por lo dems, debe tenerse presente que de acuerdo con el artculo 38 de la Ley 153 de 1887
En todo contrato se entendern incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebracin,
con excepcin de 1o. Las leyes concernientes al modo de reclamar en juicio los derechos que
resultaren del contrato, y 2o. Las que sealan penas para el caso de infraccin de lo
estipulado; la cual infraccin ser castigada con arreglo a la ley bajo la cual se hubiere
cometido.
El artculo 1973 del C.C., establece que [el] arrendamiento es un contrato en que las dos
partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa [arrendador], o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un
precio determinado [arrendatario], definicin a partir de la cual,la jurisprudencia ha extrado

los siguientes elementos y caractersticas:

De la precitada definicin se deduce que son elementos esenciales del contrato de
arrendamiento de bienes los siguientes: -. La concesin del goce o uso de un bien -. El
precio que se paga por el uso o goce del bien -.(El consentimiento de las partes)6. Del
contrato de arrendamiento surge para el arrendador la obligacin de entregar el bien y
permitir el uso y goce del mismo al arrendatario; para ste surge la obligacin de pagar
5

Artculo 14. DE LOS MEDIOS QUE PUEDEN UTILIZAR LAS ENTIDADES ESTATALES PARA EL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO
CONTRACTUAL. Para el cumplimiento de los fines de la contratacin, las entidades estatales al celebrar un contrato:
()
PARGRAFO. En los contratos que se celebren con personas pblicas internacionales, o de cooperacin, ayuda o asistencia; en
los interadministrativos; en los de emprstito, donacin y arrendamiento y en los contratos que tengan por objeto actividades
comerciales o industriales de las entidades estatales que no correspondan a las sealadas en el numeral 2o. de este artculo, o
que tengan por objeto el desarrollo directo de actividades cientficas o tecnolgicas, as como en los contratos de seguro
tomados por las entidades estatales, se prescindir de la utilizacin de las clusulas o estipulaciones excepcionales..
6
Se trata ms bien de un requisito general, predicable de todo contrato, segn el art. 1502 del C.C.

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 10 de 18

el precio correspondiente al canon por la tenencia del bien, conservarlo conforme al

destino del mismo y restituirlo en la oportunidad convenida. Son caractersticas del
contrato de arrendamiento ser un negocio jurdico bilateral, porque se celebra entre dos
sujetos de derecho; oneroso, porque el precio es uno de sus elementos esenciales en cuya
ausencia el contrato se torna en comodato; conmutativo, porque es fuente de
obligaciones a cargo los dos sujetos contractuales, y de tracto sucesivo, porque es de
ejecucin peridica, continuada, distribuida en el tiempo en el cual las fases
individuales de las prestaciones se pueden realizar con vencimiento fijo`7.

En el mismo sentido, la doctrina indica queel arrendamiento es el contrato en virtud del cual
una de las partes se obliga a proporcionarle a la otra el uso y goce de una cosa, durante cierto
tiempo, y sta a pagar, como contraprestacin, un precio determinado8.
Dentrode las obligaciones que emanan del contrato para el arrendatario, se encuentran las de
usar la cosa segn los trminos o el espritu del contrato (art. 1996 del C.C.); velar por la
conservacin de la cosa arrendada (art. art. 1997 ibdem); realizar las reparaciones locativas
(art. 1998 ejusdem); pagar el precio o renta convenido (arts. 2000 y ss. dem); y restituir la cosa
a la terminacin del contrato (art. 2005 y ss. C.C.).
A su turno el cdigo de comercio regula de modo general el arriendo en relacin con los
establecimientos de comercio, instituyendo el derecho a la renovacin de contrato en favor del
arrendatario (artculo 518), y el subarriendo y la cesin del arrendamiento como modalidades del
mismo (artculo 523); adems, establece una normativa especial para el arrendamiento de naves
(artculo 1678) y aeoronaves (artculo 1890).
Todo lo anterior, permite a la Sala concluir en torno a la regulacin de los contratos de
arrendamiento celebrados por las entidades pblicas, lo siguiente:
- Los contratos de arrendamiento celebrados en vigencia del Decreto 222 de 1983,
correspondan a la categora de contratos privados de la administracin, en los que se poda
incluir clusula de caducidad, adems que tena una regulacin sustancial especfica prevalente,
que limitaba la posibilidad de prrroga, as comola aplicacin del rgimen comercial, de suerte
que slo le eran aplicables, en lo no previsto en dicho decreto, las normas de cdigo civil.
- En vigencia de la Ley 80 de 1993, la regla general sobre el rgimen de todos los contratos
estatales, incluido el contrato de arrendamiento, supone la aplicacin de las normas civiles y
comerciales y, por excepcin, las normas establecidas en el estatuto de contratacin.
- En el nuevo estatuto se prescinde expresamente la posibilidad deincluir clusulas
excepcionales en el contrato de arrendamiento.

C.E., Secc. Tercera, sentencia de 15 de marzo de 2001, exp. 13352. En sentido similar, sentencia de febrero 16 de 2001, exp.
16596. C.S.J., Sala de Casacin Civil, sentencia de 30 de abril de 1970.
8
BONIVENTO FERNNDEZ, Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Ediciones el
Profesional, dcima sexta edicin, 2004, pg.421.

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 11 de 18

2.3Lo probado en el proceso

Sobre el contrato de arrendamiento
Con la demanda fueron allegados los siguientes documentos:
- Contrato de Arrendamiento-Regional Pacfico No. RP-13-0053-0-00, celebrado el 24 de agosto
del ao 2000, entre la Empresa Colombiana de Vas Frreas -FERROVIAS- como arrendadora,
y Mara Belarmina Guevara como arrendataria (f. 27-34).
De acuerdo con el documento, el objeto del contrato corresponde a un lote ubicado en la zona
urbana del municipio de Piendam (Cauca), cuyos linderos especiales son: por el Norte con calle
5, por el Sur con calle 4, por el oriente con FERROVIAS y por el occidente con FERROVIAS
(clusula primera).
En cuanto al plazo, la clusula segunda establece el trmino de 1 ao a partir de la fecha de la
entrega del inmueble, y se seala la posibilidad de su prrroga, a condicin de que la entidad
arrendadora lo comunicara a la arrendataria, previa solicitud de sta que deba presentar dentro
del mes anterior a la fecha de vencimiento del plazo inicial, y demostrando estar a paz y salvo
con los cnones y servicios pblicos. Pero tambin se estableci, en el pargrafo de esta
clusula, la prrroga automtica del contrato si ninguna de las partes antes de un mes de su
vencimiento, avisa por escrito a la otra su intencin de darlo por concluido.
Como canon de arredramiento se fijla suma de $12.000 mensuales, reajustable ao a ao, con
base en el IPC, y como plazo para su pago se seal que EL ARRENDATARIO se obliga a
pagar el precio anticipadamente, dentro de los cinco (5) das de cada mes directamente en la
Divisin de Tesorera y Cartera de la EMPRESA COLOMBIANA DE VIAS FERROVIAS-,
ubicada en la carrera 16 No. 96-64 piso 7 y 8 Santa F de Bogot o consignarlo en el Banco
Popular, cuenta No. 040-00061-4 o en Bancolombia, cuenta No. 126-043605-58 a favor de
FERROVIAS, no slo por el trmino fijado en este contrato sino por el tiempo que tenga l (los)
inmueble (s) en su poder cualquier ttulo por s o por interpuesta persona. Si el ARRENDATARIO
opta por la consignacin, deber remitir a la Divisin de tesorera y cartera carrera 16 No. 94-64
piso 7 y 8 copia de la consignacin indicando nmero de contrato y mes que se cancela y de la
misma forma a la sede Regional Pacfico ubicada en Cali Avenida Vsquez Cobo No. 23 N-47,
piso 3, edificio Estacin del Ferrocarril.
La misma clusula precis que La mera tolerancia del ARRENDADOR en el pago del precio con
posterioridad a los cinco (5) primeros das de cada mes, no se entender como nimo de
modificar la clusula anterior ni el trmino establecido para el pago, en consecuencia,
mantendrn su plena vigencia todas las obligaciones a que hace referencia este documento.
Otras obligaciones del arrendatario hacen relacin (clusula sptima) a la utilizacin del
inmueble objeto de arriendo al propsito establecido en el contrato: venta de comestibles, la

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 12 de 18

prohibicin de subarriendo, la obligacin de pagar los servicios pblicos, cuota de administracin

y aseo, las dems establecidas en los artculos 2028, 2029 y 2030 sobre reparaciones locativas,
entre otras.
En la clusula octava, la arrendataria renunci a los requerimientos y reconvenciones judiciales
contempladas en los artculos 2007 y 2035 del C.C., y 518 a 520 del C.Co.
Como causales de terminacin del contrato se consagraron las siguientes (clusula novena): a.
La Expiracin del plazo estipulado. b) Mutuo acuerdo. c) Por la destruccin total o parcial del
(los) inmueble (s) arrendado (s), y/o por causa imputable al ARRENDATARIO o/a sus
dependientes. d) La venta del (los) inmueble (s) sin que haya por parte de FERROVIAS
reconocimiento de ningn tipo de indemnizacin. e) Unilateralmente, dentro del trmino inicial o
el de sus prrrogas, mediante preaviso escrito entregado a la otra parte con tres (3) meses de
anticipacin a la fecha de terminacin del contrato. f) Por entrar en inmueble objeto de
arrendamiento en contrato de concesin. As mismo, EL ARRENDADOR podr dar por
terminado, sin intervencin judicial, el contrato por cualquiera de los siguientes motivos:
a) el incumplimiento total o parcial de cualquiera de las obligaciones del ARRENDATARIO
debiendo el ARRENDADOR valorar el incumplimiento para aplicar la terminacin. b)
cuando las exigencias del servicio pblico lo requieran o cuando el bien arrendado se necesite
para la operacin Frrea por parte del ARRENDADOR O CONCESIONARIO, o cuando la
situacin de orden pblico lo imponga. d) Por muerte o incapacidad fsica permanente del
ARRENDATARIO, si es persona natural, o por disolucin de la persona jurdica arrendatario. d)
Por cesacin de pagos y/o cuando la autoridad competente admita la solicitud de trmite
concursal de acuerdo al artculo 90,91 y siguientes del decreto 222 de 1995 contra el
arrendatario, o cuanto el trmite de liquidacin obligatoria sea admitido o decretado de oficio por
la superintendencia de sociedades de acuerdo al artculo 149 del decreto 222 de 1995 y
siguientes ().
Y sobre el trmite administrativo para decidir la terminacin del contrato, la misma clusula
seal que en cada caso se proceder previa comunicacin escrita en la que se indicar los
motivos que la originaron, los trminos del finiquito contractual y el plazo en que se deber (n)
restituir el (los) el bien (es) arrendado (s).
En la clusula dcimo sptima se regul LA RESTITUCIN A LA TEMRINACIN DEL
CONTRATO, indicando que el Arrendatario restituir el inmueble en el mismo estado en que le
fue entregado, incluidas las mejoras, salvo el deterioro por el uso y goce legtimos y deber
aportar paz y salvo expedido por la divisin de Tesorera y Cartera de FERROVIAS donde
conste estar al da por concepto de arrendamientos. Adems deber presentar los recibos de los
servicios pblicos del ltimo facturado debidamente cancelados. El arrendatario deber entregar
el inmueble al trmino del contrato por las causas establecidas en este documento y en la ley,
mediante acta de recibo donde se dejar constancia del estado de inmueble.
Finalmente, se destaca la clusula vigsima primera, sobre LIQUIDACIN, en la cual se pact
que Las partes se obligan a liquidar este contrato dentro de los cuatro (4) meses siguientes a su

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 13 de 18

terminacin por alguno de los motivos contemplados en la clusula novena del mismo o a la
expedicin del acto administrativo que ordene su terminacin por incurrir el ARRENDATARIO en
alguna de las causales contempladas en la clusula novena de este contrato, de conformidad
con lo previsto en la Ley 80 de 1993.
Los requerimientos hechos por la entidad arrendadora a la demandada
Tambin fueron allegados los siguientes oficios con la demanda, suscritos por la Directora
Regional Pacfico de FERROVIAS y dirigidos a la demandada en su condicin de arrendataria:
- Oficio No. DRP-0078-01 de 24 de enero de 2000 (Ref: comprobantes pago de arrendamiento),
en el que se le informa a la arrendataria que est atrasado (sic) en el pago por concepto de
arredramiento del predio ocupado segn contrato No. RP-13-0053-0-00 (f. 26).
- Oficio No. DRP-0328-01 de 25 de abril de 2001 (Asunto: solicitud de entrega de inmueble
arrendado segn contrato), en el que se le hace saber que figura como deudor moroso, y
se le exhorta a acercarse a las oficinas de la entidad en Cali a resolver su situacin, so pena de
que se tomaran medidas para solicitar la entrega del inmueble y el pago de lo adeudado (f. 25).
- Oficio No. DRP-0637-01 de 27 de agosto de 2001 (Asunto: Solicitud comprobantes de pago de
arrendamiento y terminacin del contrato de inmueble arrendado), mediante el cual se le indica
que se encuentra atrasada en el pago de los meses de octubre a diciembre de 2000 y enero a la
fecha del oficio; en consecuencia se le solicita aporte los recibos correspondientes a esos meses
para proceder a la liquidacin del contrato por incumplimiento de sus obligaciones (f. 24).
-Oficio No. DRP-0112-03 de 1 de septiembre de 2003 (Cobro jurdico segn contrato No. 130053-0-00), en el que se le informa a la seora Mara Belarmina Guevara que figura como
deudor moroso, y se le conmina a aportar los recibos de pago correspondientes a los meses de
julio a diciembre de 2002 y del ao 2003. All mismo se le reiter la posibilidad de acercarse a
las oficinas de la entidad en Cali para aclarar su Estado de cartera (f. 22).
- Oficio No. DRP-0090-04de 1 de marzo de 2004 (Terminacin contrato de arrendamiento No.
RP-13-0053-0-00), indicativo de que mediante Decreto 1791 del 26 de junio de 2003, el
Gobierno Nacional suprime la Empresa Colombiana de Vas Frreas FERROVIAS- y se ordena su
liquidacin. Tambin se exigi a la arrendataria la entrega de inmueble, en virtud de la clusula

segunda del contrato as:

Segn decisin tomada por el Liquidador y por la Junta Liquidadora de la entidad y siguiendo las
Instrucciones impartidas, me permito solicitarle la entrega de inmueble, teniendo en cuenta que el
Contrato de Arrendamiento suscrito con Ud. Vence el prximo 31 de Agosto de 2004, como se
estipula en la Clusula Segunda de Contrato de Arrendamiento.
Para la entrega del inmueble se requiere estar a PAZ Y SALVO, por todo concepto y el recibo del
mismo mediante acta de Entrega y recibo a satisfaccin.Aprovechamos la oportunidad para
reiterarle cancelar los cnones adeudados del Contrato de Arrendamiento suscrito con Ud. ()

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 14 de 18

- Previo a la admisin de la demanda, a instancia del requerimiento del a quo, se aport

certificado de libertad y tradicin del inmueble cuya restitucin de intenta en este proceso de
fecha 28 de octubre de 2004, identificado con matrcula No. 120-155866, del cual aparece
comopropietaria la Empresa Colombiana de Vas Frreas FERROVIAS (f. 45). De acuerdo con
el certificado, el inmueble est integrado por dos lotes que fueron adquiridos por FERROVIAS
por donacin y/o transferencia a ttulo gratuito que le hizo la Nacin, segn escritura del ao
1991, registrada el 6 de octubre de 2004; a su vez, la Nacin haba adquirido el inmueble por
compraventa celebrada con Pedro Antonio Sandoval en 1927, registrada en la Notara 1 de
Cali.
-La demandada alleg tambin copia de uno de los oficios aportados con la demanda, a saber,
el Oficio No. DRP-0637-01 de 27 de agosto de 2001 (Ref: solicitud de arrendamiento y
terminacin del contrato de inmueble arrendado) (f. 70).
Las consignaciones hechas por la demandada
Con la contestacin de la demanda la seora Mara Belarmina Guevara aport copias de los
siguientes comprobantes de las consignaciones efectuadas en nombre de la seora Mara
Belarmina Guevara y a favor de FERROVIAS, por concepto de arrendamiento de kiosco (f. 74):
Comprobante
No. 27351655
No. 75162162
No. 33762874
No. 75713626

Fecha
05 de mayo de 2005
04 de junio de 2004
7 de marzo de 2006
26 de junio de 2008

Valor
$150.000
$560.000
$250.000
$200.000

Posteriormente, junto conel escrito de fecha 30 de agosto de 2010 y con el propsito de cumplir
lo ordenado en el auto No. 535 de 2010 (f. 99), mediante el cual al a quo resolvi no escuchar a
la parte actora hasta tanto diera cumplimiento al pargrafo 2 del artculo 424 del C.P.C. (pagar
el saldo insoluto de acuerdo con las pruebas obrantes en el expediente, o allegar constancia de
pago del mismo, y consignar a rdenes del juzgado el valor de los cnones que se causen
durante el proceso en ambas instancias), la demandada aport copia de los siguientes
comprobantes de consignacin, adems de los ya referidos anteriormente (f. 108-109):
Comprobante
No. 4458997
No. 2714677
No. 18470526
No. 27351623
No. 27351624
No. 27351656

Fecha
07 de feb. de 2002
30 de sept. de 2003
05 agosto De 2004
05 de sept. De 2005
04 de oct. de 2005
15 de dic. de 2005

Valor
$43.000
$250.000
$200.000
$200.000
$200.000
$60.000

El Convenio de pago celebrado el 13 de diciembre de 2005-continuidad del contrato

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 15 de 18

- A folios 71 a 73 del expediente obra copia del Convenio de Pago de fecha 13 de diciembre de
2005, relacionado con el Contrato No. RP-13-0053-0-00, en el cual FERROVIAS en liquidacin
como arrendador y la seora Mara Belarmina Guevara, arrendataria, en el cual la segunda se
comprometi a pagar un saldo insoluto por valor de $112.830.oo, correspondiente a los cnones
causados a fecha del 13 de diciembre de 2005 (clusula primera); valor que fue deferido a 6
cuotas de $18.806 pagaderas el 13 de diciembre de 2005, y el da primero de los meses de
enero a mayo de 2006 (clusula segunda).
- Segn la clusula quinta, los pagos se haran a favor de FERROVIAS EN LIQUIDACIN, en
la entidad bancaria BANCOLOMBIA, en la CUENTA CORRIENTE No. 126-0436055-8,
obligndose a enviar inmediatamente el comprobante de las consignaciones realizadas a
FERROVIAS EN LIQUIDACION REGIONAL PACIFICO, Avenida Vsquez Cobo No. 23N-47,
Edificio estacin del Ferrocarril, Tercer Piso, Oficina 302, telfonos 667 84 24 Fax 661 53 17, en
la ciudad de Cali.
- Finalmente, en la clusula sptima, laarrendataria se oblig a pagar mensualmente,
adems de la obligacin aqu descrita, el valor del canon mensual por concepto de
arrendamiento.
El proceso de liquidacin de FERROVIAS y transferencia del inmueble al Fondo de
Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales
- Por Decreto 1791 de 2.003 se suprimi FERROVIAS y se orden su liquidacin; en este
decreto se estableci que los procesos judiciales en los que figura como parte la entidad seran
asumidos por el Ministerio de Transporte (artculo 19) (f. 114-124).
- Antes de culminar el proceso de liquidacin, mediante Escritura Pblica No. 149 de 28 de
marzo de 2.006 de la Notara Setenta y Seis de Bogot D.C., FERROVAS transfiri al Fondo de
Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales el bien inmueble identificado con matrcula inmobiliaria
No. 120-155866, cuya restitucin parcial se procura en este proceso (f. 140-146).
- Tambin FERROVIAS en liquidacin transfiri a ttulo de cesin gratuita, a favor del INVIAS,
una extensinremanente del inmueble identificado con matrcula No. 120-155866, a travs de la
Escritura Pblica No. 2451 de 9 de diciembre de 2009, de la Notara veinticinco de Bogot D.C.,
aportada al expediente (f. 151-191), y de acuerdo a cuyo texto se transfiere el derecho de
dominio y posesin sobre el rea resto que le qued a FERROVIAS del denominado
cuadragsimo sptimo sector, consistente en una zona de terreno o corredor frreo, junto con
las vas yo lneas frreas y dems obras de arte y anexidades, situada en el Municipio de
Piendam, Departamento del Cauca, con rea de cuarenta mil setecientos treinta y ocho metros
cuadrados con setenta y ocho centmetros cuadrados (41.738.78 M2), comprendido dentro de
los siguientes linderos tomados de la escritura pblica nmero ciento cuarenta y nueve (149) del
veintiocho (28) de marzo de dos mil seis (2006) de la Notara sesenta y seis (66) de Bogot.

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 16 de 18

- En el Memorando No. SA 43143, fechado 26 de junio de 2010, suscrito por la Subdirectora

Administrativa del INVIAS, y dirigido a la Oficina Asesora Jurdica, se hace constar que, con
ocasin de una inspeccin realizada en los bienes inmuebles frreos relacionados con
anterioridad, a propsito de la necesidad de individualizar los predios de propiedad del INVIAS
de los del Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales, se encontr que (f. 125-130):
El predio se divide por la carrera 8 entre calle 8 y 7 conformando una segunda manzana con
cdula catastral no. 01-00-0095-0001-000 propiedad del Fondo de Pasivo Social donde contina la
invasin de las casetas y kioscos:
()
Kiosco No. 7(sic) Mara Belarmina Guevara Leal (proceso)
().

2.4 Anlisis de la Sala

El a quo declar el incumplimiento del contrato y orden la restitucin del bien inmueble objeto
del mismo, considerando que la seora Mara Belarmina Guevara no cancel oportunamente los
cnones de arrendamiento dentro de los trminos estipulados en el contrato, a pesar de haber
sido requerida por la entidad demandante, circunstancia que constituye una causa legal de
terminacin del contrato.
Segn fue constatado en el acpite anterior, la clusula tercera del contratode arrendamiento
No. RP-13-0053-0-00 regul la obligacin de pago de los cnones de arrendamiento en los
siguientes trminos:
EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el precio anticipadamente dentro de los primeros cinco
(5) das de cada mes directamente en la Divisin de Tesorera y Cartera de la EMPRESA
COLOMBIANA DE VIAS FERROVIAS-, ubicada en la carrera 16 No. 96-64 piso 7 y 8 Santa F de
Bogot o consignarlo en el Banco Popular, cuenta No. 040-00061-4 o en Bancolombia, cuenta
No. 126-043605-58 a favor de FERROVIAS, no slo por el trmino fijado en este contrato sino
por el tiempo que tenga l (los) inmueble (s) en su poder cualquier ttulo por s o por
interpuesta persona. Si el ARRENDATARIO opta por la consignacin, deber remitir a la Divisin
de tesorera y cartera carrera 16 No. 94-64 piso 7 y 8 copia de la consignacin indicando nmero de
contrato y mes que se cancela y de la misma forma a la sede Regional Pacfico ubicada en Cali
Avenida Vsquez Cobo No. 23 N-47, piso 3, edificio Estacin del Ferrocarril.

En la demanda se afirm que a la fecha de presentacin de la misma, 28 de julio de 2004, la

arrendataria se encontraba en mora respecto del pago de los cnones causados desde el mes
de junio de 2002.
Segn se constat, el contrato se suscribi el 24 de agosto de 2002, inicialmente por el trmino
de un ao, prorrogable, que inici el 1 de septiembre del mismo ao, de manera que la
obligacin de pago de los cnones, en aplicacin de la clusula tercera del contrato, deba
satisfacersea ms tardar el da 5 de cada mes, y no solo durante el plazo inicial, sino por todo el
periodo de las eventuales prrrogas, o mientras el arrendatario tuviera en su poder el inmueble,

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 17 de 18

so pena de incurrir en incumplimiento, amn de que el reporte de los pagos respectivos se

difiriera por cualquier causa, con tal que el pago se hiciera dentro del trmino dicho.
Sin embargo, al revisar las fechas de las consignaciones reportadas por la demandada respecto
del periodo inmediatamente anterior a la fecha de presentacin de la demanda, encuentra la
Sala que las mismas registran valores superiores al canon mensual, sin que pueda determinarse
a qu meses corresponden, con lo cual es claro que los pagos comprendan ms de un periodo,
quedando en evidencia la mora. As, por ejemplo, el comprobante No. 2714677 de fecha 30 de
septiembre de 2003, da cuenta de la consignacin de un valor correspondiente a $250.000, y el
comprobante No. 75162162 del 4 de junio de 2004 da cuenta de la consignacin de un valor de
$560.000.
Tambin est demostrado que en el ao 2005, en curso el proceso de restitucin en el Juzgado
Segundo Administrativo del Circuito de Popayn, la demandada persisti en la mora de cnones
causados hasta el 13 de diciembre de 2005, por un saldo de $112.830.oo, circunstancia que
motiv la celebracin del acuerdo de pago, en virtud del cual la arrendataria se comprometi a
pagar aqul valor, en 6 cuotas de $18.806 diferidas, la primera, el 13 de diciembre de 2005, y el
resto entre enero y mayo de 2006, el da 1 de cada mes (clusula segunda), al tiempo que
revalid suobligacinde pagar el valor de los cnones que se causaran a partir de la fecha de
suscripcin del acuerdo en los trminos de la clusula tercera del contrato de arrendamiento.
Con lo anterior, es claro que la arrendataria no cumpli la obligacin de pago en los trminos
establecidos en el contrato, dando con ello lugar a la configuracin del supuesto de rescisin del
contrato establecido en la clusula cuarta as: si la mora es de un periodo mensual
completo, dar adems, derecho al arrendador a hacer cesar inmediatamente el contrato y
exigir la restitucin del bien, con lo cual dio lugar a la causal de terminacin del contrato
regulada en la clusula novena del mismo: El incumplimiento total o parcial de cualquiera de las
obligaciones del ARRENDATARIO, cuya aplicacin, si bien en principio no requiere
intervencin judicial segn lo establece el precepto, la mismase justifica precisamente porla
renuencia de la arrendataria en restituir el inmueble bajo la consideracin de que no ha
incumplido.
Ahora bien, el hecho de que la entidad hubiera aceptado los pagos diferidos, llegando incluso a
la celebracin del acuerdo de pago aludido, no enerva la configuracin del incumplimiento
contractual y sus consecuencias, pues al respecto la clusula tercera del contrato
precis que La mera tolerancia del ARRENDADOR en el pago del precio con posterioridad a los
cinco (5) primeros das de cada mes, no se entender como nimo de modificar la clusula
anterior ni el trmino establecido para el pago, en consecuencia, mantendrn su plena vigencia
todas las obligaciones a que hace referencia este documento.
Por lo anterior, la Sala confirmara la decisin de primera instancia, en tanto declar el
incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, y orden la restitucin del bien objeto del
contrato a favor de la parte actora.

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 18 de 18

Sin embargo, se modificar el numeral 2 de la parte resolutiva de la sentencia, en cuanto

orden la restitucin al Ministerio de Transporte, y en su lugar dispondrque la misma se cumpla
en favor del Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales, puesto queest probado en el
proceso queFERROVIAS en liquidacin, cedi a dicha entidad, la propiedad del inmueble en el
que se asienta el establecimiento de comercio (kiosco) ocupado por la arrendataria, y cuya
restitucin se persigui en este proceso; adems porque conforme al Decreto 1791 de 2003 que
dispuso la supresin y liquidacin de FERROVIAS, el Ministerio nicamente asumi los procesos
judiciales en curso a la fecha de la liquidacin efectiva de aqulla entidad y las obligaciones
derivadas de stos (artculo 19), y en cuanto a los bienes, nicamente aquellos que persistieran
con posterioridad a la liquidacin, que no fue el caso del inmueble que aqu se restituye, por lo
que viene de explicarse.
Frente al argumento de apelacin relativo a que sobre ese negocio jurdico (cesin a ttulo
gratuito del inmueble al Fondo de Pasivo Social de Ferrocarriles Nacionales) FERROVIAS nunca
inform a la arrendataria, considera la Sala que esa circunstancia no modificala situacin de
incumplimiento, configurado por la mora en el pago oportuno de los cnones que aqu se ha
verificado, mxime que la arrendataria no demostr que la mora hubiera sido imputable a la
entidad, al decir de aquella que fue por recomendacin de los funcionarios adscritos a
FERROVIAS que se abstuvo de pagar en tiempo, pues al respecto no existe ningn medio de
prueba en el proceso.
Finalmente, la Sala comparte la aplicacin hecha por el a quo de los numerales 1 y 2 del
pargrafo del artculo 424 del C.P.C., de acuerdo con los cuales el demandado en este tipo de
procesos no ser odo sino cuando demuestra que est a paz y salvo con el valor de los
cnones impagados, o consigna el valor de los mismos a rdenes del juzgado, a ms de la
obligacin que permanece durante todo el proceso de consignar, tambin a rdenes del juzgado,
o en favor del arrendador, los cnones que se causaren durante el curso de aqul.
Por ello, tampoco tiene recibo el argumento presentado por la arrendataria en el recurso,
conforme al cual el funcionario de primera instancia, al exigirle la demostracin del pago de lo
adeudado segn las pruebas allegadas con la demanda, termin por imponerle un doble pago,
pues dicha exigencia, que viene impuesta en las normascitadas, busca precisamente permitirle
al arrendatario que se acusa incumplido, la acreditacin del pago que aleg en la contestacin
de la demanda, el mismo que segn se verific, no se satisfizo en los trminos establecidos en
el contrato, y de ah el incumplimiento declarado por el a quo.
DECISIN
En mrito de lo expuesto, el Tribunal Administrativo del Cauca, administrando justicia en nombre
de la Repblica y por autoridad de la ley,
RESUELVE:

Radicacin: 19001-33-31-002-2004-01660-01Tribunal Administrativo del Cauca

Demandante: FERRROVIAS en liquidacin
Demandado: Mara Belarmina Guevara
Accin: Controversias contractuales

Pg. 19 de 18

PRIMERO: MODIFICAR, de conformidad con las razones expuestas, el numeral 2 de la parte

resolutiva de la sentencia No. 119 del 15 de junio de 2011, dictada por el Juzgado Segundo
Administrativo del Circuito de Popayn, el cual quedar as:
2.La seora MARA BELARMINA GUEVARA, restituir al FONDO DE PASIVO SOCIAL DE
FERROCARRILES NACIONALES, el lote ubicado en la zona urbana del Municipio de
Piendam, correspondiente al inmueble objeto del contrato de arrendamiento No. RP-13-0053-000, y cuyos linderos especiales, de acuerdo con la clusula primera de ste, son: por el Norte,
la calle 5; por el Sur, con la carrera 4; por el Oriente, con FERROVIAS; por el Occidente, con
FERROVIAS; cuenta con un rea de 3.24 mts2 y se destinar con el kiosco No. 18, all
construido (propiedad del arrendatario), para venta de comestibles.

SEGUNDO: CONFIRMAR, en lo dems,y con las precisiones hechas en la parte considerativa,

lasentencia objeto del recurso de apelacin.
TERCERO:Ejecutoriada esta providencia devulvase al Juzgado de origen.
NOTIFQUESE Y CMPLASE
Constancia: el proyecto de la presente providencia fue estudiado y aprobado en sesin de la fecha.
Los Magistrados,

CARMEN AMPARO PONCE DELGADO

PEDRO JAVIER BOLAOS ANDRADE

MAGNOLIA CORTS CARDOZO

Impedida