Fideicomisos de Construccin

Apuntes sobre su Situacin Fiscal

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Estructura Bsica de un Fideicomiso de

Construccin

FIDUCIARIO
FIDUCIARIO

FIDUCIANTE
FIDUCIANTE

Transmite la propiedad
fiduciaria de los bienes

Posee la propiedad fiduciaria

de los bienes fideicomitidos

FIDEICOMISO
FIDEICOMISO

Patrimonio separado

BENEFICIARIO
BENEFICIARIO
Recibe el beneficio de la propiedad

FIDEICOMISARIO
FIDEICOMISARIO

Recibe el bien al finalizar el fideicomiso

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Tipos de Fideicomisos de Construccin

Fideicomis
o
Financiero

Ordinario

De
Gar

Con Oferta

Fiduciante =

Pblica

Beneficiario

Sin Oferta

Fiduciante =

Pblica

Beneficiario

Subordinado
a
ant

operacin principal

No empresa
Asociados a

Casos Puntuales

Mayora de Casos

Limitados

Mayores
Incertidumbres

financiamiento u
otras
obligaciones

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Fideicomiso Ordinario - Tipos

Fiduciante = Beneficiario
El Fideicomiso: es empresa constructora?
La respuesta: depende del tipo de fideicomiso?
Tipos:

A. Construccin destinada a la venta

B. Construccin destinada a los Beneficiarios

C. Mixtos

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Cuestiones Fiscales Fideicomisos

Ordinarios

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Cuestiones Fiscales Fideicomiso Ordinario

Construccin destinada a la venta

El Fideicomiso es empresa constructora determinado por:

Calidad subjetiva del ente

Obra sobre inmueble propio
El fin de lucro
Responsabilidad tributaria

Ganancias: determina resultado y lo atribuye a los Beneficiarios

IVA: grava construccin conforme a normas generales de la
actividad
IGMP: sujeto del impuesto
IBP: sujeto del impuesto
Responsabilidad tributaria del Fiduciario como administrador

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Cuestiones Fiscales - Fideicomiso Ordinario

Construccin destinada a los Beneficiarios

Caso general del Fideicomiso al Costo genera la pregunta:

El Fideicomiso es empresa constructora ? Dos posibles

respuestas:
El fin de lucro no se identifica en el caso
El Fideicomiso no es sujeto del IVA
Al asignar los inmuebles AL COSTO no hay dbito fiscal
El crdito fiscal acumulado no resulta computable
Sin repercusin frente al Impuesto a las Ganancias
Se identifica fin de lucro
El Fideicomiso es sujeto del IVA
Dbito fiscal determinado por valor en plaza
El crdito fiscal acumulado resulta computable
Repercusin frente al Impuesto a las Ganancias

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Cuestiones Fiscales Fideicomiso Ordinario

Construccin destinada a los Beneficiarios (Cont.)

Caso genera la mayor incertidumbre en la actividad

Antecedentes que se apoyan en la teora del negocio

subyacente:

Realidad econmica
Valor de mercado de las asignaciones
Teoras que se apoyan en la naturaleza de la operacin

fiduciaria:

Ausencia de fin de lucro

Falta de onerosidad
Ausencia de prestaciones y contraprestaciones

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Cuestiones Fiscales Fideicomiso Ordinario

Construccin destinada a los Beneficiarios (Cont.)

Otros puntos que inciden sobre la valoracin del caso

Cesiones de posicin de Beneficiario

Durante la ejecucin de obras

Finalizadas las obras

Despus de adjudicarse los inmuebles
Confusin de consorcio con fideicomiso

Consorcio es sujeto del IVA Atribuye costos + IVA a

consorcistas
Si consorcistas enajenan inmueble, se transforman en
sujetos del IVA y obtienen ganancia gravada

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Cuestiones Fiscales Fideicomiso Ordinario

Casos Mixtos
Presentan combinacin de problemtica de casos
anteriores
Puede coexistir tratamiento dual?
Tratamiento como empresa constructora para
unidades a la venta
Tratamiento como operacin sin fines de lucro para
asignacin de bienes

Caso merece tratamiento especial

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Cuestiones Fiscales Fideicomiso Ordinario

Fideicomiso Fiduciante = Beneficiario al Costo e IGMP

Ausencia de utilidad transforma el impuesto pagado en un costo

Cmputo de crdito fiscal slo habilitado contra utilidades derivadas

del fideicomiso

Causa Hermitage CSJN

Aplicacin de doctrina al caso resulta posible

Fideicomiso Fiduciante = Beneficiario al Costo e IBP

Sujecin a doble imposicin cuando el beneficiario es una
sociedad
Fideicomiso es sujeto
Sociedad tributa sobre su PN No se excluyen participaciones

en fideicomisos

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Otras Cuestiones Fiscales

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Otras Cuestiones Fiscales

Cesiones de Derechos sobre Fideicomisos

Fiduciante = Beneficiario
Tratamiento tributario frente al IG de acuerdo a

formulacin original del contrato?

Cesiones modifican tratamiento frente al Impuesto a las

Ganancias?

Caso general: fideicomiso no es sujeto y atribuye resultados

a beneficiarios
Cesin de derechos: se mantiene el tratamiento?
Si se interpreta que el cesionario ocupa el lugar del
cedente, el Fideicomiso mantiene el tratamiento
Si el cesionario no se constituye en Fiduciante se pierde el
tratamiento
Por todo? Por la proporcin de sus derechos?

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Otras Cuestiones Fiscales

Integracin del Inmueble al Fideicomiso

Si el Fideicomiso adquiere, la transferencia de la
propiedad sigue el camino de la compraventa
El precio es explcito
El vendedor obtiene una ganancia por la transferencia

Gravada por IG por ITI s/ sus caractersticas

Si el Fideicomiso recibe el inmueble como cesin

fiduciaria
Puede ser a cambio de una suma de dinero (asimilable

a CV?)

Puede ser a cambio de m2 (asimilable a permuta?)

Puede ser adquiriendo derechos sobre el fideicomiso

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Otras Cuestiones Fiscales

Integracin del Inmueble al Fideicomiso (Cont.)

Tratndose de cesin fiduciaria entendida como no onerosa:

Se mantiene el costo fiscal que tena en cabeza del cedente?
Si no es determinable, se considera el valor fijado para otros

gravmenes?

Potencial diferimiento de utilidad por integracin del bien

Efectos s/ ITI IG en cabeza del cedente

Impacto en operaciones posteriores dado que esta operacin

fija el costo del inmueble integrado
Costo de construccin
Distribucin de precio y determinacin de base imponible en

el IVA

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Otras Cuestiones Fiscales

Retenciones IG RG 2139

Retencin del 3% a cuenta del IG

Prevista para operaciones que tengan por objeto la

transmisin a ttulo oneroso del dominio de bienes
inmuebles y cesiones de sus respectivos boletos de
compraventa
Sistema de retencin presupone la existencia de fondos
para retener
Adjudicacin de unidades no permite la aplicacin de la
retencin
Figura de la imposibilidad de retencin
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Otras Cuestiones Fiscales

Fideicomisos de Garanta
Caracterizacin reconocida administrativamente y a travs de
disposiciones reglamentarias
Principal caracterstica: subordinacin a operacin principal

Alcanzado por el IGMP

Debate abierto sobre la improcedencia de este impuesto, al no
tratarse de un fideicomiso sujeto del Impuesto a las
Ganancias
Pronunciamientos administrativos manifiestan necesidad de

una ley para solucionar este efecto

Causa Hermitage Fallo CSJN alimenta nuevamente el debate,

posibilitando la aplicacin de su doctrina al caso

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Otras Cuestiones Fiscales

Fideicomisos de Garanta - Ejecucin

Representa un cambio de status del fideicomiso?

Alternativas:
Desarrollo de actividades por cuenta y orden del Fiduciante
Los actos se siguen imputando como desarrollados por el

Fiduciante
Fideicomiso contina en rol pasivo

Fideicomiso comienza a realizar actos de

administracin

Adquiere responsabilidad tributaria desde ese momento

Situaciones dependientes de formulacin contractual

Necesidad de reglamentacin

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Otras Cuestiones Fiscales

Formalizacin de Operaciones
La utilizacin de un fideicomiso para un proyecto de
construccin requiere su inscripcin ante la AFIP y
otros organismos

Inscripcin de propiedad ante registros requiere CUIT

Idem apertura de cuentas bancarias

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Consideraciones Finales

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Consideraciones Finales

No puede negarse la contribucin de la figura

Permite nuevas formas asociativas
Aumenta nivel de formalizacin de operaciones
Posibilita la instrumentacin de acciones de control
Acompaa el desarrollo econmico
Su tributacin es semejante a otras formas de

organizacin econmica

Existen incertidumbres derivadas de imperfecciones

normativas e interpretaciones encontradas
La realidad econmica no es la respuesta a toda

la problemtica. No brinda certezas para

instrumentar operaciones

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Consideraciones Finales

Las adecuaciones reglamentarias deben

basarse en la naturaleza y fisiologa del
instituto y no en la patologa detectada en
su utilizacin, la que debe ser combatida

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Fideicomisos de Construccin
Apuntes sobre su Situacin Fiscal

Dr. Juan L. Catuogno Presidente

Dr. Pablo A. Gutirrez VicePresidente

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