El pacto comisorio en la hipoteca[editar]

Tratndose de la hipoteca el pacto comisorio supone la posibilidad de que el acreedor

hipotecario haga suyo el bien sobre el que recae el derecho real de garanta en caso de
incumplimiento de la obligacin que se garantiza.
En los pases de influencia anglosajona la hipoteca se confunde con la prenda y el acreedor
hipotecario primero, tiene la posesin del ttulo de propiedad del inmueble hipotecado que
hace suyo en caso de ejecucin por falta de pago, a modo de comiso.
Est prohibida de modo expreso en derecho espaol, establecindose un procedimiento de
ejecucin hipotecaria basado en subasta pblica con libre concurrencia de compradores
(artculos 1859 y 1884 del Cdigo Civil).

Origen histrico[editar]
En Derecho romano, en la etapa ms antigua, tras experimentarse la insuficiencia y crueldad
de las garantas personales de entonces, cuyo principal exponente, el apremio individual,
poda conducir a la esclavitud al deudor que no pagaba (que tena que ponerse al servicio del
acreedor), se produce luego la dulcificacin racional de estas garantas personales atroces y,
para remediarlo, aparecen las garantas reales, siendo su primera manifestacin una especie
de venta, con pacto de retro, a lo que se llamaba fiducia(fiducia cum creditore), por la cual el
dominio transferido se rescinda, volviendo al deudor los bienes cuando pagase la deuda. Al
lado de la fiducia o mancipatio fiduciaria nacida del Derecho civil (que ofreca el peligro de las
enajenaciones que pudiera hacer el acreedor, puesto que ganaba el dominio de la cosa),
surgi la prenda. Por tanto, el comiso de un bien, al que poda dar lugar la fiducia, vena a ser
ms eficaz y adecuado a la deuda, y ms racional y justo respecto al deudor, que el apremio
individual el cual, adems de infame era desproporcionado, pues poda acabar destruyendo
por completo el patrimonio del moroso esclavizado. El tiempo ha pasado desde entonces, y el
sistema de garantas reales se ha perfeccionado, de modo que actualmente, razones de
proporcin y justicia distributiva han llevado la situacin a un paulatino buen nivel de precisin
de las garantas reales, que deben ser proporcionales, en su valor de realizacin, a las deudas
que aseguran (vasae, por ejemplo, el art. 584 de la Ley de Enjuiciamiento Civil espaola).
Ello justifica la prohibicin del comiso a que dan lugar los negocios fiduciarios; de ah que se
entienda la justificacin de la prohibicin de los pactos de lex comisoria a fin de que se halle la
mxima exactitud entre el pago y la entrega resultante de la realizacin de la garanta, dando
lugar a toda una doctrina de la aplicacin de sobrantes que, despus de la realizacin y pago,
hay que distribuir entregando el exceso realizado, por su orden, al deudor y a otros

acreedores de ste que, de otro modo, quedaran desprotegidos, sin posibilidad alguna de
cobro, dejando al deudor privado tambin de quedar liberado de otras deudas.

Regulacin por pases[editar]

Argentina[editar]
En Argentina el artculo 1204 del Cdigo Civil establece el pacto comisorio tcito en los
contratos bilaterales de prestaciones recprocas (aquellos en los cuales nacen obligaciones
para ambas partes contratantes).
El Cdigo Civil y otras leyes vigentes prohben bajo pena de nulidad parcial o total -segn el
caso- la aplicacin del pacto comisorio. Algunos casos son:

contrato constitutivo de la prenda (art. 1203 del Cdigo Civil argentino);

contrato constitutivo de la anticresis (art. 3252 d.);

venta de lotes de terreno en cuotas peridicas cuando se pag el 25% del precio o se
introdujeron mejoras por el 50% del precio (ley 14.005).

Uruguay[editar]
En Uruguay el pacto comisorio est regulado en el Cdigo Civil (Artculos 1737 a 1741) 2 y en
la Ley N 8.733 de 17-VI-1931 sobre promesas de enajenacion de inmuebles a plazo (No se
encuentra en la pgina del Parlamento Uruguayo por ser anterior al 13/09/1935).