DERECHOS REALES

I.Categoria juridica de los derechos reales:

La definicin de los derechos reales no es fcil de dar, esta an
tecedida de otro problema crucial. Es de naturaleza jurdica. Seg
n se opte por una u otra corriente o teora, se
arriba a una definicin. Conocida
e histrica es la tendencia a dividirlo en dos granes vertientes: la
teorica clsica o dualista, para la cual el derecho real otorga un
poder directo e inmediato entre la persona y la cosa y, por consig
uiente, se
diferencia netamente del derecho obligacional, que presenta com
o
elementos dos sujetos (activo y pasivo) y el objeto: y las teora
monistas o unitarias, sobre todo la teora unitaria personalista,
conforme a la cual el derecho real guarda, en lo
sustantivogran similitud con los obligacionales o creditorios.
DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y
PERSONALES:
Derecho real
. Elementos: sujeto y
objeto
. La relacin con el
objeto es inmediata y
directa
. El sujeto es pasivo,
indeterminado y tiene
una obligacin de no
hacer
. Es absoluto y se
opone a terceros
. Tiene por 0bjeto un
bien

Derecho personal
. Elementos: acreedor,
objeto y deudor
. La relacin es entre dos
personas
. Los sujetos son
determinados, uno pasivo
y otro activo y tienen
obligacin de dar de hacer
y de no hacer
. Es relativo y se opone al
deudor

LOS DERECHOS REALES EN NUESTRO CDIGO CIVIL

El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido
patrimonial, cuyas normas substancialmente de orden pblico,
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad, obliga a
la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier
acto contrario al uso y goce del derecho real.
Caractersticas de los derechos reales:
Es un derecho absoluto: es decir no reconoce lmites.
Hoy da se reconocen ms limites a favor de la
sociedad
Es de contenido patrimonial: solo importa aquello que
sea susceptible de valoracin econmica. Los
derechos reales conjuntamente con los derechos
de crditos e intelectuales constituyen los derechos
patrimoniales en nuestra legislacin.
Es un vnculo entre una persona y una cosa, y slo a
nivel subsidiario es un vnculo entre dos personas.
Es una relacin inmediata, pues el uso y goce de las
cosas es de manera directa sin necesidad de ningn
acto de terceros.
Son erga omnes: se ejerce contra todos.
Se rigen por el principio de legalidad, pues solo existen
aquellos derechos reales creados por la ley, conforme
al artculo 1953.
Nuestro Cdigo sigue una metodologa moderna de divisin
del mismo en 5 libros, legisla respecto de los derechos reales
en su Libro IV.
II. FORMA DE ESTABLECER LOS DERECHOS REALES:

LA SERVIDUMBRE
TIPOS DE DERECHOS REALES
- Derecho real pleno:
Derecho total sobre la cosa. Por ejemplo el derecho de
propiedad.
- Derecho real limitado:
Son aquellos que recaen sobre cosa ajena.
- Derecho real de garanta (hipoteca, prenda)
- El usufructo: usar y disfrutar de una cosa ajena con la
obligacin de conservar su forma.
- La servidumbre: gravamen de un inmueble sobre otro
inmueble. Por ejemplo el derecho a cruzar por una
propiedad para llegar a la tuya si no hay otra forma de
hacerlo.
- Derecho real de adquisicin preferente:
Por ejemplo una cosa es propiedad de 3 personas y una de
Ellas quiere vender su parte, pues las otras 2 tienen
preferencia de compra frente a terceros.

CONCURRENCIA DE DERECHOS REALES SOBRE

EL MISMO BIEN
De derechos reales ocurra cuando varias personas tienen
dominio o derecho de propiedad sobre una misma cosa no
consumible. A aqu encontramos a la copropiedad, las
servidumbres y el usufructo.
LA COPROPIEDAD
Es cuando varias personas ostentan el derecho de propiedad
sobre una misma cosa. Poda originarse por VOLUNTAD de
los copropietarios y era llamada copropiedad voluntaria o bien
por CIRCUSNTANCIAS AGENAS a la indicada como por
ejemplo que la cosa les hubiese sido legada conjuntamente a
varias personas, en cuyo supuesto se hablaba de comunidad
incidental.

Las servidumbres constituyeron un derecho de reales que los

propietarios de predios vecinos podan establecer
voluntariamente para que un predio llamado sirviente sirviera
a otro predio llamado dominante. Consista as mismo en el
poder de impedir ciertos actos al dueo predio sirviente o en
la faculta de utilizar dicha cosa ajena de cierta manera.
A partir de la configuracin de las servidumbres romanas, se
estableci ya en el plan romano francs la concepcin que el
contenido de la servidumbre es la abstencin del predio
sirviente para tolerar ciertos casos y hechos a favor del predio
dominante.
Clases de servidumbres
1. servidumbres prediales rusticas: Que satisfacan
exigencias propias de la agricultura.
a.SERVIDUMBRE DE PASO: Que es el derecho del predio
dominante para transitar por un rea establecida del predio
sirviente.
b. SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTOS(servitusaqueductus):
Que es el derecho de hacer pasar una corriente de agua por
el fundo sirviente bien por una acequia al descubierto,
subterrnea o por caera.
2. servidumbres prediales urbanas: Que solucionaban
exigencias propias de los centros urbanos.
c. SERVITUS STILICIDII: Facultad de verter las aguas de
lluvia del tejado del predio dominante al sirviente y sin
encausarlas en conduccin alguna.
d. SERVITUS FLUMINIS: Cuando la cada de las aguas
pluviales sobre el fundo vecino se hace por canales u otra
modalidad de conduccin.

e. SERVITUS ONERIS FERENDI:Era el derecho de apoyar

una construccin sobre un muro o columna del vecino.

NUMEUR CLAUSUS Y NUMERURS APERTUS :

El estudio de los sistemas de numerus apertus y numerus

clausus de forma conjunta sirve principalmente para poder
distinguir ambos sistemas con claridad a la hora de entrar a
trabajar la materia de Derechos Reales e Inmobiliarios y de
Derecho Registral, y para fijar las caractersticas de ambos
sistemas de forma ms fcil sirvindose de la posible
comparacin entre ellos.
Adems, la importancia de esta distincin entre un sistema y
otro trasciende del plano terico al prctico, ya que, por
ejemplo, el ordenamiento jurdico espaol reconoce la fuerza
de la autonoma de la voluntad en plano de los derechos de
obligacin pero hay que decir al respecto que las obligaciones
contractuales solo producen efectos entre las partes, pero,
cuando se habla de derechos reales, hay que tener en cuenta
que stos no solo afectan a las partes que los constituyen sino
tambin a terceros por lo que tienen un cierto inters general
ya que derechos reales atpicos creados por las partes e
inscritos en el Registro de la Propiedad afectarn a
actuaciones jurdicas y derechos de terceros.
CARACTERSTICAS DE AMBOS SISTEMAS
1. Nocin del sistema numerus apertus y numerus clausus
En primer lugar, comenzaremos explicando brevemente qu
es lo comporta la aplicacin del sistema numerus apertus y
del sistema de numerus clausus, y qu caractersticas
encontramos en cada uno de ellos.
En cuanto al sistema de numerus apertus, este sistema
permite a los particulares crear nuevos derechos reales que

no estn tipificados como tal en la ley, as como inscribirlos en

el Registro de la Propiedad. Es decir, segn este sistema, se
entiende que el nmero de derechos reales que incorpora
nuestro ordenamiento jurdico no es cerrado, sino que los
particulares, dentro de ciertos lmites, pueden constituir
derechos reales atpicos o innominados
En cuanto al sistema de numerus clausus, a sensu contrario
de lo que conlleva el sistema de numerus apertus, la
aplicacin de este sistema comporta la no existencia de ms
derechos reales que los regulados en nuestras leyes, es decir,
no permite que los particulares creen derechos reales fuera
de los expresamente regulados por el ordenamiento jurdico.
2. Posturas a favor y en contra de ambos sistemas
Antes de entrar en cada una de las posturas que mantienen
los diferentes sectores de la doctrina en esta materia, cabe
sealar que se trata de un tema polmico y muy debatido en
la doctrina del ordenamiento jurdico espaol desde hace
largo tiempo y que, an en la actualidad, tal debate se
mantiene vivo.
III. EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES LOS
BIENES
OBJETO DEL DERECHO:
El objeto de cualquier derecho subjetivo viene a ser su
trmino de referencia, es decir sobre lo que va a recaer el
poder. Objeto y contenido: Objeto: es el elemento externo
sobre el que recae el poder jurdico. Contenido: es el conjunto
de poderes (o haz de facultades que se puede ejercitar sobre
el sujeto. Ejem. Un predio o finca: puede ser objeto de
propiedad, de usufructo y de un crdito o relacin obligacional,
sin embargo el contenido de los tres derechos es diferente

QUE ES UN BIEN:
El trmino Bienes es el plural de la palabra bien; se refieren a
cualquier cosa, tangible o intangible, que sea til para
el hombre y le satisfaga, directa o indirectamente,
algn deseo o necesidad individual o colectiva, o que
contribuya al bienestar de los individuos.
Desde el punto de vista econmico, se estara hablando de
los bienes como objetos inmateriales y
materiales susceptibles de tener un valor. Y en lo jurdico, son
todos aquellos merecedores de proteccin por parte del
derecho o sistema jurdico (vida, salud, familia, patrimonio,
etc.), susceptibles de apropiacin particular.
Tipos de bienes:
Segn su naturaleza:
DE CONSUMO:se destinan a la satisfaccin directa de
necesidades. se pueden clasificar a su vez en :
- Duraderos: permiten un uso prolongado.
- No duraderos: se ven afectados directamente por el
paso del tiempo.
DE CAPITAL: sirven para producir otros bienes, por lo
tanto, no atienden directamente a las necesidades
humanas.
Segn su carcter:
LIBRES:son ilimitados en cantidad o muy abundantes,
y no son propiedad, ejemplo: el aire
ECONMICOS: son escasos en relacin de los
deseos q hay en ellos.
Segn su funcin:
INTERMEDIOS: deben sufrir nuevas transformaciones
antes de convertirse en bienes de consumo o de
capital.
FINALES: ya han sufrido las transformaciones
necesarias para su uso o consumo.

Bienes y Cosas
Pueden ser objeto de un derecho subjetivo todas aquellas
realidades sobre las cuales se puede atribuir a un sujeto un
determinado mbito de poder a fin de satisfacer sus intereses
(cosas materiales o inmateriales, comportamientos ajenos o
prestaciones, atributos de la personalidad, etc.) Las cosas
constituyen el objeto inmediato de los derechos reales; sin
embargo, tambin pueden constituir el objeto mediato de los
derechos de crdito, ya que la prestacin del deudor (el
comportamiento debido por ste al acreedor) puede consistir
en realizar determinadas actuaciones en relacin con una
cosa (transmitir su propiedad en la compraventa, ceder su uso
en el arrendamiento, custodiarla en el depsito, etc.).
En el lenguaje jurdico, son cosas o bienes aquellas
entidades, materiales o inmateriales, dotadas de una
existencia autnoma y unitaria, y susceptibles de ser objeto de
derechos patrimoniales independientes. Sus caractersticas
esenciales son:
a) Entidades materiales o inmateriales: Se integran en el
concepto de cosa, no slo los objetos corporales, sino
tambin aqullos que, careciendo de materialidad, sean
perceptibles por los sentidos o por el intelecto
b) Las cosas deben tener una existencia autnoma y
unitaria, que les permita ser objeto de un derecho subjetivo y
de un trfico jurdico independiente. La individualizacin de
una cosa puede resultar de su propia naturaleza (p. ej., un
animal) o de una intervencin humana, que puede ser material
(el lquido o el gas recogidos en un recipiente) o meramente
ideal (divisin de las fincas). Del mismo modo, la unidad de la
cosa puede ser fsica o econmica (el mobiliario de una casa,
una empresa).
c)Slo son cosas las entidades susceptibles de derechos
patrimoniales independientes; no son cosas, en sentido

jurdico, las que escapan al dominio del hombre, los llamados

"bienes comunes de todos" (como el aire o el mar), o aqullos
otros que, conforme a la ley, a la costumbre, o a los principios
generales del Derecho estn excluidos del comercio (los
bienes de la personalidad, el cuerpo humano, etc.).
Bienes muebles e inmuebles.
En principio, la diferencia entre ambos radica en que las cosas
inmuebles tienen una situacin fija en el espacio y no pueden
ser desplazadas sin deterioro, mientras que las cosas
muebles carecen de un emplazamiento fijo y por tanto pueden
ser trasladadas de un lugar a otro sin detrimento de su
naturaleza. Sin embargo, nuestro Derecho no restringe la
clasificacin a las cosas corporales, sino que la extiende a
todos los bienes; por ello, los criterios utilizados para
establecer la distincin no pueden limitarse al puramente
fsico que acabamos de ver (V. art. 333 y ss. CC).
LOSBIENES INMUEBLES:
El vocablo inmueble viene del latn inmobilis que quiere decir
inmvil o inamovible, est formada con el prefijo in que
significa no, el verbo movere igual a mover, ms el sufijo
bilis que significa posibilidad; por ende su etimologa quiere
decir algo que no se puede mover. Este trmino puede ser
aplicado a propiedades que no pueden ser movidas o
trasladadas de un lugar a otro porque estn adheridos
al suelo.
Pueden clasificarse del siguiente modo:
- Son inmuebles por naturaleza el suelo y los materiales
que lo conforman, as como el vuelo, el subsuelo y las
aguas.
- Son inmuebles por incorporacin las construcciones,
rboles y plantas, y en general todo lo que est unido
a un inmueble de manera fija e inseparable.
LOSBIENES MUEBLES:

Termino que hace alusin a cada objeto o elemento con un fin

en especfico que puede ser desplazado o trasladado de un
lugar a otro, o sea un cuerpo movible. Este enunciado
viene del latn mobilis que significa que se puede trasportar
compuesto por el verbo movere que significa mover, y el
sufijo bilis que significa posibilidad.
Pueden clasificarse as:
- Son bienes muebles por naturaleza las cosas
susceptibles de apropiacin que se pueden transportar
de un punto a otro sin deterioro de la cosa inmueble a
la que estuvieren eventualmente unidas.
- Se consideran muebles por analoga los bienes
inmateriales (energas, ideas y creaciones) y los
derechos reales sobre bienes muebles. -Por ltimo,
son bienes muebles por exclusin los dems derechos
patrimoniales que no tengan la consideracin de
inmuebles (los derechos de crdito).
Partes integrantes y accesorios
- Artculo 887.- Nocin de parte integrante
Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir,
deteriorar o alterar el bien.
Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos
singulares.
- Artculo 888.- Nocin de bienes accesorios
Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad,
estn permanentemente afectados a un fin econmico u
ornamental con respecto a otro bien.
La afectacin solo puede realizarla el propietario del bien
principal o quien tenga derecho a disponer de l,
respetndose los derechos adquiridos por terceros.
Los accesorios pueden ser materia de derechos singulares.

El aprovechamiento pasajero de un bien para la finalidad

econmica de otro no le otorga la calidad de accesorio.
La separacin provisional del accesorio para servir a la
finalidad econmica de otro bien, no le suprime su calidad.
- Artculo 889.- Partes integrantes y accesorias
Las partes integrantes de un bien y sus accesorios siguen la
condicin de este, salvo que la ley o el contrato permitan su
diferenciacin o separacin.
Frutos y productos
- Artculo 890.- nocin de frutos
Son frutos los provechos renovables que produce un bien, sin
que se altere ni disminuya su sustancia.
- Artculo 891.- Clases de frutos
Los frutos son naturales, industriales y civiles. Son frutos
naturales los que provienen del bien, sin intervencin humana.
Son frutos industriales los que produce el bien, por la
intervencin humana. Son frutos civiles los que el bien
produce como consecuencia de una relacin jurdica.
- Artculo 892.- Concepto de frutos industriales y civiles
Los frutos naturales, industriales y civiles pertenecen al
propietario, productor y titular del derecho respectivamente,
sin perjuicio de los derechos adquiridos.
Se perciben los frutos naturales cuando se recogen, los
industriales cuando se obtienen y los civiles cuando se
recaudan.
- Artculo 893.- Computo de frutos industriales o civiles
Para el cmputo de los frutos industriales o civiles, se
rebajaran los gastos y desembolsos realizados para
obtenerlos.
- Artculo 894.- Concepto de productos
Son productos los provechos no renovables que se extraen de
un bien.
- Artculo 895.- Aplicacin extensiva de las normas
sobre frutos

Las disposiciones sobre frutos comprenden los productos si

ellas no los excluyen expresamente.
Bienes pblicos y privados.
Son cosas de dominio pblico o bienes demaniales los que
pertenecen al Estado u otras entidades pblicas territoriales
(municipios, provincias, Comunidades Autnomas) y estn
destinadas al uso o servicio pblico.
Los bienes de dominio pblico adquieren esa condicin en
virtud de su destinacin o afectacin al uso o al servicio
pblico, que puede ser expresa o tcita. Mientras mantienen
ese carcter, son inalienables, imprescriptibles e
inembargables (art. 132,1 CE), y la Administracin tiene
facultades para realizar por s misma el deslinde o la
recuperacin de la posesin de los mismos. Tradicionalmente,
no requeran publicidad registral, aunque en la actualidad se
admite su acceso al Registro de la Propiedad. La condicin de
dominio pblico se pierde por medio de la desafectacin, que
puede consistir en un acto formal, en el hecho de quedar la
cosa intil para el uso o servicio pblicos, o incluso en el no
uso a tales efectos; por medio de la desafectacin, los bienes
pasan a ser privados, aunque su titularidad siga
correspondiendo al Estado (art. 341). No es necesaria la
afectacin, ni es posible la desafectacin respecto a los
LECCIN 6 3 bienes a los que la Constitucin o la ley han
atribuido la condicin de bienes de dominio pblico (p. ej., art.
132 CE: la zona martimo-terrestre, las playas y el mar
territorial, as como los recursos naturales de la zona
econmica y la plataforma continental).
Son cosas de propiedad privada las que pertenecen a los
particulares o al Estado o entidades pblicas sin estar
destinadas al uso o al servicio pblico (arts. 340 y 345). Los
bienes de propiedad privada que pertenecen al Estado o a las
entidades pblicas se denominan bienes patrimoniales. A
pesar de ser bienes de propiedad privada, la Administracin

tiene importantes prerrogativas en relacin a ellos, ya que

puede proceder por su propia autoridad a deslindarlos o a
recuperar la posesin indebidamente perdida, y no pueden ser
objeto de embargo; sin embargo, s pueden ser enajenados, y
se puede adquirir su propiedad por prescripcin.
El rgimen bsico de los bienes de titularidad pblica (tanto
demaniales como patrimoniales), se encuentra recogido en la
Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas.
IV. LA POSESION
GENERALIDADES
La posesin no es un derecho real, pero es importante su
estudio por las siguientes razones:
- La posesin es una forma de adquisicin del dominio y
de otros derechos reales, as como de su prdida.
- Es el modo de ejercer ciertos derechos reales.
- Est protegida jurdicamente.
- Es una rama importante de la doctrina, el fundamento
de la propiedad est en la posesin.
1.1. CONCEPTO:
Art. 1909.- Poseedor es quien tiene sobre una cosa
el poder fsico inherente al propietario, o al titular de otro
derecho real que lo confiera.
Posesin es el poder fsico (relacin de hecho) entre una
persona y una cosa, en virtud del cual esta persona ejerce
sobre la cosa las facultades inherentes al dominio
(dominacin).
Habr posesin de las cosas cuando alguna persona, por s o
por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
La posesin es el ejercicio de hecho de uno o mspoderes
inherentes a la propiedad.

1. En el artculo 896 del cdigo civil define

a la institucin de la posesin, la cual
importa un poder jurdicamente
reconocido y protegido por la ley, q al
objetivarse en una situacin de hecho,
permite la realizacin de una o ms
facultades inherente al derecho de
propiedad, en beneficio de un sujeto y
sobre un bien .
2. La posesin es el ejercicio de uno ms
poderes inherentes a la propiedad, los
cuales se hallan enumerados en el art
153 del cdigo civil por tanto quien
ejerza fcticamente uno o ms de estos
poderes es poseedor, con presidencia
de si tiene o no animus dominic ;
debiendo recalcarse que el ejercicio de
dichos poderes debe ser un ejercicio
factico.
3. El art 896 del cdigo indica que la
posesin es el ejercicio de hecho de
uno o ms poderes inherentes a la
propiedad, que esta norma define la
posesin como una situacin del que
ejerce de hecho las prerrogativas
propias de un derecho.
Sentido de la palabra posesin.
Etimolgicamente poseer es equivalente a tener, ocupar,
detentar, con independencia del ttulo y con independencia de
si el que la detenta tiene ttulo para ello.
Las notas caractersticas de la posesin son tres:
- Supone una relacin del hombre con las cosas.
- Es una relacin de dominacin o poder.

- Es una dominacin de hecho sin prejuzgar si existe para ello

una titularidad de dominio u otro derecho real.
La palabra posesin tiene dos sentidos:
- Como seoro o poder de hecho,
- Como poder jurdico (derecho).
La posesin es un seoro de hecho sobre la cosa; que
produce efectos jurdicos, con lo que conlleva un poder
jurdico.
Existen distintas corrientes doctrinales sobre la posesin:
a) restrictiva: para que entendamos que hay posesin no
basta una relacin de hecho entre persona y cosa (corpus) es
necesario un animus en el sentido de tener la cosa como
propia: si falta el animus hay una mera detentacin material.
Sera la concepcin romana.
b) Amplia: concepcin germnica. La concepcin no es slo la
tenencia de la cosa, tambin lo es el ejercicio de otros
derechos distintos al de propiedad. La posesin sera el
ejercicio de hecho de un derecho independientemente de si el
derecho pertenece o no quien lo ejercita.

Naturaleza jurdica de la posesin.

Existe una polmica doctrinal sobre si la posesin es un
hecho o un derecho, dentro de la cual se distinguen tres
corrientes:
- la que postula que la posesin es un hecho: simplemente
porque se basa en circunstancias materiales y adems es
protegida con independencia de s verdaderamente existe o
no el derecho de que la posesin es apariencia.
- la que postula que la posesin es un derecho (Iering: como
un inters tutelado jurdicamente): rene las caractersticas
esenciales del derecho subjetivo, es decir, es un inters
tutelado jurdicamente. Es una relacin que el ordenamiento
jurdico posee incluso contra el propietario de la cosa.

- la que propugna el doble carcter de la posesin

(mayoritaria, de Savigny): la posesin originariamente es un
hecho pero a la vez es un derecho, porque el hecho se deriva
de determinadas consecuencias legales. Adems, hay
supuestos en los que se dan derechos que resultan de la
posesin an faltando el hecho de la posesin y en otros
casos dndose el hecho de la posesin no se dan los
derechos que corresponderan.
La opinin mayoritaria es la que propugna es la posesin es
un derecho real provisional, en el que el poseedor est
protegido no definitivamente de las injerencias en su situacin
de poder. Si bien, no se puede inscribir en el Registro de la
Propiedad.
En Espaa Vallet de Goitisolo apoya esta concepcin, ya que
entiende que la posesin es un hecho del que surgen ciertos
derechos; el derecho deriva del hecho, al contrario de lo que
pasa con la propiedad en la que el hecho de poseer
lcitamente deriva del derecho del propietario.
Castn seala que un nuestro C.c. la posesin adems de un
hecho es un derecho y se remite al art. 438, que seala que:
La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa
o derecho posedo, o por el hecho de quedar stos sujetos a
la accin de nuestra voluntad, o por los actos propios y
formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho, y
el art. 443 seala que: Los menores y los incapacitados
puede adquirir la posesin de las cosas; pero necesitan de la
asistencia de sus representantes legtimos para usar de los
derechos de que de la posesin nazcan a su favor.
El legislador admite la transmisin de la posesin a los
herederos, con lo que es una relacin jurdica.
Albaladejo participa de la misma idea pero con matizaciones.
La posesin como poder de hecho.
La posesin se entiende como un seoro o poder de hecho
sobre una cosa. Consiste en el hecho mismo de ese poder,
con independencia de s quien lo ejerza tenga o no derecho a

l. En tal sentido, posee una cosa quien la tiene bajo su

dominacin. La ley protege al poder de hecho en que consiste
la posesin, atribuyndole adems ciertos efectos jurdicos.
Segn lo dicho la posesin es un poder de hecho, y un hecho
(el hecho de ostentar tal poder). Y el que tenga efectos
jurdicos no hace de ella un derecho, sino un hecho jurdico.
Posesin como poder jurdico (derecho).
La posesin tambin es un poder jurdico, de derecho, que no
consiste en una dominacin efectiva sobre la cosa, la ley
otorga un poder (posesin) que no se apoya en una
dominacin efectiva, son situaciones en las que el
ordenamiento sin que exista una posesin de hecho, atribuye
a la situacin los mismos efectos de los que produjera tal
posesin. Consiste en el mero seoro (poder jurdico) que le
concede la ley. As:
a) Quien es despojado por otro de la cosa que materialmente
posea, pierde la posesin corporal, pero conserva durante un
ao (art. 460 del C.c.) un poder incorporal o ideal, en cuya
virtud puede, independientemente de que tenga o no derecho
sobre la cosa, recuperar mediante la oportuna reclamacin
judicial su tenencia material.
b) Quien en el Derecho del Cdigo Civil hereda a otro,
adquiere sobre las cosas posedas por el difunto un cierto
poder jurdico llamado posesin civilsima,
independientemente de que de hecho hayan pasado o no a su
poder las cosas heredadas. En virtud de aqul poder tiene la
facultad de tomar la posesin efectiva de las mismas o pedir
que se le entregue jurdicamente.
c) quien carece de posesin directa de una cosa (posesin
inmediata) puede, sin embargo, tener sobre la misma cierta
clase de poder jurdico llamado posesin mediata: por ejemplo

el dueo que otorga al arrendatario la posesin efectiva de la

cosa arrendada, conserva la posesin (mediata) de la misma.

Conclusin sobre la naturaleza de la posesin.

Segn Albaladejo la posesin tiene una doble naturaleza de

hecho y de hecho, si bien siendo figuras distintas.
Se puede decir que la posesin es un hecho, y que puede ser
un derecho. Se trata de dos figuras distintas que se designan
con un mismo nombre, pero que cada una tiene su naturaleza.
La posesin sera un derecho pero en cuanto est compuesta
por un conjunto de facultades asentadas unas veces en el
hecho de poseer de hecho y otras veces no.

Derecho de posesin y derecho a poseer.

El conjunto de facultades que se otorgan en orden a la cosa
cuando se posee - as adquirir los frutos, usarla,... -, es el
denominado iuspossessionis, o derecho de posesin que se
contrapone al derecho a poseer (iuspossidendi), que es el que
independientemente de que sea o no poseedor, compete a la
persona a quien segn la ley, corresponde la facultad de
poseer la cosa, por ejemplo al dueo de la misma. No se
sienta en el hecho de poseer, sino en el ttulo de posesin.
Tutela de la Posesin
Tutela de la posesin, es la defensa o proteccin de cuidar o
administrar los bienes de una persona que no tiene completa
capacidad civil. Todo poseedor debe ser protegido porlos
medios que las leyes procesales establezcan.
La tutela se le hace al poseedor de un bien o derecho frente al

perturbador, despojador o ante una obra nueva que lesione su

derecho posesorioProteccin de la posesin
La proteccin posesoria defiende al poseedor que ya lo es, y
fundamentalmente le protege del despojo y de la perturbacin.
Los mecanismos a travs de los cuales se defiende
laposesin son los interdictos de retener y recobrar, de obra
nueva, de adquirir, de obra vieja, y las acciones posesorias.
Los Elementos de la posesin son:
Corpus
Es considerado como el elemento material y es aquel poder
fsico que se ejerce sobre la cosa con voluntad jurdica
relevante. Este elemento no solo existe cuando hay contacto
con la cosa sino tambin cuando ese contacto puede ser
ejercido en cualquier momento

Posesin Inmediata y Mediata

Segn el artculo 905 del Cdigo Procesal Civil "es poseedor
inmediato es el poseedor temporal en virtud un ttulo",
corresponde la posesin mediata a quien confiri el ttulo.
El poseedor mediato es aquel quien transmiti el derecho en
favor del poseedor inmediato. Poseedor mediato es el titular
del derecho, por ejemplo, el propietario, es aquel que cede la
posesin quien confiri el titulo
El poseedor inmediato es el poseedor temporal, posee en
nombre de otro de quien le cedi la posesin en virtud de un
titulo y de buena fe, por ejemplo el inquilino que posee para el
propietario.
Posesin de Buena fe

Animus
Este elemento es de carcter psicolgico, consiste en ejercer
los actos materiales con la intencin de conducirse como
propietario a ttulo de dominio de la cosa...

Prevista por el artculo 906 del Cdigo Civil, "La posesin

ilegtima es de buena fe cuando el poseedor cree en su
legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho
sobre el vicio que invalida su ttulo".

Existen dos teoras que explican este elemento:

Teora subjetiva. Para esta corriente el animus significa la
intencin de comportarse como lo hara el propietario pero sin
embargo hay algunas figuras en que se reconocen la
posesin sin tener la intencin de tener la cosa para s como
el caso del acreedor pignoraticio.
Teora Objetiva. Es la voluntad consciente de estar en una
relacin de dominio sobre la cosa y lo que separa la
detentacin y la posesin de la mera necesidad.
CLASIFICACION DE LA POSESION

La buena fe es la conviccin que tiene el poseedor de que su

ttulo es legtimo y eficiente, esa creencia deriva de la
ignorancia o error de hecho o derecho sobre el vicio que
invalida su ttulo.
Posesin de Mala fe
Nuestro Cdigo Civil expresamente no define la posesin de
mala fe, la posesin de mala fe es aquella que se ejercita
cuando el poseedor tiene conocimiento que no tiene ttulo o el
que tiene padece de nulidad. La mala fe es una posesin
ilegitima y viciosa sin ttulo o con ttulo invlido, la mala fe
empieza cuando cuando termina la creencia de la legitimidad

de la posesin al descubrirse el error o vicio que invalida el

ttulo.
La Posesin Precaria
La posesin precaria est legislada en el artculo 911 de
nuestro Cdigo Civil; el cual prescribe que: "La posesin
precaria es la se ejerce sin ttulo alguno o el que se tenia ha
fenecido".
Como podemos apreciar es una posesin ilegtima, porque
falta ttulo posesorio, ya sea porque no existi antes, o
porque el ttulo legtimo que dio nacimiento a la posesin
termin, quedando el poseedor sin ttulo alguno que ampare
su posesin.

No se debe confundir la posesin ilegtima con la posesin

precaria; ya que en la posesin ilegtima existe un ttulo pero
adolece de un defecto de forma o fondo, sin embargo en la
posesin precaria se da por falta absoluta del ttulo.
La posesin puede ser legtima o ilegtima, dependiendo de su
conformidad o no con el derecho, siendo la posesin de
buena fe y la posesin de mala fe una su clasificacin de la
posesin ilegtima, la ilegitimidad de la posesin no slo est
dada por la existencia de un ttulo viciado, es decir que
adolece de alguna causal de nulidad o anulabilidad, sino que
adems esta se da cuando sta se basa en un ttulo el que el
transfiriente carece de legitimidad para ello, es decir cuando el
defecto es de fondo .
POSESION LEGTIMA E ILEGTIMA

La posesin precaria por falta de tiulo, es una posesin

ilegtima ya que se carece absolutamente de titulo, por
ejemplo tenemos las invasiones para fundar Pueblos Jvenes
y los Asentamientos Humanos Marginales.
Cuando el poseedor pierde la eficacia, ya que se extingui los
efectos del ttulo, se trata de una persona que entro en
posesin como poseedor ilegtimo y se transforma en
poseedor ilegtimo al haberse vencido el plazo o haberse
cumplido lacondicin resolutoria, como podemos ver en este
caso no existe buena fe ya que el poseedor es consiente del
fenecimiento del ttulo que tena y por lo tanto es poseedor de
mala fe desde el momento que se extingui su ttulo, pues
tiene conocimiento que este ha expirado y que est
poseyendo indebidamente un determinado bien. Como por
ejemplo el arrendatario, anticresista, usufructuario o
comodatario quienes a pesar de haberse terminado el plazo
auncontinan en la posesin

Posesin legtima:
Tiene justificacin legal, derivada de un derecho. (Ejm. La
posesin de un propietario o arrendatario, la adquisicin por
prescripcin).
Posesin ilegtima:
Se obtiene sin ttulo, es contraria al derecho. En esta frmula
encaja la clasificacin de poseedor de buena fe y de mala fe.
El usurpador no es poseedor legtimo, adquiri la posesin por
un delito, no mediante un acto jurdico. (Puede ganar el bien
por prescripcin).
POSECION EXCLUSIVA Y COOPOSESION
Esta clasificacin, como lo sostiene Aguilar Gorrondona
(2003), no distingue entre una clase de posesin y otra, sino
que por el contrario, se establece con base en el nmero de
sujetos que ejercen su podero sobre un mismo bien.

-TUTELA POSESORIA
Sin embargo, y por cuanto la mayora de la doctrina hace
referencia al respecto, se hace necesario para la comprensin
de la materia, analizar tanto la posesin exclusiva como la
coposesin.
Existe Posesin Exclusiva cuando, en un grado posesorio,
hay un solo poseedor, an cuando existan otros que posean el
mismo bien en grados superiores o inferiores.
Por otro lado, la Coposesin implica el ejercicio del poder de
hecho por dos o ms sujetos al mismo tiempo, sobre el mismo
bien y en el mismo grado. Es, por tanto, una figura jurdica
que deriva de la comunidad, en la que cada poseedor tendr
una cuota de participacin en su coposesin, de acuerdo a
como posea a la par de sus dems coposeedores.
Generalmente, tiene su origen en la voluntad de los
coposeedores, quienes manifiestan su acuerdo de adecuar su
actuacin sobre la cosa atendiendo a las facultades y lmites
de la necesaria participacin entre ellos; pero puede surgir
tambin de un hecho incidental, como es el caso de una
sucesin, en la que los coherederos pasaran a ser
coposeedores de los bienes sucesorales.
Analizado este aspecto, se entiende que los elementos de la
coposesin son:
Pluralidad de sujetos.
Objeto nico.
Homogeneidad de posesiones.
Limitacin recproca de la actuacin posesoria.
V. ADQUISICION, CONSERVACION, Y PRDIDA DE LA
POSESION

La tutela o proteccin de la posesin, se encuentra bajo la

figura de una serie de mecanismos o especies legales que la
resguardan. En el derecho venezolano, la posesin es
defendida por los llamados imprevistos, que tienden a
proteger al poseedor contra los actos que le perturben en la
posesin o lo de posean, y persiguenla cesacin de tales
perturbaciones o a la readquisicin de la posesin. Pero no
seagota su campo de aplicacin en el restablecimiento del
orden jurdico transgredido, porque tambin se extienden a
situaciones an no ocurridas, pero que se teme que encaso
que sucedan cause un dao a las cosas que se poseen.Es
indispensable sealar que las acciones de tutela posesoria,
son de carcter provisional, como consecuencia de la
posesin misma; lo que indica que lasdecisiones recadas en
las acciones interdictales no amparan indefinidamente o
perpetuamente la situacin creada por ellas.Ahora bien los
procedimientos a seguir en cada caso, indicados en el
Cdigode Procedimiento Civil, se encuentran en el Libro
Tercero, Ttulo III, Capitulo II. Endonde la Seccin Primera
trata acerca de los interdictos en general, en la
SeccinSegunda lo tendiente a los interdictos posesorios y en
la Seccin Tercera lorelacionado a los interdictos prohibitivos.
LIQUIDACION DEL ESTADO POSESORIO
Es el conjunto de actos que sirven para determinar, en el
momento de extinguirse el hecho posesorio, los derechos y
obligaciones que afectan al propietario y al poseedor en
relacin con la cosa poseda. Estos derechos y obligaciones
tienen diverso contenido en funcin de si la posesin ha sido
de buena o de mala fe. Los derechos se refieren a los frutos y
mejoras de la cosa poseda; las obligaciones, a las cargas o
gastos realizados en la misma cosa. En todo caso, se trata de
fijar unos ingresos y unos gastos producidos por y en la cosa

poseda durante el tiempo de la posesin por quien no era su

dueo.
ACCESION DE POSESIONES
Arts. 2475/76 y 4004/5. Concepto: es la unin o suma de dos
posesiones (posibilidad de acumular tiempo para llegar a
obtener la posesin por usucapin). Requisitos: Sucesin A
Ttulo Universal: como el heredero contina en la persona del
causante, no habra aqu dos posesiones distintas que
podran accederse sino una misma posesin. El sucesor
universal no puede separar su posesin de la del causante, y
es en el origen de esta posesin donde quedan sealadas las
cualidades o vicios de ellas.
Sucesin A Ttulo Singular: Aqu las posesiones estn
separadas Ab initio y en ciertos casos pueden unirse, sumarse
o accederse. Requisitos: es necesario que ninguna de las dos
posesiones sean viciosas, que no estn separadas por una
posesin viciosa, procediendo la una de la otra a travs de un
vnculo jurdico, aunque sea defectuoso por ejemplo, un
contrato de compraventa aunque no sea vlido.
Una vez sumadas las posesiones su carcter se determina en
el momento inicial de la posesin a la cual se suma la
posesin actual. Ej. Si el poseedor de buena fe une su
posesin a la de su autor que era de mala fe, toda la posesin
ser de mala fe.
Prescripcin corta: Es necesario que ambas posesiones sean
de buena fe.
Prescripcin larga: habiendo una posesin de mala fe ya no
se podra adquirir por usucapin corta.
Cmo se puede intervertir el ttulo. Art. 2458?
La interversin es el cambio de la causa o ttulo en virtud del
cual se est poseyendo o teniendo la cosa.
El tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de
convertirse en poseedor, es decir de intervertir el ttulo de su

posesin y esos actos producen el efecto de excluir al

poseedor. (Art. 2458)
Ej. El locatario expulsa al dueo de la finca alquilada y le
niega el derecho de cobrar los alquileres.
Cmo se puede adquirir la posesin? Definir la tradicin
en nuestro cdigo. Se pueden suplir los actos materiales
por Simplesdeclaraciones?
Adquirir la posesin es asumir el poder de disponer
fsicamente de la cosa para s, al momento de la adquisicin
deben reunirse los dos elementos de la posesin: Corpus Y
Animus Domini, luego, se conserva "solo animus".
Se puede adquirir por Actos Entre Vivos O Mortis Causa. Por
actos entre vivos puede ser por un acto unilateral (emanado
de la sola voluntad del adquirente)o por un acto bilateral
(cuando media concurso de voluntades entre el adquirente y
el poseedor actual).
Adquisicin unilateral (u originaria): la posesin nace en
cabeza del adquirente, son dos casos: Aprehensin Y
Ocupacin.
APREHENSION, art. 2374: no es necesario el contacto fsico
sino solo entrar en la posibilidad de disponer fsicamente de la
cosa, se aplica a las cosas sin dueo, se refiere solo a cosas
muebles (porque los inmuebles nunca pueden carecer de
dueo).
OCUPACION: medio de adquirir la posesin tanto de muebles
como de inmuebles contra la voluntad del actual poseedor.
Art. 2382.
Otro caso sera la interversin de ttulos.
Adquisicin bilateral (derivada): El adquirente la recibe del
actual poseedor, el modo de adquisicin bilateral es la
adquisicin.
Definicin de tradicin en nuestro cdigo: art. 2377: habr
tradicin cuando alguna de las partes entregare
voluntariamente una cosa y la otra voluntariamente la
recibiese.

La tradicin debe consistir en actos materiales realizados

voluntariamente tanto por el tradens cuanto por el accipiens.
Estos actos deben ser tales que pongan al adquirente en
posicin de disponer y actuar fsicamente sobre la cosa. Ej. la
entrega de la llave.
Las simples declaraciones no pueden suplir la realizacin de
los actos materiales.
La tradicin en los inmuebles.
Art. 2379: exige la realizacin de actos materiales por ambas
partes o por una de ellas con consentimiento de la otra. Art.
2380: establece que queda cumplida la tradicin si el
poseedor desiste de la posesin que tena y el adquirente
realiza actos posesorios en el inmueble, con su
consentimiento.
La tradicin en los muebles.
El art. 2381 dice que la posesin de las cosas muebles se
toma nicamente por la tradicin entre personas capaces,
consintiendo el actual poseedor en la transmisin de la
posesin.
En el caso de bienes muebles ya no se requieren tantos actos
materiales, as por ejemplo:
* si la cosa estuviere en casa, almacn o edificio cerrado,
bastar conque el poseedor entrega la llave del lugar (art.
2385).
* la tradicin queda hecha aunque no est presente la
persona a quien se hace, si la cosa se remite a un tercero
designado por el adquirente o se la pone en un lugar a
disposicin de ste (art. 2386).
* La tradicin de cosas muebles que no estn presente se
entienden hechas por la entrega de los conocimientos,
facturas, o la entrega a quien deba transportarla (art. 2388).
La traditiobrevi manu. Art. 2387
Art. 2387: no es necesaria la tradicin de la cosa, sea mueble
o inmueble, para adquirir la posesin, cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico

pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o

cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro.
Tiene lugar a) cuando quien se encuentra en la tenencia de la
cosa, por la realizacin de un acto jurdico se transforma en
poseedor (locatario compra la finca) y b) cuando quien posee
a nombre de una persona pasa a poseer a nombre de una
tercera (propietario de un inmueble alquilado lo vende a un
tercero, el locatario que antes posea a nombre del vendedor
pasa ahora a poseer a nombre del comprador).
El constituto posesorio.
El poseedor transmite a otro la posesin pero queda como
tenedor de la cosa. Ejemplo: Pablo propietario de un inmueble
donde vive, lo vende a Juan, pero permanece ocupando el
inmueble a ttulo de locatario.
Hay controversia en la doctrina sobre la admisibilidad del
constituto posesorio en nuestro derecho debido a que la falta
de publicidad del cambio podra dar lugar a fraudes en
perjuicio de terceros.
Puede un menor adquirir la posesin? Art. 2392
Mariani de Vidal dice que la tradicin es un acto jurdico, por lo
tanto para realizarla ser necesario tener la capacidad
necesaria para realizar actos jurdicos, y no solo
discernimiento; por lo tanto los menores de 21 aos no
pueden adquirir la posesin por tradicin ya que son
incapaces, el art. 2392 entrar a jugar solo cuando se trate de
adquisicin unilateral de la posesin; para la adquisicin
bilateral (tradicin) se requiere la plena capacidad.
El art. 2392 dice que son incapaces de adquirir la posesin
por s mismo quienes no tienen uso completo de su razn
(dementes, fatuos y menores de 10 aos), pero pueden
adquirirla por medio de sus tutores o curadores.
PRESUNCIONES POSESORIAS

El Poseedor es reputado propietario mientras no se pruebe lo

contrario (Art. 912 C.C.).
La posesin de un bien hace presumir la posesin de sus
accesorios (Art. 913 C.C).
La posesin de un inmueble hace presumir la de los
bienes muebles que se hallen en l (Art. 913 C.C.).
Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en
contrario (Art. 914 C.C.).
Se presume que el poseedor actual ha posedo anteriormente,
salvo prueba en contrario (Art. 915 C.C.).
MODOS DE ADQUISICION DE LA POSESION
Originaria: Se puede adquirir originariamente Como ocurre
con la ocupacin (Art. 900 C.C.).
Derivada: Se adquiere en forma derivativa, cuando implica la
expresin de la voluntad Del anterior poseedor en el sentido
de colocar al nuevo adquirente en dicha condicin, como es la
tradicin (entrega del bien) (Art. 901 C.C.).
VI. LA PROPIEDAD
Es el poder jurdico que una persona ejerce en forma directa e
inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en
sentido jurdico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo
universal, por virtud de una relacin que se origina entre el
titular y dicho sujeto
La propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto
o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de
disponer del mismo, sin ms limitaciones que las que imponga
la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las
facultades jurdicas ms amplias que el ordenamiento jurdico
concede sobre un bien

Caracteres del Derecho de Propiedad

Es un derecho absoluto porque confiere a su titular un
podero total, ilimitado dentro de las restricciones legales
establecidas.
Es exclusivo porque nicamente resulta atribuido al
propietario y por tanto excluye a terceros.
Es perpetuo porque dura mientras subsiste el titular o la
cosa misma.
Es un derecho elstico porque atribuye un nmero de
facultades que pueden ser restringidas, aumentadas,
disminuidas, que se le pueden poner cargas, pero ese
derecho no pierde su naturaleza esencial pues tiene la
facultad de volverse a recuperar.
Abstracto ya que va ms all de la simple suma de sus
facultades.
inmediatez: est referido al poder directo sobre la cosa,
(art.46.1, 127)
perpetuidad: mientras exista la cosa, tendr un titular
dominico, no se extingue ni con la muerte.
oponibilidad frente a terceros: los derechos reales son
oponibles frente a cualquier persona.
persecutoriedad: el titular de un derecho real puede
recuperar la cosa objeto de derecho de manos de quien la
detente sin causa legtima
preferencia o prioridad: primero en tiempo primero en
Derecho
publicidad registral: ej. la publicidad registral inmobiliaria.
LMITES A LA PROPIEDAD
Los lmites pueden en general considerarse tanto de inters
pblico como de inters privado, bajo este criterio
procederemos a analizarlos utilizando para ello slo las
principales categoras.
A. LMITES EN ORDEN AL INTERS PBLICO

A.1. EN INTERS DE LA DEFENSA NACIONAL

Este punto se basa en lo sealado en el 2do. prrafo del
artculo 71 de la Constitucin que seala que "dentro de 50
kilmetros de las fronteras, los extranjeros, no pueden adquirir
ni poseer, por ttulo alguno, minas, tierras, bosques, aguas,
combustibles, ni fuentes de energa directa ni indirectamente,
individualmente ni en sociedad bajo pena de perder, en
beneficio del Estado, el derecho as adquirido. Se excepta el
caso de necesidad pblica expresamente declarada por
decreto supremo aprobado por el consejo de Ministros
conforme ley". Esta norma contiene un claro criterio de
salvaguardar la integridad de nuestro territorio.
A.2. EN INTERS DE LA SEGURIDAD DE PERSONAS Y
COSAS
Al respecto el Cdigo Civil en su artculo 956, seala que "si
alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters
puede pedir la reparacin, la demolicin o la adopcin de
medidas preventivas" lo cual nos seala el derecho de
accionar que tiene toda persona que se vea afectada por la
ruina, vetustez o peligro de una obra. Esta norma es interesan
te porque supera el artculo 860 del Cdigo Civil anterior al
agregar que el encargado de hacer valer la accin es aquel
que tenga legtimo inters clarificando la ambigua la redaccin
de dicho artculo.
La accin se tramitaba a travs del artculo 1027 y siguiente
(interdicto de Obra Ruinosa) del Cdigo de Procedimientos
Civiles de 1,912 que indica que slo pueden intentar dicho
interdicto el que tenga que pasar necesariamente por la obra
ruinosa o el dueo de alguna propiedad que pueda sufrir dao
por la misma, pero con la promulgacin del Dec. Leg. 768
(Nuevo Cdigo Procesal Civil), el 01/08/93 el interdicto de
obra ruinosa queda absorbido por la figura del interdicto de
retener (artculo 606). Siendo a partir de su entrada en
vigencia (01/01/93), el poseedor perturbado en su posesin, el
nico titular para interponer la accin, entendiendo la

perturbacin tanto como actos materiales como la ejecucin

de construcciones en estado ruinosos. Como vemos, esta
nueva interpretacin limitara en alguna manera el "legtimo
inters" para solicitar la "medida preventiva", exclusivamente
al poseedor perturbado, excluyendo a todo aquel que de una
u otra manera se viera afectado, sin embargo, debo sealar
que considero que las Municipalidades tambin tiene
capacidad de accionar contra un inmueble en estado ruinoso,
en base a su deber de controlar los inmuebles de reas
urbanas conforme se desprende de la lectura del Art. 65 inc.
11 y 14 de la Ley Orgnica de Municipalidades (Ley 23853).
A.3. EN INTERS DE LA VIVIENDA Y EL URBANISMO
Estas limitaciones se establecen por Leyes y Ordenanzas
Municipales. Esto ltimo conforme lo sealaba el Art. 255 Inc.
1 de la Constitucin de 1979, (Art. 192 Inc. 5 de la
Constitucin actual otorga competencia a la municipalidades
para planificar el desarrollo urbano y rural de sus
circunscripciones), que encarg a las municipalidades la
zonificacin de viviendas y el urbanismo, este sometimiento
de la propiedad privada a las normas administrativas se ha
acentuado cada vez ms, debido al gran crecimiento urbano y
los consiguientes problemas de salud y seguridad de la
poblacin, etc. El artculo 957 del Cdigo Civil seala en forma
general que "la propiedad predial queda sujeta a la
zonificacin y a los requisitos y lmites que establecen las
disposiciones respectivas".
Especficamente, podemos sealar como las causas ms
frecuentes de estos lmites a la previsin (desarrollo de
proyectos), esttica (buena presencia del caso urbano),
seguridad (no acarrear peligro), higiene (limpieza para
precaucin de enfermedades) y patrimonio histrico
(conservacin de monumentos). Entre los ms frecuentes
tenemos:
Altura mxima de edificaciones, en armona con la
zonificacin aprobada.

Autorizacin previa, para abrir pozos, cisternas. variacin de

planos.
Fijacin del uso de la tierra de conformidad con la
planificacin y el Reglamento Nacional de Construcciones
(Ley 23853, Art. 73 Inc. 1).
La Fijacin de conservar el alineamiento y la de no sobrepasar
las alturas mximas permitidas (Art. 78, Inc. 4).
Los predios circundantes y adyacentes a los aerdromos y
aeropuertos destinados al servicio pblico estn sujetas a las
restricciones legales a la propiedad, cuando el fin de las
mismas comprenda a la seguridad de las operaciones areas
(Ley de Aeronutica Civil, Art. 26 al 28).
B. LMITES EN ORDEN AL INTERS PRIVADO
Se encuentran reguladas por las disposiciones del Cdigo
Civil en lo referente a las relaciones de vecindad. Es
interesante sealar que nuestro Cdigo se refiere a
"limitaciones" por razn de vecindad, cuando lo adecuado
hubiera sido que se refiera a "lmites" por razn de vecindad,
que en nuestro concepto como sealarnos anteriormente, es
la expresin que mejor responde a la intencin del legislador.
B.1. HUMOS, HOLLINES, EMANACIONES
Este lmite se halla expuesto en el Art. 961 del Cdigo Civil
que seala que "El propietario, en el ejercicio de su derecho y
especialmente de su trabajo de explotacin industrial, debe
abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas,
la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Estn prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos,
trepidaciones y molestias anlogas que exceden de la
tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atencin
a las circunstancias.
El Derecho Comparado, al referirse a este tema, ha
distinguido dos conceptos:

1. Respeto Recproco
Es decir, que no puede haber respeto recproco, sino hay
tolerancia recproca, ni puede haber tolerancia recproca sin
respeto recproco. Si cada vecino ve su propio inters, sin
preocuparse por los dems, no habra paz para nadie, por
tanto no habra justicia.
2. Tolerancia Normal
Concepto que fue introducido por Ihering indicndose, como
seala Valencia Zea, que "Todo acto que ejerza influencias
molestas, deber ser prohibido cuando represente un uso
anormal o extraordinario de la cosa propia y supere el lmite
de la tolerancia establecido en cada lugar y tiempo".
Partiendo de estos conceptos diremos que nuestra norma en
su primer Prrafo seala claramente que una industria, no
obstante su inters para la economa nacional, debe
desenvolverse guardando el debido respeto a la propiedad
ajena, sin perjuicio de las normas previstas en el Cdigo de
Derecho Ambiental (Dec. Leg. 611) y la concordancia
correspondiente con las normas del Cdigo Penal (Art. 304 y
siguientes, Delitos Ecolgicos o contra el Derecho Ambiental).
El segundo Prrafo tiene como inconveniente el no definir la
naturaleza de las "emanaciones" ya que aqu debemos
considerar las de cantidad (rumores, olores, etc.), su calidad
(el lugar donde provengan), y la condicin del lugar (su
naturaleza geofsica puede dar lugar a la multiplicacin, lo que
no se dara en otro lugar). Como vemos, nuestra norma ha
dejado en este caso al libre albedro del Juez la valoracin de
la "tolerancia normal" entre los vecinos.
B.2 PROHIBICIN DE DESVIAR AGUAS A PREDIO
VECINO
Nuestra Legislacin regula en su artculo 964 este criterio al
indicar que el "propietario no puede hacer que las aguas
correspondientes al predio discurran en los predios vecinos,

salvo pacto distinto". Aqu podemos considerar al propietario

que debe construir para que las aguas pluviales corran sobre
su propio terreno y no vayan a caer el predio vecino, y si
existiese desage pblico, canalizar las aguas, e introducirlas
en ella.
El Derecho Comparado considera que "los predios inferiores
estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden
de los predios superiores, as como la tierra o piedra que
arrastran en su curso" (Art. 552 C.C. Espaol y 640 del C.C.
Francs).
Finalmente, se considera que un propietario no puede,
aduciendo su propio inters, cortar o desviar el cauce de un
ro, salvo que lo haga previo acuerdo con su vecino y pago de
indemnizacin.

B.3 LMITE A LA FACULTAD DE EXCLUSIN

Con referencia a este punto los Arts. 959 y 960 de nuestro
Cdigo Civil sealan los motivos por los cuales se limita al
propietario su facultad de excluir a un extrao de su predio.
El Art. 959 nos expone que: "el propietario no puede impedir
que en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios
de las propiedades vecinas que eviten o conjuren un peligro
actual o inminente, pero se le indemnizar por los daos y
perjuicios causados". El anlisis de esta norma nos indica que
es el propietario del predio amenazado con peligro actual o
inminente, el encargado de solicitar la autorizacin de su
vecino para poder realizar en su predio los actos necesarios
que conjuren dicho peligro. Siguiendo en este terna a Wolf,
decimos: "que el obligado a tomar las medidas preventivas
necesarias, no procede contra derecho frente al propietario
del predio vecino si las ejecuta contra la voluntad de ste" .
Es importante sealar que al referirnos "al obligado" no nos
referimos exclusivamente al propietario del predio, porque

puede darse el caso, que un edificio o construccin se

derrumbe por un vicio de construccin en la obra. En este
caso el dueo afectado pedir indemnizacin al constructor,
siendo ste el obligado a tomar las medidas necesarias para
subsanar el vicio en la construccin y sera el encargado de
pagar la indemnizacin al propietario que se vio obligado a
sufrir en su predio las obras correspondientes.
El artculo 960 seala que: "si para construir o reparar un
edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o
colocar en l andamios, el dueo de ste debe consentirlo,
recibiendo indemnizacin por los daos y perjuicios que se le
causen". Es importante sealar que el Legislador en este
artculo cambia la frase "no puede impedir" del artculo
anterior, por el "debe consentirlo", lo cual nos dara a entender
que un elemento indispensable para obtener el derecho de
paso por el predio ajeno, es el previo consentimiento de su
dueo, lo que es discutible porque dejara al capricho de una
persona la urgencia de lograr el paso por su predio, para
poder refaccionar un edificio daado por un terremoto.
La doctrina clsica errneamente ubicaba esta norma como
servidumbre, razn por la cual sealaba la obligatoriedad de
paso por predio vecino con cargo a la indemnizacin
respectiva.
Entendemos que nuestro Cdigo se aparta de esta Tesis, por
los argumentos sealados y en el supuesto de no darse el
consentimiento conforme al artculo ya citado, el vecino
abrumado por la necesidad de construir o reconstruir recurrir
a la municipalidad para la autorizacin correspondiente previo
pago de la indemnizacin.
B.4. LIMITE A LA LIBERTAD DE CONSTRUIR, PLANTAR Y
MONTAR INSTALACIN EN TERRENO PROPIO
Al respecto los Artculos 962 y 963 del Cdigo Civil establecen
como fundamento para la aplicacin de estos lmites, que los
predios vecinos se vean amenazados por posible

desmoronamiento. ruina, prdida de plantaciones o falta de

salubridad.
El artculo 962, al indicar que el propietario de un inmueble no
puede abrir o cavar pozos que amenacen de ruina o
desmoronamiento o afecte las plantaciones vecinas,
obviamente toma en consideracin el tipo de construcciones
modernas que necesitan de excavaciones muy profundas
para su realizacin; es por eso que el Cdigo Civil derogado
no consideraba una norma de este tipo.
La norma, en su segunda parte, tiene un marcado carcter
sancionador al sealar que "puede ser obligado a guardar las
distancias necesarias para la seguridad de los predios
afectados, adems de la obligacin de pagar la indemnizacin
por los daos y perjuicios"; esta sancin puede llegara
significar la paralizacin de la excavacin en caso de acarrear
peligro actual o inminente para los colindantes.
El artculo 963 seala: la prohibicin de construir horno,
chimenea, establos, depsitos para agua, explosivos o
radiactivos sin observar las distancias y precauciones
establecidas por los reglamentos respectivos, o los que sean
necesarios para preservar la solidez o la salubridad de los
predios vecinos, la inobservancia de esta disposicin puede
dar lugar al cierre o retiro de la obra y la indemnizacin de
daos y perjuicios. Esta norma, igual que la anterior, es nueva
para nuestra Legislacin ya que es importante actualmente
regular esta materia, siendo que nos encontramos en la poca
atmica. La norma es clara al sealar que este tipo de
construcciones se deben regir por las normas del Reglamento
Nacional de Construcciones y las ordenanzas Municipales
sobre Seguridad, Salubridad y Esttica (Art. 73, inc. 2 de la
Ley Orgnica de Municipalidades).
Finalmente, se seala que la inobservancia de este precepto
puede generar, por parte de la autoridad correspondiente, al
cierre o retiro de la obra que afecta al predio vecino, que en su
caso se procedera a la indemnizacin por daos y perjuicios.
Es interesante sealar que la Legislacin Espaola en su

artculo 590 del Cdigo Civil seala que para que se pueda
tomar las medidas preventivas correspondientes, previamente
debe darse un examen pericial, requisito que consideramos
pertinente porque evitara el abuso por parte del vecino en el
momento de exigir la indemnizacin, decisin que
actualmente est en manos de la autoridad municipal (Art. 120
de la Ley Orgnica de Municipalidades).
B.5. FACULTAD DEL VECINO EN ORDEN A LAS RAMAS Y
RACES AJENAS QUE INVADEN SU ESPACIO O SUELO
Este criterio se halla expuesto en el Art. 967 que seala: "todo
propietario puede cortar las ramas de los rboles que se
extiendan sobre el predio y las races que lo invadan. Cuando
sea necesario podr recurrir a la autoridad municipal o judicial
para el ejercicio de estos derechos". Este artculo supera el
criterio contenido en el artculo 864 del Cdigo anterior, al
contemplar no slo la capacidad de exigir que se corten las
ramas que invaden el predio vecino, sino que ahora le da al
dueo del predio vecino la capacidad de poder cortarlas por s
mismo.
Nuestra Legislacin en este punto, creemos con buen criterio,
evita caer en el excesivo tecnicismo de la legislacin italiana,
la cual al sealar que el vecino tiene derecho a exigir la
extirpacin de los rboles realiza una categorizacin en base
a la altura de los mismos (rboles de alto fuste, rboles de
medio fuste y rboles de bajo fuste). Asimismo, nuestro
Cdigo no considera un plazo para que el propietario del rbol
que invade el predio ajeno pueda cortar las ramas invasoras-,
dejando al dueo del predio invadido que ejercite su derecho
en el momento que l estime conveniente y, en caso de
encontrar resistencia del otro propietario, recurrir a la
autoridad municipal o judicial para lograrlo.
Una pregunta se impone La quin le pertenecen los frutos que
cuelgan de las ramas invasoras? La Doctrina es unnime al
sealar que cuando esos frutos caen al suelo en forma

natural, son de propiedad del vecino, as lo conforma Wolff al

decir "El derecho del vecino respecto a los frutos cados en su
suelo no es un derecho de propiedad". Los frutos se
consideran de la propiedad en que caen y, por tanto,
corresponden al titular del derecho (propietarios usufructuarios
al poseedor de buena fe y al arrendatario que tenga la
posesin).
Es claro entonces afirmar que el propietario del predio vecino
no puede recoger los frutos del rbol ni sacudir ste. Con
estos medios no adquiere la propiedad.
Finalmente, diremos que los frutos que caen en un inmueble
de uso pblico (carretera, etc.) no se consideran como frutos
del mismo, sino que siguen siendo propiedad del dueo del
rbol, el tercero que se apodere de ellos comete hurto.

B.6. APERTURA DE PUERTA Y VENTANA EN PARED

MEDIANERA
Se puede considerar como un lmite a la propiedad, pese a
que nuestro Cdigo la ubica independientemente de las
limitaciones legales, dentro del captulo de la co-propiedad. El
artculo 996 seala que: "todo colindante puede colocar
tirantes y vigas en la pared medianera y servirse de sta sin
deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o
claraboyas".
La explicacin de esta prohibicin, como bien sealan los
MAZEUD, es: "a fin de que la curiosidad indiscreta de un
propietario no constituya una molestia constante para sus
vecinos-, en una pared medianera no se permite ningn
hueco, salvo de comn acuerdo entre los propietarios".
Asimismo, el hecho de que la pared sea medianera otorga al
colindante su propiedad hasta la mitad de la pared y hasta la

altura mxima que pueda alcanzar el muro, por consiguiente

puede arrimar a ella lo que crea conveniente, colocar vigas o
abrir huecos siempre que no sobrepasen el lmite permitido.
Limitaciones de la propiedad
Por causa de utilidad pblica
Aunque no es lo normal en la generalidad de los casos, la
legislacin, en ocasiones, seala algunas limitaciones de
carcter subjetivo, como la de ciertas prohibiciones para
extranjeros en zonas que se reputan importantes para la
defensa nacional (Ley de 12 de marzo de 1978 y RD de 10 de
febrero de 1978). Tambin es importante el rgimen de
proteccin del medio ambiente que, en ocasiones, prohbe la
construccin o la instalacin de industria en determinados
lugares protegidos as como la tutela del patrimonio histrico
artstico espaol, que impone ciertos deberes de conservacin
respecto de los bienes incluidos en el correspondiente
inventario que hace la Administracin. Tambin se pueden
sealar ciertas restricciones en la propiedad a la hora de
facilitar las comunicaciones y el paso de corriente elctrica
como el conceder la facultad de pasar por el fundo para el
mantenimiento de las instalaciones, as como la adaptacin
de los inmuebles a las necesidades de las personas
discapacitadas (ley 15/1995) en el sentido de no poner
barreras arquitectnicas que dificulten su movilidad.
Prohibiciones de disponer
Como su propio nombre indica se trata de limitaciones a la
facultad de decidir el dueo de la cosa sobre su destino. Esta
restriccin puede tener origen en causas legales (como en el
caso de los derechos personalsimos, que son exclusivamente
del titular en consideracin a su persona) o en causas
voluntarias (cuando as se haya pactado o se haya dispuesto
por testamento).

En este ltimo caso, se distingue entre los que tienen y no

eficacia real. La eficacia real hace referencia a su oponibilidad
frente a terceros. Si se tratara de una eficacia meramente
personal, el tercero que ha adquirido un bien sujeto a una
prohibicin de disponer no se vera molestado ni su propiedad
discutida, producindose los efectos slo entre los sujetos que
acordaron la prohibicin (lo que exigir la correspondiente
indemnizacin). Sin embargo, si se trata de una prohibicin
con eficacia real, sta se extender al tercero, que se podr
ver privado de ella, an cuando su conducta no fuera
reprochable, y siempre que no quedase amparado por el
artculo 34 de la Ley Hipotecaria.
Aunque el concepto de eficacia real fue largamente
discutido en el Derecho espaol, fue consolidado por la Ley
Hipotecaria (texto de 1944-1946) que permite la inscripcin de
ciertas prohibiciones si las admite la ley sustantiva y si,
adems, su origen es testamentario, de capitulaciones
matrimoniales o de gratuidad, excluyndose en el resto de
casos.
La expropiacin
La expropiacin es un mecanismo excepcional a travs del
cual el Estado fuerza a un particular a transferir un bien de
cual es propietario, conforme a un procedimiento y a causales
determinadas por la norma constitucional y la Ley. Este
mecanismo funciona activado por diversas razones de inters
pblico y funciona como una potestad estatal , que como toda
potestad, se encuentra regulada por la Ley, en este caso, por
la Ley General de Expropiaciones.
La mxima expresin de las posibles afectaciones al derecho
de propiedad est dada entonces por la expropiacin, pues es
una figura jurdica importante en la prdida del derecho de
propiedad privada; ya que el Estado adquiere
obligatoriamente bienes de titularidad de particulares que son
necesarios para los fines del mismo.

MODOS DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

Apropiacin
Es la accin y resultado de tomar para s alguna cosa
hacindose dueo de ella. Tambin puede referirse a:
Apropiacin indebida, es un delito contra el patrimonio, que
consistente en el apoderamiento de bienes ajenos.
Apropiacionismoes un movimiento artstico que sigue el
procedimiento de la apropiacin. En las artes visuales, el
trmino apropiacin se refiere, a menudo, al uso de elementos
tomados para la creacin de una nueva obra, sea pintura,
escultura o incluso poesa.
Apropiacin original, es un principio o ley del primer
ocupante, es parte esencial de la tica liberal clsica y la
anarquista propietarista.
Apropiacin de bebs o trfico de nios, es una de las
formas de trata de personas, es una prctica de secuestro,
desaparicin y ocultamiento de la identidad de nios.
Apropiacin marina o seasteading, es un concepto de
creacin de viviendas permanentes en el mar.
La teora de la apropiacin-trabajo, es una teora del
derecho natural que sostiene que la propiedad originalmente
proviene de la aplicacin del trabajo sobre los recursos
naturales.
En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato
sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la
capacidad de disponer del mismo, sin ms limitaciones que
las que imponga la ley. El objeto del derecho de propiedad
est constituido por todos los bienes susceptibles
de apropiacin.
Tesoro
Un tesoro es una concentracin de riqueza (especialmente la
de metales preciosos, piedras preciosas, monedas,
joyas, obras de arte o cualquier otro bien

econmico de escasez relativa) perdida o sin usar. Su

finalidad es servir de depsito de valor econmico
Usucapin
La usucapin tambin llamada prescripcin adquisitiva o
positiva es un modo de adquirir la propiedad de una cosa. La
prescripcin adquisitiva compete a aquella persona que
mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones
establecidas por la ley ha posedo un bien inmueble, se ejerce
contra quien aparezca como propietario de esos bienes en el
Registro Pblico de la Propiedad, con el fin de que se declare
que se ha consumado y que ha adquirido por prescripcin la
propiedad del inmueble reclamado.
TRASMISIN DE LA PROPIEDAD
Artculo 947.- Transferencia de propiedad de bien mueble
La transferencia de propiedad de una cosa mueble
determinada se efecta con la tradicin a su acreedor, salvo
disposicin legal diferente.
Artculo 949.- Transferencia de propiedad de bien
inmueble
La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace
al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente
o pacto en contrario.
Extincin de la propiedad:
Entre las formas de extincin de la propiedad el cdigo
civil regula la adquisicin del bien por otra persona.
Destruccin o prdida total o consumo del bien, expropiacin,
abandono del bien durante veinte aos, en cuyo caso pasa el
predio al dominio del Estado.
Respecto a la destruccin o el consumo del bien, en ambos
casos estamos ante un supuesto de extincin del objeto
material sobre el cual recae el derecho de propiedad;
consecuencia lgica de ellos es que el dominio se extinga.

Respecto a los supuestos de expropiacin y abandono, es

indispensable analizar con mayor detalle tales causales de
extincin de la propiedad
Segn la constitucin poltica, la EXPROPIACIN Y el
ABANDONO son las nicas causales en virtud de las cuales
se puede afectar legalmente el derecho a la propiedad.
Extincin de la Propiedad Segn: El cdigo civil establece las
causales por las cuales se extingue el derecho de propiedad,
en el artculo 968.
El derecho de propiedad se extingue por adquisicin del bien
por otra persona, ya sea a ttulo oneroso como en el caso de
la compra o gratuito como en la donacin.
Por destruccin o prdida total o consumo del bien, en ambos
casos estamos ante un supuesto de extincin del objeto
material sobre el cual recae el derecho de propiedad;
consecuencia lgica de ellos es que el dominio tambin se
extinga.
FORMAS DE EXTINCION DE LA PROPIEDAD
PRDIDA DEL BIEN:
La propiedad es un derecho real consiste en la suma de
poderes sobre un bien determinados; por la razn, si el bien
ya no existe ms, obvio que el derecho de propiedad se
extingue automticamente, sin perjuicio de
eventuales acciones resarcitorias (contractuales y
extracontractuales) a favor del perjudicado. En tal sentido, la
destruccin o prdida total o consumo del bien (art. 168- 2
C.C) es la tpica causal de extincin ABSOLUTA de la
propiedad
Por tal motivo, el cdigo se refiere al consumo como acto de
uso del bien que conlleva sin inmediata destruccin.es el caso
de los bienes alimenticos, cuyo consumo (en acepcin
gramatical) implica su destruccin total. En efecto,
usualmente se habla de los bienes consumibles como

aquellos cuya existencia termina con su primer uso. Sin

embargo, lo importante para que se produzca la extincin del
derecho de propiedad no es el simple acto de consumo, sino
que efectivamente se cause la destruccin o prdida total del
bien. Por ejemplo: se consume una bebida gaseosa, pero la
propiedad no se extingue con respecto al envase que
contena la bebida. Un resultado semejante se obtiene cuando
el bien se inutiliza o queda inepto para servir a
su destino econmico, por ejemplo: el billete que por error se
ingresa a la lavadora y queda convertido en un simple pedazo
de papel. En este caso, subsiste el objeto fsico, pero en
forma totalmente idnea para cumplir su finalidad tpica. Por
eso, algunos autores identifican la perdida con la
imposibilidad de realizar la funcin o destino econmico del
bien.
ADQUISICIN DEL BIEN POR OTRA PERSONA:
Una causa RELATIVA de extincin se produce cuando la
propiedad es adquirida por otra persona. En tal caso el
derecho se extingue en relacin al anterior titular, pero renace
(rectius se transmite) en la cabeza del nuevo titular. Esta
causal extinta se halla reconocida en el art. 968-1 C.C., y aun
cuando puede recusarle la categora de modo extintivo, pues
en puridad no extingue el derecho de propiedad (en verdad, el
derecho no se extingue, simplemente pasa a otro), empero, su
previsin til para efectos prcticos. Por ejemplo: el
propietario es responsable de la cada del edificio (art 1985),
por lo que su responsabilidad solo ser enervada si acredita
alguna causal de la extincin del dominio, como puede ser,
precisamente la adquisicin del bien por parte de otra persona
EXPROPIACIN:
La expropiacin tambin es una causa RELATIVA de extincin
de la propiedad de extincin de la propiedad, pues el derecho

no se extingue per se sino que se extingue en relacin al

anterior titular, pero renace en cabeza del nuevo titular. Esta
causal extintiva se halla reconocido en el art. 968-3 C.C y en
realidad es redundante con la prevista en el inciso 1, es decir,
con la adquisicin del bien por otra persona. En efecto, el art.
2 ley 27117, general de Expropiaciones, define a esta figura
como la transferencia forzosa de la propiedad privada de un
particular a favor del Estado, por lo cual estamos en
presencia, simplemente del Estado por virtud de
un procedimiento expropiatorio, salvo si la expropiacin ante
una prdida total
ABANDONO DE PREDIOS POR VEINTE AOS:
Establece que el Estado garantiza la propiedad y la
intromisin de este, solo puede ocurrir en el caso de
expropiacin declarada por ley y previo pago de la
indemnizacin justipreciada. En ninguna parte se habla que el
Estado puede apropiarse de la propiedad privada por el solo
no-uso del titular, lo cual supondra imponer una obligacin de
aprovechamiento econmico de los bienes bajo sancin de
perdida y la titularidad. El modelo econmico subyacente en la
constitucin de 1993 se inspira en la libre iniciativa de los
particulares (art.58), y no en la planificacin centralizada, por
lo que debera descartarse la existencia de obligaciones
legales impuestas para usar y explotar los bienes privados. O
obstante ello, podra contra- argumentarse de que el art. 70
Const. Obliga al ejercicio de la propiedad en armona con el
bien comn y dentro de los lmites de la ley
OTRAS CAUSALES DE EXTINCIN
Por ltimo, tambin existen causales de extincin de la
propiedad regulada en leyes especiales. Solamente
trataremos de una de ellas:
El abandono traslativo y liberatorio: esta figura consiste en el
abandono del propietario respecto al bien que sobre el cual
pesan algunas obligaciones, siendo que el abandono conlleva

la transferencia de propiedad a favor del titular de esas

obligaciones, las mismas que cesan automticamente tiene
como principales caractersticas:
La prdida del dominio provocada por el dueo del bien.
La intencin de perder la propiedad exige una declaracin
dirigida al titular favorecido por la obligacin, en la que se
manifieste la puesta a disposicin del bien abandonado.
La adquisicin no tiene causa onerosa o gratuita, sino es el
efecto de una relacin jurdica preexistente.
Esta figura de gran complejidad solo se presenta cuando el
legislador la ha previsto expresamente. El ejemplo tpico lo
encontramos en el abandono del buque por parte de su
propietario a favor de los acreedores de una indemnizacin
orinada por algn accidente martimo.
El art. 600 del cdigo de comercio dice:
El naviero ser tambin civilmente responsable de las
indemnizaciones a favor de tercero, a que diere lugar a
la conducta del capitn en la custodia de los efectos que
cargo en el buque; pero podr eximirse de ella, haciendo
abandono del buque con todas sus pertinencias, y de los
fletes que hubiera devengado el viaje .En caso
del seguro martimo tambin se reconoce que el asegurado a
favor del asegurador, y siempre que dicho bienes se hayan
daado en, por lo menos, tres cuartas partes
del valor asegurado. En cualquiera de los dos casos, el
propietario abandono ante PIERDE la propiedad, mientras del
beneficiado la adquiere AUN CONTRA SU VOLUNTAD, por
cuanto se trata de un efecto producido por la ley, y no por un
negocio de enajenacin.
COPROPIEDAD
Definicin: Propiedad que se tiene de una cosa juntamente c
on otra u otras personas, especialmente de una casa u otrobie
n inmueble: he comprado un chal en rgimen de copropiedad
con mi hermano.

Naturaleza jurdica: Para establecer la naturaleza jurdica de

la copropiedad, existen tres planteamientos:
- Se dice que cada uno de los copropietarios es titular de una
cuota parte indivisa, abstracta e ideal, afirmacin que es
criticada en razn a que el fundamento de la propiedad es,
que esta debe recaer sobre una cosa cierta y determinada,
por tanto no puede ser sujeta un cierta clase suerte, - Otros
sealan que la copropiedad es una cierta clase persona
jurdica que nace en forma especial cuando concurren varios
propietarios sobre una cosa en comn y al efecto estos
copropietarios deben limitar sus derechos al cumplimiento de
los fines especficos y propios de la copropiedad. Tendencia
que tambin es criticada en razn a que el nacimiento de una
persona colectiva esta limitada al cumplimiento de ciertos
requisitos para su formacin.
Extincin: La extincin de la copropiedad supone, como en
cualquier derecho, su muerte o fin. Como apuntaron Colin y
Capitant, los derechos se pueden extinguir de un modo
absoluto cuando ya no existe como titularidad de nadie, o de
un modo relativo cuando deja de pertenecer a su titular y lo
adquiere otro, producindose en este caso una transmisin,
ms que una extincin propiamente dicha.
Principios fundamentales:
1. Todo acto de dominio, es decir, de disposicin tanto
jurdica como material, solo es vlido si se lleva a cabo con
el conocimiento unnime de todos los copropietarios.
2. Los actos de administracin de la cosa objeto de
copropiedad se llevarn a cabo por la mayora de personas y
de intereses, y comprenden todos aquellos actos de
conservacin y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia
o destino.

PROPIEDAD HORIZONTAL O REGIMEN DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA COMUN
Concepto: El rgimen de propiedad exclusiva y comn o de
propiedad horizontal est definido en el art. 129 del
Reglamento (se refiere al TUO aprobado por Decreto
Supremo 035-2006-VIVIENDA): Es el rgimen jurdico que
supone la existencia de una edificacin o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y
bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un
reglamento interno y una junta de propietarios.
Ttulo constitutivo:
El Ttulo Constitutivo es el instrumento jurdico, normalmente
formalizado en una escritura que se denomina de Divisin
Horizontal, por el que el dueo o los dueos de un edificio
deciden que sus diversas dependencias (locales, viviendas,
trasteros, plazas de garaje, etc) cobren individualidad jurdica
(pues antes no eran ms que una parte del edificio, que era el
nico objeto con existencia jurdica) , se sometan al rgimen
especfico de la Propiedad Horizontal, determinando sus
elementos comunes (adems de los que necesariamente
tienen ese carcter por disposicin legal: el tejado, por
ejemplo) y fijando el coeficiente expresivo de la proporcin en
que cada una de aquellas dependencias participa en la
Comunidad, tanto activamente (en qu medida le pertenecen
los elementos comunes) como pasivamente (en qu medida
debe contribuir a su mantenimiento, reparacin, etc). El
contenido del Ttulo Constitutivo viene determinado en
el artculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Bienes de propiedad comn:

En general se puede entender por bien comn algo as como

la conveniencia econmica -o bienestar socio-econmicogeneral de una sociedad o comunidad. En ese sentido, se
puede entender como la situacin que maximiza la suma del
beneficio o utilidad de todos y cada individuo.
Por bien comn se puede tambin entender aquel bien que ya
sea pertenece o es de usufructo o son consumidos por ya
sea un grupo ms o menos extenso de individuos o la
sociedad en su conjunto.
El primer sentido -bien comn como propiedad comn- es la
acepcin tradicional o clsica del trmino. Este significado se
remonta a la antigedad, su uso se hizo general durante el
inicio de los estudios econmicos periodo durante cual se
entenda como oponindose al de propiedad privada y
diferencindose a su vez en dos grandes sectores: la
propiedad comunal como tal y la propiedad estatal o
pblica. Algunos de los clsicos de la economa poltica
(notablemente Marx yEngels) perciban la evolucin de
las relaciones o sistemas de produccin como llevando
inevitablemente hacia la propiedad comn de los mismos.
(ver Socializacin de los medios de produccin ). Esa
visin influyo fuertemente la de algunos economistas (por
ejemplo Joseph AloisSchumpeter) pero gozo de poca
aplicacin en la economa de los pases occidentales durante
mucho del siglo XX.
Rgimen obligatorio: El rgimen obligatorio es aqul en el
que se comprenden diversos seguros, como riesgos de
trabajo, enfermedad y maternidad, invalidez y vida, retiro,
guarderas y prestaciones sociales.
Rgimen alternativo:
Junta de propietarios: Toda edificacin integrada por
secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a
distintos propietarios y que posean bienes y servicios
comunes de dominio comn. Las funciones de la Junta de

Propietarios son:Administrar y gestionar el conjunto

inmobiliario a efectos de la conservacin de las zonas
comunes y asegurar el funcionamiento correcto de
los servicios(mantenimiento) para lograr una adecuada
convivencia.
Derechos de los propietarios:
El uso y disfrute de los elementos comunes, que debe ser
compartido con el resto de copropietarios y ejercido de
manera correcta y respetuosa.
Asistir y participar en las Juntas de la Comunidad de
Propietarios personalmente o representado por otra persona y
a votar, si est al da en los pagos a la comunidad, as como a
ser informado posteriormente con respecto al desarrollo de la
Junta y acuerdos adoptados.Tambin podr solicitar
la inclusin de puntos en el orden del da sobre cualquier tema
que sea de inters para la comunidad e, incluso, impugnar los
acuerdos que sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la
comunidad o perjudiciales para algn vecino o para la propia
comunidad.
Ejercer los cargos de representacin de la Comunidad, en
base al sistema que haya quedado establecido.
Exigir que todos los vecinos cumplan las normas sobre
actividades molestas o prohibidas en los Estatutos, pudiendo
requerir a travs del Presidente el cese inmediato de las
mismas, en caso de que algn vecino est realizando dichas
actividades.
Ser compensado por los daos o perjuicios que le haya
podido ocasionar una obra comunitaria.
Realizar las obras que estime conveniente dentro de su hogar,
siempre y cuando no produzca alteraciones en la estructura
general del edificio, ni perjudique al resto de los vecinos, pero
deber comunicar al Presidente de la Comunidad o al
Administrador la realizacin de las mismas.

En el resto del inmueble no podr realizar alteracin alguna, y,

si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes, deber
comunicarlo cuanto antes al Presidente o al Administrador, en
caso de que ste exista.
Obligaciones de los propietarios:
Respetar las instalaciones generales y elementos comunes o
que afecten a algunos otros propietarios, estn o no incluidas
en o pasen a travs de su piso o local, haciendo un buen uso
de las mismas y evitando el causar daos o desperfectos.
Mantener en buen estado de conservacin su propio piso e
instalaciones privativas, con el fin de no perjudicar a la
comunidad o a algn otro vecino, reparando con diligencia
cuantos daos afecten a terceros y se ocasionen por su
propio descuido o por el de las personas que sean de su
responsabilidad.
Consentir en su piso o local las reparaciones o mejoras que
exija el mantenimiento del inmueble, permitiendo la entrada en
el mismo de los profesionales que deban intervenir para dar
solucin a los problemas que se hayan podido crear o para
implantar nuevos servicios acordados segn los cauces
previstos.
Contribuir con arreglo a la cuota de participacin fijada en
ttulo o a lo especialmente establecido, en gastos generales
derivados del adecuado mantenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades.
Contribuir, en proporcin a su cuota o a lo especialmente
establecido, a la dotacin del fondo de reserva que, como
medida cautelar, deber crear la comunidad de propietarios
para atender a los gastos de las posibles obras futuras de
conservacin y reparacin de la finca.
Comportarse correctamente en cuanto al uso del inmueble y
en sus relaciones con los dems vecinos y responder ante
stos de las infracciones cometidas por l mismo o por quien
est ocupando su piso o local, sin perjuicio de las acciones

que el propietario pueda emprender posteriormente contra los

terceros que puedan ser los responsables directos.
En caso de venta, comunicar a quien ejerza las funciones de
secretario de la Comunidad el cambio de titularidad de la
vivienda o local, pues, quien no lo notifique, seguir
respondiendo ante la Comunidad de posibles deudas futuras
(aunque l pueda reclamrselas despus al comprador).
Presentar al Notario un certificado de estar al corriente del
pago de las cuotas de comunidad, cuando un propietario
vaya a transmitir su piso o local, ya que, en caso de existir
deudas pendientes, el nuevo propietario debera responder de
todas los importes que correspondan a la anualidad en curso
y a todo el ao anterior.
Designar un domicilio para recibir las notificaciones de todo
tipo relacionadas con la Comunidad y notificar de los posibles
cambios posteriores en el mismo.
Aceptar y respetar los acuerdos vlidamente adoptados en
Junta por los dems propietarios, incluidos el asumir durante
el plazo convenido los posibles cargos de representacin que
le correspondan.
Denominacin:
El trmino "propiedad horizontal" sugiere la posibilidad de que
existan inmuebles superpuestos, pertenecientes a diversos
propietarios, contrariamente a la antigua concepcin romana,
que consideraba al dueo del suelo, dueo de todo lo que
est sobre l sin lmites de altura, y dueo del subsuelo, sin
lmites de profundidad. Sin embargo, el concepto de

propiedad horizontal, no supone necesariamente la

superposicin de pisos, aunque esto sea lo ms corriente;
tambin existe propiedad horizontal si los distintos
departamentos forman un solo edificio, aunque sea de una
sola planta o nivel, pero siempre que los diversos propietarios
individuales sean comuneros de partes comunes, tales como
el suelo, el techo, las instalaciones, cuartos de portera, puerta
general de la casa, etc.