MERCATO IMMOBILIARE FIRENZE

Segnali positivi dal Centro

LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA'

A Firenze le quotazioni delle abitazioni sono scese mediamente del -2,4% nella
seconda parte dellanno e del -3,1% in tutto il 2014. In questo lasso di tempo il
capoluogo toscano evidenzia landamento migliore, seppur con variazioni
negative, tra tutte le grandi citt italiane. molto dinamico il Centro grazie a
transazioni in aumento, tempistiche medie di compravendita in calo e prezzi in
leggero rialzo (+0,9%). In zona Santa Croce il mercato alimentato da
numerosi investitori (e qualche straniero che acquista come casa vacanza),
nellarea di San Gallo si realizzano acquisti, e in qualche caso anche affitti, per
avviare affittacamere o B&B.
La tipologia pi domandata il quadrilocale, richiesto dal 31% dei potenziali
acquirenti, seguita dal trilocale che raccoglie il 27,1% delle preferenze. La
distribuzione della domanda rimasta pressoch identica da Luglio 2014 a
Gennaio 2015: la percentuale di monolocali e cinque locali sostanzialmente
invariata, cresciuta quella di trilocali e quadrilocali, mentre quella dei bilocali
scesa dello 0,6%.
Da segnalare che in via Squarcialupi, al posto di una vecchia fabbrica di
rubinetti appena sorto un contesto condominiale con appartamenti di piccolo
taglio (in classe F nella parte fronte strada, in classe A e con piccolo giardino
privato in quella pi interna). Sono iniziati i lavori di costruzione delle linee
tranviarie 2 e 3, c un progetto di ristrutturazione e restauro in via Panicale e
in via dellUnit si sta per riqualificare lHotel Majestic. Infine, stata
depositata una proposta per la riqualificazione del complesso di SantOrsola
(via Panicale, via Guelfa) con uno studentato da 200 posti letto, bar, musei e
ristoranti.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE

MACROAREA CENTRO
Le zone centrali hanno incrementato i valori dello 0,9%.In zona San Gallo si
registra un rialzo dei prezzi pari al 3,6%. Il mercato sta dando segnali positivi:
la fiducia in crescita, il numero di transazioni in aumento e le tempistiche
medie di compravendita sono in calo. Ci sono acquisti di prime case, investitori,
genitori che comprano per i figli studenti e chi ricerca per realizzare
affittacamere o B&B. Le giovani coppie optano per trilocali o quadrilocali gi
ristrutturati, mentre gli investitori, che provengono anche da grandi citt,
ricercano tagli medio-piccoli prediligendo la vista panoramica allo scopo di
affittare a turisti.In qualche caso si sono mosse grandi societ costruttrici, che
hanno cercato tagli molto grandi da frazionare.Molto dinamico il mercato delle
locazioni, alimentato in buona parte da studenti e lavoratori trasfertisti, anche
se numerose richieste sono pervenute per creare affittacamere o B&B: sono
state preferite soluzioni con vista panoramica, possibilmente nelle zone del
Duomo, di Santa Maria Novella e del Mercato di San Lorenzo, dotate di almeno
cinque camere da letto.
La riqualificazione di San Lorenzo e del Mercato Centrale praticamente
terminata e larea si gi rivalutata: le abitazioni, di stampo popolare e
risalenti tra la fine dell800 e linizio del 900, adesso costano 3000-3500 al
mq e raggiungono 4000-4500 al mq se c la vista sui monumenti. Intorno a
piazza del Duomo si trovano le soluzioni pi prestigiose, si tratta di palazzi del
600-700, alcuni dei quali dotati di ascensoree a volte affrescati, che spesso
hanno metrature superiori a 150 mq, con altezze intorno a 4 metri, scalinate
importanti costruite in pietra serena e stanze molto ampie (30-40 mq); alcuni di
essi, inoltre, hanno anche la vista sul Duomo e su piazza della Signoria,
pertanto le quotazioni possono superare 5000 al mq. I valori pi alti (6000
al mq se ben ristrutturate e dotate di particolari pregi e viste), per, si toccano
per le soluzioni di lusso che sorgono su via dei Calzaioli, a volte acquistate da
investitori che ne affidano la gestione ad agenzie specializzate che poi
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

provvedono ad affittarle settimanalmente ai turisti: Molto apprezzata larea che

si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle Mantellate le
strade pi signorili e costose: ledilizia risale all800-900 e prevede quotazioni
medie di 3800 al mq con punte di 5000 al mq per attici o appartamenti con
spazi esterni abitabili. Unaltra zona con immobili signorili, ma non storici e in
contesti residenziali, si sviluppa intorno a piazza della Libert, via Venezia, via
Cherubini e via Lamarmora: qui possibile acquistare soluzioni ben
ristrutturate con e con finiture di pregio a 4000-4500 al mq. Piacciono anche
le strade storiche, come via Cavour (che collega piazza Duomo a piazza San
Marco) e via San Gallo, dove possibile acquistare soluzioni del 600-800 a
prezzi compresi tra 2800 e 3500 al mq, a seconda del grado di
ristrutturazione.
Uno dei progetti di ristrutturazione e restauro riguarda uno stabile in via
Panicale, mentre in via dellUnit si sta per riqualificare lex Hotel Majestic.
stata depositata una proposta per la riqualificazione del complesso di
SantOrsola (via Panicale, via Guelfa) con uno studentato da 200 posti letto,
bar, musei e ristoranti e che dovrebbe essere realizzato nei prossimi 3 anni.
Sono cominciati i lavori di realizzazione delle linee 2 e 3della tranvia che dalla
stazione porteranno rispettivamente allaeroporto e allospedale di Careggi, il
cui termine previsto tra circa un anno e mezzo.
In leggera diminuzione le quotazioni immobiliari in zona Santa Croce. Il
mercato ripartito, le tempistiche medie di compravendita sono pi veloci
anche se permane molta offerta sul mercato. La domanda proviene soprattutto
da investitori, che optano per appartamenti di piccole dimensioni da affittare
anche per brevi periodi a turisti (80-120 al giorno il canone medio) oppure
da convertire in B&B. C anche qualche acquisto da parte di stranieri, che si
orientano nelle zone pi centrali possibili e cercano appartamenti da usare
come casa vacanza. Per la prima casa si ricercano luminosit, ascensore e
balconi, il budget medio si attesta intorno a 250 mila e il taglio pi richiesto
il trilocale con due camere da letto; normalmente i fiorentini preferiscono
soluzioni da ristrutturare, mentre chi viene da fuori citt opta per tipologie gi
in buono stato. La zona pi apprezzata, soprattutto dagli investitori, quella a
ridosso di piazza Santa Croce, dove un appartamento in buone condizioni costa
4000-5000 al mq. In piazza Santa Croce, piazza del Duomo, Lungarni, Borgo
Albizi, via De Benci e Borgo Pinti ci sono soluzioni di lusso (palazzi storici
realizzati tra la fine del 1400 e la fine del 1800 e protetti dai vincoli delle Belle
Arti), di grandi dimensioni (200-300 mq), con soffitti sono alti, muri affrescati,
dotati di travi a vista ed dal pavimento in tipico cotto fiorentino originale: i
valori sono compresi tra 5000 e 6000 al mq, ma possono toccare punte molto
pi alte per appartamenti dalle metrature ridotte e con affacci sui monumenti.
A cercare immobili di lusso sono prevalentemente stranieri in arrivo da tutto il
mondo, con una leggera prevalenza di inglesi e russi. Valori di 5000 al mq si
incontrano in piazza dAzeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le
ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno sono rimasti invariati i valori:5500
al mq per appartamenti con vista e 4000 al mq per quelli senza affaccio.
MACROAREA POGGIO IMPERIALE-BANDINO
Rimangono sostanzialmente stabili i prezzi nella macroarea Poggio ImperialeBandino. Attualmente la domanda proviene soprattutto da giovani coppie, che
approfittano dei prezzi in ribasso da diversi semestri per orientarsi su tagli
medio-grandi in previsione futura: il loro budget oscilla tra 165 e 190 mila e
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

preferiscono abitazioni gi ristrutturate con due camere da letto. Del quartiere

Gavinana piace sempre ilVillaggio Primavera (via del Paradiso, via Guerra e
via Gualandi), dove con 3800-4000 al mq possibile acquistare abitazioni
sorte negli anni 70 in condomini di 2-3 piani, situate in un contesto verde, ben
servite da mezzi pubblici, negozi e centri commerciali. Nelle traverse comprese
tra via Giannotti e via Ripoli ci sono anche numerosi terratetti degli anni 30,
alternati a costruzioni di prestigio dei primi anni del 1900, che si scambiano a
prezzi medi di 3500 al mq. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono
quelle dei primi anni del 900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate
mediamente intorno a 3500 al mq. Le quotazioni scendono a 3000-3200 al
mq sul lungarno Ferrucci a causa del maggior traffico. Unaltra zona apprezzata
quella di San Marcellino, dove ci sono condomini degli anni 60, terratetti e
ville bifamiliari tutte immerse nel verde i cui prezzi sono di 3800-4000 al mq.
Avvicinandosi alla zona di Firenze Sud, viale Europa, si incontrano abitazioni
costruite negli anni 60-70, che piacciono perch dotate di box, ricavati al
piano terra delle vecchie abitazioni ristrutturate dopo lalluvione del 66, le
quali hanno labitabilit solo dal primo piano. Viale Europa una zona degli
anni 70 e molto trafficata: sulla strada principale i prezzi si aggirano tra 3200 e
3300 al mq, nelle vie interne circa 3600 al mq.
MACROAREA ISOLOTTO
Nella macroarea Isolotto il secondo semestre 2014 ha evidenziato una
contrazione pari a -6,3%. Nel quartiere Isolotto i prezzi sono in leggero calo e
si sta assistendo a un ricambio generazionale: spesso vendonoeredi che non
hanno particolari necessit di monetizzare, ad acquistare ci sono quasi
esclusivamente giovani coppie al loro primo acquisto e famiglie che ricercano
la soluzione migliorativa, che ricercano tagli grandi dotati di giardino o terrazzo
abitabile (ma questi ultimi due elementi sono molto rari in zona) e ultimamente
si preferiscono le tipologie gi ristrutturate. La parte antica risale alla fine
dell800 e si trova accanto al Parco delle Cascine, tra Ponte alla Vittoria e Ponte
allIndiano, ma la mancanza dellascensore negli stabili di 3-4 piani spesso un
deterrente allacquisto. Risale agli anni 50 larea che ha in viale dei Bambini la
strada principale e pi richiesta, grazie alla presenza di centri per anziani e
ludoteche: qui un appartamento da ristrutturare costa 2100-2200 al mq,
mentre uno gi interessato da tali lavori costa circa 300 al mq in pi. C
poca domanda nel quadrilatero formato da piazza Paolo Uccello, Lungarno dei
Pioppi, piazza Taddeo Gaddi e via dei Vanni a causa della poca possibilit di
parcheggio, sebbene ci siano costruzioni degli anni 60-70, alcune delle quali
impreziosite da soffitti a cassettoni. I valori per le soluzioni ristrutturate su via
del Bronzino oscillano intorno a 2000 al mq, mentre sua via Torcicoda si arriva
attorno a 2200 al mq.
MACROAREA NOVOLI CAREGGI
La macroarea Novoli-Careggi ha fatto segnare un calo dei prezzi del 5,1%.
Diminuiscono i prezzi in zona Puccini, dove si registra ancora qualche lieve
timore nellacquisto e ci si attende un ulteriore calo dei prezzi. In ogni caso il
mercato sta dando segnali di fiducia, c pi movimento e il numero di
compravendite in crescita. Parte della domanda proviene da famiglie e
giovani coppie che ricercano tagli medio-piccoli per una disponibilit di 180190 mila , ma sul mercato si muovono soprattutto investitori. Costoro, infatti,
sono attratti dalla vicinanza al centro, alla tramvia e allUniversit, preferiscono
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

le strade tranquille e interne e dispongono di 120-130 mila che impiegano su

bilocali e trilocali preferibilmente dotati di sfogo esterno (anche piccolo). La
parte pi prossima a viale Francesco Redi ospita condomini degli anni 50-60
di grandi dimensioni dove un monolocale di 35-40 mq costa 120 mila , un
bilocale di 55 mq 160 mila e il un trilocale di 80-110 mq tra 180 e 190 mila .
La zona pi signorile si sviluppa a ridosso del parco delle Cascine, dove
terratetti, ville bifamiliari e piccoli contesti condominiali piacciono perch larea
verde, tranquilla e c possibilit di parcheggio. In via Squarcialupi appena
sorto un contesto di 39 unit di piccolo taglio (circa 40 mq) al posto di una
vecchia fabbrica di rubinetti: sono stati realizzati appartamenti in classe F nella
parte fronte strada (110-115 mila ) e in classe A nella parte interna, questi
ultimi anche con piccolo giardino privato (circa 130 mila ).
MACROAREA CAMPO DI MARTE
A Campo di Marte stato registrato un ribasso dei prezzi
dell1,2%.Aumentano le quotazioni di Coverciano-San Salvi, adesso c pi
fiducia nellacquisto immobiliare e minore attendismo, cosicch anche le
tempistiche medie sono scese. Sirealizzano soprattutto acquisti migliorativi, chi
ricerca la prima casa si orienta su bilocali e trilocali possibilmente dotati di
sfogo esterno e preferibilmente gi ristrutturati, per una spesa complessiva di
150-220 mila , mentre le famiglie si orientano su appartamenti di 4-5 locali di
80-85 mq con doppi servizi. Di Coverciano piace la zona Alta perch verde,
signorile e caratterizzata da stabili storici di fine 800-inizi 900 e da immobili
degli anni 70. Sulle vie Tozzi, Papini, Pirandello e Pancrazzi ci sono piccole
palazzine di 2 piani immerse in un contesto verde, il cui prezzo si attesta
mediamente a 3700-3800 al mq. Nella parte che si sviluppa lungo via
DAnnunzio (zona Quattro Stagioni) ci sono importanti ville signorili che,
situate in collina, dominano la citt e superano abbondantemente il milione di
euro. Coverciano Bassa composta principalmente da palazzine sorte tra gli
anni 50 e 60 in edilizia popolare e successivamente rivalutate. Un
appartamento ristrutturato su via Rondinella costa 3400 al mq, su via Pistelli
e viale Verga il prezzo sale a 3600 al mq perch sono zone pi tranquille e
gradevoli, mentre su via Torricelle i valori scendono a 2600-2700 al mq.San
Salvi sorto nei primi anni del 900 con appartamenti in corti immerse nel
verde e dotate di giardino privato, si estende tra Bellariva e Coverciano in
unarea tranquilla e poco trafficata adiacente allomonimo parco, ma
penalizzata dalla rumorosit della linea ferroviaria adiacente e dalla mancanza
di parcheggio, pertanto le quotazioni sono inferiori (3000-3100 al mq). Le
ultime costruzioni risalgono al 2005 e si trovano tra via DAnnunzio e via Lungo
LAffrico: al momento il prezzo richiesto per un trilocale si attesta a 210 mila .

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa