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Danielle Klintowitz
Joyce Reis
Raphael Bischof
Como produzir
moradia bem localizada
com os recursos do
PROGRAMA MINHA CASA
MINHA VIDA?
Implementando os instrumentos do Estatuto da Cidade!
Presidente da Repblica
Luiz Incio Lula da Silva
MINISTRIO DAS CIDADES
Ministro de Estado das Cidades
Mrcio Fortes de Almeida
Secretria Nacional de Programas Urbanos
Teresa Saens Surita Juc
Diretor de Planejamento Urbano
Daniel Todtmann Montandon
Financiamento:
Ministrio das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Departamento de Planejamento Urbano
Equipe Ministrio das Cidades:
Ana Margarida Botafogo Koatz
Antonia Ldia Freitas Espndola
Arquimedes Belo Paiva
Daniel Todtmann Montandon
Caio Manoel de Oliveira Fabiano
Fabiana Borges da Silva Moreira
Kirla Zucareli Rosa Amado
Marcel Cludio Santana
Nathan Belcavello de Oliveira
Renata Helena da Silva
Rodrigo de Almeida Santos
Yeda Virginia Belo Pires Barbosa
Raquel Rolnik
Danielle Klintowitz
Joyce Reis
Raphael Bischof
SUMRIO
CARTILHA 1
. . . . . . . . . . . . . . . PG. 10
CARTILHA 2
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .PG. 42
2. PARCELAMENTO, EDIFICAO E
UTILIZAO COMPULSRIOS - PEUC
64
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG.
.
. . . . . . . . .PG. 82
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 86
5. CONSRCIO IMOBILIRIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG. 88
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . PG.
. 22
CARTILHA 3 - Como
Moradia adequada
deve ser
bem localizada!
cartilha
Raquel Rolnik
Danielle Klintowitz
Joyce Reis
Raphael Bischof
MORADIA
SEM
CIDADE...
E SUAS
MAZELAS!
BEM LOCALIZADA
VAZIOS
URBANOS
Ao mesmo tempo em que a lgica de expanso horizontal urbana tem sido o modelo de urbanizao da maioria
dos municpios brasileiros, um dos elementos que compem esta lgica a grande quantidade de vazios urbanos em reas consolidadas e a consolidar.
Muitas glebas e terrenos urbanos se formam como
resultado de processos desarticulados de aprovao de
loteamentos ou prticas conscientes de especulao
imobiliria e permaneceram como resqucios internos
cidade, dificulta do a locomoo urbana e subutilizando
a infraestrutura investida ao longo destas reas.
os vazios urbanos?
PRODUO
PBLICA DE
HABITAO
SOCIAL NA
PERIFERIA
dadas e centrais da cidade. Para isto, preciso aliar poltica urbana, habitacional e fundiria com programas voltados regularizao fundiria e
ocupao de reas centrais e vazios urbanos.
J observamos diversos efeitos negativos das polticas habitacionais da dcada de 60 e 70. Devemos aprender com estas polticas e propor novas alternativas ao enfrentamento da demanda habitacional. Para isto, preciso
entender que:
A proviso habitacional no se resume a solues quantitativas.
necessrio possibilitar uma boa localizao para os mais pobres
na cidade
Existem diversos instrumentos urbansticos que facilitam o acesso
terra bem localizada
possvel utilizar a grande quantidade de recursos pblicos, hoje
disponveis, para a produo de moradias nos terrenos localizados
em zonas consolidadas e providas de infraestrutura
12
ESVAZIAMENTO
DOS CENTROS
URBANOS
Alm dos resultados gerados pelo processo de periferizao, outra conseqncia negativa do modelo dominante de urbanizao o processo de
esvaziamento dos centros urbanos da maior parte
das cidades brasileiras. Desvalorizados para a moradia das classes mdias em funo das estratgias
de lanamento de produtos imobilirios em novas
frentes de expanso, os centros tornaram-se monofuncionais, geralmente abrigando somente comrcio e servios, perdendo a funo residencial.
Os centros ocupam em geral reas dotadas de
infraestrutura bsica (redes de gua/esgoto/
drenagem, sistema virio implantado com ruas,
caladas, praas e equipamentos como escolas,
bibliotecas pblicas, etc.) e ampla acessibilidade
por transporte coletivo.
Da decorre um enorme paradoxo que marca nossas cidades ao mesmo tempo em que termos
uma vasta poro da cidade constituda por
assentamentos precrios que demandam urbanizao e regularizao e somos assombrados
pelos nmeros do dficit habitacional, existem
hoje quase cinco milhes de casas ou apartamentos vagos no pas.
14
QUESTIONANDO
O MODELO
TRADICIONAL
DE PRODUO
DAS CIDADES:
CONQUISTAS
NO CAMPO
JURDICO
16
INSTRUMENTOS
QUE PERMITEM
AMPLIAR O
ACESSO
TERRA BEM
LOCALIZADA
18
SITUAO
ATUAL DE
APLICAO
DESTES
INSTRUMENTOS
CONTEXTO DE
INVESTIMENTOS
NO SETOR
HABITACIONAL,
PROGRAMA
MINHA CASA
MINHA VIDA
O desafio a
regulamentao
e aplicao dos
intrumentos inseridos
nos Planos Diretores.
Saiba como nesta
cartilha!
20
VIDA
Para que o Programa Minha Casa Minha Vida construa moradias adequadas e
bem localizadas essencial a participao ativa dos municpios mobilizando
instrumentos em seus Planos Diretores que favoream a disponibilidade
de bons terrenos para o programa, especialmente para os dois primeiros
grupos ( famlias com renda de 0 a 6 salrios mnimos).
1.
2.
3.
importante tomar cuidado para no repro duzir as velhas prticas de programas habitacionais que
constroem conjuntos com pouca qualidade e mal localizados.
22
CUIDADO!
1.
2 e 3.
O beneficirio
Unio aloca
recursos por rea
do territrio
nacional
e solicita
apresentao
de projetos
Contrutoras
apresentam projetos
para a CAIXA
em parceria com
estados, municpios,
cooperativas,
movimentos
sociais ou
independentemente
Aps anlise a
Caixa contrata a
operao, acompanha
a execuo
da obra, libera
recursos conforme
cronograma
Assinatura do
contrato ocorre
na entrega do
empreendimento.
Municpios fazem
cadastramento da
demanda e indicam
famlias, utilizando
informaes do
contedo
Unio e FGTS
alocam recursos
por rea do
territrio nacional
sujeitos a reviso
peridica
Ou procura a
construtora para
aquisio do imvel
Ou procurar as
agncias da CAIXA
para obter carta
de Crdito para
aquisio do imvel
novo
Construtoras
apresentam
projetos para
CAIXA
A CAIXA realiza
pr-anlise
e autoriza
lanamento e
comercializao
Aps concluso
da anlise e
comprovao da
comercializao
mnima exigida
assinado o contrato
de Financiamento
produo
Durante a obra
a CAIXA financia
o benefcio
Comea a obra
O selecionado
convocado
para apresentao
da documentaco
pessoal
Entrega do imvel
para o benefirio
24
1.
26
PASSO A PASSO
1. O governo estadual ou municipal assina o Termo de Adeso com a
CAIXA e a partir desse momento a CAIXA passa a receber propostas
de aquisio de terreno e produo de empreendimentos para
anlise junto com a documentao necessria
2. Os Estados e Municpios realizam, gratuitamente, o cadastramento
das famlias
3. Aps o trmino do cadastramento das famlias interessadas, os
Estados e Municpios indicam CAIXA as famlias classificadas de
acordo com os critrios de priorizao definidos para o Programa
4. As construtoras apresentam projetos s superintendncias regionais
da CAIXA, podendo faz-los em parceria com estados, municpios
5. Aps anlise simplificada, a CAIXA contrata a operao
6. A execuo das obras do empreendimento realizada pela
construtora contratada pela CAIXA, que se responsabiliza pela
entrega dos imveis concludos e legalizados
7. Aps a concluso da obra os imveis so adquiridos pelas famlias
beneficiadas diretamente na CAIXA
8. A operao pode ser contratada, at o limite de 20% do dficit
habitacional do Municpio, de acordo o Dficit Habitacional no
Brasil 2000 - Fundao Joo Pinheiro/Ministrio das Cidades.
1.
Construo
Aquisio de terreno e construo
Imvel na planta
PASSO A PASSO
28
2.
habitacional
PASSO A PASSO
1. As Entidades sem fins lucrativos se habilitam previamente
no Ministrio das Cidades
2. As Entidades habilitadas apresentam projetos s superintendncias
regionais da CAIXA, podendo faz-lo em parceria com estados
e municpios
3. Aps a concluso da anlise, a CAIXA envia ao Ministrio das Cidades
a relao de projetos para seleo
30
3.
Compreende:
32
ATENO!
34
ATENO!
36
ATENO!
EXEMPLOS DE REGULAMENTAO
PROJETO DE LEI N 240/2009
Poder Executivo
Autoriza o Poder Executivo a doar imveis ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado
pela Caixa Econmica Federal e d outras providncias.
Art. 1 - Fica o Poder Executivo autorizado a doar ao Fundo de Arrendamento Residencial FAR, regido
pela Lei Federal n 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, representado pela Caixa Econmica Federal CEF,
responsvel pela gesto do FAR e pela operacionalizao do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV,
os imveis localizados nos Municpios de Caxias do Sul, Bag, Carazinho e Pelotas, incorporados ao
patrimnio do Estado do Rio Grande do Sul em razo da extino definitiva da Companhia de Habitao
do Estado do Rio Grande do Sul COHAB/RS, a seguir descritos:
I Municpio de Caxias do Sul - um imvel situado na QUADRA N 05, do Ncleo Habitacional N3EI
So Victor, com a rea de 10.350,45 m2 (dez mil, trezentos e cinqenta metros e quarenta e cinco
decmetros quadrados); sem benfeitorias; com as seguintes medidas e confrontaes: ao Norte, por
110,00 metros, com a Rua A, ao Sul, por 110,00 metros, com a Rua B, ao Oeste, por 93,68 metros,
com a Rua H; ao Leste, por 94,51 metros, com a Rua G. O referido imvel est matriculado sob o n
52.659, do Registro de Imveis da 2 Zona da Comarca de Caxias do Sul, no Livro n 02-RG, fls. 01;
II Municpio de Bag uma gleba de terras localizada na Zona Norte da Cidade, junto Avenida
Espanha, com 163.327 m2 (cento e sessenta e trs mil, trezentos e vinte e sete metros quadrados). A referida frao de terras tem como amarrao o ponto de encontro do alinhamento nordeste da Av. Espanha com o alinhamento oeste-noroeste da rua Bispo Atalcio Pitan (antiga estrada para o matadouro). Partindo do ponto de amarrao, segue na direo nor-nordeste por
106,76 metros, confrontando com a rua Bispo Atalciosegue na direo nor-nordeste por 106,76
metros, confrontando com a rua Bispo Atalcio Pitan, da, segue na direo noroeste por 392,86
metros, confrontando com o antigo leito do trecho ferrovirio erradicado So Domingo-Hulha
Negra da RFFSA, da, segue na direo leste-nordeste por 159,04 m, confrontando com o antigo
leito do trecho ferrovirio erradicado So Domingos-Hulha Negra da RFFSA e com terras de terceiros; da, segue na direo norte por 119,07 metros confrontando com terras de terceiros; da,
segue na direo noroeste por uma linha curva com 576,50 metros, confrontando com a atual
faixa de domnio da RFFSA trecho So Domingos-Hulha Negra; da, segue na direo sul-sudeste
por um segmento de reta com285,21 metros e aps por uma linha curva com 887,36 metros, confrontando sempre com a Av. Espanha, at encontrar o ponto de partida. O referido imvel est
matriculado sob o n 22.525, do Registro de Imveis da Comarca de Bag, no Livro 02-RG, fls.01;
III Municpio de Bag um terreno, situado nesta cidade, constitudo da parte da denominada
Reserva Tcnica n 01, com rea de 4.934,07 m, (quatro mil, novecentos e trinta e quatro metros
quadrados e sete decmetros), medindo 94,16m (noventa e quatro metros e dezesseis centmetros)
de frente nordeste Av. Espanha; 56,45m (cinqenta e seis metros e quarenta e seis centmetros) de
frente a fundos pelo lado sudeste, limitando-se com a propriedade da Cohab-RS; 94,00m (noventa
e quatro metros) tambm de frente sudoeste rua Breno Ferrando; 50,00m (cinqenta metros) de
frente a fundos pelo lado noroeste, limitando-se com o Passeio para Pedestre; distando 94,11m (noventa e quatro metros e onze centmetros) da esquina, ao sudeste, com a rua Reverendo Guimares.
Localizado no quarteiro assim formado: ao nordeste, com a Avenida Espanha; a sudoeste, com a
rua Breno Ferrando, ao sudeste, com a rua Reverendo Guimares e, ao noroeste, com o Passeio para
Pedestres. O referido imvel est matriculado sob o n 49.188, do Registro de Imveis da Comarca
de Bag, no Livro 01-RG, fls.01;
IV -Municpio de Carazinho uma rea urbana, com 10.728,85 m2 (dez mil, setecentos e vinte e
oito metros e oitenta e cinco decmetros quadrados, reserva tcnica da COHAB-RS, localizada na
Vila Oriental, Ncleo Habitacional-Profilurb, rea P2-E1, com as seguintes medidas e confrontaes:
ao sudoeste, em 132,00 metros com a rua Minas Gerais; ao leste e sudeste, em 80 metros com a rua
Pernambuco; ao nordeste, em 167,50 metros com a Praa Janurio Lopes; ao noroeste em 31,00
metros, com rea da escola; ao oeste em 71,36 metros com rea da escola; e ao noroeste em 20,72
38
metros com rea da escola. Quarteiro formado pelas ruas So Paulo, Agnelo Senger, Pernambuco
e Minas Gerais. O referido imvel est matriculado sob o n 25.396, do Registro de Imveis da Comarca de Carazinho, no Livro 02-RG, fls.001.
V-Municpio de Pelotas um terreno, sem benfeitorias, situado no lugar denominado Lomba do
Areal, zona urbana da cidade, com a rea de trs hectares, noventa e oito ares e oitenta e oito centares (3ha9888), medindo duzentos e setenta e sete metros (277m00) de frente sudoeste a uma faixa
de terras pertencente Sul Atlntica Engenharia e Comrcio Ltda., destinada a futura avenida e
canal, ambos com acesso ao prolongamento da rua n 02 da Vila Bom Jesus, medindo, ainda, cento
e quarenta e quatro metros ( 144m00) de extenso da frente aos fundos, confrontando ao noroeste,
nordeste e sudeste com imveis da mesma Sul Atlntica Engenharia e Comrcio Ltda. O vrtice
formado pela divisa sudoeste e pela divisa noroeste fica distante dezessete metros e dezenove centmetros (17m19) da divisa sudoeste da gleba maior e duzentos metros e trinta e trs centmetros
(200m33) da Avenida Ildefonso Simes Lopes. Registro Anterior: matrcula 17.397, de 18 de abril de
1983, deste ofcio. O referido imvel est matriculado sob o n 18.497, do Registro de Imveis da
Comarca de Pelotas, no Livro 02-RG, fls.001.
Art. 2 -Os imveis descritos no artigo anterior, cuja avaliao totaliza R$ 2.643.201,84 (dois milhes,
seiscentos e quarenta e trs mil, duzentos e um reais e oitenta e quatro centavos), destinam-se exclusivamente a promover a construo de unidades residenciais para alienao a famlias de menor renda, a
ser operacionalizada pela Caixa Econmica Federal no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida
PMCMV, do Ministrio das Cidades, para atendimento da necessidade de moradia da populao de
baixa renda, institudo pela Lei Federal n 11.977, de 07 de julho de 2009, pelo que fica tambm autorizada a sua desafetao para tal fim.
1 -Os imveis descritos no artigo 1 desta Lei constaro dos bens e direitos integrantes do patrimnio
do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, com fins especficos de manter a segregao patrimonial
e contbil dos haveres financeiros e imobilirios, sendo observadas, quanto a tais bens e direitos, as
seguintes restries:
I -no integram o ativo da CEF;
II -no respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigao da CEF;
III -no compem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidao judicial ou extrajudicial;
IV -no podem ser dados em garantia de dbito de operao da CEF;
V -no so passveis de execuo por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser;
VI -no podem ser constitudos quaisquer nus reais sobre os citados imveis.
2 -As unidades residenciais a que se refere o artigo anterior sero destinadas alienao a famlias
com renda mensal de at trs salrios mnimos, sob pena de reverso ao patrimnio do Estado.
3 -As famlias de baixa renda referidas no 2 devero estar enquadradas nos planos habitacionais de
interesse social integrantes da Poltica Habitacional do Estado, em conformidade com o Termo de Adeso
firmado pelo Estado do Rio Grande do Sul com a Caixa Econmica Federal, em 05 de junho de 2009.
Art. 3 -Igualmente dar-se- revogao da doao caso a donatria deixe de dar incio execuo das
obras de engenharia civil nos imveis, no prazo de 2 (dois) anos, a contar da data da escritura pblica de
doao dos bens, na forma da lei.
Art. 4 -Em qualquer das hipteses preconizadas nos artigos antecedentes, a revogao operar-se-
automaticamente, independente de aviso, interpelao ou notificao da donatria, com a reverso dos
bens ao patrimnio do Estado.
Art. 5 -Os imveis objetos da doao ficaro isentos do recolhimento do ITCD Imposto de Transmisso Causa Mortis e Doao.
Art. 6 -As despesas decorrentes desta Lei correro por conta da donatria.
Art. 7 -Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.
Montando uma
estratgia global para
disponibilizar terras
bem localizadas
nas cidades
cartilha
Raquel Rolnik
Danielle Klintowitz
Joyce Reis
Raphael Bischof
ZEIS DE VAZIOS
1. O QUE ?
As ZEIS so uma categoria de zoneamento que permite o estabelecimento de um padro urbanstico prprio e diferenciado
para determinadas reas da cidade.
Ateno!
42
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 43
IMPORTANTE!
Ao se estabelecer os critrios de
definio de HIS pelo valor do empreendimento
importante que estes valores sejam compatveis com
os valores mximos definidos para os imveis no
Programa Minha Casa Minha Vida!
ATENO!
No Programa Minha Casa Minha Vida o valor mximo das unidades habitacionais est estabelecido por UF/localidade e por tipologia habitacional
diferenciada em casa e apartamento, conforme as tabelas a seguir:
44
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 45
46
VALORES MXIMOS
(APARTAMENTOS)
VALORES MXIMOS
(casa)
43.000
41.000
43.000
43.000
41.000
46.000
45.000
41.000
52.000
42.000
42.000
41.000
42.000
42.000
42.000
46.000
43.000
41.000
45.000
41.000
45.000
41.000
42.000
51.000
49.000
41.000
45.000
43.000
43.000
45.000
46.000
52.000
52.000
39.000
37.000
39.000
39.000
37.000
42.000
41.000
37.000
48.000
39.000
39.000
37.000
39.000
39.000
38.000
42.000
39.000
37.000
41.000
37.000
41.000
37.000
38.000
47.000
45.000
37.000
41.000
39.000
39.000
41.000
42.000
48.000
48.000
41.000
42.000
37.000
38.000
valor
R$ 130 mil
R$ 100 mil
Demais municpios
R$ 80 mil
ATENO!
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 47
5. EXEMPLOS DE REGULAMENTAO
5.1 No prprio Plano Diretor:
O Plano Diretor Participativo do municpio de Taboo da Serra, no
Estado de So Paulo apresenta um bom exemplo de regulamentao de
ZEIS, pois estabelece todos as regras, critrios e padres para o funcionamento dessas zonas.
Taboo da Serra um municpio da Regio Metropolitana de So Paulo,
a oeste da capital paulista, na microrregio de Itapecerica da Serra.
A populao estimada pelo IBGE em 2008 era de 224.757 habitantes e a
rea de 20km, o que resulta em uma densidade demogrfica de 10.704,17
hab/km.
48
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 49
Art 214. As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so pores do territrio destinadas recuperao urbanstica, regularizao de assentamentos precrios e produo de habitao de interesse social,
destinadas populao de baixa renda.
Pargrafo nico. As Zonas Especiais de Interesse Social ficam divididas em ZEIS 1 e ZEIS 2 conforme
definido no artigo 104 desta Lei.
Art. 215. So permitidos nas ZEIS os seguintes usos:
I. R1;
II. CRP;
III. CRCH;
IV. CRCV;
V. SCP;
VI. SE, exclusivamente instalaes de infraestrutura;
VII. ID, limitada rea construda computvel de 250 m2 (duzentos e cinqenta metros quadrados);
VIII. CSR;
IX. IAR;
X. CSP, exclusivamente postos de abastecimento de veculos, com recuos de no mnimo 5m (cinco
metros) entre o alinhamento e os demais lotes.
Art. 217. Na ZEIS 2, devero ser observados os seguintes parmetros e ndices urbansticos:
I. vetado
II. coeficientes de aproveitamento:
a) mnimo igual a 2 (dois);
b) bsico igual a 2 (dois);
c) mximo igual a 5 (cinco);
III. taxa de ocupao mximo: 0,5 (cinco dcimos);
IV. taxa de permeabilidade mnima: 0,2 (dois dcimos)
V. recuos mnimo frontal, laterais e de fundo: especial, a critrio da Comisso de Anlise de Programas Habitacionais de Interesse Social CAPHIS;
VI. gabarito de altura: especial a critrio da CAPHIS.
Pargrafo nico. Os permetros das Zonas Especiais de Interesse Social 2 ZEIS 2 esto delimitados e
descritos no Mapa 07 e Quadro 17, integrantes desta Lei.
1. Nas ZEIS 1, os usos definidos no caput deste artigo ficam em vigor at a aprovao do respectivo
Plano de Urbanizao, estabelecido no artigo 110 desta Lei.
2. Nas ZEIS 2, no mnimo 70% (setenta por cento) da rea construda computvel deve ser destinada
a habitao de interesse social HIS.
3. Os imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados inseridos nos permetros das ZEIS 1
sero utilizados para a implantao de HIS para realocao das famlias moradoras das ZEIS 1 e para
a implantao de equipamentos pblicos necessrios regularizao urbanstica e fundiria dos assentamentos precrios.
Art. 216 Na ZEIS 1, at a aprovao do respectivo Plano de Urbanizao previsto no artigo 110 desta Lei,
devero ser observados os seguintes parmetros e ndices urbansticos:
I. dimenses mnimas do lote:
a) rea igual a 75 m 2 (setenta e cinco metros quadrados);
b) frente igual a 5 m (cinco metros);
II. coeficientes de aproveitamento:
a) mnimo igual a 0,5 (cinco dcimos);
b) bsico igual a 2 (dois);
c) mximo igual a 2 (dois);
III. taxa de ocupao mxima: 0,5 (cinco dcimos);
IV. taxa de permeabilidade mnima: 0,2 (dois dcimos)
V. recuos mnimo frontal: 5m (cinco metros);
VI. gabarito de altura: Livre
Pargrafo nico. Os permetros das Zonas Especiais de Interesse Social 1 ZEIS 1 esto delimitados e
descritos no Mapa 07 e Quadro 16, integrantes desta Lei.
50
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 51
52
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 53
Art. 22. O projeto de parcelamento do solo da ZEIS 2 ser aprovado pelo Municpio a ttulo de urbanizao especfica de interesse social, de conformidade com as Leis Federais n 6.766/79, 10.257/01, Medida
Provisria n 2.220/01 ou outro diploma que a venha substituir e legislao municipal pertinente.
Art. 23. Nas reas definidas como ZEIS 2 a implantao do projeto de parcelamento dever ser iniciada
num prazo mximo de 02 (dois) anos a partir da publicao desta Lei Complementar.
Art. 24. Nas ZEIS 2 ser destinada somente uma unidade de uso residencial a cada beneficirio.
Captulo IV - Empreendimentos Habitacionais De Interesse Social EHIS
Art. 25. O Poder Executivo poder declarar como Empreendimento Habitacional de Interesse Social EHIS, aquele com destinao especfica, normas prprias de uso e ocupao do solo e de regras para
edificao.
Art. 26. A implantao da EHIS tem por objetivos:
I - atender a demanda de unidades habitacionais destinadas populao de baixa renda no territrio do Municpio;
II - propiciar condies para construo de edificaes simplificadas para atender o seguimento
social a que se destina.
Art. 27. Para EHIS sero adotados os ndices urbansticos dos artigos 26 e 29 da Lei Municipal n 317, de
13 de novembro de 1998.
Art. 28. Os EHIS obedecero parmetros construtivos definidos por Resoluo da Secretaria de Habitao, Planejamento e Desenvolvimento Urbano.
Captulo V - Disposies Finais
Art. 30. Caber Comisso Especial de Regularizao de Parcelamentos Urbanos em conjunto com a
Secretaria de Meio Ambiente e Obras, aps as aprovaes das ZEIS, bem como dos respectivos planos
de urbanizao:
I - acompanhar e fiscalizar a elaborao do plano de urbanizao e sua regularizao jurdica;
II - dirimir questes conflitantes no contempladas nesta Lei Complementar;
III - obter parecer favorvel, mediante expedio de relatrios, do Conselho Municipal de Habitao
quanto viabilidade de utilizao dos recursos do Fundo Municipal de Habitao;
Art. 31. As demais normas de procedimento para aprovao dos projetos em ZEIS sero definidas pelo
Poder executivo, atravs de Decreto.
54
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 55
ATENO!
IMPORTANTE!
8. EXEMPLOS DE APLICAO:
O municpio de Taboo da Serra est estabelecendo um importante
processo de implementao de projetos de HIS nas ZEIS de Vazios que
foram demarcadas em seu Plano Diretor.
56
Esta rea particular, com 13.425,00 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor
Esta rea particular vazia, com 15.965 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor
Existe a previso de construo de uma escola e posto de sade no entorno, que sero
executadas tambm pela Prefeitura Municipal
Oito associaes de moradia esto realizando este projeto em parceria com a Prefeitura
Os recursos para a compra do terreno e construo das habitaes vir do programa federal
Credito Solidrio, e as famlias retornaro R$ 30.000,00 ao Fundo de Habitao Municipal
Esta rea particular, com 12.495,98 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor
58
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 59
1. PEUC
2. IPTU progressivo no tempo
3. Desapropriao com ttulos da dvida pblica.
Como se trata de uma sequncia (PEUC, IPTU progressivo no tempo e
desapropriao com ttulos da dvida pblica), os municpios passam,
gradativamente, de indutores a repressores pela m (ou no) utilizao do
solo urbanizado. E para no haver discusses jurdicas no comeo ou no
final dessa sequncia preciso prestar ateno s formalidades previstas
no Estatuto da Cidade para a notificao.
60
E UTILIZAO COMPULSRIOS),
DESAPROPRIAO COM TTULOS
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 61
Para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recursos deste programas federal, muito importante que eles disponham
de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem
os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade.
Uma boa maneira que conseguir atender a estas duas premissas de uma
s vez aplicar o PEUC e a seqncia de instrumentos decorrentes em
reas bem localizadas da cidade e estimular os seus proprietrios a estabelecer acordos e parceiras com incorporadoras e prefeituras para realizar
projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.
importante lembrar que:
A incidncia de prazos para o cumprimento de obrigaes pelo
proprietrio no significa que prefeitura e proprietrio devam estar
em lados opostos;
Ao contrrio, a notificao averbada no cartrio no impede
que a prefeitura intermedeie uma negociao entre proprietrio,
construtoras e CAIXA para realizao de empreendimentos
habitacionais;
62
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 63
PARCELAMENTO, EDIFICAO E
1. O QUE ?
ATENO!
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 65
66
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 67
IMPORTANTE!
68
ATENO!
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 69
5. EXEMPLO DE REGULAMENTAO
5.1 No Plano Diretor:
O Municpio de Santo Andr, So Paulo, regulamentou o PEUC em seu
Plano Diretor.
70
Art. 117. Os imveis nas condies a que se refere o artigo anterior sero identificados e seus
proprietrios notificados.
1. A notificao far-se-:
I. por funcionrio do rgo competente do Executivo, ao proprietrio do imvel ou, no caso de
este ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes de gerncia geral ou administrativa;
II. por edital quando frustrada, por trs vezes, a tentativa de notificao na forma prevista pelo
inciso I.
2. Os proprietrios notificados devero, no prazo mximo de um ano a partir do recebimento da
notificao, protocolar pedido de aprovao e execuo de parcelamento ou edificao.
3. Somente podero apresentar pedidos de aprovao de projeto at 02 (duas) vezes para o mesmo
lote.
4. Os parcelamentos e edificaes devero ser iniciados no prazo mximo de dois anos a contar da
aprovao do projeto.
5. As edificaes enquadradas no 5. do artigo 116 devero estar ocupadas no prazo mximo de
um ano a partir do recebimento da notificao.
6. Em empreendimentos de grande porte, em carter excepcional, poder ser prevista a concluso
em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.
7. A transmisso do imvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior data da notificao, transfere as obrigaes de parcelamento, edificao ou utilizao previstas neste artigo, sem interrupo de
quaisquer prazos.
8. Os lotes que atendam as condies estabelecidas nos 2 e 3 do artigo 116 no podero sofrer
parcelamento sem que esteja condicionado aprovao de projeto de ocupao.
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 71
72
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 73
6. COMO APLICAR?
de
de 2006
Nome do Servidor:
IF:
Assinatura:
Notificado: (nome)
Nome do preposto (se pessoa jurdica)Assinatura:
74
O fato de o municpio notificar o proprietrio mostra que a iniciativa de dar um uso ao imvel ainda do proprietrio, mas que o poder pblico
municipal caracterizou que esse mesmo imvel pode
e deve ser melhor utilizado, no lugar de ser mantido
vazio. Se o terreno for vendido, permutado, cedido,
herdado, ou negociado sob qualquer forma, o nus e
os prazos persistiro, pois a sano aplicada sobre o
terreno e no sobre o proprietrio.
ATENO!
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 75
7. EXEMPLO DE APLICAO
Um exemplo de aplicao do instrumento a cidade de Santo Andr, integrante da Regio Metropolitana de So Paulo, juntamente a outros 38
municpios. uma cidade bastante adensada, com carncia de reas livres
para expanso urbana.
Santo Andr possui em torno de 670.000 habitantes (dentro de uma aglomerao urbana de quase 19 milhes de pessoas) e uma superfcie de 175 km.
Mais de 60% desse territrio integra rea de Proteo e Recuperao dos
Mananciais da Grande So Paulo, o que induz o municpio a poder melhor
aproveitar a superfcie dos menos de 40% de sua rea urbanizada.
A aplicao deste instrumento pelo Municpio teve duas fases:
1. Aprovao de legislao municipal
2. Definio dos imveis particulares a serem notificados para o PEUC
Com relao legislao municipal, Santo Andr comeou a implementao do PEUC em seu Plano Diretor, Lei municipal n 8.696/04, em seus
artigos 116 e 117.
Dentro dessa macrozona, o Plano Diretor definiu que imveis no edificados ou subutilizados com rea a partir de 1.000m seriam sujeitos ao PEUC.
O Plano tambm definiu aquilo que seria considerado sub-utilizado.
O zoneamento de Santo Andr reflete a sua realidade de aglomerao urbana. Em seu zoneamento, no existem reas consideradas rurais, mas conforme j mencionado, significativa parcela do territrio considerada uma
Macrozona de Proteo Ambiental. O restante do territrio do Municpio
(menos de 40% da rea total) definido como Macrozona Urbana.
76
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 77
PEUC
Critrios para aplicao na legislao em Santo Andr-SP
Imveis sujeitos aplicao prevista no Plano Diretor (Lei 8.696/04, arts. 116 e 117):
Localizados na
Macrozona Urbana
Imveis no edificados
ou sub-utilizados
Atividade
econmica
sem edificao
Funo ambiental
reconhecida por
rgo tcnico
Interesse
cultural e
patrimonial
IMPORTANTE! Em
PEUC
Definio dos imveis em Santo Andr
DEFINIO DOS IMVEIS SUJEITOS APLICAO DO PEUC
reas de clubes,
associaes e
cooperativas
habitacionais
Procedimentos para
a notificao do PEUC
Caractersticas
Imveis
rea
% do total
11.065.158,18 m2 100
190
3.848.315,43 m2 34,78
695
7.216.842,75 m2 65,22
226.13,00 m2
2,04
389.466,43 m2 3,52
131
1.059.165,00 m2 9,57
45
2.173.554,00 m2 19,64
Total
190
3.848.315,43 m2 34,78
Fonte: Departamento de Desenvolvimento e Projetos Urbanos da Prefeitura de Santo Andr apud BRUNO FILHO et al, 2006.
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 79
Das 695 reas identificadas para a notificao, 100 foram definidas como
prioritrias, combinando dois fatores:
No!
PARA IMPLEMENT-LOS?
80
No se pode negligenciar a regulamentao do IPTU progressivo no tempo. Caso passado um ano da notificao do proprietrio sem que
este apresente qualquer projeto de utilizao do imvel, a progressividade da alquota do IPTU j deve estar em vigor para representar uma efetiva punio
inrcia do proprietrio.
ATENO!
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 81
exemplo: Se a alquota do imposto de 1% para um imvel que a prefeitura considere valor R$40.000,00, o IPTU daquele ano ser R$ 400,00.
Apesar desse pagamento poder ser parcelado pelo municpio, o valor
devido (os R$400,00, no caso) calculado somente uma vez por ano.
1. o que ?
O IPTU progressivo no tempo tambm um instrumento urbanstico que
pune o proprietrio de terreno urbano pouco ou no aproveitado com o
aumento anual da alquota de IPTU do imvel enquanto for descumprida a
obrigao de fazer melhor uso desse terreno.
82
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 83
ATENO!
5. como aplicar?
A alquota deve ser aumentada durante cinco anos consecutivos.
O aumento deve se limitar ao dobro do ano precedente, limitando-se
alquota mxima de 15% do valor do imvel.
O limite que a lei federal admite para a alquota sempre de 15%. Caso
o proprietrio persista descumprindo sua obrigao de fazer uso do
imvel, a alquota de 15% se mantm.
ou edificar em seu terreno, deixar de pagar R$400,00 (com a alquota de 1%) para
84
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 85
Apesar de facilitar o pagamento da indenizao, o municpio que for aplicar a desapropriao-sano deve ter sade financeira para emisso de
ttulos da dvida. Isso porque a autorizao pelo Senado
Federal leva em considerao a capacidade financeira
do municpio assumir dvidas.
Ateno!
4. COMO aplicar?
A prefeitura dever editar decreto de utilidade pblica ou interesse
social, conforme o caso, e promover a desapropriao amigvel ou
litigiosa, como faria em qualquer outra situao.
Concluda desapropriao, o imvel passa para a titularidade da
prefeitura: esse o momento de incorporao ao patrimnio pblico.
A partir da data de incorporao ao patrimnio, a prefeitura ter
cinco anos para realizar a adequao e aproveitamento do imvel
os termos previstos pela lei municipal.
A execuo desse melhor aproveitamento do imvel pode ser realizado
diretamente pela prefeitura ou por terceiros autorizados ou contratados
pela prefeitura.
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 87
CONSRCIO IMOBILIRIO
1. o que ?
O Consrcio Imobilirio um mecanismo para viabilizar parcerias entre proprietrios de imveis e prefeituras
para urbanizar reas que tenham carncia de infraestrutura e servios urbanos e/ou contenham imveis subutilizados ou no utilizados.
88
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 89
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 91
CAPTULO I
DO URBANIZADOR SOCIAL
Art. 1 Na produo e implantao de parcelamento do solo ou edificaes destinados a suprir a
demanda habitacional prioritria ou, ainda, na regularizao de parcelamentos do solo, ser admitido
o Urbanizador Social, que ser o responsvel pelo empreendimento, nos mesmos termos do loteador,
com as responsabilidades previamente definidas em projeto especfico.
Pargrafo nico. A regulamentao de parcelamento do solo de que trata o caput deste artigo no
poder ocorrer nos casos de loteamentos irregularmente instalados sobre reas de Preservao
Permanente, nos termos definidos pela legislao em vigor.
Art. 2 A Urbanizao Social funo pblica relevante que ser desempenhada pelo empreendedor
privado em parceria com o Poder Executivo Municipal.
Art. 3 O Urbanizador Social o empreendedor imobilirio cadastrado no Municpio, interessado em
realizar empreendimentos de interesse social em reas identificadas pelo Poder Pblico como aptas a
receber habitao e em desenvolver parceria visando produo de habitao de interesse social.
1 - O Municpio manter um Cadastro Municipal de Urbanizadores Sociais - CMUS, resultante de
anlise tcnica e idoneidade financeira do empreendedor, pessoa fsica ou jurdica.
2 - As cooperativas habitacionais autogestionrias cadastradas pelo Departamento Municipal de
Habitao (DEMHAB) sero equiparadas a Urbanizadores Sociais para todos os efeitos, desde que
tenham responsvel tcnico registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
(CREA), comprovadamente produzam Habitao de Interesse Social e a gleba objeto do projeto de
parcelamento do solo tenha situao dominial regular, atendendo aos requisitos do 1 deste artigo.
CAPTULO II
DA PARCERIA ENTRE O MUNICPIO E O URBANIZADOR SOCIAL
Art. 4 A parceria entre o Poder Pblico e os empreendedores se submete aos termos desta Lei e
ficar explicitada em Termo de Compromisso a ser firmado entre as partes, que se constituir em ato
administrativo decorrente da concertao administrativa.
Pargrafo nico. O Termo de Compromisso est regrado em captulo prprio nesta Lei.
Art. 5 Para realizao da parceria, o Municpio compromete-se a:
a) vistoriar a gleba para verificar se passvel de realizao da parceria com vistas urbanizao social;
b) analisar e emitir parecer justificado sobre o interesse do Municpio no empreendimento;
c) analisar as planilhas de custos e o perfil socioeconmico dos futuros adquirentes, a fim de avaliar
se a finalidade da parceria - produo de Habitao de Interesse Social - HIS - est sendo cumprida;
d) restringir as garantias a que se refere o art. 147 da Lei Complementar n 434, de 1 de
dezembro de 1999 (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental - PDDUA), a 30%
(trinta por cento) da rea total de lotes do empreendimento;
e) priorizar a tramitao administrativa, visando agilizao da aprovao do empreendimento;
f ) possibilitar a urbanizao parcial e/ou progressiva do empreendimento;
g) gravar a gleba como rea Especial de Interesse Social, bem como propor a alterao do regime
urbanstico, quando possvel e necessrio, com a devida anuncia do Poder Legislativo, de acordo
com o disposto no art. 78, inciso II, da Lei Complementar n 434, de 1999;
h) atender a todas as exigncias constantes do Termo de Compromisso.
92
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 93
CAPTULO III
DA TRAMITAO DOS EXPEDIENTES DE URBANIZAO SOCIAL
Art. 9 Nos projetos de parcelamento do solo protocolados na categoria Urbanizao Social, a
Administrao admitir a urbanizao progressiva do empreendimento.
1 - A urbanizao progressiva ser compreendida como implantao gradativa da infra-estrutura
urbana, entendida conforme definio do art. 63, 1, da Lei Complementar n 434, de 1999.
2 - Para efeitos do disposto no pargrafo anterior, a Administrao Municipal admitir as seguintes
formas de urbanizao progressiva, que tero prazos e cronograma de implantao constantes do
Termo de Compromisso:
a) implantao da infra-estrutura por setores do parcelamento, com definio de reas onde ela ser
instalada em primeiro lugar;
b) implantao completa da infra-estrutura em etapas sucessivas.
3 - A urbanizao progressiva dever garantir a qualidade de vida dos moradores, a qualidade
ambiental do empreendimento e do entorno, bem como a manuteno permanente da infraestrutura
progressivamente instalada.
Art. 10 Na anlise dos projetos de parcelamento do solo, enquadrados na categoria de Urbanizador
Social, considerando a funo pblica relevante atendida nestes empreendimentos realizados em
parceria pblico-privada, podero ser admitidas, alm da urbanizao progressiva, urbanizao parcial
e/ou padres urbansticos diferenciados, nos termos desta Lei e conforme definies do Termo de
Compromisso.
1 - Para viabilizar os projetos de parcelamento do solo protocolados pelos Urbanizadores Sociais,
a anlise dos expedientes, tal como mencionada no caput, dar-se- caso a caso, a fim de verificar as
especificidades topolgicas, geogrficas, jurdicas, tcnicas, econmicas e sociais de cada projeto de
parcelamento.
2 - Em qualquer hiptese, as condies da implantao de projetos do Urbanizador Social devero
ser apreciadas e aprovadas pela CAUGE e pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e
Ambiental (CMDUA).
3 - Compete CAUGE avaliar e emitir parecer sobre a implantao dos empreendimentos
decorrentes do Urbanizador Social, visando garantir a finalidade para a qual a parceria foi instituda,
a saber, a produo de habitao de interesse social.
4 - O monitoramento da implantao de parcelamentos do solo pela modalidade Urbanizador
Social ser feito pelo Sistema Municipal de Planejamento, na forma de decreto regulamentador.
Art. 11 Os compromissos das partes sero fixados, caso a caso, com a participao da CAUGE e do
CMDUA, conforme procedimentos a serem definidos no decreto regulamentador, considerando:
I - comprometimento com as condicionantes ambientais do terreno;
II - regime urbanstico vigente e eventual necessidade de mudana de regime com a possvel
valorizao agregada ao terreno;
III - necessidades de equipamentos pblicos e/ou comunitrios como escolas, praas e postos
de sade;
IV - o dficit anual da demanda habitacional prioritria, nos termos do art. 22, 3, da Lei
Complementar n 434, de 1999.
Pargrafo nico. A CAUGE dever atentar para o equilbrio das contrapartidas do empreendedor
e do Poder Pblico, nos casos em que o Municpio utilizar a faculdade prevista no art. 6 desta Lei.
94
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 95
96
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 97
6. COMO APLICAR?
Uma boa maneira que conseguir atender a estas duas premissas de uma s
vez aplicar o Consrcio Imobilirio, estimulando os seus proprietrios a
estabelecer acordos e parceiras com prefeituras para realizar projetos com
os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.
98
ATENO!
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 99
O convnio entre a Prefeitura de So Leopoldo e a Imobiliria Solar para implantao do programa foi assinado no dia 13 de junho de 2007. Inicialmente
o convenio beneficiou 52 famlias com lotes urbanizados. Alm destes,
as famlias tero a construo das casas financiadas pela CAIXA.
As demais 170 famlias do Loteamento Taim 2 foram cadastradas pela Secretaria Municipal de Habitao (Semhab) para serem includas no Programa Crdito Solidrio da CAIXA.
100
CARTILHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 101
cartilha
Raquel Rolnik
Danielle Klintowitz
Joyce Reis
Raphael Bischof
DIREITO DE PREEMPO
1. O QUE ?
a obrigao que um proprietrio tem, no momento que
desejar vender seu terreno, de ofertar, nas mesmas condies
de mercado, um terreno prefeitura antes que a qualquer
outro interessado. Por essa razo, tambm conhecido como
direito de preferncia.
2. PARA QU SERVE?
til para a obteno de terras pelos municpios para os
mais diversos fins, a serem adquiridas nas condies reais
de mercado, sem qualquer tipo de sobrevalorizao ou morosidade decorrentes de processos de desapropriao.
104
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 105
6. COMO APLICAR?
5. POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE
INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV?
106
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 107
7. EXEMPLO DE APLICAO
No caso da cidade de So Paulo, o Plano Diretor (Lei municipal n 13.430/02)
listou algumas poucas reas no territrio municipal, que foram posteriormente complementadas pelos planos diretores regionais, que foram aprovados pela Lei municipal n 13.885/2004.
De todo o modo destaca-se a opo do Municpio de discriminar corretamente as reas e em seguida regulamentar sua aplicao pelos Decretos municipais n 42.873/2003 e n 45.752/2005 (o segundo decreto apenas faz uma alterao no artigo 1 do decreto anterior, dispensando
a publicidade da preempo em jornal de grande circulao).
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 109
Alm da regulamentao da cidade de So Paulo, apresenta-se abaixo outro exemplo de regulamentao de preempo, na cidade de Santo Andr.
JOO AVAMILENO, Prefeito do Municpio de Santo Andr, Estado de So Paulo, no uso e gozo de suas
atribuies legais, FAZ SABER que a Cmara Municipal aprovou e ele sanciona e promulga a seguinte Lei:
Art. 1 Em atendimento s disposies do Captulo VI, do Ttulo V, da Lei Municipal n 8.696, de 17 de
dezembro de 2004, que instituiu o Plano Diretor Participativo de Santo Andr e em conformidade com
os artigos 25 a 27 do Estatuto da Cidade, Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001, fica aprovado,
nos termos desta lei, a regulamentao do Direito de Preferncia.
Art. 2 O Direito de Preferncia ser exercido:
I - Em terrenos no edificados, ressalvados os usos descritos no 4 do art. 116 da Lei n 8.696,
de 17 de dezembro de 2004, o Plano Diretor, ocupados com rea igual ou superior a 1.000m2 (mil
metros quadrados) na Zona de Recuperao Urbana da Macrozona Urbana, delimitados no Mapa
1 e identificados no Anexo 1;
II - nos terrenos com rea igual ou superior a 1.000m2 (mil metros quadrados) na Macrozona de
Proteo Ambiental, que esto delimitadas nos Mapas 2A, 2B, 2C e 2D e identificados no Anexo 2.
1 Os proprietrios dos imveis localizados nas reas delimitadas para efeito de incidncia do Direito
de Preferncia, sero notificados no prazo de 30 (trinta) dias a partir da data de aprovao desta lei.
2 A hiptese de desdobro ou parcelamento do solo no afasta a incidncia do Direito de Preferncia.
Art. 3 Nos termos do disposto no pargrafo nico do art. 146 da Lei n 8.696, de 2004, o Plano Diretor,
o Direito de Preferncia ser exercido para os imveis delimitados no inciso I do artigo 2 sempre que o
Poder Pblico necessitar de reas para:
I - regularizao fundiria;
II - execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III - constituio de reserva fundiria, para os terrenos com rea entre 1.000,00m (mil metros
quadrados) e 5.000,00m (cinco mil metros quadrados);
IV - ordenamento e direcionamento da expanso urbana;
V - implantao de equipamentos urbanos e comunitrios, para os terrenos com rea entre
2.000,00m (dois mil metros quadrados) a 10.000,00m (dez mil metros quadrados);
VI - criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes;
VII - criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental, para
os terrenos com rea maior que 20.000m (vinte mil metros quadrados);
VIII - proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico.
Art. 4 O Direito de Preferncia ser exercido para atender as finalidades descritas no artigo 3 e esto
especificadas para cada imvel descrito nos Anexos 1 e 2, atendendo as caractersticas de cada local.
Art. 5 Atendido o disposto no 1 do art. 147 da Lei n 8.696, de 2004, o Plano Diretor, os imveis
previamente colocados venda nas reas delimitadas devero ser obrigatoriamente oferecidos ao Municpio, que ter preferncia para aquisio, pelo prazo de cinco anos a contar da data de promulgao
desta lei.
1 Atendido o disposto no 2 do art. 149 da Lei n 8.696, de 2004, a declarao de inteno de alienar
onerosamente o imvel dever ser apresentada com os seguintes documentos:
I - proposta de compra apresentada pelo terceiro interessado na aquisio do imvel, da qual constar preo, condies de pagamento e prazo de validade;
JOO AVAMILENO
PREFEITO MUNICIPAL
MARCELA BELIC CHERUBINE
SECRETRIA DE ASSUNTOS JURDICOS
ROSANA DENALDI
SECRETRIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO E HABITAO
WANDER BUENO DO PRADO
CHEFE DE GABINETE
110
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 111
DESAPROPRIAO
1. O QUE ?
A desapropriao a tomada compulsria de uma propriedade particular pelo poder pblico, mediante a indenizao
ao proprietrio.
2. PARA QU SERVE?
No caso dos municpios, serve para a obteno de reas de interesse pblico,
independentemente da vontade do proprietrio em vend-las.
ATENO!
112
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 113
6. como aplicar
As mudanas feitas pela Lei do Programa MCMV para a desapropriao de
imveis no alteram o procediento habitual de desapropriao das prefeituras. De forma bastante resumida:
Avalia-se o imvel
reserva-se o recurso
decreta-se o interesse social ou utilidade pblica
prope-se a ao de desapropriao
depositam-se em juzo os valores, seguindo-se a imisso na posse ou a
procedncia da ao, passando o imvel propriedade do municpio.
A mudana relativa compensao de valores de dvidas tributrias se opera no depsito de valores em juzo.
7. exemplos de aplicao
Exemplo So Paulo:
A Prefeitura da Cidade de So Paulo recentemente props a desapropriao de 80 imveis capazes de alojarem cerca de 4.300 pessoas, segundo
seus dados, com a compensao de dvidas tributrias dos proprietrios de
prdios localizados nas reas centrais da cidade.
114
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 115
DAO em pagamento
1. O QUE ?
uma forma de proprietrios com dvidas tributrias poderem quit-las atravs de terrenos ou prdios. Originalmente
a dao no um instrumento urbanstico. A dao nasceu
como um instrumento tributrio. Mas como implica a transferncia de imveis para o poder pblico, o instrumento acaba
se tornando um importante instrumento para suas polticas
sobretudo habitacionais.
2. PARA QU SERVE?
Sob o ponto de vista do devedor (contribuinte) a possibilidade
de resolver suas dividas com o municpio, mesmo que no tenha
o dinheiro para a quitao.
Para o municpio (credor) o instrumento serve para a obteno de terras
de interesse pblico, independentemente da vontade do proprietrio
em vend-las.
ATENO!
116
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 117
6. EXEMPLO DE REGULAMENTAo
A cidade de So Carlos, em So Paulo, usou a dao em pagamento como
forma de obteno de terras dentro de seu territrio.
LEI N 13.255 DE 11 DE DEZEMBRO DE 2003.
Dispe sobre a dao em pagamen- to para extino de crditos tributrios inscritos em Dvida
Ativa e d outras providncias.
O Prefeito Municipal de So Carlos faz saber que a Cmara Municipal de So Carlos aprovou e ele
sanciona e promulga a seguinte Lei:
Art. 1 Fica o Poder Executivo autori- zado a extinguir crditos de natureza tributria inscritos
at 31/01/2003 na Dvida Ativa do Municpio de So Carlos por meio de dao em pagamento, a
pedido do interessado, pessoa fsica ou jurdica, a qual s se aperfeioar aps a aceitao expressa
da Fazenda Municipal, observados o interesse pblico, a convenincia administrativa e os critrios
dispostos nesta Lei.
Art. 2 O Municpio de So Carlos po- der extinguir os crditos referidos no artigo anterior mediante
dao em pagamento de:
I - bens imveis;
II - bens mveis;
III - servios.
1 Quando o pedido de dao em pagamento envolver bens imveis, sero aceitos somente
aqueles localizados no Municpio de So Carlos, bem como estejam comprovadamente livres e
desembaraados de quaisquer outros nus ou dvidas, exceto aquelas apontadas junto ao Municpio
de So Carlos.
2 A dao em pagamento poder ser formalizada atravs de imvel de terceiro, em benefcio do
devedor, desde que este intervenha como anuente na operao, tanto no requerimento previsto no
artigo 4 desta Lei, quanto na respectiva escritura.
3 Em nenhuma hiptese ser admitida dao em pagamento cujo bem ou servio alcance valor
superior ao do dbito.
4 Os bens imveis que forem havidos pela Municipalidade podero ser alienados pelo
procedimento previsto no artigo 19 da Lei Federal n 8.666/93.
Art. 3 A dao em pagamento poder abranger os crditos tributrios da Fazenda Municipal em
qualquer fase de tramitao, seja esta administrativa ou judicial, desde que antes da designao de praa
de bens penhorados, ressalvado o interesse da Administrao de apreciar requerimento aps esta fase.
Art. 4 O interessado em extinguir d- bitos tributrios perante a Municipalidade dever faz-lo
mediante requerimento administrativo, no qual sero apontados:
I - os dbitos que o contribuinte pretende serem extintos devidamente atualizados;
II - a descrio detalhada do que pretende oferecer para extino dos dbitos tributrios;
III - no caso de bens imveis o requerimento dever tambm estar instrudo, obrigatoriamente,
com as seguintes certides atualizadas em nome do proprietrio:
a) certido vintenria de inteiro teor, contendo todos os nus e alienaes referente ao
imvel, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente;
118
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 119
120
Art. 7 Se o valor dos bens oferecidos pelo contribuinte apurado pela Municipalidade for superior ao do
dbito, o devedor poder, mediante manifestao por escrito, inclusive devendo constar no Termo de
Dao em Pagamento, propor que a dao em pagamento se efetive pelo equivalente ao valor da dvida a
ser extinta, hiptese na qual no lhe caber o direito de exigir indenizao, a qualquer ttulo, da diferena.
Art. 8 Se o valor dos bens oferecidos for inferior ao crdito do Municpio, caber ao interessado
completar o pagamento em espcie, de uma s vez ou parceladamente, ou mediante oferecimento de
outros bens ou servios, tambm precedidos de avaliao, para integralizao do pagamento.
Art. 9 Aps manifestao da comisso constituda conforme o caput do artigo 6, o requerimento
ser remetido ao Departamento de Negcios Jurdicos para parecer, sendo, em seguida, enviado para
o titular da Secretaria Municipal de Fazenda que, em despacho fundamentado, autorizar ou no a
dao em pagamento.
Art. 10. A dao em pagamento ser formalizada, depois de atendidos os requisitos desta Lei,
por meio da assinatura do Termo de Dao em Pagamento pelas partes e por duas testemunhas
devidamente identificadas.
1 O Termo de Dao em Pagamento a que se refere o caput deste artigo ser anexado ao
requerimento que lhe deu origem, expedido em trs vias, e conter:
I - a identificao civil do sujeito pas- sivo;
II - o valor atualizado e a origem dos dbitos objeto da dao em pagamento, inclusive a
discriminao dos seus acrscimos legais;
III - a identificao minuciosa dos bens transacionados;
IV - o valor da avaliao dos bens ou servios;
V - os termos e condies da dao em pagamento;
VI - a clusula punitiva pelo descum- primento pelo sujeito passivo das condies estabelecidas.
2 O Termo de Dao em Pagamento conter clusula para a hiptese de inadimplemento de
qualquer obrigao assumida pelo sujeito passivo.
Art. 11. A dao em pagamento so- mente ser considerada perfeita e o crdito tributrio extinto
mediante declarao expressa da autoridade competente, por meio de despacho final no competente
requerimento, que ser homologado pelo Juiz quando se tratar de crdito objeto de ao judicial.
Pargrafo nico - A declarao expressa de extino do crdito tributrio a que se refere este artigo
identificar, individualmente, os crditos atingidos e seus respectivos valores, e somente ser
proferida aps ser atestado no processo, pelo rgo competente, o cumprimento de todos os termos
e condies estabelecidas no Termo de Dao em Pagamento.
Art. 12. O Poder Executivo encaminhar Cmara Municipal, bimestralmente, cpias dos Termos de
Dao em Pagamento das transaes efetuadas no perodo.
Art. 13. As despesas decorrentes da aplicao desta Lei correro com verbas prprias do oramento,
suplementadas se necessrio.
Art. 14. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.
So Carlos, 10 de dezembro de 2003.
(a) EDSON ANTONIO FERMIANO Presidente
(a) SILVANA DONATTI 1 Secretria
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 121
7. como aplicar?
Primeiramente, prefeitura e devedor devem negociar uma soluo razovel
para ambas as partes. Conforme j dito, o razovel para a prefeitura que
a rea recebida para o pagamento de dvidas seja de interesse pblico.
Em seguida, necessrio saber quanto vale a rea ofertada para, na
sequncia, consolidar as dvidas do devedor.
Esse momento exige rapidez da prefeitura. Especialmente, a consolidao
das dvidas, que em poucos dias deixa de ter validade.
Por fim, lavrada uma escritura de dao em pagamento em favor
do municpio, quitando-se os dbitos em nome do devedor.
QUEM DEFINE A REA OFERECIDA EM DAO EM PAGAMENTO?
O devedor pode indicar a rea, mas caber ao municpio avaliar as possibilidades de utilizao do imvel para aceit-lo.
exemplo: Se o contribuinte devedor pretender doar uma longa extenso de terras
em reas de preservao ambiental, nas quais seja permitido construir muito pouco,
o municpio deve fazer uma avaliao de suas necessidades e prioridades:
se for prioritrio para o municpio ter uma rea preservada para o lazer e pela
relevncia ambiental, deve aceitar a dao.
Em sendo a produo de moradias prioritria, a rea ser de pouco aproveitamento.
8. exemplos de aplicao
Exemplo de obteno de terreno:
O municpio de So Carlos, desde a aprovao da lei municipal de regulamentao do instrumento de dao em pagamento tem utilizado muito este dispositivo para conseguir terrenos para realizao de projeto de interesse pblico.
O instrumento tem sido utilizado da seguinte maneira:
1. O proprietrio oferece o terreno em pagamento de uma dvida
com o poder municipal para a Secretaria da Fazenda do Municpio.
2. A Secretaria da Fazenda avalia o valor de mercado daquele terreno
e submete o terreno e sua avaliao Secretaria de Habitao e
Desenvolvimento Urbano.
122
ABANDONO
1. O QUE ?
O abandono uma das hipteses previstas para que um proprietrio perca o direito de propriedade sobre um imvel.
2. PARA QU SERVE?
Depois devem ser vistos para quais dos imveis listados como
abandonados o IPTU (ou o ITR, no caso de reas rurais) no pago.
5. exemplo de regulamentaco
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CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 125
Art. 2 - Os imveis enquadrados como em estado de abandono sero identificados e cadastrados pelo
rgo pblico municipal competente, constando nos respectivos cadastros, informaes pormenorizadas sobre a sua atual situao fiscal.
Art. 3 - Os imveis urbanos abandonados, arrecadados como vagos e incorporados ao patrimnio
imobilirio do Municpio, sero prioritariamente destinados implantao de programas habitacionais
populares e de regularizao fundiria e urbanstica.
Art. 4 - As famlias destinatrias dos projetos sociais a que se refere o artigo anterior celebraro contratos administrativos com o Municpio, cujo objetivo consistir em concesso de direito real de uso, aps
prvia observncia do procedimento administrativo a ser seguido, prevendo requisitos e condies
jurdicas pessoais essenciais celebrao e vigncia do supracitado instrumento formal de utilizao
de bem pblico, alm de disposies quanto ao uso do solo urbano, s limitaes administraes administrativas especficas para a rea e o respeito ao meio ambiente e os direitos de vizinhana, estes
consubstanciados nos artigos 1.277 e seguintes do Cdigo Civil.
1 Para efeitos desta Lei, concesso de direito real de uso o instituto de direito pblico pelo qual
o Municpio conceder, por meio de um contrato administrativo, o uso de imvel urbano abandonado
incorporado ao patrimnio pblico municipal, ao ter sido arrecadado como bem vago famlia interessada, cuja situao esteja em perfeita conformidade com os dispositivos expostos, sendo certo que o
imvel reverter Administrao concedente se o concessionrio ou seus sucessrios no lhe derem o
uso prometido ou o desviarem de sua finalidade contratual.
2 - Sero condies e requisitos essenciais a que se refere o caput, sem prejuzo de outras pertinentes
exigncia a serem estabelecidas, para que as famlias de baixo poder aquisitivo, sejam beneficiadas com
os programas a serem implantados por esta Lei.
I no desfrutar de outra espcie de utilizao de bem pblico;
II no possuir bem imvel, nem direito real sobre imvel urbano ou rural;
III - possuir renda familiar incompatvel com a possibilidade de adquirir um imvel;
IV utilizar o imvel concedido, exclusivamente, para fins de moradia e habitao da famlia, cumprindo assim sua destinao especfica e fazendo com que o referido atenda sua devida funo social.
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 127
7. como aplicar?
8. exemplos de aplicao
128
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 129
2. PARA QU SERVE?
No! A CDRU pode ser aplicada como forma de usar de terrenos vazios
Municpios
Proprietrios privados - Apesar de usada quase que exclusivamente por
proprietrios pblicos, no existe proibio legal para o proprietrio
particular conceder o uso de seu imvel a entidades igualmente privadas
130
CARTILHA 3 Como o Poder Pblico pode obter terrenos para utilizar os recursos do MCMV 131
5. exemplos de aplicao
Aonde a CDRU foi aplicada para garantir a utilizao de recursos
federais para a produo de moradia?
Um interessante exemplo em que a CDRU permitiu a produo de moradias foi o contrato celebrado entre a Secretaria do Patrimnio da Unio e a
Associao de Cortios do Centro, na Cidade de Santos, Estado de So Paulo, em que um imvel sub-utilizado da Unio naquela cidade foi destinado
entidade, aps uma oferta pblica junto aos movimentos de moradia
representados no Estado.
O municpio de Santos apresenta um nmero significativo de cortios. Das
famlias que se encontravam nos cortios, 113 passaro a ocupar um conjunto residencial no centro histrico da cidade em um terreno de 6,5 mil
metros quadrados.
A assinatura do contrato de Concesso de Direito Real de Uso (CDRU) aconteceu em dezembro de 2007 e em novembro de 2008 foi assinado o contrato
de financiamento entre as famlias e a Caixa Econmica Federal, atravs do
programa Crdito Solidrio do Ministrio das Cidades. O programa financia
moradias para famlias com renda inferior a trs salrios mnimos com juros
zero. O Governo do Estado de So Paulo tambm participa do investimento
com recursos e os moradores beneficiados contribuiro tambm com parte
da mo-de-obra para a construo Trata-se de um edifcio vazio que receber reformas e ampliaes. O prdio que ser construdo na rea ter trs
pavimentos com apartamentos de um, dois e trs quartos, alm de sala,
cozinha e banheiro. As unidades tero entre 36 m2 e 62 m2.
O mesmo procedimento pode ser feito para o PMCMV, modalidade Entidades.
132
DECRETO N 45.752
http://www3.prefeitura.sp.gov.br/cadlem/secretarias/negocios_juridicos/cadlem/
integra.asp?alt=05032005D 457520000
Fonte: Prefeitura de So Paulo
Lei municipal 8.958 Santo Andr
http://www.santoandre.sp.gov.br/bnews3/images/multimidia/programas/Lei%20
8958_2007_Direito%20de%20Prefer%C3%AAncia.pdf
Fonte: Prefeitura de Santo Andr
DECRETO-LEI N 3.365, DE 21 DE JUNHO DE 1941
http://www.planalto.gov.br/ccivil/Decreto-Lei/Del3365compilado.htm
Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil
LEI N 4.132, DE 10 DE SETEMBRO DE 1962
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4132.htm
Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil
LEI COMPLEMENTAR FEDERAL N. 104/2001
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/LCP/Lcp104.htm
Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil
Cdigo Civil
Site: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/LCP/Lcp104.htm
Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil
DECRETO-LEI N 271, DE 28 DE FEVEREIRO DE 1967
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del0271.htm
Fonte: Presidncia da Repblica Federativa do Brasil
LEI N 6125 So Leopoldo
https://www.saoleopoldo.rs.gov.br/download_anexo/index.asp?strARQUIVO=lei
%5F6125%5FPlano%5Fdiretor%2Epdf&strDescricao=Lei n 6125, de 19/12/2006 Institui o novo Plano Diretor de So Leopoldo
Fonte: Prefeitura Municipal de So Leopoldo
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