SISTEMTICA DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Y EL

PRINCIPIO DE LEGITIMACIN
SUMARIO: 1.- LOS PRINCIPIOS REGISTRALES: CONCEPTO Y MODERNAS
TEORAS. 2.- LA CLASIFICACIN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES. 3.- LA
PUBLICADAD REGISTRAL COMO FUNDAMENTO DEL PRINCIPIO DE
LEGITIMACIN: CONCEPTO Y NATURALEZA. 4.- EL PRINCIPIO DE
LEGITIMACION REGISTRAL: CONCEPTO Y CONSECUENCIAS SUSTANTIVAS.
5.- CONSECUENCIAS PROCESALES. EL ARTICULO 41 DE LA LEY
HIPOTECARIA.
1.- LOS PRINCIPIOS REGISTRALES: CONCEPTO Y MODERNAS TEORAS.
A.- CONCEPTO. Podemos definir con Jos Manuel Garca Garca 1 los principios
hipotecarios como las notas, caracteres o rasgos bsicos que tiene o debe tener
un determinado sistema registral y que estn en el contenido mismo del
Derecho Hipotecario de cada pas, constituyendo su propia sustancia.
Ms all de lo acertado o no del trmino principios, cuya formulacin se debe
dentro del derecho espaol a Don Jernimo Gonzlez, lo cierto es que se ha
consolidado en la doctrina y en la jurisprudencia espaola y constituyen el punto de
partida para una exposicin sistemtica, coherente y comprensible del sistema
registral de cada pas, y, a su vez, pueden ayudar a la interpretacin de la legislacin
vigente y a su comparacin con otros ordenamientos. Son una parte importante y
esencial del Derecho Hipotecario, aunque no la nica.
Los principios hipotecarios responden as a la tcnica cientfica del Derecho, de
creacin de conceptos para reflejar realidades jurdicas. No se trata de conceptos
abstractos simplemente, sino que los mismos se extraen de los preceptos
positivos de cada pas y responden a un determinado sistema, por lo que
concuerdan con una determinada realidad jurdica.
En realidad, los principios hipotecarios son manifestaciones del Derecho positivo,
por lo que tienen el mismo valor que los preceptos de los que ema nan. Por tanto,
no se trata de elevarles a principios generales o fuentes del derecho
registral, ni de darles un valor por encima de la Ley, sino que son la resultante o
sntesis tcnica de la misma. Se trata, en una forma concisa y sistemtica, de expresar
lo que la misma Ley dice.
Es importante destacar, como veremos, que los principios hipotecarios no son
formulaciones aisladas, sino que unos principios estn intrnsecamente relacionados con
otros, configurando entre todos un sistema registral eficaz en alto grado y que, por ello,
consigue en la prctica el fin para el que fue concebido: la seguridad del trfico jurdico.

Jos Manuel Garca Garca Garca: Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario , tomo I.

B.- MODERNAS TEORAS . No obstante lo anterior, la moderna doctrina

hipotecarista espaola 2 seala que si bien los principios hipotecarios sirvieron en
su momento para lograr un sistema externo del Derecho hipotecario: todo l se
expona sobre la base de esos principios. Los principios rindieron un notable
servicio porque a travs de ellos se pudo dar al Derecho hipotecario un carcter
cientfico. Pero la doctrina moderna ha encontrado un sistema interno coherente
en el Derecho hipotecario y eso ha hecho que los tradicionales principios resulten,
no slo innecesarios sino perturbadores.
Los rasgos modernos de ese sistema interno del Derecho hipotecario, expuestos por
Lacruz Berdejo 3, y que prescinde de los principios hipotecarios son:
1.- La publicidad es el ncleo del Derecho Hipotecario y la oponibilidad es el
efecto primario y esencial de dicha publicidad. Respecto de la publicidad se indica
que: a) Descansa en el rasgo esencial de la presuncin de exactitud. b) La
publicidad produce un doble efecto, de un lado de tutela de los derechos subjetivos
seguridad jurdica- y, de otro, de proteccin de la confianza de los terceros
seguridad del trfico-. c) Una cosa es la publicidad de la forma, que se orienta a las
partes, se refiere al negocio y tiene una funcin de prueba, y otra la publicidad
registral, que produce cognoscibilidad frente a terceros con carcter de verdad
oficial, tiene por objeto las situaciones jurdicas no slo los derechos reales- y
como funcin producir la oponibilidad.
2.- Respecto de la oponibilidad se seala que: a) Desdobla sus efectos en dos
planos: 1. lo inscrito existe y tiene eficacia frente a los terceros, y 2. lo no inscrito
no es oponible frente a tercero de buena fe que inscribe. b) La oponibilidad
registral acta por s misma, es decir, no exige un conocimiento efectivo ni la
consulta del Registro. c) La oponibilidad exige un control de legalidad amplio,
pues sin la misma slo es posible la inoponibilidad al derivar la misma de la falta
de publicidad del derecho. d) La oponibilidad as concebida, en realidad
comprende los tradicionales principios de legitimacin, fe pblica, inoponibilidad
y al de prioridad en sus aspectos sustantivos.
Nos atendremos, sin embargo, al programa y expondremos los tradicionales
principios hipotecarios de derecho espaol, dado que as se encuentra estructurado
el programa del curso y, adems, puede ser ms pedaggico.
2.- LA CLASIFICACIN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.
La exposicin de los principios hipotecarios la haremos a travs de una
clasificacin sistemtica de los mismos, y no por va de simple
enumeracin, por estimar que este criterio sirva para hacer ms
comprensible del sistema registral.

Antonio Pau Pedrn: Los Rasgos del Moderno Derecho Hipotecario, anales de la Academia de
Jurisprudencia y Legislacin, ao 2006 y Manuel Amors Guardiola: La Teora de la Publicidad
Registral y su Evolucin, anales de la Academia de Jurisprudencia y Legislacin, ao 1998.
3
Lacruz Berdejo: Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral.

La clasificacin que se estimamos ms adecuada, siguiendo tambin a Jos

Manuel Garca 4, es la que distingue entre principios que suponen efectos de la
inscripcin y principios que implican requi sitos de la inscripcin . Con la
agrupacin de los mismos en una u otra categora se ofrece una visin ordenada,
homognea y sistemtica de los mismos. .
Dentro de los principios hipotecarios que se refieren a los efectos de la
inscripcin incluiremos los siguientes: Principio de inscripcin, Principio de
legitimacin registral, Principio de inoponibilidad, Principio de fe pblica registral y
Principio de prioridad.
Dentro de los principios hipotecarios que se refieren a los requisitos de la
inscripcin, hay que incluir los siguientes: Principio de rogacin o instancia, Principio
de voluntariedad de la inscripcin, Principio de negocio causal, Principio de tracto
sucesivo, Principio de legalidad y Principio de especialidad o determinacin.
Antonio Pau, por su parte, distingue en la clasificacin una tercera categora: la de
principios fundamento de la inscripcin, e incluye en ella el principio de prioridad, el de
tracto sucesivo y el de legalidad en su aspecto de calificacin registral, ya que considera
que estos principios son fundamento de la eficacia de la inscripcin, ya que sin ellos no
tendran sentido la legitimacin, la oponibilidad, ni la fe pblica.
En realidad, los principios registrales estn ntimamente relacionados entre ellos, de tal
manera que no se puede hablar del principio de legitimacin registral sin hablar de
tracto sucesivo; ni de fe pblica sin hablar de oponibilidad y legitimacin y por ello de
tracto; ni de legitimacin, oponibilidad y fe pblica sin hablar de tracto y prioridad, ni
de todos ellos sin hablar de calificacin registral.
De la enumeracin citada de los principios hipotecarios, dentro de uno y otro
grupo, se desprende que aceptamos los que vienen siendo considerados como tales por
la mayor parte de los autores y que coinciden bsicamente con los contenidos en el
programa.
Seguidamente, expondremos una idea general de los principios hipotecarios de uno y
otro grupo sealado, que son objeto de estudio detallado en otras ponencias, para
posteriormente analizar ms en extenso el principio de legitimacin registral.
1.- Los principios hipotecarios que se refieren a los efectos de la inscripcin
A- PRINCIPIO DE INSCRIPCIN. El derecho real tiene la nota de
absolutividad o eficacia erga omnes, a diferencia del derecho personal. Esa
eficacia erga omnes exige que todo el mundo pueda conocer el contenido, duracin
y particularidades de los derechos reales. El instrumento tcnico y legal para tal
cognoscibilidad es la publicidad registral a travs de la inscripcin. Por eso,
puede decirse que la inscripcin es fundamental para la plena eficacia erga
omnes de los derechos reales.

Jos Manuel Garca Garca: Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario , tomo I

Esta es la materia del principio de inscripcin. Ahora bien, existen diversos

grados, segn los sistemas y segn las situaciones jurdicas dentro de cada
sistema, en relacin con el principio de inscripcin.
En algunos sistemas la inscripcin es constitutiva por regla general, pues sin ella no
nace ni tiene existencia el derecho real inmobiliario -sistemas ale mn, suizo,
austriaco-. En otros sistemas, como el espaol, existen algunos supuestos en que
la inscripcin es constitutiva, es decir, que determina la existencia del derecho
real inmobiliario.
Los supuestos de inscripcin constitutiva en el sistema registral espaol son el
de la hipoteca, el derecho de superficie al menos por lo que se refiere a la
legislacin urbanstica, siendo discutido en las otras clases de derechos de superficie.
En los dems casos, la inscripcin tiene un valor conformador o configurador de la
plena eficacia del derecho real en su actuacin respecto a terceros, y, por tanto, en
la configuracin de su absolutividad oponibilidad o plena eficacia erga omnes.
Por ltimo, dentro del principio de inscripcin, se estudia, tambin, las relaciones
entre inscripcin y tradicin, a efectos de determinar cmo opera una y otra en la
constitucin del derecho real inmobilia rio, y si la tradicin es o no requisito para
la prctica de la inscripcin, y si se trata de la tradicin posesoria o de la tradicin
instrumental.
B - P R I N C I P I O D E L E G I T I M A C I N R E G I S T R A L . El principio de
legitimacin registral es aquel en virtud del cual, los asientos de1 Registro se
presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registra!
reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el trafico jurdico y
en el proceso como tal titular.
La formulacin legislativa del principio de legitimacin registral est con tenida
fundamentalmente en los artculos 38, 97, y 1 prrafo 3., de la Ley Hipotecaria
espaola y a sus
consecuencias sustantivas y procesales nos referiremos
posteriormente.
C- PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD. Es aquel principio hipotecario segn el
cual el ttulo no inscrito no puede ser opuesto ni perjudicar al ttulo inscrito.
Su formulacin fundamental est en el artculo 32 de la Ley Hipotecaria,
coincidente con el artculo 606 del Cdigo Civil, que establece: Los ttulos de
dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
tercero.
Existen en la legislacin espaola otros artculos que responden a este
principio de inoponibilidad como el artculo 13 de la Ley Hipotecaria, con
relacin a los derechos reales limitativos, los de garanta y, en general, cualquier
carga o limitacin del dominio; el artculo 1.473.2 del CC al resolver el conflicto de
la doble venta en favor del comprador que antes haya inscrito su ttulo; el artculo
1.549 del Cdigo Civil, en relacin con los arrendamientos de inmuebles con
las excepciones recogidas en la LAU-; el artculo 5 de la Ley de Propiedad

Horizontal, en relacin con el ttulo de constitucin y estatutos de los edificios

constituidos en rgimen de propiedad horizontal, etc.
El principio de inoponibilidad tiene gran pa rentesco con el principio de inscripcin,
en su modalidad de inscripcin conformadora, configuradora o cuasiconstitutiva de
la plena eficacia del derecho real, pero examinado desde el punto de vista del tercero
hipotecario. Por eso, aquellos sistemas que establecen como regla general la
inscripcin constitutiva -alemn, suizo y austriaco-, no necesitan del principio de
inoponibilidad. En cambio, los sistemas que no siguen como regla la inscrip cin
constitutiva -francs, italiano, espaol- necesitan del principio de inoponibilidad para
explicar la eficacia de la inscripcin en el caso de colisin entre un ttulo inscrito
frente a otro no inscrito.
D- PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL. Se trata de un principio
fundamental de un sistema hipotecario espaol, pues, aunque se produce ante
situaciones patolgicas, el tercero de buena fe necesita que la Ley considere inatacable
su adquisicin apoyada en lo que consta en los libros del Registro, pues en otro
caso, se dara al traste con los ms elementales principios de seguridad ju rdica.
La proteccin que ofrece el principio de fe pblica registral requiere que se den
unos requisitos en el tercero cuya adquisicin se protege . As, ha de tratarse
de un tercero que adquiera de buena fe, a ttulo oneroso, apoyado en la
previa inscripcin del transmitente, y adems que inscriba su propio ttulo
de adquisicin. Son los cuatro requisitos del artculo 34 de la Ley Hi potecaria,
que es el exponente fundamental de este principio, y cuyo texto es el siguiente:
El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona
que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en
su-adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
Registro. La, buena fe del tercero se presume siem pre, mientras no se pruebe
que , conoca la inexactitud del Registro.. Los adquirentes a ttulo gratuito no
gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su causante o transferente.
E- PRINCIPIO DE PRIORIDAD. El principio de prioridad parte del lema prior
tempore potior iure, con referencia a la fecha de entrada del ttulo en el Registro de
la Propiedad. Segn este principio, en su concepcin tradicional, el ttulo que
primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad tiene una eficacia excluyente
o preferente, segn los casos, sobre el ttulo que no haya ingresado en el Registro o lo
haya hecho despus.
Por eso, hay dos manifestaciones fundamentales del principio de prioridad: a)
La eficacia excluyente del ttulo que primeramente ingresa en el Registro
respecto al que no ha ingresado, lo cual se plantea cuando los ttulos son
incompatibles entre s. En relacin con esta eficacia excluyente, est el principio
de inoponibilidad antes expuesto, si bien, desde la perspectiva del principio de
prioridad, lo que ha de estudiarse es el llamado cierre registral, regulado en el
artculo 17 de la Ley Hipotecaria. Este precepto, bsico para el principio de
prioridad, establece que Inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos, no podr inscribirse o anotarse

ningn otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por
el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si slo se hubiera extendido el asiento de presentacin, no podr tampoco
inscribirse o anotarse ningn otro ttulo de la clase antes expresada durante el
trmino de sesenta das, con todos desde el siguiente al de la fecha del mismo
asiento.
b) La eficacia preferente del principio de prioridad se manifiesta respecto a
derechos reales que pueden coexistir sobre una misma finca, si bien con un orden
jerrquico de prelacin entre ellos. Por ejemplo, varias hipo tecas sobre una
misma finca, o varias anotaciones de embargo. La solucin que ofrece el principio
de prioridad en estos casos, es atender a la fecha de entrada en el Registro de los
respectivos ttulos para despacharlos segn el orden de presentacin. En lugar del
cierre registral, aqu habra que hablar del despacho por orden de presentacin.
Adems, ese orden de despacho determina unos efectos diferentes, pues tiene
mejor rango el derecho real cuyo ttulo ha tenido acceso al Registro con anterioridad.
Por ello, relacionado con la eficacia preferente del principio de priori dad, est
el rango hipotecario, o cualidad del derecho real que represen ta un valor
jurdico y econmico para el derecho respecto a otros que recaen sobre el mismo
inmueble. Dentro del principio de prioridad, ha de estudiar se, por tanto, el rango
y su posible negociacin, distinguiendo los sistemas de rango fijo y de rango
variable y las figuras de la permuta, posposicin y reserva de rango.
Por su parte, para Antonio Pau Pedrn5, el principio de prioridad es esencialmente
formal y se le desnaturaliza cuando se habla de sus efectos sustantivos, pues tales
efectos no son consecuencia del principio de prioridad sino de la propia inscripcin. El
principio de prioridad desde esta perspectiva se puede definir como el principio que
determina la preferencia a la inscripcin que corresponde a un ttulo entre dos o ms
que estn presentados en el Registro y que se refieren al mismo inmueble, bien por
haberse presentado antes o bien porque lo determine as la calificacin conjunta de
todos los ttulos presentados.
2.- Los principios hipotecarios que se refieren a los requisitos para la prctica de
la inscripcin.
A.- PRINCIPIO DE ROGACIN. Es aquel principio segn el cual el
Registrador no puede proceder de oficio respecto a la prctica de los asientos
registrales, sino que tiene que actuar a instancia o solicitud de parte. Su
manifestacin principal se encuentra en el artculo 6 de la Ley Hipotecaria. La
importancia de este principio se advierte desde dos perspectivas:
1. La imposibilidad de actuacin de oficio caracteriza al Registrador como
un rgano imparcial, con una funcin independiente y enmarca su funcin dentro
del mbito de la jurisdiccin voluntaria realizada por organismo no judicial.
2. La actuacin rogada da fundamento a la posicin segn la cual el
Derecho hipotecario forma parte del Derecho privado, y concretamente del
Derecho civil, en que las actuaciones de oficio no se avienen con la idea de
5

Antonio Pau Pedrn: La Prioridad Registral, un Nuevo Enfoque.

libertad de la persona que el Derecho civil protege, a diferencia, por ejem plo, del
Derecho administrativo, en que se admite la iniciacin de procedimien tos bien de
oficio o a instancia de parte.
Ahora bien, una vez sealado el principio general de rogacin o instancia, hay que
destacar dos especialidades de la rogacin en Derecho hipotecario:
La rogacin se contempla en el Derecho hipotecario con una gran
flexibilidad. Lo que importa es que el Registrador no acte de oficio. Pero
respecto a la persona que solicite una operacin registral se admite una gran amplitud
en cuanto a la legitimacin al efecto, pues se parte de que la legi timacin la tiene
el portador material del documento, es decir, el presentante, sin necesidad de
acreditar una representacin especial, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho
procesal o en el Derecho administrativo.
Hay supuestos excepcionales en que el Registrador puede actuar de oficio,
pero que no desvirtan la regla general de la rogacin, pues lo que ocurre es
que se parte de una peticin que se presume lleva consigo la actua cin del
Registrador en ese aspecto concreto no explicitado. La modalidad ms singular es
la prevista en el artculo 353.3 del Reglamento Hipotecario, en que por el mero
hecho de pedir una certificacin de cargas o de practicar un asiento -previamente
solicitado-, el Registrador cancela las cargas cadu cadas no incluyndolas ya en la
certificacin solicitada ni en la inscripcin practicada.
B- PRINCIPIO DE VOLUNTARIEDAD DE LA INSCRIPCIN. Es aquel principio
hipotecario, segn el cual, el interesado es libre o no de inscribir, sin que
pueda ser obligado a ello.
Se trata de un principio hipotecario que tiene ciertos contactos en cuanto a su
fundamento, con el principio de rogacin. Ahora bien, con el principio de
voluntariedad de la inscripcin se pretende resaltar algo diferente, que se observa
ms claramente al exponer el aspecto negativo de uno y otro prin cipio: en el
principio de voluntariedad de la inscripcin lo que se pretende es que el
interesado no sea obligado a inscribir, a diferencia de lo que ocu rre, por
ejemplo, en el sistema francs, en que existe una sancin de 50 fran cos nuevos; en
cambio, en el principio de rogacin, lo que se pretende es que el Registrador no
acte de oficio.
Ahora bien, hay que precisar que ms que de inscripcin voluntaria sin otra
adjetivacin, cabria hablar de inscripcin voluntaria estimulada, pues, aunque
el interesado es libre de inscribir o no, la regulacin de los efectos favorables de
la inscripcin, estimula indudablemente a la inscripcin. Pero con ello no se
desvirta la voluntariedad de la inscripcin, pues el interesa do sigue siendo libre
de inscribir o no, que es lo que, en definitiva, pretende el principio.
Dentro del principio de voluntariedad de la inscripcin se estudian tambin los
casos excepcionales, en que por razn de la singularidad del supues to, la
inscripcin puede llegar a ser obligatoria en diferentes sentidos -orde nacin de la
propiedad resultante de la concentracin parcelaria, inmatriculacin de montes
catalogados de utilidad pblica, inscripcin de bienes de entidades locales, etc.-.

C- PRINCIPIO DE NEGOCIO CAUSAL. En el sistema alemn existe el

principio contrario, que podra denomi narse principio de consentimiento
abstracto, y que aparece tanto en la figura del acuerdo real abstracto o
consentimiento material, como en el consentimiento formal. Segn el principio de
consentimiento material., para inscribir las transmisiones, basta el acuerdo real de
transmitir y adquirir, sin conexin alguna con el previo negocio obligacional de
compraventa, permuta, donacin, etctera. Por lo mismo, tampoco es necesaria la
expresin de la causa, lo que determina que se trata de un consentimiento abstracto.
Segn el principio de consentimiento formal., para los dems supuestos, que no
sean transmisin de dominio ni constitucin de derecho de superfi cie, basta el
simple consentimiento del perjudicado, sin referencia alguna al negocio real ni al
obligacional, por lo que se trata, igualmente, de un consentimiento abstracto.
Pues bien, frente a ste sistema, en el sistema hipotecario espaol hay que
hablar del principio contrario: el de la conexin entre la inscripcin y el
negocio obligacional y el de la necesidad de expresar la causa en los nego cios o
ttulos inscribibles. Es lo que hemos denominado abreviadamente principio de
negocio causal. En consecuencia, nuestro sistema es causal y no abstracto, en el
doble sentido de que es necesaria la existencia de un negocio obligacional, cuyos vicios
repercuten en el ttulo inscribible, y en el de que es necesario que conste en el ttulo
inscribible cul es la causa jurdica del cambio real.
Que el sistema espaol es causal ya no ofrece ninguna duda en la doctrina actual.
Tampoco ofrece duda que debe rechazarse la expresin abstracta. Aunque
desde el punto de vista del Derecho civil puro, cabra no expresar la causa en base a
lo dispuesto en el artculo 1.277 del Cdigo Civil, al decir que aunque la causa no se
exprese en los contratos se presume que existe y es lcita mientras no se pruebe
lo contrario, sin embargo, en Derecho hipotecario, la expresin de la causa es
fundamental a efecto de obtener la inscrip cin en el Registro.
En segundo lugar, est el concepto de titulo inscribible, que es equivalen te al
contrato traslativo del Cdigo Civil, es decir, comprensivo del contrato o negocio
obligacional. Adems, en la legislacin hipotecaria, al sealarse los requisitos de
la inscripcin, se presupone la necesidad de expresin de la causa. Segn la
regla 10. a del artculo 51 del Reglamento Hipotecario, en todo caso, se har
constar el acta de inscripcin, que expresar : El hecho de practicarse la
inscripcin, la persona a cuyo favor se practica, el ttulo genrico de su
adquisicin y el derecho que se inscribe.
El principio de calificacin exige tambin que la causa se expre se, pues otra
solucin sera un medio de escamotear a la calificacin regis tral, el aspecto
causal, cuando muchas veces la inscribibilidad o no depende de que el negocio sea
oneroso o gratuito. Y para poder calificar la validez de los actos dispositivos, se
requiere conocer la causa del negocio.
D- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Segn el principio de tracto sucesivo,
para que pueda ser inscrito un de recho, es necesario que conste previamente
inscrito el derecho del transfe rente u otorgante. Con este principio se persigue

que la cadena de transmisiones que constituye el historial de una finca se produzca

de modo continuo, sin saltos ni interrupciones, de modo que el adquirente de hoy sea el
transmitente de maana, y que el transmitente de hoy haya sido el adquirente de ayer.
El fundamento de este principio, bsico en todo buen sistema hipotecario de folio real
como el espaol, resulta de la seguridad jurdica y del concepto de que nadie da lo que
no tiene, ya que con l, lo que se persigue, es que los derechos deriven del verdadero
titular. Y su plasmacin legal se encuentra en el artculo 20 de la Ley Hipotecaria y en
los procedimientos que se establecen para lograr la reanudacin del tracto sucesivo
interrumpido.
F- PRINCIPIO DE LEGALIDAD. Este principio tiene dos vertientes, la de la necesidad
del carcter de autenticidad de los ttulos inscribibles y la de la necesidad de un amplia
calificacin registral.
1.- La titulacin autntica. Aparece recogida en el artculo 3 de la LH, que seala que
los actos o negocios inscribibles, para que puedan ser inscritos, debern estar
consignados en escritura pblica, documento judicial o administrativo.
En cuanto a las escrituras pblicas, se consigue por la intervencin del notario, la
identidad y capacidad de las partes y el ajuste o adecuacin del negocio que las mismas
quieren efectuar, a la legalidad.
Respecto de los documentos judiciales, la intervencin del Juez es totalmente
imprescindible, pues ello no slo resulta de la legislacin hipotecaria -ejemplo:
art. 257 de la Ley Hipotecaria-, sino tambin de que se trata de cuestiones que
afectan a los derechos subjetivos y a la esfera privada patrimonial de la persona,
que slo por decisin y mandato judicial pueden quedar afectados. Adems, se
trata de modificar asientos que, segn el artculo 1, prrafo de la Ley Hipo tecaria
estn bajo la salvaguardia de los Tribunales, por lo que slo la interven cin del Juez
en sustitucin de la voluntad del titular y a travs del proceso correspondiente permite
configurar el ttulo inscribible de carcter judicial.
En cuanto a los documentos administrativos, stos se consideran como ttulos
inscribibles cuando se trata de expedientes de esa clase que terminan en un acto de
trascendencia real inmobiliaria -ejemplo: concesiones administrativas, expropiacin
forzosa, reparcelaciones urbansticas, embargo decretados por el Recaudador, etc.-.
2.- La calificacin registral. Este principio se recoge en el artculo 18 de la Ley
Hipotecaria, que dice lo siguiente: Los Registradores calificarn, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de toda
clase, en cuya virtud se solicite la inscripcin, as como la capacidad de los
otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras
pblicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro
Dados los efectos que se asignan a la inscripcin en los sistemas hipotecarios, y
concretamente en el nuestro, que parte de la presuncin de existencia del derecho y
de validez del ttulo registrado y de la inatacabilidad de la adquisicin el tercero
del artculo 34, ha de existir un rgano independiente que controle la legalidad

del acto en todos sus requisitos, a efectos de su inscripcin en el Registro . De

ah el fundamento de la calificacin registral.
Las caractersticas de la calificacin se resumen en que se trata de una
actuacin independiente e imparcial del Registrador de la Propiedad, bajo su
responsabilidad. Por ello, es independiente tanto de la funcin meramente
administrativa como de la judicial -art. 136 del Reglamento Hipotecario-.Tiene una
naturaleza especial que se incluye, por la mayora de los autores, entre los actos
de jurisdiccin voluntaria realizados por un rgano no judicial.
La calificacin registral se caracteriza por tratarse de una calificacin de un
rgano que no ha sido autor del documento y que tiene en cuenta no slo las
manifestaciones de las partes, sino los datos resultantes del Registro. Adems, mira
no slo a las relaciones nter partes; sino tambin a los efectos respecto a terceros.
Por todo ello, la calificacin registral es un principio fundamental en el
sistema espaol que tiene gran repercusin en la prctica diaria, siendo ejemplos
relevantes de la misma, la depuracin de los pactos en materia de hipo tecas, de
condiciones resolutorias en garanta del precio aplazado, las clusu las de la
propiedad horizontal, los derechos e intereses de personas que no han intervenido
en el acto o contrato, etc. Todo ello da una gran actualidad e importancia a la
calificacin registral.
G - P R I N C I P IO D E E S P E C I A L I D A D O D E T E R M I N A C I N . Este
principio est relacionado con la necesidad de dar claridad al Regis tro. A ste
slo deben acceder situaciones jurdicas que estn perfectamen te determinadas,
porque slo de ese modo se producir una plena claridad en los asientos, que es
la base de la publicidad registral y del fomento del crdito territorial.
La necesidad de determinacin de las situaciones y relaciones jurdicas
inscribibles se predica respecto a la finca, al titular, al derecho real y al acto
jurdico, todo lo cual constituye un conjunto de manifestaciones del princi pio
de especialidad o determinacin.
En cuanto a la finca, se trata de que conste perfectamente descrita, con todos sus
datos que lleven a su plena identificacin. Para lograr una ms perfecta
identificacin de las fincas se lleva un sistema de coordinacin Catastro-Registro, y
se ha creado el sistema GEOBASE o sistema propio de identificacin planimtrica de
las fincas registrales.
Otra manifestacin del principio de especialidad que tiene relacin con la finca
es el sistema de llevanza del Registro por fincas, es decir, el sistema de folio
real, asignando a cada finca un historial separado, en el que constar con la
debida claridad y separacin los actos y derechos reales relativos a la finca. Por
tanto, el sistema de folio real es bsico a efectos del principio de especialidad. Por
la misma razn de claridad del historial, se prevn supuestos de fincas especiales,
como los distintos departamentos de la propiedad horizontal -art. 8.5 de la Ley
Hipotecaria- o a las cuotas indivisas de garaje en el supuesto del artculo 68 del
Reglamento Hipotecario.

10

Por lo que se refiere al titular registral, el principio de especialidad se

manifiesta en la necesidad de determinacin del mismo con todas sus
circunstancias. En este sentido, la regla 9 del artculo 51 del Reglamento Hipotecario
exige que se haga constar su identidad, capacidad de edad, domicilio, documento de
identidad, estado civil, etc.
Manifestacin del principio de especialidad en relacin con el acto jurdico es la
necesidad de que conste con claridad en el documento la clase de acto realizado, y
si es oneroso o gratuito, con expresin de la causa, para que en el Registro conste
adecuadamente el ttulo de adquisicin de la finca o derecho.
Otra manifestacin del principio de especialidad es, en relacin con los derechos
reales inscribibles, la necesidad de que consten determinadas las partes
indivisas de las fincas o derechos en situacin de cotitularidad. En este sentido,
el artculo 54.1 del Reglamento Hipotecario establece: Las inscripciones de
partes indivisas de una finca o derecho precisarn la porcin ideal de cada
condueo con datos matemticos que permitan conocerla indudablemente.
Manifestacin muy peculiar del principio de determinacin se da en la hipoteca y
en otros derechas de garanta, al exigirse que se determine con claridad la
responsabilidad hipotecaria de las fincas por los diversos concep tos, es decir,
separando la cantidad de que responde por principal, por inte reses, por costas
y por otros conceptos distintos, sin que puedan englobarse los intereses con las
costas, ni los intereses ordinarios con los de demora, ni las costas con otros gastos
no judiciales. Tambin es exigencia del princi pio de determinacin, que cuando
se hipotequen varias fincas a la vez por un slo crdito se determine la
responsabilidad de cada finca. En fin, cuando se trate de hipotecas de seguridad o
de mximo, han de expresarse las lneas fundamentales de la obligacin que se
garantiza y el mximo de responsabilidad hipotecaria.
3.- LA PUBLICIDAD REGISTRAL FUNDAMENTO DEL PRINCIPIO DE
LEGITIMACIN: CONCEPTO Y NATURALEZA
A.- CONCEPTO. Antes de abordar el principio de legitimacin conviene hacer una
breve alusin a la publicidad registral, que le sirve de soporte y fundamento. Relacionar
la teora de la legitimacin con el principio de publicidad es fundamental. Si la
publicidad es un medio tcnico de preconstitucin de apariencias, y la apariencia no es
ms que una de las causas de la legitimacin, la apariencia no es un principio, sino un
hecho derivado de la publicidad que genera una consecuencia: la legitimacin.
La publicidad est o constituye la esencia misma del Registro de la Propiedad, que es la
institucin pblica destinada a dotar de seguridad jurdica a las relaciones patrimoniales
a travs de la publicidad de las mismas, para que produzcan efectos respecto de
terceros6.
6

En contra de este criterio Fernando Mndez Gonzlez que considera que El Registro tiene dos
funciones, la creacin de titularidades jurdico-reales inatacables y la regulacin del acceso al
conocimiento de las mismas, de las que la fundamental es la primera (De la Publicidad Contractual a la
Titulacin Registral).

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Por tanto, la seguridad o proteccin del trfico jurdico inmobiliario, principio

Constitucional art. 9 CE-, se constituye en la finalidad primordial que la publicidad
registral persigue. Esa publicidad puede ser de carcter noticia, propia de los
Registros administrativos, o efecto, propia de los Registros jurdicos, siendo esta
ltima, la nica capaz de asegurar, frente a todos, la titularidad de los derechos reales
inscritos y de proteger al adquirente que confa en sus pronunciamientos, facilitando de
esta manera el crdito territorial..
La publicidad es pues, por un lado, un medio tcnico para la preconstitucin de
apariencias, y la apariencia -como dijo Kruchmann- lo es todo en el Derecho: el que
contrata basado en una apariencia debe quedar protegido. Y, por otro, como seal
Gierke, el instrumento para la atribucin legal de un poder de disposicin o actitud para
la realizacin vlida de actos jurdicos.
Amors Guardiola, dice que la posible colisin entre justicia y seguridad jurdica, que
parece plantearse cuando se argumenta que la publicidad registral esta al servicio e la
seguridad del trafico y sta puede lograrse a costa de la seguridad de derechos, no es tal,
porque el Registro de la Propiedad concede proteccin tanto a los derechos como a la
del trfico jurdico, conciliando la tutela de ambas situaciones. Por otra parte, la
proteccin del trfico jurdico resulta ser la solucin ms justa para resolver la colisin
de intereses que se plantee, pues el que adquiere un derecho y por negligencia no acude
al sistema de publicidad registral no debe ser preferido frente al titular registral que
inscribe, es decir, que la clandestinidad no debe ser preferida a la publicidad.
B.- NATURALEZA JURDICA. Se ha discutido doctrinalmente si la verdadera esencia
del fenmeno publicitario es la de constituir un fin o un medio, y considero que la tesis
finalista es la ms convincente. De acuerdo con esa tesis, podra concluirse que el
Registro de la Propiedad es un medio tcnico a travs del cual se proyecta la publicidad
en su funcin de proteger el trfico jurdico. La publicidad es un fin y el Registro es el
medio para lograrla, aunque tambin puede sostenerse que, a su vez, la publicidad es el
medio para garantizar la seguridad del trfico jurdico.
Sea como fuere, como ya apunt hace tiempo MORELL Y TERRY: "El Registro de la
Propiedad es el nico medio verdaderamente eficaz que acredita la preexistencia del
derecho y lo hace realmente publico.
La consecuencia ms inmediata de este principio es la eliminacin de la excusabilidad
de la ignorancia. As, la publicidad inviste de certeza a las declaraciones registrales que
por su virtud se presumen exactas, aun en el supuesto de que dicho contenido registral
pueda ser solamente una simple apariencia, que no refleja plenamente una realidad
jurdica. El principio de publicidad da preferencia al contenido registral, siendo sus
manifestaciones superiores a la de la realidad jurdica.
La publicidad registral crea, en consecuencia, una apariencia formal que es mantenida
en la doble vertiente negativa o de inoponibilidad lo no inscrito no afecta a tercero-, y
positiva de legitimacin presuncin iuris tamtun de exactitud del Registro- (a la que
ahora nos referiremos) y de fe pblica presuncin iuris et de jure respecto de que
adquiera con los requisitos establecidos en la Ley-, efecto ste que no se da en los

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llamados Registros administrativos ni tampoco en muchos Registros jurdicos, y que

constituye el desideratum de un sistema registral eficaz.
4.- EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIN REG1STRAL: CONCEPTO, Y
CONSECUENCIAS SUSTANTIVAS
A.- CONCEPTO. Como ya se ha expuesto anteriormente, el principio de
legitimacin registral o de presuncin de exactitud, es aquel en virtud del cual, los
asientos de1 Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello,
al titular registra! reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en
el trafico jurdico y en el proceso como tal titular, en la forma que el propio asiento
determina.
El fundamento de la legitimacin registral se encuentra en la necesidad de
proteccin jurdica de la apariencia o publicidad que genera la inscripcin, es
decir, en la consecucin de la seguridad jurdica artculo 9-3 CE-, y tiene como
presupuesto el principio de legalidad o conjunto de controles que debe pasar el
negocio jurdico para acceder al Registro y que justifica la proclamacin de
exactitud.
Esta legitimacin registral deriva de la misma inscripcin y permite a su titular
actuar por el mero hecho de tener la inscripcin a su favor, independientemente
de si tiene o no la titularidad real. Es una legitimacin, frente a la directa o a la
representativa, que confiere la ley por el hecho mismo del asiento registral, por la
presuncin de exactitud que la ley asigna al asiento.
La formulacin legislativa del principio de legitimacin registral est con tenida
fundamentalmente en los artculos 38, 97, y 1 prrafo 3., de la Ley Hipotecaria
espaola que expondremos a continuacin, y genera dos tipos de consecuencias, unas
con secuencias sustantivas que son : salvaguardia judicial de los asientos
registrales, presuncin de exactitud y pertenencia del derecho inscrito,
presuncin de posesin a favor del titular registral, prescripcin adquisitiva
secundum tabulas, atribucin de poder de disposicin y presuncin de extincin
del derecho cancelado; y unas consecuencias procesales que son : la relevacin
del onus probandi, la necesidad de entablar demanda de nulidad o cancelacin
del asiento, la tercera registral y la accin real hipotecaria.
B.- CONSECUENCAS SUSTANTIVAS. Son aquellas que se producen el trfico
jurdico inmobiliario ordinario. Podemos sintetizar en forma esquemtica las
consecuencias sustantivas del principio de legitimacin de la siguiente forma.
1.- La salvaguardia judicial de los asientos registrales. El artculo 1, prrafo 3 de la Ley
Hipotecario establece que los asientos del Registro practicados en los libros que se
determinan en los artculos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos
inscribibles, estn bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos
mientras no se declare su inexactitud en los trminos establecidos en esta Ley.
Por ello, inicialmente el principio de legitimacin protege la inscripcin, considerando
que la misma debe ser respetada como cierta por todos, estando obligados a pasar por lo

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que el Registro declara. Aunque la inscripcin no refleje la realidad, aparentemente

ofrecer la existencia de un derecho, de un titular y la posibilidad que este tiene de
ejercitar el contenido del derecho que el Registro publica. La rectificacin del asiento
registral exigir bien el consentimiento de todos sus titulares o bien una decisin
judicial en el procedimiento correspondiente.
2.- La presuncin de exactitud y pertenencia del derecho inscrito . Conforme a lo
que dispone el artculo 38.1. de la Ley Hipotecaria: A todos los efectos legales se
presumir que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, se deduce que la presuncin
se refiere no solamente a la existencia del derecho, sino tambin a la pertenencia del
mismo, es decir, la presuncin es doble: del contenido o extensin y lmites del derecho
y de su titularidad y vigencia. Esta presuncin tiene las siguientes caractersticas:
a) Se trata de una presuncin de carcter iruis tantum, al contrario de la derivada del
principio de fe pblica registral, cuyo carcter es iuris et de jure. Su desvirtuacin exige
juicio ordinario, al estar los asientos registrales bajo la salvaguardia judicial, no
pudiendo ser rectificada en va administrativa.
Adems, constituye un medio de prueba (arts 225, 227 y 240 LH y concordantes de la
LEC), lo que implica un desplazamiento de la carga de la prueba y que para desvirtuarla
es necesario un conjunto de pruebas adecuadas y suficientes.
b) Se trata de una presuncin de derecho no de hechos-, porque del hecho de la
inscripcin se deduce el derecho del titular.
c) Esta presuncin se refiere a cualquier titular registral, sin otro requisito que el de
haber inscrito su ttulo, es decir, sin exigir otros requisitos como la previa inscripcin
del transferente, onerosidad, buena fe, etc.
3.- La presuncin posesoria. El artculo 38.1 de la LH, en su ultimo inciso, establece la
presuncin de posesin a favor del titular registral al decir: de igual modo se
presumir que quien tenga inscrito el dominio de los bienes inmuebles o derechos
reales tene la posesin de los mismos.
La posesin a que se refiere el artculo 38 de la LH no es la posesin material sino la
posesin civil que se concede a su titular en concepto de dueo, con las posibilidades de
proteccin jurdica que el Cdigo Civil otorga, entre ellas la accin de desahucio y las
interdictales.
Adems, en este mbito el artculo 35 de la LH, presupone a efectos de la usucapin
secundum tabulas, la posesin cualificada -pblica, pacfica ininterrumpida y de
buena fe- del titular registral. As seala dicho artculo que a los efectos de la
prescripcin adquisitiva a favor del titular inscrito..., se presumir que aquel ha
posedo pblica, pacifica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de
vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quien traiga causa.
4.- La presuncin y los datos descriptivos o fsicos de la finca, tambin se presumen tal
como constan en el asiento, en cuanto datos integrantes de la situacin jurdica y de la

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extensin del objeto del derecho y de la titularidad, pues el objeto del derecho, aunque
se describa con datos fsicos, es de naturaleza jurdica.
As, en cuanto a la postura del Tribunal Supremo, si bien ha tenido una jurisprudencia
fluctuante (vid. STS de 7 de abril de 1981 y 6 de febrero de 1987 respectivamente),
puede considerarse como consolidada la doctrina de la sentencia de 2 de junio de 2008,
segn la cual la legitimacin no alcanza a los datos de hecho, como si es de secano o
de regado, pero s alcanza a la situacin y linderos en cuanto una persona ajena al
Registro de la Propiedad tan slo los puede rechazar o impugnar si acredita
cumplidamente su derecho sobre finca que contradiga el asiento registral y destruya la
presuncin iuris tantum que proclama el contenido de la inscripcin.
La decisin de inscribir un exceso de cabida es exclusiva del Registrador que debe
apreciar, de conformidad con el art. 298 RH y normativa de coordinacin Catastro y
Registro Ley 13/1996 y RDL 1/2004-, si la finca transmitida respecto de la que se
solicita, es realmente la inscrita, o se ha omitido operaciones de segregacin y sucesiva
agrupacin, y ello aunque dicho exceso se base en una certificacin catastral, .
Adems, segn el apartado c) de la norma 9 del RD de 3 de mayo de 1980 de
coordinacin Catastro y Registro como consecuencia del artculo 38 de la LH, cuando
en los asiento del Registro conste la coordinacin de una finca registral con el Catastro
Topogrfico Parcelario se presumir, salvo prueba en contrario, que los datos
descriptivos de las misma contenido en el folio registral coinciden con la realidad
fsica.
5.- La legitimacin o facultad de disponer del titular registral. Se trata de un poder de
disposicin emanado directamente de la fuerza legitimadora de la inscripcin, es decir,
que el titular registral est facultado para disponer vlidamente conforme al Registro,
por disposicin legal y ello por razones de seguridad jurdica art. 20 de la LH-. Es
decir, que el titular registral que dispone, dispone eficazmente aunque su actuacin sea
ilcita, sin perjuicio de la responsabilidad en que pueda incurrir.
Este poder de disposicin, hace perfecta y vlida la transmisin a favor del adquirente
en los trminos que resultan de aqulla, siempre que ste a su vez inscriba sujetndose
al rgimen del Registro e inatacable si se dan los requisitos de la fe pblica registral. As
segn las sentencias del Tribunal Supremo de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007, el
artculo 34 de la Ley Hipotecaria ampara las adquisiciones a non dominio.
6.- Aspecto negativo de la presuncin. Conforme al artculo 97 de la LH cancelado un
asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere, lo que implica
que la presuncin de que tratamos es tambin una presuncin de integridad, es decir,
que determina la inexistencia o inexactitud de lo no inscrito, los derechos no inscritos se
presume, salvo prueba en contrario, que no existen.
7.- La presuncin en los expedientes administrativos. En este aspecto debe sealarse que
los expedientes administrativos de expropiacin forzosa LEF de 1954- o de
equidistribucin urbanstica -RD 1093/1997-, deben entenderse siempre con los
titulares registrales de las fincas afectadas, para lo que se establece legalmente un
procedimiento de coordinacin de la marcha de dichos expedientes con el Registro de la
Propiedad, de notificaciones a los titulares registrales, y rectificacin de la situacin

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registral que no se ajuste a la realidad extrarregistral; inicindose todos estos

procedimientos con la expedicin de una certificacin registral de dominio y cargas de
todas las fincas afectadas y la constatacin del inicio del expediente mediante la
extensin de una nota al margen de la ltima inscripcin de dominio de dichas fincas.
Ello conlleva a que, por un lado, el pago del justiprecio se har siempre a quienes
figuren como dueos de la finca respectiva en el Registro y, por otro, las fincas de
reemplazo se adjudicarn a quienes figuren como titulares registrales de las fincas
aportadas, y, en ambos casos, esa circunstancias se verificar a favor de los que lo sean
bien inicialmente o bien despus del correspondiente procedimiento de rectificacin de
los pronunciamientos del Registro.
5.- CONSECUENCIAS PROCESALES. EL ARTICULO 41 DE LA LEY
HIPOTECARIA.
Dice Lacruz Berdejo que no slo el Registro inmobiliario se halla destinado a la
publicidad, sino precisamente a una publicidad que excede de la mera informacin,
hasta llegar. en caso, a dar por buena y existente, para el adquirente que invoca la
proteccin del Registro, la apariencia registral, que se le garantiza con pretericin de la
realidad jurdica hasta entonces vigente. La eficacia e intensidad de esa garanta
prestada al adquirente resulta diferente segn los tipos del Registro. Las presunciones
que del principio de publicidad se derivan y que son encuadradas por la doctrina dentro
de las consecuencias sustantivas de dicho principio se hacen frtiles a la hora de
materializarlas en un proceso.
La consecuencia procesal del principio de legitimacin tiene no solamente un sentido
ofensivo de relevacin de la carga de la prueba y ejercicio de acciones reales derivadas
de los derechos inscritos, sino tambin un sentido defensivo o de proteccin de la
inscripcin, imponiendo la necesidad de que sea atacada la misma al tiempo que el
derecho que refleja, y decretando, en caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o
procedimiento de apremio seguido contra bienes inscritos a favor de persona distinta de
aquella contra la cual se decret el embargo o se sigue el procedimiento, el
sobreseimiento que expresa el artculo 38 de la LH.
Para mejor sistematizar las consecuencias registrales de este principio distinguiremos
las siguientes situaciones, partiendo de la posicin procesal del titular registral: como
demandante, como demandado y como tercerista, aadiendo el estudio del artculo 41
de la LH.
1.- El titular registral como demandante, la relevacin del onus probandi . El efecto
primario de la legitimacin registral en el orden procesal es el de toda presuncin iuris
tantum: dispensar de la prueba al favorecido con la presuncin e imponer la necesidad
de probar lo contrario a quien se oponga a la misma, segn los arts. 1250 y 1.251 del
CC. Conviene, sin embargo, precisar: todo aquel que invoque en juicio la presuncin
legitimadora del Registro deber probar la existencia de la inscripcin (el hecho base),
mediante la aportacin de la certificacin registral, quedando liberado de probar la
existencia del derecho (consecuencia).

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Efectivamente, dado que la presuncin del derecho del titular registral es a todos los
efectos legales, la misma operar, tambin, respecto del ejercicio de las acciones
correspondientes en el mbito procesal. La inscripcin supone, por tanto, para el titular
registral demandante, no slo una inversin de la carga de la prueba sino
fundamentalmente la legitimacin procesal para el ejercicio de acciones a travs del
correspondiente certificado registral.
Entre estas acciones que puede entablar el titular registral se encuentran, segn la
doctrina dominante, las acciones reivindicatoria, negatoria o confesoria, declaratoria del
dominio, de deslinde, de desahucio por precario, los interdictos aunque es discutido-,
la accin real del artculo 41 de la LH, que examinaremos luego, la accin de divisin
de la cosa comn, y la accin directa de ejecucin hipotecaria del artculo 129 y ss de la
LH; sin ser necesario, como se ha expuesto, exhibir ms titulo o prueba que la
certificacin registral.
2.- El titular registral como demandado, la demanda de nulidad del asiento registral. El
titular registral est, en principio, legitimado, sin necesidad de ms pruebas, para poder
ser demandado en cuanto titular de una propiedad o de un derecho real. Ello se traduce,
primero, en que el demandante puede considerar como titular, para demandarle, a la
persona que figura como tal en el Registro (art. 38-1 de la LH) y, segundo, en la
necesidad de entablar demanda de nulidad o cancelacin del asiento existente a
favor del demandado, a la vez que se entabla la accin contradictoria del dominio
inscrito (art.38-2 de la LH).
As, el artculo 38.2. de la LH dispone que: "Como consecuencia de lo dispuesto
anteriormente no podr ejercitarse ninguna accin contradictoria del dominio de
inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada sin
que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la
inscripcin correspondiente. La demanda de nulidad habr de fundarse en las causas
que taxativamente exprese la Ley cuando haya de perjudicar a tercero".
Por tanto, la verdadera especialidad que como demandado tiene el titular registral es en
el ejercicio de acciones contradictorias del dominio y derechos reales inscritos, ya que
el artculo 38 de la LH impone la necesidad de entablar previamente o a la vez la
demanda de nulidad o cancelacin del asiento a favor del demandado; aunque algunas
sentencias, como la STS de 29 de marzo de 1984, han entendido que la accin
ejercitada lleva implcita claramente una peticin de nulidad o cancelacin del asiento
contradictorio..
La finalidad o motivacin de la norma del artculo 38-2 de la LH, es impedir que la
inscripcin de un ttulo pueda coexistir con una sentencia que, a pesar de declarar la
nulidad de un ttulo inscrito, no decrete empero, a su vez la cancelacin de dicha
inscripcin; ya que mientras no se ataque sta, existir un obstculo para la inscripcin
de la decisin judicial, pues los asientos producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud (art. 1-3 LH).
En cuanto a las acciones a las que es aplicable el artculo 38-2 de la LH, Pea Bernal De
Quirs estima que las acciones a las que se aplica dicho artculo han de ser verdaderas
acciones contradictorias dominio o derecho real inscrito y, en consecuencia, seala
como tales a la accin reivindicatoria, la tercera de dominio, la de nulidad de la

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compraventa inscrita, la negatoria y la declarativa de la propiedad. Respecto a la

accin confesoria de un derecho real ej. servidumbre-, se entiende que tambin ser
una accin contradictoria y, por tanto, ser aplicable dicho artculo, si el titular del
dominio lo adquiri libre de cargas y la sentencia declara la existencia del mismo
3.- El titular registral c orno tercero en el proceso. No nos referimos en este apartado al
concepto de tercero hipotecario del artculo 32 y 34 de la LH sino a un tercero desde un
punto de vista estrictamente procesal respecto, en concreto, a procedimientos de
ejecucin. En este mbito se pueden sealar las siguientes manifestaciones: a) el
sobreseimiento de los embargos cuando conste en autos que la finca est inscrita a favor
de tercero distinto de las partes del proceso (artculo 38-3 de la LH), b) la posible
intervencin del tercero adquirente de bienes hipotecados con ttulo inscrito en el
procedimiento de ejecucin hipotecaria (artculo 38-4 de la LH) y c) la posible
intervencin del tercer adquirente de bienes con ttulo inscrito en el procedimiento de
apremio, una vez practicada anotacin preventiva de embargo (artculo 38-5 de la LH).
-- Respecto del sobreseimiento de los embargos, decir que se trata de un verdadero
alzamiento del mismo, no se una mera suspensin y que el artculo 38,3 de la LH
dispone que: en caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o va de apremio contra
bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseer todo procedimiento de
apremio respecto de los mismos, o de sus frutos, productos o rentas, en el instante en
que conste en autos por certificacin del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o
derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se
decreto el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiera dirigido contra
ella la accin en concepto de heredera del que aparece como dueo en el Registro. Al
acreedor ejecutante le quedara reservada su accin para perseguir en el mismo juicio
ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho
que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el
procedimiento.
A esta singular proteccin la doctrina, y especialmente Roca Sastre, la denomina
tercera registral". La ausencia de este precepto obligara a que el titular registral
tuviese que acudir a una tercera de dominio por los cauces dilatorios del juicio
ordinario que regula la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las facilidades que el precepto
establece, en base de la fuerza del principio legitimador, posibilitan en ltimo trmino el
sobreseimiento rpido del procedimiento ejecutivo, pues la declaracin de inexactitud
del asiento registral no puede decretarse en el procedimiento ejecutivo sino en un juicio
declarativo ordinario -ej. interposicin de la accin de rescisin por fraude de
acreedores, o de simulacin del ttuloSin embargo. para ello es preciso que se renan estas tres condiciones: 1. Existencia de
un procedimiento de apremio o embargo contra bienes inscritos a nombre de persona
distinta del deudor. 2. Que por certificacin registral conste en autos que los bienes o
derecho objeto de procedimiento de apremio figuren inscritos a favor de persona distinta
de aquella contra la que se sigue el procedimiento. 3. Que la accin no se haya dirigido
contra una persona en concepto de heredera del que aparece como dueo en el Registro,
pues entonces no podra prosperar la misma, ya que en el presente caso no existen las
dos personas distintas que parece exigir el artculo. Y 4. conforme a la tesis sostenida
por Roca Sastre, es necesario, adems, que no se haya practicado la correspondiente
anotacin de embargo sobre los bienes objeto del apremio, pues si con posterioridad a la

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misma los bienes aparecen inscritos a favor de persona distinta, surge. evidentemente,
un supuesto diferente, previsto en el mismo artculo 38 de la Legislacin Hipotecaria y
143 del RH.
Respecto del primer requisito, la tercera registral es aplicable a todos los supuestos de
embargo ya deriven de un procedimiento ejecutivo judicial o de un apremio
administrativo y, en el primer caso, ya procedan de una causa civil, criminal, laboral o
de familia.
En cuanto al segundo, la certificacin registral que produce el alzamiento del embargo,
puede bien aportarse por el propio interesado que es titular de la finca antes de la
practica de la anotacin del embargo, si se entera por cualquier medio de la existencia
del procedimiento, o bien, dado el carcter no constitutivo de la anotacin, cuando se
pida al Registro la certificacin de dominio y cargas a efectos de la ejecucin sin que se
haya solicitado previamente la anotacin.
Lo que es discutido por algunos autores y yo considero posible, es el sobreseimiento del
procedimiento con la mera nota registral de denegacin de la anotacin por constar la
finca a nombre de persona distinta del deudor, porque la Ley habla expresamente de
certificacin; pues dicha nota tiene valor certificante y, adems, es absurdo seguir un
procedimiento que necesariamente habr de sobreseerse cuando se solicite la referida
certificacin de dominio y cargas.
Por ltimo, es de destacar que el artculo habla de persona heredera del dueo y no de
causahabiente, concepto ste que parece tener una amplitud mayor de la que significa
el concepto de heredero, por lo que no entran en el precepto los supuestos de
adquisicin a ttulo singular sea oneroso o gratuito.
-- Por su parte, respecto de la intervencin en la ejecucin, el prrafo 4. del artculo 38
de la LH dice: Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser
propiedad de un tercer poseedor, se proceder con arreglo a lo dispuesto en los
artculos 134 hoy art. 662 LEC- y concordantes de esta Ley y el prrafo 5 del propio
artculo 38 de la LH establece que: Las mismas reglas se observarn cuando despus
de efectuada en el Registro alguna anotacin previa a las establecidas en los nmeros
2 y 3 del art. 41, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.
Y el artculo 662 n 1 de la LEC seala que: Si antes de que se venda o adjudique en
la ejecucin de un bien inmueble y despus de haberse anotado su embargo o inscrito
una hipoteca- o de consignado registralmente el comienzo del procedimiento de
apremio, pasase aquel bien a poder de un tercer poseedor, ste, acreditando la
inscripcin de su titulo podr pedir que se le exhiban los autos en la Secretaria y el
Juez lo acordara sin paralizar el curso del procedimiento entendindose con l las
actuaciones ulteriores.
Es claro que el tercer adquirente puede intervenir en los procedimientos de ejecucin
hipotecaria o de apremio subrogndose en el lugar del deudor por el solo hecho de la
inscripcin de su titulo y porque le ampara el principio de legitimacin registral. En
dicha intervencin el tercero registral puede bien liberar la finca y satisfacer la deuda al
acreedor dentro de los lmites de la responsabilidad a que este sujeto el bien (art. 662 n
3 LEC), o bien desampara el bien y soportar la ejecucin.

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4.- El artculo. 41 de la ley. Dispone el artculo 41 de la LH, tras la reforma del ao

2000, que: Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos, podrn
ejercitarse a travs del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra
quienes, sin titulo inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio.
Estas acciones basadas en la legitimacin registral que reconoce el artculo 38,
exigirn siempre que por certificacin del registrador se acredite la vigencia, sin
contradiccin alguna, del asiento correspondiente.
La remisin al juicio verbal supone para el titular registral la posibilidad de acudir a un
procedimiento rpido y sencillo para la tutela del derecho inscrito frente a quien le
perturbe o se oponga a su derecho: demanda sucinta, ejercicio basado en la certificacin
registral, sin necesidad de ningn otro ttulo, proteccin provisional mediante medidas
cautelares y con causas de oposicin limitadas (arts. 250.7, 439, 441.3 y 442 de la
nueva LEC).
La Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere expresamente a esta accin en sus artculos
250-1-7, que recoge su posibilidad, y 439-2, que se refiere a los casos de inadmisin y
las causas de oposicin. As se seala que la oposicin slo podr fundarse en alguna de
las causas siguientes:
1. Falsedad de la certificacin del Registro u omisin en ella de derechos o condiciones
inscritas que desvirten la accin ejercitada.
2. Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra
cualquiera relacin jurdica directa con el ltimo titular, o con titulares anteriores, o en
virtud de prescripcin, siempre que sta deba perjudicar al titular inscrito, segn el
artculo 36 LH.
.
3. Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y as lo
justifique presentando certificacin del Registro de la Propiedad acreditativa de la
vigencia de su inscripcin.
4. No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.
Cualquiera otra alegacin deber el demandado reservarla para el juicio declarativo que
corresponda, sin producir el efecto de suspender o entorpecer del juicio verbal. Por su
parte, la sentencia dictada en este procedimiento no producir excepcin de cosa
juzgada, quedando a salvo el derecho de las partes para promover el juicio declarativo
sobre la misma cuestin.
Por ltimo indicar que, con la diccin del nuevo precepto, se pone de manifiesto que la
accin que se ejercita con base a este artculo 41, no deriva del derecho inscrito, sino de
la propia inscripcin, de forma que basta acreditar la inscripcin para acceder a la
pretensin ejercitada. Accin, por tanto, que segn la doctrina dominante, se trata de
una accin especial -accin real registral-, derivada de la inscripcin y tendente a la
recuperacin de la posesin, por lo que slo puede derivar de aquella inscripcin de un
derecho real susceptible de posesin, quedando excluidas la inscripcin de hipoteca,
tanteo, retracto y opcin.

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Para finalizar, slo resta decir como .............................................

Madrid a 10 de mayo de 2010

ngel Valero Fernndez-Reyes

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