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Di Gianni Zorzi*

Introduzione
Lobiettivo del presente studio quello di individuare i principali aspetti relativi allimposizione fiscale
sugli immobili in Italia, che ha subito negli ultimi anni un rapido inasprimento soprattutto a partire dalla
prima applicazione dellIMU, istituita dal DL 23/2011 e poi anticipata con effetto dal 2012 dal Decreto
Salva Italia (201/2011).
Al momento dellentrata in vigore dellIMU, lincremento generale del livello di tassazione sugli immobili
stato presentato dal legislatore un allineamento alla media dei paesi sviluppati. Come si vedr in seguito,
innanzitutto si nota che la tassazione sugli immobili assume forme e intensit eterogenee tra i diversi paesi
OCSE; in secondo luogo, a partire dal 2012, il gettito italiano aumentato notevolmente ed ha assunto una
maggiore rilevanza la sua componente di tipo patrimoniale, mentre lItalia ha scalato posizioni nella
classifica dei paesi pi onerosi in termini di tasse sul mattone.
La riforma della fiscalit sugli immobili non si comunque esaurita con lentrata in vigore del nuovo tributo,
ed proseguita con numerosi altri interventi, in modo comunque non organico, sia nel 2013 che nel 2014. E
ipotizzabile che linstabilit normativa, oltrech il livello dellimposizione, abbiano avuto un ruolo nella
discesa dei prezzi immobiliari, incessante nel triennio successivo al 2011.
Nella prima parte del paper verr illustrato il quadro dellimposizione fiscale sugli immobili in Italia,
delineato da 11 diverse forme di prelievo. Alcune delle imposte hanno subito variazioni nel corso
dellultimo quinquennio; altre sono state istituite proprio nello stesso periodo. I principali elementi di
ciascuna sono stati riassunti anche attraverso lutilizzo di tabelle sinottiche. Il primo paragrafo tratta, in
conclusione, anche alcuni importanti aspetti di tipo redistributivo.
Nel secondo paragrafo, sulla base dei dati forniti da Agenzia delle Entrate, MEF, Banca dItalia e
Confcommercio, viene presentata una stima del gettito per ciascuna delle imposte incluse nel perimetro
fiscale definito nella prima parte della ricerca, per il periodo 2010-2014. Il risultato viene poi analizzato con
riferimento, in particolare, alla quota delle imposte che grava sulle famiglie italiane, allevoluzione della sua
componente patrimoniale e ad alcuni riferimenti sul trattamento dellabitazione principale.
Nel terzo paragrafo vengono analizzati gli elementi di confronto con lestero, ed in particolare con i paesi
sviluppati attraverso lutilizzo dei dati Eurostat e OCSE; vengono approfonditi alcuni elementi critici relativi
al dettaglio dei dati disponibili, e presentata unanalisi puntuale sullandamento delle tasse di propriet sugli
immobili nel periodo 2011-2013, dal quale emerge che lincremento pi rilevante su un campione di 29 paesi
quello rilevato in Italia. Il paragrafo si conclude con dei cenni alla tendenza italiana allaccentramento del
prelievo, rilevata in controtendenza rispetto ai paesi esteri.
Nel quarto paragrafo viene esaminato infine il legame tra andamento dellimposizione fiscale e valore
degli immobili. In particolare, viene calcolata la pressione fiscale sul valore di mercato effettivo delle
abitazioni e viene testata lipotesi che su questultimo lincremento del livello impositivo giochi un ruolo
rilevante. In particolare, viene presentata (con le dovute cautele) una stima dellimpatto sui prezzi degli
immobili italiani dellinasprimento fiscale descritto nel paragrafo 2.

1. Levoluzione della fiscalit sulla casa


Il complesso sistema fiscale che grava sui proprietari di immobili in Italia, pi volte riformato nel corso degli
ultimi anni, si compone di una componente di imposizione diretta (gravante sul reddito derivante dagli
immobili, nonch sul patrimonio stesso) e di una componente indiretta (che colpisce i trasferimenti di
propriet ed i contratti traslativi).

Il livello di imposizione diversificato sia in funzione dei soggetti passivi (da un lato imprese e
professionisti; dallaltro soggetti che non esercitano attivit di impresa e di lavoro autonomo), sia della
natura degli immobili (terreni, fabbricati a uso industriale oppure abitativo).
Inoltre, vi una importante distinzione tra labitazione principale e le altre abitazioni (cosiddette seconde
case). Labitazione principale esente da imposte sul reddito (dal 2001) ed inoltre gode di importanti
agevolazioni fiscali, tra le quali va citata la detrazione degli interessi sui mutui connessi ad acquisto,
costruzione o ristrutturazione dellimmobile (dal 2001).
Il trattamento fiscale dellabitazione di residenza, dal punto di vista della componente prettamente
patrimoniale, si inoltre modificato pi volte negli anni pi recenti: una prima volta con lesenzione
dallImposta Comunale sugli Immobili (a far data dal 2008); una seconda volta con lassoggettamento
allIMU (nel 2012), ed una terza volta con una sua esenzione parziale (2013); infine una quarta volta con
lapplicazione della neonata TASI (a partire dal 2014).
Gli immobili non adibiti ad abitazione principale sono invece tassati ad aliquota marginale ai fini
dellimposta sul reddito da locazioni (in alternativa vi la possibilit del ricorso alla cedolare secca), sono
soggetti allIMU (Imposta Municipale), che ha sostituito lICI, lIRPEF e le addizionali relative ai redditi
fondiari associati agli immobili non locati.
Lutilizzo degli immobili inoltre gravato dalle imposte sulla raccolta dei rifiuti, sostanzialmente invariate
dal punto di vista del presupposto impositivo e della loro base imponibile, ma modificatesi negli anni con il
passaggio dalla TARSU / TIA (applicate fino al 2012) alla TARES (operante solo nel 2013) ed infine alla
TARI (che costituisce dal 2014 la terza componente assieme a IMU e TASI della cosiddetta IUC o
Imposta Unica Comunale).
Il complesso della tassazione degli immobili in Italia si compone in definitiva di 11 principali tributi:
Unimposta di natura strettamente patrimoniale: lIMU o Imposta Municipale Unica (introdotta
dal DL 23/2011 e successivamente anticipata dal DL 201/2011 Salva Italia con effetto dal 2012 in
sostituzione della preesistente ICI o Imposta Comunale sugli Immobili, originariamente nata nel
1992 come ISI o Imposta Straordinaria sugli Immobili). Nel nuovo meccanismo di tassazione, lIMU
ha previsto un pi ampio insieme di fattispecie soggette a tassazione (vedi tabella 1), e laumento dei
coefficienti moltiplicatori da applicare alle rendite catastali per il calcolo del valore imponibile degli
immobili. Il risultato, come si vedr in seguito, quello di un sostanziale raddoppio del prelievo
complessivamente applicato ai contribuenti.
Unimposta sui servizi pubblici indivisibili (la TASI, introdotta dal 2014). Limposta nella sua
definizione individua il tipo di destinazione immaginato per il gettito, ma di fatto si accosta ad ICI ed
IMU sia per quanto concerne il calcolo della base imponibile che per il presupposto dellimposta
stessa. Il prelievo quindi di natura patrimoniale, e sostituisce, a partire dalla sua adozione, la
componente legata allabitazione principale eliminata per lIMU a partire dallanno precedente (vedi
tabella 1). La differenza sostanziale costituita da aliquote inferiori, una maggiore libert degli enti
locali nella fissazione delle detrazioni, ed infine una quota (compresa tra il 10% e il 30%) a carico
delleventuale inquilino.
Unimposta sui rifiuti soldi urbani e raccolta dei rifiuti: lattuale TARI o Tassa sui Rifiuti (2014),
ex TARES (Tassa sui Rifiuti e Servizi comunali, 2013), ex TARSU/TIA (Tassa per lo smaltimento
dei Rifiuti Solidi Urbani o in alternativa Tariffa di Igiene Ambientale, applicate fino al 2012). A
dispetto della diversa nomenclatura, la natura del prelievo non cambiata nel corso degli anni, con la
base imponibile costituita prevalentemente con riferimento alla superficie dellabitazione e alla
numerosit del nucleo familiare.
Le due imposte di tipo strettamente reddituale, e cio lIRPEF e lIRES, con le relative addizionali.
Tali imposte sono dovute da coloro che possiedono fabbricati a titolo di propriet, usufrutto o altro
diritto reale; dal 2012 non si paga sui fabbricati non locati assoggettati ad IMU, ma dal 2014
applicabile, nella misura del 50%, se tali fabbricati sono ubicati nello stesso Comune di residenza.

LIRES applicata sui proventi derivanti da immobili patrimonio (cio immobili che non
rappresentano beni strumentali e la cui produzione o scambio non oggetto dellattivit di impresa).
Le due imposte che colpiscono le locazioni: da un lato lalternativa della cedolare secca, introdotta
dal gi citato DL 23/2011 come opzione sostitutiva allapplicazione dellIRPEF, e dallaltro le
imposte di registro e bollo gravanti sui contratti di affitto. Il regime della cedolare secca consiste
nellapplicazione di una imposta fissa pari al 21% per i contratti a canone libero e al 19% per i
contratti a canone concordato (questultima aliquota poi ridotta al 15% e infine al 10% per il periodo
2014-2017). Chi non opta per questo regime deve versare, oltre allIRPEF e relative addizionali,
anche limposta di registro sui contratti, che varia dallo 0,5% al 2% del canone annuo per ciascuna
annualit prevista nel contratto.
Le imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso: lIVA, le imposte di registro e
bollo, nonch le imposte ipotecaria e catastale. Negli anni pi recenti, lIVA ha seguito il
progressivo incremento dellaliquota ordinaria dal 20% al 22% (ma tale aliquota applicabile solo
agli immobili di lusso), mentre le aliquote agevolate del 4% e del 10% sono rimaste immutate, e le
altre imposte hanno subito una riforma a partire dal 2014, con uno sgravio complessivo sugli
immobili prima casa (e su altri fabbricati ad uso abitativo oltre un certo valore) scambiati tra privati,
e con un modesto aggravio sui fabbricati ceduti dalle imprese di costruzione (vedi tabella 2).
Le imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito, cio gravanti su successioni e
donazioni. In questo caso il livello di imposizione varia a seconda del grado di parentela tra cedente
e beneficiario, con unaliquota compresa tra il 4% e l8%, oltre alle imposte ipotecaria e catastale
rispettivamente fissate nella misura del 2% e 1%; ad ogni modo vi una franchigia di un milione di
euro per i parenti in linea retta e di 100mila euro per fratelli e sorelle.
Vi in particolare da considerare, soprattutto con riferimento allIMU ex ICI e alla TASI, laspetto legato al
profilo redistributivo nel passaggio tra i diversi tipi di imposta. Tale profilo strettamente collegato al
diverso operare delle detrazioni previste di volta in volta (Messina e Savegnago, 2014).
Se da un lato lICI prevedeva una detrazione fissa per labitazione principale, pari a 103,29 (le vecchie
200.000 lire), la detrazione per labitazione principale ai fini IMU veniva inizialmente stabilita in 200 euro
annui, da rapportare al periodo dellanno per il quale stata destinata ad abitazione principale; se inoltre
lutilizzo dellabitazione fosse da attribuirsi a pi soggetti passivi, la detrazione spettava a ciascuno in
proporzione alla quota per cui si verificava tale destinazione. Per il biennio 2012-2013 era stata introdotta
una detrazione ulteriore pari a 50 per ogni figlio convivente fino a 26 anni di et (e residenza anagrafica
nellabitazione principale), fino ad un massimo di ulteriori 400 euro.
Tabella 1 recente evoluzione delle imposte di propriet e dei servizi pubblici indivisibili per categoria di
bene immobile (fonte: nostra elaborazione su fonti normative e Agenzia delle Entrate)
Tipologia di bene immobile

fino al 2007

Abitazione principale "non di


lusso"

ICI

Abitazione principale "di


lusso"; altri fabbricati e aree
fabbricabili; immobili ad uso
produttivo

ICI

ICI

IMU

IMU

TASI+IMU

Terreni agricoli (se possessore


non svolge attivit agricola)

ICI

ICI

IMU

IMU

IMU

ICI (con franchigie


e riduzioni)

ICI (con
franchigie e
riduzioni)

IMU

IMU

IMU

TASI+IMU

Terreni agricoli (se il


possessore svolge attivit
agricola)
Fabbricati Rurali

dal 2008 al 2011

2012

2013

IMU

2014
TASI

Fabbricati Rurali uso


strumentale

IMU

TASI

Tabella 2 recente evoluzione delle imposte sui trasferimenti immobiliari per categoria di immobile e di
venditore (fonte: nostra elaborazione su fonti normative e Agenzia delle Entrate)
Prima casa
Venditore
Privato
Impresa "non costruttrice" e che non ha eseguito
lavori di restauro, risanamento o
ristrutturazione; impresa "costruttrice" che
vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei
lavori
Impresa "costruttrice" che vende entro 5 anni
dalla data di ultimazione dei lavori o
successivamente se entro tale termine i
fabbricati sono stati locati per un periodo non
inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di
edilizia residenziale convenzionata

Fino al 2013
IVA

Registro

Ipotecaria e
Catastale

Registro

Ipotecaria e
Catastale

no

3%

168 euro (x2)

2%

50 euro (x2)

esente

3%

168 euro (x2)

2%

50 euro (x2)

4%

168 euro

168 euro (x2)

200 euro

200 euro (x2)

Altri fabbricati uso abitativo


Venditore
Privato
Impresa "non costruttrice" e che non ha eseguito
lavori di restauro, risanamento o
ristrutturazione; impresa "costruttrice" che
vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei
lavori
Impresa "costruttrice" che vende entro 5 anni
dalla data di ultimazione dei lavori o
successivamente se entro tale termine i
fabbricati sono stati locati per un periodo non
inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di
edilizia residenziale convenzionata

Dal 2014

Fino al 2013

Dal 2014

IVA

Registro

Ipotecaria e
Catastale

no
esente oppure
aliquota
ordinaria se
bene di lusso

7%

2%+1%

9%

50 euro (x2)

7%

2%+1%

9%

50 euro (x2)

168 euro

168 euro (x2)

200 euro

200 euro (x2)

10% oppure
aliquota
ordinaria se
bene di lusso

Registro

Ipotecaria e
Catastale

Le detrazioni previste per lIMU, ora sparite, sono ricomparse nella TASI ma con lautonomia conferita agli
enti locali nella determinazione delle modalit e del loro importo. Tale aspetto prevede dunque in capo ai
comuni, attraverso le proprie delibere, il potere di incidere sugli aspetti redistributivi dellimposta.
Secondo lo studio di Messina e Savegnago per Banca dItalia, la transizione al nuovo regime di prelievo
sulla prima casa appare pi favorevole per i contribuenti pi abbienti, con levidenza di un attenuarsi
della progressivit rispetto alla rendita catastale o un accentuarsi della regressivit rispetto al reddito
familiare.
Leffetto dunque riscontrato tra il 2012 e il 2014 contrario a quello verificabile nel confronto tra
IMU 2012 e ICI 2007 (ultimo anno di applicazione allabitazione principale), quando si rilevava il
passaggio a una pi elevata progressivit dellimposta in relazione al valore della rendita catastale
(Dipartimento delle Finanze, 2012).

2. Landamento del gettito fiscale


Risulta interessante, nellanalisi del gettito fiscale prodotto dal perimetro di tassazione definito nel
precedente paragrafo, distinguere tra i cambiamenti intercorsi a cavallo del 2012, e quelli intervenuti nel
periodo successivo con riferimento finale anno 2014.

Da un lato infatti, sulla base dei dati raccolti da fonti diverse come Banca dItalia, Agenzia delle Entrate,
MEF e Confcommercio, osserviamo per il periodo 2010-2012 un incremento del totale delle tasse sugli
immobili pari a +9,8 miliardi (da 38,5 a 48,3), gravante per circa +5,5 miliardi a carico delle famiglie (da
31,5 a 37,0 miliardi).
La componente di tipo patrimoniale prelevata dalle famiglie (che stimiamo includendo la rispettiva quota
sia dellIMU che della TASI che della tassa sui rifiuti urbani, oltrech una quota dellIRPEF stimata sui
redditi figurativi e con lesclusione delle imposte sui redditi da locazioni come la cedolare secca), salita
nello stesso periodo di 7,6 miliardi (+44,9%) da 16,9 a 25,5 miliardi di euro.
Risulta quindi evidente che con lintroduzione anticipata dellIMU la composizione stessa del prelievo
fiscale sugli immobili si sia notevolmente modificata, con una quota ben pi elevata (a partire dal 2012) della
componente di tipo patrimoniale, non collegata quindi alla produzione di reddito immobiliare ma
esclusivamente dalla propriet o dal possesso delle abitazioni.
Tale risultato condiviso anche dal rapporto dellAgenzia delle Entrate (2012), che illustra ulteriormente la
repentina modificazione della natura delle imposte intervenuta con la prima applicazione dellIMU.
Sempre nel periodo 2010-2012, lintroduzione della cedolare secca e lesenzione di alcuni redditi figurativi
legati a immobili assoggettati a IMU, ha prodotto una complessiva erosione delle imposte di natura pi
puramente reddituale come in particolare lIRPEF (-3,0 miliardi).
Per quanto concerne il periodo 2012-2014, si osserva invece un iniziale decremento nel 2013 nel gettito
complessivo, dovuto allesenzione dallIMU dellabitazione principale (con le precisazioni illustrate nel
paragrafo 1), ed un successivo aumento pi marcato secondo le nostre stime per il 2014 con il primo
superamento della soglia complessiva di 50 miliardi.
A carico delle famiglie, il rincaro complessivo stato nel periodo di 1,2 miliardi (da 37,0 a 38,2), con un
+2,0 attribuibile nuovamente alle imposte di tipo patrimoniale (da 25,5 a 27,5), da attribuirsi in particolar
modo alle imposte sui rifiuti urbani.
Le nostre stime complessive sul gettito fiscale sugli immobili sono illustrate nella Tabella 3.

Tabella 3: stima del gettito delle principali tasse sugli immobili in Italia nel periodo 2010-2014 (fonte:
nostra elaborazione su dati Banca dItalia, Agenzia delle Entrate, MEF, Confcommercio; dati in miliardi di
euro)
Le principali tasse sugli immobili
IRPEF
IRES
IMU/ICI
TASI
TARI/TARES/TARSU-TIA
IVA
Registro e bollo
Ipotecaria e catastale
Successioni e donazioni
Registro e bollo su locazioni
Cedolare secca
TOTALE
Di cui: totale prelievo a carico delle
famiglie

2010
8,8
0,6
9,2

2011
7,5
0,6
9,2

2012
5,8
0,6
23,8

2013
6,4
0,7
20,4

5,6
8,0
2,9
1,8
0,5
1,2
38,5

5,6
8,0
2,7
1,7
0,5
1,1
1,0
37,9

6,0
5,0
2,2
2,1
0,6
1,0
1,2
48,3

7,4
4,1
2,0
1,9
0,6
1,0
1,2
45,8

2014
6,5
0,7
19,3
4,6
8,0
4,3
2,6
1,4
0,6
0,9
1,2
50,2

31,5

31,0

37,0

35,1

38,2

Di cui: prelievo di tipo patrimoniale a


carico delle famiglie

16,9

16,1

25,5

24,6

27,5

Secondo le analisi dellAgenzia delle Entrate (2015) il gettito derivante dalle principali imposte (ma con
lesclusione di quelle sui rifiuti) risultato pari nel 2014 a 42,1 miliardi di euro, con una leggera flessione
rispetto al 2012 (42,3 miliardi) ma in aumento rispetto al 2013 (38,4 miliardi).
Lincremento osservato nel 2014 interamente attribuibile alla prima applicazione della TASI (4,6 miliardi),
mentre hanno ripreso a salire le imposte di natura reddituale (in particolare, +0,7 miliardi nellIRPEF
2012-2014) per effetto della reintroduzione nella base imponibile dei redditi degli immobili non locati ad uso
abitativo ubicati nello stesso comune di residenza, seppure nella quota ridotta del 50%.
I risultati dellAgenzia mostrano un aumento nella somma di IMU e TASI per il 2014 rispetto alla sola IMU
del 2012 (da 23,8 a 23,9 miliardi), che appare comunque talmente lieve da poter giudicare il gettito
complessivo negli effetti invariato.
Anche per quanto concerne labitazione principale (non di lusso), il gi citato studio di Messina e
Savegnago (2014) illustra una sostanziale equivalenza tra la somma di IMU, TARSU e TIA gravante nel
2012 e la somma di TASI e TARI esigibile nel 2014: limporto medio in euro per le abitazioni su
elaborazioni dati Agenzie delle Entrate e delibere degli enti, considerato un nucleo familiare di tre persone
(di cui un figlio convivente con meno di 26 anni), risultato pari in entrambi gli anni a circa 600 euro.
Lequivalenza tra le somme vede comunque una minore componente TASI rispetto allIMU, controbilanciata
da una maggiore incidenza della TARI rispetto alla TARSU/TIA, mentre lesenzione applicata nel 2013
sullIMU per le abitazioni principali (salvo che per i comuni che avevano deliberato unaliquota pi elevata
rispetto a quella base agevolata) aveva temporaneamente fatto scendere il prelievo del 60% su questo tipo
di fabbricati.
Si confermerebbe dunque, anche sotto questo punto di vista, il tenore ripristinatorio del prelievo
sullabitazione di residenza, attraverso lapplicazione della TASI in luogo dellIMU, ed un pi alto livello di
tassazione in merito alla raccolta dei rifiuti.
Anche Messina e Savegnago segnalano che il profilo della tassazione immobiliare per le abitazioni diverse
da quella principale risultato in costante aumento lungo larco del triennio considerato; rispetto a
questa rilevazione le nostre stime che considerano sia le abitazioni di residenza che le altre si dimostra
pertanto del tutto coerente.

3. Il confronto internazionale
Sul piano internazionale, il confronto del prelievo fiscale sugli immobili risente dalla diversa tipologia di
imposizione applicata, che come si visto in precedenza (v. 1) pu corrispondere ad un mix eterogeneo e
complesso di tasse, eventualmente in costante evoluzione come avvenuto negli anni recenti per il nostro
Paese. Il gettito inoltre influenzato, nei diversi paesi, in base allandamento del mercato immobiliare e del
volume degli scambi, nonch dallevasione o elusione dimposta.
I dati Eurostat ed OCSE consentono un confronto relativamente approfondito tra i dati delle principali
economie avanzate, attraverso una classificazione delle imposte che principalmente le suddivide in:
Imposte ricorrenti (versamenti annuali dovuti dal proprietario), calcolate sulla base di una misura
del valore della propriet, applicate sulla ricchezza netta oppure sulla propriet immobiliare;
Imposte non ricorrenti (prelevate in corrispondenza di transazioni a titolo oneroso nonch su
successioni e donazioni).

Va subito detto che il livello di dettaglio non tale da consentire la comparazione diretta tra la nostra stima
del gettito fiscale presentata nel paragrafo 2 e i dati rilevati da Eurostat ed OCSE sulla tassazione cos
definita per gli altri paesi.
Da un lato infatti, vi sono alcuni elementi considerati nel presente studio, come le imposte di natura
reddituale sugli immobili non locati e sulle locazioni, nonch il prelievo sui servizi di raccolta dei rifiuti, che
non possono essere agilmente confrontati con le statistiche internazionali.
Dallaltro verso, la comparazione effettuata dallAgenzia delle Entrate tiene conto di dati internazionali che
assommano al prelievo fiscale anche quello sulla ricchezza netta (comprensiva dunque di attivit
finanziarie) e sulle transazioni onerose che includono quelle finanziarie e di capitale.
Secondo i rapporti dellAgenzia delle Entrate, che citano espressamente i dati OCSE pur con le avvertenze
appena illustrate, lItalia sarebbe passata, su un campione di 29 paesi, dal quindicesimo al nono posto tra il
2011 e il 2012 per livello complessivo di tassazione sugli immobili, con unincidenza sul PIL incrementata
dall1,7% al 2,5%.
Il panorama descritto dai dati internazionali risulterebbe comunque molto variegato: si va da uno 0,3% del
PIL (Estonia) al 4,2% del Regno Unito (sulla base dei dati che, come descritto, includono anche il prelievo
sulla ricchezza netta e le transazioni finanziarie). Il mix di imposte che genera questi dati inoltre risulterebbe
profondamente diversificato ed eterogeneo.
Si rileverebbe inoltre, rispetto allItalia, una maggiore incidenza delle imposte sugli immobili nei paesi
extracomunitari come Canada, USA, Corea e Giappone, mentre tra gli Stati europei solo Regno Unito,
Francia, Belgio e Lussemburgo presenterebbero un profilo di tassazione pi elevato.
Sulla base dei dati Eurostat ed OCSE per il triennio 2011-2013, in questo studio esaminiamo invece la sola
componente riferita alla tassa di propriet sugli immobili (per lItalia quindi lIMU ex ICI), e cio lunico
elemento di tipo esclusivamente immobiliare e confrontabile in via omogenea con gli altri paesi (vedi tab. 4 e
tab. 5).
Si consideri dunque che tale elemento costituisce solo una parte del prelievo complessivo attribuibile agli
immobili e che per il nostro Paese, nel periodo considerato, la sua incidenza sul totale delle imposte gravanti
su abitazioni, terreni e fabbricati variata tra il 24% e il 49%.

Tabella 4: andamento della tassa di propriet su immobili nel periodo 2011-2013 su un campione di 34
paesi (nostra elaborazione su dati Eurostat, OCSE; variazioni su dati in valuta locale).
Tassa di propriet su immobili
Italia (IMU ex ICI)
Ungheria
Svezia
Paesi Bassi
Spagna
Finlandia
Norvegia
Bulgaria
Slovacchia
Cile
Estonia
Corea

Variazione su dati in valuta


locale 2011-2013
+107,4%
+82,4%
+20,9%
+19,7%
+18,1%
+16,7%
+16,5%
+14,4%
+14,0%
+12,3%
+11,1%
+10,5%

Islanda
Israele
Turchia
Repubblica Ceca
Belgio
Regno Unito
Germania
Danimarca
Francia
Slovenia
Portogallo
Canada
Nuova Zelanda
Stati Uniti
Austria
Svizzera
Romania
Croazia
Lussemburgo
Lituania
Giappone
Cipro

+10,2%
+8,7%
+8,6%
+7,8%
+6,6%
+6,4%
+6,0%
+5,6%
+5,4%
+5,3%
+5,0%
+3,3%
+2,3%
+1,4%
0,0%
0,0%
-0,5%
-0,7%
-0,7%
-1,6%
-3,7%
-22,9%

Landamento di tale prelievo illustrato con riferimento al PIL nella tabella 5: in Italia si andati dallo 0,6%
dellultimo anno di applicazione dellICI (era circa lo 0,7% fino al 2007, e cio fino a quando ad ICI erano
assoggettate anche le prime case), al picco dell1,4% del 2012, fino all1,2% del 2013 (che, sulla base delle
nostre stime, nel 2014 dovrebbe confermarsi tale oppure scendere all1,1%).
Lincremento nel periodo considerato, pari al +0,6% del PIL e un sostanziale raddoppio in termini nominali
(+107,4%), risulta nettamente il pi elevato tra i paesi OCSE. Il secondo paese per incremento della tassa
di propriet sugli immobili tra il 2011 e il 2013 lUngheria, con il +0,3% in termini relativi sul PIL e il
+82,4% in termini nominali.

Tabella 5: andamento della tassa di propriet su immobili nel periodo 2011-2013 su un campione di 34
paesi (nostra elaborazione su dati Eurostat, OCSE; dati in percentuali del PIL).
2011

2012

2013

Variazione
2011-2013

Italia (IMU ex ICI)

0,6

1,4

1,2

+0,6

Ungheria

0,3

0,4

0,6

+0,3

Belgio

1,2

1,2

1,3

+0,1

Spagna

1,0

1,1

1,1

+0,1

Francia

2,4

2,5

2,5

+0,1

Svezia

0,7

0,8

0,8

+0,1

Corea

0,7

0,7

0,8

+0,1

Norvegia

0,3

0,3

0,4

+0,1

Paesi Bassi

0,6

0,6

0,7

+0,1

Tasse di propriet su immobili

Finlandia

0,6

0,6

0,7

+0,1

Bulgaria

0,3

0,3

0,3

0,0

Repubblica Ceca

0,2

0,2

0,2

0,0

Estonia

0,3

0,3

0,3

0,0

Croazia

0,7

0,7

0,7

0,0

Lituania

0,3

0,3

0,3

0,0

Lussemburgo

0,1

0,1

0,1

0,0

Portogallo

0,7

0,7

0,7

0,0

Romania

0,4

0,4

0,4

0,0

Slovenia

0,5

0,5

0,5

0,0

Slovacchia

0,3

0,3

0,3

0,0

Austria

0,2

0,2

0,2

0,0

Cile

0,6

0,6

0,6

0,0

Danimarca

1,4

1,3

1,4

0,0

Germania

0,4

0,4

0,4

0,0

Islanda

1,7

1,6

1,7

0,0

Svizzera

0,2

0,2

0,2

0,0

Regno Unito

3,2

3,2

3,2

0,0

Cipro

0,6

0,5

0,5

-0,1

Turchia

0,3

0,2

0,2

-0,1

Canada

2,9

2,8

2,8

-0,1

Israele

2,2

2,2

2,1

-0,1

Nuova Zelanda

2,0

2,0

1,9

-0,1

Stati Uniti

2,9

2,8

2,7

-0,2

Giappone

2,2

2,1

2,0

-0,2

In forza di tale incremento, lItalia ora risulta sesta nel campione europeo dopo Regno Unito (3,2%),
Francia (2,5%), Islanda (1,7%), Danimarca (1,4%) e Belgio (1,3%), e prima della Spagna (1,1%) e di altri 19
paesi tra cui la Germania (0,4%). Al di fuori dellEuropa, la tassazione pi rilevante in paesi come gli Stati
Uniti, il Giappone, il Canada, Israele e la Nuova Zelanda. Questi paesi extraeuropei hanno tuttavia ridotto nel
periodo la pressione fiscale sugli immobili in relazione al PIL, con un prelievo che risultato in calo tra lo
0,1% e lo 0,2%.
Secondo analisi micro come quelle condotte da Sts Deloitte (Magna, 2014), i risultati sono diversi e pi
penalizzanti per gli immobili italiani: per il 2014, su un immobile di 100 mq nel centro della capitale,
l'Italia in cima alla classifica (tassazione a circa 3.600 euro per la seconda casa, 1.500 per la prima),
insieme a Danimarca (oltre i 4mila), Regno Unito e Finlandia a 1.600 euro. Cipro, Slovacchia, Repubblica
Ceca, Polonia e Slovenia non arrivano a cento euro. Poco sopra i cento si colloca il Lussemburgo e segue
l'Olanda (250 euro).
Vi inoltre un aspetto interessante sottolineato da Messina e Savegnago (2014) in merito alla competenza
delle imposte sugli immobili, che nella maggior parte delle economie avanzate attribuita a livello
locale piuttosto che centrale. Da un lato, appare assodata in letteratura una relazione positiva tra valore
delle abitazioni e servizi pubblici locali, mentre viceversa negativa tra valore degli immobili e tasse locali
(vedi anche infra, 4).
Decentrare la leva fiscale sugli immobili costituirebbe quindi un incentivo per le amministrazioni locali
per migliorare il rapporto tra prelievo fiscale e livello dei servizi pubblici. Dallaltro verso, risulterebbe
comunque desiderabile che il livello di tassazione risultasse omogeneo, equo, e che garantisse la neutralit

del prelievo rispetto ad altre tipologie di attivit reali e finanziarie, e che per questo particolare aspetto
esistesse al contrario un certo grado di accentramento.
LItalia ha scelto di introdurre per la prima volta nel 2012 una componente accentrata nella tassa sulla
propriet della casa. LIMU delineata nel decreto Salva Italia del 2011, oltre ad aver sostanzialmente
raddoppiato lentit del prelievo rispetto alla vecchia ICI, ha infatti previsto che una quota consistente del
gettito fosse accentrata a livello nazionale (la quota pesata per quasi 7,8 miliardi nel 2012 e oltre 4,0
miliardi nel 2013).
La tendenza inversa a quella rilevata in altri paesi, come la Francia, che hanno operato una forte
decentralizzazione del prelievo a favore degli enti locali, e con il dato di 25 su 34 paesi OCSE che prevedono
una (sostanziale) esclusiva pertinenza locale di questo tipo di imposte, supportati dalle ragioni di efficienza
pi sopra descritte (Messina e Savegnago, 2014).

4. Tasse sulla casa e valori immobiliari


Le attivit reali di propriet delle famiglie italiane (stimate per il 2013 da Banca dItalia in circa 5.800
miliardi) ne costituiscono il 60% della ricchezza totale. Tra queste, circa l85% (pari a circa 4.900
miliardi) costituita da abitazioni, ed un altro 10% (circa 550 miliardi) rappresenta il valore attribuibile a
terreni ed altri fabbricati.
Il valore complessivo, quindi, degli immobili di propriet delle famiglie italiane pari a circa 5.500 miliardi
per il 2013, in calo di oltre il 7% rispetto al picco del 2011, quando si sfioravano i 5.900 miliardi. E
ipotizzabile per il 2014 un calo del valore di ulteriori 3,9% punti, dovuti soprattutto al calo dei prezzi delle
abitazioni, sia nuove che esistenti, rilevato dallIstat nellarco del 2014 ed in particolare fino al terzo
trimestre. Il valore complessivo del patrimonio immobiliare delle nostre famiglie si ridurrebbe quindi,
secondo la nostra stima, a non pi di 5.300 miliardi.
Laumento delle tasse complessive sugli immobili si accompagna dunque al calo dei prezzi delle case,
producendo quindi un aumento ancor pi marcato in termini di incidenza delle imposte sul valore delle
propriet oggetto di tassazione. Un gettito pi elevato incamerato dal fisco non corrisponde ad una risalita
dei valori dei beni colpiti dallimposizione, ma al contrario ad una crisi dei prezzi e quindi lincidenza ne
risulta particolarmente aumentata.
Leffetto ancor pi rilevante se si considerano le componenti di tipo puramente patrimoniale, oggetto
di ripetuti interventi a partire dal 2012 con lintroduzione anticipata dellIMU, dal 2013 con la
trasformazione delle vecchie TARSU/TIA in TARES (e successivamente TARI dal 2014), nonch dal 2014
con la prima applicazione della TASI.
Complessivamente, come meglio illustrato nel paragrafo 2, stimiamo che le imposte di natura patrimoniale
sulla casa a carico delle famiglie italiane abbiano raggiunto i 27,5 miliardi di euro nel 2014: il dato pi alto
nel periodo esaminato, in aumento rispetto al 2013 (24,6 miliardi) e al 2012 (25,5 miliardi), e fortemente
incrementato rispetto al 2011 (16,1 miliardi).
Se si tiene tuttavia in considerazione il valore complessivo dello stock immobiliare di propriet delle
famiglie italiane, si pu sostenere che il livello di tassazione di tipo patrimoniale si sia in media
raddoppiato, passando dallo 0,27% del 2011 allo 0,52% del 2014, con un incremento pari a 11,4 miliardi
(circa 190 euro pro-capite) esclusivamente riferito a questo tipo di imposizione.
Nel complesso, il prelievo complessivo rapportato ai valori di mercato aumentato dallo 0,53% del 2011
allo 0,73% del 2014, con un incremento dello 0,20% pari a circa 7,2 miliardi (vedi Tabella 6).
Tabella 6 Confronto tra valore del patrimonio immobiliare di propriet delle famiglie italiane e tasse
applicate a carico delle stesse nel periodo 2010-2014 (fonte: nostra elaborazione su dati Banca dItalia,
Agenzia delle Entrate, MEF, Confcommercio; dati in miliardi di euro).

Famiglie italiane: valore delle propriet


immobiliari e incidenza delle tasse
2010
Valore patrimonio immobiliare di propriet
delle famiglie
5803,9
Prelievo a carico delle famiglie
31,5
Prelievo di tipo patrimoniale a carico delle
famiglie
16,9
Incidenza prelievo su valore patrimonio
0,54%
Incidenza prelievo di tipo patrimoniale
0,29%
(*) stime basate su indici dei prezzi immobiliari Istat

2011

2012

2013

5889,8
31,0

5685,1
37,0

5472,2
35,1

2014
5261,2
(*)
38,2

16,1
0,53%
0,27%

25,5
0,65%
0,45%

24,6
0,64%
0,45%

27,5
0,73%
0,52%

Tenendo in considerazione il fatto che appare incontrovertibile il legame inverso tra prelievo fiscale e valore
degli immobili, in prima istanza perch influenzato dalle attese sui flussi di cassa futuri, e oltretutto perch
pi volte rilevato empiricamente in letteratura, si ritenuto interessante verificare la relazione tra
landamento degli indici dei prezzi immobiliari e del livello di tassazione in ciascuno dei paesi per i quali
sono disponibili i dati 2010-2014.
Lanalisi statistica ha evidenziato una correlazione negativa debole tra le due variabili (non superiore a 0,18), ed un errore standard rilevante nello studio della regressione. Appare dunque non attribuibile in
generale allincremento della fiscalit un ruolo preponderante sullandamento negativo dei prezzi
immobiliari.
Nel tentativo di isolare, con le dovute cautele, tale effetto per il nostro paese, va rilevato che con lutilizzo
delle formule della rendita perpetua, fissato un determinato range dei tassi dinteresse, lincremento della
tassazione ricorrente ed in particolare quella patrimoniale, potrebbe corrispondere ad una riduzione del
valore degli immobili compresa tra 20 e 40 volte il relativo importo1.
Sulla base delle nostre stime, dunque, considerato come permanente lincremento nelle imposte patrimoniali
pari allo 0,25% sul valore intrinseco degli immobili, limpatto negativo sui prezzi delle case ad esso
attribuibile sarebbe approssimabile in un intervallo compreso tra il 5% e il 10% rispetto ai valori del 2011.
Il calo dei prezzi degli immobili esistenti, rilevato dagli indici Istat per il periodo 2011-2014, risulta
comunque superiore (-15,6%).
Oltre che al livello della tassazione in senso proprio, sul valore degli immobili pu influire anche la relativa
incertezza e instabilit (Meazza, 2015). In particolare, tale aspetto potrebbe essere alla base anche di una
contrazione dei prezzi dovuta ad un minore interesse degli investitori esteri (Magna, 2014). Lincertezza
dellimpianto normativo nuoce in ogni caso anche alla visibilit ed efficienza dellimposta (Messina e
Savegnago, 2014).

5. Conclusioni
Il complesso sistema fiscale che grava sui proprietari di immobili in Italia stato pi volte riformato nel
corso degli ultimi anni. A trasformarsi pi volte stato in primis il trattamento fiscale dellabitazione di
residenza dal punto di vista della componente prettamente patrimoniale, prima esentata dallICI (tra il 2008 e
il 2011), poi riassoggettata allIMU (2012), poi di nuovo esentata (seppure in modo parziale), ed infine
colpita dalla neonata TASI (2014).
Lutilizzo degli immobili inoltre gravato dalle imposte sulla raccolta dei rifiuti, sostanzialmente invariate
dal punto di vista del presupposto impositivo e della loro base imponibile, ma modificatesi negli anni con il
passaggio dalla TARSU / TIA (applicate fino al 2012) alla TARES (operante solo nel 2013) ed infine alla
TARI (che costituisce dal 2014 la terza componente assieme a IMU e TASI della cosiddetta IUC o
Imposta Unica Comunale).

Dal punto di vista redistributivo, la transizione al nuovo regime di prelievo sulla prima casa del 2014 appare
pi favorevole per i contribuenti pi abbienti, con levidenza di un attenuarsi della progressivit rispetto alla
rendita catastale o un accentuarsi della regressivit rispetto al reddito familiare. Leffetto dunque contrario
a quello verificabile nel confronto tra IMU 2012 e ICI 2007, quando si rilevava il passaggio a una pi elevata
progressivit dellimposta in relazione al valore della rendita catastale (Dipartimento delle Finanze, 2012).
Nellanalisi del gettito fiscale prodotto dal perimetro di tassazione definito dalle 11 imposte descritte nel
paragrafo 1, interessante distinguere tra i cambiamenti intercorsi a cavallo del 2012, e quelli intervenuti nel
periodo successivo con riferimento finale anno 2014.
Da un lato infatti, sulla base dei dati raccolti da fonti diverse come Banca dItalia, Agenzia delle Entrate,
MEF e Confcommercio, osserviamo per il periodo 2010-2012 un incremento del totale delle tasse sugli
immobili pari a +9,8 miliardi (da 38,5 a 48,3), gravante per circa +5,5 miliardi a carico delle famiglie (da
31,5 a 37,0 miliardi).
Il prelievo aumentato soprattutto nella sua componente di tipo patrimoniale, salita nello stesso periodo di
7,6 miliardi (+44,9%) da 16,9 a 25,5 miliardi di euro e ora parte preponderante del mix di tassazione che
colpisce gli immobili in Italia.
Per quanto concerne il periodo 2012-2014, si osserva invece un iniziale decremento nel 2013 nel gettito
complessivo, dovuto allesenzione dallIMU dellabitazione principale (con le precisazioni illustrate nel
paragrafo 1), ed un successivo aumento pi marcato secondo le nostre stime per il 2014 con il primo
superamento della soglia complessiva di 50 miliardi.
A carico delle famiglie, il rincaro complessivo 2012-2014 stato di 1,2 miliardi (da 37,0 a 38,2), con un
+2,0 attribuibile nuovamente alle imposte di tipo patrimoniale (da 25,5 a 27,5), da attribuirsi in particolar
modo alle imposte sui rifiuti urbani.
Per quanto concerne labitazione principale (non di lusso), lo studio di Messina e Savegnago (2014) illustra
una sostanziale equivalenza tra la somma di IMU, TARSU e TIA gravante nel 2012 e la somma di TASI e
TARI esigibile nel 2014: considerato un nucleo familiare di tre persone (di cui un figlio convivente con
meno di 26 anni), il prelievo medio risultato pari in entrambi gli anni a circa 600 euro.
Si confermerebbe dunque, anche sotto questo punto di vista, il tenore ripristinatorio del prelievo
sullabitazione di residenza applicato con la TASI in luogo dellIMU, ed un pi alto livello di tassazione in
merito alla raccolta dei rifiuti.
La tassazione immobiliare per le abitazioni diverse da quella principale infine risultato in costante
aumento lungo larco del triennio considerato; rispetto a questa rilevazione le nostre stime che
considerano sia le abitazioni di residenza che le altre si dimostra pertanto del tutto coerente.
Il confronto del prelievo fiscale sugli immobili sul piano internazionale risente dalla diversa tipologia di
imposizione applicata e va detto che il livello di dettaglio non tale da consentire la comparazione diretta tra
la nostra stima del gettito fiscale e i dati rilevati da Eurostat ed OCSE sulla tassazione cos definita per gli
altri paesi.
Sulla base dei dati disponibili per il triennio 2011-2013, in questo studio esaminiamo la sola componente
riferita alla tassa di propriet sugli immobili (per lItalia quindi lIMU ex ICI). Lincremento rilevato in Italia
nel periodo considerato, pari al +0,6% del PIL e un sostanziale raddoppio in termini nominali (+107,4%),
risulta nettamente il pi elevato tra i paesi OCSE. Il secondo paese per incremento della tassa di propriet
sugli immobili tra il 2011 e il 2013 lUngheria, con il +0,3% in termini relativi sul PIL e il +82,4% in
termini nominali.
In forza di tale incremento, lItalia ora risulta sesta nel campione europeo dopo Regno Unito (3,2%),
Francia (2,5%), Islanda (1,7%), Danimarca (1,4%) e Belgio (1,3%), e prima della Spagna (1,1%) e di altri 19
paesi tra cui la Germania (0,4%).

Vi inoltre un aspetto interessante in merito alla competenza delle imposte sugli immobili, che nella
maggior parte delle economie avanzate attribuita a livello locale piuttosto che centrale. LItalia invece ha
scelto negli ultimi anni di introdurre per la prima volta una componente accentrata nella tassa sulla propriet
della casa. La tendenza inversa a quella rilevata in altri paesi, come la Francia, che hanno operato una forte
decentralizzazione del prelievo a favore degli enti locali, e con il dato di 25 su 34 paesi OCSE che prevedono
una (sostanziale) esclusiva pertinenza locale di questo tipo di imposte, supportati da fondate ragioni di
efficienza.
Laumento delle tasse complessive sugli immobili si accompagnato al calo dei prezzi delle case,
producendo quindi un aumento ancor pi marcato in termini di incidenza delle imposte sul valore delle
propriet oggetto di tassazione. Leffetto ancor pi rilevante se si considerano le componenti di tipo
puramente patrimoniale.
Se si tiene in considerazione infatti il valore complessivo dello stock immobiliare di propriet delle famiglie
italiane, si pu sostenere che il livello di tassazione di tipo patrimoniale si sia in media raddoppiato,
passando dallo 0,27% del 2011 allo 0,52% del 2014, con un incremento pari a 11,4 miliardi (circa 190
euro pro-capite) esclusivamente riferito a questo tipo di imposizione.
Nel complesso, il prelievo complessivo rapportato ai valori di mercato aumentato dallo 0,53% del 2011
allo 0,73% del 2014, con un incremento dello 0,20% pari a circa 7,2 miliardi (vedi Tabella 6).
Lo studio ha proceduto a verificare inoltre la relazione tra landamento degli indici dei prezzi immobiliari
e del livello di tassazione in ciascuno dei paesi per i quali sono disponibili i dati 2010-2014.
Lanalisi statistica ha evidenziato una correlazione negativa debole tra le due variabili (non superiore a 0,18), ed un errore standard rilevante nello studio della regressione. Appare dunque non attribuibile, in
generale, allincremento della fiscalit un ruolo determinante sullandamento negativo dei prezzi
immobiliari.
Con le dovute cautele, stimiamo che tale effetto per la fattispecie italiana sia collocabile in un intervallo
compreso tra il 5% e il 10% rispetto ai valori del 2011. Il calo dei prezzi degli immobili esistenti, rilevato
dagli indici Istat per il periodo 2011-2014, risulta comunque superiore (-15,6%).
Oltre che al livello della tassazione in senso proprio, sul valore degli immobili pu influire anche la relativa
incertezza e instabilit (Meazza, 2015). In particolare, tale aspetto potrebbe essere alla base anche di una
contrazione dei prezzi dovuta ad un minore interesse degli investitori esteri (Magna, 2014). Lincertezza
dellimpianto normativo nuoce in ogni caso anche alla visibilit ed efficienza dellimposta (Messina e
Savegnago, 2014).
Nonostante questo, il sistema risulta ancora oggi destinato a ulteriori modifiche, legate per un verso ad
una nuova riforma ipotizzata per le tasse locali, apparentemente non stabilizzatesi nella mente del legislatore,
e per laltro verso alla pi volte annunciata riforma delle rendite catastali, destinata a modificare la base
imponibile della gran parte delle 11 principali imposte che colpiscono proprietari e possessori di immobili in
Italia.
Gli effetti della futura riforma delle rendite, ancora non delineata nelle sue caratteristiche essenziali,
dovrebbero essere valutati accuratamente al fine di prevenire conseguenze indesiderate di tipo
sperequativo, nonch di un ulteriore possibile incremento sostanziale e generalizzato del gettito
connesso.
Infine, vi lulteriore aspetto spesso dimenticato, difficilmente stimabile ma certamente esistente, della
perdita di valore degli immobili in seguito ad aumenti di tipo permanente nelle imposte ricorrenti, che quindi
possono incidere nelle tasche dei contribuenti per importi ben superiori.

*docente di finanza dellimpresa e dei mercati, consulente per larea finanza di ImpresaLavoro