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TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO
LA CONVOCANTE
CONTRA
LA CONVOCADA
LAUDO ARBITRAL
I.
Al efecto se
II.
II.1.
II.1.1.
del
contrato
de
compraventa
de
bien
inmueble,
con
clusula
Nombramiento de rbitros.
II.2.
II.2.1.
vi.
El seis (6) de febrero de dos mil seis (2006) se notific personalmente el auto
admisorio de la demanda al apoderado judicial de la convocada LA CONVOCADA ,
la cual, dentro del trmino legal, descorri el mencionado traslado contestando la
demanda.
Audiencia de Conciliacin.
Con previa fijacin de fecha y citacin a las partes, el trece (13) de marzo de dos
mil seis (2006) a las 10:00 a. m. se inici la Audiencia de Conciliacin sin
resultados positivos por la inasistencia excusada de la parte convocante LA
CONVOCANTE
II.2.4.
Con previa fijacin de fecha y citacin a las partes, el trece (13) de marzo del dos
mil seis (2006) a las 11:00 a.m. se celebr la audiencia en la cual se decidi la
fijacin de los honorarios de los rbitros, del secretario, de los gastos
administrativos y de los dems rubros propios del funcionamiento del Tribunal.
Cada una de las partes, dentro del trmino legal, consign el monto de dinero que
le corresponda.
II.3.
II.3.1.
AUDIENCIAS DE TRMITE.
Primera audiencia de Trmite.
Con la asistencia del Tribunal en pleno y de los apoderados de cada una de las
partes, el cinco (5) de abril de dos mil seis (2006) se practic la primera audiencia
de trmite, en la que se ley
Audiencias de instruccin.
y LA
CONVOCANTE respectivamente .
El 4 de Mayo del 2006 se practic el Testimonio de la Dra Ana Cristina Mnera
El 5 de Mayo del 2006 se practicaron los Testimonios de los seores de Ivet
Mansur , de Nicols Snchez .
El 31
26
de Julio
del 2006
Pearanda N.
Se presentaron las aclaraciones y complementaciones del dictamen pericial de
Gregorio Alfonso Pearanda N. en Agosto 30 del 2006 y el dictamen de la Dra
Marta Morales fue aclarado en Agosto 23 dentro del proceso.
II.3.3.
Por solicitud expresa de las partes, obrante a folio 258 del expediente del
proceso, el Tribunal acept la suspensin del trmite arbitral durante treinta (30)
das contados a partir del dos (2) junio de dos mil seis (2006).
II.3.4.
El 19 de Octubre del 2006 , los apoderados de las partes presentaron por escrito ,
con un resumen en forma verbal sus alegaciones .
a.
b.
c.
El inmueble vendido cuenta con un rea de 21.940.61 M2 y con matricula inmobiliaria No.
040-3472 de la Oficina de Registro de Barranquilla.
d.
e.
f.
g.
h.
El contrato de compraventa est contenido en la escritura No. 1310 del 13 de junio de 2005
de la Notara Tercera de Barranquilla y registrada el da 23 de junio de 2005.
i.
j.
k.
l.
m.
n.
Soledad, el respectivo permiso para el uso del suelo y alineamiento del predio El
Sombrero.
o.
p.
q.
Al limpiarse el terreno, qued a nivel del suelo, que el mismo haba sido cubierto por una
pequea capa de tierra, que impeda ver el relleno de basuras acumuladas durante
mucho tiempo. Con base en lo anterior, el ingeniero Gonzlez recomend a la sociedad
compradora que contratara un estudio de suelos para que realizara un anlisis del
terreno, para saber si era apto para las obras civiles para las cuales haba sido adquirido.
r.
s.
t.
Ante esa situacin y sin poder iniciar las obras, la sociedad LA CONVOCANTE el da 3 de
agosto de 2005 le envo una comunicacin a LA CONVOCADA en la que le solicit que le
reconociera $ 204.160.000; valor que inclua nica y exclusivamente la extraccin de las
basuras.
u.
v.
III.1.2.
Pretensiones Declarativas.
a.
b.
3.1.2. Que se declare que el contrato a que se refiere la anterior pretensin, fue cumplido en
su totalidad por la sociedad LA CONVOCANTE, por cuanto cancel la totalidad del precio
estipulado en la suma de $ 400.000.000 y recibi de buena fe el inmueble objeto de la
compraventa en el estado en que se lo entreg LA CONVOCADA
c.
3.1.3. Que se declare que el terreno comprado, por haber sido un basurero con anterioridad a
la venta del mismo, pero descubierto por la compradora con posterioridad al contrato,
presenta lo que la ley considera como un vicio redhibitorio u oculto, de acuerdo con los
artculos 934, subsiguientes y/o complementarios del Cdigo de Comercio y las normas
pertinentes del Cdigo Civil..
d.
3.1.4. Que se declare que por las condiciones presentadas en el terreno vendido y por el
tiempo que llevaba LA CONVOCADA (antes xxxx) de ser duea del mismo, conoca o ha
debido conocer que el terreno estaba siendo utilizado como basurero.
e.
3.1.5. Que se declare que la sociedad vendedora a pesar de que el terreno vendido presenta
lo que la ley denomina un vicio redhibitorio, por ser un sitio donde se botaban o se haban
botado basuras, lo que hace el lote impropio para su natural destinacin por cuanto limita
de manera ostensible su uso, no lo manifest a la compradora, teniendo la obligacin de
hacerlo por cuanto lo conoca o deba conocerlo.
3.2.1. Que se declare que entre las sociedades LA CONVOCADA y DIAZ CALDERON &
CIA S. EN C. se celebr, el da 13 de junio de 2005, un contrato de compraventa sobre
un inmueble ubicado en la calle 30 No. 13-249 del Municipio de Soledad, matricula No.
040-3472.
b.
3.2.2. Que se declare que el contrato a que se refiere la anterior pretensin, fue cumplido en
su totalidad por la sociedad LA CONVOCANTE& CIA S. EN C, por cuanto cancel la
totalidad del precio estipulado y recibi de buena fe el inmueble objeto de la compraventa
en el estado en que se lo entreg LA CONVOCADA
c.
3.2.3. Que se declare que el terreno comprado, por haber sido un basurero con anterioridad a
la venta del mismo, pero descubierto por la compradora con posterioridad al contrato,
presenta lo que la ley considera como un vicio redhibitorio.
d.
Pretensiones de condena.
a.
b.
3.3.2. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de las pretensiones 3.1.4. y
3.1.5., se condene a LA CONVOCADA a pagar a LA CONVOCANTE, a ttulo de
indemnizacin por dao emergente la suma de $ 15.000.000 por concepto del estudio de
suelos y por pago de honorarios profesionales de abogado por la audiencia de
conciliacin y gastos de viaje a la Ciudad de Medelln.
c.
3.3.3. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de las pretensiones 3.1.4. y
3.1.5.,, se condene a LA CONVOCADA a pagar a LA CONVOCANTE& CIA S EN C, a
ttulo de indemnizacin por lucro cesante la suma que aparezca probada en el proceso,
teniendo en cuanta lo que dejar de percibir por concepto de contrato de suministro de
servicios celebrado con SODETRANS S.A.
d.
3.3.4. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de las pretensiones 3.3.1.,
3.3.2., y 3.3.3., se condene a LA CONVOCADA a pagar a LA CONVOCANTE la
actualizacin de dichas sumas de dinero teniendo en cuenta la variacin del ndice de
precios al consumidor certificada por el DANE.
e.
b.
3.4.2. Que como pretensin subsidiaria de la 3.2.3 y en relacin con las sumas de dinero
respecto de las cuales se imponga condena a cargo de LA CONVOCADA a favor de LA
CONVOCANTE, se condene a LA CONVOCADA a reconocer a aquella la actualizacin
de dichas cifras de dinero teniendo en cuenta la variacin del ndice de precios al
consumidor certificada por el DANE.
c.
a.
Al primero: Es cierto, pero aclar que el inmueble era de propiedad de la sociedad xxx, que
por la fusin por absorcin qued de LA CONVOCADA
b.
c.
d.
e.
Al quinto: Es cierto.
f.
Al sexto: Es cierto.
g.
Al sptimo: Es cierto.
h.
Al octavo: Es cierto.
i.
j.
k.
l.
m.
n.
o.
Al dcimo quinto: No me consta los posibles usos del bien, pero si el uso es comercial es ms
que claro que el inmueble es apropiado para los fines expresados por el demandante.
p.
Al dcimo sexto: No me consta. El comprador conoca de tiempo atrs el bien que adquiri y
debi hacer los estudios que cualquiera persona prudente debi realizar.
q.
r.
s.
t.
Al vigsimo: Es cierto que la convocante envi una solicitud a LA CONVOCADA que pretenda
el pago de la suma de $ 200.000.000. Dicha solicitud fue respondida en sentido negativo.
u.
v.
w.
III.2.2.
a.
Inexistencia de vicios redhibitorios pues no se cumplen los requisitos para ser tales, como son: Que su
causa sea anterior al contrato, que sea ignorado sin culpa del comprador y que se haga de la cosa
impropia para su natural destinacin .
b.
Es obligacin de toda persona obrar con diligencia y cuidado en todas y cada una de sus conductas.
La sociedad convocada fue la interesada en realizar el negocio, conoca de tiempo atrs el inmueble y
tena definida la destinacin; por lo tanto, si necesitaba que el inmueble cumpliera determinadas
especificaciones debi ser prudente y diligente y ponerlas en conocimiento de LA CONVOCADA para
efectuar las respectivas investigaciones.
c.
Inexistencia de la obligacin.
Buena fe.
Buena fe de LA CONVOCADA , teniendo en cuenta que en todo momento actu conforme a las
normas preexistentes y con prudencia y diligencia.
e.
Genrica o innominada.
Las
personas
al
adquirir
la
propiedad
de
bienes
mediante
10
tradicin
Esas
Al presentarse dichas
11
b)
Son acciones que otorgan una proteccin fundamental para los compradores
en el mercado de bienes, pues en la generalidad de las ocasiones y en buena
medida, la voluntad y el consentimiento otorgado por los compradores para
la compra de bienes se encuentra determinada precisamente por ese estado
material de los bienes, estado material con el cual los compradores
consideran que podrn acometer la bsqueda de las intenciones y
finalidades que pretenden solventar con el dominio adquirido sobre los
bienes.
12
DE
LAS
ACCIONES
REDHIBITORIA
ESTIMATORIA
EN
LA
Existencia de un vicio.
13
En la declaracin rendida por la seora Diana Paternina quien actu como comisionista; frente a la
pregunta de si el comprador del lote en algn momento le manifest cual era el destino que le iba a
dar a ese lote ella dijo que era poner como un parqueadero para todos los buses de la
transportadora y como que tambin iban a tener un taller para el mantenimiento de los mismos.
No le constaba si la vendedora haba sido informada de dicha destinacin .
Contestacin de la demanda: citar.
En contestacin de la demanda al hecho dcimo primero se dice: No me consta. En ningn momento el comprador
manifest de forma expresa la destinacin que le iba a dar al inmueble adquirido, de acuerdo con lo manifestado
por el comisionista era para un parqueadero.
3
14
En el
mismo sentido del dictamen pericial, obra en el expediente del proceso el estudio
privado elaborado por el ingeniero ANTONIO VERGEL, persona que al momento de
ser preguntado directamente por este Tribunal sobre las conclusiones de su
estudio reiter lo siguiente: Si construyes una placa de concreto, el concreto por
decirte algo, un parqueadero que es de lo mas sencillo, el concreto no est
diseado para trabajar a afeccin, el concreto es un medio de transibilidad de
carga entre la rueda y la subase si me entiendes, entonces que pasa, si nosotros
tenemos una subase o una base que esta contaminada y con el tiempo van a
quedar oquedades efectos de la degradacin de esas basuras se va a generar
una ruptura en la placa y el concreto vale lo que tu quieras o sea, ese propietario
con el tiempo va a tener una fisuracin a todo largo de las estructuras de las
placas que la nica solucin es remover y volver a fundir y eso vale mas que
hacer el movimiento de tierra porque el concreto vale mucho mas que eso y
ms adelanta continua, al referirse a la posibilidad de utilizar el bien inmueble
como se encuentra y manifiesta: ... no te recomendara que construyeras
nada....
15
Se descarta de
Los
16
Al respecto el
artculo 1915 del Cdigo Civil reza: Son vicios redhibitorios los que
renen las siguientes calidades: ... 2. Ser tales, que por ellos la cosa
vendida no sirva para su uso natural... .
b)
c)
Los anteriores factores son los linderos dentro de los cuales deber examinarse,
con la sana crtica, la referida gravedad del vicio, linderos en los cuales, como se
concluye, ser menester examinar si se presenta, por el vicio, la efectiva y
completa inutilidad del bien (literal a), la inadecuada e imperfecta utilidad del
bien (lit b) o la disminucin ostensible del precio pagado por el bien (lit c).
En el presente proceso se encuentra comprobado que el referido vicio analizado,
aunque no
17
18
Otro de los requisitos exigido por la Ley para el surgimiento a favor del comprador
de la accin redhibitoria y de la accin estimatoria, en materia civil y comercial,
requisito ya abordado en lneas anteriores, consiste en que ese vicio que afecta el
bien, negativa y gravemente en los trminos anteriormente tratados, deber ser
un vicio afectador del bien al momento del perfeccionamiento del contrato de
compraventa.
redhibitorios los que renen las siguientes calidades: 1. Haber existido al tiempo
de la venta... y el artculo 934 del Cdigo de Comercio reza: Si la cosa
vendida presenta, con posterioridad a su entrega, vicios o defectos ocultos
cuya causa sea anterior al contrato....
Se encuentra completamente probado dentro del presente proceso que ese que
se ha concluido en los anteriores acpites como un vicio grave que afecta el bien
inmueble objeto del contrato de compraventa debatido en este proceso, es un
vicio arrostrado por el bien antes y durante el perfeccionamiento de dicho
contrato.
sealo: donde
inmueble objeto del presente proceso, conocido como El sombrero fue utilizado
antes de 1998 como lote de disposicin de basuras a cielo abierto, pero adems
que sobre el mismo se realizaron obras de erradicacin por parte de la Alcalda de
Soledad. Al respecto afirma la seora MARIELA VERGARA: Esta foto corresponde
al terreno que yo identifico como el que se denominaba El sombrero, es un
terreno que est ubicado en donde era el antiguo localizador de la aeronutica
civil, est muy cerca de lo que hoy es la cabecera 23 hasta junio del ao pasado
cabecera 22 como designador de pista. Este lote como tal yo lo identifico como
uno de los lugares de los cuales nosotros como aeropuerto tanto como mi gestin
como aeronutica civil como con el concesionario fueron objeto de gestin para
su erradicacin ....En este punto lo recuerdo claramente porque como les
coment cuando trabaj con la aeronutica civil justo cuando pas a la empresa
concesionaria yo traa una gestin de erradicacin de basureros de la mano de la
Alcalda de Soledad...
19
... se
20
Es importante resaltar que ese anlisis para determinar el efectivo carcter oculto
del vicio es un examen sobre las caractersticas mismas de dicho vicio respecto
de unos parmetros abstractos de diligencia y culpas, y no es especficamente un
anlisis sobre la diligencia concreta
instante del conocimiento del bien por el adquirido. Significa lo dicho, que para
corroborar el carcter oculto del vicio no se debe analizar especficamente el
grado de diligencia con el cual actu real y efectivamente el comprador al
momento de conocer el bien objeto de la compraventa, sino que se deben
analizar las caractersticas del vicio frente a la mencionada regla de medida
consagrada en la Ley en trminos de la diligencia.
Para determinar el carcter oculto o no oculto del vicio se analiza si ese
desperfecto que efectivamente desconoce el comprador hubiese podido ser o no
conocido o descubierto por dicho comprador de haber actuando dentro de unos
determinados parmetros de diligencia. Lo anterior no debe confundirse con un
anlisis sobre la diligencia concretamente desplegada por el comprador respecto
del conocimiento del bien al momento de su compra. El vicio podra ser oculto, es
decir, podra ser de aquellos que no seran cognoscibles as se actuara dentro de
los parmetros de diligencia establecidos en la Ley, independientemente de que
el comprador actuara sin ningn grado de diligencia.
Existen vicios que no deberan poder descubrirse a pesar de una diligencia
extremada del comprador. En este ltimo caso, el hecho de que el comprador
llegase a actuar de forma negligente no sera fundamento para sustraer al vicio
de su carcter habitualmente incognoscible y, por lo mismo, para sustraerlo de su
ubicacin como un vicio oculto. De la misma forma, pero desde la perspectiva
contraria, existen vicios que podran descubrirse actuando con una negligencia
absoluta. Caso en el cual una efectiva actuacin extremadamente diligente del
comprador al momento de adquirir el bien, que no le permitiese descubrir dicho
desperfecto, no sera fundamento para considerar que el vicio no es de aquellos
cognoscibles con la diligencia ms mnima y, por lo mismo, un vicio que no
ostenta el carcter de oculto.
Realizada la anterior aclaracin, a continuacin se denota cul es la mencionada
regla de medida consignada en la Ley para determinar el carcter oculto del vicio.
En este anlisis ser menester abordar por vez primera de forma separada la
normatividad civil y comercial, pues las mismas en el tema en cuestin, a
diferencia de los aspectos anteriormente analizados, consagran disposiciones
diferentes.
El carcter oculto del grave vicio existente en la normatividad civil.
21
b)
Que las caractersticas mismas del vicio seran de aquellas que son
descubiertas por personas que actan en sus asuntos con un mnimo de
diligencia, por personas que actan con la diligencia habitual y ordinaria
en sus asuntos o por personas que actan con altos grados de diligencia
en sus asuntos.
b)
Que las caractersticas mismas del vicio son de aquellas que incluso las
personas que actan sin ninguna diligencia en sus asuntos las hubiesen
descubierto.
Al respecto el artculo 1915 del Cdigo Civil establece que son vicios
redhibitorios los que renen las caractersticas siguientes: ... ser tales que el
comprador no haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales
que el comprador haya podido fcilmente conocerlos en razn de su profesin u
oficio..
El carcter oculto del grave vicio existente en la normatividad comercial.
La normatividad comercial, aunque con similar regulacin a la civil respecto de la
determinacin del carcter oculto del vicio, presenta importantes variaciones a
ser tenidas en cuenta. Mientras que en materia civil el vicio efectivamente
desconocido por el comprador slo no se considera oculto cuando su deteccin
hubiese sido posible por un examen de aquellos efectuados por personas que
actan sin ningn grado de diligencia y completamente descuidadas en sus
asuntos, en materia comercial el vicio efectivamente desconocido por el
comprador no se considera oculto cuando su deteccin se habra podido suscitar
mediante exmenes de aquellos efectuados con la diligencia y el cuidado que las
personas emplean ordinaria y habitualmente en sus asuntos. Y se concluye esta
diferencia entre la normatividad civil y la normatividad comercial, en primer lugar,
22
Lo primero a decir respecto del anlisis del presente proceso frente al tema del
carcter oculto del vicio analizado, es que no existe dentro del expediente
ninguna prueba que permita concluir que la convocante LA CONVOCANTE, en su
calidad de compradora dentro del contrato de compraventa debatido, conoca ese
vicio que en los anteriores acpites se ha concluido como existente, grave y
presente en el referido bien inmueble antes y durante el perfeccionamiento del
referido contrato de compraventa.
En segundo trmino, deber dejarse sentado el carcter comercial del contrato de
compraventa debatido en el presente proceso, concluido por la calidad de
comerciantes que ostentan las partes contratantes. Significa lo anterior, que en
el anlisis efectuado a continuacin,
debern aplicarse
las conclusiones
23
La seora MARIELA
Ms adelante esta
persona ratifica sobre el mismo tema: Todo se vea verde y como le digo como
un lote mas... y ante otra pregunta respecto de la posible visualizacin del vicio
expresa: No se vea porque eso estaba lleno de arbustos, follajes, zonas verdes
no ocupadas ni intervenidas eran arbustos como plantas de volumen pero que
nacen de la maleza, se van trenzando y eso va creando volumen. No se vea
basura, se vean zonas verdes de montes. . Finalmente debe indicarse que la
testigo seala que ni siquiera ella (conocedora con determinada profundidad de la
zona en la que se ubica el referido lote de terreno), hubiese podido, mediante un
examen ocular del bien inmueble, detectar el vicio oculto que el mismo
efectivamente arrostra. En similar sentido declararon en el presente proceso, de
un lado, el seor GONZALO FONSECA, persona que recibi el inmueble , del
representante de LA CONVOCADA y, de otro lado, el seor JHON JAIRO OSPINA,
quien acompa al seor GONZALO FONSECA en la recepcin del bien inmueble.
Es un lote lleno de montes mientras yo lo visit estaba lleno de monte,
enmallado por el frente, inclusive no se puede entrar por la malla sino por
detrs. (testimonio Fonseca). Llegue al lote nada ms y miramos que tena
una malla o una base de cemento no muy alta, tena un portn, no se si lo tendr
todava y un monte bastante alto. Eso es lo que puedo recordar del da de la
entrega, no nos atrevimos a entrar porque como le digo haba maleza, monte
24
de suelos suscrito por el seor ANTONIO VERGEL y las preguntas absueltas por
esta persona ante este Tribunal ratifican que la apariencia del bien inmueble al
momento del perfeccionamiento del contrato de compraventa era la apariencia
de un lote de terreno enmaraado y cubierto por malezas y vegetacin
abundante, es decir, una apariencia que no debera haber permitido descubrir los
rellenos de basuras y escombros a travs de una visita y examen ocular del
terreno.
Ahora bien, esa diligencia y ese cuidado que las personas, incluidos los
comerciantes,
emplearan
ordinaria
habitualmente
al
momento
de
la
suelos efectuados por expertos, son acciones no comprendidas dentro del rango
de diligencia y cuidado que las personas, incluidos los comerciantes, emplearan
ordinaria y habitualmente al momento del conocimiento de un bien inmueble que
adquirirn con las caractersticas del lote de terreno objeto del contrato debatido
en este proceso. Este tipo de estudios tcnicos que podra efectuar el comprador,
para el conocimiento del bien inmueble, exceden los mencionados rangos de
diligencia habituales y comunes desplegados por las personas en contratos como
el que nos ocupa. Al respecto la jurisprudencia ha sealado: Ahora bien, como no puede
exigirse que para la compra o permuta el comprador este siempre asistido de un tcnico que examine
previamente la cosa objeto del contrato... (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin Civil, Sentencia del 11
de octubre de 1977). En el mismo sentido se pronunci la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala
de Casacin Civil, Sentencia del 15 de octubre de 1968).
prrafos anteriores que un examen ocular y una visita al lote de terreno objeto
del presente trmite arbitral, no deberan generar el descubrimiento del
corroborado vicio que se analiza en este proceso, por las caractersticas que
cobijaban al mismo, deber concluirse el efectivo carcter oculto del vicio.
IV.2.4.
Las conclusiones a las cuales se abord en los anteriores numerales 4.2.1., 4.2.2
y 4.2.3 se sintetizan en lo siguiente:
25
Y LA ACCIN INDEMNIZATORIA.
Cumplidos los cuatro requisitos que han sido puestos de presente en el anterior
acpite 4.2., surgen en cabeza del adquirente de un bien por compraventa de
naturaleza civil o comercial la accin redhibitoria (actio redhibitoria) o la accin
estimatoria (actio quanti minoris).
4.3.1. La accin estimatoria.
Mediante la accin estimatoria (actio quanti minoris) el comprador estar
facultado para mantener el dominio sobre el bien adquirido y solicitarle al juez del
contrato que el precio de compraventa pactado sea reducido y ajustado teniendo
en cuenta el valor de los graves vicios ocultos que afectan dicho bien. El ajuste
que el juez podr ordenar se har, segn la ley comercial, rebajando el precio
pactado mediante una justa tasacin.
Por regla general, el juez no puede variar el contenido de los contratos celebrados
por los particulares, pues es a stos y no a aquel, a quienes el legislador ha
dotado con el poder creador y regulador de las relaciones jurdicas.
El juez,
El
26
5.171.3 metros
por un
valor de $21066.275.
(iii)
Sin embargo, el Tribunal considera que el relleno debe hacerse con material
normal, el cual es menos costoso que el material seleccionado a que se refiri la
perito. Este material normal debe coincidir con los requerimientos dictados por el
comprador (parte convocante), los cuales se hicieron pensando en la construccin
que l mismo realizar en el inmueble objeto de la presente litis.
Por
convocante se refiere al relleno de 8.800 metros cbicos de tierra (le haba dado
un total de $ 107.360.000), el Tribunal, con base en lo contenido en las
aclaraciones rendidas por la Perito Martha Morales (folio 91), considerar para
todos los efectos de este Laudo que el lote a rellenar mide 3039.4 metros cbicos
y no 8.800 metros cbicos como quiso la convocante. En este orden de ideas, el
relleno de 3039.4 metros cbicos, a un precio de $ 12.200 por metro cbico, tiene
un costo total de $37080.680.
27
b)
Que el vendedor hubiese debido conocer esos graves vicios ocultos que
afectaban el bien al momento del perfeccionamiento del contrato de
compraventa, por razn, en materia civil, concretamente de su profesin u
oficio y, en materia comercial, por los conocimientos generales y ordinarios
que debera tener el comprador comerciante.
Al respecto el artculo 1918 del Cdigo Civil reza: Si el vendedor conoca los
vicios y no los declar, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido
conocerlos por razn de su profesin u oficio ser obligado no slo a la
restitucin o la rebaja del precio, sino a la indemnizacin de perjuicios; pero
si el vendedor no conoca los vicios, ni eran tales que por su profesin u oficio
debera conocerlos, slo ser obligado a la restitucin o rebaja del precio., y el
inciso 2 del artculo 934 del Cdigo de Comercio: ... En uno y otro caso habr
lugar a indemnizacin de perjuicios por parte del vendedor si este conoca o
deba conocer al tiempo del contrato el vicio o defecto de la cosa vendida..
El conocimiento o desconocimiento del vicio por parte del vendedor no afecta la
existencia de las acciones redhibitoria y estimatoria a favor del comprador, pero
si
determina
entonces
el
surgimiento
de
la
accin
complementaria
de
indemnizacin de perjuicios.
Al examinar el surgimiento de la mencionada accin indemnizatoria a favor del
comprador en un contrato de compraventa de naturaleza civil, se deber
determinar si el vendedor ocult de mala fe el vicio afectante del bien vendido o
28
respecto
del
vendedor,
en
el
sentido
que
la
aludida
accin
(ii)
(iii)
CONVOCADA,
no pudindose,
conforme
a derecho,
29
indemnizacin.
En este punto, el Tribunal considera oportuno detenerse en los perjuicios que por
dao emergente aleg la convocante, correspondientes a los gastos incurridos en
tiquetes, hospedaje, alimentacin y viticos de su abogado con ocasin de una
audiencia de conciliacin celebrada entre las aqu partes el 3 de octubre de 2005
en Medelln.
En especial las cargas de advertencia y sagacidad, segn las cuales se debe ser diligente en la realizacin del
negocio y averiguar las situaciones de hecho y de derecho previamente a su realizacin, so pena de no conseguir
el fin perseguido.
30
quien hace una anlisis geotcnico del terreno objeto del litigio y a travs del cual
se puede establecer claramente la magnitud de la presencia de basuras en el lote
y los trabajos que habra que realizar para dejar el lote en condiciones aptas para
construir .
La convocada al objetar el dictamen por error grave dice que el mismo contiene
una serie de tems que no son materia del litigio y son actividades de adecuacin
del terreno necesarias previamente al inicio de cualquier tipo de construccin, en
cualquier terreno independientemente del estado del mismo .
Le asiste la razn a la convocada en el sentido de que hay tems en el dictamen ,
que son de cargo del comprador, realizar dichos gastos si pretende hacer las
construcciones mencionadas en su demanda , pero hay unos costos que deben
ser asumidos por la vendedora y que se refieren a la remocin de las basuras , la
disposicin de las mismas y el relleno del terreno despus de retirar las basuras ;
se tomo del dictamen los 2 primeros conceptos , que fueron fijados con toda la
tcnica y clculos de medicin y no se tomo el precio del relleno porque este fue
fijado teniendo en cuenta un relleno con material seleccionado y prefiri el
Tribunal , tomar los costos de relleno solicitados por la convocante en los hechos
de la demanda y que segn ellos se hicieron con base en cotizaciones pasando de
$ 52. 877 el metro cbico fijado por la perito a $ 12.200 solicitado por la
convocante y tomando no toda el rea del terreno afectado por las basuras sino
un porcentaje recomendada por la perito se puede establecer que el relleno
afectara nicamente el rea de basuras con espesores superiores 0.5 metros para
lo cual se tiene relleno rea 1: 4.676 metros cuadrados por 0.5 metros de espesor
por 1.3 factor de compactacin , lo que da un total de rea a rellenar de 3.039 .4
metros cbicos ; ya que de acuerdo con su dictamen el comprador si va a
31
COSTAS
PARTE RESOLUTIVA.
y DIAZ
32
de la
3.2.3. y
repiten de las
conocimiento que la
se refiere al
a pagarle a la sociedad
OCTAVO:
NOVENO:
DECIMO:
$ 2000.000
$ 1000.000
$ 25000.000
$ 6 276.056
TOTAL
33
$ 34276.056