Especulação Imobiliária Chega À Periferia Urbana de Salvador

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UNIVERSIDADE DO ESTADO DA BAHIA

DEPARTAMENTO DE CINCIAS EXATAS E DA TERRA
CURSO DE BACHARELADO EM URBANISMO
JOO SOARES PENA
A ESPECULAO IMOBILIRIA CHEGA PERIFERIA URBANA DE

SALVADOR: ORIGENS E PERSPECTIVAS DO CABULA SOB A TICA DA
HABITAO
Salvador
2010
JOO SORES PENA

HABITAO
Monografia apresentada como

requisito final de avaliao para
concesso
de
grau
em
Bacharel em Urbanismo pela
Universidade do Estado da
Bahia.
Orientadora: Profa. Dra. Rosali
Braga Fernandes
Salvador
2010
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FICHA CATALOGRFICA : Sistema de Bibliotecas da UNEB
Pena, Joo Soares

A especulao imobiliria chega periferia urbana de Salvador : origens e perspectivas
do Cabula sob a tica da habitao / Joo Soares Pena . Salvador, 2010.
84f.
Orientadora: Prof. Dr. Rosali Braga Fernandes.
Trabalho de Concluso de Curso (Graduao) Universidade do Estado da Bahia.
Departamento de Cincias Exatas e da Terra. Colegiado de Urbanismo. Campus I. 2010.
Contm referncias, apndices e anexos.
1. Mercado imobilirio - Salvador(BA). 2. Desenvolvimento urbano - Salvador(BA). 3.
Especulao. 4. Habitao. I. Fernandes, Rosali Braga. II. Universidade do Estado da
Bahia, Departamento de Cincias Exatas e da Terra.
CDD: 363.5098142
UNIVERSIDADE DO ESTADO DA BAHIA

DEPARTAMENTO DE CINCIAS EXATAS E DA TERRA
CURSO DE BACHARELADO EM URBANISMO
JOO SOARES PENA

HABITAO
Monografia para obteno do grau de Bacharel em Urbanismo
Salvador, 24 de agosto de 2010.
Banca Examinadora:
Ana Clara Sousa e Silva _____________________________________________

Mestre em Planejamento Urbano e Regional
Universidade do Estado da Bahia
Plnio Martins Falco ________________________________________________

Mestre em Arquitetura e Urbanismo
Instituto Federal de Educao, Cincia e Tecnologia da Bahia
Rosali Braga Fernandes _____________________________________________

Doutora em Geografia Humana
Universidade do Estado da Bahia
todos
aqueles
que
lutam
contra
discriminao e buscam seu lugar ao sol.

Aqueles que no perdem a esperana e
contribuem para alcanarmos uma sociedade
mais justa.
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AGRADECIMENTOS
Esta monografia representa o fechamento de um ciclo que teve incio

quando ingressei na UNEB. Este momento tambm a abertura de janelas para
um leque de possibilidades. Durante esses anos muitas pessoas estiveram
presentes em minha vida, a quem sou muito grato.
Agradeo a Deus por minha existncia.
Aos meus pais agradeo pelo apoio, incentivo e por sempre acreditarem
em mim. minha famlia sou grato pela torcida e pelas acolhidas.
Aos amigos que sempre torceram por mim, que vibraram comigo a cada
conquista e estiveram ao meu lado, aqui esto meus sinceros agradecimentos.
Maria Luzia Tavares merece minha lembrana, pois ela foi muito
importante para que eu pudesse dar esses passos com paz, serenidade e
qualidade de vida.
Agradeo a Flvia Manoela Barbosa pelo aprendizado e experincia
profissional que tenho adquirido. Estou feliz tambm pela amizade que
construmos ao longo dessa caminhada.
Aos professores que encontrei na UNEB agradeo por compartilharem
parte seus conhecimentos e contriburem para meu crescimento pessoal e
intelectual. Em especial, agradeo professora Dra. Rosali Braga Fernandes pela
orientao para a realizao deste trabalho, pela ajuda e pelos valiosos
conselhos. Ela para mim um exemplo por sua postura profissional, competncia
e generosidade.
Agradeo aos funcionrios da UNEB DCET, em especial Edmilson
Natividade e Bruna Baqueiro que sempre foram muito solcitos e me ajudaram em
momentos em que precisei. Muito obrigado!
Muito obrigado tambm aos membros da banca examinadora, Plnio Martins
Falco e Ana Clara Sousa e Silva, por dedicarem parte de seu tempo avaliao
desta monografia.
Algumas pessoas tornaram-se grandes amigos durante esse perodo na
universidade e que so queridos. Jamile Brito, Maria (Andra Vieira), Yasminie
Midlej, Lisngela Cato, Igor Borges, Laila Bouas, agradeo-lhes pelos
momentos compartilhados.
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Jamile Brito foi um anjo durante a realizao desta pesquisa. Quando eu

beirava o desespero ela sempre me acalmou e me ajudou a ter f. Thallita
Bezerra ajudou-me gentilmente na coleta de informaes. Rose Laila Bouas,
alm de ter aceitado o convite para voar e explorar outros terrenos, foi de
grande ajuda neste processo. A vocs: muito obrigado!
Agradeo a Marcos Vieira Lima, Marlia Lopes Coutinho e Glucia
Conceio Ventura pela gentil colaborao e importantes informaes fornecidas.
Enfim, agradeo a todos que de alguma forma, direta ou indiretamente,
contriburam para meu crescimento pessoal e intelectual e para que este trabalho
fosse realizado.
RESUMO
Esta monografia tem como objetivo principal fazer uma anlise da especulao
imobiliria no Cabula, localizado na periferia urbana de Salvador. Para tanto, utilizase o mtodo dedutivo. Faz-se uso tambm de entrevistas e pesquisa de campo, de
modo a coletar informaes sobre o objeto deste estudo. Parte-se de uma
abordagem terica acerca do espao urbano e os agentes sociais responsveis por
sua produo e reproduo, discutindo-se tambm o que a especulao
imobiliria. Em seguida, traa-se um panorama sobre o crescimento imobilirio em
Salvador, identificando fatores que contribuem para esse processo e os principais
locais onde isso vem acontecendo. Por fim, chega-se ao foco desta pesquisa que
a analise do recente crescimento imobilirio no Cabula no bojo da especulao
imobiliria e a consequente mudana do padro habitacional da regio. Assim,
identificam-se algumas variveis importantes nesse fenmeno, mapeando onde se
concentram esses novos empreendimentos para elucidar a lgica de sua
localizao.
Palavras-chave: Especulao imobiliria; Crescimento imobilirio; Habitao;
Salvador; Cabula.
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ABSTRACT
This monograph aims to analyze the housing speculation in Cabula, which is in the
urban periphery of Salvador. So, we used the deductive method, interviews and
research on site to get informations about the object of this issue. Then, the text
starts from a discussion about the urban space and who acts in its production. It also
explains about the housing speculation. The next point is about the housing
increasing in Salvador, and then, we identify some aspects that contribute to this
matter and where its happening. In the end, this research analyzes which is its
principal focus: the housing increasing nowadays in Cabula caused by the housing
speculation. Its causing a changing in Cabulas housing pattern. So, we identify
some important aspects to this question, and we also indicate where they are located
to explain the logic of the location of the new properties in Cabula.
Key-words: Housing speculation; Housing increasing; Housing; Salvador; Cabula.
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SUMRIO
INTRODUO -----------------------------------------------------------------------------------------10
1 O ESPAO URBANO: ATOR E PALCO SOCIAL ----------------------------------------14

1.1 O espao urbano e os agentes que o produzem ----------------------------------------14
1.1.1 Os proprietrios dos meios de produo ------------------------------------------------14
1.1.2 Os proprietrios fundirios ------------------------------------------------------------------15
1.1.3 Os promotores imobilirios ------------------------------------------------------------------17
1.1.4 O Estado -----------------------------------------------------------------------------------------19
1.1.5 Os grupos sociais excludos ----------------------------------------------------------------20
1.2 A complexidade do espao --------------------------------------------------------------------21
1.3 Especular para valorizar -----------------------------------------------------------------------26
2 CRESCIMENTO IMOBILIRIO EM SALVADOR -----------------------------------------30

2.1 Entendendo o crescimento imobilirio soteropolitano ----------------------------------30
2.2 Produo habitacional e periferizao em Salvador ------------------------------------38
3 CABULA: ESPECULAO E ESPETCULO --------------------------------------------40

3.1 Antecedentes -------------------------------------------------------------------------------------40
3.2 O novo cenrio do Cabula ---------------------------------------------------------------------50
3.3 Estratgias especulativas ----------------------------------------------------------------------53
3.4 Perspectivas para o Cabula -------------------------------------------------------------------57
CONCLUSO -----------------------------------------------------------------------------------------61
REFERNCIAS ---------------------------------------------------------------------------------------64
APNDICES -------------------------------------------------------------------------------------------67
ANEXOS ------------------------------------------------------------------------------------------------79
10
INTRODUO
O Cabula1 localiza-se no Miolo de Salvador, rea compreendida entre a BR
324 e a Avenida Luis Viana Filho (Avenida Paralela), caracterizava-se, inicialmente,
pelas inmeras chcaras existentes. A partir dos anos 1970 comea a haver forte
investimento nessa rea no setor habitacional voltado as classes populares e a
implantao de uma srie de instituies pblicas de ramos diversos. Desse modo, o
Cabula passou muito tempo como um bairro perifrico, caracterizado pelos
conjuntos habitacionais populares de grandes dimenses construdos pelo Estado.
Figura I.1: Limites do Cabula e do Miolo em Salvador.

Fonte: Acervo pessoal de BRAGA, R. F..
Entretanto, essa caracterstica vem mudando. Pode-se perceber atualmente

que o Cabula abriga vrios condomnios verticais, prontos e em construo, cujos
atributos os diferem dos antigos conjuntos habitacionais.
1
Considera-se nesta pesquisa a regio do Cabula, pois entende-se que ele e os bairros em seu
entorno possuem caractersticas semelhantes e tem estreita relao uns com os outros. Desse modo,
adota-se a indicao de Fernandes (1992) que define o Cabula, mas utiliza-se tambm a delimitao
contida em um projeto multi-institucional publicado em 2010 (como ser visto no terceiro captulo) que
define Cabula, Resgate, Saboeiro, Narandiba e Doron como bairros diferentes.
11
O objetivo principal dessa pesquisa analisar a influncia da especulao

imobiliria em Salvador na mudana do padro habitacional no bairro do Cabula nos
anos 2000. A partir da, verificar que fatores contribuem para a mudana do padro
habitacional e onde esto localizados os empreendimentos que demonstram isso.
Para a realizao da pesquisa, utilizou-se o mtodo dedutivo. Partiu-se de
conceitos gerais sobre o espao urbano e seus agentes e sobre a especulao
imobiliria para, a partir da, analisar a conjuntura soteropolitana e com maior
aprofundamento a do Cabula. Essas informaes foram obtidas atravs de pesquisa
bibliogrfica. Alm disso, fez-se uso de pesquisa de campo e algumas entrevistas
para melhor compreenso da questo.
O referencial terico utilizado baseia-se nas idias de Corra (2002) sobre a
produo do espao urbano e as de Harvey (1980) sobre os distintos espaos. O
espao urbano produzido e reproduzido a todo tempo, j que a cidade dinmica
e uma obra, sempre, inacabada. Isso faz com que as formas, as relaes, a
paisagem urbana, etc., estejam sempre em movimento. Movimento no sob uma
acepo (apenas) fsica, mas pelo carter mutvel que a cidade possui ao longo do
tempo. Esse processo que se caracteriza pela constante alterao do espao no
acontece de maneira to simples e envolve agentes variados cujos objetivos so
igualmente distintos.
Os agentes que atuam na transformao do espao o fazem de modo a
alcanarem seus prprios objetivos. Assim, as estratgias adotadas dependem dos
diversos interesses envolvidos. Corra (2002) esclarece que esses agentes so: os
proprietrios dos meios de produo, os proprietrios fundirios, o Estado, os
promotores imobilirios e os grupos sociais excludos.
Os proprietrios dos meios de produo, cujo mais importante o industrial,
um grande consumidor de espao, pois necessita de enormes reas para realizarem
suas atividades. Os proprietrios fundirios detm aquilo sobre o qual se d a (re)
produo: o solo. A este agente interessa muito a especulao imobiliria, pois ele
quer obter a maior renda possvel de suas posses.
O Estado tem muita importncia por atuar como os outros agentes e tambm
por ser alvo das manifestaes daqueles que so desfavorecidos em todo esse
processo: os grupos sociais excludos, que por sua vez subvertem a ordem
urbanstica estabelecida hegemonicamente a fim de tentarem prover suas
necessidades de moradia. E por fim, os promotores imobilirios, que so os
12
protagonistas da produo e reproduo do espao. So eles que transformam o

projeto em algo concreto, que reconstroem o que j existe e que do forma cidade
(formal).
As aes desses agentes, diferenciadas em cada parte da cidade, resultam
em espaos com caractersticas igualmente dessemelhantes. Como o espao
urbano , inevitavelmente, tratado como mercadoria no sistema capitalista, as
disparidades existentes conferem a esses espaos diferentes valores.
Considera-se, ento, a teoria de Harvey (1980), na qual ele explica os
diferentes
espaos:
Absoluto,
Relativo
Relacional,
que
existem
concomitantemente, e permite fazer uma relao entre esses espaos e seus

respectivos valores. Isso tudo tem forte relao com a questo da especulao
imobiliria. Esse processo caracteriza-se pelo fato de alguns se apropriarem das
benfeitorias e investimentos originrios de aes e recursos da coletividade,
sobretudo do Estado.
O Cabula, que por muito tempo fora considerado perifrico, vive agora outra
conjuntura, visto que est inserido na rota do mercado imobilirio soteropolitano.
Esta monografia est estruturada em trs captulos em que um colabora para a
compreenso do outro, sequencialmente.
O primeiro captulo trata do espao urbano e dos agentes que o transformam,
das diferenas existentes nesse espao e do fenmeno da especulao imobiliria,
apontando suas caractersticas e as estratgias usadas pelos atores da mudana.
Configura-se, por sua natureza terica, como um ponto de partida importante para a
compreenso da conjuntura urbana soteropolitana, e em especfico do Cabula.
O segundo captulo traz uma anlise do crescimento imobilirio em Salvador
de maneira geral. Busca-se entender, a partir da compreenso do exposto no
captulo anterior e da conjuntura soteropolitana, as motivaes para esse incremento
imobilirio em Salvador, identificando, tambm, algumas das principais reas onde
isso acontece.
O terceiro captulo tem como objetivo fazer uma anlise do processo de
especulao imobiliria no Cabula, rea considerada por muito tempo como periferia
de Salvador. Tenta-se identificar os fatores que tem tornado o Cabula atrativo ao
mercado habitacional voltado para a classe mdia nos ltimos anos. Ainda, faz-se
um mapeamento dos novos empreendimentos imobilirios de modo a descobrir
onde eles se localizam.
13
Na concluso, trata-se do que pode ser feito para dirimir alguns problemas
existentes no Cabula detectados nesta pesquisa e possibilitar a continuao da
melhoria das condies scio-econmicas da populao.
14
1 O ESPAO URBANO: ATOR E PALCO SOCIAL
1.1 O espao urbano e os agentes que o produzem
A cidade capitalista composta por um espao fragmentado, porm,

articulado. As diversas reas da cidade possuem usos diferenciados como
habitao, comrcio, indstria, lazer, dentre outros. Tais reas esto conectadas
pela infraestrutura urbana (como sistema virio, por exemplo) e pelas relaes
econmicas, sociais, etc. A produo e a reproduo do espao urbano refletem e
condicionam a atuao de diversos agentes sociais na cidade. A participao
desses agentes est imbuda de conflitos, pois cada um tem interesses especficos e
atua no intuito de alcanar seus objetivos.
A complexidade da ao dos agentes sociais inclui prticas que leva

a um constante processo de reorganizao espacial que se faz via
incorporao de novas reas ao espao urbano, densificao do uso
do solo, deteriorao de certas reas, renovao urbana, relocao
diferenciada da infra-estrutura e mudana, coercitiva ou no, do
contedo social e econmico de determinadas reas da cidade.
(CORRA, 2002, p. 11)
Corra (2002) esclarece que os agentes referidos acima so: os proprietrios

dos meios de produo, os proprietrios fundirios, os promotores imobilirios, o
Estado e os grupos sociais excludos. Cada um deles atua conforme estratgias que
lhes permitem se apropriar da terra e nela se reproduzir. Na maioria dos casos, o
valor de troca se sobrepe ao valor de uso, podendo este ltimo estar mais ligado
aos grupos sociais excludos.
1.1.1 Os proprietrios dos meios de produo
Os proprietrios dos meios de produo, principalmente os grandes

industriais, tm importante papel na organizao do espao urbano, pois em razo
da grande necessidade de espao para realizarem suas atividades acabam por
consumir muitos terrenos extensos e baratos, em muitos casos localizados na
periferia na cidade, na zona periurbana, que por estarem distantes do centro e na
proximidade da zona rural apresentam valores mais baixos.
15
Tais terras devem, ainda, atender s necessidades deste agente no que

tange a sua localizao, pois devem estar prximas zona porturia, s vias frreas
e tambm malha rodoviria, para escoar a produo, e tambm dispor de
acessibilidade populao, dentre outros fatores. (Corra, 2002)
A localizao de indstrias na cidade fator determinante para a ocupao
urbana. Geralmente elas esto prximas a zonas populares e, por outro lado,
distantes de reas residenciais nobres, onde residem as classes mais abastadas da
sociedade. A proximidade da populao mais pobre resulta, entre outros fatores, do
fato que essa camada social que emprega sua fora de trabalho na atividade fabril.
No que tange relao dos proprietrios dos meios de produo e o espao
urbano, Corra (2002) afirma que:
A especulao fundiria, geradora do aumento do preo da terra,

tem duplo efeito sobre as suas atividades. De um lado onera os
custos de expanso na medida em que esta pressupe terrenos
amplos e baratos. De outro, o aumento do preo dos imveis,
resultante do aumento do preo da terra, atinge os salrios da fora
de trabalho: gera-se assim uma presso dos trabalhadores visando
salrios mais elevados, os quais incidiro sobre a taxa de lucro das
grandes empresas. (CORRA, 2002, p. 13-14)
So claras as consequncias do aumento do valor da terra em que as

indstrias esto implantadas. Isso acaba gerando conflitos entre os proprietrios dos
meios de produo e os proprietrios fundirios. Todavia, devido a sua grande
importncia poltica e econmica, esses conflitos so, geralmente, sanados em
benefcio de quem detm os meios de produo.
Corra (2002) acrescenta que, por outro lado, quando uma determinada
indstria encontra-se rodeada por uma ocupao residencial cujo status elevado, e
consequentemente o valor do solo alto, o melhor a se fazer deslocar-se para
reas mais distantes e baratas, que atendam suas necessidades, e realizar o
loteamento da antiga terra, extraindo dela a maior renda possvel.
1.1.2 Os proprietrios fundirios
So esses agentes que detm a propriedade de parte da parcela de terra

urbana que interessa ao mercado. O seu objetivo obter a maior renda fundiria
16
possvel, interessando-lhes, portanto, que suas terras possuam uso residencial ou

comercial de alto status. A expanso urbana algo que lhes muito rentvel, j que
as reas urbanas possuem valor superior s rurais. Para eles o que est em jogo o
valor de troca e no o valor de uso. (CORRA, 2002)
De acordo com Ferreira (1996) apud Fernandes (2003),
La adquisicin de suelo es condicin imprescindible para la

promocin inmobiliaria y el promotor inmobiliario, como coordinador
del processo capitalista de produccin inmobiliaria, tiene como
funcin clave adquirir el tereno o asociarse con quien lo tiene. (p.
250)
Assim, o ponto de partida para as transaes sobre o espao e produo do

mesmo est na propriedade do solo. Da, entre outros fatores, a importncia desse
agente, que detm a base concreta inicial de todo o processo.
Os proprietrios fundirios que dispem de grande influncia conseguem
atravs da atuao do Estado (agente dos mais importantes no processo de
produo e valorizao do espao) a implantao de infraestrutura e servios, o que
acaba acarretando na valorizao da rea.
As reas perifricas tem especial ateno dos proprietrios fundirios. Isso
ocorre porque elas esto na zona de transio entre o espao rural e o urbano. Mas,
como a terra urbana possui um valor mais elevado, no lhes interessa que a terra
continue a ser rural e sim que ela seja incorporada zona urbana. Mas esse
processo depende de fatores como a demanda de habitaes e solo, o que, por sua
vez, est relacionado ao incremento populacional, possibilidade de obteno de
lucro nas operaes imobilirias e da ao do Estado. (CORRA, 2002)
Aspectos importantes quando se trata de reas perifricas de estrutura
agrria em transio para o urbano so as condies ecolgicas e os eixos de
comunicao. Estes so fatores determinantes para o tipo de ocupao residencial
que ocorrer nesses espaos. As reas de condicionantes naturais e com
acessibilidade tendem a receber uma urbanizao de alto padro, enquanto que
localidades alagadias e mal localizadas esto suscetveis a uma ocupao popular.
No caso de terras bem localizadas, os proprietrios pressionam o Estado a
fim de que ele implante infraestrutura urbana, o que valoriza o solo. Isso,
geralmente, vem associado a um trabalho publicitrio exaltando as qualidades do
lugar. Passa-se, ento, implantao de loteamentos, construo de casas
17
luxuosas, etc., muitas vezes agindo o proprietrio fundirio tambm como promotor
imobilirio. Por outro lado, os que possuem terras menos valorizadas, vem-se
obrigados a lotear a terra, promovendo ocupaes populares via autoconstruo ou
pela implantao de conjuntos habitacionais pelo Estado, com uma infraestrutura
mnima. (CORRA, 2002)
1.1.3 Os promotores imobilirios
So as atividades dos promotores imobilirios que tornam concretas as

habitaes. Sua atuao vai desde a transformao do capital-dinheiro em
mercadoria, ou seja, em imvel, envolvendo o financiamento, estudos tcnicos, a
construo fsica do imvel e sua comercializao, implicando diretamente na
morfologia urbana. Assim, um conjunto de agentes com funes diferenciadas e em
etapas distintas do processo de produo do espao so denominados promotores
imobilirios. (CORRA, 2002)
Capel (1983) apud Fernandes (2003) assinala a importncia da atuao dos
promotores e empresas de construo, pois, no que tange a produo do espao,
so eles os maiores responsveis pela estruturao da morfologia urbana.
No processo de promoo imobiliria, Corra (2002) aponta como pea-chave
a incorporao, j que o incorporador que decide a localizao do
empreendimento, o tamanho das unidades e a qualidade construtiva, quem realizar
a construo de fato, as questes publicitrias e a comercializao.
Ratificando a afirmao de Corra, Ribeiro (1997) apud Fernandes (2003)
acrescenta que no Brasil o incorporador est definido juridicamente no artigo 29 da
Lei 4.591/1964:
Considera-se incorporador a pessoa jurdica ou fsica, comerciante
ou no, que embora no efetuando a construo, compromissa e
efetiva a venda de fraes ideais de terreno objetivando a
vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a
serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou
que meramente aceite proposta para efetivao de tais transaes,
coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizandose, conforme o caso, pela entrega a curto prazo, preo e
determinadas condies das obras concludas. (FERNANDES,
2003, p. 290-291)
Percebe-se, assim, que apesar de haver outros integrantes na promoo

imobiliria, o incorporador quem assume os riscos da ao.
18
Com relao aos agentes da incorporao, Ribeiro (1996) apud Oliveira

(2009), classifica-os da seguinte forma:
Agentes promotores so os que mobilizam e coordenam a

constituio dos fatores de produo necessrios edificao do
imvel e a sua comercializao;
Agentes financeiros so os que proporcionam o suporte
financeiro s operaes de construo e compra e venda de
imveis, suporte originrio de recursos prprios ou de terceiros;
Agentes instrumentais so aqueles que proporcionam aos
promotores os meios necessrios produo das unidades (p. 46)
Adicionalmente, Corra (2002) afirma:
Estas operaes vo originar diferentes tipos de agentes concretos,

incluindo o proprietrio-construtor do terreno, um agente clssico e
que ainda persiste produzindo poucos e pequenos imveis, as
firmas exclusivamente incorporadoras, aquelas que se especializam
na construo ou em uma etapa do processo produtivo, como a
concretagem de cimento, outras que incorporam e constroem,
outras mais especializadas na corretagem e aquelas que
concentram em suas mos todas as operaes: algumas destas
ltimas controlam tambm outras atividades fora do setor fundirioimobilirio. (p. 20)
Este autor ainda acrescenta que h um diferencial entre esses agentes,

sobretudo os incorporadores, decorrente do nmero de construes simultneas
geridas pelo mesmo incorporador e a rea onde se localizam. Assim, quanto maior o
nmero de construes, maior a escala de operaes e igualmente maior poder
poltico.
Na sociedade de maneira geral as coisas no acontecem a esmo, muito pelo
contrrio, as aes so estrategicamente pensadas para atingir certos objetivos, que
no caso do sistema capitalista a obteno de lucro, por exemplo. A produo
habitacional tambm est inserida nesta lgica, assim interessa aos agentes
envolvidos na produo de imveis de alto padro, com inovaes e que possuam
valor de uso superior aos antigos, o que lhes confere maior valor de uso e de troca.
De acordo com Corra (2002), os promotores imobilirios tem uma estratgia
baseada em duas aes basicamente: primeiro eles se dedicam a satisfazer as
necessidades da camada solvvel da populao e depois, com a ajuda do Estado,
produzem residncias para as camadas mais empobrecidas. Vale ressaltar que o
19
interesse pela demanda no-solvvel est ligado aos limites do mercado de alto
status.
O mesmo autor acrescenta que a produo habitacional de luxo tem um forte
rebatimento no espao, pois est relacionada ao preo elevado da terra,
acessibilidade e ao transporte, s amenidades existentes ou produzidas socialmente
e exausto de terrenos para a construo.
Tais caractersticas acabam valorizando distintamente algumas reas da
cidade, as quais passam a ser alvos dos promotores imobilirios. Ento, reas
nobres so criadas e recriadas de acordo com os interesses do mercado imobilirio,
devido a atrativos que possuam, mantendo, porm, os bairros de alto padro no bojo
de interesses do capital, como ser mostrado nos captulos seguintes.
1.1.4 O Estado
O Estado age de forma complexa na organizao do espao da cidade,

variando temporal e espacialmente. Por um lado, este agente atua na regulao do
uso do solo urbano e, por outro, desempenha tambm o papel de industrial,
proprietrio fundirio e promotor imobilirio. Ainda, o foco de reivindicaes por
parte de movimentos sociais urbanos. (CORRA, 2002)
De acordo com Castells (1983) apud Magalhes (2009), o Estado interfere
diretamente na dinmica do espao urbano, uma vez que ele responsvel pela
implantao de infraestrutura e servios urbanos essenciais a toda a populao.
Apesar das diferentes performances do Estado, segundo Corra (2002, p. 24)
atravs da implantao de servios pbicos [...] que a atuao do Estado se faz
de modo mais corrente e esperado. Por ser o provedor de servios pblicos, tais
como sistema virio, pavimentao, saneamento bsico, abastecimento de gua,
iluminao, alm de equipamentos sociais, e dessa proviso acontecer de forma
desigual no espao, que o Estado passa a ser alvo de reivindicaes dos
movimentos sociais urbanos.
No que concerne esfera legal, este agente social o responsvel pela
formulao de leis e normas relacionadas ao uso do solo urbano. Alm disso, o
Estado dispe de instrumentos jurdicos, previstos na Lei 10.257/2001, que podem
ser usados para disciplinar a ocupao urbana, como por exemplo: parcelamento,
20
edificao ou utilizao compulsrios; IPTU progressivo no tempo; desapropriao

com pagamento em ttulos, dentre outros.
Vale ressaltar que a omisso do Estado tambm reflete nas condies do
espao, pois como afirma Fernandes (2003),
El estado tambin est actuando cuando se inhibe o sea, cuando no

toma ninguma actitud. As, por no efectuar mejoras en determinados
lugares, los mismos continan siempre presentando condiciones de
habitabilidad desfavorables. (p. 209)
Assim, o Estado no atua de forma equitativa, muito pelo contrrio, como

afirma Corra (2002, p. 26), sua ao marcada pelos conflitos de interesses dos
diferentes membros da sociedade, bem como das alianas entre eles. Como as
necessidades sociais so ilimitadas, mas os recursos so limitados, a ao do
Estado, marcada pelos conflitos de interesses das diferentes classes, tende a
priorizar as necessidades e os interesses da classe dominante.
Atravs dos diferentes rgos pblicos, o Estado assume um carter
subsidirio. Conforme Capel (1983) apud Fernandes (2003),
De acuerdo com el principio de subsidiariedad, tan repetido en

nuestro ordenamiento institucional, el Estado debe atender a
aquellas necesidades no satisfechas por la iniciativa privada, es
decir, a aquellas necesidades y a la demanda que no constituye una
fuente de beneficio para el capital o que representa fuertes
inversiones de amortizacin extremamente lenta.( p. 209)
Isso pode ser claramente percebido quando o Estado constri habitaes. Ele
passa, assim, a atuar tambm como promotor imobilirio, utilizando muitas vezes de
terras pblicas das quais ele proprietrio.
1.1.5 Os grupos sociais excludos
As desigualdades existentes na sociedade de classes podem ser observadas

claramente na morfologia urbana, que, por sua vez, resultado tambm da
incapacidade de grande parcela da populao de acessar bens produzidos
socialmente, sobretudo a habitao. Como afirma Fernandes (2003, p. 327), en
realidades como la brasilea, la morfologa urbana esta lejos de estar constituda
21
solamente por las acciones regulares de construccin, visto que no podem

acessar o mercado de habitao formal, as camadas mais pobres buscam outras
possibilidades de prover a necessidade de moradia.
Os grupos sociais excludos acabam residindo em moradias com baixa
qualidade, pois, como aponta Corra (1989) apud Fernandes (2003, p. 328) una
gran parte de la poblacin brasilea no tiene acceso a una vivienda decente, lo que
es uno de los sintomas ms significativos de la exclusin social. Assim, restam-lhes
cortios no centro da cidade, os loteamentos ilegais, os conjuntos habitacionais
produzidos pelo Estado e a favela.
Conforme Corra (2002), os grupos sociais excludos se tornam modeladores
do espao urbano na produo da favela, uma vez que isso acontece geralmente
sem a atuao dos outros agentes. A evoluo da favela resulta da atuao do
Estado (por presso desses grupos excludos ou por interesses de cunho eleitoral),
que aos poucos implanta alguma infraestrutura e servios urbanos, do mesmo modo
que os moradores melhoram suas residncias e passam a realizar atividades
econmicas.
clara a importncia dos grupos sociais excludos na produo do espao
urbano. Todavia, esse agente no ser considerado neste trabalho de maneira
aprofundada, pois o foco de ateno o mercado formal de habitao.
Os agentes sociais que produzem e reproduzem o espao urbano no atuam
de forma equitativa no tempo e no espao, de acordo com os interesses de cada
um. Isso resulta em diferenciaes na ocupao urbana, onde determinadas reas
so providas de certos servios e infraestruturas que lhes conferem maior valor do
que outras tantas que esto distantes desses servios e tem um oferecimento
precrio de infraestruturas, por exemplo. Para elucidar melhor essa questo tornase importante recorrer aos conceitos de espao absoluto, relativo e relacional.
1.2 A complexidade do espao
Diversos autores tem empreendido esforos tratando a questo do espao,

buscando defini-lo, caracteriz-lo. Dentre eles est o gegrafo Harvey, que traz
importantes contribuies para a compreenso do espao e uma em especfico para
o desenvolvimento desta pesquisa.
22
Para explicar o que vem a ser o espao, Braga (2007) cita Harvey (2001) e
afirma que o espao tido como construo do homem e no como algo dado; o
seu cotidiano. (BRAGA, 2007, p. 69). Assim, a anlise da atuao de agentes
sociais na construo/produo e reproduo do espao fundamental para
compreender as diferenas existentes no espao.
Neste trabalho sero utilizadas abordagens de Harvey sobre o espao para
explicar a especulao imobiliria no Cabula. Harvey (1980) considera o espao de
trs formas, sendo que uma no exclui a outra: espao absoluto, espao relativo e
espao relacional.
Harvey (1980) define o espao absoluto como o espao em si mesmo, e
segundo o autor: ele possui ento uma estrutura que podemos utilizar para
classificar ou para individualizar fenmenos (HARVEY, 1980, p. 4). Ento, no h
duas parcelas de terra ocupando exatamente a mesma localizao, o que d ao
espao absoluto um carter singular. Numa sociedade capitalista essa caracterstica
fica clara na relao de propriedade que algum tem sobre partes do solo urbano,
como um lote, por exemplo. O autor acrescenta:
Dizer que o espao tem propriedades absolutas dizer que as

edificaes, as pessoas e parcelas de terra existem, de modo que
so mutuamente exclusivas entre si num espao fsico (euclidiano)
tridimensional. (HARVEY, 1980, p. 143)
Harvey (1980) acrescenta que o espao absoluto superado pela interao

entre diferentes esferas de atividade em diferentes localizaes (HARVEY, 1980, p.
157). A, pode-se considerar o espao relativo, pois a caracterizao de um
espao relativo prope que ele deve ser entendido como uma relao entre objetos,
a qual existe somente porque os objetos existem e se relacionam (HARVEY, 1980,
p. 4-5).
O espao relativo est ligado aos meios de transporte e acessibilidade que
fazem com que as partes do tecido urbano se comuniquem espacialmente. O
movimento de pessoas, bens, servios e informaes tem lugar num espao relativo,
porque preciso dinheiro, tempo, energia etc., para ultrapassar o atrito da distncia.
(HARVEY, 1980, p. 5)
Ainda conforme Harvey (1980), h o espao relacional, considerando-o
como estando contido em objetos, no sentido de que um objeto existe somente na
23
medida em que contem e representa dentro de si prprio as relaes com outros

objetos (HARVEY, 1980, p.5).
Entendendo que o solo urbano est fatalmente
ligado renda ele acrescenta:
Mas, as rendas so tambm criadas em um espao e tempo

relacionalmente estruturados. [...] melhor considerar os valores de
renda como sendo simultaneamente influenciados por usos
alternativos e de vizinhana [...]. Isso significa que a renda
determinada relacionalmente, em todas as esferas de produo, em
todas as localizaes, com as expectativas futuras tambm
incorporadas ao clculo. O solo e as benfeitorias so, de acordo
com a prtica efetiva do patrimnio, frequentemente valorizados em
relao a seu mais alto e melhor uso do que com relao a seu uso
atual. Da, surge o sentido importante de que o valor de qualquer
parcela do solo contm, atualmente, os valores de todas as outras
parcelas, assim como as expectativas supostas de valores futuros.
(HARVEY, 1980, p. 159)
Pode-se, ento, perceber a importncia atribuda, por exemplo, ao entorno de

uma dada rea na determinao de seu valor relacional.
No surpreendente encontrar, por isso, que as reas de mais alta

renda na cidade so valorizadas por atividades comerciais cuja
produtividade no pode ser medida escritrios do governo,
bancos, companhias de seguro, agentes de cmbio, agentes de
viagem e vrias formas de entretenimento so bons exemplos.
(HARVEY, 1980, p. 161)
Todavia, o autor ressalva que o espao no absoluto, relativo ou relacional

individualmente,
mas
sim
os
trs
concomitantemente
dependendo
das
circunstncias. Corra (1982) apud Braga (2007) ratifica isso ao afirmar que esses
trs conceitos discorridos acima no so excludentes e refletem valores de uso e de
troca distintos e, ainda, que o espao social e inseparvel do tempo.
Para elucidar e dar concretude a essas explicaes tericas, avalia-se que
so importantes as seguintes explicaes e respectivos organogramas.
Na Figura 1.1 os terrenos A e B possuem a mesma dimenso, mas o terreno
A tem uma topografia acidentada, menos favorvel ocupao, enquanto que o
terreno B possui uma superfcie totalmente plana, melhor para ocupao. A partir
24
das caractersticas fsicas, o terreno B tem maior valor para a ocupao. Trata-se,
especificamente, do Valor Absoluto2.
Figura 1.1: Espao Absoluto

Fonte: Elaborado por FERNANDES, R. B.; LIMA, J. de B.; PENA, J. S., 2010.
Na Figura 1.2 apesar de o terreno A apresentar-se, inicialmente (em termos

absolutos), menos favorvel devido as suas caractersticas fsicas, o fato de ele
estar conectado ao tecido urbano atravs das diversas redes e servios (sistema
virio, transportes, gua, esgotamento sanitrio, energia, etc.) ele passa a ter um
valor maior que o terreno B. Em outros termos, o terreno A, devidamente conectado,
tem Valor Relativo superior ao terreno B.
Figura 1.2: Espao Relativo

2
A relao entre espao absoluto, relativo e relacional e valor feita por Fernandes em suas aulas
para melhor compreenso desses conceitos, da fala-se em Valor Absoluto, Relativo e Relacional.
25
J na Figura 1.3 observa-se que ambos os terrenos esto conectados

malha viria. No entanto, nota-se que no entorno do terreno A foram instalados
alguns equipamentos e servios com certo grau de importncia e sofisticao, o que
confere ao terreno A um status mais elevado e consequentemente maior Valor
Relacional, que est ligado vizinhana e aos usos do solo do seu entorno.
Nesse caso, o Valor Relacional supera o Absoluto e o Relativo, pois alm das
caractersticas fsicas e de conexo, h agora valores simblicos de sofisticao.
Para a especulao imobiliria este ltimo aspecto muito importante, sobretudo
porque atende aos anseios das classes mais abastadas, que so o foco dos
promotores imobilirios, como foi dito anteriormente.
Figura 1.3: Espao Relacional

As diferenas existentes entre as diversas reas da cidade tem influncia

sobre a mercantilizao do espao urbano, uma vez que solos mais valorizados
tendem a atrair maiores investimentos do capital imobilirio. Um dado local onde h
muito investimento acaba sendo rentvel para quem detm a parcelas de terra, pois
seu valor de troca elevado, como veremos na sequncia deste trabalho.
26
1.3 Especular para valorizar
Cada parcela do solo urbano, considerando-o como mercadoria, possui um

valor de troca. Isto depende de fatores locacionais, se est no centro ou na periferia
urbana, por exemplo, da infraestrutura de que dispe esta poro de terra, dentre
outros elementos.
Na sociedade capitalista praticamente tudo considerado
mercadoria e a terra parte deste contexto, de modo que quem detm terra quer
extrair dela o mximo de lucro que puder. Aqui entra a questo da renda da terra,
que conforme Corra (2002),
Constitui-se na remunerao que se obtm em razo de: (a)

propriedade da terra, que autoriza ao proprietrio extrair uma
remunerao, independentemente de qualquer outra coisa: trata-se
da renda absoluta; (b) localizaes privilegiadas que incidem na
diminuio dos custos de produo em razo, por exemplo, da
proximidade do porto ou de vias ferrovirias, ou no aumento das
vendas pela localizao junto ao centro ou subcentros comerciais
intraurbanos: trata-se da renda diferencial, que implica o superlucro;
(c) localizaes seletivas, por exemplo, em reas de amenidades,
que possuem e conferem status ao seu possuidor: trata-se da renda
de monoplio, que implica tambm em superlucro. (CORRA, 2002,
p. 83-84)
Harvey (1980) acrescenta que a renda constitui a parte do valor de troca

destinada ao proprietrio da terra e que os valores de troca esto relacionados aos
valores de uso (definidos pela sociedade) atravs da mercadoria.
Considerando o solo urbano uma mercadoria, a renda est relacionada com o
fenmeno da especulao imobiliria, pois Campos Filho (1999) a define como:
[...] uma forma pela qual os proprietrios de terra recebem uma

renda transferida dos outros setores produtivos da economia,
especialmente atravs de investimentos pblicos na infra-estrutura e
servios urbanos. (CAMPOS FILHO, 1999, p. 48)
Na verdade, no apenas os proprietrios fundirios se beneficiam desse

processo, mas outros setores do capital, igualmente, tem vantagens sobre isso.
Assim, de acordo com Saboya (2008),
A especulao imobiliria, portanto, caracteriza-se pela distribuio

coletiva dos custos de melhoria das localizaes, ao mesmo tempo
27
em que h uma apropriao privada dos lucros provenientes

dessas melhorias. (Grifo do autor) (SABOYA, 2008, s.p.)
Considerando a afirmao acima, a atuao do Estado, que no age de forma

neutra e equitativa, resulta na valorizao de determinadas reas quando implanta
servios, tais como escolas, hospitais e outros equipamentos urbanos importantes, e
prov ditos locais de infraestrutura, como gua, saneamento bsico, energia, etc., e,
ainda, quando realiza melhorias nas condies de mobilidade, abrindo vias,
pavimentando as existentes, entre outros. Isso enobrece essa poro do tecido
urbano, provocando a elevao do preo da terra e a atrao de investimentos do
setor imobilirio (por motivaes citadas anteriormente).
Quando os promotores imobilirios identificam e comeam a investir em
determinadas reas (que apresentam as caractersticas necessrias) comprando
terrenos vazios ou imveis antigos e constroem em seu lugar prdios residenciais
novos, verticalizados e/ou quando atividades comerciais so implantadas, o valor
dos imveis em seu entorno tambm tende a sofrer uma elevao. Se for implantado
nas proximidades um shopping center, por exemplo, o Valor Relacional do espao
tambm sofre certo acrscimo. Isso ocorre porque o espao torna-se mais prximo e
acessvel ao conjunto da cidade.
Saboya (2008) elaborou um esquema bsico de como funciona a
especulao imobiliria (Figura 1.4), mostrando que as melhorias feitas no entorno
de um lote acabam lhe conferindo maior valor que o anterior.
Figura 1.4: Esquema bsico de funcionamento da especulao imobiliria

Fonte: Saboya (2008)
28
Conforme Harvey (1980, p. 165), o solo relativamente escasso para a

demanda. Assim, se os estoques de terra edificvel so escassos, como mostra a
figura anterior, a poro que pode ser aproveitada, certamente, ter seu valor
elevado.
Outra maneira que provoca a melhoria da localizao de certas reas na
cidade e consequentemente a elevao de seu valor o processo de expanso da
periferia urbana. Quando o tecido urbano se expande por meio da construo de
conjuntos habitacionais populares ou loteamentos em localidades distantes, como
aconteceu em Salvador, a (at ento) periferia passa a estar, relativamente, mais
prxima do centro, visto que uma rea mais distante passa a ser a nova periferia.
Isso provoca automaticamente, segundo Saboya (2008), a elevao dos
preos dos imveis (Figura 1.5). Alm disso, quando o Estado implanta
infraestruturas para atender a essas novas reas e essa proviso acaba passando
pela antiga periferia, esta rea valorizada ainda mais.
Figura 1.5: Especulao imobiliria decorrente da periferizao

Fonte: Saboya (2008)
De acordo com Vieira Jnior (2007), no mercado de trocas, incluindo-se a o

mercado imobilirio, a terra ou imveis urbanos no so negociados mediante o
valor do espao em si (Valor Absoluto) e sim pelo valor que a lgica mercadolgica
lhes confere (Valor Relativo e Relacional).
29
Esse autor acrescenta que a especulao est no consumo de lugares pelas

camadas sociais abastadas, que so a classe dominante, onde elas podem
reproduzir seus modos de vida. Aspectos como qualidade de vida, infraestrutura,
localizao privilegiada, prestgio social, reas verdes e itens de lazer (para usar a
expresso em voga) so fortemente utilizados, estrategicamente, pelo capital
atravs das propagandas para divulgar novos empreendimentos imobilirios
(sobretudo residenciais) nas diversas modalidades miditicas. Como veremos
adiante, isso acontece em Salvador e tambm no Cabula, foco desta pesquisa.
Entende-se que o mercado imobilirio caracteriza-se pela transao de
mercadorias, as quais sejam terrenos vazios, imveis comerciais e imveis
residenciais. Para fins deste trabalho, considera-se o setor deste mercado que se
destina comercializao formal de habitaes.
30
2 CRESCIMENTO IMOBILIRIO EM SALVADOR
2.1 Entendendo o crescimento imobilirio soteropolitano

A partir da observao de mapas e grficos presentes no CD Histria Urbana
de Salvador (2006), pode-se perceber que a cidade de Salvador vem sofrendo um
crescimento desde seu advento, mas notrio que no sculo XX a expanso da
cidade tornou-se mais intensa (Figura 2.1).
Figura 2.1: Crescimento da Cidade de Salvador

Fonte: Histria Urbana de Salvador, 2006.
Conforme Vieira Jnior (2007), a industrializao no pas, refletida em

Salvador por volta de 1960 e 1970, levou implantao de indstrias automotivas e
a dotao de infraestrutura que privilegiou o modal rodovirio, o que ampliou as
possibilidades de ocupao do espao. Vieira Jnior (2007) e Brito (1997) afirmam
que a composio do mercado imobilirio soteropolitano como se observa
atualmente tem seu ponto de partida no fim da dcada de 1960, com a modificao
31
da legislao de acesso terra urbana, que era antes baseada na enfiteuse3,

atravs da Lei 2181/1968, Lei da Reforma Urbana.
Apesar de Brito (1997) afirmar que o processo de metropolizao sofrido por
Salvador entre 1960 e 1980 provocou a liquidao das reservas de terrenos livres
em grande escala, na verdade houve uma diminuio das reas edificveis no
utilizadas. Isto tem feito com que reas da cidade, at ento vazias, venham sendo
ocupadas. So inmeros os empreendimentos habitacionais em construo no
momento
e/ou
sendo
lanados
no
mercado.
Tais
empreendimentos
so
direcionados queles que possuem rendas elevadas, aqueles que podem pagar
altos preos pela moradia.
De acordo com o mesmo autor, a partir de informaes da Associao de
Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio da Bahia (ADEMI-BA), em 1993
havia uma estimativa de aproximadamente 200 mil habitaes demandadas pelo
mercado formal em Salvador, quando sua populao era de pouco mais de 2
milhes de habitantes (Tabela 2.1). O autor afirma que os nicos espaos livres
edificveis poca localizavam-se em terrenos remanescentes da Orla Atlntica e
Avenida Luiz Viana Filho (Avenida Paralela), os quais estariam completamente
ocupados quando a populao soteropolitana atingisse entre 2 ,6 e 2,7 milhes de
habitantes.
Tabela 2.1 Populao de Salvador entre 1970 e 2009
Ano
1970
1980
1991
1996
2000
2009
Populao
1.006.398
1.505.383
2.075.273
2.211.539
2.443.107
2.998.056
Fonte: Elaborado por PENA, J. S. com base em dados do IBGE, 2010.
Segundo Brito (1997), a demanda citada seria sanada em torno do ano 2010,
quando a populao alcanaria de 2,6 a 2,7 milhes de habitantes. Porm, j no ano
Conforme a Secretaria Municipal da Fazenda do Rio de Janeiro, enfiteuse (ou aforamento) um

regime em que o proprietrio atribui a outrem o domnio de seu terreno, recebendo deste uma penso
anual, como acontece com as reas de marinha (PMRJ, 2010).
32
de 2009, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), a

Estimativa da Populao era de 2.998.056 habitantes.
Brito (1997) ainda afirma que nos anos 1980 a cidade de Salvador chegou a
ter o segundo maior mercado imobilirio do Brasil, apesar da maneira aventureira
(p. 98) como atuavam as empresas deste segmento nesta cidade.
A partir de informaes contidas em Alvars de Habite-se, Brito (1997)
identificou, j entre 1985 e 1997, o direcionamento do crescimento de incorporaes
do setor imobilirio para o vetor norte da Orla Atlntica e tambm da Avenida
Paralela, que como foi dito anteriormente onde h o maior estoque terras vazias,
configurando-se como um grande vetor de expanso.
O processo da especulao imobiliria est intimamente relacionado
escassez de reas livres, como foi dito anteriormente. Vieira Jnior (2007) esclarece
que h um crescimento no nmero de empreendimentos habitacionais na Avenida
Paralela e seu entorno imediato ao longo dos anos: em 1980 havia 11.500 unidades
residenciais; de acordo com o censo de 1991 esse nmero era superior a 51 mil
unidades habitacionais e no ano 2000 havia mais de 83 mil unidades. Percebe-se,
ento, um crescimento vertiginoso numa rea inicialmente vazia e desprovida de
diversos servios urbanos, o que muda posteriormente.
A instalao do projeto Alphaville na Avenida Paralela em 2001 provocou a
essa rea uma elevao de seu status, do seu Valor Relacional, pois tal
empreendimento enquadra-se nos moldes do novo habitar (VIEIRA JNIOR, 2007,
p. 81). Gordilho-Souza (2008) afirma que esse empreendimento, destinado a
construo de residncias luxuosas e consequentemente dedicado a um pblico
seleto de faixa de renda elevada, caracterizado como loteamento privado e ocupa
uma rea de 1,8 Km.
Como se percebe atualmente, os empreendimentos localizados no s na
Avenida Paralela, mas em Salvador como um todo esto acompanhados de uma
publicidade pujante em diversas modalidades miditicas que dissemina questes
simblicas e subjetivas relacionadas ao lugar e ao indivduo. (VIEIRA JNIOR,
2007, p. 28)
O marketing imobilirio termina por incentivar a populao a se
deslocar para reas no ocupadas do tecido urbano, obrigando o
poder pblico a investir em infra-estrutura bsica. Cria e recria
espaos fisicamente e simbolicamente, alterando a paisagem e
33
incorporando-a lgica capitalista. (VIEIRA JNIOR, 2007, p. 2829)
Outro ponto tambm marcante quando se trata do aspecto publicitrio desses

empreendimentos em Salvador, alm da localizao, o apelo natureza. Como
afirma Santos (2010, p. 52), o verde existente e a localizao do bairro so os
principais artifcios usados para atrair compradores. Ento, as propagandas logo
informam que o empreendimento est localizado ao lado de um parque ou de uma
rea verde e que a natureza estar presente no cotidiano dos moradores, como
mostra a Figura 2.2.
Figura 2.2: Imagem ilustrativa do Condomnio Le Parc Residencial Resort

Fonte:
<http://www.standdevendas.com.br/imoveis/bahia/salvador/lancamento/apartamento/paralela/3-4quartos/imovel-4535>. Acesso em: 27 jul. 2010.
Alm da infraestrutura implantada pelo Estado, esse processo acaba atraindo

uma diversidade de servios urbanos em graus distintos de sofisticao. Essas
localizaes, cujo Valor Relacional elevado e constantemente disseminado nos
meios miditicos, acabam atraindo muitas pessoas (abastadas) interessadas em
reproduzir a seus modos de vida.
A partir da anlise de dados da ADEMI-BA, Vieira Jnior (2007) observou que
no perodo entre 1995 a 2005, a rea que apresentava as maiores vendas de
34
habitao no mercado formal correspondia regio que abriga: Pituba, Iguatemi,

Caminho das rvores, Pituba Ville e Aqurius; em seguida estava a regio de Lauro
de Freitas, Vilas do Atlntico, Jau, Praia do Forte, Buraquinho, Guarajuba e
Camaari (considerando-se a Regio Metropolitana de Salvador); logo depois
figurava a rea correspondente ao norte da Orla Atlntica e entorno da Paralela
(Costa Azul, Stiep, Armao, Boca do Rio, Patamares, Piat, Jaguaribe e Pituau;
depois estavam a Avenida Paralela (margem esquerda que corresponde ao Miolo) e
o Imbu com um nmero superior a 3.500 novas habitaes comercializadas.
O autor acrescenta que o destaque alcanado pela rea da Pituba nesse
perodo, tanto no mercado formal quanto na verticalizao, decorre do fato de a rea
dispor de infraestrutura j consolidada e uma vasta rede de servios urbanos (com
alto grau de sofisticao). Percebe-se neste caso que o Valor Relativo e o Valor
Relacional que a regio da Pituba possui tenderam a atrair consumidores com alto
poder aquisitivo, como apontou Vieira Jnior (2007).
Em entrevista realizada para este trabalho, a engenheira de avaliao de
imveis da Secretaria Municipal da Fazenda (SEFAZ) de Salvador Marlia Lopes
Coutinho (APNDICE A) informa que nos ltimos anos a Pituba no tem sido muito
buscada pelos que procuram imveis de alto luxo como era na poca pesquisada
por vieira Jnior (2007) e que outras partes da cidade concentram os mais
significativos lanamentos imobilirios em Salvador nas diversas faixas de renda.
Ela afirma que:
A classe mdia alta procura mais o Horto, Pituau, Patamares,
Greenville, Alphaville, Pituba Ville, Barra, Ondina, Graa... J a
classe mdia, procura bairros como o Cabula, Brotas, Vila Laura,
Costa Azul. A classe mdia baixa, sem muita opo (pois os
terrenos em Salvador esto com preos bastante elevados), tem se
concentrado em regies mais distantes como Sussuarana, Pau da
Lima, Nova Braslia, principalmente s margens da Avenida Aliomar
Baleeiro, que fica atrs do Alphaville II, onde est tambm o
Cemitrio Bosque da Paz. A Pituba tambm bastante procurada
pela classe mdia. (APDENDICE A, p. 69)
A produo residencial soteropolitana tem seguido a tendncia da verticalizao,

caracterstica comum s metrpoles contemporneas. De acordo com Souza (1994,
p. 164), a verticalizao segue a valorizao dos terrenos, ou seja, a verticalizao
aparece em reas bem equipadas em infraestrutura e acessibilidade.
35
A partir da anlise da verticalizao na cidade de So Paulo, Souza (1994)

afirma que o que:
O que foi realmente observado confirma a verticalizao nas reas

mais valorizadas da cidade, primeiro seguindo a direo
determinada pelo deslocamento e expanso do local de moradia da
classe dominante [...] e num segundo momento tomando as reas
de expanso da classe mdia. (SOUZA, 1994, p. 170)
Pode-se perceber que em Salvador o crescimento vertical insere-se nessa

lgica, haja vista o destaque da Pituba e mais recentemente os inmeros
empreendimentos situados na Avenida Paralela e seu entorno. Alm disso, pode-se
considerar o Cabula como uma rea de expanso da classe mdia soteropolitana,
como ser visto mais adiante
Como j foi dito, h um estoque parco de terras vazias, de modo que a
construo vertical torna-se mais rentvel ao capital imobilirio. Assim, possvel
perceber na Tabela 2.2 que no que tange tipologia do imvel, os apartamentos
apresentam grande destaque, representando mais da metade das unidades.
Tabela 2.2 Produo formal de imveis em Salvador
Tipos de Imveis
Apartamentos
Casas
Imveis Comerciais
Coberturas, Lofts e Flats
19.297
3.926
6.452
400
Unidades
65%
13%
21%
1%
Fonte: ADEMI-BA 1995-2005 apud Vieira Jnior (2007, p. 92)
Conforme Vieira Jnior (2007) a produo formal de imveis na cidade de

Salvador dispersa e fragmentada, como em outras metrpoles, sofrendo influncia
das mudanas comportamentais de uma pequena poro da populao, devido s
transformaes econmicas, estruturais e sociais da sociedade contempornea.
Diante disso, tipologias e conceitos de morar so adotados pelo mercado imobilirio,
como pode ser percebido na capital baiana, para atender s necessidades e anseios
dos consumidores.
O autor acrescenta que uma caracterstica acentuada da produo formal a
destinao de imveis, sobretudo, para as classes com alto poder aquisitivo, sendo
que entre 1995 a 2005, 64,5% do total de vendas localizavam-se na rea da Pituba.
36
De acordo com a publicao Revista ADEMI-BAHIA, h uma expectativa de

crescimento de 33% do mercado imobilirio baiano em 2010 em relao ao ano
anterior. Nessa mesma publicao o gerente comercial de uma empresa que
comercializa elevadores afirma: o mercado imobilirio muito forte na Bahia,
sobretudo em Salvador, onde temos grande demanda de elevadores e produtos de
alta tecnologia (p. 12). Pode-se perceber que a produo de imveis com alta
tecnologia agregada, destinada a uma parcela abastada da sociedade, tem tido
grande representatividade no contexto de Salvador.
O forte crescimento imobilirio em Salvador, apesar do discurso difundido
sobre deficit habitacional, tem outras motivaes, muito mais ligadas questo
mercadolgica e de acumulao capitalista. Em matria online, o Jornal A Tarde
revela que em 2000 o deficit seria de 81.429 moradias, mas havia cerca de 90 mil
imveis desocupados na cidade na mesma poca. Esses dados revelam que no h
carncia de habitaes em termos quantitativos e sim uma precariedade em muitas
moradias das classes populares.
Para compreender melhor a questo do mercado imobilirio em Salvador, foi
feita uma entrevista com Marcos Vieira Lima, Diretor de Marketing da ADEMI-BA
(APNDICE B). Ele explica que o crescimento imobilirio um fenmeno em todo o
pas e que isso resulta da reduo da taxa de juros, facilidades no financiamento e o
aumento da renda da populao.
A especulao
imobiliaria
em
Salvador
se
insere
na
lgica
de
espetacularizao urbana contempornea (fenmeno de mbito internacional), o

que se pode averiguar na obra de Jacques (2004):
Teramos trs momentos que poderamos chamar de

espetacularizao urbana: o inicial, de embelezamento ou
modernizao das cidades, em que se comea a moldar as imagens
urbanas modernas; em seguida se comea a vend-las como
simulacros, - o caso de Las Vegas estudado por Venturi clssico;
e hoje o que se vende a imagem de marca da cidade e, mais do
que isso, consultorias internacionais de marketing urbano que visam
criar novas imagens de marca de cidades que utilizam a cultura
como fachada tanto para a especulao imobiliria quanto para a
propaganda poltica. (JACQUES, 2004, p. 25)
Como pode ser notado nas Figuras 2.3 e 2.4, os novos empreendimentos
so muito semelhantes do ponto de vista esttico. Jacques (2004) assegura que
essa padronizao segue tambm a lgica espetacular, de modo que esses
37
empreendimentos residenciais contemporneos de Salvador poderiam estar em

outras metrpoles sem causar muitas discrepncias em suas paisagens.
Figura 2.3: Imagem ilustrativa do Salvador Prime.

Fonte: <http://www.salvadorprime.com.br>. Acesso em 27 jul. 2010.
Figura 2.4: Imagem ilustrativa do Mundo Plaza.

Fonte: Google imagens. Acesso em: 27 jul. 2010.
Alm disso, a presena dos "itens de lazer" leva a uma negao do espao
pblico da cidade em sua essncia, uma vez que os moradores possuem reas de
38
lazer dentro do prprio condomnio fechado e vigiado. A escolha para esse modelo
de habitar, segundo Marcos Vieira Lima, decorre das facilidades que os condomnios
fechados oferecem para a famlia. Ele afirma que:
Os condomnios clubs so uma alternativa nova de moradia, pois
proporcionam ao morador uma qualidade de vida excelente, onde os
pais podem proporcionar aos seus filhos lazer, esporte e integrao
com outras pessoas e com a prpria famlia, sem ter que se
deslocar. (APNDICE, p. 74)
2.2 Produo habitacional e periferizao em Salvador
Segundo Brando (1980), at os anos 1960 os bairros centrais de Salvador

no haviam sofrido significativas alteraes, mantendo sua estrutura basicamente
como na primeira metade do sculo XX.
Entretanto, a autora afirma que antes
desse perodo a cidade j experimentava o processo de expanso da periferia

atravs
de
ocupaes
espontneas e
posteriormente
pela
realizao
de
loteamentos. Nessa poca o provimento de infraestrutura resumia-se praticamente

ao centro, de modo que, neste sentido, os assentamentos mais distantes pareciam
figurantes desnudos no contexto urbano de Salvador.
Brando (1978) afirma que nos anos 1960 Salvador passa por uma crise
habitacional devido ao rpido crescimento demogrfico, o baixo poder aquisitivo da
populao, os altos custos da construo e do solo e a deficincia dos servios
coletivos. Entretanto, o problema habitacional era uma situao que transcendia a
realidade soteropolitana, o que (tambm) resultou em mbito nacional na criao do
Banco Nacional de Habitao (BNH) em 1964.
Conforme Arajo e Fernandes (2010), em Salvador o BNH atuou atravs do
Instituto de Orientao s Cooperativas Habitacionais (INOCOOP) e da Habitao e
Urbanizao da Bahia (URBIS). O primeiro tinha abrangncia nacional e dirigido a
famlias com rendas superiores a 5 salrios mnimos, enquanto o segundo restringiase ao estado da Bahia para atender a famlias com renda de 0 a 3 salrios mnimos.
A partir da, comeou-se a construir diversos conjuntos habitacionais na
cidade de Salvador para atender a uma parte da populao que carecia de moradia.
Tais conjuntos localizam-se em pores distantes do centro da cidade, de modo
que, muitos deles, naquela poca possuam infraestrutura muito precria e
insuficincia de servios urbanos. Com relao a essa expanso perifrica, o Cabula
39
um timo exemplo, alm de ser o foco de anlise deste trabalho, pois localiza-se
no Miolo de Salvador, ou seja, na periferia (Figura 2.5). Alm disso, sua ocupao
urbana marcada pela atuao do Estado na proviso habitacional e de servios a
partir dos anos 1960.
Figura 2.5: Os limites do Miolo na cidade de Salvador

Fonte: FERNANDES e REGINA (2004, p. 42).
40
3 CABULA: ESPECULAO E ESPETCULO
3.1 Antecedentes
O Cabula o local escolhido para se verificar o processo de especulao

imobiliria em Salvador devido a algumas peculiaridades desta rea. Localizado no
Miolo de Salvador (Figura 2.5), inicialmente periferia urbana da cidade, o Cabula
experimentou durante as ltimas dcadas uma importante mudana na sua
ocupao. Formado originalmente (1940) por ocupao agrcola, essa regio
caracterizava-se pelas chamadas chcaras do Cabula (FERNANDES, 2003, p. 188),
onde havia o cultivo de frutas, principalmente laranja. Esta rea sofreu a partir de
1970 um adensamento habitacional e demogrfico pujante, o que inclusive
contribuiu para formao desta localidade.
A cidade de Salvador ainda no possui uma delimitao oficial de bairros.
Todavia, h uma proposta de diviso de bairros que fruto de um trabalho entre a
Prefeitura Municipal de Salvador (PMS) e outros rgos4. (SANTOS, PINHO,
MORAES e FISCHER, 2010). H tambm a proposta de Fernandes (1992), com
uma delimitao para o Cabula. Nessa nova proposta, apenas uma pequena parte
do Cabula demarcado por Fernandes (1992) continua enquanto tal, pois uma grande
poro foi subdividida em outros bairros, conforme aponta Lima (2010).
Por entender que esses novos bairros Resgate, Saboeiro, Narandiba e
Doron possuem estreita relao com o Cabula, bem como influenciam e so
influenciados por ele, considera-se neste trabalho a regio do Cabula, sendo
analisados o Cabula em si delimitado nesse novo projeto e esses outros novos
bairros que se articulam com ele (Figura 3.1). Assim, as mudanas, em termos
habitacionais,
ocorridas
durante
os
ltimos
anos
podem
ser
mais
bem
compreendidas.
Participaram do projeto rgos da esfera federal: o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica

(IBGE) e a Universidade Federal da Bahia (UFBA); estadual: a Companhia de Desenvolvimento
Urbano do Estado da Bahia (CONDER), a Empresa Baiana de gua e Saneamento S.A.
(EMBASA), o Instituto do Meio Ambiente (IMA), o Instituto de Gesto das guas e Clima (ING),
e a Secretaria do Meio Ambiente do Estado (SEMA); e municipal: a Superintendncia do Meio
Ambiente (SMA) e a Secretaria de Desenvolvimento, Habitao e Meio Ambiente (SEDHAM).
41
Figura 3.1: Delimitao do Cabula

Fonte: Produzido por LIMA (2010) com base em FERNANDES (1992); SANTOS, PINHO, MORAES e
FISCHER (2010) e aerofotos de Salvador (vo de 2006).
42
Conforme Fernandes (2003), o crescimento urbano no Miolo se d a partir

dos anos 1950, sendo que entre as dcadas de 1960 e 1970 h investimentos no
que tange o sistema de transporte com a abertura da Rua Silveira Martins (19651966), uma das principais vias do Cabula atualmente, alm da construo da
Avenida Lus Viana Filho (Avenida Paralela) no fim dos anos 1960. O Miolo tambm
se beneficia com a proximidade da rodovia BR 324, um dos acessos rodovirios de
Salvador.
Brito (1997) afirma que entre os anos 1970 e 1980, no havia muita
preocupao acerca da escassez de terrenos urbanos, pois os mesmos ainda eram
abundantes. A questo em voga era a purificao social (BRITO, 1997, p. 94) dos
espaos da cidade ocupados pelas classes sociais abastadas, o que ocasionou a
realocao de assentamentos informais desses espaos enobrecidos para outros
locais, principalmente Miolo e Subrbio Ferrovirio.
As aes de purificao social nos setores da cidade mais
valorizados Orla Ocenica, principalmente, ao tempo em que
condicionava uma ao de controle social, tambm conferia aos
proprietrios de terrenos e incorporadores imobilirios maiores
possibilidades do tributo fundirio, com a implantao de seus
empreendimentos; ao passo que os terrenos da periferia, at ento
desocupados e sem benfeitorias passaram a ter valorizao relativa
com a precria infra-estrutura urbana disponvel, e com as
demandas que para l se dirigiam, ainda que de baixa solvabilidade,
mas de qualquer maneira importante, inclusive pela ao do Estado
como promotor imobilirio. (BRITO, 1997, p. 94-95)
A partir dos anos 1970 o Cabula passa a abrigar diversos servios pblicos e
privados (Tabela 3.1). A localizao de tais empreendimentos resume-se no eixo de
cumeada, Rua Silveira Martins, na Avenida Edgard Santos que d acesso Avenida
Paralela e no entorno desta ltima.
Alm disso, o Cabula possui muitas unidades educacionais, sendo outro de
seus aspectos marcantes, o que faz com que muitos, de outros bairros, inclusive,
busquem a esse servio. Havia nesse bairro at o ano de 1999 um total de 29
escolas5, sendo 21 particulares e 9 pblicas, que ofereciam desde a educao das
sries iniciais at o ensino mdio. Em entrevista para esta pesquisa, Glucia
Conceio Ventura, moradora do Cabula (APNDICE C), confirma isso:
5
possvel que tenha havido alguma alterao na quantidade de escolas, mas como este no o
foco do trabalho, utiliza-se aqui o levantamento feito por Fernandes (2003).
43
Escolas. O que no falta escolas, inclusive at a universidade que

eu fiz foi aqui pertinho, n, aqui no Cabula mesmo. E tem boas
escolas, tanto que a gente no precisou se deslocar pra outros
bairros pra fazer, por exemplo, o segundo grau. (p. 76-77)
Tabela 3.1 Equipamentos e servios no Cabula

Equipamento
19 Batalho de Caadores
Companhia de Eletricidade
do
Estado
da
Bahia
(COELBA)
Empresa Baiana de gua e
Saneamento (EMBASA)
Telecomunicaes da Bahia
(TELEBAHIA)
Hospital
Geral
Roberto
Santos (HGRS)
Servio
Federal
de
Processamento de Dados
(SERPRO)
Correio da Bahia
Instalao
1943
1970
Atualmente
Permanece
Permanece
Localizao no Cabula
Rua Silveira Martins
Avenida Edgard Santos
1976
Permanece
1978
Oi
1978
Permanece
Rua Direta do Saboeiro
1977-1979
Permanece
Avenida Paralela
1979
Universidade do Estado da
Bahia (UNEB)
Hospital Juliano Moreira
(HJM)
Caixa Econmica Federal
(CEF)
Escola Bahiana de Medicina
e Sade Pblica
Companhia
de
Desenvolvimento Urbano do
Estado da Bahia (CONDER)
Faculdade Delta (FacDelta)
1979
Advocacia
Avenida Paralela
Geral da Unio
(AGU)
Permanece
1982
Permanece
1999
Permanece
2000
Permanece
No
informado
Permanece
2005
Unio
Metropolitana
de Educao e
Cultura
(UNIME)
Permanece
Permanece
Permanece
Avenida Paralela
Hiper
Bompreo
Danton
Banco Bradesco
Ministrio Pblico
(MPF)
UNIMAR
2007
2008
Federal 2010
No
informado
Avenida Paralela
Avenida Paralela
Fonte: Elaborado por PENA, J. S., com base em FERNANDES (2003) e em pesquisa de campo,
2010.
O Cabula passou, ento, a dispor tanto de infraestrutura fsica quanto de

servios urbanos, o que impulsionou o crescimento habitacional neste local,
tornando-se atrativo para o setor imobilirio formal e, tambm, para a ocupao de
44
maneira informal, atravs de invases. No que tange o aspecto formal, houve muito
investimento em conjuntos habitacionais, principalmente atravs do Estado. A forte
atuao do Estado na questo habitacional aconteceu na cidade de Salvador de
maneira geral.
[...] mesmo com a falta de flego financeiro do Governo, e da
falncia do modelo de promoo da casa popular, o que no lhe
impediu com isso, dar sequncia a esta atividade promotora; ainda
assim, o Estado conseguiu quase que igualar-se aos promotores
privados, que tambm se utilizam do dinheiro pblico, para produo
de imveis para as classes sociais mais favorecidas, mesmo assim,
estes no conseguiram ser mais importantes que o agente pblico
na promoo imobiliria em Salvador. (BRITO, 1997, p. 98)
No caso do Cabula, o Estado atuou na promoo imobiliria tanto na

incorporao quanto no financiamento de diversos conjuntos habitacionais. Na
incorporao, operou atravs da Habitao e Urbanizao da Bahia (URBIS), no
mbito do estado baiano, e do Instituto de Orientao s Cooperativas Habitacionais
(INOCOOP), de mbito nacional.
O financiamento, por sua vez, era feito
principalmente pelo Banco Nacional de Habitao (BNH), de 1964 a 1986, e Caixa

Econmica Federal (CEF) a partir de 1986, com a extino do BNH. (FERNANDES,
2003)
Mendona (1989, p. 69) afirma que no bojo da Reforma Urbana de 1968, a
prefeitura faz doao URBIS de 3 parcelas, no Cabula, numa das quais
implantado, entre 1973/74, o conjunto Cabula I.
A partir dos anos 1970, iniciou-se, ento, um processo de expanso no
Cabula com a implantao de diversos conjuntos habitacionais destinados s
classes mdia e baixa, cuja atuao do INOCOOP e da URBIS foi muito marcante,
como mostra a Tabela 3.2.
Conforme Fernandes (2003), a localizao desses conjuntos habitacionais no
Cabula estava ligada a alguns fatores, como o baixo custo e grande quantidade de
terrenos; a incipiente, mas j existente infraestrutura bsica; a localizao geogrfica
privilegiada, visto que est no centro do territrio soteropolitano; a enorme rea
verde que proporcionava um clima agradvel; e a baixa densidade demogrfica.
Alm disso, a ida de pessoas para o Cabula se deveu tambm necessidade por
habitao e a maior facilidade de se adquirir imveis nessa parte da cidade.
La razn principal de porqu se habian dirigido a la periferia de la
ciudad en este caso, el mismo Cabula , es justo la satisfaccion de
45
la necesidad de vivienda, a travs de la adquisicin de la casa

propia, lo que nos lleva a afirmar que es de hecho la cuestin de la
vivienda el generador del proceso de formacin de la periferia, en
ciudades como la nuestra. (FERNANDES, 2003, p. 185)
Tabela 3.2 Conjuntos habitacionais existentes no Cabula at 1999

Conjunto
Habitacional
Localizao
Geral
Incorporao
Financiamento
Construo
Unidades
Entrega
Condomnio
Parque das
Mangueiras I
Rua
Cristiano
Buys
Ita e CEF
1990
Rua
Cristiano
Buys
Fernandez
Empreendimentos
e
Construes
Ltda.
Fernandez
Empreendimentos
e
Construes
Ltda.
Construtora Luis
Pereira de Arajo
S.A.
90
Condomnio
Parque das
Mangueiras
II
Conjunto
Hab.
Otaviano
Rodrigues
Pimenta
(Cabula III)
Condomnio
Vila
das
Mangueiras
Colina das
rvores
Fernandez
Empreendimentos
e
Construes
Ltda.
Fernandez
Empreendimentos
e
Construes
Ltda.
URBIS
66
1991
52
1977
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
Poly Construes
S.A.
CEF
Poly Construes
S.A.
48
1981
INOCOOP
BANORTE / CEF
Ges
Cohabita
Construes S.A.
352
1978
INOCOOP
BANORTE / CEF
Ges
Cohabita
Construes S.A.
480
1976
do
Fundo do Exrcito
84
1978
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
Barneto
Empreendimentos
Ltda.
Engengobrau
Barneto
Empreendimentos
Ltda. / CEF
CEF
Fernandez
Empreendimentos
e
Construes
Ltda.
Barneto
Empreendimentos
Ltda.
Engengobrau
68
1998
48
1994
INOCOOP
BANEB / CEF
Master
Incosa
Engenharia S.A.
880
1980
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
Construtora
Estrela Ltda.
CEF
Construtora
Estrela Ltda.
448
1981
Poly Construes
S.A.
BANORTE / CEF
Poly Construes
S.A.
144
1982
INOCOOP
BNH / CEF
Srios Engenharia
Ltda.
232
1981
URBIS
BNH / CEF
Construtora Luis
Pereira de Araujo
S.A.
290
1978
Rua
Silveira
Martins
Rua
INOCOOP
CEF
Construtora
AKYO Ltda.
320
1992
INOCOOP
BNH / ASPEB /
Construtora ERG
528
1978
Chcara do
Cabula
Conjunto
Hab.
Visconde de
Piraj
Condomnio
Nova Vida I
Condomnio
Parque das
Mangueiras
Conjunto
Hab. Baa de
Todos
os
Santos
(CHOPM I)
Residencial
Recanto do
Cabula
Condomnio
Vila
dos
Sapotizeiros
Condomnio
Vale
das
rvores
Conjunto
Governador
Jos
Marcelino
(Cabula IV)
Pomar
do
Cabula
Conjunto
Rua
Silveira
Martins
Ministrio
Exrcito
CEF
BNH
46
Dom
Jernimo de
S
Cavalcante
Conjunto
Ren
Baleeiro
Vilas
de
Espanha
(em
construo)
Campus
Experimental
Narandiba
Saboeiro
(Cabula X)
Condomnio
Colina Verde
Conjunto
Jardim
Cabula
Condomnio
Solar
das
rvores
Conjunto
Recanto dos
Pssaros
Parque
Residencial
Vale do Sol
Condomnio
Paraso
Tropical (a
ser
construdo)
Florestal Vile
(em
construo)
Condomnio
Estrela
do
Cabula
Parque
Residencial
Antnio Jos
Imbassa
Doron
(Cabula IX)
Condomnio
Bosque da
Lagoa
Condomnio
Vivendas do
Futuro
Condomnio
Solar
dos
Pssaros
Condomnio
Amaznia
Silveira
Martins
CEF
Ltda.
Construtora ERG
Ltda.
BANEB / CEF
Construtora ERG
Ltda.
201
1979
Paraguau
Engenharia Ltda.
/ FM Construtora
Ltda.
BNH
CEF
Paraguau
Engenharia Ltda.
/ FM Construtora
Ltda.
Mltiplas
empresas
156
2000
64
1978
URBIS
BNH / CEF
Construtora ERG
Ltda.
684
1982
Construtora OAS
Ltda.
INOCOOP
CEF
Construtora OAS
Ltda.
Engenharia
da
Bahia S.A.
374
1992
128
1976
R. N. S. do
Resgate
INOCOOP
BANORTE / CEF
Construtora ERG
Ltda.
488
1980
R. N. S. do
Resgate
INOCOOP
BANORTE / CEF
Construtora ERG
Ltda.
672
1980
R. N. S. do
Resgate
INOCOOP
Casa Forte S.A. /

CEF
256
1979
R. N. S. do
Resgate
Holtz Engenharia
Ltda. / Mattro
Engenharia Ltda.
CEF
Construtora
Norberto
Odebrecht S.A.
Holtz Engenharia
Ltda. / Mattro
Engenharia Ltda.
80
2001
Beco
Coruja
da
URBIS
CEF
Freitas
Melo
Construes Ltda.
96
2000
Beco
Coruja
da
Macro
Engenharia Ltda.
CEF
Macro
Engenharia Ltda.
96
1982
Beco
Coruja
da
FAELBA
FAELBA / BANEB
/ CEF
Construo
em
Tecnologia
Simplificada Ltda.
34
1985
Av. Edgard
Santos
Av. Edgard
Santos
URBIS
BNH / CEF
1.288
1983
ENCOL
CEF
Construtora Plate
Ltda.
ENCOL
180
1994
Av.
Luiz
Viana Filho
Andrade
Mendona
Construo Ltda.
Andrade
Mendona
Construo Ltda.
Cooperativa
Habitacional da
Bahia (COHABA)
CEF
Andrade
Mendona
Construo Ltda.
Andrade
Mendona
Construo Ltda.
ERGON
/
CONCIQUE
/
CERTENCE
180
1993
180
1992
648
1992
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
Rua
Silveira
Martins
R. N. S. do
Resgate
R. N. S. do
Resgate
Av.
Luiz
Viana Filho
Av.
Luiz
Viana Filho
Fonte: FERNANDES (2003, p. 194-195).
BNH / CEF
Banco Econmico
/ CEF
CEF
CEF
47
Apesar de, inicialmente, a clientela majoritria dos empreendimentos do

Cabula ter sido de camadas sociais mais populares, com o passar dos anos pessoas
com rendas mais elevadas passaram a residir tambm nesse bairro, como ser visto
adiante.
Os conjuntos habitacionais caracterizavam-se por sua grande dimenso,
como o caso do Doron (Figura 3.2), contando com centenas de unidades
residenciais agrupadas em blocos (prdios) que possuam no mximo 5 pavimentos,
j que no dispunham de elevadores, pois a manuteno deste equipamento tem
custo elevado (Figura 3.3). Como na poca dessas construes havia muita oferta
de terrenos edificveis, os empreendimentos residenciais foram localizados nas
reas planas do bairro, evitando-se ocupar as encostas quando a declividade era
muito acentuada e os vales com pequenas dimenses, como o caso do Projeto
Cabula X - Saboeiro.
48
Figura 3.2: Delimitao do Doron.

Fonte: SANTOS, PINHO, MORAES e FISCHER (2010, p. 207)
49
Figura 3.3: Residencial Recanto do Cabula.

Fonte: Fotografado por PENA, J. S., 2010.
Fernandes (2003) acrescenta que, de acordo com informaes de uma

arquiteta funcionria da URBIS e responsvel por alguns de seus projetos, nos
conjuntos habitacionais eram reservadas reas para a implantao de escolas,
praa de convivncia, apesar de a implantao nem sempre ser feita como indicava
o projeto.
A autora afirma que a categoria residencial que caracterizava o Cabula (at o
ano de 1999) eram esses grandes conjuntos habitacionais construdos pela URBIS e
pelo INOCOOP, de carter popular, diferenciando esse bairro do restante da cidade
de Salvador. Todavia, essa realidade comea a sofrer alteraes mais acentuadas
aps o ano 2000, quando vrios condomnios foram e esto construdos nesse local
com uma tipologia habitacional diferente da adotada pelo INOCOOP e URBIS.
50
3.2 O novo cenrio do Cabula
Na primeira dcada do sculo XXI o Cabula comeou a experimentar outro

modelo de moradia, seguindo a tendncia soteropolitana, caracterizado pela
verticalizao imobiliria e a construo de condomnios fechados. Essa regio,
onde antes havia conjuntos habitacionais horizontalmente extensos, passa a abrigar
empreendimentos residenciais com gabaritos bastante elevados em comparao
aos seus antecedentes, conforme mostra a Tabela 3.3. Comea-se, ento, a
perceber uma alterao na tipologia de ocupao desta rea em termos de forma.
Tabela 3.3 Empreendimentos residenciais no Cabula a partir do ano 2000
Condomnio
Localizao
Construo
Financiamento
N de
torres
N
de
andares
Unidades
Entrega
Natura Ville
Rua Silveira
Martins
Rua
dos
Rodovirios
Ramos Catarino
Bradesco
22
132
2009
JHSF
Incorporaes
Santander
24
768
2013
Rua Silveira
Martins
MVL
Incorporadora
LTDA/CONCRETA
Incorporao
e
Construo/PELIR
Engenharia
Caixa
Econmica
Federal
19
456
2012
Villa Fiore
Rua Silveira
Martins
Paraguau
Engenharia LTDA
15
120
2010
Villa Fiesta
Rua N. Sra.
do Resgate
Rua N. Sra.
do Resgate
Rua Silveira
Martins
Paraguau
Engenharia LTDA
Ramos Catarino
Caixa
Econmica
Federal
No tem ainda
11
66
2011
Bradesco
12
72
6-7
90
2009
Rua N. Sra.
do Resgate
J&M
Empreendimentos
Imobilirios LTDA
Holtz Engenharia
Ltda.
/
Mattro
Engenharia Ltda.
Barneto
Empreendimentos
Ltda.
Construtora Holtz
Caixa
Econmica
Federal
Caixa
Econmica
Federal
CEF
12
48
2010
10
80
2001
Barneto
Empreendiment
os Ltda.
No informado
1.
10
40
2001
72
2005
Caixa
Econmica
Federal*
10
100
2009
Caixa
Econmica
Federal*
10
100
2009
Caixa
10
100
2009
Horto Bela
Vista 2
etapa
Mximo
Club
Residence
Natura Vida
Residencial
Portal
das
rvores
Resgate
Residence
Condomnio
Paraso
Tropical
Condomnio
Nova Vida II
R. N. S. do
Resgate
Residencial
Paraso do
Resgate
Reserva
Atntica
Accia
Residencial
Reserva
Atntica
Residencial
Jequitib
Reserva
Rua N. Sra.
do Resgate
Rua Silveira
Martins
Rua Silveira
Martins
Rua Silveira
Martins
Rua Silveira
Unio Engenharia
NORCON
Sociedade
Nordestina
de
Construes S.A.
NORCON
Sociedade
Nordestina
de
Construes S.A.
NORCON
-
51
Atntica
Residencial
Ip
Reserva
Atntica
Residencial
Jacarand
Reserva
Atlntica II
Martins
Torre
Amazonas
Residence
Torre
Pantanal
Residence
Torre
Barcelona
Rua
Amazonas
Sociedade
Nordestina
de
Construes S.A.
NORCON
Sociedade
Nordestina
de
Construes S.A.
NORCON
Sociedade
Nordestina
de
Construes S.A.
Iguatemi
Construes
Rua
Amazonas
Iguatemi
Construes
Rua
Amazonas
FM
Construtora
LTDA
Residencial
Sevilha
Rua
Amazonas
FM
Construtora
LTDA
Bosque das
Mangueiras
Avenida
Paralela
B&A Construes
Lagoa
Encantada
Avenida
Paralela
B&A Construes
Frmula
Residencial
Paralela
Plus
Total
Avenida
Paralela
Consil
Empreendimentos
Ltda
Rua Silveira
Martins
Rua Silveira
Martins
Econmica
Federal*
Caixa
Econmica
Federal*
10
100
2009
Santander*
10
200
2010
Caixa
Econmica
Federal
No informado
11
44
2012
11
66
2009
Caixa
Econmica
Federal
Caixa
Econmica
Federal
Caixa
Econmica
Federal/Brazilian
Mortages
Caixa
Econmica
Federal/Brazilian
Mortages
Santander
13
52
2000
11
44
14
84
No
informa
do
2009
18
90
2012
19
300
2012
3.224
Fonte: Elaborado por PENA, J. S., 2010.

* Estas informaes no foram confirmadas.
Esses novos empreendimentos, que totalizam 3.2246 imveis como indica a

Tabela 3.3, ocupam terrenos que estavam vazios at ento, seguindo a lgica
especulativa como foi visto anteriormente. Assim, os proprietrios fundirios
beneficiam-se da consolidao da rea, dos investimentos oriundos do poder pblico
e da oferta de servios, aspectos que contriburam para a elevao do valor do
espao urbano e impulsionaram a busca por esse local.
Como o estoque de terras ociosas na regio do Cabula no mais abundante
como nos anos 1970, os novos empreendimentos contam com inmeros
pavimentos. Nota-se que a verticalizao no Cabula no um fato isolado, ela
segue uma tendncia hegemnica, sobretudo nas grandes metrpoles como j foi
H outros empreendimentos planejados pra o Cabula, os quais ainda no foram lanados no

mercado.
52
dito, pois os investidores desejam aproveitar o mximo do solo disponvel e, assim,

obter mais lucro.
Alm disso, a verticalizao causa mudanas na imagem da cidade e se
distancia da escala do corpo. Como afirma Souza (1994, p. 61), o concreto armado
revoluciona, portanto, a paisagem da cidade, permitindo a construo em vrios
pavimentos.
Os condomnios que tem sido construdos apresentam outras caractersticas
diferentes dos conjuntos habitacionais mais antigos alm da quantidade de
pavimentos. So empreendimentos como o Mximo Club Residence (em fase de
construo), por exemplo, (Figura 3.4) que ocupa uma rea de mais de 13.500 m e
oferece mais de 35 itens de lazer, que vo desde praa de convivncia a boate.
Ainda, pode-se notar que a esttica desses empreendimentos assemelha-se aos
imveis localizados em outros locais da cidade, cujo valor Relacional elevado,
como Pituba, por exemplo.
Figura 3.4: Imagem publicitria do Mximo Club Residence

Fonte: <http://www.euqueroomaximo.com.br>. Acesso em: 28 jul. 2010.
Vale ressaltar que o perfil dos compradores mudou. Observa-se tambm que
uma parcela significativa das pessoas que adquirem esses novos imveis da
regio do prprio Cabula. Acontece, ento, uma espcie de mobilidade social
53
interna, uma vez que, com a elevao da renda familiar, busca-se um imvel mais
novo, mais moderno, em uma localizao melhor e, por consequncia, mais caro.
Outro fator relevante que essas pessoas j conhecem essa rea e possuem
vnculos sociais a, o que contribui para a deciso em permanecer no Cabula.
Segundo Marcos Vieira Lima, da ADEMI-BA, a renda familiar mdia de quem
adquire esses novos empreendimentos varia entre 10 e 15 salrios mnimos. Isso
representa uma grande mudana no perfil scio-econmico da populao do
Cabula, visto que at os anos 1990 os conjuntos habitacionais destinavam-se
majoritariamente
s famlias
de
at
salrios mnimos,
conforme
visto
anteriormente. Entretanto, isso no um fato que ocorre apenas no Cabula, pois

conforme Rodrigues (2010), baseado em informaes do Instituto de Pesquisa
Econmica Aplicada (IPEA), a taxa de pobreza absoluta caiu 33,6% entre 1995 e
2008 em todo o Pas, o que leva a entender que houve uma melhoria das condies
sociais dos brasileiros, conferindo-lhes, inclusive, maior poder aquisitivo. Marcos
Vieira Lima acrescenta, ainda, que muitos dos compradores desses novos imveis
no Cabula so oriundos de Pernambus, Retiro, Vila Laura e Resgate.
3.3 Estratgias especulativas
O Cabula ainda goza das vantagens de abrigar uma rea remanescente de

Mata Atlntica, rea ocupada e protegida pelo 19 Batalho de Caadores. Todavia,
as presses que essa rea sofre aumentam a cada dia. De acordo com Santos
(2010), as reas verdes no Cabula vem sendo pouco a pouco reduzidas pela
ocupao urbana.
A Rua Silveira Martins como eixo vetor, propiciou o processo de
transformao da paisagem no seu entorno, reduzindo
significativamente as reas verdes. A vegetao existente, apesar
de sua reduo pela ao antrpica, ainda apresenta exuberncia
em alguns pontos do Bairro. (SANTOS, 2010, p. 66)
Se, por um lado, tem havido uma supresso das reas verdes, por outro, as
reas de mata ainda existentes e preservadas so fortemente usadas pelo capital
imobilirio. Assim, muito fcil perceber as referncias natureza desde o nome
dos condomnios Reserva Atlntica e Natura Ville, por exemplo at na
propaganda dos imveis, como mostram a Figuras 3.5 e Figura 3.6.
54
Figura 3.5: Imagem publicitria do Natura Ville.

Fonte: Google imagens. Acesso em: 28 jul. 2010.
55
Figura 3.6: Imagem publicitria do Natura Vida.

Fonte: < http://www.naturavida.com.br>. Acesso em: 28 jul. 2010.
No que tange localizao, os imveis esto nas reas mais privilegiadas do

Cabula, as quais so muito bem servidas de infraestrutura fsica e redes das mais
variadas, como gua, saneamento, energia, telefonia, internet, etc., o que lhes
confere um Valor Relativo elevado, estando nas vias mais conectadas ao tecido
urbano.
Esses eixos que abrigam os novos empreendimentos so, basicamente, a
Rua Silveira Martins, principal via no interior do Cabula, a Rua N. Sra. do Resgate e
o entorno da Avenida Paralela, como mostra a Figura 3.7. Alm disso, essas vias
esto nas reas planas, onde esto concentrados o comrcio (Tabela 3.4) e os
servios, ou seja, os imveis esto nos pontos que possuem alto Valor Relacional.
56
Figura 3.7: Localizao dos empreendimentos residenciais a partir do ano 2000.

Fonte: Produzido por PENA, J. S. com base em pesquisa de campo e LIMA, J. de B. (2010) com base em FERNANDES (1992); SANTOS, PINHO, MORAES
e FISCHER (2010) e aerofotos de Salvador (vo de 2006).
57
Tabela 3.4 Centros Comerciais no Cabula at 1999

Nomes
Localizao Geral
Espao til Center

(24 horas)
Shopping conexo
Comercial
Cabula Tropical
Center
Plaza Shopping
Cabula
Cabula Mster
Shopping
Shopping Amaznia
N
Lojas
34
36
1995
26
1996
82
1998
52
1998
36
1992
60
1997
10
1997
16
1999
Avenida Luiz Viana Filho

(Avenida Paralela)
Empresarial Paralela Avenida Luiz Viana Filho
Shopping
(Avenida Paralela)
Doron Center
(dentro do Doron)
Centro Comercial
B&A
de Ano de
Inaugurao
1997
Fonte: FERNANDES, 2003.
3.4 Perspectivas para o Cabula
A anlise da atual conjuntura da regio do Cabula leva a crer que esta rea
continuar se expandindo por algum tempo. Alm de oferecer inmeros servios e
possuir uma considervel infraestrutura urbana, j mencionados, o Cabula est num
ponto estratgico. Um vultoso empreendimento est localizado ao lado do Cabula.
o Horto Bela Vista (Figura 3.8), que ser composto por edifcios residenciais,
empresariais, shopping center e escola. um complexo de alto padro que vende
uma idia de bairro planejado e desconsidera sua vizinhana.
58
Figura 3.8: Projeto do Horto Bela Vista

Fonte: < http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=702216>. Acesso em: 28 jul. 2010.
Apesar de estar dentro dos limites de Pernambus, uma pequena parte do

Horto Bela Vista, que a 2 fase ( esquerda da Rua dos Rodovirios na figura
acima), situa-se dentro da poligonal do Cabula.
Est em construo tambm uma obra viria de grandes propores, que
ligar a BR 324 ao porto de Salvador, que se inicia no Cabula, na Rua dos
Rovovirios, aumentando a conectividade dessa rea no contexto soteropolitano
(Figura 3.9).
59
Figura 3.9: Projeto da Via Expressa Baa de Todos os Santos

Fonte: < http://www.comunicacao.ba.gov.br/paginas/via-expressa>. Acesso em: 28 jul. 2010.
Investimentos de porte como esses, inevitavelmente, causam grandes

impactos em seu entorno. No caso do Cabula, o capital imobilirio j se utiliza da
existncia desses empreendimentos em um futuro prximo para promover os
imveis que esto sendo construdos na rea atualmente. Isso ocorre porque, como
foi visto no captulo 1, a existncia desse tipo de infraestrutura com alta capacidade
de conexo e da vizinhana de status elevado, como ser o Horto Bela Vista,
confere ao Cabula maior Valor Relativo e maior Valor Relacional, respectivamente.
60
Questionado acerca das perspectivas futuras para o Cabula, Marcos Vieira

Lima, da ADEMI-BA, afirma que essa regio tende a continuar nesse processo de
expanso e valorizao. Ele afirma:
O Cabula, ganha um bairro novo, vizinho ao Horto Bela Vista, que

vem com shoppings, hotis, escolas, centros comerciais de grande
porte e muitos prdios residenciais, alm da via expressa da nova
rtula do abacaxi e muitos outros empreendimentos de grande
porte, o que dar ao Cabula uma nova roupagem e uma valorizao
grande dos imveis do bairro. (APNDICE B, p. 74)
Sobre o mesmo assunto, Marlia Lopes Coutinho, da SEFAZ, tambm tem

expectativas positivas para o Cabula no que se refere ao mercado habitacional.
Eu acho que so boas. No momento em que ainda existirem

terrenos grandes pra serem vendidos, eles vo ser comercializados
e vai se construir mais. E como j disse anteriormente, pela
infraestrutura e oferta de servios presentes nesse bairro, eu acho
que uma perspectiva boa sim. O pessoal s vai sofrer cada dia
mais com engarrafamentos. (APNDICE A, p. 72)
A preocupao em relao mobilidade muito pertinente, pois apesar do

grande incremento residencial, no se observam medidas que visem melhorar a
mobilidade interna no Cabula, considerando que situao j merece mais ateno.
Vale ressaltar que a mobilidade em Salvador tem sido uma questo muito discutida
recentemente, a fim de encontrar solues e, principalmente, alcanar a
concretizao delas.
61
CONCLUSO
Ao fim deste trabalho, acredita-se que o objetivo de analisar as mudanas

ocorridas no Cabula nos ltimos anos foi alcanado. Todavia, o assunto no se
encerra nesta monografia, pois o Cabula um objeto de estudo muito rico. Algumas
janelas foram abertas, mas isto uma tarefa para o futuro.
Esta monografia foi organizada em trs captulos e partiu de uma abordagem
terica geral, passando pelo estudo da conjuntura soteropolitana no que tange o
crescimento imobilirio at chegar a uma anlise sobre o Cabula, que constitui o
foco de maior ateno da pesquisa.
No incio desta monografia pde-se perceber que o espao urbano bastante
heterogneo no apenas por causa de suas diferenas naturais, mas tambm
porque a atuao dos agentes sociais no se d de forma equitativa nesse espao.
Numa sociedade capitalista, as aes so sempre pautadas no intuito de se obter
lucro e nessa perspectiva que o solo urbano considerado, pois ele vira
mercadoria de troca. Assim, quanto mais bem provido de servios, infraestrutura
urbana e conexes for determinada rea, maior ser seu valor e mais atrativa ela
ser aos investidores.
O espao urbano, em suas distintas fragmentaes, possui a mesma base,
mas o que os diferenciam so os elementos que so agregados a eles ao longo do
tempo. Assim, pode-se dizer que o espao urbano inicialmente absoluto, antes de
uma ocupao, e com o decorrer dos anos, com o incremento de infraestrutura,
redes de servios, pode-se ampliar e considerar um espao relativo. Ao considerar
questes sobre vizinhana e status, pensa-se em espao relacional.
Na sequncia do texto notou-se que essas questes esto ligadas ao
processo da especulao imobiliria. Em relao a Salvador, observou-se que as
questes locacionais tem sido importantes na determinao da tipologia habitacional
adotada e que as estratgias mercadolgicas apresentam-se de maneira muito forte.
Assim, o crescimento imobilirio na cidade de Salvador est muito mais ligado a uma
questo de mercado, de acumulao de capital e de busca por lucro do que uma
necessidade quantitativa por habitaes.
No Brasil, o, to mencionado nos discursos, deficit habitacional no existe e
em Salvador isto no diferente. A questo crucial que existem muitos imveis
62
subutilizados, superando uma necessidade de moradia, que na verdade existe

porque muitas pessoas no possuem renda suficiente para adquirir uma habitao.
Pde-se notar tambm que o crescimento imobilirio nessa cidade est
intimamente ligado ao processo de espetacularizao urbana. Ao observar um novo
edifcio sendo lanado no mercado, possvel concluir que tal imvel poderia estar
localizado em qualquer parte do mundo, em qualquer grande metrpole
contempornea, pois sua esttica, sua imagem seguem uma espcie de padro
internacional.
Com relao ao Cabula, a mudana do tipo de habitao existente algo
notrio. Mas, tal mudana no constitui um fato isolado. Ela se insere em uma
tendncia contempornea voltada verticalizao como meio de se utilizar o solo,
de modo a gerar mais renda ao capital. Alm disso, as reservas de solo livre no so
mais to abundantes na capital baiana. Este fato tambm tem induzido a
verticalizao na regio do Cabula.
Originalmente agrcola, o Cabula experimentou ao longo dos anos uma
vultosa ocupao caracterizada, sobretudo, por enormes conjuntos habitacionais
destinados as classes populares. Contudo, essa realidade vem mudando a partir dos
anos 2000, perodo em que inmeros condomnios foram e esto sendo construdos.
Esses novos condomnios caracterizam-se pelo gabarito elevado e por sua esttica
que diverge claramente da existente anteriormente na rea.
Embora esses condomnios recentes estejam no mesmo local, so destinados
a uma faixa de renda muito superior quela contemplada pela URBIS e INOCOOP.
Mas, foi possvel averiguar que muitos desses novos compradores so oriundos da
prpria regio do Cabula, podendo-se perceber que houve uma elevao das
condies socioeconmicas de sua populao, a qual busca por uma moradia
melhor, mais moderna e mais bem localizada nessa mesma rea onde conhece e
onde possui vnculos sociais.
Com relao localizao dos novos empreendimentos, os mesmos esto
nas reas mais bem servidas onde ainda havia e h uma certa oferta de terrenos.
No toa que eles esto nessas reas. O eixo central do Cabula, a Rua Silveira
Martins, constitui-se como a principal via interna, onde esto os servios mais
sofisticados da regio, o que confere a esta rua um elevado Valor Relacional. Este
valor tem sido fundamental para a especulao imobiliria nesse local, alm de que
63
os investidores utilizam-se da oferta de reas verdes no Cabula para promover seus

empreendimentos residenciais.
O Cabula constitui hoje uma rea em expanso, sobretudo da classe mdia,
pois dispe de muitos servios e est bem localizado geograficamente. Alm de
estar prximo da BR-324, da Avenida Paralela, dois dos principais eixos virios da
cidade, agora est sendo construda uma via expressa, obra viria de grande
impacto que ligar o Cabula a outros pontos da cidade com maior facilidade.
Esta regio tem sido muito atrativa no que tange os investimentos imobilirios
e est ao lado de um grande empreendimento, o Horto Bela Vista, que j tem
influenciado no Valor Relacional do Cabula antes mesmo de sua construo. H,
assim, a perspectiva de que esse crescimento no Cabula continue e se intensifique
nos prximos anos, sobretudo quando essas obras estiverem prontas e esses
servios sendo utilizados.
Diante das questes que foram observadas, algumas medidas podem ser
tomadas no intuito de dirimir alguns problemas j existentes no local de estudo.
Assim, preciso que os rgos competentes estejam atentos questo ambiental
no Cabula, a fim de proteger as reas verdes existentes que so remanescentes de
Mata Atlntica, como poucas reas em Salvador.
necessrio tambm que o poder pblico tome medidas que possam mitigar
os impactos do adensamento populacional na mobilidade interna no Cabula. Com
relao a isto, deve-se pensar tambm em solues para a cidade como um todo,
como a implantao de um sistema de transporte de massa eficiente e oferta de
amenidades para pedestres.
Alm disso, importante que seja dada sequncia s polticas de incluso
social e distribuio de renda que vem sendo realizadas pelo governo federal no
intuito de que as condies socioeconmicas da populao brasileira continuem
melhorando nos prximos anos.
64
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67
APNDICES
68
APNDICE A
Entrevista Secretaria Municipal da Fazenda (SEFAZ), Prefeitura de Salvador
Data de realizao: 21 de julho de 2010.

Entrevistador: Joo Soares Pena.
Entrevistada: Marlia Lopes Coutinho.
Situao em relao SEFAZ: Tcnica do Setor de Avaliaes.
Formao Educacional: Engenheira de Produo Civil.
1. O que provocou o boom imobilirio em Salvador a partir dos anos
2000?
R: Olha, eu falaria do Nordeste em geral, pois, de acordo com o que eu tenho lido
para complementar minhas pesquisas de mercado, esta uma regio que tem um
deficit habitacional muito grande, sendo esse um dos fatores que contribui para a
aceitao de novos empreendimentos. Alm disso, com a crise internacional de
2008, os investimentos das grandes empresas passaram a se concentrar no
mercado interno, em cidades como Salvador que at agora tm mostrado potencial
para absorver o grande nmero de lanamentos imobilirios.
Agora, falando isoladamente com relao a Salvador, temos o PDDU que propiciou
a expanso imobiliria em reas da cidade que tinham restries construtivas. A
liberao do gabarito em regies como Patamares, por exemplo, fez o preo dos
terrenos aumentarem consideravelmente. Na parte mais alta de Patamares, terrenos
residenciais que antes do PDDU eram avaliados em duzentos e cinqenta reais o
metro quadrado, hoje, esto valendo o dobro, pois j podem ser construdos
edifcios com quinze pavimentos, se no estou enganada. J na parte mais plana e
comercial desse bairro, terrenos esto sendo avaliados em novecentos, mil reais, o
metro quadrado.
2. Mas o dficit aqui no seria para as classes populares? E o que a gente

observa um grande crescimento de imveis pra classe mdia alta e
classe alta.
69
R: O crescimento de lanamentos para as classes populares tambm tem se

tornado expressivo. A expanso do crdito e incentivos do governo como o PAC e o
Minha Casa Minha Vida esto favorecendo a aquisio da casa prpria por pessoas
de classe mdia baixa. Alm disso, creio que muitos dos empreendimentos lanados
so para a classe mdia em ascenso que agora tem a oportunidade de sair do
aluguel ou comprar imveis mais modernos e que oferecem mais itens de lazer.
3. Ento, alm dessa permissibilidade, digamos, em termos jurdicos pra

esse crescimento vertical, que outras variveis seriam importantes para
essa alta no mercado que contribuem para a alta no mercado imobilirio
em Salvador?
R: Incentivos do governo, crdito imobilirio, investimentos em infraestrutura,
mobilidade social ocasionada pela transferncia de renda, dentre outros.
4. Existem dados de quantos empreendimentos tem sido construdos entre

os anos de 2000 a 2010?
R: Voc pode procurar na SUCOM que libera o alvar de construo. L eles devem
ter
noo
de
quantos
alvars
emitiram
nesse
perodo
de
quantos
empreendimentos esto em construo. Aqui voc pode verificar no Setor de ITIV

(Imposto de Transmisso Inter Vivos) se eles possuem um controle dos imveis
novos transacionados nesse perodo ou no Setor de Cadastro Imobilirio,
responsvel pelos habite-ses.
5. Quais as reas com maior procura na cidade? Quem as procura?

R: A classe mdia alta procura mais o Horto, Pituau, Patamares, Greenville,
Alphaville, Pituba Ville, Barra, Ondina, Graa... J a classe mdia, procura bairros
como o Cabula, Brotas, Vila Laura, Costa Azul. A classe mdia baixa, sem muita
opo (pois os terrenos em Salvador esto com preos bastante elevados), tem se
concentrado em regies mais distantes como Sussuarana, Pau da Lima, Nova
Braslia, principalmente s margens da Avenida Aliomar Baleeiro, que fica atrs do
Alphaville II, onde est tambm o Cemitrio Bosque da Paz.
A Pituba tambm bastante procurada pela classe mdia.
70
6. Mas, a Pituba muito procurada por pessoas que compram imveis j

usados ou pelos grandes empreendedores para construrem imveis
novos?
R: Diria que procurada por ambos. S no sei se existem ainda muitos terrenos
disponveis para o lanamento de grandes empreendimentos.
7. Notamos a construo de vrios condomnios verticais no Cabula. Por

que houve um direcionamento para o Cabula?
R: Eu no diria que houve direcionamento para o Cabula. Eu acho que o Cabula,
assim como outras regies da cidade como Brotas, tm um atrativo a mais por
serem bairros que oferecem muitos servios. Novos moradores querem se
estabelecer ou, ento, pessoas que j moram l querem continuar usufruindo das
facilidades
servios
presentes
nesses
bairros.
Ter
bancos,
padarias,
supermercados por perto, e no precisar pegar carro em uma cidade que est cada
dia mais engarrafada, favorecem a escolha por esses bairros. Depois desse boom
imobilirio, esto fazendo cada vez mais prdios, mas a caixa dos logradouros no
aumenta.
E tambm tem outra questo, que vem tambm do ordenamento do solo da rea do
Cabula: as chcaras. Ou melhor, a existncia de terrenos remanescentes de
grandes chcaras que hoje esto dando lugar a novos empreendimentos. Terrenos
grandes assim, na regio da Pituba, por exemplo, no se encontra to fcil. A vem a
Via Expressa que vai ligar o Cabula direto ao porto de Salvador. Ento, um atrativo
a mais.
Quanto existncia de grandes terrenos em Salvador, pertinente destacar a
questo tributria. Como a Planta Genrica de Valores de Salvador est bastante
defasada e a alquota para calcular o IPTU de terrenos de 2%, inferior a outras
regies do pas, fica mais fcil manter os chamados terrenos de engorda.
8. Na estrutura desses condomnios, alm da estrutura das habitaes

propriamente ditas, h a oferta itens de lazer. Por qu?
R: Essa foi uma pergunta que voc deu sorte, pois ns tivemos que respond-la
para fazer um projeto de reestruturao dos padres construtivos utilizados para
clculo do IPTU (Decreto 9.207/91). Os padres construtivos descritos nesse
71
decreto se afastam bastante da realidade dos empreendimentos de hoje. Ento ns

temos que atualizar isso e acabar com as injustias tambm.
Mas o que hoje um empreendimento de alto luxo? O que hoje um
empreendimento bom? Um empreendimento de baixo padro? isso que ns temos
que diferenciar. O que foi que notamos? Nas regies onde predomina a classe
mdia em ascenso, existe uma maior procura por esse tipo de empreendimento
pelo seguinte: a pessoa tem medo da insegurana; quer se exercitar, mas no quer
pegar trnsito; se vai fazer uma festa, no precisa alugar um salo de festas em
outro local, porque vai ter tudo ali. Voc quer ir ao clube, voc no vai precisar sair,
no seu prdio, tem um clube. Alm do mais, as famlias esto menores, voc no
precisa de quatro quartos, voc vai precisar de dois quartos em mdia. Logo, a
demanda por apartamentos com reas privativas menores e reas comuns com
mais itens de lazer. No momento em que as reas comuns so repartidas por todos
os apartamentos (frao ideal) como se o apartamento fosse amplo.
E nesse caso aqui, como classe mdia em ascenso, as pessoas no tm
dinheiro, vamos dizer assim, pra manter um condomnio muito alto. Ento eles
colocam seis, oito apartamentos por andar justamente pra diluir esses gastos que de
condomnio, porque manter piscina, sauna, hidromassagem no barato. Agora, se
voc chegar no Horto Florestal, onde os empreendimentos so de alto padro, eles
no querem quatro apartamentos por andar, eles querem no mximo dois. Eles vo
querer uma piscina menor, uma quadra menor, mas o padro construtivo, os
materiais empregados so muito melhores do que no Cabula, por exemplo. A
construtora j faz o projeto pensando nisso, e, inclusive, na propaganda o que eles
usam como atrativo dizer assim voc s vai ter trinta vizinhos, s vai ter dez
vizinhos, voc no vai precisar se preocupar com relacionamento de condomnio...
O condomnio mais alto, tudo bem, mas so poucas pessoas que vo se entender
mais facilmente e os equipamentos tambm so mais reduzidos. No a mesma
coisa que voc tem num bairro de classe mdia.
9. Qual
seria
importncia
do
aspecto
esttico
nesses
novos
apartamentos nesses bairros que voc chama de classe mdia em

ascenso?
As
pessoas
os
buscam
empreendimentos em bairros luxuosos?
pela
semelhana
com
72
R: Sim, eu creio que sim. E eles querem tambm apartamentos que tenham um
layout mais moderno, no querem aquela coisa arcaica. Procuram, por exemplo,
cozinha americana pra botar um balco, um cooktop essas coisas assim, no
querem ficar pra trs. E at porque, quando o espao reduzido, quanto menos
parede voc tiver, melhor. A idia da varanda gourmet, espaosas em
empreendimentos de alto luxo, foi bem aceita em empreendimentos de classe
mdia, mesmo que uma metragem muito inferior.
10. Quais so as perspectivas futuras para o Cabula em relao ao mercado
habitacional?
R: Eu acho que so boas. No momento em que ainda existirem terrenos grandes pra
serem vendidos, eles vo ser comercializados e vai se construir mais. E como j
disse anteriormente, pela infraestrutura e oferta de servios presentes nesse bairro,
eu acho que uma perspectiva boa sim. O pessoal s vai sofrer cada dia mais com
engarrafamentos.
11. H algum outro aspecto importante que a senhora queira acrescentar?

R: Eu tenho medo que esse boom no seja sustentvel, porque os preos dos
imveis esto aumentando cada vez mais, as parcelas so reajustadas pelo INCC e
um apartamento, por exemplo, que foi comprado na planta por duzentos mil reais, na
hora da entrega pode estar valendo cinqenta mil, cem mil a mais e o proprietrio
vai ter um saldo a financiar acrescido dessa valorizao. E muita gente no sabe
disso. No sou especialista em economia, nem nada, mas um medo pessoal.
73
APNDICE B
Entrevista Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio da

Bahia (ADEMI-BA)

Entrevistador: Joo Soares Pena.
Entrevistada: Marcos Vieira Lima.
Situao em relao ADEMI-BA: Diretor de Marketing.
1. O que provocou o boom imobilirio em Salvador a partir dos anos
2000?
R: No s em Salvador, mas em todo o pas, a reduo das taxas de juros, o
alongamento do prazo de financiamento, o aumento dos recursos para o
financiamento do muturio e o aumento de renda da populao, contriburam para o
aumento da demanda por imvel. Porm, o termo boom no o mais adequado,
pois o crescimento no Brasil muito diferente do Americano e o nosso muito mais
sustentvel, pois o nosso sistema financeiro muito mais rgido para concesso do
crdito e sofre uma fiscalizao bastante forte do Banco Central.
2. Existem dados de quantos empreendimentos tem sido construdos entre

os anos de 2000 a 2010?
R: Existe uma pesquisa da Ademi, que representa apenas os imveis
comercializados pelos associados.
Unidades Lanadas de 2000 a maio de 2010. (Empresas associadas ADEMI-BA),
no contemplando os imveis de interesse social, dado que poder obter junto ao
SINDUSCON. 64.016 Unidades.
3. Quais as reas com maior procura na cidade? Quem as procura?

R: Hoje as reas mais procuradas so aquelas que oferecem infraestrutura j
existente e empreendimentos de at R$ 200.000,00.
74
4. Notamos a construo de vrios condomnios verticais no Cabula. Por

que houve um direcionamento para o Cabula?
R: O local j tem uma infraestrutura consolidada e est recebendo investimentos do
estado bastante elevados na construo da nova rtula do abacaxi, aliado a isso
existia uma demanda reprimida, pois a muito tempo no se lanava nada no bairro,
tudo isso despertou o interesse de empresas em investir no local.
5. Existem dados sobre o nmero de novos empreendimentos no Cabula?

R: Segundo dados da pesquisa ADEMI, Horto Bela Vista, Pernambus, Cabula,
Resgate, Saboeiro e Cabula VI, um total de 2.973 unidades.
6. Na estrutura desses condomnios, alm da estrutura das habitaes

propriamente ditas, h a oferta itens de lazer. Por qu?
R: Os condomnios clubs so uma alternativa nova de moradia, pois proporcionam
ao morador uma qualidade de vida excelente, onde os pais podem proporcionar aos
seus filhos lazer, esporte e integrao com outras pessoas e com a prpria famlia,
sem ter que se deslocar.
Isso tem sido um fator decisivo para maioria daqueles que optaram em morar em um
condomnio club.
7. Quem so as pessoas que buscam o Cabula? Qual a faixa de renda?

R: Muitos so moradores do entorno: Cabula, Pernambus, Retiro, Vila Laura e
Resgate e a faixa de renda familiar varia entre 10 e 15 salrios mnimos.
8. Quais so as perspectivas futuras para o Cabula em relao ao mercado

habitacional?
R: O Cabula, ganha um bairro novo, vizinho ao Horto Bela Vista, que vem com
shoppings, hotis, escolas, centros comerciais de grande porte e muitos prdios
residenciais, alm da via expressa da nova rtula do abacaxi e muitos outros
empreendimentos de grande porte, o que dar ao Cabula uma nova roupagem e
uma valorizao grande dos imveis do bairro.
75
APNDICE C
Entrevista Morador do Cabula

Entrevistador: Joo Soares Pena
Entrevistada: Glucia Conceio Ventura
Situao em relao ao Cabula: moradora do bairro h mais de 10 anos.
Formao Educacional: Urbanista e Bacharel em Comunicao Social
1. Desde quando mora neste imvel?

R: Desde julho de 2001.
2. Morava onde antes?

R: Morava no Resgate.
3. Por que escolheu este imvel aqui no Cabula e no em outra parte da

cidade?
R: Na verdade, a gente pesquisou em vrios bairros de Salvador e acabamos
decidindo ficar por aqui mesmo.
4. Mas, por qu?

R: Assim, a gente queria um apartamento mais amplo do que o nosso do Resgate,
que fosse numa localizao melhor tambm pra transporte e tambm, ...
permanecer no Cabula porque eu e meu irmo estudvamos na UNEB. Ah, sim e
tambm pra um condomnio fechado porque no Resgate o condomnio era aberto.
No Resgate, por exemplo, o apartamento no tinha nem 50 m, ento, assim, a
gente vivia naquele apertamento mesmo, ento chegou o ponto do quarto mais
amplo que era dos meus pais mudar, tipo, pra eu e meu irmo, mesmo assim
chegou um ponto que no dava as minhas coisas e de meu irmo no apartamento,
no quarto, no caso. A, ento, assim, se agente fosse comprar um apartamento,
primeiro que muito difcil achar um apartamento amplo como esse. Aqui tem 105
m, ento difcil voc achar, hoje em dia, um apartamento amplo assim e se voc
76
encontrar, assim amplo, em outro bairro seria muito mais caro tambm, n, se fosse
no Imbu, n, em outros bairros poderia ser bem mais caro.
5. Qual o tamanho do condomnio (quantidade de apartamentos, torres...)?

R: Bom, o condomnio so duas torres e um condomnio de casas que tambm faz
parte do mesmo condomnio, que a mesma portaria. E o primeiro prdio, ele tem
oito andares e tem as lojas no trreo e esse segundo bloco so dez andares, no
tem loja.
6. O imvel prprio ou alugado?

R: prprio.
7. Este apartamento atende s necessidades de sua familia?

R: Sim, com certeza.
8. Quantos quartos a residncia tem?

R: Tem trs quartos com dependncia.
9. Alm do espao do apartamento, o condomnio oferece outros espaos?

R: sim, tem playground, tem uma piscina que no funciona, mas a outra histria e
sauna tambm e garagem.
10. Como so os servios no Cabula (transporte, sade, escolas, lazer...)?

R: Transporte hoje, , a situao da gente hoje melhor do que quando a gente
morava no Resgate porque nem todo nibus entra no Resgate, inclusive at hoje
tem muito nibus que ainda no entra. Melhorou um pouco, mas at hoje tem nibus
que no entra no Resgate e aqui, pelo menos, a gente t avenida, na rua principal,
NE, na Silveira Martins. E que mais... sade. Sade assim, aqui tem algumas
clnicas, mas infelizmente quando a gente tem uma necessidade, a gente tem que ir
pra outros bairros, porque tem clnicas, at por questo de segurana, que no abre
final de semana. ... inclusive tem uma clnica que meu irmo nasceu l e hoje a
clnica final de semana no ta nem abrindo, assim, por causa da segurana mesmo,
de ter muitos assaltos, em Pernambus, aqui na redondeza, n, em Pernambus,
que no Cabula mesmo, aqui, prximo no tem clnica, no, aqui. Escolas. O que no
77
falta escolas, inclusive at a universidade que eu fiz foi aqui pertinho, n, aqui no
Cabula mesmo. E tem boas escolas, tanto que a gente no precisou se deslocar pra
outros bairros pra fazer, por exemplo, o segundo grau.
11. E com relao ao lazer, tem opes de lazer aqui no bairro?

R: , tem algumas pracinhas, assim, mas a gente no utiliza, no, mas pra quem
tem criana, assim, o prdio, n, tem playground pra criana e tal.
12. As pracinhas do bairro so utilizadas pela populao ou elas so

subutilizadas?
R: So, so. s vezes tem eventos tambm, so utilizadas.
13. Ento, quais os principais servios que voc precisa se deslocar do

Cabula pra utilizar, alm da sade que voc j mencionou? E com que
frequncia voc faz isso?
R: Sade, n, dentista. Shopping tambm aqui, tem coisas que a gente no
encontra nos shoppings e lojas do bairro, n. Cinema, por exemplo, ainda no tem,
n. Tem instituies pblicas. Bancos, melhorou muito, tem o Bradesco, tem a Caixa
Econmica aqui do lado.
14. Esses servios que o Cabula no atendem satisfatoriamente?

R: Sim.
15. Que aspectos a senhora considera melhor no Cabula? E Pior?

R: Melhor: eu acho que segurana foi o fator que fez a gente ficar aqui. Agora tem
engarrafamento, mas o engarrafamento no s no Cabula. O Cabula ta mais
complicado por causa da obra na Rtula, mas o engarrafamento ta por toda a
cidade. E, deixa eu ver outra coisa que eu ia falar que ta melhor. Sim, segurana,
por exemplo, , Pituba foi um bairro que a gente tambm na poca pesquisou, mas
a gente viu que a segurana no era melhor que no Cabula. Sempre o pessoal se
queixava muito de assalto. Pior: lazer, lazer, na verdade no tem muita coisa, assim,
porque voc quer ir pro cinema, por exemplo, por enquanto ainda no tem, ento
tem que ir pra um shopping em outro bairro. , no tem, assim, por exemplo, apesar
de ter alguma rea verde, que eu acho um ponto positivo no Cabula, ainda ter
78
alguma rea verde, mas no tem, assim, um lugar pra voc sair, n, um parque, um
negcio assim no tem.
16. Quem vem para o Cabula?

R: Na verdade, a mobilidade dentro do Cabula mesmo, ento assim, que ta no
Cabula, gosta do Cabula, a procura melhorar assim do condomnio, vo pra um
condomnio melhor, quer manter as amizades, isso conta muito. s vezes o pessoal
novo se casa, mas compra um apartamento no Cabula mesmo pra ficar perto dos
pais. Ento, tem esses vnculos tambm que so fortes.
17. H algum outro aspecto que a senhora deseje nos contar que eu no
mencionei?
R: No sei se um fator relevante para o seu trabalho, em relao ao valor,
porque quando a gente comprou aqui o apartamento era na faixa de uns oitenta e
poucos mil e hoje praticamente dobrou o valor. , em menos de dez anos, mais do
que dobrou os apartamentos aqui. Dependendo do andar, era a partir de oitenta mil
e hoje praticamente ta mais que o dobro o valor do apartamento. Esse nosso aqui ta
na faixa de duzentos, duzentos e vinte e alguma coisa. Ainda mais com essa obra
a, tanto que quando voc vai visitar um... quando eu fui visitar o Mximo mesmo,
eles vendem logo isso, no por ser uma rea que ta crescendo muito, vai ter um
shopping aqui do lado, vai ter no sei o que. Ento as obras que ainda no esto
prontas, eles j to vendendo pra valorizar o apartamento.
79
ANEXOS
80
ANEXO A Imagem publicitria de empreendimentos residenciais no Horto

Florestal e na Pituba.
81
ANEXO B Imagem publicitria de empreendimentos residenciais em

Patamares.
82
ANEXO C Folder publicitrio de empreendimento residencial no Cabula.
83
ANEXO D Folder publicitrio de empreendimento residencial no Cabula.
84
ANEXO E Folder publicitrio de empreendimento residencial no Cabula.

Especulação Imobiliária Chega À Periferia Urbana de Salvador

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UNIVERSIDADE DO ESTADO DA BAHIA

JOO SOARES PENA

A ESPECULAO IMOBILIRIA CHEGA PERIFERIA URBANA DE

JOO SORES PENA

A ESPECULAO IMOBILIRIA CHEGA PERIFERIA URBANA DE

Monografia apresentada como

FICHA CATALOGRFICA : Sistema de Bibliotecas da UNEB

Pena, Joo Soares

UNIVERSIDADE DO ESTADO DA BAHIA

JOO SOARES PENA

A ESPECULAO IMOBILIRIA CHEGA PERIFERIA URBANA DE

Monografia para obteno do grau de Bacharel em Urbanismo

Salvador, 24 de agosto de 2010.

Ana Clara Sousa e Silva _____________________________________________

Plnio Martins Falco ________________________________________________

Rosali Braga Fernandes _____________________________________________

discriminao e buscam seu lugar ao sol.

Esta monografia representa o fechamento de um ciclo que teve incio

Jamile Brito foi um anjo durante a realizao desta pesquisa. Quando eu

1 O ESPAO URBANO: ATOR E PALCO SOCIAL ----------------------------------------14

2 CRESCIMENTO IMOBILIRIO EM SALVADOR -----------------------------------------30

3 CABULA: ESPECULAO E ESPETCULO --------------------------------------------40

Figura I.1: Limites do Cabula e do Miolo em Salvador.

Entretanto, essa caracterstica vem mudando. Pode-se perceber atualmente

O objetivo principal dessa pesquisa analisar a influncia da especulao

protagonistas da produo e reproduo do espao. So eles que transformam o

concomitantemente, e permite fazer uma relao entre esses espaos e seus

1 O ESPAO URBANO: ATOR E PALCO SOCIAL

1.1 O espao urbano e os agentes que o produzem

A cidade capitalista composta por um espao fragmentado, porm,

A complexidade da ao dos agentes sociais inclui prticas que leva

Corra (2002) esclarece que os agentes referidos acima so: os proprietrios

1.1.1 Os proprietrios dos meios de produo

Os proprietrios dos meios de produo, principalmente os grandes

Tais terras devem, ainda, atender s necessidades deste agente no que

A especulao fundiria, geradora do aumento do preo da terra,

So claras as consequncias do aumento do valor da terra em que as

1.1.2 Os proprietrios fundirios

So esses agentes que detm a propriedade de parte da parcela de terra

possvel, interessando-lhes, portanto, que suas terras possuam uso residencial ou

La adquisicin de suelo es condicin imprescindible para la

Assim, o ponto de partida para as transaes sobre o espao e produo do

1.1.3 Os promotores imobilirios

So as atividades dos promotores imobilirios que tornam concretas as

Percebe-se, assim, que apesar de haver outros integrantes na promoo

Com relao aos agentes da incorporao, Ribeiro (1996) apud Oliveira

Agentes promotores so os que mobilizam e coordenam a

Adicionalmente, Corra (2002) afirma:

Estas operaes vo originar diferentes tipos de agentes concretos,

Este autor ainda acrescenta que h um diferencial entre esses agentes,

O Estado age de forma complexa na organizao do espao da cidade,

edificao ou utilizao compulsrios; IPTU progressivo no tempo; desapropriao

El estado tambin est actuando cuando se inhibe o sea, cuando no

Assim, o Estado no atua de forma equitativa, muito pelo contrrio, como

De acuerdo com el principio de subsidiariedad, tan repetido en

1.1.5 Os grupos sociais excludos

As desigualdades existentes na sociedade de classes podem ser observadas

solamente por las acciones regulares de construccin, visto que no podem

1.2 A complexidade do espao

Diversos autores tem empreendido esforos tratando a questo do espao,

Dizer que o espao tem propriedades absolutas dizer que as

Harvey (1980) acrescenta que o espao absoluto superado pela interao