TasacionesApuntedeCátedra2012 PDF

Universidad de Lomas de Zamora
Ctedra: Tasaciones
Titular: Ing. Daniel Eduardo Martn
Adjuntos: Arq. Mara Florencia Cheli
Arq. Nora M. L. Leo
Ing. Angel M. Martin
Arq. Karina N. Gonzlez
Arq. Andrs Cigliano
TASACIONES
Apunte de Ctedra
TEORIA
EJEMPLOS DE LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACIN

Ctedra: Tasaciones
Arq. Nora M. L. Leo
Arq. Andrs Cigliano
NORMAS QUE SE DICTARAN EN CLASES:
1. NORMA TTN 1.4 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR 23/02/09.
2. NORMA TTN 2.2 DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES 03/05/05.
3. NORMA TTN 3.1 METODO COMPARATIVO 03/05/05.
4. NORMA TTN 4.1 METODO DEL COSTO 03/05/05.
5. NORMA TTN 5.2 PLANILLA DE TIERRA 19/11/07.
6. NORMA TTN 6.3 PLANILLA V. VENALES 19/11/07.
7. NORMA TTN 7.1 TASACIONES DE EXPROPIACION 03/05/05.
8. NORMA TTN 8.2 VALORES TECNICOS CONTABLES 29/05/06.
9. NORMA TTN 9.2 PLANILLA VALOR ZONAL 19/11/07.
10. NORMA TTN 10.2 REQUISITOS DE INFORME DE TASACION 23/02/09.
11. NORMA TTN 11.3 VALUACION DE BIENES MUEBLES 01/06/06.
12. NORMA TTN 12.2 PASAJE DE LOTE A BLOCK 19/11/07.
13. NORMA TTN 13.1 SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTOS 03/05/05.
14. NORMA TTN 14.2 PLANILLA DE CRD 19/11/07.
15. NORMA TTN 15.1 SERVIDUMBRE DE CAMARAS DE ELECTRICIDAD
03/05/05.
16. NORMA TTN 16.1 METODO RESIDUAL PARA TERRENOS 03/05/05.
17. NORMA TTN 17.2 PLANILLA DE BIENES MUEBLES 01/06/06.
18. NORMA TTN 18.2 VALUACIONES RURALES 18/05/06.
19. NORMA TTN 23.0 ALQUILERES Y CONCESIONES 06/12/07.
MATERIAL DE CLASES: Normas TTN y CALCULADORA.

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INTRODUCCIN:
Tasar es el acto de determinar el valor objetivo de las cosas que tienen un contenido
econmico.
El hecho de tasar debe quedar a exclusiva responsabilidad de aquellos profesionales
que con el ejercicio de su profesin y su formacin tcnica, da fe y certifica el precio o valor
objetivo y ms razonable del bien.
En un mercado de libre oferta y demanda el valor objetivo de bien es nico y surge del
anlisis del mercado del bien a tasar se encuentra, realizando las respectivas
comparaciones y estimando apreciaciones o depreciaciones del mismo a valuar con
respecto de las ofertas que se analicen.
Debe abandonarse el cmodo y fcil mtodo de la valuacin subjetiva o el de una
rpida estimacin.
El valor hallado debe documentarse y exponerse con una cierta tcnica y razonamiento
que lo haga verosmil, no puede en estos tiempos, donde la tecnologa nos ofrece muchas
herramientas, seguir con los valores estimados.
La utilizacin de Normas para realizar la tarea, jerarquiza el trabajo del profesional y
brinda una adecuada gua de comparacin, restringiendo los resultados a los criterios
profesionales adoptados, que no pueden ser subestimados fcilmente.
La valuacin debe estar ligada a la inspeccin del bien a valuar sin exclusin, y el
resultado debe exponerse en un detallado informe.
Esta determinacin implica la realizacin de un juicio de valor y dado su transcendencia
jurdica o econmica, la Ley asigna esa misin a Profesionales que, por su formacin
universitaria se encuentran en condiciones de idoneidad tcnica para emitir un juicio o
dictamen correcto.
El TASADOR COMO PERITO:
Afirman Roland Arazi y Jorge A. Rojas, en su Cdigo Procesal Civil y Comercial de la
Nacin Comentado y Anotado (Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2003, pgs. 565 y
566)) que: podemos conceptuar a la prueba pericial como el medio por el cual personas
ajenas a las partes que poseen conocimientos especiales en alguna ciencia, arte o
profesin y que han sido previamente designadas en un proceso determinado, perciben o
verifican hechos, los ponen en conocimiento del juez y dan su opinin fundada sobre la
interpretacin y apreciacin de los mismos, a fin de formar la conviccin del magistrado,
siempre que para ello se requieran esos conocimientos.
Esta tarea, desarrollada por un experto en determinada rea, se denomina pericia y
perito a aquel que la lleva a cabo, percibiendo y verificando los hechos sujetos a su tarea,
por un lado, e informando con su opinin o dictamen, por otro, al juez de la causa....
Por otra parte, se exige a los peritos en el Artculo 472 del Cdigo Civil y Comercial de
la Nacin, los que deber presentar su informe por escrito, con copias para las partes,
conteniendo ste una explicacin detallada de las operaciones tcnicas realizadas y de los
principios cientficos en que se funda.
El Artculo 457 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, dispone que ser
admisible la prueba pericial, cuando la apreciacin de los hechos controvertidos requiera
conocimientos especiales en alguna ciencia, arte, industria o actividad tcnica especializada.

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Cuando estos hechos controvertidos se refieren a la tasacin de un bien, la tarea
pericial estar a cargo de un perito tasador, cuya idoneidad debe resultar del ttulo que lo
habilita, el que ha sido otorgado por la Universidad, que determina el alcance de su ttulo,
segn lo dispuesto por el artculo 464 CPCCN. La misma norma agrega que en los casos
en que no existiere ttulo habilitante, podr ser nombrada cualquier persona con
conocimiento en la materia (como podra ser, por ejemplo, el caso de una tasacin de
joyas u obras de arte). Lo mismo puede ocurrir, de acuerdo al artculo comentado, cuando
no existiere en el lugar del proceso perito con ttulo habilitante
Se exige a los peritos en el Artculo 472 CPCCN que debern presentar su dictamen
con copias para las partes y que ste debe contener la explicacin detallada da las
operaciones tcnicas realizadas y de los principios cientficos en que se funde.
Por otra parte, el Artculo 475 CPCCN establece que: De oficio o a pedido de parte, el
juez podr ordenar: 1) Ejecucin de planos, relevamientos, reproducciones fotogrficas,
cinematogrficas, o de otra especie, de objetos, documentos o lugares, con empleo de
medios o instrumentos tcnicos; 2) Exmenes cientficos necesarios para el mejor
esclarecimiento de los hechos controvertidos y 3) Reconstruccin de hechos, para
comprobar si se han producido o pudieron realizarse de manera determinada.
Por ltimo, est prevista por el Artculo 470 CPCCN que dispone Ser removido el
perito que, despus de haber aceptado el cargo, renunciare sin motivo atendible, rehusare
dar su dictamen o no lo presentare oportunamente. El Juez, de oficio, nombrar otro en su
lugar y lo condenar a pagar los gastos de las diligencias frustradas y los daos y perjuicios
ocasionados a las partes, si stas los reclamasen. El reemplazado perder el derecho a
cobrar honorarios.
INSPECCION DE LOS BIENES A TASAR:
El valuador debe, sin excepcin, realizar la inspeccin del bien a valuar y realizar el
correspondiente informe tcnico. Debe adems, informar los defectos o vicios en los bienes
inspeccionados, considerando que nuestro Cdigo Penal prev en su artculo 86, la figura
del delito de homicidio culposo, que reza Ser reprimido con prisin de seis meses a cinco
aos e inhabilitacin especial, en su caso, por cinco a diez aos al que por imprudencia,
negligencia, impericia en su arte o profesin o inobservancia de los reglamentos o de los
deberes a su cargo, causare a otro la muerte; y en el artculo 189 el estrago culposo que
dice Ser reprimido con prisin de un mes a un ao, el que por imprudencia o negligencia,
por impericia en su arte o profesin o por inobservancia de los reglamentos u ordenanzas,
causare un incendio u otros estragos.
Si el hecho u omisin culpable pusiere en peligro de muerte a alguna persona o causare
la muerte de alguna, el mximo de la pena podr elevarse hasta cinco aos. Segn Ley
25.189.
Por lo tanto, la verificacin de las estructuras, fachadas e instalaciones en el
correspondiente informe tcnico, debe ser realizada por un profesional, debidamente
matriculado en el Colegio o Consejo Profesional que es polica de su matrcula.
Tambin se debe destacar que se incumple con la Ley en los casos en que no realice la
encomienda, un profesional matriculado, capacitado tcnica y jurdicamente para realizar la
inspeccin e informe valuatorio.
En el caso que el profesional realice un informe falso o una incorrecta verificacin
tcnica, tambin se le podra reprochar a l la responsabilidad ante un siniestro, adems de
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poder imputrsele la responsabilidad penal por falso informe conforme artculos 292 y 293
del Cdigo Penal.
Conceptos y bases de valoracin:
Norma TTN 1.x, Norma TTN 2.x, Norma TTN 3.x y Norma TTN 4.x.
Esquema general de las Normas:
PRINCIPIOS GENERALES
SUSTITUCION
TEMPORALIDAD
FINALIDAD
BASES DE VALORACION
VALOR DE MERCADO
COSTO DE REPOSICION
VALOR DE USO
METODOLOGIAS
COMPARATIVO
COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO
CAPITALIZACION DE LA RENTA
VALOR RESIDUAL
ETC.
VALOR DE TASACION
En funcin de la finalidad de la misma
Mtodos y procedimientos de tasacin: de la Norma TTN 5.x en adelante.

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NORMA TTN 5.x Lote

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NORMA TTN 6.x Venta

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NORMA TTN 4.x y NORMA TTN 11.x
METODOS DE DEPRECIACIN
En la tasacin corresponde hacer el estudio de valor de la tierra y de los edificios,
adems de otras mejoras que forman parte del inmueble, y obtener el valor del conjunto.
Este valor de conjunto no es siempre la suma del valor del terreno ms el de las
construcciones.
Se debe determinar el valor de las mejoras, considerando a estos como: edificios,
construcciones en general, instalaciones industriales, plantaciones, pavimentos, muebles,
maquinarias, etc.
En la valuacin de edificios existe una gran variedad del tipo de construccin, que han
cambiado en sus tipos y en los mtodos de fabricacin.
El tasador debe estar actualizado en las nuevas tcnicas constructivas y de los costos.
Costos fsicos:
Son los denominados intrnsecos, que estn directamente vinculados a la calidad de la
construccin, de los materiales empleados y de la calidad de la mano de obra empleada a
fin de evaluar la obra y sus terminaciones.
Es importante que el tasador clasifique correctamente la construccin y su experiencia
constructiva ser de suma importancia.
Actualmente, se cuenta con otras herramientas para orientar el clculo y puede guiarse
por publicaciones especializadas que determinan valores unitarios para distintos tipos de
construcciones.
El costo de un edificio, se incrementa por las fundaciones, existiendo una considerable
diferencia entre las que se construyen sobre el terreno con aquellas en que se necesita
pilotaje.
La categora de un edificio se evidencia en los detalles de terminacin, carpintera,
revestimientos y en los servicios centralizados.
Los baos y cocinas o denominados sectores hmedos, deben ser tenidos en cuenta
por su fuerte incidencia en los costos.
En el valor constructivo a determinar de un edificio, tiene importancia la edad y el estado
de conservacin cuando ste no es nuevo. Y en stos casos el probable valor residual de
los materiales que puedan recuperarse en su demolicin.
Los costos tambin se ven influenciados por factores funcionales, como ser la
distribucin de sus ambientes, su destino, la orientacin del edificio dentro del terreno, y
respecto al sol, la compactacin de ncleos sanitarios, etc.
Determinacin del valor fsico de reposicin:
Se enumeran los distintos procedimientos que permiten determinar el valor a nuevo o
de reposicin.
1. COMPUTO Y PRESUPUESTO

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Consiste en practicar el cmputo del edificio, aplicando valores unitarios o globales y
calcular el costo total de ste.
Permite hallar valores exactos, siendo muy laborioso para una valuacin ya que debe
tener conocimiento en materia de construcciones.
Se recomienda para la tasacin de edificios de caractersticas especiales, en obras, en
edificios de tipo industrial y en instalaciones de servicios pblicos.
2. SUMA DE PUNTOS
Es un mtodo que se basaba en calcular los costos segn los distintos materiales que
hacen a la categora de una construccin, (que se fueron oportunamente expuestos en la
Revista Construcciones N 123 de la Cmara Argentina de la Construccin) y el mismo
consista en que todo edificio, cualquiera que sea su categora, existe un costo bsico de
estructura, fundaciones, obra gruesa que es similar en cualquier tipo de construccin y un
costo variable que depende de su terminacin, instalaciones y detalles.
Este mtodo se encuentra desactualizado y no se recomienda su utilizacin.
3. EQUIVALENCIAS DE COSTOS DOMINANTES
Mtodo que consideraba los costos promedios de los precios de una cierta cantidad de
bolsas de cemento, otra cantidad en Kilogramos de hierro redondo y de cierta cantidad de
horas de jornal de pen de construccin.
Este mtodo se encuentra desactualizado y no se recomienda su utilizacin.
4. ACTUALIZACION DEL VALOR DE ORIGEN
Procedimiento utilizable nicamente para los casos en que una construccin de
caractersticas especiales donde es conocido su costo total y se lo ajusta por nmeros
ndice de construccin.
Se recomienda en estos casos, no utilizar ndices constructivos nicamente, se debe
calcular mediante frmulas de ajustes para obtener el valor actual, considerando la variacin
de los materiales y de la mano de obra.
Es adecuado para plantas industriales, obras pblicas, centrales energticas y
nucleares, obras de servicios pblicos, construcciones portuarias, etc., en las que el mtodo
de cmputo y presupuesto es prcticamente imposible practicar por la envergadura de la
obra.
5. COSTOS UNITARIOS EXPERIMENTALES
Basado en publicaciones especializadas que informan los costos unitarios para distintos
tipos y categoras de construcciones y es el ms aplicado, por su sencillez y comodidad.
Depende de la fuente de informacin y deben considerarse la variacin de costos segn
la regin del pas en donde se realiza el clculo, porque varan sustancialmente los precios
de materiales y de la mano de obra.
El procedimiento requiere que el tasador posea experiencia propia en el tipo de obra a
valuar y de la seriedad de la fuente de informacin. Es un mtodo recomendado.

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LA DEPRECIACION:
La depreciacin es la prdida del valor de un bien a causa del uso, desgaste o la accin
de los elementos o del transcurso del tiempo.
Existen variadas causas para la depreciacin, podemos mencionar las producidas por el
desgaste por funcionamiento y el deterioro, considerando a estas como causas fsicas.
As la insuficiencia, la ineptitud y la obsolescencia, se consideran causas funcionales.
La obsolescencia tecnolgica debe ser tenida en cuanta por el valuador ya que muchos
bienes, pierden valor con el avance de la tecnologa.
Los mtodos ms usados para calcular la depreciacin son los siguientes:
A) Mtodo de la lnea recta:
En este mtodo la depreciacin vara linealmente, y la depreciacin es una funcin
lineal de la edad, su representacin grfica es una recta.
En particular, la depreciacin no es una funcin de primer grado de la edad ya que debe
tambin considerarse el estado, que este mtodo no lo evala.
D = (VR Vr) E
Vu
Donde:
D = Depreciacin
E = Edad del bien
Vu = Vida probable o Vida Util
VR = Valor de reposicin
Vr = Valor residual
B) Frmula de Kuentzle
La depreciacin en este caso es menor en los primeros aos y aumenta con el tiempo.
La frmula de Kuentzle es una parbola de segundo grado.
D = (VR Vr) . E 2
Vu2
Este mtodo no es recomendable tcnicamente, y debe valuarse segn el
procedimiento que determinan la Norma TTN 11.x y la Norma TTN 19.x.
C) Frmula de Ross:
Es la media aritmtica entre la depreciacin de los mtodos de la lnea recta y la de
Kuentzle.
Su frmula es:
D = (VR Vr) . 1 ( E + E2 )
2 Vu Vu2
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Comparacin grfica:
Depreciacin de Ross - HEIDECKE:

HEIDECKE completa el concepto de la depreciacin con el estado de conservacin y
por lo tanto aumenta las depreciaciones; utiliza la frmula de Ross y la afecta de
porcentajes que representan el estado de mantenimiento y conservacin.
La nueva depreciacin se determina con cinco estados posibles y cada uno le
corresponde un porcentaje de depreciacin.
Estado 1: Nuevo o muy bueno
Estado 2: Regular, con conservacin normal
Estado 3: Necesitado de reparaciones sencillas
Estado 4: Necesitado de reparaciones importantes
Estado 5: Estado de demolicin
0,00 %
2,52 %
18,10 %
52,60 %
100,00 %
Se obtienen estados intermedios interpolando los porcentajes anteriores.

Con una tabla de doble entrada, calculando el porcentaje de vida transcurrida y del
estado del edificio, se obtiene el coeficiente K.
Parcial de la tabla de Ross Heidecke:
%
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
4.50
5.00
020
12.000
12.028
14.220
19.120
27.930
41.220
58.290
78.170
100.000
021
12.705
12.733
14.510
19.770
28.510
41.690
58.620
78.350
100.000
022
13.420
13.448
15.600
20.420
29.090
42.160
58.960
78.530
100.000
023
14.145
14.173
16.310
21.090
29.680
42.650
59.300
78.710
100.000
024
14.830
14.907
17.030
21.770
30.280
43.140
59.650
78.890
100.000
025
15.625
15.652
17.750
22.450
30.890
43.640
60.000
79.070
100.000
026
16.380
16.407
18.490
23.140
31.510
44.140
60.360
79.260
100.000
027
17.145
17.171
19.230
23.850
32.140
44.650
60.720
79.450
100.000
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El punto significa una coma. Ejemplo: 42.140 es 42,14.Se recomienda utilizar el mtodo de Ross Heidecke, siendo el valor actual VA la
siguiente expresin:
VA = VR (VR Vr) . K
Los valores de VA , VR y Vr, se expresan en valores unitarios ($/m2).
Depreciacin funcional:
Son producto de la obsolescencia o de la inadecuada distribucin de ambientes, de
acuerdo a usos o destinos y de la antigedad de las instalaciones. Es evidentemente una
apreciacin subjetiva del valuador.
Los valores de los bienes inmuebles determinados por este mtodo, no pueden
afectarse con ningn coeficiente de mercado que pretenda disminuir su valor, con la falsa
finalidad de convertirlo en un valor de mercado.
DEPRECIACIN DE BIENES MUEBLES

La depreciacin ser una funcin lineal de la edad y su grfica una recta y debe
considerarse el estado del bien.
Los parmetros son:
El Valor de Reemplazo Equivalente es el valor de compra del bien equivalente que
entregue similares prestaciones.
El Valor Residual es el monto se obtendra en el mercado al finalizar su vida til,
operativa o tecnolgica. Se lo denomina tambin valor de rezago.
El Perodo de Vida Util es el tiempo en aos que el bien puede ser utilizado
normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas
y
tecnolgicas.
El Estado del Bien es un parmetro que cuantifica su estado de conservacin.
El siguiente es el Grfico de depreciacin lineal de un bien mueble con la influencia de
los distintos estados.
Su Formula es la siguiente: Va = [ Vre - (Vre Vr) K1 ] K2
Siendo cada elemento:
Va = Valor actual
Vre = Valor de reemplazo equivalente
Vr = Valor residual
K1 = Coeficiente que relaciona la antigedad con la vida til, que es igual a:
K1 = Vu - Vrem
Vu
Donde:
Vrem = Vida remanente
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Vu = Vida til
Ambos en aos.
En los casos en que los bienes tengan superada su vida til, o se determina que se
puede superar la vida til, se valorizar con el concepto de expectativa de vida del bien,
modificando el coeficiente K1:
K1 =
Ant
.
(Ant + Vexp)
Donde:
Ant = Antigedad del bien
Vexp = Vida esperada o expectativa de vida
Ambas en aos.
Los valores de Va, Vre y Vr, son valores absolutos y se expresan $.
Determinacin de valores de reposicin:
La determinacin de los valores de reposicin y residuales de los bienes, como as
tambin la estimacin de la vida til o expectativa de vida, debe ser determinada
exclusivamente por profesionales con alcances de ttulo y con conocimientos tcnicos en
construccin, desarrollo y funcionamiento de los bienes a tasar.
Dada la diversidad en los tipos de construcciones de bienes inmuebles y las
caractersticas tcnicas de los bienes muebles, esta condicin es indispensable para una
correcta estimacin de los valores que se expondrn en los respectivos clculos.
Depreciacin Bienes Muebles

100
90
80
Valores
70
60
Nuevo
50
Bueno
40
30
Regular
20
Malo
10
0
0
Aos
10
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NORMA TTN 14.x Planilla de Costo de Reposicin Depreciado CRD:
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NORMA TTN 17.x Planilla de Bienes Muebles:
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VALORES LOCATIVOS
Segn la definicin del Libro Manual de Tasaciones del Ing. Dante Guerrero es: Hallar
el valor locativo de un inmueble, significa calcular el importe mensual, anual o peridico, que
compense con un inters puro razonable al capital inmobiliario que se da en prstamo, ms
todas las cargas que ese inmueble soporta, y que dicho importe sea compatible con la
absorcin del mercado.
En la realidad, el valor locativo no es linealmente directo a una tasa de inters del
capital inmobiliario, existen razones de mercado y principalmente del poder adquisitivo de
los inquilinos, que hace que esta regla no se cumpla en muchos casos.
El mtodo ms recomendable, es un estudio comparativo de mercado de la Norma TTN
3.x y utilizar la planilla de comparacin venal, Norma TTN 6.x, que reflejar las condiciones
del mercado de locaciones.
Comparando el consecuente con los antecedentes, considerando los siguientes rubros:
Ubicacin del bien, la zona donde se encuentra el inmueble, si es propiedad horizontal,
superficie cubierta, cantidad de ambientes, servicios, caractersticas constructivas y
antigedad del edificio, etc. y los antecedentes deben ser lo ms homogneos posible con el
bien a valuar.
De los distintos tipos de locaciones a plazos de ley, concesiones, arrendamientos
rurales, etc., las modalidades de pago varan segn las reglas del tipo de locacin que se
trate.
Otro procedimiento para determinar el alquiler, es el del clculo de la renta pura del
capital inmobiliario, al cual se suman otras cargas y se obtendra lo que se llamara una
renta bruta y luego el alquiler mensual.
El valor del capital inmobiliario sera el equivalente al que se da en prstamo a una tasa
de inters razonable.
Se debe determinar el valor del inmueble que se alquila, por medio del mtodo
comparativo de valores de venta y nicamente en los casos que no exista comparacin
venal con inmuebles similares, mediante el costo de reposicin depreciado para la mejora y
luego se suma el valor de mercado del terreno.
La tasa razonable de inters para el capital inmobiliario, debe ser considerada de bajo
riesgo, porque se trata de un capital que una vez utilizado por el locatario es devuelto con su
valor total.
Partiendo de esa premisa, se calcula un alquiler bruto y se suman las cargas por
depreciacin monetaria, amortizacin del edificio, conservacin del edificio, impuestos y
gravmenes, gastos de funcionamiento, gastos administrativos y desalquileres.
Este tipo de calculo distorsiona la realidad del mercado de locaciones y carga al
inquilino con distorsiones tales como la desvalorizacin monetaria, que debe ser una carga
para ambas partes.
La desvalorizacin y la conservacin del edificio es un costo implcito del propietario y
no debe cargarse al inquilino.
Los impuestos, gravmenes y gastos administrativos y desalquileres, son afrontados en
los contratos por los inquilinos, por lo tanto no deben incluirse en el alquiler.
Por lo expuesto, no se aconseja este tipo de clculos del valor locativo.
Capitalizacin de la renta:
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Es el clculo inverso del valor locativo y obtenemos el valor de inmueble en funcin de
una renta conocida: V = R / r
NORMA TTN 6.x Alquiler
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NORMA TTN 9.x Valor Zonal Venta
Esta planilla se usa exclusivamente para determinar valores Tcnicos Contables, de
comparacin de mercado tanto de tierra como de valores venales de inmuebles en general.
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NORMA TTN 12.x Pasaje de Lote a block
Ejemplo:
NORMA TTN 12.x Pasaje de Lote a block - Con un ao de preparacin:
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NORMA TTN 12.x Pasaje de Lote a block - Con un 30 % de utilidad:
NORMA TTN 10.x Informes:

Para el mbito pblico y especialmente para presentar informes ante el Tribunal de
Tasaciones de la Nacin, por parte de los representantes habilitados, se debe cumplir con la
forma determinada por esta norma.
Para el mbito privado puede resumirse a los siguientes puntos mnimos:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Lugar, (fecha)
EXPEDIENTE N
SOLICITANTE: (Nombre del Solicitante o datos de identificacin)
MOTIVO: (Tasacin para compra, venta, alquiler, etc.)
FECHA DE TASACION: (fecha a la que se hace la valuacin, puede ser distinta a la
fecha del informe)
NORMAS DEL TTN UTILIZADAS: (enunciar las normas utilizadas, mnimo las
normas TTN 1.x, 2.x y 10.x)
BIENES A TASAR: (ubicacin del bien a tasar)
DESCRIPCION GENERAL: (descripcin del entorno del bien a tasar, barrio,
accesos, tipo de construcciones circundantes, servicios, datos de inters, etc.)
DESCRIPCION DE LOS BIENES: (descripcin lo mas amplia posible del bien a
tasar)
9. ANEXOS: (Planos, Planillas, Antecedentes, Fotografas)

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Ctedra: Tasaciones
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Arq. Andrs Cigliano
10. Firma y Aclaracin del Profesional.
11. TASACION: (Valor arribado como conclusin, obligatorio en $, con referencia al
valor unitario obtenido por planilla si corresponde)
NORMA TTN 13.x Servidumbre de Electroducto:

Lnea de Alta Tensin de 2 x 220 Kv.
Campo de 23,3533 ha.
Superficie afectada: 14.206,39 m2
Como no se determinan en el plano las zonas de mxima de la de mnima seguridad, se
considera todo de mxima seguridad.
Superficie de la Torre: 52,884 m2
Aptitud Ganadera
Clculo de la Servidumbre.
Valor unitario de la fraccin con una planilla de la norma 5.x: $/ha 36.000,Valor de la propiedad $ 841.000,-1. Indemnizacin por tipo de explotacin:
30 % para uso ganadero y torres al 95 %.
(Superficie afectada - sup. Torre) x VU x 0.30 =
(1,420639 - 0,005288 hs) : 1.415351 ha. x 36.000 $/ha x 0,30 = $ 15.285,79
2. Superficie afectada de las torres: 0,005288 ha x 36.000 $/ha x 0,95 = $ 180,54
3. Total: $ 15.466,63
4. Indemnizacin por superficie afectada:
Sup. Afectada / Sup. Total: 1,420639 / 23,3533 ha = 6 %
Valor de indemnizacin 4 % segn tabla 1 de la Normas 13.x, sobre el remanente.
Remanente: 23,3533 ha - 1,420639 = 21,9326 ha.
21,9326 ha x 36.000 $/ha x 0,04 = $ 31.582,94
Total Indemnizacin: $ 15.466,63 + $ 31.582,94 = $ 47.049,57
5. Indemnizacin por forma: (En este caso no corresponde por ser Aptitud Ganadera, el
ejemplo es a los fines didcticos)
Segn tabla 2 de la Normas 13.x, 2 % del remanente.
21,9326 ha x 36.000 $/ha x 0,02 = $ 15.791,47
Total Indemnizacin: $ 15.466,63 + $ 31.582,94 + $ 15.791,47 = $ 62.841,04
NORMA TTN 15.x Servidumbre de Cmaras de Electricidad:

Cmara Transformadora que ocupa el subsuelo del edificio con una superficie de 21,37
m2 (3,12 m x 6,85 m).
El acceso a la cmara subterranea es por medio de una tapa de hombre ubicada justo
en la puerta del edificio.
Clculo de la Servidumbre de Cmara:
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Cada cochera tiene un valor de $ 14.000,Superficie total de cocheras incluidos espacios comunes: 2.079,72 m2
Valor total: $ 1.078.000,Valor Unitario: $/m2 518,40
Valor Servidumbre: $/m2 518,40 x 21,37 m2 x 0,95 = $ 10.524,29
Se adopta $ 10.500
Perjuicios: $ 9.000,-Como la cmara est delante de la puerta de acceso al edificio, entre la vereda y la
entrada, esta dificulta el paso de las personas, por lo tanto se debe considerar el Perjuicio P,
como los gastos necesarios para modificar la cmara y construir una nueva entrada, correr
la puerta de acceso al edificio, cambiar rejas, movimiento de tierra, carpintera y trabajos
accesorios.
NORMA TTN 16.x Mtodo Residual para la Valoracin de Terrenos:
Es mtodo de verificacin de valores obtenidos por el mtodo comparativo y que
adquiere validez tcnica cuando exista un planeamiento urbano.
El valor de mercado del bien puede verificarse aplicando este mtodo de acuerdo con
los procedimientos que determina la Norma, y a fines didcticos se desarrolla un ejemplo
del mtodo esttico:
Determinar el valor de un lote de 1.000 m2, por el mtodo residual de terrenos, que
posee un FOT= 2. Valor de construccin $/m2 1.600 y beneficio 30 %.
Se construirn departamentos de 100 m2, con un valor de venta de $ 360.000 cada uno
y las reas comunes son el 25 % de la construccin.
VT
= VM -
C (1 + b), donde:
VT = Valor del terreno

VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado.
b
= Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.
C
= Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados, excluido el propio
terreno.
VM se calcula con la cantidad de departamentos a construir, segn el FOT del lote.
Cantidad de m2 segn el FOT es de 2.000 m2, ms el 25 % de espacios comunes
totales, resulta que tenemos 2.500 m2 a construir.
Cada departamento es de 100 m2, obtenemos 20 departamentos. (2.000 m2 / 100 m2).
VM = 20 x $ 360.000,-- = $ 7.200.000,-Los costos C se dividen en los de construccin (c) y los gastos (g):
Los costos c, sern igual a 2500 m2 por $/m2 1.600,-- = $ 4.000.000,--
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Los gastos g: son los costos de las escrituras, honorarios escribanos, confeccin de
planos de mensura, honorarios a profesionales por proyecto, direccin, estudios de
suelos, comercializacin del emprendimiento, honorarios del martillero, etc, por
presupuesto, que ronda el 15 % y, teniendo en cuenta adems el gasto financiero
necesario para la construccin del edificio que ronda en el 10% del monto del mismo:
Gastos = $ 4.000.000,-- x 25 % = $ 1.000.000,-Costos totales. $ 5.000.000,Beneficio = $ 4.000.000,-- x 30 % = $ 1.200.000,-VT = $ 7.200.000 - $ 5.000.000 - $ 1.200.000 = $ 1.000.000,--
NORMA TTN 18.x Valuaciones Rurales:

Para obtener el valor de un campo se debe utilizar el mtodo de comparacin por medio
de la Planilla de la Norma TTN 5.x, de tierra.
Se debe comparar campos con similares caractersticas ya sean, ganaderos, agrcolas
o mixtos.
Ejemplo:
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NORMA TTN 5.x Para tasar un Campo
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ARRENDAMIENTO AGRICOLA
Arrendamiento para plantacin de trigo, soja y maiz, en un campo con tres potreros, en
un ao.
Cultivo de referencia es Soja a 150,- $/qq ($/quintal)
Datos de la revista Mrgenes Agropecuarios o de pginas web especializadas, se
obtiene el valor de venta de la soja segn la regin.
Segn planilla adjunta el valor de arrendamiento anual, con una retribucin para
arrendatario del 25 %, habitual en este tipo de cultivos (Puede llegar al 30%)
Valor arrendamiento anual $ 678.000,-.
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ARRENDAMIENTO GANADERO
Arrendamiento de una fraccin para pastoreo natural.
Receptividad de vacuno en la zona 1,37 vaca/ha.
Aumento de peso del animal por da: 0,500 Kg/dia vaca.
Valor de kilo vivo: $/Kg 10,14
Rendimiento por hectrea:
1,37 vaca/ha x 0,500 kg/da vaca x 365 das/ao = 250 kg/ha
La retribucin puede tambin calcularse por:
0.30 x 250 kg/ha = 75 kg/ha
75 kg. Carne/ha x 129,5 ha. x 10,14 $/Kg = $ 98.484,75 Se adopta $ 98.500,-
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COMUNICACIN A-3055 Banco Central de la Repblica Argentina
Mtodo de evaluacin de comparables
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2.8. Formulario del informe de tasacin.
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INFORME DE TASACION
DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD
2.8.4. Descripcin del edificio de departamento/barrio privado.
2.8.5. Descripcin del terreno.
2.8.6. Descripcin del barrio.
BIBLIOGRAFIA:
Normas TTN enumeradas en la pgina 2.
Manual de Tasaciones, Ing. Dante Guerrero, Librera y Editorial Alsina
COMUNICACIN A-3055 Banco Central de la Repblica Argentina
TRABAJOS PRACTICOS:
La no entrega de los trabajos prcticos en las fechas de vencimiento, hace que el
alumno quede libre en la materia.
NMEROS 1, 2, 3 y 4: Tienen fecha de Vencimiento.
1. Tasacin de un Lote en una zona urbana, con hasta 6 antecedentes y mnimo 3
antecedentes. Usando la planilla de comparacin de tierra de la norma TTN 5.x.
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2. Tasacin de una Casa en una zona urbana, con hasta 6 antecedentes y mnimo 3
antecedentes. Usando la planilla de comparacin venal de la norma TTN 6.x.
Datos obligatorios: Para lotes y casas, plano, fotografas, Plano tipo filcar de la
zona indicando el consecuente y los antecedentes, datos de FOS y FOT del
consecuente y de los antecedentes.
Datos recomendables:
Plancheta catastral del consecuente, Fotografas y
datos de los antecedentes.
3. Tasacin del alquiler de un Local en una zona urbana, con hasta 6 antecedentes y
mnimo 3 antecedentes. Usando la planilla de comparacin de tierra de la norma
TTN 6.x.
4. Tasacin de venta de un Departamento en una zona urbana, con hasta 6
antecedentes y mnimo 3 antecedentes. Usando la planilla de comparacin venal de
la norma TTN 6.x.
Datos obligatorios: Para el local y el Departamento, plano, fotografas, Plano tipo
filcar de la zona indicando el consecuente y los antecedentes.
Datos recomendables:
Fotografas y datos de los antecedentes.
PRESENTACION DEL INFORME

Informe de tasacin para el trabajo prctico, deber ajustarse a la Norma TTN 10.x,
siguiendo el siguiente orden:
Lugar, (fecha)
EXPEDIENTE N
SOLICITANTE: (Nombre del Solicitante o datos de identificacin)
MOTIVO: (Tasacin para compra, venta, alquiler, etc.)
FECHA DE TASACION: (fecha a la que se hace la valuacin, puede ser distinta a la
fecha del informe)
5. NORMAS DEL TTN UTILIZADAS: (enunciar las normas utilizadas, mnimo las normas
TTN 1.x, 2.x y 10.x)
6. BIENES A TASAR: (ubicacin del bien a tasar)
7. DESCRIPCION GENERAL: (descripcin del entorno del bien a tasar, barrio, accesos,
tipo de construcciones circundantes, servicios, datos de inters, etc.)
8. DESCRIPCION DE LOS BIENES: (descripcin lo mas amplia posible del bien a tasar)
9. TASACION: (Valor arribado como conclusin, obligatorio en $, con referencia al valor
unitario obtenido por planilla si corresponde)
10. ANEXOS: (Planos, Planillas, Antecedentes, Fotografas)
11. Firma y Aclaracin del Profesional
1.
2.
3.
4.
31

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EJEMPLOS DE LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACIN

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Mtodos y procedimientos de tasacin: de la Norma TTN 5.x en adelante.

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Depreciacin de Ross - HEIDECKE:

Se obtienen estados intermedios interpolando los porcentajes anteriores.

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DEPRECIACIN DE BIENES MUEBLES

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Depreciacin Bienes Muebles

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NORMA TTN 12.x Pasaje de Lote a block - Con un ao de preparacin:

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NORMA TTN 10.x Informes:

9. ANEXOS: (Planos, Planillas, Antecedentes, Fotografas)

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NORMA TTN 13.x Servidumbre de Electroducto:

NORMA TTN 15.x Servidumbre de Cmaras de Electricidad:

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VT = Valor del terreno

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NORMA TTN 18.x Valuaciones Rurales:

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Fotografas y datos de los antecedentes.

PRESENTACION DEL INFORME

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