Julia Rosseti Picinin Arruda Vieira Dissertacao PDF

JLIA ROSSETI PICININ ARRUDA VIEIRA
TRANSMISSO DA PROPRIEDADE IMVEL PELO

REGISTRO DO TTULO E SEGURANA JURDICA: UM
ESTUDO DE HISTRIA DO DIREITO BRASILEIRO.
Dissertao de Mestrado Realizada sob a orientao do Professor Titular Igncio

Maria Poveda Velasco, do Departamento de Direito Civil rea de Histria do
Direito - da Faculdade de Direito da Universidade de So Paulo.
SO PAULO
2009
1
JLIA ROSSETI PICININ ARRUDA VIEIRA
TRANSMISSO DA PROPRIEDADE IMVEL PELO REGISTRO DO TTULO E

SEGURANA JURDICA: UM ESTUDO DE HISTRIA DO DIREITO BRASILEIRO.
DISSERTAO DE MESTRADO PARA A OBTENO DO TTULO DE MESTRE PELO

DEPARTAMENTO DE DIREITO CIVIL REA DE HISTRIA DO DIREITO DA
FACULDADE DE DIREITO DA UNIVERSIDADE DE SO PAULO.
ORIENTADOR: PROFESSOR TITULAR IGNCIO MARIA POVEDA VELASCO.
UNIVERSIDADE DE SO PAULO
2009
UNIVERSIDADE DE SO PAULO
2
DEPARTAMENTO DE DIREITO CIVIL
BANCA EXAMINADORA
Presidente e Orientador __________________________________________

1 Examinador _________________________________________________
2 Examinador_________________________________________________
So Paulo,____ de ___________de 2009.
Aos meus queridos pais, pela confiana e apoio.
AGRADECIMENTOS
AO PROF.TITULAR IGNCIO MARIA POVEDA VELASCO,

Pelos ensinamentos e constante incentivo pesquisa.
FAPESP - FUNDAO DE AMPARO PESQUISA DO ESTADO DE SO PAULO,

Pela ajuda financeira em tempos difceis.
A propriedade um direito, cujo conhecimento a todos interessa, no

apenas para ser respeitada, mas em bem da ordem pblica, interessada na
segurana do direito em geral. E para tal segurana indispensvel que
todos conheam ou possam conhecer a quem esse direito pertence
Lysippo Garcia
Resumo
VIEIRA, Jlia Rosseti Picinin Arruda. Transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo e
segurana jurdica: um estudo de histria do direito brasileiro. 2009.234f. Dissertao (Mestrado em
Direito). Universidade de So Paulo, Faculdade de Direito, Programa de Ps-Graduao em Direito
Civil, So Paulo, 2009.
O presente trabalho tem como objetivo estudar a evoluo da disciplina da transmisso da propriedade
imvel pelo registro do ttulo no direito brasileiro, relacionando-a com as seguranas do direito de
crdito, do direito de propriedade e do comrcio. O estudo, ao percorrer o perodo entre a Lei de Terras
de 1850 e o Cdigo Civil de 2002, constri uma intrnseca relao entre as necessidades polticas,
econmicas e sociais e as previses do direito sobre a matria em cada fase temporal. Com base em
contextualizaes histricas, legislaes e doutrinas jurdicas, a dissertao busca demonstrar, que a
normatizao do modo de transferir a propriedade imvel pelo registro do ttulo no Brasil, decorreu do
interesse, em momentos distintos, em proporcionar segurana ao crdito, ao direito de propriedade e ao
comrcio.
Termos de indexao: transmisso da propriedade imvel, registro de imveis, segurana jurdica,
histria do direito, ttulo para a transferncia da propriedade imvel.
Rsum
VIEIRA, Jlia Rosseti Picinin Arruda. Transmission de la proprit immeuble par le registre du titre et
scurit juridique: une tude de lhistoire du droit brsilien. 2009. 234f. Dissertation (Master en Droit).
Universidade de So Paulo, Faculdade de Direito, Programa de Ps-Graduao em Direito Civil, So

Paulo, 2009.
Ce travail a pour but dtudier lvolution de la discipline de la transmission de proprit immeuble

par le registre du titre dans le droit brsilien, en la rapportant aux scurits du droit du crdit, du droit
de proprit et du commerce. L tude dans son parcours entre la Loi des Terres de 1850 et le Code
Civile de 2002, construit un intrinsque lien entre les ncessits politiques, conomiques et sociales el
les prvisions du droit sur la matire dans chaque phase temporelle. Sur les fondements des contextes
historiques, des lgislations et des doctrines juridiques, la dissertation cherche dmontrer que la mise
un place des normes de la faon de trasfrer la proprit immeuble par le registre du titre au Brsil, a
decoul de lenvie, dans de diffrents moments, doffrir de la scurit du crdit, au droit de proprit et
au commerce.
Mots-cls: transmission de la proprit immeuble, registre dimmeubles, scurit juridique, historique

du droit, titre pour la transmission de proprit immeuble.
SUMRIO
1
INTRODUO..................................................................................................................................10
TEMPOS DE INSEGURANA: REGULARIZAO

BUSCA
PELA
DA TRANSMISSO DA PROPRIEDADE IMVEL COMO CONSEQNCIA DA
SEGURANA
JURDICA
DO
DIREITO
DE
CRDITO.......................................................................................................................................20
2.1 Contexto histrico...............................................................................................................20

2.2 Ordenaes Filipinas e Lei oramentria n. 317 de 1843...................................................30
2.3 Lei n. 601 de 1850: Registro do Vigrio............................................................................41
2.4. Lei Hipotecria n. 1.237 de 1864.......................................................................................54
2.5 Registro Torrens: decreto n. 451-B de 1890.......................................................................81
SEGURANA
JURDICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE X SEGURANA JURDICA DO COMRCIO: POSIO DO DIREITO
BRASILEIRO..........................................................................................................94

3.2 Antecedentes do Cdigo Civil de 1916..............................................................................104
3.3 Cdigo Civil de 1916..........................................................................................................135
3.4 Primeiros anos de vigncia do Cdigo Civil: correes e complementaes.....................155
SEGURANA JURDICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE: A BUSCA PELA CORRESPONDNCIA ENTRE A REALIDADE FTICA
E A REALIDADE JURDICA (ASSENTO REGISTRAL)..................................................166
4.2 Antecedentes da lei n. 6.015 de 1973: Lei de Registros Pblicos......................................174
4.3 Lei de Registros Pblicos: a instituio da matrcula.........................................................191
4.4 Antecedentes do Cdigo Civil de 2002..............................................................................198
4.5 Cdigo Civil de 2002......................................................................................................211
CONCLUSES...................................................................................................................................217
6 REFERNCIAS....................................................................................................................................220
1. INTRODUO1
O direito de propriedade imvel e conseqentemente sua transmisso uma das

matrias do Direito Civil sobre as quais difcil legislar, no s por envolver uma srie de
particularidades, como, por exemplo, o sistema de registro imobilirio2 que deve englob-lo,
mas principalmente pelas seguranas que deve garantir.
1
Para a apresentao formal da dissertao, foram utilizadas as normas definidas pela Associao de Normas
Tcnicas Brasileiras (ABNT). Nas hipteses em que a ABNT no faz previso, as notas de rodap e a referncia
foram elaboradas de maneira coerente com as demais determinaes. Uma nota de rodap explicativa indicar
todas as vezes que isso ocorrer ao longo do trabalho.
2
Conjunto de normas jurdicas que regulam as modificaes jurdico-reais de imveis, com o fim de
proporcionar publicidade, autenticidade, segurana e eficcia aos atos jurdicos.
10
Uma legislao bem elaborada acerca da transmisso da propriedade imvel inter

vivos (que desde o Cdigo Civil de 1916 especificada como a realizada pelo registro do
ttulo) deve ter como foco a segurana jurdica e a segurana do comrcio, de maneira a
permitir que o homem planeje com antecedncia e responsabilidade sua vida.
Atualmente, a transferncia da titularidade de determinado bem ocorre por meio
do registro de instrumento particular, escritura pblica ou ttulo judicial em livro especfico na
Serventia de Registro de Imveis competente (livro 2 Registro Geral art. 176 da lei n. 6015
de 1973). A exigncia do registro para a transmisso visa garantir, em um primeiro momento,
a segurana do direito de propriedade e, em seguida, a do comrcio e do crdito. No entanto,
nem sempre a modificao do proprietrio do imvel no Brasil ocorreu por meio do registro
do ttulo, nem mesmo ela conseguiu assegurar a estabilidade jurdica e comercial esperada.
Estudando o histrico da transmisso da propriedade imvel no Brasil desde o
sculo XIX, quando ainda eram aplicadas as Ordenaes Filipinas, parece que por muito
tempo bastou unicamente a tradio para a transferncia da propriedade imvel. Com o tempo,
ao buscar segurana nas relaes jurdicas envolvendo bens imveis, o legislador brasileiro
abordou, em perodos diversos, trs seguranas distintas. Inclusive, a regulamentao da
transmisso da propriedade imvel inter vivos veio como conseqncia da procura pela
concretizao de outros objetivos como, por exemplo, o de permitir a hipoteca de imveis. 3 Na
dissertao, esse perodo foi denominado de Tempos de insegurana, justamente pelo fato
de a segurana da transmisso no estar garantida, j que importava unicamente o registro
geral das hipotecas.
TROPLONG ensinava que o processo tinha sido inverso no direito romano, ou seja, primeiro ocorreu a
regulamentao da transmisso de bens imveis, depois foi utilizada a estrutura j existente para a proteo do
crdito. Nada, porm mais estranho s idas de credito, do qual os creadores primitivos do direito romano no
tiveram a mnima preoccupao. mistr uma sociedade j avanada para cogitar disto, e quando os romanos
chegaram ao ponto em que o movimento das relaes sociaes pe em jogo o interesse dos terceiros, encontraram
todo um systema de translao da propriedade anteriormente desenvolvido, sob outras influencias e
independentemente desse interesse. O credito pde sem dvida delle aproveitar-se numa certa medida, mas no
foi por causa delle que originariamente se introduziram no direito as formalidades exteriores, que eram a alma
desse systema. S PEREIRA, Virgilio de. Direito das Cousas. Art. 524-678. In: LACERDA, Paulo de. Manual do
Cdigo Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924, p. 111/vol.VIII. Para evitar repeties
futuras, deixa-se esclarecido que ao longo do trabalho todos os trechos transcritos foram fiis redao feita
pelos respectivos autores. Assim diversas vezes o portugus utilizado no seguir as regras gramaticais vigentes
hoje.
11
Dessa maneira, em um primeiro momento o centro das atenes foi a segurana

jurdica do crdito garantido por um bem imvel. Depois vieram as discusses doutrinrias
acerca das seguranas do comrcio e do direito de propriedade. Por fim, a busca incessante por
conciliar as trs seguranas jurdicas, conciliao esta fundamental para o fortalecimento das
instituies civis e da economia.
A transmisso da propriedade imvel s se tornou o foco dos debates, na ocasio
da elaborao do Cdigo Civil de 1916, em virtude do posicionamento divergente de vrios
autores acerca do sistema imobilirio que deveria ser empregado no Brasil, defendendo uns a
filiao ao sistema germnico, outros ao francs, ou ainda propugnando pela adoo de um
novo regime. Contudo, como a modificao jurdico-patrimonial est diretamente relacionada
segurana do crdito, do comrcio e do direito de propriedade, nada mais razovel que
estudar a evoluo da transmisso da propriedade imvel por meio destas. Afinal, como se
demonstrar ao longo da pesquisa, essa relao intrnseca, j que a regulamentao da
transferncia de domnio de bem imvel pelo registro do ttulo no Brasil surgiu como
conseqncia da necessidade de se garantir as seguranas acima enumeradas.
Assim sendo, fundamental que se determine com preciso o significado que este
estudo atribuiu a cada uma das trs seguranas jurdicas envolvidas na transmisso da
propriedade imvel no Brasil independente, as quais sero abordadas ao longo desta
dissertao, quando do estudo histrico-jurdico da transmisso da propriedade imvel inter
vivos.
Segundo JOS JOAQUIM GOMES CANOTILHO4, os elementos fundamentais do Estado de
Direito so os princpios da segurana jurdica e da confiana legtima. Por meio deles o
Estado procura garantir um mnimo de certeza s pessoas quanto a seus direitos e s
expectativas juridicamente criadas, proporcionando a toda sociedade a confiana na tutela
jurdica. Os princpios da segurana jurdica e da confiana legtima esto totalmente
associados, podendo-se mesmo dizer que este um subprincpio ou uma espcie daquele.
Assim, em geral, a segurana do direito est ligada aos elementos objetivos da ordem jurdica
(garantia de estabilidade jurdica, segurana de orientao e realizao do direito) e proteo
4
Ao longo da dissertao, quando o autor for citado pela primeira vez, constar seu nome e prenome. Nos demais
casos, apenas o nome pelo qual ele conhecido no mundo jurdico.
12
da confiana legtima aos elementos subjetivos da segurana (calculabilidade e previsibilidade

dos indivduos em relao aos efeitos jurdicos dos atos dos poderes pblicos).5
Considerando a confiana legtima uma espcie da segurana jurdica, afirma-se
que o cumprimento do princpio da segurana exige: clareza, racionalidade e transparncia na
ao estatal. Para participar de relaes jurdicas, o indivduo acredita na manuteno das
normas vigentes, confiando em que elas sejam cumpridas e, portanto, que a atuao estatal
seja totalmente previsvel.
Conforme os ensinamentos de CANOTILHO, para a obteno da segurana jurdica no
relativo a atos normativos, exige-se a preciso das normas jurdicas, ou seja, a sua necessria
configurao material e formal em termos lingisticamente claros, compreensveis e no
contraditrios. Essa preciso composta de dois elementos fundamentais: a) clareza da norma,
sem a qual fica comprometida a interpretao, dificultando a obteno de uma soluo jurdica
para o problema concreto, b) normas exatas, sem as quais no ser possvel fundamentar
situaes do cidado favorveis ou contrrias ao ordenamento jurdico, protegendo seus
direitos e interesses. No sendo a norma precisa o bastante, sua utilizao ser evitada pela
prpria Administrao, j que a aplicao possivelmente trar inmeros conflitos judiciais.6
A segurana jurdica ser analisada ao longo do trabalho sobre trs aspectos: como
segurana jurdica do direito de crdito, do direito de propriedade e do comrcio.
Na segurana jurdica do direito crdito, o objetivo assegurar o crdito garantido
por um bem imvel.7 Em outras palavras, o ordenamento certifica o credor que em caso de
inadimplemento da obrigao, o pagamento da dvida e das despesas de cobrana ser feito
pela quantia obtida com a venda do imvel hipotecado.
Na segurana jurdica do direito de propriedade, o ordenamento jurdico assegura
ao proprietrio do bem o seu direito sobre ele, mesmo que haja algum vcio na
correspondncia entre a realidade jurdica e os livros registrais, que leve terceiro de boa-f a
5
Direito Constitucional e Teoria da Constituio. Coimbra: Almedina, 1998. p. 250.

Direito Constitucional e Teoria da Constituio. Coimbra: Almedina, 1998. p. 250.
7
A fim de que o objeto do trabalho no fique muito extenso, apenas a garantia real do credito feita por bens
imveis ser estudada.
6
13
adquirir, em conformidade com a lei, o mesmo imvel, porm de falso proprietrio (exemplo:
a escritura pblica ou contrato particular de transmisso foram fraudados).
J a segurana jurdica do comrcio entendida como a confiana que as pessoas
devem depositar nas transaes jurdico-patrimoniais. O indivduo busca a concretizao
dessas transaes de forma harmoniosa, sem que seja prejudicado por circunstncias para ele,
adquirente, desconhecidas. O intento adquirir o bem com a certeza de que ele permanecer
em sua esfera de poder at uma futura venda, sem qualquer gasto suplementar (como por
exemplo, de um litgio judicial). A crena no comrcio fundamental para que haja um
mercado competitivo e prspero. Para JOS SORIANO
DE
SOUZA NETO, justamente a
contraposio entre a segurana do direito de propriedade e a segurana do comrcio que

aparece como problemtica de difcil soluo pelo legislador, afinal, como ser visto adiante,
no se pode obter uma seno com o sacrifcio da outra. 8
Esclarecido o sentido ofertado a cada termo, chega o momento de relacion-los
com a transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo.
Ao se falar em transferncia de bem imvel, o enfoque da segurana pode variar
de acordo com as necessidades econmico-sociais da poca. Nos primeiros anos do Brasil psindependncia, o contexto histrico exigia uma maior ateno ao direito de garantia real do
crdito, j que ele passou a ser importante para o desenvolvimento da agricultura por permitir
a circulao dos ttulos de propriedade, facilitando a transmisso imvel e conseqentemente
assegurando o pagamento de vultosos emprstimos.
Para que o ordenamento assegure sem surpresas um imvel como garantia por
meio do instituto da hipoteca indispensvel que a propriedade esteja determinada e que a
modificao jurdico-real esteja definida.9 Em outras palavras, um bom comeo seria
regulamentar a transmisso da propriedade imvel, estabelecendo a qualificao de seu
proprietrio e os limites dessa propriedade. Tomadas essas precaues, possvel diminuir os
custos da transao (j que havendo uma maior certeza quanto titularidade da propriedade
adquirida, o litgio judicial torna-se algo mais remoto) e das taxas de emprstimos (afinal, o
8
Publicidade Material do Registro Imobilirio: efeitos da transcrio. Recife: [s.d.], 1940. p. 9.

FREITAS, Augusto Teixeira. Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro: Typographia Universal de Laemmert,
1865. p. CXLV.
9
14
credor tem maior garantia para o caso de inadimplemento, pois acredita que no perder o
dinheiro investido, uma vez que a execuo real certa). Com transmisses e taxas niveladas
a valores mais baixos, h aumento nas relaes comerciais e, como resultado, maiores
investimentos e crescimento econmico.
Portanto, difcil pensar em um registro de hipotecas sem que haja um registro de
bens imveis, no qual conste sua titularidade, as transmisses e nus ocorridos ao longo do
tempo. No entanto, os legisladores brasileiros s perceberam essa intrnseca relao, quando o
dispositivo da Lei Oramentria n. 317 de 1843 e os de seu regulamento, decreto n. 482 de
1846, no tiveram o efeito jurdico e econmico esperado. Essas normas regularam o registro
de hipotecas sem, contudo, fazer meno transcrio dos ttulos. Assim, foi preciso a
promulgao de uma nova lei que atendesse s necessidades de uma sociedade, em que o
comrcio passava a ser intenso e o valor da propriedade imvel aumentava.
Foi quando surgiu a lei n. 1.237 de 1864, defendida pelo Conselheiro Nabuco, para
tentar solucionar os problemas no resolvidos pela Lei Oramentria e seu regulamento. 10 A
Lei Hipotecria de 1864 deu um novo rumo constituio de hipoteca, fomentando o uso do
direito de garantia, ao instituir a transcrio de todos os ttulos para transmisso dos imveis
por atos inter vivos em registro pblico e ao dispor que a transferncia do imvel s se
operava a respeito de terceiros, com a transcrio e a partir de sua data. Pelo que tudo parece,
a previso da transcrio rompeu com o direito anterior que dispunha ser a tradio suficiente
para a aquisio da propriedade11.
Diante dessas consideraes, fica fcil entender porque foi dito que a
regulamentao da transferncia da propriedade imvel decorreu da preocupao com o
direito de garantia real e no do desejo de bem definir a maneira de modificar a titularidade
desse bem.
10
Como ser estudado no item 2.4, o projeto de reforma da Lei Hipotecria foi apresentado por um grupo de
deputados liderados por Igncio Joaquim Barbosa Cmara dos Srs. Deputados em 1853. Nabuco de Arajo,
membro da comisso especial nomeada para analisar o trabalho, passou a defender a reforma, propondo a criao
de um registro dos atos translativos da propriedade imvel.
11
Como ser melhor compreendido no item 2.2, o modo de aquisio da propriedade imvel inter vivos previsto
nas Ordenaes Filipinas ser analisado indiretamente por meio das obras de autores que estudaram o tema. Para
que fosse possvel afirmar (com certeza) que a tradio era suficiente para a aquisio da propriedade imvel no
Brasil colnia, o ideal seria que as Ordenaes fossem lidas minuciosamente, trabalho que no foi objeto desta
dissertao.
15
Apesar da inovao trazidas pela Lei Hipotecria de 1864, ela se mostrou

incompleta j que no previa a transcrio das transmisses causa mortis e de atos judiciais,
impedindo a formao de uma cadeia de titularidade nos livros registrais.
Em 1890, diante da necessidade de adotar um sistema registral que acabasse com a
falibilidade e incerteza da propriedade territorial, surgiu o Registro Torrens, que, apesar de
garantir a segurana do crdito e do comrcio, no se popularizou pelo fato de exigir um
procedimento longo e oneroso.12
Com a elaborao do Cdigo Civil de 1916, discutiu-se mais uma vez a
necessidade de adotar um sistema registral, que alm de garantir a segurana do crdito, do
direito de propriedade e do comrcio, estivesse ao alcance de todo pblico (um processo de
registro simples e acessvel).
Se a legislao conseguisse atender todas essa exigncias, geraria reflexos
sensveis na sociedade e na economia. Uma transao imobiliria um importante mecanismo
de alocao de recursos. No entanto, ela depende de que aquele que negocia tenha a
propriedade exclusiva e livre sobre o objeto da troca, pois, caso contrrio, o custo da
negociao se encarece. Em outras palavras, as transaes de bens e direitos devem ocorrer
com celeridade e eficcia, e para isso indispensvel que haja certeza da titularidade do bem e
que a modificao patrimonial faa do adquirente o verdadeiro proprietrio. Haver menor
custo de transao na medida em que essas precaues dispensam gastos de litgios ou
vigilncia, no exigindo definio judicial do direito.13
Entretanto, um esforo pessoal de busca no o bastante para se descobrir a
situao jurdica do imvel, que envolve a titularidade, os encargos que o oneram e outros
direitos que recaem sobre ele. Na realidade, necessria uma instituio que fornea todas
essas informaes, e nesse caso destaca-se o registro imobilirio, hiptese em que seu conceito
12
Essas caractersticas negativas que levaram ao desuso do Registro Torrens decorreram da exigncia da lei de
levantamento topogrfico (inclusive com planta, memorial descritivo), despacho de juiz togado, publicao de
editais, decurso de prazo para a impugnao de terceiros e outros. Como as despesas so suportadas pelo
adquirente e o processo judicial demorado, at hoje o Registro Torrens pouco utilizado, apesar de previsto
facultativamente para imveis rurais. O Registro Torrens ser analisado em diversos pontos do trabalho, sendo o
item 2.5 totalmente dedicado a ele.
13
GUERREIRO, Jos Augusto Guimares Mouteira. O Registro Imobilirio. Necessrio instrumento do progresso
econmico-social. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo, n.45, ano 21, p. 87 e 88, 1998.
16
aproxima-se de um cadastro real. Com efeito, registrar a transmisso apenas a parte inicial
do indispensvel para uma completa segurana do comrcio, sendo tambm necessrio o
registro dos encargos e outros direitos sobre o imvel.
No sendo a legislao completa o bastante, o legislador ter que optar pela
segurana do comrcio (que com maior preciso garantir a segurana do crdito) ou pela
segurana do direito de propriedade.
Se o sistema registrrio preza pela segurana do comrcio, est seguro o terceiro
de boa-f que confia nas informaes contidas nos livros fundirios, mesmo no caso de fraude
(exemplo: terceiro de boa-f adquire imvel de pessoa que, apesar de estar inscrita no livro,
no proprietria. Descoberta a fraude, o comprador tem direito ao bem e o real proprietrio
obtm unicamente uma indenizao daquele que o vendeu indevidamente). Protegido o direito
do terceiro de boa-f, fica desprotegido o direito de propriedade do titular do bem, vtima de
alguma fraude ou confuso do oficial. Dessa feita, no havendo a total correo do livro
registral, a segurana jurdica da propriedade e a segurana do comrcio contrapem-se, j que
no se pode obter uma sem a renncia da outra.
J o ordenamento, que enfatiza a segurana do direito de propriedade, possibilita
ao real proprietrio o direito sobre seu imvel, mesmo que no havendo correspondncia entre
a realidade jurdica e os dados contidos no registro, algum de boa-f adquira-o de um falso
senhor do bem.
claro, que a esperana de todos os pases que adotam o sistema com cadastro,
que este traga dados corretos e atualizados sobre o imvel e seu titular, para que no haja
necessidade de prevalecer uma segurana sobre a outra. No entanto, apesar das aspiraes, no
o que normalmente acontece.
No direito brasileiro, a primeira tentativa de se obter um cadastro imobilirio (que
futuramente pudesse vir a garantir a segurana do direito de propriedade e do comrcio)
ocorreu com a promulgao da Lei n. 6015, de 1973, que instituiu a matrcula e sua
obrigatoriedade. A matrcula o instrumento que individualiza a propriedade imobiliria,
determinando suas dimenses e limites e qualificando seu proprietrio. Como aps 30 anos da
17
promulgao da lei, ainda eram muitos os imveis sem matrcula, o que tornava longnqua a
conciliao entre a segurana do direito de propriedade e do comrcio, o legislador brasileiro
buscou uma soluo alternativa por meio do usucapio do pargrafo nico do artigo 1.242 do
Cdigo Civil de 2002.
A partir de ento, a proteo segurana do direito de propriedade passou a
preponderar sobre a segurana do comrcio por um determinado perodo, ou seja, passados os
cinco anos e cumpridos os requisitos do usucapio do pargrafo nico do artigo 1.242, o
ordenamento passa a garantir a segurana do comrcio.
Por fim, destaca-se que alm da matrcula e do instituto do usucapio, tiveram
papel importante na procura pela presena das diversas seguranas na transmisso da
propriedade imvel pelo registro do ttulo, o surgimento de alguns princpios basilares do
sistema registral comum (que se contrape ao Sistema Torrens) como a publicidade formal (lei
n 1.237 de 1864), a especialidade (instituda pelo dec. n. 169-A de 1890) e a continuidade
(dec. n. 18.542 de 1928).14
Apresentados os principais tpicos que sero desenvolvidos na dissertao, resta
indicar que o presente estudo, focado na transmisso da propriedade imvel inter vivos e nas
diversas seguranas, ser feito sobre o prisma da histria do direito.
Estudar o tema pela histria do direito parece ser o meio mais apropriado por
permitir uma anlise panormica da relao entre as necessidades econmico-politico-sociais e
a incessante busca do legislador, ao longo dos sculos XIX e XX, para atend-las. A escolha
desse perodo temporal, mais especificamente da Lei de Terras de 1850, a lei 10.931 de 2004,
justifica-se na medida em que se verifica a partir do sculo XIX, a mudana de uma concepo
tradicional para uma concepo moderna no tocante propriedade, poltica de terras e
mo-de-obra no Brasil.
A terra que por muito tempo foi domnio da Coroa, doada principalmente como
recompensa a servios prestados ao rei, significava prestgio social. Um prestgio que no s
derivava do reconhecimento de altas qualidades do proprietrio, mas tambm pelo controle
14
Todos esses princpios sero estudados em momento oportuno.
18
que este tinha sobre inmeros escravos e homens livres (arrendatrios e meeiros). Com a
mudana de concepo, a terra passou a ser domnio pblico, adquirida por quem pudesse
explor-la com lucratividade e utilizando mo-de-obra livre (principalmente imigrante). O
imvel passou a ser uma mercadoria que proporcionava ao seu proprietrio poder
econmico.15
Diante da mudana de concepo, a propriedade imvel transformou-se em objeto
de inmeras transaes comerciais e em garantia de emprstimos. Com isso, a busca pela
segurana jurdica tornou-se incessante, alterando e aperfeioando inclusive a maneira de
transmitir a propriedade imvel por meio do registro do ttulo.
Para isso, o estudo baseou-se principalmente na anlise de textos legislativos (e
obrigatoriamente nos debates que os antecederam) e na doutrina de cada perodo. No mbito
legislativo, o estudo da transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo e as diversas
seguranas que o envolvem inicia-se com as Ordenaes Filipinas, justamente por ser a
legislao sobre a qual recai a Lei de Terras (primeira lei referente propriedade imvel aps
o perodo de anomia denominado de extralegal ou de posses). Em seguida, analisa-se a matria
principalmente na lei n. 1.237 de 1864, decreto n. 451-B de 1890, Cdigo Civil de 1916,
Decreto 18.542 de 1928, Lei 6.015 de 1973 e Cdigo Civil de 2002. No mbito doutrinrio,
so objeto de estudo as obras de autores como o Conselheiro NABUCO, TEIXEIRA DE FREITAS, RUY
BARBOSA, LAFAYETTE PEREIRA, CLVIS BEVILQUA, LYSIPPO GARCIA, PHILADELPHO AZEVEDO, SORIANO
NETO, AFRNIO DE CARVALHO, entre outros.16
Ao final da dissertao, estando todos os pontos explorados, ser possvel
visualizar o quadro completo da relao entre a transmisso da propriedade imvel pelo
registro do ttulo e as trs acepes da segurana jurdica no direito brasileiro dos sculos XIX
e XX. Desse modo, espera-se que tal quadro contribua para o estudo de histria do direito,
facilitando futuras pesquisas sobre o tema.
15
COSTA, Emlia Viotti da. Da Monarquia Repblica: momentos decisivos. 8 ed., So Paulo: Fundao Editora
UNESP, 2007. p. 174.
16
As obras utilizadas no presente estudo sero indicadas em momento oportuno.
19
2.
TEMPOS
DE
TRANSMISSO
INSEGURANA:
DA
REGULARIZAO
PROPRIEDADE
IMVEL
DA
COMO
CONSEQNCIA DA BUSCA PELA SEGURANA JURDICA DO

DIREITO DE CRDITO.
2.1. CONTEXTO HISTRICO17

No h como, no sculo XIX, escrever sobre a contextualizao histrica da
transmisso da propriedade imvel e dessa forma sobre terras, sem discorrer sobre a mo de
obra escrava e da imigrao, isso porque os trs elementos estiveram intrinsecamente ligados
durante todo o perodo do Imprio, inclusive no Segundo Reinado, poca em que se situa essa
primeira parte do estudo.
Na realidade, mo de obra e poltica de terra so noes que sempre esto de
alguma forma relacionadas, variando apenas com a fase de desenvolvimento econmico pelo
qual o pas est passando.
17
Todos os contextos histricos desta dissertao sero fundamentados em um ou dois autores principais. O
intuito que o texto fique coerente, uma vez que h diferena significativa na interpretao dos estudiosos sobre
alguns momentos histricos.
20
No sculo XIX, o Brasil era aos poucos atingido pela expanso dos mercados e do
sistema capitalista, que exigia uma reavaliao dos dois elementos acima. Gradativamente, a
terra e o trabalho foram sendo assimilados economia comercial e industrial. Tratava-se de
um perodo de aumento populacional, migraes internas e internacionais, concentrao da
populao nos centros urbanos, desenvolvimento da indstria, acmulo de capitais e
melhoramento dos meios de transporte.18
Para LAURA BECK VARELA o interesse do capitalismo comercial e industrial era
utilizar a propriedade imobiliria como garantia de emprstimos, permitindo que as relaes
jurdicas reais deixassem de ser fundadas na obrigatoriedade de cultivo. No importava que a
terra fosse improdutiva, o importante era que ela estivesse delimitada e registrada, o que
asseguraria possveis emprstimos.19
Por mais que a obrigatoriedade do cultivo no fosse mais exigncia das legislaes
de terra surgidas ao longo da segunda metade do sculo XIX, no h como negar que com a
economia comercial e industrial, houve uma expanso das reas cultivadas para fins
comerciais e uma reduo daquelas destinadas agricultura de subsistncia. Prova disso que
o Segundo Reinado, iniciado com a coroao de D. Pedro II, em 1840, aps o conhecido golpe
da maioridade, caracterizou-se como um perodo de intensa cooperao entre a Coroa e as
oligarquias de fazendeiros de caf. Inclusive, os ganhos obtidos pelo governo com o caf
foram fundamentais para reduzir a dvida da Coroa com os britnicos.20
A expanso do mercado intensificou o uso da terra e do trabalho escravo o que, em
muitos casos, gerou a expulso de arrendatrios e meeiros e a expropriao das pequenas
propriedades e das terras comunitrias.21
18
VIOTTI DA COSTA, Emilia. Da Monarquia Repblica: momentos decisivos. 8 ed., So Paulo: Fundao Editora
UNESP, 2007. p.171.
19
Das Sesmarias propriedade moderna: um estudo de histria do direito brasileiro. Rio de Janeiro: Renovar,
2005. p. 6.
20
SKIDMORE, Thomas E. Uma histria do Brasil. So Paulo: Paz e Terra, 1998. p. 67.
21
VIOTTI DA COSTA, Emlia. Da Monarquia Repblica: momentos decisivos. 8 ed., So Paulo: Fundao Editora
UNESP, 2007. p.172.
21
A situao impunha, cada vez mais, o surgimento de uma legislao que regulasse
a propriedade e solucionasse o problema da mo de obra at ento predominantemente
escrava.
A inquietao quanto necessidade de elaborar uma legislao referente a estes
dois temas, terra e trabalho, vinha do fato de que, com a Resoluo de 17 de julho de 1822, o
Sistema de Sesmarias, j pouco aplicado na prtica, tinha sido formalmente encerrado. A partir
de ento, o pas passou a viver um perodo de anomia no relativo a terra, prevalecendo as
ocupaes. Quanto ao trabalho, a situao era pior, j que ainda se utilizava mo de obra
escrava e a presso inglesa para a contratao de trabalhadores livres tornava-se cada dia mais
enrgica.
Diante da importncia da terra e do trabalho, indispensvel o estudo de cada um
dos temas.
No relativo a terra, o regime de sesmarias foi transplantado para o Brasil por meio
das Ordenaes Manuelinas e Filipinas. Sua primeira manifestao na colnia ocorreu por
meio da carta dada a Martim Afonso de Souza, em 20 de novembro de 1530, na qual o rei lhe
permitia conceder sesmarias das terras que encontrasse a quem pudesse aproveitar.22
Segundo RUY CIRNE LIMA, entre procurar a administrao indo at o governador, e
depois at o rei, para obter uma concesso de sesmarias, ou apossar-se de um pedao de terra e
cultiv-lo, era provvel que os colonizadores optassem pela segunda.23 Assim, por muito
tempo, na colnia e mais tarde aps a independncia, a ocupao aparecia como a melhor ou
mesmo nica forma de ter acesso propriedade imvel.
Citando um relatrio de GONALVES CHAVES24 divulgado em 1822, CIRNE LIMA
indicava que esse Sistema de Sesmarias mal aplicado trouxe como conseqncia para o pas
uma vasta rea ocupada, em contraste com a pouqussima populao, poucas reas livres
22
LIMA, Ruy Cirne. Pequena Histria Territorial do Brasil: Sesmarias e Terras Devolutas. 2ed., Porto Alegre:
Sulina, 1954. p. 32.
23
Ibidem., p. 31, 32 e 37.
24
Como no h previso expressa na ABNT, optou-se por escrever os nomes de todos os autores em caixa alta.
22
possveis de serem repartidas, grandes latifundirios, mas muitas famlias sem terra para
cultivo e agricultura em atraso.25
Para RAYMUNDO FAORO, a sesmaria deixou como herana senhores de terra com
extensas fazendas que no cultivavam, nem permitiam que outros o fizessem. Ainda,
lavradores meeiros e moradores de favor, vivendo da agricultura de subsistncia e totalmente
excludos da agricultura de exportao.26
Para que esse quadro fosse alterado, era imprescindvel que uma nova concepo
da poltica de terras substitusse a tradicional, existente no pas desde o sculo XVI.
Segundo EMLIA VIOTTI DA COSTA, pela concepo tradicional, a terra era domnio da
Coroa, que a transmitia por meio de doao queles que se mostrassem fiis e prestativos ao
rei, razo pela qual ser proprietrio significava antes de tudo prestgio social, do qual derivava
poder econmico. Como era o monarca que doava a terra, ele podia impor certas condies,
como regular o uso e a ocupao, limitar o tamanho da rea e estipular quantas concesses
uma nica pessoa poderia receber.27
Aos poucos, essa concepo tradicional foi substituda por uma noo moderna,
transio apenas concluda no sculo XX. Pela concepo moderna, a terra passou a ser
considerada domnio pblico, servindo o Estado unicamente como intermediador em sua
aquisio. A terra tornou-se uma mercadoria, podendo ser adquirida por todo aquele que
pudesse explor-la com lucratividade e ser proprietrio comeou a representar poder
econmico, do qual podia advir prestgio social. Sendo a terra uma mercadoria, coube ao
proprietrio estipular suas prprias condies.28
25
O autor define com as seguintes palavras o que foi o relatrio e quem era Gonalves Chaves Memorias
economopolticas sobre a Administrao Publica do Brasil, compostas no Rio Grande de S. Pedro do Sul e
offerecidas aos Deputados do mesmo Brasil, por hum portuguez, residente no Brasil, h 16 annos; que professa
viver s do seu trabalho, e deseja o bem da Nao, ainda com preferncia a seu prprio. Pequena Histria
Territorial do Brasil: Sesmarias e Terras Devolutas. 2ed., Porto Alegre: Sulina, 1954. p.42 e 43.
26
O autor ressaltava o fato de que, diferentemente do pequeno agricultor, o grande fazendeiro tinha a
possibilidade de enviar seus descendentes para ocupar cargos pblicos, caso a agricultura no prosperasse como
esperado, diante de catstrofes naturais e econmicas. Os Donos do Poder; formao do patronato poltico
brasileiro. Porto Alegre: Globo, 1958. p. 419.
27
Da Monarquia Repblica: momentos decisivos. 8 ed., So Paulo: Fundao Editora UNESP, 2007. p. 174.
28
Ibidem., mesma pgina.
23
J quanto mo de obra escrava, as primeiras medidas relativas ao trfico foram

tomadas devido presso inglesa. A exigncia britnica tinha tanto motivao moral e
ideolgica, pois era fruto da expanso de idias iluministas, como tambm econmica. O fator
econmico era explicado pela dificuldade que as colnias caribenhas britnicas passaram a ter
para a obteno de escravos, diante da proibio de seu comrcio nos Estados Unidos, em
1807. Com a mo-de-obra escassa, os custos aumentaram, deixando as colnias pouco
competitivas se comparadas a Cuba e ao Brasil. Para que o equilbrio retornasse, seria
fundamental que a escravido fosse abolida nesses pases.29
Apesar do Brasil assinar tratados de abolio do trfico negreiro com a Inglaterra
(com quem estava endividado), eles no foram implementados at 1850, quando o Parlamento
Brasileiro aprovou lei proibindo o comrcio de escravos. A demora foi resultado da outra
presso que o governo brasileiro sofria, a dos fazendeiros de caf e outros proprietrios de
terra, que acreditavam que, com o fim do uso da mo-de-obra escrava, haveria um colapso na
agricultura.30
Foi apenas em 1850, como resultado da presso inglesa, que o trfico de escravos
foi proibido, coincidindo com um perodo de grande expanso do caf. 31 Nessas
circunstncias, os fazendeiros tiveram que recorrer ao trfico interno de escravos, comprandoos de reas decadentes do pas. Mas tambm, comearam a se interessar pela possibilidade de
trazer mo de obra de pases europeus.32 Assim, como ser visto no item 2.3, no foi por acaso
que a Lei de Terras de 1850 foi decretada no mesmo ano da lei que aboliu o comrcio de
escravos.
29
SKIDMORE, Thomas E. Uma histria do Brasil. So Paulo: Paz e Terra, 1998. p.78 e 79.
31
Como motivos para a aprovao pelo Parlamento Brasileiro da proibio do comrcio de escravos, SKIDMORE
aponta: a presso naval inglesa, inclusive com ameaa soberania brasileira, o medo da elite de no conseguir
controlar os escravos (o receio do haitianismo, referncia rebelio de escravos ocorrida no Haiti, em 1790) e
irrupes de febre amarela e clera na dcada de 1840, atribudas aos escravos recm-chegados. Ibidem., mesma
pgina.
32
UNESP, 2007. p. 193.
30
24
Com o aumento do ritmo cafeeiro33, ter crdito tornou-se uma necessidade maior
do que ter a prpria fazenda. O crdito era necessrio, principalmente para a obteno de mo
de obra escrava, um investimento que oscilou de 1850 a 1886 entre 30 e 70% sobre o valor
total da empresa. At o solo com o tempo aumentou de preo, chegando a valer depois da
grande expanso do caf, dez vezes o valor original.34
Acontece que, ocorrida a proibio do trfico, a tendncia era que a obteno de
crditos se tornasse mais escassa. Afinal, at ento, o crdito era fornecido pelos traficantes de
escravos que parcelavam o valor de suas mercadorias, permitindo que o senhor de terras no
gastasse todo seu capital no momento da compra. Em troca, cobrava altos juros, que anexados
ao preo do escravo, eram por poucos percebidos.35
Assim, com o fim dos emprstimos inseridos na venda de escravos e a necessidade
de mo de obra, os fazendeiros tiveram que procurar outra maneira de obter capital. No lugar
do traficante, surgiu como principal intermedirio entre eles e a cidade, a casa bancria. Diante
do novo quadro, os fazendeiros viram um sbito aumento de seus ganhos, uma vez que os
emprstimos eram concedidos a juros baixos. 36
Quem no gostou da nova situao foram os antigos traficantes, que antes ficavam
com grande parte do lucro do trfico e com as altas taxas de juros. Como no conseguia
concorrer com a eficincia de alocao de recursos dos bancos, essa classe criticava
veementemente a nova sociedade empresria, utilizando seus contatos no parlamento, para que
medidas contrrias aos banqueiros fossem tomadas. Por esse motivo, rapidamente foi
aprovado o projeto de criao do banco nacional, que, futuramente, acabou levando ao
fechamento das casas bancrias privadas.37
O banco oficial dificultava a obteno de crdito, o que gerou a elevao das taxas
de juros e a ampliao dos ganhos dos rentistas. Como a nova situao desestimulava o
33
Segundo MURILO DE CARVALHO, j na dcada de 1840, o caf passou a ser o principal produto de exportao do
Brasil, ultrapassando at mesmo o acar. Perfis Brasileiros: D. Pedro II. So Paulo: Companhia das Letras,
2007. p. 42 e 138.
34
FAORO, Raymundo. Os Donos do Poder; formao do patronato poltico brasileiro. Porto Alegre: Globo, 1958.
p. 412.
35
CALDEIRA, Jorge. Mau: empresrio do Imprio. So Paulo: Companhia das Letras, 1995. p. 242 e 273.
36
CALDEIRA, Jorge. Mau: empresrio do Imprio. So Paulo: Companhia das Letras, 1995. p. 273.
37
Ibidem., p. 301.
25
investimento e aumentava o interesse pelo capital especulativo, s permaneciam no mercado

de crdito aqueles que no tinham outra opo, ou seja, os fazendeiros de caf.38
S que essa tarefa de obter financiamento, na maioria das vezes, era realizada por
intermedirios, j que para o fazendeiro era difcil trabalhar no campo e ir com freqncia
cidade. Esses intermedirios eram chamados de comissrios, um comerciante que, na base da
confiana, ligava a plantao e a exportao, arrumando financiamento, enviando mercadorias,
comprando insumos para a fazenda e, por fim, adquirindo toda a safra.39
Para JORGE CALDEIRA, o comissrio, ao fornecer crditos misturados com
mercadoria, substituiu os traficantes como financiador da economia cafeeira, ficando com todo
o lucro da lavoura. Ele conseguia essa proeza, porque o valor de tudo que comprava para os
fazendeiros era somado e abatido quando da venda da safra, e recebia por essa tarefa altos
juros.40
Por mais que o lucro dos fazendeiros fosse pequeno, e ainda que desconfiassem da
atuao do comissrio, no tinham interesse em romper esse elo de confiana. Afinal, tinham a
certeza de que sempre haveria crdito, j que o intermedirio no arriscaria perder seu posto
lucrativo. Dessa maneira, era mais interessante pagar caro pelo dinheiro, mas saber que ele
jamais faltaria, mesmo nos momentos de necessidade, do que optar por baixos juros bancrios
e viver na dvida de emprstimos futuros.41
Por isso se diz que por algum tempo, no Brasil imperial, no havia interesse de
grande parte da sociedade no surgimento de leis que regulassem o crdito real. Como ser
visto nos itens seguintes, essa falta de preocupao em regulamentar direitos de garantia,
como a hipoteca, vai levar tambm a uma incipiente legislao referente transmisso da
propriedade imvel. Dessa maneira, justamente por no haver interesse em organizar as
terras no pas ou o direito de garantia real, que afastada a previso de uma transmisso
38

Ibidem., p. 302.
40
O autor afirmava que os comissrios Disfaravam a usura com mesuras: sempre que o fazendeiro ia ao Rio,
cumulavam-no de atenes, alugavam boas carruagens, quebravam o galho dos filhos estudantes, arrumavam
uma casa em Petrpolis para as frias da famlia. Mau: empresrio do Imprio. So Paulo: Companhia das
Letras, 1995. p. 302.
41
Ibidem., p. 303.
39
26
imobiliria inter vivos que trouxesse segurana ao crdito, ao direito de propriedade e ao

comrcio.
No entanto, com o passar do tempo, a necessidade de crditos em um comrcio
movimentado tornou-se cada vez mais evidente, no sendo suficientes medidas paliativas. Tal
exigncia levou deputados e senadores a discursarem e aprovarem projetos sobre a matria,
como o decreto n. 482 de 1846, regulando o artigo 35 da lei oramentria de 1843.42
Alm da dificuldade na obteno de crdito, tornou-se cada vez mais difcil obter
mo de obra escrava, o que fez com que alguns fazendeiros optassem por trazer imigrantes
europeus para trabalharem como meeiros em fazendas de caf. Os fazendeiros pagavam a
passagem, prometiam emprego e boas condies de trabalho em troca do servio na lavoura.
De incio, a iniciativa fracassou, provavelmente pela impossibilidade de conciliar os dois tipos
de trabalho, o escravo e o livre, na mesma plantao. A maneira desumana pela qual os
imigrantes eram tratados levou alguns pases europeus a se manifestarem contrrios
imigrao para o Brasil. Como resultado, obteve-se a certeza de que para o uso de mo de obra
livre prosperar, seria fundamental o fim do trabalho escravo.43
Diante do fracasso inicial da imigrao, aqueles que se opunham substituio de
trabalhadores escravos por livres, acabaram intensificando seu discurso.44 Na realidade, esses
utilizavam qualquer argumento para desqualificar o uso de imigrantes na lavoura, mesmo que
fosse o mais absurdo.45
Acontece que, com o passar do tempo, os prprios fazendeiros paulistas
comearam a questionar se o uso de mo de obra livre no seria to eficaz e mais barato que a
escrava. Ademais, seria significativo para o pas que o controle da mo de obra no
42
O assunto ser desenvolvido no item correspondente a esta legislao.

44
Ibidem., p. 77.
45
Interessante a passagem contada por CALDEIRA em seu livro. Segundo o autor, as fazendas de Mau
diferenciavam-se totalmente das demais, j que elas tinham alto grau de eficincia. Utilizaram-se nas plantaes
os primeiros arados vapor do pas, e tcnicos estrangeiros eram trazidos para dirigir a lavoura. A fim de provar
a sua idia de substituio dos escravos por trabalhadores contratados por tempo determinado, j que depois eles
seriam liberados para trabalharem por conta prpria, o empresrio contratou coolies chineses. Ao invs da
experincia de Mau ser observada de perto, para que o sistema de substituio de escravos pudesse ser
aproveitado, a Cmara dos Deputados criou uma comisso de inqurito para analisar se a insero de
trabalhadores asiticos no pas no traria conseqncias trgicas formao do homem brasileiro, se no levaria
degenerao da raa. Mau: empresrio do Imprio. So Paulo: Companhia das Letras, 1995. p. 519.
43
27
dependesse de um status legal, ou ainda, da sobrevivncia econmica e que o domnio poltico

no ficasse merc de uma instituio especfica.46
Acresce-se a isso o fato de que, no final da dcada de 60 e incio da 70, o
movimento abolicionista comeou a ganhar um apoio mais amplo, destacando-se figuras como
Joaquim Nabuco, Jos do Patrocnio, Andr Rebouas, Lus da Gama e outros. Interessante
como entre todos os abolicionistas, Andr Rebouas tenha sido o nico a defender a
necessidade da reforma da terra, ou seja, de perceber que os dois elementos, terra e trabalho,
estavam intrinsecamente relacionados.47
Para este libertrio, a propaganda abolicionista buscava alm da abolio imediata
e sem indenizao, o fim do monoplio territorial das mos da aristocracia rural, que ele
chamava de landocracia. ANDR REBOUAS acreditava que o escravismo, agravado pela
concentrao territorial, era o maior responsvel pelo estrago da economia brasileira,
impedindo o progresso da Ptria, da a necessidade de medidas enrgicas que atacassem os
dois problemas. As medidas deveriam ser distintas, j que o fim da escravido no seria
suficiente para eliminar os latifndios.48
Outros fatores importantes na intensificao do apoio da sociedade ao movimento
abolicionista foram: a percepo da elite de que o Brasil jamais seria visto no exterior como
um pas moderno, enquanto houvesse escravido, e o mal estar entre polticos e militares,
principalmente aps a intensa participao dos negros na Guerra do Paraguai.49
Diante dessa gradativa mudana, foi cada vez maior o nmero de imigrantes que
passaram a chegar ao Brasil para trabalhar na lavoura e substituir a mo de obra escrava.
Todavia, eles foram introduzidos em grande nmero nas fazendas brasileiras apenas na dcada
46
48
Para ANDR REBOUAS, no havia nada de mais injusto do que um trabalhar na terra e o outro gozar dos frutos
desse trabalho, a terra deveria pertencer e quem nela trabalhasse. SANTOS, Sydney M.G. dos. Andr Rebouas e
seu tempo. Rio de Janeiro: Vozes Ltda, 1985. p. 470, 471 e 538.
49
SKIDMORE, Thomas E. Uma histria do Brasil. So Paulo: Paz e Terra, 1998. p. 99 e 106.
47
28
de 1880
50
e principalmente aps a abolio, quando chegaram grandes levas de italianos,
espanhis e portugueses.51
Interessante perceber como em nenhum momento, durante a ampla e longa
discusso da necessidade de se obter trabalhadores para a agricultura brasileira, houve quem
defendesse a utilizao de negros libertos. Para THOMAS E. SKIDMORE52 os motivos eram claros:
a elite considerava o trabalhador no branco fisicamente inferior e incapaz de hbitos srios de
trabalho, era mais fcil controlar os imigrantes europeus: estes trariam as qualidades que os
nordestinos no tinham e ajudariam a melhorar a linhagem tica do pas.53
Muitos dos imigrantes europeus que vieram para o Brasil, ficaram pouco tempo no
campo, mudando-se para a cidade na primeira oportunidade. Isso decorreu do fato de que
muitos dos europeus que aqui chegavam nunca tinham sido empregados em fazendas, tendo
no Velho Mundo trabalhado em fbricas, no comrcio ou com servios. E, mesmo aqueles que
eram trabalhadores rurais, estavam acostumados com uma outra realidade, outro solo, clima,
tcnica de plantio, o que dificultava muito a integrao.54 Apesar de todos esses empecilhos, os
imigrantes solucionaram o problema principal da economia brasileira no momento, ou seja, a
falta de trabalhadores.
Outro dado importante desse perodo foi a disseminao entre a elite brasileira de
correntes ideolgicas como o Positivismo e o Republicanismo, que levaram a proclamao da
Repblica em 1890.
50
UNESP, 2007. p. 195.
51
Segundo BORIS FAUSTO entre 1887 e 1930 entraram no Brasil cerca de 3,8 milhes de estrangeiros. Histria do
Brasil. 6a ed., So Paulo: Universidade de So Paulo: Fundao para o desenvolvimento da Educao, 1999. p.
275.
52
Uma histria do Brasil. So Paulo: Paz e Terra, 1998. p. 106.
53
SANTOS ressalta que ANDR REBOUAS no compartilhava essa viso depreciativa do trabalho do negro, pelo
contrrio, acreditava que ela no se justificava quando se observava que havia sido o escravo o responsvel por
tornar o Brasil imprio o maior produtor de caf do mundo. Andr Rebouas e seu tempo. Rio de Janeiro: Vozes
Ltda, 1985. p. 476.
54
SRGIO BUARQUE DE HOLANDA in prefcio na obra de THOMAZ DAVATZ acentua que A agricultura de tipo europeu
era, sobretudo impraticvel nos lugares incultos e remotos (...) no h talvez exagro em declarar que os mtodos
brbaros da agricultura indgena eram em alguns casos os que convinham. DAVATZ, Thomas. Memrias de um
colono no Brasil. So Paulo: Martins Editora, 1972. p. XVI e XVIII.
29
A teoria positivista agradou diversos seguimentos da populao. Afinal,

condenava a Monarquia, desejo da elite; defendia a separao do Estado e da Igreja, elogiada
por estudantes, professores e militares; aspirava incorporao do operariado sociedade
moderna e a adoo de polticas sociais pelo governo, o que melhorou a viso das classes
operrias sobre a Repblica. As propostas concretizar-se-iam por meio de um Executivo forte
e intervencionista.55
Os militares foram o grupo social que mais se identificou com a verso positivista
da sociedade e da Repblica. O interessante era que para as teses positivistas, um governo
militar seria um retrocesso. Mas, como no Brasil os militares tinham uma formao cientfica
que se opunha formao literria da elite civil, eles se identificavam com a doutrina
positivista, uma vez que ela enfatizava a Cincia e o desenvolvimento industrial. Ocorreu
assim, uma adaptao do ideal importado da Europa.56
J quanto difuso do republicanismo, para SKIDMORE ela ganhou fora com dois
acontecimentos: primeiramente, com o enfraquecimento poltico de D. Pedro II que, na poca
da Guerra do Paraguai, havia convocado um governo conservador apesar da maioria na
Cmara dos Deputados ser liberal, gerando a crise de 1868. Em segundo lugar, porque a elite
no se conformava com o fato dos Estados Unidos, um pas republicano, ter passado por uma
rpida industrializao, enquanto o Brasil, monrquico, mantinha-se agrrio. 57
J para JOS MURILO
DE
CARVALHO, a grande protagonista do fim da monarquia no
Brasil foi a Guerra do Paraguai. Afinal, o conflito elevou a dvida externa brasileira, gerou a
crise de 1868, intensificou a luta pela abolio, provocou corporativismo militar e intensificou
o republicanismo.58
No dia 15 de novembro de 1889, a tendncia republicana acabou sendo
concretizada, ocorrendo o fim do Segundo Reinado e o incio da Repblica.59
55
CARVALHO, Jos Murilo de. A formao das almas: o imaginrio da Repblica no Brasil. So Paulo: Companhia
das Letras, 1990. p. 27.
56
CARVALHO, Jos Murilo de. A formao das almas: o imaginrio da Repblica no Brasil. So Paulo: Companhia
das Letras, 1990. p. 27 e 38.
57
Uma histria do Brasil. So Paulo: Paz e Terra, 1998. p. 98 e 99.
58
Perfis Brasileiros: D. Pedro II. So Paulo: Companhia das Letras, 2007. p. 124.
59
Interessante o quadro que MURILO DE CARVALHO traa sobre o governo de D. Pedro II. Diz o autor: Em quase
meio sculo de reinado, D. Pedro II presidiu soluo dos grandes problemas que, quando ele subiu ao trono,
30
2.2. ORDENAES FILIPINAS E LEI ORAMENTRIA N. 317 DE 1843

Com a proclamao da Independncia em 7 de setembro de 1822 e a aclamao de
D. Pedro Imperador em 12 de outubro do mesmo ano, o Brasil tornou-se uma unidade poltica
livre e independente. Dessa forma, o pas deveria apresentar uma legislao prpria,
desassociada da portuguesa. No entanto, como no era possvel substituir imediatamente a
legislao em vigor com novas leis que satisfizessem as necessidades do novo Imprio,
promulgou-se a lei de 20 de outubro de 1823, dispondo que continuariam em vigor na parte
que no tinham sido revogadas entre outras legislaes, as Ordenaes Filipinas. 60
As Ordenaes Filipinas entraram em vigor em 11 de janeiro de 1603, no reinado
de Felipe III (Felipe II de Portugal) da dinastia castelhana. Nada mais eram do que uma
atualizao das Ordenaes Manuelinas, j que alm de reunir seus dispositivos, incluam a
Coleo de Duarte Nunes Leo e as leis a ela posteriores. As Ordenaes Filipinas foram
aplicadas sem qualquer reforma at o advento do Cdigo Civil, ou seja, 1867 em Portugal e
1917 no Brasil.61
Como as Ordenaes Filipinas mantiveram-se em vigor no Brasil at 1917, no h
como analisar qualquer instituto civil sem antes fazer uma breve anlise de como era regulado
por esse monumento legislativo, mesmo que atos normativos esparsos tenham alterado com o
tempo as suas determinaes.
ameaavam a prpria existncia do pas. beira da fragmentao em 1840, o Brasil em 89 exibia poucos sinais
de fratura. O trfico fora extinto, e a escravido fora abolida. O processo foi demasiado lento, mas at o fim, o
imperador e os abolicionistas tiveram de enfrentar a resistncia tenaz de proprietrios e da maioria da
representao nacional. A instabilidade poltica havia sido substituda pela consolidao do sistema
representativo e pela hegemonia do governo civil, em ntido contraste com o que se passava em pases vizinhos.
Na poltica externa o Brasil definira com clareza e preservara seus interesses na regio platina, e ganhara
respeitabilidade diante da Europa e dos pases americanos. Pessoalmente, o monarca conquistara o respeito
internacional pela dignidade e patriotismo com que exercera o poder e pela proteo que dispensara s cincias e
s letras. Muito ainda restava por fazer, sobretudo no campo da educao, da descentralizao do poder, da
formao do povo poltico. Como ele mesmo notou, tudo andava devagar demais no Brasil. Mas, posto que
lentamente, estavam lanadas as bases para a construo do pas. Ibidem., p. 221 e 222.
60
TRPOLI, Csar. Histria do Direito Brasileiro. Revista dos Tribunaes, So Paulo, vol. 2, p. 153, 1947.
61
POVEDA VELASCO, Igncio Maria. Ordenaes do Reino de Portugal. Revista da Faculdade de Direito da
Universidade de So Paulo, v.89, p. 24, 1994.
31
Foi o que aconteceu com a transmisso de imveis inter vivos que, por muitos
anos aps a Independncia do Brasil, continuou a ser regrada pelas Ordenaes Filipinas,
sendo aos poucos, com o surgimento de leis esparsas, modificada.
Antes de tratar sobre a maneira como alguns autores vm interpretando os
dispositivos das Ordenaes referentes matria, importante que se faa uma pequena
digresso.
Atualmente, a transmisso da propriedade imvel inter vivos ato complexo,
envolvendo o ttulo, em que as partes celebram o negcio jurdico e o registro na Serventia
competente, momento em que a transferncia concretiza-se. Assim, para examinar esta
modificao jurdico-real fundamental estudar o ttulo e o registro, j que no sistema
registrrio atual, o registro causal, estando sempre vinculado ao ttulo translatcio.
Por esse motivo, para que ao longo da pesquisa sejam analisadas as seguranas que
norteavam a transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo, ser muitas vezes
necessrio analisar tambm o histrico do ttulo.62 Feita esta pontual observao, passa-se para
o estudo do primeiro monumento legislativo que tratou sobre a matria da transmisso de bens
imveis inter vivos no Brasil.
Pelo que parece, nas Ordenaes Filipinas, a transmisso da titularidade de bens
mveis e imveis ocorria por meio da tradio, no sendo exigida qualquer outra formalidade.
A tradio, como modo de adquirir domnio, consiste na entrega que o senhor de
coisa corprea, com animus de transferir o domnio, faz a outrem que deseja adquiri-la. 63 um
modo derivado de aquisio de propriedade, ou seja, no cria o domnio, pressupe sua
existncia e limita-se a transferi-lo.
Analisando o contrato de compra e venda, mais especificamente o Livro 4, Ttulo
V, 1 das Ordenaes Filipinas, CNDIDO MENDES DE ALMEIDA conclua que para que o contrato
62
No entanto, destaca-se que o objeto desta dissertao a segurana do registro e no dos ttulos de transmisso,
assim sendo, a abordagem deste tema ser realizada apenas de forma acessria, para complementar quando
necessrio o assunto principal da pesquisa.
63
PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, [188?], p.
108/vol.1
32
ficasse perfeito, era indispensvel que o vendedor transferisse o domnio sobre a coisa ao
comprador, quando este lhe entregasse o preo.64
Esse entendimento era reforado pela interpretao que VIRGLIO
DE
S PEREIRA
fazia da leitura do Ttulo II desse mesmo Livro que afirmava:

... tanto que o comprador e o vendedor so acordados na compra e venda de alguma certa
cousa por certo preo, logo esse contracto perfeito e acabado 65
Segundo o autor, essa disposio no podia ser interpretada como se apenas o

contrato transferisse a propriedade. O uso da expresso perfeito e acabado nada mais era do
que influncia do Corpus Iuris Civilis e cpia de seus brocardos jurdicos.66
Para S PEREIRA a expresso no queria dizer consumado. Na realidade, a
transferncia da propriedade dependia no s do acordo entre as partes, como tambm que
suas intenes de transferir ou adquirir domnio fossem externadas pela tradio. Assim,
apenas com a tradio da coisa o contrato consumava-se e ocorria a transferncia da
propriedade. Tal assertiva confirmava-se quando, ao analisar a continuao das Ordenaes,
percebia-se que caso o vendedor no entregasse a coisa ao comprador, cabia ao de perdas e
danos (pessoal) e no a ao real de reivindicao, como ocorreria caso o simples acordo
transferisse a propriedade.67
Dessa maneira, pelo que tudo indica da leitura da obra dos autores que se
dedicaram (por meio da anlise do contrato de compra e venda) ao estudo da transferncia da
propriedade imvel nas Ordenaes Filipinas, o direito brasileiro exigia para a transmisso do
domnio a tradio da coisa.
Com a necessidade de um comrcio cada vez mais dinmico, a tradio real, ou
seja, a entrega da coisa, foi sendo gradativamente substituda pela tradio ficta, assumindo a
forma de constituto possessrio, que nenhuma publicidade dava tradio. Dessa forma, para
64
Philippino. Rio de Janeiro: Typographia do Instituto Philomathico, 1870. p. 783/vol.4.

Ibidem.,p. 780. Como no h previso na ABNT, optou-se por transcrever os dispositivos legais com menor
letra e maior margem, a fim de que se destaquem do restante do texto.
66
S PEREIRA, Virglio de. Direito das Cousas. Art. 524-678. In:LACERDA, Paulo de. (Org.). Manual do Cdigo
Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924. p. 94/vol. VIII.
67
S PEREIRA, Virglio de. Direito das Cousas. Art. 524-678. In:LACERDA, Paulo de. (Org.). Manual do Cdigo
Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924. p. 94 e 95/vol. VIII.
65
33
os bens imveis, foi utilizada a clausula constituti que substitua a tradio. Pela clusula,
operava-se a transferncia da posse do bem sem a efetiva tradio, ou seja, o vendedor
declarava possuir a coisa no em seu prprio nome, como senhor, mas em nome do
adquirente, como detentor. Assim, a tradio de bens imveis ficava reduzida a clausula
constituti que quase sempre era inserida nas escrituras pblicas pelo tabelio.68
Como com a clausula constituti nada se revelava exteriormente a terceiros,
desaparecendo o elemento que at ento tinha sido responsvel pela publicidade das
transaes, ou seja, a tradio, facilitou-se a ocorrncia de fraudes e a ocultao de nus reais.
Na realidade, a tradio como sinal de transferncia da propriedade de bens
imveis, ou como meio de publicidade, j h muito tempo no era mais um mecanismo
eficiente, e isso se devia principalmente ao fato da posse e da propriedade serem institutos
separados, ou seja, quem tivesse a posse no necessariamente teria a propriedade.69 Assim, no
s a tradio ficta, mas tambm a tradio real, no mais atendiam s necessidades do
momento, que exigia um ato externo que proporcionasse certa notoriedade e publicidade s
modificaes reais, ou seja, s transmisses de imveis e instituies de nus.
Para FRANCISCO
DE
PAULA LACERDA ALMEIDA, as fraudes j eram comuns quando a
transmisso de imveis ocorria pela tradio, tendo se tornado mais freqentes com a adoo
da clausula constituti, j que a coisa, ao permanecer sob a posse do alienante continuava
parecendo lhe pertencer, o que facilitava a venda de um mesmo imvel a compradores
distintos, gerando prejuzos.70
Mesmo com tantas deficincias, foram as Ordenaes Filipinas que ao longo de
quase todo sculo XIX regularam a transmisso da propriedade imvel.
68
Para BORGES mesmo aps a previso no Cdigo Civil de 1916 de que a transmisso da propriedade imvel
ocorria com a transcrio do ttulo no registro, a inscrio da clausula constituti nas escrituras pblicas
continuava necessria. Nas palavras do autor, A clusula, muitas vzes, principalmente em questes
possessrias, produz efeitos jurdicos apreciveis e decisivos, de modo que de tda prudncia que ainda seja
inserta nas escrituras e contratos em que h transferncia de posse. O Registro Torrens no Direito Brasileiro.
So Paulo: Edio Saraiva, 1960. p.14.
69
TEIXEIRA DE FREITAS, Augusto. Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro: Typographia Universal de
Laemmert, 1865. p.CLVI.
70
Direito das Cousas. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1908. p. 165.
34
At 1822, a populao podia adquirir, conforme a legislao vigente, a

propriedade imvel por meio de sesmarias doadas pela Coroa. Segundo FAORO, no incio do
sculo XIX, o sistema de sesmarias na prtica j havia chegado ao fim. A terra no mais era
cedida pelo Estado, era adquirida pela herana, pela doao, pela compra e venda e, sobretudo,
pela ocupao, sucesso e alienao da posse.71
CIRNE LIMA confirmava essa assertiva ao afirmar que a Resoluo de 17 de julho de
1822 apenas sancionou fato j consumado, ou seja, o regime de sesmaria no mais pertencia
estrutura territorial brasileira. O mesmo autor ressaltava, que se apoderar de terras devolutas e
cultiv-las tornou-se to comum entre os colonizadores que, com o tempo, transformou-se em
modo legtimo de adquirir a propriedade. No incio era um modo de aquisio paralelo s
sesmarias, mais tarde, o que as substituiu.72 Assim, a ocupao foi substituindo a concesso de
terras feita pelo Poder Pblico.
Na poca em que a sesmaria no s era prevista na lei, mas tambm aplicada na
prtica, para se obter um pedao de terra era necessrio encaixar-se em um desses dois casos:
primeiro, ter bom relacionamento com os representantes de Portugal na Colnia, j que muitas
vezes ela era concedida em agradecimento a algum servio prestado ao rei; segundo, no
tendo agradecimentos a receber, a pessoa deveria provar que era um homem de posses, ou
seja, que tinha recursos suficientes para investir em um latifndio exportador de cana-deacar e em seu prprio engenho. Esta exigncia surgiu a partir da instalao do GovernoGeral, quando a concesso de sesmaria deixou de ter como finalidade exclusiva a ocupao e
defesa do territrio para visar o aumento das exportaes.73 A partir de ento, a propriedade
sesmarial passou a ser condicionada, exigindo-se o cultivo para a manuteno da posse e
obteno do domnio.74
Apesar da exigncia legal de aproveitamento do solo para a permanncia do
domnio e da previso de reas mximas para doao, a ausncia de fiscalizao
71
Os Donos do Poder; formao do patronato poltico brasileiro. 5ed., Porto Alegre: Globo, 1958. p. 409/vol.
2.
72
Pequena Histria Territorial do Brasil: Sesmarias e Terras Devolutas. 2ed., Porto Alegre: Sulina, 1954. p. 43
e 47.
73
Ibidem., p. 36.
74
VARELA, Laura Beck. Das sesmarias propriedade moderna: Um estudo de histria do direito brasileiro. Rio
de Janeiro: Renovar, 2005. p.121.
35
governamental permitiu que a lei no fosse aplicada como prevista. Dessa forma, houve a
concentrao territorial ligada a um grupo restrito, que apesar de possuir a terra no a
explorava.
A tendncia para o latifndio parecia estar arraigada na cultura dos colonizadores.
At mesmo a ocupao, que inicialmente diferenciava-se das sesmarias por envolver apenas
pequenas propriedades para o cultivo agrcola do colono livre e seus familiares, mudou de
aspecto. Os posseiros, contrariando o costume que autorizava a ocupao desde que houvesse
o efetivo cultivo75, conforme proviso de 14 de maro de 1822, passaram a acumular cada vez
mais terra, deixando parte dela improdutiva.
Com o intuito de conter essa situao, uma Resoluo de Consulta da Mesa de
Desembargo do Pao, de 17 de julho de 1822, assinada por Jos Bonifcio, suspendeu a
concesso de sesmarias at a convocao da Assemblia Constituinte76. No ano seguinte, essa
deciso foi ratificada numa proviso do Desembargo. Apesar de se prever que a questo da
terra seria objeto de discusso na Assemblia Constituinte, no foi o que aconteceu.77
A Carta Constitucional de 1824 no fez qualquer referncia s sesmarias, apenas
previu em seu art. 179, dirigido s garantias fundamentais do cidado, a proteo do direito de
propriedade. Com isso, aboliu o confisco e consagrou o respeito propriedade, assegurando
prvia indenizao quando o bem fosse desapropriado por utilidade ou necessidade pblica.
Segundo o entendimento de PIMENTA BUENO, o fruto do trabalho do homem pertencia
unicamente ao homem, por isso a propriedade devia ser-lhe garantida em toda sua plenitude,
independente se constitua bem mvel, imvel, corpreo, incorpreo.78 No entanto, o autor
75
A proviso de 14 de maro de 1822 estimulava a ocupao na medida em que determinava que posses de
terrenos cultivados prevaleciam sobre sesmarias posteriormente concedidas Hei por bem ordenar-vos procedais
nas respectivas medies e demarcaes sem prejudicar quasqner possuidores, que tenho effectivas culturas no
terreno, porquanto devem elles ser conservados nas suas posses, bastando para titulo as reaes ordens, porque as
mesmas posses prevaleo s sesmarias posteriormente concedidas. ARARIPE, Tristo de Alencar. Cdigo Civil
brazileiro ou Leis Civis do Brazil. Rio de Janeiro: Laemmert & C., 1885. p. 439.
76
Resoluo de 17 de julho de 1822 - Houve S.M.I. por bem resolver a consulta que subio sua augusta
presena com data de 8 de julho do anno prximo passado pela maneira seguinte: Fique o suplicante na posse das
terras que tem cultivado, e suspendo-se todas as sesmarias at a convocao da assembla constituinte Ibidem.,
p. 440.
77
CARVALHO, Jos Murilo de. A construo da ordem: a elite poltica imperial. Teatro de Sombras: a poltica
imperial. 3 ed., Rio de Janeiro: Civilizao Brasileira, 2003. p. 332.
78
O autor completava dizendo que sem a garantia do direito de propriedade no h ampliao dos esforos ou
fadigas, no h incremento ou expanso da riqueza e bem-estar social. Em seguida, questionava se algum
agricultor se esforaria em plantar o trigo se no tivesse a garantia de que a propriedade sobre a produo seria
36
entendia que como o homem vivia em sociedade, deveria ter deveres para com esta, para com
a defesa do Estado ou outras relaes do bem comum. Assim, se o bem pblico legalmente
verificado exigisse o uso ou o emprego da propriedade do cidado, a sociedade deveria ter o
direito de realizar a desapropriao, desde que existisse uma lei prevendo os casos em que
caberia tal medida, regras que regulassem a indenizao e que estabelecessem que antes desta
ser previamente realizada, no haveria desapropriao.79
Como a Carta Constitucional no previu a questo da terra e nenhuma lei veio
completar esta lacuna, o Brasil passou por um perodo de total anomia quanto aos bens
imveis. Alm das Ordenaes Filipinas que dispunham sobre a transmisso da propriedade,
nenhuma outra legislao tratava da matria. O perodo foi designado pelos autores como
extralegal ou de posses, e correspondeu aos anos de 1822 a 1850, quando foi promulgada a Lei
de Terras. Durante este perodo, foram poucas as tentativas do governo de solucionar a
questo. As ocupaes de bens imveis j to comuns na poca das sesmarias80, tornaram-se
ainda mais corriqueiras. Segundo RICARDO PEREIRA LIRA, nesse perodo a situao da terra no
Brasil enquadrava-se em um desses casos: sesmarias concedidas e regularizadas; sesmarias em
que os concessionrios s tinham a posse e no o domnio pela falta de uma das exigncias
legais; terras ocupadas sem ttulo; terras que nunca tinham sido concedidas e terras devolutas,
ou seja, as dadas em sesmaria que tinham cado em comisso revertendo ao patrimnio
imperial.81
Essa catica situao da propriedade imvel, aliada ao problema da mo-de-obra,
fez a elite brasileira reavaliar a necessidade de uma poltica de terras. Como resposta aos
anseios desse grupo, ao tentar regularizar a propriedade rural e fornecer trabalho de acordo
com as necessidades e condies da poca, surgiu a Lei de Terras de 1850. O projeto foi
discutido pelo Conselho de Estado, em 1842, e enviado a Cmara dos Deputados no ano
sua. Direito Pblico Brasileiro e anlise da Constituio do Imprio. Rio de Janeiro: Jos Bushatsky Editor,
1958. p. 419 e 420.
79
Ibidem., p. 420.
80
Conforme escreve RUY CIRNE LIMA, Apoderar-se de terras devolutas e cultiv-las tornou-se cousa corrente
entre os nossos colonizadores, e tais propores essa prtica atingiu que pde, com o correr dos anos, vir a ser
considerada como modo legtimo de aquisio de domnio, paralelamente a princpio, e, aps, em substituio ao
nosso to desvirtuado regime de sesmarias. Pequena Histria Territorial do Brasil: Sesmarias e Terras
Devolutas. 2ed., Porto Alegre: Sulina, 1954. p. 47.
81
Campo e cidade no ordenamento jurdico brasileiro. Rio de Janeiro: Riex, 1991. p. 24.
37
seguinte. Toda essa tramitao, que teve fim apenas em 1850, ser objeto de estudo no
prximo item. No momento, a anlise centrar-se- na Lei Oramentria n. 317 de 1843 que
colocou em destaque outra preocupao daquele tempo.
Como j foi dito, por muitos anos, no Brasil, o trfico e a compra de escravos eram
as alternativas mais usuais para aplicao de capital. Com as constantes ameaas inglesas
escravido negra, as pessoas passaram a procurar outra maneira de investimento. Uns
gastaram seu dinheiro adquirindo grandes volumes de mercadorias importadas, outros
passaram a investir em negcios prprios e em ttulos, buscando ampliar ainda mais sua
fortuna.
Esses novos investidores apoiaram-se no Banco do Brasil, na poca, de
propriedade de Irineu Evangelista de Souza. Irineu, por meio da casa bancria, pegava
dinheiro daqueles que sem ter mais a opo tradicional desejavam guardar seu capital com
segurana e receber pequenos rendimentos por meio de juros, e emprestava a produtores
necessitados a baixo custo.
Essa nova situao estimulou a economia. O capital at ento retido, destinado
unicamente ao trfico negreiro, passou a buscar novas alternativas, sendo utilizado no s na
agricultura, mas tambm no comrcio, servios e at em uma incipiente indstria (a maioria de
propriedade do prprio Irineu Evangelista). Com a economia estimulada, um futuro
crescimento econmico parecia prximo, mas para isso era necessrio organizar uma
legislao coerente com esse momento histrico.
O sistema capitalista exige uma propriedade apta a ser objeto de emprstimos.
Aquele que deseja obter capital para qualquer ordem de investimento precisa garantir o seu
pagamento e, para isso, o instituto jurdico da hipoteca torna-se indispensvel. Um emprstimo
seguro possibilita maior quantidade de dinheiro, garantido a juros menores.
O deputado J. M. Pereira da Silva, na sesso de 18 de maro de 1843 defendeu
perante a Comisso de Justia Civil o entendimento de que era absolutamente necessria a
adoo de uma lei que fixasse regras invariveis e um sistema claro de hipotecas, com o
objetivo de assegurar a propriedade individual e acabar com os abusos que uma legislao
38
civil imperfeita permitia.82 O mesmo deputado apresentou um projeto sobre a matria em 1 de

abril de 184383. Diante da iniciativa, a Comisso de Justia Civil, em sesso do dia 19 de abril,
entendeu estar exonerada de organizar um projeto sobre hipotecas, j que o deputado tinha
oferecido um, limitando-se unicamente a apresentar um parecer aps a discusso da matria 84.
O projeto de J. M. Pereira da Silva acabou esquecido, no sendo nem mesmo utilizado como
base para a elaborao de leis posteriores sobre o instituto.
Foi nesse momento que surgiu a Lei Oramentria n. 317, de 21 de outubro de
1843, que apesar de ter como objetivo principal fixar receita e orar despesa para o exerccio
de 1843-1844 e 1844-1845, estabeleceu em seu artigo 35 o Registro Hipotecrio com o fim
restrito de inscrever hipotecas. Ressalta-se que esse dispositivo era o nico da lei que fazia
referncia ao registro hipotecrio, no sendo resultado do projeto de Pereira da Silva, mas sim
uma acanhada demonstrao da (des) preocupao dos legisladores com a matria. A Lei
Oramentria de 1843 previa:
Art. 35 Fica creado hum Registro geral de hipotecas, nos lugares e pelo modo que o
Gverno estabelecer nos seus Regulamentos
Esse artigo foi regulamentado em 14 de novembro de 1846 pelo decreto n. 482,

sem, contudo, fazer meno transcrio das transmisses da propriedade imobiliria em
nenhum de seus 33 artigos. O novo decreto referia-se unicamente hipoteca, dispondo acerca
do local em que ela deveria se registrada (art. 2 e 3), a pessoa responsvel em requerer o
registro (art. 5) e em execut-lo (art. 1), os documentos necessrios (art. 6), o procedimento
(art. 10 a 12), os efeitos do registro (art. 13 a 15), os casos de averbao (art. 18 a 20), os
livros (art. 22 e 23), a responsabilidade dos Tabelies de registro (art. 29), os emolumentos
cobrados (art. 32), entre outros.
Assim, uma lei prescrevendo sobre a hipoteca surgiu antes de qualquer poltica
que visasse a corrigir a situao fundiria catica por que passava o Brasil recm
82
BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Camara dos Srs. Deputados. Primeira Sesso de 1843. Tomo
Segundo. Rio de Janeiro: Typographia da Viva Pinto & Filho, 1882. p. 324.
83
Segundo. Rio de Janeiro: Typographia da Viva Pinto & Filho, 1882. p. 595 e 596.
84
Segundo. Rio de Janeiro: Typographia da Viva Pinto & Filho, 1882. p.792.
39
independente. Apesar das Ordenaes Filipinas tratarem da transmisso de bens imveis, que
ocorria pela tradio, no havia qualquer previso de delimitao ou registro de terras. Na
verdade, o Alvar de 5 de outubro de 1795 havia exigido que se medissem e demarcassem as
sesmarias, no entanto, muito pouco foi feito nesse sentido. A ineficcia da determinao foi
tamanha, que um ano depois, o Alvar de 10 de dezembro suspendia a exigncia, oferecendo
como justificativa o nmero nfimo de geometras, motivo esse, alis, que foi utilizado outras
vezes.85
Quanto ao registro, DUARTE COELHO PEREIRA (primeiro donatrio da capitania
hereditria de Pernambuco por carta de doao de 10 de maro de 1534), instituiu um registro
da carta de sesmaria no livro das datas em Pernambuco com carter meramente administrativo,
objetivando ter maior controle sobre as distribuies. No entanto, com o Regimento dos
Provedores em 1549, o registro passou a ser obrigatrio, sujeitando a sua no realizao em
prazo determinado, perda da concesso. O registro deveria ser feito na Provedoria e tinha
como funo informar a autoridade sobre reas ainda desocupadas.86 Acontece que, mais uma
vez a exigncia no foi cumprida por muitos sesmeiros87 e a Coroa, em poucos casos,
penalizou os irregulares. Dessa feita, perdeu-se a oportunidade de obter-se um quadro, ainda
que incipiente, da situao das terras na Colnia.
Como difcil pensar em um registro de hipotecas sem que haja um registro das
transmisses da propriedade imvel, o dispositivo da Lei Oramentria e seu regulamento no
tiveram grande repercusso jurdica e econmica.88 A razo do surgimento de uma legislao
to insuficiente explicada por CALDEIRA, para quem havia total desinteresse de grande parte
da sociedade em regular o sistema de crdito, uma vez que a organizao mercantilista do
trfico negreiro privilegiava o poder pessoal dos donos do dinheiro. Dessa maneira, em
1848, ainda no havia no pas ttulos com garantias legais, a ausncia de normas jurdicas
85
COSTA PORTO, Jos da. O sistema sesmarial no Brasil. Braslia: Universidade de Braslia, [1979?].
p. 110 e 113.
86
COSTA PORTO, Jos da. O sistema sesmarial no Brasil. Braslia: Universidade de Braslia, [1979?].
p. 97-99.
87
Conforme COSTA PORTO, Depois de janeiro de 1699, havia casos em que o colono, recebendo a carta, no a
registrava por astcia, tentando fugir ao pagamento do foro, segundo se adverte em parecer de 1739: alguns
colonos no haviam efetuado o pagamento do foro - <<que parece que por esse efeito de o no pagarem tiveram
cauo de no reistrarem a carta de sesmarias no livro de datas>>. Ibidem., p. 98.
88
BORGES, Joo Afonso. O Registro Torrens no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 1960. p.16.
40
sobre a matria fazia com que a cobrana de dvidas perante a justia se tornasse praticamente
impossvel e a deciso sobre falncias e concordatas se arrastassem por anos. O malefcio
trazido por essa situao era enorme, j que assegurar o crdito apenas por meio da garantia
pessoal diminua a quantidade de capital emprestado e impedia o desenvolvimento de um
sistema financeiro.89
Se de um lado, grande parte da sociedade no se preocupava com o sistema de
crdito, de outro, havia uma pequena parcela que lutava pela sua regulamentao. Nesse
contexto, destacam-se Irineu Evangelista e todos aqueles que, com sua influncia,
conseguiram que a discusso sobre a matria fosse pelo menos iniciada entre os legisladores.
Da a incluso do artigo 35 na Lei Oramentria e o Regulamento de 1846.
Como grande parte da sociedade estava desinteressada por mudanas, provvel
que as insuficincias da Lei Hipotecria no tenham preocupado, naquele momento, esses
mesmos legisladores. Todavia, mais tarde, com a ampliao das relaes comerciais e o
aumento do valor da propriedade imvel, eles perceberam que era preciso a promulgao de
uma nova lei. E para que a lei garantisse um bom Registro de Hipotecas, era indispensvel a
previso de um sistema registral.
2.3. LEI N. 601 DE 1850: REGISTRO DO VIGRIO

Foi apenas em 1842 que a questo da terra (e no s da hipoteca) retornou pauta,
quando o ministro do Imprio Cndido Jos de Arajo Viana, por avisos de 6 de junho e 8 de
julho, requereu Seo dos Negcios do Imprio do Conselho de Estado que elaborasse
projetos legislativos sobre sesmarias e colonizao estrangeira, ou seja, imigrao.90
Na realidade, segundo CALDEIRA, como o gabinete conservador vinha, s
escondidas, preparando o pas para o fim do trfico negreiro, ele j tinha designado alguns
amigos para elaborar um projeto de lei sobre terras, que assegurasse aos grandes fazendeiros
89
Mau: empresrio do Imprio. So Paulo: Companhia das Letras, 1995. p. 198.

90
41
extensas glebas. Pela nova lei, a posse no seria mais modo de aquisio de propriedade, o que
limitava o nmero de pessoas pleiteando certas terras. Afinal, somente aqueles que tivessem
recurso para contratar advogado e/ou influncia para nomear juzes que reconhecessem a
veracidade de escrituras de aquisio, procurariam o Judicirio. Desse modo, haveria a
possibilidade dos grandes fazendeiros de caf expandirem ainda mais suas terras,
principalmente sobre reas pertencentes a posseiros analfabetos ou pouco influentes. O
aumento das dimenses da propriedade dos cafeicultores compensaria, por sua vez, uma
eventual privao de mo de obra.91
Outra medida para abrandar as perdas dos fazendeiros com o fim do trfico
consistia na elaborao de um projeto, que estimulasse a vinda de imigrantes por meio de
subsdios governamentais. Por fim, o pacote de providncias seria complementado com a
elaborao de um Cdigo Comercial, que permitisse o desenvolvimento do sistema financeiro.
92
Dessa maneira, o que at ento vinha sendo feito s escuras pelo gabinete
conservador, na casa de particulares, passou a ser de conhecimento de todos quando o
Ministro do Imprio requereu Seo dos Negcios do Imprio do Conselho de Estado que
aprontasse a lei.
A Seo apresentou o projeto com 10 artigos, em 8 de agosto do mesmo ano
(1842). Tratava-se de uma nica proposta, que abrangia os dois assuntos. Contudo, afirmava
claramente, que seu principal objetivo era promover a imigrao de trabalhadores pobres,
moos e robustos. Os autores da lei receavam que as diversas leis contrrias ao trfico
negreiro diminussem a oferta de mo-de-obra na lavoura, prejudicando a agricultura. Ainda, a
facilidade em obter-se terra dificultava o aumento do trabalho livre. A idia da Seo era
proibir a doao e ocupao de terras, s possibilitando a sua aquisio por meio de compra.
Dessa maneira, aquele que obtivesse terra, por fora, teria dinheiro, seja por vir de famlia
abastada, ou por guardar suas economias depois de muitos anos de roado como trabalhador
livre.93
91
Mau: empresrio do Imprio. So Paulo: Companhia das Letras, 1995. p. 199.

CALDEIRA, Jorge. Mau: empresrio do Imprio. So Paulo: Companhia das Letras, 1995. p. 199 e 200.
93
92
42
O projeto de lei era inspirado nas idias de EDWARD GIBBON WAKEFIELD,

principalmente naquelas expostas em um folheto intitulado A Letter from Sidney de 1829, na
suposio de que em regies com terra abundante era difcil compelir algum a trabalhar na
fazenda de outrem, a no ser que fosse por meio da escravido.
WAKEFIELD tinha elaborado um sistema para ser adotado na Austrlia onde a terra
era abundante e a mo de obra escassa. Nele, a terra era encarecida artificialmente para que os
colonos tivessem dificuldade em consegui-la rapidamente. Assim, o colono deveria trabalhar
primeiro para depois obter meios de adquirir sua propriedade. Com o dinheiro obtido na venda
dos imveis, o Governo poderia custear o transporte de trabalhadores da metrpole para a
colnia, o que permitia ao sistema auto-alimentar-se.94 WAKEFIELD tambm previa que as terras
deveriam ter um preo fixo e uniforme, que s variaria com a extenso e no com a qualidade
do terreno, proibindo a venda de terras devolutas em hasta pblica. 95 Por fim, dispunha sobre a
criao de um imposto sobre a renda.
Baseado nas idias de WAKEFIELD, o projeto de lei tambm previu a medio e
titulao das sesmarias. Caso o proprietrio no cumprisse a exigncia no prazo de 6 anos,
poderia perder a terra para a nao. O projeto ainda limitava o tamanho das posses, o que
trouxe grandes discrdias.96
A proposta da Seo foi pouco modificada no Conselho Pleno, havendo apenas
uma incluso sugerida por BERNARDO DE VASCONCELOS que consistia na cobrana de um imposto
sobre a terra e no sobre a renda. O imposto territorial era baseado no tamanho da propriedade,
e seu intuito era estimular o uso produtivo do solo e fornecer rendimentos para subsidiar a
imigrao. Caso o tributo no fosse pago por trs anos consecutivos ou interrompidos, a
propriedade retornava Coroa.97
Muitos dispositivos do projeto foram criticados pelos deputados (como a
estipulao de um imposto territorial e a proposta de limitar o tamanho das propriedades),
94
Ibidem., p. 333.
LIMA, Ruy Cirne. Pequena Histria Territorial do Brasil: Sesmarias e Terras Devolutas. 2ed., Porto Alegre:
Sulina, 1954. p. 81.
96
97
Ibidem., p. 333.
95
43
destacando-se a oposio exigncia de se medir as terras. A justificativa era de que no havia

especialistas suficientes para medir e demarcar a propriedade e que a execuo de tal
providncia seria muito onerosa, reduzindo a lucratividade da propriedade rural. Mesmo com
todas as crticas, esse aspecto foi mantido no texto legal.98
A crena de que o excesso de inovaes do projeto faria com que ele no fosse
aplicado na prtica, facilitou sua aprovao e afastou a imprensa que no participou de sua
divulgao.99
Enviado ao Senado em 2 de outubro de 1843, o projeto voltou Cmara em 1850,
onde foi votado rapidamente. Durante o perodo liberal de 1844 a 1848, sua tramitao sofreu
uma srie de interrupes, apenas retornando efetivamente pauta de discusses com a volta
dos conservadores ao poder. Mais uma vez, discutiu-se a questo dos posseiros e sesmeiros;
no entanto, nenhuma modificao foi aceita. Outra questo que causou muito debate foi o fato
do sistema de WAKEFIELD ter fracassado na Austrlia, e o sistema implementado nos Estados
Unidos de venda de pequenos lotes de terra ter prosperado.100
De uma forma geral, houve maior incentivo vinda de colonos, procurando-se
retirar do projeto qualquer medida que pudesse afast-los, como aquelas que buscavam evitar
que eles se afastassem do trabalho assalariado, como, por exemplo, a proibio de
comercializar. Tambm foram excludos do projeto, o imposto territorial e a previso de perda
98
Aps analisar os debates legislativos, VIOTTI conclui Se olharmos mais de perto o projeto de lei e os
argumentos daqueles que o defenderam na Cmara dos Deputados, torna-se bvio que os legisladores queriam
fomentar o desenvolvimento do sistema de plantation, que constitua a base da economia brasileira. Eles estavam
dispostos a dar ao governo o poder para controlar a terra e o trabalho, apenas para assegurar o sucesso da
economia do tipo plantation. Em relao terra, o governo no era visto como um proprietrio, mas como um
representante do povo, de quem derivava seu poder para controlar a terra e o trabalho. De acordo com as
modernas idias de lucro e produtividade, os legisladores procuraram forar o proprietrio rural a usar a terra de
uma maneira mais racional. Conscientes da necessidade de um novo tipo de trabalho para substituir o escravo,
eles recorreram imigrao como fonte de trabalho. Finalmente, supondo que num pas onde a terra era
disponvel em grandes quantidades, o imigrante poderia se tornar proprietrio rural, em vez de trabalhar em uma
fazenda, eles tentaram tornar mais difcil o acesso terra, a fim de forar os imigrantes a trabalharem nas
fazendas. Da Monarquia Repblica: momentos decisivos. 8 ed., So Paulo: Fundao Editora UNESP, 2007.
p. 182 e 183.
99
imperial. 3 ed., Rio de Janeiro: Civilizao Brasileira, 2003. p.340.
100
44
da propriedade para aquele que no a registrasse no prazo (nesse caso substituda pela pena de
multa).101
Aps as modificaes, o projeto retornou Cmara que, discutindo
englobadamente todas as emendas do Senado, aprovou-o aps quatro sesses de debates102,
dando origem a lei n. 601 de 18 de setembro de 1850, conhecida como Lei de Terras, que
pouco diferia da verso enviada pelo Senado.
Apesar de pequenas inovaes, a Lei de Terras tinha em substncia as
caractersticas do sistema de WAKEFIELD (o fracasso do sistema na Austrlia no preocupou os
legisladores brasileiros) como possvel comprovar com seus artigos 14, 2, 18 e 19. O art.
14 autorizava a venda de terras devolutas e seu 2 fixava o preo 103. O art. 18 permitia que o
governo importasse colonos livres. Por fim, o art. 19 estabelecia que o valor obtido com a
venda das terras seria utilizado unicamente para medir as terras devolutas e importar colonos.
Segundo MURILO
DE
CARVALHO, a demora na aprovao da proposta legislativa e as
alteraes feitas no Senado refletiam a situao poltico-econmica pela qual passava o pas.
Por um lado, o domnio liberal composto principalmente por polticos de So Paulo e Minas
Gerais, no tinha interesse em aprovar o projeto. De outro, a poltica inglesa de cessao do
trfico de escravos no havia surtido efeitos, aumentando o nmero de escravos introduzidos
no pas. Assim, o receio dos fluminenses de ficarem sem mo de obra foi por certo tempo
afastado, diminuindo a presso por uma rpida aprovao da lei. Alm disso, o xito do
sistema de terras implantado nos Estados Unidos fez voltar a discusso sobre a melhor forma
de atrair espontaneamente imigrantes.104
Logo aps a publicao da Lei de Terras, o Conselho de Estado foi convocado
para elaborar seu regulamento. Surgiu ento o decreto n. 1.318 de 30 de janeiro de 1854. Em
seus 108 artigos disciplinou, entre outras matrias, a Repartio de Terras Pblicas (criada
101

BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Srs. Deputados. Sesso de 1850. Tomo Quarto. Rio de
Janeiro: Typographia de H. J. Pinto, 1880. Sesso de 30 de agosto (p. 731 a 746), sesso de 31 de agosto (p. 753
a 762), sesso de 2 de setembro (p. 765 a 784) e sesso de 3 de setembro (p. 785 a 791).
103
Apesar da lei tratar sobre aquisio de terras devolutas, esse tema no ser objeto de estudo.
104
A construo da ordem: a elite poltica imperial. Teatro de Sombras: a poltica imperial. 3 ed., Rio de
Janeiro: Civilizao Brasileira, 2003. p.341.
102
45
neste mesmo ano) que visava dirigir a medio, revalidao, legitimao e discriminao das
terras pblicas e de particulares a qualquer ttulo legtimo. Com efeito, as normas institudas
pelo decreto objetivavam definir o que era do domnio pblico e regular a situao das
sesmarias, posses e ocupaes por meio da aferio do que estava no domnio e na posse de
particulares. O regulamento ainda buscava realizar o parcelamento de terras devolutas em
pequenas e mdias propriedades rurais para posterior venda em hasta pblica e vista.
Ademais, passou a ser tarefa de Juzes e delegados informar sobre a existncia de
terras devolutas nas provncias em que trabalhavam (art. 87) e os procos ficaram
encarregados de receber as declaraes para registro das terras, no que ficou denominado de
Registro do Vigrio (art. 97).
Dessa forma, com o regulamento, o Estado mudou sua postura no que era relativo
as terras devolutas. At o surgimento desse decreto, com a existncia apenas da Lei de Terras,
cabia ao particular fazer a demarcao de sua propriedade e o remanescente era considerado
pblico. Agora, era o Estado que tomava a iniciativa, demarcando suas terras. Pelo decreto n.
1.318 de 1854, cabia ao Inspetor Geral de Medies realizar o processo de medio das terras
devolutas. J o processo de medio e demarcao das terras particulares ocorria perante o
Juiz Comissrio e resultava na obteno de um ttulo expedido pela repartio pblica
competente. Segundo VARELA, o instrumento que formalizava o direito de propriedade nesse
momento ainda no era um ttulo transcrito na Serventia Imobiliria, mas sim um ato
resultante de um contencioso sui generis.105
Confirma a assertiva, no referente medio das terras particulares, o art. 13 da
Lei de Terras que j previa:
Art. 13. O mesmo Governo far organizar por Freguesia o registro das terras possudas,
sobre as declaraes feitas pelos respectivos possuidores, impondo multas e penas quelles que
deixarem de fazer nos prazos marcados as ditas declaraes, ou as fizerem inexatas
No entanto, foi apenas o decreto de 1854, que trouxe o procedimento que deveria
ser realizado para se obter a medio das terras. A exigncia era feita nos seguintes termos:
105
Das sesmarias propriedade moderna: Um estudo de histria do direito brasileiro. Rio de Janeiro: Renovar,
2005. p. 149.
46
Art. 91. Todos os possuidores de terras, qualquer que seja o ttulo de sua propriedade, ou
possesso so obrigados a fazer registrar as terras, que possurem, dentro dos prazos marcados pelo
presente Regulamento, os quaes se comearo a contar, na Crte, e Provncia do Rio de Janeiro, da
data fixada pelo Ministro e Secretrio dEstado dos Negcios do Imprio, e nas Provncias, da
fixada pelo respectivo Presidente.
Pelas disposies do Captulo IX do decreto de 1854, cabia ao possuidor escrever

ou fazer escrever em seu nome a declarao de registro em dois exemplares iguais (art.93).
Aquele que no fizesse essa declarao por escrito, no prazo estabelecido, seria multado pelo
encarregado do registro na respectiva Freguesia (art. 95). A multa era cobrada como dvida da
Fazenda Nacional (art. 96).
Os Vigrios de cada Freguesia do Imprio eram responsveis por receber as
declaraes, sendo incumbidos de proceder ao registro dentro de sua Freguesia (art. 97).
Determinado o incio da contagem do prazo, conforme o art. 91, os Vigrios informavam aos
fregueses da obrigao de registrarem suas terras no prazo de 2 anos (art. 92 e 98). As
instrues deveriam ser dadas nas Missas e publicadas por todos os meios, a fim de que todos
os fregueses tivessem conhecimento delas (art. 99).
As declaraes das terras possudas deveriam conter o nome do possuidor, a
designao da Freguesia em que a propriedade estava situada, sua extenso e limites (art. 100).
Como j foi dito, o possuidor deveria entregar essa declarao em dois exemplares. Essa
exigncia ocorria porque uma das vias era levada a registro, e a outra, depois de datada e
assinada pelo proco, era devolvida ao apresentante para lhe servir de prova do cumprimento
da obrigao (art.101). Antes de receber a declarao, o vigrio deveria conferir se estavam
presentes as informaes necessrias, ou seja, aquelas exigidas no art. 100, e se no havia
erros notrios. Caso existissem erros manifestos, pedia sua correo, instruindo o apresentante
do modo de faz-lo. Se a parte insistisse na realizao do registro de sua declarao da
maneira como estava, sem qualquer correo, o Vigrio deveria aceit-la (art. 102).
O contedo da declarao deveria ser lanado pelo proco (ou seu escrevente)
textualmente em um livro de registro que deveria ser por ele aberto, numerado, rubricado e
encerrado. Pela transcrio, cobravava-se emolumento cujo valor era definido de acordo com
o nmero de letras que contivesse o exemplar, num total de dois reaes por letra. A quantia
cobrada deveria constar obrigatoriamente nos dois exemplares (art. 103).
47
Os exemplares que ficavam com o Vigrio deveriam ser por ele emassados
(cobertos por alguma espcie de capa) e numerados pela ordem de recebimento, anotando em
cada um a folha em que foi registrado (art. 104).
O Proco que extraviasse alguma declarao, no fizesse o registro ou nele
cometesse algum erro, alterando ou tornando ilegveis os requisitos do art. 100, seria obrigado
a restituir os emolumentos que tivesse recebido para aquele registro, alm de pagar uma multa
de 50 a 200 mil ris106, sendo tudo cobrado executivamente (art. 105). Da mesma forma,
aquele possuidor que fizesse declarao falsa, pagaria multa de 50 a 200 mil ris. Alm disso,
se a falta fosse grave, o juiz poderia tambm impor pena de 1 a 3 meses de priso (art. 106).
Findo o prazo previsto para o registro das terras possudas, os exemplares
emassados seriam mantidos nos Arquivos das Parquias e os livros com a transcrio seriam
remetidos ao Delegado do Diretor Geral das Terras Pblicas da Provncia107 respectiva, para
com base neles formar-se o registro geral de terras possudas na Provncia. Desse registro,
enviar-se-ia uma cpia ao Diretor Geral de Terras Pblicas, para que este organizasse o
registro geral de terras possudas no Imprio (art. 107).
Por fim, no relativo ao registro do Vigrio, o decreto determinava que todas
aquelas pessoas que arrancassem marcos, estacas divisrias ou destrussem sinais, nmeros e
declaraes seriam punidas com multa de 200 mil ris, alm de outras penas que as leis em
vigor previssem (art. 108).
Aps a descrio de todo o procedimento, possvel fazer algumas consideraes.
A primeira que o Estado aproveitou-se da estrutura eclesistica para organizar a
terra. A escolha dos procos para realizar o registro das terras possudas, deve-se ao fato deles
serem membros de um grupo organizado, presente em grande parte das vilas e povoaes de
todo o pas.108
106
O decreto 1.318 de 1854 obtido no site do Senado Federal, utiliza o termo reaes no artigo 103 e ris no
105. Disponvel em: <http://www6.senado.gov.br/legislacao/ListaPublicacoes.action?id=102306>. Acesso em:
28 de abril de 2008.
107
Subordinado ao Presidente da Provncia, o Delegado do Diretor Geral das Terras Pblicas era responsvel pela
direo da Repartio Especial das Terras Pblicas (art. 6).
108
de Janeiro: Renovar, 2005. p. 149.
48
A segunda considerao a ser feita que o registro do Vigrio no constitua prova

de propriedade, no dava direito aos possuidores, tinha mera funo estatstica109, ou seja,
servia para definir o total de terras particulares e seus possuidores. No entanto, nem esse
conhecimento tornava-se exato, j que no havia a obrigatoriedade de que o registro
expressasse a verdade. Com efeito, ao mesmo tempo em que o decreto trazia uma srie de
dispositivos que visavam evitar informaes falsas dos possuidores, como a exigncia de que
o vigrio analisasse a declarao e apontasse erros formais e materiais, e a multa ou at
mesmo priso para aquele que fizesse declarao errnea, ele determinava que o vigrio no
recusasse nenhuma declarao, se o apresentante se negasse a corrigi-la e insistisse em
registr-la.
Essas imperfeies do decreto foram ainda mais intensificadas com o aviso de 5 de
dezembro de 1854 que dispunha:
Deve ser registrada toda e qualquer poro de territrio, qualquer que seja a sua extenso,
sendo esta mencionada approximadamente quando no fr conhecida com exatido.
Assim, o prprio Imprio permitia que as medidas, quando no conhecidas com

exatido pudessem ser indicadas aproximadamente, o que mais uma vez prejudicava o
conhecimento fiel da situao das terras no pas. O ideal era que a legislao exigisse a
medio e a delimitao de todo bem imvel. Mesmo fornecendo informaes erradas,
incompletas ou inexatas, CIRNE LIMA acreditava que o registro paroquial teve sensvel
importncia como rgo de informao e estatstica, remediando a desordem criada pelo
regime de posses, que era de total iniciativa dos povoadores.110
A terceira considerao a ser feita a de que apesar de o proco ser responsvel
pelo registro e pela sua anlise formal e material, no podia avaliar a legitimidade da posse. A
109
Quanto funo estatstica do registro do vigrio, manifestou-se TEIXEIRA DE FREITAS Com esse registro nada
se predispe, como penso alguns, para o cadastro da propriedade immovel, base do regimen hypothecario
germanico. Teremos uma simples descripo estatstica, mas no uma excata conta corrente de toda a
propriedade immovel no paiz, demonstrando sua legitimidade, e todos os seus encargos. O systema cadastral
impossvel entre ns. Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro: Typographia Universal de Laemmert, 1865.
p. 431.
110
O mesmo autor acreditava que o mrito do legislador de 1850 estava em duas providncias tomadas, quais
sejam: a criao do registro do vigrio, que acabou com a desordem do regime de posses e a distino das terras
pblicas e particulares. Pequena Histria Territorial do Brasil: Sesmarias e Terras Devolutas. 2ed., Porto
Alegre: Sulina, 1954. p. 66.
49
anlise material restringia-se apenas a erros notrios, conforme foi explicado meses depois da
publicao do regulamento atravs do Aviso de 22 de dezembro de 1854:
A declarao para o registro, apresentada por aquelle que tinha abandonado por annos a
posse de um stio adquirido por compra, deve ser aceita, porque aos vigarios no compete avaliar a
legitimidade das posses.
Feitas essas consideraes, resta verificar a efetividade da Lei de Terras e seu

regulamento. Segundo VIOTTI
DA
COSTA, a Lei de 1850 no conseguiu atingir todos os seus
objetivos. Os cafeicultores, em face da proibio do trfico e do comrcio de escravos,

passaram a compr-los de reas decadentes do pas, resolvendo provisoriamente o problema
da mo-de-obra e fazendo com que os imigrantes s fossem introduzidos em grande nmero
nas fazendas, na dcada de 1880.111
Segundo MURILO
DE
CARVALHO, os primeiros relatrios emitidos pelos ministros do
Imprio (de 1855 a 1860) e da Agricultura, Comrcio e Obras Pblicas (1860 a 1889)
comprovam as frustraes na aplicao da lei. Neles, os ministros e funcionrios das
reparties responsveis por aplicar a Lei de Terras e seu regulamento, enumeravam as
dificuldades enfrentadas.112
com base nesses relatrios que se afirma que, em 1855, apenas dez provncias
brasileiras haviam informado sobre a existncia de terras devolutas e, mesmo assim, de forma
vaga, sem precisar as dimenses. Apenas trs tinham informado sobre sesmarias e posses a
exigirem revalidao e legitimao, e de maneira incompleta. Havia inclusive alguns
municpios que afirmavam no ter nenhuma irregularidade na terra, o que era impossvel. A
resistncia lei fez com que, em 1877, se reconhecesse que ela era letra morta em vrios
dispositivos.113
A situao do registro paroquial de terras tambm era catica. Havia resistncia
dos prprios procos, arbtrios nas declaraes, lentido no processo. As multas previstas para
aqueles que no realizassem o registro no prazo estipulado no surtiram efeito, j que os
111
Da Monarquia Repblica: momentos decisivos. 8 ed., So Paulo: Fundao Editora UNESP, 2007. p. 195.
A construo da ordem: a elite poltica imperial. Teatro de Sombras: a poltica imperial. 3 ed., Rio de
Janeiro: Civilizao Brasileira, 2003. p. 342.
113
112
50
proprietrios simplesmente no pagavam e o governo no tinha meios de realizar a

cobrana.114
No relativo discriminao de terras pblicas, ela tambm no avanou j que
foram poucas as provncias que comunicaram a respeito e as que assim procederam fizeramno de forma vaga. Ademais, o pouco nmero de agrimensores tornava a medio e
demarcao onerosa e demorada. Os gastos com a delimitao dos lotes para entrega aos
imigrantes foram to altos que o relatrio de 1871 pedia o fim da medio prvia e a
concesso gratuita da terra. Caberia assim aos concessionrios arcarem com os custos da
medio.115
Como conseqncia das dificuldades enfrentadas com a Lei de Terras, a poltica
de imigrao tambm no surtiu efeitos. Os Estados Unidos apresentavam-se como destino
muito mais vantajoso, pois as terras oferecidas eram de qualidade, havia meios de transporte,
maiores facilidades na aquisio e ausncia de escravido nas reas de colonizao.116
Outro fator que dificultou a implantao da Lei de Terras foi a instabilidade dos
rgos responsveis pela fiscalizao do processo de discriminao de terras pblicas (que em
menos de 15 anos foram alterados diversas vezes)117. Assim, o prprio Estado parecia no
fazer muito esforo para aplic-la, o que levava a no poder se esperar uma atitude muito
diferente do particular.
114
Segundo MURILO DE CARVALHO, o ponto bem demonstrado pelo Relatrio de 1864 que d o balano dos
primeiros dez anos de vigncia da lei em treze provncias. Tinham sido registradas no perodo 230.440 posses e
multados 7.775 posseiros no valor global de 460:265$. Desse total de multas foram arrecadados apenas 22:300$.
A construo da ordem: a elite poltica imperial. Teatro de Sombras: a poltica imperial. 3 ed., Rio de Janeiro:
Civilizao Brasileira, 2003. p.343.
115
116
117
Conforme MURILO DE CARVALHO, As dificuldades refletiam-se na organizao da burocracia encarregada de
implementar a lei. A Repartio Geral de Terras Pblicas, que possua delegacias em algumas provncias, foi
extinta em 1861, como conseqncia da implantao do Ministrio da Agricultura, Comrcio e Obras Pblicas.
Foi substituda pela 3 Diretoria de Terras Pblicas e Colonizao do novo Ministrio. Em 1863, a Diretoria
contava com apenas dez funcionrios na capital, 25 em cinco delegacias provinciais (Esprito Santo, So Paulo,
Santa Catarina, Paran e Rio Grande do Sul), 14 engenheiros distribudos por 11 provncias e 17 juzes
comissrios. As delegacias foram sendo paulatinamente fechadas, restando apenas a do Rio Grande do Sul em
1871. Em 1870 criou-se uma Comisso do Registro Geral e Estatsticas das Terras Pblicas e Possudas que, por
sua vez, foi transformada em 1875 em Inspetoria Geral das Terras e Colonizao. Houve ainda uma Agncia
Oficial de Colonizao criada em 1863 e incorporada Inspetoria em 1875. Mudavam as reparties mas
continuavam as dificuldades e a incapacidade do governo em super-las. Ibidem., p. 344 e 345.
51
Diante desse contexto, muitas terras no foram cadastradas e as que foram tinham
seus registros questionados, j que muitos deles foram feitos com base em declaraes
errneas. No concernente medio e demarcao de terras devolutas, a execuo foi
pequena, o que permitiu que as ocupaes ilegais continuassem. Alm disso, a legitimao das
sesmarias quase no progrediu. Dessa forma, o quadro demonstra que a lei de 1850 no
alcanou os efeitos esperados.
Como razes para o seu fracasso, possvel indicar: o desinteresse dos
proprietrios, a falta de recursos humanos (poucos agrimensores e engenheiros), alto custo da
medio, fraqueza da burocracia central em nvel local (principalmente, procos),
desorganizao do Estado.118
O grande problema foi que a Lei de Terras no veio resolver a situao catica da
propriedade imobiliria. Seu intuito principal, como j visto, era solucionar a questo da mode-obra. S que para superar a dificuldade em se obter braos para a lavoura, era necessrio
regularizar a terra, definindo a rea que pertencia a particulares e a que era do Estado. Afinal,
definindo-se as reas devolutas, poder-se-ia pensar em atrair colonos para trabalhar
provisoriamente nas fazendas, com a promessa de futura aquisio dessas mesmas terras.
interessante notar como, por muito tempo, a terra no foi assunto central das
discusses e preocupaes dos polticos brasileiros, nem mesmo da elite agrria que os
sustentava. Apesar da previso legal, sesmeiros e posseiros no tinham interesse em medir e
demarcar suas terras, j que para a manuteno da agricultura predatria que praticavam,
caracterizada pelo esgotamento rpido do solo, era mais interessante poder incorporar a
qualquer momento novas terras ao cultivo sem qualquer burocracia, por meio de uma simples
invaso. Enquanto fosse possvel obter terras devolutas, os fazendeiros manteriam seu padro
de cultivo e a resistncia a qualquer medio ou determinao de limites propriedade.119
Assim, os proprietrios rurais contriburam para que a Lei de 1850 no atingisse os
efeitos esperados. Se por um lado pediam ao Estado medidas para o desenvolvimento do
118
119
de Janeiro: Renovar, 2005. p. 153.
52
crdito rural, em um momento em que o escravo deixava de ser garantia segura para a
hipoteca, por outro, no estavam dispostos, nem tinham interesse em demarcar e legitimar suas
terras.120
No entanto, o fato da poltica de terras no ter sido um ponto central durante o
Imprio no significa dizer que todos estavam de acordo com os rumos que tomava a
propriedade territorial no pas.121 Alguns polticos, burocratas civis, militares e intelectuais
defendiam reformas nas estruturas rurais, criticando as grandes propriedades improdutivas que
faziam com que muitas vezes o Estado fosse obrigado a comprar terra para vender aos
colonos.122
Inclusive uma pequena parte dos comerciantes (entre os quais aqueles que at
ento se dedicavam estrutura montada pelo trfico de escravos) tinha comeado a se
interessar pela situao da terra, na verdade, at mesmo antes da publicao da Lei de 1850,
quando, em 1843, pressionaram o Governo para a elaborao de uma lei que criasse um
Registro Geral de Hipotecas. Atente-se para o fato de que muitos deles no estavam
interessados em uma poltica de terras, mas sim em estimular o crdito que se faria com o uso
da propriedade como garantia. Assim, os comerciantes apareciam nos dois plos da
negociao: os comerciantes investidores adquiriam emprstimos no banco e os garantiam por
meio de imveis, e os comerciantes especuladores depositavam suas economias na casa
bancria e esperavam aumentar seu capital. A certeza do rendimento dependia de grande
volume de emprstimos e, obrigatoriamente, de sua garantia.
Apesar de no ser o objetivo central da Lei de 1850, que visava principalmente a
obteno de mo-de-obra estrangeira, centrando-se em terras devolutas e colonizao, sua
120
121
A fala de VASCONCELLOS, na sesso de 30 de agosto de 1850, emblemtica quanto ao assunto. Ao defender a
anlise global das emendas apresentadas pelo Senado ao que viria a ser a Lei de Terras, o deputado tentou
demonstrar a importncia de se individualizar a propriedade ao afirmar (...) o projecto, bem longe de confundir e
barulhar o direito do proprietrio, vai, pelo contrrio, dar garantias que at agora lhe falto, porque se incumbe de
dividir e de marcar as terras, offerecer segurana ao posseiro que, contra a legislao do paiz, possuem grande
parte de terras ou cultas ou incultas. Como eu, observando o que se tem passado em outros pazes acerca da
colonisao e da diviso de terras, entendo que sem estas medidas esses pazes no tem podido progredir
prohibindo o trafico de escravos como ns .... BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Srs.
Deputados. Sesso de 1850. Tomo Quarto. Rio de Janeiro: Typographa de H. J. Pinto, 1880. p. 732.
122
imperial. 3 ed., Rio de Janeiro: Civilizao Brasileira, 2003. p.350.
53
efetiva aplicao teria contribudo para a adoo do Registro Geral de Hipotecas. Afinal, para
que ele pudesse ser acolhido seria indispensvel que fossem determinadas as medidas e limites
das terras, alm de definido o senhor do domnio, providncias previstas no regulamento de
1854.
Em suma, a Lei de Terras e seu regulamento pouco contriburam para disciplinar a
propriedade imvel ou mesmo seu modo de transmisso. E esse resultado no decorreu
unicamente da sua reduzida eficcia, mas tambm do fato da questo da terra ainda no ser
prioridade.
2.4. LEI HIPOTECRIA N. 1.237 DE 1864

At meados de 1864, a insegurana no relativo ao crdito e propriedade no era
combatida por meio de qualquer legislao. Quem comprava, no tinha certeza se era o
proprietrio. Quem emprestava, no tinha certeza se seu crdito estava garantido com a
hipoteca.
Quanto segurana do crdito, a situao ficava ainda mais grave, porque muitos
devedores, aproveitando-se da insegurana do sistema, chegavam at mesmo a negar a
existncia de dvidas que constavam de escrituras pblicas. Dessa forma, a propriedade imvel
ficava inteiramente sem crdito, preferindo os credores, nas transaes, a garantia pessoal.123
Ocorre que a garantia real e a garantia pessoal do crdito so figuras que se
complementam. Assim, a ausncia de um deles pode prejudicar o desenvolvimento da
economia, j que eles so responsveis por permitirem que capitais fixos sejam utilizados,
contribuindo para a circulao de riquezas. O crdito pessoal baseado unicamente na
confiana do credor na pessoa do devedor, estando dessa maneira completamente apartado de
uma garantia exterior. Depende de uma legislao especfica, que facilite a execuo do
contrato, j que pressupe sempre um direito obrigacional. J o crdito com garantia real
aquele que sempre se referir a um objeto, ou melhor, a uma propriedade mvel ou imvel,
123
PERDIGO MALHEIROS, Augustinho Marques. Repertrio ou ndice Alphabetico da Reforma Hypothecaria e

sobre sociedades de credito real. Rio de Janeiro: Typographia Nacional, 1865. p. V.
54
no importando para o credor as caractersticas pessoais do devedor. Depende de uma

legislao que regule a propriedade de maneira a desenvolv-lo e facilit-lo, uma vez que
pressupe direitos reais como, por exemplo, o domnio e a hipoteca. Por essas diferenas, cada
crdito estar presente com mais intensidade em um ramo da economia, ou seja, o pessoal
comum na indstria e no comrcio, e o real na agricultura.124
Como o Brasil imperial tinha sua economia fundamentada na agricultura, fica
claro perceber como a instituio do crdito real era necessria. Afinal, para se desenvolver o
campo era indispensvel que houvesse a mobilizao do solo, ou seja, que os enormes valores
dos imveis pudessem ser representados por ttulos (cuja solidez era garantida pelo prprio
bem) e circulassem na economia.125 Com esses valores, os fazendeiros poderiam fazer os
investimentos que desejassem.
Outro fator que dificultava a construo de um sistema hipotecrio seguro era o
desconhecimento da titularidade do bem. A simples incluso da clausula constituti nos
contratos que visassem transmisso da propriedade imvel, no era suficiente para tornar
pblica a modificao-jurdica.
Assim, no havendo certeza de que o devedor era o
verdadeiro proprietrio do bem, no havia qualquer estmulo para que o credor aceitasse o
imvel como garantia do crdito.
Tentando remediar a situao e objetivando utilizar o imvel como garantia de
emprstimos, deputados liderados por IGNCIO JOAQUIM BARBOSA apresentaram, em 1853, um
projeto sobre reforma da legislao hipotecria Cmara dos Srs. Deputados, que o
encaminhou para anlise a uma comisso especial, de que fazia parte NABUCO
DE
ARAJO. No
ano seguinte, em seu relatrio, o Conselheiro NABUCO, tambm Ministro da Justia,

complementando o plano de reforma hipotecria props a criao de um registro dos atos
translativos da propriedade imvel. Depois de refundir todos os projetos que existiam na
124
Laemmert, 1865. p. CXXXIX.
125
55
Cmara sobre a matria, o Conselheiro na sesso de 25 de julho de 1854 pediu urgncia para
apresentar a nova proposta126, que passou a ser discutida ainda naquele ano.127
Durante as discusses, muitos deputados acompanharam os argumentos de
NABUCO128, ressaltando a importncia em aprovar a reforma hipotecria.129
126
No relativo ao Registro Geral e transcrio de ttulos, o projeto previa:

Do Registro Geral
Art.8. O registro geral comprehende:
A transcripo dos ttulos de transmisso dos immveis
A inscrio das hypothecas.
1. A transcripo e inscripo devem ser feitas no conservatrio das hypothecas da comarca ou comarcas onde
forem os bens situados.
2. (...)
Da transcripo
Art. 9. A transcripo entre vivos por ttulo oneroso ou gratuito dos bens suscetveis de hypotheca (art.2. 1.)
assim como a instituio dos nus reaes (art. 7) no operaro seus effeitos a respeito de terceiros, seno pela
transcripo e desde a data della.
1. (...)
2. A transmisso dos immoveis s ter lugar por escriptura publica, sob pena de nulidade.
3. Esta escriptura s pde ser feita por tabellio, pena de nullidade.
4. nula a escriptura, em a qual no fr inserta a nota da transcripo, como se pratica a respeito dos
conhecimentos da sisa.
5 e 6 (...)
7. A transcripo no induz a prova do domnio, que fica salvo a quem fr.
8. Quando os contractos de transmisso de immoveis, que forem transcriptos, dependerem de condies, estas
se no haver por cumpridas ou resolvidas para com os terceiros, se no constarem do registro.
BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Srs. Deputados. Sesso de 1854. Tomo Terceiro. Rio de
Janeiro: Typographia de Hyppolito Jos Pinto & C. , 1876. p. 250.
127
Janeiro: Typographia de Hyppolito Jos Pinto & C. , 1875. p. 205.
128
Na sesso de 20 de agosto de 1856, ao tentar convencer os deputados que no se deveria adiar por mais tempo
a reforma hipotecria, NABUCO disse: ... Temos verdade um registro creado pelo decreto de 1846 para as
hypothecas convencionaes, mas este registro no seno um epigramma; que importa que elle advirta ao
emprestador que no ha outras hypothecas convencionaes, se podem occorrer como de emboscada hypothecas
privilegiadas e occultas? Temos um registro que nos diz que a propriedade que se vai hypothecar j est
hypothecada, mas no temos um registro que nos diga que a propriedade que se vai hypothecar j est alienada,
que a propriedade hypothecada foi depois alienada para que o credor possa exercer o seu direito de seqela e
excutir o immovel onde quer que elle se ache. BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Srs.
Deputados. Sesso de 1856. Tomo Terceiro. Rio de Janeiro: Typographia de Hyppolito Jos Pinto & C. , 1875.
p. 225 e 226.
129
Na sesso de 22 de agosto de 1856, o deputado Carneiro de Campos ressaltou a importncia em se aprovar o
projeto apresentado por Nabuco. Dizia o parlamentar: ... Tem-se, senhores, proclamado a necessidade de bancos
hypothecrios, de bancos ruraes; mas preciso attender que elles so uma impossibilidade com a actual
legislao; se se querem bancos ruraes preciso tornal-os possiveis, e para isto preciso que se despreendo, que
se soltem esses valores agora fixos em terras, valores que presentemente esto quasi inteiramente presos e
inutilizados, com grande prejuzo para o paiz, porque a maior parte da nossa fortuna est em bens ruraes, cujo
valor, pela legislao que existe, no pde servir de assento para operaes de crdito. BRASIL. Annaes do
Parlamento Brazileiro. Cmara dos Srs. Deputados. Sesso de 1856. Tomo Quarto. Rio de Janeiro: Typographia
56
Em 1856, aps ser aprovado na Cmara dos Deputados, o projeto foi encaminhado
para o Senado, no qual foi objeto de estudo pela comisso de legislao. Esta apresentou em
1857 um parecer, oferecendo um projeto substitutivo. O governo imperial ouviu ento a
opinio de tribunais, faculdades de direito e jurisconsultos, que no chegaram a um acordo
sobre qual projeto deveria ser adotado (se o oferecido pela Cmara dos Deputados ou o
substitutivo apresentado pela comisso de legislao do Senado). Diante do impasse, o
senador ZACARIAS GES requereu na sesso de 1 de maro de 1864 que o Senado sujeitasse
novamente os dois projetos ao estudo das comisses de legislao e fazenda, no que foi
apoiado. Na sesso de 23 de maio de 1864 as comisses reunidas de legislao e fazenda
apresentaram ao Senado o resultado de seu estudo e os debates sobre cada artigo foram
iniciados.130 Foi apenas na sesso de 12 de julho de 1864, aps o trmino dos debates, que a
legislao hipotecria foi remetida comisso de redao.131
As comisses de legislao e fazenda do Senado em nenhum momento trataram da
utilidade de uma reforma hipotecria, porque seja para a garantir o crdito por meio de um
imvel, seja para auxiliar o crdito pessoal, esta reforma era, segundo os senadores que as
compunham, incessantemente reclamada pela opinio pblica, e todos os annos indicada nos
discursos da croa como uma das primeiras necessidades do paz.132
Na realidade, o intuito era oferecer segurana ao crdito real imobilirio,
complementando a estrutura instituda pelo decreto n. 482 de 1846 no relativo publicidade133.
Como j foi visto, o decreto de 1846 pouco contribuiu para o incremento do crdito, j que
de Hyppolito Jos Pinto & C. , 1875. p. 255.

130
BRASIL. Annaes do Senado do Imprio do Brasil, 1a sesso de 1864, vol. III. Rio de Janeiro: Typ. do Correio
Mercantil de M. Barreto, Mendes Campos, e Comp.,1864. p. 3 e Annaes do Senado do Imprio do Brasil, 2a
sesso, vol I. Rio de Janeiro: Typ. do Correio do Comercio Mercantil de M. Barreto, Mendes Campos, e Comp.,
1864. p. 48.
131
BRASIL. Annaes do Senado do Imprio do Brasil, 2 a sesso de 1864, vol III. Rio de Janeiro: Typ. do Correio do
Comercio Mercantil de M. Barreto, Mendes Campos, e Comp., 1864. p. 56.
132
BRASIL. Annaes do Senado do Imprio do Brasil, 2a sesso de 1864, vol I. Rio de Janeiro: Typ. do Correio do
133
Para as Comisses de legislao e fazenda do Senado, a transcrio surgiu para complementar o registro da
hipoteca criado pelo decreto de 1846, que era imperfeito e ilgico, porque previne uma espcie de estellionato
que consiste na hypotheca do immovel j hypothecado, mas no previne outra espcie de estellionato mais fatal
como a hypotheca do immovel j alheado. BRASIL. Annaes do Senado do Imprio do Brasil, 2a sesso de 1864,
vol I. Rio de Janeiro: Typ. do Correio do Comercio Mercantil de M. Barreto, Mendes Campos, e Comp., 1864. p.
49.
57
no previa a publicidade da transmisso dos bens imveis, primeira condio para um bom
sistema hipotecrio.
Para ZACARIAS
DE
GES, um bom sistema hipotecrio precisava preencher duas
exigncias: primeiro, garantir quele que oferece seu dinheiro que o proprietrio a quem ele
empresta legitimamente dono do imvel hipotecado e dele pode dispor; segundo, que o
pagamento tornar-se-ia efetivo sem qualquer diferena no valor hipotecado, ou seja, sem que
houvesse desconto de quantias que no poderiam ter entrado nas contas do credor porque
eram, ao tempo do contrato, por ele completamente desconhecidas. Apenas quando a
legislao cumprisse essas condies que estabelecimentos que oferecem crditos a baixo
custo e longos prazos poderiam ser criados e desenvolvidos, atendendo necessidade da
propriedade imvel e principalmente da agricultura do pas.134
O senador confirmava essa necessidade palpitante, dizendo que o governo recebia
propostas no sentido de criar estabelecimentos que emprestassem dinheiro, inclusive com
participao de capital estrangeiro, mas sempre era avisado de que seria fundamental que
primeiro se alterasse a legislao hipotecria.135
O projeto apresentado em 1854 pelo Ministro Nabuco deu origem, depois de
algumas alteraes, Lei Hipotecria n. 1.237 de 24 de setembro de 1864.
A Lei de 1864 estabeleceu a transcrio, atendendo aos reclamos pelo crdito
territorial136 que exigia do regime hipotecrio uma base firme de publicidade para no cair
134
Esta foi a opinio expressada pelo Senador Zacarias de Ges na sesso de 1 de maro de 1864, quando
requereu que o projeto de lei hipotecria retornasse as comisses de legislao e fazenda, a fim de que elas
apresentassem um parecer sobre o assunto. Essas duas exigncias para um bom sistema hipotecrio tambm eram
levantadas por Teixeira de Freitas, como ser visto adiante. BRASIL. Annaes do Senado do Imprio do Brasil, 1a
sesso, de 1864, vol. III. Rio de Janeiro: Typ. do Correio Mercantil de M. Barreto, Mendes Campos, e
Comp.,1864. p. 3.
135
Mercantil de M. Barreto, Mendes Campos, e Comp.,1864. p. 3.
136
A necessidade de se reformar o sistema hipotecrio no foi apenas sentida pelos deputados. A mudana
legislativa tambm era pleiteada por alguns fazendeiros, como fica claro na anlise da sesso parlamentar de 6 de
abril de 1864, que tratou da Lei Hypothecaria e do crdito rural:
O Sr. Silveira Lobo pede a palavra para apresentar uma representao de 372 fazendeiros que reclamo
providencias em favor da lavoura, e requer que seja nomeada uma commisso especial para com urgncia
apresentar um projecto de lei hypothecaria e de credito rural.
Vem mesa, lido, apoiado, e approvado sem debate o seguinte requerimento:
<Requeiro a nomeao de uma commisso especial para confeccionar um projecto de lei hypothecaria e de
credito rural Silveira Lobo.>
58
novamente nos erros da lei oramentria137. Com a transcrio, tornou-se conhecida de

qualquer interessado a situao do imvel, ou seja, quem era seu proprietrio e se ele estava
gravado por algum nus real. Ao lado disso, a lei regularizou a inscrio das hipotecas,
prevendo esse direito de garantia sobre bens imveis, mas vetando-o sobre os bens mveis.
Mas tambm havia aqueles que achavam dispensvel a transcrio dos atos
translativos de domnio para assegurar mutuantes e adquirentes sobre a situao do imvel, ou
seja, a informao a respeito de seu proprietrio atual e se havia hipoteca ou alienao
anterior. Para a Comisso do Senado, que apresentou em 1854 parecer sobre o projeto
Nabuco, essa publicidade j existia no sistema brasileiro. O registro previsto pelo Ministro
seria uma formalidade incommoda, dispendiosa e talvez desnecessria, j que o mesmo
resultado era obtido consultando os cartrios de escrituras pblicas e os livros fiscais. Pelo
primeiro encontrar-se-iam todas as transmisses de imveis e pelo segundo todos os atos de
alienao, uma vez que estes s possuam valor jurdico aps o pagamento do respectivo
imposto. Assim, para a Comisso, bastaria que o Estado concentrasse esses cartrios e
registros fiscais na localidade do imvel para que todos tivessem conhecimento de tais atos.138
No entanto, a Lei Hipotecria de 1864 desobedeceu s orientaes da Cmara dos
Senadores, no que se referia publicidade, uma vez que se fazia necessrio um registro do
qual qualquer interessado pudesse obter com facilidade certides e esclarecimentos, o que no
ocorria com os livros de notas dos tabelies.139
Brevemente, pode-se afirmar que a lei instituiu o registro geral para a transcrio
dos ttulos de transmisso, por atos inter vivos, de imveis suscetveis de hipoteca e a
instituio de nus reais (art. 7), que a transferncia passou a no operar a respeito de
O Sr. Presidente noma para a referida commisso os Srs. Silveira Lobo, Dantas, Ferreira de Moura, Paula Souza
e Jacobina.. BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Camara dos Srs. Deputados. Sesso de 1864. Tomo
Quarto, 1864. p. 44.
137
Segundo PERDIGO MALHEIROS, Esta reforma tem como objetivo o desenvolvimento do credito predial ou real.
Ou seja, o fim da lei mobilizar a propriedade imvel tornando-a um capital produtivo e no amortizado como se
acha hoje. Assim, criar novas foras e elementos de riqueza pblica e privada, auxiliando a lavoura, nossa
principal fonte de produo, que geme debaixo do peso, em geral, de dvidas usurarias e esmagadoras.
Repertrio ou ndice Alphabetico da Reforma Hypothecaria e sobre sociedades de credito real. Rio de Janeiro:
Typographia Nacional, 1865. p. V.
138
VEIGA, Didimo Agapito da. Direito Hypothecario commentario ao decreto 169-A de 19 de janeiro de 1890.
Rio de Janeiro: Laemmert & C. Editores, 1899. p. 257 e 258.
139
Ibidem., p. 258.
59
terceiros seno pela transcrio e desde sua data (art. 8), que a transcrio no induzia prova
de domnio (art. 8, 4) e que a lei dispensou do ato de transcrio as transmisses causa
mortis (seu regulamento, decreto n. 3.453 de 1853, ampliou a falha ao no exigir a transcrio
dos atos judicirios).
Ainda, a lei n. 1.237 aboliu as hipotecas que no fossem por ela
estabelecidas (art. 1), restringiu o objeto da hipoteca aos bens imveis, que enumerou (art.
2), exigiu a escritura pblica como substncia da hipoteca convencional (art. 4, 6),
instituiu a prenotao (uma anotao preventiva para garantir a prioridade em favor das
hipotecas que dependessem de especializao - art. 9, 27), enumerou, taxativamente, os nus
reais (art. 6), sujeitando-os a inscrio. Em suma, instituiu o Registro de Imveis.140
Entre todos os artigos citados, vale fazer um breve comentrio a respeito do artigo
7, uma vez que por se referir ao ttulo
141
, possibilita analisar como caminhava a legislao
relativa a esta matria.142O artigo 7 previa:

O registro geral comprehende:
A trancripo dos ttulos da transmisso dos immoveis susceptveis de hypotheca e a
instituio dos nus reais.
Por muito tempo, foram as Ordenaes Filipinas que regularam as escrituras

pblicas e os instrumentos particulares. Na verdade, essa legislao apenas previa entre suas
regras processuais civis, a possibilidade de provar a existncia de um contrato por meio desses
instrumentos, exigindo um ou outro dependendo do valor do bem mvel ou imvel envolvido
(Livro 3, Ttulo LIX).
Os primeiros projetos referentes reforma da legislao hipotecria apresentados
pelo Conselheiro Nabuco na Cmara dos Srs. Deputado, mostram a preocupao do jurista em
impor que todas as transmisses de imveis fossem feitas por meio de escritura pblica,
140
No se esquea de que o Registro Geral de Hipotecas j havia sido criado pela Lei Oramentria de 1843.
Segundo LUIZ EGON RICHTER, ttulo todo e qualquer documento que contempla no seu bojo direito a ser
constitudo, desconstitudo ou declarado ou, ainda, meros atos e fatos que possam de uma forma ou outra
repercutir no registro, independentemente da produo de efeitos. A trajetria do ttulo no Registro de Imveis:
consideraes gerais. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo, n 56, ano 27, p.48, 2004.
142
O estudo do ttulo importante na medida em que a transferncia da propriedade imvel inter vivos um ato
complexo, envolvendo tanto o ttulo quanto o registro. Sendo assim, com o intuito de complementar o objeto
central da dissertao sem expandi-lo demasiadamente, buscar-se- indicar como caminhava a legislao sobre os
ttulos.
141
60
elaborada por tabelio, prevendo, em caso de desobedincia, a nulidade do negcio (art. 9,

2 e 3 do projeto de 1854, transcrito na nota de rodap n. 130).
Porm, aps inmeros debates, os pargrafos que exigiam a obrigatoriedade da
escritura pblica para a transferncia de todos os bens imveis foram abandonados, dando
lugar ao pargrafo 2 do artigo 8 da lei hipotecria de 1864, que permitia apenas
excepcionalmente, a transmisso por escrito particular. Diz-se excepcionalmente, porque a
regra continuava sendo a escritura pblica, cabendo instrumento particular somente nos casos
em que a legislao permitisse e desde que constasse o reconhecimento da firma dos
contratantes pelo tabelio e o conhecimento da sisa (imposto institudo pela lei n. 269 de 1835
que atualmente corresponderia ao imposto sobre a transmisso de bens imveis inter vivos
ITBI).
O pargrafo 2 do artigo 8 previa:
Quando a transmisso fr por escripto particular, nos casos em que a legislao actual o
permitte, no poderia esse escripto ser transcripto, se delle no constar a assignatura dos
contrahentes reconhecida per tabellio e o conhecimento da siza.
Entre o projeto apresentado por Nabuco, em 1854, e sua converso em lei, em

1864, surgiu, em 1855, a lei n. 840, de 15 de setembro, que em um de seus artigos tratava
sobre a escritura pblica; apenas em um de seus dispositivos, pois a lei tinha como intuito
fixar despesas e orar receitas para o exerccio de 1856-1857.
Art. 11. A compra e venda de bens de raiz, cujo valor exceder de duzentos mil ris, ser
feita por escriptura publica, sob pena de nullidade.
A partir de ento, no mais se aplicava o limite determinado pelas Ordenaes

Filipinas, ou seja, de exigir escritura pblica para a compra e venda que recasse sobre imvel
e cujo valor superasse quatro mil ris. Relacionando o novo limite para os contratos de
compra e venda de bens de raiz com o 2 do artigo 8 da lei hipotecria, afere-se que, quando
a obrigao envolvia valor superior a duzentos mil ris, era obrigatria a escritura pblica. Nos
casos em que a quantia era inferior, cabia escrito particular, desde que reconhecida as firmas
dos contraentes por tabelio e recolhida a sisa.
61
Para LAFAYETTE RODRIGUES PEREIRA, o termo ttulo tambm englobava, alm da

escritura pblica e do escrito particular, os atos judiciais que transferissem o domnio sobre a
propriedade, como a adjudicao e a arrematao. Como ser visto mais adiante, esse
entendimento no foi acompanhado pelos legisladores que elaboraram o regulamento da lei
hipotecria de 1864.143
Aps essa breve digresso sobre quais seriam os ttulos a que o artigo 7 referia-se,
passa-se ao estudo minucioso do prximo dispositivo, o oitavo. Os motivos que levam sua
anlise detalhada so outros, e centram-se principalmente no fato do artigo 8 ter sido por
muito tempo objeto de discusses. O caput do artigo 8 dispunha:
Art. 8. A transmisso entrevivos por titulo oneroso ou gratuito dos bens susceptiveis de
hyphotecas assim como a instituio dos nus reaes no opero seus effeitos a respeito de terceiro,
seno pela transcripo e desde a data della.
Por meio de uma interpretao literal compreende-se que, entre os contratantes

prevalecia a transmisso feita por escritura pblica ou por escrito particular, seguida da
tradio. J, perante terceiros, o contrato somente produzia efeitos depois de transcrito.
Alm de ser esta a interpretao literal, era tambm a teleolgica, uma vez que o criador do
projeto que resultou na lei, Nabuco de Arajo, na sesso de 22 de agosto de 1856 tornou claro
esse entendimento.144
Na mesma sesso, o deputado BANDEIRA
DE
MELLO havia arrolado o que ele
acreditava serem omisses do projeto de lei; entre elas alertou para o fato de que no texto no
ficava claro se a transmisso dos imveis era vlida entre os contratantes, mesmo se no
inscrita. Diante da crtica, NABUCO
DE
ARAJO asseverou que o prprio artigo 9 do projeto
respondia essa dvida, esclarecendo que o dispositivo a que ele se referia era aquele que, aps
os debates legislativos, deu origem ao artigo 8, ou seja, que a transmisso inter vivos por
ttulo oneroso ou gratuito no operava seus efeitos seno pela transcrio e desde a data dela.
Para NABUCO, o dispositivo era claro e, interpretando-o a contrario sensu, compreendia-se que
143
Direito das Cousas. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, [188?]. p. 122 e 123/vol.I.
Janeiro: Typographia de Hyppolito Jos Pinto & C., 1875. p. 252.
144
62
a transferncia do imvel produzia por si s seus efeitos, independentemente de inscrio,

perante os contratantes.145
Contudo, apesar da possibilidade da interpretao literal e teleolgica, a redao
do dispositivo foi explicada de maneira diferente por trs correntes que surgiram:
Havia uma primeira, defendida pelo Conselheiro ANDRADE FIGUEIRA, RODRIGUES
TRRES e, modernamente por PENAFORTE MENDES, RIBEIRO DE SOUZA e outros, para a qual no era
por meio da transcrio que a propriedade mudava de domnio, e que ela nem era necessria
para que o direito do adquirente fosse oposto a terceiros. Ainda, o terceiro da lei era apenas o
credor hipotecrio.146
A segunda corrente era sustentada por AUGUSTINHO MARQUES PERDIGO MALHEIROS147,
JOO AFONSO BORGES148, FRANCISCO BERTINO
DE
ALMEIDA PRADO149 e, recentemente, por VARELA e,
para esses, a transmisso da propriedade ocorria com a tradio. A transcrio servia apenas
para o direito do adquirente ser oposto perante terceiros, ou seja, aqueles que tivessem
adquirido a propriedade do mesmo vendedor e tivessem registrado os respectivos ttulos. A lei
no dispunha sobre qualquer outro terceiro, muito menos sobre um mero usurpador. Dessa
forma, cabia aos contratantes decidir se desejavam obter maior segurana nas transaes e
garantir a eficcia perante terceiros, transcrevendo ou no o ttulo correspondente ao negcio.
Em outras palavras, como o ato de transcrio no era modo de aquisio da propriedade
145
146
BORGES, Joo Afonso, O Registro Torrens no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 1960. p. 16.
147
Ao falar das idias capitais da reforma hipotecria (ou seja, da lei n. 1.237 de 1864 e seus regulamentos) O
autor afirmou A transcripo ou registro das acquisies de bens capazes de hypotheca, assim como da
instituio dos onus reaes reconhecidos pela Lei da reforma, importa a publicidade de taes acquisies e
instituies, para que possa como que servir de cadastro da propriedade immovel, e evitar sorprezas contra os
credores hypothecarios, que ignorassem em boa-f taes actos; e ao mesmo tempo garantir os adquirentes contra
terceiros. Todavia esse registro no faz prova de dominio, que fica a salvo a quem de direito fr. Em seguida
completava, A falta de registro da hypotheca, ou da acquisio, no prejudica os contrahentes entre si. Esse
registro s resguarda contra terceiros. Entre as proprias partes o contracto surte todos os seus effeitos,
independente delle. Repertrio ou ndice Alphabetico da Reforma Hypothecaria e sobre sociedades de credito
real. Rio de Janeiro: Typographia Nacional, 1865. p. VI.
148
O Registro Torrens no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 1960. p.17 e 18.
149
Segundo o autor o adquirente com o seu ttulo, em vista do transmitente, proprietrio do imvel, podendo
dele usar por si prprio, mas desde que pretenda transmiti-lo ou sobre ele constituir qualquer especie de onus, isto
, desde que se ponha em contacto com terceiros ou tenha necessidade de comparecer em juizo, preciso realizar
a perfeio da tradio, que se opera pela inscrio e assim tornar-se disponvel o seu direito. Transmisso da
propriedade imvel. So Paulo: Saraiva & Comp.Editores, 1934. p. 121.
63
imvel, ele dependia da vontade das partes. Essa era a opinio da maioria dos juristas como,
por exemplo, AUGUSTINHO MARQUES PERDIGO MALHEIROS150, JOO AFONSO BORGES151, FRANCISCO
BERTINO DE ALMEIDA PRADO152 e, recentemente, VARELA.153
A terceira corrente era defendida por LAFAYETTE, para quem a transcrio tanto
servia para transmitir a propriedade imvel entre os contratantes, quanto perante terceiros. Nos
casos em que a lei dizia a respeito de terceiros em sentido absoluto, valia qualquer terceiro
sem nenhuma restrio ou condio. Dessa forma, antes da transcrio, o adquirente no podia
reivindicar o imvel, nem de um terceiro que possusse justo ttulo, nem de um mero
usurpador. Afinal, como o domnio era um direito oponvel erga omnes, se no existisse
perante terceiros, tambm no haveria entre as partes contratantes.154
Segundo o mesmo autor, nesse ponto o direito francs diferenciava do brasileiro.
A lei francesa de 23 de maro de 1855 negava os efeitos do domnio antes da transcrio aos
terceiros que tivessem direitos sobre o imvel em conformidade com a lei. Dessa maneira,
continuava a lgica de que, independentemente da transcrio, o domnio transferia-se em
relao a terceiros, que no tinham direitos sobre o imvel, conservados pela lei, como so os
usurpadores, os credores quirografrios do alienante e os que no registraram seus ttulos.155
150
Ao falar das idias capitais da reforma hipotecria (ou seja, da lei n. 1.237 de 1864 e seus regulamentos)
PERDIGO MALHEIROS afirmou A transcripo ou registro das acquisies de bens capazes de hypotheca, assim
como da instituio dos onus reaes reconhecidos pela Lei da reforma, importa a publicidade de taes acquisies e
instituies, para que possa como que servir de cadastro da propriedade immovel, e evitar sorprezas contra os
credores hypothecarios, que ignorassem em boa-f taes actos; e ao mesmo tempo garantir os adquirentes contra
terceiros. Todavia esse registro no faz prova de dominio, que fica a salvo a quem de direito fr. Em seguida
completava, A falta de registro da hypotheca, ou da acquisio, no prejudica os contrahentes entre si. Esse
registro s resguarda contra terceiros. Entre as proprias partes o contracto surte todos os seus effeitos,
independente delle. Repertrio ou ndice Alphabetico da Reforma Hypothecaria e sobre sociedades de credito
real. Rio de Janeiro: Typographia Nacional, 1865. p. VI.
151
O Registro Torrens no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 1960. p.17 e 18.
152
Conforme escreve o autor o adquirente com o seu ttulo, em vista do transmitente, proprietrio do imvel,
podendo dele usar por si prprio, mas desde que pretenda transmiti-lo ou sobre ele constituir qualquer especie de
onus, isto , desde que se ponha em contacto com terceiros ou tenha necessidade de comparecer em juizo,
preciso realizar a perfeio da tradio, que se opera pela inscrio e assim tornar-se disponvel o seu direito.
Transmisso da propriedade imvel. So Paulo: Saraiva & Comp.Editores, 1934. p. 121.
153
Segundo a autora, No sistema da Lei de 1864, o ato da transcrio ainda dependia da vontade das partes, as
quais poderiam optar por uma maior segurana nas transaes e garantir a eficcia perante terceiros,
transcrevendo ou no o ttulo correspondente ao negcio dispositivo no respectivo registro. Das Sesmarias
propriedade moderna: um estudo de histria do direito brasileiro. Rio de Janeiro: Renovar, 2005. p. 180.
154
Direito das Cousas. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, [188?]. p. 116/vol.1.
155
Ibidem., p. 116 e 117.
64
Assim, LAFAYETTE entendia que para a lei brasileira admitir a transferncia do

domnio somente entre as partes antes da transcrio, e perante todos os terceiros depois dela,
seria necessrio desvirtuar o conceito de domnio que existia na cincia do direito. Como no
havia qualquer lei prevendo a mudana de sua definio, no havia como aceitar uma
transferncia de domnio que no fosse erga omnes. 156
Referindo-se ao direito francs (e no ao artigo 8 da Lei Hipotecria de 1864)
AUGUSTO TEIXEIRA
DE
FREITAS apresenta em sua obra Consolidao das Leis Civis o mesmo
pensamento de LAFAYETTE. Para o autor, no era possvel concordar com aqueles que
acreditavam que a transcrio nos registros s era necessria em relao a terceiros e no em
relao s partes. Afinal uma vez reconhecido um ato externo para a transmisso da
propriedade imvel, no havia motivo algum para que o sistema funcionasse de maneira
diversa para os contratantes. Ademais, antes da transcrio, as regras que regulavam os
direitos obrigacionais eram suficientes para solucionarem qualquer conflito.157
O autor ainda dizia que era estranho imaginar que o direito real s existia com um
indivduo, pois o domnio era um direito absoluto e sem este carter ele no existia. Ainda, se
o vendedor por meio do contrato transmitisse o domnio, ele no poderia transferir a coisa uma
segunda vez, pois no tinha mais o domnio, isso valia mesmo nos casos em que o comprador
no tivesse feito a transcrio. 158
Se para dirimir dvidas quanto ao sentido do artigo 8 da Lei, recorresse-se no s
s concisas explicaes feitas por NABUCO
DE
ARAJO ao colega BANDEIRA
DE
MELLO, mas
tambm aos argumentos oferecidos pelas Comisses de legislao e fazenda do Senado para a
adoo do artigo 8, corroborar-se-ia as idias da segunda corrente.
Conforme o entendimento das Comisses, a transcrio nada mais era que a
perfeio da tradio que pelas Ordenaes Filipinas era necessria para a transmisso de
domnio. Mas para que esse domnio fosse respeitado por terceiros, era necessrio que eles
conhecessem sua existncia. Assim, a transcrio era facultativa, s era realizada se o
adquirente desejasse que a transmisso surtisse efeitos perante terceiros. Porm, como a
156
Ibidem., p. 117.
Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro: Typographia Universal de Laemmert, 1865. p. CLXIII.
158
Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro: Typographia Universal de Laemmert, 1865. p. CLXIII.
157
65
transcrio no induzia prova de domnio, ela s dizia aos terceiros que o contrato existia, no
que ele era vlido. Para as Comisses, a transcrio com o passar do tempo e a ocorrncia de
mutaes, levaria aproximao do registro e da certeza do domnio159, ou seja, com o tempo,
obter-se-ia a segurana da propriedade.
A posio das Comisses do Senado de previrem no artigo 8 da Lei Hipotecria,
que a propriedade imvel transferia-se pelo simples contrato e a transcrio servia apenas para
que terceiros conhecessem a existncia da mutao, mais uma vez comprovada quando elas
afirmam que a figura da transcrio teve por si a autoridade da Frana (lei de 23 de maro de
1855), da Blgica (lei de 16 de setembro de 1851) e de outros paises civilizados. 160 Em outras
palavras, nessas legislaes, a transcrio serve apenas para tornar os efeitos da aquisio
vlidos perante terceiros.
Dessa maneira, no h dvidas de que a segunda corrente acima indicada
acompanhou o entendimento das Comisses de Legislao e Fazenda do Senado para
interpretar o artigo oitavo da lei.
Acontece que, a terceira corrente tambm utilizou o parecer das Comisses de
Legislao e Fazenda para justificar que a transcrio era fundamental para transferir a
propriedade imvel entre os contratantes e perante terceiros.
Como j foi visto as Comisses afirmaram:
1 Essa transcripo no seno a perfeio da tradio que entre ns necessria para
operar-se o domnio (Ord. Liv. 4 Tt. 7 princ.)161
Com fundamento apenas nesse ponto do parecer e excluindo todo o restante, os

juristas da terceira corrente entenderam que a transcrio nada mais era do que uma tradio
solene, sendo assim obrigatria para a mutao patrimonial. Afinal, nas Ordenaes Filipinas,
inclusive citadas pelas Comisses, era por meio da tradio que o bem imvel era transferido
entre as partes contratantes, assim, antes dela, o domnio continuava pertencendo ao alienante.
159
160
161
66
Restringir-se unicamente a um ponto do parecer para tentar entender a posio das

Comisses de Legislao e Fazenda do Senado parece um pouco perigoso, no entanto, foi o
que fizeram juristas como LAFAYETTE162 e SORIANO NETO163.
Como no houve consenso nem mesmo quanto posio das Comisses do
Senado, a divergncia acerca da interpretao do artigo 8 da Lei Hipotecria de 1864
manteve-se, apenas sendo solucionada com a promulgao do decreto n. 3.453 de 26 de abril
de 1865, que em seu art. 257 expressamente determinou:
Art. 257. At a transcripo, os referidos actos so simples contractos que s obrigo as
partes contractantes.
Com o novo artigo entendeu-se que, se antes da transcrio o ato era considerado
um simples contrato e o contrato no transferia domnio, havia apenas direitos obrigacionais
entre os contratantes.
Mas esse entendimento no era unnime. Segundo LACERDA DE ALMEIDA, a previso
do art. 257 criou uma antinomia no sistema jurdico brasileiro. Afinal, se o art. 8 (art. 256 do
decreto de 1865) era expresso em dispor que a transmisso no gerava efeitos perante
terceiros, o lgico seria entender que, sem a transcrio, a propriedade transferia-se apenas
entre as partes contratantes. Assim, havia uma contradio entre o art. 8 e o art. 257 para o
qual, antes da transcrio, os atos eram simples contratos, no levando transferncia do
imvel. O autor questionava a utilidade de se prever a respeito de terceiros, se a transmisso
no transcrita no operava efeito translatcio nenhum, nem mesmo entre as partes.164
Era pertinente a observao de LACERDA DE ALMEIDA, para quem o ideal seria que o
legislador brasileiro tivesse se afastado da influncia francesa tambm no momento de redigir
o dispositivo, retirando do art. 256 do decreto de 1865 o termo terceiros, completamente
desnecessrio que acabou por proporcionar discusses desnecessrias.165
162
Publicidade Material do Registro Imobilirio: efeitos da transcrio. Recife: [s.n.], 1940. p. 14.
164
165
Art. 256. No opera seus effeitos a respeito dos terceiros seno pela transcripo e desde a data della, a
transmisso entre vivos por titulo oneroso ou gratuito dos immoveis susceptveis de hypoteca (art. 8 da lei).
163
67
Com a interpretao do artigo 8 consolidada, pode-se dizer que apesar da Lei

Hipotecria de 1864 no ter se filiado a nenhum sistema registrrio existente, o alemo ou o
francs166, e ter preferido um regime transacional entre os dois, ela se aproximou do sistema
germnico ao exigir para a transferncia da propriedade transcrio. Por outro lado,
avizinhou-se do sistema francs ao repelir o princpio da publicidade material, em qualquer de
suas modalidades, ou seja, o princpio da eficcia jurdica formal ou o da f pblica.167
Por mais que as Comisses de Legislao e Fazenda do Senado acreditassem que a
transcrio de sucessivas mutaes patrimoniais levaria certeza da propriedade, percebe-se
pelo conjunto dos acontecimentos que essa figura jurdica no foi instituda com o objetivo de
determinar a propriedade imvel. Sem dvida, ela surgiu unicamente para proporcionar a
publicidade das modificaes jurdico-reais, pressuposto indispensvel para a criao de um
regime hipotecrio que garantisse estabilidade e segurana ao crdito garantido por um bem
imvel. Em outros termos, a transcrio s foi prevista em lei porque a sociedade comercial
exigia um bom sistema hipotecrio e, para isso, era fundamental a existncia de um registro
que tivesse informaes atualizadas sobre quem era o titular do bem.
No entanto, em um pas com uma desordenada situao das terras, descobrir quem
era o proprietrio no era tarefa das mais fceis. Para tal, era necessrio fazer a genealogia da
propriedade, resgatando ttulo aps ttulo (se o proprietrio tivesse obedecido s orientaes da
Lei de Terras, j teria o ttulo de domnio). Mesmo que a cadeia de sucesses fosse montada,
chegava-se ao provvel titular, raramente se conclua pela absoluta certeza da titularidade.
Ao prever a figura da transcrio, a Lei Hipotecria no contribuiu para a
descoberta do real proprietrio do bem, uma vez que aquele ato apenas impunha ao adquirente
os mesmos direitos do alienante, no corrigindo possveis vcios. Assim, a lei no concorreu
para a certeza do domnio, pois no possibilitava a determinao do verdadeiro titular.
A importncia da transcrio estava no fato de que ela tornava pblico o estado em
que a propriedade encontrava-se, dificultando estelionatos, como as alienaes e hipotecas
duplicadas. Por ser um mero instrumento de publicidade formal, a transcrio no fornecia
166
167
Os sistemas registrrios sero objeto de estudo no prximo captulo.

Este princpio ser explicado quando do estudo do sistema registral alemo (item 3.2).
68
prova absoluta ou mesmo relativa de domnio (fora probante). Esta ausncia de presuno
jurdica obrigava o reivindicante a ter que provar sempre que necessrio que tinha adquirido a
propriedade do verdadeiro titular. Como a legitimidade do domnio do alienante dependia da
de seu antecessor, o interessado deveria pesquisar a genealogia da propriedade, sua filiao de
ttulo em ttulo, at atingir o ponto definitivo que se consumava o usucapio. S ento se
firmava o direito de propriedade. Assim, a nica maneira idnea de purificar o domnio era
por meio do usucapio, pelos meios derivados de aquisio de propriedade era difcil ou
impossvel de ser feito.168
Quanto aos encargos, sua presena no registro pblico no significava muita coisa,
eles podiam ser anulados por vcios intrnsecos dos contratantes, vcios de forma ou
incapacidade civil de uma das partes.169
Para SORIANO NETO, como a transcrio no tinha fora de verdadeiro ttulo, ou
seja, no sanava suas imperfeies, ela apenas atribua ao adquirente os direitos do alienante.
Assim, realizava uma tarefa que era comum a qualquer registro geral, cadastro ou
recenseamento.170
Com efeito, a eficincia do registro tanto maior quanto mais preciso for o direito
dominical fornecido pela ltima transcrio, ou seja, quanto maior a confiana de que o
vendedor do imvel realmente o verdadeiro proprietrio. Afinal, no possvel falar em
segurana na alienao, quando o sistema registral apenas indica o ltimo adquirente do
imvel, deixando para posterior anlise judicial a efetividade deste direito real.
Como a transcrio no induzia prova de domnio, a segurana jurdica que a
publicidade oferecia era ilusria. Se considerado o interesse primordial do legislador de 1864,
que era o de oferecer segurana ao crdito territorial, teve pouca importncia a publicidade da
aquisio do imvel. claro que para um perfeito regime hipotecrio, fundamental que haja
168
SORIANO DE SOUZA NETO, Jos. Publicidade Material do Registro Imobilirio: efeitos da transcrio. Recife:
[s.n.], 1940. p. 20.
169
Laemmert, 1865. p. CLXVII.
170
O mesmo autor apresenta um exemplo elucidativo. Se A transfere imvel que no de sua propriedade a
B, a tradio apenas passa a posse do bem a B, no corrigindo qualquer vcio. Da mesma forma a transcrio,
que servir unicamente para proporcionar publicidade a esta situao. Publicidade Material do Registro
Imobilirio: efeitos da transcrio. Recife: [s.n.], 1940. p. 18.
69
o registro da circulao do imvel; no entanto, esse registro ser ineficiente se toda vez que o
proprietrio desejar garantir um emprstimo por meio da hipoteca de seu imvel, tiver que
provar que o bem lhe pertence.
Fornecer ou no fora probante transcrio j havia gerado uma srie de
discusses na Cmara dos Deputados quando da elaborao desta Lei Hipotecria. Assim, a
escolha em fazer com que a transcrio no provasse o domnio no foi aleatria, mas sim
fruto de um pensamento realista encabeado pelo Conselheiro NABUCO, que enfrentou todas as
presses oriundas do parecer contrrio matria emitido pela Comisso Especial responsvel
por analisar o projeto.171
Como exemplo, pode-se citar as palavras do deputado BARRETO PEDROSO que, na
sesso de 27 de julho de 1855, tentou convencer seus pares de que o entendimento da
Comisso Especial de conferir transcrio prova plena de domnio era mais conducente e
convinhavel do que aquele expresso por NABUCO, tendo em vista que o intuito da lei era o de
baratear capitais e estabelecer o crdito territorial. O deputado reconhecia que tal medida
sofreria dificuldades para ser implantada, j que nem todas as propriedades imveis no Brasil
estavam livres de embaraos e que havia muitas questes pendentes a respeito delas. No
entanto, no acreditava que isso fosse motivo suficiente para afastar a fora probante da
transcrio, afinal era preciso vencer as dificuldades e no simplesmente recuar.172
171
No parecer apresentado na sesso de 14 de agosto de 1854 pela Comisso Especial eleita pela Cmara dos
Deputados para examinar o projeto de reforma da legislao hipotecria apresentado por Nabuco de Arajo, fica
claro seu posicionamento a favor da fora probante da transcrio Aqui desejaria a commisso dar s
transcripes valor maior do que lhe d o projecto: a transcripo deve importar a prova da propriedade, e no
uma simples presumpo; logo que ella recommendada e obrigatoria, parece de logica rigorosa, e ao mesmo
tempo conveniente para afastar meios de fraude, que sempre a m f procura, e consegue descobrir, que se lhe d
a importancia do verdadeiro titulo. BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Deputados. Sesso de
1854. Tomo Quarto. Rio de Janeiro: Typographia de Hyppolito Jos Pinto, 1876. p. 159.
172
Interessante a percepo que o deputado pelo Rio de Janeiro tinha acerca da questo da terra no pas. Na
mesma sesso, no final de sua explanao, afirmou: Disse, Sr. Presidente, que ha no fro pendentes muitos
pleitos cerca da propriedade ou dominio de bens de raiz; mas cumpre confessar que a maxima parte de taes bens
acha-se desembaraada, e sem contestao os respectivos ttulos; os pleitos pois que pem em duvida a validade
dos ttulos formo a excepo que firma a regra em contrario a validade da mxima parte delles: ora, a
legislao deve antes seguir, acompanhar, conformar-se com a regra do que com a excepo; tanto mais porque a
legislao que se pretender estabelecer pelo projecto no de natureza transitria, mas duradoura e permanente.
BRASIL: Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Srs. Deputados. Sesso de 1855. Tomo Segundo. Rio de
70
Respondendo Comisso e especialmente ao deputado BARRETO PEDROSO, na

sesso de 20 de agosto de 1856, NABUCO afirmou que no havia dvida de que tornar a
transcrio prova plena de domnio seria mais eficaz para o crdito garantido por um imvel,
uma vez que daria certeza e confiana aos credores, no entanto, perguntava aos deputados se
seria possvel tal previso.173
Para o Conselheiro NABUCO, permitir que a transcrio declarasse senhor da coisa
aquele que a transcrevesse, constituiria uma inverso da organizao judiciria, o que a
Constituio Imperial no permitia. Afinal, a transcrio tiraria ou concederia direito de
propriedade sem que o Judicirio exercesse sua jurisdio. O autor tambm perguntava aos
deputados se a transcrio seria feita unicamente com base na declarao do adquirente, o que
a seu ver era um absurdo. Para que ela valesse como prova plena de propriedade, seria preciso
um processo em que fosse feita a citao das partes contratantes e dos interessados, a exibio
dos ttulos de domnio, a discusso das provas e s ento se obteria a deciso. Assim, cada
transcrio seria uma demanda e toda propriedade ficaria em litgio. NABUCO completava suas
objees afirmando que, se considerado o estado em que a propriedade se encontrava, fazer
com que a transcrio valesse como prova plena de domnio, seria uma revoluo. 174
Ao elaborar o projeto de reforma da legislao hipotecria, NABUCO levou em
considerao o estado em que a propriedade imvel encontrava-se, e previu uma transcrio
que servisse apenas para atestar o fato da alienao. Para o Conselheiro e na poca Ministro da
Justia, a transcrio com essa caracterstica no era intil, continha o suficiente para o
sistema hipotecrio que se tentava organizar.175
173
BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Deputados. Sesso de 1856. Tomo Quarto. Rio de
174
BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Deputados. Sesso de 1856. Tomo Quarto. Rio de
175
NABUCO DE ARAJO deixava claro seu entendimento ao proferir as seguintes palavras: O registro como o
projecto o estabelece no intil, porque elle comprehende todos os factos que convm saber, e que importo ao
emprestador: - Houve alienao? ha outras hypothecas? ha nus reaes sobre o immovel? No comprehende
porm, e no pde comprehender, as questes de direitos, como: - legtimo o proprietrio, o herdeiro? valido
o contracto? capaz o contractante? Creio pois, senhores, que o registro, respondendo somente, s questes de
facto, satisfactorio; que respondendo s questes de direito, seria impraticvel, no satisfaria os escrpulos do
emprestador. BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Deputados. Sesso de 1856. Tomo Quarto.
Rio de Janeiro: Typographia de Hyppolito Jos Pinto & C., 1875. p. 232.
71
O mesmo achava TEIXEIRA
DE
FREITAS que, em 1857, confirmou a opinio de
Nabuco de Arajo por meio da Consolidao das Leis Civis. O autor acreditava que o
sistema da transcrio, como ato concomitante conveno e responsvel em operar a
transferncia de domnio e atribuir direitos reais, era interessante na medida em que ao dar
publicidade s alienaes e hipotecas, evitava estelionatos e outras fraudes. Ademais, a
transcrio distinguia direitos reais e pessoais e preenchia completamente os fins da
tradio.Assim, era importante mesmo que no purificasse a propriedade.176
Dessa forma, com clareza percebe-se que havia motivos suficientes para no
proporcionar transcrio fora probante, por mais que isso levasse manuteno da
insegurana no crdito garantido por um bem imvel.
Segundo DIDIMO AGAPITO
DA
VEIGA, como reao a esse regime hipotecrio
incompleto de 1864, os estabelecimentos de crdito real passaram a exigir como condio dos
contratos hipotecrios, a especializao da propriedade177 por meio da demarcao e medio
dos imveis rurais oferecidos em hipoteca.178
O receio dos estabelecimentos de crdito derivava em grande parte dos efeitos de
uma hipoteca realizada sobre imvel a non domino. Como o adquirente obtinha o imvel de
quem no era dono, estava sujeito a reivindicao e como a hipoteca recaa sobre bem que no
era do devedor, era considerada nula. A hipoteca s passava a ter validade se o devedor
adquirisse novamente o mesmo bem, mas desta vez do real proprietrio, caso em que o
domnio superveniente validava o direito de garantia.
VEIGA, citando acrdo de 1855 (que segundo o autor seguido por grande nmero
de decises dos tribunais), afirmava que a jurisprudncia da poca entendia que como a
transcrio no induzia prova de domnio, este s poderia ser debatido entre as partes
contratantes, logo, independentemente da maneira como o conflito fosse decidido, no poderia
atingir terceiros para os quais vigorava os efeitos legais da transcrio. Com esse
176
Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro: Typographia Universal de Laemmert, 1865. p. CLXXVI.
A legislao apenas ir prever a especializao do imvel hipotecado a partir do decreto n.169-A de 1890.
178
Direito Hypothecario commentario ao decreto 169-A de 19 de janeiro de 1890. Rio de Janeiro: Laemmert &
C. Editores, 1899. p. 303.
177
72
entendimento, o credor estava protegido da reivindicao do imvel hipotecado, j que sua

garantia sempre continuava tendo validade.179
Com esta interpretao jurisprudencial, a Lei Hipotecria de 1864 acabou por
garantir a segurana do crdito como era seu principal intuito sem, contudo apelar para a fora
probante da transcrio.
Para no depender da deciso do tribunal, o certo seria que a Lei fornecesse
assento seguro ao registro hipotecrio, atendendo ao interesse dos estabelecimentos de crdito.
Segundo VEIGA, isso s seria possvel com um sistema registral em que a transcrio
descrevesse o verdadeiro estado do imvel em relao a seu proprietrio e prevalecesse com
este efeito no somente quanto a terceiros, mas tambm entre as partes contratantes.180
Era tambm o que acreditava TEIXEIRA DE FREITAS, para quem a confiana do credor
somente no seria ilusria, ou seja, ele poderia acreditar que caso a dvida no fosse paga, o
valor do imvel a compensaria, no caso em que o bem pertencesse ao devedor e estivesse
disponvel. Alm dessa condio, o jurista enumerava mais uma, que consistia em garantir ao
credor que no momento do pagamento, o valor do imvel no seria diminudo por encargos
que eram totalmente desconhecidos no momento do contrato e imprevistos.181
Esse entendimento de TEIXEIRA
DE
FREITAS aparece em sua obra Consolidao das
Leis Civis. Apesar de ter sido concluda em 1857, o trabalho j inclua em seus dispositivos
artigos referentes ao projeto da lei de 1864, que o autor denominava de novssima Lei
Hypothecaria.182
179
Ibidem., p. 305 e 306.

C. Editores, 1899. p. 254.
181
Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro: Typographia Universal de Laemmert, 1865. p. CXLV. Perceba
que so as mesmas exigncias apresentadas por ZACARIAS DE GES na sesso do Senado de 1 de maro de 1864.
Mercantil de M. Barreto, Mendes Campos, e Comp.,1864. p. 3.
182
A Consolidao das Leis Civis em seu Livro II Dos Direitos Reais, Ttulo I Do Domnio previa:
Art. 906. As coisas que tem j proprietrio adquirem-se pela transferncia legtima de um proprietrio a outro.
(Ordenaes Livro 4, Ttulo 58, 3)
Art. 907. O ttulo justo para essas aquisies deriva do contrato (1) das disposies de ltima vontade (2), das
decises judicirias (3), e da determinao da Lei (4).
(1) ... Devem ser transcriptos no registro geral (Art. 7 da novssima Lei Hypothecaria) todos os ttulos entre
vivos translativos de imveis suscetveis de hypoteca, e os constitutivos de direitos reaes sobre os mesmos
imveis. (...) A transmisso entre vivos (Art. 8 da cit. Lei), por ttulo oneroso ou gratuito, dos bens suscetveis de
180
73
Apesar das discusses ao redor dos efeitos da transcrio, pode-se afirmar que a
Lei de Hipotecria de 1864 representou um avano na matria de hipotecas, ao prever a
transcrio das modificaes jurdico-reais.183 As deficincias do regulamento da Lei
Oramentria de 1843 foram parcialmente solucionadas, j que pela primeira vez o legislador
brasileiro percebeu que no havia como garantir a segurana jurdica do crdito, sem que
estivesse bem definido o proprietrio do bem. Para isso, transcrever as transmisses da
propriedade imvel surgiu como soluo, apesar da dificuldade de se chegar ao real
proprietrio por meio da aquisio derivada. Afinal, j se sabia que a simples transcrio da
ltima aquisio do imvel no seria suficiente para garantir segurana ao crdito. Ou se
fornecia transcrio a possibilidade de sanar todos os vcios do domnio sobre o imvel (o
que era invivel diante da situao em que as terras se encontravam), ou protegia-se o terceiro
de boa-f que contratasse com o adquirente a non domino. Como j visto, a jurisprudncia
brasileira optou pela segunda soluo.
Entretanto, exposto o problema quanto definio do verdadeiro titular, resta
saber como o problema da determinao do imvel, seus limites e medidas era solucionado.
Como j foi dito, os estabelecimentos de crdito j haviam expressado a importncia de se
indicar com preciso as caractersticas do bem imvel ao exigir para a instituio da hipoteca a
especialidade do bem. Se a Lei de Terras tivesse surtido os efeitos esperados, esse requisito j
hypoteca, assim como a instituio de nus reaes no operam seus efeitos a respeito de terceiro, seno pela
transcripo e desde a data della. (...) A transcripo (Art. 8 4 da cit. Lei) no induz a prova do domminio, que
fica salvo a quem fr. (...)
(2) Cit. Ord.Liv. 4 T. 58 4 - titulo justo, assim como testamento, codicilo.
(3) Ord. L.1 T.78 8 - posses que foram tomadas por rigor de sentenas, ou mandados de juizes. Ord.L.1 T.79
14.
(4) Alv. De 9 de novembro de 1754, e Ass. De 16 de fevereiro de 1786.
Art. 908. Para aquisico do domminio no basta simplesmente o ttulo, mas deve aceder a tradio; e sem esta s
se tem direito aces pessoaes (art. 534).
Art. 534. Vendida a mesma cousa a duas diferentes pessoas, prefere o comprador a quem primeiro se fez a
entrega, se a esta acedeu o pagamento do preo, ou o vendedor se deu por pago (3).
(3) ... Estamos hoje quanto a transmisso de immoveis por ato entre vivos no caso desses paises onde os registros
dos ttulos translativos da propriedade imvel a sua tradio legal.
No entanto, na introduo do trabalho, Teixeira de Freitas afirma Com a insero da clausula constituti em
todas as nossas escripturas pde-se dizer que est sem applicao quanto aos immveis a regra do Art. 534
Consolid.; pde-se dizer que temos o systema espiritualista do Cod. Civil da Frana.
Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro. Typographia Universal de Laemmert, 1865. p. 431, 433 e nota de
rodap p. CLXXVI e CLXXVII.
183
Nesse sentido PERDIGO MALHEIROS, para quem possvel, provvel mesmo que no seja o mais perfeito o
que fez. Mas a lei e os regulamentos j foram um grande melhoramento, sobretudo para o fim especial que se
teve em mira. Repertrio ou ndice Alphabetico da Reforma Hypothecaria e sobre sociedades de credito real.
Rio de Janeiro: Typographia Nacional, 1865. p. VII.
74
teria sido preenchido com a existncia de um registro geral de terras; porm, como isso no
ocorreu, as especificaes quanto dimenso do imvel e seus limites continuaram
desconhecidas. A Lei Hipotecria tentou conhecer a propriedade, no entanto foi falha por no
atender ao princpio da especialidade, nem permitir a inscrio de hipotecas gerais. De fato,
por mais que houvesse uma descrio do imvel e indicao dos contratantes, nada se
compara ao que hoje se denomina de princpio da especialidade.184
A Lei no atendia a especialidade objetiva, j que no exigia que se constassem
nos livros todas as caractersticas fsicas do bem (indicadas por um agrimensor) nem sua
localizao. Essa falta s foi corrigida com o decreto n. 3.453 de 5 de outubro de 1865 que
regulou a Lei Hipotecria.
Com este novo decreto, para se transcrever o ttulo, era necessrio individualizar o
imvel e o negcio, determinando as caractersticas de cada um deles, o que dificultava a
ocorrncia de fraudes. Segundo seu artigo 269, o oficial deveria escrever no livro das
transcries: a) o nmero de ordem (ou seja, aquele que ele recebia assim que ingressava no
estabelecimento registrrio), b) a data, c) a freguesia em que o imvel era situado, d) a
denominao do imvel, se fosse rural, e rua e nmero se fosse urbano, e) confrontaes e
caractersticos do imvel, f) nome e domiclio do adquirente, g) nome e domiclio do
transmitente, h) ttulo da transmisso (ou seja, se era venda, permuta, ou outro), i) forma do
ttulo e tabelio que o fez, j) valor do contrato, k) condies do contrato, l) averbaes.
Como fica claro, no houve a preocupao em prever-se o princpio da
especialidade subjetiva, que esquecido pelo legislador de 1864 assim se manteve pelo de 1865.
O princpio da especialidade subjetiva consiste na identificao e qualificao dos sujeitos da
relao jurdica, descrevendo o mximo possvel o indivduo, para que no haja qualquer
confuso. A lei no exigia essa especificao, bastando unicamente o nome dos contrates, o
que facilitava a ocorrncia de homonmias.
184
Pelo princpio da especialidade registrria, o imvel e os sujeitos envolvidos no ato objeto de registro devem
estar muito bem definidos. O que significa dizer, que todas as informaes necessrias para a identificao do
imvel devem ser conhecidas como, por exemplo, suas medidas, rea, confrontaes e localizao (especialidade
objetiva). Da mesma maneira, os sujeitos envolvidos devem ser bem determinados, constando no assento registral
suas qualificaes, ou seja, nome, domiclio, nacionalidade, nmero no registro geral, nmero no cadastro de
pessoas fsicas, profisso, estado civil, se pessoa fsica; e nome, domiclio, nacionalidade, sede social e nmero
de inscrio no Cadastro Geral de contribuintes se pessoa jurdica (especialidade subjetiva).
75
Outra lacuna da Lei Hipotecria de 1864 consistiu no no atendimento ao princpio

da publicidade, uma vez que ela no previa o registro das transmisses causa mortis e das
hipotecas legais. Mais uma vez o decreto n. 3.453 de 1865 solucionou uma das omisses ao
prever a obrigatoriedade da inscrio de todas as hipotecas legais. Contudo, a ausncia de
previso do registro da transmisso causa mortis permaneceu, ampliando a no exigncia
tambm aos atos judiciais (art. 260).
A no previso pela lei de 1864 da transcrio das transmisses causa mortis foi
criticada antes mesmo de sua promulgao, quando o projeto ainda era debatido na Cmara
dos Deputados. Em sesso de 26 de julho de 1855, o deputado NUNES GONALVES chegou a
afirmar que tal medida nada mais era do que uma reproduo do que ocorria na Frana, porm
sem que se atentasse para as razes especiais presentes naquele pas. Segundo o deputado, na
Frana, a propriedade estabelecia-se pelo simples fato da filiao, no sendo necessrio
nenhum ato posterior, para que o herdeiro alienasse o bem aps a morte do de cujos. J no
Brasil, a situao era diferente, uma vez que o herdeiro antes da partilha apenas gozava da
posse civil sobre o imvel, no podendo dele dispor. Assim, entre a morte do de cujos e a
partilha, qualquer interessado podia anular as medidas que fossem tomadas para a sucesso
dos bens. NUNES GONALVES conclua que no havia razo para dispensar as transmisses causa
mortis da transcrio, se estas estavam sujeitas s mesmas dvidas e contestaes que a
transmisso inter vivos.185
VEIGA apresentava outra razo para a necessidade de tambm se transcrever as
transferncias causa mortis. Segundo o autor, o fato da lei no exigir a transcrio nesses
casos impedia a formao no registro de uma cadeia com todos os proprietrios sucessivos do
bem. Afinal, deixava-se em descoberto a transferncia mais usual, ou seja, aquela ocorrida
com a morte do proprietrio, o que proporcionava uma lacuna na publicidade dos atos que
envolviam o imvel.186
TEIXEIRA
DE
FREITAS discordava dessas colocaes. Para o autor, a publicidade que
se dava s transmisses inter vivos no era necessria nas causa mortis, j que nestas o
185
BRASIL. Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Srs. Deputados. Sesso de 1855. Tomo Segundo. Rio de
186
C. Editores, 1899. p. 294.
76
proprietrio no podia realizar mais de uma alienao do mesmo imvel, incorrendo em

fraude. A transmisso decorria de um nico fato, o falecimento. Como para TEIXEIRA
DE
FREITAS, a publicidade das transmisses de bens tinha como intuito unicamente proporcionar
maior segurana mutuante e adquirente no momento de realizar negcios envolvendo
imveis perante alienador e devedor hipotecrio, ela se mostrava desnecessria em
transmisses causa mortis, uma vez que o de cujos no poderia fraudar o direito do herdeiro.187
LAFAYETTE tambm entendia que no havia motivo para se exigir a transcrio da
transferncia causa mortis. Para o autor, a sucesso legtima e a testamentria eram atos que
por si s apresentavam publicidade, no precisando do instituto da transcrio para esse fim. A
transcrio tambm no era necessria para a transmisso do imvel, uma vez que a sucesso
transferia o domnio desde sua abertura, no existindo tradio. Assim, exigir a transcrio
para a transferncia do imvel significaria afastar um princpio j consolidado no ordenamento
jurdico, ou seja, que os bens passavam do de cujos para seus herdeiros no momento de sua
morte.188
Para LACERDA DE ALMEIDA, o fato de haver a transmisso imediata da posse dos bens
hereditrios com a morte de seu proprietrio no impedia que a transferncia fosse transcrita
para dar publicidade a terceiros e mesmo as prprias partes.189
Quanto previso expressa de que atos judicirios no estariam sujeitos
transcrio, LAFAYETTE entendia que o decreto havia contrariado a razo da Lei Hipotecria de
1864 ao criar tal dispositivo. Afinal, a norma regulamentada previa a transcrio de todos os
atos inter vivos, e a arrematao e a adjudicao eram atos inter vivos em que o juiz
representava o alienante. Alm de o decreto contrariar a lei que tinha como objetivo regular, a
ausncia de transcrio das cartas de arrematao e adjudicao permitia fraudes que o
registro tinha como escopo evitar. Afinal, sem a transcrio, o executado poderia vender
imvel j arrematado ou adjudicado a terceiro de boa-f.190
187
Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro: Typographia Universal de Laemmert, 1865. p. CLXXVI.
Direito das Cousas. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, [188?]. p. 122 e 123/vol.1.
189
190
188
77
Para os legisladores, o ato judicirio e os causa mortis no precisavam de

transcrio, porque tinham notoriedade suficiente para evitar a m-f. LAFAYETTE discordava no
relativo aos atos judicirios, afirmando que assim como a escritura pblica, sua publicidade
no era suficiente para evitar fraudes. Se a lei achava que era insuficiente a publicidade gerada
pelo livro de notas, o mesmo deveria achar dos cartrios judiciais.191
Esse tambm era o pensamento de LACERDA
DE
ALMEIDA, para quem o fato das
aquisies ocorrerem em hasta pblica, luz do dia e com toda publicidade, no era
justificativa para a no realizao da transcrio. Afinal, no era esta publicidade momentnea
que buscava a lei que instituiu o registro, nem aquela desejada para se proporcionar segurana
ao crdito garantido por um bem imvel. S era possvel dar publicidade a este crdito real,
quando as informaes pertinentes ao imvel fossem de fcil acesso a qualquer interessado.
Ademais, em alguns atos judiciais, no havia nem mesmo a publicidade da hasta pblica,
sendo a publicidade da sentena um mito. Sendo assim, o autor conclua que todos os atos que
afetavam a propriedade imvel deveriam ser registrados.192
Com base nas consideraes de LAFAYETTE e LACERDA DE ALMEIDA, percebe-se que o
decreto n. 3.453 de 1865, ao invs de sanar as insuficincias da Lei de 1864, trouxe maiores
lacunas ao registro imobilirio no que se referia transcrio. Da mesma maneira, o decreto
tornou claro o entendimento de que o ttulo referido no artigo 7 da Lei Hipotecria
englobava apenas as escrituras pblicas e inscritos particulares de transferncias imobilirias.
A inovao desse decreto hipotecrio (n. 3.453 de 1865) foi a de pela primeira vez
estabelecer a estrutura e funcionamento do registro imobilirio, que denominado de registro
geral, substituiu o antigo registro de hipotecas (art. 2) no ordenamento jurdico brasileiro. At
ento, o decreto n. 482 de 1846, tinha disciplinado sobre esses aspectos, porm somente no
que se referia hipoteca e no acerca da transferncia de imveis. A nova legislao disps
sobre: a instalao de registros gerais (art. 1 ao 6), oficiais (art. 7 a 12), livros (art. 13 a
42),193 ordem de servio e processo de registro (art. 43 a 79) e a funo de publicidade (art. 80
a 89). Ainda, tratou sobre os emolumentos devidos ao oficial (art. 90 a 97), as
191
Direito das Cousas. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1908. p. 187 e 188.
193
O livro nmero 4 era destinado a Transcrio das transmisses.
192
78
responsabilidades deste (art. 98 a 101) e sobre o cancelamento do registro (art. 102 a 109). No
ttulo II e IV dedicou-se, respectivamente, s hipotecas (art. 110 a 225) e s aes hipotecrias
(art. 282 a 315) e no ttulo III transcrio (art. 256 a 281).
Desse modo, no h como negar que a Lei Hipotecria de 1864 e seu regulamento
trouxeram boas inovaes, tornando-se marcos legislativos na matria referente transcrio
(tanto por t-la previsto, quanto por ter fornecido estrutura para sua realizao).
Em 15 de novembro de 1889, com a proclamao da Repblica, esperavam-se
algumas modificaes no ordenamento jurdico; todavia, durante certo tempo elas no
ocorreram. Em 24 de fevereiro de 1891, a primeira Constituio Republicana declarou em
vigor as leis do antigo regime, enquanto no fossem revogadas e desde que no contrariassem
o novo sistema de governo e os princpios por ele consagrados, mantendo-se a estrutura
legislativa imobiliria do passado.
Na Repblica, a primeira norma referente transmisso de bens e constituio de
nus reais foi o decreto n. 169-A de 19 de janeiro de 1890 que tratou sobre a matria at o
advento do Cdigo Civil. Ele alterou a Lei Hipotecria de 1864 em vrios pontos, mas
manteve tanto a exigncia da transcrio para a transferncia do domnio e constituio de
nus reais, quanto o registro imobilirio sem valor probante. Na verdade, houve no relativo a
esses assuntos uma mera cpia dos artigos da lei n. 1.237 de 1864, com a diferena que no
relativo transcrio, ampliou-se o rol dos imveis suscetveis hipoteca, incluindo engenhos
centrais, fbricas, usinas, oficinas e estradas de ferro (art. 2, 1) e excluiu-se o dispositivo
referente hipoteca sobre escravo (art. 2, 1).
O decreto n. 169-A de 1890 ainda consagrou em seus artigo 4, 1 e 5 o
princpio da especialidade para todas as hipotecas, ao exigir sua determinao individual,
excluindo as previses das hipotecas gerais194. No entanto, o decreto no regulava a maneira
194
Desappareceram do nosso systema de direito as hypothecas geraes; foi sem dvida, um grande passo em bem
do fim economico que se prope alcanar um bom regimem hypothecario, elevando o crdito territorial, pela
certeza da valorizao da propriedade immovel, valorizao intimamente ligada publicidade do seu estado, em
referncia aos onus reaes, que a possam gravar, e especialmente aos encargos hypothecarios VEIGA, Didimo
Agapito da. Direito Hypothecario commentario ao decreto 169-A de 19 de janeiro de 1890. Rio de Janeiro:
Laemmert & C. Editores, 1899. p. 68.
79
como essa especializao deveria ser feita, nem que ela tambm estaria presente no ato de
transcrever a transmisso dos bens imveis.
A exigncia de se definir o bem imvel no ato de transcrio s surgiu alguns
meses mais tarde com o decreto n. 370 de 2 de maio de 1890, que regulava a execuo da
norma n. 169-A do mesmo ano.
A partir de ento, a transcrio da transmisso dos imveis deveria conter nmero
de ordem, data, freguesia onde o imvel era situado, denominao do imvel, se fosse rural, e
meno da rua e nmero se fosse urbano, confrontaes e caractersticos do bem, nome e
domiclio do adquirente e do transmitente, ttulo de transmisso, forma do ttulo e nome do
tabelio que o havia elaborado, valor e condies do contrato, averbaes (art. 245 e
pargrafos). Apesar de incipiente, a medida no poderia ser ignorada, principalmente no que
diz respeito especialidade subjetiva.
O decreto n. 370 tambm dispunha sobre os Registros Gerais, determinando sua
inaugurao em novas comarcas (art. 1), sobre os oficiais do Registro (art. 6 ao 10),
enumerava os Livros exigidos, separando o livro 3 para transcrever a transmisso dos imveis
(art. 25), definia a ordem do servio e o processo do registro (art. 40 a 76), previa a
publicidade do registro (art. 77 a 86), os emolumentos, a responsabilidade do oficial (art. 95 a
98) e as possibilidades de cancelamento do registro (art. 99 a 106), separava um ttulo
transcrio, entre outros dispositivos.
Alm da previso da especialidade,195 o decreto no trouxe grandes modificaes
ao ordenamento jurdico brasileiro, sendo no que diz respeito ao funcionamento do registro
geral, mera repetio do regulamento hipotecrio de 1865. Ademais, acompanhando o art. 257
do decreto n. 3.453, mais uma vez selou a interpretao do art. 8 da lei n. 1.237 de 1864,
prevendo:
Art. 234. At a transcripo, os referidos actos so simples contractos, que s obrigam as
partes contratantes.
195
Outra inovao do decreto consistiu na incluso entre os ttulos sujeitos ao registro dos atos autnticos de
pases estrangeiros legalizados pelos cnsules brasileiros e traduzidos na lngua nacional (art. 74). Assim,
alargava-se o conceito de ttulo, permitindo, por exemplo, que contrato de aquisio de imvel localizado no
Brasil pudesse ser lavrado perante tabelio estrangeiro.
80
O decreto reproduziu tambm a orientao anterior, ao negar em absoluto

transcrio poder para provar os direitos que publicava (art. 235). Ademais, continuou no
exigindo a transcrio de transmisses causa mortis e a dos atos judicirios, apesar das crticas
da doutrina, principalmente quanto a essa ltima omisso. (art. 237).
Depois da anlise desse conjunto de leis e decretos que se referiam transcrio
das transferncias de domnio (pelo menos em alguns dispositivos), pode-se afirmar que
apesar de todas as inovaes apresentadas e de um sistema registrrio mais completo, embora
ainda lacunoso, a irregularidade das terras continuava.
2.5. REGISTRO TORRENS: DECRETO N. 451-B DE 1890.

A situao das terras brasileiras continuava desordenada. At ento, em nenhum
momento na histria legislativa do pas, o governo havia se preocupado em regulariz-la.
Sempre os interesses eram outros. Na Lei de Terras, o objetivo era distinguir as terras pblicas
das particulares, a fim de que as primeiras pudessem ser concedidas aos colonos estrangeiros.
Com a publicao da Lei Oramentria de 1843 e da Lei Hipotecria de 1864 o intuito era
assegurar o crdito garantido por um bem imvel. Em todos os casos, para se atingir as
finalidades das leis, foi necessrio mexer na propriedade imvel, seja definindo suas medidas
e limites, seja transcrevendo ttulos de hipotecas ou de transferncias de domnio.
Mas como as legislaes no visaram diretamente a regularizao dos imveis,
foram publicadas com inmeras lacunas e em alguns casos no tiveram qualquer eficcia, o
estado das terras mantinha-se catico. Impreciso de medidas e limites, incerteza quanto aos
reais proprietrios, muitos possuidores, fraude em ttulos, indefinio das terras pblicas e
devolutas. Assim, o quadro de insegurana jurdica persistia, at mesmo no que era relativo ao
crdito.
Diante desse panorama, os legisladores brasileiros resolveram pr em ordem de
vez a questo da terra, promulgando dois decretos em 1890, o n. 451-B, de 31 de maio, e o
81
decreto n. 955-A, de 5 de novembro, que estabeleciam o registro e a transmisso de imveis

pelo sistema Torrens.
AFRNIO
DE
CARVALHO afirmava que a adoo desse sistema no Brasil surgiu da
necessidade emergencial de se adotar disposies registrrias, que acabassem com a

falibilidade e incerteza da propriedade territorial no pas.196
Na Exposio de Motivos que acompanhou o projeto que deu origem ao decreto n.
451-B de 1890, apresentado Cmara dos deputados em 31 de maio de 1890, seus
idealizadores RUY BARBOSA, MANUEL F. DE CAMPOS SALLES e FRANCISCO GLYCERIO afirmavam que
a instituio consagrada no projeto tinha como objetivo estabelecer um systema efficaz de
publicidade immobiliaria, e commercialisar a circulao dos titulos relativos ao dominio sobre
a terra
197
. Assim, o intuito no era s tornar pblica a situao jurdica do imvel, mas
tambm possibilitar a mobilizao do solo, por meio da transferncia rpida e simples de seu
ttulo.198
AMRICO LOPES e CCERO LOPES analisando a exposio de motivos em 1925
entenderam que o sistema Torrens foi aplicado para garantir os direitos do proprietrio, ao
eliminar qualquer dvida quanto a esse direito e estabelec-lo de modo irrevogvel. Dessa
196
Registro de Imveis. 3 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982. p. 471.

A Exposio de Motivos esta transcrita In: LOPES, Amrico; LOPES, Ccero. Commentarios, Notas e
Formulrios sobre o Registro Torrens. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1925. p. 15.
198
Ainda na Exposio de Motivos, os autores alm de recomendarem veementemente a adoo do nosso sistema
no Brasil, listam todos as suas caractersticas. Dizem: ... no hesitamos em aconselhar, vos a transplantao
desta reforma para o nosso torro ptrio onde encontrar certamente as condies mais favoraveis de
acclimatao, logo que os interessados lhe comprehendam a influencia bemfazeja.
Reduzindo-o aos seus traos capitaes, o regimen proposto assignala-se caracteristicamente por estes predicados:
1 Faculdade aos proprietarios de acceitarem-no, ou permanecerem no direito commum;
2 Registro de todos os direitos que gravarem o immovel, para a constituio delles entre as partes e a sua aco
contra terceiros;
3 Garantia do Estado aos proprietarios inscritos e, em conseqncia, responsabilidade pecuniaria do Thesouro
para com os prejudicados por erros na matricula, ou na entrega dos ttulos;
4 Publicidade real, e no pessoal, isto , instituio de um grande livro das terras, onde cada propriedade, em vez
de cada proprietrio, tenha aberta a sua conta;
5 Entrega a cada proprietrio de um certificado com o valor do titulo, renovavel em cada transferencia de
propriedade;
6 Facilidade aos proprietarios de constiturem emprestimo, mediante penhor do titulo, consignado em garantia ao
mutuante;
7 Substituio da incerteza pela segurana, da obscuridade e do palavreado pela brevidade e pela clareza;
8 Reduco de avultados gastos a um desembolso mnimo, e abreviao de mezes a dias no tempo despendido;
9 Proteco s transaes sobre a propriedade territorial contra a generalidade das fraudes;
10 Restituio ao seu valor natural dos ttulos de propriedade, depreciados pela interdependncia das escripturas
sucessivas de acquisio e transmisso. Ibidem., p. 27 e 28.
197
82
maneira, facilitava-se a realizao de atos jurdicos envolvendo a propriedade imvel, por

meio de um ttulo pblico.199
J AFRNIO
DE
CARVALHO interpretava a previso do sistema de forma mais crtica.
Para o autor, o Governo brasileiro resolveu adotar o Registro Torrens, oferecendo-o

facultativamente aos particulares, para afastar a tarefa reformadora do Registro Imobilirio
comum que parecia ser difcil e demorada, porm cada vez mais necessria. A medida ainda
trazia como vantagem, o fato dos dispositivos do novo registro j estarem reunidos em um
texto legislativo estrangeiro, o que simplificaria o trabalho dos legisladores ptrios.200
Quanto ao carter facultativo do registro, RUY BARBOSA entendia que ele seria
provisrio, estaria presente quando da adoo do sistema, j que seu aspecto revolucionrio
exigia um perodo de adaptao no qual mostraria sua excelncia, mas se tornaria coercitivo
quando ficasse comprovada a superioridade dos resultados obtidos.201
O Registro Torrens foi criado por Sir ROBERT RICHARD TORRENS, pai de um dos
fundadores da colnia da Austrlia do Sul. O sistema objetivava colocar uma certa ordem no
estado de confuso em que os ttulos de domnio, as transferncias e aquisies estavam.
TORRENS exerceu vrios cargos pblicos na Austrlia, inclusive o de oficial de
registro. Porm, foi como deputado pela Provncia de Adelaide que apresentou esse sistema de
registro dando origem a lei Real Propert Act de 27 de janeiro de 1858. 202
Para JOO AFONSO BORGES o sistema era excelente para os pases novos, o que
explicaria a sua rpida difuso nas diversas provncias da Austrlia, em outras colnias
199
Commentarios, Notas e Formulrios sobre o Registro Torrens. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos,
1925. p. 12.
200
Registro de Imveis. 3 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982. p. 471 e 472.
201
Obras Completas de Rui Barbosa. Relatrio do Ministro da Fazenda. Rio de Janeiro: Oficina Grfica do
Departamento de Imprensa Nacional, 1949, p. 302/vol.XVII, Tomo II.
202
Esta a data indicada na Exposio de Motivos elaborada por Ruy Barbosa, Manuel F. de Campos e Francisco
Glycerio quando o projeto que deu origem ao decreto 451-B de 1890 foi apresentado a Cmara dos Deputados
(LOPES, Amric; LOPES, Ccero. Commentarios, Notas e Formulrios sobre o Registro Torrens. Rio de Janeiro:
Jacintho Ribeiro dos Santos, 1925. p. 17). Esta mesma data acompanhada por Lysippo (GARCIA, Lysippo. O
registro de Imveis: a transcrio. Rio de Janeiro: Livraria Francisco Alves, 1922. p. 59/vol.1.) e Afrnio
(CARVALHO, Afrnio, Registro de Imveis. 3 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982. p.472). Borges afirma que foi em
1861 (BORGES, Joo Afonso. O Registro Torrens no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 1960. p. 21).
83
inglesas e tambm em colnias francesas.203 No de forma diferente pensavam os legisladores

brasileiros que instituram o sistema registrrio de origem australiana no ordenamento
ptrio.204
O intuito era garantir a certeza da propriedade, proporcionando completa
imunidade contra os ataques de quem quer que fosse. Para isso, o sistema Torrens fornecia
presuno absoluta de domnio, sendo poucos os casos em que cabia ao de reivindicao
contra o proprietrio de imvel submetido ao regime.
O decreto 451-B de 1890 determinava que apenas as terras pblicas que fossem
alienadas a partir de 31 de maio de 1890, e alguns terrenos e prdios da Capital Federal que o
Governo julgasse conveniente, precisariam submeter-se ao registro Torrens. Assim, o sistema
era facultativo para propriedades privadas.
Segundo AMRICO
CCERO LOPES, embora a lei fosse obrigatria para a alienao
de terras pblicas em todo o pas, havia Estados que no a aplicavam, o que gerava a nulidade
de todas as transferncias de reas devolutas realizadas pelo sistema comum. Por outro lado,
em Minas Gerais e no Rio Grande do Sul, o registro Torrens foi utilizado no s para terras
pblicas, mas tambm para muitos terrenos particulares.205
O Registro Torrens caracterizado pela existncia de um livro talo denominado
Matriz, no qual inscrita cada propriedade com sua descrio perfeita, ou seja, constando suas
203
O Registro Torrens no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 1960. p. 21.

A difuso do registro Torrens pelo mundo demonstrada na Exposio de Motivos do projeto que deu origem
ao decreto 451-B de 1890. No texto, citando a obra de Emile Worms La proprit consolide, de 1888, os
autores (RUY BARBOSA, MANUEL F. DE CAMPOS E FRANCISCO GLYCERIO) afirmavam que alm de ser aplicado na
Austrlia, o sistema havia sido adotado pelas ilhas de Fidji (1877), e o Estado de Lowa, na federao americana,
e, por ltimo, no Canad, a provncia de Ontrio, onde a legislatura o acolheu em 1885, mandando-o applicar
cidade de Toronto e ao condado de York. Ao justificar-se esta medida, na antiga dependencia britnica, declarou
o primeiro ministro que o pensamento do gabinete era tornar a transferncia da terra to simples como a do papel
bancrio e o ttulo do possuidor to firme, to isentos de riscos e tropeos quanto o do accionista de um
estabelecimento de crdito s aces de que senhor. Outras provncias canadienses e outros Estados da Unio
Anglo-saxonia promovem a sua adopo, de que tambem se cogita para a ndia, em Malaca, em Penang, em
Strait Settemento. A regencia de Tunis, graas a iniciativa do governador Cambon, inspirada na propaganda
activa de Ives Guyot, perfilhou, na lei de 12 de julho de 1885, a instituio australiana, de que j se aconselha
tambem a applicao Arglia. LOPES, Amrico; LOPES, Ccero. Commentarios, Notas e Formulrios sobre o
Registro Torrens. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1925. p. 17. Este mesmo texto esta transcrito em
RUI BARBOSA. Obras Completas de Rui Barbosa. Relatrio do Ministro da Fazenda. Rio de Janeiro: Oficina
Grfica do Departamento de Imprensa Nacional, 1949. p. 296 e 297/vol.XVIII, Tomo II.
205
1925. p. 13.
204
84
caractersticas, confrontaes, medidas, benfeitorias existentes, classificao das terras e

possveis encargos que a vinculam. Quando o imvel inscrito no livro matriz, diz-se que ele
foi matriculado e todas as suas particularidades passam a ser conhecidas.
Pelo decreto n. 451-B de 1890, o requerimento para o registro Torrens e,
conseqentemente, o pedido para a instituio da matrcula206 devia ser dirigido ao juiz pelo
proprietrio ou por quem tivesse mandato para o representar (art. 5). Com o requerimento
entregue ao oficial do Registro Geral de Hipotecas, apesar de endereado ao juiz da comarca,
iniciava-se o procedimento que daria origem a uma matrcula no livro matriz, no local em que
seria a partir de ento inscritas todas as alienaes e constituies de direitos reais referentes
ao imvel.
O requerimento deveria ser instrudo com os ttulos de propriedade, com atos que a
modificam ou limitem, memorial indicativo de todos os encargos, designando os nomes e
residncias dos interessados, ocupantes e confrontantes e, sendo imvel rural, sua planta (art.
7). Todos os documentos apresentados pelo interessado eram ordenados, autuados pelo
oficial e enviados ao juiz competente.
Dessa forma, havia um processo administrativo passado diante do oficial do
registro e um processo judicial, a cargo da Justia Comum, para anlise do ttulo de
domnio207. Se os documentos mostrassem que o imvel pertencia ao requerente, o juiz
determinava a publicao do requerimento, uma vez no Dirio Oficial e trs vezes em jornais
da localidade do bem, fixando um prazo no menor de 50 dias e no maior de quatro meses
para a realizao da matrcula caso no houvesse oposio (art. 8). A pessoa que se julgasse
com direito ao imvel, apresentava oposio inscrio perante o juiz responsvel pelo
Registro Torrens daquele imvel (art. 46). Enquanto o litgio no fosse julgado, o registro
206
AMRICO E CCERO LOPES definem matrcula da seguinte forma a matrcula o termo final do processo da
apurao dos ttulos do requerente e ella procede o official por ordem do juiz, escrevendo, com dizeres eguaes,
nos tales do livro matriz, todos os esclarecimentos relativos ao immovel e aos encargos a que estiver sujeito.
1925. p. 89.
207
Nesse ponto o Registro Torrens adotado no Brasil diferenciava-se do australiano. Na Austrlia o processo era
todo administrativo. Segundo AFRNIO DE CARVALHO, Na adaptao ao nosso meio, a longa histria dos ttulos
dominiais e extenso da superfcie do Pas determinaram, pois, a preeminncia da ao judicial e a
descentralizao do sistema, que no passou de um enxerto feito ilharga do preexistente. Registro de Imveis.
3 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982. p.473.
85
ficava suspenso (art. 47). Julgada a oposio improcedente, o oficial matriculava o imvel no
livro matriz, arquivando o processo e os documentos no Cartrio de Registro Geral de
Hipotecas. Sendo a oposio julgada procedente, a realizao do registro Torrens era afastada.
A matrcula era feita por lanamento em duplicata, um exemplar ficava no livro
matriz e o outro, que era chamado de ttulo era entregue ao requerente (art. 10, 1). Esse
ltimo exemplar, que continha todas as caractersticas do imvel e dos direitos reais que
recaam sobre ele, substitua todos os ttulos anteriores.208 Como conseqncia, o adquirente da
propriedade no precisava preocupar-se com o seu passado, ou seja, com a possibilidade de
defeitos em ttulos que antecediam o seu direito, o que era a grande inovao desse modelo
registrrio e sua vantagem.209
Dessa maneira, quando ocorria venda ou alguma operao de crdito, a situao
jurdica do imvel podia ser verificada de modo simples e rpido. A anlise recaa unicamente
sobre o ttulo (exemplar) dado ao ltimo possuidor, sendo invalidados todos os anteriores. 210
Como resultado disso, diminuam-se as despesas com a transmisso e onerao do imvel e
estimula-se o crdito territorial.
A despreocupao com a situao jurdica do imvel, existente aps a realizao
do procedimento administrativo que dava origem ao Registro Torrens, derivava do fato de que
este tornava o direito de propriedade indiscutvel, absoluto. Caso algum fosse privado do
domnio ou da garantia hipotecria pela admisso parcial ou total de um imvel no registro
Torrens, o Estado responsabilizava-se, pagando uma indenizao para o terceiro prejudicado.
208
Segundo Sir R. TORRENS Assim se supprimiro todas as dificuldades at hoje inevitveis no investigar o ttulo
primitivo por entre a srie numerosa de adquirentes, que cronolgicamente se sucedem; e, em vez de folhear
montanhas de papel, teremos de examinar apenas um documento simples, mas nem por isso menos valido e
indiscutvel, pois absolutamente no difere do ttulo de concesso inicial transcrito in RUI BARBOSA. Obras
Completas de Rui Barbosa. Relatrio do Ministro da Fazenda. Rio de Janeiro: Oficina Grfica do Departamento
de Imprensa Nacional, 1949. p. 307 e 308/vol.XVIII, Tomo II.
209
o que tambm pensavam os autores do decreto n. 955-A de 1890, A indestructibilidade do titulo constitue,
manifestamente um dos caracteres inestimveis do regimen australiano. Na incerteza sobre o direito de
propriedade territorial est uma das influencias que profundamente a depreciam e um dos embaraos que
organicamente se oppem sua mobilisao. A segurana estribada nesse ttulo de domnio irrevogvel habilita o
proprietario a no recuar ante os maiores sacrifcios para a explorao da terra, e attrahe para ellas as ambies do
capital, livre por esse meio dos riscos que ordinariamente o deteem ante a perspectiva de litigios embaraosos e
arruinadores, como os que flagelam a propriedade immovel. Exposio de motivos in LOPES, Amrico; LOPES,
Ccero. Commentarios, Notas e Formulrios sobre o Registro Torrens. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos
Santos, 1925. p. 22 e 23.
210
Ibidem., p. 24.
86
Essa previso decorria do fato de que no s no caso de fraudes, poderia ocorrer discordncia
entre a realidade e o registro. Afinal, por mais que durante o procedimento de anlise dos
ttulos e caracterizao da propriedade fossem utilizados de total imparcialidade e cuidados,
erros poderiam acontecer, j que dependia-se de uma apreciao humana.
Prevista a indenizao, nada mais coerente do que o decreto dispor sobre a
maneira como seria obtido o recurso financeiro. O dinheiro provinha de um fundo de garantia,
que era mantido pelo valor obtido com taxas pagas pela realizao do registro e por multas,
alm dos juros obtidos com o passar do tempo.
Segundo AMRICO
CCERO LOPES, a existncia do fundo e o pagamento de
indenizao no caso de privao de direitos reais dos legtimos titulares resultavam da garantia
que o Estado oferecia ao proprietrio matriculado, contra todas as contestaes sobre o seu
direito.211 Em outras palavras, ao adotar o sistema Torrens, o Estado garantia presuno
absoluta de propriedade, indenizando o prejudicado caso incorresse em erro.
O sistema Torrens tambm possibilitava a mobilizao do bem imvel por meio de
seu ttulo, igualando-o nesse aspecto ao mvel. Tanto transferir a titularidade quanto gravar
com nus real tornavam-se atos de fcil execuo, uma vez que foi dispensada a escritura
pblica e, conseqentemente, a participao do notrio. Essa facilidade decorria do fato de que
o proprietrio matriculado alm de receber obrigatoriamente uma cpia da matricula (ttulo),
podia requerer ao oficial do registro um extrato das informaes contidas no livro matriz que o
possibilitaria alienar, hipotecar ou onerar o imvel em qualquer lugar. Era o que dispunha o
art. 63 do decreto 451-B de 1890, que tambm previa:
1 Deste extracto se lanar nota no livro da matricula e no verso do ttulo.
2 A datar da entrega do extracto, nenhum acto de transmisso ou onerao do immovel se
inscrever na matriz, emquanto o dito extracto no se devolver ao official, para seis anullado, ou
no se provar, por annuncios nos jornaes, durante um mez consecutivo, que se destruiu ou perdeu.
Em seguida o art. 64 do mesmo decreto determinava:

Art. 64. Para transferir ou hypothecar immovel, comprehendido no extrato de registro,
redigir-se-ho dous exemplares do escripto de transmisso, ou da obrigao hypothecaria.
211
1925. p. 161.
87
1 Ambos os exemplares sero apresentados ao official pblico, que tiver competencia

para receber taes actos, e esse lanar a devida nota no verso do extracto do registro.
2A transferncia de propriedade, a obrigao hypothecaria e outro qualquer acto
celebrado por esta frma em relao ao immovel tero o mesmo valor, que os passados e inscritos
no logar da situao da cousa.
3O comprador, o credor hypothecario e qualquer cessionrio, cujo nome for assim
lanado no extracto do registro, tero os mesmos direitos, que si se houverem inscripto na matriz.
Esse sistema de fcil mobilizao do ttulo, apesar de previsto nos artigos acima
transcritos do decreto, nunca foi utilizado na prtica no Brasil. Tanto pela desconfiana e
medo de fraudes, quanto pelo fato de no exigir escritura pblica. BORGES acreditava que
muitos oficiais negar-se-iam a realizar o procedimento, o que acarretaria constantes buscas por
autorizao judiciria. Ademais, entendia que essa maneira de transferir a propriedade nunca
teria aplicao entre os brasileiros, j que era contrria a seus costumes e sua mentalidade.212
Em 5 de novembro de 1890, foi promulgado o decreto n. 955-A que visava regular
o decreto 451- B do mesmo ano. A nova norma, apesar de repetir alguns artigos da anterior,
trouxe algumas inovaes como a previso da existncia de outros livros diferentes do de
matriz, seguindo entendimento j concretizado pelo decreto n. 370 de 1890 no referente ao
registro geral. Assim, tambm quanto ao sistema Torrens foi previsto o livro de protocolo, de
indicador real e pessoal (art. 14).
O livro de indicador real o repertrio de todos os imveis, que direta ou
indiretamente figurem no registro (art. 17). J o pessoal, dividido alfabeticamente, o local em
que so inscritos por extenso os nomes de todas as pessoas que ativa ou passivamente,
individual ou coletivamente, figurem nos livros do registro (art. 18).
Pelo indicador real, buscava-se pelo imvel e obtinham-se todas as suas
caractersticas, histrico e nus que o gravavam. J pelo indicador pessoal, a procura era feita
pelo nome do proprietrio. Tal previso, j existente no relativo ao registro geral, tornou o
sistema Torrens brasileiro bastante completo.
O indicador real importante nos casos de transferncia do imvel para outro
titular como, por exemplo, na compra e venda. A deseja comprar o imvel X, vai
212
O Registro Torrens no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 1960. p. 33.
88
serventia imobiliria e l descobre todas as suas caractersticas, inclusive quem o

proprietrio. J o indicador pessoal relevante quando o imvel usado em garantia. A faz
um emprstimo a B e, pelo indicador pessoal, descobre se ele tem algum imvel e se este
est ou no gravado com algum nus.
O decreto tambm relacionava o livro matriz e o registro geral. Aquele imvel que
passasse por todo procedimento necessrio para a elaborao de sua matrcula, teria a partir de
ento todas as transcries de suas transmisses, instituies de nus reais e inscries de
hipotecas feitas nos livros do registro geral, com a anotao de que havia sido objeto do
registro Torrens e, em seguida, seriam lanadas no livro matriz (art. 19 e 20).
Outra previso interessante foi a do artigo 43, que definiu o que deveria ser
compreendido como terceiro. Para o decreto, terceiro era todo aquele que no fosse parte do
contrato, nem seus herdeiros. O artigo ressaltava aos olhos de quem fazia a leitura da norma,
afinal a abrangncia da palavra terceiro havia sido objetos de discusses entre os intrpretes
da Lei Hipotecria de 1864 (como j visto no item 2.4).
O decreto n. 955- A de 1890 trouxe tambm como inovao o art. 82 que previu a
possibilidade de emprstimos a curto prazo, sem grandes complicaes. O proprietrio, ao
adquirir o emprstimo com pagamento prximo, entregava o ttulo da propriedade ao credor,
em penhor. Esse direito de garantia era constitudo simplesmente pela tradio do ttulo ao
credor pignoratcio. Enquanto o credor estivesse com a posse do ttulo, no era possvel
realizar alienaes ou gravar o imvel com hipoteca.
Quanto transmisso de bens imveis e os efeitos produzidos pelo registro, nada
foi alterado do j previsto no decreto 451- B de 1890.
Segundo os elaboradores do decreto que instituiu o Registro Torrens na legislao
ptria, vrios autores discordavam da adoo desse novo sistema, no entanto, nenhum de seus
argumentos se sustentavam. Primeiro diziam os opositores que sua aplicao seria impossvel
diante da situao catica dos ttulos de propriedade no pas, fato que no acontecia na
Austrlia, regio para o qual o sistema tinha sido criado. Para RUY BARBOSA, MANUEL F.
DE
CAMPOS SALES e FRANCISCO GLYCERIO, a afirmao era errnea, j que na Austrlia as medies
89
das propriedades tambm se apresentavam diferentes da realidade. Alm disso, diziam que o
Registro Torrens no poderia ser aplicado no Brasil devido a grande longevidade dos ttulos, o
que no ocorria na Austrlia. Mais uma vez, o pensamento estava equivocado, uma vez que
isso tambm estava presente na Austrlia. Assim, utilizando-se da experincia dos outros
pases (principalmente da Austrlia) os legisladores brasileiros afastavam qualquer oposio
ao novo sistema.213
Traados os principais aspectos e inovaes das legislaes brasileiras que
regularam o registro Torrens, resta analisar o que elas previam sobre as transmisses da
propriedade imvel.
Toda transferncia de imvel matriculado deveria constar obrigatoriamente no
livro matriz. O ato translativo do bem era tido como registrado, logo que se averbasse nele a
informao de que se achava inscrito em sua matricula, com indicao do dia e hora em que
foi apresentado (art. 16 caput e 1). Todo ttulo assinado pelo oficial tinha f pblica,
constituindo prova de que a pessoa nele nomeada era investida dos direitos que o documento
especificava (art.18).
Antes do registro, o ato translativo de propriedade era ineficaz (art. 39, caput), j
que a transcrio tinha efeito constitutivo e o simples acordo de vontades no era suficiente
para transferir o domnio sobre o bem. Aps o registro, o imvel passava ao adquirente com
todos os encargos e direitos constantes em sua matricula (art. 41, caput). Dessa maneira, o
adquirente do imvel ficava exonerado de reclamaes relativas a direitos que no constassem
do registro (art. 43). No entanto, era possvel que aquele que acreditasse ter direito sobre o
imvel, apresentasse oposio transferncia, cabendo ao juiz decidir.
Ressalta-se que, em regra, nenhuma ao de reivindicao podia ser recebida
contra o proprietrio de imvel matriculado (art. 75). Diz-se em regra, porque a lei previu
uma exceo ao conferir ao de reivindicao vtima de uma matrcula fraudulenta contra o
fraudador, desde que este fosse julgado criminalmente e aquela apresentasse ttulo anterior
devidamente inscrito no registro (art. 75, 2). Contudo, se aquele que fraudasse a matricula j
213
Exposio de motivos in LOPES, Amrico; LOPES, Ccero. Commentarios, Notas e Formulrios sobre o
Registro Torrens. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1925. p. 26 e 27.
90
tivesse alienado o bem a terceiro de boa-f, este no podia ser perturbado em sua posse (art.
76, 2). Dessa forma, restava vtima da matricula fraudulenta acionar, por indenizao,
aquele que da fraude aproveitou-se (art. 76, caput), j que no mais teria direito sobre o
imvel.
A adoo do sistema Torrens pela legislao brasileira representou a busca por um
modelo registrrio que proporcionasse uma publicidade perfeita da situao jurdica da
propriedade imvel, facilitando a sua circulao e estimulando o crdito territorial. O
abandono do aprimoramento do sistema comum, a aplicao de um novo modelo registrrio e,
principalmente, sua facultatividade, so emblemticos. A criao de um regime paralelo de
registro e de carter facultativo aparece como uma soluo simples e mediadora. De um lado,
atende aos reclames daqueles que pleiteavam maior segurana ao crdito garantido por um
imvel e transferncia de domnio, de outro, no onerava, ou melhor, aborrecia, aqueles que
no tinham qualquer interesse em fixar limites e dimenses do imvel, e em estabeler com
clareza os direitos ali existentes.
Com a previso de uma matrcula, na qual o imvel individualizado, a exigncia
de registro de todos os atos de alienao e de constituio de nus reais e a defesa do
adquirente de boa-f, mesmo no caso de fraude, pode-se afirmar que o Registro Torrens
permitiu que duas das seguranas necessrias a um sistema registrrio completo fossem
garantidas. Assim, aqueles imveis que passassem por todo procedimento que dava origem
matricula no livro matriz, podiam valer-se da segurana do crdito e do comrcio.214
Do crdito, porque todos os direitos reais de garantia que recassem sobre o imvel
deviam ser inscritos na matrcula do bem, a qual fornecia as informaes necessrias quele
que desejasse realizar negcio jurdico com o proprietrio. Do comrcio, porque o adquirente
de boa-f teria seu direito assegurado, mesmo que houvesse ocorrido fraude nas transferncias
anteriores, ou que por algum motivo fosse realizado o Registro Torrens de imvel cujo direito
real pertencesse pessoa diferente da prevista no assento. Perceba-se que, para que a
transcrio se preservasse, era fundamental que o adquirente estivesse de boa-f, o que
214
Para os autores do decreto 955-A de 1890 a segurana garantida pelo sistema Torrens completa, tanto para o
proprietrio quanto para o terceiro. Exposio de motivos in LOPES, Amrico; LOPES, Ccero. Commentarios,
Notas e Formulrios sobre o Registro Torrens. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1925. p. 22.
91
significa dizer que o sistema Torrens adotou uma das formas de execuo do princpio da
publicidade material, ou seja, o princpio da f pblica ou da proteo do comrcio.215 Assim,
as relaes comerciais ficavam garantidas, e o direito do proprietrio vtima de fraude ou erro
era afastado e substitudo por uma indenizao, paga pelo fraudador, no primeiro caso, e pelo
Estado no segundo.
Destaca-se que garantir a segurana do comrcio e prever o pagamento de
indenizao para possveis erros era uma maneira do Estado levar a populao a confiar
totalmente na assertividade do procedimento do Registro Torrens e, conseqentemente, na
veracidade dos dados contidos nos assentos registrais.
Quanto segurana da propriedade, tudo indicaria que ela estaria presente, se
todas as exigncias para o registro pudessem ser cumpridas. Afinal, para realizar-se matrcula
por meio do regime Torrens era fundamental que se fizessem planta e memorial descritivo,
determinando com exatido os limites e dimenses da propriedade e, principalmente, um
histrico de todos os ttulos de domnio. No entanto, cumprir essas determinaes do decreto
era quase impossvel, mormente a segunda, e por mais que se conseguisse descrever
corretamente o imvel, objetiva e subjetivamente, o que levaria crena de que a chance do
no proprietrio alienar o bem se tornasse diminuta, fraudes poderiam ocorrer. Dessa feita, a
segurana da propriedade, que permitiria que o proprietrio do bem tivesse assegurado seu
direito sobre ele, mesmo no caso de fraude e, ainda que terceiro de boa-f ou m-f adquirisse
imvel do fraudador, no foi garantida.216 Essa assertiva se confirma, quando se verifica que
por meio do fundo de garantia, o Estado pagava uma indenizao ao real proprietrio privado
de seu direito por erro no procedimento de matrcula. Assim, ele perdia a propriedade, mas
215
As duas formas de execuo do princpio da publicidade material, o da f publica e o da eficcia jurdica

formal, sero estudados no prximo captulo, no item 3.2 referente aos antecedentes do Cdigo Civil de 1916. No
momento basta distinguir a publicidade material e a formal. Segundo REGNOBERTO M. DE MELO JR.A publicidade
material (ou de fundo) quando serve para proteger os interessados e terceiros no ato registrrio, para afetar o bem
jurdico registrado, para veicular a cognoscibilidade legal (dos assentos registrais), e constituir os direitos deles
derivados. J a noo de publicidade formal orgnica. Seria esta o conjunto de servios pblicos que
disponibilizam, a todos, as informaes contidas nos assentos das reparties registrais. Lei de Registros
Pblicos Comentada. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2003. p. 51.
216
Para BORGES O registro Torrens a via mais aconselhvel de legislao, definitiva e absoluta, da propriedade
imvel, no Brasil. Prevenindo demandas, proporciona completa tranqilidade e segurana aos proprietrios. O
Registro Torrens no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 1960. p. 143.
92
recebia em contrapartida o valor correspondente do fraudador ou do Estado, ou seja, no tinha

garantido o seu direito real.
Ao garantir a segurana do crdito e do comrcio e ao prever uma compensao ao
real proprietrio pela perda do imvel, esse sistema registrrio pode ser analisado na linha
histrica desenvolvida ao longo de todo este estudo como uma evoluo diante dos
aprimoramentos que trouxe. Apesar de ser adotado como regime paralelo ao comum, de
possuir carter facultativo e de ter sido pouco aplicado em todo o pas (aparecendo apenas em
alguns Estados), o registro Torrens influenciou o sistema comum, que mais tarde sofreu
mudanas significativas, que culminaram na previso da matrcula pela Lei de Registros
Pblicos de 1973.
Em suma, apesar de parecer um modelo registrrio isolado no ordenamento
brasileiro, o regime Torrens teve enorme influncia na estruturao do modo de transmitir a
propriedade imvel pelo registro do ttulo, principalmente no que se refere s seguranas que
devem envolv-lo.
3. SEGURANA JURDICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE X

SEGURANA JURDICA DO COMRCIO: POSIO DO DIREITO
BRASILEIRO.
3.1. CONTEXTO HISTRICO

No contexto histrico do primeiro captulo, afirmou-se que no era possvel no
perodo do Imprio escrever sobre terras sem tratar sobre a mo-de-obra. Agora, no contexto
da Primeira Repblica (1889-1930) o binmio terra e mo-de-obra afastado devido ao
surgimento de outros fatores, como o incio do desenvolvimento de novos setores produtivos,
que atingem ora direta ora indiretamente a situao da propriedade imobiliria.
Com o fim do Imprio e a proclamao da Repblica, em 15 de novembro de
1889, esperavam-se mudanas estruturais no pas, no s pelas caractersticas que o novo
93
regime incutia, mas tambm por grande parte da elite poltica imperial ter se afastado do
poder.
O afastamento das oligarquias agrrio-exportadoras, que dominavam o quadro
poltico no perodo imperial, foi provisrio e decorreu da presena dos militares, um novo
setor da sociedade, no poder. De fato, os dois primeiros governos da Repblica foram
conduzidos por militares, Deodoro da Fonseca (1889-1891) e Floriano Peixoto (1891-1894),
que parecem apresentar certa autonomia em relao s classes dominantes.
Apesar de no ter sido plena, essa certa autonomia significativa quando se fala
em Primeira Repblica, uma vez que esse perodo histrico caracterizou-se pela influncia
poltica e econmica da mesma elite que dominou o pas durante o Imprio, ou seja, a classe
formada pelas oligarquias agrrio-exportadoras. Essa pequena independncia militar foi
motivo de tenses entre os dois grupos durante o final do sculo XIX e incio do sculo XX. A
classe predominante no se conformava com o fato dos militares no participarem do aparelho
de dominao oligrquica, o que significava no poder utiliz-los como instrumento de
consolidao de uma poltica que preservasse sua hegemonia. Dessa maneira, durante a
Primeira Repblica, no houve aliana entre militares e oligarquia.217
Apesar do afastamento temporrio durante o perodo dos governos militares e a
falta do apoio desse novo grupo social, o aparelho de dominao oligrquica manteve-se forte
com o novo regime. Isso aconteceu essencialmente pela manuteno da base econmica do
pas, que continuou a exportar matria-prima e gneros alimentares e a importar produtos
fabricados. Como no houve alteraes na economia, nem qualquer poltica de incentivo a
outro setor, como por exemplo, as indstrias, a elite agrrio-mercantil da regio centro sul do
pas continuou prosperando. Diferenciava-se assim dos fazendeiros latifundirios do nordeste,
que passando por um perodo de decadncia na lavoura, eram obrigados a mandar seus filhos
para os centros urbanos em busca de outro trabalho, seja no comrcio ou indstria, ou
ocupando cargos pblicos, porque a agricultura j no mais proporcionava os lucros de
outrora.
217
PINHEIRO, Paulo Srgio et al. O Brasil Republicano: sociedade e instituies (1889-1930). 8a ed., Rio de
Janeiro: Betrand Brasil, 2006. p. 36 e 37/vol.9.
94
Essa diferena entre as oligarquias do norte e sul do pas gerou, ao longo dos
anos, conflitos polticos entre os dois grupos que, ao contrrio do que possa parecer, no
tinham muitos interesses em comum. Enquanto os fazendeiros do sul desejavam aumentar a
produtividade com a adoo de maquinrio e novas formas de produo, os do norte ainda
cultivavam da maneira tradicional, sem realizarem maiores investimentos.218 O conflito entre
os dois grupos refletiu-se em modificaes nas alianas polticas durante a Primeira
Repblica, sem, contudo alterar o domnio das classes oligrquicas.
Alm da manuteno da base econmica do pas, o poderio da classe dominante
deveu-se utilizao dos ideais republicanos a seu favor. Dessa forma, a instituio da
democracia representativa e do sufrgio universal masculino, que poderiam arejar a
composio poltica, foram utilizados pela oligarquia agrrio-exportadora para legitimar o seu
poder.219 Afinal, foi com a democracia representativa 220 que frutificaram figuras como o
coronelismo, mecanismo que permitiu a manuteno de representantes da classe dominante
nos mais altos postos da poltica.221
A legislao eleitoral republicana foi importante para manter o mandonismo local,
na medida em que ao estender o direito de voto a todos os alfabetizados, ampliou o sistema em
que o voto era uma moeda de troca,
222
incluindo no processo outros nveis da hierarquia
218
Referindo-se as diferenas entre o que chama de dissidncias internas no bloco do poder, PAULO SRGIO
PINHEIRO enumera as diferenas entre os dois grupos na segunda metade do sculo XIX da seguinte forma:
economia escravagista versus economia exportadora baseada na mo-de-obra livre (no final do Imprio),
produtores exportadores capitalistas do Centro-Sul versus coronis controlando latifndios de baixa
produtividade, alianas polticas regionais versus desencadeamento do processo de interveno e de centralizao
do Estado. Ibidem., p. 34.
219
O jurista JOS AUGUSTO CESAR j em 1913 parece perceber o uso pelas oligarquias agrrio-exportadoras, que
chamava de burguesia, de figuras introduzidas pela Repblica para sua manuteno no poder ao escrever
Entre ns domina despoticamente uma burguezia avassaladora que chegou a transformar o novo governo em
instrumento das suas criminozas especulaes. Sob a aparncia de uma democracia pura, eziste aqui a mais real
das plutocracias. Prefcio sobre o projeto de Cdigo Civil. In: Ensaio sobre os actos jurdicos. Campinas: Typ
da Casa Genoud, 1913. p. 6.
220
Segundo ORLANDO GOMES, com a deformao do sistema representativo pela poltica da clientela eleitoral Os
grandes proprietrios praticamente nomeavam os legisladores e governadores em farsas eleitorais. Razes
histricas e sociolgicas do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Martins Fontes, 2003. p. 27 e 28.
221
Janeiro: Betrand Brasil, 2006. p. 40/vol.9.
222
Segundo QUEIROZ Era normal, no perodo das eleies, sarem os chefes polticos e seus cabos eleitorais em
tournes pelo interior, carregados de presentes para os eleitores botinas ringideiras para os homens, cortes de
vistosa chita para as mulheres da famlia do eleitor, roupas e brinquedos para as crianas, sendo que, num
envelope, juntamente com a cdula de voto, havia outras de mil-ris... Saboroso folclore eleitoral at agora pouco
conhecido e pouco levado em considerao, mas que tem um significado patente, pois revela uma verdadeira
compra do voto. O coronelismo numa interpretao sociolgica. In: FAUSTO, Boris (direo). O Brasil
95
social.223 Em outras palavras, o aumento no nmero de eleitores apenas fez ampliar a

quantidade daqueles que votavam de acordo com os interesses do coronel da regio, estando
estes agora mais dispersos entre as classes scio-econmicas.
No entanto, a ampliao do quadro de eleitores no foi muito grande, j que boa
parte da populao no tinha qualquer instruo. Assim, como aqueles que tinham direito de
voto formavam um grupo restrito, foi possvel manter a barganha eleitoral.224
Tendo o nmero de eleitores aumentado, mas no o suficiente para que se perdesse
o controle sobre eles, os chefes polticos continuaram a utilizar a barganha ou a violncia para
escolher aqueles que ocupariam os cargos eletivos (Cmara Municipal, Presidncia do Estado,
Senado), ou seja, seus parentes, aliados e protegidos.225
Como tinham nos principais postos de comando, pessoas que defendiam seus
interesses, a classe oligrquica controlava o Estado.226 Assim, aos poucos, foram-se adotando
medidas que contriburam para o incremento das exportaes de matria-prima, como, por
exemplo, a centralizao poltica. Alm de facilitar o controle pela classe oligrquica, ela
permitiu uma maior participao do Estado em alguns setores da produo, defendendo o caf,
gnero de maior importncia na pauta de exportaes. Com as decises centralizadas,
diminuiu-se consideravelmente a autonomia de cada unidade da federao.
Esse movimento era inverso ao que fora imaginado quando da promulgao da
primeira Constituio Republicana em 1891, que tinha como caracterstica principal a
Republicano: estrutura de poder e economia (1889-1930). Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2006, p. 178/vol.8.
223
Ibidem., p. 178 e 180.
224
Ibidem., p. 180.
225
Ibidem., p. 172
226
QUEIROZ retrata bem esta situao e mostra o que aconteceu alguns anos mais tarde ao escrever A
transferncia tivera incio j durante o sculo XIX; porm, tratava-se ento de elementos da classe mdia que
agiam como representantes e como subordinados dos grandes chefes polticos, os quais preferiam permanecer
exclusivamente testa de seus negcios ou de suas fazendas. Porm, nesta fase, o abandono do poder poltico
pelos coronis no era seno aparncia; as camadas mdias surgiam em cena, mas nos bastidores os grandes
grupos das antigas parentelas governavam o jogo poltico, alijando e rejeitando aqueles de seus representantes
que no lhes pareciam suficientemente devotados ou leais. Mas medida que as camadas mdias urbanas se
adensavam, sua possibilidade de uma atuao poltica independente crescia; todavia, no foi sem luta que
alcanaram um instrumento que lhes permitia ter os movimentos mais livres instrumento representado pelo
voto secreto, em torno do qual se travaram verdadeiras batalhas polticas na dcada de 20. O coronelismo numa
interpretao sociolgica. In: FAUSTO, Boris (direo). O Brasil Republicano: estrutura de poder e economia
(1889-1930). Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2006. p. 206 e 207/vol.8.
96
descentralizao do poder. Na realidade, era inclusive contrrio ao que se esperava com a

proclamao da Repblica, j que, como afirma CELSO FURTADO, ela consistiu um movimento
de reivindicao da autonomia regional.227
O novo diploma constitucional previu medidas descentralizadoras; o Brasil passou
a ter um sistema federativo em que cada Estado (at ento chamado de Provncia- art. 1 e 2),
alm de eleger diretamente seu prprio governador e deputados, passou a ter maior autonomia
com a possibilidade de arrecadar impostos estaduais (art. 9). No relativo as terras, as
devolutas passaram a pertencer ao Estado em que se encontravam e no mais a Unio (ou
Imprio), como na Carta Constitucional de 1824 (art. 64 da Constituio Republicana).228
Nos vinte primeiros anos da Repblica, uma maior independncia dos Estados
levou-os a assumir um papel fundamental na poltica econmico-financeira do pas. Uma
reforma monetria, elaborada em 1888, mas somente posta em prtica no governo provisrio,
permitiu que bancos regionais emitissem dinheiro, o que levou a uma considervel expanso
do crdito.229 O aumento na oferta de crdito, por muito tempo artigo raro na economia
nacional, proporcionou um incremento nas atividades produtivas, fazendo desenvolver outros
setores econmicos. No entanto, esse desenvolvimento no foi grande o bastante para afastar a
hegemonia agrrio-exportadora.
Assim, apesar da Constituio de 1891 ter disciplinado um Estado descentralizado,
dando maior poder aos Estados membros, na prtica, essa autonomia foi logo eliminada pelos
interesses da classe dominante que desejava um governo centralizado, principalmente para a
proteo do caf.
A centralizao poltica exigiu um aumento na estrutura do Estado, com a
conseqente criao de inmeros cargos pblicos. Esses foram, aos poucos, sendo utilizados
como moeda de troca, sendo cedidos principalmente classe mdia, que nessa funo passou a
defender e proteger os interesses de grandes fazendeiros e comerciantes.
227
Formao Econmica do Brasil. 23a ed., So Paulo: Nacional, 1989. p. 171.

MILTON, Aristides A. A Constituio do Brazil. Noticia histrica, texto e commentario. 2a ed., Rio de Janeiro:
imprensa Nacional, 1898. p. 5, 10 e 335.
229
FURTADO, Celso. Formao Econmica do Brasil. 23a ed., So Paulo: Nacional, 1989. p. 171.
228
97
Como afirma PAULO SRGIO PINHEIRO, escrever sobre a classe mdia na Primeira
Repblica escrever sobre ambigidades. Composta por pequenos comerciantes e industriais,
artesos, alfaiates, sapateiros, funcionrios pblicos, assalariados e outros230, era extremamente
heterognea e vazia de significado. Era heterognea, porque composta pelos mais diversos
tipos, seja por pequenos fazendeiros desiludidos com a lavoura, imigrantes e seus
descendentes que desejavam enriquecer, ou membros de famlias proprietrias decadentes que
buscavam novo ofcio nas cidades. Era vazia de significado, por no possuir ideologia prpria,
incorporando todos os ideais e valores da classe dominante.231
Pertencendo estrutura de dominao oligarquia, a classe mdia no agiu em
nenhum momento durante toda a Primeira Repblica de maneira autnoma, sempre atuou ao
lado das classes dominantes, representando-as. Seu objetivo principal era aproveitar-se dessa
proximidade para obter privilgios e prerrogativas at ento pertencentes unicamente a classe
superior, inclusive a de autoridade e mando.232
Algumas manifestaes atribudas classe mdia, como a Revolta da Vacina, em
1904, a campanha civilista, em 1909, as rebelies tenentistas nos anos de 1920 e a Revoluo
de 1930, fazem parecer errada a afirmao de ausncia de autonomia nesse grupo social, uma
vez que esses acontecimentos simbolizariam uma oposio classe dominante.233
No entanto, conforme afirma PINHEIRO, o afrontamento no campo poltico no
significou antagonismo, j que os interesses econmicos dos dois grupos eram os mesmos,
assim como o quadro ideolgico. A classe mdia s se afastava um pouco da classe agrrioexportadora quando pregava o antiintervencionismo. Receavam que o controle da classe
dominante sobre o Estado pudesse, de alguma maneira, gerar mudanas na sociedade,
atingindo o seu status quo.234 Dessa forma, a classe mdia era a grande defensora da
manuteno da sociedade como estava, solidificando-se as tradies.235
230
O Brasil Republicano: sociedade e instituies (1889-1930). 8a ed., Rio de Janeiro: Betrand Brasil, 2006. p.
21/vol.9.
231
Ibidem., p. 42.
232
Janeiro: Betrand Brasil, 2006. p. 42 e 43/vol.9.
233
Ibidem., p. 34.
234
Ibidem., p. 34 e 41.
235
Mesmo quando defendiam mudanas, a classe mdia intelectualizada esbarrava no vnculo que tinha com a
oligarquia. Segundo EMLIA VIOTTI DA COSTA Localizando suas atividades nos centros urbanos mais importantes,
98
O estranho imaginar que essa classe social to avessa s mudanas era a mais
intelectualizada do pas, compondo o grupo dos doutores. Mas o estranhamento desaparece
quando se percebe que, para essa categoria, a formao superior mais do que uma busca pelo
conhecimento e aprimoramento era uma maneira de aproximar-se da burguesia e diferenciarse do proletariado.
O comportamento da classe mdia, que apesar de intelectualizada, no tinha
ideologia prpria e agia de acordo com os interesses da classe agrrio-exportadora refletiu-se
no direito e, especificamente, na regulamentao da transmisso da propriedade imvel. Isso
porque o principal monumento legislativo do final do sculo XIX e incio do sculo XX, o
Cdigo Civil de 1916 foi obra desse grupo social, que estava atrelado classe agrrioexportadora.236
Assim, se houvesse algum grupo de juristas mais independente, que desejasse
elaborar uma legislao liberal e progressista, era convencido pelos fazendeiros a manter as
tradies.237 ORLANDO GOMES ressaltava que, na poca da elaborao do Cdigo Civil,
chegaram ao Parlamento propostas de leis que visavam regular a indenizao em caso de
acidente de trabalho. Assim, tentavam introduzir no pas legislao de matria social que era
naquele momento muito debatida na Europa. Apesar de alguma influncia europia ter
onde o contato mais ntimo com a cultura europia e com a vida urbana lhes dava relativo distanciamento da
realidade rural, opunham-se, s vezes, teoricamente, ao domnio das oligarquias, denunciando a opresso que
estas exerciam sobre as populaes rurais e urbanas. Criticavam o latifndio, a escravido; preconizavam
mtodos de ensino mais modernos. Continuavam, no entanto, na dependncia das oligarquias que queriam
combater, ocupando cargos pbicos para os quais eram nomeados por interferncia de elementos da oligarquia,
escrevendo em jornais e revistas, publicando livros que se destinavam a um pblico leitor cujos limites no
ultrapassavam muito os da oligarquia ou dos grupos urbanos que compunham sua clientela. Alguns vivendo nas
cidades que se modernizavam rapidamente tenderiam a no ver a realidade mais ampla que estava atrs das
fachadas modernas e das instituies polticas importadas, esquecendo-se de que o serto ainda governava o
pas. Da Monarquia Repblica: momentos decisivos. 8 ed., So Paulo: Fundao UNESP, 2007. p. 264 e 265.
236
GOMES, Orlando. Razes histricas e sociolgicas do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Martins Fontes, 2003.
p. 30.
237
Parece que JOS AUGUSTO CESAR, apesar de tambm jurista, no acreditava na existncia entre seus pares de um
grupo liberal e progressista, j que em 1913 escreveu Os principaes mentores da nossa burguezia so os juristas.
Ora, notavel pensador j assinalou com perfeita justeza a parcialidade e o egosmo dessa classe de intelectuais.
Ao passo que os medicos e os economistas to gloriosamente se empenham em minorar a miseria humana, os
juristas se incorporam ao sequito dos abastados e poderozos, cujos interesses defendem com zelo e fatuidade.
Sem duvida no foi pequena sua parte nas cruzadas contra o absolutismo e os antigos processos de opresso; mas,
uma vez estabelecido o rejimen constitucional e firmada a liberdade poltica, elles abandonaram a causa dos
pobres, que agora procuram iludir com formulas gastas e estafadas republica, federao, direitos fundamentaes
e outros nada sonoros. Prefcio sobre o projeto de Cdigo Civil. In: Ensaio sobre os actos jurdicos. Campinas:
Typ da Casa Genoud, 1913. p. 6.
99
chegado ao Brasil, o Cdigo Civil manteve-se fiel ao individualismo jurdico que estava mais
de acordo com o grau de desenvolvimento das foras produtivas no pas.238
Segundo o mesmo autor, a opo pelo individualismo jurdico foi consciente. As
classes abastadas queriam uma legislao que contribusse para o desenvolvimento das foras
produtivas do pas no modo do sistema colonial de riquezas. Assim, no seria interessante que
se criasse um direito privado que onerasse a produo.239
Referindo-se ao individualismo, CLVIS BEVILAQUA afirmou que o direito privado
social deveria ser o equilbrio entre os interesses do indivduo e da sociedade, disciplinando as
relaes entre as classes. Assim, qualquer reforma na legislao deveria ser feita dentro destes
limites, caso contrrio seriam vistas como subversivas.240
BEVILAQUA tambm ressaltava que o individualismo s deveria ser evitado naquilo
que tivesse de exaggeradamente egostico e de desorganizador. Mas tais aspectos no eram
piores do que adotar um socialismo absorvente e anniquilador dos estmulos individuaes.
Segundo o autor, esse socialismo nada mais era do que aquele que tinha sido apresentado nos
ltimos anos como soluo das incertezas do presente e era explicado pela sociologia. Diferia
assim daquela anarchia mental que trabalha pela eliminao da propriedade, da famlia e do
governo, sem saber ao certo o que os substituir, e que vinha causando inquietao,
constrangimento e revolta.241
Para GOMES, o socialismo de que fala BEVILAQUA nada mais era que o movimento
que poucos anos depois reconheceu a existncia de direitos sociais. Para ele, o jurista
238
Razes histricas e sociolgicas do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Martins Fontes, 2003. p. 31 e 33.
Ibidem., p. 34.
240
Ao escrever sobre o trabalho do codificador e sua relao com as inovaes legislativas, o autor afirmava: As
codificaes sempre foram mais trabalho de depurao, de condensao, de enfeixamento, de classificao, de
methodisao, do que aventurosos transitos, por sendas mal desbravadas. Em relao s regras jurdicas, que se
tornaram vetustas, absoletas, o codificador e o consolidador assumem a mesma posio, usando ambos do
processo da eliminao. Em frente s novas formaes, ou estas j rasgaram sulco no organismo social, e cabe ao
codificador abrir-lhes espao no seu systema, cercando-as de proteco legal, ou ainda se acham mal definidas,
vacillantes, e dever do codificador, si as divisas deixar-lhes o caminho aberto para que se desenvolvam e
preencham a funco social a que se destinam para que vicem, si merecem vigor. Injectar-lhes seiva, caso no
tenham por si, poder ser uma interveno funesta na economia da vida social. preciso, pois, marchar muito
cautelosamente por esses terrenos, cujas orlas ainda ensombra o desconhecido. Em Defeza do projecto de Cdigo
Civil Brazileiro. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1906. p. 40 e 41.
241
239
100
confundia o socialismo ideologia com o anarquismo e posicionava-se contrrio introduo

no Cdigo Civil de qualquer dispositivo de cunho social.242
J para IGNCIO MARIA POVEDA VELASCO, o projeto convertido em Cdigo
apresentava preocupaes sociais, que podem ser expressas pela regulao do contrato de
locao de servios, a previso do reconhecimento dos filhos ilegtimos e a investigao de
paternidade.243
De qualquer forma, em nenhum momento no trmite legislativo, o projeto de
Cdigo Civil foi acusado de no versar sobre a questo social. 244 BEVILAQUA s se preocupou
em escrever sobre o assunto porque durante a discusso do Cdigo Civil alemo, entrou em
pauta o aspecto social e em suas disposies viram-se algumas nuanas de socialismo. Assim,
o autor do projeto brasileiro imaginou que a situao pudesse ser repetida no Brasil, ou seja,
que os juristas questionassem em que medida houve preocupao em atender s exigncias
sociais, o que no aconteceu.245
Como o Cdigo Civil visou atender aos interesses da classe dominante, 246 que
eram essencialmente a manuteno do direito existente, sem muitas inovaes, o direito
privado brasileiro acabou preservando a tradio lusitana.
247
Segundo ORLANDO GOMES, a
aproximao brasileira s tradies portuguesas derivou muito do fato de que a sociedade da

242
Razes histricas e sociolgicas do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Martins Fontes, 2003. p. 35.
Trs vultos da cultura jurdica brasileira: Augusto Teixeira de Freitas, Tobias Barreto de Menezes e Clvis
Bevilaqua. In: BITTAR, Eduardo C. B. (Org.). Histria do Direito Brasileiro. Leituras da Ordem Jurdica
Nacional. So Paulo: Atlas, 2003. p.41.
244
JOS AUGUSTO CESAR censurava esta postura ao escrever em 1913 Acredito que at agora ningum criticou o
projeto sob o ponto de vista social e econmico. No se pode justificar essa ausncia com o pequeno nmero de
proletariados porque inegvel existirem aqui os mesmos males que provocaram o movimento socialista no
velho mundo. Assim no apenas uma questo de legislar para o futuro, o projeto no conseguiu nem mesmo
atender as exigncias da atualidade. Prefcio sobre o projeto do Cdigo Civil in Ensaio sobre os actos jurdicos.
Campinas: Typ da Casa Genoud, 1913. p. 7 e 8.
245
GOMES, Orlando. Razes histricas e sociolgicas do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Martins Fontes,
2003. p. 37.
246
Nesse sentido JOS AUGUSTO CSAR, para quem Entre os colaboradores do projeto de codigo, no h nenhum
compenetrado dos ideaes modernos. So todos elles, principalmente os congressistas, rgos das classes
dirijentes. As classes populares, portanto, no se fizeram reprezentar na preparao de trabalho de tanta
magnitude. O projecto (...) s viza servir os detentores dos bens. Prefcio sobre o projeto do Cdigo Civil. In:
Ensaio sobre os actos jurdicos. Campinas: Typ da Casa Genoud, 1913. p. 6.
247
Segundo PAULO DE LACERDA, BEVILAQUA manteve apenas as tradies que estavam vivas no organismo da
nao, apesar da existncia de correntes contrrias no prprio pas desejando mudanas, por isso nenhuma
alterao no relativo ao divrcio e liberdade de testar. Ao mesmo tempo, regulou preceitos liberais que j
compunham os costumes, o que permitiu que novas necessidades sociais fossem atendidas. Codigo Civil
Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos Editor, 1916. p. LIX e LXI.
243
101
ex-colnia no incio do sculo XX ainda se parecia muito com aquela que, em 1603, recebeu
as Ordenaes Filipinas em Portugal, tendo quase as mesmas condies e formas de vida.248
De fato, o Brasil no tinha sofrido grandes mudanas desde o perodo colonial. A
populao concentrava-se principalmente no campo, as cidades comeavam a se desenvolver
(mormente as porturias com o incremento nas importaes e exportaes). A capital iniciava
um perodo de renascimento com a adoo de uma srie de medidas que buscavam europeizla, substituindo aquele aspecto colonial que, por tantos anos, afastou os estrangeiros: ruas
estreitas e tortuosas, inmeros cortios, doenas e seus fortes odores.249
Quanto industrializao, esta era na Primeira Repblica incipiente. Iniciada nas
ltimas dcadas do sculo XIX, foi resultado do crescimento do mercado interno e visou
substituir as importaes. A expanso do mercado interno derivou da pequena urbanizao por
que passou o pas, principalmente devido abolio da escravatura, imigrao e ao aumento
dos transportes.250
Sendo pequeno o movimento industrial, a classe operria ainda era diminuta, no
representando uma fora poltica de renovao, nem encontrando apoio em outra classe
social.251
Em suma, como na Primeira Repblica no houve grandes alteraes na economia
e principalmente na sociedade, que continuava com o mesmo pensamento e as mesmas
ambies, o direito privado no sofreu modificaes significativas, mantendo-se em regra, as
tradies da poca colonial. Diz-se em regra porque possvel observar modificaes
relevantes em algumas matrias, como, por exemplo, na referente ao direito de crdito e
transmisso da propriedade imvel (como ser visto nos itens seguintes).252 Mudanas nesse
248
Razes histricas e sociolgicas do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Martins Fontes, 2003. p. 10.
250
Em 1880, havia 18.100 pessoas registradas como operrios. Um recenseamento de 1907 registra 2.983
estabelecimentos industriais e uma populao de 136.420 pessoas dedicadas a essas atividades. (...) Ao lado de
indstrias que contavam com trezentos operrios ou mais, funcionavam as pequenas oficinas com alguns poucos
operrios que tambm eram arrolados pelo censo como indstrias, o que torna difcil de avaliar a real importncia
do operariado industrial da poca. VIOTTI DA COSTA, Emlia. Da Monarquia Repblica: momentos decisivos. 8
ed., So Paulo: Fundao Editora UNESP, 2007. p. 259 e 269.
251
Ibidem., p. 270.
252
Interessante a observao de JOS AUGUSTO CESAR quanto importncia dessas matrias para o direito privado
A elaborao jurdica moderna realizou-se em torno do credito, cujas ezijencias o desenvolvimento da riqueza
movel em suas diferentes formas multiplicou extraordinariamente. A solidez e celeridade das tranzaes
249
102
sentido no surpreendem, uma vez que as exigncias por segurana do crdito e rapidez nas
transaes existiam desde o perodo imperial, sendo perseguidas h tempos por parte da
oligarquia agrrio-exportadora, que ditou seus desejos durante toda a Primeira Repblica.
3.2. ANTECEDENTES DO CDIGO CIVIL DE 1916.
A publicao da Consolidao das Leis Civis entregue ao Governo em 1857 por
TEIXEIRA
DE
FREITAS foi o ltimo trabalho que comps os preparativos para a reforma da
legislao civil. Ao reunir os atos normativos vigentes no pas, em um nico monumento

legislativo, a Consolidao era vista como um trabalho de simplificao, de organizao
sistemtica para posterior elaborao do Cdigo Civil.253
Em 1859, TEIXEIRA
DE
FREITAS foi contratado para apresentar no prazo de trs anos
um projeto de Cdigo Civil. Na medida em que os tomos ficavam prontos eles eram
publicados, dando origem ao que se denominou de Esboo. Os artigos 3.703 a 4.908, relativos
aos direitos reais, vieram a pblico em 1865,254 depois de apenas um ano da promulgao da
Lei Hipotecria.
Nesse mesmo ano, uma Comisso Revisora foi instalada para analisar o projeto,
mas a discusso no ultrapassou o artigo 15. A justificativa para a suspenso do trabalho era
de que o Anteprojeto no estava pronto nem impresso, no entanto, o motivo era outro. A
Comisso temia no conseguir completar sua tarefa, uma vez que o Anteprojeto apesar de
ainda no concludo, j possua 3.700 artigos. Mesmo com a ameaa de ter seu trabalho
abandonado, TEIXEIRA DE FREITAS continuou a elabor-lo at o 7 e ltimo tomo no artigo 4.908,
faltando apenas a publicao de 308 artigos.255
complexas da vida hodierna sacrificam-se ilaes de preceitos jurdicos fundamentaes. Ora, as instituies de
credito, o comercio bancario, os negocios industriaes... constituem monoplio da burguezia, classe preponderante
em quazi todas as naes civilizadas da atualidade. Pode-se, pois afirmar sem ezagero que o direito privado hoje
vijente em quazi toda a Europa e na Amrica o resultado de um compromisso estipulado entre os grupos
dominantes e imposto s classes pobres por intermdio do Estado. Prefcio sobre o projeto do Cdigo Civil. In:
Ensaio sobre os actos jurdicos. Campinas: Typ da Casa Genoud, 1913. p. 5.
253
Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro: Typographia universal de Laemmert, 1865. p. I.
254
Idem. Esboo do Cdigo Civil. Braslia: Ministrio da Justia. Fundao Universidade Braslia, 1983. p.
XV/vol.I.
255
103
Em 1867, o Ministro MARTIM FRANCISCO afirmou que o governo estava muito

satisfeito com o trabalho elaborado pelo jurista e que terminado o Cdigo Civil, seria
encomendado um Cdigo Comercial. Mas no era esta a inteno de TEIXEIRA DE FREITAS. Com
o Esboo quase concludo, o jurista que havia sido contratado para organizar um Cdigo Civil
aos moldes da Consolidao, passou a defender a elaborao de um Cdigo Geral, no qual
constariam definies e regras de publicao, interpretao e aplicao das leis, e um Cdigo
Civil dispondo sobre matria civil e comercial. Assim, pediu autorizao ao governo para que
fizesse as mudanas necessrias e dilao no prazo de entrega.256
Em 1865, o Ministro da Justia JOS
DE
ALENCAR afirmou que o contrato com
TEIXEIRA DE FREITAS estava rescindido, j que os prazos para a concluso, 1861 prorrogado para
1864, no haviam sido cumpridos. Ademais, discordava da proposta do jurista e defendia o
uso da prpria Consolidao com algumas alteraes. Trs anos mais tarde, a Seo de Justia
do Conselho de Estado, contrariando a manifestao do Ministro, publicou parecer apoiando a
proposta de TEIXEIRA
DE
FREITAS e sugerindo a prorrogao do prazo de entrega do Cdigo.
Apesar do parecer favorvel, o novo Ministro da Justia, DUARTE
DE
AZEVEDO, confirmou a
resciso contratual, afirmando que era necessrio agilizar a elaborao do Cdigo Civil.
Concordando com a resciso, TEIXEIRA
DE
FREITAS no terminou o Esboo, que acabou por se
constituir em uma obra meramente doutrinria.257

Na verdade, o Esboo foi menosprezado por muitos, acredita-se que pelo fato dele
no servir aplicao imediata. Inclusive seu prprio autor, no o considerava como o projeto
encomendado.258
Mesmo no tendo sido aplicado na prtica, no h como desconsiderar a sua
existncia, at porque muitos dos dispositivos do Esboo foram aproveitados pelo Cdigo
256
Esboo do Cdigo Civil. Braslia: Ministrio da Justia. Fundao Universidade Braslia, 1983. p. XVII e
XLIX/vol.I.
257
Ibidem., p. XVIII.
258
104
Civil de 1916.259 Diante de sua relevncia, torna-se fundamental verificar o que ele dispunha
no relativo transmisso da propriedade imvel.
Analisando os dispositivos do Esboo, constata-se que no houve grandes
inovaes sobre a matria se comparado com o que vigia desde o momento em que a
interpretao do artigo 8 da Lei Hipotecria de 1864 foi consolidada. A transmisso de bens
imveis inter vivos continuava a depender da transcrio do instrumento pblico no Registro
(art. 3.809). Mantinha-se tambm o entendimento de que no era necessrio transcrever ttulos
de transmisso causa mortis, o que impossibilitava a formao de uma cadeia contnua de
proprietrios. Apesar das reprodues, o Esboo trouxe inovao matria, ao exigir para a
aquisio de direitos reais sobre imveis transmitidos em virtude de atos judiciais, a inscrio
das cartas de arrematao e adjudicao entre outros no Registro Conservatrio (Art. 3.742).260
Assim, se o Esboo fosse aplicado, uma das lacunas referentes transmisso de
bens imveis estaria solucionada; afinal, no s seriam aceitas no Registro escrituras pblicas
e instrumentos particulares de transmisso, mas tambm atos judiciais. Porm, essa obra nem
se transformou em ato normativo, nem influenciou as leis esparsas surgidas sobre esse tema
alguns anos mais tarde. Como j foi visto no captulo anterior, os decretos ns. 169- A e 370 de
1890, no incluram entre seus dispositivos, a exigncia de transcrio dos atos judiciais para
transferncia de domnio, falha que apenas ser resolvida pelo Cdigo Civil de 1916.
No sendo o Esboo utilizado como Anteprojeto de Cdigo Civil, mais uma vez os
parlamentares brasileiros viram-se distantes da codificao da matria, que continuaria ainda
por alguns anos apenas sistematizada. Porm polticos e juristas no desistiram de sua
elaborao, tendo surgido uma srie de projetos a respeito.
Assim, aps a publicao da obra de TEIXEIRA
DE
FREITAS, JOS TOMS NABUCO
DE
ARAJO foi encarregado, em 1872, de elaborar um Cdigo Civil. Buscando sintetizar a obra de
seu antecessor com a incluso de alguns dispositivos de sua autoria, o autor apenas chegou a
259
Segundo PONTES DE MIRANDA, Das aproximadamente 1.929 fontes do Cdigo Civil, ao direito anterior
pertencem 479, doutrina j vigente antes do Cdigo Civil, 272, e ao Esboo de Teixeira de Freitas, 189. Isto
quer dizer: em tudo que se alterou, foi o Esboo a fonte principal. Fontes e evoluo do Direito Civil Brasileiro.
Rio de Janeiro: Pimenta de Mello & C., 1928. p. 119.
260
TEIXEIRA DE FREITAS, Augusto. Esboo do Cdigo Civil. Braslia: Ministrio da Justia. Fundao Universidade
Braslia, 1983. p. 543 e 550/vol.II.
105
escrever 118 artigos do ttulo preliminar e 182 da parte geral, falecendo logo depois.261 Como
no houve a elaborao da parte especial, a matria referente aquisio da propriedade
imvel pelo registro do ttulo no chegou a ser abordada.
Com a morte de NABUCO, JOAQUIM FELCIO
DOS
SANTOS ofereceu-se para continuar a
obra inacabada, apresentando ao Governo, em 1881, seus Apontamentos para projecto do

Codigo Civil Brazileiro. A Comisso criada pelo governo para analisar a obra concedeu
parecer favorvel, concluindo pela utilizao do trabalho como base para um projeto
definitivo. Como as discusses na Comisso no progrediam, FELCIO DOS SANTOS apresentou os
Apontamentos como projeto de Cdigo Civil Cmara dos Deputados em 1882. Com a
proclamao da Repblica, a anlise dos dispositivos acabou sendo abandonada, postergando
mais uma vez a criao de um Cdigo Civil.262
O Projeto de FELCIO
DOS
SANTOS, no que relativo transmisso de bens imveis,
inclinava-se ao sistema registrrio francs, exigindo apenas o contrato para sua transferncia
entre as partes contratantes.263 Em relao a terceiros, a transferncia s produzia efeitos aps
a transcrio. Dessa forma, o intuito da transcrio era dar publicidade s transmisses,
protegendo os interesses de terceiros; afinal, era importante que tanto os credores quanto
aqueles que desejassem adquirir a propriedade do bem, soubessem a quem pertencia o imvel
e se ele estava gravado com algum nus real. Nesse sentido o projeto previa:
Art. 2668. - No opra seus effeitos em relao a terceiros seno pela transcripo e desde
a sua data, a transmisso entre vivos da propriedade immovel, e a instituio entre vivos dos nus
reaes, de que trata o art. 2671.
Art. 2669. A falta de transcripo dos actos, de que trata o artigo antecedente, no impede
que elles produzam todos os seus effeitos entre as proprias partes e seus herdeiros.
Art. 2670. A transcripo no induz prova do domnio, o qual fica salvo a quem
pertencer. (...)
261
POVEDA VELASCO, Igncio M. Os esponsais no direito luso-brasileiro. So Paulo: Quartier Latin, 2003. p. 132.
POVEDA VELASCO, Igncio M. Os esponsais no direito luso-brasileiro. So Paulo: Quartier Latin, 2003. p. 133.
263
Nas palavras do autor: A transmisso do immovel se opera por simples effeito do contrato, independente de
tradio e de transcripo. Projecto do Codigo Civil Brazileiro e Commentario. Rio de Janeiro: Laemmert & C,
1887. p. 288/Tomo V.
262
106
Art. 2672. No caso de mais de uma transmisso sucessiva, o ultimo adquirente deve
transcrever as anteriores, sujeitas transcripo, e que no estejam transcriptas. 264
Assim, o autor mantinha em seu projeto de Cdigo Civil, praticamente o mesmo

sistema de transmisso da propriedade imvel da Lei Hipotecria de 1864, repetindo com
pequenas alteraes o seu art. 8.
Art. 8. A transmisso entrevivos por titulo oneroso ou gratuito dos bens susceptiveis de
hyphotecas assim como a instituio dos nus reaes no opero seus effeitos a respeito de terceiro,
seno pela transcripo e desde a data della.
FELCIO
DO
SANTOS justificou a excluso dos termos por titulo oneroso e gratuito,
afirmando que eram desnecessrios, j que toda transmisso ou era por um ou outro, no
havendo maneira diversa. J quanto substituio de transmisso de bens suscetveis de
hipoteca por transmisso entre vivos da propriedade immovel, o autor foi mais crtico, uma
vez que entendia que a transcrio no tinha como funo apenas garantir direitos de terceiros
em relao ao crdito hipotecrio, mas tambm assegurar posteriores transmisses. Assim,
como o objetivo da transcrio era mais amplo, se houvesse algum imvel que a lei declarasse
no suscetvel de hipoteca, tambm seria exigida a transcrio para que sua transmisso
surtisse efeitos perante terceiros.265
O projeto inovou, ao exigir que o ltimo adquirente de uma transmisso sucessiva
transcrevesse todas as modificaes jurdicas anteriores (art. 2672). A previso era importante
na medida em que possibilitava a formao de uma cadeia de atos registrados, possibilitando
um maior conhecimento do histrico do imvel.
Abandonado o projeto de FELCIO
DOS
SANTOS, em 1890, o Governo Provisrio
contratou ANTNIO COLHO RODRIGUES266 para realizar a tarefa. Passados trs anos, o jurista
264
BRASIL. Cmara dos Deputados. Projecto do Cdigo Civil Brazileiro do Dr. Joaquim Felcio dos Santos.
Organizado pelo Conselheiro Jos Thomaz Nabuco de Arajo. Rio de Janeiro: Typographia Nacional, 1882. p.
121.
265
Projecto do Codigo Civil Brazileiro e Commentario. Rio de Janeiro: Laemmert & C, 1887. p. 278 e
279/Tomo V.
266
Projecto do Codigo Civil Brazileiro. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1893. p. 169 e 170.
107
entregou o projeto para a anlise da Comisso nomeada.267 A obra, quanto transmisso de

bens imveis, dispunha:
Ttulo III. Capitulo I.
Seco I. Art. 1381. A propriedade immovel transmitte-se:
1. Entre vivos, pela transcripo do acto ou contrato habil para transferil-a na
conformidade deste codigo, assim como por alluvio, accesso, ou prescripo.
2. Depois da morte do titular, pelo direito hereditrio dos seus successores legtimos ou
testamentarios. (...)
Art. 1383. Entre os actos habeis para transferir a propriedade immovel comprehendem-se as
sentenas de partilha, de homologao, de adjudicao e de expropriao.
Art. 1384. Entre os mesmos actos tambem se comprehendem os endossos dos ttulos
representativos da propriedade cadastrada, logo que sejam registrados no talo correspondente.
Art. 1385. O levantamento do cadastro, a frma dos respectivos ttulos, a sua circulao,
assim como o estabelecimento e a prova das servides ou nus reaes das propriedades includas
nelle, sero reguladas por lei especial.
Seco II. Art. 1387. Para que a propriedade immovel se transmitta pela transcripo do
respectivo acto jurdico requer-se:
1. Que o transmittente seja o proprio dono do immovel, segundo o respectivo registro, ou
esteja autorizado a dispor delle.
2 Que goze do pleno exerccio de sua capacidade civil.
3 Que a transmisso repouse em um acto habil para operal-a.
4 Que o instrumento desse acto seja transcripto no respectivo registro.
Perceba como o projeto de Cdigo Civil de COLHO RODRIGUES inovador ao incluir

entre os atos que dependem de transcrio para transferirem direitos reais, as sentenas de
267
Segundo POVEDA VELASCO, o projeto de Colho Rodrigues sofreu grande influncia das doutrinas alems da
poca. Os esponsais no direito luso-brasileiro. So Paulo: Quartier Latin, 2003. p. 136. Talvez seja este o
motivo do projeto ter se desprendido da tradio lusitana e inovado em aspectos referentes transmisso da
propriedade imvel.
108
partilha, homologao, adjudicao e expropriao ( 1 do art. 1381 c/c art. 1383). Ao

ampliar o rol dos atos registrveis, o autor permite a existncia de um assento imobilirio que
com maior exatido reflita a situao jurdica do imvel. Ademais, ao exigir no 1 do art.
1387 que apenas o dono inscrito no registro transfira o bem imvel, prev requisito
indispensvel para a adoo do princpio da continuidade, que, infelizmente, foi introduzido
no sistema registral brasileiro apenas em 1928.
Outra novidade foi a previso de transferncia da propriedade cadastrada por mero
endosso do seu ttulo representativo, o que proporcionaria maior mobilidade aos bens imveis,
estimulando as transmisses e, conseqentemente, a economia (art. 1384). A idia no era
nova no ordenamento brasileiro, j que o mesmo era possvel com os imveis sujeitos ao
Registro Torrens, porm a previso de COLHO RODRIGUES mostrou-se extremamente audaciosa
por permitir a mobilidade aos imveis submetidos ao registro comum, sistema ainda no Brasil
to confuso e deficitrio.
Apesar das inovaes e ousadias, o projeto de COLHO RODRIGUES recebeu parecer
contrrio da Comisso. O Senado, tentando aproveit-lo, props que o Governo chamasse
jurisconsultos para rev-lo, sugesto que no foi acatada pela Cmara, caindo a questo no
esquecimento.
Em 1899, seis anos aps o ltimo fracasso legislativo, CLVIS BEVILAQUA assumiu a
tarefa de elaborar um Cdigo Civil.
Como assevera PONTES DE MIRANDA, h entre os projetos apresentados entre 1865 e
1899 uma solidariedade histrica tendo cada qual servido de inspirao para o posterior e
influenciado artigos do Cdigo Civil de 1916.268 Com efeito, a afirmao confirma-se quando
se verifica que o prprio BEVILAQUA, em 1906, declarou que para a elaborao do projeto tinha
268
Fontes e evoluo do Direito Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Pimenta de Mello & C., 1928. p. 103.
Referindo-se s fontes materiais do Cdigo Civil de 1916, o autor afirmava: (...) se as innovaes em relao ao
direito anterior, foram 1.178, aos cdigos estrangeiros pediu-se menos de metade destas, pois foram de
elaborao brasileira mais de 670. Concorrem para isto: Esboo de Teixeira de Freitas, 189, Projecto de Felcio
dos Santos, 49, de Coelho Rodrigues, 154, de Bevilaqua, 135, revisto, 78, da Camara dos Deputados, 40, Senado
Federal, 26, e outro, 2 ou 1. Fontes e evoluo do Direito Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Pimenta de Mello &
C., 1928. p. 119 e 120.
109
se utilizado de elementos obtidos no Esboo de TEIXEIRA
DE
FREITAS e, principalmente, no
trabalho de COLHO RODRIGUES.269

Quando o presidente Campos Sales convocou CLVIS BEVILAQUA para elaborar o
Cdigo Civil, o Brasil passava por uma poca de contradies. De um lado, a crise na
economia, em decorrncia da depresso econmica mundial; de outro, sinais de uma nova
mentalidade, com uma vida intelectual crescente no pas. Dessa forma, a presso para a
elaborao do Cdigo Civil foi surgindo na classe intelectual do pas.270
Como j foi visto, esse grupo intelectualizado do pas compunha a classe mdia,
que era estritamente ligada ao setor agrrio-exportador e pouco propensa a mudanas. Assim,
a classe intelectualizada sentia-se encurralada; de um lado, discutiam doutrinas e desejavam
aplic-las; de outro, tinham receio de que uma codificao civil, regulando a vida privada,
pudesse trazer como conseqncia uma alterao em seu status quo. Dessa maneira, o grupo
tentou ao mximo postergar a promulgao de um Cdigo Civil e, quando no foi mais
possvel faz-lo, passaram a defender o surgimento de um que mantivesse as tradies.
Mas esse desinteresse pela codificao civil, no atingia Campos Sales. O
presidente queria que todo o processo de elaborao e aprovao do Cdigo Civil acontecesse
em um quadrinio, ou seja, a criao, reviso por um conselho de jurisperitos, discusso e
votao nas duas Casas legislativas deveriam acontecer entre os anos de 1899 e 1902. O
pequeno prazo para a elaborao do Cdigo advinha do receio de que mais uma vez os
trabalhos fossem sendo prolongados e a codificao da matria civil no ocorresse.271
Segundo SAN TIAGO DANTAS, a rapidez com que o Governo queria que
transcorresse o processo de elaborao e aprovao do Cdigo Civil justificava a escolha de
CLVIS BEVILAQUA como projetista, entre tantos nomes de maior prestgio (como LAFAYETTE,
269
BEVILAQUA completava a enumerao das fontes da qual se utilizou para a elaborao do projeto dizendo:
Alm desses materiaes, aos quaes eu intencionalmente queria ligar o meu trabalho, natural que pedisse
jurisprudencia ptria as peculiaridades aproveitaveis de sua feio, doutrina e legislao comparada, os seus
inestimaveis ensinamentos. Em Defeza do projecto de Cdigo Civil Brazileiro. Rio de Janeiro: Francisco Alves,
1906. p. 26.
270
DANTAS, San Thiago prefcio em RUI BARBOSA. Obras Completas de Rui Barbosa. Parecer Jurdico. Rio de
Janeiro: Oficina Grfica do Departamento de Imprensa Nacional, 1968. p. XXIII/ vol. XXXII, Tomo III
271
Janeiro: Oficina Grfica do Departamento de Imprensa Nacional, 1968. p. XIII e XVI/ vol. XXXII, Tomo III
110
COLHO RODRIGUES, CARLOS
DE
CARVALHO e outros). Era interessante escolher algum que no
tivesse uma enorme bagagem jurdica e, em decorrncia, um nome a zelar.
272
Escolhendo, por
exemplo, LAFAYETTE, provavelmente, os trabalhos no se concluiriam em 4 anos, j que este

buscaria a perfeio. Escolhendo BEVILAQUA, professor no Recife, ter-se-ia algum que
fundaria no projeto o seu renome, ou seja, no precisaria elaborar um a altura de uma carreira
de prestgios.273
Convidado em janeiro de 1899 para a feitura do Cdigo Civil, BEVILAQUA entregou
o projeto em outubro do mesmo ano, dando incio aos trmites legislativos. RUY BARBOSA
criticava a atitude do Governo de desejar iniciar e concluir os trabalhos em um prazo de 4
anos, queria que o Cdigo fosse puro e duradouro, testemunha da gerao que o elaborou.
Ademais, discordava da escolha do projetista, acreditava que BEVILAQUA no tinha a
maturidade jurdica necessria para tal empreendimento.274
Entregue o projeto em outubro de 1899, ele chegou Comisso Revisora em
maro de 1900. Em novembro do mesmo ano, o projeto j estava revisto, sendo encaminhado
ao Legislativo. Aps 15 dias, uma breve mensagem o introduziu na Cmara dos Deputados. O
ano de 1901 terminou sem que o projeto fosse aprovado. A Comisso Especial da Cmara dos
Deputados apresentou, em janeiro de 1902, um novo projeto para ser votado no plenrio
chamado de Projeto da Cmara. 275
272
Epitcio Pessoa, Ministro da Justia no governo de Campos Sales, justifica a escolha de Clvis Bevilaqua para
a elaborao do Cdigo Civil de outra maneira: O Dr. Clvis Bevilaqua estava como que naturalmente indicado
para a grandiosa empresa, no s como um dos nossos mais profundos jurisconsultos, mas tambm por j haver
desenvolvido em eminentes obras de doutrina Direito da Famlia, Direito das Obrigaes, Direito das
Sucesses quase todo o Direito Civil. In: SEGURADO, Milton Duarte. O Direito no Brasil. So Paulo: Jos
Bushatsky, 1972. p. 392 e 393.
273
Obras Completas de Rui Barbosa. Parecer Jurdico. Rio de Janeiro: Oficina Grfica do Departamento de
Imprensa Nacional, 1968. p. XIII/vol.XXXII, Tomo III.
274
Referindo-se a Bevilaqua, Rui Barbosa escreveu no jornal A Imprensa: Aqui est porque, ao nosso ver, a
sua escolha para codificar as nossas leis civis foi um rasgo do corao, no da cabea. Com todas as suas prendas
de jurisconsulto, lente e expositor, no rene todos os atributos, entretanto para essa misso entre todas
melindrosa. Falta-lhe a consagrao dos anos. Falta-lhe a evidncia da autoridade. Falta-lhe um requisito
primrio, essencial, soberano para tais obras: a cincia da sua lngua, a vernaculidade, a casta correo do
escrever. DANTAS, San Thiago prefcio em RUI BARBOSA. Obras Completas de Rui Barbosa. Parecer Jurdico. Rio
de Janeiro: Oficina Grfica do Departamento de Imprensa Nacional, 1968. p. XVIII/ vol. XXXII, Tomo III.
275
Janeiro: Oficina Grfica do Departamento de Imprensa Nacional, 1968. p. XIX/ vol. XXXII, Tomo III.
111
Assim, terminava o quadrinio previsto sem que o Cdigo Civil tivesse sido
promulgado. Ainda era necessrio que o projeto fosse aprovado no Senado e retornasse
Cmara, caso sofresse alguma emenda. A urgncia na aprovao levou o Governo a convocar
o Congresso nas frias (de 25 de fevereiro a 3 de maio). Ainda em 1902, constituiu-se a
Comisso Especial do Senado, presidida por RUY BARBOSA, para receber o Projeto da
Cmara.
Com todas as medidas tomadas, sesses extraordinrias e normas regimentais
especiais para acelerar as votaes, acreditava-se que a tarefa seria cumprida ainda no
Governo de Campos Sales. No entanto, no foi o que aconteceu, a tarefa teve que ser
transferida ao novo Governo.276
Como o novo Governo no via tanta urgncia na codificao civil, a tramitao do
projeto tornou-se mais lenta. Dessa maneira, foi apenas em 1912 que o Senado concluiu sua
anlise, enviando o projeto, com vrias emendas, Cmara dos Deputados, sendo a maioria
delas referentes redao e 186 alteraes quanto essncia da matria regulada.277
Chegando o projeto emendado Cmara dos Deputados, foi nomeada uma
Comisso para estudar as modificaes. Em 1915, a Cmara aprovou a maioria das emendas
apresentadas pelo Senado, rejeitando apenas 94. Das emendas recusadas pelos deputados, 24
foram mantidas pelo Senado, com o retorno do projeto sua Casa, e dessas, 9 foram
novamente recusadas pela Cmara. Por fim, as Comisses do Senado e da Cmara dos
Deputados reuniram-se para a redao definitiva do projeto, que foi aprovado em 1915,
sancionado e promulgado em 1 de janeiro de 1916 como o decreto n. 3.071, que passou a
vigorar em 1 de janeiro de 1917.278
Na elaborao de seu projeto, BEVILAQUA recorreu algumas vezes legislao
estrangeira, o que no era novidade. Em geral, os projetos apresentados para a elaborao do
Cdigo Civil no se restringiram s tradies jurdicas brasileiras, buscando inspirao em
institutos europeus (ainda que as diferenas entre a Europa e o Brasil fossem evidentes). Essa
postura ampliou a introduo de construes jurdicas aliengenas nas discusses doutrinrias
276
Ibidem., p. XX e XXIV.
SEGURADO, Milton Duarte. O Direito no Brasil. So Paulo: Jos Bushatsky, 1972. p. 394.
278
277
112
e legislativas, incrementando-as e permitindo alguns avanos no direito de uma sociedade

ainda patriarcal.279
Essa procura por solues e inovaes na cultura jurdica europia no foi
diferente no relativo transmisso da propriedade imvel. A economia e os meios jurdicos
esperavam que a legislao que surgisse para regular as relaes civis trouxesse um sistema
registrrio completo, que pudesse garantir a segurana do crdito, do direito de propriedade e
do comrcio. A soluo parecia estar na adoo de um dos dois sistemas registrrios existentes
na Europa, o francs ou o germnico.
No entanto, importante ressaltar que essa procura por modelos registrrios
estrangeiros no ocorreu pela primeira vez com a elaborao do Cdigo Civil. Alguns juristas
e parlamentares j haviam questionado a adoo do sistema francs ou alemo de transmisso
de propriedade imvel no Brasil, no momento em que se discutia o projeto que culminou na
Lei Hipotecria de 1864. Naquela poca, como j visto no captulo anterior, a Comisso do
Senado acabou adotando o artigo 8 em acordo com a legislao francesa, dispondo que o
simples acordo entre as partes j transferia o domnio, restando transcrio a nica funo de
tornar a transao conhecida de terceiros. Sabe-se que com o tempo, esse entendimento foi
afastado, e a transcrio passou a no s tornar pblica a transferncia, como tambm
constituir direito.
Com tantos projetos de Cdigo Civil sendo apresentados e com a nsia por
segurana nas modificaes jurdico reais, as discusses acerca da adoo do sistema francs
ou alemo tornaram-se ainda mais presentes e intensas. Mas antes de se analisar os debates
sobre a matria, torna-se esclarecedora uma rpida abordagem sobre as caractersticas de cada
sistema.
A grande diferena entre os dois modelos consiste na publicidade que cada um
oferece s transmisses reais.280
279
GOMES, Orlando. Razes histricas e sociolgicas do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Martins Fontes, 2003.
p. 19 e 20.
280
A divergncia tamanha que AFRNIO DE CARVALHO chegou a dividir os sistema registrrios em sistema de
publicidade. Segundo o autor, existem trs sistemas de publicidade: consensual ou privatista, publicista e ecltico.
No primeiro, a propriedade se transfere pelo ttulo, pelo acordo de vontades, e a publicidade apenas informa os
terceiros sobre o ato (Frana). No segundo, a publicidade elemento essencial transferncia da propriedade,
113
Na Frana, o Cdigo Civil Napolenico de 1804, trouxe uma grande inovao ao

prever que a transferncia da propriedade imvel ocorria por meio do simples consentimento
das partes, sem qualquer ato exterior que proporcionasse certa notoriedade s mutaes.
O art. 711 do Cdigo francs dispunha:281
A propriedade dos bens se adquire e se transmite... por efeito das obrigaes
Adiante, no art. 1.138 a lei confirmava que a transmisso era perfeita com o
simples consentimento das partes:
A obrigao de entregar a coisa perfeita pelo simples consentimento das partes
contratantes.
Torna ela o credor proprietrio e deixa a coisa a seu risco desde o momento em que devia
ela ser entregue, ainda que a tradio no tenha sido feita...
Mais claro ainda era o dispositivo 1.583 que tratando sobre o contrato de compra e
venda, previa:
ela perfeita entre as partes, e a propriedade adquirida de pleno direito pelo comprador,
ante o vendedor, desde que haja acordo sobre a coisa e o preo, embora a coisa no tenha sido
ainda entregue nem o preo ainda pago. 282
constituindo o direito (Alemanha). No ltimo, h a combinao do ttulo com o modo de adquirir. com a
publicidade que se constitui direito e ele se torna oponvel a terceiros (Brasil). Registro de Imveis. 3 ed., Rio de
Janeiro: Forense, 1982. p. 18.
281
Todos os artigos foram obtidos da traduo realizada por Souza Diniz. SOUZA DINIZ. Cdigo Napoleo ou
Cdigo Civil dos Franceses. Rio de Janeiro: Distribuidora Record, 1962.
282
No texto original: Art. 711. La proprit des biens sacquiert est se transmet par sucession, par donation entre
vifs ou testamentaire, et par leffet ds obligations.
Art. 1.138. Lobligation de livrer la chose est parfaite par seul consentement des parties contractantes.
Elle rend le crancier propritaire et met la chose ss risques ds lnstant o elle a d tre livre, encore que la
tradition nen ait point te faite...
Art. 1.583. Elle est parfaite entre les parties, et la propriet est acquise de droit lacheteur lguard du vedeur,
ds quon est convenu de la chose et du prix, quoique la chose nait ps encore te livre ni l prix pay. JACOB,
Franois et al. Code Civil, 101 d. Paris: Dalloz, 2002. Recorda-se que at hoje estes artigos referentes a
transmisso da propriedade esto vigentes.
114
Assim, como a transmisso da propriedade imvel ocorria com o consentimento

entre as partes, no sendo nem mesmo preciso a tradio (e esta por questes histricas era
realizada por meio da incluso no contrato de uma clusula de estilo).283
Segundo TEIXEIRA DE FREITAS, houve a confuso do direito real e pessoal, tomandose a propriedade em seu elemento individual e no social. O autor afirmava que os franceses
passaram a contar com a boa f das pessoas, como se a m-f no fosse possvel ou no os
atingissem.284 Para S PEREIRA, se por um lado, o princpio da transferncia convencional do
domnio simplificou o modo de aquisio de propriedade imvel, por outro, trouxe muita
insegurana a terceiros.285
ALMEIDA PRADO era do mesmo entendimento. Segundo o autor, se o contrato
garantia de certa forma as relaes entre alienante e adquirente, o mesmo no acontecia com
terceiros (credores ou segundos adquirentes). Estes continuavam desconhecendo o negcio
jurdico, j que a busca em cartrios de notas alm de demorada e cara, no era totalmente
garantida. Afinal, o alienante de m-f poderia, com facilidade, fraudar a transmisso,
lavrando a escritura pblica em cartrio de circunscrio diversa daquela em que se situava o
imvel, o que dificultaria ainda mais a pesquisa. Ainda, nos casos em que a escritura pblica
no fosse exigida, bastando o instrumento particular, a situao ficava mais drstica, no
havendo qualquer publicidade.286
A inovao do Cdigo Civil Napolenico foi to inesperada e to contrria boa
razo que, por algum tempo, questionou-se se ela tinha mesmo revogado a Lei de 11 de
Brumrio do ano Stimo. TROPLONG, MARTOU e outros jurisconsultos afirmavam que a medida
283
ALMEIDA PRADO analisando o histrico da transferncia de bens na Frana escreve: Consagrou-se, na Frana, a
clusula denominada desaisine-saisine ou tradition feinte que equivalia a constituto possessorio. Na Itlia e
tambm na Frana, entrou em uso a instrumentalis traditio, por efeito da qual no foi mais necessrio ir
propriamente ao lugar para se obter a entrega bilateral, mas bastou que, no instrumento de alienao se inserisse
uma formula, pela qual o vendedor, o doador, o permutante declaravam tom-la por tradio. E visto que essas
clausulas se costumavam inserir em todos os contratos de alienao, tornaram-se verdadeiras e proprias clausulas
de estilo, confundindo-se, pois, a tradio no prprio ato contratual. Transmisso da propriedade imvel. So
Paulo: Saraiva & Comp.Editores, 1934. p. 114.
284
Consolidao das Leis Civis. Rio de Janeiro: Typographia Universal de Laemmert, 1865. p. CLVI.
285
Direito das Cousas. Art. 524-678. In: LACERDA, Paulo de. Manual do Cdigo Civil Brasileiro. Rio de Janeiro:
Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924. p. 101/vol.VIII.
286
Para o autor estes mesmos problemas eram verificados no Brasil quando a transmisso do imvel ocorria pela
incluso da clusula constituti no contrato. Transmisso da propriedade imvel. So Paulo: Saraiva &
Comp.Editores, 1934. p. 116.
115
tinha sido introduzida sorrateiramente no Cdigo, sem as discusses que exigia. De qualquer
forma, quanto aos mveis, o princpio no chegou a ser adotado e quanto aos imveis, foi
aplicado com algumas restries.287
O receio de que o novo sistema trouxesse inmeros conflitos e incertezas levou os
jurisconsultos franceses a pleitearem uma reforma. Essa veio com a Lei de 23 de maro de
1855, que fez reviver o regime hipotecrio da Lei de 11 de Brumrio com algumas
alteraes.288 A nova Lei exigiu a transcrio do ato translativo de propriedade imvel no
registro do conservador de hipotecas.289
O artigo 1 da lei dispunha:290
So transcritos no registro das hipotecas da situao dos bens:
1 Todo ato entre vivos, translativo de propriedade imobiliria ou de direitos reais
suscetveis de hypotheca..
Adiante, no artigo 3 determinava:

At a transcrio, os direitos resultantes dos atos e julgamentos enunciados nos artigos
precedentes no podem ser opostos aos terceiros que tm direitos sobre o imvel e que os
conservaram de conformidade com as leis.
Perceba que as alteraes trazidas pela Lei de 1855 no transformaram a essncia

da disposio do Cdigo Francs, uma vez que a transferncia da propriedade imvel
continuou ocorrendo entre as partes com a simples conveno.291
A transcrio do ttulo em livros registrrios era facultativa, servindo unicamente
como meio de publicidade. Como no era necessria para que houvesse a transferncia,
poderia parecer, primeira vista, que a transcrio no apresentava efeitos prticos. Contudo,
287
Laemmert, 1865. p. CLVIII e CLIX.
288
Ibidem., p. CLX.
289
S PEREIRA, Virgilio de. Direito das Cousas. Art. 524-678. In: LACERDA, Paulo de. Manual do Cdigo Civil
Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924. p. 101/vol.VIII.
290
Os artigos foram obtidos na obra de Paulo de Lacerda. Manual do Cdigo Civil Brasileiro. Rio de Janeiro:
Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924. p. 101.
291
S PEREIRA, Virgilio de. Direito das Cousas. Art. 524-678. In: LACERDA, Paulo de. Manual do Cdigo Civil
Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924. p. 102/vol.VIII
116
isso no era verdade, j que antes da transcrio, aqueles titulares de direitos sobre o imvel,
que se tinham submetido ao registro, podiam alegar que desconheciam a mutao real. 292
Apenas depois da transcrio, era que o ato passava a ser presumidamente conhecido por
todos.
J no relativo alienao, a transcrio era importante na medida em que garantia
preferncia quele que primeiro a transcrevesse (ou seja, livrava este primeiro adquirente de
qualquer reclamao).293
Assim, pode-se afirmar que antes da transcrio do ttulo de transferncia, a
alienao tinha efeito entre as partes e em relao a terceiros que fossem estranhos ao
imvel.294 Esta assertiva tem as seguintes conseqncias: primeiro, esses terceiros podiam
adquirir direitos reais do proprietrio no transcrito e a ausncia de transcrio no poderia ser
questionada por aquele que no tivesse direito algum sobre o bem, ou tivesse direito de fora
inferior, ou tendo o direito, no o houvesse conservado por meio da transcrio295; segundo,
antes da transcrio, o adquirente podia reivindicar o domnio desses terceiros, j que eles no
tinham direitos reais sobre o imvel, conservados pela lei.296
A publicidade ocorrida por meio da transcrio era apenas o meio pelo qual se
informava a terceiros sobre a existncia de um ato jurdico, opondo-o a todos aqueles que
pretendessem direitos sobre o imvel. Dessa maneira, a transcrio com o efeito de mera
publicidade, no afirmava nada sobre a validade do negcio, no corrigia os vcios do ttulo,
nem garantia o adquirente de possveis evices.297
292
BUENO, Fernando Euler. Effeitos da transcripo no regime do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Revista dos
Tribunais, 1941. p.13.
293
MONTES, Angel Cristbal. Direito Imobilirio Registral. Traduo de Francisco Tost. Porto Alegre: Sergio
Antonio Fabris Editor, 2005. p. 219.
294
LAFAYETTE imaginava a seguinte situao: como no direito francs a transferncia da propriedade ocorria para
credores quirografrios sem a transcrio, j que eles no tinham direito real sobre o imvel, podia ocorrer que no
momento do pagamento, o bem no mais respondesse pela dvida do devedor j que este sem o conhecimento do
credor tinha alienado o bem, no sendo mais seu proprietrio. Direito das Cousas. Rio de Janeiro: B. L. GarnierLivreiro-Editor, 1877. p. 134/vol.I.
295
GARCIA, Lysippo. O Registro de Imvei: a transcrio. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1922. p. 54/vol.1.
296
PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Cousas. Rio de Janeiro: B. L. Garnier-Livreiro-Editor, 1877. p. 134/
vol.I.
297
GARCIA, Lysippo. O Registro de Imvei: a transcrio. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1922. p. 53 e 54/vol.1.
117
Como para ALMEIDA PRADO o ato translativo ou constitutivo de direitos reais era
revogavel, recindivel, anulavel e resolvel mesmo em relao a terceiros de boa-f, o autor
afirmava que no sistema francs havia absoluta preponderncia da causa. 298
De fato, no modelo francs, a transferncia da propriedade imvel sempre
acompanha a situao da obrigao que lhe serve de causa, ou seja, se o contrato for nulo, a
transmisso tambm ser nula. A justificativa decorre do entendimento de que ningum pode
transmitir mais direito do que possui; logo, se o direito transferido possui vcios, estes atingem
o domnio do adquirente. Da mesma forma, se no houver direito para se transmitir, j que o
alienante no era o real proprietrio do bem, o adquirente no se torna seu titular.299
Parece que as imprecises do sistema francs no incomodavam apenas juristas
estrangeiros. Segundo LYSIPPO GARCIA, uma Comisso extraparlamentar foi nomeada em 30 de
maio de 1891, por iniciativa do Ministro das finanas, ROUVIER, para analisar a pertinncia da
adoo na legislao francesa dos livros prediais do sistema germnico, adaptando o cadastro
a fins jurdicos e fiscais. Apesar das vantagens de um cadastro da propriedade imvel, a
Comisso concluiu que como seriam inmeras as dificuldades para a implantao desses livros
na Frana, melhor seria manter o regime registrrio como estava.300
A preocupao na implementao dos livros decorria do fato de que no sistema
registral francs estes no traziam a descrio e identificao do imvel, apenas sendo
organizados de acordo com o nome das partes envolvidas nos atos jurdicos, o que prejudicava
ainda mais a publicidade do registro. Quando se desejasse descobrir a situao jurdica de
determinado imvel, a busca deveria ser feita utilizando-se o nome dos proprietrios. Qualquer
falha na cadeia, seja devido a ausncia ou erro no nome do titular do domnio, dificultava a
busca, tornando ainda mais difcil descobrir a situao do bem.301
298
O autor entendia que o direito francs era extremamente individualista ao se preocupar mais em respeitar os
direitos do alienante do que os de terceiros. Transmisso da propriedade imvel. So Paulo: Saraiva &
Comp.Editores, 1934. p. 121 e 124.
299
PRADO, Francisco Bertino de Almeida. Transmisso da propriedade imvel. So Paulo: Saraiva &
Comp.Editores, 1934. p. 124 e 125.
300
O Registro de Imvei: a transcrio. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1922, p. 111/vol.1.
301
AZEVEDO, Philadelpho. Registro de Imveis (Valor da Transcrio). Rio de Janeiro: Jacintho Editora, 1942. p.
28.
118
Dessa maneira, o sistema registrrio francs parece no atender os anseios de

segurana do crdito e do comrcio, garantindo apenas aos verdadeiros titulares seus direitos
sobre o bem (segurana da propriedade).
Esse sistema de aquisio da propriedade imvel no agradava muitos
doutrinadores brasileiros,
302
porm, como j foi visto, era o melhor sistema para FELCIO
DOS
SANTOS que escolheu adot-lo no projeto de Cdigo Civil apresentado ao Governo em 1881.
Analisado rapidamente o sistema francs, passa-se agora para o estudo do sistema
germnico (ou alemo).
Antes da promulgao em 18 de agosto de 1896, por Guilherme II, do Cdigo
Civil Alemo (que passou a ter eficcia a partir de 1 de janeiro de 1900), vrios sistemas
imobilirios estavam concomitantemente em vigor, variando de um para outro Estado da
confederao ou mesmo dentro de um mesmo Estado.303 O Cdigo Civil Alemo, influenciado
pelo direito prussiano, substituiu essa diversidade de regras por um sistema registral uniforme,
sem contudo ignorar os direitos existentes nos territrios.304
O direito imobilirio germnico composto de duas partes: uma jurdico-formal e
outra jurdico-material.305 A primeira compreende os princpios fundamentais sobre a
realizao e o processo dos registros. A segunda est prevista nos artigos 873 a 912 do Cdigo
Civil Alemo e regula os pressupostos para o registro das relaes jurdico-reais.306
Os requisitos materiais so mais importantes que os jurdico-formais, o que
significa dizer que uma modificao jurdico-real ser vlida mesmo que, presentes os
302
TEIXEIRA DE FREITAS agradecia o fato do direito brasileiro em um momento de consolidao de suas leis civis,
no precisar lutar com os obstculos e incoerncias de um sistema como o francs. Consolidao das Leis Civis.
Rio de Janeiro: Typographia Universal de Laemmert, 1865. p. CLXIII.
303
Tribunais, 1941. p. 15.
304
JARDIM, Mnica. O sistema registral germnico. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo, n. 59, ano 28, p.
214 e 215, 2005.
305
As disposies formais e materiais do sistema alemo esto separadas. As primeiras esto em uma Ordenana
de Registro Imobilirio, e as segundas no Cdigo Civil. CARVALHO, Afrnio. Registro de Imveis. 3 ed., Rio de
Janeiro: Forense, 1982. p. 20.
306
[s.n.], 1940. p. 57.
119
primeiros, a inscrio no siga as exigncias formais.307 Segundo SORIANO NETO, apesar da

diferena entre as duas partes do direito imobilirio, ambos esto intimamente ligados em uma
relao de causalidade, o material assenta, fundamentalmente, no formal, que o explica e
justifica.308
O autor afirmava que era por meio dessa ligao orgnica entre o direito formal
e o direito material alemo, que era possvel conciliar os dois maiores objetivos do sistema
registral: a segurana jurdica (que para SORIANO NETO correspondia segurana do direito da
propriedade) e a segurana do comrcio.309
Dessa maneira, como esto diretamente relacionados, uma legislao que
desejasse aplicar o sistema germnico deveria preocupar-se em reproduzir no s o direito
material, como tambm o direito formal.
O sistema alemo caracterizado pela presena em livros registrrios de todos os
imveis e de todas as informaes a eles referentes. adotado o princpio da folha, ou seja, as
inscries relativas a uma determinada propriedade devem constar em uma mesma folha do
livro, em ordem consecutiva e sem ser interrompida pela inscrio de outro imvel, o que
significa dizer que cada propriedade tem sua prpria folha. Assim, todas as inscries relativas
ao imvel esto reunidas em um mesmo lugar, o que facilita as buscas.310
Os dados descritivos do imvel, que constam em sua folha, so obtidos no
cadastro do bem, formado com base em informaes oficiais. Todo imvel no sistema
germnico tem seu prprio cadastro, que o individualiza diante dos demais.311
307
Ibidem., p. 58.
309
310
MNICA JARDIM ensina que a ficha ou folha composta por quatro partes: o ndex, no qual feita a descrio do
imvel de acordo com as informaes do cadastro, a seco I, no qual inscrita a propriedade e seu fundamento
jurdico, a seco II na qual constam as cargas e restries ao direito de propriedade, exceto a hipoteca, e, por
fim, a seco III na qual so inscritas alm de dvidas e limitaes sobre os direito de dispor, as hipotecas. O
sistema registral germnico. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo, n 59, ano 28, p. 217 e 218, 2005.
311
Para LYSIPPO GARCIA, o sistema germnico no dependia dos livros fundirios e os seus princpios no
decorriam dele. Segundo o autor, se isso fosse verdade, em lugares em que a adoo do cadastro fosse quase
impossvel, a propriedade nunca seria consolidada, o que no era verdade. No entanto, ressalta-se que o autor
reconhecia que um bom sistema imobilirio deveria ter registro (carter jurdico) e cadastro (carter
administrativo) das propriedades bem organizados. O Registro de Imveis: a transcrio. Rio de Janeiro:
Francisco Alves, 1922. p. 128 e 135/vol.1.
308
120
A transmisso do bem imvel ocorre por meio da inscrio do negcio jurdico

nos livros registrrios, no entanto, essa inscrio no tem por fundamento um negcio jurdico
causal, que cria obrigaes entre as partes, mas sim um acordo real que se destina unicamente
a efetuar a modificao da titularidade.312 Com a inscrio no registro, surge a presuno
relativa (juris tantum) de sua veracidade, que pode converter-se em presuno absoluta (juris
et de jure) quando o ato envolver adquirentes de boa-f, que tenham confiado nas informaes
existentes no registro.313
Em outras palavras, diferentemente do sistema francs, o acordo de vontades por
meio do contrato no suficiente para transmitir a propriedade ou constituir direitos reais; sua
funo apenas criar obrigaes entre as partes. Para que ocorra a transferncia ou
constituio necessrios um acordo real (ALMEIDA PRADO tambm o chama de contrato de
alienao) e sua inscrio no livro fundirio. O acordo real realizado com o comparecimento
conjunto de alienante e adquirente perante o oficial de registro e suas declaraes de vontade
quanto modificao jurdico real.314 315
312
O Cdigo Civil do Imprio Alemo dispunha:

Art. 873. Para alienar um imvel ou grav-lo de um direito real, assim como para gravar ou alienar um direito
real imobilirio, preciso o acordo de vontades do titular do direito e da outra parte, sobre a mutao a realizar, e
a inscrio dessa mutao no livro fundirio, a menos que a lei imponha outra forma.
Antes da inscrio as partes no so ligadas pelo acordo seno se as suas declaraes constam dum ato judicial ou
notariado, ou se foram feitas no registro fundirio ou lhe foram apresentadas, ou se o titular do direito entregou a
outra parte um consentimento para a inscrio, conforme as prescries da lei sobre os livros fundirios.
Dispositivo extrado da obra de S Pereira. S PEREIRA, Virgilio de. Direito das Cousas. Art. 524-678. In:
LACERDA, Paulo de. Manual do Cdigo Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924, p. 114/
vol.VIII.
313
215 e 216, 2005.
314
PRADO, Francisco Bertino de Almeida. Transmisso da propriedade imvel. So Paulo: Saraiva & Comp.Editores, 1934. p. 112. Como no h previso nas normas da ABNT, optou-se por colocar quando necessrio
mais de uma nota de rodap no final de um mesmo pargrafo.
315
Interessante o entendimento de LACERDA DE ALMEIDA, para quem a transcrio do direito brasileiro no uma
tradio solene, diferentemente da inscrio alem. Para o autor, como a tradio um ato bilateral, um acordo
entre alienante e adquirente, e no Brasil a transcrio pode ser feita por qualquer uma das partes e comumente
realizada pelo comprador, no h tradio propriamente dita. No sistema brasileiro a transcrio nada mais do
que a cpia do contrato de alienao que habilita o comprador a exigir a tradio, ou seja, a investir-se na posse,
sendo assim, tradio e transcrio so atos distintos e a segunda no suficiente para a transferncia da
propriedade imvel. ALMEIDA ainda afirmava que no direito alemo a inscrio no Registro Predial
verdadeiramente uma tradio, j que alienante e adquirente devem comparecer juntos no cartrio de registro e
declarar o ato de desapossamento voluntrio por um e a aquisio por outro. Direito das Cousas. Rio de Janeiro:
Jacintho Ribeiro dos Santos, 1908. p. 179, 180 e 185. Nesse mesmo sentido S PEREIRA, que completava a idia
de ALMEIDA ao dizer que quando se considerava a transcrio do sistema brasileiro uma tradio solene, surgia um
conflito com a noo cientfica da tradio, pois esta era um contrato bilateral, enquanto a transcrio era um ato
unilateral. Direito das Cousas. Arts. 524-673. In: LACERDA, Paulo de. Manual do Cdigo Civil Brasileiro. Rio de
Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924. p. 121/vol.VIII.
121
Como o acordo real um contrato, possvel que no se cumpra algum requisito

legal para sua validade, tornando-o ineficaz. No entanto, como ele realizado diante do oficial
e este tem como atribuio analisar a regularidade do ato, dificilmente o contrato ser anulado,
o que gera maior segurana ao direito de propriedade.
Apontadas as principais caractersticas do sistema, chega o momento de discorrer
sobre alguns princpios que o regem.
O primeiro deles o da inscrio. Por este princpio, h a obrigatoriedade de que
todas as modificaes jurdico-reais dos imveis sejam inscritas nos assentos registrais. A
inscrio constitutiva, ou seja, a transferncia da propriedade s ter efeitos se o processo de
registro proporcionar a inscrio do negcio jurdico no livro registral. Ainda, gera presuno
de que a pessoa inscrita a titular do direito. E, por fim, garante ao terceiro de boa-f a no
violao de seu direito, se adquirido com base nas informaes do registro.316
O princpio da inscrio est ligado ao princpio da continuidade. Para que seja
feita a inscrio obrigatrio que o alienante conste nos livros registrais como proprietrio,
caso contrrio, o ato negado. Dessa maneira, para que se forme uma cadeia registraria, todos
os atos referentes ao imvel devem ser inscritos em sua folha, o que proporciona maior
segurana s informaes contidas no livro. Como exemplo, pode-se apontar a necessidade do
herdeiro inscrever-se como proprietrio no registro antes de alienar o bem.317
Outro princpio norteador desse sistema a legitimidade material, que se baseia no
desdobramento do acordo de vontades para a transferncia de domnio. Como j foi visto,
primeiro, as partes manifestam suas vontades por meio de um negcio obrigacional (ex.
compra e venda, permuta) e depois, perante o ofcio de registro fundirio, concordam em
operar a modificao real, cujos efeitos independem da causa obrigacional. 318 Em outras
316
Ressalta-se que no sistema alemo a inscrio s constitui direitos quando a mutao jurdico-real for inter
vivos. JARDIM, Mnica. O sistema registral germnico. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo, n. 59, ano 28, p.
224 e 225, 2005.
317
[s.n.], 1940. p. 68.
318
122
palavras, o acordo real um prolongamento do negcio obrigacional, constituindo-se em um

modo de executar, de fazer cumprir o negcio.319
Como a modificao do direito independe da causa jurdico obrigacional, ela no
vem expressa no acordo de vontades. Dessa maneira, o acordo de vontades tem como objeto
apenas a transmisso da propriedade, no importando se caso de compra e venda, permuta,
doao ou ainda se h ou no vcio no negcio.320
O que permite a transferncia de titularidade a inscrio, baseada nesse acordo
real abstrato, realizado diante de um ofcio de registro fundirio. Diz-se abstrato porque sua
eficcia independe da causa jurdica que o gerou (ex. compra e venda, permuta), ou seja, se a
causa jurdica por algum motivo desaparecer (ex. causas de nulidade), o alienante ter direito
apenas a uma ao pessoal, baseada em enriquecimento injusto do adquirente. Jamais poder
alcanar a modificao real inscrita no registro, que continuar eficaz.321
Tambm de grande importncia no sistema registrrio alemo o princpio da f
pblica.322 Ele se aplica unicamente aos casos em que ocorra um negcio jurdico, no tendo
efeitos sobre adjudicao judicial ou sucesso causa mortis. Por esse princpio, a boa f afasta
319
JARDIM diferencia o negcio obrigacional e o acordo real da seguinte forma: A distino entre negcio
obrigacional e acordo real encontra-se no objecto: o do primeiro consiste em obrigaes das partes, e o de
segundo num direito real. O negcio obrigacional limita-se a vincular as partes, enquanto que o acordo real
produz uma modificao real. O negcio obrigacional obriga as partes a celebrar o negcio real, encerra a causa
do negcio dispositivo, mas os seus efeitos produzem-se exclusivamente inter partes, desenvolvem-se na pura
esfera dos direitos obrigacionais. Por isso, o negcio obrigacional carece, totalmente, de transcendncia real. O
negcio real visa a constituio, transmisso, modificao ou extino dos direitos reais, um contrato abstracto
que actua desconectado da causa e os seus efeitos produzem-se com absoluta independncia da existncia ou
validade daquela. A ausncia ou nulidade da causa s pode fundar uma aco pessoal tendente a remediar o
enriquecimento injustificado. O sistema registral germnico. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo, n. 59,
ano 28, p. 223 e 224, 2005.
320
[s.n.], 1940. p. 79.
321
BUENO, Fernando Euler. Effeitos da transcripo no regime do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Editora
Revista dos Tribunais, 1941.p. 17.
322
O princpio da f pblica ou da proteo do comrcio ope-se ao princpio da eficcia jurdica formal e ambos
constituem as duas maneiras pelas quais o princpio da publicidade material pode ser executado. Segundo
SORIANO NETO, no princpio da eficcia jurdica formal, a inscrio no registro fundirio opera a modificao
jurdica pleiteada mesmo que a inscrio seja contrria ao direito. Assim, por exemplo, persiste a inscrio
decorrente de falsificao na qual o inscrito de m-f colaborou. A pessoa que de m-f adquiriu o bem imvel,
continua com o seu direito, restando ao prejudicado apenas o ressarcimento na esfera obrigacional, com
fundamento no ato ilcito ou no enriquecimento sem causa, no entanto, esta ao obrigacional no pode ser
movida contra os herdeiros singulares, mesmo que estes tambm estejam de m-f, ou seja, no cabe de forma
alguma retificar a inscrio. Publicidade Material do Registro Imobilirio: efeitos da transcrio. Recife: [s.n.],
1940. p. 90.
123
a falta de direito do transmitente e assegura que nenhum direito no inscrito possa limitar ou
invalidar aquele contido no assento.323 Em outras palavras, a inscrio purifica a aquisio de
terceiro de boa-f, ainda que haja diferena entre o real proprietrio e aquele inscrito no livro
registral.
Como conseqncia, aquele que de boa-f, confiando nas informaes existentes
no assento registral, adquire a ttulo gratuito ou oneroso por meio de um negcio jurdico um
bem imvel, tem assegurado seu direito, por mais que se prove que o alienante no era o real
titular do bem. A proteo ao agente de boa-f decorre da segurana que o assento registral
deve proporcionar. 324
Quanto ao proprietrio prejudicado, cabe a ele pleitear os danos sofridos. A ao
ser intentada perante o adquirente de boa-f, se a aquisio foi a ttulo gratuito e ante o falso
vendedor, se a ttulo oneroso. No entanto, se o adquirente ainda estiver com a coisa em seu
poder, como decorrncia da ao obrigacional de enriquecimento sem causa, dever restitula.325
Perceba que o sistema alemo ao adotar o princpio da f pblica, prioriza a
segurana do comrcio, j que assegura as relaes comerciais ao proteger aquele que de boaf confiou nos livros registrais. No entanto, ao mesmo tempo, o sistema no deixa o real
proprietrio descoberto, prevendo a restituio do valor do bem, ou ainda, em alguns casos, do
prprio imvel. Ademais, ao afastar a presuno juris et de jure possibilita o
questionamento da validade dos assentos, possibilitando a correo de possveis inexatides,
ou seja, adotou medidas que buscam garantir tambm a segurana do direito de propriedade.
FERNANDO EULER BUENO chega a afirmar que os legisladores alemes no
dispuseram acerca da presuno absoluta do registro (contradizendo um princpio que existia
323
JARDIM, Mnica. O sistema registral germnico. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo, n. 59, ano 28, p.232
e 233, 2005.
324
FONSECA lembra que diferentemente do direito prussiano que apenas protegia o adquirente a ttulo oneroso,
igualando aquele a titulo gratuito ao que agia de m-f, o cdigo civil alemo previu a f publica do registro com
eficcia plena em relao a todos os adquirentes que estivessem de boa-f, incluindo tambm o adquirente a titulo
gratuito. Effeitos da transcripo. Revista dos Tribunais, vol. 107, ano 26, p. 442 e 443, 1937.
325
232 e 233, 2005.
124
em parte da confederao dos Estados Germnicos antes da promulgao do Cdigo Civil),

visando conciliao entre a segurana do crdito e do direito de propriedade. 326
A instaurao e funcionamento do registro fundirio alemo s se tornaram
possveis graas a um direito imobilirio formal, que foi elaborado considerando cada um dos
princpios do direito material, tendo em vista obter no s a segurana do comrcio, mas
tambm evitar srias ameaas segurana da propriedade.327
Dessa maneira, para facilitar as inscries, a lei adjetiva previu que aquelas
referentes a imveis de uma mesma localidade deveriam ser realizadas em um nico ofcio, o
que facilitaria as buscas. Ainda, para contribuir com a presuno de veracidade do registro,
exigiu-se que o contrato passasse pela anlise de um juiz habilitado que examinasse a
qualidade do alienante e a vontade das partes. Ademais, para que o princpio da f pblica
tomasse forma, o sistema foi aparelhado com um cadastro.
Segundo BUENO, o cadastro nada mais do que uma segunda via da superfcie
nacional que recortada em propriedades imveis, recortes esses que juntos constituem o
registro fundirio. Toda vez que o terreno possuir unicamente para si uma folha no livro
registrrio, na qual esteja inscrito o nome do proprietrio, ser correto afirmar que o imvel
tal est inscrito em nome do proprietrio tal. Essa concluso no ser possvel quando o
registro no tiver cadastro nem flio real, pois pode acontecer que um imvel conste mais de
uma vez em seus assentos, sem que o responsvel pelo registro possua qualquer meio para
impedir ou denunciar. Assim, para BUENO, sem os cadastros e sem os flios reais, no
possvel instituir o princpio da f pblica.328
Com efeito, esse sistema explica-se na Alemanha pelos antecedentes histricos, ou
seja, pela possibilidade do cadastro. Propriedade cadastrada propriedade individualizada (ou
seja, delimitada, definida). Na Alemanha, essa individualizao s se tornou possvel porque
as propriedades ficaram durante muitos anos sob o domnio de uma mesma famlia, havendo
326
Effeitos da transcripo no regime do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais,
1941. p. 18.
327
Tribunais, 1941.p. 20.
328
Ibidem., p. 23.
125
poucas mutaes reais. Acrescenta-se a isso o fato da Administrao tomar todas as cautelas
no momento de analisar cada ttulo, o que contribuiu para a formao de um sistema seguro.329
Definidas as principais caractersticas dos sistemas francs e alemo, fica mais
claro entender as discusses dos legisladores e juristas brasileiros, principalmente em
momentos anteriores a aprovao do Cdigo Civil de 1916, quanto ao modelo registrrio que
deveria ser adotado no pas.
Quando CLVIS BEVILAQUA, em 1899, foi convidado pelo Governo de Campos Sales
para elaborar o Cdigo Civil, ele no podia ignorar os debates ao redor do direito imobilirio
registral. Ouvindo as crticas que os prprios franceses faziam ao seu sistema imobilirio,
sugeriu a adoo de um modelo mais parecido com o alemo, semelhante no que fosse
possvel, j que este era fundamentado em uma propriedade cadastrada e o cadastro estava
muito distante da realidade brasileira.330
Assim, o projeto apresentado em nenhum momento dispunha sobre o cadastro dos
imveis ou sobre o princpio da f pblica, caractersticos do sistema alemo. O prprio
BEVILAQUA chegou a afirmar que no era sua inteno destruir o sistema pr-existente e
substitu-lo por um totalmente novo. A idia era reforar o sistema j aplicado, consolidando a
propriedade imvel, ao corrigir falhas e insuficincias da legislao vigente.331
Antes de abordar as modificaes que o projeto sofreu durante o processo
legislativo, vale transcrever seus dispositivos originais relativos transmisso da propriedade
imvel pelo ttulo332. So eles:
Art. 605. Adquire-se a propriedade immovel entre vivos: I - Pela inscripo no registro
predial, do ttulo hbil para transferi-la. (...). (art. 534 Projeto Cmara e 530 Cdigo Civil)
Art. 609. Esto sujeitos inscripo no registro predial, os actos hbeis para transferir a
propriedade immovel entre vivos; sejam gratuitos ou onerosos. (art.535 Projeto Cmara e 531 do
CC)
329
LACERDA, Paulo de (Org.). Manual do Cdigo Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos,
1924. p. 116.
330
331
Em Defeza do projecto de Cdigo Civil Brazileiro. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1906. p.126.
332
Apenas foram transcritos os dispositivos pertinentes a pesquisa.
126
Art. 996. O registro predial comprehende: 1 - A inscripo dos ttulos de transmisso da

propriedade sobre immoveis; (...) 4 - A descripo dos immoveis cuja acquisio ainda no conste
do mesmo registro. (art. 857 Projeto Cmara e 856 do CC)
Art. 999. Quando um direito real inscripto no registro predial em favor de uma pessoa,
presume-se que esse direito lhe pertence. (860 Projeto Cmara e 859 do CC)
Art. 1.000. Se o teor do registro predial em relao a um direito real no traduz a verdade
da situao jurdica existente, a pessa prejudicada por elle pde reclamar a sua rectificao por
aco competente.333 (art. 861 do Projeto Cmara e 860 do CC)
A Comisso Revisora foi nomeada pelo governo para analisar o projeto e os

pareceres elaborados por juristas sobre o mesmo. Aps inmeras sesses, apresentou apenas
uma emenda ao artigo 605 do projeto que consistia na incluso do 4 do art. 8 do decreto n.
169-A de 1890. Este pargrafo previa:
A inscrio no induz prova de domnio que fica salvo a quem de direito
Os trabalhos da Comisso Revisora terminaram em 29 de maro 1900, aps 51

sesses. Em seguida, em 9 de agosto do mesmo ano, uma nova Comisso foi nomeada pelo
Governo, com a participao de BEVILAQUA. Seguiram-se mais 12 sesses que terminaram em
17 de novembro de 1900, quando em mensagem do Presidente da Repblica foi apresentado
ao Congresso o Projeto revisto.334
Terminada a etapa de anlise pelas Comisses, criadas diretamente pelo Governo,
iniciaram-se as discusses nas Casas legislativas.
A Cmara dos Deputados nomeou uma Comisso de 21 membros para discutir o
projeto revisto, oferecendo o perodo entre as sesses legislativas de 1900 e 1901 para juristas,
Tribunais, Faculdades de Direito apresentarem suas sugestes. Em 18 de janeiro de 1902, aps
65 sesses, SYLVIO ROMERO apresentou o parecer da Comisso, que trouxe algumas
333
ALVES, Joo Luiz. Cdigo Civil da Republica dos Estados Unidos do Brasil annotado. 2aed., So Paulo:
Saraiva & Cia, 1935. p. 494, 495, 746, 748 e 749/vol.1. Nessa obra o autor apresenta os artigos da maneira como
estavam escritos no projeto de Bevilaqua, no projeto da Cmara e, por fim, como ficaram.
334
PONTES DE MIRANDA. Fontes e evoluo do Direito Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Pimenta de Mello & C.,
1928. p. 108 e 109.
127
modificaes ao projeto. Entre elas, houve a supresso do inciso IV do art. 996335, o que
excluiu a exigncia de que constasse no registro a descrio da propriedade imvel. Essa
mudana afastou ainda mais o sistema registral brasileiro de uma possvel adoo do cadastro
imobilirio, individualizando a propriedade.
Alm do inciso IV do artigo 996, a Comisso da Cmara dos Deputados excluiu o
pargrafo nico do art. 605 do projeto (que na Casa chegara como 619) que tinha sido inserido
pela Comisso Revisora nomeada pelo Governo.336.
A eliminao do pargrafo nico, sugerida por LUIZ DOMINGUES, gerou divergncias
entre os juristas, afinal, muitos entenderam a excluso do dispositivo como uma manifestao
expressa do legislador de que havia optado pelo sistema germnico, devendo a transcrio
induzir prova de domnio. Outros no interpretaram dessa mesma maneira, uma vez que o
modelo alemo inclua alm do princpio da presuno, o da f pblica que no havia nem
mesmo sido citado no projeto.337 338
Mas a ausncia do princpio da f pblica no era o nico aspecto que diferenciava
o projeto BEVILAQUA do sistema alemo. O projeto tambm no tratava sobre o ttulo abstrato.
Segundo JOS AUGUSTO CESAR, felizmente, o projeto de Cdigo Civil brasileiro no tinha
seguido o princpio admitido no Cdigo alemo de no exigir para a transferncia de um bem
imvel um motivo econmico ou jurdico que a justificasse. Afinal, isso enfraquecia o direito
de propriedade j que era dado maior fora a f pblica do registro predial do que ao domnio
sobre o bem propriamente dito,339 ou seja, no era certo preterir a segurana do direito de
propriedade em nome da segurana do comrcio.
O projeto modificado pela Comisso da Cmara dos Deputados foi aprovado por
essa Casa em 21 de maro de 1902. Seu presidente nomeou uma Comisso especialmente
335
Saraiva & Cia, 1935. p. 746/vol.1.
336
Projecto do Codigo Civil Brazileiro. Trabalhos da Comisso Especial da Camara dos Deputados. Rio de
Janeiro: Imprensa Nacional, 1902, p. 247/vol.VI.
337
BUENO, Fernando Euler. Effeitos da transcripo no regime do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Revistados
338
Os autores de cada uma das correntes e seus argumentos sero objetos do prximo item.
339
Prefcio sobre o projeto do Cdigo Civil. In: Ensaio sobre os actos jurdicos. Campinas: Typ da Casa Genoud,
1913. p. 15.
128
para redigir os dispositivos do projeto, conforme o que tinha sido aprovado.
O grupo
composto por FREDERICO BORGES, LUIZ DOMINGUES e ALFREDO PINTO (relator), substituiu alguns
termos que achava, nas palavras de seus membros, improprios e dissonantes sem contudo
alterar os princpios j assentados e as disposies consagradas pelo voto da Comisso
Especial. 340
Concludos os trmites na Cmara dos Deputados, o projeto seguiu para o Senado,
no qual uma Comisso Especial presidida por RUY BARBOSA o esperava. Ao receber os 8
volumes do Projeto do Cdigo Civil, RUY BARBOSA entendeu que antes da anlise pela Casa,
seria fundamental que se fizesse uma reviso do texto legislativo341 pois, para que o Cdigo
tivesse a longevidade que se esperava, a linguagem deveria ser clara e precisa. Alm da
melhoria na linguagem, RUY BARBOSA destacou inmeros erros gramaticais, imprecises e
condenou novidades na fraseologia jurdica, em um parecer publicado em 1902. 342 343 344
No relativo s disposies referentes transmisso da propriedade imvel inter
vivos, algumas correes foram feitas. Entre elas, destaca-se a relativa substituio da
340
Projecto do Codigo Civil Brazileiro. Trabalhos da Comisso Especial da Camara dos Deputados. Rio de
Janeiro: Imprensa Nacional, 1902, p. 547/vol.VI. Ressalta-se que os artigos referentes transmisso da
propriedade imvel tambm sofreram mudanas em sua redao, porm nenhuma que tenha alterado o contedo
dos dispositivos.
341
Segundo SAN TIAGO DANTAS, estranho que o presidente da Comisso Especial do Senado tenha ficado preso s
questes de forma e ignorado questes de fundo. Para alguns autores, a idia de Rui Barbosa era refazer o Projeto
de Cdigo Civil, ambicionando para si a elaborao de to grandiosa obra. Nesse sentido, o parecer de 1902
corrigindo gramaticalmente o projeto de Bevilaqua teria como funo destru-lo, tirar sua credibilidade. J o
parecer apresentado em 1905 seria o incio do Projeto Rui Barbosa que futuramente o Congresso converteria em
lei. Obras Completas de Rui Barbosa. Parecer Jurdico. Rio de Janeiro: Oficina Grfica do Departamento de
Imprensa Nacional, 1968. p. XV/vol.XXXII, Tomo III.
342
RUI BARBOSA. Obras Completas de Rui Barbosa. Parecer sobre a redao do Cdigo Civil. Rio de Janeiro:
Oficina Grfica do Departamento de Imprensa Nacional, 1949. p. 1, 4 e 7/vol.XXIX, Tomo I.
343
Depois de apresentar vrios exemplos de disposies do projeto que deveriam sofrer algum tipo de alterao e
afirmar que as notas por ele apresentadas a cada artigo visavam sua melhora, Rui Barbosa diazia: ... aventureime, por obter alguma coisa....No presumo, pois, ter-me aproximado sequer da correo, que entrevejo. Obra
emendada no pode ser obra perfeita, ainda quando a mo, que emenda, seja capaz da perfeio, quanto mais
estando to aqum dessa altura. As correes, que alvitro, no armam seno a melhorar, quanto eu saiba, o
trabalho primitivo. Urgidas pela escassez do tempo e obrigadas a cingir-se aos moldes da mo-de-obra alheia
muitas delas suscetveis tambm, por sua vez, de outros reparos, ficam apenas a meio caminho do que a mim
mesmo, com todas as desvantagens da minha inferioridade, me seria possvel, se me tivesse cabido a honra da
primeira redao, ou se, para a rever, dispusesse de prazo razovel. Ibidem., p.18 e 19.
344
Com o parecer literrio de Ruy Barbosa, iniciou-se grande polmica, principalmente com Ernesto Carneiro
Ribeiro que publicou as Ligeiras Observaes, que foram opostas por Ruy Barbosa por meio da Rplicae
respondidas por Ribeiro com A Redao do Cdigo Civil. LACERDA, Paulo de. Codigo Civil Brasileiro. Rio de
Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos Editor, 1916. p. LV. Destaca-se que estas obras no sero analisadas neste
trabalho, pois se despenderia muito tempo com questes meramente gramaticais e de redao.
129
palavra transcrio por inscrio nos artigos 534 a 539 do projeto. Segundo RUY BARBOSA,
todas as legislaes brasileiras anteriores ao projeto que se reportavam ao registro, reservavam
o termo inscrio para o registro de hipotecas e, transcrio, para a constituio e
transmisso dos outros direitos reais sobre imvel. Essa tendncia era acompanhada tambm
pelas legislaes europias, tais como a francesa e a italiana. Apenas o Cdigo Alemo
limitava-se a adotar o termo inscrio para o registro de qualquer direito. Assim, seguindo a
tradio e a propenso dos pases europeus, no havia razo para substituir o termo inscrio
por transcrio. Tal inovao, alm de retirar um vocbulo do direito predial, poderia gerar
confuses na prtica registral, no trazendo qualquer vantagem.345
Interessante notar que, provavelmente por um descuido na elaborao do parecer,
RUY BARBOSA tenha utilizado no artigo 539 o termo inscrio no lugar que, seguindo seu
prprio ensinamento, caberia apenas a palavra transcrio.346
Para BEVILAQUA, os argumentos utilizados para se restringir o termo inscrio ao
registro de hipotecas, no estendendo sua utilizao para os atos de constituio e transmisso
da propriedade, eram frgeis e contrrios ao sentido real da palavra. Sem citar RUY BARBOSA, o
autor do projeto criticava os raciocnio da Comisso de Comisso do Senado (ou seja, de RUY
BARBOSA) dizendo que se prevalecesse a idia de se manter a tradio, nenhuma alterao seria
feita na linguagem jurdica. Ademais, concordava que em pases como a Frana e a Itlia,
havia distino entre os dois termos, no entanto, entendia que isso ocorria porque nesses pases
a transcrio correspondia ao sentido real dessa palavra, ou seja, havia cpia integral do ttulo.
Como no Brasil isso no ocorria, j que o registro dos atos translatcios fazia-se por extrato,
era adequada palavra inscrio.347
345
RUI BARBOSA. Obras Completas de Rui Barbosa. Parecer sobre a redao do Cdigo Civil. Rio de Janeiro:
Oficina Grfica do Departamento de Imprensa Nacional, 1949. p. 191 e 192/vol.XXIX, Tomo I.
346
O artigo 539 corrigido por Rui Barbosa passou a ter a seguinte redao:
Sobrevindo falncia ou insolvncia do alienante entre a prenotao do ttulo e a sua transcrio por atraso do
oficial de justia, ou dvida julgada improcedente, far-se-, no obstante, a transcrio exigida, que retroage,
nesse caso, data da prenotao.
Se, porm, ao tempo da inscrio ainda no estiver pago o imvel, o adquirente, notificado da falncia ou
insolvncia do alienante, depositar em juzo o preo. (grifo nosso).
1949. Ibidem., p. 193.
347
Em Defeza do projecto de Cdigo Civil Brazileiro. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1906. p. 441-443.
130
Como h diferenas conceituais entre os dois vocbulos, e o projeto dispunha

sobre o registro por extrato, nada mais lgico seria que RUY BARBOSA, diante de sua
preocupao por uma lngua impecvel, tivesse feito uso da palavra adequada.
Esta foi uma das poucas correes contestadas por BEVILAQUA. Em regra, diante das
crticas relativas aos aspectos gramaticais e de redao do projeto de Cdigo Civil, o jurista
tentou afastar-se de uma discusso que entendia ser bysantina e que apenas serviria para
perda de tempo e de oportunidade em aprovar o projeto no Congresso. BEVILAQUA lamentava
ter a discusso se centralizado em aspectos de estilo e gramtica, que por serem secundrios,
jamais poderiam ter postergado a anlise dos princpios jurdicos que o texto trazia. Para o
autor era uma inconseqncia injustificvel preterir a essencia pela frma.348
Vrias correes e melhorias na redao foram feitas por RUY BARBOSA,349 e pelo
menos no que diz respeito aos dispositivos relativos transmisso da propriedade imvel inter
vivos, pode-se afirmar que as modificaes conseguiram atingir o intuito indicado pelo seu
revisor gramatical, tal seja, tornar a linguagem do Cdigo Civil mais clara e simples. Porm,
no possvel desconsiderar os apontamentos de BEVILAQUA. Se o tempo despendido com os
aspectos gramaticais tivesse sido tambm aplicado para a anlise jurdica dos dispositivos do
projeto, o Cdigo Civil teria sido muito beneficiado.
A Comisso Especial do Senado tambm permitiu que profissionais e interessados
apresentassem pareceres sobre o projeto de Cdigo Civil. Em 1902, vrias sugestes de
pequenas mudanas foram expostas.
No relativo transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo, o Sr. J. M.
DE
AZEVEDO MARQUES sugeriu a incluso do termo hbil no inciso I do artigo 534 que passaria
a ter a seguinte redao: Adquire-se a propriedade imvel: I - Pela inscrio do ttulo hbil
348
O autor ainda afirmava que os antagonistas do projeto desejavam adotar uma lngua impecvel que nunca
tinha sido falada pelo povo e que acreditavam ter sido idealmente criada pelos escritores de que mais gostavam.
Em Defeza do projecto de Cdigo Civil Brazileiro. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1906. p. X e XI.
349
Como exemplo de outra correo feita por Rui Barbosa, pode-se apontar a relativa ao art. 539. Nele h a
substituio da palavra retrotrair adotada no projeto por retroagir. A justificativa para a modificao est no
fato de que o verbo retrotrair foi utilizado na voz neutra, enquanto que, gramaticalmente, s admite a voz
passiva. Obras Completas de Rui Barbosa. Parecer sobre a redao do Cdigo Civil. Rio de Janeiro: Oficina
Grfica do Departamento de Imprensa Nacional, 1949. p. 193/ vol.XXIX, Tomo I.
131
de transferncia no registro predial da situao do imvel350. O receio de AZEVEDO MARQUES

era que uma escritura nula, depois de inscrita nos livros registrais, transferisse domnio.
Assim, para evitar-se arbtrio dos juzes e tribunais e perturbao das partes, o melhor seria
que viesse escrito na lei que a escritura nula e inbil no transferia a propriedade. A medida,
segundo o autor, s seria necessria se o Senado mantivesse seu entendimento de excluir o
pargrafo nico do art. 619 (antigo art. 605) que dispunha A inscrio no induz prova de
domnio, que fica salvo a quem for.351 Em outras palavras, a incluso do termo hbil
impediria que a segurana do comrcio prevalecesse sobre a segurana do direito de
propriedade, em caso da previso do pargrafo nico do art. 619.
BEVILAQUA apresentou parecer, discordando das consideraes feitas por AZEVEDO
MARQUES. O autor do projeto achava positiva a excluso do pargrafo nico do art. 619, j que
para ele havia antinomia entre esse dispositivo e o artigo 860 do projeto revisto, que dispunha
a inscrio do direito real em favor de uma pessoa faz presumir que esse direito lhe
pertence. Ademais, no direito brasileiro, a transcrio era modo de adquirir o domnio de
imveis e aquele que dizia o contrrio, confundia-se com o 4 do art. 8 da Lei Hipotecria de
1864 da qual, alis, esse pargrafo tinha sido copiado.352
Segundo BEVILAQUA, o objetivo era fazer da transcrio um modo de tradio dos
imveis, sem que ela purificasse as nulidades. No entanto, no era porque a transcrio,
quando realizada a non domino, no produzia efeitos, que ela no podia ser considerada modo
de aquisio de propriedade. Assim, no havia motivo para restabelecer o pargrafo nico do
art. 619, ou fazer a alterao pleiteada por AZEVEDO MARQUES; afinal, o fato da transcrio no
produzir efeitos quando o ttulo fosse nulo, no retirava sua condio de tradio solene.353
350
Segundo Azevedo Marques, a incluso de hbil tinha sido sugesto do Sr. Barbosa Lima. Projecto de
Codigo Civil Brazieliro. Trabalhos da Commisso Especial do Senado. Pareceres e emendas enviados
Commisso. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1904. p. 17/vol.III.
351
Emenda apresentada em 17 de abril de 1902. In: Projecto de Codigo Civil Brazieliro. Trabalhos da Commisso
Especial do Senado. Pareceres e emendas enviados Commisso. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1904. p. 16
e 17/vol.III.
352
Emenda apresentada em 3 de junho de 1902. In: Projecto de Codigo Civil Brazieliro. Trabalhos da Commisso
Especial do Senado. Pareceres e emendas enviados Commisso. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1904. p.
76/vol.III.
353
Emenda apresentada em 3 de junho de 1902. In: Projecto de Codigo Civil Brazieliro. Trabalhos da Commisso
Especial do Senado. Pareceres e emendas enviados Commisso. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1904. p. 76
e 77/vol.III.
132
Outra discusso sobre o projeto do Cdigo Civil foi trazida por EULLIO
DA
COSTA
CARVALHO. Depois de repetir a opinio de Ruy Barbosa quanto adoo dos termos
transcrio e inscrio, CARVALHO defendeu a transcrio seja realizada para todos os atos
de transmisso de propriedade imvel, inclusive para os atos causa mortis (o projeto s exigia
a transcrio para os atos inter vivos). O objetivo era fazer com que houvesse uma plena
publicidade dos atos de transmisso, que s poderia ser ofertado pelo registro. Segundo
CARVALHO, como o inventrio poderia ser processado na ltima comarca do de cujos, as
informaes quanto transferncia de domnio ficavam esparsas. Se o registro dos atos causa
mortis fosse obrigatrio, ele seria realizado na comarca em que o bem estivesse localizado,
concentrando as informaes.354
A emenda apresentada por CARVALHO extremamente pertinente, afinal, como j
visto no captulo anterior, o registro predial que possui o encadeamento dos atos relativos ao
imvel tem mais chance de oferecer ao interessado informaes corretas sobre o bem.
Trs anos aps o parecer literrio, em 1905, Ruy Barbosa publicou um outro, que
diferentemente daquele de 1902, tratou de matria jurdica. Trazia apenas dois dispositivos
referentes pessoa fsica e o captulo geral das pessoas jurdicas, seguindo a matria do
projeto com algumas emendas. Esse parecer, que cobria apenas os primeiros vinte artigos da
Parte Geral do Cdigo Civil, acabou sendo abandonado, diante do afastamento de RUY
BARBOSA por alguns anos da Comisso Especial do Senado.
No entanto, apesar do parecer jurdico ter pouca extenso, Feliciano Pena,
presidente da Comisso Especial do Senado em 1908, pediu a RUY BARBOSA o texto incompleto
para utiliz-lo nos trabalhos legislativos. Em 1910, aps a campanha civilista e com o retorno
de RUY BARBOSA s atividades do Senado, Feliciano Pena concedeu lhe um ano e meio para a
concluso do parecer (a Comisso achava fundamental que o projeto fosse a plenrio
acompanhado de um parecer jurdico). Como RUY BARBOSA queria dois anos e o prazo no foi
prorrogado, declinou da incumbncia acreditando que a limitao do tempo poderia prejudicar
sua execuo. Assim, o parecer jurdico de RUY BARBOSA no foi finalizado e o projeto de
354
Emenda apresentada em 4 de julho de 1902. In: Projecto de Codigo Civil Brazieliro. Trabalhos da Commisso
Especial do Senado. Pareceres e emendas enviados Commisso. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1904. p.
99/vol.III.
133
Cdigo Civil de Bevilaqua continuou seus trmites legislativos, transformando-se em lei

alguns anos mais tarde, trazendo do poltico e jurista apenas as reformas de linguagem.355
Aps vrios anos no Senado sob anlise de seus membros e da Comisso Especial,
o projeto foi enviado em 31 de dezembro de 1912 Cmara dos Deputados com 1.757
emendas, praticamente de simples redao, baseadas nas correes apresentadas por RUY
BARBOSA em 1902.356
Uma Comisso Especial foi nomeada para discutir essas mudanas, apresentando
parecer em 2 de abril de 1913. Diante dessas idas e vindas, o Congresso Nacional foi
convocado extraordinariamente para votar o Cdigo Civil. No entanto, questes polticas
impediram seu debate e aprovao.357
Em 1 de julho de 1915, a Cmara discutiu as emendas propostas pelo Senado
rejeitando 94, das quais 24 foram mantidas pelo Senado quando do retorno do projeto a essa
Casa. Em ltima votao, a Cmara rejeitou 9 das emendas mantidas, o que foi seguido pelo
Senado, aprovando-se o Cdigo Civil. Sancionado em 1915, foi publicado em 1 de janeiro de
1916. 358
Tendo em vista o projeto de Cdigo Civil apresentada por CLVIS BEVILAQUA e as
modificaes sofridas pelos dispositivos referentes transmisso da propriedade imvel pelo
registro do ttulo, possvel concluir que nem o sistema francs nem o germnico foram
adotados em sua integridade; melhor seria dizer que, apesar das influncias dos dois regimes,
um novo modo de transferncia de domnio foi implantado, trazendo um modelo mais
completo do que o previsto na Lei Hipotecria de 1864, porm ainda com imperfeies que s
foram corrigidas muitos anos mais tarde.
3.3. CDIGO CIVIL DE 1916

355
Janeiro: Oficina Grfica do Departamento de Imprensa Nacional, 1968. p. XXVI e XXIX/vol.XXXII, Tomo III.
356
Saraiva & Cia, 1935. p. XXIV/vol.1
357
358
Ibidem., p. XXV.
134
Depois de anos de demorado trmite legislativo, o Cdigo Civil foi promulgado

em 1916, passando a vigorar a partir de 1 de janeiro de 1917. Como foi visto, vrios aspectos
referentes transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo foram objeto de debates
quando da aprovao de cada dispositivo do projeto. Mesmo com o exame minucioso dos
parlamentares, a publicao da lei no silenciou os juristas, que passaram a discutir sobre a
adequada interpretao que deveria ser feita a cada artigo, havendo ainda aqueles que
questionavam a adoo pelo pas do sistema registral alemo.
At a promulgao do Cdigo Civil, o registro de imveis era tratado em leis
esparsas. O novo monumento legislativo reuniu toda a matria relativa ao sistema de
transmisso de bens imveis, ou seja, o direito material e formal (com todo o procedimento e
estrutura que envolvem o registro). Essa previso no parece ter sido a soluo mais acertada.
claro que a matria referente transmisso da propriedade imvel pelo registro
do ttulo no poderia ser excluda do Cdigo. No entanto, o ideal seria que o legislador tratasse
sobre o ato de registro e de todas as questes que o envolvem em uma legislao separada,
fazendo-se as remisses necessrias. Com a excluso dos dispositivos registrrios do Cdigo
Civil, o assunto seria melhor discutido e com maior chance se encontrari-se-iam solues para
o problema da segurana jurdica, que a transmisso de um bem imvel deveria envolver. O
debate no Parlamento tornar-se-ia mais apurado na medida em que menos artigos seriam
objeto de anlise, e grupos de estudiosos poderiam com maior facilidade apresentar suas
emendas e pareceres. Ademais, no haveria a cobrana pela rpida publicao da lei, podendo
ser despendido o tempo necessrio.
AFRNIO
DE
CARVALHO destacava outros aspectos negativos do Cdigo Civil.
Primeiro, o fato da matria relativa ao registro imobilirio estar to dispersa ao longo do texto
legislativo, que dificultava a percepo de que tanto o direito material quanto o formal
compunham a unidade registral. Segundo problema, a localizao dos dispositivos sobre o
registro de imveis. A matria era disciplinada no Ttulo III dos direitos reais sobre coisa
alheia, capitulo XI Hipoteca, Seo VI Do registro de imveis levando o intrprete
falsa impresso de que o registro de imveis dizia respeito unicamente aos direitos reais sobre
coisas alheias e, entre eles, somente sobre a hipoteca. Terceiro, a impreciso quanto ao uso dos
135
termos transcrio e inscrio, adotando o aquele para as transmisses de imveis e

constituio de direitos reais, exceto o hipoteca, e este apenas para este direito de garantia. A
impreciso ocorria porque a tarefa do registrador era a de selecionar os elementos essenciais
do ttulo e transferi-los ao assento, ou seja, realizar a inscrio.359
Como visto no item anterior, a utilizao dos vocbulos em cada um dos casos,
no foi fruto de distrao, mas sim resultado do consenso entre os parlamentares, encabeados
por RUY BARBOSA, que o ideal seria seguir a tradio brasileira de aplicao dessas palavras e,
como acreditavam, acompanhar aquilo que era comum na legislao estrangeira (exceto na
Alemanha).
Acontece que o desejo de manter as tradies, acabou por prejudicar o trabalho
nos cartrios imobilirios. Segundo AFRNIO
DE
CARVALHO, o uso do termo transcrio levou
muitos oficiais a copiarem integralmente o ttulo, multiplicando a quantidade de livros 360 e,

conseqentemente, tornando qualquer busca mais demorada.
Concluda essa breve abordagem dos aspectos estruturais do Cdigo Civil quanto
ao Registro de Imveis, que diretamente se relaciona transmisso da propriedade imvel
inter vivos e as seguranas que a envolvem, passa-se a anlise do contedo de cada artigo
sobre a matria.
Os primeiros artigos que tratam da transmisso da propriedade imvel so os
seguintes:
Art. 530. Adquire-se a propriedade immovel:
I - Pela transcripo do titulo de transferncia no registro do immovel.
II - Pela accesso.
III Pela usocapio.
IV Pelo direito hereditrio.
359
360
Registro de Imveis. 3 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982. p. 21 e 22.

136
Art. 531. Esto sujeitos transcripo, no respectivo registro, os ttulos translativos da

propriedade immovel, por acto entre vivos.361
Assim, mantendo-se o que j era previsto desde a Lei Hipotecria de 1864, um dos
modos de aquisio da propriedade imvel continuou sendo aquele realizado por meio da
transcrio do ttulo (que constitui a causa jurdica do ato de transferncia)362 nos livros
registrais no cartrio imobilirio, ou seja, consagrou-se mais uma vez o princpio da inscrio.
No entanto, essa consagrao no foi absoluta, j que existem direitos sobre imveis que so
adquiridos independentemente da transcrio, como ocorre com os incisos II a IV do art. 530.
Para SORIANO NETO, o princpio da inscrio a nica caracterstica do sistema
registrrio germnico que o Cdigo Civil brasileiro adotou, contrariando a idia da maioria
dos juristas, como ser visto adiante.363
Outro princpio que pode ser extrado desses artigos e que j estava presente no
sistema anterior ao Cdigo o da legitimidade, no como no sistema alemo de consentimento
material (negcio jurdico real e abstrato), mas como prepondera nas outras legislaes
estrangeiras, do consentimento causal.364 Por esse princpio, a transcrio deve ter um carter
legtimo, legal, que corresponda a realidade ftica. Porm, como para a transferncia do bem
necessria a transcrio do ttulo e este o fundamento da aquisio, tambm ser a base para
a transcrio, o que significa dizer que, se ele apresentar algum vcio, o registro poder ser
cancelado. Assim, no sistema registral previsto no Cdigo Civil brasileiro, a causa jurdica ou
motivo que gerou a transmisso do bem imvel fundamental para a manuteno de seu
registro. Um ttulo viciado permite ao prejudicado pleitear o cancelamento da transcrio, j
que esta tambm est eivada com o vcio.365
361
LACERDA, Paulo de. Codigo Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos Editor, 1916. p. 170 e
171.
362
Interessante a crtica de SERPA LOPES, para quem no correto o uso do termo ttulo de transferncia ou
ttulo translativo como faz o artigo do Cdigo Civil. Segundo o autor, h uma impreciso no termo porque o
direito imobilirio brasileiro exige para a transmisso da propriedade imvel a formalidade da transcrio no
Registro de Imveis, logo, o ttulo em si mesmo nada transfere, sendo unicamente a causa jurdica do ato
translativo. Assim, melhor seria dizer ttulo para a transferncia. Tratado de Registros Pblicos. 3a ed., Rio de
Janeiro: Freitas Bastos, 1955. p. 291/vol.III.
363
Publicidade Material do Registro Imobilirio: efeitos da transcrio. Recife: [s.n.],1940. p. 74.
364
Ibidem., p. 83.
365
Para LYSIPPO GARCIA, o princpio da legitimidade est expresso no art. 860 do Cdigo Civil que dispe: Se o
teor do registro de immoveis no exprimir a verdade, poder o prejudicado reclamar que se rectifique. O
Registro de Imveis: a transcrio. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1922. p. 147/vol.1. Na realidade, parece que
137
No que se refere aos ttulos, interessante perceber, seguindo a linha histrica que
tem se tentado esboar ao longo do trabalho, quais atos eles abrangem. No capitulo anterior foi
visto que eram considerados ttulos apenas as escrituras pblicas e os instrumentos
particulares.366 Em 1916 os legisladores ampliaram este rol.
Para a transferncia e constituio de direitos reais sobre imveis, o Cdigo Civil
continuou a exigir a escritura pblica, mas apenas para os casos em que o valor do bem
ultrapassasse um conto de ris, exceto no penhor agrcola, em que o instrumento particular era
sempre admitido. Dessa maneira, o legislador, manteve a exigncia do art. 11 da lei n. 840 de
1855 367 apenas aumentando a quantia de 200 mil ris para 1 conto de ris, provavelmente com
o intuito de uma atualizao monetria.
Alm de permitir na transferncia de imveis a transcrio de escrituras pblicas e
instrumentos particulares, incluiu, na Seco II Da acquisio pela transcripo do titulo,
outros atos como pode ser averiguado no art. 532:
Art. 532. Sero tambem transcriptos:
I Os julgados, pelos quaes, nas aces divisrias, se puzer termo indiviso.
II As sentenas que, nos inventrios e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento
das dividas da herana.
III A arrematao e as adjudicaes em hasta pblica.368
Dessa maneira, os livros registrrios passaram a conter mais informaes acerca

do imvel, possibilitando a formao de uma cadeia de atos que melhor expressavam a
situao jurdica do bem. Segundo BEVILAQUA, a exigncia de transcrio de atos que no
este dispositivo complementava o art. 530, I e 531 e representava a conseqncia para os casos em que o ttulo
apresente alguma imperfeio.
366
Como j visto, o decreto n. 370 de 1890 incluiu, entre os ttulos sujeitos a registro, os atos autnticos de pases
estrangeiros legalizados pelos cnsules brasileiros e traduzidos na lngua nacional (art.74).
367
Art 11. A compra e venda de bens de raiz, cujo valor exceder de duzentos mil ris (200$000), ser feita por
escriptura publica, sob pena de nulidade.
368
LACERDA, Paulo de. Codigo Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos Editor, 1916. p.171.
138
dependiam dessa formalidade para transferir a propriedade visava tornar pblicas as mutaes
de domnio e fornecer segurana ao bem imvel.369
Apesar da ampliao dos ttulos e do aprimoramento do sistema, algumas
imprecises e ausncias mantiveram-se.
MELCHIADES PICANO indica uma delas. Como o inciso I tratava apenas de
julgados nas aes divisrias e a partilha era um processo administrativo e no uma ao,
o autor entendia que era possvel questionar a obrigatoriedade do registro da partilha, 370 o que
mais uma vez poderia levar excluso dos livros registrais as transferncias de bens imveis
causa mortis, mantendo-se a falha nas cadeias registrais e o afastamento de uma possvel
adoo do princpio da continuidade.
Isto no era o que pensava BEVILAQUA. O autor do Cdigo Civil defendia que entre
as aes divisrias indicadas pelo inciso I do art. 532, estava, alm da diviso de imvel entre
condminos por titulo singular e entre confinantes, a partilha dos bens da herana. A exigncia
da transcrio existia mesmo nos casos em que a partilha realizava-se mediante acordo entre
herdeiros, afinal, em qualquer dos casos, sendo a diviso amigvel ou no, era necessria a
homologao pelo juiz.371
GARCIA acompanhava o entendimento de BEVILAQUA ao afirmar que o inciso I
inclua casos de partilha, j que o processo de diviso de bens hereditrios no era
administrativo, mas sim uma das trs formas do juzo divisrio. O autor destacava que apesar
de no ter sido prevista a transcrio das transmisses causa mortis, o dispositivo ao exigir a
transcrio de julgados nas aes divisrias abrandava a falha do Cdigo.372
Para JOO LUIZ ALVES, o erro do legislador foi incluir na seco Da aquisio o
inciso referente aos julgados, que colocavam fim a indiviso. Afinal, esse ato judicial era
meramente declaratrio, no constituindo propriedade, havendo apenas a definio da poro
369
Direito das Coisas. Histria do Direito Brasileiro. Direito Civil. Obra fac-similar. Braslia: Senado Federal,
Conselho Editorial, 2003. p. 151/vol.I.
370
O direito das cousas (em face do Cdigo Civil). Rio de Janeiro: Comp. Nac. Artes Graphicas, 1926. p. 77.
371
Direito das Coisas. Histria do Direito Brasileiro. Direito Civil. Obra fac-similar. Braslia: Senado Federal,
Conselho Editorial, 2003. p. 151 e 152/vol.I.
372
O Registro de Imveis: a transcrio. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1922. p.123 e 157/vol.1.
139
do bem que cabia a cada parte. Alm de excluir o inciso incoerente, o autor defendia que o
Cdigo deveria ter trazido no rol do artigo 532, as sentenas declaratrias de usucapio e o ato
de renncia da propriedade.373
Segundo AFRNIO
DE
CARVALHO, uma outra falha do legislador de 1916 estava no
art. 676, que com a expresso salvo os casos expressos neste Cdigo levava ao
entendimento de que existia no Cdigo Civil a previso de aquisio de direitos reais, sem a
necessidade de transcrio ou inscrio no Registro Imobilirio. Todos os atos inter vivos
envolvendo mutaes jurdico reais deveriam ser transcritos ou inscritos, pois mesmo aqueles
direitos reais que no eram constitudos pelo registro, precisavam dele para sua publicidade
perante terceiros. 374
Como j visto, o Cdigo Civil previa, em seu artigo 530, trs casos de aquisio de
propriedade imvel em que no havia necessidade de transcrio do ttulo nos livros registrais,
a acesso, a usucapio e o direito hereditrio. No entanto, o autor entendia que devido sua
redao e localizao, no era possvel dizer que a ressalva do art. 676 referia-se a essas trs
situaes.375
Perceba que em uma mesma seo (II -Da aquisio pela transcrio do ttulo), o
Cdigo enumera casos em que a transcrio tem como funo apenas dar publicidade ao
direito e outros em que objetiva constitu-lo. Como exemplo de mera publicidade, pode-se
citar o inciso I art. 532 que prev a transcrio dos julgados, pelos quais nas aes divisrias,
se puser termo a indiviso. Quanto transcrio com efeito de constituio, tem-se o mesmo
artigo, porm seus incisos II e III.
Para AFRNIO CARVALHO, o legislador deveria ter separado em dispositivos distintos,
os casos em que a transcrio tinha efeito meramente declaratrio, daqueles em que constitua
direitos.376
373
Cdigo Civil da Republica dos Estados Unidos do Brasil annotado. 2aed., So Paulo: Saraiva & Cia, 1935. p.
496 e 497/vol. 1.
374
375
376
Ibidem., p. 28.
140
Uma inovao importante do Cdigo Civil foi a previso da presuno de domnio

do registro de imveis. Na legislao anterior, cabia ao possvel proprietrio provar o seu
domnio, o que o levava a ter que rastrear as sucessivas transferncias anteriores, at pelo
menos atingir o ponto definitivo em que se consumava o prazo de usucapio.
Com a previso da presuno de domnio, os doutrinadores passaram a questionar
quais eram seus efeitos jurdicos.
Vale lembrar que esse debate relacionava-se a outro, j conhecido e histrico que
existia desde a excluso, nos trabalhos preparatrios do Cdigo Civil, do pargrafo proposto
pela Comisso Revisora ao art. 605 do projeto a inscrio no induz prova de domnio que
fica salvo a quem de direito. A eliminao desse dispositivo levou muitos autores a concluir
que o legislador havia optado pelo sistema germnico, devendo a transcrio induzir prova
absoluta de domnio.
Depois da publicao do Cdigo, a discusso alterou-se um pouco. Chegou-se ao
consenso de que havia presuno de domnio, mas o debate permanecia quanto sua extenso,
o que significava concluir pela aplicao ou no, pelo regime registral brasileiro, daquela
presuno presente no Cdigo Alemo, ou seja, com todos os efeitos que ela gerava.
Surgiram assim duas correntes. A primeira entendia que a consagrao do
princpio da fora probante (ou presuno de domnio) do registro no ordenamento brasileiro
gerava uma maior proteo quele que tivesse seu direito real transcrito. Assim, caso seu
domnio fosse questionado, caberia o nus da prova pessoa que alegava a incorreo, pois
supunha-se que o livro registral exprimia a verdade. Da se dizer que o princpio da fora
probante apenas surtia efeitos no campo processual. Representavam esse grupo juristas como
S PEREIRA377, JOS AUGUSTO CSAR378, PONTES
DE
MIRANDA379, FERNANDO EULER BUENO380 e
GONALVES DE OLIVEIRA381.
377
Direito das Cousas. Art. 524-678. In: LACERDA, Paulo de. Manual do Cdigo Civil Brasileiro. Rio de Janeiro:
Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924, p. 130/vol.III.
378
Sobre o Registro de Imveis. Revista da Faculdade de Direito de So Paulo, So Paulo, n. 31, p. 427, set.1935.
379
Tratado de Direito Predial. Rio de Janeiro: Jos Konfino Editor, 1947. p. 133 e 134/vol.I.
380
Effeitos da transcripo no regime do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1941.p. 31.
381
Valor probante do registro de immoveis. Archivo Judicirio/Jornal do Commercio. Rio de Janeiro: Rodrigues
& CIA, 1939. p. 28/vol. LII.
141
Dessa maneira, esses autores entendiam que o Cdigo Civil, ao aprimorar o

sistema de transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo, continuou a priorizar o
real proprietrio do bem, estando ele inscrito ou no, ou seja, buscou-se a segurana do direito
de propriedade.
Para a segunda corrente, o princpio da presuno de domnio adotado pelo Cdigo
Civil de 1916 fornecia s informaes presentes nos livros registrais no apenas aparncia de
veracidade, mas tambm, garantia a terceiros de boa-f total coerncia com os aspectos
fticos. Dessa modo, aquele que confiando no assento adquirisse a propriedade de quem no
fosse dono, teria seu direito preservado desde que estivesse de boa-f. Caberia ao prejudicado
unicamente pleitear uma indenizao com base no enriquecimento sem causa. Para ALMEIDA
PRADO, os adeptos dessa corrente entendiam que a presuno de domnio deveria ser absoluta
perante terceiros de boa-f e relativa entre os contratantes e os terceiros adquirentes de m-f
ou a ttulo gratuito.382 So adeptos dessa corrente juristas como BEVILAQUA383, ARNOLDO
MEDEIROS DA FONSECA384, LYSIPPO GARCIA385, PHILADELPHO AZEVEDO386 e ALMEIDA PRADO387.
Assim, para estes autores, o aprimoramento no sistema de transmisso da
propriedade pelo registro do ttulo visava, primordialmente, a segurana do comrcio, j que
as transaes comerciais realizadas com base nos assentos registrais e de boa-f estariam
protegidas de quaisquer reivindicaes futuras.
Como ser esclarecido mais adiante, o entendimento dessa segunda corrente fazia
muitas vezes parecer que os princpios da fora probante e da f pblica eram na realidade
sinnimos. GARCIA inclusive um dos autores que afirma expressamente essa semelhana na
significao dos dois preceitos.388 Sem dvida h inmeros pontos de contato entre os dois
princpios (inclusive os doutrinadores utilizaram o mesmo artigo do Cdigo Civil, 859, para
382
Transmisso da propriedade imvel. So Paulo: Saraiva & Comp.Editores, 1934. p. 156 e 157.
Direito das Coisas.Histria do Direito Brasileiro. Direito Civil. Obra fac-similar. Braslia: Senado Federal,
Conselho Editorial, 2003. p. 147 e 148/vol.I.
384
O registro immobilirio e sua fora probante em face do Cdigo Civil. Archivo Judicirio/Jornal do
Commercio. Rio de Janeiro: Rodrigues & C., 1937. p. 31/vol. XLII.
385
O Registro de Imveis: a transcrio. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1922. p. 129 e 148/vol.1.
386
Registro de Imveis (Valor da Transcrio). Rio de Janeiro: Jacintho Editora, 1942. p. 5 a 9.
387
Transmisso da propriedade imvel. So Paulo: Saraiva & Comp.Editores, 1934. p. 158.
388
Para o autor, assim que a transcrio feita, surge uma presuno legal de existncia do direito, isto , o
assento passa a servir de prova e os direitos adquiridos por terceiros so protegidos. O Registro de Imveis: a
transcrio. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1922. p. 129 e 148/vol.1.
383
142
justificar a presena de um ou outro) No entanto, eles no podem ser vistos como sinnimos,
j que h diferenas significativas. Com a anlise dos debates sobre os dois princpios a
dessemelhana ficar clara.
As discusses quanto extenso do princpio da fora probante baseavam-se
principalmente, na interpretao que deveria ser feita do art. 859 do Cdigo Civil brasileiro.
Este previa:
Presume-se pertencer o direito real pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou
transcreveu.389
O questionamento tornava-se ainda maior porque o legislador havia copiado esse

dispositivo do pargrafo 891 do Cdigo Alemo, o qual adotava tacitamente o princpio da
fora probante relativa entre contratantes e adquirentes de m-f, e absoluta perante terceiros
de boa-f (a ttulo gratuito ou oneroso). Como a fonte havia sido a legislao germnica,
muitos entendiam que o correto seria interpretar o artigo reproduzido da mesma maneira como
se fazia com o original.
Para ARNOLDO MEDEIROS
DA
FONSECA, as discusses sobre o projeto, mormente a
excluso do pargrafo nico do art. 605, e todos os dispositivos referentes transmisso da

propriedade imvel evidenciavam a opo do legislador brasileiro, de maneira geral, em
adotar o sistema germnico, em tudo quanto no dependa de cadastro.390
FONSECA entendia que para obter a resposta quanto adoo pela legislao
brasileira dos princpios da fora probante e, conseqentemente os seus efeitos, os artigos do
Cdigo no deveriam ser interpretados de forma literal; o intrprete deveria recorrer a
elementos histricos, racionais e sistemticos, que mostrariam o sentido exato da norma
analisada. S assim, o estudioso perceberia que o texto legal, ao mesmo tempo em que
reconhecia a transcrio como modo de aquisio de domnio (art. 530, I), consagrava a
presuno de veracidade das declaraes contidas nos livros registrais (art. 859) afirmando sua
fora probante, e admitia a retificao dos assentos (sem determinar at quando estes seriam
389
LACERDA, Paulo de. Codigo Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos Editor, 1916. p. 230.
Commercio, Rio de Janeiro: Rodrigues & C., 1937. p. 29 e 30/vol. XLII.
390
143
possveis). Apenas com o uso da interpretao racional, podia o estudioso entender que no
caberia retificao nos casos em que a situao contida no livro era digna de proteo jurdica,
ou seja, quando envolvesse terceiro de boa-f, que no tinham motivos para duvidar das
informaes de um registro imobilirio com fora probante.391
O autor ressaltava que, para utilizar o elemento sistemtico na interpretao, era
necessrio analisar todo o sistema do Cdigo, como por exemplo, o fato dele sempre tutelar a
boa-f e de disciplinar distines entre atos a ttulo gratuito ou oneroso, o que demonstrava sua
predisposio pelo sistema germnico da fora probante do registro.392
Contrariando o entendimento de FONSECA, GONALVES
DE
OLIVEIRA afirmava que se
fosse utilizado o elemento sistemtico para a interpretao dos dispositivos referentes

transmisso da propriedade imvel, chegar-se-ia a uma concluso totalmente diversa daquela
indicada por este autor. Afinal, o simples fato de o ordenamento privado ter adotado postura
de proteo boa-f, no autorizava a concluso de que o sistema registral brasileiro
consagrou o princpio da fora probante aos moldes do cdigo alemo. Na realidade, ao invs
de aplicar o princpio da boa-f (art. 106 e seguintes e pargrafo nico do art. 968) nas
transmisses de propriedade imvel, o mais correto seria empregar os princpios que
regulavam a tradio, j que para muitos civilistas a transcrio nada mais era do que a
tradio solene. Assim sendo, a anlise do art. 622 do Cdigo Civil seria essencial: 393
Art. 622. Feita por quem no seja proprietrio, a tradio no alheia a propriedade. Mas, se
o adquirente estiver de boa-f, e o alienante adquirir depois o domnio, considera-se revalidada a
transferencia e operado o effeito da tradio, desde o momento do seu acto.
Pargrafo nico. Tambm no transfere o domnio a tradio, quando tiver por ttulo um
acto nullo.394
391
Commercio, Rio de Janeiro: Rodrigues & C., 1937. p. 30/vol. XLII.
392
Ibidem., p.31.
393
& CIA, 1939. p. 28/vol. LII.
394
144
OLIVEIRA acreditava que ao aplicar os princpios da tradio transcrio, chegarse-ia ao entendimento de que o adquirente de boa-f s adquiria a propriedade, depois que o
alienante obtivesse o seu domnio e desde que no fosse por meio de ttulo nulo.395
Compreendido o conceito do princpio da fora probante e apresentados os
principais argumentos de cada uma das correntes, parte-se agora para o estudo da f pblica
que, sem dvida, tem extrema relao com o princpio da presuno de domnio.
A f pblica geralmente analisada sob dois aspectos. Primeiro, o de carter
formal, que nada mais do que a f publica que concedida ao oficial ou tabelio, para que
possam declarar a veracidade dos atos realizados no Registro ou Tabelionato. Segundo, o de
carter material, que consiste em um princpio registral, no qual o adquirente de boa-f que
confia nos dados registrais sempre protegido.396 Esse ltimo baseia-se na f pblica que o
registro deve sempre proporcionar.397
Para aqueles juristas que defendiam que o princpio da presuno de domnio
somente gerava efeitos no campo processual, no havia como o sistema registral brasileiro ter
adotado o princpio da f publica, uma vez que, independentemente das caractersticas do
terceiro adquirente, ele s teria direito ao reivindicatria quando prejudicado.
Para o outro grupo, o princpio da f pblica relacionava-se intrinsecamente com o
da fora probante, e tambm estava previsto no art. 859 do Cdigo Civil, restando apenas
verificar qual era a extenso da retificao permitida pelo dispositivo 860.
Nos sistemas que adotam o princpio da f pblica, a existncia de um cadastro
imobilirio que apresente todas as caractersticas que envolvem o bem, permite que apenas em
casos excepcionais haja necessidade de proteger o terceiro adquirente de boa-f. Afinal,
diminuem-se as possibilidades de que haja nos assentos informaes diferentes das reais,
dificultando a ocorrncia de fraudes ou mesmo o engano do oficial. Como no sistema de
395
& CIA, 1939. p. 30/vol. LII.
396
CARVALHO, Afrnio. Registro de Imveis. 3 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982. p. 32.
397
O princpio da f pblica tambm chamado de princpio da publicidade material sob a forma da f pblica ou
da proteo do comrcio. SORIANO DE SOUZA NETO, Jos. Publicidade Material do Registro Imobilirio: efeitos da
transcrio. Recife: [s.n.], 1940. p. 56.
145
registro brasileiro houve a previso de um registro predial, mas no de um cadastro da

propriedade imvel, pareceu difcil aproxim-lo do regime germnico, j que um de seus
princpios caractersticos, o da f pblica, dependia da individualizao total do imvel, tanto
em seu aspecto subjetivo (qualificao dos titulares) quanto objetivo (descrio do bem).
Para AUGUSTO CSAR, se o legislador desejasse proteger o terceiro de boa-f em
detrimento do real proprietrio, deveria trazer um dispositivo expresso sobre a matria. No o
tendo feito, a interpretao deveria ser de acordo com o art. 860 do Cdigo e com os
princpios gerais.398
J SORIANO NETO entendia que nem mesmo os autores do Cdigo Civil desejavam
adotar o princpio da f pblica.399 Para ele a cpia do artigo 891 do Cdigo Alemo parecia
ter sido feita inscientemente pelos legisladores brasileiros, j que estes no deram
sustentao formal ao dispositivo, nem reproduziram outros artigos que se harmonizavam
perfeitamente com ele. De modo isolado, o artigo no conseguia atingir o sentido que muitos
autores queriam atribuir-lhe, ou seja, de tornar preponderante as informaes do registro em
relao a terceiros de boa-f.400
398
Sobre o Registro de Imveis. Revista da Faculdade de Direito de So Paulo, So Paulo, n. 31, p.427, set 1935.
Nesse mesmo sentido BUENO para quem Pretender ampliar a compreenso do texto forar a realidade.
Pretender inferir apenas das discusses que caldearam o Cdigo, que o princpio da f pblica foi nele
introduzido, esquecer que o elemento histrico no merece grande relevo na interpretao do direito,
examina-lo inexatamente, expandir dois erros at o ponto de corromper a prpria lei. Effeitos da transcripo no
regime do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1941. p. 31.
399
Ficou conhecida na doutrina civilista nacional as discusses realizadas por meio de obras jurdicas entre
Lysippo Garcia, Philadelpho Azevedo e Soriano Neto (mais especificamente entre estes dois ltimos) acerca da
aproximao do sistema registrrio brasileiro ao germnico e, principalmente, sobre a possvel previso do
princpio da f pblica. Os dois primeiros juristas defendiam a adoo do princpio da f pblica pelo Cdigo
Civil de 1916, o que foi totalmente criticado por Soriano Neto. O debate ocorreu da seguinte forma: Lysippo
Garcia publicou sua obra O Registro de Imveis: a transcrio em 1922. Dois anos mais tarde Philadelpho
Azevedo em uma breve anlise sobre a lei de registros pblicos, afirmou expressamente ter se filiado doutrina
de Garcia. Quase 20 anos depois, em 1940, Soriano Neto publicou o livro titulado Publicidade Material do
Registro Imobilirio: efeitos da transcrio, no qual criticou fortemente as opinies dos dois autores, chegando a
afirmar que o erro na interpretao do dispositivo do Cdigo Civil de 1916 derivava do desconhecimento do
sistema imobilirio alemo, que os juristas no procuraram estudar. Diante do embate expresso, Philadepho
Azevedo escreveu outra obra, Registro de Imveis (Valor da Transcrio), no qual reafirma a aplicao no Brasil
do princpio da f pblica, at mesmo por uma necessidade social, no importando se tenha sido extrado ou no
do sistema alemo. Nestas duas obras a discusso intensa, parecendo muitas vezes haver um acirrado dilogo
entre elas (todas as obras constam na bibliografia desta dissertao).
400
[s.n.],1940. p. 56.
146
OLIVEIRA tambm entendia que o ordenamento brasileiro no havia protegido o

terceiro adquirente de boa-f. Para o autor, isso ficava claro com a anlise do pargrafo nico
do art. 968 do Cdigo Civil, combinado com o art. 524.401 Estes dispunham:
Art. 524. A lei assegura ao proprietario o direito de usar, gozar e dispor de seus bens e de
rehavel-os do poder de quem quer que injustamente os possua. 402
Art. 968. Se, aquelle que indevidamente recebeu um immovel, o tiver alienado em boa-f,
por titulo oneroso, responde smente pelo preo recebido; mas, se dobrou de m-f, alm do valor
do immovel, responde por perdas e danos.
Pargrafo nico. Se o immvel se alheou por titulo gratuito, ou se, alheando-se por titulo
oneroso, obrou de m-f o terceiro adquirente, cabe o que pagou por erro o direito de
reivindicao.403
Analisando o pargrafo nico do artigo 968, autor afirmava que, se o Cdigo

realmente desejasse defender aquele adquirente de boa-f a ttulo oneroso contra quaisquer
reivindicantes, esse dispositivo consistiria em uma exceo a regra geral consagrada no art.
524 do Cdigo Civil que previa a possibilidade do proprietrio reivindicar seus bens.
Ademais, se essa exceo fosse aplicada a todos os atos onerosos e no s aos casos de
pagamento indevido, deveria vir prevista na Parte Geral do Cdigo ou nas disposies gerais
do contrato e no no captulo em que era disposta. Por fim, ressaltava que o preceito do
pargrafo nico do art. 968, tambm estava presente no direito francs, em plena
conformidade com o sistema registral ali adotado, no sendo caracterstico do regime que
aplicava o princpio da f pblica.404
OTVIO MOREIRA GUIMARES reiterava o entendimento do grupo ao afirmar que, no
direito brasileiro, era o negcio jurdico que se transcrevia, ou seja, o registro era um requisito
constitutivo do ato. Dessa maneira, no era compreensvel que, anulado um ato, a transcrio
que era uma de suas parcelas integrantes continuasse vlida.405
401
Valor probante do registro de immoveis. Archivo Judicirio/ Jornal do Commercio. Rio de Janeiro: Rodrigues
& CIA, 1939. p. 38/vol. LII.
402
403
Ibidem., p. 246.
404
OLIVEIRA, Gonalves de. Valor probante do registro de immoveis. Archivo Judicirio/Jornal do Commercio.
Rio de Janeiro: Rodrigues & CIA, 1939. p. 28/ vol. LII.
405
Comentrio a acrdo do Tribunal de Apelao de S. Paulo. Revista dos Tribunais, So Paulo, vol. CXXXIII,
ano XXX, n.496, p. 198, set. 1941.
147
Seguindo doutrina contrria, FONSECA defendia que o ordenamento deveria proteger

o terceiro adquirente de boa-f, a ttulo oneroso. Segundo o autor, o tratamento deveria ser
mais rigoroso quando se tratasse de ato a ttulo gratuito, pelo fato de que quem procura evitar
um prejuzo deve ter preferncia sobre aquelle que pretende obter lucro. Assim, apenas a
transcrio em favor de terceiro de boa-f, que adquirisse a ttulo oneroso de quem no era
dono, produziria efeitos. Quando a ttulo gratuito, o adquirente se igualava-se quele de m-f,
devendo a propriedade continuar a pertencer ao real proprietrio no inscrito, a fim de que o
adquirente no obtivesse lucro injustamente.406
No mesmo sentido SERRA LOPES afirmava que, pelo Cdigo Civil, o contratante a
ttulo gratuito ou de m-f, que adquirisse de proprietrio no inscrito, ficava exposto s
reivindicaes do bem.407
Segundo o entendimento de PHILADELPHO AZEVEDO, deixar o adquirente de boa-f a
ttulo oneroso protegido de qualquer contestao futura, mesmo por quem demonstrasse
melhor direito, era medida realizada em benefcio dos interesses nacionais, ou seja, da
segurana das transaes comerciais e do crdito. Para o autor, no importava se o sistema
registral brasileiro tinha ou no sofrido na origem a pura inspirao germnica; o
fundamental era que se extrasse do regime o que interessasse s necessidades brasileiras, e o
princpio da f pblica interessava.408
Como esses autores diferenciavam os casos de aquisio a ttulo oneroso e a ttulo
gratuito, torna-se difcil afirmar que eles defendiam a presena do princpio da f pblica no
sistema registral brasileiro, aos moldes do sistema alemo, uma vez que neste a proteo do
ordenamento ocorria a todo terceiro de boa-f. Ou seja, para o direito alemo apenas no seria
justo acobertar o adquirente de m-f, que sabia do erro no livro fundirio ou mesmo que
havia fraudado o assento.
Contrapondo-se justamente proteo do adquirente de boa-f, GUIMARES
afirmava que ela s poderia prevalecer se o terceiro errasse excusadamente. Assim, se ele
406
Commercio. Rio de Janeiro: Rodrigues & C., 1937, p. 31/vol. XLII.
407
Tratado de Registros Pblicos. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1938. p. 44/vol.I.
408
148
soubesse que o registro no direito brasileiro no convalidava ato nulo, nem atribua
propriedade a quem no era proprietrio, ele nunca poderia dizer que estava de boa-f, j que
errava com culpa.409
Anos mais tarde, SILVIO RODRIGUES corroborou esse entendimento, ao sustentar que
aquele que adquirisse um bem deveria ter conscincia de que o fato do alienante estar inscrito
nos livros registrais, no garantia total segurana a sua aquisio. Dessa maneira, para
assegurar seu direito de propriedade, o terceiro adquirente deveria prevenir-se de ttulos que
garantissem um futuro reconhecimento do usucapio.410
Para BUENO, se a interpretao dos autores que defendiam a proteo do adquirente
de boa-f a ttulo oneroso estivesse correta, haveria uma srie de conseqncias que no
estavam previstas no Cdigo Civil. Por exemplo, no caso da fraude contra credores proteger o
terceiro de boa-f mantendo o imvel em seu nome, prejudicaria o credor e diminuiria a
segurana do crdito. J na hiptese do real proprietrio no se manifestar quanto alienao
de seu bem, permitir que o domnio ficasse com o terceiro adquirente de boa-f era fazer com
que o indivduo perdesse seu direito real sem contribuir para isso411, ou seja, seria um caso de
perda da propriedade sem previso expressa na lei.
Dessa forma, autor entendia que se a inteno do legislador brasileiro fosse adotar
o princpio da f pblica, outras medidas deveriam ter sido tomadas para evitar que situaes
de flagrante injustia no ficassem descobertas. Como exemplo, seria importante que o Cdigo
Civil trouxesse princpios mais extensos no relativo fraude contra credores e ao pagamento
indevido.412
Ademais, para BUENO, o argumento da existncia no sistema registral do princpio
da f pblica ficava comprometido, quando se analisavam outros dispositivos do Cdigo Civil,
409
O autor completava O terceiro adquirente, devendo conhecer a finalidade do registro na lei brasileira, nunca
poder alegar ainda a ignorncia da certeza do seu direito. A Boa-F no Direito Civil Brasileiro. So Paulo:
Emprsa Grfica da Revista dos Tribunais, 1938. p. 52 e 53.
410
Exemplificando o afirmado, SILVIO RODRIGUES escreveu Com efeito, correntio no Brasil o comprador exigir
do vendedor a certido vintenria do domnio. Pois, se mais tarde aparecer um reivindicante, a ele ser oposta no
s a defesa fundada nos ttulos do alienante, como tambm baseada na exceo de usucapio. RODRIGUES, Slvio.
Registro de Imveis In: FRANA, R. Limongi (coord.). Enciclopdia Saraiva do Direito. So Paulo: Saraiva, 1977.
p. 276/vol.64.
411
Effeitos da transcripo no regime do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1941.p.34.
412
149
como aqueles referentes ao usucapio e a evico, e outras figuras jurdicas vigentes como o
Registro Torrens.413
O autor justificava a assertiva dizendo que o princpio da f pblica era
incompatvel com o usucapio ordinrio previsto no art. 551 do Cdigo Civil. Se apenas com a
transcrio (justo ttulo) e a boa-f do adquirente o imvel fosse transmitido, como previa o
princpio da f pblica, no haveria razo para o dispositivo acima citado exigir ainda o prazo
de 10 anos de posse para presentes e de 20 anos para ausentes.414
FONSECA discordava da posio de BUENO, afirmando que o usucapio ordinrio
apenas no seria aplicado nos casos em que houvesse transcrio regular de ttulo oneroso por
terceiro adquirente de boa-f. Para as demais situaes, como no caso de aquisio a ttulo
gratuito, ou quando o titulo anterior no fosse registrado, caberia o instituto.415
OLIVEIRA criticava o entendimento de FONSECA dizendo que o autor contradizia-se.
Afinal, se o adquirente de imvel a titulo gratuito devia ser sempre comparado ao adquirente
de m-f, pois a presuno de m f era absoluta, ele jamais poderia fazer uso do usucapio
ordinrio, j que faltaria o requisito da boa-f. Ademais, OLIVEIRA compreendia que s existia
justo ttulo quando este fosse transcrito; logo, seria inconcebvel a possibilidade de prescrio
aquisitiva ordinria nas hipteses de ttulo no registrado. 416 417
PHILADELPHO AZEVEDO explicava a situao do adquirente a ttulo gratuito afirmando
que ele no estava sujeito a uma presuno absoluta de malcia, mas sim que era tratado de
maneira mais rigorosa pelo ordenamento. Assim, em alguns casos, era possvel que se
utilizasse o instituto do usucapio.418
413
415
Commercio. Rio de Janeiro: Rodrigues & C., 1937. p. 31/vol. XLII.
416
OLIVEIRA, Gonalves de. Valor probante do registro de immoveis. Archivo Judicirio/Jornal do Commercio.
Rio de Janeiro: Rodrigues & CIA, 1939. p. 28/vol. LII.
417
Diferentemente de BUENO que mostra a incompatibilidade do usucapio ordinrio com o princpio da f
pblica, OLIVEIRA busca provar como so inconciliveis a prescrio aquisitiva ordinria e o princpio germnico
da fora probante. Ibidem., p. 29.
418
Registro de Imveis (Valor da Transcrio). Rio de Janeiro: Jacintho Editora, 1942. p. 83.
414
150
Para AZEVEDO, a prescrio aquisitiva tambm era invocada nas relaes entre as
prprias partes, quando envolvesse caso de m-f e aquisio por ttulo gratuito. Acreditava
que, o instituto do usucapio seria til nas hipteses de insegurana na caracterizao do ttulo,
ou seja, quando o imvel no tivesse limites determinados e individuao precisa.419
J no relativo evico, o art. 1.117, II do Cdigo Civil 420 dispunha que ela apenas
era possvel quando aquele que a pleiteava no soubesse que a coisa adquirida era alheia ou
litigiosa. Sendo assim, s a pessoa de boa-f podia faz-lo. Mas, como pelo princpio da f
pblica o adquirente de boa-f tornava-se proprietrio, ele nunca iria demandar pela evico, o
que para BUENO esvaziava o sentido dessa figura jurdica.421
Segundo OLIVEIRA, o dispositivo do Cdigo Civil referente evico demonstrava
que a boa-f do adquirente no o protegia diante de possveis reivindicaes.422
J PHILADELPHO AZEVEDO entendia que a evico era necessria mesmo em um
ordenamento em que vigorava o princpio da f pblica registral, porque apesar de todas as
precaues, o assento poderia falhar por uma controvrsia de fato, impreciso de limites,
duplo registro, etc devendo-se nestes casos se recorrer ao instituto.423
Segundo o autor, a presena no ordenamento de institutos incompatveis com um
sistema de absoluto rigor da propriedade decorria da existncia de circunstncias de fato,
que impediam um sistema ideal. Assim, essas figuras funcionavam como vlvulas de
segurana.424
No entanto, essa no era a opinio de BUENO, que acreditava que a
incompatibilidade entre o princpio da f pblica e o usucapio ordinrio e a evico,
419
Registros Pblicos. Lei n. 4.827 de 7 de fevereiro de 1924 (commentario e desenvolvimento). Rio de Janeiro:
Litho- Tupo Fluminense (S.A), 1924, p. 104.
420
Art. 1.117. No pode o adquirente demandar pela evico:
II Se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. LACERDA, Paulo de. Codigo Civil Brasileiro. Rio de Janeiro:
Jacintho Ribeiro dos Santos Editor, 1916. p. 266.
421
422
& CIA, 1939. p. 29/vol. LII.
423
Registro de Imveis (Valor da Transcrio). Rio de Janeiro: Jacintho Editora, 1942. p. 82 e 83.
424
Ibidem., p. 83.
151
demonstravam o porqu do legislador alemo no ter previsto aquele instituto, e ter limitado o
uso deste aos bens mveis.425
Discordava dessa interpretao PHILADELPHO AZEVEDO, para quem o Cdigo Civil
Alemo tinha previsto duas hipteses de usucapio que poderiam ser, sem qualquer objeo,
comparados ao usucapio ordinrio e extraordinrio previstos no ordenamento brasileiro.
Ademais, havia tambm a previso da figura da evico, apesar de ser pouco aplicada em
relao aos imveis.426
No relativo ao Registro Torrens, a legislao brasileira previu, em 1890, e
recordou com o Cdigo Processual Civil, uma srie de exigncias para a inscrio do imvel
por este sistema, como a necessidade da participao de um juiz de direito e de um promotor
de justia, a publicao de editais pela imprensa e prazo nunca inferior a dois meses para
manifestao dos interessados. Segundo BUENO, todas as medidas foram previstas para que, ao
aplicar o princpio da f pblica, a garantia de segurana do comrcio no prejudicasse a
segurana da propriedade427, cautela inexistente no registro comum.
No h como negar a pertinncia do ltimo entendimento de BUENO. Afinal, se um
sistema paralelo de registro imobilirio (Torrens) tinha sido mantido e previa que vrias
providncias deveriam ser tomadas para a aplicao do princpio da f pblica, ficava difcil
imaginar que existia, no mesmo ordenamento jurdico, outro sistema registrrio com
caractersticas similares ao Torrens, porm sem nenhuma de suas exigncias e precaues.
Perceba que o estudo das discusses acerca da previso pelo Cdigo Civil de 1916
do princpio da fora probante absoluta e da f pblica extremamente pertinente para o
objeto desta pesquisa. Entender que o sistema registrrio brasileiro seguiu os ensinamentos
germnicos concluir pela opo legislativa de priorizar a segurana do comrcio em
detrimento da segurana do direito de propriedade. Afinal, o adquirente de boa-f sempre
estar protegido e o real proprietrio ficar em alguns casos descoberto, restando-lhe apenas
uma indenizao com base no enriquecimento sem causa. A inexistncia de cadastro
425
Registro de Imveis (Valor da Transcrio). Rio de Janeiro: Jacintho Editora, 1942. p. 83 e 84.
427
Effeitos da transcripo no regime do Cdigo Civil Brasileiro. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1941. p.35.
426
152
imobilirio e a confuso de dimenses e divisas da propriedade imvel no Brasil fariam com

que fosse corrente a escolha em garantir o direito do adquirente de boa f. Difere assim, do
que afirmava SORIANO NETO sobre o regime adotado na Alemanha, em que a preciso do
cadastro, igualando a realidade jurdica situao ftica, permitia que as duas seguranas
estivessem presentes ao mesmo tempo.428
Alm disso, ao beneficiar o comrcio honesto, a previso dos dois princpios como
previstos no Cdigo Alemo, contribuiu para fornecer garantia ao credor que inscrevera seu
direito nos livros registrais, confiando em suas informaes.
Quando se nega ao ordenamento brasileiro a presena dos princpios da fora
probante alem e da f pblica, prioriza-se o direito do proprietrio que, por erro do oficial ou
fraude, no esteja inscrito nos assentos registrrios. Assim, ele tem assegurado que jamais
perder a propriedade imvel se no for de sua vontade (ou seja, por meio de alienao,
renncia, abandono) ou ainda, se reivindicar a tempo o bem que esteja sob a posse de pessoa
que requeira seu usucapio.
Aps a anlise de todos os argumentos apresentados por cada uma das correntes,
tanto no referente ao princpio da fora probante, quanto ao da f pblica, chega-se
concluso de que o ordenamento brasileiro criou um sistema imobilirio distinto do
germnico. Assim, a presuno relativa de domnio tinha aspecto meramente processual e o
princpio da f pblica no foi previsto. Afinal, defender a aplicao moda alem, significa
priorizar a segurana do comrcio em detrimento da segurana do direito de propriedade, sem
que o sistema tenha previsto um arcabouo para sua sustentao, como seria, por exemplo, a
obrigatoriedade de cadastro de todas as propriedades, entre outras providncias.
Ademais, esse posicionamento justifica-se na medida em que a transcrio apenas
transfere ao adquirente o direito que o alienante possui. Se este no possui direito algum sobre
o imvel, no h o que transmitir.
Em suma, em um pas em que no existe perfeita correspondncia entre as
informaes existentes no assento registral e a situao real dos imveis, no h como
428
153
conciliar a segurana do direito de propriedade e do comrcio, tornando-se fundamental a

escolha pela preponderncia de uma delas.
Depois de analisados os principais dispositivos do Cdigo Civil de 1916, relativos
transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo, destaca-se o que ainda ocorreu
com a matria at o final da Primeira Repblica.
3.4. PRIMEIROS ANOS DE VIGNCIA DO CDIGO CIVIL: CORREES E COMPLEMENTAES

Como foi visto no item anterior, os legisladores do Cdigo Civil de 1916
regularam o sistema ordinrio de registro de imveis. Em nenhum de seus dispositivos,
mencionou-se a manuteno no ordenamento do sistema Torrens, o que gerou
questionamentos quanto possibilidade de sua aplicao.
Para SORIANO NETO, o Cdigo Civil no tratou do Registro Torrens, porque os
artigos do Projeto, que incluam entre os atos de transferncia do bem imvel os endossos dos
ttulos translativos da propriedade cadastrada, instituto caracterstico do sistema de origem
australiana, foram rejeitados pela Cmara.429
Mas, em 31 de dezembro de 1917, a lei federal n. 3446, que orava a Receita Geral
da Repblica dos Estados Unidos do Brasil para o exerccio de 1918, reafirmou a existncia do
Registro Torrens ao arrolar como fonte da receita federal as quantias obtidas com as
contribuies para o sistema.430
Para SPENCER VAMPR, a declarao pela Lei Oramentria de que o Registro
Torrens continuava em vigor, ultrapassava suas atribuies legislativas. Segundo o autor,
apenas o Poder Judicirio poderia determinar se um instituto permanecia ou no no
ordenamento jurdico, j que era sua a tarefa de interpretar as leis. Assim, a Lei Oramentria
s poderia criar direito novo, no sendo de sua competncia interpretar regras jurdicas.431
429
A lei previa Fundo de garantia do registro Torrens: importancia das porcentagens e multas a que se referem
os arts. 60 e 61 do decreto 451-B, de 31 de maio de 1890, que est e contina em vigor...$
431
Pareceres e Razes. Registro Torrens Sua Inconstitucionalidade. Revista Forense, [s.l.], vol. 39, p. 340,
1922.
430
154
VAMPR ainda entendia que o prprio decreto do Governo Provisrio, que criou o
Registro Torrens era inconstitucional, uma vez que sem que houvesse qualquer indenizao
prvia ou declarao pelo Poder Pblico, um imvel pela simples matrcula passava para a
titularidade daquele que o inscreveu, sendo impedida qualquer ao de reivindicao.432
Como a crtica de VAMPR ao sistema Torrens atingia diretamente a presuno
absoluta fornecida pela lei a um registro imobilirio, sua posio acabou sendo combatida
pelos defensores do princpio da fora probante absoluta. Destaca-se entre eles PHILADELPHO
AZEVEDO, para quem o sistema da fora probante atribudo ao registro era o mesmo encontrado
nos ttulos de crdito e no usucapio. Dessa forma, como o direito de propriedade no poderia
ser garantido a duas pessoas ao mesmo tempo, o ordenamento protegia aquele que o havia
adquirido regularmente.433
Apesar das discusses doutrinrias, o Registro Torrens continuou a ser empregado
no Brasil.434
Em 18 de setembro de 1939, a aplicao do Registro Torrens no direito privado
brasileiro foi confirmada com a promulgao do Cdigo de Processo Civil, que restringiu o
instituto aos imveis rurais e previu o procedimento para o registro (arts. 457 a 464).
Dessa forma, a partir de 1939, a matria de direito substancial continuou regulada
pelos diplomas de 1890 e o aspecto processual passou a ser regido pelo Cdigo de Processo
Civil.435 A grande inovao foi a restrio ao uso do sistema Torrens apenas aos imveis
rurais, porm, mantinha-se o carter facultativo.
Para PHILADELPHO AZEVEDO, a limitao do Registro Torrens aos imveis rurais, com
a excluso expressa pela lei dos urbanos, simbolizava a tendncia de restrio do sistema.436
432

Registros Pblicos. Lei n. 4.827 de 7 de fevereiro de 1924 (commentario e desenvolvimento). Rio de Janeiro:
Litho- Tupo Fluminense (S.A), 1924, p. 105.
434
Philadelpho Azevedo afirmava que uma das grandes adeptas do sistema Torrens foram as companhias de
minerao que buscavam evitar litgios sobre a rea de explorao. Registro de Imveis (Valor da Transcrio).
Rio de Janeiro: Jacintho Editora, 1942. p. 85 e 88.
435
ASSIS, Jacy de. Do Registro Torrens. Revista dos Tribunais, So Paulo, vol. 371, ano 55, p. 20 e 21, [s.d.]
436
Registro de Imveis (Valor da Transcrio). Rio de Janeiro: Jacintho Editora, 1942. p. 88.
433
155
Porm para que esse sistema registral fosse aos poucos eliminado da ordem
jurdica, a simples reduo dos imveis sujeitos ao Registro Torrens no era suficiente.
Segundo o autor, no havia motivos para insistir na implantao de um regime que tinha
defeitos inerentes a toda organizao fragmentria, baseado no em um cadastro da
propriedade, mas sim em plantas e memoriais apresentados pelos prprios interessados,
submetidos a um controle incipiente, feito principalmente pelos vizinhos, que poderiam
impugnar ou no o registro. PHILADELPHO AZEVEDO conclua que o ideal era aprimorar o sistema
comum, que era mais fcil e econmico.437
Segundo WALDEMAR LOUREIRO, os legisladores do Cdigo de Processo Civil erraram
ao dispor sobre um sistema caduco, inadequado ao regime imobilirio brasileiro. O sistema
registral comum, ao exigir o arquivamento da planta topogrfica do imvel e o registro do
ttulo do transmitente438, retirava a utilidade do sistema Torrens.439
Tambm criticando a previso do Registro Torrens, LUIZ POLLI afirmava que ele
era incompatvel com o Cdigo Civil e inconstitucional. Era incompatvel porque o Cdigo
Civil j regulava todos os modos de aquisio e no citava o sistema australiano.
Era
inconstitucional porque por um simples processo de registro o ttulo de propriedade tornava-se

inatacvel (mesma opinio de VAMPR). Como tornar a titularidade inquestionvel era a
principal finalidade do sistema, sua excluso levaria o Registro Torrens a no mais se
distinguir daquele previsto no Cdigo Civil.440
J SORIANO NETO entendia que a manuteno do Registro Torrens no ordenamento
brasileiro era importante, por ser o sistema que melhor garantia segurana e estabilidade ao
comrcio imobilirio. Ademais, poderia ser efetivamente implantado naqueles locais em que
por suas caractersticas seria fcil a elaborao de um cadastro.441
437
Inovao do decreto n. 18. 542 de 1928, que ser estudado em seguida.
439
Registro da Propriedade Imvel. 6aed. Rio de Janeiro: Revista Forense, 1968. p. 22/vol.I.
440
LUIZ POLLI expressou sua posio em Parecer elaborado ao Conselho da Ordem dos Advogados, Seo do
Estado da Guanabara, quando a projeto de lei, elaborado pelo deputado federal Celestino Filho, foi apresentado a
Cmara dos Deputados em 5 de maio de 1965 propondo a extenso do Registro Torrens de maneira facultativa
tambm aos imveis urbanos. In: LOUREIRO, Waldemar. Registro da Propriedade Imvel. 6aed., Rio de Janeiro:
Revista Forense, 1968. p. 24 a 28/vol.I.
441
Como exemplo de rea de fcil aplicao do regime, o autor cita a regio cacaueira no sul da Bahia, onde
quase todas as propriedades, antes de serem adquiridas do Estado pelos particulares, passaram por um processo
de medio e demarcao, com elaborao de memorial descritivo e planta. Publicidade Material do Registro
438
156
Apesar de no haver consenso quanto s vantagens e desvantagens do Registro

Torrens, este continuou a ser aplicado.
Retornando-se ao sistema comum, a primeira complementao ao Cdigo Civil
ocorreu em 7 de fevereiro de 1924, com a publicao do decreto n. 4.827. A nova norma
enumerou todos os registros pblicos existentes (art. 1), suas respectivas atribuies (arts. 2 a
5) e como seriam feitas as escolhas dos oficiais competentes (art. 6) entre outras coisas, no
trazendo nenhuma inovao matria objeto deste estudo.
Segundo FONSECA, o novo decreto reafirmou a proteo do ordenamento brasileiro
ao terceiro adquirente de boa-f, ao consolidar mais uma vez a adoo do princpio da f
pblica. A confirmao estava no art. 5, letra a, VIII que exigia a inscrio nos assentos
prediais das citaes para aes reais ou reipersecutrias. Esse dispositivo reafirmava a
proteo ao adquirente de boa-f na medida em que este jamais poderia ter seu direito
atingido, caso a citao, que demonstraria a existncia de litgio sobre o bem, no estivesse
inscrita no momento em que ele adquirisse o imvel. Para o autor, se essa no fosse a
interpretao a ser dada, a exigncia da inscrio tornar-se-ia formalidade ociosa.442
Quatro anos mais tarde, em 24 de dezembro de 1928, o sistema registral brasileiro
foi aprimorado mais uma vez com a edio do decreto n. 18.542, que disps de maneira
expressa sobre o princpio da continuidade. Previam os artigos:
Art. 206. Si o immovel no estiver lanado em nome do outorgante o official exigir a
transcripo do titulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do
registro
Art. 228. Em todas as escripturas e actos relativos a immoveis, os tabellies e escrives
faro referencia ao registro anterior, seu numero e cartorio, bem como nas declaraes de bens
prestados em inventarios e nos autos de partilha
Art. 234. Em qualquer caso no se poder fazer transcripo ou inscripo sem prvio
registro do titulo anterior, salvo se este no estivesse obrigado a registro, segundo o direito ento
vigente de modo a assegurar a continuidade do registro de cada predio, entendendo-se por
Imobilirio: efeitos da transcrio. Recife: [s.n.], 1940. p. 107 e 108.
442
Commercio, Rio de Janeiro: Rodrigues & C., 1937. p. 31/ vol. XLII.
157
disponibilidade a faculdade de registrar alienaes ou oneraes dependentes assim, da

transcripo anterior
Com a nova previso, para se realizar a transcrio ou inscrio era necessrio o

prvio registro do ttulo anterior. Em outros termos, somente aquele que constasse nos livros
como proprietrio, poderia alienar o bem ou sofrer restries em seu direito real, o que
restringia a entrada de ttulos no registro de imveis. A idia era fazer constar no Registro
Imobilirio da localidade do bem todo o seu histrico, garantindo maior segurana aos atos
realizados, uma vez que o encadeamento de titularidade diminua a possibilidade de aquisio
de bem daquele que no fosse dono.
No h como negar a importncia do princpio para obteno das almejadas
seguranas do crdito, do direito de propriedade ou do comrcio nas transmisses da
propriedade imvel.443
Segundo AFRNIO DE CARVALHO, a formao de uma corrente sem falhas no registro
dos ttulos de domnio dificultava a ocorrncia de fraudes que, por muito tempo, foram
comuns no pas, como por exemplo, a incluso de imveis alheios em inventrios, com sua
posterior partilha e introduo no comrcio. A fraude levava a formao de uma cadeia
registrria a non domino, paralela verdadeira. Quando a duplicidade de transcries era
descoberta, juzes e tribunais eram chamados a resolver o conflito que, muitas vezes, j tinha
envolvido vrias pessoas de boa-f. Assim, confiar nas informaes existentes no registro
imobilirio nem sempre significava segurana nas transmisses.444
Sem dvida, os problemas tinham se amenizado com a exigncia pelo Cdigo
Civil, da transcrio nos livros registrais dos atos judiciais e causa mortis, base para a previso
do princpio da continuidade de 1928.445
443
Para SERPA LOPES, o princpio da continuidade uma das principais peas de segurana do registro
imobilirio, um dispositivo moralizador, um anteparo contra possveis fraudes funo do registro imobilirio,
como meio de prova do domnio. Tratado de Registros Pblicos. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos,
1938. p. 351/ vol.IV.
444
445
AFRNIO DE CARVALHO enumera as fraudes comuns antes da incluso entre os ttulos registrveis dos atos
judiciais e da transmisso causa mortis. Afirma o autor, Deixados soltos, os ttulos de transmisso causa mortis
e os atos judiciais prestavam-se a numerosas fraudes, que frustravam consideravelmente a utilidade do registro.
Dentre essas fraudes, algumas tornaram-se relativamente comuns: a descrio de imveis alheios em inventrio e
sua conseqente partilha e lanamento no mundo dos negcios; a execuo graciosa, por conluio entre o
exeqente e o executado, de imvel no pertencente a este e a resultante arrematao em hasta pblica; a diviso
158
Para ORLANDO GOMES, com a ampliao dos atos sujeitos transcrio, muitos
autores passaram a extrair o princpio da continuidade dos artigos do Cdigo Civil, sendo a
previso da Lei de 1928 apenas a consagrao do que j era aplicado.446 447
SORIANO NETO criticava a adoo do princpio, questionando qual era o significado
que ele teria no sistema, ou a que ele daria continuidade, oficialmente, no havia qualquer
comeo. Em seguida, conclua que o princpio no tinha nenhum valor terico ou prtico.
Terico, porque o princpio da continuidade no tinha relao com o sistema em que foi
empregado, era uma criao do modelo germnico. Prtico, porque constituiria um entrave ao
comrcio jurdico sobre imveis, j que no teria correspondncia com as demais regras
formais e materiais.448
PHILADELPHO AZEVEDO, que props aos legisladores brasileiros as inovaes trazidas
pelo decreto n. 18.542 de 1928, discordava nominalmente de SORIANO NETO. Primeiramente,
afirmava que o princpio da continuidade no havia sido importado do regime germnico, j
que nesse o preceito no existia com carter absoluto, uma vez que eram excludas do registro
certas transmisses. Em seguida, o autor enumerava uma srie de pases que, apesar de no
terem o registro de imveis ao molde alemo, adotavam o princpio da continuidade, sem que
isso lhes trouxesse nenhum problema (como Chile, Mxico, Peru, Portugal entre outros).449
O autor tambm afirmava que a adoo do princpio da continuidade seria uma
maneira de evitar a duplicidade das transcries sobre um mesmo imvel, uma vez que o
oficial sempre verificaria o registro anterior. Ainda, com a consolidao desse princpio, nada
mais impediria a predominncia do preceito da f pblica no sistema brasileiro.450
de imvel alheio e a venda ulterior dos seus quinhes; a venda da totalidade de um imvel pelo condmino, como
o marido, que, fazendo-se passar por solteiro, burlava a legtima dos filhos, obrigados depois a promover a
nulidade parcial da venda, enquanto o imvel era passado adiante ou submetido a inscrio no registro Torrens; a
usurpao de imveis alheios na delimitao perifrica do imvel submetido a inscrio no registro Torrens.
446
A introduo do princpio da continuidade do registro. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo, n1,1978, p.
12, [s.d.].
447
SERPA LOPES era um dos autores que entendia que a obrigatoriedade em transcrever o ttulo anterior antes do
novo decorria do sistema registral institudo pelo Cdigo Civil de 1916, sendo apenas repetido pelo decreto de
1928. Tratado de Registros Pblicos. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1938. p. 352 e 353/ vol.IV.
448
Publicidade Material do Registro Imobilirio: efeitos da transcrio. Recife: [s.n.], 1940. p. 69 e 70.
449
450
Ibidem., p. 71.
159
Sem dvida, o sistema registral adotado pelo Brasil no impedia de nenhuma

forma a aplicao do princpio da continuidade. Tratava-se, unicamente, de incluir entre as
funes do oficial, a anlise no apenas do ttulo novo, mas tambm do anterior. Assim, ele
precisava verificar se o ttulo antigo estava inscrito e se o proprietrio do imvel era o mesmo
que figurava na nova negociao como alienante, o que permitiria a formao da cadeia
registraria. O fato das transcries serem feitas seguidamente no livro registral, no havendo
uma folha para cada imvel, dificultava a busca pelo ttulo anterior, porm no impossibilitava
o emprego do princpio.
Houve incertezas quanto maneira como seria cumprido o princpio da
continuidade, quando o ttulo anterior derivasse de um ato judicial ou se referisse
transmisso causa mortis. Como antes do Cdigo Civil esses atos no precisavam ser
transcritos, aquele que adquirisse o bem de quem o havia comprado em hasta pblica, por
exemplo, tinha dificuldade em cumprir a exigncia da lei, ou seja, provar que estava
adquirindo de quem deveria estar inscrito.
Segundo SERPA LOPES, o problema deveria ser resolvido de acordo com o momento
em que o ttulo anterior tivesse sido elaborado. Se antes do Cdigo Civil, ele no precisava ser
transcrito, j que no momento de sua formao a legislao vigente no exigia seu registro. Se
elaborado aps a promulgao do Cdigo Civil, sua transcrio era obrigatria.451
O autor ressaltava uma outra possibilidade, quaNdo a exisTncia do ttulo anterior
ara ignorada ou era imp/ssvel obt-lo (como exemplo, o ttulo havia desaparecido ou sido
destrudo). Nessas hapteses, caberia ao juiz decidir pela dispensa ou exigibilidade do ttulo. A
primeira medida do magistrado seria mandar o oficial pesquisar no Registro de Imveis a
existncia de algum ttulo sobre aquele imvel, mesmo que remoto. No encontrando nada a
respeito, o juiz teria certeza de que a transcrio do ttulo apresentado no feria nenhum direito
existente no livro registral. Mas isso no era suficiente, no seria correto permitir que algum
se utilizasse dessa ausncia para adquirir um bem imvel. Por outro lado, admitir o registro
apenas com a apresentao do ttulo anterior ou prova de usucapio era um rigorismo legal.
A soluo encontrada pelo autor era a de permitir o registro do novo ttulo, desde que por meio
451
Tratado de Registros Pblicos. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1938. p. 354 a 357/vol. IV.
160
de pesquisa de elementos e circunstncias fosse possvel provar que o ttulo realmente um dia
existiu.452
AFRNIO DE CARVALHO discordava de SERPA LOPES apenas nesta ltima situao. Para
ele, caso a existncia do ttulo anterior fosse ignorada ou fosse impossvel obt-lo, a
transcrio s seria feita, se junto com o registro houvesse uma ao de usucapio.453
As questes suscitadas demonstram como a procura pelo aprimoramento do
sistema registral no Brasil esbarrava na longa vigncia de um regime incompleto, que muitas
vezes impediu mudanas bruscas na legislao pertinente e gerou inmeros litgios, onerando
as transmisses e tornando o comrcio de bens imveis pouco dinmico.
Alm de prever o princpio da continuidade, o decreto de 1928 tentou aproximar o
sistema de outro preceito. No seu artigo 237, enumerou os requisitos para o registro da
transmisso da propriedade imvel, incluindo mais uma exigncia na especializao subjetiva.
Pelo decreto n. 370 de 1890, que regulava o decreto n. 169-A do mesmo ano, no momento da
transcrio deveriam constar no assento registral apenas os nomes e domiclios do adquirente
e alienante. Com a nova norma, incluiu-se tambm a necessidade de determinar a profisso
das partes, alterao nfima perto do que almejava o sistema para a individualizao dos
contratantes e maior segurana nos assentos, mas que representou mais um passo para a
implantao do princpio da especialidade subjetiva.
Para PHILADELPHO AZEVEDO, o decreto completou os artigos 859 e 860 do Cdigo
Civil, confirmando a proteo ao terceiro adquirente de boa-f. Assim, os artigos 218 454 e 267
455
previam processo contencioso para a retificao do assento registral, a qual s atingiria
terceiros aps sua inscrio. Ademais, o mesmo dispositivo 267 e o 265
456
criaram
452
SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado de Registros Pblicos. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos,
1938. p. 357 a 360/vol. IV.
453
454
Art. 218. Si o ter do registro no exprimir a verdade poder o prejudicado reclamar a rectificao por meio
de processo contencioso, que ser inscripto. (Cod. Civ., art. 860.)
455
Art. 267. Inscriptas no livro 4, sero as aces reaes ou pessoaes reipersecutorias, inclusive possessorias,
quando fr o caso, e as de rectificao de registro, pelas certides das citaes com os mesmo requisitos do art.
265, no que fr applicavel, averbando-se as decises, recursos e seus effeitos e ficando desde logo considerados
os bens como litigiosos para o effeito de apreciao da fraude de posteriores alienaes. (Lei n. 4.827 cit., art. 5,
a, VII.)
456
Art. 265. Inscriptos no livro 4 sero as penhoras, arrestos e sequestros de immoveis, vista das certides do
escrivo, declarando-se tambem o nome e categoria do juiz, o depositario, as partes e a natureza do processo.
161
mecanismos para evitar fraude exigindo a inscrio de penhoras, aes reais e reipersecutrias.
Dessa maneira, aquele que de boa-f adquirisse um imvel que no sofresse nenhuma dessas
restries, no poderia ser prejudicado.457
Porm, o autor afirmava que o maior argumento da opo do sistema registral
brasileiro pelo princpio da f pblica decorria do art. 221
458
, que expressamente protegia os
direitos adquiridos por terceiros de boa-f e a ttulo oneroso. Assim, conclua que o decreto de
1928 havia consagrado o sistema registral que o Brasil precisava.459
Destaca-se que o decreto de n. 4.827 de 1924 j exigia a inscrio das penhoras e
das citaes nas aes reais e reipersecutrias relativas a imvel (art. 5, a, VII e VIII).
Perceba-se como a insistncia dos autores que defendiam a adoo do princpio da
f pblica em confirmar por meio da legislao a pertinncia de seus entendimentos mostra
como anos aps a publicao do Cdigo Civil, a questo continuava atual e ainda havia
adeptos praticantes de cada uma das correntes. As decises judiciais tambm eram vacilantes,
ora se inclinando por uma ou outra interpretao.
A publicao do decreto n. 18.542 tambm suscitou dvidas quanto sua
constitucionalidade. Alguns autores entenderam que a norma era inconstitucional, uma vez
que apesar de ser um mero regulamento do Poder Executivo, tendo ento como funo apenas
consolidar as disposies regulamentares j existentes (decreto legislativo n. 4.857 de 1824),
criava novos requisitos s escrituras pblicas e aos registros.460
Paragrapho nico(...)
457
78.
458
Art. 221. Tambem o registro poder der rectificado ou annullado pelas decises contenciosas proferidas sobre
fraude de credores, quer em aco directa, quer indirectamente. quando rejeitados embargos de terceiro senhor e
possuidor em execuo ou aco executiva, salvo os direitos adquiridos por estranhos de boa f e a titulo
oneroso.
459
78 e 80.
460
Nesse sentido, JAIR LINS. Razes e Pareceres. Revista Forense, Rio de Janeiro, vol. 55, p. 166, 1930 e
FRANCISCO DE MEIRA. Pareceres. Revista Forense, Rio de Janeiro, vol. 78, p. 484, [s.d.]. Este autor tambm
entendia que caso o decreto fosse considerado constitucional, ele jamais poderia ser aplicado a instrumentos
jurdicos anteriores sua vigncia.
162
Esse no era o entendimento de ALTINO ANTOINE
DE
OLIVEIRA para quem
consolidar no era apenas reunir leis esparsas, mas sim consubstanciar princpios, ou seja,
cristalizar preceitos j existentes no ordenamento. A Lei de 1928 no inovava ao exigir que o
direito pertencesse ao alienante e que a continuidade registral fosse mantida, j que estas
disposies nada mais eram do que imposies legais j em vigor. Afirmar o contrrio seria
dizer que o direito poderia ser transmitido de quem o no tivesse, ou que o registro exigia
presuno de veracidade daquilo que no sabia ser verdade.461
Sendo ou no o decreto constitucional, a verdade que ele foi aplicado, ora porque
o Cdigo Civil j exigia a inscrio de todos os atos de transmisso da propriedade imvel,
inclusive os judiciais e causa mortis, ora porque alguns anos mais tarde a Lei de Registros
Pblicos de 1939 repetiu suas determinaes.
Por fim, interessante perceber que o surgimento de legislaes, disciplinando
artigos do Cdigo Civil poucos anos aps a sua publicao, demonstra que o diploma serviu,
no que se refere transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo, apenas como uma
diretriz daquilo que deveria ser regulado na matria. No entanto, era uma diretriz pouco
esclarecedora, j que surgiram correntes interpretativas diversas, questionando o cerne do
sistema o que, indubitavelmente, tornou a aplicao dos dispositivos extremamente nebulosa.
461
Registro de Immoveis. Comprehenso, execuo e melhoramentos. Jacutinga: [s.n.], 1938. p. 62.
163
4. SEGURANA JURDICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE: A

BUSCA PELA CORRESPONDNCIA ENTRE A REALIDADE FTICA
E A REALIDADE JURDICA (ASSENTO REGISTRAL)
4.1. CONTEXTO HISTRICO

Esta contextualizao inicia-se com uma rdua tarefa, a de apontar as principais
caractersticas de mais de 70 anos de um perodo complexo da histria brasileira (1930 a
2004). A concentrao de um lapso temporal extenso e de uma poca pouco homognea em
um nico captulo no foi por acaso. Em todos esses anos, a nica mudana significativa
sofrida pelo objeto deste estudo decorreu de duas iniciativas legislativas que se completam, a
164
lei n. 6.015 de 1973 (Lei de Registros Pblicos) e a lei n. 10.406 de 2002 (Novo Cdigo
Civil).
Assim, no havia como cingir o captulo, que acabou por envolver perodos
distintos da histria do Brasil, como a ditadura varguista, o perodo militar e a democratizao.
O problema da longa poca histrica a ser abordada foi solucionado, mantendo-se
a mesma linha dos outros captulos. Desde o incio da dissertao, os contextos histricos
foram construdos apenas com os principais aspectos que, de alguma maneira, influenciaram a
questo da terra, no que se refere regulamentao de sua transferncia inter vivos como
necessrio instrumento para garantir segurana do crdito, do direito de propriedade e do
comrcio. Agora no ser diferente.
Para comear a contextualizao histrica, fundamental que se indique a maneira
pela qual os estudiosos vm dividindo o perodo. Para ADRIANA LOPEZ
CARLOS GUILHERME
MOTA o perodo a partir de 1930, denominado de Era Getuliana englobando por trs etapas
distintas: a Repblica Nova (1930 a 1937), a ditadura do Estado Novo (1937 a 1945) e a
Repblica Populista e a Repblica Patriarcal (1946 a 1964). Em seguida, h a Repblica civilmilitar (1964 a 1985) e, por fim, a Repblica autocrtico-burguesa (1985 em diante).462
Durante grande parte desses perodos, a preocupao em disciplinar e aprimorar a
transferncia da propriedade imvel no mais decorria unicamente dos interesses de uma elite
agrrio-exportadora. A composio da sociedade j vinha sofrendo modificaes desde o final
da Primeira Guerra Mundial. A impossibilidade de adquirir produtos importados durante o
conflito, levou o pas a acumular capital, utilizado anos mais tarde na aquisio de bens (como
por exemplo, mquinas para suas futuras fbricas). Ao utilizar o dinheiro acumulado durante a
guerra e o obtido com as exportaes de caf na compra de bens de capital, o Brasil comeou
a diversificar sua economia, o que atingiu diretamente a composio da sociedade.463
O progresso econmico ptrio acabou sendo atingido em 1929 com o crash em
Wall Street, que afetou todo o mundo capitalista. As exportaes de caf caram cerca de 50%
462
463
Histria do Brasil: uma interpretao. So Paulo: Senac So Paulo, 2008. p. 639, 640, 798 e 870.
SKIDMORE, Thomas E. Uma histria do Brasil. So Paulo: Paz e Terra, 1998. p. 139 a 141.
165
em menos de quatro meses e o Brasil perdeu em pouco tempo sua reserva cambial estrangeira,
com as trocas pelos comerciantes da moeda brasileira por dlares, libras esterlinas e ouro.464
Vargas assumiu o poder nesse momento de crise econmica e de rearranjo das
oligarquias. Seu governo era caracterizado pelo centralismo e pelo sistema de manipulaes,
com destaque para a eliminao de opositores. No houve grandes mudanas na estrutura de
produo, nem uma reorganizao das propriedades rurais e urbanas ou do capital. As
alteraes ocorreram principalmente na implantao de uma indstria de base e na formao
de relaes trabalhistas,465 garantindo direitos e aproximando a classe proletria do Estado.
Diante da crise, ao invs de cortar gastos e equilibrar o oramento, o Governo
aumentou a despesa, principalmente com a compra do caf excedente o que, alm de acalmar
os fazendeiros, elevou o preo do produto no exterior. Com essa medida, houve aumento no
capital que circulava no pas, o que permitiu que o Brasil se recuperasse da crise e mais uma
vez estimulasse a industrializao.466
O Governo Vargas tambm props uma atualizao das legislaes nacionais. O
objetivo era atender s necessidades de um pas que rompia os laos com a Repblica Velha.
Entre as reformas destacava-se a do Cdigo Civil, sendo nomeada inclusive uma sub-comisso
em 1931 para tratar do assunto, medida abandonada pouco tempo depois.467
A grande inovao do perodo consistiu na criao da Justia Eleitoral em 1932. O
novo rgo passou a ser responsvel pela fiscalizao das eleies (at ento tarefa das
autoridades municipais e estaduais) e pela proteo do voto secreto, medidas que visavam
diminuir a influncia dos coronis nas diversas partes do pas. No controlando mais as
eleies, a elite agrrio-exportadora perderia gradativamente o seu poder sobre a classe mdia
e a possibilidade de definir a ocupao de cargos pblicos. Por mais que as providncias para
464
Ibidem., p. 142.
LOPEZ, Adriana e MOTA, Carlos Guilherme. Histria do Brasil: uma interpretao. So Paulo: Senac So
Paulo, 2008. p. 640 e 641.
466
467
Segundo EDUARDO ESPINOLA e EDUARDO ESPINOLA FILHO Vitoriosa a revoluo de 1930, que entrava de iniciar
um trabalho de modernizao de nossos habitos politicos e sociais, a que o Estado Novo veiu dar objetivao,
achou o Governo conveniente fazer a reforma de toda legislao, sendo formada a 1a sub-comisso legislativa,
para elaborar a do Cdigo Civil. Tratado de Direito Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1939. p.
554/vol.II.
465
166
a lisura das eleies no tenham surtido efeitos imediatos, inclusive pelo fato da democracia
representativa ter sido suspensa por longos perodos, com o tempo, e principalmente nos
grandes centros, foi-se observando maior independncia do eleitorado e a perda do poder das
elites locais. Apesar da iniciativa, nunca se chegou a uma total liberdade eleitoral, j que at
hoje este processo continua em andamento.
O perodo tambm acolheu novas Constituies. A primeira delas surgiu em 16 de
julho de 1934 tendo pequena durao, j que em 1935 foi decretado Estado de Stio. A
segunda veio em 10 de novembro de 1937, coroando o golpe militar que deu origem ao Estado
Novo, perodo em que o sistema representativo foi extinto, as liberdades pblicas foram
suspensas e o Estado aumentou a tutela sobre a sociedade.468
Com a Segunda Guerra Mundial, o pas novamente sofreu com a diminuio das exportaes e
importaes. No entanto, como o processo de industrializao estava em curso, pode-se
estimul-lo com a substituio das importaes por produtos fabricados no pas.
O fim do conflito mundial gerou tambm mudanas na esfera poltica, j que a
ditadura getuliana no conseguiu mais manter-se. Tornava-se um contra-senso sua
permanncia em um pas que havia lutado pela liberdade e contra os Estados totalitrios.
Assim, em 1945, foi restaurada a ordem constitucional com a previso de eleies gerais e o
afastamento aparente (o presidente eleito foi Eurico Gaspar Dutra, o ex-Ministro da Guerra do
antigo governo) de Getlio Vargas do poder. J no ano seguinte, em 18 de setembro de 1946
foi publicada a quinta Constituio do pas.
Todo esse perodo, iniciado alguns anos antes da Revoluo de 1930, foi marcado
pela substituio gradativa de uma sociedade oligrquica agrrio-exportadora por uma urbanoindustrial469, como decorrncia da industrializao e do xodo rural.
Mas essa gradativa modificao no atingiu todo o pas. Como defendiam os
adeptos do dualismo, existiam dois Brasis: a regio sul, industrializada e urbana, e a
468
Paulo, 2008. p. 684 e 685.
469
Paulo, 2008. p.700.
167
regio norte, ainda dominada por latifndios improdutivos e essencialmente rural, o que
mantinha forte o domnio das oligarquias-agrcolas.470
A manuteno dessa desigualdade econmica entre as duas regies tambm
proporcionava uma diferena de mentalidades, hbitos e relaes sociais, o que trouxe anos
depois a discusso sobre a convenincia de atualizar-se o Cdigo Civil, de maneira uniforme,
em todo o pas. Para ORLANDO GOMES, as regies mais atrasadas no poderiam atrapalhar o
progresso de alguns setores mais adiantados da sociedade. Porm, o autor no defendia uma
revoluo nas instituies jurdicas. Para ele, era fundamental um equilbrio; de um lado, no
se podia confundir a vontade de se manter as tradies com os sentimentos e convices,
que na verdade resultavam de um atraso econmico e cultural por parte da populao
brasileira. Por outro, o esprito de conservao da lei deveria ser preservado, j que o cdigo
no poderia ser utilizado para a elaborao de um plano poltico e social. 471
Por mais que as oligarquias rurais mantivessem o seu poderio em algumas regies
do pas, os inmeros fatos ocorridos ao redor do mundo a partir da Revoluo Russa em 1917
at o final da segunda guerra, levaram a uma progressiva mudana na sua relao com a terra.
Aumentaram-se as crticas ao sistema capitalista e ao excesso de individualismo nas
legislaes, que buscavam atender os interesses das pessoas fsicas sem se preocupar com a
coletividade.
Como o Cdigo Civil de 1916 havia sido construdo sobre esta mentalidade, e pelo
novo entendimento almejava-se a conciliao entre os interesses da coletividade e a dignidade
humana, tornou-se ainda mais urgente sua atualizao. Para ORLANDO GOMES, o novo direito
privado deveria proteger a personalidade humana nas relaes pessoais e a coletividade nas
relaes patrimoniais.472
Para atender ao interesse coletivo, o direito de propriedade perdeu seu carter
absoluto, sofrendo limitaes pelo direito pblico (regulamentos administrativos) e pelo
direito privado (com a previso pelos anteprojetos do direito de vizinhana, por exemplo). 473
470
Ibidem., p.719.
Memria Justificativa de Reforma do Cdigo Civil. Rio de Janeiro: Departamento de Imprensa Nacional,
1963. p. 23 e 24.
472
A Reforma do Cdigo Civil. Salvador: Publicaes da Universidade da Bahia, 1965. p. 23.
473
Ibidem., p. 196 e 197.
471
168
Essa nova maneira de regular a propriedade mvel e imvel atingiu diretamente a elite
agrrio-exportadora, que at ento no sofria qualquer interferncia estatal em sua relao com
a terra. Do mesmo modo, atingiu a elite industrial, j que os projetistas demonstravam a
importncia do direito de propriedade apresentar uma funo social, quando exercido sob a
forma de empresa.474
A concretizao dessa nova concepo da propriedade ocorreu com o anteprojeto
de Cdigo Civil elaborado por ORLANDO GOMES, em 1963. Antes de analisar esta nova
concepo (que ser objeto do prximo item), importante indicar como andou a poltica
brasileira, j que os planos de governo podem sinalizar os motivos de mudanas legislativas.
Em 1950, Vargas retornou presidncia pelo voto popular, suicidando-se quatro anos mais
tarde, diante das denncias de corrupo pelas quais passava seu governo. Caf Filho, vicepresidente assumiu at a posse do novo presidente eleito, Juscelino Kubitschek (1956-1961).475
Este novo governo criou o Plano de Metas, objetivando acelerar o processo de
industrializao no pas. Para isso, adotou uma poltica centralizadora, com grande
investimento pblico e incentivo participao da iniciativa privada. Com suas medidas,
Juscelino conseguiu que o pas desenvolvesse rapidamente sua economia e indstria. Mas por
outro lado, o plano de crescimento sem financiamento adequado, levou ao aumento
incontrolvel da inflao e intensificou as desigualdades sociais ao concentrar as indstrias no
centro-sul do pas.476
O surto de industrializao, inclusive com a instalao de empresas estrangeiras,
mais uma vez demonstrou a necessidade da existncia de um sistema registrrio que
informasse corretamente o titular do direito de propriedade. Afinal, quando uma sociedade
empresria estrangeira opta por investir em um pas, interessa-lhe saber sobre a titularidade do
bem imvel que ser adquirido, para que no tenha despesas futuras com longos e onerosos
litgios. Se o pas apresenta um bom sistema registrrio, a pessoa jurdica tem maior
segurana, quanto aos gastos que sero realizados com sua instalao. Caso contrrio, a
474
Nesse sentido ORLANDO GOMES nos Lineamentos gerais da reforma. Ibidem., p. 30.
Paulo, 2008. p.723..
476
SKIDMORE, Thomas E. Uma histria do Brasil. So Paulo: Paz e Terra, 1998. p. 204-207.
475
169
sociedade empresria dever computar entre a quantia necessria para o investimento, no s

os gastos com toda e qualquer informao sobre o bem imvel adquirido, quanto com futuras
demandas judiciais.
Ademais, h total interesse em um sistema registrrio adequado, que possibilite o
uso da propriedade imvel como garantia de emprstimos. Quanto maior a certeza na
utilizao do bem para o pagamento do crdito, maior a possibilidade de que as instituies
financeiras concedam maiores quantias a menores juros. Em outras palavras, os mesmos
motivos que levaram os legisladores brasileiros a regular a aquisio da propriedade imvel
pelo registro do ttulo, em meados do sculo XIX, estavam presentes cem anos depois, e o
sistema imobilirio, apesar de mais completo, ainda apresentava falhas.
Em 1961, com o fim do mandato de Juscelino Kubitschek, Jnio Quadros assumiu
a Presidncia da Repblica tendo como principal desafio elaborar um plano de estabilizao
que pudesse conter a inflao. Diante das dificuldades enfrentadas no Congresso Nacional
para aprovar seu programa de conteno da crise econmica, Jnio simplesmente renunciou ao
cargo.477
Assim, em menos de um ano aps as eleies de 1960, o pas, sem Presidente da
Repblica, era obrigado a recorrer ao vice, Joo Goulart. Com a substituio, a situao
tornou-se mais grave, j que Goulart era visto pela direita (UDN Unio Democrtica
Nacional) e pelos militares brasileiros como uma ameaa ao sistema poltico-econmico do
pas, pois de orientao poltica de esquerda, ele parecia inclinado aos direcionamentos dos
pases do bloco socialista.478
Depois de muito debate, os grupos polticos chegaram a um acordo e Joo Goulart
assumiu a presidncia, em um sistema parlamentarista, o que reduziu sensivelmente seus
poderes. Apenas em 1963, aps um plebiscito, o sistema presidencialista voltou a ser adotado.
No entanto, a estabilidade democrtica no durou muito tempo.479 O Brasil continuava a
enfrentar a crise financeira herdada do governo de Juscelino, alta inflao e diminuio nos
investimentos estrangeiros. Como tentativa para conter a crise, Joo Goulart defendia a
477
Ibidem., p. 210.
479
Ibidem., p. 211 e 214.
478
170
desapropriao de terras e a nacionalizao das refinarias de petrleo,480 o que gerou maior

descontentamento por parte da elite. A situao de instabilidade econmica e as medidas
socializantes contriburam para o golpe militar, em 1964.
O governo militar prolongou-se at 1985, com a promulgao de uma Constituio
em 1967, emendada em 1969 e com a publicao de diversos atos institucionais. Durante um
longo perodo, at a crise do petrleo em 1979, a poltica de estabilizao da economia
adotada pelo novo governo surtiu efeitos benficos, com a reduo da inflao e o incentivo ao
crescimento econmico. 481 Esse intervalo corresponde poca de modificaes na legislao
registraria com o surgimento do projeto de AFRNIO
DE
CARVALHO em 1969, propondo a
implantao de um cadastro imobilirio e a publicao da Lei de Registros Pblicos de 1973,

instituindo a matrcula.
Mais uma vez, a histria demonstrou que perodos de crescimento econmico
exigem uma legislao que regule as seguranas que a transmisso da propriedade pelo
registro do ttulo devem garantir. Dessa feita, renasce o debate sobre a necessidade de
conciliar as seguranas do crdito, do direito de propriedade e do comrcio.
O pas passou por uma nova crise econmica a partir de 1979, que o conduziu para
uma transio poltica e para o restabelecimento do governo civil, em 1985, com a eleio de
Tancredo Neves.
O perodo de redemocratizao foi coroado com a promulgao da Constituio
Federal em 1988, que trouxe uma nova maneira de disciplinar o direito de propriedade. A
partir de ento, segundo seu artigo 5, inciso XXIII, a propriedade deveria atender sua funo
social, afastando definitivamente o carter absoluto e individualista que esse direito por tanto
tempo apresentou.
A Carta Magna tratou sobre matrias as quais sempre foram disciplinadas pelo
direito privado. Tal interveno modificou as bases sobre as quais o Anteprojeto de Cdigo
Civil era elaborado e, conseqentemente, levou suspenso de seu trmite nas Casas
480
481
Ibidem., p. 214 e 215.

Ibidem., p. 225 e 226.
171
Legislativas, por algum tempo. Promulgada a nova Constituio da Repblica e passados

alguns anos, o anteprojeto foi adaptado s novas concepes por ela adotadas.
Aps quase um sculo da primeira tentativa de atualizao do direito privado, foi
publicado em 2002 o Novo Cdigo Civil, resultado de todas as modificaes por que passou a
sociedade brasileira, agora menos individualista e mais preocupada com a coletividade. Essa
postura, gradativamente construda ao longo dos anos, influenciou diretamente a maneira
como a transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo e as seguranas que ela veio
atender foram disciplinadas. Mais uma vez, resta analisar se a legislao ptria conseguiu o to
almejado e antigo desejo de convivncia das seguranas do crdito, do direito de propriedade e
do comrcio.
4.2. ANTECEDENTES DA LEI N. 6.015 DE 1973: LEI DE REGISTROS PBLICOS
Iniciada a Era Vargas, a preocupao em aprimorar o sistema de registro de
imveis, permitindo a segurana do crdito e do direito de propriedade e at mesmo obtendo a
almejada segurana do comrcio persistiu.
A transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo previsto no Cdigo
Civil de 1916 continuou a sofrer pequenos ajustes ou confirmaes por meio de legislaes
federais que regulavam o registro de imveis.
Em 9 de novembro de 1939 foi publicado o decreto n. 4.857. Diferentemente do
que se esperava, a norma no trouxe inovaes (inclusive quanto transmisso da propriedade
pelo registro do titulo), o que gerou manifestaes de descontentamento por parte dos
doutrinadores, principalmente pelo fato dos autores do decreto terem tido total liberdade para
sua elaborao, no havendo vinculao a nenhuma norma anterior.
Essa liberdade legislativa contrastava com as restries sofridas pelos elaboradores
do decreto de 1928, que foram convocados a escrever uma norma que regulasse a execuo
dos servios de registro pblico, reorganizados pelo decreto n. 4.827 de 1924. Assim, como o
decreto de 1928 tinha como funo apenas esclarecer dispositivos j existentes no
172
ordenamento jurdico, no havia possibilidade de muita inovao. A simples previso do

princpio da continuidade gerou debates incansveis entre os juristas (item 3.4).
Dessa maneira, como apesar das restries o decreto de 1928 havia aprimorado o
sistema, com a previso do princpio da continuidade, os doutrinadores esperavam que os
legisladores de 1939, diante de toda liberdade que possuam, apresentassem um sistema
registral imobilirio completo, resolvendo as pendncias que a sociedade exigia. No entanto,
no foi o que ocorreu; o decreto de 1939 praticamente reproduziu as legislaes anteriores,
mormente a de 1928.
Segundo PHILADELPHO AZEVEDO, o decreto de 1939 deveria ter sido apresentado aos
juristas e estudiosos antes de sua publicao, o que era feito, com freqncia, com os Cdigos
e as leis mais importantes. Dessa maneira, com maior cautela na elaborao do texto
normativo, provavelmente ter-se-iam evitado repeties, como aconteceu com a reproduo
literal do decreto n. 18.542 de 1928.482
Para o autor, o legislador tinha perdido a oportunidade de fixar linhas precisas do
instituto de registro, alm de solucionar todas as questes que haviam surgido nos dez anos da
ltima publicao de uma lei registral, ou seja, a de 1928.483
No mesmo sentido de critica ao decreto, JOO RABELLO
DE
AGUIAR VALLIM,
acreditava que a obra elaborada intra muros, sem a prvia publicao do projeto apenas
havia considerado a realidade da Capital Federal, ignorando as peculiaridades das diversas
regies do pas. O decreto apenas serviria para beneficiar oficiais e tabelies, confundindo
regulamento de servios com regulamento de custas.484
O novo decreto regulou os registros pblicos, destinando mais de 130 artigos ao
Registro de Imveis. Disps sobre atribuies (art. 178 a 181), escriturao (182 a 199)
processo de registro (art. 200 a 235), pessoas (art. 233 a 236), ttulos (art. 237 e 238),
transcrio (art. 239 a 251), inscrio (art. 240 a 282), averbao e cancelamento (art. 283 a
482
Registros Pblicos. Archivo Judicirio/Jornal do Commercio, Rio de Janeiro: Rodrigues e CIA, 1940, p.
79/vol.LII.
483
484
Direito Imobilirio Brasileiro (doutrina e prtica). So Paulo: Revista dos Tribunais, 1980. p.62.
173
296). Em suma, o decreto de 1939 disciplinou o registro de imveis em seus aspectos formais
e materiais, da mesma forma como havia feito com o de 1928.
Dentre as previses, destaca-se que as transcries das transferncias de imveis
continuaram a ser feitas no livro de forma seguida, de acordo com a data de apresentao do
ttulo e em folha coletiva, ou seja, em uma mesma folha constavam as transcries de diversos
imveis. Alm disso, as averbaes mantiveram-se margem do assento (art. 184 e 185).
Assim, no houve qualquer progresso em direo a um cadastro da propriedade imobiliria ou
adoo de folhas individuais para o registro das mutaes jurdico-reais de cada bem imvel.
Entre as inovaes, ressalta-se a exigncia em se averbar a construo sobre o
imvel, tornando a descrio contida no assento registral ainda mais fiel a realidade (art. 285).
Para PICANO, a lei acertou ao fazer essa exigncia, mas exagerou ao impor a averbao da
reconstruo485, ou seja, caso houvesse alguma reforma que levasse demolio e, em seguida,
edificao, fazia-se necessrio constar no livro todas as etapas.
A posio do autor s teria razo nos casos em que a nova edificao fosse
semelhante construo antiga, o que parece muito improvvel. Quando se averba a
construo de um imvel, passam a constar no assento registral todas as medidas e
caractersticas da edificao, o que constitui mais um fator de identificao do bem, aspecto
fundamental em um sistema que no adotava at ento qualquer espcie de cadastro. Assim, se
h modificao na descrio do imvel, fundamental que conste no livro, para que persista a
correspondncia entre as informaes registrrias e a realidade ftica.
Tanto verdade que, a construo facilita a identificao do imvel, que nos casos
em que no houvesse nenhuma edificao, as exigncias quanto sua especificao
aumentavam. Na escritura pblica ou instrumento particular de aquisio de terreno, ou em
atos judiciais a ele referentes era necessrio indicar se o imvel ficava do lado par ou mpar do
logradouro, ou a que distncia mtrica do prdio ou da esquina mais prxima, alm de todas as
qualificaes comuns nos casos de transcrio (final do art. 248).
485
Dos registros pblicos. Rio de Janeiro: A.Coelho Branco F, 1940. p. 100.
174
Outro aspecto do decreto que PICANO ressaltava era a no exigncia do registro da

cesso de herana, apesar do Cdigo Civil (artigo 44, III) equiparar a sucesso aberta aos
imveis. Para o autor, a no imposio decorria da impossibilidade de caracterizar a escritura
de cesso de direito de acordo com a exigncia do art. 247 do decreto de 1939. O dispositivo
previa a descrio do imvel, individualizao que na maioria dos casos no se tornava
possvel uma vez que a herana era uma universalidade de bens. 486
O interessante na opinio do autor no era, como poderia parecer primeira vista,
a justificativa pela no exigncia pelo decreto do registro da cesso, mas sim o fato de pela
primeira vez um jurista preocupar-se, mesmo que de relance, com o registro da cesso de
herana.487
Sabe-se que por muito tempo se discutiu sobre a necessidade de se registrar a
partilha do bem ou a adjudicao do imvel ao herdeiro nico, como exigncia para a
formao de uma cadeia de ttulos. No entanto, em nenhum desses debates, levantou-se a
questo da cesso dos bens da herana, ou ainda, se a ausncia de sua transcrio no
prejudicaria a aplicao do perseguido princpio da continuidade. Como no se exige que haja
a transcrio do imvel em nome do herdeiro, possvel que antes do registro da aquisio
causa mortis ele ceda a herana a terceiro. Este ir requisitar a transcrio em seu nome,
constando o registro anterior em nome do de cujos. Fica claro que h nesse caso um lapso na
cadeia registrria, j que no h referncia ao fato de que o imvel pertenceu por algum tempo
ao herdeiro. Resta saber se esse defeito na continuidade registrria ir atingir a segurana
jurdica do registro.
Quanto ao princpio da continuidade, PICANO apenas abordava a questo relativa
impossibilidade de se exigir a transcrio, nos casos em que a legislao anterior no a previa
(debate comum na poca da publicao do decreto n. 18.542 de 1928). Assim, o autor entendia
infeliz a redao do art. 214 do decreto de 1939 que dispunha:
486
Ibidem., p. 100 e 129.

Ao longo de toda a pesquisa, no foi encontrado nenhum autor que antes de MELCHIADES PICANO tivesse
abordado esse tema. Parece que o assunto passou a interessar aos juristas apenas recentemente.
487
175
Art. 214. Se o imovel no estiver lanado em nome do outorgante, o oficial exigir a

transcrio do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do
registo.
Segundo o autor, no eram em todos os casos que a continuidade deveria ser

mantida, afinal quando o ato anterior no dependesse de registro por determinao expressa
de lei, a cadeia registrria comearia com a primeira transmisso. Assim, o verbo manter
apenas estaria condizente nos casos em que houvesse registro anterior.488
O prprio decreto, alguns artigos adiante, reconhecia essa impossibilidade
admitindo a transcrio sem que houvesse o prvio registro do ttulo anterior nos casos em que
a lei revogada permitia esta situao. O dispositivo previa:
Art. 244. Em qualquer caso, no se poder fazer a transcrio ou inscrio sem prvio
registro do ttulo anterior, salvo si este no estivesse obrigado a registro, segundo o direito ento
vigente, de modo a assegurar a continuidade do registro de cada prdio, entendendo-se por
disponibilidade a faculdade de registrar alienaes ou operaes dependentes, assim, da transcrio
anterior.
Dessa forma, havia uma contradio entre os artigos 214 e 244 do decreto, um
exigia o registro do ttulo anterior em todos os casos, o outro fazia ressalvas.
Mas a redao do artigo 244 durou muito pouco tempo; menos de quatro meses
aps a publicao do decreto de 1939, ele foi alterado pelo decreto n. 5.318 de 26 de fevereiro
de 1940, que modificou 28 de seus dispositivos. Apesar das alteraes sofridas, o decreto de
1939 continuou sendo objeto de crtica, e uma delas se referia, justamente, nova redao do
artigo 244:
Art. 244. Em qualquer caso no se poder fazer a transcrio ou incrio sem prvio registo
do ttulo anterior, e quando nenhum haja, do ltimo anterior ao Cdigo Civil, salvo se este no
estivesse obrigado a registo, segundo o direito ento vigente, de modo a assegurar a continuidade
do registo de cada prdio, entendendo-se por disponibilidade a faculdade de registar alienaes ou
oneraes dependentes, assim, da transcrio anterior.489
488
489
Dos registros pblicos. Rio de Janeiro: A.Coelho Branco F, 1940. p. 113 e 114.
Grifo nosso.
176
Por mais surpreendente que possa parecer, o legislador alm de no excluir a

contradio existente entre os artigos 214 e 244, trouxe maior impreciso ao dispositivo.
Segundo PICANO era estranho que um dispositivo do decreto se referisse
inexistncia de qualquer ttulo e, logo em seguida, exigisse o registro do ltimo ttulo anterior
a vigncia do Cdigo Civil. Isso significava dizer que a lei reconhecia a existncia de um
ttulo. No entanto, como o decreto de 1939 dispunha sobre a execuo dos servios
concernentes aos registros pblicos estabelecidos pelo Cdigo Civil, o coerente seria seu
artigo referir-se unicamente ao perodo posterior ao Cdigo.490
O decreto de 1939 tambm foi acusado de prever vrios dispositivos, que
contrariavam artigos do Cdigo de Processo Civil que, apesar de ainda no estar vigente, havia
sido publicado em 18 de setembro de 1939. Essa crtica manteve-se com o decreto de 1940,
uma vez que esse no se preocupe em eliminar as discordncias. 491
Dessa forma, mais uma vez o legislador brasileiro adiou o aprimoramento do
sistema registrrio, no atendendo s reivindicaes doutrinrias que propiciariam uma maior
segurana jurdica, principalmente quanto ao comrcio, melhorando a regulamentao
referente transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo.
Diante de tantas legislaes e de to pouco ou nenhum aperfeioamento, AFRNIO
DE
CARVALHO, professor da Universidade Federal do Rio de Janeiro, resolveu preparar um
Projeto de Reforma Agrria e, anos depois, um Anteprojeto de Reorganizao do Registro de

Imveis. O primeiro, concludo em 1947, foi enviado ao Ministrio da Justia e sem qualquer
correo remetido ao Congresso, no chegando a se converter em lei. A sua grande inovao
consistia na adoo de um cadastro para cada propriedade rural.492
490
Dos registros pblicos. Rio de Janeiro: A.Coelho Branco F, 1940. p. 127.

VALLIM enumera algumas das divergncias mandava esse Regulamento transcrever a partilha decorrente de
desquite, quando o Cdigo ordenava averbar; determinava o registro por extrato do bem de famlia, quando o
Cdigo mandava faze-lo integral; no admitia o cancelamento do registro em virtude de sentena sujeita a recurso
extraordinrio quando o Cdigo dizia que este recurso no suspende a execuo da sentena, etc.. Direito
Imobilirio Brasileiro (doutrina e prtica). So Paulo: Revista dos Tribunais, 1980. p. 62 e 63.
492
CARVALHO, Afrnio de. Prefcio in Registro de Imveis. 3 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982. p. VII e VIII.
491
177
O segundo foi entregue ao mesmo Ministrio, em fevereiro de 1969, que enviou a

obra s Corregedorias de Justia dos Estados.493 Algumas delas se mostraram animadas com a
iniciativa, j que chegaram a analisar o trabalho. No entanto, todo empreendimento frustrou-se
com o surgimento de um decreto-lei, que visando regular os registros pblicos, nunca entrou
em vigor.494 Trata-se do decreto-lei n. 1.000, de 21 de outubro de 1969, que diante de suas
falhas e imperfeies teve sua vigncia sucessivamente prorrogada por seis vezes,495 sendo por
fim, substitudo pela lei n. 6.015 de 1973.
Abandonou-se assim, sem muita explicao o anteprojeto de AFRNIO DE CARVALHO,
mesmo este constituindo um avano ao sistema imobilirio brasileiro, diferentemente do que
representava o decreto-lei de 1969. O professor buscava conciliar em seu trabalho a segurana
da propriedade e do comrcio, o que, conseqentemente, melhorava o modo de aquisio de
propriedade imvel pelo registro do ttulo. Para isso previu o cadastro, que realizado com base
na cobertura aerofotogrfica do Pas, teria como objetivo determinar o espao geogrfico que
ocupava cada imvel submetido inscrio (art. 22). As informaes existentes no cadastro
poderiam ser utilizadas para o levantamento da planta do imvel, que realizada por topgrafo
habilitado, instruiria o ttulo que fosse apresentado para inscrio. Da mesma maneira, essas
plantas renovariam o cadastro, projetando nele todas as transformaes ocorridas.
Com a previso de um cadastro mapeando a situao imobiliria do pas, sistema
registrrio brasileiro aproximava-se do alemo e, como conseqncia, poder-se-ia pensar em
admitir o princpio da f pblica. E foi nesse sentido que o Anteprojeto caminhava. Previa
expressamente em seu artigo 12, a presuno absoluta do registro para aquele que,
desconhecendo a sua inexatido, adquirisse o imvel a ttulo oneroso. Assim, o ordenamento
no protegeria o adquirente de boa-f a ttulo gratuito nem aquele que estivesse de m-f.
Alm da previso do cadastro e do princpio da f pblica, que permitiriam obter
em longo prazo a conciliao entre a segurana do direito de propriedade e do comrcio, o
anteprojeto inovava com o uso apenas do termo inscrio, acabando com a diviso histrica
entre ele e transcrio (art. 27). Ainda previa que cada folha do livro fundirio fosse
493
O anteprojeto foi obtido no apndice do livro do autor. Ibidem., p. 562 a 568.

Ibidem., p. VII e VIII.
495
O decreto-lei n. 1.000 de 1969 e os seis decretos que prorrogaram sua execuo foram obtidos na obra FRANA,
Limongi R. Legislao dos Registros Pblicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1976. p. 241-305.
494
178
destinada a um nico imvel. Em seu cabealho deveria constar o ttulo aquisitivo com a
descrio do bem, seguido por todos os atos posteriores que lhe dissessem respeito. (art. 18,
caput). A essa inscrio aquisitiva dava-se o nome de matrcula do imvel que era
independente e distinta do cadastro (art. 18, 1 e 4).
Assim que um ttulo fosse apresentado na vigncia da lei, o sistema de folha nica
e de matrcula deveriam ser aplicados. Caso esse primeiro ttulo no fosse aquisitivo, seria
transladado o ltimo ato de aquisio (art. 18, 1). Esse dispositivo demonstrava a
preocupao do autor em aplicar imediatamente o novo regime, evitando confuses, como
aconteceria se a matrcula fosse exigida apenas com a primeira inscrio de um ttulo
aquisitivo, o que levando todos os outros a serem inscritos ou transcritos nos moldes do
decreto de 1939. Uma execuo imediata diminuiria o prazo de convivncia dos dois sistemas,
o que era indispensvel para a adoo do princpio da f pblica.
Por fim, o anteprojeto previa a extino do Registro Torrens (art. 33) o que se
mostrava coerente com a adoo do cadastro e do princpio da f pblica no sistema
imobilirio comum. Afinal, a presena dessas caractersticas no modelo ordinrio esvaziava o
sentido do Registro Torrens, salvo no que dizia respeito mobilidade da propriedade imvel.
Apontados os principais aspectos do Anteprojeto, vale fazer algumas
consideraes.
questionvel a possibilidade de aplicao desse sistema inovador diante da
catica realidade imobiliria do pas Tanto a adoo do princpio da f pblica, nos casos do
adquirente de boa-f a ttulo oneroso, quanto a instituio de um cadastro, parecem um pouco
precipitadas. A realizao de um cadastro nacional com base na cobertura aerofogrfica da
forma como previa o anteprojeto provavelmente demoraria alguns anos, seno vrios, para se
concretizar. E enquanto no houvesse o mapeamento de todo o pas, proteger o direito do
adquirente de boa-f a ttulo oneroso seria privilegiar a segurana do comrcio, em detrimento
do direito de domnio do real proprietrio, uma vez que eram grandes as chances de no haver
correspondncia entre a situao ftica e as caractersticas contidas no assento.
179
A idia de criao de um cadastro nacional dos imveis louvvel, sendo mesmo

o que se esperava de uma legislao que viesse aprimorar o sistema de registro. O problema
estava na aplicao imediata do princpio da f pblica. O ideal seria que o Anteprojeto
previsse o cadastro e a matrcula como fez, mas mantivesse a fora probante relativa do
registro para todas as situaes. Apenas muitos anos mais tarde, quando o cadastro e a
matricula do bem fosse a realidade imobiliria do pas, poder-se-ia pensar em adotar o
princpio, obtendo-se dessa forma, quem sabe, a convivncia pacfica entre as to almejadas
seguranas do comrcio e do direito de propriedade.
Apesar da possvel necessidade de correes pontuais, o Anteprojeto de AFRNIO DE
CARVALHO apresentava inovaes significativas. Assim, estranho que as discusses ao seu
redor tenham sido afastadas para o surgimento do decreto-lei n. 1.000 de 1969 que no trazia
nenhum benefcio ao sistema imobilirio brasileiro. Maior progresso haveria no campo
registral, se os legisladores tivessem se centrado no projeto do professor fluminense e
aperfeioado-o, de acordo com as possibilidades nacionais.
O intuito do decreto-lei n. 1.000 de 1969 era modificar e atualizar o infeliz decreto
n. 4.857 de 1939, tendo-o como base. Pela exposio de motivos, seus autores justificavam a
elaborao da nova norma em basicamente dois fatores. O primeiro seria a necessidade de
concentrar em um nico monumento legislativo todas as alteraes que os registros pblicos
haviam sofrido aps a publicao do decreto de 1939. O segundo, a necessidade de simplificar
a escriturao e arquivamento dos livros e documentos dos cartrios de notas e registro,
conciliando o sistema com as novas tecnologias.496
Entre as modificaes trazidas pelo decreto-lei (que, destaca-se, nunca chegou a
vigorar) pode-se apontar a possibilidade dos livros possurem folhas soltas, o que facilitaria a
utilizao de meios mecnicos de escriturao, no mais exigindo que todos os registros e
averbaes fossem feitos mo (art. 5, pargrafo nico). Ademais, diminua a diversidade
dos livros registrais, concentrando os atos realizados nos livros 2, 3 e 4 do decreto de 1939, no
livro de registro geral. (art. 170, b). A iniciativa tinha como objetivo preparar o sistema para
496
Trecho da Exposio de Motivos transcrito in BATALHA, Wilson de Souza Campos. Comentrios Lei de
Registros Pblicos. 4a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 15 e 16/vol.I.
180
um regime de registro prprio para cada imvel, facilitando uma futura adoo do
cadastro.497
Por fim, o decreto-lei ampliava os requisitos para o registro da transmisso da
propriedade imvel, aprimorando o princpio da especialidade inclusive em seu aspecto
subjetivo, que por tanto tempo tinha sido negligenciado pelos legisladores ptrios. Dessa
forma, incluiu entre as condies necessrias para a realizao do registro, a referncia ao
estado civil e nacionalidade do adquirente e do transmitente.
A exigncia de se constar no registro a nacionalidade do adquirente do imvel foi
conseqncia de polticas nacionais, que buscavam restringir a aquisio de terras rurais por
estrangeiros, fazendo com que a transao ficasse condicionada autorizao do Ministrio da
Agricultura, obtida por meio do Instituto Brasileiro de Reforma Agrria (IBRA) conforme
previsto no art. 1, 3 do decreto-lei n. 494 de 10 de maro de 1969.
J no relativo exigncia do estado civil, sua previso facilitava o trabalho do
registrador, uma vez que ficava clara a necessidade ou no de se exigir a outorga uxria na
realizao de ato pleiteado pelo interessado (art. 235 e 242 do Cdigo Civil de 1916). Mais
completo seria se, alm do estado civil, a lei previsse, em caso de matrimnio, a referncia
expressa ao regime de bens adotado pelo casal.
Se por um lado o decreto-lei trazia inovaes positivas, por outro, conservava a
prtica de realizar em uma nica folha o registro de tantos imveis quantos nela coubessem,
afastando o princpio da ficha nica, que facilitaria as buscas e aproximaria o sistema de uma
futura adoo da matrcula. Ademais, manteve a redao de seu artigo 229, semelhante ao
artigo 244 do decreto de 1940, que se referindo ao registro do titulo anterior para a formao
da cadeia registraria, foi alvo de crticas pelos doutrinadores, como aquela realizada por
MELCHIADES PICANO.
497
BRASIL. Anais da Cmara dos Deputados, vol.12. Sesses de 24 de agosto a 4 de setembro de 1972. Braslia:
Oficinas do Servio Grfico da fundao IBGE, [s.d.], p. 468.
181
A entrada em vigor do decreto-lei foi prorrogada por seis vezes. Na primeira delas,
o motivo alegado pelas autoridades foi o exguo prazo conferido pela norma aos Cartrios para
cumprirem as disposies, inclusive para a prepararem os livros de registro.498
Na segunda prorrogao, a razo alegada foi outra. Como o Poder Executivo havia
enviado um projeto de lei ao Congresso Nacional, alterando vrios artigos do decreto-lei,
pareceu mais conveniente aguardar a estrutura definitiva da norma, antes de coloc-la em
vigncia. Quanto aos demais decretos, no havia justificativa do porqu da prorrogao, mas
tudo indicava que o ltimo motivo alegado ainda fazia-se presente.
O desejo em corrigir os dispositivos do decreto-lei era tamanho que, em 1972, o
senador ACCIOLY FILHO enviou Cmara dos Deputados um outro projeto de lei. No parecer da
Comisso de Constituio de Justia pela constitucionalidade, juridicidade e aprovao do
projeto ficava clara a preocupao de seu autor (e relator) e da Corregedoria de Justia do
Estado de So Paulo (que apresentou vrias sugestes ao esboo legislativo) em retificar os
artigos do decreto-lei que contrariavam a prpria justificativa que antecedeu sua publicao.
Assim, segundo o senador, para que a simplificao dos livros surtisse o efeito esperado, ou
seja, preparasse o regime para um futuro cadastro, era fundamental a adoo de prvia
matrcula dos imveis, na qual se realizaria o registro e averbao dos atos e instrumentos que
tivessem como objeto aquele bem. Esse novo sistema motivaria a substituio dos livros
convencionais por folhas soltas, nas quais seria possvel utilizar os meios mecnicos de
escriturao e facilitaria a reproduo por processos fotocopiativos.499
Outra correo do projeto (pertinente ao objeto desse estudo) referia-se ao uso dos
termos inscrio e transcrio, os quais apesar do autor do decreto-lei afirmar que eles
seriam englobados na palavra registro, no o foram. A obra do senador tambm inovava ao
498
Segundo REGNOBERTO M. DE MELO, a pequena vacatio legis de apenas 60 dias gerou incompatibilidades
insanveis boa ordem do servio pblico registral. Os registradores no dispunham de tempo para preparar os
livros de servio, aptos a atenderem as novas demandas legais. Agravava a situao o fato de que se tratava de lei
a ser cumprida em todo o territrio nacional. Muitas rotinas assomadas no Decreto-Lei n 1.000 eram
novidadeiras, gerando inseguranas e incertezas na execuo dos servios registrais at ento baseados no
Decreto Legislativo n 4.827 de 1924. O governo viu-se, ento, obrigado a prorrogar o prazo para a execuo das
exigncias e preparar urgente projeto de lei que curassem defeitos j ento revelados. Lei de Registros Pblicos
Comentada. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2003. p. 22 e 23.
499
Oficinas do Servio Grfico da fundao IBGE, [s.d.], p. 468 e 475.
182
excluir o livro de Indicador Real, omisso que era justificada pela existncia do livro de
registro geral, que contendo a matricula, os registros e averbaes de cada bem, faria s vezes
daquele (bastando unicamente confeccionar um ndice, para que a identificao fosse
perfeita).500
ACCIOLY FILHO criticava o artigo 229 do decreto-lei, que repetindo a redao de
1940, cogitava a possibilidade de no existir a transcrio do ttulo que antecedia aquele que
se procurava lanar no livro. Para o autor, em 1972, essa situao era inadmissvel, uma vez
que a falta do registro poderia ser suprimida pela declarao judicial de usucapio. Logo, era
fundamental que a legislao exigisse a matrcula e o registro de todos os ttulos anteriores
sem qualquer ressalva.501
Por fim, o projeto eliminava as repeties inteis encontradas ao longo da norma
de 1969, como, por exemplo, a reproduo do texto relativo s atribuies gerais do registro
de imveis, no capitulo referente aos atos que eram realizados em cada um dos livros. Com as
modificaes, o senador ACCIOLY FILHO entendia que o problema da redao deficiente do
decreto-lei, que at ento impedia sua vigncia, seria solucionado.502
A tentativa de correo do decreto-lei de 1969 mostrava a inclinao dos
legisladores brasileiros pela adoo de um sistema registrrio que pudesse preparar o regime
para um futuro cadastro. Tratava-se de um plano intermedirio entre o direito vigente e a
sugesto apresentada por AFRNIO
DE
CARVALHO em seu Anteprojeto, pois apesar de prever a
matrcula de todos os imveis e o sistema de folha nica, no admitia o cadastro ou mesmo o

princpio da f pblica.
Mesmo com as inmeras tentativas de correo do decreto-lei de 1969, ele acabou
sendo revogado. Pareceu melhor aos legisladores elaborar uma nova norma, ao invs de
insistir naquele que, por apresentar falhas e imperfeies, tinha sido alvo de tantas crticas.
500
Oficinas do Servio Grfico da fundao IBGE, [s.d.] p. 472 e 474.
501
Oficinas do Servio Grfico da fundao IBGE, [s.d.] p. 476 e 477.
502
Oficinas do Servio Grfico da fundao IBGE, [s.d.], p. 469 e 473.
183
Assim, em 31 de dezembro de 1973 surgiu a Lei de Registros Pblicos para

substituir o decreto-lei de 1969. Antes mesmo de entrar em vigor, a norma sofreu severas
crticas de AFRNIO DE CARVALHO, para quem a lei no satisfazia a cultura jurdica nacional. 503
A nova lei trazia algumas modificaes, mas conservava dispositivos sobre os
quais vinham-se pleiteando mudanas. Quanto s alteraes, destacava-se a previso da
possibilidade dos livros serem escriturados mecanicamente, em folhas soltas, facilitando o
servio registrario (art. 3, 2). Pregava-se ainda, a permanncia do livro n. 5 Indicador Real,
que facilitava as buscas de informaes sobre o imvel e seu proprietrio, apesar de iniciativas
anteriores para sua abolio, como aquela defendida pelo senador ACCIOLY FILHO em 1972. Mas
a grande inovao ficou com a instituio da matrcula, que nada mais era do que a primeira
inscrio da propriedade no assento504 (captulo VI artigos. 244 a 233).
Segundo WILSON
DE
SOUZA CAMPOS BATALHA, a matrcula consiste em um
assentamento bsico da propriedade imvel, que sem compor um cadastro imobilirio

propriamente dito, constitui a histria de cada imvel, com as transformaes, limitaes e
oneraes por que passou.505
Quando as aquisies de imveis eram feitas no livro de transcrio, toda vez que
um registro fosse realizado era necessrio definir com preciso o bem, j que naquela folha
constavam diferentes imveis. Com a instituio da matrcula, o cabealho da folha recebe
todas as informaes do imvel, suas caractersticas fsicas e as qualificaes de seu
proprietrio. Em seguida, so lanadas as transcries, inscries e averbaes sobre aquele
bem, podendo ser suprimidas algumas informaes j existentes no alto do livro. Assim, os
dados sobre a propriedade ficam concentrados em uma nica folha, facilitando as buscas e
aumentando a segurana nas transaes.
Alm de concentrar todos os dados sobre o imvel, facilitando a sua
particularizao e a obteno de informaes a seu respeito, o que amplia a estabilidade
503
Registro de Imveis: ltima verso (Lei n. 6.015, de 1973). Revista dos Tribunais, So Paulo, v. 459, ano 63,
p. 24, 1974.
504
Ibidem.,p. 25.
505
Comentrios Lei de Registros Pblicos. 4a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 385 e 719/vol. I.
184
jurdica, a matrcula simboliza uma aproximao ao sistema cadastral, indispensvel para

conciliar a segurana do direito de propriedade e do comrcio.
No apenas a instituio da matrcula marcou a nova lei. Pela primeira vez, uma
norma referente ao registro de imveis previu expressamente a possibilidade de retificar-se ou
anular registro decorrente de ato jurdico nulo, anulvel ou resultante de fraude execuo
(art. 217). A previso importante na medida em que contraria qualquer tentativa doutrinria
de acolher o princpio da f pblica no sistema registral brasileiro. Sem dvida, como no
ordenamento ptrio o registro sempre foi causal, era claro que a nulidade do ttulo levava
nulidade do registro; no entanto, no havendo dispositivo expresso, era comum que se
ressalvassem as hipteses, envolvendo terceiro de boa-f a ttulo oneroso, admitindo a fora
probante absoluta do assento. Com a previso na Lei de Registros Pblicos, uma interpretao
nesse sentido passou a ir alm do que parecia desejar o legislador, uma vez que o artigo no
previa qualquer exceo.506
Como assinala VALMIR PONTES, toda matrcula, transcrio, inscrio ou averbao
que se seguissem ao ato, cujo ttulo fosse reconhecido nulo por sentena judicial transitada em
julgado, eram automaticamente atingidas e deveriam ser canceladas por no poderem
agentar-se no ar ou sem base de sustentao real. Quanto ao direito adquirido, ele s poderia
ser alegado nesse caso para obteno de indenizao.507
Mesmo com a nova disposio da lei, houve quem mantivesse a defesa do terceiro
adquirente de boa-f. Para ANTNIO MACEDO DE CAMPOS, a nulidade do registro derivada ou no
da nulidade do ttulo no poderia prejudicar terceiros de boa-f, que com base em certides do
registro de imveis haviam adquirido o bem. O autor no fazia distino nos casos de
aquisio a ttulo oneroso ou gratuito, parecendo estender a proteo tambm para esse
grupo.508
506
Assim, por exemplo, se utilizando procurao falsa A vendesse a seu amigo B um imvel que no lhe
pertencesse e B sabendo da fraude o transferisse a um terceiro de boa-f, quando a fraude fosse descoberta, o
ltimo adquirente no teria direito ao imvel, restando-lhe apenas uma ao obrigacional. Afinal, com o
reconhecimento judicial da nulidade do primeiro ttulo, o registro tambm se tornava nulo e a cadeia posterior era
totalmente comprometida.
507
Registro de imveis: comentrios aos arts. 167 a 288 da Lei n. 6.015 de 31 de dezembro de 1973. So Paulo:
Saraiva, 1982. p. 137.
508
Comentrios Lei de Registros Pblicos. 3 vol., Bauru: Jalovi Ltda, 1977. p. 348.
185
Destaca-se que a nulidade ou anulabilidade do registro podem ou no derivar da

invalidade do ttulo. possvel que o registro seja por si s nulo, sem que haja qualquer
defeito no ttulo que lhe deu origem. Como exemplo desse ltimo caso, tem-se a realizao do
ato registral sem o cumprimento de todos os requisitos legais, o que leva sua nulidade, mas
no a do ttulo. Nesse caso, como o erro deriva unicamente de culpa ou dolo do oficial de
registro, que no cumpriu todas as exigncias legais (apesar de ser sua obrigao funcional),
parece injusto prejudicar terceiro de boa-f. O ideal que sendo possvel a retificao do erro
ou incluso de dados, este seja corrigido e o adquirente de boa-f permanea com o domnio
sobre o bem. A grande diferena para os casos de nulidade ou anulabilidade do ttulo que
no h ningum que seja prejudicado com a deciso de retificar o registro.
Alm de dispor sobre a matrcula e a possibilidade de cancelar o registro
decorrente de ato jurdico nulo, anulvel ou resultante de fraude execuo, a Lei de Registros
Pblicos previu a utilizao de folhas soltas e fichas. A medida foi severamente censurada por
AFRNIO CARVALHO, para quem o legislador trouxe a inovao sem analisar se essa mobilidade
no prejudicaria a segurana dos direitos, j que a possibilidade de perdas, extravios e
substituies fraudulentas seria muito mais recorrente em folhas soltas e fichas do que nos
antigos livros.509
O autor apontava outros aspectos negativos da Lei. Primeiro, a determinao de
que as averbaes seriam feitas no corpo da folha, seguindo inscries e transcries, e no
mais margem do assento. Alm de a mudana infringir o prprio significado da palavra
averbar que significa escrito por verba, margem de outro, a nova previso tumultuava o
livro e dificultava sua anlise pelo oficial. Segundo aspecto negativo, a manuteno de alguns
dispositivos anacrnicos, como a separao entre os atos que seriam transcritos e inscritos
(art. 168, I e II), com o agravamento de incluir na designao registro os dois termos e
excluir o ato de averbao, apesar do significado comum daquela palavra ser todo e qualquer
assento (art. 168, 8). Terceiro, o fato da prpria lei que restringiu o conceito de registro
ter utilizado em alguns dispositivos a sua designao comum, ou seja, que tenha includo o ato
de averbao (exemplo, os artigos 255 e 257).510
509
p. 26 e 27, 1974.
510
Ibidem.,p. 27.
186
Essas no eram as nicas crticas feitas por AFRNIO CARVALHO nova lei.
Referindo-se ao ttulo destinado ao registro imobilirio, o autor afirmava que ela reunia todas
as informaes sobre a matria, inclusive aquelas que por serem midas e mutveis
deveriam ser reservadas a um diploma de maior maleabilidade como o regulamento, que
dependia apenas do ato do Poder Executivo. Ademais, alm de tratar do registro de imveis, a
lei dedicava-se a matrias reguladas pelos Cdigos de Processo Civil e Civil. Assim, discorria
sobre bem de famlia (Capitulo IX), remio de imvel hipotecado (Capitulo X), registro
Torrens (Captulo XI) e criava um procedimento especial para a dvida registraria e a
retificao, ignorando aquele constante no Cdigo de Processo Civil. O autor ressaltava que,
apesar de dedicar-se a temas j disciplinados no ordenamento, a Lei de Registros Pblicos no
aprimorava nenhuma dessas matrias,511 o que demonstrava ainda mais a impertinncia da
previso.
Quanto ao fato da Lei dispor sobre o Registro Torrens, VALMIR PONTES tinha
opinio diversa, entendia que por ser a matria menos processual do que de direito material
imobilirio, mais coerente seria que fosse tratada em uma lei referente aos registros pblicos e
no em um no Cdigo de Processo Civil.512
AFRNIO
DE
CARVALHO continuava suas crticas, destacando o uso exagerado do
termo registro e tmido da palavra matricula que acabavam por confundir os estudiosos da
Lei. Assim, elegia o captulo relativo matrcula como aquele que menos ordem e clareza
possua, j que o entendimento do artigo 224 de que a matrcula era o primeiro ato no assento
imobilirio e que deveria ser elaborada assim que fosse apresentado qualquer ttulo inscrio
ou averbao513 era expressamente contrariado com a previso de que a abertura da matrcula
ocorria apenas quando do primeiro registro, ou seja, da inscrio (art. 225). Essa disposio
levava ao inconveniente de se averbarem as modificaes que diziam respeito ao imvel, s
margens dos antigos livros de transcrio j encerrados, mantendo por prazo indeterminado o
regime anterior. O autor afirmava que a situao ficava ainda mais sria quando o cartrio era
511
Ibidem., p. 24.
Saraiva, 1982. p. 228.
513
A averbao o ato que se destina a informar a existncia de uma situao superveniente que no constitua
domnio nem nus real, mas que em algum aspecto altera o assento. Assim, averba-se o casamento do
proprietrio do bem e o regime adotado, a construo, a mudana no nome da rua e etc.
512
187
desmembrado, uma vez que o livro de transcrio continuava na serventia antiga ofendendo a
competncia do oficial de registro que, por ser territorial, alterava-se assim que o
desmembramento ocorria. Dessa maneira, um registrador sem atribuio na circunscrio onde
estava situado o imvel era responsvel pelos atos de averbao daquele bem.514
Uma outra possibilidade de abertura de matrcula ocorria nos casos em que no
mais houvesse espao para averbaes ou anotaes nos Livros de Transcrio das
Transmisses (art. 308, pargrafo nico), medida insuficiente para a propagao da nova
figura jurdica.
Todos esses problemas seriam solucionados com a previso de que a matrcula
fosse aberta quando da realizao do primeiro registro, englobando este no apenas os atos de
inscrio e transcrio, mas tambm as averbaes. Essa mudana aceleraria o processo de
introduo do novo sistema registrrio, estimulando a abertura de matrculas, e,
conseqentemente, aprimorando a segurana dos assentos registrais com a concentrao dos
atos relativos aos imveis.
Alm de todas as questes indicadas por AFRNIO DE CARVALHO destacam-se outras.
A lei reorganizou os livros registrrios, determinando que a inscrio hipotecria
e a transcrio das transmisses fossem realizadas no livro 2 (Registro Geral). Porm, no
simplificou o processo de registro (art. 171), mantendo sem necessidade vrios livros que ao
distriburem as informaes sobre o mesmo imvel, diminuam a segurana dos direitos.
Ademais, a lei era extremamente repetitiva, como por exemplo, o caput do art. 173
com redao praticamente igual a do caput do art. 235 (acerca dos atos sujeitos ao Livro 2), o
mesmo ocorrendo entre o caput do art. 197 e o pargrafo nico do art. 235 (exigncia do
registro do ttulo anterior para a manuteno do princpio da continuidade), semelhana entre o
1 e 2 do art. 197 e o 1 do art. 225 (necessidade de constar na matrcula os elementos do
ttulo e do registro anterior, estando ele registrado ou no naquele Cartrio).
514
p. 25, 1974. Isso tambm acontecia nos casos em que o imvel j com matrcula prpria passasse a pertencer a
outra circunscrio, pois todo ttulo que surgisse para averbao continuaria a ser inscrito no cartrio antigo,
apenas em caso de registro que era aberta uma nova matrcula na serventia competente.
188
Algumas das crticas apresentadas Lei de Registros Pblicos contriburam para a

elaborao das leis n. 6.140 de 28 de novembro de 1974 e a n. 6.216 de 30 de junho de 1975,
que corrigiram falhas do texto original de 1973. A primeira, no interessa ao objeto deste
estudo, j que se refere ao registro civil de pessoas naturais, a segunda altera, entre outros
dispositivos, aqueles concernentes ao registro de imveis, como ser estudado no prximo
item.
4.3. LEI DE REGISTROS PBLICOS: A INSTITUIO DA MATRCULA.

Como visto no item acima, a lei n. 6.015 de 1973 (Lei de Registros Pblicos)
sofreu alteraes antes mesmo de entrar em vigor. A anlise do texto original pelos juristas e a
indicao de possveis incorrees foram fundamentais para o aprimoramento do diploma,
destacando-se a colaborao de AFRNIO CARVALHO nesse sentido. Com as modificaes, a
publicao da Lei de Registros Pblicos constituiu um novo marco no registro
imobilirio, atingindo diretamente a transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo.
A lei n. 6.015 de 1973, aps as alteraes em 1974 e 1975, passou a vigorar em 1
de janeiro de 1976, tendo expressamente revogado a lei n. 4.827 de 1924, o decreto n. 4.857
de 1939 e aqueles de 1940, n. 5.318 e n. 5.553.
Entre as alteraes trazidas pela lei n. 6.216 de 1975 ao texto original, destaca-se a
excluso dos termos inscrio e transcrio que foram substitudos pela palavra registro
(art. 167, I). No entanto, ela continuou no englobando o ato de averbao, em uma falha
clara do legislador. Houve ainda a diminuio no nmero de livros, reduzidos dos oito
previstos no texto original para cinco, o que sem dvida contribuiu para aumentar a segurana
das informaes (art. 173). Os requisitos da matrcula passaram a ser tratados no Ttulo
referente escriturao, junto com os dispositivos sobre as exigncias para o registro no Livro
n. 2 (art. 176, II). Essa modificao foi totalmente desnecessria, uma vez que o captulo
relativo matrcula foi mantido, tornando a lei ainda mais confusa. Ademais, a releitura crtica
da Lei pelos prprios legisladores no foi suficiente para retirar alguns dispositivos repetitivos,
189
como o artigo 237, que reproduz idia semelhante quela j apresentada pelo artigo 195 do
mesmo diploma, ou seja, a necessidade do registro do ttulo anterior, antes da realizao do
novo, para manter a continuidade dos atos no assento.
Como pode ser visto, das objees apontadas por AFRNIO CARVALHO, poucas foram
acatadas. Manteve-se o uso de fichas e folhas soltas, a abertura de matrcula apenas nos casos
de ttulo para registro, no englobando este a averbao, e esta continuou a ser realizada no
corpo do assento, e no sua margem. Ademais, aquelas matrias que para o autor no
deveriam estar em uma lei sobre registros pblicos, nela permaneceram, como os referentes ao
bem de famlia (art. 260 a 265), remio do imvel hipotecado (art. 266 a 276) e ao Registro
Torrens (art. 277 a 288).
Quanto ao uso dos sistemas de folhas soltas e fichas, ressalta-se que o receio de
AFRNIO
DE
CARVALHO, de que tal medida pudesse diminuir a segurana dos assentos registrais
(aumentam a possibilidade de perdas, deterioraes e fraudes), no era acompanhado pelos

legisladores nem pela Corregedoria de Justia de So Paulo que, em novembro de 1975,
emitiu o Provimento n. 2 recomendando aos oficiais a utilizao do novo sistema, com
escriturao mecnica, no lugar dos livros encadernados (art. 5, 1).515
Tratava-se apenas de uma recomendao porque o oficial tinha total liberdade em
escolher manter o sistema antigo de livros encadernados, ou adotar o sistema de folhas soltas
ou fichas (art. 3 caput e 2). A nica exigncia legal era a excluso do Livro de Protocolo do
sistema de fichas (art. 173, pargrafo nico). Provavelmente, a justificativa para essa restrio
fundamenta-se na diferena existente entre os dois modos de escriturao, j que aumenta ou
diminui a possibilidade de extravios. No sistema de folhas soltas, atingindo certo nmero de
folhas, estas so encadernadas, compondo um livro semelhante ao que era adotado. Com as
fichas, estas permanecem sempre soltas o que parece contribuir para uma possvel perda.
Como no Livro de Protocolo so prenotados todos os ttulos que ingressam na Serventia e nele
consta a realizao ou no do ato pleiteado, com remisso ao livro ou arquivo respectivo, seria
importante que houvesse maior cuidado na sua manuteno.
515
FRANA, Limongi R. Legislao dos Registros Pblicos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1976. p. 416.
190
Para JOO PEDRO LAMANA PAIVA, a principal inovao da Lei foi o fim da
escriturao manuscrita, proporcionada pela utilizao de folhas soltas e fichas, afinal, a
realizao de todos os atos registrais mo, consistia em um esforo e perda de recursos
desnecessrios, alm de no acompanhar os progressos da cincia.516 Outra vantagem
desse regime tornar mais rpida a expedio de informaes sobre a situao jurdica do
imvel, com a fcil reproduo das folhas e fichas por processo fotocopiativos.
J no relativo substituio dos termos inscrio e transcrio por registro,
no h dvidas de que, como destacava VALMIR PONTES apesar da unificao das figuras, elas
continuam tendo distino no direito material, como sempre expressou o Cdigo Civil. Assim,
a transcrio referia-se aos ttulos ou atos translativos de propriedade e a inscrio queles de
onerao real.517
O interessante que, no mesmo momento em que o legislador corrigiu uma
impreciso terminolgica histrica (transcrio versus inscrio), ele adotou outra, ou seja,
excluiu do termo registro o ato de averbao. O mais grave que apesar da prpria lei trazer
em seu artigo 168 o que estaria englobado na palavra registro, ela se confunde ao tratar de
algumas matrias. Por exemplo, ao dispor sobre a retificao afirma se o teor do registro no
exprimir a verdade, poder o prejudicado reclamar sua retificao.... Nesse caso, o termo
registro refere-se tambm averbao, afinal, caso contrrio, esta jamais poderia ser
corrigida. Erro semelhante repete-se no artigo 252, que trata sobre a eficcia do registro, sendo
que mais uma vez esse vocbulo dever incluir o ato de averbao. O mesmo pode-se dizer
dos artigos 217, 218, 220 e outros.
Outra medida prevista pela lei que atinge a averbao e traz prejuzos ao sistema
registral a que determina que este ato seja realizado no corpo do assento e no em sua
margem, como o significado etimolgico da palavra e a tradio pudessem levar o intrprete a
entender. Dessa forma, a averbao deve ser inscrita logo aps o ltimo ato, sendo precedida
pelas letras AV e o nmero de ordem daquele lanamento (art. 232). Essa inovao
prejudicial, por dificultar a pesquisa dos assentos pelo registrador. Se o intuito dos legisladores
516
A sistemtica do Registro de Imveis. 3aed., Porto Alegre: Sntese, 1980. p. 17.

Saraiva, 1982. p. 8 e 9.
517
191
era aprimorar o sistema, facilitando as buscas e fornecendo com maior rapidez e preciso
todas as informaes relativas ao imvel, pecaram ao complicar o trabalho do oficial. A
visualizao do assento e, conseqentemente, de todos os direitos que envolvem o imvel,
seria mais clara se a folha ou ficha nica do Livro Geral mantivesse a coluna de averbao,
como j havia sugerido AFRNIO DE CARVALHO.518
Concretizando previso iniciada em 1928, a lei disps sobre o princpio da
continuidade (art. 237). No entanto, provavelmente pelo adiantado dos anos, no fez qualquer
referncia s hipteses em que, devido a no exigncia de transcrio de atos
judiciais ou causa mortis antes do Cdigo Civil de 1916, no houvesse registro do ttulo
anterior. Para VALMIR PONTES, apesar da lei de registros pblicos no trazer nenhuma ressalva
ao princpio da continuidade, as providncias que os oficiais at ento tomavam nesses casos
deveriam continuar a serem aplicadas. Assim, o registrador tinha que exigir a apresentao do
ttulo anterior ou sua especificao no novo ttulo. Caso no houvesse ttulo, o registro no
poderia ser feito, exceto se apresentada sentena declaratria de usucapio.519
Dando andamento abordagem que se fez ao longo do trabalho sobre os ttulos, a
nova Lei de Registros Pblicos, enumera no artigo 221 todos aqueles que podem ingressar no
Registro de Imveis. Apesar de o dispositivo afirmar que somente os ttulos arrolados sero
submetidos ao registro, levando impresso de que se trata de um rol taxativo, a prpria lei no
artigo 291 desmente a assertiva, ao dispor que nos casos de incorporao ou transferncia de
518
Esse entendimento fica claro com a situao apresentada por esse autor Tome-se como exemplo a promessa
de venda de imvel, tratado em trs nmeros da lista (art. 167, n. I, 9, 18 e 20) para cobrir o imvel no loteado, o
condominial (apartamento) e o loteado, pois em todos eles submetida inscrio (registro) tanto a promessa
como a subseqente cesso ou promessa de cesso do direito aquisitivo, que devia ser subordinada averbao.
Da decorre que, havendo sempre numerosos lotes ou apartamentos, cada qual com a sua promessa de venda,
cesso de promessa ou promessa de cesso, lanadas seguidamente no livro, as promessa derivadas ficaro
desgarradas das originais, perdidas na obscuridade trazida pela distncia entre elas e pela mesmice da letra (R),
que lhes anteposta.
A no ser a promessa de venda, que realmente deve ser inscrita (registrada), por importar na constituio de
direito real, as demais promessas, dela dependentes, devem ser averbadas, seja pela maneira indicada na lei ...
seja pela maneira tradicional e corrente de preferncia esta do lanamento margem daquela. A verdade
que, se no houver um retorno nica e verdadeira averbao, para possibilitar pelo contato espacial, o
estabelecimento de uma ligao direta entre promessas da mesma linhagem, no poder evitar que a
multiplicidade dos assentos torne inextricvel a folha do livro. Registro de Imveis(Lei n. 6.015, de 31.12.1973,
com as alteraes da Lei n. 6.216, de 30.6.1975). Revista dos Tribunais, So Paulo, v. 481, ano 64, p.20, 1975.
519
Saraiva, 1982. p. 168.
192
bens imveis do patrimnio pblico para a formao ou integralizao do capital de sociedade

por aes da administrao indireta, ou para a formao de patrimnio de empresa pblica,
sirva como ttulo hbil para o novo registro o instrumento pelo qual a incorporao ou
transferncia verificou-se, em cpia autntica, ou exemplar do rgo oficial no qual foi aquele
publicado.
Assim, melhor seria se a norma tivesse conceituado ttulo, deixando ao oficial
concluir pela caracterizao ou no do instrumento apresentado ao registro no caso concreto.
Apenas dessa maneira seria possvel garantir matria o aprimoramento legislativo necessria
a matria. Segundo AFRNIO
DE
CARVALHO, ao optar pela taxatividade, a Lei de Registros
Pblicos excluiu instrumentos que outras normas admitem como suficientes para a
transferncia de bens, como por exemplo, todo ttulo transmissivo de propriedade imvel
emanado do Poder Pblico acolhido como vlido pelo decreto n. 19.924 de 27 de abril de
1931.520
Por fim, a lei manteve a previso do Registro Torrens para imveis rurais,
repetindo dispositivos j existentes no ordenamento e ignorando todas as crticas que ao longo
dos anos foram feitas ao regime.
Apesar de apresentar alguns defeitos e omisses, a lei n. 6.015 de 1973, corrigida
pela de 1975, trouxe melhorias significativas para a matria de Registro Pblico no que se
refere ao registro imobilirio, assunto pertinente ao estudo da dissertao.
Como j apontado no item anterior, a grande inovao da lei consistiu na
instituio da matrcula, ou seja, a primeira medida para a futura adoo daquele cadastro da
propriedade imvel que por tantos anos os juristas brasileiros invejaram do sistema registral
alemo.
Pela previso do art. 176, 1, inciso I, cada imvel teria sua prpria matrcula, que
seria aberta quando do primeiro registro a ser realizado na vigncia da nova lei. Assim, caso o
ttulo trouxesse mais de um imvel, seria aberta uma matrcula para cada um. Nessa matrcula,
constariam todas as informaes sobre o imvel, suas caractersticas e confrontaes,
520
Registro de Imveis (Lei n. 6.015, de 31.12.1973, com as alteraes da Lei n. 6.216, de 30.6.1975). Revista
dos Tribunais, So Paulo, v. 481, ano 64, p. 26, 1975.
193
individualizando-o. Para obter todos esses dados, o oficial deveria analisar o ttulo apresentado
e a ltima transcrio do imvel (art. 228). Quando esses dados eram insuficientes, impedindo
uma clara identificao do bem, o oficial negava-se a realizar o registro, cabendo ao
interessado buscar o meio judicial competente para obt-lo.
Com a matrcula, adotou-se tambm o princpio da folha nica, fazendo com que
cada folha do livro de registro fosse destinada a um nico imvel. Assim, as buscas eram
sensivelmente facilitadas, com a concentrao dos dados em um nico local e as informaes
no precisavam ser repetidas de forma idntica em livros diversos.521
Ressalta-se que a instituio da matrcula consistiu apenas em um aprimoramento
tcnico, no representando alterao na presuno do registro que continuou relativa. Assim,
segundo VALMIR PONTES, apesar de ser correto o entendimento que a criao da matrcula visou
estabelecer no Brasil, em um futuro distante, um sistema similar ao alemo, continua sendo
possvel retificar ou anular os registros.522 Em outras palavras, o desejo expresso por AFRNIO
DE
CARVALHO em seu projeto de 1969, de adotar no Brasil o princpio da f pblica registral,
mais uma vez foi afastado, assim com a instituio de um cadastro.

Perceba-se que a matrcula no o mesmo que cadastro. O cadastro imobilirio
tem como caracterstica fundamental o fato de ser elaborado com base em informaes
emitidas apenas por rgos oficiais, ou seja, a Prefeitura, o Fisco entre outros. J a matrcula
elaborada com base nos dados presentes no ttulo apresentado pelo interessado e nos dados
contidos no assento, ou seja, informaes fornecidas pelo prprio particular. Nos ltimos anos,
a diferenciao entre cadastro e matrcula tem-se estreitado. De um lado, o oficial vem
exigindo uma srie de documentos oficiais que comprovem os dados apresentados pelos
contratantes, de outro, a previso legal do georreferenciamento para imveis rurais tem
521
Como destaca GILBERTO VALENTE DA SILVA , antes da nova lei, ao se registrar uma escritura de compra e venda
com pacto adjeto de hipoteca era necessrio primeiro registrar a escritura no livro 3 das Transcries das
Transmisses e depois, o pacto no livro 2 destinado ao Registro Geral de Hipoteca. Em ambos os livros havia
uma coluna destinada as caractersticas do imvel e confrontaes, o que fazia com que houvesse uma mera
repetio em um livro e outro. Com a lei de 1973, abaixo da matricula, em uma mesma folha, era feito primeiro a
escritura de transmisso e depois o pacto adjeto de hipoteca. As modificaes introduzidas na nova lei de
registros pblicos. In: CENEVIVA, Walter (Org.). A lei de Registros Pblicos e o Direito Imobilirio. So Paulo:
Associao dos Advogados de So Paulo, 1976. p. 71.
522
Saraiva, 1982. p. 66.
194
tornado muito mais precisa a delimitao desse bem (art. 225, 3 da Lei de Registros
Pblicos).
Segundo ARI LVARES PIRES NETO, o georreferenciamento consiste em uma nova
maneira de descrever os imveis rurais, a partir de dados geodsicos de seus vrtices obtidos
por satlite523. Assim, com informaes tcnicas precisas mais fcil estabelecer os limites e
dimenses dos imveis rurais.524
Mesmo com as cautelas tomadas pelo registrador e as novas tecnologias visando a
maior identificao entre o assento e a realidade fsica do bem, no h como negar que a
matrcula da maneira como regulada na lei brasileira, e devido ao seu pouco tempo de
existncia, est longe de poder ser igualada ao cadastro alemo.
Interessante que, se por um lado a Lei de Registros Pblicos, ao instituir a
matrcula aproximou o sistema brasileiro do modelo cadastral alemo, por outro afastou-o
desse regime, ao admitir expressamente e sem ressalvas que o registro baseado em ttulo nulo
ou anulvel seja cancelado diante de determinao judicial. Essa disposio, ao no ressalvar
os direitos de terceiros adquirentes de boa-f, concretiza a segurana do direito de propriedade
em detrimento da segurana do comrcio, desviando o sistema registrario ptrio do alemo.
Apesar de todas as correes apresentadas pela lei n. 6.216 de 1975 ao texto
original de 1973, elas foram vistas como insuficientes por AFRNIO CARVALHO. O autor, que j
havia apontado erros na primeira verso da lei, no poupou crticas s alteraes, afirmando
que os dispositivos destinados ao Registro de Imveis haviam abandonado a tradio e o
objetivo do registro, desviando a instituio do caminho do progresso que ela vinha seguindo.
O motivo dessa mudana de direo teria decorrido da grande vontade do legislador de
modernizar os servios registrais, que o levou a se descuidar da prpria razo de ser do
registro, ou seja, daquelas estruturas que protegem os direitos inscritos e que levam o pblico
a confiar na instituio.525
523
Georreferenciamento e retificao extrajudicial de imveis urbanos e rurais. Revista de Direito Imobilirio,

So Paulo, n. 58, ano 28, p. 60, jan. e jun. 2006.
524
O novo sistema de descrio ainda pouco abrangente. Segundo informaes obtidas na pgina eletrnica do
INCRA, at 19 de janeiro de 2009, apenas 11.842 imveis tinham sua identificao georreferenciada e certificada
em todo o Brasil. Disponvel em: <http://200.252.80.5/credencia/Lista2.asp>. Acesso em: 19 jan. 2009.
195
Bem menos crtico mostrou-se WALTER CENEVIVA, para quem a nova lei trazia
modificaes (como a matrcula e novas formas de realizao do registro) que possivelmente
levariam a um conceito de registro seguro, como livre de risco. Para esse autor, ao levar-se
um ato ao registro ele era munido de caractersticos de segurana para o titular, que tinha
garantido o direito sobre a coisa, e para terceiros, que podiam obter informaes sobre a
situao jurdica de seu interesse, em relao a bens imveis e pessoas. Esses caractersticos
de segurana eram resultado de uma rigorosa particularizao do bem e da precisa
qualificao do titular do imvel e de detentores de crditos sobre ele, informaes exigidas
para a constituio da matrcula.526
Apesar dos elogios de CENEVIVA, no h como ignorar que a Lei deixou a desejar
em alguns pontos. No entanto, afirmar, como fez AFRNIO
DE
CARVALHO, que ela seja um
retrocesso no condiz com as inovaes que, apesar de tmidas, caracterizaram a nova Lei. Na
verdade, manteve-se a tradio de alteraes pequenas e graduais que acompanharam a
legislao registrria brasileira desde os seus primrdios e afastou-se a possibilidade de
rupturas, como teria ocorrido com a adoo do Anteprojeto apresentado por AFRNIO
DE
CARVALHO em 1969.
4.4. ANTECEDENTES DO CDIGO CIVIL DE 2002
Concomitante s discusses sobre possveis alteraes na Lei de Registros

Pblicos, ocorreram iniciativas de reforma do Cdigo Civil de 1916. Logo aps sua
promulgao, o texto legislativo passou a sofrer modificaes e incluses por leis esparsas
que, em muitos casos, no acompanhavam o esprito do cdigo. Como j abordado no item
4.1, as tristes experincias sofridas pelo mundo, inclusive pelo Brasil, levaram mudana
gradativa na maneira de se regular as relaes jurdicas, buscando-se conciliar os interesses
individuais com os da coletividade.
525
Registro de Imveis (Lei n. 6.015, de 31.12.1973, com as alteraes da Lei n. 6.216, de 30.6.1975). Revista
dos Tribunais, So Paulo, vol. 481, ano 64, p.18, 1975.
526
Apontamentos sobre o novo direito imobilirio brasileiro. 1977. 92f. Dissertao apresentada como exigncia
para obteno do grau de Mestre em direito Comisso Julgadora da Pontifcia Universidade Catlica de So
Paulo rea do Direito Civil.
196
A primeira vez que se cogitou reformar o Cdigo Civil foi em 1931, resultado da
iniciativa do governo criado aps o golpe de 1930 de modernizar toda legislao nacional. No
campo do direito civil foi formada a primeira sub-comisso legislativa (decreto n. 19. 684 de
10 de fevereiro de 1931), composta por CLVIS BEVILAQUA, EDUARDO ESPNOLA e ALFREDO
BERNARDES. O intuito do grupo no era substituir o Cdigo Civil vigente, mas sim atualiz-lo,
integrando-o com a legislao posterior sua publicao, corrigindo falhas e alterando alguns
institutos que no mais atendiam as necessidades sociais. Apesar de apresentadas algumas
emendas, o trabalho no foi concludo.527
Dez anos mais tarde, outro grupo de juristas foi organizado para a empreitada. A
Comisso composta por OROZIMBO NONATO, PHILADELPHO AZEVEDO e HAHNEMAN GUIMARES
entendeu que o campo das Obrigaes era o que mais havia sofrido modificaes e, portanto,
era o que precisava de reviso urgente.
Ademais, acreditavam que ao se centrarem na
atualizao das relaes obrigacionais, resolveriam o problema da reforma do direito

mercantil, to indispensvel naquele momento. Aps a reviso do Livro referente s
Obrigaes, a Comisso planejava modernizar as outras matrias civis, acreditando ser
totalmente possvel substituir o Cdigo de Direito Privado, por vrios cdigos que tratariam
separadamente das obrigaes, da propriedade e na mesma obra da famlia e sucesses.528
Interessante como os membros da Comisso defenderam, em 1941, o que seria os
primrdios dos cdigos temticos, to sustentados por ANTNIO JUNQUEIRA
DE
AZEVEDO529 s
vsperas da publicao do novo Cdigo Civil. Em outras palavras, entendiam que a vasta
matria de direito civil deveria ser revisada por grupos de assunto, cada qual dando origem a
uma lei distinta.
Outra inovao da Comisso nomeada para revisar o Cdigo Civil de 1916,
consistiu na proposta de reduzir ou mesmo eliminar a Parte Geral, tendo em vista que ela
dificultava o ensino e a apreenso imediata do sentido das normas jurdicas. Alm de dispor
sobre preceitos de aplicao privativa ou predominante de certas matrias, a Parte Geral traz
527
ESPINOLA, Eduardo e ESPINOLA FILHO, Eduardo. Tratado de Direito Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Freitas
Bastos, 1939. p. 554 e 555/vol.II.
528
BRASIL. Cdigo Civil: anteprojetos. Braslia: Senado Federal, Subsecretaria de Edies Tcnicas, 1989. p. 55 e
56/vol.1.
529
O direito ps-moderno e a codificao. Revista de Direito do Consumidor, So Paulo, n. 33, ano 9, p.128,
jan.-mar. 2000.
197
termos que muitas vezes acabavam por conflitar com os conceitos desenvolvidos pela doutrina
em evoluo. 530
No entanto, a tentativa no obteve xito, uma vez que a Comisso centrava-se na
anlise do direito obrigacional, e havia necessidade de uma reviso que englobasse todo o
cdigo, disciplinando as novas relaes sociais que surgiam.531
Como essa Comisso apenas chegou a apresentar a proposta de reviso do Cdigo
das Obrigaes, no houve a elaborao de qualquer dispositivo que tratasse da transmisso da
propriedade imvel pelo registro do ttulo.
Entretanto, havia artigos referentes escritura pblica, que deveria ser levada a
registro para a transferncia da propriedade imvel. Nas disposies gerais do Ttulo I
referente Constituio das Obrigaes no Captulo I sobre a Declarao de vontade
ficou definido que a escritura pblica seria essencial validade da declarao nas obrigaes
que visassem a constituio ou transferncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a
um conto de ris, salvo as excees expressas (art. 4). 532 O dispositivo manteve a quantia
exigida para a obrigatoriedade de escritura pblica prevista no artigo 237 da lei n. 4.857 de
1939 (alterado pelo decreto n. 5.318 de 1940).
Assim, nos demais casos, era suficiente o instrumento particular, alm claro
daquelas hipteses em que a transcrio era feita com base em outros ttulos como os atos
autnticos de pases estrangeiros (com carter de instrumento pblico, legalizados e traduzidos
no idioma nacional) e as cartas de sentena, mandados, formais de partilha e certides
extradas de processo, conforme previa as alneas c e d do artigo 237 da lei n. 4.857 de
1939.
Em 1961, houve nova tentativa de atualizao do Cdigo Civil, mas dessa vez
envolvendo toda a matria nele prevista. O projeto inovava ao buscar a unificao do Direito
530
BRASIL. Cdigo Civil: anteprojetos. Braslia: Senado Federal, Subsecretaria de Edies Tcnicas, 1989, p.
56/vol.1.
531
BRASIL. Novo Cdigo Civil. Exposio de Motivos e texto sancionado. Braslia: Senado Federal. Secretaria
Especial de Editorao e Publicaes, 2002. p. 24.
532
BRASIL. Cdigo Civil: anteprojetos. Braslia: Senado Federal, Subsecretaria de Edies Tcnicas, 1989,
p.15/vol.1.
198
Privado com a elaborao de dois cdigos, o Civil, que regeria as relaes de propriedade,
famlia e sucesso, e o das Obrigaes, que trataria no s das obrigaes civis, mas tambm
das comerciais.
Oscar Pedroso dHorta, Ministro da Justia do Governo de Jnio Quadros,
convidou ORLANDO GOMES para elaborar o Anteprojeto de Cdigo Civil que serviria como base
aos trabalhos de uma Comisso que se encarregaria do Projeto definitivo.533 J o Cdigo das
Obrigaes foi confiado a CAIO MRIO
DA
SILVA PEREIRA, que teria a colaborao de SYLVIO
MARCONDES, THEOPHILO DE AZEVEDO SANTOS e NEHEMIAS GUEIROS.534

Com a renncia do presidente Jnio Quadros, o Servio de Coordenao de
Reforma dos Cdigos sofreu pequeno abalo, o que interrompeu por um breve perodo a
elaborao dos projetos. J em 1962, o novo Governo sinalizou por meio de seu Ministro da
Justia, Joo Mangabeira, o interesse em manter os trabalhos de reforma dos Cdigos. Por
meio de contrato de locao de servios, ORLANDO GOMES comprometeu-se a entregar o
Anteprojeto no prazo de 4 meses, o que foi rigorosamente cumprido em 31 de maro de
1963.535
Na elaborao do Anteprojeto de Cdigo Civil, ORLANDO GOMES buscou auxlio nas
legislaes estrangeiras, trazendo novidades ao ordenamento brasileiro. Uma delas, de criao
sua, consistiu em iniciar todos os artigos do cdigo civil com uma epgrafe, uma frase que
resumisse o contedo do dispositivo em poucas palavras, a fim de tornar o texto legislativo
mais claro.536 Assim, por exemplo, o artigo 421 que dispunha sobre a necessidade da
transcrio para a transferncia de titularidade de bem imvel tinha como epgrafe Eficcia
da transcrio.537
Outra inovao, esta amparada na doutrina brasileira e estrangeira, foi a
eliminao da parte geral. Seus preceitos passaram a ser regulados ao lado dos institutos que
533
GOMES, Orlando. A Reforma do Cdigo Civil. Salvador: Publicaes da Universidade da Bahia, 1965. p. 1.
ROQUE, Sebastio Jos. Histria do Direito. So Paulo: cone, 2007. p. 292.
535
GOMES, Orlando. A Reforma do Cdigo Civil. Salvador: Publicaes da Universidade da Bahia, 1965. p. 2.
536
Idem. Memria Justificativa de Reforma do Cdigo Civil. Rio de Janeiro: Departamento de Imprensa
Nacional, 1963. p. 20.
537
BRASIL. Anteprojeto de Cdigo Civil. Apresentado ao Exmo. Sr. Joo Mangabeira, Ministro da Justia e
Negcios Interiores, em 31 de maro de 1963, pelo prof. Orlando Gomes. Rio de Janeiro: Departamento de
Imprensa Nacional, 1963. p. 51.
534
199
mais os utilizavam e sem que houvesse muito doutrinarismo e formulaes abstratas como
defendia GOMES. Para o autor, a obra legislativa no devia conter definies e classificaes
em suas disposies normativas, cabendo a doutrina abordar estas matrias.538
Quanto ao contedo do Anteprojeto, a transmisso da propriedade imvel pelo
registro do ttulo veio disciplinada em seu terceiro captulo. No geral, manteve os dispositivos
do Cdigo Civil de 1916, sendo poucas as alteraes ou incluses. Primeiramente, previu
expressamente o princpio da continuidade, ao dispor que nenhuma transcrio ou inscrio
poderia ser feita sem o prvio registro do ttulo anterior. Em segundo lugar, admitiu que
qualquer interessado pudesse registrar o ttulo, no sendo necessrio novo consentimento do
alienante (art. 425) Para ORLANDO GOMES, esse ltimo dispositivo buscava evitar uma injustia
que o Cdigo antigo deixava em aberto. A injustia acontecia quando, logo aps a elaborao
da escritura ou contrato de transmisso da propriedade imvel, e antes da realizao de seu
registro, o alienante morria, colocando em dvida a possibilidade ou no da transcrio. Como
ainda no havia ocorrido a mudana da titularidade e a sucesso era aberta no momento do
bito, tudo levava incluso do bem na herana deixada pelo de cujus. Para o autor, como o
ato de registro no exigia novo consentimento do alienante, o adquirente poderia realizar a
transcrio mesmo depois da morte do outro contratante.539
O Anteprojeto ainda tentava solucionar um debate antigo, que buscava desvendar a
extenso do artigo 859 do Cdigo Civil, ou seja, a adoo pelo sistema registrrio brasileiro do
princpio da f pblica e da fora probante do registro. Segundo ORLANDO GOMES, a previso de
dois artigos visava justamente impedir qualquer controvrsia acerca da eficcia da
transcrio540. Os dispositivos eram os seguintes:
Art. 428. Presuno de Propriedade At prova em contrrio, o imvel pertence quele em
cujo nome estiver inscrito ou transcrito.
538
1963. p. 14 e 15.
539
1963. p. 79 e 80.
540
Ibidem., p. 79.
200
Art. 429. Transcrio de Ttulo Invlido Se o ttulo de transmisso fr invlido, ser nula
a transcrio. 541
Assim, o valor do registro seria limitado, dependeria da validade do ttulo e

admitiria a correo da transcrio quando se provasse que aquele que aparecia como titular
no assento registrrio no era o real proprietrio. Em outras palavras, a presuno de domnio
era sempre relativa. Priorizava-se o direito de propriedade do titular do domnio, mesmo que
por qualquer engano no assento, ou nulidade do ttulo, terceiro de boa-f tivesse adquirido o
bem.
No parece que nesse aspecto o Anteprojeto tenha abandonado o excesso de
individualismo do Cdigo de 1916 e, conseqentemente, a cega proteo da propriedade.
Apesar de ORLANDO GOMES ter sinalizado que o tempo de predominncia do individualismo
tinha sido superado, e que havia chegado o momento de concili-lo com o interesse da
coletividade, no era bem isso que se via nos dispositivos referentes transmisso da
propriedade pela transcrio. Uma legislao que estivesse realmente comprometida em
conciliar os interesses do indivduo e da sociedade, deveria apresentar um sistema registrario
que tambm buscasse a harmonia entre a segurana do direito de propriedade e da segurana
do comrcio. No entanto, diferentemente do que a justificativa do anteprojeto indicava,
ORLANDO GOMES conservou as mesmas bases do Cdigo Civil de 1916, no criando nem
mesmo figuras que pudessem aproximar o sistema brasileiro de um regime cadastral.
Quanto aos ttulos que pudessem ser levados a registro, nenhum dispositivo tratou
sobre o assunto, uma vez que por determinao do governo o Anteprojeto de ORLANDO GOMES
no incluiu a matria referente s Obrigaes. Coube a CAIO MRIO apresentar o Anteprojeto
de Cdigo das Obrigaes referente ao negcio jurdico, obrigaes em geral, contratos e
outros ttulos e, conseqentemente, tratar sobre os casos em que se exigia a escritura
pblica.542
541
BRASIL. Anteprojeto de Cdigo Civil. Apresentado ao Exmo. Sr. Joo Mangabeira, Ministro da Justia e
Negcios Interiores, em 31 de maro de 1963, pelo prof. Orlando Gomes. Rio de Janeiro: Departamento de
Imprensa Nacional, 1963. p. 52.
542
A parte do Anteprojeto de Cdigo de Obrigaes relativa a sociedades e exerccio da atividade mercantil
(1964) ficou sob responsabilidade de Sylvio Marcondes. E aquela referente aos ttulos de crditos coube a
Theophilo de Azeredo Santos (1964). BRASIL. Cdigo Civil: anteprojetos. Braslia: Senado Federal, Subsecretaria
de Edies Tcnicas, 1989. p. 137 e 243/vol.3.
201
Pelo Anteprojeto a escritura pblica era essencial validade da declarao de

vontade nas obrigaes que visassem constituio ou transferncia de direitos reais sobre
imveis de valor superior a duas vezes o mais elevado salrio mnimo vigorante no Pas, salvo
previso legal em contrrio. Era indispensvel nos casos em que a parte era incapaz e, quando
ela no soubesse ou no pudesse escrever (art. 8).543 A substituio de um valor fixo, como
previsto no Anteprojeto de 1941, por um valor mvel do negcio jurdico para a exigncia de
escritura pblica era para CAIO MRIO convinhvel uma vez que a atualizao de um cdigo
era difcil e demorada. Assim, atrelando o valor ao salrio mnimo, o autor acreditava que a
quantia representaria por mais tempo o que havia sido imaginado pelo legislador.544
Assim, tentava-se adequar as exigncias da lei s necessidades sociais,
desonerando negcios jurdicos de baixo valor que poderiam ser registrados com a simples
apresentao de um instrumento particular.
Quanto ao Anteprojeto de ORLANDO GOMES, com apenas pequenas alteraes
relativas transferncia da propriedade imvel ele foi enviado em 13 de maio de 1963
Comisso Revisora que, aps 43 sesses, finalizou o trabalho, encaminhando-o ao Ministro da
Justia Milton Campos (governo do presidente Castello Branco) em 28 de setembro de
1964.545
A Comisso Revisora, composta por ORLANDO GOMES, OROSIMBO NONATO e CAIO
MARIO, realizou pequenas alteraes nos artigos relativos transmisso da propriedade imvel
pelo registro do ttulo e, essencialmente, quanto redao dos dispositivos. Um artigo foi
eliminado, o que tratava sobre a no exigncia de ao direta para invalidar registro nulo, e
outro passou ao status de pargrafo nico, contabilizando um total de 10 artigos sobre a
matria, dos 12 do anteprojeto de 1963.
Os artigos j transcritos acima depois de revistos passaram a seguinte redao:
543
BRASIL. Cdigo Civil: anteprojetos. Braslia: Senado Federal, Subsecretaria de Edies Tcnicas, 1989. p.
14/vol.3.
544
BRASIL. Cdigo Civil: anteprojetos. Braslia: Senado Federal, Subsecretaria de Edies Tcnicas, 1989. p. 116
e 117/vol.3.
545
BRASIL. Cdigo Civil: anteprojetos. Braslia: Senado Federal, Subsecretaria de Edies Tcnicas, 1989. p. 435/
vol.2.
202
Art. 421. Presuno de propriedade - O imvel presume-se pertencer, at prova em

contrrio, quele em cujo nome estiver transcrito.
Art. 422. Transcrio de ttulo invlido A transcrio no convalesce ttulo invlido.546
O Anteprojeto revisto enviado Cmara dos Deputados pela mensagem

presidencial n. 804 de 12 de outubro de 1965 teve sua tramitao interrompida por solicitao
do prprio Presidente da Repblica, em 23 de junho de 1966. Castello Branco achava
necessrio reexaminar o assunto, o que frustrou mais uma vez a tentativa de reforma do
Cdigo Civil.547
No entanto, no pequeno tempo em que foi debatido na Cmara, o deputado
Celestino Filho props emendas alterando e incluindo artigos referentes aquisio da
propriedade imvel. Pela emenda 52 inclua entre os modos de aquisio a matrcula no
registro Torrens e pela emenda 53 propunha uma seo destinada a este sistema, dispondo
entre outras coisas sobre a possibilidade da inscrio nesse regime no s de imveis rurais,
mas tambm de urbanos. Para o deputado a incorporao desse modelo ao Cdigo Civil era
fundamental, uma vez que o registro Torrens vinha se mostrando de grande relevncia ao pas
por garantir segurana absoluta de domnio, evitando inmeras demandas judiciais.548
Interessante como apesar das crticas contnuas e intensas ao Registro Torrens
havia sempre aqueles que defendiam sua utilidade e importncia, lutando pela sua manuteno
no ordenamento brasileiro. Mais uma vez a previso do Registro Torrens surgia como a
maneira mais fcil de se resolver o problema da insegurana nas transmisses da propriedade
imvel, j que facultativo. Lembre-se que nesta poca ainda no havia nenhum projeto de lei
que previsse a adoo de um cadastro imobilirio, uma vez que AFRNIO DE CARVALHO somente
apresentou seu anteprojeto em 1969.
Como j foi visto, o Anteprojeto de Cdigo Civil de 1965 e as emendas foram
abandonados por solicitao do Presidente da Repblica, sendo a atualizao da lei civil
546
e 377/vol.2.
547
vol.4.
548
a 183/vol.4.
203
postergada mais uma vez. O mesmo aconteceu com o Anteprojeto do Cdigo das Obrigaes
que, aps breve passagem pela Cmara dos Deputados, teve sua tramitao interrompida, em 5
de setembro de 1967, para reexame do assunto.549
Apenas na quarta tentativa de reforma do Cdigo Civil, e aps anos de discusso,
obteve-se o xito esperado. Em 23 de maio de 1969, foi criada a Comisso Revisora e
elaboradora do Cdigo Civil, que composta de seis juristas sob a superviso de MIGUEL REALE,
prepararam um novo Anteprojeto, ficando a parte relativa ao Direito das Coisas sob
responsabilidade de ERBERT CHAMOUN.550
Trs anos aps a sua criao, em 1972, a Comisso entregou o Anteprojeto de
Cdigo Civil ao Ministro da Justia Alfredo Buzaid acompanhado de uma apresentao, na
qual MIGUEL REALE, alm de apontar os principais aspectos de cada livro que compunha a obra,
indicava as diretrizes fundamentais, o processo de trabalho, a estrutura e a linguagem do
Anteprojeto.
Entre as diretrizes, destacava-se a unificao do Cdigo Civil, no se acolhendo a
iniciativa de 1941 e 1963 de separar a matria referente s obrigaes, diviso que parecia
para os novos projetistas injustificada. Essa atitude no era totalmente inesperada,
principalmente porque a separao do livro das obrigaes j havia sido severamente criticada
em 1963 pelo prprio ORLANDO GOMES, para quem o objetivo da ciso, ou seja, a unificao do
direito privado poderia ser obtida conservando-se a unidade do cdigo. Ademais, o autor
ressaltava que a separao poderia gerar divergncias entre o Cdigo das Obrigaes e o
Cdigo Civil, principalmente pelo fato de que os projetos haviam sido confiados a juristas
diferentes. Por fim, haveria quebra da sistemtica, o que dificultaria uma maior
determinao do contedo dos institutos e das relaes que se estabelecem entre as vrias
figuras jurdicas.551
Como outra diretriz fundamental do Anteprojeto, sobressaa a preservao da Parte
Geral que havia sido eliminada pelos projetistas de 1963. Para a novo grupo de juristas
549
vol.4.
550
ROQUE. Sebastio Jos. Histria do Direito. So Paulo: cone, 2007. p. 292.
551
1963. p. 16 e 17.
204
responsveis pela atualizao do Cdigo Civil, no era possvel ignorar a tradio jurdica
brasileira de adoo da Parte Geral, para assumir modelos estrangeiros, distantes da realidade
ptria. Ademais, a existncia deste livro impedia a repetio desnecessria de preceitos
jurdicos ao longo do Cdigo, que por serem reproduzidos em contextos distintos poderiam se
tornar objetos de inmeras divergncias.552
Ainda como orientao aos membros da Comisso, aproveitou-se a idia j
adotada no Anteprojeto do Cdigo das Obrigaes de 1941 e no Anteprojeto de Cdigo Civil
de 1963 de reunir no mesmo texto normativo as obrigaes civis e mercantis. A partir de
ento, as atividades negociais e empresarias deveriam ser vistas como um desdobramento
natural do Direito das Obrigaes.553
No foi essa a nica contribuio dos Anteprojetos anteriores. Na enumerao das
diretrizes fundamentais, REALE deixava claro que esses trabalhos tinham sido utilizados na
elaborao do futuro Cdigo, assim como todos os estudos e crticas levantados quando de
suas publicaes, aproveitando-se todo o esforo j despedido at ento sobre a matria.554
No relativo transmisso da propriedade imvel pelo registro do ttulo, no foram
aproveitados todos os artigos do Anteprojeto de Orlando Gomes. A Seo I Da aquisio pela
transcrio do titulo ficou mais concisa, trazendo apenas trs artigos, no lugar dos dez que
tratavam sobre a matria em 1964. O Anteprojeto de 1972 fixou-se unicamente na importncia
da transcrio, sua eficcia e possibilidade de retificao. Tentando evitar dvidas quanto aos
efeitos do registro previu:
Art. 1.442. Se o teor da transcrio no exprimir a verdade poder o interessado reclamar
que a retifique, ou anule.
Pargrafo nico. Cancelada a transcrio, poder o proprietrio reivindicar o imvel,
independentemente da boa-f, ou do ttulo do terceiro adquirente.
Dessa maneira, se aprovado o dispositivo do Anteprojeto nesses termos, ficaria

clara a adoo pelo sistema imobilirio brasileiro do princpio da presuno relativa de
552
BRASIL. Anteprojeto de Cdigo Civil. Braslia. Departamento de Imprensa Nacional, 1972. p. 14.
554
553
205
domnio, mesmo diante de terceiro adquirente de boa-f, o que comprovaria a tendncia

histrica de prevalncia da segurana do direito de propriedade em detrimento da segurana
do comrcio.
O Anteprojeto no foi levado anlise do Congresso Nacional antes de serem
feitas modificaes com base em crticas e sugestes apresentadas por diversos setores da
sociedade logo aps sua divulgao.
REALE ressaltou diversas vezes o papel fundamental da sociedade na elaborao do
projeto de Cdigo Civil. Responsvel pela ordenao sistemtica da matria, afirmou ter
organizado o texto legal e realizado as modificaes pertinentes, com base nos Anteprojetos
apresentados por cada um dos juristas contratados e pelas sugestes recebidas por diversos
grupos sociais e por pessoas comuns.555
Apesar do supervisor da reforma do Cdigo Civil destacar a importncia que a
Comisso conferiu s opinies de vrios setores da sociedade, no foi essa a impresso que
teve CAIO MRIO. Para esse autor, o Anteprojeto de Cdigo Civil no foi alvo de muitas
criticas, pois era de conhecimento comum a m vontade dos membros da Comisso em acatar
qualquer sugesto.556
Respondendo diretamente declarao de CAIO MRIO, REALE afirmou que
diferentemente do que dizia o jurista da Guanabara, as crticas e sugestes haviam sido muitas,
de juristas, rgo oficiais, entidades de classe, e outros, o que demonstrava o interesse que o
trabalho de atualizao da lei civil havia despertado nos diversos grupos. Ademais, a
preocupao da Comisso em ouvir a sociedade ficava clara com a ampla divulgao do
Anteprojeto e pela participao freqente de seus membros em debates e seminrios sobre a
matria. Por fim, o autor destacava que no faltava Comisso probidade cientfica para
apreciar essa colaborao de valor inestimvel.557
555
BRASIL. Anteprojeto de Cdigo Civil. Braslia. Departamento de Imprensa Nacional, 1972. p. 10 e 11.
As declaraes de Caio Mario da Silva Pereira foram obtidas no texto publicado por Miguel Reale no jornal
O Estado de So Paulo nos dias 30 e 31 de dezembro de 1972 e 5, 7 e 9 de janeiro de 1973.
557
Declarao do Prof. Miguel Reale, na qualidade de Supervisor da Comisso Elaboradora e Revisora do
Cdigo Civil, em resposta entrevista do Prof. Caio Mario da Silva Pereira, publicada em O Estado de So
Paulo, de 20, 21 e 23 de dezembro de 1972. Essas declaraes foram publicadas pelo mesmo jornal, nos dias 30
e 31 de dezembro de 1972 e 5, 7 e 9 de janeiro de 1973.
556
206
Independentemente do uso ou no pelos projetistas das sugestes de vrios setores

da sociedade, no h como negar que o Anteprojeto publicado e amplamente divulgado, em 18
de junho de 1974, apresentava diferenas se comparado ao de 1972.558
Nas consideraes, que antecederam o Anteprojeto de 1974, foram acrescentadas
quatro diretrizes aquelas indicadas em 1972. Entre elas destacam-se duas: a que previa a
incluso, no futuro Cdigo Civil, de institutos novos almejados pela sociedade, como matrias
tratadas por legislaes civis publicadas aps 1916 e modelos jurdicos desenvolvidos pela
jurisprudncia, e aquela diretriz que alertava os codificadores sobre a necessidade de diminuir
as formalidades que oneravam excessivamente certas figuras jurdicas, como a exigncia de
escritura pblica em casos nos quais o instrumento particular registrado era suficiente.
Quase um ano depois de sua divulgao, o Anteprojeto foi encaminhado ao
Congresso Nacional pela mensagem presidencial n. 160 de 10 de junho de 1975, onde seria
mais uma vez objeto de debates e aperfeioamentos.
Segundo REALE, a atualizao e o aprimoramento do projeto de Cdigo Civil
continuaram durante todo trmite legislativo, o que tornou errnea a afirmao de alguns
juristas de que a nova legislao civil por estar vinculada a um projeto de 1975, teria nascido
velha.559
Sem dvida, durante a passagem pelas Casas legislativas, o projeto sofreu
alteraes que visavam adequ-lo s necessidades sociais do momento. Na Cmara dos
Deputados foram oferecidas 1.063 emendas ao projeto que continha 2.009 artigos. No foram
criados empecilhos no relativo sua estrutura, ou seja, previso de uma Parte Geral e a
unificao das obrigaes civis e mercantis. Aps o exame de cada uma das emendas, alguns
dispositivos do projeto foram modificados, dando-se relevncia maior s mudanas de
contedo do que de redao.560
558
BRASIL. Novo Cdigo Civil. Exposio de motivos e texto sancionado. Braslia: Senado Federal. Secretaria
Especial de Editorao e Publicaes, 2002. p. 32.
559
Histria do Novo Cdigo Civil. So Paulo: Tribunais, 2005. p. 25.
560
Deputado ERNANI SATYRO. Parecer do Relatrio Geral na Cmara dos Deputados. REALE, Miguel; COSTA, Judith
Martins (coord.). Histria do Novo Cdigo Civil. So Paulo: Tribunais, 2005. p. 118, 119 e 121.
207
Foi apenas em 1984 que a Cmara dos Deputados aprovou a redao final do
Projeto, enviando-o em 12 de junho do mesmo ano para a anlise do Senado Federal. J nos
primeiros trs meses, 331 emendas foram apresentadas pelos Senadores, o que levou
impresso de que o processo de anlise e aprovao nessa Casa seria mais rpido. No entanto,
no foi o que aconteceu. O estudo do projeto acabou prolongando-se por anos, em grande
parte pelo momento histrico de democratizao por que passava o pas. Com a convocao
da Assemblia Nacional Constituinte, os senadores acharam mais correto esperar a publicao
da nova Carta Magna, uma vez que os dispositivos constitucionais poderiam alterar
significativamente as bases da legislao nacional.561
No entanto, a Constituio de 1988 no trouxe modificaes que justificassem a
paralisao do trmite legislativo do projeto de Cdigo Civil. A grande alterao ocorreu no
Direito de Famlia, no qual a Constituio acatou a emenda que o senador Nelson Carneiro j
havia formulado para o projeto do novo Cdigo Civil, de prever a igualdade entre os cnjuges
e entre os filhos.562 Assim, em nada adiantou esperar a publicao da Carta Magna; na
realidade, a suspenso dos trabalhos legislativos s atrasou ainda mais a aprovao de uma lei
que a sociedade tanto almejava.
Foi apenas em 1995 que o projeto retornou sua tramitao no Senado. As 331
emendas foram analisadas, abrindo-se a possibilidade de juristas e entidades manifestarem-se
sobre as diversas matrias, o que consistiu um grande auxilio aos congressistas no
aprimoramento dos dispositivos. Algumas emendas aditivas foram apresentadas pelo Relator
Geral Josaphat Marinho, o que foi fundamental para a atualizao do projeto.563
Realizada a discusso no Plenrio, a redao final foi aprovada, sendo o projeto
enviado Cmara dos Deputados, em 16 de dezembro de 1997, para a ratificao das novas
emendas oferecidas pelo Senado. Em regra, os deputados deveriam analisar unicamente as
modificaes introduzidas pelo Senado Federal; no entanto, diante do fato de que o projeto j
tramitava por trs legislaturas e havendo receio de que o Cdigo Civil contrariasse em algum
ponto a Constituio Federal recm promulgada ou mesmo no inclusse preceitos legais
561
Ibidem., p. 30.
REALE, Miguel. In: REALE, Miguel ; COSTA, Judith Martins (coord.). Histria do Novo Cdigo Civil. So Paulo:
Tribunais, 2005. p. 30 e 31.
563
Ibidem., p. 32.
562
208
surgidos aps sua apresentao, os membros da Cmara acharam prudente revisar todo
projeto, mesmo aqueles dispositivos que no tinham sofrido qualquer alterao. Assim, pela
Resoluo CN 01/2000, de 31 de janeiro de 2000, que mudou o Regimento Geral do
Congresso Nacional, ficou decidido que antes da discusso final na Casa que enviaria o
projeto sano presidencial, ele seria revisto, para adequao s novas mudanas
constitucionais e legais. 564
Assim, o projeto passou por uma nova anlise realizada pelas Comisses de
Constituio e Justia das duas Casas. Mais uma vez, foram ouvidas as manifestaes de
juristas e entidades de classe. Aps a aprovao do projeto e a sano do Presidente da
Repblica, Fernando Henrique Cardoso, foi finalmente promulgada a lei n. 10. 406 de 10 de
janeiro de 2002, o Novo Cdigo Civil, entrando em vigor um ano mais tarde, em 11 de janeiro
de 2003.565
4.5. CDIGO CIVIL DE 2002

Depois de mais de meio sculo de tentativas de atualizao e substituio do
Cdigo Civil de 1916, o ordenamento ptrio recebeu a lei 10. 406 de 2002. A nova legislao
trouxe mudanas significativas disciplina da transmisso da propriedade pelo registro do
ttulo e as seguranas que devem envolv-la.
Antes de tratar do contedo dos dispositivos propriamente dito, importante
analisar a organizao estrutural da matria, j que a forma como vem disciplinada pode ou
no facilitar sua aplicao e interpretao.
Como foi visto no item 3.3, as matrias relativas transmisso da propriedade
imvel pelo registro do ttulo e ao registro de imveis vinham reguladas no Cdigo Civil de
1916 em Ttulos distintos; o primeiro, naquele referente propriedade e o segundo no Ttulo
que dispunha sobre direitos reais sobre coisas alheias, o que levava o intrprete falsa
564
565
209
impresso de que o registro de imveis dizia respeito unicamente hipoteca. Esse

entendimento mostrava-se equivocado, na medida em que o prprio cdigo enumerava no
artigo 856 os atos sobre os quais o registro de imveis recaa, tratando muito mais do que
daquele direito de garantia.566
Diante dessa m organizao estrutural da matria, no foi difcil para o Novo
Cdigo Civil apresentar avanos nesse sentido. A lei de 2002 acertou ao inserir os dispositivos
referentes transferncia da propriedade imvel pelo registro do ttulo no Ttulo III (da
propriedade), Captulo II (da aquisio da propriedade imvel), Seo II (da aquisio pela
transcrio do ttulo) e a no mais prever uma seo destinada ao registro de imveis, que
passou a ser disciplinado unicamente pela legislao especfica de Registros Pblicos.
No entanto, apesar de no ter qualquer seo especialmente destinada ao registro
de imveis, o Novo Cdigo Civil acabou interferindo na legislao especfica ao tratar sobre
matrias a ela pertinentes. A interferncia acabou incluindo desnecessariamente dispositivos
na nova legislao civil que em nada contriburam para o aprimoramento do sistema registral
imobilirio, uma vez que simplesmente repetiu regras que deveriam ficar restritas a Lei de
Registros Pblicos. No h nenhum problema em o Cdigo prever que o ttulo de transferncia
da propriedade imvel seja registrado, porm no h necessidade de que ele disponha sobre a
possibilidade de retificao ou ainda sobre o momento em que o registro se torna eficaz. Estas
matrias, alm de j serem previstas pela Lei de Registros Pblicos de 1973 (artigos 212 a
214, 216 e artigos 182, 183, 186, 205, respectivamente) so essencialmente registrarias.567
Dessa forma, sob o aspecto da sistemtica, apesar de ter havido avanos no
relativo ao Cdigo de 1916, o Cdigo de 2002 ainda deixou a desejar, j que previu matrias
de natureza meramente registrria, ou melhor, repetiu previses da Lei de Registros Pblicos
de 1973, sem que houvesse qualquer motivo ou necessidade para isso.
566
CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 3 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982. p. 21.
Destaca-se que a maior interferncia na regulamentao registraria ocorreu em outros pontos do Cdigo Civil
de 2002, como por exemplo, no relativo a hipoteca. Esta lei teve a infelicidade de destinar uma seo unicamente
ao registro da hipoteca na qual praticamente reproduziu a Lei de Registros Pblicos de 1973, dispondo inclusive
sobre direito formal registrrio (como competncia dos oficiais no art. 1492, procedimento de inscrio da
hipoteca no art. 1.495, procedimento de dvida registraria no art. 1496). Para se referir ao registro de hipoteca
bastaria dispor unicamente que a hipoteca X s ter validade se registrada ou a hipoteca Y e Z s sero
oponveis a terceiros se registradas, j que so pontos no tratados pela lei de Registros Pblicos. A mera
reproduo da lei ou a disposio de direito formal e material registrrio no parece de grande valia.
567
210
Outro ponto a se frisar quanto ao uso do termo registro. Como j foi visto no
item 3.3, o Cdigo Civil de 1916 fazia grande confuso entre os termos transcrio e inscrio,
no utilizando essas palavras de acordo com as suas definies. O Novo Cdigo Civil
terminou com qualquer impreciso terminolgica a este respeito, ao utilizar unicamente a
palavra registro.568
Quanto ao contedo propriamente dito, o Novo Cdigo Civil no tratou sobre o
Registro Torrens569, dedicando-se unicamente ao sistema registrrio comum. No relativo a esse
regime, reproduziu a maioria dos dispositivos do antigo e inovou apenas na matria que por
tantos anos havia gerado controvrsias na doutrina, ou seja, a proteo ao terceiro adquirente
de boa-f. Como j visto, o Anteprojeto de Cdigo Civil de 1972 consagrava a segurana do
direito de propriedade ao permitir o cancelamento do registro, mesmo nos casos em que o
adquirente estivesse de boa-f. O artigo do projeto foi aprovado com apenas uma pequena
alterao; substituiu-se a palavra transcrio por registro, como ocorreu com outros
dispositivos do Cdigo, a fim de que se mantivesse a coerncia com a Lei de Registros
Pblicos de 1973. A redao do artigo ento ficou:
Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que
se retifique ou anule.
Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel,
independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.
Com esta previso, no havia mais como defender que o registro tinha presuno
absoluta de domnio em relao ao adquirente de boa-f a ttulo oneroso. A presuno do
registro era relativa, admitia retificao ou anulao, mesmo que estes atos prejudicassem
terceiro que confiando nas informaes do assento registral havia adquirido o bem imvel.
Assim, diante de vcios substanciais, como no caso de compra a non domino, negcio jurdico
nulo ou anulvel, ou formais, por ofensa ao procedimento registrario, o assento poderia ser
cancelado, prejudicando aquele que ignorava o obstculo que impedia a aquisio do imvel.
568
Ressalta-se que a substituio das palavras transcrio e inscrio por registro ocorreu momentos antes da
publicao do novo Cdigo, ou seja, no projeto original a impreciso terminolgica histrica se mantinha, apesar
da Lei de Registros Pblicos a ter superado. Graas aos juristas que revisaram o Novo Cdigo Civil, no houve
retrocessos, uma vez que a Lei de Registros Pblicos foi acompanhada e, conseqentemente, a impreciso
abolida.
569
Atualmente, o Registro Torrens disciplinado pela Lei de Registros Pblicos de 1973 (art. 277 a 288).
211
No entanto, a fim de que o terceiro adquirente no ficasse totalmente desamparado

pelo ordenamento, ele poderia utilizar o instituto jurdico do usucapio para a aquisio do
imvel desde que cumprisse o requisito do prazo. O Novo Cdigo Civil facilitou a aquisio
do bem pelo terceiro adquirente de boa-f a ttulo oneroso nos casos de cancelamento do
registro, prevendo dispositivo especfico para essa situao. O artigo dispe:
Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e
incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos.
Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econmico.
Perceba-se como se trata de um usucapio diferenciado, uma vez que no tem a

funo ordinria de modo de aquisio originria de propriedade, mas sim visa unicamente
sanar os vcios originais de um negcio jurdico de aquisio derivada j existente.570
Em 2004, a lei n. 10.931 de 2 de agosto reforou o entendimento ao incluir no
artigo 214 da Lei de Registros Pblicos o seguinte pargrafo:
5. A nulidade no ser decretada se atingir terceiro de boa-f que j tiver preenchido as
condies de usucapio.
Dessa maneira, sem que o ordenamento previsse a presuno absoluta de domnio

do registro consagrando a segurana do comrcio, ele no deixou totalmente desprotegido
aquele que, confiando nas informaes contidas no livro registral, adquiriu um bem imvel a
ttulo oneroso. Ao impedir a nulidade do registro, quando presentes os requisitos do usucapio,
o legislador garantiu maior segurana s transaes comerciais e, conseqentemente, ao
crdito. E isso significou possibilidade de maiores investimentos, reduo das taxas de juros e
dos emprstimos usurrios.
Interessante perceber como a to sonhada coexistncia das seguranas do crdito,
do direito de propriedade e do comrcio acabou sendo alcanada por via diferente daquela
570
PELUZO, Csar (Coord.). Cdigo Civil Comentado: doutrina e jurisprudncia, 2a ed., Barueri-SP: Manole,
2008. p. 1.180.
212
imaginada pelos autores do final do sculo XIX e incio do sculo XX. Estes entendiam que a
existncia concomitante das trs acepes da segurana jurdica dependeria da aplicao, pelo
Brasil, do sistema cadastral germnico o que acabou no ocorrendo apesar da intensa luta
travada por diversos juristas ao longo dos anos. O sistema registral brasileiro acabou adotando
a matrcula dos imveis que, apesar de trazer maior segurana aos assentos registrais, no foi
suficiente para eliminar as discordncias entre a situao ftica e jurdica do imvel,
principalmente pelo fato de muitos imveis ainda no a possurem. O problema parecia sem
soluo, at que o legislador, de outra maneira, acabou por atingir o resultado esperado ao
conciliar as seguranas.
Assim, a partir do momento em que o adquirente de boa-f a ttulo oneroso
preenche todas as condies do usucapio, a presuno de seu domnio torna-se absoluta, no
havendo possibilidade de cancelamento do registro por nulidade do ttulo anterior. Em outras
palavras, durante o prazo de cinco anos, o ordenamento garante a segurana do direito de
propriedade; passado esse tempo e no tendo o real proprietrio reivindicado o bem, nada mais
justo que se priorize a segurana do comrcio e, conseqentemente, a segurana do crdito.
No entanto, no se pode esquecer que em alguns casos, para se obter a segurana
do comrcio sero necessrios muito mais que cinco anos. Isso porque, de acordo com o artigo
1.244 do Novo Cdigo Civil, as causas que obstam, suspendem e interrompem a prescrio
extintiva tambm devem ser aplicados para a prescrio aquisitiva (art. 197 a 200 do Cdigo
Civil de 2002) o que prolongar o tempo em que prepondera a segurana do direito de
propriedade.
Mesmo com a possibilidade do prazo para a consolidao do vcio superar os
cinco anos, no h como negar que, afastando-se da linha histrica que parecia aproximar cada
vez mais o sistema registrrio brasileiro do germnico, ao procurar garantir as trs seguranas
de maneira concomitantemente por meio de um cadastro imobilirio, o legislador brasileiro
inovou positivamente, ao conciliar as seguranas por meio do usucapio, priorizando uma e
outra em momentos distintos.
213
5. CONCLUSO
A normatizao da transferncia da propriedade imvel inter vivos no Brasil

decorreu da necessidade, em momentos distintos, de garantir-se a segurana jurdica do
crdito, do direito de propriedade e do comrcio.
Ao perseguir a segurana do crdito, a inteno do legislador era utilizar o bem
imvel como garantia de emprstimos, o que permitiria a negociao de maiores quantias a
menores taxas, aumentando a quantidade de capital circulante.
214
Na segurana do direito de propriedade, o objetivo era garantir ao senhor do

domnio, que ele no perderia a titularidade sobre o bem imvel, sem que fosse sua vontade ou
sem seu conhecimento.
Na segurana do comrcio, o intuito era tornar seguras as relaes comerciais de
aquisio de bens imveis. Permitir que o adquirente de boa-f pudesse confiar nas
informaes obtidas por meio das certides emitidas pela Serventia de Registro Imobilirio,
no perdendo a titularidade sobre o bem quando averiguado que o assento registral no
exprimia a verdade.
Um sistema imobilirio que tornasse seguro o comrcio de bens imveis, com
maior razo forneceria certeza ao crdito imobilirio, j que os dados presentes no assento
registral seriam mantidos independentemente da descoberta de fraudes nas transaes
passadas.
A dificuldade maior sempre foi conciliar a segurana do comrcio e,
conseqentemente, do crdito, com a segurana do direito de propriedade. A convivncia no
ordenamento jurdico de duas seguranas que eram em sua essncia contrrias, dependia de
um sistema de registro imobilirio fiel s caractersticas fsicas e jurdicas do bem.
Verificando que as seguranas almejadas somente seriam obtidas com a definio
fsica do imvel, a qualificao de seu titular e a indicao dos nus reais, o legislador passou
a construir um sistema de registro imobilirio, o que fez surgir no ordenamento figuras
jurdicas como a transcrio, inscrio, princpio da especialidade, da continuidade entre
outros.
Como a transmisso da propriedade imvel inter vivos consiste em um ato
complexo, que envolve o ttulo e o registro, ao disciplinar o sistema registral imobilirio, o
legislador tambm aperfeioou esse modo de aquisio derivada.
O desenvolvimento do instituto da transmisso no Brasil foi impressionante.
Apesar das mudanas terem sido gradativas e exigido o decurso de tempo significativo, o
resultado foi animador, destacando-se a criao da matrcula e a iniciativa do legislador de
215
facilitar a aquisio do bem pelo usucapio quele que de boa-f e a ttulo oneroso obtivesse
imvel de quem apesar de inscrito no era dono.
Esse tipo de usucapio foi a soluo encontrada pelo legislador brasileiro para
priorizar no s a segurana do direito de propriedade, como tambm a do comrcio. Em
princpio, a inteno era que a matrcula proporcionasse a formao de um cadastro real.
Assim, ao trazer todos os dados sobre o imvel, permitiria em um futuro prximo a
convivncia das seguranas. Contudo, como anos passaram-se e muitos imveis ainda no
possuam matrcula, previu-se uma medida conciliatria. A partir de ento, passou-se a
preferir uma ou outra segurana em momentos distintos. Primeiramente, o foco ocorre na
segurana do direito de propriedade; depois, transcorrido o prazo do usucapio, destaca-se o
direito do comrcio e, conseqentemente, o do crdito.
Tomadas todas as providncias legais para garantir um sistema seguro de
transmisso da propriedade imvel, hoje, o desafio outro.
A vastido do territrio nacional, o desconhecimento de parte da populao sobre
o modo de aquisio do bem imvel e os altos custos de transao (principalmente com
tributos) so os novos obstculos a serem transpostos.
Afinal, no h que se falar em segurana do crdito, do direito de propriedade e do
comrcio, se grande parte dos imveis ainda so transmitidos e onerados margem do sistema
registrrio. As seguranas apenas existiro de fato, quando ultrapassarem o texto legislativo e
atingirem a realidade nacional, incluindo no sistema todas as propriedades imveis, ou melhor,
todas as classes sociais.
216
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JLIA ROSSETI PICININ ARRUDA VIEIRA

TRANSMISSO DA PROPRIEDADE IMVEL PELO

Dissertao de Mestrado Realizada sob a orientao do Professor Titular Igncio

JLIA ROSSETI PICININ ARRUDA VIEIRA

TRANSMISSO DA PROPRIEDADE IMVEL PELO REGISTRO DO TTULO E

DISSERTAO DE MESTRADO PARA A OBTENO DO TTULO DE MESTRE PELO

DEPARTAMENTO DE DIREITO CIVIL

Presidente e Orientador __________________________________________

So Paulo,____ de ___________de 2009.

Aos meus queridos pais, pela confiana e apoio.

AO PROF.TITULAR IGNCIO MARIA POVEDA VELASCO,

FAPESP - FUNDAO DE AMPARO PESQUISA DO ESTADO DE SO PAULO,

A propriedade um direito, cujo conhecimento a todos interessa, no

Universidade de So Paulo, Faculdade de Direito, Programa de Ps-Graduao em Direito Civil, So

Ce travail a pour but dtudier lvolution de la discipline de la transmission de proprit immeuble

Mots-cls: transmission de la proprit immeuble, registre dimmeubles, scurit juridique, historique

TEMPOS DE INSEGURANA: REGULARIZAO

DA TRANSMISSO DA PROPRIEDADE IMVEL COMO CONSEQNCIA DA

2.1 Contexto histrico...............................................................................................................20

JURDICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE X SEGURANA JURDICA DO COMRCIO: POSIO DO DIREITO

3.1 Contexto histrico...............................................................................................................94

O direito de propriedade imvel e conseqentemente sua transmisso uma das

Uma legislao bem elaborada acerca da transmisso da propriedade imvel inter

Dessa maneira, em um primeiro momento o centro das atenes foi a segurana

da confiana legtima aos elementos subjetivos da segurana (calculabilidade e previsibilidade

Direito Constitucional e Teoria da Constituio. Coimbra: Almedina, 1998. p. 250.

SOUZA NETO, justamente a

contraposio entre a segurana do direito de propriedade e a segurana do comrcio que

Publicidade Material do Registro Imobilirio: efeitos da transcrio. Recife: [s.d.], 1940. p. 9.

Apesar da inovao trazidas pela Lei Hipotecria de 1864, ela se mostrou

Todos esses princpios sero estudados em momento oportuno.

CONSEQNCIA DA BUSCA PELA SEGURANA JURDICA DO

2.1. CONTEXTO HISTRICO17

J quanto mo de obra escrava, as primeiras medidas relativas ao trfico foram

investimento e aumentava o interesse pelo capital especulativo, s permaneciam no mercado

Ibidem., mesma pgina.

imobiliria inter vivos que trouxesse segurana ao crdito, ao direito de propriedade e ao

O assunto ser desenvolvido no item correspondente a esta legislao.

dependesse de um status legal, ou ainda, da sobrevivncia econmica e que o domnio poltico

e principalmente aps a abolio, quando chegaram grandes levas de italianos,

A teoria positivista agradou diversos seguimentos da populao. Afinal,

CARVALHO, a grande protagonista do fim da monarquia no

2.2. ORDENAES FILIPINAS E LEI ORAMENTRIA N. 317 DE 1843

fazia da leitura do Ttulo II desse mesmo Livro que afirmava:

Segundo o autor, essa disposio no podia ser interpretada como se apenas o

Philippino. Rio de Janeiro: Typographia do Instituto Philomathico, 1870. p. 783/vol.4.

PAULA LACERDA ALMEIDA, as fraudes j eram comuns quando a

At 1822, a populao podia adquirir, conforme a legislao vigente, a

civil imperfeita permitia.82 O mesmo deputado apresentou um projeto sobre a matria em 1 de

Esse artigo foi regulamentado em 14 de novembro de 1846 pelo decreto n. 482,

2.3. LEI N. 601 DE 1850: REGISTRO DO VIGRIO

Mau: empresrio do Imprio. So Paulo: Companhia das Letras, 1995. p. 198.

Mau: empresrio do Imprio. So Paulo: Companhia das Letras, 1995. p. 199.

O projeto de lei era inspirado nas idias de EDWARD GIBBON WAKEFIELD,

destacando-se a oposio exigncia de se medir as terras. A justificativa era de que no havia

CARVALHO, a demora na aprovao da proposta legislativa e as

Ibidem., mesma pgina.

Pelas disposies do Captulo IX do decreto de 1854, cabia ao possuidor escrever

A segunda considerao a ser feita que o registro do Vigrio no constitua prova

Assim, o prprio Imprio permitia que as medidas, quando no conhecidas com

Feitas essas consideraes, resta verificar a efetividade da Lei de Terras e seu

COSTA, a Lei de 1850 no conseguiu atingir todos os seus

objetivos. Os cafeicultores, em face da proibio do trfico e do comrcio de escravos,

So Paulo, de _______de 2009.