SFI

Como funciona o novo Sistema

de Financiamento Imobilirio

Novas bases para o financiamento

imobilirio
Com a sano da Lei na 9.514 pelo presidente Fernando Henrique
Cardoso, em 20 de novembro de 1997, um projeto que vinha sendo
desenvolvido pelo setor de crdito imobilirio desde o incio da dcada se
tornou realidade. A instituio do Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI)
criou as condies necessrias para que se inicie no Pas uma nova e
importante fase do financiamento imobilirio.
Embora o SFH tenha financiado, desde sua criao, cerca de 6 milhes
de unidades residenciais, a partir de meados da dcada de 80 ficaram claras
as dificuldades daquele sistema, nos moldes em que estava desenhado. O
nmero de unidades financiadas nos anos passados foi, em mdia, muito
inferior a 100 mil por ano, enquanto a demanda por novas moradias estimada
em 1 milho de unidades residenciais por ano.
A anlise da experincia de vrios pases mostra que o crescimento do
financiamento habitacional est intimamente ligado existncia de garantias
efetivas de retorno dos recursos aplicados, liberdade na contratao das
operaes e um mercado de crdito imobilirio capaz de captar recursos de
longo prazo, principalmente junto a grandes investidores.
Enquanto o sistema anterior apresentava deficincias, que vinham
reduzindo progressivamente a sua participao nos financiamentos, o novo
modelo trouxe uma srie de inovaes que vo permitir uma rpida
modernizao de todo o setor, com reflexos altamente positivos na indstria da
construo.
As diretrizes e as caractersticas principais - O modelo institucional
do SFI foi concebido segundo diretrizes da economia de mercado,
desregulamentao desestatizao de atividades e desonerao dos cofres
pblicos, isto , as operaes do SFI so efetuadas segundo as condies de
mercado e sua implementao independe de qualquer regulamentao
governamental, no envolvendo a aplicao de quaisquer recursos
provenientes dos cofres pblicos.
As operaes de financiamento imobilirio em geral so livremente
efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI -as caixas econmicas,
os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de
crdito imobilirio, as sociedades de crdito imobilirio, as associaes de
poupana e emprstimo e as companhias hipotecrias, observadas, no
entanto, as seguintes condies essenciais: (a) reposio integral do valor
emprestado e respectivo reajuste; (b) remunerao do capital emprestado s
taxas convencionadas no contrato; (c) capitalizao dos juros; (d) contratao,
pelos tomadores do financiamento, de seguros contra os riscos de morte e
invalidez permanente e, facultativamente, seguro que garanta o ressarcimento,
ao adquirente, das quantias por este pagas, na hiptese de dificuldades do
incorporador ou construtor em entregar a obra.
Outras caractersticas relevantes do SFI so a instituio de um novo
ttulo de crdito, o Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI), afixao de
regras para a criao de companhias securitizadoras, o procedimento para
securitizao de crditos imobilirios, a instituio do regime fiducirio sobre
crditos imobilirios e a introduo, na legislao brasileira, da alienao
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fiduciria de imveis, instrumento fundamental para a garantia efetiva das

operaes de financiamento imobilirio.
O CRI e as companhias securitizadoras - O Certificado de
Recebveis Imobilirios (CRI), uma nova espcie de valor mobilirio, de
emisso exclusiva das companhias securitizadoras, foi criado para a captao
de recursos dos investidores institucionais, em prazos compatveis com as
caractersticas do financiamento imobilirio, abrindo, assim, perspectivas
inditas para um mercado secundrio de crditos imobilirios.
O CRI emitido a partir de um Termo de Securitizao, que o
documento, com valor legal, onde esto listados todos os crditos imobilirios
que servem de lastro para a emisso do certificado. O Termo de Securitizao
levado ao Registro de Imveis. O passo seguinte o registro desses ttulos
na Comisso de Valores Mobilirios (CVM), aps o cumprimento das
exigncias legais.
As transaes feitas com os CRI's, por sua vez, so registradas no
Sistema Centralizado de Custdia e Liquidao de Ttulos Privados - CETIP, o
que propicia total segurana e transparncia para os investidores.
A legislao estabelece que as companhias securitizadoras, nos
moldes das empresas similares que tanto sucesso tm alcanado nos Estados
Unidos, so organizadas sob a forma de sociedades por aes, de natureza
"no-financeira", tendo por finalidade a aquisio e securitizao de crditos
imobilirios em geral e a emisso e colocao de Certificados de Recebveis
Imobilirios no mercado financeiro, podendo, ainda, emitir debntures e outros
ttulos de crdito, a fim de captar os recursos dos investidores institucionais.
No Brasil, a primeira dessas companhias a CIBRASEC - Companhia
Brasileira de Securitizao. Ela adquire os crditos imobilirios junto s
chamadas "empresas originadoras", ou seja, as instituies financeiras
autorizadas a operar no SFI (concedendo emprstimos para a aquisio ou a
produo de imveis).
O regime fiducirio sobre crditos imobilirios -Com o objetivo de
proporcionar maior segurana aos investidores em CRI's, foi institudo o regime
fiducirio sobre crditos imobilirios. Ao emitir uma srie de CRI's, a companhia
securitizadora poder atribuir carter fiducirio propriedade dos crditos
imobilirios que lhe servirem de lastro.
Dessa forma, tais crditos sero excludos do patrimnio da
companhia, criando-se para isso sociedades de propsito especfico, com o
objetivo exclusivo de garantir os direitos dos investidores. Nem mesmo a
securitizadora poder fazer uso deles. Uma vez segregados do patrimnio
comum da securitizadora e integrados aos patrimnios separados, os crditos
imobilirios submetidos a regime fiducirio no estaro ao alcance de qualquer
ao judicial movida por credores da companhia.
Pelo mesmo motivo, os direitos dos investidores, titulares dos CRI's,
lastreados em crditos imobilirios submetidos a regime fiducirio, ficaro
imunes aos efeitos de uma eventual insolvncia da companhia securitizadora.
A alienao fiduciria de bens imveis - A alienao fiduciria de bens
imveis, similar alienao fiduciria de bens mveis, responsvel pelo
sucesso da venda financiada de veculos automotores e outros bens, veio
resolver um dos principais problemas que atormentam o setor do crdito
imobilirio, ou seja, os interminveis procedimentos judiciais necessrios para
a retomada de um imvel em caso de inadimplncia.
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Pelo contrato de alienao fiduciria, o proprietrio de um imvel

(habitao, loja, escritrio, consultrio, galpo etc.) efetuar, em garantia do
respectivo financiamento, a alienao fiduciria do imvel entidade
financiadora, transferindo a esta a propriedade fiduciria e a posse indireta. At
a final liquidao do financiamento, o devedor ser possuidor direto do imvel,
tudo semelhana do que ocorre na aquisio de um automvel com
alienao fiduciria em favor da financeira.
Por oferecer segurana quanto execuo sem delongas da garantia,
o contrato de alienao fiduciria de bem imvel representar poderoso
estmulo concesso do crdito imobilirio e, por outro lado, ao investimento
nos Certificados de Recebveis Imobilirios lastreados em crditos imobilirios
pactuados com tal garantia.
Modernizao do mercado - Em tais condies, oferecendo garantias
firmes aos investidores e aos financiadores e liberdade de negociao entre as
partes interessadas, o SFI representar, sem dvida, a efetiva modernizao
do mercado imobilirio em nosso Pas.
Nas pginas seguintes, esto relacionadas as perguntas mais comuns
sobre o novo modelo, com as correspondentes respostas.
Com esta publicao, a Abecip oferece mais uma contribuio
melhor compreenso do SFI, que, ao longo das prximas
dcadas, ser, certamente, um dos vetores do
desenvolvimento econmico e social do Brasil.
1) O que o SFI ?
O Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI), criado pela Lei n 9.514, de
20/11/97, um conjunto de normas legais que regulam a participao de
instituies financeiras (caixas econmicas, bancos comerciais, bancos de
investimento, bancos com carteira de crdito imobilirio, sociedades de crdito
imobilirio, associaes de poupana e emprstimo e companhias
hipotecrias) e no-financeiras (companhias securitizadoras) na realizao de
operaes de financiamento de imveis residenciais e comerciais, com a
efetiva garantia de retorno dos capitais emprestados.
2) Como surgiu o SFI ?
Desde o incio da dcada de 90, quando ficou claro que o Sistema Financeiro
da Habitao (SFH) havia esgotado suas possibilidades de atender as
necessidades de financiamento para aquisio e construo de unidades
habitacionais, a Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e
Poupana -Abecip vinha estudando alternativas, inclusive pela anlise e
avaliao dos sistemas adotados por outros pases, como Estados Unidos,
Alemanha, Frana, Chile e Mxico.
Em abril de 1995, promoveu, no Guaruj, um workshop com o objetivo de
"definir sugestes para reformulao do SFH em seus aspectos normativos,
operacionais, de gesto de crditos e de fonte e usos de recursos", e, mais
adiante, no final daquele mesmo ano, realizou, em Braslia, um encontro com
representantes dos diversos segmentos do mercado imobilirio e do prprio
Governo Federal, para debate de uma primeira proposta.
Recolhidas as sugestes apresentadas, a ABECIP, com o apoio de tcnicos e
juristas, organizou e foi aperfeioando um anteprojeto de lei, cuja verso final
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foi submetida ao Governo Federal. Em pouco tempo, o anteprojeto, com as

alteraes introduzidas pelos tcnicos governamentais, foi submetido
apreciao do Presidente da Repblica. No dia 10 de junho de 1997, o
Presidente enviou o projeto de lei do SFI ao Congresso Nacional. Aprovado
pela Cmara dos Deputados, com - pequenas emendas, e, a seguir, pelo
Senado Federal, sem qualquer emenda, o projeto de lei recebeu a sano do
Presidente da Repblica, sem qualquer veto.
3) Quais so os princpios bsicos do SFI ?
Os princpios bsicos do SFI so a implementao da economia de mercada, a
desregulamentao e a desonerao dos cofres pblicos. As operaes do SFI
sero efetuadas segundo as "condies de mercado", isto , as condies
livremente praticadas no mercado de financiamento imobilirio.
4) Como se dar, na prtica, a desregulamentao do sistema?
Ao contrrio do que ocorre com o SFH, envolvido por um emaranhado de
centenas de leis, decretos-leis, medidas provisrias, decretos, resolues do
Conselho Monetrio Nacional e de outros colegiados, portarias. circulares etc.,
o SFI nasce com poucas regras, ou seja, os 42 artigos da Lei na 9.514/97. Na
prtica, O SFl um sistema simples, objetivo e desburocratizado. Com a
liberdade de negociao entre as partes, haver maior volume de crdito,
menores custos e maior facilidade para a obteno de um financiamento. O SFI
atrair os grandes investidores, que, assim, fornecero maiores recursos para
o financiamento imobilirio em geral.
5) Como ser possvel, na prtica, separar os segmentos social e de
mercado?
Os recursos captados no mbito do SFI so destinados a financiar as
"operaes de mercado", ou seja, as operaes resultantes da livre negociao
entre as partes, tendo em conta as condies praticadas no mercado, sem
qualquer subsdio, incentivo ou interferncia governamental. O financiamento
para a aquisio de habitaes, pelas falll1lias de baixa renda, continuar a ser
atendido pelo SFH, com recursos da poupana, FGTS, dotaes dos Governos
federal, estaduais e municipais e linhas concedidas por organismos
internacionais. No segmento social, esto includas as famlias com renda
mensal equivalente ou inferior a doze salrios-mnimos.
6) O que significa garantir o equilbrio econmico-financeiro do contrato?
Significa que, ao final do prazo de amortizao de um financiamento concedido
para a aquisio de imvel residencial ou comercial, a dvida respectiva estar
integralmente quitada junto entidade financiadora. Cumprindo com exatido o
que for livremente contratado, as partes atingiro os seus objetivos, sem
perdas ou ganhos indevidos.
7) Qual a origem dos recursos do SFI?
A principal fonte de recursos do SFI so os grandes investidores institucionais,
que possuem expressivos ativos, no s no Brasil, como em outros pases:
fundos de penso, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de
investimento. Em nosso Pas, esses ativos somam bilhes de reais e tm de
ser aplicados em investimentos que lhes proporcionem no s uma razovel
lucratividade, mas sobretudo segurana efetiva para o retorno dos capitais
investidos. Por sua vez, a securitizadora utilizar esses recursos para a compra
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de outros crditos imobilirios junto s entidades financiadoras, as quais, desse

modo, sero estimuladas a incrementar a concesso de financiamentos para a
aquisio ou a produo de imveis residenciais ou comerciais.
8) O que so recebveis imobilirios?
A expresso "recebveis imobilirios", usualmente empregada no mercado
financeiro, corresponde aos crditos imobilirios das entidades financiadoras,
junto a pessoas fsicas e jurdicas, muturias dos emprstimos que lhes
tenham sido concedidos para aquisio ou produo de imveis.
9) O que securitizao de recebveis imobilirios?
"Securitizao" a operao pela qual crditos imobilirios, adquiridos no
mercado primrio, junto s entidades financiadoras de imveis, so
expressamente vinculados emisso de uma srie de Certificados de
Recebveis Imobilirios (CRI's). A securitizao formalizada mediante a
lavratura, por uma companhia securitizadora, de um "termo de securitizao". A
operao se conclui com a venda do CRI aos investidores.
10) O que uma companhia securitizadora? J existe alguma em
funcionamento ?
As companhias securitizadoras so sociedades annimas. Constituem uma
inovao da Lei do SFI, que as classifica como "instituies no-financeiras".
Elas tm por finalidade a aquisio e securitizao de crditos imobilirios e a
emisso e colocao, no mercado financeiro, de Certificados de Recebveis
Imobilirios (CRI's). As securitizadoras desempenharo um papel muito
importante no SFI, ou seja, o de captar os recursos dos investidores
institucionais, oferecendo-lhes, atravs do mercado financeiro, os CRI's. J
existe uma securitizadora em pleno funcionamento, a Companhia Brasileira de
Securitizao - Cibrasec, com sede em So Paulo, tendo o capital formado por
bancos brasileiros, tanto estatais como privados, e alguns estrangeiros. Nos
Estados Unidos, existem apenas trs securitizadoras, conhecidas pelas siglas
Fannie Mae, Ginnie Mae e Freddie Mac, todas de grande porte.
11) O que fidcia?
um negcio em que uma das partes, o fiducirio, recebe da outra, o
fiduciante, a propriedade de um bem, com a obrigao de us-la para
determinado fim e depois restitu-la, uma vez alcanado o objetivo buscado.
12) O que alienao fiduciria em garantia de bem imvel?
uma forma de garantia em que a propriedade de um bem imvel transferida
temporariamente pelo devedor ao credor, em razo de uma dvida. Nesta
modalidade de garantia o credor adquire a propriedade do imvel no com o
propsito de mant-lo como seu, mas sim para a finalidade de garantir-se.
13) O que propriedade fiduciria?
a propriedade de carter temporrio transferida pelo devedor ao credor, com
a finalidade de garantir uma dvida. A propriedade fiduciria est condicionada
ao pagamento da dvida, de modo que, uma vez quitado o emprstimo, operase automaticamente a revogao da fidcia, com a conseqente consolidao
da propriedade plena em nome do devedor/fiduciante, sendo que quando

ocorre o inadimplemento contratual por parte do devedor/fiduciante, opera-se a

consolidao da propriodade plena em nome do credor/fiducirio.
14) O que regime fiducirio?
o regime institudo sobre crditos imobilirios, unilateralmente pela
companhia securitizadora. Por esse regime, tais crditos so excludos do
patrimnio comum da companhia, passando a constituir patrimnio separado e
no sendo alcanados no caso de falncia.
15) O que agente fiducirio?
um agente financeiro ou outra entidade autorizada pelo Banco Central, que
tem a responsabilidade de proteger os direitos dos investidores em CRI. A
presena do agente fiducirio obrigatria quando institudo o regime fiducirio
sobre os crditos que lastreiam a emisso de CRI. Por esse regime, os crditos
so separados do patrimnio da companhia securitizadora, estando o agente
fiducirio legitimado a praticar todos os atos necessrios para esse fim.
16) O que cesso fiduciria?
uma modalidade de garantia em que o devedor cede ao credor os direitos
creditrios que detm em face de contrato de alienao de bem imvel, at que
se d a liquidao total da dvida.
17) O que cauo?
uma modalidade de garantia em que o devedor entrega ao credor um, ttulo
representativo de um direito creditrio, que ele detm em face de outro
devedor. Em razo disto, este ltimo devedor estar impedido de realizar o
pagamento da dvida ao seu credor, enquanto estiver em vigor a cauo.
18) Alm da alienao fiduciria, quais sero as outras garantias?
Nos financiamentos concedidos dentro das condies do SFI, podero ser
admitidos como garantia, a critrio do financiador, a alienao fiduciria, a
hipoteca, a cesso fiduciria de direitos creditrios decorrentes de alienao de
imveis e a cauo de direitos creditrios ou aquisitivos decorrentes de
contratos de venda ou promessa de venda de imveis. Por sua vez, o CRI
lastreado em crditos imobilirios poder ter como garantia a instituio do
regime fiducirio.
19) A alienao fiduciria pode prejudicar os financiados?
Ao contrrio, a alienao fiduciria favorece o equilbrio das operaes de
financiamento imobilirio, gerando o aumento significativo da oferta de
recursos, com uma dupla reduo de custos, seja no preo do imvel, seja no
custo do dinheiro. Os financiados tero, pois, benefcios como a reduo do
preo dos imveis, face ampliao do mercado; reduo dos custos iniciais
dos financiamentos; possibilidade de transferncia dos contratos a terceiros,
sem os atuais custos e exigncias burocrticas; maior oferta de financiamentos
para a aquisio de imveis, diante do interesse das entidades financiadoras
em conceder maior nmero de crditos, para que possam vend-los s
companhias securitizadoras; e taxa de juros mais baixas, em face da
diminuio dos riscos das operaes. No caso de inadimplncia do financiado,
os prazos de notificao e desocupao do imvel so compatveis com o
tratamento dispensado pela legislao brasileira a casos semelhantes.

20) A alienao fiduciria s pode ser utilizada em contratos celebrados

no mbito do SFI?
No. A alienao fiduciria de imveis foi criada pela Lei n 9.154 como
modalidade de garantia imobiliria que pode ser contratada por qualquer
pessoa, fsica ou jurdica, no mbito do SFI ou fora dele. Esse novo
instrumento jurdico dever ser utilizado pelos construtores e incorporadores. A
alienao fiduciria, tal como a hipoteca, poder ser contratada inclusive entre
duas pessoas fsicas, numa simples operao de compra e venda de imvel a
prazo.
21) Se houver conflito entre o financiado e o financiador, a Justia
continuar a ser o nico caminho a seguir?
As partes tm o direito de recorrer Justia. um direito que lhes
assegurado pela Constituio. Todavia, a Lei do SFI prev que os litgios e
controvrsias entre as partes possam ser resolvidos mediante arbitragem, de
acordo com as normas da legislao especfica. A escolha da arbitragem deve
ser estipulada no contrato, mas isso depende de um prvio acordo entre as
partes. Nesse caso, uma cmara arbitral composta de especialistas (rbitros)
escolhidos pelas partes proferir a deciso, que independer de homologao
judicial e ser obrigatria para as partes. So diversas as vantagens da
arbitragem: rapidez, menor custo, sigilo das decises, segurana
proporcionada por rbitros altamente especializados etc.
22) O que arbitragem?
Regulada no Brasil pela Lei 9.307, de 23 de setembro de 1996, a arbitragem
um meio para soluo de controvrsias utilizado h sculos. Desde que
previsto no contrato, este instituto permite que, em caso de divergncia entre
os contratantes, se tenha uma maneira gil de resolver o conflito, recorrendose a rbitros escolhidos de comum acordo entre os interessados, que sejam
imparciais e tenham conhecimento tcnico sobre o assunto em questo. Dessa
forma, tudo ser resolvido com sigilo e brevidade.
23) Em que o SFI tornar melhor a vida das pessoas?
Com a gerao de novos recursos e livre das amarras que emperram o SFH, o
novo modelo de financiamento imobilirio permitir que pessoas fsicas e
jurdicas obtenham, com muito mais facilidade, crdito para imveis,
contribuindo para o desenvolvimento da construo civil, o emprego, a renda e
o aumento dos tributos no Pas. A construo civil um dos principais
mecanismos de aumento da formao de capital fixo, cujos percentuais tm
sido insuficientes para assegurar um forte crescimento econmico. Com o SFI,
portanto, surgiro novos empregos, no s na indstria da construo (que
um dos setores .que oferece mais postos de trabalho), mas tambm no setor
de materiais de construo e de servios. Com o aumento da oferta, prev-se
que o custo dos imveis tenda a cair. Em conseqncia, mais pessoas tero
acesso a moradias dignas, prprias ou alugadas, pois o SFI tambm financiar
residncias para locao.
24) Quem pode obter um financiamento no SFI?
Qualquer pessoa fsica ou jurdica pode pleitear um financiamento no mbito do
SFI ou investir em CRI's. Comprovada sua capacidade de amortizar o
emprstimo, pode obter financiamentos para aquisio de residncias, lojas,

escritrios e outras edificaes de natureza industrial, comercial ou voltada

para a prestao de servios.
25) Para o setor da construo civil, quais as vantagens oferecidas pelo
SFI?
A principal delas que as construtoras e incorporadoras podero deixar de
aplicar a maior parte dos respectivos capitais de giro no financiamento direto
dos adquirentes finais das unidades, como vem ocorrendo nos ltimos anos.
Podero ainda, por meio de um banco, ceder os seus crditos a uma
companhia securitizadora, restabelecendo, em conseqncia, o capital de giro,
para aplicao em outros projetos. Podero, desse modo, dedicar-se s suas
finalidades sociais, ou seja, a construo de imveis, devolvendo s
instituies financiadoras as atividades referentes concesso de
financiamentos.
26) Qual o mercado potencial a ser atendido pelo SFI?
Estima-se que, em dez anos, o SFI poder estar financiando a aquisio de
600.000 imveis por ano, nvel correspondente ao que era financiado pelo SFH
no seu perodo ureo (por volta de 1980). Em prazo mais longo, o potencial
revela-se ainda maior. Nos Estados Unidos, por exemplo, o mercado
secundrio, em pouco mais de dez anos, gerou e aplicou recursos da ordem de
3,8 trilhes de dlares, cifra equivalente a pouco mais da metade do PIB
daquele pas. No Brasil, a expectativa de que o SFI poder movimentar, num
prazo de 10 ou 15 anos, recursos da ordem de 500 bilhes de reais, cifra bem
mais expressiva do que os 150 bilhes de reais, aproximadamente, que se
estima tenham sido investidos atravs do SFH, nos seus 33 anos de
funcionamento (foram financiadas seis milhes de unidades de valor mdio de
R$ 25.000,00).
27) Existem, em outros pases, experincias semelhantes ao SFI?
A maioria dos pases desenvolvidos opera, em larga escala, com a
securitizao de crditos imobilirios, que o instrumento mais adequado e
eficaz para unir os interesses dos investidores, dos intermedirios e dos
financiados.
28)Como os recursos das cadernetas de poupana sero utilizados no
SFI?
Os recursos depositados nas contas de poupana continuaro sendo
destinados prioritariamente para o financiamento imobilirio, dentro das normas
estabelecidas pelo Governo. Para os depositantes, no haver qualquer
alterao. Os crditos gerados nos financiamentos feitos com recursos da
poupana podero ser adquiridos pelas companhias securitizadoras, gerando
mais dinheiro para financiar imveis.
29) O SFH continua a existir?
O SFH continua em vigor, convivendo com o SFI. O SFH emprega recursos
das contas de poupana, ou repassados pelo FGTS, no financiamento da
aquisio e produo de imveis residenciais. A partir da flexibilizao das
normas promovida no primeiro semestre de 98, a tendncia que os
financiamentos do SFH voltem acrescer.
30) O SFI pode financiar a construo de imveis?
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A legislao no estabelece qualquer restrio neste sentido. Contudo, dadas

as caractersticas do novo modelo de financiamento, onde a gerao de
recursos baseada na colocao de recebveis no mercado, o mais provvel
que se financie apenas imveis j prontos, que oferecem uma garantia real aos
investidores. A produo, ou seja, a construo de imveis, deve continuar
sendo financiada com recursos das cadernetas de poupana.
31) Qual a taxa de juros praticada nas operaes do SFI? Elas so
fixadas pelo Governo?
As taxas praticadas no mbito do SFI so determinadas pelo mercado, como
ocorre em outros pases. Na ponta do sistema, as companhias securitizadoras
precisam obter xito na colocao, no mercado financeiro, dos CRI's que
emitem. Para isso, tm de oferecer taxas compatveis com s oferecidas por
outros ttulos de crdito e demais investimentos. Tais taxas, por sua vez, ditam
os limites das taxas que as securitizadoras podem pagar nos crditos
imobilirios que tm de adquirir junto s entidades financiadoras,
estabelecendo, por conseqncia, a base mnima para as taxas cobradas nos
financiamentos concedidos para a aquisio de imveis.
32) Os contratos de financiamento com recursos do SFI podero conter
clusula de reajuste?
Sim, desde que seja observada a legislao vigente.
33) As companhias securitizadoras, que operam no SFI, sero fiscalizadas
por algum rgo?
O Conselho Monetrio Nacional - CMN poder fixar condies para o
funcionamento das companhias securitizadoras. Tendo em vista que a
Resoluo n 2.517 de 29/06/98 do Conselho Monetrio Nacional definiu o CRI
como um valor mobilirio, as companhias securitizadoras devero ser
supervisionadas tambm pela Comisso de Valores Mobilirios -CVM.
LEI N 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997
Dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio, institui a alienao
fiduciria de coisa imvel e d outras providncias
O PRESIDENTE DA REPBLICA
Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
CAPTULO I
Do Sistema de Financiamento Imobilirio
Seo I
Da finalidade
Art. 1 O Sistema de Financiamento Imobilirio -SFI tem por finalidade
promover o financiamento imobilirio em geral, segundo condies compatveis
com as da formao dos fundos respectivos.
Seo II
Das entidades

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Art. 2 Podero operar no SFI as caixas econmicas, os bancos comerciais, os

bancos de investimento, os bancos com carteira de crdito imobilirio, as
sociedades de crdito imobilirio, as associaes de poupana e emprstimo,
as companhias hipotecrias e, a critrio do Conselho Monetrio Nacional CMN, outras entidades.
Art. 3 As companhias securitizadoras de crditos imobilirios, instituies no
financeiras constitudas sob a forma de sociedade por aes, tero por
finalidade a aquisio e securitizao desses crditos e a emisso e colocao,
no mercado financeiro, de Certificados de Recebveis Imobilirios, podendo
emitir outros ttulos de crdito, realizar negcios e prestar servios compatveis
com as suas atividades.
Pargrafo nico. O Conselho Monetrio Nacional - CMN poder fixar
condies para o funcionamento das companhias de que trata este artigo.
Seo III
Do financiamento imobilirio
Art. 4 As operaes de financiamento imobilirio em geral sero livremente
efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condies de
mercado e observadas as prescries legais.
Pargrafo nico. Nas operaes de que trata este artigo, podero ser
empregados recursos provenientes da captao nos mercados financeiro e de
valores mobilirios, de acordo com a legislao pertinente.
Art. 5 As operaes de financiamento imobilirio em geral, no mbito do SFI,
sero livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condies
essenciais:
I - reposio integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
II - remunerao do capital emprestado s taxas convencionadas no contrato;
III - capitalizao dos juros;
IV - contratao, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os
riscos de morte e invalidez permanente.
1 As partes podero estabelecer os critrios do reajuste de que trata o inciso
I, observada a legislao vigente. 2 As operaes de comercializao de
imveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imveis e
de financiamento imobilirio em geral, podero ser pactuadas nas mesmas
condies permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI,
observados, quanto a eventual reajuste, os mesmos ndices e a mesma
periodicidade de incidncia e cobrana.
3 Na alienao de unidades em edificao sob o regime da Lei n 4.591, de
16 de dezembro de 1964, a critrio do adquirente e mediante informao
obrigatria do incorporador, poder ser contratado seguro que garanta o
ressarcimento ao adquirente das quantias por este pagas, na hiptese de
inadimplemento do incorporador ou construtor quanto entrega da obra.
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Seo IV
Do Certificado de Recebveis Imobilirios
Art. 6 O Certificado de Recebveis Imobilirios -CRI ttulo de crdito
nominativo, de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios e constitui
promessa de pagamento em dinheiro.
Pargrafo nico. O CRI de emisso exclusiva das companhias
securitizadoras.
Art. 7 O CRI ter as seguintes caractersticas:
I - nome da companhia emitente;
II - nmero de ordem, local e data de emisso;
III - denominao "Certificado de Recebveis Imobilirios";
IV - forma escritural; V -nome do titular;
VI - valor nominal;
VII - data de pagamento ou, se emitido para pagamento parcelado,
discriminao dos valores e das datas de pagamento das diversas parcelas;
VIII - taxa de juros, fixa ou flutuante, e datas de sua exigibilidade, admitida a
capitalizao;
IX - clusula de reajuste, observada a legislao pertinente;
X - lugar de pagamento;
XI - identificao do Termo de Securitizao de Crditos que lhe tenha dado
origem.
1 O registro e a negociao do CRI far-se-o por meio de sistemas
centralizados de custdia e liquidao financeira de ttulos privados.
2 O CRI poder ter, conforme dispuser o Termo de Securitizao de
Crditos, garantia flutuante, que lhe assegurar privilgio geral sobre o ativo da
companhia securitizadora, mas no impedir a negociao dos bens que
compem esse ativo.
Seo V
Da securitizao de crditos imobilirios
Art. 8 A securitizao de crditos imobilirios a operao pela qual tais
crditos so expressamente vinculados emisso de uma srie de ttulos de
crdito, mediante Termo de Securitizao de Crditos, lavrado por uma
companhia securitizadora, do qual constaro os seguintes elementos:
I - a identificao do devedor e o valor nominal de cada crdito que lastreie a
emisso, com a individuao do imvel a que esteja vinculado e indicao do
Cartrio de Registro de Imveis em que esteja registrado e respectiva matrcula
bem como o nmero do registro do ato pelo qual o crdito foi cedido;

12

II - a identificao dos ttulos emitidos;

III - a constituio de outras garantias de resgate dos ttulos da srie emitida,
se for o caso
Pargrafo nico. Ser permitida a securitizao de crditos oriundos da
alienao de unidades em edificao sob regime de incorporao nos moldes
da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Seo VI
Do regime fiducirio
Art. 9 A companhia securitizadora poder instituir regime fiducirio sobre
crditos imobilirios, a fim de lastrear a emisso de Certificados de Recebveis
Imobilirios, sendo agente fiducirio uma instituio financeira ou companhia
autorizada para esse fim pelo BACEN e beneficirios os adquirentes dos ttulos
lastreados nos recebveis objeto desse regime.
Art. 10. O regime fiducirio ser institudo mediante declarao unilateral da
companhia securitizadora no contexto do Termo de Securitizao de Crditos,
que, alm de conter os elementos de que trata o art. 8, submeter-se- s
seguintes condies:
I - a constituio do regime fiducirio sobre os crditos que lastreiem a
emisso;
II - a constituio de patrimnio separado, integrado pela totalidade dos
crditos submetidos ao regime fiducirio que lastreiem a emisso;
III - a afetao dos crditos como lastro da emisso da respectiva srie de
ttulos;
IV - a nomeao do agente fiducirio, com a definio de seus deveres,
responsabilidades e remunerao, bem como as hipteses, condies e forma
de sua destituio ou substituio e as demais condies de sua atuao;
V - a forma de liquidao do patrimnio separado.
Pargrafo nico. O Termo de Securitizao de Crditos, em que seja
institudo o regime fiducirio, ser averbado nos Registros de Imveis em que
estejam matriculados os respectivos imveis.
Art. 11. Os crditos objeto do regime fiducirio:
I - constituem patrimnio separado, que no se confunde com o da companhia
securitizadora;
II - manter-se-o apartados do patrimnio da companhia securitizadora at que
se complete o resgate de todos os ttulos da srie a que estejam afetados;

13

III - destinam-se exclusivamente liquidao dos ttulos a que estiverem

afetados, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administrao e
de obrigaes fiscais;
IV - esto isentos de qualquer ao ou execuo pelos credores da companhia
securitizadora;
V - no so passveis de constituio de garantias ou de excusso por
quaisquer dos credores da companhia securitizadora, por mais privilegiados
que sejam;
VI - s respondero pelas obrigaes inerentes aos ttulos a ele afetados.
1 No Termo de Securitizao de Crditos, poder ser conferido aos
beneficirios e demais credores do patrimnio separado, se este se tornar
insuficiente, o direito de haverem seus crditos contra o patrimnio da
companhia securitizadora.
2 Uma vez assegurado o direito de que trata o pargrafo anterior, a
companhia securitizadora, sempre que se verificar insuficincia do patrimnio
separado, promover a respectiva recomposio, mediante aditivo ao Termo
de Securitizao de Crditos, nele incluindo outros crditos imobilirios, com
observncia dos requisitos previstos nesta seo.
3 A realizao dos direitos dos beneficirios limitar-se- aos crditos
imobilirios integrantes do patrimnio separado, salvo se tiverem sido
constitudas garantias adicionais por terceiros.
Art.12. Institudo o regime fiducirio, incumbir companhia securitizadora
administrar cada patrimnio separado, manter registros contbeis
independentes em relao a cada um deles e elaborar e publicar as
respectivas demonstraes financeiras.
Pargrafo nico. A totalidade do patrimnio da companhia securitizadora
responder pelos prejuzos que esta causar por descumprimento de disposio
legal ou regulamentar, por negligncia ou administrao temerria ou, ainda,
por desvio da finalidade do patrimnio separado.
Art. 13. Ao agente fiducirio so conferidos poderes gerais de representao
da comunho dos beneficirios, inclusive os de receber e dar quitao,
incumbindo-lhe:
I - zelar pela proteo dos direitos e interesses dos beneficirios,
acompanhando a atuao da companhia securitizadora na administrao do
patrimnio separado;
II - adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais necessrias defesa dos
interesses dos beneficirios, bem como realizao dos crditos afetados ao
patrimnio separado, caso a companhia securitizadora no o faa;
III - exercer, na hiptese de insolvncia da companhia securitizadora, a
administrao do patrimnio separado;

14

IV - promover, na forma em que dispuser o Termo de Securitizao de

Crditos, a liquidao do patrimnio separado;
V - executar os demais encargos que lhe forem atribudos no Termo de
Securitizao de Crditos.
1 O agente fiducirio responder pelos prejuzos que causar por
descumprimento de disposio legal ou regulamentar, por negligncia ou
administrao temerria.
2 Aplicam-se ao agente fiducirio os mesmos requisitos e incompatibilidades
impostos pelo art. 66 da Lei n 6.404, de 15 de dezembro de 1976.
Art.14. A insuficincia dos bens do patrimnio separado no dar causa
declarao de sua quebra cabendo, nessa hiptese, ao agente fiducirio
convocar assemblia geral dos beneficirios para deliberar sobre as normas de
administrao ou liquidao do patrimnio separado.
1 Na hiptese de que trata este artigo, a assemblia geral estar legitimada
a adotar qualquer medida pertinente administrao ou liquidao do
patrimnio separado, inclusive a transferncia dos bens e direitos dele
integrantes para outra entidade que opere no SFI, a forma de liquidao do
patrimnio e a nomeao do liquidante.
2 A assemblia geral, convocada mediante edital publicado por trs vezes,
com antecedncia de vinte dias, em jornal de grande circulao na praa em
que tiver sido feita a emisso dos ttulos, instalar-se-, em primeira
convocao, com a presena de beneficirios que representem, pelo menos,
dois teros do valor global dos ttulos e, em segunda convocao, com
qualquer nmero, sendo vlidas as deliberaes tomadas pela maioria absoluta
desse capital.
Art. 15. No caso de insolvncia da companhia securitizadora, o agente
fiducirio assumir imediatamente a custdia e administrao dos crditos
imobilirios integrantes do patrimnio separado e convocar a assemblia geral
dos beneficirios para deliberar sobre a forma de administrao, observados os
requisitos estabelecidos no 2 do art. 14.
Pargrafo nico. A insolvncia da companhia securitizadora no afetar os
patrimnios separados que tenha constitudo.
Art. 16. Extinguir-se- o regime fiducirio de que trata esta seo pelo
implemento das condies a que esteja submetido, na conformidade do Termo
de Securitizao de Crditos que o tenha institudo.
1 Uma vez satisfeitos os crditos dos beneficirios e extinto o regime
fiducirio, o Agente Fiducirio fornecer, no prazo de trs dias teis,
companhia securitizadora, termo de quitao, que servir para baixa, nos
competentes Registros de Imveis, da averbao que tenha institudo o regime
fiducirio.

15

 2 A baixa de que trata o pargrafo anterior importar na reintegrao ao

patrimnio comum da companhia securitizadora dos recebveis imobilirios que
sobejarem.

Seo VII
Das garantias
Art. 17. As operaes de financiamento imobilirio em geral podero ser
garantidas por:
I - hipoteca;
II - cesso fiduciria de direitos creditrios decorrentes de contratos de
alienao de imveis;
III - cauo de direitos creditrios ou aquisitivos decorrentes de contratos de
venda ou promessa de venda de imveis;
IV - alienao fiduciria de coisa imvel.
1 As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem
direito real sobre os respectivos objetos.
2 Aplicam-se cauo dos direitos creditrios a que se refere o inciso III
deste artigo as disposies dos arts. 789 a 795 do Cdigo Civil.
3 As operaes do SFI que envolvam locao podero ser garantidas
suplementarmente por anticrese.
Art. 18. O contrato de cesso fiduciria em garantia opera a transferncia ao
credor da titularidade dos crditos cedidos, at a liquidao da dvida garantida,
e conter, alm de outros elementos, os seguintes:
I - o total da dvida ou sua estimativa;
II - o local, a data e a forma de pagamento;
III - a taxa de juros;
IV - a identificao dos direitos creditrios objeto da cesso fiduciria.
Art. 19. Ao credor fiducirio compete o direito de:
I - conservar e recuperar a posse dos ttulos representativos dos crditos
cedidos, contra qualquer detentor, inclusive o prprio cedente;
II - promover a intimao dos devedores que no paguem ao cedente,
enquanto durar a cesso fiduciria;

16

III - usar das aes, recursos e execues, judiciais e extrajudiciais, para

receber os crditos cedidos e exercer os demais direitos conferidos ao cedente
no contrato de alienao do imvel;
IV - receber diretamente dos devedores os crditos cedidos fiduciariamente.
1 As importncias recebidas na forma do inciso IV deste artigo, depois de
deduzidas as despesas de cobrana e de administrao, sero creditadas ao
devedor cedente, na operao objeto da cesso fiduciria, at final liquidao
da dvida e encargos, responsabilizando-se o credor fiducirio perante o
cedente, como depositrio, pelo que receber alm do que este lhe devia.
2 Se as importncias recebidas, a que se refere o pargrafo anterior, no
bastarem para o pagamento integral da dvida e seus encargos, bem como das
despesas de cobrana e de administrao daqueles crditos, o devedor
continuar obrigado a resgatar o saldo remanescente nas condies
convencionadas no contrato.
Art. 20. Na hiptese de falncia do devedor cedente e se no tiver havido a
tradio dos ttulos representativos dos crditos cedidos fiduciariamente, ficar
assegurada ao cessionrio fiducirio a restituio na forma da legislao
pertinente.
Pargrafo nico. Efetivada a restituio, prosseguir o cessionrio fiducirio
no exerccio de seus direitos na forma do disposto nesta seo.
Art. 21. So suscetveis de cauo, desde que transmissveis, os direitos
aquisitivos sobre imvel, ainda que em construo.
1 O instrumento da cauo, a que se refere este artigo, indicar o valor do
dbito e dos encargos e identificar o imvel cujos direitos aquisitivos so
caucionados.
2 Referindo-se a cauo a direitos aquisitivos de promessa de compra e
venda cujo preo ainda no tenha sido integralizado, poder o credor
caucionrio, sobrevindo a mora do promissrio comprador, promover a
execuo do seu crdito ou efetivar, sob protesto, o pagamento do saldo da
promessa.
3 Se, nos termos do disposto no pargrafo anterior, o credor efetuar o
pagamento, o valor pago, com todos os seus acessrios e eventuais
penalidades, ser adicionado dvida garantida pela cauo, ressalvado ao
credor o direito de executar desde logo o devedor, inclusive pela parcela da
dvida assim acrescida.
CAPTULO II
Da Alienao Fiduciria de Coisa Imvel
Art. 22. A alienao fiduciria regulada por esta Lei o negcio jurdico pelo
qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contra- ta a
transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel.
17

Pargrafo nico. A alienao fiduciria poder ser contratada por pessoa

fsica ou jurdica, podendo ter como objeto imvel concludo ou em construo,
no sendo privativa das entidades que operam no SFI.
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciria de coisa imvel mediante registro,
no competente Registro de Imveis, do contrato que lhe serve de ttulo.
Pargrafo nico. Com a constituio da propriedade fiduciria, d-se o
desdobramento da posse, tomando-se o fiduciante possuidor direto e o
fiducirio possuidor indireto da coisa imvel.
Art. 24. O contrato que serve de ttulo ao negcio fiducirio conter:
I - o valor do principal da dvida;
II - o prazo e as condies de reposio do emprstimo ou do crdito do
fiducirio;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a clusula de constituio da Propriedade fiduciria, com a descrio do
imvel objeto da alienao fiduciria e a indicao do ttulo e modo de
aquisio;
V - a clusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre
utilizao, por sua conta e risco, do imvel objeto da alienao fiduciria;
VI - a indicao, para efeito de venda em pblico leilo, do valor do imvel e
dos critrios para a respectiva reviso; .
VII - a clusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.
Art. 25. Com o pagamento da dvida e seus encargos, resolve-se, nos termos
deste artigo, a propriedade fiduciria do imvel.
1 No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidao da dvida, o
fiducirio fornecer o respectivo termo de quitao ao fiduciante, sob pena de
multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao ms, ou frao, sobre o
valor do contrato.
2 vista do termo de quitao de que trata o pargrafo anterior, o oficial do
competente Registro de Imveis efetuar o cancelamento do registro da
propriedade fiduciria.
Art. 26. Vencida e no paga, no todo ou em parte, a dvida e constitudo em
mora o fiduciante, consolidar-se-, nos termos deste artigo, a propriedade do
imvel em nome do fiducirio.
1 Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante
legal ou procurador regulamente constitudo, ser intimado, a requerimento do
fiducirio, pelo oficial do competente Registro de Imveis, a satisfazer, no prazo
de quinze dias, a prestao vencida e as que se vencerem at a data do
18

pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos

contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuies
condominiais imputveis ao imvel, alm das despesas de cobrana e de
intimao.
2 O contrato definir o prazo de carncia aps o qual ser expedida a
intimao.
3 A intimao far-se- pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante
legal ou ao procurador regulamente constitudo, podendo ser pro- movida, por
solicitao do oficial do Registro de Imveis por oficial de Registro de Ttulos e
Documentos da comarca da situao do imvel ou do domiclio de quem deva
receb-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
4 Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador
regularmente constitudo se encontrar em outro local, incerto e no sabido, o
oficial certificar o fato, cabendo, ento, ao oficial do competente Registro de
Imveis promover a intimao por edital, publicado por trs dias, pelo menos,
em um dos jornais de maior circulao local ou noutro de comarca de fcil
acesso, se no local no houver imprensa diria.
5 Purgada a mora no Registro de Imveis, convalescer o contrato de
alienao fiduciria.
6 O oficial do Registro de Imveis, nos trs dias seguintes purgao da
mora, entregar ao fiducirio as importncias recebidas, deduzidas as
despesas de cobrana e de intimao.
7 Decorrido o prazo de que trata o 1, sem a purgao da mora, o oficial do
competente Registro de Imveis, certificando esse fato, promover, vista da
prova do pagamento, pelo fiducirio, do imposto de trans- misso inter vivos, o
registro, na matrcula do imvel, da consolidao da propriedade em nome do
fiducirio.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiducirio,
no.prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o 7 do
artigo anterior, promover pblico leilo para a alienao do imvel.
1 Se, no primeiro pblico leilo, o maior lance oferecido for inferior ao valor
do imvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, ser realiza- do o
segundo leilo, nos quinze dias seguintes.
2 No segundo leilo, ser aceito o maior lance oferecido, desde que igualou
superior ao valor da dvida, das despesas, dos prmios de seguro, dos
encargos legais, inclusive tributos, e das contribuies condominiais;
3 Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dvida: o saldo devedor da operao de alienao fiduciria, na data do
leilo, nele includos os juros convencionais, as penalidades e os demais
encargos contratuais;

19

II - despesas: a soma das importncias correspondentes aos encargos e custas

de intimao e as necessrias realizao do pblico leilo, nestas
compreendidas as relativas aos anncios e comisso do leiloeiro.
4 Nos cinco dias que se seguirem venda do imvel no leilo, o credor
entregar ao devedor a importncia que sobejar, considerando-se nela
compreendido o valor da indenizao de benfeitorias, depois de deduzi- dos os
valores da dvida e das despesas e encargos de que tratam os 2 e 3, fato
esse que importar em recproca quitao, no se aplicando o disposto na
parte final do art. 516 do Cdigo Civil.
5 Se, no segundo leilo, o maior lance oferecido no for igualou superior ao
valor referido no 2, considerar-se- extinta a dvida e exonerado o credor da
obrigao de que trata o 4.
6 Na hiptese de que trata o pargrafo anterior, o credor, no prazo de cinco
dias a contar da data do segundo leilo, dar ao devedor quitao da dvida,
mediante termo prprio.
Art. 28. A cesso do crdito objeto da alienao fiduciria implicar a
transferncia, ao cessionrio, de todos os direitos e obrigaes inerentes
propriedade fiduciria em garantia.
Art. 29. O fiduciante, com anuncia expressa do fiducirio, poder transmitir os
direitos de que seja titular sobre o imvel objeto da alienao fiduciria em
garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigaes.
Art. 30. assegurada ao fiducirio, seu cessionrio ou sucessores, inclusive o
adquirente do imvel por fora do pblico leilo de que tratam os 1 e 2 do
art. 27, a reintegrao na posse do imvel, que ser concedida liminarmente,
para desocupao em sessenta dias, desde que com- provada, na forma do
disposto no art. 26, a consolidao da propriedade em seu nome.
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dvida ficar sub-rogado,
de pleno direito, no crdito e na propriedade fiduciria.
Art. 32. Na hiptese de insolvncia do fiduciante, fica assegurada ao fiducirio
a restituio do imvel alienado fiduciariamente, na forma da legislao
pertinente.
Art. 33. Aplicam-se propriedade fiduciria, no que couber, as disposies dos
arts. 647 e 648 do Cdigo Civil.
CAPTULO III
Disposies Gerais e Finais
Art. 34. Os contratos relativos ao financiamento imobilirio em geral podero
estipular que litgios ou controvrsias entre as partes sejam dirimidos mediante
arbitragem, nos termos do disposto na Lei n 9.307, de 24 de setembro de
1996.

20

Art.35. Nas cesses de crdito a que aludem os arts. 3, 18 e 28, dispensada

a notificao do devedor.
Art.36. Nos contratos de venda de imveis a prazo, inclusive alienao
fiduciria, de arrendamento mercantil de imveis, de financiamento imobilirio
em geral e nos ttulos de que tratam os arts. 6, 7 e 8, admitir-se-, respeitada
a legislao pertinente, a estipulao de clusula de reajuste e das condies e
critrios de sua aplicao.
Art. 37. s operaes de arrendamento mercantil de imveis no se aplica a
legislao pertinente locao de imveis residenciais, no residenciais ou
comercIaIs.
Art. 38. Os contratos resultantes da aplicao desta Lei, quando celebrados
com pessoa fsica, beneficiria final da operao, podero ser formalizados por
instrumento particular, no se lhe aplicando a norma do art. 134, II, do Cdigo
Civil.
Art. 39. s operaes de financiamento imobilirio em geral a que se refere
esta Lei:
I - no se aplicam as disposies da Lei n 4.380, de 21 de agosto de 1964, e
as demais disposies legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitao SFH;
II - aplicam-se as disposies dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei n 70, de 21 de
novembro de 1966.
Art.40. Os incisos I e II do art. 167 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de
1973, passam a vigorar acrescidos, respectivamente, dos seguintes itens:
Art. 167..................................................................................................................
...............................................................................................................................
................................
I..............................................................................................................................
...............................................................................................................................
................................
35) da alienao fiduciria em garantia de coisa imvel.
II.............................................................................................................................
...............................................................................................................................
................................
17) do Termo de Securitizao de crditos imobilirios, quando submetidos a
regime fiducirio .
Art.41. O Ministro de Estado da Fazenda poder expedir as instrues que se
fizerem necessrias execuo do disposto nesta Lei. Art. 42. Esta Lei entra
em vigor na data de sua publicao. Braslia, 20 de novembro de 1997

21

FERNANDO HENRIQUE CARDOSO

Pedro Malan
Antnio Kandir

Exposio de motivos
Assinado pelos ministros Pedro Malan e Antnio Kandi1; o texto abaixo
acompanhou o projeto que viria a ser transformado na Lei do SFI, por ocasio
de seu envio ao Congresso, em 09 de junho de 1997. Nele esto expostas as
caractersticas e os principais objetivos do novo sistema.
Excelentssimo Senhor Presidente da Repblica:
Temos a honra de submeter elevada considerao de vossa Excelncia
projeto de lei que dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio, institui
a alienao fiduciria de coisa imvel e d outras providncias.
I. Antecedentes
1. At 1964, o financiamento imobilirio esteve fortemente limitado pela
ausncia de mecanismos que assegurassem a manuteno do valor real dos
crditos concedidos. Os efeitos corrosivos da inflao sobre as prestaes e
saldos devedores dos financiamentos chegaram ao ponto de impedir a
reaplicao de recursos no setor.
2. Parte dessas dificuldades foi superada pela criao, naquele ano, do
Sistema Financeiro da Habitao (SFH), acompanhada da introduo da
correo monetria. Estabeleceu-se assim um arcabouo jurdico-institucional
que inclua o Banco Nacional da Habitao (BNH), as sociedades de crdito
imobilirio e as associaes de poupana e emprstimo e foram previstas
fontes de recursos prprias para o sistema - a caderneta de poupana e os
depsitos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS). A instituio do
Fundo de Compensao de Variaes Salariais (FCVS), em 1967, para
garantir ao muturio a quitao de sua dvida ao final do prazo contratual, veio
completar esse arcabouo.
3. Esse conjunto de medidas, num ambiente de inflao baixa e crescimento
econmico acelerado, resultou em rpido incremento do financiamento
habitacional. No final da dcada de 1970, porm, o SFH comeou a perder
flego, fenmeno que se intensificou a partir de 1983. Por seus efeitos
negativos sobre a renda e o emprego, a acelerao inflacionria, somada a
sucessivas medidas que acentuaram o descompasso entre os reajustes das
prestaes e dos saldos devedores, acabou por desequilibrar o sistema de
modo grave, seno irremediavelmente.
4. Do lado das fontes de recursos, a caderneta de poupana passou a
enfrentar a competio cada vez mais acirrada da indstria de fundos de
investimento, apresentando um comportamento menos dinmico e mais voltil.
Paralelamente, os novos depsitos do FGTS tornaram-se insuficientes para
atender aos saques e ainda fazer novas aplicaes.
22

5. Esse processo acabou por paralisar o financiamento a habitao e resultou

em nus fiscal que, s em seu governo, a Unio passou a enfrentar -a dvida
do FCVS, desaguadouro dos desequilbrios crescentes do sistema atual. Alis,
convm registrar que as contribuies dos muturios ao FCVS mostraram-se
muito aqum ds necessidades do Fundo, no obstante as medidas adotadas
desde 1986 para o aumento das contribuies e a reduo de sua dvida.
II. Razes da criao do Sistema de Financiamento Imobilirio -SFI
6. Embora o SFH tenha financiado, desde sua criao, cerca de 6 milhes de
unidades residenciais, patente o esgotamento do atual sistema. O nmero de
unidades financiadas pelo SFH nos ltimos anos tem sido, em mdia, menor
que 100.000 por ano, nmero muito inferior demanda por novas moradias,
estimadas em torno de 1 milho de unidades residenciais.
7. Como tem salientado reiteradamente Vossa Excelncia, este governo tem
um compromisso com o atendimento da demanda por moradias, bem como a
gerao de empregos e o crescimento econmico em bases auto-sustentveis.
8. A esse respeito, ressalta-se o grande efeito multiplicador que a indstria da
construo civil tem na economia como um todo. Essa indstria tem
participao equivalente a 8% no pm, sendo metade dessa participao
referente construo de imveis residenciais e no residenciais. ademais
responsvel por 66% dos investimentos totais do pas. Alm disso, responde
por nada menos de 4 milhes e quatrocentos mil empregos na economia
formal. Esses nmeros permitem aquilatar os efeitos sobre o investimento,
renda e emprego que resultariam da reconstruo dos mecanismos de
financiamento ao setor.
9. Com a consolidao em curso da estabilizao macroeconmica e o
crescimento populacional, vem aumentando no s a demanda por imveis
residenciais, mas tambm por imveis no residenciais, sobretudo nos centros
urbanos maiores. So necessidades variadas: mais escolas, hospitais,
consultrios mdicos, shopping centers, etc. Adicionalmente, a terceirizao da
economia faz crescer o nmero de empresas de pequeno e mdio portes, que
necessitam de instalaes e reformas para seu funcionamento.
10. A anlise da experincia de vrios pases mostra que o crescimento do
financiamento habitacional est intimamente ligado existncia de garantias
efetivas de retorno dos recursos aplicados, liberdade na contratao das
operaes e um mercado de crdito imobilirio dinmico, capaz de canalizar
recursos de longo prazo.
11. Em face, pois, do compromisso social do governo de Vossa Excelncia e
da demanda crescente por imveis residenciais e no residenciais, sinal
antecedente de um novo ciclo de expanso econmica, torna-se premente a
reconstruo, em novos moldes, dos mecanismos de financiamento imobilirio.
III. O SFI e suas principais inovaes
12. O presente projeto de lei orienta-se segundo as diretrizes de
desregulamentao da economia e modernizao dos instrumentos e
23

mecanismos de financiamento atividade produtiva. Seu objetivo fundamental

estabelecer as condies mnimas necessrias ao desenvolvimento de um
mercado de financiamento imobilirio, para o que se criam novos instrumentos
e mecanismos que possibilitam a livre operao do crdito para o setor e a
mobilizao dos capitais necessrios sua dinamizao.
13. Destaca-se a criao da figura de um novo ttulo de crdito, caracterstico e
destinado as operaes do mercado secundrio. A criao da figura desse
novo ttulo vem acompanhada da definio das condies legais para a efetiva
securitizao de crditos imobilirios, previstos rigorosos mecanismos de
segurana e proteo ao investidor. Dessa forma, abrem-se perspectivas
inditas para o funcionamento de um mercado secundrio de crditos
imobilirios e a estruturao de operaes de captao de recursos capazes
de robustecer grandemente o financiamento habitacional.
14. Em conformidade com os propsitos do projeto, so autorizadas a operar
no sistema de financiamento imobilirio as caixas econmicas, os bancos
comerciais, os bancos com carteira de crdito imobilirio, as sociedades de
crdito imobilirio, as associaes de poupana e emprstimo, as companhias
hipotecrias e outras entidades.
15. O funding primrio para essas operaes consistir de recursos que as
entidades mencionadas captam no mercado financeiro e de valores mobilirios,
mediante instrumentos prprios, dentre os quais se incluem letras hipotecrias
e debntures. Essas entidades podero realizar financiamentos imobilirios em
geral, segundo condies de mercado, utilizando, para tanto, as modalidades
contratuais j tipificadas no ordenamento civil e comercial.
16. As operaes de financiamento sero livremente contratadas entre as
partes e devero apenas observar as seguintes condies mnimas: reposio
integral do valor emprestado, remunerao do capital, capitalizao dos juros e
contratao de seguros considerados essenciais, como aqueles que garantem
a liquidao do financiamento no caso de morte ou invalidez permanente do
tomador do emprstimo.
17. Para alavancar o mercado secundrio de crditos imobilirios, o projeto de
lei ora apresentado define uma nova modalidade de empresa -a companhia
securitizadora imobiliria, organizada sob a forma de sociedade por aes,
segundo modelo adotado com sucesso em outros pases. Essa companhia ir
operar mediante aquisio de crditos imobilirios junto s empresas
originadoras desses crditos, isto , aquelas que operam na realizao de
emprstimos para a aquisio ou produo de imveis. De posse desses
crditos, a companhia ir securitiza-los, transformando-os em ttulos a serem
negociados nos mercados financeiro e de capitais. Para tanto, o projeto de lei
prev a criao de um novo ttulo de crdito - o Certificado de Recebveis
Imobilirios.
18. O Certificado de Recebveis Imobilirios - CRI, um ttulo de crdito
nominativo, de livre circulao, lastreado em crditos imobilirios, que constitui
promessa de pagamento em dinheiro. O CRI ter curso mediante registro em
sistema centralizado de custdia e liquidao financeira de ttulos privados.

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19. Para maior segurana dos investidores, o presente projeto de lei faculta a
utilizao do regime fiducirio para os crditos e ttulos do mercado secundrio.
Por esse regime, ao emitir uma srie de ttulos, a securitizadora atribuir
carter fiducirio propriedade sobre os crditos correspondentes. Pela
fidcia, os crditos sero excludos do patrimnio comum da companhia
securitizadora e passaro a constituir um patrimnio separado, com o propsito
especfico e exclusivo de responder realizao dos direitos dos investidores.
20. A fidcia ser formalizada no Registro de Imveis, no podendo a
securitizadora fazer uso dos crditos respectivos. Por segregados do
patrimnio comum da companhia, estes no estaro ao alcance de nenhuma
ao impetrada por credores. Nessas condies, os direitos dos investidores
ficaro imunes aos efeitos de eventual insolvncia da securitizadora.
21. Nessa modalidade de operao, atuar um agente fiducirio, com a funo
de proteger os direitos dos investidores, legitimado a praticar todos os atos
para esse fim, inclusive assumindo a gesto do patrimnio separado e dos
respectivos crditos em caso de insolvncia da securitizadora.
22. O projeto de lei ora apresentado cuida ainda das garantias e da
simplificao formal das operaes. A garantia poder ser a hipoteca do imvel
objeto do financiamento, admitida a cauo ou cesso fiduciria de direitos
decorrentes de promessa de compra e venda de imveis.
23. Alm dessas garantias, o projeto de lei permite a aplicao, na negociao
de bens imveis, do contrato de alienao fiduciria, que j integra nosso
ordenamento jurdico Quanto aos bens mveis. Reside a a grande inovao:
por oferecer segurana quanto execuo sem delongas da garantia, o
contrato de alienao fiduciria constitui poderoso estmulo ao crdito, ao
investimento nos Certificados de Recebveis Imobilirios e portanto aquisio
e produo de imvel mediante pagamento a prazo. Trata-se de verdadeira
pedra angular do novo modelo de financiamento habitacional ora proposto.
24. Pelo contrato de alienao fiduciria, consoante a definio contida na Lei
4.728, de 1965 e no Decreto-lei n 911, de 1969, constitui-se em favor do
credor uma propriedade resolvel sobre o imvel objeto do financiamento,
prevista sua obrigao de transferir a plena propriedade do imvel ao devedor,
uma vez que este tenha resgatado a totalidade da dvida. Enquanto no o tiver
feito, o devedor estar investido apenas na posse do imvel. Ao quitar integralmente a dvida, a propriedade plena lhe ser transferida, bastando para tanto
simples pedido de cancelamento do registro da fidcia.
25. Essa modalidade de contrato concilia a segurana e celeridade
necessrias, superando as formas obsoletas de garantia, que tornam os
negcios imobilirios demasiadamente lentos e onerosos, tolhendo o potencial
de expanso do setor.
26. Pelas razes apresentadas, estamos convictos de que o presente projeto
de lei crie as condies para mobilizar volume crescente de recursos para o
setor habitacional, com reduo tendencial dos custos dos financiamentos, seja
pela ampliao da oferta de imveis, seja pela diminuio dos riscos implcitos
na concesso de crdito. Estaremos assim atingindo trs objetivos
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fundamentais do governo de Vossa Excelncia, nomeadamente: gerao de

renda e empregos, ampliao do acesso da populao moradia e promoo
do crescimento sustentado da economia.
Atenciosamente.
ANTNIO KANDIR
Ministro de Estado do Ministrio do Planejamento e Oramento
PEDRO MALAN
Ministro de Estado do Ministrio da Fazenda

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