Eiv Porto Rio

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio
V Situao Atual e Futura
V. SITUAO ATUAL E FUTURA
EIV - Operao Urbana Consorciada

da Regio do Porto do Rio
66

1 ADENSAMENTO POPULACIONAL
1.1 INTRODUO E OBJETIVOS
Este estudo visa simular as transformaes que podero ocorrer em funo da implantao
da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro, de modo a criar os
futuros cenrios provveis. Desta forma, poder-se- identificar as novas situaes de
adensamento populacional vinculadas ao quadros de infra-estrutura, para depois serem
avaliados os impactos positivos e negativos e propostas algumas medidas preventivas e
mitigadoras.
1.2 PROCEDIMENTOS METODOLGICOS
Foram criados trs (03) cenrios da situao futura, definindo nveis de adeso Operao
Urbana, com estoque definido e a utilizao do instrumento da outorga onerosa, de modo a
identificar as variaes de reas construdas, usos e de populao na regio.
O primeiro cenrio trata da implantao da Operao Urbana, respeitando todas as regras
definidas em lei; o segundo simula a implantao da Operao Urbana sem estoque
definido, e o terceiro, simula a no implantao da Operao.
Neste estudo est sendo considerada apenas a rea Diretamente Afetada pela Operao
Urbana, ou seja, apenas as quadras contidas no permetro definido da Operao.
As informaes referentes populao atual foram inferidas a partir de dados de reas
construdas e usos dos imveis atuais, existentes nos setores da Operao Urbana. No
foram utilizados dados censitrios, uma vez que o recorte criado pela Operao Urbana no
coincide com os distritos do censo. Pode-se dizer que este estudo trabalha com a
capacidade das edificaes de abrigar moradores e usurios.
Os critrios de quantificao da populao a partir de dados como rea construda, e tipo de
uso, sero esclarecidos ao longo deste trabalho.
1.3 SITUAO ATUAL

1.3.1 reas construdas e Usos existentes
Na rea da Operao Urbana, foram levantadas as reas construdas existentes nas regies
passveis de aplicao de potencial adicional de construo atravs da compra de
67

certificados CEPAC, e aquelas onde no haver adicional de construo, e separadas por

uso residencial e no residencial, a englobando comrcio, servios, e outros usos.
As reas e os usos foram estimados tomando como base plantas cadastrais da Prefeitura
do Rio de Janeiro do ano 2001.
1.3.2 reas construdas e usos em reas com previso de utilizao de CEPAC
o seguinte o quadro de reas e usos:
USOS E REAS EXISTENTES PASSVEIS DE UTILIZAO DE CEPAC'S
SETOR
soma rea de
construo
edificaes (m2)
rea construda
residencial
rea construda
residencial
% rea
construda
residencial
% rea
construda
residencial
559.856,00
657,00
559.199,00
0,12
3.372,00
147.736,00
2,23
97,77
219.931,00
100,00
444,00
118.486,00
0,37
99,63
151.108,00
219.931,00
118.930,00
99,88
87.160,00
117,00
87.043,00
0,13
99,87
12.992,00
8.779,00
4.213,00
67,57
32,43
1.250,00
39.658,00
3,06
96,94
35.181,00
100,00
40.908,00
35.181,00
M
N
TOTAL
105.852,00
443,00
105.409,00
0,42
99,58
1.331.918,00
15.062,00
1.316.856,00
1,13
98,87
O uso no residencial predomina, representando 98,87% do total das reas passveis de

utilizao de CEPAC, sendo grande a quantidade de galpes e indstrias desativadas e sem
uso.
1.3.3 reas construdas e usos em reas sem previso de utilizao de CEPAC
o seguinte o quadro de reas e usos:
68

USOS E REAS EXISTENTES SEM POSSIBILIDADE DE UTILIZAO DE CEPAC'S
SETOR
A
B
soma rea de
construo
edificaes (m2)
172.400,64
rea construda
residencial
10.254,64
rea construda
residencial
% rea
construda
residencial
% rea
construda
residencial
162.146,00
5,95
94,05
113.485,00
7.833,00
105.652,00
6,90
93,10
217.112,70
133.790,23
83.322,47
61,62
38,38
23.834,52
15.675,14
8.159,37
65,77
34,23
180.563,45
82.406,00
98.157,45
45,64
54,36
250.246,93
87.640,00
162.606,93
35,02
64,98
219.957,65
18.615,00
201.342,65
8,46
91,54
125.623,20
33.117,00
92.506,20
26,36
73,64
400.296,31
8.476,00
391.820,31
2,12
97,88
22,50
100,00
77,50
M
N
TOTAL
64.542,00
1.768.062,40
397.807,02
64.542,00
1.370.255,38
O uso no residencial ainda predomina, representando 77,50% do total das reas no

passveis de uso de CEPAC. A rea residencial extensa em superfcie, porm pequena
em rea por no ser verticalizada.
1.3.4 Total de reas construdas e usos na rea da Operao Urbana
SETOR
soma rea de
construo
edificaes (m2)
rea construda
residencial
rea construda
residencial
% rea
construda
residencial
% rea
construda
residencial
559.856,00
657,00
559.199,00
0,12
99,88
323.508,64
13.626,64
309.882,00
4,21
95,79
219.931,00
118.930,00
E
F
219.931,00
100,00
444,00
118.486,00
0,37
99,63
200.645,00
7.950,00
192.695,00
3,96
96,04
230.104,70
142.569,23
87.535,47
61,96
38,04
23.834,52
15.675,14
8.159,37
65,77
34,23
180.563,45
82.406,00
98.157,45
45,64
54,36
291.154,93
88.890,00
202.264,93
30,53
69,47
255.138,65
18.615,00
236.523,65
7,30
92,70
125.623,20
33.117,00
92.506,20
26,36
73,64
400.296,31
8.476,00
391.820,31
2,12
97,88
105.852,00
443,00
105.409,00
0,42
99,58
64.542,00
3.099.980,40
412.869,02
64.542,00
2.687.111,38
13,32
100,00
86,68
N
TOTAL
69

O uso no residencial predomina, representando 86,68% do total das reas da Operao

Urbana. A rea residencial extensa em superfcie, porm pequena em rea por no ser
verticalizada.
1.3.5 - Populao existente
A partir das reas Construdas Computveis existentes nos setores da Operao Urbana,
pode-se simular qual deveria ser a populao residente e usuria atual, se no fosse a
existncia de quantidade expressiva de edificaes abandonadas. O nmero de moradores
e usurios foi obtido atravs da diviso da rea Construda Computvel, pelo ndice de
lotao constante da tabela 6. A populao atual considerada, resultante desta simulao
(tabela 7 e grfico 3), representam a capacidade dos edifcios de abrigarem a populao
usuria.
Tabela 6 - ndice de lotao
Uso H
Uso
m2/pessoa
RHBP residencial horizontal de baixo padro e mdio padro
30,00
CSH comrcio e servio horizontal
50,00
CSV comrcio e servio vertical
12,50
Ind. indstria
50,00
ArmDep armazns e depsitos
50,00
1.3.6 Populao existente em reas com previso de utilizao de CEPAC

Utilizando-se as reas construdas como referncia, teramos a seguinte populao
residente e flutuante nessas reas:
SETOR
N Total de pessoas
em rea residencial
N Total de pessoas em
rea no residencial
11.184
N Total Geral de
pessoas
22
11.206
112
2.955
3.067
4.399
4.399
15
2.370
2.385
1.741
1.745
293
84
377
42
793
835
704
704
15
2.108
2.123
502
26.337
26.839
G
H
I
J
K
L
M
N
TOTAL
70

Porm, tendo em vista a subutilizao dessas reas em razo das edificaes estarem sem
uso, utilizaremos um fator de atenuao dos dados da populao, considerando que
praticamente 75% dessas reas esto abandonadas.
Como resultado, a populao considerada para efeitos de simulao, de 6.710 pessoas.
1.3.7 Populao existente em reas sem previso de utilizao de CEPAC
residente e flutuante nessas reas:
SETOR
N Total de pessoas
em rea residencial
rea no residencial
N Total Geral de
pessoas
342
10.810
11.152
261
7.043
7.305
4.460
5.555
10.015
523
544
1.066
2.747
6.544
9.291
2.921
10.840
13.762
621
13.423
14.043
1.104
6.167
7.271
283
26.121
26.404
TOTAL
13.260
4.303
4.303
91.350
104.611
Tendo em vista a subutilizao dessas reas em funo da baixa atividade econmica e

termos edificaes sem uso, utilizaremos um fator de atenuao dos dados da populao,
da ordem de 65%
Como resultado, a populao considerada para efeitos de simulao, de 36.614 pessoas.
1.3.8 Populao existente na rea da Operao Urbana
Como resultado total, teremos o total de 43.324 pessoas na regio da Operao Urbana,
entre residentes, usurias e flutuantes, sendo 6.710 pessoas na rea prevista para
adensamento, e 36.614 pessoas na rea sem a possibilidade de aplicao de CEPAC.
71

A populao residente nos bairros Gamboa, Santo Cristo e Sade, conforme ltimo censo
Demogrfico de 2000 IBGE, estimada em cerca de 22.294 pessoas, sendo 10.490
pessoas na Gamboa, 9.618 em santo Cristo e 2.186 na regio da Sade.
1.4 INTERVENES PROPOSTAS PELA OUC DO PORTO DO RIO ASSOCIADAS AO

ADENSAMENTO
1.4.1 Caracterizao das reas
A rea de influncia da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de
Janeiro est subdividida em 14 setores, a de A a N.
Cada setor apresenta caractersticas prprias, e recebeu tratamento diferenciado em
relao aos cenrios futuros da Operao Urbana, no que tange ao estoque mximo
admitido, usos e coeficientes incentivados.
Para a determinao da caracterizao atual de populao, das reas construdas e dos
cenrios futuros foram consideradas, as informaes atuais referentes s reas de terrenos
e reas construdas, diferenciadas por tipos de uso, e descontados os lotes que tem
restries relativas a bens tombados, preservados ou destinados a equipamentos urbanos
(01), ou com restries relativas aos imveis com uso consolidado. Para este critrio, foi
considerado imvel de aproveitamento restrito aquele que apresenta pelo menos duas
destas caractersticas (Tabela 1)
Tabela 1
REA DE RESTRIO 01 (m)*
REA DE RESTRIO 02 (m)**
REA
REMANESC. (m)
SETOR
REA LOTES (m)
212.242,31
102.589,99
58.465,15
51.187,17
234.617,07
126.334,90
10.129,11
98.153,06
162.822,52
31.899,25
1.806,06
129.117,21
166.355,06
36.451,09
1.914,67
127.989,30
127.995,92
20.542,99
14.203,85
93.249,08
20.082,28
9.281,60
10.800,68
37.566,82
6.815,23
30.751,59
31.980,61
16.398,89
15.581,72
155.537,54
30.901,23
124.636,31
TOTAL
1.149.200,13
381.215,17
86.518,83
681.466,13
72

As reas de uso mais antigo e consolidado so mais restritivas, por terem, em geral, um
parcelamento em gros menores, formado por lotes pequenos pertencentes a diversos
proprietrios particulares, o que dificulta o remembramento em lotes maiores.
Por outro lado, as reas de uso industrial, em sua maioria abandonadas pelo uso porturio,
apresentam-se em melhores condies para aplicao de potenciais adicionais de
construo, por tratar-se de reas maiores.
Para uma verificao mais real do potencial de renovao da rea das intervenes
propostas foi feito um breve estudo que leva em conta o uso atual de cada terreno, o estado
de conservao e o nmero de pavimentos de suas edificaes. Foram definidas como
condicionantes de risco: o uso ativo, o bom estado de conservao e o nmero de
pavimentos igual ou superior a quatro. Assim sendo, os terrenos foram organizados de
acordo com a tabela abaixo:
Presena de
condicionantes
3
2
1
0
Risco
rea para CEPAC
Mximo
Mdio
Baixo
Nenhum
No
No
Sim
Sim
As reas construdas referem-se tanto quelas computveis1, como s no computveis.

Para os estudos desenvolvidos, se faz necessrio discriminar as reas computveis. Para
isso, sero subtradas das reas construdas as reas no computveis.
As reas no computveis consideradas para clculo compreendem: estacionamento de
veculos trreo e subsolo, ticos, acessos trreos em pilotis, reas comuns e pavimentos
trreos nos edifcios dos apartamentos.
Para o clculo foram adotados os seguintes parmetros:
- residencial vertical de baixo padro - apartamentos de 70 a 110 m2. Consideremos um
apartamento mdio entre 80 a 90 m2, com 1 vagas de garagem / apto;
- residencial vertical de mdio padro - apartamentos de 85 a 200 m2. Consideremos um
apartamento mdio de 140 m2, com 2 vagas de garagem / apto;
AC =
50/140 = 0,35
73

Hiptese adotada =
40% de rea no computvel

60% de rea computvel
- residencial vertical de alto padro - apartamentos de 200 a 350 m2 e apartamentos

maiores de 350 m2. Consideraremos os apartamentos com 350m2, em mdia com 5 vagas
de estacionamento / apto;
AC =
(5*25) / 350 = 125/350 = 0,35
Hiptese adotada =

- comrcio e servio vertical

Consideraremos 1 vaga / 50m2 de rea computvel2
AC =
25/50 = 0,2
Hiptese adotada =

Dessa forma, embora a rea de interveno tenha uma superfcie de 4.893.863,00 m,

apenas uma rea de quadras ser destinada aplicao de potenciais adicionais de
construo (1.149.200,13m). Dentro delas, descontadas as restries de 385.215,17 m
devido a bens tombados, preservados ou destinados a equipamentos urbanos e 86.518,83
m de reas com a presena de duas ou mais condicionantes anteriormente mencionadas,
teremos um total lquido de 681.466,13m de reas contendo lotes que efetivamente
podero usufruir deste potencial adicional construtivo.
SETOR
REA LOTES (m)
REA DE RESTRIO 01 (m)*
REA DE RESTRIO 02 (m)**
REA
REMANESC. (m)
212.242,31
102.589,99
58.465,15
51.187,17
234.617,07
126.334,90
10.129,11
98.153,06
162.822,52
31.899,25
1.806,06
129.117,21
166.355,06
36.451,09
1.914,67
127.989,30
127.995,92
20.542,99
14.203,85
93.249,08
20.082,28
9.281,60
10.800,68
37.566,82
6.815,23
30.751,59
31.980,61
16.398,89
15.581,72
155.537,54
30.901,23
124.636,31
TOTAL
1.149.200,13
381.215,17
86.518,83
681.466,13
74

Estas tero o ndice de aproveitamento do terreno (IAT) bsico reduzido para 1,0 (Anexos III
e VII Mapa 20). Sobre este foi considerado o ATE (rea total edificvel) jurdico (51.618,64
m), isto , o direito do proprietrio de utilizar o potencial edilcio de parte do terreno que lhe
tenha sido subtrado por recuos devido ao alargamento de vias. Levando-se em conta as
restries anteriormente mencionadas, o potencial edilcio bsico da rea totaliza
681.466,13m.
SUB SETOR
GABARITO
TAXA DE
OCUPAO
CAT*1
BSICO
CAT*1
MXIMO
A01
15m 4 pav
70%
2,80
2,80
A02
11m 3 pav
70%
2,10
2,10
A03
90m 30 pav.
70%
1,00
8,00
A04
9m 2 pav
70%
1,00
1,40
A05
11m 3 pav
70%
1,00
2,10
B01
11m 3 pav.
70%
2,10
2,10
B02
11m 3 pav
70%
1,00
2,10
B03
18m 6 pav
70%
1,00
2,80
B04
90m 30 pav.
70%
1,00
8,00
B05
60m 20 pav.
50%
1,00
4,20
B06
11m 3 pav.
70%
1,00
2,10
C01
11m 3 pav.
70%
2,10
2,10
C02
120m 40 pav.
50%
1,00
8,00
C03
150m 50 pav.
50%
1,00
12,00
C04
60m 20 pav
50%
1,00
4,20
C05
11m 3 pav
70%
1,00
2,10
D01
150m 50 pav
50%
1,00
10,00
D02
120m 40 pav
50%
1,00
8,00
D03
60m 20 pav
50%
1,00
4,20
D04
11m 3 pav
70%
1,00
2,10
E01
90m 30 pav
100%
1,00
11,00
E02
120m 40 pav
50%
1,00
8,00
E03
15m 5 pav
70%
1,00
2,80
E04
11m 3 pav
70%
1,00
2,10
F01
7,5m 2 pav
70%
1,00
1,40
I01
11m 3 pav
70%
1,00
2,10
J01
11m 3 pav
70%
1,00
2,10
M01
150m 50 pav.
50%
1,00
12,00
M02
150m 50 pav
50%
1,00
10,00
M03
120m 40 pav
50%
1,00
8,00
75

Alm do coeficiente bsico igual a 1,0, os proprietrios podero adquirir um potencial

adicional de construo conforme est indicado no Anexo III e no Anexo VII Mapa 21. O
total de rea mxima edificvel de 4.822.586,59m. A diferena entre este potencial
mximo e o potencial bsico, chamado de potencial adicional construtivo, ser convertido
em certificados que devero ser comprados por aqueles que queiram fazer uso dele. O
potencial adicional construtivo total foi calculado em 4.089.501,83m, que ser oferecido ao
mercado conforme as faixas de equivalncia.
As quadras propostas para sobre a linha frrea, no setor E, tm rea total de 67.224,01m,
com ndice de aproveitamento de terreno mximo proposto de 8,0, possibilitam um potencial
adicional construtivo extra de 470.568,07m.
1.5 IMPACTOS PREVISTOS - SITUAO FUTURA

Foram criados trs (03) cenrios da situao futura, definindo nveis de adeso Operao
Urbana, com estoque definido e a utilizao do instrumento da outorga onerosa de modo a
identificar as variaes de reas construdas, usos e de populao na regio. Abaixo, esto
listados os possveis impactos relacionados aos terrenos ou unidades geoambientais
decorrentes de cada cenrio:
1.5.1 Cenrio 1 - Implantao da Operao Urbana com limite de estoque de CEPAC
O objetivo principal deste estudo simular o grau de transformao que ocorrer na regio
em funo dos incentivos da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de
Janeiro.
Para os clculos de adeso Operao Urbana, algumas premissas foram adotadas:
no sero todos os terrenos que se transformaro, devido aos usos j existentes

ocupaes verticalizadas, usos institucionais, - e ao parcelamento do solo.
que parte dos terrenos que se transformaro aderiro Operao Urbana, adquirindo de
forma onerosa os incentivos oferecidos
parte se transformar utilizando-se apenas dos Coeficientes de Aproveitamento Bsicos

do Plano Diretor em vigor.
Os ndices de participao na Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de

Janeiro foram inferidos a partir de algumas caractersticas urbansticas de cada setor:
Base fundiria
Uso e Ocupao do solo

76

Estado de manuteno das edificaes
Distncia das vias de grande movimento
Custo da outorga onerosa
O estoque adicional oferecido em algumas regies limitou a adeso Operao Urbana,

isto , parte dos terrenos que potencialmente poderiam adquirir rea construda adicional foi
limitada pelo estoque oferecido pela Operao Urbana.
Visando distribuio ponderada do potencial adicional construtivo estabelecido na Lei
especfica compatibilizando-o com seus limites mximos por setor, foram adotados fatores
de participao em funo de premissas relacionadas com:
atratividade imobiliria,
presena de infraestrutura,
preos de terrenos e disponibilidade de reas maiores que no necessitam de

composio de vrios lotes para participao da Operao.
Tendo em vista o potencial adicional construtivo total, calculado em 4.089.501,83m, foi feita
a simulao do remembramento dos lotes e de implementao do adicional de construo
na rea definida com passvel de aplicao de CEPAC, respeitando-se os recuos, os
gabaritos e o IATs definidos pela Operao, estimando-se que 53% dos usos sero
residenciais, e 47% no residenciais.
SETOR
soma rea de
construo
edificaes - m2
rea construda
residencial - m2
rea construda
residencial m2
% rea
construda
residencial
m2
% rea
construda
residencial
m2
443.165,59
156.343,16
286.822,43
35,28
64,72
306.448,49
193.319,09
113.129,40
63,08
36,92
806.547,90
297.276,86
509.271,04
36,86
63,14
684.445,56
242.536,92
441.908,64
35,44
64,56
734.441,64
370.451,61
363.990,02
50,44
49,56
1.114.452,66
910.540,66
203.912,00
81,70
18,30
N
TOTAL
4.089.501,83
2.170.468,29
1.919.033,54
53,07
46,93
77

Todos os empreendimentos que se utilizarem dos benefcios da Operao Urbana, contam

com o coeficiente bsico de aproveitamento estabelecido pela legislao. A outorga onerosa
relativa ao potencial adicional de construo incide somente sobre o coeficiente de
aproveitamento que exceder o bsico definido em lei.
O fato de existir estoque mximo de rea Construda Adicional, limita a quantidade de
imveis que se utilizaro do coeficiente de aproveitamento mximo oferecido, que varia
conforme a rea do terreno, garantindo a qualidade ambiental e urbana da Operao
Urbana.
Teremos como resultado 2.170.468,29m2 construdos adicionalmente, referentes ao uso
residencial, e 1.919.033,54m2 de construo, referentes ao uso no residencial, no estando
includo o potencial bsico da rea de 681.466,13 m2.
1.5.1.1 Populao Prevista Operao Urbana com limite de estoque de
CEPAC)
residente e flutuante nas reas com previso de utilizao de CEPAC:
SETOR
N Total de pessoas
em rea residencial
rea no residencial
N Total Geral de
pessoas
23.902
29.113
5.211
6.444
9.427
15.871
9.909
42.439
52.348
8.085
36.826
44.910
12.348
30.333
42.681
L
M
N
TOTAL
30.351
16.993
72.349
47.344
-
159.919
232.268
78

O total previsto sem o desconto da populao existente de 232.268 pessoas.

Considerando o potencial bsico da rea (681.466,13 m2), este nmero sobe para 308.320
pessoas.
1.5.1.2 Populao Prevista com desconto da populao existente
Descontando-se a populao j existente, prev-se que haver num prazo de 15 anos um
incremento populacional em relao a essa populao da ordem de 301.610 habitantes,
englobando a populao residente, usuria e a flutuante.
1.5.1.3 - Anlise do cenrio (Operao Urbana com limite de estoque de
CEPAC)
Neste estudo de adensamento, a partir da situao atual, foi gerado o cenrio de aumento
de rea construda na Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro
Que nos conduz as seguintes concluses:
a) A existncia de estoque de potencial adicional de construo garantir o controle da
qualidade ambiental, social, e urbanstica da Operao Urbana Consorciada Da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, estabelecendo limites para o adensamento em
funo da infra-estrutura implantada.
b) Com os recursos advindos da Operao Urbana Consorciada Da Regio do Porto do
Rio de Janeiro, alm das questes ambientais e urbansticas e de infra-estrutura,
podero ser encaminhadas solues para os problemas habitacionais e de
preservao do patrimnio histrico, que existem na regio.
Desta forma, a existncia de estoque de potencial adicional de construo, garantir o
controle da qualidade ambiental, social, e urbanstica da Operao Urbana Consorciada do
Porto do Rio, estabelecendo limites para o adensamento relacionados infra-estrutura
implantada, mitigando os possveis impactos ocasionados pelo adensamento populacional
durante a fase de operao do empreendimento com a melhoria concomitante da infraestrutura, garantindo a qualificao ambiental e a melhoria da qualidade de vida na regio.
79

1.5.2 - Cenrio 2 Implantao da Operao Urbana sem limite de estoque de CEPAC

Tem como objetivo simular o grau de transformao que ocorrer na regio em funo dos
incentivos da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro, sem a
limitao de oferta de CEPAC.
Para os clculos de adeso Operao Urbana, algumas premissas foram adotadas:
no sero todos os terrenos que se transformaro, devido aos usos j existentes

ocupaes verticalizadas, usos institucionais, - e ao parcelamento do solo.
que parte dos terrenos que se transformaro aderiro Operao Urbana, adquirindo de
forma onerosa os incentivos oferecidos
parte se transformar utilizando-se apenas dos Coeficientes de Aproveitamento Bsicos

do Plano Diretor em vigor.
O estoque adicional oferecido em algumas regies no limitou a adeso Operao

Urbana, isto , parte dos terrenos que potencialmente poderiam adquirir rea construda
adicional no foi limitada pelo estoque oferecido pela Operao Urbana.
Visando distribuio ponderada do potencial adicional construtivo estabelecido na Lei
especfica compatibilizando-o com seus limites mximos por setor, foram adotados fatores
de participao em funo de premissas relacionadas com:
preos de terrenos e disponibilidade de reas.
Tendo em vista o potencial adicional construtivo total, foi elaborado o clculo do limite
mximo definido por lei sem controle de estoque de CEPAC. Foi feita a simulao do
remembramento dos lotes e de implementao do adicional de construo na rea definida
com passvel de aplicao de CEPAC, respeitando-se os recuos, os gabaritos e o IATs
definidos pela Operao, estimando-se que 53% dos usos sero residenciais, e 47% no
residenciais. A rea construda total variou entre 4.822.586,59m a 5.270.995,50m,
dependendo da configurao adotada para o adensamento, recuo adotado, altura da
edificao, etc. Assim adotou-se a condio de maior volume de rea construda para efeito
de simulao.
80

SETOR
soma rea de
construo
edificaes - m2
rea construda
residencial - m2
rea construda
residencial
m2
% rea
construda
residencial
m2
% rea
construda
residencial
m2
571.200,10
201.512,10
369.688,00
35,28
64,72
394.984,20
249.170,70
145.813,50
63,08
36,92
1.039.566,80
383.162,80
656.404,00
36,86
63,14
882.188,00
312.608,00
569.580,00
35,44
64,56
946.628,40
477.478,40
469.150,00
50,44
49,56
1.436.428,00
1.173.604,00
262.824,00
81,70
18,30
N
TOTAL
5.270.995,50
2.797.536,00
2.473.459,50
53,07
46,93
F
G
H
I
J
K
L
Todos os empreendimentos que se utilizarem dos benefcios da Operao Urbana, contam

com o coeficiente bsico de aproveitamento estabelecido pela legislao. A outorga onerosa
relativa ao potencial adicional de construo incide somente sobre o coeficiente de
aproveitamento que exceder o bsico definido em lei.
O fato de no existir estoque mximo de rea Construda Adicional, no limita a quantidade
de imveis que se utilizaro do coeficiente de aproveitamento mximo oferecido, que varia
conforme a rea do terreno, no garantindo o controle da qualidade ambiental e urbana da
Operao Urbana.
Teremos como resultado 2.170.468,29 m2 construdos referentes ao uso residencial, e
1.919.033,54m2 de construo, referentes ao uso no residencial.
1.5.2.1 Populao Prevista (Operao Urbana sem limite de estoque de
CEPAC)
residente e flutuante nas reas com previso de utilizao de CEPAC:
SETOR
N Total de pessoas
em rea residencial
rea no residencial
N Total Geral de
pessoas
6.717
36.969
43.686
8.306
14.581
22.887
81

12.772
65.640
78.412
10.420
56.958
67.378
15.916
46.915
62.831
L
M
39.120
N
TOTAL
26.282
93.251
65.403
247.346
340.597
O total previsto sem o desconto da populao existente de 340.597 pessoas.

1.5.2.2 Populao Prevista com desconto da populao existente
Descontando-se a populao j existente, prev-se que haver num prazo de 15 anos um
incremento populacional em relao essa populao da ordem de 333.887 habitantes.
1.5.2.3 - Anlise do cenrio
Neste estudo de adensamento, a partir da situao atual, foi gerado o cenrio de aumento
de rea construda na Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro
Que nos conduz as seguintes concluses:
c) A ausncia de estoque definido de potencial adicional de construo, no garante o
controle da qualidade ambiental, social, e urbanstica da Operao Urbana
Consorciada Da Regio do Porto do Rio de Janeiro, no estabelecendo limites para
o adensamento em funo da infra-estrutura implantada.
d) Com os recursos advindos da Operao Urbana Consorciada Da Regio do Porto do
Rio de Janeiro, alm das questes ambientais e urbansticas e de infra-estrutura,
podero ser encaminhadas solues para os problemas habitacionais e de
preservao do patrimnio histrico, que existem na regio, porm aqum da infraestrutura prevista em funo do no controle do limite de construo pela falta de
estoque definido de limite de potencial adicional de construo.
e) Teremos um incremento previsto de 32.277 pessoas a mais pela ausncia de
mecanismo de limite de venda de CEPAC, representando um acrscimo
82

populacional de 10% em relao populao prevista com o limite de venda de

CEPAC.
Desta forma, a no existncia de estoque definido de potencial adicional de construo, no
garantir o controle da qualidade ambiental, social, e urbanstica da Operao Urbana
Consorciada do Porto do Rio, no estabelecendo limites para o adensamento relacionados
infra-estrutura implantada, no mitigando os possveis impactos ocasionados pelo
adensamento populacional durante a fase de operao do empreendimento. A melhoria da
infra-estrutura no ser concomitante com o adensamento, no garantindo assim a
qualificao ambiental e a melhoria da qualidade de vida na regio.
1.5.3 - Cenrio 3 Sem a Implantao dos incentivos da Operao Urbana

Tem como objetivo simular o grau de transformao que ocorrer na regio sem a
implementao dos incentivos da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio
de Janeiro.
Para a anlise, algumas premissas foram adotadas:
Nenhum dos terrenos se transformar, no estando previstos remembramentos ou

desmembramentos, mantendo-se os usos j existentes ocupaes horizontais,
verticalizadas, usos residenciais, no residenciais, institucionais, e o atual parcelamento
do solo.
No haver adeso Operao Urbana, no havendo compra de forma onerosa dos

incentivos oferecidos
Visando considerar um possvel futuro para a regio foram adotados fatores de avaliao
em funo de premissas relacionadas com:
preos de terrenos e disponibilidade de reas.
Tendo em vista a atual situao de queda de atividade econmica e de diminuio da

populao verificada nos ltimos anos, optou-se por considerar que sem os incentivos da
operao, a situao de atividade econmica decorrente da atividade porturia no ter
incremento previsto para a prxima dcada, acarretando a continuidade do quadro de
abandono das edificaes, mantendo a ociosidade dos galpes e outras edificaes da
regio.
83

Assim, para a anlise, e somente para efeito de clculo, estamos adotando um suposto
crescimento vegetativo das atividades j instaladas, especialmente a porturia, gerando um
suposto adensamento populacional para a estrutura j existente.
1.5.3.1 Total de reas construdas e usos na rea da Operao Urbana
Assim, temos o seguinte quadro atual de reas na regio como um todo.
SETOR
soma rea de
construo
edificaes (m2)
rea construda
residencial
rea construda
residencial
% rea
construda
residencial
% rea
construda
residencial
559.856,00
657,00
559.199,00
0,12
99,88
323.508,64
13.626,64
309.882,00
4,21
95,79
219.931,00
219.931,00
100,00
118.930,00
444,00
118.486,00
0,37
99,63
200.645,00
7.950,00
192.695,00
3,96
96,04
230.104,70
142.569,23
87.535,47
61,96
38,04
23.834,52
15.675,14
8.159,37
65,77
34,23
180.563,45
82.406,00
98.157,45
45,64
54,36
291.154,93
88.890,00
202.264,93
30,53
69,47
255.138,65
18.615,00
236.523,65
7,30
92,70
125.623,20
33.117,00
92.506,20
26,36
73,64
400.296,31
8.476,00
391.820,31
2,12
97,88
105.852,00
443,00
105.409,00
0,42
99,58
64.542,00
3.099.980,40
412.869,02
64.542,00
2.687.111,38
13,32
100,00
86,68
N
TOTAL
O uso no residencial predomina, representando 86,68% do total das reas da Operao

Urbana. A rea residencial extensa em superfcie, porm pequena em rea por no ser
verticalizada. No houve previso de aumento de rea construda.
1.5.3.2 Populao Prevista (sem a implantao dos incentivos da Operao
Urbana)
residente e flutuante nas reas da Operao Urbana:
SETOR
N Total de pessoas
em rea residencial
rea no residencial
N Total Geral de
pessoas
22
44.736
44.758
454
24.791
25.245
84

17.594
17.594
15
9.479
9.494
265
15.416
15.681
4.752
7.003
11.755
523
653
1.175
2.747
7.853
10.599
2.963
16.181
19.144
621
18.922
19.542
1.104
7.400
8.504
283
31.346
31.628
15
8.433
8.447
N
TOTAL
13.762
5.163
5.163
214.969
282.473
O total previsto se as atividades porturias fossem retomadas, sem aumento de rea

construda, de existirem 282.473 pessoas entre populao residente, usuria e flutuante.
Neste caso, a o nmero de pessoas previsto para a atividade no residencial maior do que
a existente hoje, e segue os padres definidos na tabela 6 - ndice de lotao, levando a um
aumento de populao.
1.5.3.3 - Anlise do cenrio (sem a implantao dos incentivos da Operao
Urbana)
Neste estudo de adensamento, foi admitida a hiptese de retomada das atividades e usos
existentes, sem a utilizao dos incentivos da Operao Urbana, e foi gerado o cenrio sem
aumento de rea construda na rea definida da Operao Urbana.
So as seguintes as concluses:
a) O cenrio projetado, de retomada das atividades econmicas ligadas ao segmento
porturio, com a utilizao das edificaes existentes, de difcil viabilidade.
b) Ainda assim, verificou-se que a populao cresceria dos 41.818 habitantes para
cerca de 282.473, sem aumento de rea construda, e com a mesma infra-estrutura
existente. Sem os recursos advindos da Operao Urbana Consorciada Da Regio
do Porto do Rio de Janeiro, alm das questes ambientais e urbansticas e de infraestrutura, no podero ser encaminhadas solues para os problemas habitacionais
e de preservao do patrimnio histrico, que existem na regio.
85

Desta forma, sem a implantao dos incentivos da Operao Urbana, cria-se um cenrio
projetado de difcil viabilidade de mitigao, dada a necessidade de investimentos para a
recuperao da regio. Assim, com o adensamento populacional, no haver garantia da
melhoria concomitante da infra-estrutura, no garantindo assim a qualificao ambiental e a
melhoria da qualidade de vida na regio.
1.6 MITIGAO DOS IMPACTOS

A seguir, esto listadas as medidas mitigadoras j definidas para os possveis impactos
referentes ao adensamento populacional, ou seja, as medidas que so capazes de prevenir,
minimizar ou compensar os impactos negativos que possam ser potencialmente gerados:
1.6.1 Falta de gua potvel decorrente do incremento de populao Fase de

Operao
A regio da Operao Urbana Consorciada Porto Rio, que constitui a rea Diretamente
Afetada, apresenta uma densidade populacional baixa, tendo cerca de 22.000 habitantes em
uma rea de 490,48 ha.
Esta rea, assim como todo o municpio do Rio de Janeiro, abastecida pelo Sistema
Guandu e o Sistema Ribeiro de Lajes.
A rea da Operao Urbana se distingue por ser uma zona porturia, entretanto
visualmente perceptvel que no recebe investimentos de infraestrutura h dcadas, seja em
iluminao pblica e pavimentao, bem como em sistemas de drenagem de guas pluviais,
de abastecimento pblico de gua e de esgotamento sanitrio, exceo da rea no
entorno da Cidade do Samba e Vila Olmpica.
Com a implantao do Projeto Porto do Rio, ter-se- um incremento populacional que
atingir a ordem de 300.000 habitantes, entre os usos residenciais e comerciais, alm de
populao flutuante.
Assim, se no ocorrerem investimentos de modernizao das unidades e da rede de
abastecimento de gua, poder haver escassez do produto.
Como atenuao do problema, parte da necessidade de remanejamento de tubulaes
existentes em funo das vias projetadas ou mesmo reutilizao de algumas tubulaes, em
razo do material, dimetro e estado de conservao, ser adotado um novo sistema de
distribuio, considerando o aporte populacional e a taxa per capita do perfil dos novos
86

usurios, que redundaro em vazes de distribuio considerveis. Para o atendimento da

nova demanda, prev-se a instalao de 79 km de rede de gua potvel na rea da
Operao Urbana.
Na figura a seguir possvel visualizar a rea de projeto e as redes de distribuio, bem
como trs pontos de abastecimento de gua para a rea.
Mapa das reas de projeto e as redes de distribuio

Tambm sero feitas intervenes nas unidades existentes que contribuiro para a garantia
do abastecimento de gua, a exemplo do sistema de reservao e estaes elevatrias.
Dessa forma, a implementao de unidades e de rede de gua potvel caracteriza medida
mitigadora atenuadora dos possveis impactos ocasionados durante a fase de operao do
empreendimento, referentes possvel escassez de gua ocasionada pelo adensamento
populacional, e a relevncia do impacto torna-se baixa, podendo chegar a virtualmente
ausente.
1.6.2 Falta de Esgotamento Sanitrio decorrente do incremento de populao Fase

de Operao
A elevao da populao projetada para a rea e para as novas edificaes a serem
construdos no local iro provocar um incremento nas vazes de esgoto sanitrio. O atual
sistema de esgotamento sanitrio no suportar estes acrscimos de vazes. Alm disso,
com a ultrapassagem da vida til da rede existente, faz-se necessrio a implantao de uma
nova rede de esgotamento sanitrio.
87

Assim, para mitigar este impacto futuro foi projetada uma rede de coletores e galerias de
esgoto sanitrio com dimetros variando de 150 mm a 600 mm, sempre localizada nos
passeios com a finalidade de no danificar o asfalto por ocasio das ligaes prediais. As
novas redes de coleta encaminharo novas sobrecargas de vazes para as grandes
galerias existentes ou para o coletor-tronco Centro.
Est prevista a instalao de 76 km de rede de coletores e galerias de esgoto sanitrio.
A figura abaixo mostra as novas redes coletoras que sero implementadas na rea da
Operao Urbana Consorciada Porto do Rio.
Novas redes coletoras na rea da Operao Urbana.
A implementao deve ter a supervio do CEDAE, a quem compete a superviso e

fiscalizao de todas as obras de esgotos sanitrios executadas no estado do Rio de
Janeiro.
Dessa forma, a implementao de redes coletoras e galerias de esgoto sanitrio caracteriza
medida mitigadora atenuadora dos possveis impactos ocasionados durante a fase de
operao do empreendimento, referentes possvel falta de Esgotamento Sanitrio
ocasionada pelo adensamento populacional. A relevncia do impacto torna-se baixa,
podendo chegar a virtualmente ausente.
88

1.6.3 Falta de Drenagem Pluvial decorrente do incremento de populao Fase de

Operao
O planejamento para a regio ir ocasionar uma quantidade maior de ruas pavimentadas e
largas e ainda a construo de inmeros prdios, aumentando os nveis de
impermeabilizao, redundando em vazes de escoamento superficial com valores
extremamente mais elevados que as atuais, da ordem de 3 a 4 vezes, se correlacionadas.
Para mitigar tal condio, o manuseio de desges na regio do cais deve ser aumentado
sensivelmente, para seccionar as reas contribuintes e possibilitar o escoamento das guas
de chuva atravs de galerias circulares.
Para est prevista uma reformulao da rede de drenagem, integrando ao sistema as novas
vias criadas no marterplan, entre elas o Binrio do Porto do Rio, devendo as cotas de
geratriz inferior das galerias influenciarem o nvel de implantao dos tneis subterrneos
que sero implantados sob a Av. Rodrigues Alves.
A topografia longitudinal plana indicativa de que as galerias tero pouca inclinao, baixas
velocidades de escoamento e grandes dimetros, que ser limitado pela cota de mar
mxima da Baa de Guanabara estimada em 0,60 m. As galerias podero trabalhar semiafogadas, respeitado o limite estabelecido pela RIO GUAS de 85% da seo.
Alm disso, recomenda-se a ampliao de galerias existentes e incluso de novos desgues
no Cais do Porto e no Canal do Mangue na Av. Francisco Bicalho. O paramento vertical do
Cais do porto foi executado com pedras de mo fixadas com argamassa, conformando
espesso paredo a ser atravessado pelas galerias de guas pluviais, nos pontos de
desgue na Baia de Guanabara.
Novas redes de drenagem de guas fluviais.
89

A relao entre as quatro caractersticas fundamentais da chuva dever ser considerada

como parmetro a ser analisado para o novo projeto, sendo esta relao: intensidade,
durao, freqncia e distribuio, baseada em dados pluviogrficos confiveis e com
relativo perodo de observaes que possibilitam segurana no dimensionamento.
Dessa forma, a implementao de reformulao da rede de drenagem caracteriza medida
mitigadora atenuadora dos possveis impactos ocasionados durante a fase de operao do
empreendimento, referentes possvel falta de Drenagem Pluvial ocasionada pelo
adensamento populacional. A relevncia do impacto torna-se baixa, podendo chegar a
virtualmente ausente.
1.6.4 Falta de Energia Eltrica decorrente do incremento de populao Fase de

Operao
Considerando-se o aumento populacional previsto para a fase de operao do
empreendimento, poder haver falta de energia eltrica para uso da populaao.
Assim, como medida mitigadora, deve ser realizado um re-estudo das cargas previstas em
funo do aumento de populao.
O empreendimento prev a converso de todas as redes areas em subterrneas e baseiase em estudos das reas de influncia das subestaes que alimentam as sub-regies, e as
consultas informais realizadas contemplaram as previses de cargas estimadas em funo
da populao estimada das sub-regies.
Estudo de Cargas
CAMERINO/MACKENZIE
FREI CANECA
CAMPO DE MARTE
90

1.6.4.1 rea de Influncia das Subestaes

Para cada sub-regio est previsto um acrscimo diferente do nmero de habitaes,
portanto a soluo proposta difere em cada sub-regio.
Sub-regio 1 Rodoviria
O acrscimo estimado de 45.000 habitaes nessa sub-regio corresponder a um
acrscimo estimado de 11,25 MVA de demanda nos sistemas de distribuio de energia
eltrica da Light, tanto na capacidade de transformao quanto nas redes de distribuio. As
capacidades de transformao das subestaes existentes podero a priori suportar o
crescimento pretendido. Quanto ao sistema distribuidor ser necessria a instalao de pelo
menos seis novos circuitos de distribuio. A necessidade de extenses de rede de mdia e
baixa tenso, no entanto, dever ser levado em considerao somente por ocasio do
detalhamento da localizao dos novos empreendimentos imobilirios na regio.
A converso de rede area para subterrnea nesse caso possvel e aconselhvel por se
tratar de redes areas distribudas pelas ruas de toda a regio.
Sub-regio 2 Praa Santo Cristo
acrscimo estimado de 10 MVA de demanda nos sistemas de distribuio de energia
menos quatro novos circuitos de distribuio. A necessidade de extenses de rede de mdia
e baixa tenso, no entanto, dever ser levado em considerao somente por ocasio do
Sub-regio 3 Cidade do Samba / Vila Olmpica
A princpio no est previsto acrscimo de habitaes nessa sub-regio.
A converso de rede area para subterrnea nesse caso e possvel e aconselhvel por se
91

Sub-regio 4 Morro da Sade

menos um novo circuito de distribuio. A necessidade de extenses de rede de mdia e
Sub-regio 5 Praa Cel. Assuno
tratar de pequeno trecho de rede area instalada na Av. Venezuela.
Sub-regio 6 Praa Mau
eltrica da Light, tanto na capacidade de transformao quanto nas redes de distribuio,
que a priori podero suportar sem grandes investimentos o crescimento pretendido. A
necessidade de extenses de rede de mdia e baixa tenso, no entanto, dever ser levado
em considerao somente por ocasio do detalhamento da localizao dos novos
empreendimentos imobilirios na regio.
92

A converso de rede area para subterrnea nesse caso no aconselhvel por se tratar
de rede instalada em morro com alto nvel de dificuldade para o enterramento da rede
eltrica.
Sub-regio 7 Central do Brasil
eltrica da Light, tanto na capacidade de transformao quanto nas redes de distribuio,
que a priori podero suportar sem grandes investimentos o crescimento pretendido. A
necessidade de extenses de rede de media e baixa tenso, no entanto, devera ser levado
em considerao somente por ocasio do detalhamento da localizao dos novos
empreendimentos imobilirios na regio.
tratar de rede instalada em ruas de pequeno transito.
Sub-regio 8 Metr Comercial
Sub-regio 9 Metr Manuteno
93

baixa tenso, no entanto, devera ser levado em considerao somente por ocasio do
Dessa forma, a reviso das cargas e a melhoria das redes de distribuio de energia
caracteriza medida mitigadora atenuadora dos possveis impactos ocasionados durante a
fase de operao do empreendimento, referentes possvel falta de Energia Eltrica
ocasionada pelo adensamento populacional. Assim, a relevncia do impacto torna-se baixa,
podendo chegar a virtualmente ausente.
1.7 CONCLUSES
1.7.1 Anlise dos Cenrios
Neste estudo de adensamento, alm da situao existente, trs cenrios foram gerados:
Operao Urbana Consorciada com estoque de CEPAC
Operao Urbana Consorciada, sem estoque definido
Ausncia dos incentivos da Operao
o seguinte o quadro com o resumo dos cenrios:
Situao
reas de
construo
edificaes (m2)
rea
construda
uso
residencial
rea construda
uso no
residencial
Cenrio 1 - OP com
estoque de CEPAC
4.822.586,59
2.583.263,98
2.239.322,61
84.388
223.932
308.320
Cenrio 2 - OP sem
estoque de CEPAC
5.270.995,50
2.797.536,00
2.473.459,50
93.251
247.346
340.597
Cenrio 3 - sem a
Operao Urbana
3.099.980,40
412.869,02
2.687.111,38
13.762
268.711
282.473
N de
N de pessoas
N potencial
pessoas uso
uso no
de pessoas
residencial
residencial
A comparao dos trs cenrios, a partir do quadro atual, conduz as seguintes concluses:
A existncia de estoque de potencial adicional de construo, garantir o controle da
qualidade ambiental, social, e urbanstica da Operao Urbana Consorciada do Porto do
Rio, estabelecendo limites para o adensamento em funo da infra-estrutura implantada
(cenrio 1). J a situao sem estoque de CEPAC definido (cenrio 2), no garante a
94

garante a qualidade ambiental, social, e urbanstica da regio, pois no haver limite para o
adensamento em funo da infra-estrutura implantada.
O crescimento de rea construda, previsto para o cenrio da Operao Urbana
Consorciada do Porto do Rio (cenrio 1), similar ao previsto no cenrio do sem a operao
urbana (cenrio 3). A diferena situa-se no fato de que no cenrio 1, com a Operao
urbana, haver garantia de que as receitas advindas da outorga onerosa sejam
integralmente aplicadas na rea da operao urbana, gerando investimentos diretos em
infra-estrutura, trazendo melhoria regio. No cenrio 3, sem a utilizao dos incentivos da
Operao Urbana, nada garante investimentos na regio, gerando adensamento sem a
correspondente infra-estrutura, podendo gerar inmeros impactos ambientais e urbansticos.
Assim, com os recursos advindos da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do
Rio, alm das questes ambientais e urbansticas e de infra-estrutura, podero ser
encaminhadas solues para os problemas habitacionais e de patrimnio histrico que
existem na regio.
1.7.2 Obras de Infra-estrutura
Com as obras previstas de infra-estrutura, prevendo a implementao de unidades e de
rede de gua potvel; a implementao de redes coletoras e galerias de esgoto sanitrio; a
implementao de reformulao da rede de drenagem e a reviso das cargas e a melhoria
das redes de distribuio de energia eltrica, o aumento populacional previsto no
provocar falta de gua potvel para a populao, nem falta de esgotamento sanitrio. A
drenagem da gua pluvial ser incrementada, e as redes de energia eltrica sero
adequadas para atender os nveis de demanda ocasionados por esse incremento
populacional.
Assim, pode-se dizer que com a implementao das aes mencionadas, a relevncia dos
impactos ocasionados pelo aumento de populao torna-se baixa, podendo chegar a
virtualmente ausente.
95

Eiv Porto Rio

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Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

V Situao Atual e Futura

V. SITUAO ATUAL E FUTURA

EIV - Operao Urbana Consorciada

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

1.3 SITUAO ATUAL

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

certificados CEPAC, e aquelas onde no haver adicional de construo, e separadas por

O uso no residencial predomina, representando 98,87% do total das reas passveis de

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

USOS E REAS EXISTENTES SEM POSSIBILIDADE DE UTILIZAO DE CEPAC'S

O uso no residencial ainda predomina, representando 77,50% do total das reas no

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

O uso no residencial predomina, representando 86,68% do total das reas da Operao

RHBP residencial horizontal de baixo padro e mdio padro

CSH comrcio e servio horizontal

CSV comrcio e servio vertical

ArmDep armazns e depsitos

1.3.6 Populao existente em reas com previso de utilizao de CEPAC

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

Tendo em vista a subutilizao dessas reas em funo da baixa atividade econmica e

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

1.4 INTERVENES PROPOSTAS PELA OUC DO PORTO DO RIO ASSOCIADAS AO

REA DE RESTRIO 02 (m)**

REA LOTES (m)

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

rea para CEPAC

As reas construdas referem-se tanto quelas computveis1, como s no computveis.

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

40% de rea no computvel

- residencial vertical de alto padro - apartamentos de 200 a 350 m2 e apartamentos

(5*25) / 350 = 125/350 = 0,35

40% de rea no computvel

- comrcio e servio vertical

25% de rea no computvel

Dessa forma, embora a rea de interveno tenha uma superfcie de 4.893.863,00 m,

REA LOTES (m)

REA DE RESTRIO 01 (m)*

REA DE RESTRIO 02 (m)**

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

Alm do coeficiente bsico igual a 1,0, os proprietrios podero adquirir um potencial

1.5 IMPACTOS PREVISTOS - SITUAO FUTURA

no sero todos os terrenos que se transformaro, devido aos usos j existentes

parte se transformar utilizando-se apenas dos Coeficientes de Aproveitamento Bsicos

Os ndices de participao na Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de

Uso e Ocupao do solo

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

Estado de manuteno das edificaes

Distncia das vias de grande movimento

Custo da outorga onerosa

O estoque adicional oferecido em algumas regies limitou a adeso Operao Urbana,

preos de terrenos e disponibilidade de reas maiores que no necessitam de

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

Todos os empreendimentos que se utilizarem dos benefcios da Operao Urbana, contam

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

O total previsto sem o desconto da populao existente de 232.268 pessoas.

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

1.5.2 - Cenrio 2 Implantao da Operao Urbana sem limite de estoque de CEPAC

no sero todos os terrenos que se transformaro, devido aos usos j existentes

parte se transformar utilizando-se apenas dos Coeficientes de Aproveitamento Bsicos

O estoque adicional oferecido em algumas regies no limitou a adeso Operao

preos de terrenos e disponibilidade de reas.