JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANLISIS ESPECIALIZADO

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
ANLISIS ESPECIALIZADO

La transferencia inmobiliaria por

prescripcin adquisitiva y los
tributos municipales: Predial y
Alcabala
A propsito del precedente emitido por el
Tribunal Registral - SUNARP
David Rubio Bernuy (*)

Resea:
El autor expone en razn del quinto precedente de observancia obligatoria en materia
registral, recada sobre la Res. N 748-2007-SUNARP-TR-L acerca de la prescripcin de
dominio y su incidencia con relacin a los pagos de los impuestos predial y alcabala,
para ello analiza la transferencia inmobiliaria como acto previo para la configuracin de
los impuestos municipales, haciendo una comparacin con otros tipos de transferencia
inmobiliaria como son los adoptados en el sistema francs y alemn, para finalmente,
tambin abordar el tema de la prescripcin adquisitiva desarrollada en la resolucin del
Tribunal Registral.

Sumario:
1. Antecedentes y motivacin para la acreditacin del pago del impuesto predial y
alcabala, 2. La Transferencia inmobiliaria, como acto previo para el pago de los tributos
municipales, 3. El Precedente emitido por el Tribunal Registral, anlisis del caso concreto, 4. Posicin del autor. 5. Casos de inafectacin del impuesto Predial y Alcabala,
6. Conclusiones.

(*) Docente de la Facultad de Derecho y Ciencias Polticas de la Universidad Csar Vallejo de Trujillo. Autor del Libro
Derecho Registral: Teora y Prctica.

Julio de 2008

391

La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva

RESOLUCIN
trito de Santiago de Surco y los estados de
cuenta del ao 2007.

RESOLUCION SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Resolucin N 748-2007-SUNARP-TR-L

II. DECISIN IMPUGNADA

Lima, 5 de octubre de 2007.

APELANTE : CSAR AUGUSTO DUBOIS

DVILA.
TTULO
: N 345175 del 22 de Junio de
2007.
RECURSO : N 38528 del 31 de julio de
2007.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Prescripcin adquisitiva.
SUMILLA

APLICACIN
D.LEG. 776

DEL

ARTCULO

DEL

A efectos de la aplicacin del artculo 7 del

D. Leg. N 776, para la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de dominio seguida al amparo del primer prrafo del artculo 950 del
Cdigo Civil, no se requerir la acreditacin del
pago del impuesto de alcabala y predial, por tratarse de un modo originario y no derivativo de
adquisicin de la propiedad.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y
DOCUMENTACIN PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la prescripcin
adquisitiva de dominio a favor de David San Romn Benavente y Dorila San Romn Benavente.
El ttulo presentado est conformado por los
siguientes documentos:
Parte notarial de la escritura pblica de 20
de junio de 2007 otorgada ante notario Csar Humberto Bazn Naveda.
Fotocopia legalizada por notario Csar Bazn Naveda el 10 de julio de 2007, de las
hojas PU de la Declaracin Jurada Impuesto
Predial 2007, del predio ubicado en Jr. Punta
Lobos, Urbanizacin Nueva Castilla del dis-

392 Julio de 2008

El Registrador del Registro de Predios de

Lima, Carlos Eduardo Centeno Abarca, formul
observacin en los trminos siguientes:
Reingresado el ttulo con la documentacin
que acompaa, debemos sealar que lo indicado en su reingreso respecto al punto 2 de la
observacin anterior no subsana la observacin,
toda vez que conforme lo seala el numeral 4-a)
de la Directiva N 01-06-00000005, publicada
en El Peruano el 22 de octubre de 2003, se encuentran gravadas con el impuesto a las transferencias generadas por prescripcin adquisitiva.
Por lo expuesto, subsiste parcialmente la
observacin del 09/07/2007 en el siguiente extremo: De acuerdo a la citada norma, srvase
acreditar el pago del impuesto de alcabala, o la
inafectacin del mismo, por la transferencia materia de inscripcin. Srvanse adjuntar la hoja de
liquidacin y el recibo de pago en original, copia
legalizada por notario o copia certificada por fedatario de esta oficina registral. En caso contrario, srvanse adjuntar constancia municipal que
acredite el pago o la inafectacin de la misma a
la fecha de transferencia.
III. FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIN
El recurrente sustenta su recurso de apelacin
en los siguientes fundamentos:
El Registrador cita una Directiva que a su
entender grava la inscripcin; sin tener analizar (sic) jurdicamente la factibilidad de la
inscripcin sin el pago de dicho impuesto
ya que la doctrina jurdica es consteste (sic)
en establecer que el procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio connota una
transferencia de dominio sino un pronunciamiento declarativo del mismo. (sic.) Es decir,
no hay transferencia, que es lo que grava el
impuesto de alcabala.
Siendo ello as, resulta insustentable requerir
el pago de un impuesto por una situacin

JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANLISIS ESPECIALIZADO

del Cdigo Civil referido a la Adquisicin

de la Propiedad. Dentro de la clasificacin
de los modos de adquirir la propiedad podemos distinguir los modos originarios y los
modos derivativos.

jurdica que el mismo impuesto no grava; ya

que el impuesto de alcabala grava transferencias y la prescripcin no lo es.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio constituido por el lote 3 de la manzana C del Barrio de Huarapal del distrito de
Santiago de Surco corre inscrito en la partida
electrnica N 49073829, que proviene de la ficha N 364077 y de fojas 151 del tomo 115 del
Registro de Predios de Lima.

La doctrina es unnime al calificar a la prescripcin adquisitiva larga (10 aos), basada

fundamentalmente en el hecho de la posesin, con las caractersticas exigidas por la
norma, como un modo originario de adquisicin de la propiedad; a diferencia de
la llamada prescripcin adquisitiva corta
(5 aos), en la cual, la necesidad del justo
ttulo la encuadra mas bien dentro de los
modos derivativos de adquirir la propiedad.

432

2. Con relacin a la prescripcin larga, Puig

Brutau (1) seala lo siguiente: La circunstancia de que la usucapin consiste en un modo
de adquirir derechos que al mismo tiempo
es causa de que los pierda otra persona que
no consta que haya querido perderlos, ha
motivado que se discutan estas dos cuestiones: la de si se trata de modo originario o
derivativo de adquirir y la del fundamento
de la institucin.

433

Agrega dicho autor que la doctrina espaola

en forma unnime considera a la usucapin
como una forma originaria de adquirir porque
no se adquiere el derecho por transmisin del
anterior titular, ya que ello excluira los requisitos de la posesin y el transcurso del tiempo.

434

En la misma lnea, Papao (2) seala que

quien prescribe la cosa, o sea, el usucapiente, no deriva su derecho del propietario anterior, porque no obtiene la cosa de
l. Aqul no es su autor, ni ste su sucesor,
porque desde el inicio de su posesin l es
un contradictor del dominus, pues pretende
la cosa para s, para lo cual realiza actos posesorios idneos.

435

En el Per, Cuadros Villena (3) reconoce la

distincin sealada en el punto precedente,

436

Su titular de dominio conforme al asiento

C00001 es Nueva Granada S.A.C.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Martha del
Carmen Silva Daz.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de la Sala la cuestin a determinar es la
siguiente:
Si para efectos de la aplicacin del art. 7
del D.Leg. N 776, las instancias registrales
deben tener en cuenta el criterio aprobado
por la Municipalidad de Lima Metropolitana,
con relacin a los actos o hechos gravados
con el tributo de alcabala.
VI. ANLISIS
1. De conformidad con el artculo 950 del Cdigo Civil:

431

La propiedad inmueble se adquiere por

prescripcin mediante la posesin continua,
pacfica y pblica como propietario durante
diez aos.

Se adquiere a los cinco aos cuando mediante justo ttulo y buena fe.

La prescripcin adquisitiva es un modo de

adquirir la propiedad, legislado en el Ttulo
II, Captulo II del Libro de Derechos Reales

(1) PUIG BRUTAU, Jos. Compendio de Derecho Civil. Volumen III. Bosch, Casa Editorial S.A. Barcelona, 1989. Pg. 103.
(2) PAPAO, Ricardo Jos, KIPER, Claudio Marcelo, DILLON, Gregorio Alberto, CAUSSE, Jorge Ral. Derechos Reales.
Tomo III. Ediciones Depalma. Bs. As., 1993. Pg. 33.
(3) CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. Derechos Reales. Tomo Segundo. Primera Edicin. Cultural Cuzco S.A. Lima,
1995. Pg. 405.

Julio de 2008

393

La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva

respecto a la prescripcin larga y la prescripcin corta, al sostener lo siguiente: Es

un modo originario y derivado. Sostengo
que es mixto, porque cuando se trata de la
prescripcin larga, mas bien de la prescripcin a plazo largo no es necesario el ttulo,
consiguientemente puede ser originaria la
posesin para prescribir. Pero para que se
opere la prescripcin corta, propiamente la
usucapin, es necesario el ttulo adquisitivo
que implica la tradicin del bien y la transmisin del derecho.
437

438

3. La prescripcin adquisitiva que puede

tramitarse en sede notarial, conforme se
desprende de la normativa vigente, es la
llamada prescripcin larga, regulada en el
primer prrafo del artculo 950 del Cdigo
Civil.

El artculo 21 de la Ley N 27157 establece

que la prescripcin adquisitiva a la que se
refiere el presente Ttulo es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para
ello se debe seguir el mismo proceso a que
se refiere el artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable,
de acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de
la presente Ley.

El artculo 36 del Reglamento de la citada Ley,

aprobado mediante D.S. N 008-2000-MTC
realiz la precisin siguiente: Procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesin continua, pacfica y pblica
del inmueble por ms de diez (10) aos, est
o no registrado el predio.

439

La referida precisin fue recogida por el artculo 5 de la Ley N 27333, que regul
el trmite notarial de prescripcin adquisitiva de dominio al sealar lo siguiente: El
procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previsto en el artculo 21 de la Ley N
27157 se tramitar, exclusivamente, ante el
Notario de la provincia en donde se ubica
el inmueble, verificndose el cumplimiento
de los requisitos establecidos en el primer

(4) Impuesto predial, de alcabala y al Patrimonio Vehicular.

394 Julio de 2008

prrafo del artculo 950 del Cdigo Civil

(...).

En tal sentido, la prescripcin adquisitiva

tramitada en sede notarial es aquella que
constituye un modo originario de adquirir la
propiedad.

4. Mediante el artculo 7 del Decreto Legislativo N 776, Ley de Tributacin Municipal,

modificado sucesivamente mediante la Ley
N 27616 y el D. Leg. N 952, se estableci
una obligacin a cargo de los Registradores
Pblicos y Notarios, con el tenor vigente siguiente:

Artculo 7.- Los Registradores y Notarios

Pblicos debern requerir que se acredite
el pago de los impuestos sealados en los
incisos a), b) y c) (4) a que alude el artculo
precedente, en los casos que se transfieran
los bienes gravados con dichos impuestos,
para la inscripcin o formalizacin de actos jurdicos. La exigencia de la acreditacin del pago se limita al ejercicio fiscal
en que se efectu el acto que se pretende
inscribir o formalizar, aun cuando los periodos de vencimiento no se hubieran producido.

Del tenor de la referida norma se desprende

que la obligacin a cargo de los Registradores se contrae a requerir, en el caso de predios, la acreditacin del pago del impuesto
predial y de alcabala cuando se solicite la
inscripcin de actos por los cuales se transfieran los citados bienes.

Corresponde por tanto a las instancias registrales, determinar en cada caso, si nos encontramos o no frente al supuesto de hecho
previsto en el artculo 7 del D. Leg. N 776,
es decir, la existencia o no de un acto de
transferencia, con arreglo a lo previsto en
el artculo 2011 del Cdigo Civil, artculo
V del Ttulo Preliminar y artculos 31 y siguientes del Reglamento General de los Registros Pblicos.

5. Cabe sealar que, en uso de las facultades

otorgadas al Directorio de la Superinten-

440

JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANLISIS ESPECIALIZADO

dencia Nacional de los Registros Pblicos

por el literal b) del artculo 18 de la Ley
N 26366 (5), se dictaron normas destinadas a unificar los criterios para acreditar
ante Registros Pblicos, el pago de los impuestos predial, de alcabala y al patrimonio
vehicular, al solicitarse la inscripcin de
transferencias de bienes gravados, aprobndose sucesivamente la Directiva N
011-2003-SUNARP-SN, sustituida por la
Directiva N 07-2005-SUNARP-SN, dictada
esta ltima a fin de adecuar la normativa a
las modificaciones planteadas al artculo 7
del D. Leg. 776 mediante el D. Leg. 952 y a
efectos de recoger criterios de observancia
obligatoria aprobados por el Tribunal Registral con arreglo a lo previsto en el artculo
158 del Reglamento General de los Registros Pblicos.

441

Al respecto es de verse que la normativa registral antes mencionada no establece como

criterio de aplicacin, la consideracin de
que la prescripcin adquisitiva tramitada al
amparo del primer prrafo del artculo 950
del Cdigo Civil, deba reputarse como un
acto gravado con el tributo de alcabala, o
como un acto de transferencia, a fin de exigir la acreditacin de los impuestos de alcabala y predial.
Por el contrario, el Tribunal Registral (6) ha
emitido pronunciamiento mediante reiterada jurisprudencia en el siguiente sentido:
Siendo la prescripcin adquisitiva un modo
originario de adquisicin de la propiedad,
ello supone la inexistencia de un acto traslativo en tanto no existe ningn enajenante
ni cedente del derecho de propiedad, por lo
que no resulta exigible en sede registral, la
acreditacin del pago del impuesto predial y
de alcabala.
De conformidad con los fundamentos antes
expresados, esta instancia reitera el criterio
asumido, el mismo que concuerda con la
unnime doctrina, en el sentido que, sien-

do la prescripcin adquisitiva prevista en el

primer prrafo del artculo 950 del Cdigo
Civil, un modo originario de adquirir la propiedad, no se encuentra dentro del supuesto
previsto en el artculo 7 de la Ley de Tributacin Municipal, aplicable en los casos de
transferencia del derecho de propiedad.
6. Con
relacin
a
la
Directiva
N
01-06-00000005 emitida por el Servicio de
Administracin Tributaria de la Municipalidad Metropolitana de Lima, que establece
instrucciones para la aplicacin del impuesto de alcabala en el mbito de la Municipalidad Metropolitana de Lima, se aprecia
que, como rgano administrador del tributo
circunscrito a la provincia de Lima, ha aprobado el siguiente criterio:

Transferencias gravadas

Sin perjuicio de otras modalidades de actos

o hechos jurdicos que den origen a transferencias de inmuebles, se encuentran gravadas con el impuesto las transferencias
generadas por los siguientes actos o hechos
jurdicos:

(...)
c)

Prescripcin adquisitiva.

(...).

Al respecto, cabe sealar que la citada Directiva, como se ha precisado en el prrafo precedente, ha dictado instrucciones dirigidas,
segn se indica expresamente en el punto
II de la misma a: 1. Todos los funcionarios
y rganos funcionales del SAT, respecto de
los actos administrativos que emitan. 2. Los
contribuyentes y responsables del Impuesto
de Alcabala, respecto del cumplimiento de
sus obligaciones. 3. Los terceros vinculados
con el cumplimiento de obligaciones originadas por el mencionado impuesto.

En tal sentido, los funcionarios y rganos

funcionales del SAT, as como los contribu-

(5) Artculo 18.- Son atribuciones y obligaciones del Directorio las siguientes:

(...)

b) Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurdica de la funcin registral;

(...)
(6) Vase las Resoluciones N 462-2005-SUNARP-TR-L, N 316-2007-SUNARP-TRL y N 374-2007-SUNARP-TR-L.

Julio de 2008

395

La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva

yentes, responsables y obligados al pago del

impuesto de alcabala debern considerar a
la prescripcin adquisitiva como acto gravado con el referido tributo, no obstante se
trate de una adquisicin originaria.
7. Sin embargo, como se desprende tambin
de la citada Directiva, los criterios establecidos en ella, con relacin a la aplicacin
del impuesto de alcabala en el mbito de
la Municipalidad Metropolitana de Lima,
no alcanzan ni vinculan de ningn modo,
a los Registradores Pblicos y Notarios en
el mbito del cumplimiento de la exigencia
prevista por el artculo 7 de la Ley de Tributacin Municipal.

Por tanto, resulta claro que, en lo que respecta a la calificacin a cargo de las instancias registrales, corresponde exclusivamente
a stas, determinar la normativa aplicable,
conforme a lo dispuesto en el literal d) del
artculo 32 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, que establece como obligacin, la de comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos
que conforman el ttulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas
normas.
En consecuencia, siendo el acto cuya inscripcin se solicita, uno de adquisicin de
propiedad en virtud de la prescripcin adquisitiva larga, regulada en el primer prrafo
del artculo 950 del Cdigo Civil, que no
supone un acto traslativo de dominio, no se
requiere exigir la acreditacin del pago de
los tributos municipales.
Conforme a ello, procede revocar la observacin formulada por el Registrador.

396 Julio de 2008

8. De conformidad con el artculo 156 del

Reglamento General de los Registros Pblicos, cuando el Tribunal Registral confirma o
revoca las observaciones formuladas por el
Registrador, tambin debe pronunciarse por
la liquidacin de derechos realizada por el
mismo o, en defecto de sta, determinar dichos derechos.

Acto

Independizacin

D. Calificacin D. Inscripcin Subtotal

S/. 54.00

S/. 13.00

S/. 67.00

Prescripcin
adquisitiva
S/. 28.00
S/. 9.00
S/. 37.00

S/.104.00

Habindose pagado la suma de S/. 28.00 nuevos

soles mediante recibo N 2007-07-00040514,
se encuentra pendiente de pago la suma de
S/. 76.00 nuevos soles.

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCIN
REVOCAR la observacin formulada por el
Registrador del Registro de Predios de Lima al
ttulo referido en el encabezamiento y DISPONER su inscripcin previo pago de los derechos
registrales, de conformidad con los fundamentos
vertidos en el anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
MARTHA DEL CARMEN SILVA DAZ
Presidenta de la Primera Sala del Tribunal
Registral
FREDY LUIS SILVA VILLAJUN
Vocal del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Vocal del Tribunal Registral

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COMENTARIO

I. ANTECEDENTES Y MOTIVACIN PARA

LA ACREDITACIN DEL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL Y ALCABALA

n la vida diaria el hombre tiene una serie de necesidades, muchas de las cuales son satisfechas con la adquisicin
de bienes y de servicios.
Entre los bienes que el hombre adquiere existe
uno de suma trascendencia, tanto por su utilidad
como por la importancia econmica, ste es, la
adquisicin de inmuebles, los mismos que en la
mayora de las veces servirn como morada a los
adquirentes.
Estos inmuebles que adquieren las personas en
algunos casos tienen un registro jurdico donde se
inscriben (1). Sobre los registros jurdicos diremos
que son instituciones creadas por el Estado para
proteger los bienes y derechos de las personas, y
hacerlos oponibles a todos Erga Omnes.
Lo regular para inscribir la transferencia de la
propiedad de un bien inmueble predial o la inscripcin de algn derecho que recae sobre un inmueble inscrito, como por ejemplo los contratos
de hipoteca, arrendamiento, anticresis, servidumbre, superficie, etc. era suficiente para la respectiva
inscripcin de dichos actos, la presentacin del
documento formal respectivo, que generalmente
es una escritura pblica de origen notarial.
442

Sin embargo, para el caso de las transferencias

de los predios (urbanos y rsticos), a partir del 1
de Enero del ao 2002 fecha de entrada en vigencia de la Ley N 27616 publicada el 29-12-2001
denominada Ley que restituye recursos a los go-

biernos locales existe la obligacin de que se acredite el pago de los impuestos predial y alcabala del
predio materia de transferencia.
Antes de continuar con el anlisis respectivo,
transcribimos el art. 7 de la Ley de Tributacin
Municipal, el D. Leg. 776, que fue modificado
por la Ley N 27616.
Art. 7 del Decreto Legislativo N 776, cuya
redaccin queda de la siguiente manera:

Los Registradores Pblicos y Notarios Pblicos debern requerir que se acredite el pago de los
impuestos sealados en los incisos a), b) y c) ... en
el caso que se transfieran los bienes gravados con
dichos impuestos, para la inscripcin o formalizacin de actos jurdicos.

Los incisos indicados se refieren a los impuestos a)

predial, b) alcabala y c) impuesto vehicular.

Con la modificacin legislativa antes indicada,

desde el ao 2002 prcticamente a los Notarios y
Registradores Pblicos, se nos ha convertido en
verificadores del cumplimiento del pago de los
tributos municipales, lo cual desde luego no es correcto, ya que ni los Notarios ni los Registradores
tienen como funciones las de ser fiscalizadores del
pago de los impuestos municipales, y es ms, el
exigir la acreditacin del pago de los tributos municipales para poder formalizar las transferencias
y la posterior inscripcin de dichas adquisiciones
en el registro, constituye en la prctica una limitacin al derecho constitucional a la propiedad,
ya que por el solo hecho de no haber pagado los
impuestos municipales no es posible formalizar la
transferencia de la propiedad predial.

(1) A la fecha los nicos bienes inmuebles que tienen acceso a un registro jurdico son tres: 1.- Los predios (urbanos y
rurales) 2.- Los derechos o concesiones mineras, y 3.- Las Concesiones para la explotacin de los servicios pblicos (
art. 2 de la Ley N 26366, modificada por la Ley N 28677)

Julio de 2008

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La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva

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444

IMPUESTO PREDIAL.- Cabe precisar que

el impuesto predial es un impuesto de periodicidad anual y que grava el valor de los predios
urbanos y rsticos, incluye los terrenos ganados
al mar, a los ros, as como las edificaciones fijas
y permanentes que constituyan partes integrantes
de dichos predios; y en cuanto al pago, ste debe
ser cancelado por el propietario del predio en su
totalidad o en forma trimestral conforme lo establece el artculo 5 del D. Leg. 776.

el sentido de que el control o verificacin del pago

de los tributos municipales, debe correr a cargo de
los funcionarios u rganos del gobierno municipal provincial o distrital acreedor de los impuestos respectivos.

EL IMPUESTO DE ALCABALA.- En lo
referente al impuesto de alcabala, ste grava
toda transferencia de predio urbano o rstico
y la tasa fija prevista en la ley es del 3% del valor de transferencia; la base imponible para la
aplicacin del impuesto de alcabala es el valor
de venta del predio, ste no puede ser menor
al valor de autoevalo. En cuanto al obligado
al pago del impuesto de Alcabala, por prescripcin expresa de la Ley de Tributacin Municipal, corresponde ser cancelado en forma exclusiva por el comprador, sin admitirse pacto
en contrario.

Sobre la transferencia inmobiliaria en el mundo existen dos grandes sistemas de transferencia.

El Primero, es el sistema Alemn, ste sistema se
caracteriza fundamentalmente en que la transferencia de los predios opera necesariamente con la
inscripcin registral; y el otro gran sistema es el
Francs en el que lo principal es el consenso de voluntades de los contratantes independientemente
de su inscripcin registral.

Bueno, diremos que la obligacin impuesta a

los Notarios y Registradores para verificar el pago
de los impuestos predial y alcabala de los predios
materia de transferencia y su inscripcin, tiene
como fundamento principal apoyar para la mayor recaudacin de impuestos en beneficio de los
gobiernos locales, obligacin existente desde el 1
de Enero del 2002 motivacin o fundamento que
no compartimos, por cuanto si bien los tributos
municipales son importantes para el desarrollo de
la ciudad, no es menos cierto que desnaturalizamos las funciones de las instituciones (Notariado y SUNARP), asignndoles funciones que no
son compatibles con la proteccin de los bienes y
transferencia de los mismos, por lo que opinamos
por una modificacin legislativa en ese aspecto, en

2. LA TRANSFERENCIA INMOBILIARIA, COMO ACTO PREVIO PARA EL

PAGO DE LOS TRIBUTOS MUNICIPALES

2.1. SISTEMAS DE TRANSFERENCIA

INMOBILIARIA: Alemn y Francs

2.1.1. SISTEMA ALEMN

Sobre el sistema Alemn el maestro Len

Barandiarn citado por Max Arias Schreiber, nos indica :

Contemporneamente predomina notoriamente el principio de que no basta el

consentimiento para adquirir la propiedad.
El Cdigo Alemn dispone que tratndose
de bienes muebles la transmisin de su dominio no se opera sino por una convencin
especial seguida de tradicin; y tratndose
de inmuebles es preciso la intervencin de
un oficial de justicia y de la inscripcin
del acto en el Registro de la Propiedad
(artculos 929 y 925)... (2)

(2) ARIAS - SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Tomo IV; Lima - Per; Ao 1998; Edit.
Gaceta Jurdica; Pginas 334.

398 Julio de 2008

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANLISIS ESPECIALIZADO

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Es decir en el sistema Alemn la transferencia inmobiliaria opera con la registracin del contrato de transferencia en el
registro, lo que implica que la inscripcin
tiene el carcter de constitutivo, la inscripcin es un requisito de validez o de
existencia de la transferencia. El ttulo es
el documento que contiene el acto causal
de la transferencia y el modo en que opera
la transferencia es la inscripcin registral
del acto material (Compra venta, donacin, permuta, anticipo de legtima, dacin en pago, etc.)

2.1.2. SISTEMA FRANCS

El Segundo gran sistema de transferencia

inmobiliaria es el Francs, regulado en el
cdigo napolenico de 1804 eminentemente consensualista en donde la voluntad de las partes es la que prima. El Sistema de transferencia Francs, es el sistema
adoptado por la legislacin peruana, se
basa en que la transferencia de los predios
opera con el solo consenso o concierto de
voluntades del transferente y del adquirente, en un determinado momento, as el
artculo 949 del Cdigo Civil Peruano
prescribe :

La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o
pacto en contrario

La disposicin transcrita significa que en

el Per la transferencia inmobiliaria se entiende transmitida y adquirida slo por el
simple poder del concurso de voluntades
en un momento determinado, no se tiene
en cuenta la mala fe de las personas, no
es necesario la inscripcin; sin embargo,
es bueno dejar constancia que si un predio es vendido varias veces de buena o de
mala fe por el propietario inscrito en el
registro, la legislacin vigente brinda pro-

teccin al que primero inscribe su adquisicin en el registro.

Para los fines de continuar con el presente

trabajo, nos interesa precisar que para los
efectos del pago de los tributos municipales (predial y alcabala), por lo menos
el contrato de transferencia debe constar
en documento privado que puede ser:
Una minuta debidamente autorizada por
abogado, contrato privado con firmas legalizadas por notario u otros documentos
privados, en los cuales conste la transferencia inmobiliaria (predio urbano o rstico).

Entonces debemos indicar que para los

efectos de la formalizacin de la transferencia ante el Notario (otorgamiento de
la escritura pblica) y de la inscripcin de
dicha escritura ante el registro de predios
(urbano o rstico), se debe acreditar el
pago del impuesto predial del ao de la
transferencia.

Ejemplo. La minuta de compra de venta

de un predio es el 01 de enero del 2003 el
mismo que es elevado a escritura pblica
tres aos despus, 01 de enero del 2006.
La pregunta es En qu ao se debe acreditar el pago del impuesto de predial?
La respuesta es del ao 2003 ya que en
nuestro pas la transferencia opera con el
solo consentimiento de las partes, y este
consentimiento existe en la fecha de la
minuta, en la que consta el concierto de
voluntades y no la fecha de la escritura
pblica.

3. EL PRECEDENTE EMITIDO POR EL

TRIBUNAL REGISTRAL, ANLISIS
DEL CASO CONCRETO
El 11 de Junio del 2008 se public en el diario
oficial el Peruano un cuadernillo de precedentes de
observancia obligatoria aprobados por el Tribunal

Julio de 2008

399

La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva

Registral de la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos), adoptados en los

plenos trigsimo segundo y trigsimo tercero.

El tiempo, o ms precisamente su decurso, est indesligablemente vinculado a la

existencia humana y, por ello, constituye
el hecho jurdico- o jurgeno- de mayor importancia, pues, adems, todos los hechos
jurdicos tienen lugar en el tiempo, y ste,
con su decurso, influye gravemente en las
relaciones jurdicas dando lugar a la constitucin de derechos subjetivos, como en el
caso de la prescripcin adquisitiva, o a
extinguir, ya a la accin o mejor dicho a
la pretensin, como en la prescripcin extintiva, ya a aqulla y al Derecho, como en
la caducidad. De ah, la necesidad de estudiar el tiempo y su decurso como fenmeno
jurdico, antes de acometer el de la prescripcin extintiva y el de la caducidad. (3)

Entonces como vemos por el transcurso

del tiempo se adquieren derechos (prescripcin adquisitiva) o se pierden los mismos (prescripcin extintiva).

En cuanto al tema que estamos desarrollando, nos interesa la prescripcin

adquisitiva, esta institucin jurdica lo
encontramos regulada en el art. 950 del
Cdigo Civil, el mismo que transcribimos:

Artculo 950 del Cdigo Civil de 1984.

La propiedad inmueble se adquiere por

prescripcin mediante la posesin continua,
pacfica y pblica como propietario durante
diez aos.

Se adquieren a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe.

La norma sustantiva, sobre prescripcin

adquisitiva de inmuebles, que hemos

El quinto precedente aprobado en el 32vo pleno, que es materia de estudio, est relacionado a
la acreditacin de los impuestos predial y alcabala
en los casos de adquisicin de inmuebles por prescripcin adquisitiva.
El precedente quinto, publicado en el peruano
el 11-06-2008 es el siguiente:
Diario Oficial El Peruano. Mircoles 11 de junio del
2008 (Pgina 373841).
32vo pleno: Quinto Precedente
Prescripcin adquisitiva de dominio e impuestos predial
y alcabala
Para la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de
dominio no se requerir la acreditacin del pago de
los impuestos de alcabala y predial, por tratarse de un
modo originario y no derivativo de adquisicin de la
propiedad.
Criterio sustentado en las Resoluciones N
748-2007-SUNARP-TR-L
del
05-10-2007,
462-2005-SUNARP-TR-L del 09-08-2005 y
316-2007-SUNARP-TR-L.

Del precedente antes transcrito, vamos a desarrollar tres temas: Que es la prescripcin, clases
de prescripcin adquisitiva y finalmente nuestra
posicin frente al precedente aprobado.
447

3.1. LA PRESCRIPCIN.- La prescripcin

es un modo por el cual, de manera general, se adquieren o extinguen derechos; es
decir, el factor tiempo es el determinante para adquirir o extinguir el derecho.
Sobre el tiempo, en relacin al tema en
comento, transcribimos la opinin del
maestro Vidal Ramrez:

(3) VIDAL RAMIREZ, Fernando: Prescripcin extintiva y caducidad. Lima-Per; Ao 2002; Edit. Gaceta Jurdica;
4ta Ed.

400 Julio de 2008

448

JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANLISIS ESPECIALIZADO

transcrito, regula dos tipos de prescripcin adquisitiva inmobiliaria (4): La prescripcin ordinaria o larga y la prescripcin extraordinaria o corta.

449

3.2. CLASES DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA INMOBILIARIA.- Como

hemos indicado en el prrafo que antecede, la prescripcin adquisitiva de inmuebles se clasifica en dos: Ordinaria o larga
y extraordinaria o corta.

450

El primero implica que la posesin debe

ser en forma continua por un mnimo de
tiempo de 10 aos, es decir debe haber
ANIMUS DOMINI.

En cuanto al segundo requisito de la posesin pacfica, sta queda enervada, por

ejemplo s judicialmente se requiere la
desocupacin.

En cuanto a que la posesin sea pblica,

implica que el poseedor debe exhibir actos pblicos a ttulo de propietario, de
modo que el derecho de propiedad a ser
declarado sea incuestionable.

451

3.2.1. PRESCRIPCIN ADQUISITIVA ORDINARIA O LARGA. Este tipo

de prescripcin es la prevista en la primera parte del art. 950 del Cdigo Civil
peruano de 1984 la misma que establece
tres requisitos fundamentales: posesin
continua, pacfica y pblica.

3.2.2. PRESCRIPCIN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA O CORTA. Este tipo de prescripcin adquisitiva

inmobiliaria es la prevista en la segunda
parte del art. 950 del Cdigo Civil, ope-

ra con el requisito de existencia de justo

ttulo y buena fe. El Justo ttulo es el ttulo traslativo de propiedad que de por s
habra bastado para operar la transferencia del dominio, siempre y cuando hubiera reunido las condiciones legales.

De lo desarrollado en el presente trabajo

de investigacin, se puede concluir que la
doctrina es uniforme al clasificar a la prescripcin adquisitiva de dominio inmobiliario en prescripcin adquisitiva larga y
en prescripcin adquisitiva corta, criterio
que compartimos en su totalidad.

En base a la clasificacin anterior, el Tribunal Registral en el precedente transcrito en la pgina anterior sostiene que
en el caso de la prescripcin larga no
existe transferencia de dominio por ser
una adquisicin originaria, por lo tanto
no es exigible la acreditacin del pago de
los impuestos Predial y Alcabala y continua precisando que dichos impuestos
se deben requerir para prescripciones de
dominio cortas, ya que en esos casos si
existe titulo traslativo de la propiedad
inmobiliaria, criterio este que no compartimos.

4. POSICIN DEL AUTOR

Teniendo en cuenta la disposicin constitucional prevista en los artculos 66 y 70, el primero
que establece con meridiana claridad que los recursos naturales renovables y no renovables son
patrimonio de la nacin y en el segundo artculo
establece una garanta, que es el derecho de propiedad, el mismo que entre sus caractersticas est
el de ser inviolable.

(4) REGISTROS DE INMUEBLES. Con la entrada en vigencia de la Ley N 28677 (01.05.2006) en los Registros Pblicos,
slo son Bienes Inscribibles como Inmuebles: Los predios (urbanos y rurales), las concesiones mineras y las concesiones para la explotacin de los servicios pblicos; ya que, desde esa misma fecha, las embarcaciones pesqueras, naves,
aeronaves y buques son considerados como bienes muebles.

Julio de 2008

401

La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva

El suscrito es de opinin que en todos los casos

de transferencia inmobiliaria por causa de prescripcin adquisitiva de domino larga o corta, de
predio urbano o rural, se debe pagar y acreditar
la cancelacin de los tributos municipales: los impuestos predial y alcabala respecto al predio materia de adquisicin.
FUNDAMENTOS

452

4.1. Los predios adquiridos por prescripcin

larga o corta cuentan con igualdad de
derechos, y en muchos de los casos, se
les brinda una efectiva prestacin de los
servicios pblicos como son: de parques y
jardines, limpieza pblica, serenazgo, etc.
4.2. Los inmuebles adquiridos por prescripcin
larga, de la que el tribunal registral ha sealado que no es obligatorio acreditar el pago
de los impuestos ante el registro, no difiere
del inmueble adquirido por prescripcin corta o extraordinaria, ya que en ambos casos se
adquiere la propiedad del predio; ms bien,
creemos que la prescripcin larga debera pagar igual o mayor impuesto, cuando inicia su
vida tributaria ante la municipalidad, ya que
ste ha sido adquirido, en la mayora de los
casos a ttulo gratuito slo con los requisitos
de la posesin continua, pacfica, y pblica
por parte del poseedor - propietario.
5. CASOS DE INAFECTACIN DE LOS
IMPUESTOS PREDIAL Y ALCABALA
A continuacin solo para efectos informativos
transcribimos algunos casos de inafectacin al
pago de los impuestos predial y de alcabala.
5.1. ALGUNOS CASOS DE INAFECTACIN AL PAGO DE IMPUESTO
PREDIAL (Artculo 17 del D. Leg.
776)

453

Estn inafectos al pago del impuesto los

predios de propiedad de:

402 Julio de 2008

a) El gobierno central, gobiernos regionales y gobiernos locales.

b) Los gobiernos extranjeros, en condicin de reciprocidad, siempre que el
predio se destine a residencia de sus
representantes diplomticos o al funcionamiento de oficinas dependientes
de sus embajadas, legaciones o consulados, as como los predios de propiedad de los organismos internacionales
reconocidos por el Gobierno que les
sirvan de sede.
c) Las sociedades de beneficencia,
siempre que se destinen a sus fines
especficos y no se efecte actividad
comercial en ellos. Los predios cuya
propiedad corresponda a organizaciones polticas como partidos, movimientos o alianzas, reconocidos por
el rgano electoral correspondiente.
d) Las entidades religiosas, siempre que
se destinen a templos, conventos, monasterios y museos.
e) Las entidades pblicas destinadas a
prestar servicios mdicos asistenciales.
f ) El Cuerpo General de Bomberos,
siempre que el predio se destine a sus
fines especficos.
g) Las Comunidades Campesinas y Nativas de la sierra y selva, con excepcin
de las extensiones cedidas a terceros
para su explotacin econmica.
h) Las universidades y centros educativos, debidamente reconocidos, respecto de sus predios destinados a sus
finalidades educativas y culturales,
conforme a la Constitucin.
i) Las concesiones en predios forestales
del Estado dedicados al aprovechamiento forestal y de fauna silvestre y
en las plantaciones forestales.

JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANLISIS ESPECIALIZADO

j) Los predios cuya titularidad correspondan a organizaciones polticas

como: partidos, movimientos o alianzas polticas, reconocidos por el rgano electoral correspondiente.

c) La resolucin del contrato de transferencia que se produzca antes de la

cancelacin del precio.

k) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones de personas

con discapacidad reconocidas por el
CONADIS.

e) Las de derechos sobre inmuebles que

no conlleven la transmisin de propiedad.

l) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones sindicales, debidamente reconocidas por el Ministerio de
Trabajo y Promocin Social, siempre y
cuando los predios se destinen a los fines especficos de la organizacin.

454

Asimismo, se encuentran inafectos al

impuesto los predios que hayan sido declarados monumentos integrantes del
patrimonio cultural de la Nacin por el
Instituto Nacional de Cultura, siempre
que sean dedicados a casa habitacin o
sean dedicados a sedes de instituciones
sin fines de lucro, debidamente inscritas
o sean declarados inhabitables por la Municipalidad respectiva.
En los casos sealados en los incisos c),
d), e), f ) y h), el uso parcial o total del inmueble con fines lucrativos, que produzcan rentas o no relacionados a los fines
propios de las instituciones beneficiadas,
significar la prdida de la inafectacin.

5.2. ALGUNOS CASOS DE INAFECTACIN AL PAGO DEL IMPUESTO

DE ALCABALA (Artculo 27 y 28 del
D. Leg. 776)

Estn inafectas del impuesto las siguientes transferencias:

a) Los anticipos de legtima.
b) Las que se produzcan por causa de
muerte.

d) Las transferencias de aeronaves y naves.

f ) Las producidas por la divisin y particin de la masa hereditaria, de gananciales o de condminos originarios.
g) Las de alcuotas entre herederos o de
condminos originarios.

Tambin estn inafectas las adquisiciones inmobiliarias que hagan las siguientes entidades:
a) El Gobierno Central, las Regiones y
las Municipalidades.
b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
c) Entidades religiosas.
d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per.
e) Universidades y centros educativos,
conforme a la Constitucin.

6. CONCLUSIONES
1. La prescripcin adquisitiva de propiedad es un
modo para sanear la titularidad de los predios
urbanos y rurales, stos ltimos, tambin denominados rsticos, inscribindose la propiedad a nombre del adquirente y se cancela el
asiento del antiguo dueo.
2. La funcin de verificadores del cumplimiento
del pago de los impuestos predial y de alcabala establecida a los Notarios y Registradores
Pblicos, con motivo de formalizacin e inscripcin de transferencias de inmuebles, debe

Julio de 2008

403

La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva

de ser derogada a los efectos de no entorpecer

la formalizacin de la transferencia inmobiliaria y no limitar el derecho constitucional de la
propiedad.
3. Sin perjuicio de lo indicado en la conclusin
anterior, nuestra opinin es que en todos los
casos de transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva de dominio ya sea la ordinaria (larga) o la extraordinaria (corta), se
debe acreditar el pago de los impuestos predial
y alcabala, discrepando el suscrito con el precedente del tribunal registral de SUNARP.
4. Para inscribir la transferencia de la propiedad
de un inmueble por prescripcin adquisitiva
de dominio es necesario: Oficio del Juez del
Juzgado donde se tramit la prescripcin adquisitiva, adjuntando el parte judicial en el que

404 Julio de 2008

conste la sentencia que declara propietario al

poseedor por prescripcin y de la resolucin
que declara consentida dicha sentencia. En el
caso de que la prescripcin adquisitiva hubiera
sido tramitada ante Notario Pblico, se presentar el testimonio notarial de la escritura
de declaracin de propietario por prescripcin
adquisitiva.
5. Con respecto a la acreditacin de los tributos
municipales del Impuesto Predial e Impuesto
de Alcabala, diremos que de un anlisis de la
legislacin vigente y precedentes del Tribunal
Registral, se concluye que en la adquisicin de
dominio por prescripcin adquisitiva ordinaria
o larga, diez aos o ms de posesin del inmueble, no es necesario acreditar ante el registro, el
pago de los impuestos predial y alcabala.