Apuntes Reales

Curso
Civil III: Derechos Reales

Apuntes tomados en las clases magistrales de D Rosario Daz Romero durante el curso
2012-2013. Si alguien quiere realizar algn tipo de donativo por mis labores realizadas
aqu dejo mi cuenta corriente: 0128 05 283 78881 17372.

Sean ustedes felices y estudien duro que tercero es jodido.

Besos.

M a n u e l C o r r e a l v a r e z
2012
2013
I.
II.
III.
IV.
V.
A)
B)
C)
LOS DERECHOS REALES Y SU DINMICA

Tema 1. El Derecho de cosas y las relaciones jurdico-reales.
Tema 2. La dinmica de los derechos reales.

LA POSESIN. LA USUCAPIN.

Tema 3. La posesin.
Tema 4. La prescripcin adquisitiva o usucapin.

EL DERECHO DE PROPIEDAD

Tema 5. La propiedad.
Tema 6. La comunidad de bienes.

ALGUNAS PROPIEDADES ESPECIALES

Tema 7. La propiedad horizontal.
Tema 8. La propiedad intelectual.

LOS DERECHOS REALES LIMITADOS O EN COSA AJENA

Derechos reales de uso y disfrute.

Tema 9. El usufructo.
Tema 10. Las servidumbres.
Tema 11. El derecho de superficie.
Tema 12. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

Derechos reales de garanta.

Tema 13. Las garantas reales.
Tema 14. La prenda.
Tema 15. La hipoteca inmobiliaria (I).
Tema 16. La hipoteca inmobiliaria (II).
Tema 17. Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento.

Derechos de adquisicin

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Manuel Correa lvarez
Tema 18. Los derechos de adquisicin preferente.
VI.
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Tema 19. El Registro de la Propiedad (I).
Tema 20. El Registro de la Propiedad (II).

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I.
LOS DERECHOS REALES Y SU DINMICA
Tema 1. El Derecho de cosas y las relaciones jurdico-reales.

1. Los derechos reales. Concepto y caracteres.

La regulacin de los derechos reales se encuentra recogida en el Libro II del Cdigo Civil
dedicado a los bienes, la propiedad y sus modificaciones.

Los derechos reales son derechos absolutos sobre un bien, conceden pues un poder inmediato
y directo sobre dicho bien, que debe ser respetado por todos. El contenido del derecho real
que lo define es la facultad o facultades que permiten a su titular utilizar o usar el bien o la
cosa objeto del derecho de manera concreta, para ciertos fines o resultados. Por ejemplo, el
usufructo faculta para disfrutar plenamente de un bien con la obligacin de conservar su
forma y sustancia

La naturaleza del derecho real determina que en los supuestos de concurrencia de varios
derechos sobre un mismo bien deba aplicarse el principio prior tempore potior iure, de
manera que el derecho real posterior deba quedar siempre subordinada a la eficacia del
derecho real sobre el mismo bien anterior en el tiempo.

La propiedad es el derecho real ms importante. Los limites que establece la propiedad: son el
inters pblico y la utilidad social (art. 33.3 CE). Este artculo define la expropiacin. Nos
encontramos con una serie de derechos reales limitados. Son limitados porque normalmente
recaen sobre cosas ajenas pero permiten a su titular a usar y utilizar la cosa con limitaciones. El
usufructo es un derecho sobre cosa ajena que da lugar a usarlo y utilizar. El titular del derecho
de propiedad pasa a convertirse en nudo propietario. La nica facultad que se le queda es la
facultad de disposicin.
Sobre un mismo objeto ya sea mueble o inmueble pueden recaer varios derechos reales (de
propiedad, de usufructo, de hipoteca).

2. La distincin entre derechos reales y derechos de crdito. Diferencias de rgimen
jurdico.

El artculo 609 de Cdigo Civil exige para la adquisicin y transmisin de los derechos reales
por medio de contratos la tradicin o entrega de la cosa.
El artculo 1095 del Cdigo Civil nos dice que el acreedor en una relacin jurdica por la que
tiene derecho a que se le entregue una cosa no adquiere ningn derecho real hasta que le sea
entregada. Hasta entonces tiene derecho a una prestacin simplemente, en otras palabras un
derecho personal, relativo o de crdito.

En el derecho de crdito nos encontramos con una relacin entre dos personas en las que una
de ellas tiene el poder de exigir a otra la realizacin de una prestacin (dar, hacer o no hacer).
Aqu el inters de una persona se satisface por la prestacin que otra realiza en su favor (el
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obligado). En cambio, en el derecho real el titular satisface directa e inmediatamente su

inters mediante el ejercicio de sus poderes sobre la cosa.

El derecho real se caracteriza por su carcter absoluto, por su oponibilidad erga omnes. Se
pueden hacer valer, incluso coactivamente, contra todos. El derecho de crdito, por otra
parte, solo se puede hacer valer frente al sujeto obligado a cumplir la prestacin. Adems, el
derecho real es susceptible de ser lesionado por cualquier tercero, mientras que el derecho de
crdito lo puede ser exclusivamente por una persona concreta y determinada (el deudor) al no
cumplir su prestacin.

- Derechos reales
o Derechos absolutos. Porque son eficaces erga omnes* y recaen sobre las
cosas determinadas directamente. Cuando se es titular de un derecho real, se
tiene la posesin de esa cosa.
o Son eficaces erga omnes porque cuentan con un instrumento de seguridad y
publicidad: el registro de la propiedad.

- Derechos de crdito

o Derechos con una eficacia inter partes*. Solamente se pueden exigir entre
deudor y acreedor, ningn tercer tiene la facultad de exigir ni de ejercer la
prestacin. Art 1257 CC: principio de relatividad de los contratos.
o Derechos relativos.

3. Los tipos de derechos reales.

Derechos reales limitados que recaen sobre cosa ajena: a su vez podemos distinguir distintos
tipos:
1. Derechos reales de goce: permiten a su titular la utilizacin o explotacin total o
parcial, de un bien ajeno, as como, en algunos casos, la adquisicin de los frutos que
produce.
o Usufructo: posibilita un mximo goce de utilizacin.
o Servidumbre: el acceso recibe el nombre de derecho real limitado de
servidumbre porque permite al titular de otra cosa usar, y el propietario de la
cosa ve limitado su uso.
o De uso y habitacin: en los que aquel goce y utilizacin es mucho menor.
2. Derechos reales de garanta. (De realizacin del valor).
o Derechos que permiten a su titular ejecutar una cosa ajena para el caso de que
se incumpla una determinada obligacin que garantice ese derecho real de
garanta. Son derechos de garanta porque mediante ellos se asegura el
cumplimiento de una obligacin, de que es acreedor el titular del derecho real.
Hipoteca: bienes inmuebles.
Prenda: bienes muebles. Con desplazamiento posesorio, sin
desplazamiento posesorio. Da a su titular a ejecutar la cosa sobre la
que recae.
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3. Adquisicin preferente: no es pacfica. No toda la doctrina est de acuerdo con que

concurra este derecho real. Le est otorgando la titularidad de un derecho, para que
ejercite ese derecho y adquiera si lo desea la propiedad.
o Derecho de opcin de compra: el titular de la opcin tiene la facultad de
adquirir la cosa objeto del contrato de opcin pagando el precio pactado por el
concedente. Est claro que la opcin no otorga un derecho directo e
inmediato sobre la cosa y tambin lo es que la opcin no puede hacerse
efectiva frente a un tercer adquirente de la cosa.
o Tanteo y retracto: por virtud de estos derechos se confiere a la persona que se
encuentra en una determinada situacin jurdica (por ejemplo, arrendatario) la
facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido
venderla (tanteo: comprar por el tanto) o cuando la ha enajenado a un tercero
(retracto).

Los derechos reales limitados cuentan con un instrumento jurdico creado por el estado que es
el registro de la propiedad, donde tiene acceso a los libros de ese registro. Se refiere slo a
bienes inmuebles.
Es un registro de seguridad jurdica: La inscripcin es voluntaria y meramente declarativa. No
es constitutiva con una excepcin, el derecho real de hipoteca. Para que se constituya es
necesaria la inscripcin en el registro de la propiedad. Art 1875 CC. En el registro de la
propiedad no aceptan los derechos de crdito, los derechos personales.

Existen dudas si el principio de autonoma privada es aplicable en materia de derechos reales.
Los derechos reales son nicamente los tipificados en el CC
Art 2.2 de la ley hipotecaria nos seala lo que se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.
Sistema de derechos reales en un sistema de numerus clausus: son derechos reales los nicos
que determina la ley.

4. Estructura de la relacin jurdico-real: sujetos y objeto.

- Sujetos
La titularidad de los derechos reales puede corresponder tanto a personas fsicas como a
personas jurdicas, salvo en el derecho de uso y en el derecho de habitacin, los cuales por su
propia funcin solo puede atribuirse a persona fsicas.

- Objeto
El objeto de los derechos reales son los bienes o cosas susceptibles de apropiacin, objeto del
trfico puesto que estn en el comercio de los hombres.

Hay que recordar que hay bienes no susceptibles de apropiacin, cuya lesin, sin embargo,
puede dar lugar a una indemnizacin de daos y perjuicios, as ocurre con bienes tan diversos
como medio ambiente e integridad corporal.

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Nuestro Cdigo Civil divide los bienes o cosas susceptibles de apropiacin en muebles e
inmuebles. Realiza una enumeracin exhaustiva de los bienes inmuebles para, a continuacin,
considerar todos los dems bienes como muebles.

El rgimen jurdico aplicable a los bienes muebles y el aplicable a los bienes inmuebles son
bsicamente distintos en varios aspectos, tanto por lo que al trfico se refiere, como en la
configuracin y eficacia de los derechos reales. La capacidad necesaria para disponer es
distinta; la forma para enajenar tambin; las reglas para la usucapin tambin, y los sistemas
de publicidad tambin.

Tema 2. La dinmica de los derechos reales

1. Los modos de adquisicin en el sistema espaol y teora del ttulo y modo.

El art. 609 CC dispone lo siguiente: la propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y
los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la Ley, por donacin, por
sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin.
Pueden tambin adquirirse mediante la prescripcin.

- La adquisicin se adquiere por la ocupacin. En los artculos 610 a 617 CC nos
encontramos con la regulacin del hallazgo y del tesoro. El artculo 610 nos define que
es la ocupacin. Hace alusin a las cosas que se obtienen a travs de la caza y la pesca,
a las cosas que no tienen dueo y a la ocupacin de cosas muebles abandonadas. La
ocupacin jams se aplica a los inmuebles. Se refiere slo a la ocupacin de los bienes
muebles. Por ocupacin jams se podr obtener la propiedad de un bien inmueble.
El art. 17 de la Ley 33/2003 dice que de los inmuebles que no tienen dueo la
propiedad de adquiere por parte del Estado por ministerio de la Ley. No es posible que
un inmueble no tenga dueo.
Se configura como un modo originario de adquirir la propiedad.
- La ley es el segundo modo de adquisicin de la propiedad. Ejemplo tpico: el art. 17
mencionado antes dice que el Estado adquiere los muebles vacantes.
- Por donacin. En materia de donacin se menciona de forma expresa e independiente
porque cuando se celebra una donacin para adquirir la propiedad de la cosa donada
no es necesaria la entrega material del objeto, sino que basta con que exista la oferta
de donacin y la aceptacin del donatario.
- Por sucesin. Sucesin abintestato o intestada significa que una persona no ha
manifestado su voluntad de dejar los bienes cuando fallezca. Cuando una persona
fallece sin testamento, en primer lugar heredan sus descendientes.
- Consecuencia de contrato mediante la tradicin. Nuestro sistema responde a la teora
del ttulo y el modo. Es el modelo que est vigente en nuestro derecho desde hace
muchos siglos. A da de hoy esta es la teora que est vigente tal y como dice el 609 y
el 1095 del CC. ste en su parte final reitera esta idea. Para transmitir la propiedad en
el derecho espaol en necesario que exista un ttulo valido y eficaz que sea capaz de
transmitir un acuerdo de voluntades. El ttulo se equipara a contrato. Pero tiene que
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ser un contrato adecuado. El modo en terminologa del CC es la traditio o tradicin. La

tradicin es la entrega material de ese objeto, de la cosa que se quiere adquirir. Hasta
que no se produce la traditio en derecho espaol no se adquiere la propiedad de las
cosas. Esta traditio es el modo. En el derecho espaol tiene carcter declarativo. Con
carcter general el registro de la propiedad no forma parte del proceso de adquisicin
de la propiedad de los bienes inmuebles.

En derecho espaol la existencia de un contrato por s solo no transmite la propiedad
de las cosas, hace falta algo ms. Para adquirir la propiedad de una cosa en derecho
espaol es necesario un requisito suplementario que es la tradicin, el modo. Una vez
que tenemos un contrato vlido y hemos cumplido el modo y se ha hecho entrega
material de la cosa podemos aadirle el siguiente paso pero ya no es necesario para
adquirir la propiedad que es inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Conclusin: para la transmisin de la propiedad hace falta un ttulo y cumplir el modo.
En el momento de la entrega hay adquisicin de la propiedad. Si falta alguno de los dos
requisitos, no se produce la transmisin de la propiedad.
Los arts. 1462 al 1464 del CC se ocupan de la regulacin de las distintas formas de
realizar la tradicin. El art. 1462 habla de escritura pblica que sirve para bienes
muebles e inmuebles.
Por prescripcin: nuestro Cdigo Civil configura en el artculo 609, la prescripcin
como un modo de adquirir el dominio y los dems derechos sobre los bienes. El
artculo 1930 matiza ms diciendo que la prescripcin se adquiere, de la manera y las
condiciones determinadas en la ley, el dominio y dems derechos reales. Al mismo
tiempo admite que por la prescripcin se extinguen los derechos y acciones de
cualquier clase que sean.

2. Extincin de la relacin jurdico-real: causas generales.

a) Prdida o destruccin total de la cosa: la prdida de la cosa hace que desaparezca el
derecho real puesto que se tratara de un derecho sin objeto. La prdida o destruccin
ha de ser total, de lo contrario subsiste el mismo derecho real sobre los restos, las
ruinas o en definitiva sobre la parte de la materia subsistente de la cosa. A la prdida
fsica se le suele equiparar la perdida jurdica cuando la cosa queda extra comercium.
b) Renuncia o abandono: la renuncia implica un negocio jurdico bilateral. El titular del
derecho real lo extingue por su simple voluntad, sin necesidad de conocimiento por
otras personas. El abandono no es sino, una forma de renuncia caracterizada por la
desposesin voluntaria de la cosa.
c) Caducidad por expiracin del trmino o falta de uso: determinados derechos reales se
establecen por un plazo determinado.
d) Consolidacin: el derecho real se extingue cuando en una misma persona se da la
cualidad de titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. Nadie puede
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ostentar un derecho real sobre su propia cosa, pues cuando se puede obtener de la
cosa su ms amplia utilidad, iure propietatis, no se justifica que otro ttulo autorice a
tener una utilidad ms reducida.
e) Expropiacin: el artculo 349 dice que nadie podr ser privado de su propiedad sino
por autoridad competente y por causa justificada de utilidad pblica previa siempre a
la correspondiente indemnizacin.
f) Revocacin: hay revocacin de la propiedad cuando, en virtud de un cambio de
voluntad del que transmiti la cosa permitido por la ley, la misma vuelve a su
patrimonio.

II.
LA POSESIN. LA USUCAPIN.
Tema 3. La posesin

1. Concepto y tipos de posesin.

El Ttulo V del Libro II del Cdigo Civil (artculos 430-466) se dedica a la normativa de la
posesin. La posesin puede ser definida como el ejercicio de hecho de las facultades
correspondientes a un determinado derecho real, ejercicio del cual emana la apariencia de una
autntica titularidad.

La ley presume que quien posee un derecho es el verdadero titular del mismo. Gracias a la
posesin, es posible efectuar una asignacin, siquiera sea provisional de la propiedad y otros
derechos sobre los bienes.

Existe cierta discusin sobre si la posesin es un hecho o un derecho. Qu configuracin
jurdica le damos a la posesin? Se ha llegado a la conclusin que la posesin es una situacin
fctica, no se puede decir que solo es un hecho, sino que tambin, es una situacin fctica con
consecuencias jurdicas.

- Tipos de posesin

1) Posesin natural y posesin civil (art 430)

La posesin natural consiste en la mera tenencia material de una cosa o derecho (corpus),
mientras que la civil consiste en esa tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa
o derecho como suyos.

2) Posesin en concepto de dueo y en concepto distinto de dueo

Posesin en concepto de dueo es aquel cuyo comportamiento se ajusta a un estndar
dominical, en el sentido de que es apto para suscitar en los dems la conviccin de que el
poseedor es realmente el dueo del objeto posedo.
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El poseedor en concepto distinto de dueo, el artculo 432 del CC, lo define como aquel que
posee en concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos
perteneciendo el dominio a otra persona.

3) Posesin mediata e inmediata

En virtud de una relacin, un sujeto puede poner a otro en poder y posesin de un bien, con la
consigna de que lo restituya pasado un tiempo. En estos casos, quien recibe la cosa se
convierte en su poseedor inmediato, y quien le puso en esa situacin, se dice que conserva
una posesin mediata.

4) Posesin de buena fe y mala fe.

La buena fe del poseedor consiste en la conviccin de haber adquirido sin irregularidades la
titularidad del derecho que est ejerciendo.

El art. 473 nos define qu se entiende por un poseedor de buena fe. Hay que relacionarlo con
el 433, 434, y 435 porque nos concretan qu se entiende por buena fe. Y tambin hay que
relacionarlo con el 1950 CC. Hay que tener en cuenta que la posesin de buena fe va a ser
importante a efectos de la usucapin.
La definicin que da el artculo 473 de la buena fe es una definicin en sentido negativo. El
1950 nos lo da en sentido positivo. Una misma materia es definida de dos maneras distintas.
Estos pueden entrar en colisin y hay que tener en cuenta que el art. 1950, ese concepto de
buena fe nicamente se aplica en el mbito de la usucapin.
La buena fe se presume siempre. Parece razonable que el sistema considera que el sujeto
afirme que todos los sujetos son de buena fe y si alguien cree que es de mala fe a ese sujeto le
corresponde probar esa mala fe.

2. Objeto de la posesin

Puede ser objeto de posesin tanto las cosas como los derechos. El artculo 437 CC subraya
que en todo caso debe tratarse de cosas y derechos susceptibles de apropiacin. Por tanto, la
posesin no es sola sobre cosas materiales sino que tambin sobre derechos.

- Posesin de cosas

Ha de tratarse de cosas dotadas de existencia actual y configuracin corporal por un lado, y de
cosas que estn dentro del comercio de los hombres por otro.

- Posesin de derechos
Lo posedo son siempre derechos y cuando se habla de posesin de cosas en realidad a lo que
se est aludiendo es a la posesin del derecho de propiedad sobre una cosa o a la posesin de
la cosa en concepto de propietario.

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3. Sujetos. Coposesin y concurrencia de posesiones.

A diferencia de lo que ocurre en materia de contratos, para ser poseedor no se necesita ningn
requisito. Pueden ser poseedor hasta los menores e incapacitados.

Sobre una cosa pueden existir varios sujetos poseedores. Sobre una misma cosa puede haber
posesiones en distinto concepto, posesin en concepto de dueo, posesin en concepto
distinto de dueo. Puede haber posesin mediata y posesin no mediata.
Si A propietario de una casa la pone en arrendamiento a B. A seria poseedor mediato en
concepto de dueo y B poseedor inmediato en concepto distinto de dueo.
La posesin en concepto de dueo es el tipo de posesin que va a legitimar la usucapin. El
462 da el concepto de poseedor en concepto distinto de dueo, tiene la cosa para su uso y
disfrute.

- Coposesin

Es posible que la posesin sobre un bien o derecho sea desempeada por ms de un sujeto
(coposesin). Dos poseedores de la misma especia desempean conjuntamente la posesin de
un nico bien. El artculo 445 del CC admite la coposesin siempre que se entienda que cada
poseedor ostenta una cuota indivisa del bien o del derecho, excluyendo por el contrario que
cada uno pueda desarrollar simultneamente una posesin plena sobre el conjunto.

- Concurrencia de posesiones

En caso de contienda entre dos personas que se disputan la misma posesin, el artculo 445
del CC ofrece una serie de criterios para resolver el conflicto: ser preferido aquel que ostente
una posesin ms antigua. En caso de similar antigedad, ser preferido el que presente
ttulo, y si tambin en esto fueren igual, se constituir la cosa en depsito o guarda judicial
hasta tanto se dirima la controversia.

4. Adquisicin y conservacin.

En primer lugar hay que explicar la adquisicin de la llamada posesin civilsima, que es la que
ope legis recibe el heredero sobre los bienes hereditarios como consecuencia del acto de
aceptacin de la herencia de su causante (art. 440 CC). Este precepto quiere decir que cuando
A fallece con testamento y nombra como herederos a H1 y H2, hasta que stos acepten la
herencia puede pasar un periodo de tiempo largo. Si no hablsemos de posesin civilsima,
estos bienes no tendran ningn poseedor. Por eso en materia hereditarias, los sujetos
llamados a la herencia que la aceptan, se va a entender que poseen los bienes desde que
fallece A.

El art. 441 CC dice que la posesin no puede adquirirse violentamente cuando an est en
posesin de otro. El art. 1968 explica el plazo para que el nuevo sujeto sea el dueo si el
primero no lo reclama.

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La ley presume que una vez adquirida la posesin sta sigue existiendo a favor de quien la
adquiri.

5. Efectos de la posesin.

Efectos de poseer algo:
1) Funcin legitimadora: es un efecto de legitimacin. Cuando yo poseo algo me est
legitimando frente al resto de la sociedad como dueo de la cosa. La posesin genera
una legitimacin de la cual emanan efectos para quien la ejerce, e incluso para
terceros que confen de buena fe en que dicha posesin genera una titularidad
jurdico-real.
2) Tutela judicial sumaria: por el hecho de poseer una cosa el ordenamiento jurdico me
ampara jurdicamente, me protege a travs de la tutela judicial sumaria los interdictos
posesorios y la tutela judicial sumaria es lo mismo. Con la nueva LEC ya no se
denomina interdictos sino que recibe el nombre de tutela judicial sumaria (art. 250 LEC
en relacin con el 446 CC) es un instrumento jurdico. A travs de esta tutela no se
discute quien tiene mejor ttulo para obtener la posesin de la cosa, lo nico que se
est protegiendo al poseedor del bien. Esto tiene mucha importancia porque yo puedo
ser poseedor de una cosa y no ser el propietario.
3) Usucapin: la posesin continuada de un bien o derecho puede llegar a provocar que
el mero ejercicio del derecho devenga adquisicin definitiva de la titularidad, si acaso
careciese de ella el poseedor por presentar algn defecto su ttulo adquisitivo; es el
fenmeno conocido como la usucapin.
4) El poseedor de una cosa tiene derecho a obtener los frutos de la misma. Esto es
liquidacin del estado posesorio.

6. Extincin de la posesin

La ley contempla supuestos de la perdida de la posesin tanto voluntarios como involuntarios.

Son dos los modos voluntarios de prdida de la posesin. en primer lugar el abandono de la
cosa. En segundo lugar aparece la cesin a otro, sea gratuita u onerosa.

Son tambin dos, los modos involuntarios de prdida de la posesin. El primero es la
destruccin o salida del comercio de la cosa poseda, lo que abarca la perdida tanto en sentido
fsico, como en sentido jurdico o econmico. Y el segundo caso de prdida involuntaria de la
posesin consiste en el ejercicio de la posesin por parte de otro durante ms de un ao, aun
en contra de la voluntad del anterior poseedor.

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Tema 4. La usucapin

1. Concepto

Nuestro Cdigo Civil configura la prescripcin como un modo de adquirir el dominio y los
dems derechos sobre los bienes en el artculo 609.
A la prescripcin que sirve para adquirir el dominio y dems derechos reales se le denomina
como prescripcin adquisitiva o usucapin y a la que provoca extincin de derechos y
acciones, prescripcin extintiva.

En la prctica la posesin era una manera de dar a conocer que uno era el titular de esa cosa.
La finalidad de la usucapin es la de abordar seguridad jurdica al trfico.
Por otra parte, lo que se hace a travs de la usucapin es que no se permite ejercicios
extemporneos de derechos. Si un sujeto lleva mucho tiempo sin ejercitar esa cosa no parece
normal que ese sujeto transcurridos muchos aos pueda exigir esa cosa.
La usucapin es un medio originario de adquirir la propiedad. La ocupacin es otro ejemplo de
adquisicin originaria de la propiedad.

Si hay un sujeto que esta poseyendo una cosa y esa posesin le va a posibilitar la propiedad de
la cosa estamos diciendo que a travs de la usucapin el propietario puede perder su derecho
de propiedad. Qu sentido tiene que alguien se despoje su derecho de propiedad para
drselo a otro? Para qu es til? El legislador considera que si un sujeto este aparentado ser
dueo lo que es razonable es proteger a su poseedor.

2. Sujetos y objeto. Cosas y derechos susceptibles de usucapin.

- Sujetos
El artculo 1931 CC dice que pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripcin
las personas capaces para adquirirlos por los dems modos legtimos.

- Objeto y cosas y derechos susceptibles de usucapin.
El Cdigo Civil seala que la usucapin es un modo de adquirir la propiedad y los dems
derechos reales. No se pueden adquirir derechos de crdito.

Qu derechos son usucapibles? Especficamente slo se numeran el usufructo, uso,
habitacin y las servidumbres. La usucapin de la hipoteca queda excluida, al igual que el
derecho de opcin, derecho de retracto y derecho de tanteo.

Cosas susceptibles de usucapin. El tema de las cosas prescriptibles y no prescriptibles est
planteado en el artculo 1936, a cuyo tenor son susceptibles de prescripcin todas las cosas
que estn en el comercio de los hombres. La comercialidad significa en trminos generales
posibilidad legal de que una cosa sea objeto de trfico o comercio jurdico, bien por su
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naturaleza o por su funcin econmica social, bien por la ley. Los bienes de dominio pblico no
son prescriptibles.

3. Clases y requisitos.

- Clases
1) Usucapin ordinaria y extraordinaria.

La primera es la que se da a favor de un usucapiente en el que concurre la buena fe en su
adquisicin y un justo ttulo.

La segunda se funda exclusivamente en la posesin y no requiere ni justo ttulo ni buena fe.

2) Usucapin mobiliaria e inmobiliaria.

El rgimen jurdico de la usucapin es distinta segn se refiere a bienes muebles e inmuebles.
La diferencia ms acusada estriba en la diversidad de plazos de posesin, que son menores
para la mobiliaria que para la inmobiliaria.

- Requisitos

Requisitos generales: el denominador comn toda usucapin.
1) Posesin en concepto de dueo. Este sujeto hacia el exterior realice actos tpicos de
propietario.
2) Posesin pblica. Es un acto pblico, que su entorno conozca que se est poseyendo,
manifestar exteriormente que se est poseyendo.
3) Posesin pacfica. No haya actos de terceros que pongan entredicho, que litigien por la
posesin de la cosa.
4) Posesin no interrumpida. El CC exige unos plazos de tiempo. Son distintos si es la
usucapin de un bien mueble o bien inmueble. Qu instrumentos van a permitir que
una posesin se interrumpa?
El 1943 dice que la posesin se puede interrumpir de dos maneras:
a) Interrupcin natural (art. 1944 CC). Cuando la posesin cesa en ella por ms de
una ao por cualquier causa.
b) Interrupcin civil (art. 1945 CC). Se produce por la citacin judicial hecha al
poseedor aunque sea por mandato de juez incompetente.
El art. 1946 CC enumera una serie de supuestos entre los cuales se va a entender no
interrumpida la posesin.
c) Art. 1948 CC. Tercera causa de interrupcin de la posesin.
Consecuencias jurdicas de interrupcin de la posesin.
- El contador para usucapir se pone a cero. De tal manera que si se quiere volver a
iniciar la usucapin hay que volver a empezar.

Otro requisito general: transcurso de tiempo
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Usucapin de bienes muebles por va ordinaria: se requiere el transcurso de tres aos.

Usucapin mobiliaria extraordinaria (no hay justo titulo ni buena fe):Si no hay buena ni
justo titulo el tiempo se ampla a 6 aos.
- Usucapin de bienes inmuebles por va ordinaria: se requiere el transcurso de 10 aos
entre presentes y 20 aos entre ausentes. Usucapin inmobiliaria extraordinaria (no
hay justo ttulo ni buena fe): requiere plazo de tiempo de 30 aos.
Qu ocurre cuando hay varios poseedores para una misma cosa? Cuando un solo poseedor
adquiere la propiedad por usucapin, el resto de co-poseedores se benefician?
(No es correcto afirmar que la usucapin sirve para solucionar los vicios del contrato.)
Si uno de ellos cumple todos los requisitos, esta usucapin va a beneficiar al resto de
coposeedores. Lo que hace el legislador es equiparar a esos sujetos como poseedores
solidarios.
No es apreciable de oficio por los tribunales. Tiene que ser alegada por la parte interesada. Se
alega por va de excepcin.
Cuando un sujeto est en proceso de usucapin fallece, qu pasa?
- Concepto de buena fe. Es una creencia de que la persona de quien recibo la cosa es
dueo de ella.
La usucapin ordinaria requiere dos requisitos suplementarios.
1) Justo ttulo. Tiene que ser un ttulo vlido, que no tenga problemas contractuales; que
no sea un titulo inexistente y que sea un titulo adecuado para transmitir la propiedad.
Un contrato de compraventa o de permuta por ejemplo es un titulo adecuado para
transmitir la propiedad.
2) Buena fe (art. 1950 CC). Ser ignorante de que su transmitente no era el verdadero
dueo.
Si se cumplen estos requisitos los plazos se acortan como hemos visto anteriormente.
Hay derechos reales limitados que no son susceptibles de usucapin: la hipoteca y los
derechos reales de adquisicin preferente. No son susceptibles de posesin.

4. Efectos

Los efectos de la usucapin son retroactivos, lo que significa que una vez consumada se
entiende que el favorecido, con ella, adquiri la cosa o derecho en cuestin desde el momento
que comenz la posesin ad usucapionem.

Hay varios coposeedores: que ocurre si uno de ellos esta poseyendo para todos. el poseedor
se beneficia o se benefician todos?

Si uno de ellos cumple todos los requisitos, esa adquisicin va a beneficiar al resto de
coposeedores. El legislador est equiparando a todos como poseedores solidarios, lo que
beneficia a uno, beneficia a todos.

La usucapin no es apreciable de oficio por los tribunales. Tiene que ser alegada por la parte
interesada. Se alega por va de excepcin. Ante la accin reivindicatoria va a interponer una
excepcin que neutraliza la accin reivindicatoria. Va a desestimar la accin reivindicatoria y va
a fallar a favor de la va de excepcin. (Art 35 y 36 LH)
15

35 aos despus el titular (a) ejercita una accin reivindicatoria: presenta su ttulo: (b) alega
usucapin.
Cuando el que est ejerciendo la usucapin fallece, los herederos entran en posesin de ese
bien, la posesin se suma por lo que se cuenta la usucapin. El periodo de posesin del
fallecido se tiene en cuenta.

Un sujeto que ha contemplado el periodo de usucapin puede renunciar, ante la accin
reivindicatoria? Se puede renunciar a la prescripcin adquisitiva, por los motivos que sean.
Esa facultad de renunciar tiene un lmite: siempre que no perjudique a un tercero. Art 1937 CC
puede ser tenida por no vlida si los terceros se consideran perjudicados. Los terceros para
hacer valer la posibilidad pueden intervenir alegando una accin subrogatoria del artculo 1111
CC.

III.
EL DERECHO DE PROPIEDAD

Tema 5. La propiedad

1. Concepto y caracteres

La nica definicin legal del derecho de propiedad es la contenida en el artculo 348 del CC,
segn la cual, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones
que las establecidas en las leyes.

Tener derecho a ser propietario sobre algo, da derecho disponer de ella. Con el termino
disponer se hace referencia en sentido amplio, no solamente a venderla, sino adems a
enajenarla, transformarla, destruirla (puedo hacer lo que quiera con mi cosas).
Si yo soy propietario de un bien pero es un bien con un rgimen jurdico especial. (Patrimonio
histrico) hay leyes que limitan mi derecho de propiedad, y en esos casos yo podre gozar y
disponer de la cosa con las limitaciones que establecen las leyes. Ejemplos bienes artsticos. El
estado tendra derecho de adquisicin preferente. Estos son bienes muebles pero ocurrira lo
mismo con los bienes inmuebles.
Sobre qu puede recaer la propiedad? Sobre bienes muebles e inmuebles y tambin sobre
bienes inmateriales (ejemplo: una patente).la propiedad puede recaer sobre cualquier cosa,
incluso sobre bienes que no pueden manejarse (ejem: la electricidad, el agua). Todas estas
cosas inmateriales tienen un rgimen jurdico especfico. Se han ido aprobando una serie de
normas especiales, la propiedad industrial, la Propiedad intelectual..etc. este rgimen
jurdico es especial y no se rige por el Cdigo Civil.

En la CE se establece un reconocimiento de la propiedad privada. En otros ordenamientos la
propiedad privada no estaba reconocida. El art. 33 CE se ocupa de esta materia. Nos da
algunas pistas sobre qu es la propiedad y su contenido esencial:
16
Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a herencia. La propiedad privada es

un derecho de carcter absoluto? Tiene lmites? Podemos entender que es un
derecho absoluto. Se ha considerado a la propiedad como un derecho absoluto,
perpetuo y exclusivo. Solamente quien yo quiera puede disfrutar de la cosa
(exclusivo). El carcter perpetuo, cuando yo soy propietario entendemos que es de por
vida. En nuestro Derecho no son vlidas las relaciones obligatorias perpetuas. En
materia de propiedad ocurre lo contrario, la propiedad es perpetua. Cuando alguien
fallece las titularidades de dominio el titular de esas cosas va a ser libre de decidir a
quin se lo deja.
La matizacin del derecho de propiedad como derecho absoluto se da en los apartados
segundo y tercero del artculo 33 CE.

El Estado no puede apropiarse de las cosas de otra, y si decide quitarlo, tiene que haber un
equilibrio, una indemnizacin.
El contenido del derecho de propiedad tiene que venir establecido por una ley. A efectos de la
reserva de ley hay que acudir al art. 53.1 CE. Establece que el contenido esencial de
determinados derechos, entre ellos la propiedad necesariamente se tiene que regular por una
ley.

No podemos afirmar a da de hoy que el derecho de la propiedad privada sea un derecho
absoluto, es un derecho absoluto con lmites.

2. Limitaciones legales del derecho de propiedad. Especial referencia a la funcin social.

La funcin social de estos derechos delimitar su contenido de acuerdo con las leyes. Se puede
deducir la siguiente idea:
1. establece como limites el inters social y la utilidad pblica
2. hay una reserva de ley para que la ley establezca que se debe entender por inters
social y por utilidad pblica.

En el artculo 33.1 CE se reconoce el derecho a la propiedad privada y en el artculo 33.2 CE se
establece la funcin social: los propietarios de bienes tienen que dar una parte de esa
propiedad a las arcas del Estado para que puedan cubrir determinadas necesidades sociales. Es
la forma de que la propiedad cumpla la funcin social. La propiedad tambin se puede limitar
por ley para cubrir intereses privados como por ejemplo la ley horizontal o la ley de
arrendamientos urbanos.

Las limitaciones para cumplir una funcin social, a travs de qu leyes se cumplen?
- La Constitucin (art. 33 y 53 CE)
- La Ley del Suelo, todas las normas de urbanismo, la Ley de Expropiacin Forzosa
- Las leyes tributarias.

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A travs de normas fundamentalmente de derecho pblico se limita la propiedad. Esto no

quiere decir que algn artculo del Cdigo Civil no ponga algn lmite de inters pblico, pero
es una cosa muy limitada.
El Cdigo Civil es una ley de derecho privado en el que aparece alguna limitacin de la
propiedad, pero ste es excepcional.
Las limitaciones que acabamos de ver son lmites impuestos para proteger intereses pblicos y
privados (inmisiones, relaciones de vecindad). Los lmites de inters privado tambin limitan la
propiedad aunque no sean tan radicales.

Aparte de la limitacin del inters pblico y privado hay otro lmite, que es lmite al contenido
y ejercicio del derecho.

Qu es el contenido de un derecho subjetivo? Son las facultades que un derecho otorga a su
particular. El derecho de propiedad es el que ms facultades otorga a su titular. Las facultades,
son por ejemplo, vender, usar, disfrutar, enajenar, alquilar, etc. Ahora bien, por ejemplo el
titular de un derecho de usufructo no tiene tantas facultades ya que el contenido de este
derecho es ms reducido. Cualquier derecho subjetivo est integrado por un nmero mayor o
menor de facultades.

La limitacin esencial al ejercicio de un derecho se encuentra en el artculo 7 del CC. Los
derechos hay que ejercitarlos conforme a las exigencias de buena fe, no se puede abusar de las
facultades al ejercitar un derecho.

Qu tipo de normas se necesita para limitar el derecho de propiedad?
Se necesita una ley ordinaria, pues no hace falta Ley Orgnica, ya que el derecho de propiedad
no se encuentra en el ncleo de los derechos fundamentales.

Qu normas que no sean Ley Ordinaria pueden referirse al derecho de propiedad?
A travs de Reglamentos, pero stos slo pueden limitarse a desarrollar al Ley sin establecer
nada contrario y distinto a lo que establece esa ley.

Una Ley puede limitar un derecho siempre y cuando que respete el contenido esencial del
derecho de propiedad, tal y como establece la Constitucin.

3. La accesin

La accesin: doctrina y jurisprudencia.

La accesin puede definirse como: la adquisicin de una cosa accesoria por el propietario de la
principal a la cual se une o incorpora la accesoria con determinados requisitos.

El derecho de accesin est regulado por los arts. 353 y ss. Cdigo civil.
Conforme al art. 353 CC, la propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos
producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.
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Por tanto, el propietario de una cosa tiene derecho a hacer suyos los frutos, naturales o civiles,
que producen los bienes que le pertenecen; y tambin a hacer suyas determinadas cosas
ajenas que se unen o llegan a formar un todo inseparable con una cosa de su propiedad, si
concurren los requisitos impuestos por la ley.
-ARTS. 358 a 365: Accesin respecto de bienes inmuebles
-ARTS. 375 a 380: Accesin respecto de bienes muebles.

Principios que rigen las normas sobre la accesin.-

Los artculos del Cdigo civil que regulan la accesin estn regidos por los siguientes principios:
BUENA FE: La ley trata con ms benevolencia a quien edifica, planta o siembra creyendo que el
suelo o los materiales son suyos (Arts. 360, 365, 375, 379, 382 y 383 CC).
Lo ACCESORIO SIGUE a lo PRINCIPAL: Para determinar lo principal y lo accesorio, hemos de
atender a los arts. 376 y 377 CC.

SUPERFICIES SOLO CEDIT (El suelo prevalece sobre lo que en l se edifica, planta o siembra):
Por tanto, el dueo del suelo hace suyo lo que sobre ste se edifica, planta o siembra. Este
principio se plasma en los arts. 358 y 359 CC, y es consecuencia lgica de lo dispuesto en el art.
350 CC (El propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo de ella,
y puede hacer en l las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan). Adems, es
una aplicacin del principio anterior, es decir, lo accesorio sigue a lo principal: se considera
que lo principal es el suelo, y lo accesorio lo que sobre l se coloca.

La accesin de inmuebles.-
En relacin con la accesin de inmuebles, la regla general se contiene en el ART. 358 CC: Lo
edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en
ellos, pertenecen al dueo de los mismos con sujecin a lo que se dispone en los artculos
siguientes.
Seguidamente, el art. 359 CC presume que las obras, siembras y plantaciones realizadas en un
terreno, han sido hechas por el propietario y a su costa, salvo prueba en contrario.
Al tratarse de una presuncin iuris tantum, la misma puede destruirse si se demuestra que la
edificacin, plantacin o siembra no la ha realizado a su costa el propietario del suelo, es decir,
si se produce algunas de las situaciones siguientes:
a) La edificacin, plantacin o siembra ha sido realizada en suelo propio, pero con materiales
ajenos: ART. 360 CC.
b) La edificacin, plantacin o siembra ha sido realizada en suelo ajeno y con materiales
ajenos: ART. 365 CC.
c) La edificacin, plantacin o siembra ha sido realizada en suelo ajeno, pero con materiales
propios: ARTS. 361 a 364 CC.

Edificacin, plantacin o siembra con MATERIALES propios en SUELO ajeno.-
Cuando una persona edifica, planta o siembra con materiales propios en suelo TOTALMENTE
ajeno, entre los sujetos implicados (dueo del suelo y persona que edifica, planta o siembra) se
plantea un conflicto que se regula en los ARTS. 358-359 y 361 a 364 CC.
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La regla general (ya mencionada) es la prevista en el ART. 358 CC: Lo edificado, plantado o
sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al
dueo de los mismos con sujecin a lo que se dispone en los artculos siguientes.
En los artculos siguientes, el Cdigo civil (adems de presumir que todas las obras, siembras y
plantaciones han sido hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo
contrario: Art. 359), establece diversas soluciones al conflicto, que se basan en la buena o
mala fe de los sujetos.

=La buena fe del sujeto que edifica, planta o siembra: consiste en la creencia, nacida
de un error excusable, de que su ttulo le faculta para construir en ese terreno.

=La buena fe del dueo del suelo: consiste en comunicar (al que edifica, planta o
siembra) su oposicin a que ejecute la edificacin, plantacin o siembra tan pronto como tiene
conocimiento de ella. As se desprende del ART. 364-2 CC, segn el cual: Se entiende haber
mala fe por parte del dueo siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y
paciencia, sin oponerse.

Dependiendo de la buena o mala fe de los sujetos, caben las siguientes posibilidades:
-1.- Buena fe de ambos: Se aplica el art. 361 CC.
-2.- Mala fe de ambos: Se aplica el art. 364 CC.
-3.- Mala fe del que edifica, planta o siembra y buena fe del dueo del terreno: Se aplican los
arts. 362 y 363 CC.
-4.- Buena fe del que edifica, planta o siembra y mala fe del dueo del terreno: No est
prevista en el Cdigo civil. La doctrina propone aplicar el art. 361 (como si ambos fueran de
buena fe), porque dicho artculo no distingue. Pero, en todo caso, parece lgico que el dueo
del suelo deba indemnizar los daos y perjuicios que sufra (y pruebe) el que edific, plant o
sembr de buena fe.

La accesin invertida

Hasta aqu, hemos repasado las normas del Cdigo Civil sobre accesin para edificaciones
realizadas con materiales propios en suelo TOTALMENTE ajeno.
Pero, tambin puede realizarse una edificacin EXTRALIMITADA: una persona construye un
edificio (con materiales propios) en parte sobre terreno propio y en parte sobre terreno ajeno.
Este supuesto no se regula en el Cdigo civil y, cuando se trata de edificaciones (no de
plantacin o siembra), la aplicacin de los artculos sobre edificacin realizada totalmente en
suelo ajeno plantea los siguientes problemas:
1) Si el constructor es de mala fe, habra que aplicar los arts. 362 y 363 CC, y podra
suceder que fuera:
a) Condenado a demoler la obra entera: Ira contra la funcin social de la propiedad (Art. 33
Constitucin), especialmente cuando slo una pequea parte de la obra invade suelo ajeno.
Tambin podra considerarse abuso o ejercicio antisocial de un derecho: Art. 7 CC.
b) Condenado a ceder gratuitamente la parte construida en suelo ajeno: Sera fsicamente
imposible si el edificio no se pudiere dividir; y, en tal caso, condenarle a ceder todo el edificio
parece tambin abusivo.

20
2)Si el constructor es de buena fe, habra que aplicar el art. 361 CC, lo cual nos llevara
a concluir que el dueo del suelo parcialmente invadido podra optar por adquirir la parte del
edificio situada en su terreno abonando la indemnizacin correspondiente al constructor. Con
ello, se creara una copropiedad sobre tal edificio no acordada por las partes, no prevista en la
ley y considerada (por algunos) fuente de conflictos.

Por todo ello, la doctrina y la jurisprudencia no consideran adecuado aplicar las normas sobre
construccin en suelo totalmente ajeno a los casos de construccin parcial en suelo ajeno (o
construccin extralimitada) y, para solucionar estos supuestos, se ha elaborado la figura de la
accesin INVERTIDA, a travs de la cual se consigue un mejor equilibrio de los intereses en
juego.

La accesin invertida consiste en invertir las soluciones de la Accesin ordinaria (regulada en
el Cdigo civil) cuando resulte que el terreno es lo accesorio y lo construido lo principal. Con
ello se transforma el principio superficies solo cedit, que pasa a ser justo lo contrario: lo
construido prevalece sobre el suelo. Es decir: el que edifica con materiales propios parte en
terreno propio y parte en terreno ajeno, puede adquirir la propiedad del suelo ajeno invadido
pagando el precio correspondiente al dueo del suelo invadido.

As pues, la accesin invertida carece de regulacin legal y ha sido creada por la Doctrina y la
Jurisprudencia. En cuanto a la doctrina, lo cierto es que las diversas teoras doctrinales sobre
esta figura toman como punto de partida las afirmaciones del Tribunal Supremo en esta
materia. Por tanto, nos vamos a centrar en la figura tal y como ha sido configurada por la
Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

La Accesin Invertida en la JURISPRUDENCIA.-

La figura de la accesin invertida es obra de la Jurisprudencia. En los ltimos sesenta aos,
aproximadamente (a partir de la STS 31 mayo 1949), la Sala 1 del Tribunal Supremo ha creado
una doctrina, conforme a la cual, y dado que los casos de construccin extralimitada no estn
regulados en los arts. 361 y ss. CC, esta situacin debe regularse por los Principios Generales
del Derecho aplicables a esta materia.
Conforme a dichos Principios, cuando la parte de lo edificado en terreno propio sea de mayor
valor e importancia que la porcin de suelo ajeno invadido, el constructor tiene derecho a
adquirir la propiedad de esa porcin mediante el pago de su precio.
Segn esta jurisprudencia del Tribunal Supremo, los requisitos necesarios para que haya
accesin invertida son:

Que la persona que reclame la accesin invertida sea propietaria de lo edificado invadiendo
parcialmente un terreno ajeno.
El dueo del terreno invadido tambin podra reclamar la accesin invertida (en cuyo caso,
ser necesario que el demandado sea propietario del edificio que invade parcialmente terreno
ajeno), pero no lo necesitara, porque llegara a la misma solucin si pide la aplicacin del art.
21
361 CC (accesin ordinaria) y opta por obligar al Invasor a pagarle el precio del terreno
invadido.
Que se trate de una invasin PARCIAL de suelo ajeno y el resto del edificio est situado en
terreno propio del edificante.
As pues, el rgimen de la accesin invertida NO es aplicable cuando: se construye totalmente
en suelo ajeno (SSTS 17-6-62, 23-10-73; 15-6-81, 28-5-85); o cuando la parte construida en
terreno ajeno es excesiva (SSTS 11-3-85, 14-8-88).

Las dos porciones de terreno (la que pertenece al constructor y la ajena) y el edificio han de
formar un TODO INDIVISIBLE.
Por tanto, cuando sea posible dividir el edificio sin deterioro, no habr lugar a la accesin
invertida, sino que, una vez dividido, la parte edificada en suelo ajeno se regula por las normas
del Cdigo civil que regulan la accesin ordinaria (Arts. 358 y ss. CC).

El suelo propiedad del edificante y lo edificado deben tener un VALOR SUPERIOR al valor de la
porcin de terreno ajeno invadido.
Esta circunstancia hace que se considere que lo principal es lo edificado y lo accesorio es la
porcin de suelo ajeno invadido.
Es la razn fundamental por la que no se aplica el rgimen de la accesin normal (regulada en
el Cdigo civil y derivada de la regla superficies solo cedit) sino justo la contraria, es decir, la
Accesin Invertida.

Que el edificante haya actuado de BUENA FE, creyendo tener derecho a construir e ignorando
que est invadiendo una porcin de terreno que es de propiedad ajena (STS 27-1-2000).
Respecto de la buena fe del constructor, algunas sentencias del Tribunal Supremo declaran:
=El edificante no ser de buena fe cuando el dueo del suelo invadido se haya opuesto
tempestivamente a la obra, SALVO que existan circunstancias suficientes para que el
constructor estuviera convencido de que es dueo del terreno ocupado. (STS 12-12-1985)

=no basta un mero requerimiento al poseedor para convertirlo en poseedor de mala
fe, es necesario pruebas o indicios circunstanciales por lo menos de que no le pertenece el
dominio de la cosa, con objeto de poner al requerido en un estado de duda razonable sobre su
posicin jurdica. (STS 14-3-2001).

4. La defensa de la propiedad.
4.1. La accin reivindicatoria. Especial referencia a la reivindicacin mobiliaria.

La accin reivindicatoria es una accin de naturaleza real que es definida como la accin de
que dispone el propietario no poseedor frente al poseedor no popietario para obtener la
restitucin de la cosa.

La reivindicacin tiene especialidades cuando se ejercita sobre bienes muebles y habra que
tomar en cuenta en este caso en el art. 464 CC.
Requisitos generales.

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El art. 348 prrafo 2 establece la accin reivindicatoria. Establece que un sujeto que es
propietario y que ha sido despojado de la cosa tiene accin para reclamarla y para que se
proclame quin es el propietario.
Para que esto se lleve a caso, el demandante tiene que probar tres cosas:
1) Acreditar que es el verdadero propietario de esa cosa. Se exige que se trate del
propietario exclusivo o del copropietario, y que carezca de posesin inmediata de la
cosa. Ttulo legtimo ser el que acredite la adquisicin de la propiedad.
2) Que hay un sujeto que tiene la posesin indebida de esa cosa, (demandado) y que se
niega a devolverla. Se exige que la posesin del demandado no est justificada por un
ttulo legtimo que le permita el uso o tenencia de la cosa.
3) Hay que identificar la cosa. Se debe reclamar una cosa concreta y determinada. La
identificacin debe ser doble: delimitando el objeto (su extensin, etc); y a la vez
coincidiendo con la cosa que es reivindicada, propiedad del actor y detentada por el
demandado.

El actor que logra imponerse en el procedimiento recupera la cosa que era detentada por el
demandado. La accin reivindicatoria prescribe al cabo de 6 o 30 aos desde el dia que pudo
promoverse por el dueo desposedo.

El artculo 348 CC hay que relacionarlo con el art. 38 de la Ley Hipotecaria. Si yo soy propietario
de un inmueble y tengo mi ttulo de propiedad inscrito, lo que hace el art. 38 es proteger al
titular registral.

4.2. La accin declarativa y la accin negatoria.

La accin declarativa de dominio tiene como finalidad declarar que una determinada cosa le
pertenece a un determinado sujeto. Es procedente ejercer esta opcin en aquellos casos en
los que no hemos perdido la posesin del objeto pero hay un tercero que cuestiona nuestra
titularidad. Con esta opcin vamos a conseguir que un juez declare que somos los legtimos
propietarios de esa cosa. Los requisitos son:
- Que el demandante es el verdadero propietario del bien.
- Que identifique la cosa.

La accin declarativa, tambin como la reivindicatoria es de naturaleza real pero se distingue
de la reivindicatoria en que no se pretende la recuperacin de la cosa en el mismo
procedimiento. No se trata aqu, de recuperar la posesin. bien porque el propietario esta
poseyendo, bien porque en ese procedimiento no se pretenda la recuperacin de la posesion;
y esa es la gran diferencia que la distingue de la accin reivindicatoria. Slo se pretende una
declaracin o constatacin de la propiedad frente a quien la niega.

La accin negatoria persigue la declaracin de que la propiedad est libre de cargas,
erradicando inmisiones indebidas. Se busca la declaracin de la inexistencia de derechos sbre
cosa ajena a favor de terceras personas. Por ejemplo se ejercitara la accin negatoria para
negar el derecho de usufructo de un tercero sobre la cosa del demandante. La carga de la
prueba de la existencia de un derecho sobre la cosa ajena corresponde al demandado, una vez
23
que el demandante haya probado su derecho o titularidad sobre la cosa, pues la propiedad se
presume libre de cargas.

4.3. La accin de deslinde

La finalidad es precisar los lmites de la finca para que quede perfectamente determinada el
mbito objetivo sobre el que puede ejercer las facultades derivadas de su derecho real.

5. La propiedad territorial y el TRLS 2/2008
5.1. Propiedad del suelo urbanizado.

Segn el artculo 12 del TRLS de 2008, las situaciones bsicas del suelo son las del suelo rural o
suelo urbanizado.

El suelo urbanizado es el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y
servicios propios de los ncleos de poblacin, entendindose que asi ocurre cuando las
parcelas cuenten con las dotaciones y servicios requeridos por la legislacin urbanstica.

Se ha de clasificar como urbanos los terrenos que renen las caractersticas definidas por el
legislador.

5.2. Propiedad del suelo rstico o no urbanizado. El suelo sometido a un proceso de
transformacin urbanstica.

Segn el artculo 12.2 del TRLS de 2008 se encuentra en situacin de suelo rural el preservado
por la ordenacin territorial y urbanstica de su transformacin mediante la urbanizacin, que
deber incluir, como mnimo, los terrenos excluidos de dicha transformacin por la legislacin
de proteccin o polica del dominio pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que
deban quedar sujetos a tal proteccin conforme a la ordenacin territorial y urbanstica por los
valores en ellos concurrentes, incluso los ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y
paisajsticos, as como aqullos con riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de
inundacin o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislacin de ordenacin
territorial o urbanstica.
El suelo afectado por una actuacin de transformacin urbanstica.
El artculo 14 del TRLS de 2008 contemplas dos tipos de actuacin urbansticas:
-
las de urbanizacin: pueden desarrollarse para transformar suelo rural en suelo

urbanizado, dotando los terrenos afectados de la red de servicios urbansticos precisa
(energa elctrica, servicios de telecomunicacin, etc) o bien para reformar o renovar
sustancialmente los servicios mencionados y ya existentes en suelos previamente
urbanizados. .
24
las de dotacin: tienen por objeto incrementar las dotaciones pblicas de suelo
urbanizado (ampliar o instalar un parque nuevo, un polideportivo municipal, etc).

Tema 6. La comunidad de bienes
Vamos a ver qu pasa cuando la titularidad de un objeto pertenece a dos o ms personas.
El artculo 392 del Cdigo civil establece que: Hay comunidad cuando la propiedad de una
cosa o de un derecho pertenece pero indiviso a varias personas
La comunidad no es otra cosa que la titularidad por dos o ms personas de un objeto, bien o
derecho. Por ejemplo: Compro un cocho, una casa con unos amigos.
Hay casos en los que la comunidad de bienes surge, no por iniciativa propia, por autonoma de
la voluntad, sino por disposicin legal. Por ejemplo: Una herencia.
Otro ejemplo de comunidad de bienes de origen legal es la sociedad de gananciales. Cuando
dos personas se casan en derecho civil comn, y no manifiestan lo contrario, la economa de
este matrimonio se rige por la comunidad de bienes.
Esto significa que en este matrimonio hay tres patrimonios: Patrimonio de A, patrimonio de B,
y patrimonio comn de A y B, que se va a regir por las reglas especiales de la sociedad de
gananciales.
Otro ejemplo de comunidad de bienes: Cuando tenemos un edificio dividido, y hay zonas
comunes (piscina, escaleras, patios, etc). Esos elementos comunes generan una comunidad de
bienes. Pero el legislador, en este caso de la propiedad por pisos ha aprobado una ley especial:
Ley de Propiedad Horizontal.
El rgimen comn de la comunidad de bienes se recoge en los artculos 392-406 del Cdigo
civil.
-
Modelos de comunidad de bienes
En materia de comunidad de bienes, se han distinguido dos modelos:

1) Modelo romano o por cuotas: El Cdigo civil sigue el modelo romano o por cuotas. En
este modelo, se establece que, un objeto que es propiedad de varios sujetos (A, B, C y
D), cada uno de esos sujetos tiene una cuota de participacin sobre la propiedad del
25
bien. Esa cuota puede ser igual para todos (25%). Sin embargo, las cuotas pueden ser
desiguales (70% uno y otro 30%). Estas cuotas van a ser importantes a la hora de de
fijar las mayoras de votacin y en mantenimiento y administracin de los bienes.
Ej: el propietario que tenga un porcentaje de participacin del 70% va a contribuir a la
conservacin de la cosa en ese porcentaje. A la hora de votaciones, se va a tomar en
cuenta el porcentaje de participacin que cada sujeto tiene.
Este modelo es un modelo que tiende hacia su extincin. Considera la comunidad de
bienes como algo negativo, algo que tiene que tenderse a disolverse. El Cdigo civil busca
otorgar facultades a estos propietarios para que salgan de la comunidad de bienes y
desaparezca. Se considera negativa desde el punto de vista econmico (por el tema de la
disposicin y la administracin).
El reconocimiento de un derecho de adquisicin preferente a uno de los comuneros tiene
como finalidad que la comunidad de bienes desaparezca.
2) Modelo germnico o en mano comn: Este modelo no es el que rige en el Cdigo civil,
pero si es el modelo que rige en la sociedad de gananciales o comunidad hereditaria.
No hay cuotas, todos son propietario de todos. De tal manera que en este modelo,
ninguno de los comuneros puede disponer unilateralmente de parte de ese bien, a
diferencia de lo que ocurre en el modelo romano.
En el modelo germnico el derecho de adquisicin preferente no existe, no es posible
porque cada sujeto es titular del todo, no hay cuotas. Ej: A es propietario de todo, y B
es propietario de todo.
La concrecin de qu le corresponde a cada uno de los comuneros de esa comunidad,
no se va a poder determinar hasta que no se extinga esa situacin de comunidad. Por
ejemplo: la situacin de bienes gananciales se extingue cuando se disuelve el
matrimonio. En ese momento se va a determinar qu le corresponde a cada uno. Si
estuviramos en el modelo romano, diramos que el 50% del dinero y del coche para
cada uno. Sin embargo, el modelo germnico considera que en el momento de
liquidacin hay que calcular el importe del patrimonio, y dividir en funcin de las
cuotas. Se trata de repartir de forma igualitaria.
En la comunidad germnica ninguno de los comuneros puede enajenar su cuota, no
puede entrar un tercero.
-
Principios rectores en la comunidad de bienes
Principio de autonoma de la voluntad: La comunidad de bienes se rige por la voluntad de las

partes. El artculo 392 del CP establece que, a falta de contratos..
Deducimos que:
26
La mayora de las normas que regulan la comunidad de bienes son normas de carcter
dispositivo, admiten pacto en contrario. La mayora son dispositivas. El legislador reconoce que
los comuneros pueden configurar el rgimen jurdico para esa comunidad de bienes. Si no
ejercen esa facultad entrarn en funcionamiento los artculos 392-406 del Cdigo civil
Principio de proporcionalidad: Cada comunero va a tener un derecho a participar en los bienes
y prdidas de la cosa comn en proporcin de la cuota de participacin. El artculo 393 del
Cdigo civil reconoce este principio de proporcionalidad, al establecer que: El concurso de
partcipes, tanto en los
Salvo que se haya pactado otra cosa, vamos a presumir iuris tantum que cada comunero tiene
una cuota igual.
Principio democrtico: Este principio se refiere a que, si hacemos una lectura de la toma de
acuerdo en la comunidad de bienes, nos daremos cuenta que el principio en el que se basan es
el principio de las mayoras.
El artculo 398 del Cdigo civil nos dice que: Para la administracin y mejor disfrute de la cosa
comn sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los partcipes.
No habr mayora sino cuando el acuerdo est tomado por los partcipes que representen la
mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayora, o el acuerdo de sta fuere gravemente perjudicial a los interesados en
la cosa comn, el Juez proveer, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un
Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partcipe o a algunos de ellos, y otra
fuere comn, slo a sta ser aplicable la disposicin anterior

Este principio no se refiere a que una mayora de comuneros voten a favor, sino que la
mayora de las cuotas de esa comunidad de bienes voten a favor de ese acuerdo de
administracin o disposicin.
Por ejemplo: Imaginemos que un terreno corresponde a 3 personas. A tiene un 50%, B
tiene un 20%, C tiene un 10%, D un 10% y E y F un 5%. Si votan 4 personas a favor cuyo
porcentaje de participacin es de 30%, y si A y B no votan que tienen un 70% la
decisin no se vota.
Esto puede llevar a situaciones de injusticia porque a veces la toma de decisiones puede
llevarse cabo casi de forma unilateral, ya que uno de los comuneros tiene un porcentaje de
participacin muy alto. En el caso de que ese sujeto tomara decisiones abusivas o que
perjudican al inters de la comunidad, el resto de los comuneros puede acudir al juez para que
adopte medidas cautelares o que rectifique las decisiones.
27
Principio de libertad individual: Este principios e refiere a una declaracin programtica que
recoge el artculo 400 del Cdigo civil que dispone que:
Nadie te puede obligar a permanecer en esa comunidad de bienes. Este artculo habla de que
puedes ejercer tu voluntad: vender la cosa en el modelo romano o la divisin de la cosa
comn.
A veces, no se puede enajenar la cuota de la cosa comn porque no tiene valor en el mercado.
Por ejemplo: Vender un 25% de una cosa.
En estos casos en los cuales la venta de la cuota de cada comunero no es posible, se puede
pedir que se divida la cosa comn. Por ejemplo: Puedes ofrecer a los dems comuneros que te
compren tu cuota, o puede pedir que la cosa comn se venda a un tercero, y el dinero que se
obtenga se divida conforme a los porcentajes de cada uno.
Frente a este principio de libertad individual, el artculo 400 del CP tambin prev que los
comuneros pacten la indivisin de la cosa durante un plazo mximo de 10 aos, bajo
determinados supuestos y circunstancias. Ese pacto de indivisin se puede renovar. Aqu hay
discusin sobre si este pacto de renovacin tiene lmites.
La doctrina mayoritaria considera que se permite la renovacin y sucesivas prrrogas. Pero si
uno de los comuneros, en esas sucesivas prrrogas alega una justa causa por la que quiere salir
de esa comunidad, ese pacto de indivisin no triunfara pasados los 10 aos del primer pacto.
Por ejemplo: Comprar una casa entre varios para arrendarla, y se hace indivisible
durante 10 aos.
se podr por nueva prrroga
Otro sector de la doctrina hace referencia a que solo es posible una prrroga.
-
Diferencia entre comunidad de bienes y Contrato de sociedad
Mediante el contrato de sociedad, se aporta algo a un patrimonio comn.

En el caso de sociedad civil cuyo pacto es secreto no tienen personalidad jurdica, por lo que
no tienen patrimonio diferenciado.
En materia de contrato de sociedad, lo que estn buscando es una situacin dinmica, un
lucro, una ganancia. Se busca aportar bienes en comn para obtener un beneficio. Es una
situacin en continuo movimiento. El contrato tiene vocacin de permanencia.
La comunidad de bienes, en principio, es algo esttico, su finalidad primera no es obtener un
beneficio econmico, actuar en el trfico jurdico. es algo provisional que tiende a extinguirse,
a dividirse.
28
Rgimen jurdico de la adopcin de acuerdos de la comunidad de bienes
El artculo 394 del Cdigo civil nos da unas pistas concretas sobre qu puede hacer cada
comunero en una comunidad de bienes.
Este artculo dispone que: Cada partcipe podr servirse de las cosas comunes siempre que
disponga de ellas
Es un reconocimiento de servirse de las cosas comunes, de la manera que no perjudique al
resto de los comuneros. Sale a relucir, de nuevo, el principio de la autonoma de la voluntad.
Por ejemplo: pueden pactar que A use el coche los lunes, Mara los martes y Manuel solo los
domingos.
Pueden pactar lo que quieran. El problema es que no han pactado sobre cmo se usa la cosa.
Ante el silencio, varias posibilidades
-
Cada comunero use la cosa comn con buena fe. Un uso racional y adecuado por cada
comunero. El uso de cada comunero debe ser razonable y de acuerdo con los
principios de la buena fe
El artculo 395 del Cdigo civil dice que si disfrutas de la cosa tienes que contribuir al
mantenimiento de la cosa comn. El problema es cuando el sujeto no quiere mantenerla
porque no la usa ni disfruta. Este propietario puede renunciar a su derecho de cuota.
Esta renuncia se recoge en el artculo 395 del Cc. Ej: Si soy comunero y no quiere contribuir a
los gastos comunes, puede renunciar a la propiedad.
Esta renuncia responde al principio de libertad individual. Cuando ese acto de renuncia
perjudique a terceros o sea en fraude de terceros no se podr renunciar. Esa posibilidad de
renunciar al dominio tiene el lmite de no causar perjuicios a terceros.
El artculo 396 del Cdigo civil regula la comunidad de casas por pisos. Este artculo hay que
relacionarlo con la Ley de Propiedad Horizontal de 1960.
El uso y disfrute legitima a hacer alteraciones a la cosa comn, incluso cuando beneficie?
Por ejemplo: poner toldos en una casa comn por el sol. Eso no se puede hacer si no cuento
con el beneplcito de los dems comuneros. Es una alteracin de la cosa comn que requiere
del consentimiento de los dems.
-
Administracin de la comunidad de bienes
El artculo 398 del Cdigo civil
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En la administracin de bienes rige el principio de mayora de los partcipes que se presentase

a su vez por la mayora de las cuotas.
Los acuerdos se adoptan por mayora de cuotas. Cabe la posibilidad de pacto en contrario?
El artculo 398 CC es una norma dispositiva, y por tanto, habr que estar al acuerdo de las
partes. Evidentemente, lo lgico es el rgimen del artculo 398 CC.
Esto se debe a que si las partes se pactan mayoras muy elevadas se deriva la imposibilidad de
llegar a acuerdos con facilidad.
Si aplicramos la regla de unanimidad en la comunidad de bienes hara muy difcil la toma de
decisiones. Tiene que ser un rgimen jurdico flexible, intentando que no haya mayoras
cualificadas.
Cada comunero solo puede vender lo que tiene. Puede constituir una servidumbre?
Para la vlida constitucin de servidumbre es requisito imprescindible que haya unanimidad de
los comuneros. Se requiere unanimidad para todo aquello que implique una alteracin del
rgimen jurdico de la propiedad, disposicin de la cosa y gravamen.
Si constituyo un derecho real de hipoteca sobre la finca?
Incumplo la obligacin que garantiza la hipoteca, y el acreedor hipotecario inicia un proceso
judicial. Lo que se saca a subasta es solo el porcentaje de cuota del deudor.
-
Extincin de la cosa comn
Se recoge en los artculos 400-406 del Cdigo civil

Las normas de divisin de la comunidad hereditaria tambin pueden resultar de aplicacin.
Qu ocurre cuando el objeto sobre el que recae la comunidad de bienes es indivisible?
Por ejemplo: Copropietarios de un caballo.
El artculo 401 del Cdigo civil establece que:
En el caso de que se pueda dividir hay que hacer la divisin horizontal y adjudicar a cada
comunero el local en funcin de su porcentaje
En caso de ser indivisible hay que buscar mtodos alternativos:
-Oferta a los dems comuneros: Solo habra extincin en el caso de que haya dos comuneros.
-Enajenar la cosa a un tercero: Para eso
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-Si no nos ponemos de acuerdo, podemos acudir al juez para que la saque a subasta.
-No tiene sentido vender a un tercero porque la cosa no se extingue y hay derecho de
adquisicin preferente
El artculo 403 del cdigo civil establece que, cuando se divida la cosa comn reconoce
derechos a participar en la cosa comn a los acreedores para proteger sus intereses.
No puede perjudicar a terceros. De tal manera que, si hay una hipoteca sobre la totalidad de la
finca, y esa finca se segrega en 4 fincas, eso no supone que la hipoteca se extinga; sino que
cada finca va a responder de la totalidad del importe de la deuda.
IV.
ALGUNAS PROPIEDADES ESPECIALES
Tema 7. La Propiedad Horizontal

1) Concepto y constitucin

a) Es una forma especial de propiedad.
b) Puede definirse como: propiedad especial, constituida slo sobre edificios divididos
por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al
titular de cada uno de ellos, adems de un derecho singular y exclusivo sobre los
mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.
c) Est regulada por:

1. Las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH); el art. 396 del
Cdigo Civil (CC); y arts. 8-4 y 5 y 107-11 Ley Hipotecaria (LH).

2. Las reglas establecidas por los interesados en el Ttulo constitutivo, los Estatutos y
los reglamentos o normas de rgimen interior, siempre que no sean contrarias a las leyes
imperativas.

3. Las normas dispositivas de la LPH, las normas del CC sobre comunidad de bienes y
las dems fuentes del Derecho (As se deduce del Art. 396 in fine CC y del penltimo prrafo
del art. 5 LPH).

d) Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro V del Cdigo civil
de Catalua, sobre Derechos Reales, los edificios en rgimen de propiedad horizontal
ubicados en la Comunidad Autnoma catalana estn sometidos a dicho Cdigo y, en
todo lo no regulado por ste, se aplica la Ley de Propiedad Horizontal.

2) El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal

Para que un edificio quede sometido al rgimen de la propiedad horizontal son necesarios
los siguientes requisitos:
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-1) Que est dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento

independiente, construidos o en construccin, que llevan inherentes unos elementos
comunes.
-2) Que los pisos o locales pertenezcan a distintos propietarios.
-3) El otorgamiento del ttulo constitutivo de la propiedad horizontal.
Ahora bien, la LPH permite la aplicacin de sus normas incluso antes del
otorgamiento del ttulo constitutivo, siempre y cuando concurran los dos primeros
requisitos (art. 2-b LPH).

=Personas que pueden otorgarlo.- El ttulo tiene que ser otorgado por todos los dueos de los
distintos pisos y locales del edificio. Por lo tanto, mientras el edificio sea propiedad de una sola
persona, que todava no haya empezado a venderlo por pisos, esa persona podr otorgar el
ttulo constitutivo por s sola. Una vez existan dos o ms dueos de pisos o locales, ser
necesario el consentimiento unnime de todos ellos para otorgar el ttulo constitutivo. (Art. 5-
2 LPH).

Tanto si el ttulo constitutivo lo otorga el propietario nico del edificio, como si lo
otorgan todos los dueos de pisos o locales, dicho otorgamiento podr realizarse an antes de
estar concluida la construccin del edificio (art. 8-4 y 5 Ley Hipotecaria).

=Contenido necesario.- El ttulo debe contener (art. 5-1 y 2 LPH) necesariamente:

-La descripcin del inmueble en su conjunto.

-La descripcin de cada uno de los pisos y locales. Esta descripcin expresar la
extensin, linderos, planta en la que se hallan y sus anejos, tales como garaje, buhardilla o
stano.

-La cuota de participacin en los elementos comunes que corresponde a cada piso o
local. Esta cuota se fijar por el propietario nico del edificio antes de hincar su venta por
pisos; o por acuerdo unnime de todos los propietarios existentes y, a falta de acuerdo, por
lado o por resolucin judicial.

Para fijar la cuota de participacin se tomar como base la superficie til de cada piso
o local en relacin con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin
y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios o elementos
comunes.

=Estatutos.- ART. 5-3 LPH: el ttulo podr contener, adems, reglas no prohibidas por la Ley
relativas al uso o destino del edificio, de sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios
gastos, administracin y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones, formando un
estatuto que no perjudicar a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
La inclusin de los Estatutos en el ttulo constitutivo es voluntaria, por lo que los
Estatutos pueden otorgarse junto con el ttulo o posteriormente
Los Estatutos pueden otorgarse por el propietario nico del edificio o por acuerdo
unnime de todos los propietarios de pisos o locales.

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=Forma.- La LPH no exige que el ttulo y los estatutos se otorguen en escritura pblica, pero en
la prctica as se suele hacer PARA poder inscribirlos en el Registro de la Propiedad y producir
efectos frente a terceros.

=Modificacin del ttulo constitutivo.- En cualquier modificacin del ttulo, y a salvo lo que se
dispone sobre validez de acuerdos, se observarn los mismos requisitos que para su
constitucin (art. 5-4 LPH). Por tanto, la regla general es que la modificacin de los estatutos
requiere el acuerdo unnime de los propietarios, salvo que otra cosa disponga la propia LPH en
sus artculos relativos a la validez de acuerdos (art. 17).

=Las normas o reglamentos de rgimen interior.- Segn el art. 6 LPH, para regular los
detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los elementos comunes, y dentro de los
lmites establecidos por la Ley y los estatutos, los propietarios podrn fijar normas de rgimen
interior, que obligarn tambin a todo titular mientras no sean modificados en la misma forma
prevista para tomar acuerdos sobre la administracin.
As pues, el establecimiento y la modificacin de estas normas de rgimen interior se pueden
aprobar por mayora de cuotas de participacin (art. 17-3 LPH).
3. Elementos privativos y elementos comunes. La cuota.

Segn disponen el art. 396 CC y el art. 3 LPH, en el rgimen de propiedad horizontal
corresponde al dueo de cada piso o local lo siguiente:

1) La propiedad singular y exclusiva sobre el piso o local, que es descrito por la ley. Los pisos o
locales son los denominados elementos privativos.

2) La copropiedad, junto con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.
As pues, la propiedad horizontal abarca no slo el piso o local objeto de propiedad
separada, sino tambin una cuota de los elementos de dicho edificio que sean necesarios para
el adecuado uso y desfrute de aquel piso o local. Son los denominados elementos comunes.

=La cuota.- Cada propietario de un elemento privativo (piso o local) tiene una cuota en la
propiedad de los elementos comunes (es decir, un porcentaje de los mismos). En este sentido,
el art. 3-2 LPH dispone que: A cada piso o local se atribuir, pues, una cuota de participacin
con relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo.

=Elementos privativos.- Son, segn el art. 396-1 CC, los diferentes pisos o locales de un
edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica.
Segn el art. 3-4 LPH, cada propietario puede disponer libremente de su derecho
sobre el piso o local (enajenarlo, arrendarlo, usufructuarlo, hipotecarlo,), pero no puede
separar los elementos que lo integran. Es decir, que si transmite su piso o local, transmitir
33
necesariamente su cuota sobre los elementos comunes, pues ambos derechos (propiedad
privativa del piso o local y copropiedad sobre los elementos comunes) van unidos por mandato
de la ley, que prohbe su separacin.

=Elementos comunes.- El art. 396-1 CC los define como todos los elementos necesarios par el
adecuado uso y disfrute de los pisos o locales; y enumera algunos: suelo, vuelo, cimentaciones
y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga;
las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos
exteriores; el portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y
los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las
instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas
o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar, las de agua caliente sanitaria,
calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos; las de deteccin y
prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras de seguridad del edificio, as como
las de antenas colectivas y dems instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo, las servidumbres y
cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza o destino resulten
indivisibles.
Por su parte, el art. 4 LPH dice La accin de divisin no proceder para hacer cesar la situacin
que regula esta Ley.
El art. 396-1 CC contiene una larga lista de elementos comunes y permite la existencia de
otros elementos comunes no enumerados en ella.

=TIPOS de elementos comunes:

1) Elementos comunes por naturaleza: son los imprescindibles para el uso y disfrute de los
pisos o locales. Entre ellos cabe citar: los cimientos, las fachadas, las vigas, el portal, las
escaleras, los conductos de agua, electricidad, etc.
Este tipo de elementos comunes no pueden dividirse (Art. 4-1 LPH), ni desafectarse (no se
pueden convertir en elementos privativos).

2) Elementos comunes por destino: aquellos que, sin ser imprescindibles para el uso y disfrute
de los pisos o locales, se han destinado al uso de la comunidad. Por tanto, podran haber sido
privativos, pero el ttulo constitutivo no los recoge como tales.
Un ejemplo de este tipo de elementos est recogido en el art. 4-2 LPH al referirse al supuesto
en que un piso o local no se haya vendido por separado, sino que se haya dejado en pro-
indiviso para el uso comn de todos los propietarios, por lo que se convierte en elemento
comn por destino.
Tampoco pueden dividirse mientras se mantenga su destino como elementos comunes. Ahora
bien, s podran desafectarse por acuerdo unnime de los propietarios, de manera que podran
convertirse en elementos privativos.

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4. Derecho y deberes de los propietarios

A) Derechos de los propietarios.

Cada propietario tiene derecho de aprovechamiento y disfrute tanto sobre su parte privativa
(piso o local) como sobre los elementos comunes.
Ahora bien, si toda propiedad est sujeta a ciertas limitaciones, en el caso de la propiedad
horizontal esas limitaciones son mayores, como disponen los arts. 7 y 8 LPH.

1.- Realizacin de obras en el piso o local.-
Segn el art. 7-1-1 LPH, el propietario de cada piso o local slo podr modificar su
arquitectura, instalaciones o servicios cuando: no menoscabe o altere la seguridad del edificio,
su estructura general, su configuracin o estado exteriores; ni perjudique los derechos de otro
propietario. Adems, para hacer tales obras dentro de su piso o local, deber dar cuenta
previamente a la comunidad.

2.- Realizacin de obras en los elementos comunes.-
Segn el art. 7-1-2 LPH: En el resto del inmueble, no podr realizar alteracin alguna y si
advirtiere la necesidad de reparaciones urentes deber comunicarlo sin dilacin al
administrador.

3.- Actividades prohibidas.-
Segn el art. 7-2 LPH, al propietario y al ocupante del piso o local no les est permitido
desarrollar en l, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, ni las que
resulten daosas para la finca, o las que contravengan las disposiciones generales sobre
actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas o ilcitas.

B) Obligaciones de los propietarios.-

Se enumeran en el art. 9 LPH:
a) Respetar los elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en
todo momento que se causen daos o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservacin su piso o local, de manera que no perjudiquen a
la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daos que ocasione por su descuido o
de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su piso o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en
su piso o local las servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin de servicios
comunes acordadas conforme al art. 17 LPH. En estos casos, el propietario tendr derecho a
que la comunidad le resarza los daos y perjuicios ocasionados.

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d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos previstos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin, a los gastos generales. Son gastos
generales todos los que no sean imputables a los pisos o locales.

f) Contribuir, con arreglo a su cuota, a la constitucin de un fondo de reserva para atender a
las obras de conservacin y reparacin de la finca.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dems
titulares; y responder ante stos de las infracciones cometidas y de los daos causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio
que permita tener constancia de su recepcin, el domicilio en Espaa a efectos de citaciones y
notificaciones de toda ndole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicacin
se tendr por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la
comunidad, surtiendo plenos efectos jurdicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citacin o notificacin al propietario fuese imposible practicarla en el lugar
prevenido en el prrafo anterior, se entender realizada mediante la colocacin de la
comunicacin correspondiente en el tabln de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de
uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se
procede a esta forma de notificacin, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificacin practicada de esta forma
producir plenos efectos jurdicos en el plazo de tres das naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el cambio de
titularidad de la vivienda o local. La falta de esta comunicacin conlleva los efectos que el
propio art. 9-i)-1, 2 y 3 LPH establece

5. La realizacin de obras en los elementos comunes

1) Obras necesarias para conservar el inmueble y obras de accesibilidad.-

a) Obras NECESARIAS para conservar el inmueble.
Segn el art. 10-1 LPH, ser obligacin de la comunidad la realizacin de las obras necesarias
para el adecuado sostenimiento y conservacin del inmueble y de sus servicios, de modo que
rena las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y
seguridad.
Por tanto, la comunidad est obligada a realizar este tipo de obras. En caso de discrepancia la
cuestin se decidir mediante votacin en junta de propietarios, pudiendo los propietarios
solicitar arbitraje o dictamen tcnico (art. 10-4 LPH)

b) Obras de accesibilidad, el art. 10-2 LPH dispone: La comunidad, a instancia de los
propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios
personas con discapacidad o mayores de 70 aos, vendr obligada a realizar las obras de
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accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos
comunes, o para la instalacin de dispositivos mecnicos y electrnicos que favorezcan su
comunicacin con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias
de gastos comunes
En el caso de que la comunidad adoptare el acuerdo de realizar las obras de accesibilidad,
tendr que sufragarlas sea cual fuere el importe de las mismas, ya que el art. 11-3 LPH
establece: Cuando se adopten vlidamente acuerdos para la realizacin de obras de
accesibilidad, la comunidad quedar obligada al pago de los gastos aun cuando su importe
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

2) Obras de innovaciones y mejoras no exigibles.-

Estas innovaciones o mejoras podrn realizarse si as se acuerda en junta de propietarios por la
mayora prevista, para cada tipo de obra, en el art. 17 LPH.
En tal supuesto, si el precio de la instalacin excede del importe de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no estar obligado a pagarlas, aun en el
caso de que no se le pueda privar de la mejora. Si el disidente desea posteriormente participar
de la mejora, deber pagar lo que le corresponda (art. 11-2 LPH).

3) Elevacin de nuevas plantas y otras alteraciones en los elementos comunes.-
Segn el art. 12 LPH, la construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la
estructura o fbrica del edificio, o en las cosas comunes, afectan al ttulo constitutivo y deben
someterse al rgimen establecido para las modificaciones del mismo. Por tanto, se estar al
rgimen para adopcin de acuerdos que modifiquen el ttulo previsto en el art. 17 LPH.

6. Los rganos de la propiedad horizontal

Segn el art. 13-1 LPH, los rganos de gobierno de la comunidad son: Junta de propietarios;
presidente (y, en su caso, vicepresidente o vicepresidentes); secretario y administrador.
Ahora bien, el propio art. 13-8 LPH permite que los propietarios de pisos o locales no cuenten
con los citados rganos de gobierno cuando: el nmero de propietarios de viviendas o locales
en un edificio no exceda de cuatro, en cuyo caso, podrn acogerse al rgimen de
administracin del art. 398 del Cdigo Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.

1. La Junta de propietarios.-
Es el rgano ms importante de la comunidad de propietarios, pues en la junta se decide,
mediante acuerdo de los propietarios, sobre todos los asuntos de inters general para la
comunidad.

A) Composicin: La junta la forman todos los dueos de pisos o locales del edificio.

B) Competencias: Estn establecidas en el art. 14 LPH, segn el cual la junta:
-Nombrar y cesar al presidente, vicepresidentes, secretario y administrador; y resuelve
las reclamaciones de los dueos contra dichos cargos.
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-Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles, los presupuestos y las cuentas

correspondientes.
-Aprobar la ejecucin de todas las obras de reparacin en la finca (en los elementos
comunes), ordinarias o extraordinarias. El administrador debe informar a la junta de
las posibles medidas urgentes que haya adoptado sobre reparaciones de los elementos
comunes.
-Aprobar o reformar los estatutos y, en su caso, las normas de rgimen interior.
-Decidir sobre los dems asuntos de inters general para la comunidad.

C) Asistencia: Todos los propietarios son miembros de la Junta; pero slo cabe un nico
representante por piso o local (por tanto, en caso de que un piso o local sea propiedad de dos
o ms personas, slo uno de ellos tendr derecho de voto en la junta, sin perjuicio de que
puedan todos asistir a la misma). La asistencia de los propietarios a la junta est regulada en el
art. 15 LHP, segn el cual, cada propietario puede asistir a la junta personalmente o por
representacin voluntaria (mediante escrito firmado por el propietario concediendo a otra
persona poder para que le represente en la junta).
Ahora bien, los propietarios que, en el momento de iniciarse la Junta, tengan deudas vencidas
y no pagadas a la comunidad (gastos de comunidad, derramas aprobadas y no impugnadas,
etc.), podrn participar en la junta, pero estos propietarios morosos no tendrn derecho de
voto, ni sus respectivas cuotas sern computadas a efectos de definir y alcanzar las mayoras
exigidas por la LPH.

D) Convocatoria de la junta.- Segn el art. 16-1 LPH, la junta de propietarios se debe reunir,
por lo menos, una vez al ao, con el fin de aprobar las cuentas del ao anterior y los
presupuestos. Adems, podr reunirse cuantas veces lo considere oportuno el presidente o lo
pidan la cuarta parte de los propietarios o un nmero de stos que representen al menos el
25% de las cuotas de participacin.
La convocatoria de la junta la har el presidente o, en su caso, los propietarios (25% mnimo
de las cuotas) que promovieren la reunin. En la convocatoria debern constar los siguientes
datos: lugar de celebracin, da y hora en que se celebrar la junta en primera y en segunda
convocatoria; asuntos a tratar (orden del da) en la reunin; y relacin de los propietarios
que deudores de la comunidad. (Art. 16-2 LPH)
La convocatoria deber enviarse con un mnimo de 6 das de antelacin, para las juntas
ordinarias; y con la antelacin posible, para las extraordinarias (art. 16-3 LPH). Dicha
convocatoria debe remitirse a todos los propietarios de pisos o locales por cualquier modo
que permita tener constancia de que ha sido recibida por todos ellos.
Segn el art. 16-2-1 LPH, la forma de enviar la convocatoria debe ajustarse a lo dispuesto en
el art. 9-1-h LPH. Conforme a este ltimo precepto, la convocatoria debe enviarse al domicilio
que cada propietario hubiese designado mediante comunicacin al secretario de la
comunidad; a falta de esta comunicacin, se entender por domicilio el piso o local que le
pertenezca en la comunidad; si fuera imposible la entrega de la convocatoria, se entender
efectuada la citacin mediante la colocacin de la misma en el tabln de anuncios de la
comunidad o lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la
fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificacin, firmada por quien ejerza
las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificacin
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practicada de esta forma producir plenos efectos jurdicos en el plazo de tres das naturales.
En todo caso, la junta podr reunirse vlidamente aun sin convocatoria, siempre que
concurran a ella todos los propietarios y as lo decidan (art. 16-3 in fine LPH).

E) Qurum: En cuanto al nmero mnimo de propietarios que deben asistir a las reuniones
de la junta para que se constituya vlidamente, el art. 16-2-3 LPH dispone:
-a) En 1 convocatoria, es necesario que concurran los propietarios que representen la
mayora de las cuotas de participacin.
-b) En 2 convocatoria, la junta podr reunirse sin sujecin a qurum, es decir, sea
cual fuere el nmero de propietarios asistentes. La reunin en segunda convocatoria se
celebrar en el lugar, da y hora indicados en la citacin, pudiendo celebrarse media hora
despus de la anterior convocatoria fracasada.
La junta podr reunirse vlidamente aun sin convocatoria, siempre que concurran a ella todos
los propietarios y as lo decidan (art. 16-3 in fine LPH).

- F) Actas de las juntas.- Segn el art. 19-2 LPH, cada reunin de la junta de propietarios debe
recogerse en un acta, en la cual debern constar los acuerdos adoptados en dicha reunin as
como el nombre y cuota de los propietarios que hubieran votado a favor y en contra (adems
de la fecha y lugar de celebracin, el orden del da, propietarios asistentes y representados,).
Tales actas deben estar firmadas por el presidente y el secretario; y se debe enviar una copia
de las mismas a todos los propietarios, asistentes o no a la reunin, segn dispone el art. 9 LPH
(art. 19-3 LPH).
Adems, el art. 19-1 LPH implica el deber de la comunidad de contar con un libro de actas
diligenciado por el Registrado de la Propiedad de la forma que reglamentariamente se
disponga, en el que deben reflejarse los acuerdos de la junta.

2. El presidente de la comunidad de propietarios.-
La LPH establece la necesidad de que la comunidad de propietarios tenga un presidente, cargo
que se regula del siguiente modo:

A) Nombramiento.- Conforme al art.13-2 LPH, el presidente:
-a) Debe ser uno de los propietarios de pisos o locales (no una persona ajena a la comunidad
de propietarios)
-b) Debe ser nombrado en junta de propietarios, mediante eleccin (por la mayora prevista en
el art. 17-3 LPH) o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
-c) El elegido como presidente est obligado a aceptar el cargo, pero puede solicitar de los
tribunales, dentro del mes siguiente de su acceso al cargo, el relevo del mismo alegando las
razones que le asistan para ello. En su caso, el juez designar otro propietario que le sustituya
en la presidencia.
-d) Tambin se podr acudir a los tribunales cuando sea imposible para la junta designar
presidente de la comunidad.
-e) Salvo que otra cosa dispongan los estatutos de la comunidad, el nombramiento se har por
un ao, pudiendo ser prorrogado en el cargo por perodos iguales (art. 13-7 LPH).
39

B) Facultades.- Segn el art. 13-3 LPH, el presidente ostentar legalmente la
representacin de la comunidad en juicio y fuera de l, en todos los asuntos que la afecten.

3. Vicepresidente o vicepresidentes.-

La LPH no exige que haya vicepresidente, pero permite su nombramiento si as lo
acuerda la junta de propietarios.
En este sentido, afirma el art. 4 LPH: La existencia de vicepresidentes ser
facultativa. Su nombramiento se realizar por el mismo procedimiento que el establecido para
la designacin del presidente. Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su
orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as
como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los trminos que establezca la Junta de
propietarios.

4. El secretario y el administrador.-
Tampoco exige la LPH la existencia de estos cargos, dado que sus funciones pueden ser
realizadas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta de propietarios,
por acuerdo mayoritario, dispongan la existencia de secretario y administrador, o de uno solo
de dichos cargos (art. 13-5 LPH).
Adems, el art. 13-6 LPH permite que una misma persona desempee ambos cargos,
secretario y administrador de la comunidad. Aade esta norma que el cargo de administrador
y, en su caso, el de secretario-administrador, podr ser ejercitado por cualquier propietario o
por una persona ajena a la comunidad, siempre que tenga la cualificacin profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
Normalmente, el cargo de administrador-secretario lo desempean los llamados
administradores de finca, pero la ley no lo exige, por lo que tambin podran desempearlo
abogados o economistas.
El nombramiento de sendos cargos corresponde a la junta de propietarios, mediante eleccin
(por la mayora prevista en el art. 17-3 LPH), y tambin su cese.
Las funciones del secretario son: la custodia del libro de actas y la conservacin, durante 5
aos, de las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y dems documentos relevantes
de las reuniones de la junta (art. 19-4 LPH).

Las funciones del administrador son (art. 20 LPH):
-a) velar por el buen rgimen del edificio, sus instalaciones y servicios;
-b) someter a la junta el plan de gastos previsibles;
-c) atender a la conservacin y mantenimiento del edificio, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes y dando inmediata cuenta de ello al
presidente o, en su caso, a los propietarios.
-d) ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar
los cobros que sean procedentes al efecto;
-e) actuar, en su caso, como secretario de la junta, custodiando la documentacin de la
comunidad y tenindola a disposicin de los propietarios;

-f) asumir todas las dems atribuciones que le sean conferidas por la junta.
40

7. La adopcin de acuerdos en la junta de propietarios

El Art. 17 LPH establece las reglas para adoptar acuerdos en la Junta de propietarios, una vez
que sta se haya reunido vlidamente (es decir, cumpliendo los requisitos de convocatoria,
qurum, etc. antes citados).
El nmero de votos (unanimidad o mayoras) necesarios para adoptar acuerdos vlidos se
establece en el art. 17 LPH, que distingue entre los siguientes tipos de acuerdos:

1. Acuerdos relativos que impliquen aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en
el ttulo constitutivo o en los estatutos de la comunidad = ART. 17-1 LPH.-
=1) Estos acuerdos requieren UNANIMIDAD, es decir, el voto favorable de todos los
propietarios, SALVO que se trate de acuerdos relativos a:
-A) El establecimiento o supresin de los servicios de ascensores, portera,
conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general (aunque supongan
modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos): slo requieren una MAYORA
de 3/5 de los propietarios que representen, a su vez, las 3/5 partes (60%) de las cuotas
de participacin (ART. 17-1-1). Por tanto, es precisa una doble mayora: de personas y
de cuotas.
-B) El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso
especfico en el inmueble (elementos comunes por destino): slo requieren una
MAYORA de 3/5 de los propietarios que representen, a su vez, las 3/5 partes (60%) de
las cuotas de participacin, as como el consentimiento del propietario directamente
afectado, si lo hubiere (ART. 17-1-2). Por tanto, es precisa una doble mayora: de
personas y de cuotas.
-C) La realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes
que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectnicas que dificulten el acceso o
movilidad de las personas con minusvala (aunque impliquen modificar el ttulo
constitutivo o los estatutos): slo requiere el voto favorable de la MAYORA de los
propietarios que, a su vez, representen la mayora (ms del 50%) de las cuotas de
participacin (ART. 17-1-3). Por tanto, es precisa una doble mayora: de personas y de
cuotas.
Ahora bien, respecto de este grupo de obras (llamadas obras de
accesibilidad), hay que tener en cuenta lo dispuesto en:
**El art. 10-2 LPH: La comunidad, a instancia de los propietarios en cuya
vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios
personas con discapacidad o mayores de 70 aos, vendr obligada a realizar las
obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su
discapacidad de los elementos comunes, o para la instalacin de dispositivos
mecnicos y electrnicos que favorezcan su comunicacin con el exterior, cuyo
importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos
comunes. (Ley 26/2011, de 1 agosto).
**El art. 11-3 LPH: Cuando se adopten vlidamente acuerdos para la
realizacin de obras de accesibilidad, la comunidad quedar obligada al pago
41
de los gastos aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias

de gastos comunes

=2) Para determinar la unanimidad o las mayoras requeridas por el Art. 17-1 LPH:
se deben computar como votos favorables no slo los emitidos por los propietarios presentes
en la reunin de la junta, sino tambin los de los propietarios no presentes en la misma
siempre y cuando; hayan sido debidamente convocados a la junta, hayan sido debidamente
informados (del modo previsto en el art. 9 LPH) del acuerdo adoptado, y no manifiesten su
discrepancia por comunicacin a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en
el plazo de 30 das naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la
recepcin (art. 17-1-4 LPH).

2. Acuerdos relativos a la instalacin de infraestructuras comunes necesarias para acceder
a los servicios de telecomunicacin, as como la instalacin de sistemas de aprovechamiento de
energa solar o para acceder a nuevos suministros energticos = ART. 17-2 LPH.-
Slo requieren el voto favorable de un tercio de los propietarios que, a su vez,
representen un tercio (33,33%) de las cuotas de participacin.
Ahora bien, si se aprueban estas instalaciones o servicios, los propietarios que no
hubieren votado expresamente a favor en la junta, no estarn obligados a pagar su coste, ni el
de su posterior mantenimiento. Si posteriormente solicitasen acceder a ellos, debern abonar
el importe correspondiente (art. 16-2 LPH).
En todo caso, la nueva infraestructura instalada tendr la consideracin, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento comn.

3. Acuerdos relativos al establecimiento o supresin de equipos o sistemas distintos de los
mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energtica
o hdrica del inmueble = ART. 17-3 LPH.
Aunque supongan la modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, requieren
una MAYORA de tres quintas partes (3/5) del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin. Por tanto, una doble
mayora de personas y cuotas.

4. Todos los dems acuerdos = ART. 17-4-1 LPH.-
-Para ser aprobados en 1 Convocatoria:
Requieren el voto favorable de la MAYORA de propietarios que, a su vez, representen
la mayora de las cuotas de participacin.
-Para ser aprobados en 2 Convocatoria:
Requieren el voto favorable de propietarios asistentes a la junta que representen
ms de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir requieren el voto
favorable de la MAYORA de los propietarios asistentes a la Junta que, a su vez,
representen ms del 50% de las cuotas de participacin de los asistentes a la Junta.
42

As pues, la regla, segn la cual, en segunda convocatoria, sern vlidos los acuerdos
adoptados por la mayora de los asistentes a la junta (que representen ms de la mitad de las
cuotas de participacin de los asistentes), no se aplica a los acuerdos contemplados en el Art.
17-1 y 2 LPH.

Finalmente, Art. 17-4-2 LPH dispone que, sea cual sea el tipo de acuerdo, si la unanimidad o
las mayoras exigidas no se pudiera lograr por falta de acuerdo de los propietarios, cualquiera
de ellos podr solicitar de la autoridad judicial, en el plazo de un mes a partir de la fecha de la
reunin de la junta en segunda convocatoria, para que deicida. El juez, oyendo en
comparecencia a los propietarios que se oponen al acuerdo, resolver en equidad lo que
proceda dentro de 20 das contados desde la peticin.

8. Impugnacin de acuerdos

Despus de adoptados los acuerdos por la junta de propietarios, los propietarios
pueden pedir su nulidad mediante la impugnacin judicial de los mismos. Para ello, es
necesario que se cumplan los requisitos previstos en el art. 18 LPH, segn el cual, los acuerdos
de la junta de propietarios sern impugnables ante los tribunales de conformidad con lo
establecido en la legislacin procesal, en los siguientes trminos:

1.- Causas de impugnacin de los acuerdos (art. 18-1 LPH):
-a) Que sean contrarios a la ley o a los estatutos.
-b) Que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad, en beneficio de uno o
varios propietarios.
-c) Que supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga obligacin de
soportarlo y los que se hayan adoptado con abuso de derecho.

2.- Personas legitimadas para impugnar acuerdos (art. 18-2 LPH):
-a) Los propietarios presentes en la junta que no hubiesen votado a favor del acuerdo
(salvado su voto).
-b) Los propietarios que, debidamente citados, no asistieron a la junta.
-c) Los propietarios que hubiesen sido indebidamente privados de su derecho a votar.
Para poder impugnar los acuerdos, es necesario que el propietario est al corriente en
el pago de la totalidad de sus deudas vencidas con la comunidad o que proceda a la previa
consignacin judicial de las mismas.

3.- Plazo para ejercitar la accin judicial de impugnacin (art. 18-3 LPH):

La accin caducar a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo
que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la accin caducar en el
plazo de un ao desde que se adopt el acuerdo. Para los propietarios ausentes dicho plazo se
computar a partir de la comunicacin del acuerdo con forme al procedimiento establecido en
43
el artculo 9.

Respecto de los acuerdos que pueden adoptarse mediante consentimiento tcito (art. 17-1-4
LPH), si en la Junta no se obtuvieren los votos necesarios para su aprobacin, el plazo de
impugnacin no empieza a correr hasta que transcurran los 30 das previstos por la ley para
que los propietarios ausentes se manifiesten sobre el acuerdo pretendido, pues slo entonces
se sabr si se ha aprobado o no tal acuerdo.

En cuanto a los acuerdos contrarios a la Ley, conviene tener presente que el art. 18-3 LPH
no establece un diferente rgimen de ineficacia por razn de cul sea la norma vulnerada por
el acuerdo de la junta de propietarios. Por tanto, este precepto contempla un nico rgimen
de impugnacin de acuerdos, tanto si tales acuerdos son contrarios a la propia LPH o son
contrarios a otra Ley (imperativa o prohibitiva), y cualquiera que sea el precepto de la LPH que
el acuerdo infrinja.

Sin embargo, la Jurisprudencia del TS en esta materia es confusa. Por un lado, en la
Jurisprudencia del TS (a partir de la STS 26-6-1993) ha prevalecido la doctrina que distingue 2
tipos de ineficacia de los acuerdos comunitarios:

-a) Acuerdos que vulneren cualquiera otra Ley (distinta de la LPH) imperativa o prohibitiva,
que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravencin; los que impliquen
fraude a la ley (art. 6-3 y 4 CC) y los que sean contrarios a la moral o al orden pblico (art.
1255 CC): NULOS de pleno derecho (nulidad absoluta o radical).
-No se convalidan con el tiempo, ya que la accin judicial para solicitar la declaracin
de nulidad no prescribe.
-b) Acuerdos que vulneren algn precepto de la LPH o de los Estatutos de la respectiva
comunidad: ANULABLES.-
-Pueden impugnarse mediante la accin regulada en el ART. 18 LPH, en el plazo de 1
ao (ART. 18-3 LPH).
-En caso de no ejercitarse la accin de impugnacin dentro del plazo de caducidad
correspondiente, el acuerdo anulable se convalida.

4.- Ejecucin de los acuerdos (art. 18-4 LPH).

La impugnacin de los acuerdos de la junta no suspender su ejecucin, salvo que el juez as lo
disponga con carcter cautelar, a solicitud del demandante, oda la comunidad de propietarios
(art. 18-4 LPH).

9. Extincin de la propiedad horizontal

Conforme a lo dispuesto en el art. 23 LPH, el rgimen de la propiedad horizontal se extingue:
1.- Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida aqulla
cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir
el sinistro, a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.
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2.- Por la conversin en propiedad o copropiedad ordinarias. Es decir, cuando todos los pisos
o locales del edificio pasen a ser propiedad de una sola persona, o pasen todos ellos a
pertenecer pro-indiviso a dos o ms personas. Ahora bien, en estos supuestos, el propietario o
propietarios pueden mantener el rgimen de propiedad horizontal sobre el edificio.

10. Las urbanizaciones privadas

Lo que en la prctica suele denominarse urbanizaciones, aparecen reguladas en el art. 24
LPH, bajo la denominacin de complejos inmobiliarios privados, es decir, los compuestos
por distintos edificios de pisos o chalets, o por parcelas sin edificar, pertenecientes a diversos
propietarios (elementos privativos), y por jardines, calles, conducciones elctricas, de agua,
piscinas, pistas de deporte, etc., que pertenecen en copropiedad a los dueos de los citados
elementos privativos (elementos comunes).

Conforme al art. 24-1 LPH, el rgimen de la propiedad horizontal (art. 396 CC y LPH) se aplica
a dichos complejos siempre y cuando renan los siguientes requisitos:

-1) Que estn integrados por dos o ms inmuebles, ya sean edificaciones o parcelas,
independientes entre s, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
-2) Que los titulares de dichos inmuebles, o de los pisos o locales en que se encuentre
divididos horizontalmente, con carcter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sobre los viales, o sobre otras instalaciones o
servicios.

En caso de reunir tales requisitos, los complejos inmobiliarios privados podrn (art. 24-2 LPH):

-a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios, en cuyo caso la LPH les ser
ntegramente aplicada.
-b) Constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios. En este caso, ser
necesario que otorguen un ttulo constitutivo y estatutos conforme a lo dispuesto en el propio
art. 24-2-c) LPH, el cual podr inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Si adoptan esta forma de agrupacin de comunidades, el art. 24-3 LPH dispone que gozar
de la misma situacin jurdica que las comunidades de propietarios y se regir por las
disposiciones de la LPH con las especialidades que este precepto establece en relacin con la
composicin de la junta de propietarios (salvo pacto en contrario, esta junta estar compuesta
por los presidentes de cada una de las comunidades agrupadas); la adopcin d acuerdos; el
fondo de reserva; y la competencia de los rganos de gobierno de la agrupacin (slo se
extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes).

Finalmente, segn el art. 24-4 LPH: Los complejos inmobiliarios privados que no adopten
ninguna de las dos formas sealadas en el art. 24-3 LPH, estarn regulados por los pactos que
establezcan entre s los copropietarios y, supletoriamente, por las disposiciones de la Ley de
Propiedad Horizontal con las especialidades sealadas en el art. 24-3 de la propia ley
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Tema 8: la propiedad Intelectual

1. La propiedad sobre las creaciones intelectuales y su regulacin legal.

El artculo 428 CC atribuye al autor la propiedad (intelectual) sobre su obra. El derecho de
autor se encuentra regulado por el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (LPI).

El autor adquiere su derecho sobre la obra por el mero hecho de la creacin (art.1 LPI), sin
necesidad de cumplimentar requisito alguno, puesto que la inscripcin en el Registro de la
Propiedad Intelectual no tiene otro valor que el de establecer la presuncin iuris tantum de la
existencia y pertenencia del derecho a quien figura en l como su titular.

2. Objeto y sujetos de la propiedad intelectual.

- Objeto

La LPI se ocupa no slo del derecho de autor, o propiedad intelectual en el sentido estricto,
sino tambin de otros derechos de propiedad intelectual, conocidos en la doctrina como
derechos conexos, vecinos o afines al derecho de autor.

La propiedad intelectual recae sobre objetos inmateriales, que en ningn caso deben ser
confundidos con su soporte material. Ello determina su especial vulnerabilidad frente a
intromisiones ilegitimas.
Esa inmaterialidad permite la independencia y compatibilidad del derecho de autor con la
propiedad sobre las cosas materiales a las que quede incorporada la obra, as como con los
dems derechos de propiedad industrial que puedan existir sobre la obra, as como con los
dems derechos de propiedad intelectual.

Son obra todas las creaciones originales expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o
intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro. No son obra, y por
consiguiente no quedan protegidos por el derecho de autor, ni las ideas, ni la informacin, ni
los conocimientos.

- Sujetos

Son sujeto de la Propiedad Intelectual: los autores y otros beneficiarios.
Se considera autor a quien aparezca como tal en la obra, mediante su nombre, firma o signo
que lo identifique.

Cuando la obra se divulgue en forma annima o bajo seudnimo o signo, el ejercicio de los
derechos de propiedad intelectual corresponder a la persona natural o jurdica que la saque a
la luz con el consentimiento del autor, mientras ste no revele su identidad.

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Los derechos sobre una obra que sea resultado unitario de la colaboracin de varios autores
corresponden a todos ellos.

Se considerar obra colectiva la creada por la iniciativa y bajo la coordinacin de una persona
natural o jurdica que la edita y divulga bajo su nombre y est constituida por la reunin de
aportaciones de diferentes autores cuya contribucin personal se funde en una creacin nica
y autnoma, para la cual haya sido concebida sin que sea posible atribuir separadamente a
cualquiera de ellos un derecho sobre el conjunto de la obra realizada.
Salvo pacto en contrario, los derechos sobre la obra colectiva correspondern a la persona que
la edite y divulgue bajo su nombre.

3. Contenido de la propiedad intelectual.

La propiedad intelectual o derecho de autor comprende, adems de las facultades o derechos
patrimoniales, otras facultades o derechos personales o morales (art.428.2 LPI) y responden a
esa caracterstica de la propiedad, sobre la explotacin o disfrute de su objeto. Adems la LPI
reconoce como facultades o derechos patrimoniales, que integran el derecho de autor, los
derechos de remuneracin, que constituyen facultades o derechos de crdito, que se
atribuyen al titular de aqul en determinados supuestos, como compensacin derivada de una
utilizacin de la obra para la que no se necesita autorizacin alguna. Estos derechos de
remuneracin son intransmisibles inter vivos.

La ley reconoce tambin al autor facultades o derechos morales. Los ms importantes son los
derechos a la integridad de la obra (no desvirtuacin) y de paternidad (reconocimiento de
autora). Estos derechos morales son intransmisibles inter vivos, y estn sometidos a un
rgimen sucesorio especial.

Los dems derechos de propiedad intelectual tienen un contenido patrimonial similar al
derecho de autor: un derecho de exclusiva sobre su objeto (facultad de uso y disfrute).

4. Las acciones protectoras de la propiedad intelectual.

- Acciones y medidas cautelares urgentes.

El titular de los derechos reconocidos en esta Ley, sin perjuicio de otras acciones que le
correspondan, podr instar el cese de la actividad ilcita del infractor y exigir la indemnizacin
de los daos materiales y morales causados. Tambin podr instar la publicacin o difusin,
total o parcial, de la resolucin judicial o arbitral en medios de comunicacin a costa del
infractor.

Asimismo, podr solicitar con carcter previo la adopcin de las medidas cautelares de
proteccin urgente.

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Cese de la actividad ilcita.

Abarca todas aquellas actuaciones para retirar la actividad ilcita. Entre ellas se encuentra: a
suspensin de la explotacin o actividad infractora. La prohibicin al infractor de reanudar la
explotacin o actividad infractora. La retirada del comercio de los ejemplares ilcitos y su
destruccin

- Indemnizacin.

La indemnizacin por daos y perjuicios debida al titular del derecho infringido comprender
no slo el valor de la prdida que haya sufrido, sino tambin el de la ganancia que haya dejado
de obtener a causa de la violacin de su derecho.

- Medidas cautelares.

En caso de infraccin o cuando exista temor racional y fundado de que sta va a producirse de
modo inminente, la autoridad judicial podr decretar, a instancia de los titulares de los
derechos reconocidos en esta Ley, las medidas cautelares que, segn las circunstancias, fuesen
necesarias para la proteccin urgente de tales derechos, como la intervencin y el depsito de
los ingresos obtenidos por la actividad ilcita de que se trate o, en su caso, la consignacin o
depsito de las cantidades debidas en concepto de remuneracin.

5. Duracin de los derechos de explotacin

La Propiedad Intelectual tiene una limitacin temporal que la LPI fija. De conformidad con el
artculo 26, Los derechos de explotacin de la obra durarn toda la vida del autor y setenta
aos despus de su muerte o declaracin de fallecimiento, o a partir de la divulgacin lcita o
de la creacin de la obra, segn los casos.

Para los artistas y productores cincuenta aos despus de su actuacin o la divulgacin de su
grabacin, segn los casos (art. 112, 119, 125 LPI)

Para las entidades de radiodifusin, cincuenta aos desde la emisin o transmisin (art 127
LPI.

Para los realizadores de meras fotografas, veinticinco aos desde su realizacin (art 128 LPI).

Para los divulgadores de obras inditas en el dominio pblico y para los editores de
determinadas producciones editoriales, veinticinco aos desde la divulgacin o publicacin
respectivamente (art.130 LPI).

Para los fabricantes de bases de datos, quince aos (renovables) desde su fabricacin o puesta
a disposicin del pblico (art.136 LPI).

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Transcurridos esos plazos, los derechos se extinguen y su objeto pasa al dominio pblico:
puede ser utilizado libremente por cualquier persona.

V.
LOS DERECHOS REALES LIMITADOS O EN COSA AJENA

A) DERECHOS REALES DE USO Y DISFRUTE

Tema 9. El usufructo

1. Concepto y constitucin.

-
Concepto

El usufructo es el derecho real limitado sobre una cosa ajena que otorga a su titular las ms
amplias facultades de goce y disfrute de la misma sin alterar su forma y sustancia (art 467 CC).

El usufructo pertenece a la categora de los llamados derechos reales limitados o limitativos
del dominio y puede decirse que es el paradigma de esta clase de derechos. Al ser un usufructo
un derecho real limitado es preciso sealar unos lmites a las facultades de goce del
usufructuario. Se encuentra el lmite temporal, que no es suficiente, pues durante el periodo
en que el derecho existe podra el usufructuario destruir o daar la cosa. A esta finalidad
responde el artculo 467 cuando dice que el usufructuario disfruta de los bines ajenos con la
obligacin de conservar su forma y sustancia.

Su mayor utilizacin se alcanza en situaciones de naturaleza hereditaria o sucesoria porque el
testador desea favorecer a una persona vitaliciamente, pero no que los bienes pasen despus
a los herederos de sta, sino a los suyos propios o a los descendientes de estos, por lo que, en
lugar de legar la propiedad, lega el usufructo. Es frecuente tambin en las donaciones.

Diferencias entre un derecho de arrendamiento y un derecho de usufructo.
1) Cuando se celebra un contrato de arrendamiento con el propietario de la cosa, el
arrendatario est obteniendo un derecho de crdito y cuando se constituye un
derecho de usufructo se obtiene un derecho real.
2) En un arrendamiento tiene derecho a usar y disfrutar la cosa y el arrendador le
asegura el goce pacfico de la cosa. Por tanto si hay un tercero que le este perturbando
del uso y disfrute de la cosa podr acudir al arrendador para que le proteja.
En el derecho de usufructo, el usufructuario tiene que proteger su posicin jurdica por
s sola. En el derecho de arrendamiento hay que acudir para que le garantice el uso y
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disfrute pacfico de la cosa mientras que en el usufructo nadie le garantiza el uso y

disfrute pacfico de la cosa.
3) El derecho de usufructo se puede adquirir por prescripcin mientras que el
arrendamiento jams se puede adquirir por prescripcin.

-
Constitucin

Segn el artculo 468, el usufructo puede constituirse por la ley, por la vountad de los
particulares y por la prescripcin adquisitiva (usucapin).

1) La ley. Es muy habitual sobre todo en `procesos hereditarios que se constituyan
usufructos. La ley en determinados casos establece la obligatoriedad de derecho de
usufructo. Cuando a y b estn casados y uno de los dos fallece (A) se producen la
extincin del matrimonio, la extincin del rgimen econmico del matrimonio y es que
hay que abrir el proceso sucesorio de ese cnyuge. Y nos podemos encontrar que hay
testamento y si no hay testamento la ley determina la sucesin de sus bienes. *La
legtima del cnyuge viudo es un derecho de usufructo sobre un porcentaje del
usufructo.
2) Por la autonoma de la voluntad. La voluntad de las partes puede constituir un
usufructo. Pueden constituirse a ttulo oneroso pero lo habitual es que mucho de los
usufructos que existen a travs de pactos a ttulo gratuito (ejemplo tpico: la
donacin). A realiza una donacin a B mediante la cual, le dona la titularidad de una
finca. En el mismo acto de la donacin el donante A se reserva el derecho de usufructo,
se est reservando el uso y disfrute de la finca de por vida, hasta que muera. Deja de
ser el propietario pero tiene el derecho de uso y disfruto sobre la finca.
3) Prescripcin adquisitiva. Por medio de la usucapin se puede adquirir un derecho de
usufructo. Puesto que el CC no establece ninguna especialidad respecto a la
adquisicin de usufructo por usucapin, sern aplicables las reglas generales sobre el
tiempo necesario para usucapir sobre el justo ttulo y la buena fe del usucapiente y
sobre la posesin.

2. Los sujetos

1) Nudo propietario: Es el propietario del dominio de la cosa del bien que se da en
usufructo. Para el nudo propietario la constitucin del usufructo es un acto de
gravamen, lo que significa que ha de tener facultad de disposicin sobre el objeto.
2) Usufructuario: Es el titular del derecho de usufructo y este sujeto va a tener todo el
abanico de facultades para usar y disfrutar la cosa. No existe ninguna regla especial
que se refiera a la capacidad para ser usufructuario. La titularidad del derecho puede
ser ostentada por cualquier persona con capacidad para celebrar el negocio jurdico
inter vivos, o para adquirir mortis causa o por usucapin.
3) Personas jurdicas. El artculo 515 permite expresamente que las personas jurdicas
puedan ser titulares de usufructo. Sin embargo, al ser el usufructo un derecho
temporal, su atribucin a una persona jurdica exige limitar expresamente su duracin,
50
ya que tales personas son normalmente de vida indefinida. Es decir, Las partes pueden
pactar la duracin que quieran que dure el derecho de usufructo salvo que el titular
del derecho de usufructo sea una persona jurdica. El CC establece una limitacin
temporal (art. 515 CC). Si se constituye un usufructo a favor de una persona jurdica no
puede durar ms de 30 aos. Si es a favor de una persona fsica no hay lmite temporal
alguno. La prohibicin que establece el 515 CC no tiene otra finalidad que el evitar que
un derecho de propiedad quede desnaturalizado de por vida. Una persona jurdica
puede perdurar indefinidamente. Si admitisemos que las personas jurdicas
constituyan el derecho de usufructo sin lmite temporal, el derecho de propiedad
quedara desprotegido. Del art. 515 CC podemos extraer un principio fundamental en
derecho de obligaciones y contratos que est relacionado con aquel precepto que
prohbe los arrendamientos de servicios de forma perpetua. El principio que se extrae
es que en nuestro Derecho es que no se admiten las relaciones jurdicas de carcter
perpetuo.

3. Objeto y contenido del usufructo

-
Objeto

El usufructo tiene como objeto una o varias cosas materiales, que lo mismo pueden ser
muebles que inmuebles, siempre que se trate de cosas apropiables, que estn dentro del
comercio y sean susceptibles de utilizacin y disfrute.

Es admisible el usufructo sobre bienes inmateriales, en la misma medida que estos pueden ser
objeto de un derecho de propiedad especial. Ejemplo: usufructo sobre una obra intelectual.

Si yo doy en usufructo unas botellas de vino su uso y disfrute se consumen. Va a haber
supuestos en los cuales cosas consumibles si pueden ser objeto de usufructo. Si esas botellas de
vino yo las doy en usufructo no para que las disfrute sino para que simplemente las exponga en
una exposicin o para que las tenga en el escaparate y se pacta un uno y disfrute que no
implica el consumo de esas botellas entonces ah si es admisible el usufructo.

El usufructo puede recaer sobre la totalidad de la cosa, sobre una parte de la misma, o sobre
una cuota si la propiedad es de una pluralidad de personas.

El prrafo segundo del artculo 469, admite el usufructo de derechos siempre que stos no
sean personalsimos o intransmisibles.

- Contenido

De acuerdo con el artculo 470 los derechos y obligaciones del usufructuario sern los que
determine el ttulo constitutivo del usufructo; en su defecto o por insuficiencia de este se
observaran las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.
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Por tanto, la primera fuente de regulacin del usufructo es la autonoma de la voluntad y

subsidiariamente las normas de las secciones relativas a los derechos del usufructuario y de
las obligaciones del usufructuario.

4. Derechos y deberes del usufructuario. La situacin jurdica del nudo propietario.

- Derechos y deberes del usufructuario

Obligaciones
1) Realizar un inventario de las cosas dadas en usufructo. Para asegurarse cules son las
cosas dadas en usufructo.
2) La obligacin de dar una fianza comprometindose que va a conservar la cosa y que la
va a devolver en perfecto estado de conservacin.

Deberes
3) El usufructuario hace suyos los frutos que adquiere de la cosa. (art. 471 CC). Genera el
derecho a percibir los frutos.
4) El usufructuario tiene como obligacin principal de conservar la forma y sustancia de
las cosa. Esto no impide que el usufructuario puede hacer obras de mejora sobre la
cosa usufructuaria. Todas las mejoras que aumenten el valor de la cosa y que no
desnaturalicen de la cosa si se van a poder realizar obras de mejoras ya que no alteran
la forma y sustancia de la cosa dada en usufructo. Todo esto tiene que ser objeto de
interpretacin.

- Situacin jurdica del nudo propietario

1) la facultad de disponer, enajenar la cosa. Puede vender la cosa a un tercero pero con la
carga del usufructo. El nudo propietario no tiene ninguna facultad de disfrutar la cosa.
Se ve despojado de todo ese tipo de facultades y solo las va a recuperar cuando se
extinga el derecho. El usufructuario se convierte en poseedor inmediato de la cosa,
este usufructuario tiene la proteccin de todas las acciones que protegen la propiedad.
Por tanto, el nudo propietario tiene todas las facultades inherentes a su dominio, salvo
las que afectan al nudo y disfrute que integran el derecho del usufructo. El nudo
propietario est obligado a respetar la forma y sustancia de la cosa y a no hacer en ella
nada que perjudique al usufructuario (art 489 CC).

2) la facultad de recuperar la cosa.

5. Extincin del usufructo

El artculo 513 CC establece las causas de extincin del usufrcuto:

52
1) La muerte del usufructuario. Es una norma dispositiva y se va a producir siempre y

cuando en el titulo constitutivo del derecho de usufructo no se ha pactado lo
contrario. En todos los derechos reales de usufructo establecidos por la Ley el
fallecimiento del usufructuario causa la extincin del derecho.
Cuando se extingue el derecho, el nudo propietario vuelve a tener el uso y disfrute de
la cosa.
2) Vencimiento del plazo. Puede haber usufructos vitalicios o usufructos con un periodo
de tiempo determinado. Cuando se finaliza este tiempo determinado se extingue el
derecho.
3) Consolidacin. Por la reunin del nudo propietario y del usufructuario en una misma
persona.
4) Por la renuncia del usufructuario. esta renuncia la puede realizar siempre o en algn
caso esta renuncia no va a estar justificada y no va a tener validez legal? La renuncia se
va a poder realizar siempre y cuando no perjudique los derechos de terceros.
5) Se pierda la cosa dada en usufructo.
6) La resolucin del derecho del constituyente. Cuando el derecho del nudo propietario
se extingue entonces el derecho del usufructuario tambin se extingue.
Ejemplo: A es propietario de una finca desde el 1/1/1990 e inmediatamente despus inscribe su
propiedad en el RP. El 1/1/2010 establece un derecho de hipoteca sobre la finca a favor de B.
el 1/1/2011 A constituye un derecho de usufructo a favor de T.
A no paga los plazos pactados de la hipoteca y la entidad B inicia un procedimiento de
ejecucin el 1/3/2011 que da lugar a una subasta pblica que adquiere Z.
A partir del 1/3/2011 el propietario de la cosa es Z. lo que se ha producido es la resolucin de
derecho del constituyente.
El constituyente es A. el derecho de propiedad se ha extinguido a favor de Z y eso es falta de
extincin del derecho de usufructo.
Todos los derechos reales que se constituyan con posterioridad a la hipoteca se extinguen.
7) La prescripcin. Por la falta de uso del derecho de usufructo tambin se puede
extinguir el derecho.

6. Derechos de uso y habitacin.

Su rgimen jurdico es muy similar al derecho de usufructo.
Tienen una diferencia fundamental con el derecho de usufructo, que es el derecho de uso
habitacin tienen carcter personalsimo, no se pueden arrendar, no se pueden traspasar con
ninguna clase de ttulo.
Definicin de derecho de uso (art. 524.1) y derecho de habitacin (art. 524.2).
Los dos ltimos preceptos hacen una remisin a la disposicin reguladora del derecho de
usufructo.

El derecho de habitacin otorga a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas
necesarias para s y para las personas de su familia. Este derecho no incluye la facultad de
percibir frutos. Tiene un objeto y un destina especficos: una casa ajena (no sus muebles) con
fines de vivienda (no pro ejemplo de local de negocio).

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El uso es un derecho real de goce en cosa ajena que permite a su titular usarla y percibir una
parte de los frutos de la misma, pero solo en la medida de sus necesidades y de las de su
familia.

Usufructos especiales (saber que existen pero no estudiar uno por uno).

Tema 10. Las servidumbres

Est regulado en el CC en los arts. 530 y ss. El CC dedica bastantes preceptos, desde el 530
hasta el 604 del CC.
1. Concepto
Una servidumbre es un derecho que tiene el titular de una finca sobre otra finca. La primera
idea es que un derecho de servidumbre slo se puede dar respecto de bienes inmuebles. Por
otra parte, hay que tener claro que un derecho real de servidumbre no es un derecho que d a
su titular la facultad exclusiva de gozar la cosa ajena, sino de disfrutar parcialmente una finca
ajena.
Hay servidumbres que pueden tener un contenido negativo, un contenido de no hacer.
Tenemos dos fincas, la finca 1 pertenece a A, la finca 2 pertenece a B. La finca titularidad de B
tiene una servidumbre de luces y vistas sobre la finca de A. La finca de B es el feudo dominante
y la finca sobre la que recaer el derecho de servidumbre, es la finca A.
El propietario del fundo A no va a poder construir un edificio de ms de cuatro plantas. Esto se
establece porque hay una servidumbre de luces que favorece al propietario B. Esta servidumbre
no implica ningn comportamiento activo.
El art. 530 CC define la servidumbre:
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueo.
El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la
sufre, predio sirviente

2. La constitucin de las servidumbres
Instrumentos a travs de los cuales se puede establecer las servidumbres. El art. 537 CC nos
dice que las servidumbres se adquieren en virtud de ttulo o prescripcin de 20 aos. Una
servidumbre se puede constituir en virtud de la ley, en virtud de un ttulo, acuerdo de
voluntades y tambin se puede adquirir en virtud de la prescripcin adquisitiva o usucapin.
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1) Ley. Puede establecer una servidumbre. Es una servidumbre legal. El propio CC

establece tambin servidumbres legales. Las servidumbres impuestas por la ley
tienen por objeto la utilidad pblica o el inters de los particulares.
2) Ttulo, que las partes, que los titulares de las fincas lleguen a un acuerdo y
establezcan que ah constituyen una servidumbre. En los derechos reales las
partes pueden crear derechos reales limitados, y la servidumbre no es ninguna
excepcin. Esa posibilidad de constituir servidumbres por va voluntaria lo que
permite a los titulares de los fundos es configurar su rgimen jurdico. La mayora
de las normas son normas dispositivas que los particulares al constituir el derecho
de servidumbre pueden o no acogerse a ellas.
3) La prescripcin adquisitiva. Art. 537 CC. Es una cuestin polmica porque no est
claro que todo derecho real de servidumbre pueda adquirirse por usucapin. El
art. 539 nos dice que las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas
sean o no aparentes slo pueden adquirirse en virtud de ttulo.

3. Clases de servidumbre.
Art. 532 y 533. Estos artculos realizan una clasificacin de las servidumbres.
Servidumbre continuas y discontinuas, aparentes y no aparentes
El art. 532 nos dice que las servidumbres pueden ser continuas, discontinuas, aparentes o no
aparentes.
1) Continua: aquella servidumbre cuyo uso es incesante sin la intervencin de ningn
hecho del hombre. Una servidumbre de acueducto es una servidumbre continua.
2) Discontinua: aquella servidumbre que slo se da en intervalos ms o menos largos
y que dependen de actos del hombre. Se puede incluir la servidumbre de paso, ya
que es una servidumbre que se utiliza en intervalos ms o menos largo y tambin
es necesario un acto humano. Otro ejemplo es la servidumbre de abrevadero o
agua, es un acto humano que en periodos ms o menos largos se extrae agua (no
se extrayendo agua todo el da) del pozo.
3) Aparente: cuando hay signos externos que dan publicidad de que existe esa
servidumbre. La servidumbre de caso se puede calificar como aparente si hay un
camino o una puerta.
4) No aparente: las que no presentan indicio alguno de su existencia. Una
servidumbre de paso puede ser no aparente cando en una finca, la nica
separacin de linderos son unos setos, no hay forma de descubrir si hay paso.

Servidumbres positivas y negativas
El art. 533 dice que la servidumbre puede tener un contenido positivo o negativo.
1) El contenido positivo implica que el dueo del predio sirviente tiene la obligacin de
dejar hacer alguna cosa o la de hacerla por s mismo.
2) El contenido negativo significa que al dueo del predio sirviente le est prohibiendo
hacer algo que le sera lcito si no existiera la servidumbre. Su conducta es una pura
abstencin.

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Las servidumbre prediales y servidumbres personales

1) Servidumbres prediales. Las servidumbres que recaen sobre inmuebles y la titularidad
es del dueo. Hay dos fincas, un fundo sirviente, y un fundo dominante.
2) Servidumbres personales, que se dan en beneficio no de un fundo, sino de una
persona o comunidad a la que no pertenezca la finca gravada.

4. El objeto de la servidumbre

La servidumbre recae sobre cosas ajenas. Por tanto, se deduce que es imposible la
servidumbre sobre cosa propia. El art. 530 consagra esta idea. Sin embargo, el art. 541 CC
parece establecer una norma contraria al principio general.
El art. 541 CC se denomina servidumbre por constitucin de signo aparente. El art. 541
establece que la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido
por el propietario de ambos, se considerar, en caso de enajenacin de una de ellas, como
ttulo para que la servidumbre contine.
De un trozo de terreno es propietario A, pero es propietario de tal manera que en 1990 adquiri
la finca 1 y en el 2000 adquiere la finca 2. Considera que para obtener un mayor rendimiento
econmico se abra una servidumbre de paso porque en la finca 2 hay un estanque y esto
facilita que el ganado pueda disfrutar de ese agua. En este supuesto no podemos afirmar que
esto sea una servidumbre porque el propietario de las fincas es el mismo sujeto. Lo que est
previendo el art. 541 es que qu ocurre si en el ao 2010, el propietario A de las finca decide
vender a T la finca 2. Quien obtiene el provecho es la finca 1 y quien sufre el gravamen es la
finca 2. La finca que obtiene el beneficio es el fundo dominante y la que sufre el perjuicio es el
fundo sirviente.
Cundo A vende la cosa a T la est vendiendo con un derecho a usar y gozar de esta
servidumbre de paso? Se ha constituido una servidumbre de paso? No, porque se rene en la
misma persona. Aqu es donde entra el juego el art. 541, y lo que hace este artculo es proteger
al tercero, proteger al trfico jurdico. Si A en el momento de la venta no lo niega, va a surgir
una servidumbre, no se le est imponiendo. (Poner 541 CC.)
El art. 541 es una excepcin a la regla general.

5. Obligaciones que tiene cada uno de los titulares.

Art. 543 a 545.
Como idea general, el titular de la servidumbre puede realizar aquellas actuaciones que sean
necesarias para que la servidumbre cumpla esa funcin y todos esos gastos van a ser su cargo
(art. 543 CC).
Esto no significa que esta facultad de ilimitada. El ejercicio de las servidumbres se tiene que
realizar de tal manera que cause el menor perjuicio posible al dueo del fundo sirviente.
56
Otra idea es que el derecho de servidumbre puede modificarse con el tiempo.

Cuando hay varios predios dominantes y un nico predio sirviente, los gastos de
mantenimiento los tiene que asumir el art. 544 corresponde a los titulares de los fundos
dominantes.
El dueo del fundo sirviente no puede hacer absolutamente nada que menoscabe, que impida,
que vulnere el derecho de servidumbre.

6. Extincin de las servidumbres

El art. 546 alude a las causas de extincin de las servidumbres.
1) Consolidacin. La servidumbre se extingue por reunirse en una misma persona la
propiedad del predio dominante y del sirviente.
2) No uso. La servidumbre se extingue por el no uso durante veinte aos. El plazo se
cuenta desde el da en que hubiera dejado de usarse la servidumbre si fuese
discontinua o desde que haya tenido lugar un acto contrario si fuera continua.
3) Prdida de la cosa. El Cdigo habla de un cambio en el estado de los predios que haga
imposible el uso de la servidumbre.
4) Vencimiento. La servidumbre se extingue por el da o realizarse la condicin, si fuera
temporal o condicional.
5) Renuncia. La servidumbre es renunciable por el dueo del predio dominante. La
renuncia puede ser expresada. Puede ser tambin tcita, derivada de actos
concluyentes, no de dudosa significacin.
6) Convenio extintivo. A l alude en realidad el art. 546.6, al admitir la redencin de
una servidumbre.

7. Servidumbres legales.

Art. 574 CC. Este artculo alude a la servidumbre de paso (ejemplo de servidumbre legal). Es
una servidumbre si hay un sujeto que lo solicita, no nace porque lo exija la ley.
Son servidumbres que se constituyen por voluntad de las partes pero se constituyen por ley en
algunas cosas. Estas servidumbres legales no son las que se han dicho antes (las que vienen
impuestas por la ley).
La constitucin de este tipo de servidumbres tiene que realizarse por aquel lugar que sea
menos defectuoso y que cree menor perjuicio posible.

1) Servidumbre de paso.
El CC reconoce al propietario de una finca o heredad el derecho de exigir paso por las
heredades vecinas, previa la correspondiente indemnizacin, siempre que concurran dos
requisitos:
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1. Que se halle enclavada entre otras ajenas.

2. Que carezca de salida a camino pblico.
La indemnizacin ser la que convengan las partes. En su defecto, si la servidumbre se
constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio
dominante estableciendo una va permanente, consistir en el valor del terreno que se ocupe y
en el importe de los perjuicios que se causen en predio sirviente.

2) Servidumbre en materia de aguas.
Dice el art. 552 CC, Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente y
sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, as como la tierra o piedra que
arrastran en su curso.
Ni el dueo del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del
superior obras que la agraven
Aqu lo que hace la ley es reconocer las consecuencias que se derivan de la situacin fsica de
los predios e imponen unas conductas de abstencin a los respectivos propietarios.
3) La medianera
La medianera es la situacin jurdica que se da cuando dos fincas (predios rsticos, edificios)
estn separados por un elemento comn (valla, seto, zanja, pared, etc) que pertenece a los
propietarios de aqullas.
4) Los derechos de luces y vistas
El CC regula en los arts. 580 a 584 situaciones que no son autnticas servidumbres, sino
limitaciones legales de dominio impuestas por razn de vecindad de los predios.
5) Servidumbre de desage
El art. 586 contempla una limitacin legal de dominio, no una servidumbre, al ordenar que el
propietario de un edificio construya sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales
caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio pblico, y no sobre el suelo del vecino. Aun
cayendo sobre su propio suelo, el propietario est obligado a recoger las aguas de modo que
no causen perjuicio al predio contiguo.
Tema 11. El derecho de superficie

1. Concepto, caracteres y clases.

El derecho de superficie es el derecho real de tener y mantener sobre un inmueble ajeno una
edificacin o plantacin en propiedad separada, obtenida, normalmente, mediante el ejercicio
del derecho anejo de edificar o plantar. De acuerdo con esta definicin, el derecho de
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superficie se configura del siguiente modo. En primer lugar, es un derecho real, del tipo de los
de goce, que da lugar a una propiedad separada denominada propiedad superficiaria. En
segundo lugar, se cualifica por ser el derecho a tener y mantener en el suelo ajeno una
edificacin en propiedad separada.

El Cdigo civil no regula el derecho de superficie, pero lo cita en el art. 1611-3.
Segn algunos autores, el derecho de superficie es una figura anloga a la enfiteusis. Sin
embargo, el propio 1611-3 CC los diferencia a travs de la redencin.
La definicin del derecho de superficie debe diferenciar 2 tipos:
a) Derecho de superficie URBANA: Es el derecho, que se puede adquirir a ttulo oneroso o
gratuito, de edificar en suelo, subsuelo o vuelo ajenos, hacindose con la propiedad temporal
de lo edificado.
b) Derecho de superficie RSTICA: Es el derecho de plantar o sembrar en suelo ajeno,
hacindose con la propiedad, temporal o perpetua, segn los casos, de lo plantado o
sembrado.

En ambos casos, el derecho de superficie vincula a dos sujetos: propietario del suelo y
superficiario (titular del derecho de superficie), que es propietario de los edificado, plantado o
sembrado durante un tiempo determinado. Se trata, pues, de un supuesto de Propiedad
SEPARADA: Frente a la regla general (el dueo del suelo es dueo de lo edificado sobre dicho
suelo: Arts. 358 y ss. CC), cuando sobre un terreno se constituye un derecho de superficie, la
propiedad se separa o divide en: propiedad del suelo y propiedad de lo edificado (propiedad
superficiaria).

2. Regulacin legal del derecho de superficie urbana.

Este derecho careca de regulacin legal especfica (salvo la mencin del Art. 1611-2 CC) hasta
que, en 1956, comenz a ser regulado por la legislacin Urbanstica a travs de las Leyes
siguientes:
-Ley sobre rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, de 1956
-ID, de 1976
-Texto Refundido de la Ley del Suelo, de 26 de junio de 1992
-Ley sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, de 13 abril 1998, que declar vigentes los
preceptos sobre el derecho de superficie (entre otros), de la Ley de 1992.
-Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo: Regulaba el derecho de superficie en los arts. 35 y 36.
-Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de
la Ley de Suelo (TRLS 2008): Regula el derecho de superficie en los arts. 40 y 41 (IGUAL a la de
la Ley 8/2007).

Actualmente, segn lo dispuesto en el Art. 40-4 del TRLS 2008, el derecho de superficie se
rige por:
-Las disposiciones de este Captulo (Arts. 40 y 41 TRLS 2008)
-La legislacin civil en lo no previsto por los citados Arts. 40 y 41 TRLS 2008
-Por el ttulo constitutivo del derecho.
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-En Catalua, el derecho de superficie se regula en el Cdigo civil cataln (Arts. 564 y ss.)

3. Constitucin de un derecho de superficie urbana.

La creacin del derecho de superficie tiene lugar mediante un negocio jurdico entre el
propietario del suelo y el superficiario. Respecto de dicho negocio, que es el ttulo constitutivo
del derecho de superficie, el TRLS 2008 dispone:

1) Puede ser oneroso o gratuito (Art. 40-3 TRLS 2008).
En caso de ser ONEROSO, la contraprestacin del superficiario podr consistir en:
- El pago de una suma alzada o de un canon peridico
- En la adjudicacin en propiedad de viviendas o locales
- En derecho de arrendamiento de viviendas o locales
- En varias de esas modalidades a la vez.

2) Para que el derecho de superficie quede vlidamente constituido, es necesario que se eleve
a escritura pblica y que sta se inscriba en el Registro de la Propiedad (Art. 40-2 TRLS 2008).

3) En la escritura pblica de constitucin del derecho de superficie deber fijarse el plazo de
duracin del derecho, que no podr exceder de noventa y nueve (99) aos (Art. 40-2 TRLS
2008).

4) El derecho de superficie ha de ser constituido por el propietario del suelo (ya sea persona
fsica o jurdica). En caso de ser una persona jurdica, puede ser pblica o privada (Art. 40-2
TRLS 2008).

En relacin con lo previsto en el Art. 40-2 TRLS 2008, conforme al cual: para que el derecho de
superficie quede vlidamente constituido, es necesario que se eleve a escritura pblica y que
sta se inscriba en el Registro de la Propiedad, se plantea la cuestin de si esta exigencia es
aplicable, tras la entrada en vigor del TRLS 2008, a todo tipo de derecho de superficie o
nicamente a lo que la Jurisprudencia de la Sala 1 del Tribunal Supremo denomina derecho
de superficie urbanstica, pero no al denominado derecho de superficie urbano o civil.

Esta doctrina jurisprudencial (contenida en la STS de 26-11-2002):

A) Se construye bajo la vigencia de la Ley del Suelo de 1992, en cuyo Art. 288-2 se estableca:
La constitucin del derecho de superficie deber ser en todo caso formalizada en escritura
pblica y, como requisito de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad. (La Ley del
Suelo de 1998 no modific la regulacin del derecho de superficie contenida en la Ley de
1992).

B) Recoge la tesis de la dualidad del derecho de superficie, segn la cual, hay 2 modalidades de
derecho de superficie:
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a) Urbanstica: Cuando una de las partes sea una Administracin pblica (un Ayuntamiento,
normalmente, propietario del suelo). Los preceptos que la legislacin urbanstica dedica a esta
figura slo se aplicarn ntegramente a esta modalidad de derecho de superficie.
-b) Urbana o Civil: Cuando ambas partes son entes privados. Le son aplicables:
- Slo las normas imperativas de la legislacin urbanstica que deroguen a las normas
generales del Derecho Privado sobre los derechos reales (EJ.: plazo mximo de duracin,
norma urbanstica imperativa).
- Lo no regulado en esas normas imperativas urbansticas, se regir por las normas imperativas
del Derecho Privado, por los pactos entre las partes y, a falta de pactos, por las normas
dispositivas del Derecho Privado y los preceptos de la legislacin urbanstica sobre el Derecho
de Superficie no imperativos.

C) Declara que la inscripcin registral no es requisito necesario ni para la constitucin, ni para
la eficacia entre partes y frente a terceros del derecho de superficie urbano o civil, es
decir, el constituido entre particulares y sin implicacin de ningn inters pblico, cuando
ninguna de las partes fuera una Administracin pblica. En estos casos, son aplicables las
normas generales del Cdigo Civil sobre eficacia de los contratos y constitucin de derechos
reales, que no exigen tal requisito).

Hasta aqu, el resumen de la doctrina jurisprudencial sobre la dualidad del derecho de
superficie. La cuestin que cabe plantear es si esta doctrina puede considerase aplicable bajo
la vigencia de la Ley 2/2008 (y Ley 8/2007 contena idntica regulacin del derecho de
superficie), pues carecemos an de Jurisprudencia relativa a la Ley vigente.
En contra de considerar aplicable la doctrina expuesta tras la entrada en vigor de la Ley
vigente, y partiendo de que establece una regulacin nica del derecho de superficie, con
independencia del sujeto -pblico o privado- que constituya el derecho, cabra alegar:

1) Que la Ley del Suelo de 1992 (y la de 1998) distinguan entre constitucin y eficacia del
derecho de superficie. Sin embargo, el Art. 40-2 TRLS 2008 no hace tal distincin sino que
exige, para la vlida constitucin del derecho de superficie, exige que se recoja en escritura
pblica y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

2) Que la Ley vigente (a diferencia de la Ley de 1992), no se cie al rgimen urbanstico del
suelo, sino que constituye legislacin civil del Estado, pues su Disposicin Final 1-5 declara
que la Ley es aplicable sin perjuicio de los Derechos civiles forales o especiales, all donde
existan.

4. Los efectos y la extincin del derecho de superficie.

A) Durante su vigencia, el derecho real de superficie produce los siguientes efectos:

1) Atribuye al superficiario el derecho de propiedad sobre lo EDIFICADO: ART. 40-1 TRLS (la
denominada la propiedad superficiaria).- Este precepto distingue 2 supuestos:
61
a) Si el derecho de superficie se constituye sobre un terreno no construido, atribuye al

superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante (suelo), en el
vuelo y el subsuelo de una finca ajena (Art. 40-1 TRLS 2008).
Una vez realizada la construccin, el superficiario adquiere la propiedad temporal de lo
edificado (NO del suelo, que pertenece al dueo del suelo), cuya duracin ser la pactada
por las partes, siempre que no exceda del plazo mximo previsto en el Art. 40-2 TRLS: 99
aos.

b) Si el derecho de superficie se constituye sobre un edificio ya construido (o sobre partes del
edificio, como: viviendas, locales o elementos privativos), este derecho atribuye al superficiario
la propiedad temporal (por el plazo pactado no superior a 99 aos) de las mismas, sin perjuicio
de la propiedad separada del titular del suelo.

2) Atribuye a ambas partes (superficiario y dueo del suelo) la facultad de transmitir y gravar
sus respectivos derechos. Segn este precepto:
1.- El superficiario puede:
a) Transmitir o gravar su derecho de superficie con las limitaciones fijadas al constituirlo (ART.
41-1 TRLS 2008).
Por tanto, la transmisin o gravamen del derecho de superficie por el superficiario deber
ajustarse a lo acordado por las partes en el ttulo constitutivo.
Si el superficiario transmite el derecho de superficie, el dueo del suelo NO tiene derechos de
tanteo, retracto y retroventa, salvo que se haya acordado en el ttulo constitutivo (ART. 41-3
TRLS 2008).
b) Someter el edificio, si ste lo permite, al rgimen de la propiedad horizontal y podr
transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, locales y otros elementos
privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad
del consentimiento del dueo del suelo (ART. 41-2 TRLS).

2.- El propietario del suelo puede:
Transmitir y gravar su derecho con separacin del derecho del superficiario y sin necesidad de
consentimiento de ste. El subsuelo corresponder al propietario del suelo y ser objeto de
transmisin y gravamen juntamente con ste, salvo que haya sido incluido en el derecho de
superficie (ART. 41-4 TRLS 2008).

B) Al extinguirse, el derecho real de superficie produce los siguientes efectos:
Deben examinarse estos efectos atendiendo a las causas de extincin del derecho de
superficie previstas en el ART. 41-5 TRLS 2008, que son:
1) Por el transcurso del plazo de duracin del derecho.
2) Por reunirse en una misma persona, por cualquier otra causa, la propiedad del suelo y el
derecho de superficie.
3) No edificar de conformidad con la ordenacin territorial y urbanstica en el plazo previsto
en el ttulo de constitucin.
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1) Cuando el derecho de superficie se extinga por el transcurso de su plazo de duracin (Art.
41-5): El propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer
indemnizacin alguna cualquiera que sea el ttulo en virtud del cual se hubiera constituido el
derecho. No obstante, podrn pactarse normas sobre la liquidacin del rgimen del derecho
de superficie.
Adems, la extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin
determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

2) Cuando el derecho de superficie se extinga por reunirse en una misma persona, por
cualquier otra causa, la propiedad del suelo y el derecho de superficie (Art. 41-5): las cargas
que recayeren sobre uno y otro derecho continuarn gravndolos separadamente hasta el
transcurso del plazo del derecho de superficie.

3) Cuando el derecho de superficie se extinga por no edificar de conformidad con la
ordenacin territorial y urbanstica en el plazo previsto en el ttulo de constitucin, nada regula
el TRLS 2008 sobre los efectos de la extincin por esta causa.

5. El derecho de vuelo. La edificacin en el subsuelo.

El derecho de vuelo y subsuelo confieren a su titular el derecho a elevar una construccin
sobre un edificio, o a realizarla bajo el suelo, haciendo suya exclusivamente la construccin, sin
que exista derecho de superficie sobre el suelo.

Constituyen un caso de propiedad horizontal. El titular de derecho de vuelo o subsuelo hace
suya la propiedad de lo construido, y ostenta el condominio de los elementos comunes, entre
ellos el suelo.

El art. 16.2 del Reglamento Hipotecario declara inscribibles estos derechos.

Tema 12. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes

inmuebles

1. Ley 42/1998 de 15 de diciembre (LDAT).

Es una Ley con marcado carcter imperativo, o lo que es lo mismo, de obligado cumplimiento
para las partes que intervienen en la relacin jurdica. Al legislador le preocupan ms las
actividades no permitidas que al regulacin del objeto y contenido del derecho de
63
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. En todo momento parece dar a entender
que toda manifestacin de un derecho que pueda tener alguna conexin con el de
aprovechamiento por turno se regule como predeterminada la ley o, en su defecto, se declare
nulo.

2. Concepto

El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles consiste en disfrutar de un
alojamiento durante un periodo de tiempo al ao con determinadas prestaciones de servicios.

La Ley lo configura como un derecho real limitado o como un derecho personal; excluye que
sea un derecho de propiedad, por lo que el aparatado cuatro del artculo 1 establece que no
puede denominarse multipropiedad ni de cualquier otra manera que contenga la palabra
propiedad.

El periodo de tiempo nunca puede ser inferior de una semana al ao. El rgimen de
aprovechamiento por turno slo podr recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector
de ellos arquitectnicamente diferenciado.

La duracin del rgimen ser de 3 a 50 aos a contar desde la fecha de inscripcin del rgimen
jurdico o desde la inscripcin de la terminacin de la obra cuando el rgimen se haya
constituido sobre un inmueble en construccin.

3. mbito

A) MATERIAL

El mbito de una ley es la delimitacin del objeto sobre el cual ha de recaer. El apartado 1 del
artculo 1 de la ley 42/1998 establece que Es objeto de esta Ley la regulacin de la
constitucin, ejercicio, transmisin y extincin del derecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carcter exclusivo,
durante un perodo especfico de cada ao, un alojamiento susceptible de utilizacin
independiente por tener salida propia a la va pblica o a un elemento comn del edificio en el
que estuviera integrado, y que est dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado
al efecto, y el derecho a la prestacin de los servicios complementarios. La facultad de disfrute
no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de
aprovechamiento por turno podr constituirse como derecho real limitado o de conformidad
con lo dispuesto en el apartado 6 de este artculo.

Uno de los requisitos para que se determine el aprovechamiento por turno, como derecho
personal, es que se considera imprescindible que se anticipen las rentas a alguna o algunas
temporadas contratadas.

Hay que sealar que esta ley regula solamente el contrato de inmueble para alojamiento, por
lo que queda fuera de su mbito los de inmuebles destinados a locales.
64

B) TERRITORIAL

Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la utilizacin de uno o ms
inmuebles durante un periodo de tiempo determinado en Espaa, quedan sujetos a las
disposiciones de esta ley, cualquiera que sea el lugar y la fecha de celebracin. Es decir, si se
celebra un contrato fuera de Espaa que recae sobre un inmueble situado en suelo espaol, el
contrato deber otorgarse de acuerdo con lo preceptuado en esta ley, no se le aplicara la
legislacin correspondiente al pas en el que se celebre.

4. Constitucin

La constitucin del rgimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles requiere
forma solemne, por tanto, se constituir mediante su formalizacin en escritura pblica y se
inscribir en el Registro de la Propiedad. La inscripcin en el Registro no tiene carcter
constitutivo.

El rgimen de aprovechamiento por turnos deber ser constituido por el titular registral del
inmueble.

5. Desistimiento y resolucin del contrato

- Desistimiento

Consiste en poder desistir del contrato el adquirente de manera libre y a su prudente arbitro
durante los 10 das siguientes a la celebracin y firma del contrato.

- Resolucin

La resolucin tendr lugar cuando en el contrato no se hayan cumplido las prestaciones, bien
por falta de informacin, incumplimiento de las obligaciones o falta incorrecta de
documentacin.

El plazo es de tres meses a contar desde la fecha del contrato.

6. Facultades del titular del derecho

Los derechos de aprovechamiento por turno proporcionan a su titular la facultad de disfrutar
con carcter exclusivo un alojamiento vacacional durante un periodo de tiempo determinado,
as como el derecho a la prestacin y a los servicios complementarios. El titular tiene derecho
65
al disfrute del inmueble, no slo de manera exclusiva sino tambin en las condiciones
adecuadas.

La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su inmobiliario
Los titulares del derecho de aprovechamiento por turno constituyen una comunidad de
bienes. La comunidad se regir por sus estatutos que pueden ser los previstos en la escritura
reguladora o los que libremente adopten los titulares de los derechos.

7. Facultades del propietario

El propietario deber garantizar a los titulares, el disfrute del inmueble, pues es el responsable
ltimo del adecuado funcionamiento del rgimen.

El propietario puede libremente deponer de su derecho de propiedad con las limitaciones que
supone el rgimen de aprovechamiento por turno.

8. Extincin

La principal causa de extincin ser la extincin del rgimen de este derecho, pero hay otro
tipo de causas generales de extincin, como puede ser la destruccin del inmueble. No
influyen los posibles cambios de titularidad que pueda sufrir el derecho durante la vigencia del
rgimen.
Los derechos de aprovechamiento por turno, a diferencia de los que suele ocurrir en los
derechos reales limitados, no se extinguen por consolidacin. Tampoco la renuncia del titular
es causa de extincin del derecho.
La titularidad ir a parar al propietario del inmueble hasta que se produzca una nueva
transmisin y sin que sea necesario para ello proceder a una nueva constitucin del derecho.

B) DERECHOS REALES DE GARANTA

Tema 13. Las garantas reales

1. Concepto y clases: prenda e hipoteca
Los derechos de garanta son unos derechos que estn al servicio o que intentan garantizar el
cumplimiento de cualquier clase de obligacin. Lo que intenta un derecho real de garanta es
constituir unos instrumentos que asegure el cumplimiento de una obligacin principal.
Es una obligacin accesoria a una obligacin principal.
Las garantas reales recaen sobre cualquier bien que forme parte del patrimonio del deudor.
Pueden ser bienes muebles o inmuebles, o incluso puede hablarse de derechos. En funcin de
cul sea el objeto que se da en garanta va a adoptar una y otra forma:
66
Cuando la garanta recae sobre un bien mueble, el derecho real de garanta va a adoptar la
forma jurdica de prenda. Si recae sobre un inmueble se constituye una hipoteca. Sin embargo,
hay supuestos de hipoteca mobiliaria. Son casos especiales que ya veremos ms adelante.

Es sabido que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes,
presentes y futuros (art.1911 CC). Esta responsabilidad beneficia a todos los acreedores: si no
reciben el pago debido podrn atacar cualquier bien de su deudor. Pero algunos acreedores
consiguen una seguridad mayor de cobro constituyendo un derecho real de garanta, es decir,
sujetando con eficacia erga omnes el valor de un bien del deudor a la satisfaccin preferente
de su crdito.

Una garanta real es un poder sobre un bien que faculta a su titular para pedir la enajenacin
de dicho bien, con el fin de cobrarse el crdito con preferencia sobre otros acreedores del
deudor, gracias al privilegio especial que la ley reconoce a los titulares de garantas reales.

2. Las garantas reales en el Cdigo civil.

2.1. Requisitos esenciales
El art. 1857 CC realiza una enumeracin de requisitos para que estemos en presencia de una
prenda o una hipoteca. Estos requisitos esenciales no son los nicos requisitos que exige el
legislador para constituir una prenda o una hipoteca.
- Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal. Por
tanto, las garantas son accesorias de una obligacin, sin ella no puede existir.
- Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empea o
hipoteca. nicamente pueden constituir prendas o hipotecas los propietarios. No se
debe entender de manera literal este artculo sino que se debe entender como
titularidad de dominio o de derechos. El usufructuario puede constituir un derecho de
hipoteca sobre el derecho de usufructo no sobre el dominio, ya que no es titular. En
propiedad no significa solo dominio sino titularidad de cualquier derecho real limitado.
- Que las personas que constituyan prenda o hipoteca tengan la libre disposicin de sus
bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Yo
solamente voy a poder dar en prenda o hipoteca si no hay limitaciones en mi
capacidad de disponer, se exige la capacidad general de disposicin. Hay que tener en
cuenta que en este requisito es necesario que las personas que pretenden constituir la
prenda e hipoteca que adems de tener que tener la capacidad de disponer tiene que
tener la capacidad de obrar suficiente. Un menor emancipado tiene la capacidad de
obrar pero para dar en prenda necesita consentimiento.

2.2. Disposiciones comunes
Los derechos reales de prenda o hipoteca tienen que recaer sobre cosas que puedan ser
enajenadas y que pueda calcularse su valor. Si hay algo que esta fuera del comercio de los
hombres, no son susceptibles de ser objeto de un contrato de prenda o hipoteca (art. 1854
CC).
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La realizacin del valor del objeto gravado. El pacto comisorio.
El art. 1859 CC plasma un principio general que est vigente en nuestro derecho: la prohibicin
del pacto comisorio. Prohbe que el acreedor se apropie de las cosas dadas en prenda o
hipoteca, o que disponga de ellas. En esta norma se recoge la prohibicin del pacto comisorio
porque da lugar a abusos en perjuicio del deudor y de los dems acreedores.
El pacto comisorio es una clausula introducida en un contrato en virtud del cual se establece lo
siguiente: ante el incumplimiento del deudor del pago de la obligacin, el acreedor puede
apropiarse directamente la cosa sin ningn proceso judicial o extrajudicial.
Hay situaciones que los deudores necesitan dinero. Si admitimos el pacto comisorio podra
haber una situacin de abuso por parte de los acreedores.

La prohibicin no es derogable por voluntad de las partes, aunque as no conste en el artculo
1859 CC.

-
Indivisibilidad.
Cuando se constituye una prenda o hipoteca es de carcter indivisible (art. 1860). Significa que
se mantiene tal y como fue constituida la garanta hasta la extincin total de la obligacin
garantizada, cualesquiera que sean las viscitudes del crdito o de la deuda.
A travs de un derecho real de hipoteca o de prenda se puede asegurar cualquier tipo de
obligacin (art. 1861 CC).

- Realizacin del valor

Tanto el derecho de prenda como el de hipoteca conceden al acreedor el llamado ius
distrahendi, es decir, la facultad de realizar el valor de la cosa pignorada o hipotecada. Este
derecho permite que, una vencida la obligacin garantizada, si el deudor no cumple la
prestacin debida, el acreedor puede pedir la realizacin del valor, es decir, puede solicitar la
ejecucin de la hipoteca o de la prenda con el fin de que la cosa pignorada o hipotecada se
venda en subasta pblica y, con el precio obtenido cobrar el importe de su crdito.

- La promesa de constitucin de prenda e hipoteca.
Dice el art. 1862 CC que la promesa de constituir prenda o hipoteca slo produce accin
personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el
que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que saba
gravadas, o fingindose dueo de las que no le pertenecen.
Si yo prometo constituir una prenda o hipoteca y luego no lo llevo a cabo, el sujeto al que le
promet no puede ejercitar acciones para obligar a constituir la prenda, slo puede dar lugar a
una accin personal.

Sin desplazamiento posesorio no hay prenda, y sin escritura pblica e inscripcin no nace la
hipoteca.
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3. La reserva de dominio.
Una garanta que se pacta en todos los contratos sometidos a la ley 28/1998 de 13 de julio (ley
de venta a plazos de bienes muebles), es la reserva de dominio a favor del vendedor o del
financiador. Estos contratos, son tanto las ventas a plazos de bienes muebles corporales no
consumibles e identificables, como los prstamos destinados a facilitar su adquisicin.
La reserva de dominio sobre bienes muebles ha de estar inscrita en el Registro de bienes
muebles para ser oponible frente a terceros.
La reserva de dominio sobre bienes inmuebles, tambin es admisible, pero no se encuentra
regulada por nuestro ordenamiento. Para ser oponible frente a terceros, debera estar inscrita
en el RP.

Tema 14. La prenda
1. Concepto y caracteres de la prenda mobiliaria.
La prenda, originariamente, era la nica garanta que permita gravar bienes muebles. De
acuerdo con los artculo 1863 y 1869 del CC, su constitucin exige necesariamente que le
propietario del bien gravado pierda la posesin del mismo, pues es la nica manera de
asegurar que no se dispondr del bien. La posesin inmediata del bien pignorado se
transmitir al propio acreedor o a un tercero; si as lo acuerdan las partes.
2. Objeto y forma de constitucin.
En primer lugar, para que la prenda quede vlidamente constituida la prenda debe constituirse
para asegurar el cumplimiento de una obligacin, que es denominada obligacin principal. La
cosa dada en prenda debe pertenecer la propiedad a la persona que la empea. El pignorante
suele ser el propio deudor, pero tambin puede ser un tercero. La persona que constituye la
prenda debe tener la libre disposicin de sus bienes o, en caso de no tenerla, estar legalmente
autorizada al efecto. (Estos son requisitos comunes a la prenda y la hipoteca).
La naturaleza mueble del objeto as como el imprescindible desplazamiento posesorio, son las
dos caractersticas definitorias del derecho de prenda, del que adems debemos predicar los
rasgos generales de toda garanta real, (indivisibilidad, accesoriedad). Segn el artculo 1864
CC slo pueden darse en prenda los bienes susceptibles de posesin, esto es, los bienes
corpreos. Las prendas de crditos, como por ejemplo el derecho a recuperar el dinero en una
entidad bancaria, pueden considerarse prendas atpicas.
Para que la prenda quede constituida como derecho real y por tanto con eficacia erga omnes,
no basta con que el propietario del objeto pignorado transmita su posesin al acreedor o al
69
tercero que determinen las partes. Es necesario tambin que conste por instrumento pblico
la certeza de la fecha en la que queda constituido.
3. Derechos y deberes del acreedor pignoraticio.
El acreedor pignoraticio disfruta de tres facultades: la facultad de retener el objeto pignorado
mientras no se termine de pagar la obligacin; la facultad de defenderlo de cualquier agresin
mediante el ejercicio de las acciones correspondientes a su propietario; y la facultad de
realizar el valor de dicho objeto, si el deudor incumple la obligacin garantizada, para as
cobrarse con preferencia a otros acreedores del deudor o pignorante.
El acreedor pignoraticio tambin est obligado a conservar diligentemente el bien
respondiendo de su prdida o deterioro.
La facultad de realizacin del valor.
Vencido y no satisfecho el crdito, el acreedor pignoraticio (adems de contar con la
accin personal para exigir su cumplimiento) puede solicitar la realizacin del valor de la
cosa pignorada (ius distrahendi) a travs de: Venta Judicial o Venta Extrajudicial.

1) Venta Judicial.

La accin judicial regulada en los Arts. 517 y ss LEC 2000, en especial, los Arts. 643 a 654
(Subasta de bienes muebles) y Arts. 681 a 698 LEC (Particularidades de ejecucin sobre
bienes hipotecados o pignorados).
Son de aplicacin los Arts. 641 y 642 LEC 2000, sobre venta de la cosa pignorada por
persona o entidad especializada).

2) Venta Extrajudicial.

Est prevista en el ART. 1872 CC: El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido
satisfecho su crdito, podr proceder por ante Notario a la enajenacin de la prenda. Esta
enajenacin habr de hacerse precisamente en subasta pblica y con citacin del deudor y del
dueo de la prenda en su caso. Si en la primera subasta, se proceder a una segunda y, si
tambin sta resultase infructuosa, podr el acreedor hacerse dueo de la prenda, estando
obligado, en tal caso, a dar carta de pago de la totalidad de su crdito. Si la prenda consistiere
en valores cotizables, se vendern en la forma prevenida en el Cdigo de Comercio. (Arts. 322
y 323 Cdigo Comercio: enajenacin en subasta ante Notario).

4. Extincin de la prenda.
La prenda se extinguir siempre que se extinga la obligacin garantizada, como consecuencia
necesaria de su carcter accesorio, y tambin por causas propias, como puede ser la
desaparicin del objeto pignorado, la ejecucin de la garanta o la condonacin de la prenda.
5. Prendas especiales: prenda irregular; prenda de crditos.
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Se denomina prenda irregular a la que recae sobre dinero como cosa genrica o fungible. El
objeto pignorado es una cantidad de dinero que pasa a ser propiedad del acreedor, que la
recibe adquiriendo el deber de devolver el tantundem al trmino de la obligacin garantizada
en caso de perfecto cumplimiento.
La prenda ordinaria de crditos es un subtipo de prenda ordinaria que se caracteriza porque el
objeto pignorado no es una cosa material, sino un bien incorporal o intangible: un derecho de
crditos.
Tema 15. La Hipoteca Inmobiliaria (I).

1. Concepto y clases.

Concepto

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garanta que recae sobre bienes inmuebles, y
cuya finalidad es la de asegurar la satisfaccin de un crdito. En caso de impago, el titular del
derecho de hipoteca tiene la facultad de instar la realizacin del valor de los bienes
hipotecados (es decir, solicitar la venta del inmueble hipotecado en subasta pblica y, con el
producto obtenido, cobrar lo que se le adeuda) cualquiera que sea en ese momento el
poseedor o propietario de los mismos.
El CC regula la hipoteca en una serie de preceptos: del art. 1874 al 1880 del CC. Lo que hace el
legislador es enumerar aquellas cuestiones bsicas para identificar la hipoteca. El art. 1880 CC
hace una remisin expresa a la Ley Hipotecaria.
En la LH hay muchos preceptos que se dedican a la hipoteca: art. 104 y ss. LH. Dentro de esta
normativa especfica hay distintos preceptos. Regula tambin distintas modalidades de
hipoteca.
Carcter accesorio. La hipoteca es un derecho accesorio del derecho de crdito cuya
satisfaccin garantiza. Cuando se constituye una hipoteca lo que se est haciendo es garantizar
al titular de ese derecho de crdito. Lo que hay detrs de esa garanta es una obligacin
principal. La hipoteca por s misma no sirve para nada si detrs de esa hipoteca no hay una
obligacin principal que intenta garantizarla.
Cuando se constituye una hipoteca el principio general de responsabilidad patrimonial y
universal no se modifica. Art. 105 LH.

Clases de hipoteca

A tenor del art. 137 LH, las hipotecas pueden ser voluntarias o legales:
Art. 138 LH: Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposicin
del dueo de los bienes sobre los que se establezcan y slo podrn constituirlas quienes tengan
la libre disposicin de aqullos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con
arreglo a las leyes
71
Art. 158 LH: Slo sern hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal
carcter. Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrn otro derecho que
el de exigir la constitucin de una hipoteca especial suficiente para la garanta de su derecho

2. Sujetos

- El propietario del bien hipotecado: es el hipotecante, es decir, la persona que
constituye una hipoteca sobre un inmueble de su propiedad.
Propietario de la cosa hipotecado puede ser el deudor hipotecario (es lo ms frecuente) o un
tercero, que grava con hipoteca una finca de su propiedad para garantizada una deuda ajena.
Cuando el propietario del inmueble hipotecado no es deudor, sino un tercero ajeno a la
obligacin garantizada, se le denomina fiador real. En cualquier de los casos, para constituir
una hipoteca sobre un inmueble hay que ser dueo de dicho inmueble y tener la libre
disposicin de sus bienes.

- El titular del derecho de hipoteca: es el acreedor hipotecario, es decir, el titular de un
derecho de crdito cuya satisfaccin ha quedado garantizada mediante un derecho
real de hipoteca.

3. Objeto. La extensin objetiva de la hipoteca.

Conforme al art. 1874 CC y el art. 106 LH:
Slo podrn ser objeto del contrato de hipoteca:
1. Los bienes inmuebles.
2. Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella
clase.
Por consiguiente, la regla general permite hipotecar todos los derechos reales sobre
inmuebles, pero existen ciertas excepciones establecidas en el art. 108 LH, segn el cual, no
pueden ser objeto de hipoteca:
- Servidumbres. Slo pueden hipotecarse la servidumbre de aguas. Las dems no se
pueden hipotecar por s solas, pero s cuando se hipoteque el predio dominante.
- Usufructos legales. Slo se puede hipotecar el del cnyuge viudo.
- El uso y la habitacin. Son derechos de carcter personalsimo.
Por tanto, la hipoteca en principio solo puede recaer sobre bienes inmuebles (art. 1874 CC).
Tambin puede recaer sobre derechos reales limitados que recaigan sobre bienes inmuebles.
Sin embargo, este artculo hay que cuestionarlo. Porque no es del todo correcto porque si nos
vamos a una ley especial de 1954, existen hipotecas mobiliarias, es la excepcin pero existen
en nuestro ordenamiento jurdico.

Extensin objetiva de la hipoteca

La Ley Hipotecaria establece, en los Arts. 109 y ss. que la hipoteca se extiende a la finca
hipotecada en el estado en que se halla en el momento de constituirse la hipoteca y a ciertas
cosas con ella relacionadas, que cabe denominar accesorios.
72
Ahora bien, la extensin de dichos accesorios no siempre es la misma, pues los contratantes
pueden establecer pactos para determinar la citada extensin.
Cuando no existan pactos al respecto, la extensin objetiva de la hipoteca es la que resulta de
aplicar los Arts. 109 y ss. de la Ley Hipotecaria . Dichos preceptos distinguen en funcin de que
la finca hipotecada est o no en poder del deudor y disponen:

1. Si la finca est en poder del deudor.

ART. 109 LH: La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de
las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados.
Los conceptos de mejoras y de indemnizaciones, a los efectos de esta norma, son los
previstos en el ART. 110 LH.

ART. 111 LH: Salvo pacto expreso o disposicin legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que
sea la naturaleza y forma de la obligacin que garantice, no comprender:
1. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada,
bien para su adorno, comodidad o explotacin, o bien para el servicio de alguna
industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del
objeto.
2. Los frutos, cualquiera que sea la situacin en que se encuentren.
3. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la
obligacin garantizada.

2. Si la finca hipotecada no est en poder del deudor, sino de un tercer poseedor.

Segn el ART. 112 LH: La hipoteca no se extiende a: los muebles colocados permanentemente
en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparacin, seguridad o
transformacin, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueo, ni a los frutos
pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.

Aade el Art. 113 LH, que el dueo de las accesiones o mejoras que no se entiendan
hipotecadas segn lo dispuesto en el Art. 112, podr exigir su importe en todo caso o bien
retener los objetos en que consistan, si esto ltimo pudiera hacerse sin menoscabo del valor
del resto de la finca.

3. En cuanto a los intereses que pudiera devengar el crdito garantizado con la hipoteca, el
Art. 114 LH dispone: Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crdito
que devengue inters no asegurar, con perjuicio de tercero, adems del capital, sino los
intereses de los dos ltimos aos transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.

En ningn caso podr pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco
aos.
Estas normas se aplican est o no la finca hipotecada en poder del deudor.

73
4. La constitucin de la hipoteca voluntaria: forma e inscripcin.

Para que la hipoteca quede vlidamente constituida es necesario que el documento en que se
constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 1875.1 CC).
Tambin exige este requisito el Art. 145 LH, segn el cual: Para que las hipotecas voluntarias
queden vlidamente establecidas, se requiere:
1. Que se hayan constituido en escritura pblica.
2. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por consiguiente, la hipoteca es una excepcin a la regla general de inscripcin voluntaria de
los derechos reales sobre inmuebles en el Registro de la Propiedad, ya que dicha inscripcin es
constitutiva del derecho real de hipoteca.
Para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, es necesario que dicho contrato est
recogido en escritura pblica, ya que slo los documentos pblicos tienen acceso al Registro
(Art. 3 LH).
Mientras no se inscriba en el Registro de la Propiedad, la hipoteca no est vlidamente
constituida como derecho real. Hasta entonces, el contrato -por el que se estipula su
constitucin- slo surte efectos personales, entre los contratantes, que estarn obligados a
cumplirlo, y podrn exigirse mutuamente el otorgamiento de escritura pblica e inscripcin en
el Registro.

5. Promesa de constitucin de hipoteca

Segn el Art. 1862 CC, la promesa de constituir hipoteca slo produce accin personal entre
los contratantes y ello sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que pueda incurrir si se
defrauda a oro, ofrecindole en hipoteca como libres las cosas que sabe que estn gravadas, o
fingindose dueo de las que no le pertenecen.
La accin personal a la que este precepto se refiere parece que es la accin judicial dirigida a
obtener el cumplimiento de la promesa, es decir, la constitucin de la hipoteca prometida.

Tema 16. Hipoteca Inmobiliaria (II).

1. Derechos del acreedor hipotecario.

El acreedor hipotecario ostenta un derecho subjetivo de naturaleza real. El acreedor
hipotecario no tiene derecho ni a poseer, ni a usar y disfrutar, ni a apropiarse o disponer del
inmueble hipotecado (Art. 1859 CC), sus facultades son las siguientes:

1.1. Conservacin del valor del bien hipotecado: acciones de deterioro y
conservacin.

La hipoteca es un derecho de realizacin del valor que no desplaza la posesin del derecho
gravado al acreedor hipotecario. Por ello, el acreedor corre el riesgo de que el hipotecante
disminuya el valor del bien mediante una conducta perjudicial. Para tratar de prevenir este
74
dao, el artculo 117 LH concede al acreedor hipotecario cuando la finca hipotecada se

deteriore, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueo, la facultad de solicitar
al juez que mande a ste hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el dao.

1.2. Realizacin del valor (ius distrahendi).

La facultad de realizacin del valor o ius distrahendi es la facultad fundamental que el
ordenamiento concede al acreedor hipotecario. Si una vez vencido el crdito, el deudor no
cumple la obligacin principal, el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca solicitando
la realizacin del valor del inmueble hipotecado.

a) Ejercicio judicial y extrajudicial

El procedimiento judicial de ejecucin forzosa de la hipoteca se inicia con el ejercicio por el
acreedor hipotecario de una accin ejecutiva, la llamada accin hipotecaria, porque tal
acreedor promueve la enajenacin del inmueble hipotecado.
A travs de este procedimiento judicial, el acreedor solicita la realizacin del valor de la finca
hipotecada, es decir, su venta en subasta pblica, su adjudicacin al que all lo adquiera y, con
el precio que ste abone, cobrar el crdito garantizado.
1) Convenio de realizacin: acuerdo de voluntades para realizar el valor de los bienes.
Intentar obtener el valor a travs de su publicacin por ejemplo en una pgina
web, o porque hay interesados en realizar el valor.
2) Realizacin del valor por persona o entidad especializada: hay determinados
bienes cuyas caractersticas hacen que en una subasta puedan obtenerse el valor
de los bienes, ejemplo: obras de arte tiene como objetivo obtener el mximo
valor de los bines, satisfaciendo el inters del acreedor.
3) Subasta pblica: el acreedor solicita la ejecucin de la hipoteca sacando el bien a
subasta pblica para que los terceros pujen y ofrezcan el mximo valor. El bien se
lo va a quedar el sujeto que ofrezca el mximo valor. Todo esto con garantas
procesales. Que sucede si no hay postores? El proceso de realizacin del valor de
los bienes ha fracasado y no se ha obtenido el objetivo de satisfaccin del
acreedor.

La venta extrajudicial de la finca hipotecada
Puede producirse en 2 supuestos:
- La Ley de Enjuiciamiento Civil permite que la cosa hipotecada se venda sin necesidad
de que tal venta se realice mediante subasta pblica en el caso previsto por el Art. 640:
Si los interesados, dentro del procedimiento judicial, llegan a un acuerdo sobre la
realizacin del valor de la finca, que permita la compra de sta por persona que abone
un precio previsiblemente superior al que se podra obtener en subasta pblica. Por
ello, el Art. 641 LEC dispone que, si lo solicitan los interesados, el Juez puede ordenar
que se sustituya la enajenacin en subasta pblica por la realizada por persona
especializada en el mercado inmobiliario.
75
El ART. 129-2 Ley Hipotecaria permite que las partes puedan pactar en la escritura
de constitucin de la hipoteca la venta extrajudicial del bien hipotecado. Esta venta se
realizar ante Notario, con los requisitos establecidos en los Arts. 234 a 236 del
Reglamento Hipotecario.

1.3. Preferencia para el cobro. Rango de las hipotecas.

El acreedor hipotecario tiene una preferencia especial sobre el inmueble hipotecado para
satisfacer con la realizacin de su valor antes que los dems acreedores del deudor.

El propietario de un inmueble puede constituir varias hipotecas sobre el mismo para garantizar
el cumplimiento de otras tantas obligaciones.
Cuando se constituyan dos ms hipotecas sobre un mismo inmueble, cada una de esas
hipotecas tendr el rango que le corresponda conforme al principio de prioridad registral, es
decir, atendiendo a la fecha de la inscripcin de cada hipoteca en el Registro de la Propiedad.
As pues, la hipoteca cuya fecha de inscripcin (no de constitucin) es ms antigua, tiene
mayor rango que las inscritas posteriormente.
La importancia del rango es decisiva, pues determina el orden de preferencia para el cobro de
los respectivos crditos hipotecarios: el crdito cuya garanta hipotecaria sea de rango superior
tiene preferencia sobre las de rango inferior para el cobro del crdito que garantiza.

Ej.: Juan, propietario de una finca, ha constituido sobre ella 2 hipotecas; la primera garantiza
un derecho de crdito de 1.000, cuyo titular es Jos; la segunda garantiza un derecho de
crdito de 500, cuyo titular es Luis. Si ninguno de los crditos hipotecarios fueren satisfecho y
los acreedores pidieren la ejecucin de sus respectivas hipotecas, con el precio obtenido por la
venta de la finca (1.200) se abonara la totalidad del crdito de Jos (1.000) y slo el resto
(200) se destinara al pago parcial del crdito de Luis.

El rango de las hipotecas puede modificarse mediante acuerdos entre los distintos acreedores.

2. El tercer poseedor de la finca hipotecada. Venta de finca hipotecada.

La hipoteca no altera las facultades dispositivas del propietario de la finca hipotecada, sea este
el deudor o no. En consecuencia, podr enajenarla y constituir sobre el inmueble otros
derechos reales o cargas. Ahora bien, el que adquiera por cualquier ttulo el bien hipotecado,
lo hace con las carga de la hipoteca, sin que por ello se convierta en obligado personal, salvo
que asuma la obligacin y el acreedor consienta este cambio de deudor. Es decir, solo puede
ostentar la cualidad de tercer poseedor el que permanezca al margen de la accin personal del
acreedor.

3. Modificacin:
3.1. Cesin del crdito hipotecario.

76
El crdito o prstamo garantizado con hipoteca puede cederse en todo o en parte. Los
requisitos de la cesin del crdito, que lgicamente implica un cambio de acreedor se
encuentran recogidos en el artculo 149 LH: ha de contenerse en escritura pblica e inscribirse
en el Registro de la Propiedad.

3.2. Ampliacin y divisin de la hipoteca.

Con el objeto de asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuviesen
garantizados con la hipoteca previamente constituida, el artculo 115 LH permite al acreedor
exigir una ampliacin de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados si se encuentran
todava en poder del deudor o sobre otros bienes del mismo.

La divisin del bien hipotecado no puede perjudicar al acreedor hipotecario, por tanto, al
acreedor le es inoponible cualquier divisin del objeto gravado. Por ello el artculo 123 LH
dispone que si la finca hipotecada se divide en dos o ms, no se distribuir entre ellas el
crdito hipotecario.

4. Extincin de la hipoteca. Prescripcin de la accin hipotecaria.

La hipoteca se extingue por la extincin de obligacin garantizada y por las causas generales de
extincin de los derechos subjetivos. Ahora bien, dado que la hipoteca debe estar inscrita en el
Registro de la Propiedad, para que su extincin sea oponible erga omnes, hay que tener en
cuenta lo dispuesto en:
- Art. 76 Ley Hipotecaria: Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino
por su cancelacin....
- Art. 144 Ley Hipotecaria: Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda
modificar o destruir la eficacia de una obligacin hipotecaria anterior, como el pago, la
compensacin, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novacin del contrato
primitivo y la transaccin o compromiso, no surtir efecto contra tercero, como no se
haga constar en el Registro por medio de una inscripcin nueva, de una cancelacin
total o parcial o de una nota marginal, segn los casos.

El tercero es la persona que haya adquirido el crdito garantizado con hipoteca.

En cuanto a las hipotecas legales, dispone el Art. 164 LH: Las hipotecas legales inscritas
subsistirn hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se hubieren constituido, y
se cancelarn en los mismos trminos que las voluntarias.

Segn el artculo 1964 del CC la accin hipotecaria prescribe a los 20 aos, plazo mayor que la
personal nacida del crdito que garantiza.

77
Tema 17. Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento

La Ley de 16 de diciembre de 1954, de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento regula
estas dos garantas mobiliarias.
Para la constitucin de estos derechos reales de realizacin de valor se exige escritura pblica
e inscripcin en el Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento (art 3
LHMPSD).

1. La hipoteca mobiliaria

La LHMPSD distingue 5 tipos de hipoteca mobiliaria. La lista de estos bienes es taxativa: no
pueden hipotecarse otros bienes muebles, prohibindose en particular la hipoteca del derecho
real de hipoteca mobiliaria (es decir, la subhipoteca) y la hipoteca de bienes susceptibles de
prenda sin desplazamiento. Los bienes que cabe hipotecar son:

- Los establecimientos mercantiles
- Los automviles y otros vehculos de motor (se incluyen los tranvas y vagones de
ferrocarril de propiedad particular).
- Las aeronaves
- La maquinaria industrial
- Propiedad intelectual e industrial

Los procedimientos para hacer efectivos los crditos garantizados con hipoteca mobiliaria,
ejecutando sta, son dos: el judicial (art 681 y ss LEC) y el extrajudicial (arts. 86 a 91 LHMPSD).

2. Prenda sin desplazamiento

Requisitos.
- En primer lugar, deben concurrir los requisitos comunes a todo tipo de prenda, es
decir:

a) Que el crdito pignorado pertenezca al pignorante, es decir, que sea el titular de dicho
crdito, sea o no el deudor pignoraticio y que tenga la libre disposicin sobre el bien
objeto de pignoracin, es decir, sobre el crdito pignorado.

b) Que la prenda se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal.

- Slo puede constituirse prenda SDP sobre bienes enajenables mencionados en la
LHM. *
-
La prenda SDP debe constar en escritura pblica (o pliza intervenida por Agente de
Cambio y Bolsa o Corredor de Comercio) e inscrita en el Registro de Bienes Muebles.

*Los bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento son los enumerados taxativamente en
los artculo 52 a 54 LHMPSD:
78

Frutos, animales y maquinas pueden pignorarse sin desplazamiento de la posesin cuando
forman parte de una explotacin agrcola, forestal o pecuaria. Tambin pueden ser objeto de
prenda sin desplazamiento: maquinas, mercaderas y materias primas almacenadas que no se
encuentren afectas ni a una industria ni a una explotacin de las anteriores. Igualmente, son
susceptibles de prenda sin desplazamiento las colecciones de objetos de valor artstico e
histrico como cuadros, escrituras, etc.

Por ltimo, podrn sujetarse a prenda sin desplazamiento determinados derechos de crdito:
los derechos que correspondan a los titulares de contratos, licencias, concesiones o
subvenciones administrativas.

Efectos de la prensa SDP:
-
Una vez constituida la prensa SDP sobre una cosa, el art. 55 LHM prohbe constituir
una prenda ordinaria sobre esa misma cosa.
- El art. 59 LHM considera depositario de la cosa pignorada al dueo de sta, ya que
permanece en su poder.
- La cosa objeto de la prenda SDP debe mantenerse en un lugar previsto en el contrato,
y slo podr ser trasladada por el deudor si el acreedor lo consiente.
- Los gastos de conservacin, reparacin y administracin de los bienes pignorados son
a cuenta del deudor.
- La cosa pignorada no puede ser vendida sin el consentimiento del acreedor
pignoraticio.
- El crdito garantizado con hipoteca mobiliaria o con prenda sin desplazamiento podr
enajenarse o cederse.
- La constitucin de la prenda no perjudicar, en ningn caso, los derechos
legtimamente adquiridos, en virtud de documento de fecha autntica anterior, por
terceras personas, sobre los bienes pignorados.
- La realizacin del valor. Si el deudor no cumple la obligacin garantizada, la LHM
establece dos clases de procedimiento uno judicial y otro extrajudicial, para ejecutar la
garanta mediante la realizacin del valor de las cosas hipotecadas o pignoradas.
Segn el art. 10 LHM, el crdito goza de la preferencia y prelacin establecidas en los arts.
1922 y 1926 CC, dejando a salvo siempre la prelacin por crditos laborales.

79
C) DERECHOS DE ADQUISICIN

Tema 18. Los derechos de adquisicin preferente.

1. Concepto y clases.

Concepto.
Los derechos de adquisicin preferente confieren a la persona que se encuentra en una
determinada situacin jurdica la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su
propietario ha decidido venderla, o cuando la ha enajenado a un tercero, respectivamente.
Hay un sector doctrinal que cuestiona que estos derechos de adquisicin preferente sean
derechos reales, sino que simplemente son unas facultades de disposicin que tiene su titular.
Hoy en da, la doctrina mayoritaria dice que s que son derechos reales.
Clases.
-
-
-
El derecho de opcin
El derecho de tanteo
El derecho de retracto.

La caracterstica comn a estos derechos, es que ninguno de ellos otorga un poder directo e
inmediato sobre la cosa a su titular. Una de las caractersticas para definir un derecho real, es
que un derecho real otorga a su titular la facultad de disfrutar y gozar la cosa. Esta
caracterstica es la que utiliza la doctrina minoritaria para negar que sean derechos reales. Sin
embargo, un derecho real de hipoteca tampoco otorga un poder inmediato directo sobre la
cosa. Por tanto, este argumento pierde todo su sentido.
Otra caracterstica es que son derechos que cuando se ejercitan agotan su contenido. En este
sentido, los derechos de adquisicin preferente son de tracto nico. Cuando se ejercita un
derecho de adquisicin preferente, ese ejercicio mismo agota el derecho.
Otra peculiaridad es que en nuestro ordenamiento jurdico no existe un rgimen jurdico
concreto, ni en el CC ni en la LH vamos a encontrar una normativa expresa sobre estos
derechos. Nos lo vamos a encontrar a lo largo de todo el ordenamiento jurdico: en algunos
preceptos del CC, de la LH y sobre todo nos lo vamos a encontrar en leyes especiales. Por
ejemplo, en la LAU hay normas que reconocen a favor del arrendatario el derecho de
adquisicin preferente. Es una modalidad legal del derecho de adquisicin preferente.
Nuestro ordenamiento jurdico pese a no tener una regulacin expresa, tambin son admisible
derechos de adquisicin preferente de tanteo y retracto en su modalidad convencional. Se
reconoce a los particulares que a travs de la autonoma de la voluntad se puedan crear
derechos de adquisicin preferente, se pueden crear derechos de tanteo y retracto
convencionales.

80
2. Derecho de tanteo y retracto.

Para que se pueda ejercitar el tanteo es necesario que haya una transmisin de la propiedad
que est perfeccionado pero no est consumado.
Ejemplo. V y C celebran un contrato de compraventa en documento privado sin que C adquiera
la propiedad. Cuando existe un contrato de compraventa no consumado es cuando procede el
tanteo.
El tanteo consiste en que V y C llegan a un acuerdo de voluntades, para que el titular del
derecho de adquisicin preferente (convencional o legal) lo que tienen que hacer es notificar
al tercero (T) las condiciones de la enajenacin. Si T ejercita el derecho de adquisicin
preferente lo que hace es colocarse en la posicin de C y ste desparece.
El tanteo faculta para adquirir una cosa antes que otro, pagando el precio que ste dara.
Derecho de retracto. Estamos en presencia de una venta perfeccionada y consumada. En esos
casos, el titular de adquisicin preferente (T) puede ejercitar el derecho de adquisicin
preferente. Tiene que ingresar a C los gastos que ste haya realizado para adquirir la
propiedad.
Tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto permiten a un sujeto extrao que
adquiera la propiedad de la cosa entrometindose en un negocio ajeno. Mientras el tanteo
opera antes de la enajenacin proyectada, el retracto faculta para adquirir la cosa despus de
enajenada.
El derecho de retracto va a surgir en aquellos casos en que es imposible utilizar el derecho de
tanteo. Ahora bien, hay supuestos en los que se admite un derecho de retracto sin haber
habido previamente un derecho de tanteo. Por tanto, tanteo sin retracto no es posible si no he
podido ejercitar el derecho de tanteo, pero retracto sin tanteo si es posible.
No hace falta en las modalidades legales de los derechos de adquisicin preferente ningn
mecanismo de publicidad, ya que la ley es suficiente como medio de publicidad.
Solamente van a entrar en aplicacin cuando haya actos de disposicin a ttulo oneroso o
equivalentes (dacin en pago, contribuciones a una sociedad).
Un porcentaje importante de los tanteos y retractos que existen en nuestro ordenamiento
jurdico se refiere a bienes muebles. El Estado tiene un derecho de opcin preferente sobre
obras de artes, ya sea un edificio, o una escultura. Cualquier cosa del patrimonio histrico
espaol.
Otro sector donde se da, es en la proteccin del medio ambiente. En una Ley del 2007, se hace
una calificacin de espacio protegido y esto tiene unas consecuencias. En el art. 39 de la Ley de
2007 se establece que cuando un particular es propietario de un terreno y esa finca est
integrada en una zona de espacio protegido y decide enajenarla, es necesario que lo
comunique al organismo competente (la comunidad autnoma respectiva). En este artculo se
establece lo siguiente: que hay un derecho de retracto o tanteo a favor del Estado. Para que la
81
transmisin se inscriba en el RP, hay que acreditar al registrador de la propiedad que se le ha

dado la posibilidad a la Administracin pblica de comprar la finca.

3. El derecho de retracto en el Cdigo civil.

En el CC no hay una regulacin expresa, pero hay algunas normas. Concretamente normas del
cdigo civil que se encargan del derecho de retracto en modalidad de comuneros y colindantes
ye l retracto de coherederos.
-
Retracto de comuneros y colindantes. Arts. 1521 a 1525 del CC.

El art. 1521 CC define lo que es el retracto legal. El art. 1522 CC regula el retracto de
comuneros. Es aquellos supuestos en los que una cosa pertenece a varias personas. El
ordenamiento jurdico reconoce un derecho de adquisicin preferente a cada comunero si uno
de los comuneros decide enajenar su cuota de participacin.
Ejemplo:
A-> 25% B-> 50% C-> 25%
A decide enajenar su cuota a un tercero (T) y ese tercero est interesado. El CC otorga al resto
de propietarios un derecho de adquisicin preferente, para que si lo desean B y C puedan
comprar la parte de A. Las comunidades de bienes son situaciones que el ordenamiento
jurdico quiere su extincin y un modo de facilita su extincin es conceder un derecho de
adquisicin preferente a los comuneros. Si ninguno de los comuneros est interesado, la
compraventa se consuma y T adquiere el lugar de A.
Si B y C deciden ejercitar el derecho de adquisicin preferente. Hay distintas vas de solucin.
El que primero lo manifiesta es el primero que adquiere. Sin embargo, el art. 1522 CC no
utiliza el criterio cronolgico en los casos de varios sujetos interesados en el ejercicio de
adquisicin preferente. El criterio que utiliza es precisamente el de tratar por igual a todos los
comuneros que estn interesados en el ejercicio del derecho de adquisicin preferente. Los
comuneros van a adquirir un porcentaje en proporcin a sus cuotas.
El art. 1523 CC regula el retracto de colindantes. El legislador reconoce a los propietarios de
fincas rusticas un derecho de adquisicin preferente. La explicacin que tiene esta norma, es
que se considera que los minifundios son menos productivas y se considera que es mejor tener
grandes fincas donde se van a obtener mejores rendimientos. Los vecinos de una determinada
finca rustica tienen derecho a adquirir esa finca rstica.
Retracto de coherederos. Art. 1067 CC

El art. 1067 CC dispone que si algunos de los herederos vendiere a un extrao su derecho
hereditario antes de la participacin, podrn todos o cualesquiera de los coherederos
subrogarse en lugar del comprador, reembolsndose el precio de la compra, con tal fin que lo
verifiquen en trmino de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.
82

4. Plazo para ejercitar el derecho de adquisicin preferente.

El art. 1524 CC establece unos plazos muy breves. La regla del 1524 CC tiene a su vez dos
reglas. Se dice que puede ejercitarse en el plazo de nueves das que empiezan a contar desde
que lo conoce el retrayente. Tambin se crea una regla supletoria, y dice que si no ha tenido
conocimiento, el plazo va a caducar en el plazo de nueve das desde que entr en el RP. Hay
ciertas imperfecciones en nuestro sistema porque no garantiza que un sujeto pueda
ejercitarlo. El establecer plazos muy amplios generara inseguridad en el trfico.

5. El derecho de opcin de compra

La opcin es la facultad que el propietario de una cosa concede a otro para adquirirla, pagando
el precio establecido y lo dems que se hubiere estipulado.

Es una figura polmica. Esta incertidumbre es consecuencia de la ausencia de una regulacin
expresa, no existe ninguna norma en nuestro ordenamiento jurdico que regule el derecho de
opcin. La nica norma que habla del derecho de opcin es el art. 14 RH, en l se establece las
condiciones para que la opcin tenga acceso al Registro de la Propiedad.

Naturaleza jurdica. Un sector afirma que es un derecho de crdito mientras que otro afirma
que tiene carcter real. Ambos sectores dan argumentos a favor y en contra de cada una de
estas tesis. Ambos argumentos son convincentes. La cuestin sigue todava abierta pero
mayoritariamente se puede decir que se trata de un derecho de carcter real.
Lo verdaderamente importante es cul es su eficacia frente a los terceros. Lo que va a permitir
que el derecho de opcin de compra sea un derecho oponible frente a todos es su inscripcin
en el RP. El art. 14 RH establece las condiciones para que pueda acceder y que por tanto
permitan su oponibilidad.
El art. 14 RH dice que para un derecho de opcin pueda acceder al RP tiene que tener los
requisitos legales pero adems exige unos requisitos suplementarios:
1) Que exista un pacto de las partes para que el contrato de opcin se inscriba. Sin
acuerdo de las partes no puede acceder al RP.
2) En ese contrato de opcin se defina el precio estipulado para la adquisicin. Adems si
la concesin del derecho de opcin tiene un coste tambin debe constar.
3) El plazo de ejercicio de la accin no puede exceder de cuatro aos.

83
V. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Tema 19. El Registro de la Propiedad (I)

1. El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institucin pblica que ha creado el Estado para dar
seguridad y transparencia al mercado de bienes inmuebles. Slo afecta a los bienes inmuebles.
Eso no quiere decir que en nuestros derechos existan registros pblicos que den seguridad a
los bienes muebles.
En el CC hay unos preceptos que hablan del Registro de la Propiedad (art. 605 608 CC.) Estos
cuatro artculos no hacen otra cosa que reiterar ideas reproduciendo preceptos que aparecen
en la LH. No aporta nada nuevo el CC.
La institucin del RP no es una figura propiamente espaola, existen en Francia, Alemania Sin
embargo, la forma de organizacin dista mucho de unos pases a otros:
-
-
Un registro de la propiedad puede organizarse en torno a personas o en torno a fincas.

Nuestro registro de la propiedad es de folio real.
El carcter obligatorio constitutivo de las inscripciones significa que todas las
transmisiones de dominio de derechos reales limitados tienen que reflejarse en el
Registro. Esto sera una inscripcin constitutiva. Nuestro modelo, es un sistema
registral en que la inscripcin es declarativa y voluntariamente los particulares pueden
acudir al Registro pero una transmisin puede producirse fuera del Registro. EXCEP:
hipoteca (art. 1875 CC): el derecho real de hipoteca no existe si no hay inscripcin
registral.
El art. 32 LH dice que lo que no est inscrito no perjudica a terceros. Para los terceros
si algo no est inscrito en el RP es como si no existiera. Cuestin distinta es que ese
tercero tenga conocimiento de la situacin. Se puede extraer el principio de no
ponibilidad de lo no inscrito.
El art. 34 es un precepto clave en nuestro sistema. Establece el principio de fe pblica
registral. Si hay un tercero que cumple una serie de requisitos se le va a proteger.
El art. 34 hay que relacionarlo con el art. 1473 que regula la doble venta. Este art. 34 lo
que est haciendo es muy similar a lo del art. 464 CC (reivindicacin mobiliaria). El art.
464 CC permite que se produzcan adquisiciones a non dominum. El art. 1473 en
relacin con el 34 LH produce el mismo efecto, posibilita que en algunas ocasiones se
produzcan adquisiciones a non dominum.

2. El objeto de inscripcin

El dominio y los derechos reales sobre los inmuebles. El art. 605 CC y el art. 1, prrafo 1 de la
L.H dicen que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los
actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles
84
En principio nada ms se puede inscribir en el Registro de la Propiedad. Tradicionalmente

siempre se ha dicho que en el RP no pueden entrar ninguna otra clase de derechos, no se
permite la inscripcin de derechos de crdito.
El art. 98 RH y el art. 9 de la LH lo establece as, los derechos de crdito no se pueden inscribir
en el RP, y si se produce el registrador lo va a cancelar.
Sin embargo, por va de excepcin, a travs de distintas norma, al RP s que acceden derechos
que no son derechos reales, derecho que su naturaleza es dudosa. Por el ejemplo, el
arrendamiento. El art. 2.5 LH dice que los contratos de arrendamiento pueden inscribirse en el
RP. El arrendamiento es un derecho de crdito.
El derecho de opcin (derecho real de adquisicin preferente) sea derecho o no derecho real
se puede inscribir en el RP porque el art. 14 RH as lo establece. Este artculo permite su
inscripcin pero exige unos requisitos suplementarios, que son:
-
-
Convenio expreso de las partes para que se inscriba

Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso, el que se hubiere
convenido para conceder la opcin.
- Plazo para su ejercicio, que no podr exceder de cuatro aos.
Estos requisitos adicionales nos dan a entender que el derecho de opcin de compra no es un
derecho real. Si el RP quiere seguir siendo til tiene que adaptarse a las nuevas realidades
sociales, y para aportar seguridad al trfico tiene que dar cabida a otras situaciones que recaen
sobre muebles y que no pueden calificarse como derechos reales.
Otras excepciones a la regla general son: el derecho de retorno de los inquilinos o
arrendatarios a la finca una vez reedificada, ya tengo su origen en una disposicin legal o
convenio con el arrendador; o los estatutos sometidos al rgimen de la propiedad horizontal.
El RP cumple muchas otras funciones. No es la mera oficina que publica los derechos que
determinadas personas tienes sobre bienes inmuebles. El RP debe dar publicidad del estatuto
integral de cada una de las fincas. El objeto tradicional era decir quin era el dueo pero tiene
que ir ms all. Ahora se publican otras circunstancias, como por ejemplo:
1) El RP juega un papel fundamental en el patrimonio histrico artstico y mobiliario.
2) El RP est llamando a desempear un papel fundamental en la conservacin del medio
ambiente. Es un instrumento fundamental para construir un medio ambiente
adecuado. En el RP se va a poder hacer constar que un suelo est contaminado por
ejemplo. Cuando un suelo forestal ha sufrido un incendio, la ley del suelo prohbe la
recalificacin del terreno en los prximos 30 aos. Ese terreno va a tener que ser suelo
rstico durante los prximos 30 aos. Si no se publica que no puede ser objeto de
recalificacin, un comprador del terreno va a poder construir y por tanto no hay
seguridad en el trfico.
Estas medidas van encaminadas a dar seguridad al trfico jurdico.

85
3. La finca registral

- Concepto legal de finca

Es claro que si el RP pretende publicar lo que pudiramos llamar la historia jurdica de los
inmuebles, y siendo stos el pilar sobre el que se apoyan los derechos reales, la realidad
primaria en un sistema registral es la finca.
La finca en sentido registral es todo lo que abre folio en el Registro. Por tanto, el RP se organiza
por el sistema del Folio real. Cada finca abre un folio distinto en el Registro y, a continuacin,
se hacen constar en l los diversos actos que constituyan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos reales que recaigan sobre esa finca (art. 243 LH)
El catastro lo que hace es delimitar las fincas, reproduce las fincas en planos topogrficos.
Estos datos pueden o no coincidir con los mapas registrales. El catastro no da ninguna
seguridad jurdica, sino que se refiere a los diseos.
-
Inmatriculacin: medios de inmatriculacin.

El art. 7 LH dice que cuando una finca va a acceder al RP por primera vez se va a inmatricular.
Va a ser una inscripcin de dominio.
Inmatricular no es otra cosa que inscribir por primera vez la finca en el RP. Mediante la
inmatriculacin se obtiene el punto de arranque del historial jurdico de la finca en el Registro.
La inmatriculacin se efecta mediante la prctica de un asiento, que es el de la primera
inscripcin del dominio a favor del inmatriculante. La primera titularidad que el Registro debe
publicar es el dominio. El art. 7 LH dice que la primera inscripcin de cada figura en el Registro
de la Propiedad ser de dominio y se practicar con arreglo a los procedimientos regulados en
el ttulo VI de esta ley.
Medios de inmatriculacin Cules son los medios para practicar la primera inscripcin?
El art. 199 LH seala a travs de qu medios puede producirse esa matriculacin. El legislador
lo que busca es que la mayora de las fincas accedan al Registro.
Segn el art. 199 LH, la inmatriculacin de fincas que no estn inscritas a favor de alguna se
practicar: a) Mediante expediente de dominio. b) Mediante el ttulo pblico de su
adquisicin, complementando por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo
fehaciente el ttulo adquisitivo del transmitente o enajenante. c) Mediante el certificado a que
se refiere el art. 206 slo en los casos que en el mismo se indican.
- Doble inmatriculacin
Hay unos casos de dobles inmatriculaciones, una doble finca se inscribe ms de una vez. Se
denomina doble inmatriculacin al hecho de que una misma finca se encuentre inmatriculada
en dos folios diferentes e independientes uno de otro. Son casos patolgicos que no son
deseables y que tenemos que evitar. Hasta hace poco, el sistema de descripcin de las fincas
era muy menester. Este sistema aporta poca seguridad jurdica. El sistema que se trata de
implantar es un sistema de definicin de los linderos de referencia, con los medios tcnicos es
86
fcil determinar las coordenadas, es un sistema objetivo. Lo que estamos haciendo es aportar
datos de hecho, no datos jurdicos. Pero es un dato de hecho fundamental para concretar cul
es mi trozo de terreno, de que soy propietario, si no s de qu soy propietario hay inseguridad
jurdica. As evitamos la existencia de dobles inmatriculaciones.
4. Actos y contratos inscribibles

El RP solamente pueden acceder determinados documentos, como regla general solo pueden
acceder documentos pblicos en sentido amplio. Pueden acceder, escrituras pblicas,
sentencias judiciales y resoluciones administrativas de una autoridad competente.
El art. 3 LH establece esta idea. Hay que tener claro es que en ningn caso puede acceder un
documento privado. El art. 3 LH establece que para que puedan ser inscritos los ttulos
expresados en el artculo anterior, debern estar consignados en escritura pblica, ejecutoria o
documento autntico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la
forma que prescriban los reglamentos.
En el art. 4 LH los documentos pblicos de entidades extranjeras tambin pueden inscribirse.
Las fincas que estn en territorio espaol, sus titulares pueden ser personas espaolas o
personas extranjeras. Muchos inmuebles son de titularidad de ciudadanos extracomunitarios o
comunitarios. Cuando estos ciudadanos extranjeros fallecen, los documentos que van a emitir
las autoridades extranjeras cuando fallece tambin van a poder ser inscritos.
En el art. 9 LH alude a todos los requisitos que tienen que constar en una inscricpin.
5. Principios rectores

Principio de rogacin.
Una de las caractersticas que hay que tener en cuenta es que el RP nunca acta de oficio,
tiene que solicitarse: principio de rogacin. Es necesario que los interesados presenten una
solicitud.
El art. 6 LH enumera las personas a las que se faculta para solicitar la inscripcin. Son,
indistintamente: 1, el que adquiere el derecho; 2, el que lo transmite; 3, el que tenga
inters en asegurar el derecho que se trata de inscribir; 4, quien tenga la representacin de
cualquiera de los enumerados anteriormente.
Principios de legalidad. Calificacin registral. Subsanacin de defectos. Recursos.

Nuestro sistema registral est basado en el principio de legalidad y de calificacin registral.
Respecto de estos principios hay que tomar en cuenta dos preceptos fundamentales: art. 1 y
18 de la LH. El art. 1 nos define el objeto. Todo lo que est inscrito va a las salvaguardas de los
tribunales. Nadie puede poner en duda lo que est en el Registro y si alguien pone en cuestin
eso lo que tiene que hacer es ir a los tribunales y acreditarlo. Ni el registrador ni el particular
podr declarar su inexactitud, slo podr el juez.
87
El art. 18 LH recoge el principio de calificacin registral y nos dice cul es la funcin de un

registrador. Nos interesa el primer prrafo. Cuando un particular, un sujeto o una empresa
presentan el documento, el registrador tiene que hacer una labor de investigacin de ese
documento, bajo su responsabilidad. l va a asumir las consecuencias de si deniega la
inscripcin.
El art. 18 dice que los registradores van a hacer un anlisis jurdico (calificacin) del
documento. Van a comprobar que ese documento tiene las formalidades que se exigen. Otra
de las cuestiones es la capacidad de los otorgantes. El registrador tiene que acreditan que los
otorgantes son capaces de obrar y tienen libre disposicin del bien que se est negociando.
Adems de todo esto el registrador de la propiedad va a tener que comprobar que el acto
dispositivo que se solicita que se inscribe es posible realizar esa inscripcin conforme a las
leyes, del registro de la propiedad y del propio contenido de la escritura que se pretende
inscribir.
Recursos contra la calificacin registral.

La Ley Hipotecaria, entre otros trmites, establece la denominada calificacin de los
documentos presentados, que debe hacer el Registrador (art. 18 LH) antes de permitir la
inscripcin de dichos documentos, pues el principio de legalidad exige que al Registro slo
puedan acceder ttulos que se ajusten a la Ley.

La calificacin es el examen y enjuiciamiento que realiza el Registrador sobre la legalidad de
los documentos (ttulos en sentido formal) y sobre la validez de los negocios jurdicos
(ttulos en sentido material) contenidos en tales documentos.

La decisin del Registrador puede ser positiva o negativa. Si es positiva y acoge la solicitud del
interesado, ordenar que se practique el asiento solicitad. Si es negativa, el Registrador
rechazar la solicitud del interesado y dictar resolucin por la que o bien ordena suspender el
asiento solicitado (cuando existan defectos subsanables) o bien deniega el asiento solicitado
(cuando existan defectos insubsanables).

Cuando la calificacin sea negativa, el interesado (la persona que solicit la prctica del
asiento) puede oponerse a ella (Art. 66 LH) por los medios regulados en los Arts. 19-Bis, 275-
bis y 322 a 328 de la Ley Hipotecaria. Tales medios son:

a) Solicitar una calificacin sustitutoria: Art. 19 bis Ley Hipotecaria.

Consiste en solicitar una nueva calificacin a otro Registrador, incluido en el cuadro de
sustituciones (el cuadro de sustituciones est previsto en el Art. 275-bis LH).
El plazo para solicitar la calificacin sustitutoria (Art. 19 bis-4 LH): es de 15 das, desde la
notificacin de la calificacin negativa (la notificacin se regula en el Art. 322 LH).

a) Si la calificacin sustitutoria es positiva: se proceder a la inscripcin.
b) Si la calificacin sustitutoria es negativa: el interesado puede recurrir frente a la primera
calificacin ante la Direccin General de los Registros y del Notariado (DGRN), en el plazo de 1
88
mes (desde la notificacin de la calificacin sustituir negativa: Art. 326-2 LH). Si la DGRN
dicta resolucin desestimando el recurso, el interesado podr recurrir frente a dicha resolucin
ante la Jurisdiccin civil (Juzgado de 1 Instancia competente) en el plazo de 2 meses desde la
notificacin de la resolucin DGRN (Art. 328 LH).

b) No solicitar la calificacin sustitutoria y recurrir la calificacin negativa ante la
Direccin General de Los Registros y del Notariado (DGRN). Se trata de un recurso
administrativo (no judicial), pues se sustancia ante rgano de la Administracin, la
DGRN (dependiente del Ministerio de Justicia).
El recurso ante la DGRN, denominado recurso gubernativo, est previsto en el Art.
66-1 LH (Los interesados podrn reclamar gubernativamente contra la calificacin
del ttulo hecha por el registrador, en la cual se suspenda o deniegue el asiento
solicitado) y regulado en los Arts. 324 a 327 LH, que establecen los trmites y
requisitos que debe seguir este recurso.
El plazo para interponer este recurso es de 1 mes (desde la desde la notificacin de la
nueva calificacin negativa: Art. 326 LH).
-Si la DGRN dicta resolucin por la que estima el recurso, se proceder a la prctica del
asiento solicitado.
-Si la DGRN dicta resolucin por la que desestima el recurso, no se practicar el asiento
y el solicitante podr recurrir frente a dicha resolucin de la DGRN ante la Jurisdiccin
civil (Juzgado de 1 Instancia competente) en el plazo de 2 meses desde la notificacin
de la resolucin DGRN (Art. 328 LH).

c) No solicitar la calificacin sustitutoria, ni recurrir ante la Direccin General de los
Registros y del Notariado, sino recurrir frente a la calificacin negativa inicial del
Registrador directamente ante la Jurisdiccin Civil. Este tipo de recurso est previsto
tanto en el Art. 66-1 LH (Los interesados podrn reclamar gubernativamente contra
la calificacin del ttulo hecha por el registrador, en la cual se suspenda o deniegue el
asiento solicitado o bien directamente ante el Juzgado de Primera Instancia
competente) como en el Art. 324 LH.
Segn el Art. 324-1 LH, este recurso se regula por: las normas del juicio verbal y
observndose, en lo que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artculo
328 de esta Ley. Por consiguiente, y conforme al Art. 328 Ley Hipotecaria:
-El recurso se sustanciar ante el Juzgado de 1 Instancia competente, es decir, el del
lugar en que est situado el inmueble.
-La demanda se tramitar por el Procedimiento del juicio verbal ordinario (Arts. 437 a
447 LEC 2000).
-El plazo para interponer la demanda es de 2 meses, desde la notificacin de la
calificacin negativa del Registrador (Art. 328 LH).

d) Finalmente, hemos de referirnos al mal llamado recurso judicial al que alude
tambin el Art. 66-1 (segundo inciso) Ley Hipotecaria, cuando dispone:
Los interesados podrn reclamar gubernativamente contra la calificacin del ttulo
hecha por el registrador, en la cual se suspenda o deniegue el asiento solicitado o bien
directamente ante el Juzgado de Primera Instancia competente. Sin perjuicio de ello,
89
podrn tambin acudir, si quieren, a los Tribunales de Justicia para ventilas y contender
entre s acerca de la validez o nulidad de los mismos ttulos.

Lo que contempla el prrafo subrayado del Art. 66-1 LH no es el recurso ante los
Tribunales de Justicia previsto tanto en el prrafo anterior del propio Art. 66-1
(directamente ante el Juzgado de Primera Instancia competente), como en los Arts.
324 y 328 LH (es decir, el examinado anteriormente), sino que se trata de un
procedimiento judicial distinto.

En este procedimiento judicial no se recurre frente a la calificacin negativa del
Registrador o frente a la resolucin de la DGRN que confirme dicha calificacin (cual
sucede con el recurso regulado en los Arts. 324 y 328 LH), sino que es un juicio
declarativo por el cual el sujeto que quiere inscribir un derecho en el Registro de la
Propiedad y no puede hacerlo (porque el Registrador ha calificado negativamente su
ttulo) pretende obtener una sentencia judicial que declare que su ttulo es vlido y
que es inscribible en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, en este litigio, no ser parte la Administracin del Estado (de la que forman
parte el Registrador y la DGRN), sino que demandante y demandado sern los sujetos
entre los que se discuta la titularidad del derecho que se quiere inscribir.

Principio de tracto sucesivo

Para que la historia jurdica de la finca sea totalmente continuada, sin interrupciones, la
prctica de asientos en el RP exige, entre otros requisitos, que se cumpla el denominado tracto
sucesivo.
Es un principio recogido en el art. 20 LH. El art. 20.1 LH establece que para inscribir o anotar
ttulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dems
derechos reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o anotado el derecho
de la persona que otorgue, o en cuyo nombre sean otorgados, los actos referidos
Cada titular registral del derecho de propiedad sobre una finca debe haber recibido su derecho
del anterior titular, es decir, de quien segn el Registro de la Propiedad era propietario de tal
finca. Evidentemente, para que el tracto empiece a jugar se requiere una primera inscripcin
del dominio: la inmatriculacin.
El tracto sucesivo se rompe cuando uno de los titulares (o varios titulares sucesivos) de una
finca inmatriculada no han inscrito sus respectivos derechos. En este supuesto, se interrumple
el historial registral de la finca y hace imposible que el titular actual pueda inscribir su derecho.
Para resolver este problema, hay que acudir a la llamada Reanudacin del tracto sucesivo,
que puede realizarse:
1) Si el sujeto que pretende inscribir o anotar un derecho en el Registro de la Propiedad
puede aportar los ttulos (recogidos en documento pblico) de los sucesivos dueos
90
anteriores de la finca, siendo el ltimo de ellos la persona que le ha transmitido el

derecho, ningn problema hay para retomar el tracto inscribiendo todos esos ttulos.
2) Si el sujeto no pudiere aportar al Registro dichos documentos, la Ley Hipotecaria
establece los siguientes medios especiales de Reanudacin del tracto: el expediente
de dominio y el acta de notoriedad (art. 200 LH)

Tema 20. El Registro de la Propiedad (II)

1. Efectos de la inscripcin

1.1 Legitimacin registral

Est regulado en el artculo 38 LH que en su prrafo primero contiene dos presunciones, de
carcter iuris tantum que juega en beneficio del titular registral. La primera, referida a la
existencia de los derechos reales inscritos en el Registro y a su pertenencia a la persona que
figura como titular en el asiento respectivo (presuncin de exactitud). La segunda es una
presuncin de posesin de los inmuebles o derechos por quien tenga inscrito a su nombre el
dominio o la titularidad en el Registro de la Propiedad.
1.2 La presuncin de exactitud

El principio de legitimacin registral deriva de otro ms general, que es el principio de
exactitud, en virtud del que se presume que lo que publica el Registro es veraz, esto es,
coincidente con la realidad. Esta presuncin opera en tanto no se rectifique la inscripcin
registral que se considera inexacta.
1.3 Procedimiento del artculo 41 LH

El artculo 41 tiene por finalidad el regular el ejercicio de las acciones reales procedentes de los
derechos inscritos. Los titulares de derechos inscritos pueden ejercitar las acciones reales que
procedan de los mismos contra quienes, sin ttulo inscrito, se opongan a derechos reales o
perturben su ejercicio. La finalidad del procedimiento es la eliminacin de esa perturbacin o
despojo, reponiendo al titular inscrito en el estado posesorio en que debe estar segn resulta
de la inscripcin de su derecho.

1.4 Presunciones posesorias y usucapin del titular registral

Otra manifestacin del principio de legitimacin registral es la presuncin posesoria que
contempla el artculo 38 LH cuando seala que se presumir que quien tenga inscrito el
dominio de los inmuebles o derechos tiene la posesin de los mismos. Se trata de una
presuncin iuris tantum que faculta al titular inscrito para acudir a la defensa posesoria, sin
necesidad de probar que tena la posesin de la cosa cuya recuperacin reclama.
91
En ltimo trmino, el titular registral podr, con base en esta presuncin adquirir el derecho
inscrito a su nombre a travs de la usucapin. A la usucapin del derecho inscrito por el titular
registral se le denomina usucapin secundum tabulas (art 35 LH). La finalidad de este precepto
es facilitar al titular registral que hubiera adquirido su derecho de un non dominus (y no se
hallare protegido por el art 34 LH), la consolidacin de su adquisicin por la va de la usucapin
ordinaria. Para ello se presume el justo ttulo necesario para esta clase de prescripcin,
haciendo el equivalente a la inscripcin.

2. Inoponibilidad y fe pblica registral

2.2. El artculo 32 LH

Tradicionalmente se ha considerado que el artculo ms importante es el 34 LH, establece la fe
pblica registral. Sin embargo, el art. 32 LH es un precepto clave. El art. 32 LH dice que: los
ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
El principio que extraemos es que lo no inscrito resulta inoponible. La oponibilidad no es otra
cosa que la posibilidad de que una situacin jurdica, un derecho, sea eficaz frente a otros.
Si nuestro sistema fuera de inscripcin constitutiva no sera necesario el art. 32 LH. En nuestro
sistema hay dos realidades, la realidad registral y la realidad extrarregistral, y fuera del registro
se pueden producir todas las transmisiones de derechos reales que queramos. Esto no es lo
querido por el Estado, pero muchos ciudadanos no inscriben y por eso es necesario el art. 32
LH.
Este artculo hay que relacionarlo con lo que dice el art. 1 LH. Lo inscrito en el Registro es la
verdad oficial y lo que no est en Registro para el Estado no existe. Esto no quiere decir que un
propietario que no est inscrito no sea el propietario. Sino que frente a un propietario inscrito,
un sujeto no inscrito es de segunda categora. El propietario no inscrito es propietario y sigue
teniendo los medios cautelares para proteger su derecho.
Lo no inscrito para los terceros no existe.
2.2. El artculo 34 LH y su relacin con el artculo 33 LH.
Art. 34 LH. Plasma el principio de fe pblica registral. Este principio no es otra cosa que
proteger a los terceros que confan en lo que dice el RP si cumple los siguientes requisitos:
1) Para proteger a un tercero por el art. 34 LH es necesario que el transmitente, que el
sujeto aparezca inscrito como titular registral. Que de esa inscripcin se deduzca que
pueda disponer.
2) Que la adquisicin se produzca a ttulo oneroso. Tiene que haber existido una
contraprestacin en dinero o smbolo que lo represente. Todo tercero que adquiera
bienes a ttulo gratuito por una donacin o por una sucesin no va a resultar de
aplicacin el art. 34 LH.
92
3) Que el tercer adquirente sea de buena fe. Requisito fundamental sobre el que se basa
todo nuestro sistema registral. Ningn tercero que no sea de buena fe va a resultar
protegido. Es necesario que ese sujeto desconozca que el registro es inexacto. A travs
del art. 34 va a resultar cuando el vendedor no es el verdadero propietario. El tercero
desconoce que no es el propietario. La buena fe consiste en ignorar la inexactitud del
Registro y creer errneamente que el transmitente es dueo y tiene facultades para
transmitir el derecho. Ahora bien, dicho error debe ser excusable. No concurre la
buena fe cuando el error es consecuencia de la negligencia del ignorante. La buena fe
debe existir en el momento en que se realiza la adquisicin, no en el momento de
inscribir. La buena fe se presume siempre.
4) Que ese adquirente solicite su inscripcin y que la obtenga en el RP. El art. 34 lo que
hace es proteger en lo publicado en el RP y que buscan su amparo y por eso uno de los
requisitos es que ese adquirente confa en el Registro e inscriba.
En el momento en que falte alguno de estos requisitos, no estamos en presencia del art.
34 LH.
Hiptesis. A titular registral vende a B que inscribe. B vende a C e inscribe. C vende a D con
ttulo valido y D no inscribe. Como D decide no inscribir su adquisicin, para el RP el titular
registral sigue siendo C.
El 1 de enero de 2010 D, realiza un primer contrato de compraventa en documento privado
con T y le entrega las llaves y seis meses despus, el 1 de junio de 2010, D celebra un
contrato de compraventa con Z y este segundo contrato lo realiza en escritura pblica
porque dos das, el 28 de mayo antes D fue al Registro a inscribir su adquisicin.
Cundo D va al RP el 28 de mayo va a ser admitida por el registrador? Va a ser admitida
por el principio de tracto sucesivo y va a aparecer como titular registral. El registro no
conoce de la realidad extrarregistral.
Z va a inscribir su adquisicin en el RP Va a ser estimada? Si.
Hay que relacionar el art. 34 LH con el 1473 CC que regula la doble venta.
Se va a proteger a Z y va a desproteger a T. porque cumple todos los requisitos del art. 34
LH. En este supuesto se produce una adquisicin a non dominum. A Z se le protege, porque
lo inscrito no afecta a terceros y T no est inscrito y adems se cumplen todos los requisitos
del art. 34 LH. El sistema protege a un sujeto que confa en el RP.

El art. 34 resuelve tambin los casos en los que el ttulo es nulo? Los libros del registro
tienen una funcin subsanadora?
A esta cuestin responde el art. 33 LH. Dice que la inscripcin no tiene eficacia sanadora, lo
que es nulo sigue siendo nulo y por tanto, el art. 34 no tiene como funcin convalidar ttulos
nulos a anulables, lo nico que hace el art. 34 es proteger el trfico jurdico y amparar
adquisiciones a non dominum.
93
2.3. Publicidad formal.

Publicidad del registro. El RP frente a cualquier interesado es una funcin pblica cuya funcin
es dar publicidad. Es lo que se denomina publicidad formal. Existen dos tipos de publicidad
formal, o dos tipos de instrumentos en los que los ciudadanos podemos conocer:
-
Nota simple informativa, es un documento que emite la oficina del registro pero no
deriva de l fe pblica registral. No es un documento pblico que se pueda alegar en
un procedimiento judicial. Es meramente informativo. Si quiero interponer una
demanda judicial hay que pedir la certificacin registral.
- Certificacin registral. Esto s que es documento pblico y si se deriva responsabilidad
para el registrador. Si el registrador omite un dato relevante entonces s que va a estar
sometido a responsabilidad civil.

2.4. La prioridad registral.

Principio de prioridad registral o del rango hipotecario. Una de las claves del funcionamiento
del RP es la prioridad. Lo que primero llega al RP es propietario. Esto es lo que viene a reflejar
el art. 17 LH. Lo relevante es la fecha de entrada en el Registro no la fecha de otorgamiento del
ttulo.

94

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Civil III: Derechos Reales

LOS DERECHOS REALES Y SU DINMICA

Manuel Correa lvarez

Tema 18. Los derechos de adquisicin preferente.

LOS DERECHOS REALES Y SU DINMICA

Tema 1. El Derecho de cosas y las relaciones jurdico-reales.

obligado). En cambio, en el derecho real el titular satisface directa e inmediatamente su

3. Adquisicin preferente: no es pacfica. No toda la doctrina est de acuerdo con que

Tema 2. La dinmica de los derechos reales

ser un contrato adecuado. El modo en terminologa del CC es la traditio o tradicin. La

3. Sujetos. Coposesin y concurrencia de posesiones.

Usucapin de bienes muebles por va ordinaria: se requiere el transcurso de tres aos.

Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a herencia. La propiedad privada es

A travs de normas fundamentalmente de derecho pblico se limita la propiedad. Esto no

las de urbanizacin: pueden desarrollarse para transformar suelo rural en suelo

Modelos de comunidad de bienes

En materia de comunidad de bienes, se han distinguido dos modelos:

Principios rectores en la comunidad de bienes

Principio de autonoma de la voluntad: La comunidad de bienes se rige por la voluntad de las

Diferencia entre comunidad de bienes y Contrato de sociedad

Mediante el contrato de sociedad, se aporta algo a un patrimonio comn.

Rgimen jurdico de la adopcin de acuerdos de la comunidad de bienes

Administracin de la comunidad de bienes

El artculo 398 del Cdigo civil

En la administracin de bienes rige el principio de mayora de los partcipes que se presentase

Extincin de la cosa comn

Se recoge en los artculos 400-406 del Cdigo civil

ALGUNAS PROPIEDADES ESPECIALES

Tema 7. La Propiedad Horizontal

2) El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal

-1) Que est dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento

3. Elementos privativos y elementos comunes. La cuota.

4. Derecho y deberes de los propietarios

5. La realizacin de obras en los elementos comunes

6. Los rganos de la propiedad horizontal

-Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles, los presupuestos y las cuentas

de los gastos aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias

10. Las urbanizaciones privadas

Tema 8: la propiedad Intelectual

Cese de la actividad ilcita.

disfrute pacfico de la cosa mientras que en el usufructo nadie le garantiza el uso y

Por tanto, la primera fuente de regulacin del usufructo es la autonoma de la voluntad y

1) La muerte del usufructuario. Es una norma dispositiva y se va a producir siempre y

Tema 10. Las servidumbres

1) Ley. Puede establecer una servidumbre. Es una servidumbre legal. El propio CC

Las servidumbre prediales y servidumbres personales

Otra idea es que el derecho de servidumbre puede modificarse con el tiempo.

1. Que se halle enclavada entre otras ajenas.

Tema 11. El derecho de superficie

a) Si el derecho de superficie se constituye sobre un terreno no construido, atribuye al

Tema 12. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes

Tema 13. Las garantas reales

La realizacin del valor del objeto gravado. El pacto comisorio.

Tema 15. La Hipoteca Inmobiliaria (I).

4. La constitucin de la hipoteca voluntaria: forma e inscripcin.

dao, el artculo 117 LH concede al acreedor hipotecario cuando la finca hipotecada se

Tema 17. Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento

Tema 18. Los derechos de adquisicin preferente.

2. Derecho de tanteo y retracto.

transmisin se inscriba en el RP, hay que acreditar al registrador de la propiedad que se le ha

Retracto de comuneros y colindantes. Arts. 1521 a 1525 del CC.

Tema 19. El Registro de la Propiedad (I)

Un registro de la propiedad puede organizarse en torno a personas o en torno a fincas.