A Cidade e Seus Vazios - Iris de Ameida Rezende Ebner

Os va~ios urbanos caracte rizam a estrutura da
cidade de Campo Grande. Deslocados d<1 malha urbana

existem ba:rros inte iros, dbtantes da inira-estrutura
e de muito.; dos beneflcios que a c idc~de ofe rece.
A origem deste problema ( comumente atribuida a
ausencia de pl(lnejamento. Esta pesquisa, no entanto,
indica que desde muito ,cedo a cidade se desenvokeu
segundo as dirct. izes de pbnos urbanisticos que,
por sua vez, influenciaram ti a formac;ao e na
manutenc;ao dos vazios urbanos.
A partir de uma leitura da estrutura urbana e sua
relac;ao com os vaz ios, a autora <Walia criticamente o
planejamento de Campo Grandee propoe diretrizes
para a ocupac;ao de glebas e lotes rlesoc upados, tendo
em vista a sua localizac;.io, a otm1iza~ Jo da
infra-estrutur~ e as condirionantes ambientais.
1ris de Almeida Rezende Ebner
Trata-se de uma obra com tem,1tica atual de

mteresse tanto de arquitetos e urbanist...s, ge6grdos,
estudantes, tecnicos e administradores do urbana,
quanta do publico em geral, preocupado em
comweender os pianos e os interesses que orientaram a
rormac;ao da estrutura urbana de Campo Gra.1de.
INVESTIGA<:AO E PROPOSTA PARA
OS VAZIOS DE CAMPO GRANDE
...
~
FAPEC
A,
Iris de Almeida Rezende Ebner
UNIVERSIDADE FEDERAL
DEMATOGROSSO DOSUL
Rettor
Jorge JoAo Chacha
VteeRettor
Amaury de Souza
A CIDADE
Coletyao
E SEUS VAZIOS
FONT ES NOVAS
Aprovado pela Resol~o 14198 do Conselho Edltooal da UFMS
Oir8fY6o
lito Car1os Machado de Oliveira
CAmara Edttorial:
T110 Canos Machado de Ohve,ra. Mana Eugenoa Carvalho Amaral,
Ftav1o Anstone, Derc1r Pedro de Oloveira e Wolson Ferre~ra de Mello
I nvestiga~ao e Proposta
para os Vazios U rbanos de
Campo Grande
Conselho Consulr.vo:
Armon Mamigonoan (UFSC). Ana Cella Castro (UFRRJ). Bruno Laulier (Sortlonne/Parisl),
Car1os An:6noo Brandiio (UFU), Car1os Walter Pono Gon~alves (UFF), Carmen Galan Lopez
(Unovers1dad Complutense). Dano Hennque Alhprandono (UFSCAR). Dercor Pedro de Oliveira
(UFMS). Francosco Maninez GonzalesTabtas (UnTVersidad Aut6noma de Madrid), Fltivio
~nstone (UFMS), lvani Catanna Arantes Fazenda (PUCISP), Jorge Araujo (Universidade de
Evora). Jose SanchezDehesa Moreno (Unovei'Sidad Autonoma de Madrid), Juan Carlos
Rubonstein (Unovers1dad Nacional de La Plata), Jucimara Silva Rojas (UFMS), l.uis Cal1os
Bar'bten (FGV), Luoz Ferracini (UFMS). Luoz Saivador Miranda de Sa Jr. (UFMS), Manoel
Francisco de Vasconcelos Mona (UFMT), Maria Eugenia Carvalho Amaral (UFMS), Nlsoo
Araujo de Souza (UFMS), Oteg PetroVICh Tsukanov (UCDB), Rosa Ester Rossini (USP), Valmir
Bahsta Correa (UFMS). Walmir Silva Garcez (UFMS) e Wilson Ferreira de Mello (UFMS).
Ficha catalogratica preparada pela

Coordenadoroa de Boblioteca CentraiUFMS
Campo Grande - MS
Ebner, Iris de Almeida Rezende
E 16c
A cidade e seus vazios : investigao;:iio e proposta para os vazios
urbanos de Campo Grande 1 Iris de Almeida Aezende Ebner. Campo Grande, MS : Ed. UFMS. 1999.
230 p . : il. ; 18 em . {Fontes Novas. Especial 100 anos de
Campo Grandel
1999
ISBN 858591 7-43-1

1. Planejamento urbano - Campo Grande. MS. 2. Estruturas
ambiontaos urbanas. 3 . D ireoto urbanistico . I. Titulo. II S~rie.
COD - 711 .4098171
DE MA TO GROSSO DO SUL
Projeto Grlllico e
Editorecilo EletrOnica
Editor11 UFMS
Revido
Iris de Almeida Rezende Ebner
Dir!Htos exclusives
para esta edit;:ilo
~
DE MA TO GROSSO 00 SUL
Rua 9 de Julho, 1922
CEP 79.081 050 Campo Grande-MS
Fone: 1067)7461335 Fax: 1067)746- 1463
e-mail:editora@nin.ulms.br
ISBN: 85-85917-43 1
DepOsito Legal na Biblioteca Nacional
Impressa no Brasil
Programa Cultural
FAPEC
Funda4;lo de A poio Peaquisa.
eo Ensino e CultUta
Capa
llustracOes da Colet;:io
"Campo Grande de Todos os Tempos
FrMte: Avenida de regiilo central da codade, Rel6gio da 14 de Julho.
Eatet;:ilo Ferrovillria. Museu Jos~ Antonio Pereira.
Patque des NacOes Indigenes.
VetSo: Monumento Cidede UniversitAria - UFMS.
Marie Furnace Estrada de Ferro NOB
Bico de Pena sobre Papel de llios Longo Lelo
Ao Oscar e a Leda
por terem me ensinado que
a leitura e o estudo siio
importantes forma.'i de
compreensiio do mundo.
AGRADECIMENTOS
Este tcxto e resultado da minha disserta~ao de mcstrado

defendida em setembro de 1997 na FAUUSP dcnominada "Vazios
Urbanos: Uma Abordagem do Ambiente Construido", sob micn~ao da Prof'. Dr'. Gilda Collet Bruna. Portanto, como toda a disserta~ao, contou como apoio de van as pcssoas que contribuiram
para a elabora~ao do trabalho. Algumao; entrctanto foram essendais para sua viabiliza~ao, ora pelo apoio tecnico, ora pelo apoio
emocional, ora por ambos. A elas meu enonne agradecimento:
~ao
A minha orientadora Gilda por seu incentive e orientasempre positiva.

ACira, Gilma, Ana Isa, Maria Lucia, Janir e Cecilia, ami-
gas e colegas de profissao que muito cuntribuiram com discussacs sobrc o tcma, informa~oes importantes, rcvisoes e sugestoes essenciais ao trabalho, alem de semprc me apoiarcm com
palavras de estimulo e confian~a.
7
A Marilene e
Simone pelo carinho na elabora~ao dos
SUMARIO
mapas.
Aos tccnicos e funcionarios da Prefeitura Municipal e
do lnstituto de Plancjamento Urbano: Rita, Eliane, Benito, Clovis, Ana Paula e tantos outros que nunca deixaram de me atender com aten~ao e interesse.
Ao Alvaro que com imensa paciencia reviu meus textos,
suportou minhas angustias e esteve presente nos momentos
facci s e diffceis desse trabalho.
Ao Marcel porter superado muito bern min has ausencias c desaten\OCS cnquanto cu cstava cnvolvida com os cstu-
dos.
Finalmente aFAPEC que considerou importantc sua divulgar;ao e transformou a disserta~ao neste livro.
LISTA DE FIGURAS ............................................................................... .. I I

LISTA DE TABELAS ..................... ................... ....................................... I 3
INTRODU<;:AO .... ............................................... ...................................... I 5
CAPiTULO I
ESTRUTURA F(SJCA DE CAMPO GRANDE ...... ..... ............ .............. 2 ~
1.1 SfTIO NATURAL ................ ... ........................... ................ ...... .......... 26
1.2 ESTRUTURA U RBANA .......... ......... ........................................... ..... 31
1.2. 1 DEFINI<;:Ao DOS SEUS ELEMENTOS ............ ................... . 3 I
1.2.2 QUADRO REFERENCIAL DA
FORMA<;:AO DA ESTRUTURA URBANA ...... ................... 3 3
1.2.3 A ESTRUTURA URBAr\ A A PARTIR DE 1960 ....... ....... .. 4 5
CAPfTULO II
OS VAZIOS URBAN OS ......... ................................................. ....... ........... 6 3
2. 1. CONCEITUA<;:OES E CAUSAS ...... ................... .................. ........... 65
2.2. TEORIAS ESPACIAIS. RENDA
E PRE<;:O DA TERRA URBAr\A ................... ................................. 7 0
2.2. 1 TEORIAS ESPACIAIS REGIONAIS ...................................... 7 I
2.2.2 0 ESPA~O INTRA-URBANO

PARA OS NEOCLASSICOS ....................................................... 7 6
2.2.3 A RENDA DA TERRA AGRiCOLA
SEGUNDO KARL MARX ......................................................... 80
2.2.4 FORM U LA~OES RECENTES SOBRE
A RENDA E 0 PRE(O DA TERRA URBA ~A ..................... g 7
LISTA DE FIGURAS
CA PiTULO Ill
VAZIOS URBANOS EM CA.t\1PO GRANDE ......................................... 99
3. 1 0 SURGIMENTO DOS VAZIOS URBANOS:
INIC IATIVA PRIVADA E PODER PUBLICO ............................ I 0 I
3.2 CONCENTRA~AO E DENSIDADE DEMOGRAFICA .............. I 04
3.3 VAZIOS URRANOS E ESTRUTI,;RA URBANA .......................... 113
3.3. 1 OS GRANDES NUMERUS .................................................... I 14
3.3.2 DISTR IBUI(AO DA TERRA
OCIOSA NO ESPACO DA CIDADE .................................. I I 7
3 ..l3 VAZIOS URBANOS E I'ROI'RIETARIOS .......................... 127
:U.4 VAZIOS URBANOS L J;>o;FRA-ESTRUTURA .................... 14 0
CAPiTULO IV
A ABORDAGEM DAS LEGISLA<;:OES URBANAS ........................... 145
4. 1. LEGISLA~OES URBANiSTICAS E OS VAZIOS ........................ 14 7
4. 1. 1. CODIGO DE OBRAS ............................................................ 148
4. 1.2. PERJMETRO URBANO ...................................................... 15 I
4. 1.3. 0 PLANO DE DESENVOLVIMENTO
INTEGRADO - PDI .............................................................. \54
4. 1.4. 0 PLANO ESTRUTURA URBANA .................................. 163
4. 1.5. LEI DE ORDENAMENTO DO USO
E OCUPA<;:AO DO SOLO DE CAMPO GRANDE ...................... 169
4.2. OUTROS INSTRUMENTOS QUE
PROMOVEM A OCUPA~AO DO SOLO URBANO ................... 177
4 .2. 1. CONSTITUI<;:AO FEDERAL DE 1988 ................. ............ 177
4 .2.2. NOVOS INSTRUMENTOS .................................................. 181
4.3. UMA PROPOSTA DE INTERVEN<;:AO
NOS VAZIOS URBANOS DE CAMPO GRANDE ........................ \84
CONCLUSAO .......................................................................................... I 97
BIBLIOGRAFIA ...................................................................................... 205
ANEXOS ..................................... ............................................................. 213
10
FIGURA I : ROCIO DE CAMPO GRANDE .......................................... H

FIGURA 2: PLAI'\0 DE ALINHAMENTO
DE RUAS E PRA<;:AS - 1909 ...................... ..... .................................. 3 6
FIGURA 3: OCUPA<;:AO DA CIDADE AP6S 0
PLANO DE ALINHAMENTO DE RUAS E PRA<;:AS ................... 39
FIGURA 4: PROPOSTA DE ZONEAMENTO
DA LEI No 39141 ......................................................... ........................ 43
FIGURA 5: EVOLU<;:AO DA MALHA URBANA ATE 1950 ........... 47
FIGURA 6: EVOLU<;:AO DA MALHA URBANA ATE 1960 .......... 48
FIGURA 10: LOCALIZA<;:AO DAS
CLASSES MEDIAE ALTA NAS PEQUENAS E
NAS GRAN DES CIDADES ................................................................. S 9
FIGURA II : ESTRUTURA URBANA
DE CAMPO GRANDE - 1994 ................................................. ANEXO
FIGURA 12: ESQUEMA DE DENSIDADE
EM CAMPO GRANDE ..................................................................... 107
II
flG URA 13: DIVISAO DA CIDADE

POR ZONAS E SETORES ........................................................ ANEXO
FIGURA 14: DISTRIB~I<:AO DA DENSIDADE .............................. Ill
f-IG URA 15: ORGANIZA~AO TERRITORIAL
ESQUEMATICA DE UMA CIDADE BRASILEIRA
COM POPULAC; Ao MAJOR Q UE
CEM M IL IIABITANTES ................................................................ 118
FIGURA 16: ZONA NORTE DISTRIBUI~AO DOS VAZIOS .................................................... ANEXO
FIGURA 17: ZONA LESTEDISTRIBUI~AO DOS VAZIOS ................................................ ANEXO
FIGURA 18: ZONA SULDISTRIBUI~AO DOS VAZIOS ................................................ ANEXO
r:JGURA 19: ZONA OESTE DISTRIBUI<;'AO DOS VAZIOS .... .................... .... ........ ............ ANEXO
FIGURA 20: ZONA CENTRAL DISTRIBUI<;'AO DOS VAZIOS ............ .. ................................. AI\:EXO
FIGURA 21 : PROPOSTA DE
OCU PA~AO DOS VAZIOS URBANOS ...... ............................. ANEXO
LISTA DE TABELAS
TABELA 1: PROPOSTA DE
ZONEAMENTO DA LEI N 39/41 ....... ............................................... 4 I
TABELA 2: POPULA<:AO. AREA LOTEADA
E DENSIDADE ............................................................................... ...... ., 106
TABELA 3: CUSTO DE URBANIZA~AO
EM RELA<:AO A DENSIDADE .......................................................... I 08
TABELA 4: VAZIOS URBANOS
POR ESTRATO DE AREA ................................................................... I I 5
TABELA 5: COMPARATIVO ENTRE
CIDADES PELO NUMERO DE LOTES ............................................ I I 6
TABELA 6: COMPARATIVO DOS
VAZIOS URBANOS POR ESTRATO DE AREA ............................... I I 7
TABELA 7 : AREAS COM MAIS DE I ha
SEGUNDO PROPRIETARIO- 1994 .................................................. 128
TABELA 8: DISPONIBILIDADE DE
INFRA-ESTRUTURA NOS VAZIOS
URBANOS COM AREA ATE 10.000 m 1 1991 ............................... 142
12
I3
TABELA 9: LEG ISLA\OES U RBANAS

QUE INTERFER IRAM NA FORM A~AO
DOS VAZIOS URBANOS .....................................................................
TABELA 10: PROPOSTA DE ZONEAME:'\TO
OA LEI N11 I .429173 ..............................................................................
TABELA I I : USO DO SOLO URBANO DA LEI N" 17~7/7H .........
TABELA 12: GSO DO SOLO URBA:'\0 DA LEI N 1.896/HO .......
TABELA 13: lJSO DO SOLO URBA:'\0 DA LEI N 2.567/HS .......
TABELA 1~ : LOTEAME:'\TOS PERMITIDOS
PELA LEI N 2.567/88 .........................................................................
TABELA 15: QU ADRO ESQUEMATICO DA PROPOSTA ...........
INTRODU(AO
I ~9
I 59
165
I 67
17 I
I 7 -t
189
apita l do Estado de Mato Grosso do Sui, Campo

Grande foi fundada em 13 de junho de I 873 e elcvada a catcgoria de municipio em 1899 pcla Rcsolu<;ao Estadual No 225 1 Desde seus primordios a cidPrie tern uma Intima liga<;ao com a ati vidade pastoril. Pode -sc
mesmo di zcr que c ia nasce sob as bases da produ<;ao pccuaria.
No final do scculo passado, criadores de gado oriundos

de Minas Gerais e Goias, estimulados pela existencia de te rras
ferteis e desocupadas, vern para 0 oeste brasileiro no intuito de
ampliar suas produ<;oes. Os primeiros habitantes irao se instalar
1
14
A instala~ao do municfpio s6 ocorrc em 1902 quando elcito o primciro

intendente geral francisco Mestre. No mesmo ano houvc elci~;<ic" municipais e o referido intendentc sc candidatou como vice de Bernardo
Franco Bars. Por~m estc ultimo nao assume e Francisco Lopes pas~a a
ser o intendente e leito
15
na contlucncia de dois c6rregos (o Prosa eo Scgredo) e, a panir

deste ponto, dividem c ocupam as terras. constr6em habita\OcS,
abrem pcqueno comercio, c iniciam assim a forma\iiO da pcquena vila de Santo Antonio de Campo Grande. Atribui-sc a Jose
Antonio Pereira a funda<;ao da cidadc. porter sido ele o responsavel pelas primeiras demarca\OeS de terras, ter trazido sua numerosa famflia e construldo a primeira igrejinha. em 1877.
Por sua Jocaliza\ao geograficamente privilegiada, ocupando urn Iugar central no Estado, nas imediac;&s do divisor de aguas
das bacias do rio Parana e do rio Paraguai e na contlucncia das vias
que ligam o lcste do pals (Estado de Sao Paulo, Parana, Minas
Gerais e Goias) com imJXlnantes cidades da rcgiiio como Corumba
(a maior cidadc de todo o pantanal) c Cuiaba (sede administrativa
da antiga Capitania de Mato Grosso c capital do Estado de Mato
Grosso 2 ), a Vila de Campo Grande logo definiu a voca<;ao de
entreposto comcrcial. Ate infcio deste scculo, no entanto, apcsar
da boa localiza9ao, a dificuldade de acesso acidade, que somente
podia se dar por via terrestre, manteve o fluxo de mercadorias no
Estado restrito aos grandes eixos tluviais, tendo como principal
via de escoamento o rio Paraguai c , como p61o comcrcial mais
imponante, a cidade de Corumba, que servia a regiao pantaneira e
todo o sui do antigo Estado de Mato Grosso' .
Em 1914, o Governo Federal inaugura a constru\ao da
Estrada de Ferro Noroeste do Brasil - EFNOB, hojc, denomina~ 0 antigo Estado de Malo Grosso inclufa o tcrrilorio de Mato Grosso do
Sui e do atual Mato Grosso, tendo como ~:apital a cidade de Cuiaba. A
partir da divisao do Estado em 1977. ~:riou-se o Estado de Malo Grosso
do Sui, cuja capital e Campo Grande.

' Os produtos cram transportados atraves do Rio Paraguai. Bacia do Praia
e Oceano 1\tlantico com interdimbios regularc~ para o Paraguai. Uruguai. Argentina. Rio de Janeiro e Europa. Tratava-se da importu~ao de
matcriais cunstrutivos. confec~1'ies e ubjctos de uso pessoal e cxpnrta~au de horracha natural e madeira. 0 dinamico comcrcio de C'orumba
serviu a todos os centros urhanos da bacia do Rio Paraguai chegando a
ahrigar escrit<lriliS comcrciais cslrangeiros e rcpre~cnta~Oe s consulares.
16
da Rcde Fcrrovia.r ia Federal S/A - RFFSA, que atravessa o territorio do entao sui do Mato Grosso. no sentido lcstc-oeste.
vinculando-o ao centro-sui do pafs.
A ferrovia transforma a ainda incipiente rede urbana do
Estado mudando o scu eixo comercial. As transa<;6es comerciais
que anteriormente cram voltadas para o oeste, em dire<;ao a
Corumba, com a linha ferrea, voltam-se para o Jeste e, mais diretamente para o Estado de Sao Paulo, incentivando a produ\ao local
de gado para atender o mercado consumidor do sui e sudoeste do
pafs. Assim, pequenos vilarejos passam a ter novo dinamismo
economico. entre eles: Miranda, Campo Grande, Aquidauana e
Ponta Pora alcm do desenvolvimento de cidades novas, geradas
em tomo das estar;6cs da linha fcrrca como: Agua Clara, Ribas do
Rio Pardo, SidroHindia c Tres Lagoa'\. Campo Grande. particularmente, encaminha-se para uma nova etapa de seu crcscimcnto
passando a ser. nas decadas seguintes. o principal entreposto
comercial da regiao sui do antigo Estado de Mato Grosso.
Nas decadas de 50 e 60 assiste-se, na regiao central do
pafs, Goias, sui de Mato Grosso e Distrito Federal. fcnomeno
semelhante ao que ocorreu no Parana na decada de 40, qual scja.
a expansao da frontcira agricola, com a intcnsa ocupa~ao das
terras para plantio. Rcflexo desse processo e o fluxo migrat6rio
revelado pelos dados do IBGE, mostrando uma taxa de crcscimento geometrico da popular;ao de Mato Grosso do Sui, de 0,44
ao ano no perfodo entre 1940/50; e que salta para 6,65 ao ano
entre os anos 50 e 60 e, 5,51 ao ano entre 1960nO (GONZALEZ,
1996: 25). Numeros estes que se tomam mais expressivos quando comparados as taxas nacionais: 2,38 ao ano na decada de 40;
2,99 ao ano na decada de 50 e 2,93 na decada de 60.
No final dos anos 50 e infcio da decada de 60, a integrar;ao
~oviana no sentido sui norte, promovida pclo Govcmo Federal, aproximou ainda mais o sui do Mato Grosso ao Estado de
Sio Paulo, principalmente ap6s o asfaltamcnto da BR- 163 (CuiabaDourados) e BR-267 (oeste de Sao Paulo- Entroncamcnto BR17
163). Campo Grande, situada !10 ponte de confluencia das vias

ferroviciria e rodoviciria, que inter1igam o Estado a outras regi&s
do pais, passa a exercer, como p6Jo comercial, urn pape1 fundamental na economia da regHio, atraindo urn fluxo migrat6rio significative e tomando-se o segundo maier centro urbano do Estado (superado apenas pur Cuiaba, a capital). Corumba perde definitivamente sua hegemonia e, a partir desse memento, inicia urn
Iento processo de declfnio economico, apresentando baixfssimas
taxas de crescimento urbano. Em contrapartida, Campo Grande
se consolida como p61o regional polftico, comercial e prestador
de servi~os, representando Cuiaba em muitas areas do setor da
administra~ao publica no sui do Estado.
Este acelerado crcscimcnto economico tcvc como uma
de suas principais conseqi.icncias o incremento do antigo movimento divisionista no Estado. lidcrado por polfticos sulistas, que resuhou na divisao do Estado e, conseqtientemente,
na cria~ao do Estado de Mato Grosso do Sui em 1977. Campo
Grande toma-se capital e, a forma~ao de urn quadro burocratico govemamental, aliado as expectativas de incremento economico do novo Estado, com scnsfvel expansao do setor
terciario, contribuem para aumentar o contingente populacional
dessa cidadc.
Desde a decada de 50 Campo Grande apresenta urn a das
mais altas tax as medias geometricas de crescimento populacional
do pals~: 7,43 ao ano nos anos 50; 7,28 ao ano na decada de 60
e 8,00 ao ano na decada de 70. Mesmo tendo declinado na
Comparative das
taxas medias
geometricas
de crescimento
populacional
anual urbano
Cidade/Regiao/Pafs
sono
70/80
80/91
Campo Grande
7,28%
8,00%
5,63%
Centro-Oeste
9,15%
7,89%
4 ,37%
Brasil
5,16%
4,44%
2,97%
Fonte: TASCHNER . IBGE, SEPLAN-MS
18
dccada de 80 para 5,63 ao ano. se comparada com a taxa media

geomctrica anual das cidades da regiao Cent~o-Oest~ (4._37) c
das cidadcs brasileiras como urn todo (2,97), amda assm1 e uma
taxa clevada. uma vez que estas ultimas tambem sofrcram uma
' do ~ .
redu\ao nesse mesmo pcno
0 nipido crescimento demognifico da cidade foi acompanhado tambem de uma grande expansao horizontal. Em 1969
foi estabelecido o perfmetro urbano para a cidade em 26.223 ha
capazes de comportar cerca de 2.000.000 de habitantes, enquanto
a popula~ao urbana nao atingia 140.000 habitantes. Nas decadas de 70, 80 e 90 houve altera~oes do perfmetro urbana
objetivando incorporar novas areas, chegando hoje a 33.419 ha
mais 7.661.0746 m2
0 aumento do perfmetro urbano eo conscqi.iente crescimento dos loteamentos nao se deram de forma contfgua no
sftio urbana. Pelo contrario, como acontece em grande parte
das cidades brasileiras, areas loteadas vao surgindo
entremeadas de glebas nao loteadas desligadas da trama urbana e, muitas vezes, com precanas condi~oes de acesso.
A propria ausencia de barrciras ffsicas de grandes dimensoes tais como montanhas, grandes rios entre outros. somarla as condi'r6es geo16gicas que facilitam a constru~ao.
viabilizou, ou pelo menos nao impediu, o crescimento urbana
em todas as dire~oes fazendo de Campo Grande uma cidadc
espacialmente dispersa.
Seu tra~ado, desde o infcio caracterizado por ruas bern
largas, quadras e lotes amplos, define a paisagem citadina por
todo o centro da cidade e grande parte da sua extensao urba5
Essa queda na taxa de crescimento reflcte tanto a diminui<;ao do ritmo de

crescimento da popular;ao brasileira. devido. principalmcntc. a rcdur;iio
da fecundidade, quanto a mudan<;a na distribuir;ao da popula<;iin no tcnit6rio brasileiro, onde, na decada de 80, ha o deslocamento do "boom"
migrat6rio para a regiao Norte do pafs.
19
na11 A pouca e espa<;ada vcrticaliza<rao contrihui para accntuar

a impressao de horizontalidade, compartilhada inclusive por
urbanistas, em cujas observarroes encontram-sc comcntanos
como "as ruas mais largas do Brasi I" . "tra<;ado generoso", com
os quais procuram sintctizar suas impressoes sohre a cidade .
al da dispersao da cidade rccai principalmentc sobrc as

camadas cconomicamente dcsprivilcgiadas da sociedadc urbana que tern de sc sujcitar a meios de locomo<;ao
precarios que consomem uma parcela significativa de
seus ganhos;
Soma-sea paisagem espraiada, uma malha urbana composta por inumeros vazios, com areas de grandes e de pequenas dimensoes. glebas e lotcs, scm ncnhum tipo de utiliza~ao
ou ainda subutilizadas. Ao se pcrcorrer as regiocs mais pcrifericas da cidadc, e comum deparar-se com o que se pensa ser o
limite entre campo e cidade. No entanto. ao trafegar por algumas ruas, asfaltadas ou nii.o, adcntra-sc em outros bairros ou
vilas que continuam a malha urbana em meio a paisagens de
ccrrado ou pastagcns. Estes vazios contribuem para aumcntar
a ideia de dispcrsao da paisagem urbanaja impressa no espraiamento.
aumento do pre9o dos terrenos em algumas regioes da

cidade devido ao pequeno numero de lotes colocados a
venda. que acarreta o encarecimento da terra pela diminui<rao da oferta. Isto afeta diretamente a popula<rao de
baixa renda que procura areas mais baratas para moradia
localizando-se, a cada vcz. em regioes mais distantcs do
centro;
A presen~a desses vazios, apesar de oferecer, muitas

vezes, uma paisagem agradavel, de amplitude, e de possibilitar
uma ventila<;ao constante, traz, na verdade. inumcros problemas para o descnvolvimento da cidadc. como:
o cncarccimcnto das infra-cstruturas c servi<;os urbanos, tanto para o podcr publico como para a popula<;ao;
e nao somente com rcla<rao as obras de instalar;oes, mas
tambem quanto a manutcn9ao dos cquipamentos c servi<;os;
o aumento das distancias a sercm percorridas pela popula<rao no dia a dia, com todos os desgastes na qualidade de vida que isto representa. alem do encareci mento dos transportes individual e coletivo. 0 prejufzo socih
A tendcnda em anus recentes e de rua:. estrcitas nos conjuntos

hahitacionais mai ~ populares e na periferia da cidade. marcando uma
nova pai ~ agcm que se comprime a mcdida que se afasta do centro
a scgrcga<rao cspacial das popula\ocs de baixa rcnda.

uma vez que grande parte dos conjuntos habitacionais
voltados para estas popula<rocs cncontram-se dcscolados da malha urbana, distantes e com acessos e transportes dificultados;
tambern podem ser ressaltados problemas relati vos as
questaes ambientais. As areas vazias e sem ocupac;ao,

freqi.ientemente estao abandonadas, tomadas por mato
crescente, scm muros ou calr;adas, escapando ao controle da fiscaliza<rao da Prcfcitura Municipal. Estas areas
normalmente transformam-se em dep6sito de lixo c focos de insetos, contribuindo para o desenvolvimento
de epidemias como a dengue. por exemplo, que
freqi.ientemente tern afetado a popula<riio. Alem dcsse
problema, soma-se o aumento do uso de combustfveis
para que as pessoas se locomovam entre grandes distancias, o que nao apenas afeta os recursos naturais
escassos, como aumenta a quantidade de mon6xido de
carbono lanr;ado na atmosfera.
Diante do exposto e considerando a relevancia dcssas
problematicas numa cidade fortemente caracterizada pcla pre-
prineipal.
20
21
sencra de espa~os nao ocupados, esta disserta~ao se prop<le a

aprofundar a analise sobre os vazios urbanos em Campo Grande. Para tanto busca identificar a formac;ao das areas scm ocupa~ao, relaciomi-las com os principais elementos que compoem
a cstrutura urbana da cidade, idcntiticar a categoria de scus
proprictarios, publico ou privado, e as legislac;ocs urbanas que
influem na sua forma<;ao e manuten~ao. Com base nesscs elementos apresenta-se uma proposta de uso e ocupacrao para
esses vazios, considerando as condicionantes economicas de
instala~ao de infra-estruturas c de uso do solo, bern como os
aspectos ambientais e de qualidade de vida urbana.
0 trabalho sc compoc de quatro capltulos. 0 primeiro
rcsgata o processo de formac;ao da cidadc de Campo Grande
objctivando fazer uma leitura de sua estrutura urbana atual. 0
segundo analisa as principais tcorias espaciais, buscando entender a logica da manuten-rao de areas sem ocupa<;ao em mcio
a malha urbana. 0 terceiro capitulo faz urn levantamento dos
vazios urbanos da cidade analisando-os com rela<;ao ao tamanho, localizac;ao e proprietarios. Finalizando, o quarto capitulo
analisa as principais legislacroes urbanfsticas e como elas influenciaram, ou nao. na formacrao e na manuten~ao dos vazios
urbanos. Ainda no capitulo quarto tracrou-se uma proposta de
uso c ocupa<;ao das terras nao utilizadas considcrando a localizacrao dos vazios em rcla<;ao estrutura urbana da cidade, a
existcncia de infra-estrutura, o proprietario e as condi<;oes
ambientais.
22
CAPiTULO I
;
ESTRUTURA FISICA DE
CAMPO GRANDE
stc capitulo foi elaborado como objctivo de dcmonstrar a cstrutura da cidadc de Campo Grande a partir de
1960 ate 1994 para, no Capitulo 3. relaciona-la com os
vazios urbanos c como intcrfcrem-sc mutuamcntc.
Durante a pcsquisa, no cntanto, dcparou-se com inumcras difi culdades para cncontrar informa~oes sistcmatizadas c mesmo
analfticas sobrc a cstrutura urbana do perfodo de forma~ao da
cidade que embasasse o processo de sua forma~ao c suas influencias sobre a estrutura urbana atual. Foi feita, portanto.
uma retrospecti va hist6rica Hio ampla quanta posslvel. Assi m.
limitada ao perfodo compreendido entre os anos de 1960 e 1994.
procura-se compreender as razocs de. ncste perfodo. a cidadc
terse organizadu nessa conforma~ao espacial c. cnfim. quai s
as causas da estrutura urbana tcr sc conformado daqucla maneira na decada de 60.
Neste sentido buscou-se, em primeiro Iugar. compreender o sftio natural da cidadc, suas possibilidades construtivas.
o dima, a geomorfologia, enfim, os dcmais elementos ffsicos
naturais que influfram na atua<;ao antr6pica ncsse cspa<;o. c na
confom1arrao de scu ambientc construfdo.
Em segundo Iugar, foi importante comprcender a forma<;ao da cidadc desde seus primciros anos ate a decada de
60. Para tanto, foi necessario realizar urn exercfcio de
espacializa<;ao das informacroes hist6ricas. oriundas de cronistas locais, de legisla<;oes e de antigos moradorcs. que, apesar de ricas, na maioria das vczes abordam os fatos apenas
numa pcrspcctiva cronol6gica, scm uma prcocupa<;iio maior
em situa-los no territ6rio. o cnfmtuc central dcsta disscrta<;ao.
Muito auxiliou estc trabalho a existcncia de plantas antigas da
cidade que contribufram para dar a norrao da sua dimensao
nas diversas epocas, e as correspondentes configura~oes do
tra~ado da malha urbana.
dadcs. Serra afirma a importancia da forma do cspa<;o natural

para a dctcrmina(fao da forma 7 do espa<;o construfdo, ou da
cidade. Neste sentido, ele afirma que "A forma basica c a forma do cspacro natural. A forma das adaptacroes serao adapta~5es dessa forma. Scrao instrumentos que intermedeiam as
interacroes entre o homem e seu ambiente" (SERRA, 1987: 162).
Sem sc guiar pclo determinismo ambiental, Serra demonstra a
importancia do cspa<;o natural na configura<;ao ffsica do espacro humano, lembrando que estc c construfdo conformc as
necessidades sociais e os avan<;os tecnol6gicos alcanc;ados
pelohomem.
A construc;ao do espac;o humano e sua relacrao com o
sftio naturale assim descrita por Serra:
"Em geral, nao se decide sobre a localizacrao pomlcnorizada da aglomcracrao; decide-se. sim. sobre a localiza<;ao
de uma ou de algumas adaptacroes do espacro. No momento seguinte, outras decisoes serao tomadas, tendo
em vista nao apenas o espa<;o natural e suas caracterfsticas, mas tam bern as localizacr6es e formatos ja decididos para as aglomera<;5es anteriores. A cada nova decisao, os parametros serao cada vez mais aquclcs da propria aglomeracrao e cada vez menos aquclcs do espa<;o
natural, que na verdade vai sendo constantcmcntc modificado. Algumas caracteristicas basicas serao semprc
levadas em consideracrao, dcntre e1as as declividadcs
excessivas, as areas inundaveis e os cursos d'agua. os
ventos dominantes e a orienta<;ao das encostas etc."
(SERRA, 1987: 86).
Finalmente, neste capftulo, focalizou-se a estrutura da

cidade de Campo Grande a partir de 1960. Recorreu-se, para
tanto. a documentos govemamentais, tais como pianos. programas e diagn6sticos elaborados para a cidade. dcpoimentos
de tccnicos que trabalharam no plancjamcnto da cidade da cpoca. bern como levantamentos empfricos da situa<;ao atual.
SlTIO NATURAL
0 estudo do sftio natural, ondc surgiu a c idade de Campo Grande, mostrou sua grande influencia na configura~ao
fi'sica atual. pois foi grande facilitador na forma~ao dos vazios
dcntro da malha urbana.
Scm du vida, caracterfsticas ffsicas como relevo, clima.
hidrografia, dentre outras. influenciam a configura<;ao das ci26
Paraele, portanto, mesmo que o avan~o tecno16gico seja

capaz de grandes transforma~oes no espa~o natural . as
----
~a Serra, o conceito de fonna aproxima-se do conceito de figura. ou
leJA, .. ~. a dispos~ no espa~o das varias partes da aglomerm;ao urhana

eo:oconJunto das rei~Oes espaciais que estas mantem entre si e com o
l
como percebida pelo seu contomo. cor e textura." (Serra: 99).
27
condicionantes do sltio natural tcrao urn papel decisivo na dctcrmina~ao da fonna urbana, como sc vera em seguida, com
rclarrao a Campo Grande.
A cidadc de Campo Grande csta localizada nas coordcnadas geograticas 20 26' 34" de latitude sui c 54 38' 47" de
longitude oeste, no divi sor de aguas das bacias dos rios Parana
c Paraguai. Os municlpios limltrofcs sao: Rochedo e Jaraguari
ao none; Nova Alvorada do Sui ao sui; Ribas do Rio Pardo a
lcste e; Terenos e Sidrolandia a oeste.
Segundo a Carta Gcotccnica de Campo Grande, o relcvo
da cidadc e caracterizado por colinas, areas praticamcnte planas, suave onduladas c onduladas. com dedividadc variando
J c 0 a 15%. Nao existe. portanto. em sc tratando de rclcvo,
nc nhum empccilho ocupa~ao ou com;tru~ao da cidadc. Mcsmo junto aos corregos que atravcssam a cidade. as areas de
varzea e fundo de vales sao praticamente planas com declividade
variando de 0 a 5 % (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO
GRANDE, 1991 ).
A Carta G eotecnica revela que o quadrante none-lcste

da cidadc aprcsenta serios problemas, como a probabilidade de
ocorrcr erosao laminar gcncralizada, dcvido a composiryao do
solo, formado prcdominantcmcntc de areias quanzozas. Nas
areas mai s planas, localizadas a oeste, a sui e, em pcquena parcela a sudeste , 0 nlvel de agua c muito proximo a supe rffcie, as
vezes ate aflorante, have ndo dificuldade de cscoamento das
aguas pluviais e servidas, possibilidadc de polui~ao das aguas
superficiais por fossas e infiltrarrao superficial. possibilidades
de erosao e ocorrencia de bo~orocas (PREFEITURA MUNICI PAL DE CAMPO GRANDE, 1991 ).
Essas condirroes problematicas nao impcdiram, no entanto, a OCOrrencia de OCUpa~UO urbana ncssas areas, SC!ll OS
cuidados prevcntivos que devcriam ter. Conformc sc podc obscrvar mais adiantc. mes mo nas rcgiocs o ndc o nlvcl de agua
28
esta proximo asupcrfkie, a so lu~ao adotada para o esgotamcnto sanitaria vern scndo a fossa scptica. o que causa transbordamentos frcqi.ientemcnte, em cpocas de chuvas conccntradas.
Tambem a falta de obras de drcnagem de aguas supcrficiais em
areas suscetfveis a crosiio c mais uma causa de cons ta ntes
necessidadcs de intervenr;oes em detenninadas areas.
Quanto a vegeta~ao. o municipio pcnence aos domlnios
de areas fitoecol6gicas ondc se encontram campos limpos e
cerrados. No sftio onde se assenta a cidade, predominam as
coberturas herbaceas de cerradoes com arvores relativamente
baixas, ate 8m, em me io a variadas especies arbustivas c
subarbustivas. Abaixo destas, estcndcm-se gramlneas ate urn
metrodealtura(PREFEITURAMUNICIPALDECAMPOGRANDE, 1993: 4). As especics de arvores tlpicas encontradas na
regiao sao: ipe, lixeira. caranda. buriti. arocira. pcroba. angico.
jatoba, entre outras.
Na malha urbana, entretanto, as areas de vegeta~oes
originais sao raras. Algumas reservas se mantem. como a Reserva Eco16gica do Parque dos Poderes. a Reserva Biol6gica
da Universidade Federal e nasccntc do c6rrego Scgredo. 0
restante, em sua maioria, antes de sercm areas parceladas para
fins urbanos, foram pastas. ondc a braquiaria ou outras cspccies de gramfneas, ha muito substitufram a vegeta~ao original
docerrado.
Em Campo Grande predomina o clima tro pical Chuvoso de Savana, subtipo AW, segundo classi fica~ao de
Koppen , com rna distribui~ao anual de chuvas, verificando-se a ..ocorrencia bern definida de periodo seco durante
os meses mais frios do ano e urn perfodo chuvoso durante
os meses de verao" (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO GRANDE, 1993: 5). A temperatura anual medi a em 1993
foi de 22,8 C sendo que a media de temperatura mais alta
ocorreu no mes de novembro, 25,56" C c. a media mais baixa
em julho, 18,750C.
29
Quanta aos ventos, prcdominam os de intensidadc na

lcste, existindo tambem grande frequencia na dircr;ao
norte. A velocidade anual do vento e de 2,7 km/h (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO GRANDE. 1993: 5).
dirc~ao
A redc hidrogratica da cidade e formada por varios e

pequcnos cursos d'agua pcrtencentcs a bacia do Parana que
atravessa a area urbana no sentido Nordeste-Sudocste tendo
como prineipais c6rregos: Imbirussu, Lagoa, Segredo, Prosa,
Anhandul, Bandeira, Lageado, Balsamo c Coqueiro e Soter. Os
c6rregos nunca foram considerados elementos importantes
dentro do tccido urbana. Os mcnorcs, ate bcm pouco tempo,
ncm faziam parte do mapcamcnto urbano ncm dos lcvantamcntos claborados pclos 6rgaos publicos. Os c6rrcgos que cortam
a area mais central da cidadc foram todos canalizados, alguns,
totalmcnte cobertos dando Iugar a ruas e avenidas, de modo
que hojc ja nao se perccbe a sua existcncia. Tambem estes
c6rregos centrais recebem, scm nenhum tipo de tratamento, o
esgoto recolhido pela rede de esgotamcnto sanitaria existente
na area central.
Essas caracterfsticas ffsicas permitiram o crescimento
da cidade em todas as direr;ocs gcognificas, com tra(Jado predominantemente ortogonal c suavcs ondula(J6es topograficas que facilmcnte foram urbanizadas. Os c6rregos, pcquenos em sua largura, apenas no infcio do seculo cram urn impedimenta ao crescimento urbana, assim mcsmo muito mais pcla
falta de recursos locais, dado a distancia dos principais ccntros, do que pela falta de tecnicas da engenharia que possibilitassem a sua transposi(Jao. 0 clima, com o passar dos anos
tem ficado mais qucnte, consequencia da urbaniza~ao e do
desmatamento8
" Niio exist.: informaflOcS sistcmatizadas sohrc n clima urhano de Campo

Grande. No cntanto, dcpoimctos de varios moradun:s antigo~ .:nfatizam
as altcra~o.:s dimaticas IKorrid<ls com o cr.:scimcnto da cidadc.
30
ESTRUTURA URBANA
Defini~ao dos
seus Elementos
Segundo Buarque de Holanda. o conceito de estrutura
estaria rclacionado a "disposi~ao e ordem das partes de urn todo"
ou "urn todo considerada a forma por que se disp6em as partes
que o constitucm." (HOLANDA, 1975: 589). Assim. cstrutura
urbana podc se refcrir adisposi~ao c ordem das partes que compOem a cidadc. Quais scriam. no cntanto. cstas partes da cidadc?
Urbanistas e planejadores vern. atraves da hist6ria. procurando classificar e definir os elementos componentes do espa~o urbano de distintas maneiras. Na decada de 30 destaca-se
uma chissica tentativa de compreensao da cidade, tratando esses elementos como fun\oes urban as, bern definidas na Carta de
Atenas e divulgada pelos Congressos Intemacionais de Arquitetura Modema- ClAM- (SHERER, 1993 ). Quatro funlJ6es procuram traduzir as principais atividades humanas na cidade: habitar, trabalhar. recrear (nas horas livres) e circular. Essa divisao
funcional do esp~o urbano foi adotada por muitos urbanistas
que passaram a compreender o cspa9o dessa maneira. 0 maior
exemplo brasileiro eo Plano-Pi loto de Brasflia, mas grande parte
das cidades passaram a ter interven~6cs que aplicavam, pelo
menos parcial mente, os prindpios contidos na Carta de Atenas.
.
Carlos Nelson dos Santos coloca que "a estrutura de uma
ct~e e sua sintaxe espacial" e os espa(Jos urbanos podem se
antcular atraves de diversos padroes ou seJ a combinacocs

estilf
'
'
'
T
. sttcas dos elementos fundamentais da cstrutura urbana, quais

~Jam: o lote, o quarteirao e a rua, que, segundo o autor, sao os
e ementos mais vemaculares e universais (SANTOS, 1988: 67).
31
Serra, diferentemente, ao analisar a forma urbana de varias cidades brasileiras, trabalha com a defini\ao de "elementos
da estrutura urbana" conforme definida por Castells (SERRA,
1987: 98 e 129)_. Assim tenta abranger explica~oes do fenomeno
urbano mais complexas que a visao funcionalista. Julga que os
elementos da estrutura espacial da cidade sao as realiza~oes do
homem no espa~o ffsico, classificando-os em elementos de consumo, produ~ao, troca e gestao. 0 elemento produ~iio e a rcaliza~ao espacial derivada do processo de reprodu~ao dos meios de produ~ao e do objeto do trabalho. 0 elemcnto consumo
seria as realiza~oes espaciais derivadas do processo de reprodu~ao da for~a de trabalho. A troca e a realiza~ao espacial da
transferencia entre produ~ao e consumo; enquanto que a gestao estaria vinculada as realiza~oes espaciais dcstinadas ao
exercfcio do poder (SERRA, 1987: 69).
Para Villa~a, que parte da premissa de que a cidade e urn
conjunto ffsico, "reflexo das atividades exercidas por sua popula~ao e, conseqUentemente, do seu papel regional, de sua
base economica e do tamanho e caracteristicas dessa popula~ao" (VILLA<;A, 1978: I 0), a estrutura urbana e "aqucla determinada pelo arranjo territorial dos usos do solo urbano e o
esquema de intera~oes ou contatos diretos daf dccorrentes"
(VILLA<;A, 1978: l 0). Neste caso, o uso do solo eo resultante
de sua utiliza~ao ou consumo. Assim cntende-se que, para o
autor~ a estrutura urbana e dctcrminada pelos usos, quais sejam: as areas industriais, residenciais, comerciais e de servi9os,
bern como, as articula~oes possibilitadas pelo esquema de circular;ao existente na cidade.
A questao do uso do solo aparece tam bern em Rodrigues.
para quem o conhecimento da infinita diversidade das atividades urbanas, necessita de algum tipo de classiticar;ao, contidas
no termo " uso do solo". Assim, para uma primeira aproxima~ao
ao conhecimento do solo urbano precisa-sc identificar: o sftio
ffsico, o comercio, os servi~os , as habita~oes , a circularrao c a
32
industrias. alem das respcctivas intensidades ou densidades

destes usos (RODRIGUES, 1986: 21 ).
Caminhando sob cssa pcrspectiva em que a cidadc rcflete as atua\oes do homem sobre seu esparro urbano e. procurando abranger varios elementos da estrutura urbana de modo
a se poder tra\ar urn quadro mais completo da estrutura ffsica
da cidade, para efeito desta disserta~ao, foram considerados os
seguintes elementos formadores da estrutura urbana de Campo
Grande: o parcelamento da terra incluindo sistema viario, quadras e lotes; a distribui~ao das atividades como bairros
residenciais. comerciais. industriais e areas institucionais; e as
densidades. Todos cosidcrados sobre a base ffsica do cspa<;o
natural.
Quadro Referendal da
Forma~ao da Estrutura Urbana
Campo Grande surge da antiga Vila de Santo Antonio de
Campo Grande, inicialmente assentada em uma unica rua, scm
nome, que posteriormente chamou-se Rua Velha (hoje transformada nas Ruas 26 de Agosto e Barao de Melga~o). Entorno
dessa primeira rua se concentravam as residencias dos primei~s ~oradores, urn pequeno comercio, as primeiras pens6es e a
tgrejtnha, construfda pelo fundador da cidade.
Em 1909, o Tenente Themistocles Paes de Souza Brasil,
engenheiro militar, efetuou a medi~ao da vitae chacaras adjacentes
a pedido da intendencia, elaborando urn mapeamento sobre a Vi Ia
de Campo Grandee demarcando o seu rocio. Pela planta elaborada
(FI<;JURA l. pag. 34), pode se obscrvar a preocupa\ao do enge~tro em garantir, para a pequena vila, 0 aba~tecimcnto de agua,
~18 ~li~it~ o polfgono ao norte e a teste, incluindo as nascentcs
~net pats c6rregos que, ate hoje, banham a cidadc: o corrego
e o Segredo que juntos formam o c6rrego Anhanduf.
33
--I
,(
I
;.!
/
'/
As imprcssocs sobrc a contigum~faO ffsica do povoado cstao retratada-; no memorial descritivo. dahorado pclo engcnheiro e
porscu auxiliar. o tcncnte Lconel Ycla.<;(.:o mostnrndo "ca-;;.L<; csp<ln'<L<;,
deixando e ntre si gr.mdcs intcrvalos. l<ml(llill o tmmco da<; pinturas
e o vennelho dos tclhados no verde da vegeta\ao. dando ao
conjuncto uma aparcncia agrauavel..." (MAC HADO. 1990: 112).
Tambern ha rcgistro. no mesmo documento. do mimero de moradores: "emdezembm de 1909 existiam na vi Ia e seu rocio 196 fogos com
apopul~aodc 1200alma<;..." (MACHAOO. 1990: 112).
No mesmo ano de 1909 foi apmvado. em 18 de junho. o
desenho da primcira planta da cidade. elaborada pclo cngcnheiro
agrc)nomo Nilo Javary Barcm. c dcnominudo ''PI;.mo de AlinhamcntodeRuase Pr~a"" (FIG URI\ 2. pag. l6) quetnt<;ava.alcm daunica
ruaexistentc, aRua Yelha9 (na planta. Rua Afo nso Pcna e hojc Rua
26 de Agosto e Barno de Melga(fo). a-; diretrizes de crescimcnto
urbano, ao norte. que viriam detenni nar gmnde parte do crcscimcnto
futuro da cidade; tratava-sc portanto de um plano de cxpansao.
Esta planta locava a cidade entre tres c6rregos. A leste o
c6rrego Segredo, ao norte o c6rrego Maracaju (hoje nao se percebe a sua existencia por estar totalmente canalizado) c. ao sui. o
c6rrego Prosa. ficando a<; te rras mais alta<; (o espigao) na area
correspondente Rua 15 de Novembro. Av. Marcchal Hem1cs
(hoje A\: Afonso Pena) e Rua Barao do Rio BrdJlco. na" proximidades da Pra~a da Republica. Obscrva-se que a area urbana e ra caracterizada pelo tra~ado ortogonal. com ruas c avcnidas mais Jargas, no sentido leste-oestc, e quadras retangulares, subdivididas
em lotes, na sua maioria com area de 2500m2 e totalizando 382 lotes.
Alem disso, conta ainda com reserva de espac;o para duas prac;as
~a Concordia, hoje denominada Pra~a Aquidauana e Pra<;a da
Republica), e uma area institucional (antigo cemitcrio onde desdc
1921 situa-se a pra~acentral da cidade. a Pra~a Ari Coelho).
...
ROCIO DE CAMPO GRANDE - 190g
FIGURA 01
~~ sem "?me, que originou a cidadc. pa-;<;ou a -;er denominada de Rua

a ~ a Partir do moi'tlento em 4ue se concn:tizou um novo tra~tado para
. cuiade. Segundo Machado " lniciada a ocupa~tao de outras rua'. a primitiva era chamada de R ua Velha pelos campo-granden~cs" (Machado: 205)
Os corrcgos. ncstc infcio do scculo. ainda cram vcrdadciros cmpccilhos. harrriras ffsicas de diffcil transposi~ao. A esse rcspcito Machado rcfcrc-sc divcrsas vczcs a
dificuldadc de ocupa\ao das proximidadcs do c6rrcgo Prosa
quando justifica a localiza~ao das casas distantcs de suas
margens " ... porquc as ribas do c6rrcgo cram sujeitas inunda~ao e a vegeta~ao agreste. corn arbustos de cspinheiro
que nao ensejavam o trans ito e a ocuparrao. (MACHADO.
1990: 32).
Na epoca da clabon.u;ao dcssa prirneira planta, as casas.
segundo Machado, cram de taipa e rnuitas se situavarn fora do
tra~ado estabelccido. pois naquclc pcrfodo nao havia prcocupa~ao com o alinhamento. Com o tempo as constru<;ocs foram
sendo substitufdas e locadas conforme as detcrminar;ocs do
referido Plano.
Precedendo as determinarroes desta planta, ja havia
sido elaborado o primeiro "C6digo de Posturas daVilla de Campo Grande", Resolu~ao N" 03, aprovado em 1905, que ja definia,
em seu Capitulo 7" "Do aforamento de terrenos Municipais, e
edifiea~ao de pn!dios c reparos d'elles" deterrninarrocs urbanfsticas para a cidade que foram refor~adas na primeira planta
dacidade(CAMPOGRANDE, 1905).
Mas a partir da segunda decada dessc seculo, fatos significativos vao alterar alguns aspectos da estrutura urbana planejada naquela epoca e modificar o eixo principal da cidade.
Como advento da constru~ao da Estrada de Ferro Noroeste do
Brasil, inaugurada em 1914, a Esta9iio Ferroviaria de Campo
Grandee insta1ada a cerca de urn quilomctro da Rua Velha em
dire~ao Norte, no infcio da Rua Cal6geras. A Rua Joao Pcssoa
(atuaJ Rua 14 de Ju1ho), passa a ser o caminho mais frcqi.ientc
entre a movimentada Esta9ao e a Rua Velha e logo. os comcrciantes passam a se estabclcccr ncsta via, tornando a Rua Joao
Pessoa o principal cixo da cidadc.
36
37
Sorna-sc a cstc fato. a tcndcncia de ocupac;ao dos lotcs

localizados mais ao norte, nos altos do cspigiio. pclas famllias
com maior podcr aquisitivo. sobrctudo os comcrciantcs locais
que construlram as mclhores casas na Rua 15 de Novcmbro c
tw. Marcchalllcrrnes (hoje Av. Afonso Pcna) c scus arrcdorcs
em dirc~ao Pra~a da Republica.
Machado descrcve como se procede a ocupas;ao do csurbano quando a cidadc passa a scr ocupada segundo as
dirctrizcs do Plano de Alinhamento de Ruas c Prar;as:
pa~o
"As residcncias dcslocaram-sc para a Rua 15 de Novcmbro c Avenida Afonso Pcna I hojc. avcnida principal da
cidadc I c todas as transversais. A Rua 7 de Sctcmbro
licou com os cabarcs c prostfbulos de baixa catcgoria. a
'boca do lixo' , como sc di z hojc ... Trcchos da Rua Dorn
Aquino c da Maracaju ( pcrto dos trilhos da
NOB) ... abrigavam os conventilhos de luxo, de bebidas c
mulheres caras... (MACHADO, 1990: 206).
A partir desse momento em que ficou dclincado um
novo tra~ado para a cidadc, a ocupa~ao anterior, que ocorria
na rua scm nome, passou a ser dcnominada Rua Vclha, em
contraponto com o c spa<;o novo cntao dcscnhado: ''Iniciada
a ocupac.;ao de outras ruas , a primiti va era c hamada de Rua
Vclha pelos campo-grandcnscs'' (MACHADO. 1990: 205). As
famflias mais importantcs mudam -se para locais mais altos.
conformc descrito por Machado. c o local ficou para moradia
dos segmentos mais marginalizados socialmcntc (FIGURA 3.
pag. 39).
Assim, a Rua Velha deixa de ser o ''centro da cidade" ondc
tudo acontecia. para haver urn prindpio de setoriza<;ao das atividadcs: a Rua Joao Pessoa pa-;sa a scr o centro comcrcial; os arrcdorcs da Prac.;a da Republica o bajrro rcsidcncial da elite campograndcnsc: a Rua Sctc de Sctcmbro c a Rua Vdha, licaram dcstinadas aos mais pobres c a prostituir;iio. As lcgislac;6cs urbanas po...,tcriorcs iriio rclletir csta scgmcntar;ao social e de atividadcs.
38
Em 1921 c aprovado um novo codigo de posturas. a

Resolu\ao N"43, que tamhcm trani preocupa~<)cs como tra\ado urhano. Em scu Artigo 7" impoe a "ohrigatoricdade de prolongar as ruas cxistcntcs com 20m de largura e as avenidas com
40m ... "(CAMPO GRANDE, 1921 ). detcrminando assim o tra\ado que marca a configura\ao do centro da cidadc. ate hoje. c
intluenciou a configurarriio da forma'riio dos hairros adjacentes. Provavelmcnte data desta epoca a elaborarrao de uma outra
planta onde o centro inicial fora ampliado a norte, a lcstc e a
oeste. Ncla pode-sc ohscrvar a primazia dada a Avenida Afonso Pena como a principal. pela amplitude do scu trar;ado l(1 . 0
loteamento estcndc-sc ate as margens dos dois corregos e os
novos lotes passam a scr de menor area. contrastando com o
tamanho padriio dos lotes do centro original. Surge tamhcm.
como elcmcnto importante, as areas reservadas para o Ministcrio da Guerra. posteriormente transferida para a peri feria da cidade, no infcio da rodovia que liga acidadc de Aquidauana.
No final da decada de 30, o entao prefeito Eduardo
Olfmpio Machado contratou o escritorio do Engenheiru
Saturnino de Brito para elaborar uma proposta de expansao da
rcdc de agua e implementa'rao da rede de esgoto. 0 mesmo
cscritorio orientaria tambcm uma polftica de uso do solo e de
ampliar;au da scde municipal, culminando na Lei N" 39 de 31/0 II
1941, um c6digo de obras que "Divide a Cidade em Zonas de
Construr;ao e da Outras Providcncias."
Esta Lei propoe uma divisiio do perfmetro urbano da
cidade em cinco zonas com tipos de ocupat;iio e usos definidos, conforme TABELA I.
"' A Awnida Afonso Pcna l)(.'llpa. ate o-. dias dt: hojt:. o p:tpd dt: ;tvt:niJ a
prim:ipal. .: uma c-.pccit: de (.';u1:io de vi .. ita da cidadt:.
40
TABELA 1 - PAOPOSTA DE ZONEAMENTO DA

LEI N 2 39/41
Zona
Central ou
Comercial
Area de Constru~to
constru~c'io principal nao pode
ocupar ma1s de 60% da area do
lote
Rcuos
lrente~alinhamento
da via
Altura
altura
minima= 5m
lundos= 5m
Industrial
constru~o industrial nao pode

ocupar mais de 70% da area do
lote
livre
Resldencial
constru~o principal nao pode

ocupar mais de 1/3 da area do
lote
lrente=4m
Mlsta de 1
eategoria

lote
!rente~
Mista de '1:'
eategoria

lote
!rente= 3m
lateral= 1,5m
3m
lundos=Sm
lundos=Sm
Fonte: Lei N" 39141
Da analise da TABELA I, observa-se que o perf metro

de cada uma das zonas foi dclimitado e, embora a Lei nao
seja acompanhada de planta que os referencie, urn desenho
aproximado de sua abrangencia podc ser visto na FIGURA 4.
pag. 43. Assim, identifica-se a ampliarrao do centro comercial, agora definitivamentc consolidado nas ruas Cal6gcras.
14 de Ju)ho, 13 de Maio e Rui Barbosa c suas transversai s
entre Rua Barao de Melga\o (antiga Rua Vclha) ate a Rua
General Mello, em frente a Esta'riio Ferroviaria. As ruas 26 de
Agosto, Barao de Melga'ro e Joaquim Murtinho perdem definitivamente seus status de ruas principais para agora serem suporte das incipientes industrias. A Zona Residencial
abrange o quadrilatero das avenidas Mato Grosso e Afonso
Pena e das ruas Rui Barbosa e 25 de Dezembro, regiao onde
famflias mais abastadas ja construfam suas novas residenci as. 0 restante da cidade passa a ser considerado Zona Mista
de 2o Categoria.
Esta Lei tambem redimensiona o tamanho dos lotcs. Em
seu Art. 7o, regulamenta lotes com area minima de 300m 2 na
41
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Zona Cl:ntral scndo a testada dl: no mfnimo I0 m~. Assim. o lotc

de 2.500m: con forme trac;ado original do Plano de Alinhaml:nto
de Ruas c Prac;as. passa a scr de JOOm: . Nas demais zonus. os
lotcs dcvcrao tcr area rnfnima de 160m: com fre ntc de 12m. tamanho 4uc. embora alterados em a lg umas lcgisla~ocs. id predominar atl5 os nossos dias.
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cxis t cntc. infcre- sc 4ue csta clivi s ao de fun<r6c.! s urbanas . <.:on-
forme estahdecido na Lei N" 19/-ll rd l etcm. e m suu maio riu. a

aindu incipicntc. porc m existl.!ntc. !'>CgnH.: ntac;ao das fun\ OC!'>
urhanas. hem como das dasses soc iais. Esta conclusao podc
ser validada atravl5s da arquitetura da 15poca. ainda prescrvada em n:rtos locais da cida<.k c por dcpoime ntos d~.! ant igo'
mo radorcs.
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0 Escrit6rio Satumino de Brito clahorou tambCm uma planta da cidadc em 1938. Nela pode-se observar q ue o c6rrcgo Segredo deixa de ser considerado uma barre ira ffs ica que impedia o
ere sci mcnto urbana c estc sc ex pande a oeste assistindo-se assima cria'rao do Bairro Amamhaf. que segue um trarrado totalmente diverso do tra\ado ortogonal da cidadc. Encontram-!'>c
aqui ruas curvas. rcservas de pra~as. ave nida larga como ci:w
principal C connucncia de ruas em um unico ponto. semcJhantc
aos trarrados barrocos do infci o do seculo, tlpicos tambcm de
cidades como Bclo Horizunte e Goifmia.
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esta por~ao oeste da c idadc recebcu a transfcrcncia das areas militares. Desdc 192 1 a rcgiao militar, anteriormente sediada e m Corumba, transferiu -sc para Campo Grande .
instalando 4uartcis c hospital militar c. estabclcccndo junto
com o Acroporto lnternac io nal. scu viLinho. um marcante ek
menlo da cstrutura urbana da cidadc.
Atravcs da planta de 19:1H ainda podc-sc obscrvar u111
crcscimento da cidadt: rumo au Nm1e. com a c ria~ao do Bairn>
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Cascudo. qu\! praticamcnte scgu\! o tra<rado original mas s\! \!X pandc tendo como hasc o movimento de popula<rao gcrado pcla
Esta<;ao Fcrroviaria eo llospital Santa Casa. instalado nos arrcdorcs da cstacrao de trcm na primcira mctade da dc<.:ada de 30.
Esta planta de 1938 c parti<.:ularmcnte interessante pois
pode ser <.:onsiderada como o primciro mapeamcnto que contern , alcm do tracrado, a locacrao das constru~6es. E evidcnte a
concentra~ao dcstas em duas areas. a do nudeo ccntralunindo
ao Bairro Cascudo c a do Bairro Amambal.ja dcsvinculado da
malha original. com accssos por ruas mais dcspovoadas c. por
isso mcsmo. criando areas vazias. provavclmcnte dcvido a:-.
limita<;ocs que os e<')rrcgo Scgrcdo c Anhanduf impunham. A
comprova<;c1o da densidadc populac ional do Bairro Amamhaf c
rcfon;ada pel a implcmenta<;ao. ncsta mesma cpoca, da primeira
Jinha de onihus que fazia o itinerario entre OS bairros Amamha i
11
cCascudo (REZENDE, 1987: 33). Essas obscrva~ocs pennitern concluir que, dcsde ccdo, Campo Grande contigura-se como
uma cidadc dispcrsa espacialmente, delineando o tipo peculiar
de paisagcrn que se tornara a marca da cidadc.
Quando se aproxirna da dccada de 60, esscs hairros j~i
dcscnvolveram os primciros focos de scrvi<;os c comcrcios locais. sobrctudo nas principais ruas c avcnidas de accsso. Pro\'a
disto c a Lei N" 687 aprovada em I 960 que amplia a an.~ a
estabdecida para o comercio, dclimitadas pclo C6digo de Ohra:-.
de 1941. de modo que passam a atingir outras vias que extrapolam
o centro comcrcial original. Pcrmite -se agora construrrocs no ali nhamento para predios destinados ao comercio nos scguintcs
logradouros: Av. Cal6geras, em toda a sua extensao; ruas 14 dl.!
Julho e 13 de Maio, entre 26 de Agosto ate Prarra Sao Tome (atual
Pra~aJulio Luga); Rua Yjuca Pirama (atual Rua Cindido Mariantl)
c Av. Primeira (atual Av. Tiradcnt~s) em toda s ua cxtcnsao.
" Segundo dc.:poimcnto de antigo moradur da ,i d;~lk. dcs<.:cndt:ntc.: do propn
t:t<irio da primcira C.:IIIJlfl' Sa de tran,portc .:nktivo l<x:<~l. a linha de cirllhll'
urbano tinha lomo itinlr:irio Hairro Amarnh;~f- Cc.:ntro da <.:idadc .
44
Ate 1950. Campo Grande concentrava-sc dcntro do

polfgono hojc dcnominado mini-ancl rodoviano 1 ~ formado por
rodovia'> que dctcm1inavam as safdas da cidadc (FIGURA 5. pag.
47). Somentc o Bairro Tavciropolis cxtrapolava cste polfgono.
Posteriormcntc. ate 1960. a malha urhana de Campo Grande vcio
se adensando dcntro desta area comprccndida pelo mini ancl
alem de surgirem novos bairros extrapolando este polfgono: na
di~ao Sui. transpondo o c6rrego Prosa: no sentido Nordeste.
acompanhando a saida para Cuiaba: c no sentido Sudocste acompanhando a saida para SidroHl.ndia (FIGURA 6. pag. 48).
Toma-se curioso obscrvar que. j<l nest a epoca. come<;c.m1 a
surgir bairros popu lares muito afastados do centro da cidadc. como
porexemplo os Bairros Bandcirantcs. Taquarussu c Monte Cast~
lo, ou ainda totalmentc dcscolados do contfguo urh<mo como os
Bairros Tiradentes. Jardim Sao Paulo. Vi Ia Guanabara. entre outros.
Observa-se ainda que os eixos viarios principais. com
maior fluxo, que atravessam o centro da cidade. como ruas 14
de Julho, Cal6geras, Rui Barbosa. Av. Afonso Pen a e Av. Mato
Grosso aliadas as ruas e avcnidas que tomaram-se o infcio das
rodovias, ou safdas da cidade, como a safda para Terenos (Av.
CW1dido Mariano e Av. Julio de Castilho). para Ponta Pora (Av.
Primeira- hoje Av. Tiradentes) e para Cuiaba (Av. Coronel
Antonino) citando as mais significativas.
A Estrutura Urbana
a Partir de 1960
Observando a malha urbana ate o anode 1970 (FIGURA
~ 49), nota-se que foi na dccada de 60 que ocorreu a vcrda~elra explosao deste tecido. E ncssc perfodo que surgiram o s
12
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nesta epoca. 1950.
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.rmagu1ilno.
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<.k~tinado-... na -.. ua mai uria. a ahrigar a populat;ao (k hai.\ a n.:n
da l)lll' 'L' dr rigc L'lll nu xos cada \'L'/ maio res para a cidade.
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lut~a r liL'Ilt os.
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cm rc centro c hairros. C o n so l ida-~c a~~im uma configurac.:ao
u rbana radial o ndc prat ica mclltc todo.; os accsso-; col1\ crgcm - ~..: para o ccntro. rdor\ando a L'Ciltralidadc con11..:rciai L
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larga-..: r.:dc tk :igua e csgolamentu 'anit:irio: i lum i n a~;iu puhli
L'a c.: rc.:Jc cll51 rica: arhori ;a~;lo: a lcm tic uma rc.:dc.: de ~er' i~~~-.. c
c.:q ui pa m c.:r ll o~ <.k uso coktivu. em contraposi\'ao a hai rro-.. to
ta lmc.:ntc.: dc~assist idos. l m: a litado~ em rcgiocs dc.:sprO\ ida'
ckstc~ confortos c conscqii..:ntcmcn tc. dcpcndc ntcs do cc.:ntrP
e do:-. ~c rvi~o~ que cstc okn.:cc.
Estas in form a\<'ics p1>tkm :-..: r con firmadas L' lll 11111 L'\
tcnso )c,antamcnto fc ito pda firma d.: colhtllto ria dc S:lu J>aulu.
a I IIDR OSLRV ICE 1 ' . omk mo-..tra dado:-. rclativm. ;, ddici0 n
cia tk infra -c-..trutura nos ha i rro~ acima mc.:nsionado-;. A p..: '
qu i-..a k\anta a' rcdcs d l' :igua c c'goto c a pavimc n ta~:'tP
L'X istl'llll' a 0pot:a. ondc pmk ser oh~c rvaJo q ul' SOillCillC P
cc.:nt ro da cidadc c a~ ruas ou a \ enidas pri ncipais cra m scr' 1
das por pav imc ntac.:ao. a rl'dc.: dL' c.:sgo t a m ~ n to sanitario ahrun g ia unicamc.:mc.: o ce ntro pri ncipal. c nq uanto q ue.: a rcdc.: lk
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Em temlos de adcnsamento urbano. o Jcvantan1ento mencionado rcvclou uma dcnsidadc geral da area cdificada. excepcionalmcntc baixa. o que sc ir.i agmvar rnais pclo incremento da <in;a lotcada
c praticamente dcsocupada. Os numcros rcvclam que de 1938 para
1970, enquanto a popula9ao urbillla aumentou 6 vezcs, a area lotcada
cresceu I0 vezes, revclando Indices de dcnsidade globaJ de 36,0
hab/hacm 1938ede20,6hab/haem 1970(HIDROSERVICE, 1970:
2.1.4). Por outro lado essas extensas novas areas perifericas, embora
ja loteadas, nao continham quase nenhum tipo de ocupa~o, somente umas poucas quadras com densidades baixfssimas, entre 5 e
50 hab/ha ou em alguns casos entre 50 c I00 hab/ha. As quadms
mais adcnsadas localizavam-sc no centro principal, ondc pa-.saram
a scr mais frcqucntes os cdiffcios vcrti<.:ais.
Assim toma-se mais diffcil tamhCm, oferecercquipamcntos sociais adequadamente, principalmente de educa~ao e saude, pois dada cssa grande dispcrsao demognifica, os custos
crescem astronomicamcnte, atingindo desfavoravclmcnte. de
urn modo geral, a popula'rao de menor classe de renda.
A prcocupa~ao da HIDROSERVICE corn o cxccssivo tamanho do perfmetro urbano c retlctida na scguintc ancilise:
Quanto ao uso do solo. este diagn6stico conclui que "o

grau de desenvolvimcnto atingido pcla cidade nao rcsultou ainda na especializa-;:ao de zonas. embora o processo que conduz a
estas especializa'rOeS esteja em eurso'' (HlDROSERYICE. 1970:
2.2.6). Neste sentido, o centro da cidade em 1970 ainda continha
50% de uso habitacional e abrigava 56% e 55%, respcctivamente,
do comercio e do servi-ro existente em toda a cidade.
0 problema dos loteamentos se agrava quando analisado do ponto de vista da sua distribui~ao territorial,
pois sao numerosos os lotcamentos aprovados ern locais quase total mente dcsligados da trama urbana e aprcsentando condi-;:oes precarias de acesso. Entre estes
loteamentos, restam ainda grandes areas nao loteadas a
cspcra de valoriza~ao para posterior lotcamcnto. Estima-sc em mais de 400.000 pcssoas a capacidade da area
loteada, sendo que a capacidade da zona inteira em processo de loteamento ultrapassa a espantosa cifra de 2
milhocs de habitantes" (HIDROSERVICE, 1970: 2.1. I).
Yale ressaltar que aepoca Campo Grande contava com

131.110 habitantes. Mais adiante o estudo conclui que:
"Como consequencia desse processo de loteamento.
tcrn-sc o oncramento dos podcres publicos quando da
implanta~ao do sistema vicirio principal e dos servi~os
publicos de infra-estrutura, ao mcsmo tempo que sc cstimula a dispcrsao e a descontinuidade da area edificada"
(HIDROSERVICE, 1970: 2.1.3 ).
50
Aquela mesma analise revelou tambem que, dos I 14

loteamentos aprovados na dccada de 60. quase a metade nao previa
livres e. quando 0 faziam, destinaram
subdimensionadas
(HIDROSERYICE. 1970: 2.1.3) implicando na dificuldade de sc alocar
equipamentos de uso coletivo como escolas. pra'ras, posto de saude nestes bairros. lsto aumentou a depcndencia destes com rcla~ao
aos equipamcntos do centro da cidade. melhor servido.
areas
areas
Em contraste com esta<> coloc~oes da HIDROSERVICE. um

trabalho elaborado quase que na mcsma epoca pela antiga empres a
de Saneamento do Estado do Mato Grosso. objetivando o descnvolvimento de urn projeto de sistema de abastecimento de agua para
Campo Grande. traz urn diagn6stico afinnando que ha uma recente
expansao das casas comerciais da area central da cidade:
"ate bern pouco tempo, concentravam-se quase que exclusivamente na Rua 14 de Julho- logradouro essencialmente comercial - e] hoje estendem-se e rapidamente
dominam em toda a extensao. as paralelas. Rua 13 de
Maio e Av. Cal6geras. alcm de parte das ruas transversais mais do centro." (SANEMAT. 1968: 13).
Com rcla-;:ao a outras atividades. pode-se dizer que ha

via ainda pouca defini9a0 de areas industriais, dcterminado pclo
51
tk industrias locada~ na cidade. No entanto. al gurna~ j;i \'inham se instalando na~ adjaccncias do aeroporto
intcrnacional. ond..:: tam hcm se con~t ata a cxist~ncia de gra11de-..
annatcn-... Jep<l-..itos para comhu~tf\ d. frigorilico~. dentre outro~. que hu-..ca\ am a proximid;tde com a e<;~rada de krro
baixo
mlm~ro
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Quanto ;,~ an.:as rc~idenciais. neste pcrfodo ja :-.e nota\ a

a concentracrao das populacro..::s de mai:-. alta renda na pon~ao
lc:-.te da cidade.junto ao centro principal. :'\ns hai rros pcrifericos predominam as clas~cs de mai~ haixa renda. onlk ha\'ia
car~ncia de n.:de..; de ;igua. esgoto. 'ia~ pa\'imentadas e equipamenllh :-.ociai:-. conforme j;i re,clado anteriormente (I II DROSLRV ICE: 2.2.22. 2.2.2.1. 2.2.2-h
diter entiio que a dec ada de 70 ccaracteritada pel a
grande e:-. pan -..;io u mana. com lllll cre~ci mentu popu lacional q uc
atingiu tuna I<LXa rncdia gconh~trica de ~.()<,; ao ano. 0 dc:-.~11' olvimcnto ~contHnico cxpcrimentadu pclo E:-.tl.ldo nestc periodo lamhem foi r~ lc\'m1tc. )X):-.to que em 1979 ~a data de instala!fUO otit:i al de
:vtato Gro~so do Sui. tendo Campo Gr;u1de sc tnmsfonnado em ~ua
Capital. Atrai-sc assim invcstimcntos kderais para auxiliar na
impkmenta~au do novo L:stado. alcm de grande contingcnlc hum;u1o.
Podc -~e
A an;ili~c da plantada cidat.k ate o a no de 19XO ( FIGL'RA

~- p;ig. 5.1) re\'da que na dccada de 70 -..urgiram v<irios lotcamentos.
a maioria dele~. localizados entre aquelc~ di:-.tante:-. lotcamcrllo~
implcmcntado-.. no:-. ar10s de 1960 e a <irca central. Oh~crv a- ~c
assim que c~tc modo de ucupac;5.o pro\'oca tanto a suhdi' i:-.ao
uHno alguma ocupa((ao de grandcs ~ircas antes desocupada~.
As rcgiocs da cidadc q ue mais sofrcram a impkmcnla!fUO de
parcclamcn!Os fora m a zona su i c a oeste: os loteamcntu:-.
frcq(icntcmcnte aprovci tararn o~ acc~~u~ ClliTcspondentc~ ;,~
safda:-. da cidade para se implcmentarcm ern ;ircas ad.iaccntc~ a
csta:-. : :1oc-..te. -..afda para Aquidauana: a :-.udocstc. :-.afda par;t
Sidrol:"tndia. au -..ul. safLia para Dourado-.. e S:to Paulo. Com me
nos intcn-..idadc em ;lreas contfgua~ :1~ -.aida-. para Rochcdo c.:
Cuiah;i tarnhcm hou\'e impkment<ut;io de rH>,o-.. hairro~.


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Todos estes novos bairros, mais afastados e nas margens das rodovias, foram destinados popula~ao das camadas sociais popularcs. O s bairros de stinados popular;ao
de alta renda. como por cxcmplo o bairro TV Mo rena , passaram a se locali zar ern areas bern pr6ximas a area central,
continuando a malha urbana anteriormente ex iste nte. Outros bairros declasse de renda mediae alta foram se fo rmando a partir d a va lori za<;ao de antigos bairros populares adjacentes aos bairros centrais, mais valorizados, como po r exe mplo parte d o bairro Cruzeiro, proximo Av. Mato Grosso eo
bairro Santa Fe.
E.
tambcm ncssa cpoca (dccada de 70 a 1980) que se

constata a consolida~ao de areas comerciais localizadas nas
safdas da cidadc. E o caso da Av. Bandcirantcs (safda para
Sidrolandia). Av. Coronel Antoni no (safda para C uiaba) eo complexo Av. Costae Silva (safda para Dourados e Sao Paulo) e Av.
Eduardo Elias Zahran, cujo comercio e servi<;os, alcm de atender ao consumo de primeira necessidade da popula<;ao local
como padarias, a<;ougues e supermercados, atende tambem ao
consumo cspecializado, como lojas de matcriais de constru<;ao.
oficinas mecanicas e autope<;as.
Nao se pode esquecer a co ntribui<;ao do escrit6rio d o
arquiteto Jaime Lerner, contratado em 1978 para desenvo l vcr
um plano para a cidade. 0 cscrit6rio clabora o Plano Estrutura
Urbana que. ap6s teccr uma breve analise da cidade, prop6c
uma lei de uso do solo, reestrutura<;ao do sistema viario c do
transporte colctivo, assim como reformula<;oes de algumas areas publicas. Essa analise constatou que diversos equipamentos comunitarios (esta<;ao ferroviaria, esta<;ao rodoviaria c hospitais). alem de grandes equipamentos comerciais (conccssionarias, oficinas e garagens), ainda se concentravam na areu
central da cidadc, sendo por isso considerados os grandcs responsavcis pclos congcstionamentos das areas ccntrais mai:solicitadas.
54
Consequcntcmentc esse plano de Lerner vai incentivar uma desconcentra~ao das atividades. estimulando a tendencia j<i existente do comcrcio c servi<;os se locali zarcm nos
corredorcs viarios que form am as safdas da cidade. A Le i de
Uso do SoloN" I. 747. de I 978. prop<)c assim para as avcnidas
Bandeirantes. Coronel Anto nino e Costa e Silva. o mes mo
tratamento dado ao centro da cidade: alta densidade, uso mi sto e maior coefic iente de aproveitamento do terreno. Desse
modo, as possihilidades de maiores adensamentos situariamse nao so nas areas ccntrais. mas tambem naquelas ondc ja
ocorriam os maio rcs fluxos de transporte e diversifica~ao de
atividadcs 1 ~.
Est a Lei. que ajudou a rcfor~ar essa tendencia de fluxo c
comercio nas avenidas. sacramentou o aproveitamento das saldas da cidade como acesso aos novos bairros perifericos. intensificando o tdinsito e o uso destas avenidas, dcsencadean do urn processo de incremento de atividades comerciais e de
servi~os nas mes mas.
Na decada de 80 s urgiram , na malha urbana de Campo Grande, grandes lotcamentos e conjuntos habitacionai s
que vern preenchcr. porcm ainda Ionge de completar, OS
grandes vazios urhanos. Podc ser observado no mapa rcfe rente a malha urbana ate 1990 que todos os lados d a cidade
adquirem novos loteamentos, com destaquc para a por<;ao
s~l, sudoeste e les te. A oeste, a ocupa~ao de novas areas
~Jcou prejudicada pela existcncia das grandes areas
lnstitucionais ali situadas, tais como: aeroporto internacional e areas do Mini stcrio da Aeronautica e do Exercito (FIGURA 9, pag. 56).
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0 b'
~etivo, neste capftulo. nao c anali~ar o Plano Estrutura urhana ncm

avaliar seus resu 1ta dos. mas s1m
dcmonstrar que ele captou certa tcn:encia de espalhamcnto do comcn:io. antes rcstrito ao centro da cidae. para estas avcnidas.
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Ao su i e sudocste. continua ainda hojc a tcndencia de

bairros popularcs c da const rlJ(;iio de conju ntos hahitacionais.
Os maiores conjuntos habitacionai., implcmentados pcla antiga
COHAB de Mato Grosso do Su i locali1am-se nestas areas: a...
Moreninhas com l.996 habitm;ocs co Aero Rancho com 2. 7J5
habita<;6es. Alcm da COl lAB. Coopcrati vas Habitacionais destinadas a h abita~ao popular tamhcm ocuparam estas area<;. '\0bretudo o sudoeo;te. construindo bairros co mo Coophavila I c
Coophavila II.
A Jeste esse processo de ocupac;iio vem ocorrendo de

forma di ferenciada. No infc io da dccada de 80. o reccm -in<;talado governo do Estado propoc-sc a construir o Parquc dos Podercs. cujo objctivo era ahrigar todo<; O'-' cdiffcios da administra~ao pu blica c\ladual. A area C<;colhida. de grande cxtcmao.
abrange a na<;centc do c6rrego Prosa c dcsde 1973 e<;sa area foi
classiftcada como Zona Especial de Recreac;ao. pela Lei de Uso
do Solo da epoca. Porcm nao era utilizada e se tratava de uma
das poucas areas que ainda con<;erva\ a a vegeta~ao nat iva
local, o cerrado. No rnandato do Govcmador Pedro Pedrossian.
em 1980. o Parque dos Podcrcs vcm a scr implantado. co nstruindo-se ediffcios que abrigaram inicialmente as Secretaria. de
Estado c a Go\'crnadoria. ma-; am. poucos foram -;endo
constr..tfdas a Assem hiCia Lcgislativa. o Tribunal Regional Eleitoral, a Polfcia Militar. a Emprcsa de Encrgia Elctrica de MS.
entre outros. Esta c urna area de uso cxclusivamcnte ...govcrnamental, nao existindo comcrcio ncm scrvicros a nao scr aqucles
localizados dentro dos ediffcios puhlicos visando atcndimento
diano dos servidores. A localizac;ao das cdi fica<;:ocs. em mcio
ao cerrado. euma mane ira caracterfstica de preservar uma das
unicas areas ondc ai nda sc encontra a vcgetacrao original.
Por isto podc-sc di zc r que a irnplantacrao do Parquc dns
Podercs foi dccisiva para os rumo<; que o crescimcnt o da cidade tomou a parti r de cntao. A pon;ao lestc. que antes apre.,entava urn baixo crcscimcnto. torna-sc a area mais valorin1da da
56
57
cidade. As principais avenidas da regiao central da cidadc. Av.

Afonso Pcna e Av. Mato Grosso. foram prolongadas no sentido teste para fornecer o acesso ate o Parque dos Podercs. Em
mcio a grandes vazios localizados e ntre o "continuum'' da malha urbana eo Parque dos Poderes. surgiram loteamentos destinados as camadas mais privilegiadas da popula\ao. Refor~an
do esta tendencia de crescimento a teste, foi implantado, em
1989, o Shopping Center Campo Grande, tambem nesta regiao.
trazendo maior valorizarrao das areas adjacentes 15 Bairros como
Chacara Cachoeira, Santa Fe, Autonomista entre outros passam a dar continuidade, em tem10s de renda, ao primeiro bairro
destinado popula~ao mais rica, o bairro Jardim dos Estados.
elusive (ou quase) desti nado a sua mo radia, ao qual se associam em suas proximidades, serv i~os e comcrcio de convcni encia. Diferentemente. e m c idades menores, a popula\ao das
diversas classes sociais se di stribui de fo rma mais homogcnea. Ja nas cidades grandes, as camadas de classe media e
alta ocupam uma determinada regiao da cidadc crescendo em
fonna de vetor (FIGURA 10).
FIGURA 10- LOCALIZA!;AO DAS CLASSES MEDIA E ALTA

NAS PEQUENAS E NAS GRANDES CIDADES
Rccentemcnte, estes bairros comc\aram a atrair para o

seu contcxto. o setor de servi\os c comcrcio. E evidente. por
cxcmplo, a ocupa;ao das avenidas Mato Grosso e Afonso Pena.
alem das ruas Maracaju, Antonio Maria Coelho e Euclides da
Cunha, em suas porrroes lestc, que dao acesso aos bairros privilegiados, nos servirros e comercios mais sofisticados, como
por exemplo loja de convcniencia, consuh6rios medicos, clfnicas, boutiques, lojas de decorarrao etc., todas vohadas ao atendimento de um consumidor mais exigente.
Esta tende ncia de agrupamento dos bairros da popula<;ao economicamente mais favorecida, que assiste-se e m Campo Grande, foi observada por Villarra. e m o utras capitais brasilciras. Atraves de pesquisas em quatro metropoles (Sao Paulo, Belo Ho rizonte, Porto Alegre e Rio de Janeiro), Villar;a identifica a maneira pela qual a classe de alta renda determina a
estrutura urbana na medida em que seleciona urn espa~o ex-
'1
Reccnh.:mente. e m 1994, na area comprcendida entre o Shopping e o

Parque dm. Poderes. que margcia o c6rrcgo Pro~a. foi implantado o
Parque da' Na,ik!> lndigenas. obra grandio~a 4ue abrigara Mu~eu de
Arte Contemporanca. Museu do indio e de Antropologia. Restauran
tcs. Concha Acustica entre outras. 0 funcionamcnto do parquc dcvcrii
intcnsi ficar " tcndcncia de valorizw,:ilo dc~til n:giao.
58
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Pode-se concl uir entao, como Villa~a. que separando-se

espacialmente, as classes sociais mais abastadas conseguem
garantir para seu bairros:
a rnelhor qualidadc de infra-estrutura e scrvi~os publicos oferecidos pelo poder publico~
a proximidadc com o centro urbano. consegui ndo inclusive "puxar" para scus bairros o centro da cidade.
fazendo com que este cresr;a na sua dire\ao, atraves de
servi~os e comercios mais sofisticados;
as freqticntes remodcla~oes do sistema viario, garantindo assim a otimiza~ao do deslocamcnto (melho r qualidade de transporte c me no r tempo);
os principais 6rgaos publicus passam a se locali zar nos
bainos da classc de alta renda (VILLA!;A. 1978: 355,356).
59
Por outro lado, podc-se estimar que em economias de

rcc ursos escassos, se a classe medi ae alta cstivessem di stribufdas de maneira unifom1e, as vantagcns c dcsvantagens estariam
tambem distribufdas mais uniformcmente. tomando-se mais diffc il cntao, a maximiza9ao na apropria~ao das vantagcns locacionais.
Segregando-se espacialmente, as camadas de alta renda conseguem com que o Estado atenda mais as pessoas que nelas se
inserem. Assim, o espa~o pode ser controlado no sentido de
favorecer as classes mais abastadas. Ea possibilidade de se apropriar de forma diferenciada das vantagens locacio nais.
Correspondentcmente em Campo Grande, hoje. uma segregar;ao espacial scmelhantc a dcscrir;ao acima toma-se evidcnte. Em urn lcvantamento sobrc rcnda media familiardos setorl!s urbanos (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO GRANDE, 1988), observa-sc que os bairros com renda media maior que
scte sahirios mfnimos ja se encontravam. em sua maioria, localizados vizinhos uns dos outros. Tres exce~5es podem ser feitas:
setores Amambaf, Sobrinho e Nova Campo Grande. Os dois primeiros sao bairros mais antigos que abrigam a classe media, 0
tcrceiro. Nova Campo Grande, fo i uma tentativa frustrada de se
fazer urn bairro direcionado para uma classe social mais aha e que
nao obteve ex ito. Est a exce~ao, em espccffico, s6 vern confirmar
a regrade que as camadas sociais mais abastadas sempre procuram ficar pr6ximas entre si, disputando assim os bencffcios do
cspa~o mclhor scrvido pclas infra-estruturas.
Embora nao existam pesquisas mais recentes, evi sfvel a
valoriza~ao de outros setores como Sao Francisco, Cruzeiro,
Caranda Bosque e bairros adjacentes aos ja identificados no
levantamento de 1988, confirmando a tendencia a localiza~ao
das famflias mais abastadas na por~ao teste.
familiar, nenhum situa-se no lado leste da cidade. Todos. desde

0 primeiro conjunto habitacional construfdo na cidadc em 1969.
0 Lar do Trabalhador, que sc cnquadra nas cspccifica~ocs acima. situam-se em areas bern mais distantes do centro da cidade
e/ou de mais diffcil acesso.
Quanto aestrutura viaria, outro elemento importante na
configura~ao da estrutura urbana da cidadc, constata-se que
as avenidas. Afonso Pena e Mato Grosso, as ruas Cal6geras.

Rui Barbosa e Bahia eram as principais vias do sistema de circula~ao. 0 Mini -Anel rodoviario. agora consolidado, compreende as seguintes vias: Av. Mascare nhas de Moraes, Av. Coronel
Antonino, Rua Ceara. Av. Eduardo Elias Zahran. Av. Costae
Silva, Av. Manocl da Costa Lima. Av. Marecha l Deodoro. Av.
Nossa Senhora da Abadia. Ru a Albert Sabin. Av. Duque de
Caxias. Av. Capibaribe. Av. Julio de Castilho. Av. Presidente
Vargas, Rua Dr. Euler de Azevedo e Av. Tamandare. Sua fun~ao.
alem de fazer a li ga~ao entre os bairros, e aliviar o trafcgo na
area central (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO GRANDE, l996: s/pg.). Tambem destaca os corredores formados pe la
Av. Costae Silva, Av. Bandeirantes. Rua Brilhantc. Av. Duque
de Caxias, Av. Julio de Castilho, Rua Euler de Azevedo, Av.
Tamandare e Av. Coronel Anto nino que formam os principais
eixos dt' transporte da c idadc.
Concluindo, idcntificou-sc que a estrutura urbana de
Campo Grande ate o pcrfodo que se prop()e este trabalho ( 1994)
pode ser representada atraves da FIGU RA 11 -Anexo, onde
verifica-se o parcelamento do solo. as principais vias, a distri bui~ao das atividades, assim como as grandes a re as
institucionais.
Em contrapartida, os bairros populares foram ocupando

as areas mais distantcs. So como excmplo, dos 14 conjuntos
habitacio nais construfdos atraves do Sistema Financeiro d a
H abita~ao. para popula~ao com ate 3 salanos mfnimos de renda
60
61
CAPiTULO II
OS VAZIOS
URBANOS
CONCEITUA~OES ECAUSAS
azios urbanos tern sido urn dos termos rnais populares para definir 0 que sejarn areas desocupadas
em rneio a malha urbana. Outras denomina~oes
abrangem tambern nomes como terrenos baldios.
terrenos vazios, areas ociosas. entre outras, e vern acornpanhadas de defini~oes as mais diversas que procuram csclarecer o
significado de cada urn desses terrnos.
0 tema vazio urbano c tratado sobretudo nos textos acadernicos, que investigarn o espa~o intra-urbano, com destaque
para as pesquisas na area da geografia e do planejamento urbano. Da mcsma forma os pianos e programas urbanos elaborados dentro de 6rgaos publicos ou a scrvi~o dcstcs rcfcrcm-sc
constantcmcntc ao fcn6meno dos vazios. Em varias dcstas litcraturas. cntrctanto. o tcrmo nao cdcfinido ou dclimitado. embora muito se fale a rcspeito dos problemas que trazcrn para a
65
ad im inistracrao publica c para a vida nas c idad~-;. I~ cwnum ~n

co ntrar~m - sc t raha l ho~ que ~c rdc r~ m a p~ rc~ ntua i~ d~ \'(1/.ios
urbanos e m meio i"1 malha qu~ . no c ntanto. nao tkflll~lll o
parametro e m rcla,ao ao qual sao ~ l ahorados es~c~ pc rcc ntua i~.
nem que t ipo dl' <i re.t~ vazias ~ao cons idc rada~. Tamhl5 m h<i
estudos L' lll que a dcti nicr<io de vaziu varia confo rme o ohjctivo
do cstud o ou da pro posta.
lhantcs vaz1os. lsto porque. entre os d ivcrsos proprictan os.

ex istem difcrc ntes prop6sitos ou intc nctocs de ocupacrao. Uma
<irea ptih liL'a va7i a. por cxemplo. podc scr uma rese rva n ecc-;~d
ria para a i mpl anta ~ao de g randes cqu ipa mc ntos de uso comu nit<irio. Ja u ma grande area pa rtic ular vazia podc tc r () uni co
prop6sito de rescrva de valor ou ta mbcm podc ser resultado de
dcmorad o litfgio dccorrcntc de invcnta rius comple xus.
Dada a gama de dcfin i \oe~ existe ntcs. fo i po~~ fvcl buscar algu mas. que foram cons idl.'radas mais cscl a reccdoras e
que podc m aux iliar na dd'in i,iio ou concc ituacrao do que . para
cfcito tk sta di ss~ n a,ao . c ha ma-sc vazio urhano.
Porta nto. g rande parte dos autores que estuda m a questao da te rra urbana. se a profunda m nas invcstiga<;oes sobrc a
propricdadc part ic ul a r destas. conside rando-as como as pri nci pais rcsponsavcis pcla es pcc u l a~ao c ainda aquclas que de tc m
a maio r parcela do solo urba no.
Chapin. em sc u cl<bs ico livro " Pian ili caci6 n dd Sue lo

U rbano". que prop(ic llh.:todologias de p la nejame nto urhano .
dc~taca. no C apitu lo V II. dois tipos de dass i ti ca~fto do so lo
\'aLiO O ll vago . 1\ primci ra rcfcre-se a poss ihilidmJc de U ~O do
solo confonne as carac tcri~t icas topografi cas c de dre nagcns.
Nc la o solo pode scr dassificado de p rimlirio, qua ndo cst<i
a pto ocupa~ao c apto a ser ed ificado, o u ma rginal. qua ndo
depemk de grandcs mod ificm;61.!s para sua oc upacrao como
por excmp lo as area~ alagad irras. A segunda d assificarrao diz
re ~ pe ito aos se rvirros di spo nf,e is. ondc as <trea~ cdificaveis
podc m ser subdi v ididas l:lll catcgori as co nforrne a ex istc nc ia
o u niio de servi<;os publi cos (C II API N: 270.275 ).
Est a c lassi fi cacrao. e mho ra muito uti I ao se ohje ti var estabe k cer as <in.:as de oc upa~ao prioritaria. aqucl as que podem
espcra r pa ra serc m ocupadas e as demais que nao devcm ser
ocupadas. c . no e n tanto. insufic iente para o e nte ndi men to do
que vcm a scr vazio urbano e suas i mp l ica~oc s mais amplas .
bto porque. no caso da cidadc capita lista. c de suma impot1a nc ia vcrifi car a quem pert e nce m essas a reas nao oc upadas e
q uai s o s pro pt)s itos q ue ~c c nco ntram pu r tras da sua manutc n<;iio desoc upacla. 0 esdan.:ci1m:nto acc rca de que m sao o s proprie tarios o fc rece u m a di men~ao mais acertada dus t ipos de
mcd idas a sere m to madas para promover a ocupa\ao de scm,;66
U m dos trahalhos ma is de ta lhados sohre a questao do-;

vazi os foi desenvolvido soh a responsabi lidade do prof. Yiii;H;a
para a F U PJ\M/ 1-AU-USP e m IIJRJ . contando comuma equ ipc
de profcsso rcs c tccnicos coordc nados pe la Prufa. Bruna. T rata -sc d e um a a na li se do i ns tru m e n tu j u rfd ico c h a m ado
Pa rcclamento da Ed i fi ca~ ao e da Ut i l i za~ ao C o mpuls6rios. c ncome ndado pclo Mini stc rio do Interior. Neste trabalho o s vazi o s urbanos SUO dc finid os COillO "cnoml eS extellSOCS de areaS
u rh anas equipadas o u scm i-cquipadas. com gra ndes quanti dades de g le bas c lotes vagos" (VILLA<; A. 1983: s/pg. ). 0 trahalho sc vo lta para o modo como os vazios urbanos cstao locados e m meio 1 cidadc . cons idcra ndo suas divc rsas modal idades: te rre nos ou g le has. d ime ns<)es e tipo de propriet<irios.
A nalisa ainda a va lidadc dos instrumcntos fi scai s c j u rfdi cos
pro postos com o ohje tivo de combate r a forma~ ao desscs vazios. Para o s autorcs. portanto. o vazio urbano c u m cle mc nto
ffs ico . passfvel de se r mc nsurado. di me nsionado e sempre associado a grand e qua nt idade de te rras .
J\ lvarc7. preoc upado com
papel que est as a reas dc sempc nham na producrao do cspa<;o urha no . afi rma que nao se
podc fala r que a cidadc possui dua-; partes. uma construfd a e
outra nao construfd a. A mhas fazcm parte de um mesmo proccs0
(l7
so "uma vez que o terreno vago so se ex.plica e justifica pelas

circunstancias em que se insere, ou seja, num quadro urbano
caracterizado pela concentra~ao" (ALVAREZ. 1994: 2). Neste
sentido, para o autor, terrenos vagos sao uma modalidade de
uso do solo ou "urn elemcnto da pai sagcm que enccrra caracteristicas e atributos definfveis, portanto comensunivel" enquanto
que vazios urbanos sao definidos como "o processo de produ'(ao e reprodu~ao das parcelas da cidade que nao estao sendo
utilizadas"(ALVAREZ. 1994: 10,11).
0 importante a se esclarccer aqui, e que parece ja ser
praticamente urn consenso entre varios autorcs. e que os vazios sao areas construldas. ou scja. houve urn trabalho social em
seu entorno, para que pudcsscm caracterizar-se como vazios.
Elcs sao, portanto, resultados da produ<;ao da cidade, cmbora
na sua aparencia imediata. possam parecer produto da natureza. Portanto, no espa~o urbano. o construfdo eo nao construfdo
fazem parte de urn mesmo processo e desse modo pode-se concluir que o vazio e gerado como sao criadas as constru'f6es
urbanas. Alvarez desenvolve muito bern esta questao quando
a firma que nao sao as mesmas areas que permanecem vazias ao
Iongo do tempo, elas mudam, sao criadas e recriadas na mesma
dinamica da produ~ao do espa<;o urbano
" ...os terrenos vagos nao sao urn dado cstatico da paisagem, mas pclo contnirio, sao elementos que representam
uma dinamica constante, detenninada pclo momento historico, pelo desenvolvimento das for\as produtivas e pclo
padrao de acumula~ao vigente."(ALVAREZ, 1994: 140).
Seguindo a orienta<;ao desses teoricos, pode-se considerar vazios urbanos toda area parcelada ou nao parcelada,
localizada em mcio a malha urbana, que nao possui nenhum
tipo de ocupa'faO ou que sc encontra subutilizada. Portanto,
entrariam nesta defini~ao nao apcnas as areas absolutamentc
desocupadas, mas aquelas em que os proprictarios constroem
edifica~oes mfnimas em terrenos grandes ondc instalam cstaci68
onamcntos, ou mesmo implementam incipientes planta'(oes

agricolas, alegando uso rural, a fim de sc ex.imircm do pagamcnto do lmposto Territorial Urbano. normal mente maior que o Imposto Territorial Rural.
Essa conce~ao, entretanto. difere daquela subtendida
no Cadastro lmobiliario para efeito de cobran<;a do lnposto
Predial e Territorial Uurbano - IPTU da Prefeitura Municipal.
principal fontc de pesquisa desta disserta<;ao, que considcra
propriedades vagas apenas as areas sem qualquer tipo de ocupa~ao ou de atividade. Os dados "oficiais", ou seja, aqueles
cadastrados na Prefeitura, indicam urn numero de areas vazias
menor do que este conceito pcnnite reconhecer. Porem, dada a
limita~ao de informa~ocs cx.istcntcs sobre areas subutilizadas
ou que possucm uma pcquena atividade. optou-se por trabalhar com csscs dados nessa disserta<;ao.
Os dcfcnsores da ocupa<;ao dos vazios baseiam-se na
hip6tese de que este e a terra a espera de valoriza~ao, que seria
utilizada de fonna especulativa pelo proprietario. Quando urn
proprietano de terra deixa sua area sem ocupar, a cidade. se for
dinamica, pode desenvolver-se no entomo desta area. Pavimenta~ao. postes de ilumina'fao publica, servi<;os de agua e
esgotamento sanitano, transportes urbanos, entre outros, mais
cedo ou mais tarde passarao pela area reservada, acresccndo
urn valor ao pre~o desta, se comparado como seu pre~o inicial.
Tambem a iniciativa privada contribui para que a area em questao seja valorizada quando, nas suas vizinhan~as, instala comercio, algum tipo de servi'fO ou mesmo promove a ocupa'faO
da regiao vizinha com residcncias.
Milton Santos, em urn detalhado estudo sobre a metropole paulista, ex.p{)e que o fenomeno dos vazios urbanos e antigo, porem sem a dimensao que adquire hoje, demonstrando
existir uma estreita rcla'faO entre o tamanho exagerado da area
urbana de Sao Paulo, a cx.istcncia dos vazios e a importancia da
especula<;ao fundi ana (SANTOS. 1990: 29).
69
Talvez. em realidade, a existcncia dos vazios urbanos so

se expliquc pcla especula9ao. Parccc ser cstc o motivo mais
contundente para se manter grandcs areas passfveis de screm
ocupadas, ern compasso de espera. para futuro parcclamento
ou ocupa~ao , aumcntando assim a possibilidadc de scu proprietano auferir uma renda maior.
Isto posto, pode-se focalizar agora, como alguns te6ricos procuram explicar o modo como a terra urbana adquire urn
valor e. qual a 16gica utilizada pclos consumidorcs do solo urbano para adquirircm estc ou aqucle tcrrcno para instalarem
suas atividadcs. Dcstaca-se assim qual a cocrencia de sc dcixar
urn tcrreno vago. scm ncnhum tipo de ocupa~ao ou subutilizado.
TEORIAS ESPACIAIS,
RENDA E PRE(:O DA TERRA URBANA
Para a compreensao da uti lizacrao da terra urbana capitalista, como e usada e ocupada pelas atividades inerentes cidadc - e aqui pode-se considerar que o tcrreno vago e uma das
modalidades de uso do solo - , os estudiosos tern se valido do
arcabou~o te6rico desenvolvido pela economia espacial no que
pesc a duas perspectivas basicas: a analise neochissica ou
marginalista e a analise marxista. A primeira, parte da utilidadc
dos bcns de consumo a fim de explicar as leis que regem o
capitalismo. A segunda, parte da prodw;ao dos bens materiais.
suas condicroes tecnicas e sociais para explicar a origem do
valor das mercadorias.
Nao sc prctende aqui fazcr uma discussao sobrc a renda da

terra. Divcrsas sao a-; teorias c complexos sao seus cmbates. Nao
faz parte dos objctivos desta pesquisa abordar todas as tcoria<;.
ncm abarcar todos os pontos de vista divcrgentes, mas sim, levantar aspectos de algumas das principais perspectivas, rcssaltando,
70
em especffico. aquelas que contribuem para o esclarecimcnto do

processo de fom1a~iio e manutcn~ao de areas dcsocupadas. dcntro de espac;os tao aglomerados como as cidades.
No entanto, dado que o fato de se deixar a area em compasso de espera justifica-sc principalmcnte pel a possibilidadc
de se aufcrir maiores ganhos, faz-se nccessario abordar como o
terreno se valoriza, quais as explicac;6es te6ricas que existem
sobre este processo. Daf a necessidade do estudo da economia
espacial e das teorias de localiza\ao que. em bora em sua maioria nao tratem espccificamcnte sobre o terreno vago, voltam-se
para ten tar explicar como c porque ocorre determinada loca'fao
de atividades, no espac;o intra-urbano.
Teorias Espaciais Regionais

As primeiras teorias sobre o espa\o economico surgiram no infcio do seculo XIX e trataram basicamente do espacro
entre as cidades, uma vez que, nesta epoca, ainda cram pequenos os ccntros urbanos e incipicntes as quest6es intra-urbanas. Ate entao, os economistas focalizavam suas prcocupacroes no proccsso de cvolucrao das atividades economicas e na
distribui'faO dos produtos gcrados. Tido como o pai da cconomia espacial, J. H. von Thtinen ( 1783 - 1850) foi o primeiro a
introduzir a dimensao espacial na analise dos fcnomcnos cconomicos. A cle scguiram-se, entre outros, Alfred Weber ( 18681958) e August Losch ( 1906- 1945).
Em sua teoria, von Thiinen desenvolve urn modelo de
uso do solo agricola partindo da hip6tcse de urn espa~o circular, cuja superffcic e plana, isotropa ou seja, apresenta as mesmas propricdadcs ffsicas em todas as dirc~oes, como por cxemplo a fertilidadc. Do mesmo modo accita que os custos de transporte sao os mcsmos em todas as dire~6es. No centro dcsta
planfcie hipotctica localiza-se um linico mcrcado. Dada a
7I
tecnologia, os custos de transportc e os pre~os relativos dos

produtos e dos fatores, deduz, atraves de urn modelo matcmatico, 0 padrao de localiza~ao de varias atividades agrkolas que
se distribuem em tomo do mercado central (FERREIRA, 1975:
47). ThUncn procura assim, determinar a localiza~ao 6tima das
culturas em fun<;ao das suas possibilidades de venda a cidade,
entao conhecida como urn mercado central. Nas palavras de
Oliva, "ThUnen verificou que, para cada produto [existia] uma
distancia limite entre o local da prodw;ao e o mercado para o
qual se ldestinava]; alem dcsta distancia-limite, a produr;ao (deixaval de ser rcntavcl" (OLIVA, 1981: 38). Baseado nesta considcra<;ao. von ThUnen calcula as distancias-limite para cada cultura considcrada (horticultura, produ~ao de Ieite, cxtra<rao da
madeira, cercais. e outras) cas distribui em um sistema de seis
drculos conccntricos onde, para cada setor de dn.: ulo,
corresponde a cultura mais rentavel, relativa a respccti va distancia da cidade, ponto centrale local de mercado (OLIVA, 1981:
38 e DONNE, 1990: 110). Nas proximidades dacidade instalamse os produtos mais delicados como Ieite e hortigranjeiros, pois
a epoca s6 se contava com rudimentares condi~oes de transporte e armazenagem, tomando estes produtos mais perecfveis. Em seguida, a extra~ao da madeira, fonte de cnergia e
calor. Nos demais cfrculos, ccreais c pccuciria.
Assim, Ferreira condui que a ''Teoria da 'Renda de Localiza~ao' ou 'Renda de Situa~ao' de von ThUnen (baseada na
hip6tese de fertilidade uniforme para toda a terra disponfvel e
que enfatiza o excedente apropriado pclo dono da terra em razao de uma localizat;ao privilegiada, em relar;ao a outros sftios)
[ c 1que ressalta especificamente tanto a formar;ao desse tipo
particular de remunerar;ao de fatores de oferta limit ada, quanto
o papel da rcnda no processo de distribuir;ao das atividades
cconomicas sobrc o espa~o geografico." (FERREIRA, 1975: 115).
Ja nestc scculo, Alfred Weber elabora uma teoria da locali za<rao, que pretcndia ser gem!rica c de aplica<rao universal.
72
onde visava analisar as vantagens de custo que afetam a deci sao de localiza~ao de industrias em gcral (FERREIRA. 1975:
122). Aqui. difcrentcmcntc das preocupa<r6es de von ThUncn.
oriundo de uma epoca onde ha o prcdomfnio da atividade rural,
a Alcmanha da epoca de A. Weber ja tinha sido atingida pela
industrializar;ao, influcnciando sua obra e sua teoria 111
Na Teoria da "Locali za~ao Parcial Pura" ou "Teoria da
Localiza~ao dac; Manufaturas". o fator locacional e urn ganho,
ou, em outras palavras, uma redu\ao de custos que uma atividade economica obtem, quando se localiza em urn ponto priviJegiado.
Ferreira enfatiza que, para Weber, os custos do transporte tem papcl dccisivo na determina\ao da localiza~ao e c
analisado em fun~ao do peso dos produtos transportados e da
distancia a scr pcrcorrida. At raves dele "Weber analisa o modo
de se determinar o ponto de custos totais mfnimos de transporte e as circunstancias nas quais ocorrem vantagens oferecidas
por baixos custos de mao de obra ou vantagens advindas da
agJomera~ao" (FERREIRA, 1975: 124).
Para que seja determinada a localizat;ao de cada unidade
de prodU\aO. atraves do metoda exp)icitado acima, e preciso,
antes, considerar alguns prcssupostos: a Jocaliza~ao dos pontos de consumo. assim como a intensidade da demanda, e constante e elastica; a localiza~ao dos fomecedores de materiasprimas e dada e elastica; e a mao-de-obra disponfvel, com oferta
infinita e em local dado e limitada a urn pre~o determinado.
Ferreira ressalta que, tanto o modelo de Weber quanta o
modelo de von ThUnen nao consideram as interdependencias
que podcm haver entre as tirmas. Estes modelos pressupoem
tambem o regime de mercado em concorrencia pcrfcita, onde
sao considerados nulos os custos de informacroes e os agentes
16
A Obra mcst ra de Alfred Wchcr c hama-se Ober den Standort dcr
lndustrien (Sobre a Locali7.aryao das
lndti ~triao;).
cconomicos possuem perfeito conhecimento do mercado (disponibilidade de informa~oes e dccisocs dos agentes economicos sem riscos nem incertezas). Tambem consideram coeficicntcs tecnicos de produ~ao fixos, qualquer que seja a localiza<;ao.
Na sequencia de formula<;ocs da teoria cconomica espacial, e seguindo o raciocinio de seus antccessores, August Losch
percebe as limita~6es da teoria da localiza'Yao e atenta para a
necessidade de uma ''Teoria do Equilibrio Espacial Geral" onde
apresenta urn sistema de equilfbrio locacional entre todas as ernpresas. Em seguida, desenvolve a ''Tcoria das Regioes Economicas" onde vai discutir a natureza das rcgi6es economicas.
Na sua "Tcoria do Equilibrio Geral", Losch desenvolvc
0 paradigma da distribui~ao "6tima" onde 0 importante nao e a
identifica~ao da realidade, mas sim, desenvolver urn meio que
possa conduzir a urn comportamento racional de produtores e
consumidores atraves da localiza~ao adequada (FERREIRA,
1975: 161,162).
Segundo Ferreira, as principais condicionantes para o
desenvolvimento da Teoria do Equilfbrio Geral sao: distribui'rao uniforme da'i materias-primas sobre urn plano is6tropo; distribuirrao homogenea da popula~ao; consumidores com prcferencias identicas; localizac;oes da produ~ao ocupando todo o
espa~o geografico; areas de abastecimento, produc;ao e vendas pequcnas. Assim, o "numero de unidades produtivas que
podem sobreviver economicamente tera atingido o maximo; os
consumidores que se localizam nos pontos limftrofes das areas
de mercado podem se abastecer num ou noutro produtor vizinho indiferentemente" (FERREIRA, 1975: 162).
Losch acreditava que, num regime concorrencial, outros
produtores. ocupariam progressivamente todo o espa'Yo. As
empresas que fomecem produtos semelhantes, terao cfrculo de
mcrcado scmclhante e se localizariam "no centro de hcxagonos
regulares, tornando ao mesmo tempo, mfnimos os custos de
74
transporte dos seus produtos e maximas as disHincias dos seus

mais pr6ximos concorrentes" (DONNE, 1990: 112).
Assim, para o autor, o equi lfurio e alcan~ado como resultado de dua~ tendencias. A primeira e a de que OS produtores buscam maxi mizar seus lucros individuais e os consumidores procuram acesso mais barato ao mercado. A segunda diz respeito a
elimina~ao dos lucros excessivos quando se estabelece a concorrencia. 0 equilfbrio dos lucros acaba por acomodar as empresas
locacionalmente de forma a eliminar a concorrencia espacial.
Em comum, estes autores tern a prcocupa~ao da localiza'Yao 6tima das atividades economicas. Os maiores obstaculos
para esta localiza~ao, segundo eles, eo deslocamento e. sobretudo. as distancias e OS CUStOS de transporte, dado que a cpoca, era ainda pouco expressivo o desenvolvimcnto do setor
industrial e dos transportes.
Outros autores tratarao o espa~o economico ainda sob
dois enfoques distintos. Christaller e Galpin ( 1915). por exemplo, concebem o espa~o como urna superffcie onde se produzem rela~oes atraves de fluxos de popula~iio e de mercadoria.
Para tanto. Christaller utiliza-se de modelos gravitacionais, atrac;ao e repulsao, inspirados na teoria de Newton.
Uma segunda abordagem e a de Perroux, Tinbergen e
Hermansem que farao uma analise sistemica partindo do conceito de desenvolvimento polarizado para definir fun~oes erela'roes hierarquizadas que se constituem em regioes. Estas noc;oes surgem quando o custo com os transportes deixa de ser
tao significativo e o desenvolvimento tecnol6gico ja alcan~a
tal avan~o que gera complexidades nas rela~6es economicas.
Os te6ricos da economia espacial freqtientemente partern da no<rao de concentra~ao de industrias e consumidores
como urn fato inerente a economia, pois ela possibilita a
maximiza~iio da utiliza~ao dos recursos surgidos no fato
aglomerativo como: economias de aglomerarrao, qualifica~ao.
75
mobilidadc, quantidade e disponibilidade de mao-dc-ohra, renos custos de transporte. entre outros. No entanto, c
importante distinguir OS mctodos 01.! analise urbana: Ulll diz respeito a analise das cidadcs. rclacionando a intcr-rcla<;ao entre
clas c dclas como cspa~fo nacional ; outro diz rcspcito aamllise
da cidade que trata do ponto de vista do espa~o intra-urbano.
Este ultimo c 0 objeto de investigarrao dessa disserta(fiiO.
du~ao
Espa~o
lntra-Urbano
para os Neoclassicos
Nas invcstiga<;6es urbanas, a cconomia marginalista esfon;ou-se por compreendcr a distribuir;ao territorial das atividadcs humanas no espalfO da cidade. Assim. dentro dcsta pcrspectiva, centrou suas investiga(foes no mcrcado de terra urbana onde
se da o confronto entre a demanda e a oferta, equilibrados pelos
mccanismos de pre~os (VILLAc;A, 1978: 9). Tal preocupa<;ao fundamenta-se na premissa do valor utilidade, teoria aceita pelos
ncoclassicos, cujo pressuposto e de que o valor de urn produto
cspcdfico c dctenninado pela ncccssidade do indivfduo. Assim,
o produto social c a somatoria de todos os objetos e servir;os
produzidos por uma deterrninada sociedadc e scu valor c dado
pel a somat6ria de valores de todos esscs bcns (OLIVA, 1981 : 28).
Varios teoricos, estudiosos do espa~o intra-urbano, vao
se apropriar das teorias de localiza~ao refcrentes ao espa\o
regional, segundo concepfoes dos economistas neoclassicos
cxplicitados anteriormente. Assim por exemplo. Richard Hurd
( I903), utilizando-se de urn modclo semclhante ao de Thi.inen,
adapta-o para analisar a Joca1iza'rao das atividadcs dcntro da
cidadc. Em scu modclo, etc rclaciona o fator distancia, con forme intcrprctado por Thi.incn e m rcla'rao a tcoria da renda difcrencial dcsenvolvida por Ricardo. Segundo Oliva
76
" ... Hurd afirma que os terrenos perifericos propiciam

uma rcnda para os terrenos das areas centrais. Oeste
modo. o processo de forma<;ao dos pre<;os fundi<irios
urbanos sc descnvolvc da pcriferia para o centro. ou
seja. toda parcela de solo urbano possibilita a obten~ao
de uma renda diferencial. cujos valores sao mais altos
no centro urbano. decrescendo ate o limite da cidade
onde a renda e nula - excluindo-se a utiliza~fiio da terra
neste local pela atividade agricola." (OLIVA, 1981 :41 ).
Hurd inclui tambcm outras variaveis como responsaveis
pelo valor do solo urbano como o tamanho da cidade, o ritmo
de crescimcnto e a ofcrta de transportes e de servi\os publicos.
Porcm. cRohcrt Murray Haig ( 1927) quem me thor salienta a importancia dos transportes na forma<;iio do pre<;o da terra
urbana. Para ele. o valor do terreno " ...e definido em func;ao da
economia em custos de transportes. proporcionada por sua
localiza~fao.", (OLIVA, 1981 : 42) uma vez que urn terreno, alcm
do proprio espa<;o, possibilita acesso ao centro da cidade. Dependendo da sua localiza<;ao, o custo do transporte que permite este acesso pode ser maior ou menor. influenciando o pre~fo
do terreno. Eo que Haig define como "custo de fric<;ao".
Todas estas teorias tern como base os postulados
margina1istas onde se pressupoe a igualdade entre a renda futura atualizada e o prer;o de mercado do solo, a concorrencia
perfeita do mercado eo equi librio economico (OLIVA. 1981 : 43).
E na decada de 30 que Edwarde Chamberlin e Joan
Robinson alertam para a imperfei<;ao do mercado de terras. Na
chamada tcoria da impcrfei<;ao do mcrcado os autores afirrnam
que cada terrcno possui caracteristicas unicas c especfficas.
uma vez que cada terreno c unico. gcrando situafiio de monopolio para seus proprietarios. Assim sendo, estes procuradio
tirar vantagens desta situac;ao monopolfstica deterrninando prc~os acima dos previstos pcla rcnda futura.
77
Harry W. Richardson, em urn interessante estudo sobre

aluguel urhano, valores de terreno e estrutura espacial da cidadc capitalista, analisa a 16gica da tcoria ncochissica. Segundo
cle, "o pre<;o do terreno urbano, e o nfvcl gcral dos alugueis
urbanos, e deterrninado, como o pre~o de qualquer outra mcrcadoria, pela demanda e pela oferta."( RICHARDSON, 1978:
35). Sendo a area central da cidade a que normal mente possui
oferta de terrenos limitada e, sendo ainda o local onde ha as
maiores vantagens locacionais, o valor dos terrenos sera determinado pela demanda por cspa~o central. Assim, a menos que
haja terrenos fora da area central, que substituam OS terrenos
ccntrais, de maneira tao lucrativa quanta estes, c inevitavd o
aumcnto do valor dos terrenos centrais au Iongo do tempo. ...
o fato de alugueis como urn todo e valores de tcrreno suhircm
ou desccrcm depende da elasticidade da demanda de tcrrcno
urbano" (RICHARDSON, 1978: 36).
Para explicar a natureza do aluguel urbano e do valor do
terreno, o autor demonstra as confus6es que sao feitas tomando a teoria ricardiana sobre aluguel agricola e aplicando-a ao
aluguel urbano. demonstrando que se tratam de fenomenos de
natureza distinta. Enquanto para o aluguel agricola a diferen~a
de fertilidade ou os custos de transporte da propriedade ao
mercado sao fatores predominantes, no caso urbano a localizac;ao e0 fator mais importante, tendo forte carater monopolista.
Citando as retlex6es de Chamberlin para o comercio varejista, o
autor destaca que:
"0 aluguel de terreno urbano e total mente explicado... pelo
fator de localiza~ao ... O aluguel urbano au menta porque
urn peda~o de terreno pode vender mais- eme thor localizado dentro de uma certa area de comcrcio em rela~ao a
uma parte dos compradores." (RICHARDSON, 1978: citando Chamberlin: 37 grifo do autor).
Como cada localiza<;ao c unica c OS terrenos urbanos

sao hetcrogcncos ou scja, tern produtividade diferente, os fato-
res que podem influenciar nesta produtividade sao varios, entre eles: prestigio. status, beleza ccnica, etc. No entanto. para o
autor, o principal fator de diferen~a da eficicncia entre os locais
ea acessibilidade.
Como, no entanto, se reflete no espa~o esta teoria sobre a
utiliza~ao do terreno urbano? Qual o desenho de cidade que eta
gera? Para Richardson, o modelo mais simples de estrutura espacial e 0 de zonas concentricas, derivado da teoria da utiliza~ao
dos terrenos de Von Thtinen e desenvolvido por Ernest Burgess.
Pertencente aescola de Chicago (decada de 20), Burgess
e seus companhciros Park e Mckenzie, entre outros, fomlularam a tcoria da ccologia humana. onde entendia-se que a sociedade era composta por grupos distintos de indivfduos, cuja
existencia determina a configura\ao do espa~o urbano. Assim.
no diagrama de Burgess. o modelo de cidade mais proximo scria
o da configura~ao de cfrculos concentricos, onde cada anel c
dominado por urn grupo etnico-social, nas palavras de Burgess:
"Na expansao da cidade verifica-se freqtientemente urn processo de distribui~ao que faz a triagem. classifica e ordena os indivfduos e os grupos de acordo com a residencia e a ocupa~ao"
(DONNE. 1990. citando Burgess : 42) .
Segundo Donne, o grande mcrito da teoria de Burgess c
seus seguidores e " ... o de ter apreendido a interdependencia
(simbiose) entre ordenamento espacial urbano, a sua organiza~ao
e os modos de vida que nele se verificam" (DONNE, 1990: 47).
Porem as limita~ocs de sua teoria c da apresenta~o de urn modelo
de cidade tfpico serao apontados por vcirios te6ricos postcriores.
Entre as criticas ao modelo marginalista, entretanto, ha
aquelas que consideram ser estes modelos matematicos e geometricos. redu~oes abstratas. que nao contemplam a complexidade das rcla~oes que ocorrem no espa~o urbano. Oliva dcstaca que este modelo prcssup6e uma total racionalidadc de comportamento dos agentes urbanos quando adquirem e utilizam o
79
solo. o que nao seria vcrdadciro. uma vcz que tal comportamcnto " ...esta suhordinado ao poder cconomico c ao grau de informa<rao sohrc as condi<r6cs de mcrcado" (OLIVA. 1981 : 50). Acn!scc-sc a isto as decisocs locacionais muitas vezes haseadas em
sentimcntos nao computados pelos calculos matcmaticos, como
o vinc ulo como local por fatores culturais. larros de famflia, etc.
Oliva ainda acrcscenta que os modclos neoclassicos, por privilegiarcm o ponto de vista utilitarista do consumidor individual
que se apropria e consome o solo urbano. nao consideram a
importancia da organizarrao c da transformacrao do cspa~o urhano empreendidas coletivamentc pclos grupos sociais e cconomicos que intervcm na estrutura<rao da cidadc" (OLIVA. 19H I : 50).
A Renda da Terra Agricola

Segundo Karl Marx
Em uma outra vertcnte que se distancia da anterior, Karl
Marx investigou os fcnomenos de apropriarrao c uso do solo,
nao di fercnciando-os dos fat orcs sociais c polfticos da cpoca.
Assim. a cidadc c entcndida como urn dos aspectos da divisao
social c cconomica do trabalho na socicdade capitalista. Parte.
portanto, para invcstigar a propricdadc territorial capitalista e
as rcla~oes de produ~ao c troca advindas da inversao de capital na terra. Marx desenvolveu cstc conceito aprofundando-se
na questao da terra voltada para produ~ao agricola, dentro do
contexto do descnvolvimento capitalista de sua epoca. Por analogia. trabalha ainda os terrenos para constru~ao ou terrenos
urhanos, conforme frcqUentcmcntc sc denominani aqui.
Para comprcensao da rcnda da terra, Marx analisa as
rcla<;oes entre trcs agcntcs que atuavarn na produ<;ao agricola
na Inglaterra. final do scculo XIX: o proprictario fundiario, o
capitalista arrcndatano c o trabalhador agricola. Nestas rela80
yoes o proprietirio da terra recebe. do arrendatario. uma quan tia estipulada contratualmcntc em troca do direito dcstc ultimo
explorar a terra. Em suas pa lavras: "A renda fundifuia sc configura em dcterminada quanti a que o proprietirio do solo reccbe
anualmentc pe lo arrendamento de um peda~o do globo terrestte"(MARX.I974: 7 14).
Para que isso ocorra faz-se necessaria que essa produyao agricola tenha uma taxa de Iuera aci ma do lucro media da
economia. do contnirio. nao se viabilizaria ou nao seria compensat6rio para o capitalista essa produ~ao. Mas, embora seja
necessaria a c ondi~ ao de que ncsse ramo de produ<rao deve ser
extrafdo urn sobrelucro. isto nao c suficiente. E ncccssario ainda que haja urn irnpcdimcnto para que esse sobrclucro perrnaneya nesse ramo produtivo. 0 impedimenta e a propricdadc
privada da terra. urn bern escasso e rnono polizavel.
"A propriedadc fundi aria sup<>e que certas pessoas tern
o monop6Jio de dispor de detenninadas por~oes do globo terrestre como esfcras privadas de sua vontade particular, com exclusao de todas as demais vontadcs"
(MARX. 1974: 707).
A forma como aparecc este sobrelucro na produ~ ao agricola e como ele eapropriado pelo proprietirio fundiario co que
Marx vai descnvolver na sua tcoria da renda da terra.
Cabe esclarecer, entretanto. que no modo de produ~ao
capitalista, a propriedade fundiaria adquire uma forma puramente economica, desvinculada de rela~oes sociais e po lfticas
que marcaram outros modos de produ~ao, como por exernplo o
feudalismo. Nesse senti do, a renda fundiaria e a " ... forma em
que se realiza economicamente, se valoriza a propricdade
fundiciria .." (MARX. 1974: 71 0).
Para Marx, toda receita em dinheiro pode ser capitalizada, isto e, consideradajuro de urn capital imaginario. Considerando que 0 pre~o do solo e a renda proporcionada por
81
urn determinado terreno, capitalizada a taxa media de luc r<

do mercado, tem-se o aparecimento de uma catcgoria irracio
nal. lsto porque a terra nao e produto do trabalho, nao po
dendo dcsse modo ter valor. Porem, "atnis desta forma irra
cional se csconde uma rela~ao real de produc;ao" (MARX
1974: 715). A terra, na realidade, incorpora valor quando h
trabalho sobre eta. A renda fundiaria representa uma parcel
da mais valia af produzida.
"Toda renda fundi ana e mais valia, produto de trabalh<
excedente ... no modo capitalista de produ~ao, a rend,
fundifuia e semprc sobra acima do lucro, acima da fra~ii<
do valor das mercadorias, a qual por sua vez consiste en
mais-valia".
Rcsumindo, Marx rcssalta trcs aspectos importantcs qul
devcm scr lembrados no estudo da renda do solo:
" ... a renda fundi ana leJ a rcaliza~ao economica da pro
priedade fund iana, da fic~ao jurfdica em virtude da qua
diferentes indivfduos detem com exclusividade detenni
nadas parcelas do globo terrestre." (MARX, 1974
727,728).
"Toda rcnda fundiciria e mais valia, produto do trabalh<
exccdentc".(MARX, 1974: 728).
" ... na valoriza~ao economica da propricdadc fundiana
no desenvolvimento da renda fundiana, aparece com<
scndo peculiar a circunstancia de o montante dessa ren
da nao scr detcrminado pela interven~ao d <
bencficiano... O nfvcl da rcnda fundiana (c com eta ova
lor da terra) aumenta no curso do dcscnvolvimcnt<
social...desenvolve-se com o mercado dos produto
agrfcolas c por conscguintc a mcdida que crcscc a po
pula~ao nao rural, que aumcnta suas neccssidadcs l
sua procura de alimcntos c de materias-primas" (MARX
1974:730).
82
As diferentcs formas de gerac;ao e apropria<;ao da rcnda

da terra sao evidenciadas nos conceitos de Renda Difcrencial e
Renda Absoluta examinados a scguir.
Renda Diferencial - Para esclarecer o que vern a ser

renda diferencial, Marx parte da hip6tese de que o pre~o medio
de venda de urn detenninado produto agricola e igual ao scu
pre~o de produ~ao (valor do capital constante mais capital variavel) mais o lucro, detenninado pel a taxa geral de lucro.
Como o pre~o da mercadoria e detenninado pelo seu
custo medio, sob condi~6cs medias do capital no ramo onde e
produzida. e, supondo ainda que cste pcrmane~a constante.
urn produtor. individual mente, s<l obteni urn lucro maior. ou um
lucro suplemcntar, se o seu custo de produ<;ao for mcnor do
que a media dos produtorcs. Assim. o aumento do lucro nao se
deve a urn aumento do pre<;o do produto mas sim, ao fato de
que suas " ... mercadorias sao produzidas ou o capital funciona
em condi~6es que estao acima da media das rei nantes no ramo"
(MARX, 1974: 735).
Assim. o lucro suplementar obtido nao ad vern das transa~6es executadas no processo de circula~ao da mercadoria.
mas sim da diferen~a entre o custo individual de produ<;ao desse produto e o c usto social de produ<rao que regula todo o
mercado nesse ramo de produ~ao.
No entanto, e importante revelar que, neste caso. a dimide produ~ao individual, nao advem do emprego de tecnologias mais avan~adas ou inova<;6es organizacionais
no processo produtivo. No caso, a diminui~ao do custo individual de produ~ao advem da aplica~ao de uma for~a natural
monopolizavel. que " ... s6 pode ser utilizada por aqucles que
disp<>em de parcelas espcciais do globo terrestrc com scus acess6rios." (MARX. 1974: 739).
nui~ao do custo
Se csta "parcela especial do globo terrcstrc'' e de urn

proprietcirio de terra. c nao do capitalista. este, s6 tera pcm1isR3
sao de utilizar o solo, mediante o pagamento de seu arrendamento, que e feito como lucro suplementar, na forma de renda.
Tem-se af a renda fundi ana diferencial.
Portanto, nao e a propriedade fundiaria que cria o lucro
suplementar, "mas, s6 capacita o proprietano da terra ... a extrair
do fabricante esse lucro suplementar e embolsa-lo. Nao cria
esse lucro suplementar, mas transforrna-o em renda fundiana ..."
(MARX, 1974: 742).
Marx estuda duas possibilidades de ocorrer a renda diferencial :
A Renda Dife rem:ial I, que surge em decorrcncia da
aplicacrao de capital c trabalho em quantidadcs iguais em terras
de mcsmo tamanho, porcm, com resultados de produtividadc
difercnciados.
Com efeito, devido a fatores como fertilidade e ou localizacrao, pode-se obter produtividades diferenciadas mesmo
mantendo iguais os investimcntos de capitais. A renda diferencial I e deterrninada, portanto, pela "diferen~a entre o rendimento do capital empregado na pi or terra, desprovida de renda, e o
capital empregado em terra melhor" (MARX, 1974: 771 ).
Os fatores rcsponsaveis por essa divergencia na taxa de
lucro sao fertilidadc e localizacrao, sempre lembrando que tambem estas podem ser "construfdas" ou desenvolvidas socialmente. A fertilidade pode estar condicionada a fatores sociais
uma vez que, o descnvolvimento das ciencias naturais e da
agronomia podem proporcionar novas possibilidades de utiliza~ao de uma determinada terra considerada anteriom1ente nao
fcrtil. Quanto a localiza~ao, os meios de comunicacrao e acessibilidade constantemente estao relativizando-a, criando Jocais
melhores ou piores.
A Renda Dife rencial/1 trata da mesma renda diferencial, porem, aplicada em um mcsmo tcrreno de forma sucessiva.
84
Diferentemente da Renda Diferenciall, onde se trata de areas

diferentes, aqui trata-se da mesma area que, devido a sucessivas inversoes de capitais como: corre~ao do solo, instalacrao
de sistema de irriga~ao, etc., apresenta cada vez maior produtividade.
A incorpora~ao de melhorias vai aumentar a produtividade da area e, assim, resultar em urn lucro suplementar. Enquanto o contrato de arrendamento nao e renovado, os lucros
excedentes decorrentes dessa inversao de capital sao apropriados pelo arrendatano, uma vez que a rend a e fix ada quando se
arrendam as terras. No entanto. quando da renova~ao do contrato ou sua relocacrao, os lucros suplementares oriundos de
investimentos sucessivos poderao ser apropriados pelo proprietano.
Renda Absoluta - 0 conceito de renda absoluta, conforme desenvolvido por Marx, demonstra que esta renda surge
em fun~ao da baixa composi~ao organica do capital em deterrninado setor. Isto significa que, se num ramo de produ~ao a relacrao entre capital constante e capital variavel e inferior acomposicrao media, este processo de produ~ao emprega mais trabalho
vivo, extraindo, portanto, maior quantidade de mais valia e consequentemente urn sobrelucro. Como no setor agricola observava-se uma baixa composicrao organica do capital. a renda
absoluta surge em todos os terrenos. independente da sua fertilidade ou sua localizacrao geografica.
No entanto, este sobrelucro nao fica com o capitalista.
Ele e apropriado pelo proprietano fundiano na forma de renda.
Ea propriedade privada da terra que impede que outros ramos
de produ~ao invistam na agricultura atrafdos pelos altos lucros. Se isso ocorresse, a maior concorrencia resultaria necessariamente na modemiza~ao do setor para tomar-se competitivo frente aos concorrentes. A modemiza~ao por sua vez implicariaem maiores investimentos de capital, aumentando assim o
capital constante e acabando com a fonte do sobrelucro. Nas
85
palavras de Marx, "a propriedadc fundiaria impede que ... se

nivclem os capitais cmprcgados na terra c se apodcra de parte
da mais valia que de outro modo entraria nessc nivelamcnto
que da a taxa geral de lucro... " (MARX, 1974: 886).
A Renda Fundiaria para Terrenos para Constru~iio Marx tambem trabalhou a renda da terra aplicada em terrenos
dcstinados a constru~ao, ou solo urbano; neste caso, a renda e
baseada tambem na renda da terra agricola. No entanto, o autor
ja alcrtava para a existcncia de caracteristicas diversas que
devem scr lcvadas em considcra'rao.
Em primeiro Iugar, clc rcssalta a " .. .intlucncia decisiva da
localiza\ao sobrc a renda diferencial (muito importante ... para
os terrenos de constru~ao nas grandcs cidades)" (MARX,
1974: 887). Em segundo Iugar, na terra para constru'rao, evidencia-se a total passividade do proprietario que explora o progrcsso do desenvolvimento social e em nada contribui para
isso. Em terceiro, ha o predomfnio do pre~o de monop61io onde
"Parte da sociedade exige da outra urn tributo pelo direito de
habitar a terra, pois de modo geml na pmpricdade fundiana
se indui o direito do proprietano de explorar o solo, as entmnhas da terra, o ar c por conseguinte o que serve pam conscrvaredescnvolvera vida" (MARX, 1974: 888).
Para Marx, o aumento da popula~ao, com a necessidade
crescentc de habita~ao eo dcscnvolvimento do capital fixo que
beneficia a terra, concorre para elevar a renda fundiciria para
constru~ao. Ele afinna ainda que a terrae explorada sob dois
aspectos: para fins de reprodu~ao ou extrac;ao e como elemento
necessario a toda atividade humana, sendo que nos dois domfnios seu tributo c cobrado.
Renda de Monop61io- Como exce~ao, Marx distingue a

rcnda de monop61io que, embora nao exempliticada pelo autor
para o caso urbano, vai facilitar a comprecnsao das discussocs
mais recentes sobre a rcnda da terra urbana.
86
Dando o cxemplo de urn tipo de vinho, produzido de

uma uva que, pela qualidade extraordinciria da terra tern uma
rara qualidadc. Marx dcstaca que o prc~o dessa mercadoria e
" ... detenninado apcnas pelo desejo c pela capacidadc de pagamento dos compradores, scm depcndcr do pre~o geral de produ~ao ou do valor dos produtos." (MARX, 1974: 890).
Assim, o lucro suplementar oriundo do pre\O de monop61io converte-se em renda, em virtude do proprietario perrnitir
que sejam exploradas suas terras de qualidades excepcionais.
Esta sfntese da teoria desenvolvida por Marx fomece a
base te6rica para a comprccnsao das discuss6es mais recentcs
sobre a renda da terra urbana. No entanto. nao se podc simplesmente transport<lf cssa teoria da terra agricola para a terra urbana.
Diversas diftculdades interpretativas surgem devido as caracteristicas difercnciadas que o fato aglomerativo, gerado pela concentra~tao da cidade, coloca. Henri Lefebvre, Jean Lojkinc e
ChristianTopalov estao entre os principais te6ricos que
aprofundaram a analise sobre o espa~o urbano. No Brasil, o embate te6rico se deu atraves de autores como Paul Singer. Flavio
Vi11a~a. Luiz Cesar Q. Ribeiro, entre outros. Sintetiza-se abaixo
algumas destas ideias, iniciando com Singer, pois ele eo autor
que mais sc aproxima de Marx na transposi~ao dos fenomenos
por este desenvolvidos sobre a terra agricola para a terra urbana.
Formula~oes
Recentes Sobre a
Renda eo Pre~o da Terra Urbana
Em urn texto classico sobre a renda da terra urbana e
baseado nos princfpios marxistas, Singer coloca a importancia
de se refor\ar a diferen~a existcnte entre capital imobiliario e
capital, sendo que o primciro nao se constitui em meio de produ\ao, mas sim, condi\ao necessaria a realiza~ao de qualquer
atividade. A posse da propriedadc, toma-se, portanto. fonte de
87
renda para quem a detem. Dcsse modo, sc fosse abolida a propriedade privada do solo nao desapareccria o capitalismo, pelo
contrario, apenas deixaria de ser dcduzido do lucro. o rcferente
a renda fundiaria. Nesse senti do "0 capital imobiliario e ... urn
falso capital. Ele e, scm duvida, urn valor que se valoriza, mas a
origem de sua valoriza~ao nao e a atividade produtiva mas a
monopoliza~ao do acesso a uma condi~ao indispensavel aquela atividade" (SINGER, 1978: 4 ).
0 valor da propriedade imobiliciria e detcrminado pcla

"renda que ela proporciona capitalizada, a detem1inada taxa de
juros"(SINGER, 1978: 4 ), em bora, a priori, possa parcccr que o
scu valor c resultado de benfeitorias nela produzidas ou em seu
cntorno.
0 pre~o da terra sera determinado muito mais pcla cxpectativa de valorizacrao antecipada que acontecera na estrutura urbana - nem que isto tenha que ser aguardado pelo
especulador - do que pelo seu custo de produc;ao propriamente
dito; entendendo como custo de producrao os gastos com a
incorpora~ao de glebas agricolas a cidade, com arruamento,
implantacrao de algumas infra-cstruturas, etc.
Singer aprofunda-se na questao das diversas demandas
pelo espacro urbano tcntando buscar, em cada uma, o modo
como se da a rela\ao entre proprietarios fundicirios c consumidor final , a fim de aclarar a origem na qual se nutre a renda da
terra.
Empresas: disputam o espa~o para melhor usu frufrem de
vantagens que influem sobre seus custos. A localiza~ao privilegiada, neste caso, trara urn lucro adicional pois, supc)e-se que
" ...o pre~o em cada mercado tern que cobrir, a medio prazo, os
custos mais margem 'adequada de lucros das emprcsas pior
Jocalizadas ... "(SINGER, 1978: 5). Esse lucro adicional ou
supcrlucro ea renda da terra difcrencial que, muito provavclmente, ira para o bolso do proprietfuio da terra mclhor localizada.
88
No entanto, c de se supor tambem que, como na terra

agricola, a empresa que esta instal ada na pior localiza~ao tambern produz urn lucro adicional que sera transformado em renda
para pagar. ao proprietario fundiario. a terra que ele, capitalista,
esta utilizando. Neste caso temos a renda absoluta que e rcsultante da propriedade privada do solo.
A renda de monop61io, por sua vez, "decorre da existencia de localiza~oes que conferem aos que as ocupam o monop6lio do fomecimento de determinadas mercadorias" (SINGER,
1978: 5). Como exemplo Singer cita os shoppings centers, bares
e restaurantcs de acroportos. escolas etc. que, por possufrcm
localiza~ao exclusiva. podem cobrar prec;os mais elcvados por
seus produtos.
Habita~ao:
Como o ob}etivo co consumo, e nao a produ~ao, a distim;ao das vantagens locacionais para habitacrao
sao " ...determinadas principalmente pelo maior ou menor acesso a servicros urbanos ... e pelo prestfgio social da vizinhancra"
(SINGER, 1978: 6). Para ele, a renda neste caso, nao edada pelo
superlucro pois estc nao existe, mas sim pela " ...repartic;ao da
renda pessoal e de necessidades mfticas que a propria promo~imobiliciriacria'' (SINGER, 1978: 6).
Entidades sem fins lucrativos: Estao inclufdas aqui as
escolas publicas, estadios esportivos, reparticr6es govcmamentais, museus. bibliotecas, etc. Neste caso, a renda paga para se
obter o direito de utilizar o solo " ...e deterrninada por analogia
com a que e paga pela maioria dos usuarios do espac;o urbano."
(SINGER, 1978: 6).
Villa~a,
discordando de Singer, vai desenvolver o conceito do que denominou "terra-localiza~ao" ou terra como capital, onde procura tratar, mais espccificamente da importancia da
loca1iza9a0 quando se trata da compreensao do espa~o urbano.
Divergindo de Marx, afirma que nao se pode comparar a
fertilidade da terra agricola com a localizac;ao no ambiente urba89
no, uma vcz que " .. .localiza~ao eum valor produzido, nao curn
'dom gratuito da natureza' e que, portanto. nao podc produzir
rcnda (scmprc lembrando, como o fez Marx, de que a renda vcm
dos homens, nao da natureza)" (VILLA<;A, 1985: 7).
Villacra concord a com Lojikinc quando cste afirma que,
alcm das duas fun<;6cs de uso da terra apontadas por Marx instrumento de produ~ao c suportc de meios de produc;iio, circulac;ao e consumo - haveria um terceiro valor de uso, qual seja,
a "capacidade aglomerativa de combinar socialmente meios de
produ<;ao c meios de re produ<;iio de uma forma<;ao social"
(LOJKINE, in VILLA~A. 1985: 7). Isto,em ultima instancia, nada
mais scria do que a capacidade que o cspar;o urbano tern de
combinar e rclacionar as atividadcs que acontccem na cidade.
Isto ca localiza((aO, cntcndida nao como um produto da natureza mas produtu do trabalho humano.
A Jocaliza~ao vai influir diretamente no pre~o da terrae
ela ejustamente a ..... pa rcela do valor de qualquer terre no urbano que nao deriva de investimentos publicos" (VILLA<;A, I985:
I 0), mas sim, " ...em sua forma pura, e aquela que esta ligada
apenas a tempo e custo de dcslocamcntos (de pessoas ou materiais)" (VILLA<;A, 1985: 12).
Neste sentido c que o prc~o do terrcno vai variar indcpendcnte da infra-estrutura, nao cxistindu, portanto, a rcnda
difcrcncial. "A terra-local iza~ao- da qual a terra urbana e a mais
6bvia manifesta~ao - enquanto produto do trabalho humano,
tern tanto valor de uso como de troca: tal como qualqucr outro,
scu valor e detenninado pelo tempo de trabalho socialmente
neccssano para produzi-la" (VILLAc;A, 1985: I 0).
Por outro lado, embora produto do traba lho humano,
o te rreno jamais podera ser reproduzido como o sao as infraestruturas, cada local se torna unico no cspa~o. scndo imposslvcl rcproduzi -lo. Pur isso, o terrcno tcm tambcm um
pre~o de monop61io. Evidcntcmcntc ncm todos os lutes pos90
suem o mesmo grau de monop61io. Terrenos mais "bern localizados" scrao mais raros e mais procurados, outros. localizados na periferia da cidadc. sao em maior numero e a sua
demanda c mcnor. 0 grau de monop6lio depende da disputa
sobre os mesmos.
Concluindo. o prc~o da terra localiza~ao vai depender
da combina~ao de tres componentes. sendo os dois ultimos os
de maior peso na constitui~ao do pre~o da terra urbana:
" 0 componcnte oriundo da renda absoluta (renda capitalizada);
o componente oriundo do valor da terra-localiza~ao.
ou scja a expressiio monetaria do tempo do trabalho socialmcnte neccssario para produzi-la;
o componente que exprime um pre~o de monop61io.''
(VILLA(A. 1985: 13).
Urn dos mais interessantes trabalhos sobre o pre~o da
terra urbana ede Christian Topalov. No livro "La Urbanizacion
Capitalista: alguns elementos para su amilisis", ele analisa a
forma~ao dos pre~os do solo atravcs do calculo economico
elaborado pelo promotor imobiliario.
0 autor inicia definindo o conceito de pre<;o como " ...o
ponto de equiHbrio instantaneo entre uma lei de oferta e uma lei
de demanda. que se estabclecc gra~as a mcdia~ao do dinheiro.
uma rela~ao de intercambio entre urn produto qualquer eo resto
dos produtos'' (TOPALOV, 1979: 163 ). Porem, o pre~o do terreno nao se estabelece como uma mercadoria comum, produzida
pelo modo de produ~ao, c e justamente neste ponto que as
opini5es entre os te6ricos marginalistas e marxistas irao se divergir.
Segundo o autor, para os "economistas de inspira~ao
marginalista", os problemas do prc<;o do tcrreno surgem porque o mercado de tcrras nao c de concorrencia pcrfcita. As
91
caracteristicas deste bern material, a terra, que nao pode ser

reproduzido, nao pode ser transportado e nao podc ser substituido, leva a uma situa~ao oligopolistica (TOPALOV, I979: 164 ).
Assim, o pre~o do solo urbano nao se estabelece pcla concorrencia perfeita, como qualquer outra mercadoria, criando rela~<>cs de monop61io.
Para Topalov, no entanto, o ceme da quesHio e que "o
e o pre~o de uma mercadoria sem valor''
(TOPALOV, I 979: 164), ou seja, urn terre no nao tern urn pre~o de
produ~ao, ou mclhor, nao tern o tempo de trabalho social mente
necessaria para sua produ~ao que regula, por sua vcz, o pre~o
da mercadoria. Dessa forma ele nao tern valor porque ..... nao e
produto do trabalho humano. nao eproduto do trabalho privado controlado pclo capital. Nao tern custo de produ~ao privado." (TOPALOV, 1979: 164). Portanto, nao existc uma lei da ofcrta que possa explicar o pre~o. so mente a dcmanda pclo produto
explicaria o pre~o. Para o autor, "sera pois a utilidade da Jocaliza~ao a que explicara o pre~o. posto que o valor e a utilidade"
(TOPALOV, 1979: 164,165). Com base nisto Topalov formula
duas proposi~oes com as quais procura explicar a forma~ao do
pre~o do solo.
pre~o do terreno
Na primeira cle estabelece que "os pre~os dos terrenos

sao determinados pelo pre~o da demanda capitalista do solo
c, de maneira mais precisa, pela hierarquia dos pre~os de demanda dos agentes que valorizam o capital ao transformar o
uso do solo." (TOPALOV, 1979: 166). Na segunda , Topalov
afirma que nao ha pre~o de oferta autonomo. Serao os pre~os
de transa~ao, constatados ou previstos, os que irao determinar os pre~os de oferta. Em outras palavras, " ... nao ha lei de
ofcrta independente dos pre~os das transa~oes, eles mesmos
estao determinados pelos pre~os de demanda." (TOPALOV,
1979: 166).
~os
92
Nessa perspcctiva, o autor analisa a forma9iio dos prcde demanda, a partir do calculo economico do promotor
imobiliario 17 , ou seja. quanto este esta disposto a pagar para

adquirir urn terreno para constru~ao. A tim de resolver esta
equa~ao, Topalov elabora o que ele definiu como "calculo para
tras". Partindo da hip6tesc de que quanto maior a densidade
construida maior podeni ser o faturamento. e que quanto mais
alto o pre~o final maior podcra sera produ~ao, o promotor subtrai deste montantc o custo de constru~ao que depende diretamente da produtividade da empresa, da economia de escala,
etc. Em seguida, sao deduzidos os gastos com a prepara~ao do
terreno ou "acondicionamiento del suelo" a fim de toma-lo apto
para constru~ao como. infra-estruturas necesscirias, demoli~6es,
etc. Tirando, portanto, o custo de constru~iio e o custo de
"acondicionamiento del suclo" 18 o restante se constitui no
lucro de promo~ao e no pre~o que sera pago ao terrcno.
A promo~ao, no entanto. so sc realiza se o capital tiver
garantido pelo mcnos uma taxa de lucro minima (do contrcirio os
promotores investiriam em outro empreendimcnto ou ate em
outro ramo de maior retorno) que, subtraida, resultani no montante maximo que o promotor podera pagar pelo terreno. Para
Topalov, o que esta em jogo no conflito entre o promotor e o
proprietcirio e a reparti~ao desse montante. Assim, OS ganhos
com esta reparti~ao toma-se, para o promotor, urn sobrelucro,
que se integrara ao seu lucro total e, para o proprietcirio de terra,
o sobrelucro localizado, ou scja, o prc~o do solo.
Dcsse modo. conclui o au tor, nao ea renda que determina o pre~o. rna~; o pre~o eque determina a renda, ou melhor, nao
17
Topalov escolhe trabalhar com os promotores imobiliarios. apesar

deles nao serem os unicos agentes que precisam e solicitam o solo
urbano,uma vez que esta categoria e o principal agente na detennina~ao dos pre~os.
Aqui, e importante ressaltar que 0 CUSIO de ..acondicionamiento del
suelo.. varia segundo as locali7.at;i'lcs. Quanto maiores os gastos necessarios para tornar o terreno ..cono;trutfvel .. ou habitavel, menores
serao os rccursos que sobrarao para o lucro e para o prct;o do terreno.
Dar a existcncia de urn sobrcl ucro de locali7..at;ao.
93
ea
rcnda da terra que limita 0 lucro. e 0 lucro (definido tanto

pcla taxa media de lucro como pclo emhatc entre promotor imobiliario e proprietario de terra) que limita a renda. Acrescenta
ainda que o motor da prodw;ao e do conjunto dos processus
de forma<rao dus prc~os e 0 capital e nau a propriedade privada
do solo: " ... eo capital que decide construir ou nao faze-to. Eo
lucro do capital que determina a forma~ao e 0 volume maximo
da renda." (TOPALOV, 1979: 170).
No entanto, o que determina ou motiva a venda de urn
tcrreno? Como ele se transforma em mercadoria ? Ou, em outras
palavras, quando e em que condi~oes urn proprietfuio coloca a
vcnda scu terrcno? Para Topalov, a motiva~ao de colocar a
vcnda urn tcrreno depcndc do tipo de proprictario c, para responder a cssa questao, clc comc<ra pur difcrcnciar tipos de proprietanos: o proprietario capitalista e u proprietfuio nao capitalista.
0 primeiro e aquele para 0 qual " ... possuir a propriedade
eo suporte da valoriza9ao de urn capital." (TOPALOV, 1979:
174). Ou seja, ele administra sua propriedadc como urn capital e
a dccisao de vcnde-la ou nao dependcni de sera rentabilidade
alternativa de seu capital maior que a expectativa em torno da
rcntabilidade da sua propriedade. Para Topalov, cste tipo de
proprictario nao eempecilho para 0 dcsenvolvimento capitalista nem fonte de contradi<;ao no processo de urbaniza<rao, scm
duvida "a propriedade do solo e a imobiliciria do tipo capitalista
nao coloca urn obstaculo maior ao capital: lhe cedera o terreno
se consegue o pre~o que exige a 16gica da maximiza<;ao do
sobrelucro localizado." (TOPALOV, 1979: 176).
Contrariamente, os proprietarios nao capitalistas, aquelcs que tern na propriedade urn mcio de trabalho - como por
cxcmplo o artesao o u o pequeno comerciante. ou ainda o dono
de uma habita~ao - so vcndcrao suas terras ou propriedadcs se
for para rcconstruir o valor de uso, o que acontcce ao adquirir
outra prupricdadc. A pcrmanencia da posse do tcrrcno ou da
94
propriedadc faz parte de sua sohrcvivcncia enquanto comcrciante ou artcsao c a sua mudan<ra c semprc conflituosa pois.
neste caso. a situa<;au locac ional cnvolvc relatr6es sociais mais
arnplas onde cstao implicados fatores culturais, latros afetivos
e de confiabilidade. imprescindfveis para sua sobrevivcncia.
Neste caso. a propriedade do solo urn empecilho 16gica
capitalista, pois as razoes que dcterminam a venda ou nao da
propriedade nao sao motivos que acompanham a maximiza9ao
do lucro.
Em sua tese de doutoramento. Ribeiro, seguindo a linha

de Topalov. aprofunda alguns pontos sobre a terra urbana. Tambern para o autor. a terra urbana somente adquire urn pre~o
porquc seu uso permite aos agcntcs cconomicos obterem ganhos extraordimirios nos invcstimcntos que rcalizam na cidade.
Assim sendo. o pre<ro da terra vai ser o reflexo das demandas
entre os diversos capitalistas pelo controle das condi90es que
permitem o surgimento dos sobrelucros (RIBEIRO, 1991 : 1- 16).
Destaca ainda dois tipos de demandas pelo solo urbano: agentes economicos que tern como objetivo a produ~ao e
circula~ao de mercadorias, onde, neste caso, o espa~o urbano e
urn marco de lucro; e agentes que rentahilizam seus capitais na
produ~ao c circula~ao dos objetos imobilicirios onde, para cles.
o espa<ro urbano c objcto de lucro.
Tal como Villa~a, este autor destaca a importancia do
resultado aglomerativo da cidade colocando-a como "o valor
de uso resultante da articula9ao quantitativa, qualitativa e espacial de varios processos de produ~ao e de circula9ao de mercadorias e da configura~ao espacial de objetos imobilicirios que
servem como suporte aquela articula~ao". Ressalta, no entanto, que se trata de urn valor de uso e. como tal, seu consumo
nao implica em transmissao de valor.
Conccbe que a cidade c urn "valor de uso complcxo",
pois concentra a for<ra de trabalho e as vcirias empresas. numa
coopcra~ao social. viabilizados ainda pelas infra-cstruturas ur95
banas c cquipamentos colctivos. Contudo, a apropria~ao dos

efcitos utcis de aglomcrar;ao sc dade forma desigual, uma vcz
que as cmpresas procurarao se localizar nos pontos mclhor
dot ados destes elementos, beneficiando-se assi m dos
sobrelucros de localiza!fiio. A essencia da contradi'riio urbana
se revela quando, embora a cidade represente urn ''valor de uso
complexo", eta em si nao e mercadoria. Seu processo de fonna~ao e renova~ao nao pode ser controlado por nenhum agente,
embora todos participem, de distintas maneiras, da sua fonna!fiiO.
Dada a complcxidadc do assunto c atendendo aos Iimitcs naturais dcssc trabalho nao cabc aqui aprofundar no cmbate tcorico destes autores. Cabc, cntretanto, destacar alguns
aspectos aqui abordados, que auxiliarao no cntcndimento das
qucst6cs dos vazios urbanos.
As areas nao ocupadas cstao tambcm constantemcntc

recebendo os efcitos que a produc;ao da cidade como urn todo
gera, e sua ocupa;iio dcpcndcra nao soda disponibilidade do
proprict:irio em vendc-Jo, mas tambem do interesse que a demanda dcveni ou nao ter sobre aqucla localiza~ao para cxcrccr
suas atividades.
Cabe agora verificar como os vazios estao distribufdos
em meio a malha urbana, onde glebas e totes se localizam, bern
como a natureza dos proprietarios. na tentativa de se retratar
urn quadro aproximado de como funciona, em Campo Grande, a
propriedade da terra. quais os intcresses que estao por tras da
existencia c da rctenc;ao do solo. Eo que se fani no proximo
capitulo.
Concorda-se que a concentra~ao urbana possibilita inumeras combina~oes e relas:oes entre as atividades que acontecem na cidade. Assim, o solo urbano alem de possibilitar a
localiza~ao das atividades, de ser suporte dos meios de produc;ao e de vida nas cidades, possibilita que as atividades nele
instaladas combinem entre si e usufruam das vantagens
aglomerativas necess:irias a circulac;ao e desenvolvimento do
capital.
Esta concentra~ao. construfda socialmente, na qual toda
a sociedadc contribui para a cria~ao e transfonnac;ao do espa~o
e, no entanto, apropriada de forma privada. A aquisi~ao de urn
peda'ro de terra, ou a possibilidade de exercer as atividades na
cidade acontece atraves do direito de posse, direito este que
pode ser adquirido atraves dos mecanismos de mercado.
0 prcrro do terreno edetcrminado pcla inserc;ao que este
tcrrcno ocupa na cidade. bern como, pcla disputa que a demanda trava em tomo do direito de aquisi~ao e usufruto da area c
sobrctudo da sua localiza<;ao.
96
97
CAPiTULO Ill
VAZIOS URBANOS EM
CAMPO GRANDE
0 SURGIMENTO DOS
VAZIOS URBANOS
INICIATIVA PRIVADA E PODER PUBLICO
onforme demonstrou-sc no Capitulo I, os vazios

urbanos em Campo Grande surgiram a partir da dccada de 60. Foram tra~ados ncste pcrfodo, alguns
dos bairros mais perifcricos. mas ja descolados do
continuo urbano. Esses bairros situavam-se, e ainda hoje se
localizam, nos limites extremos da cidade, dispersos por todos
os seus quadrantes. Os que estao localizados em areas mais
distantcs do centro sao na Zona Norte, bairros como: Vila Nasser
e Nova Lima; na Zona Oeste: Nova Campo Grande, Batistao,
Jardim Corcovado e Bairro Arapongas: na Zona Sui: Jardim Los
Angeles: na Zona Lcste: Jardim Noroeste.
Estes lotcamcntos. ap6s cerca de 30 anos de existcncia,

continuam a ser, junto com outros implementados posteriormente. bairros limltrofes do perimetro urbano. Foi. portanto, o
101
surgimento destcs bairros que dctcrrninou , praticamente, o tamanho urbano da cidadc, tal como eta sc encontra em nossos
dias, c definiu tambcm as imensas glebas vazias que se formaram entre a Zona Centrale a peri feria.
cula<;ao. "0 mecanismo de crescimento urbano toma-se, assim.

urn alimentador da espccula<;ao. a inversao publica contribuindo
para aceleraro processo (espcculativo).'' (SANTOS. 1990: 31 ).
Em comum, estes lotcamcntos tern o proprietano, ou metodos

surgiram pela iniciativa privada e, com exce~ao da
thor,
Nova Campo Grande, todos foram dcstinados as camadas populares. Alguns desses bairros nao se encontram ocupados
ate hoje. sendo que, em sua totalidadc, apresentam baixas densidades de ocupa~au.
Em Campo Grande esse processo se reproduz quando da

instala(fiiO dos muitos conjuntos habitacionais da cidade. Como
exemplo pode-se citaros Conjuntos Moreninha I, 2, e 3, localizados na Zona Sui, em area distante e, na epoca de sua implanta~ao, desprovida de qualquer infra-estrutura. A propria Lei do
Perimetro Urbano teve que ser modificada para incluir a area dos
conjuntos que se situavam na Zona Rural do municipio.
Esse quadro c suficicnte para nos rcvclar o imponante

papcl da iniciativa privada no cspalhamento da cidadc c na
"constru~ao' ' das imcnsas glcbas scm ocupa<;ao. No entanto.
nao sc podc atribuir apenas a iniciativa privada a forma~ao dos
vazios urbanos; o poder publico tambem tern contribufdo muito
para esta configura<;ao urbana.
Quando o poder publico constr6i obras, semelhantes ao
que a iniciativa privada faz, ele desencadeia o processo de forma<;ao dos vazios. Nesse caso pode-se citar, como exemplo, a
implanta<;ao dos conjuntos habitacionais. Santos ja destacava
que urn dos causadores do processo de constru<;ao dos vazios
urbanos foi o modelo BNH , responsabilizando-o como
desaniculador da cidade, pois.
''Vista a posteriori, a escolha das terras para a edifica<;ao
dos conjuntos parece ter obedecido a urn criterio principal, o distanciamento do centro figurando praticamente
em todos os casos como urn dado obrigat6rio. 0 resultado (... ) e o refor~o de urn modelo de expansao radial,
deixando espa\OS vazios nos interstfcios e abrindo campo aespccula<;ao fundiaria" (SANTOS, 1990: 31 ).
Como os scrvi<;os publicos vao ate os conjuntos pcrifcricos, mais ccdo ou mais tarde, por prcssao da dcmanda, obrigatoriamcntc passam pclas areas nao ocupadas favorcccndo a cspc-
Outros tipos de obra" publicas realizadas tambem tiverarn

como cara<..1crfstica basica o fato de localiz.arcm-se fora do arruamcnto
da cidade. contribuindo para valorizar a" area" que ficaran1 no
intcrsticio centro-peri feria. 0 Parque dos Poderes, citado no Capitulo I. c urn born excmplo dessc proccsso pois, quando implemcntado.
tinha como accsso uma unica avenida (Av. Mato Grosso) que, por
cerca de 2 km antes de se chegar ao Parque, era margeada de glebas
nao Joteadas. Quando OS 6rgaos pUblicos implantarn infra-estrutura
de transportes, sanearnento, comunica\aO entre outras, em areas
nao ocupadas ou pouco adensadas. acabarn por elevar o valor das
parcclas do cspa<;o nao ocupado. contribuindo assim para o incremento do proccsso cspcculativo do solo urbano.
Nao foi. entretanto. apenas com a constru\ao de obras
que o poder publico atuou na forrna<;ao e valoriza\ao dos vazios. Quando deixam de forrnular legisla~oes que impe~am o
desencadeamento desse processo ou mesmo quando aprovam
a cria\ao de novos loteamentos e os legalizam, os administradores municipais estao contribuindo, de forma acentuada, para
a forrna~ao dos vazios urbanos. Carlos Nelson dos Santos sintetiza esse quadro ao afirrnar que " ...por iniciativa publica ou
privada, a configura<;ao global do espa~o sempre resulta da
a\iiO do govemo." (SANTOS. 1988: 45). Neste sentido, entcnde-sc que o papcl do poder publico sempre foi ode contribuir
para a configura~ao urbana de Campo Grande, tal como se en-
102
103
contra hoje, uma vcz que mesmo a omissao ern estabcleccr rcgras para o proccsso de dcscnvolvimento da ~:idadc . constituise em uma op<;ao govcmamental.
CONCENTRA(:AO ,E
DENSIDADE DEMOGRAFICA
Algumas pcsquisas como as de Alvarez c de Souza, que
abordam a qucstao da conccntra<;ao urhana e valor da terra,
rcvelam que dcntro do espa<;o intra-urhano. quanLo maior a
conccntra<;ao. mcnor o tamanho das areas livres e mais caro o
prc<;o do metro quadrado de~tas areas. Alvarez dcstm:a que o
prc<;o do tcrrcno e dcterminado pclo Iugar que clc ocupa na
cidade c. ''de fonna generica.pelo grau de concentrar(/o urbana. apontando como exemplo o pre<;o do metro quadrado de
Sao Paulo, Nova York e Toquio que estao entre os mais caros
do mundo (ALVAREZ. 1994: 113). Souza revelaqueo proccsso
de verticaliza<;ao em Sao Paulo, c pur conseguinte. o aumcnto
da concentra<;ao, corresponde espacialmcnte a valoriza\ao das
areas (SOUZA. 1994: I 64.173 ).
Essas premissm; penn item infcrir que, a baixa d~:nsidade da
cidadc como um todo, demonstm que os terrenos aqui ainda nao
tcrimn um pre<;o tao clcvado. se ~:omparados a uma cidadc mais
concentrada; o nao aproveitamcnto mais intensivo do solo e uma
boa pista para indicar que a terra urbana em Campo Grandee uma
mcrcadoria de baixo custo.l ntemamentc; entrctanto, Campo Grande tanlbem vai aprcscntar valores da terra desiguais, pois nas arcas mais adcnsadas, ou que a lcgisla~ao urbana pcnnite maior
adensamcnto, o valor do metro quadrado da terra c mais alto, c e
onde cxistem infra-cstruturas urbana-; c scrvicros mais completos.
A qucstao da dcnsidade c hastantc polcmica, pois nao
cxistc conscnso do que scja a densidade mais adcquada. Ela
varia segundo a geografia do Iugar, a cultura e as condicionantcs
104
bist6ricas que auxiliaram na fonnac;ao daquelc espa<;o. Segundo

Rodrigues, a ONU rccomcnda 4.50 hab./ha para dcnsidade bruta.
ou seja, considerando a-; quadras e os cspa<;os livrcs como ruas
c pra~as. A Associa<;ao Americana de Saude PUblicn. por sua
vez. limita a 680 hab./ha o padrao ideal de densidadc. A cstc
respeito Rodrigues aponta que a densidade ideal podc scr
estabelecida atravcs da "dimcnsao econ6mica" ou scja. a dcnsidade ideal seria aqucla onde se justifica. economicamente. a coloca~ao de adequadas infra-estruturas. De acordo com suas experiencias no Rio de Janeiro. Rodrigues a firma que I 00 hab./ha c
urn numero insuficientc para viabilizar a presen<;a dos muitos
servi~os necessanos, enquanto que 1.500 a 2.000 hah./ha (dcnsidade encontrada em certas quadras do Rio de Janeiro), c um
fudice exccssi vo. gerand<, dcseconornia.;; (RODRJGUES. 1986: 85).
Kevin Linch considerou que. apcsar de nao haver uma
densidade ideal. a varia<;ao de densidades tem importantcs implica'r6cs na qualidade de vida dos moradores. Trabalhando com a
densidade lfquida. ou seja. aquela que dcsconsidera ruas e espa19
~os publicos. Linch afirma que abaixo de 12 famflias por acre c
dificil prover a conservacrao das areas puhlicas c dos
equipamemtos comunitcirios. A partir de J2 familia~ por acre ha
uma perda da qualidade de vida medida que aumcnta-se a densidade. aparecendo problemas como controle de rufdo e a perda
da intimidadc. Acirna de 45 famflia~ por acre c mais facil ocorrer a
perda do sentido de intimidadc visual ou da escala humana. Com
densidadc de 80 famflias por acre. come\a a haver problemas de
escassez de espa\OS para cstacionamento. de areas verdes e de
recrea~ao. ao mesmo tempo que come~am a surgir caractcrfsticas
urbanas muito dcscjaveis, como uma ampla variedade de atividades e de scrvi~os. Acima de I 00 famllias por acre a circula<;ao se
congestiona. c aumcntam as limita~6cs para atividades recrcativas e movimento (LINCH, 1980: 268.269 ).
I ane core~pondc a 0.4047 ha. porlanto a rcla~ao de Linch. tradu1ida

para OS nosso~ dkulos. sera de apro:w;imadamcnte 24 famflia" pnr ha.
105
Juan Mascaro, que orientou a elaborarrao do projeto da

cidadc de Palmas, capital do Estado de Tocantins. quanto a
questao da densidade c custos de infra-estrutura. aconselhou
o fndicc de 300 hab./ha, considerado por ele como o mais via vel
economicamente, alt!m de proporcionar uma boa qualidade de
vida (PROJETO Nu 146: 106).
Em I 99 I. a densidade media dcntro do perfmetro urbano

de Campo Grande era de 15 hab./ha. considcrando aqui as areas
loteadas e nao loteadas porcm passfvcis de loteamentos. demonstrando que. se houver abertura de muitos loteamentos
dentro do pcrfmetro, a possibilidade de haver novamente a di minui~ao da densidade e grande.
Mascaro afirma tambem que a varia~ao de densidade.

por si so, nao e boa ou ruim, scndo que a qualidade de vida
dependera muito mais da tipologia das cdificarr6es e da urbaniza~ao de uma cidadc do que da densidade propriamcntc dita.
Existcm p<lrtanto areas com altfssima densidade, como por excmplo a cidade de Nova York, que transmite ao morador sensa<fOCs agradaveis c oferccc uma boa qualidade de vida.
(MASCARO. 1989: 154)
Utilizando urn indicador encontrado no trabalho "Analise do Parcelamento. da edifica\i'iO e da utiliza\aO compulsorios" (VILLA~A, 1983: s/p), que indica quilometros de rua por
habitantcs. calculou-se que em 1993. Campo Grande possufa
5,03 km de rua para atender 1.000 habitantes20 lsto reprcscnta
custos de pavimenta<rao, rede de agua, energia cletrica, esgotamento sanitario, alcm de servi<fOS como ode correio, coleta de
lixo. varrirrao. etc .. por uma extensao de cere a de 5 km para
atender aproximadamcnte 200 famflias (considerando. em Campo Grande, uma famflia com 5 pcssoas). Se houvesse uma distribui\aO homogenea em residencias unifamiliares. que e o padrao mais com urn em Campo Grande, teria-se uma distribui~ao
de cerca de quatro residencias por quadra ou uma ocupa~ao
semelhante ada FIGURA 12.
A TABELA 2 revcla o comportamcnto da cidadc de Campo Grande, ao Iongo das decadas. em terrnos de densidade das
areas loteadas.
TABELA 2: POPULAQAO, AREA LOTEADA E DENSIDADE

Ano
Populac;ao Urbana
Area Loteada (ha)
(hab./ha)
(hab.)
19~8
- - -- - -- --
Densdade
1e ooo
500
)13 00
1960
64 934
2 463
26 36
1970
131 110
5 767
22 73
1980
283 653
8 492
33 40
199 1
518033
12 010
43 10
(J Dadu projclad<> p.:l IIIDROSERVJCE

~omc: Tabcla daboraJa a partir das fllnlc' HIDROS ERV ICE c PMCG/PLANLJRB
FIGURA 12: ESQUEMA DE DENSIDADE EM CAMPO GRANDE
___ _____ - - ---- - - - - -- - - ,.
Nota-sc que, a pattir de 1980. ha um ligeiro proccsso de

adcnsamento na cidadc de Campo Grande. mcsmo que acompanhado de uma significativa amplia~ao da area lotcada. Podc-se
atribuir as causas desse fenomeno ao grande incremento
populacional ocorrido nas dccadas de 70 e 80. No cntanto. c
importantc considerar que se esta tratando de areas Jc>teadas.
106
:!OSegundo PLA NURB/PMCG. em 191JJ Campo Grande poo;suia 1.128

km de v ia o; paviment ada s. c l .t.J2 km de vias enca scal hadas.
patroladas ou lcitos naturai o;, to tali1.ando 2.760 km de ruas. (PMCG.
1993 : 51 )
107
Para Mascaro o unico parametro incontestavel para

condicionar as dccisoes sobre a viabilidade do adensamento e
a analise dos custos do espa~o urbano, ou scja, dos custos de
urbaniza~ao. Seus estudos comprovam que o custo de urbani za~ao por familia diminui amedida que a area se adensa, mesmo
com aumento da capacidadc das redes de infra-estruturas.
Trabalhando com a densidade media global da maioria
das cidades brasileiras, 15 famllias por ha (ou cerca de 75 habitantes por ha) e com a densidade que ele considera "confortavel" em centros urbanos, 60 famflias por ha (ou cerca de 300
habitanteslha), o autor demonstra que, incrementando 800%
no numero de habitantes, o custo acrescido das infra-estruturas cde apcnas 30% (MASCARO, 1989: 150, 151. 158) confonne
demonstrado na TABELA 3.
TABELA 3 - GUSTO DE URBANIZAc;Ao EM RELA9AO
DENSIDADE
Inc,..., ento da
D~sida<M
Custo d
Custo por
Denstdade
(hillbJha)
Urbaniza~io
Familia (US$)
lnc,..mnto do
custo por
Familia(% 1
(US$)
- - -- - - - 7r
' 1
:~
7 I UIt I
: ':>t il l
I'ONH;: da<.lo> trabalh.Ou, a pmir de MASCARO. 19!!9
Comparando estes dados com os referentes a Campo

Grande (43, I hab./ha em 1991 ), pode-se auferir cntao o quanto
se esta Ionge de urn padrao ideal para diminui~ao dos custos de
urbaniza~ao. Se obedecer urn raciocfnio cartesiano, conclui-se
que Campo Grande , dcvido ao pouco adensamento, e uma
cidade muito cara e in via vel.
Mascaro ainda revela que o padrao das cidades brasilciras, onde cxistc uma cxtcnsa peri feria, fonnada por baixfssimas
densidades, ex plica, economicamente, a carcncia de vanas redcs
de infra-estrutura. Nessas areas perifcri~.:as, somente os bairros
108
nobres, mesmo que com baixa densidade, sao servidos de redes.

uma vez que a~ camadas mais ricas podem pagar urn custo alto
para abasteccrem suas rcsidcncias. Tam bern o centro da cidadc e
as areas verticalizadas de habita~ao da classe media sao bern
servidas, pois ill, a alta densidade viabiliza, a custos baixos por
famflia, a implanta~ao de vanos tipos de infra-estrutura. Nos demais bairros. que geralmentc sao a maioria e ocupam grande extensao da malha urbana, a baixa densidade inviabiliza a coloca~ao de uma infra-estrutura completa, pois sairia a pre~os incompatfveis com os ganhos recebidos pelas camadas populaces.
Para fazcr urn estudo sobre como a popula~ao encontra-se
distribufda pela cidadc de Campo Grande. utilizou-se da divisao da
cidadc por Zona~ e por Setores. apropriando-se assim, de uma divisao ja utilizada pela Prefcitura Municipal para trabalhar no plancjamento urbano. Cada zona engloba varios setores e, cada setor engloba bairros e vi las (FIGURA 13 - Anexo). Nossa dimensao chega
ate os setores e, apenas eventualmente, quando se considerar necessario, serao destacados alguns bairros dentro desses setores21
Em se tratando da densidade e utilizando dados
populacionais de 1991 do IBGE, a cidade possui uma dcnsidade
bruta de 15,51 hab./ha, confonne destacado anteriormcnte. A
Zona CentraF2 e a mais adensada, com 40.43 hab.lha c a menus
densa c a Zona Leste, com apcnas 8.0 I hab.!ha. As dcmais
situam-sc na faixa entre I 0 e 20 hab.lha.
21
Nas paginas que se seguem. as amilises serao com base na divisiio da cidade
em Zonas e Setores. Esta estrutura de divisao da cidade foi escolhida. uma
vez que, no levantamento dos vazios urbanos. como trabalhamos com
glebas. muitas nao possufam o enderec;o exato. dificultando locar. precisamente. cada uma delas. No entanto. todas possufam o bairro, e conseqtientemente o setor a que pertencem. Por outro lado, todas as informac;6es colhidas junto a Prefeitura Municipal estao tambCm baseadas nesses
sctores. facilitando o cruzamento de informac;6es.
21
Os dados de popula.;ao por Zona e por setor foram obtidos no "Perlil SOCioEconomico de Campo Grande", 1993. Os dados sobre a area dos setores
foram obtida~ em "Campo Grande em Dados: conhec;a seu setor", 1988.
109
Os seton.-:s mai s populosos estao localizados. na sua maioria. na :t..o na Central c proximos ada, esh.:ndendo-sc prim.:ipalmentc pclos hairros locali zados junto asafda para Sidrolfmdia. Em Indi ces. as maiorcs densidades. acima de 60 hah.lha sao: Guanandy
(7!5.6K hab./ha). Jockey C luh (72.99 hah.lha), Taquarussu (65,82
hah./ha). Monte L1bano (64.60 hah.lha) cJacy (64.29 hab./ha) conform~.: podc-sc observar na FIGURA 14. pag. I I I. 0 Set or Centro.
que corresponde ao centro da c idade, te m um adensan1cnto urn
pouco inferior a estes setores citados acima. Isto sc deve a dois
moti vos hasicos que sao. de um !ado. as ruas largas c lutes amplos,
caractcrlsticas do tra\ado inic ial da cidadc c. de outro, a cxistcncia
de po ucas hahita~<ks rxx ser umlocal de ati vidadcs predominantemcnte comerc iais c de scrvi\os.
Dos sctores mai s adensados. L'Onsiderando as fai xas
ac ima de ()() habitant cs por hectare. nenhum de lcs cst<i se
verti cal izando. A constru<;ao de cdiffcios a ltos. destinados a
dassc med iae alta. tem sc dado no Centro c no Sao Francisco.
setorcs c uja densidade csta e m 4 7,39 hab./ha e 39.23 ha b./ha
respc ctivamcnte. Isto demonstra que. e m Campo Grande, onde
as taxas de densidade sao m a is altas. os motivos tcm s ido: a
confi gura\ao do tra~fado urbano (lotes menores. ruas mai s
estrcitas): e a ocupa~faO deti va d os lotes isto ondc os lotes
sao quase todos ocupados, a densidadc c maior. Prova di sso
c que nos s ctores onde cstiio in s talados conjuntos
ha hit acionais dcstinados popula<;ao de ba ixa renda, como
Alves Pere ira. Lc blon. que possuem lo tes menorcs (em ge ra L
I 0 metros por 20 metros). ruas mai s cstreitas (em gcral 6 ou 7
metros) e uma pronta oc upa~ao das habi tac;oes, as taxas de
adcnsamcnto tendcm a se r mais altas. A verticaliza\ao, ainda
incipi c ntc, nao resultou. ate 1991. e m aumento sig nificativo
do adensamento! 1
.j .
I
I
........
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quaJro !cnJc a ~c 11\PJililar pois. nm ano~ mai~ n.:co.:nlt:,. inknsi li cou -'c o s cdi lkio~ dl' <tp:Jrtamcntn nos Joi~ Setore:- llll'tKi<mados : Centro c S;in Franci,cu.
I I0
Ill
Haque sc obscrvar ainda que alguns sctores, apcsar de

hem pr6ximos aZona Central, ainda possucm baixfssimas densidades (entre 0 a 20 hah./ha). Sao cles: Vilas Boas. TV Morena,
Bela Vista e Chacara Cachoeira. Todos sao bairros destinados a
classc media alta c classe alta, cujo padrao ocupacional se constitui de Iotes maiores, ruas c avcnidas mais largas, por vczcs
l:OIII tra<;ado mais organil:u, utilizandu-se de funnas l:Urvas para
definir quadras e ruas.
Ale m destes. toda a borda da cidadc e composta de
vari os sctorcs tambem corn baixfssima den sidade formando
a ma ior area da cidade. Nesscs sctores, o paddio mais comum c o de habita~oes unifamiliarcs, cntrcmeadas com vari os Iotcs vagos e grandes areas que ncm scqucr foram
arruadas.
As medias densidades (rnaior que 20 ate 60 hab./ha) sao
encontradas predominantcmente na Zona Central, e avizinhadas
aos setores mais adensados.
Conclui-se, portanto, que na area urbana de Campo
Grande predomina a baixfssima de nsidade (0 a 20 hab./ha) situada em toda a franja perifcrica e, quando se trata de bairros
de dasse media alta, esta faixa pouco habitada, adentra-se ate
hem proximo ao centro. As areas de medio adensamento (maior que 20 ate 50 hab./ha) localizam-se predominantcmente na
Zona Central e em alguns bairn>S que margeiam os setores
mais dcnsos, have ndo ainda bairros mais perifericos que poss ue m medio adensamento por abrigarem conjuntos
habitacionais cujo padrao do parcelamento possibilita maior
agrupamento de pessoas em menor area. Dos cinco setores
mais adensados (> 60 hab./ha), quatro situam-se fora da Zona
Central mas em bairros contfguos a esta, em uma faixa onde
prcdomina uma ocupa\aO mais antiga, de hairros de classc
media l:UjO padrao do parcelamento possibiJitou maior O~upa
rrao das areas.
112
VAZIOS URBANOS
E ESTRUTURA URBANA
Como afirmado nas paginas anteriores. Campo Grandee
uma cidade cspraiada. com uma manc ha urbana muito grande
se comparada au seu tamanho populacional. Varias condicionantes contribuem para esse fato: a tipologia habitacional
baseada em rcsidencias unifamiliarcs; o tamanho dos lutes, com
area minima de 250m 2 : 0 generoso perfmetro urbano, com
33.404,00 ha: e a grande quantidade de vazios urbanos dcntro
deste perimctro. Tendo tratado da dcnsidade e da dimcnsao do
perfmetro~~. analisa-sc agora a questao do problema espcdfico
dos vazios. procurando reladona-los com a estrutura urbana
identi ficada.
Para analisar os vazios urbanos existcntes na cidade
de Campo Grande utilizou-se do Cadastro Imobiliario da Prefeitura Municipal para efeito de cobran'ia do lmposto
Territorial Urbano referente a 1994 2 ~. Devido agrande quantidade de informac;oes c a difi culdade de se obter dados sistematizados sobre todas as areas vazias, o levantamcntu se
concentruu nas areas cum mais de IO.OOOm \ ou seja I ha.
Neste casu foram lcvantados dados sobre os proprietarios.
a localizacrao e o ta manho das a reas. Outras informacroes referentes as areas menores foram buscadas em trabalhos elaborados pela Prefeitura Municipal e complementarao os dados pesquisados.
2A
2
$
0 perimetrn urbano scn1 ilnalisado no Capftulo 4. quando sc tratar das

legisla\OeS urhanas.
Inicialmcnte a pcsquisa pn:tcndia abrilnger trcs momentos hi st6ricos
sobre a formar;ao dos va1.ios: dt!cada' de 60. 70. c &0. No cntanto. no
cadas tro da Prcfeitura Munkipal niio c:~ti.;tc csta memoria. Elc foi
elaborado somcntc na dccada de 70. e a partir dal. o cadastro s<l o;c
atualiza. nao deixando registrm de <;ituar;ocs passadas.
113
Existem muitas informa~oes difercntes sobre a quantidadc de vazios em Campo Grande; algumas ate contraditorias. No entanto, acrcdita-se que as diferentcs informa~oes
surgem pelos divcrsos conceitos do que seja urn vazio urbano; mctodologias de trabalho diferentes; ou ainda diferentes fontes de informarrao. Infelizmente, alguns trabalhos tecnicos que contem informarroes prcciosas sobrc vazios urbanos nao puderam ter desvendada a sua metodologia, dado
que os tecnicos que os elaboraram ja nao se encontram na
administra~ao publica C nao dcixaram documentados OS metodos de trabalho.
considcnivel do solo urbano. as areas institucionais sao elementos significativos compositivos da estrutura urbana. Embora todos cles tenham uma funr;ao, a propria caracterfstica
das atividades que abrigam exigc espa~os pouco aden sados.
construtivamentc falando. Isto oferece urn aspccto de grandes areas nao ocupadas em meio a mancha urbana. Sobretudo na Zona oeste da cidadc, as areas do aeroporto, da aeronautica e do exercito, avizinhadas como sao. formam urn
empecilho significativo a continuidade da malha urbana, do
tra~ado viario e da integra~ao entre diversos bairros localizados no entorno.
No entanto. para efcito dcssc trabalho, utilizou-se tambern dcstas informa~ocs . mcsmo sabendo que as vezcs aparer;am de forma contradit6ria, por entcndcr que elas scrao utds
para dcmonstrar a relevancia dos fatos aqui analisados, assim
como, para complementar, ainda que de forma nao total mente
precisa, as lacunas que esta pesquisa nao pode, por si so,
preenchcr.
Urn outro trabalho claborado pela PLANURB. denomi nado "Distribuir;ao dos Vazios Urbanos de Campo Grande". e
que abrange apenas as areas publicas e privadas com ate
90.000 m 2 (9,00 ha), mostra a distribuir;ao por estrato de area
(TABELA4)
TABELA 4- VAZIOS URBANOS POR ESTRATO DE AREA
Estrato de Area
Os Grandes Numeros
Segundo informa~oes da PLANURB, em 1994 a area
urbana de Campo Grande encontra-se distribufda da seguinte forma: 49,38% da area urbana esta ocupada com usos
residcnciais. institucionais, comerciais, industriais e;
44,44% do perfmetro corresponde a areas niio ocupadas. 0
rest ante, ou seja, 6,18% corresponde as gran des areas
institucionais, entre clas: as areas militarcs, a Universidade
Federal de Mato Grosso do Sui, o Parquc dos Podcrcs co
aeroporto.
0 destaquc das grandes areas institucionais, cmbora

considcradas ocupadas, se justifica. Ocupando uma parcela
114
N de Lotes
....
Area (m: )
..
:37 51) 7 0:?9
34 S,J .~
250 . 500
~tt;l
:'3 1
P.5 :. ! .....,
501 . 1 OJO
11 .:1 '""--
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7 150
o;~~ l
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1 00 1 .-;: '51)[1
577
1.3b'1',,
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537
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7 G::09 ::05-1
7 1-,1 '\;...
OOD
71?6
0 .68%
10 143 4 1::0
20 001 50 (ICJCI
4 11
1) ,35'\,
12 42~l
50 001 - 90 oon
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0. 18''~
:'.:J 603 4 57
5 001
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10(1 flf
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Fonre: PMCGIPI.ANURB
Do quadro acima pode-sc inferir que em Campo Grande

t ainda muito alto o numero de totes vagos. Sc, grosseiramente, considerar lotes apenas os que possuem ate 1.000 m ~ ja se
115
obteria a espantosa cifra de 41.1 I% das tcrras vagas, correspondente a II 0.653 unidadcs. Para se tcr uma ideia de quanto
e grande o numcro de lotes vagus em Campo Grande, comparou-se a outras cidades com urn nume ro de habitantes proximo ao de Campo Grande. cmbora nao no mcsmo pcrfodo (TABELA5).
TABELA 5 - COMPARATIVO ENTRE CIDADES PELO NUMERO
DE LOTES
Cid:ades
:,.;( :,:11 ; .:.u:.
11 1
,.,
- t:.
11 -F ~ I ' 1 '
:.t.tr
,,r;..::.Nf f ,, ,
Popula~io
N" de Lotes Vasos
,_,)7 3( (1
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J t1'" 'ti" t' l
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Funr, I l l SANTOS. !1.1i hn n " Mc tm puk ,urpu.-all va frag nH:nta<IJ '

.:n4ndo FUNI.>REM 1M.:rnwnc.-.amcmo da Rc g1:ill
!l.ktmpulitana do RJ IQJIJ)
121 PM('GJPI.AN URS
Esse quadro revela que para cada 4 ,68 habitantes em

Campo Grande existe I lote vago. A cidade que mais se
aproxima de ste fndice e Niter6i, que possui quasc que o
dobro disto ou scj a. para cada 8, 18 habitantes existe urn
tote vago.
Por outro )ado, a disponibilidadc de areas muito grandes. ou glcbas (entre I0 .00 I m~ e 90.000 m~) tambCrn e alta, represe ntando 43.37% das terras sem ocupa<;iio, scm considerar nesses pcrcentuais, as areas maiores que 90.000 m~. conformc ja
explicitado anteriormente. Portanto, em Campo Grande, os lotes
e as glebas vagas em conjunto represcntam 32,54% das areas
vazias da cidade.
Os dados da TABELA 6 retratando a situa<;ao nas cidadcs de Sao Paulo e Santo Andre, perm item fazer algumas analogas.
116
TABELA 6 - COMPARATIVO DOS VAZIOS URBANOS POR

ESTRATO DE AREA
Ettrato de
Area
m2
-. -
ate soo
50 I - I 000
1 00 1
Slo PaUlo (1)
10 00.1
3rim3 10 000
lr:tt.;l
.. I
I J ~=? 8)(
3: 1 t :
L
<
19
- '
J ( , ::' 11
(%)
Santo Andr (21

m2
campo Grande (J)

.
'_1,75
:3t .:>':1'5
4 .:'::'
~::..98
1 I ) 7 0 --,?
9 .33
6 ?7t< 898
5.:1 .8 1
84'
30. 18
1': :: 1::'.:1 11; ,;
1nn.n11
m2
(%)
150
16 E !'2
~~I
:ru_.
t~l
s:
1~
':1
17 1 73 1'
J ! 37
1.' 73: 600 100 .01) 11lA 7,; : n53
100 .00
~7
Fonte: (I I (ROLNIK. KOWARIK. SOMEKH. IQ<ll : 128. 1~Q)

(2) . (ALVAREZ. 1994 Q2)
(3) Pl.ANUR RIPMCG
(). 4rea a.ima de 10000 m ' a te Q(I OOOm '
Estes dados cornparativos dcmonstrarn que, mesrno em

cidades aparcntcmcntc tao conccntradas como Sao Paulo ou Santo Andre. o perfil de disuibui~ao de vazios ern rcla~ao ao estrato de
area cpraticamente o mesrno. 0 que difcrencia uma cidade da outra
e a quantidade de areas vagas. Eespantoso o fato de uma cidade
que contem cerca de apenas 6% de habitantes em rela~ao a outra
(Campo Grande e Sao Paulo) possuir quase que a mesma quantidade de metros quadrados de areas vazias.
0 demonstrativo da grandiosidade do fato por si soja

estimula a investiga~ao de como ocorreu em Campo Grande
este processo de forma~ao c manuten~ao de grande quantidade de terra urbana scm ocupa((ao. E preciso, no entanto,
pesquisar como cia esta distribufda no espat;o da cidade.
Oistribui~ao da Terra Ociosa

no Espa~o da Cidade
No trabalho coordenado por Villa<;a ( 1983: s/pg.) ja
havia mcnrrao a retcnrrao da terra ociosa nas pequcnas cidades, demonstrando ser ilus6rio pensar que sc trata de uma
pnhica comum apenas as regiocs metropolitanas.O trabalho
117
utiliza-sc de urn esquema tlpico de organiza~ao territorial de uma

cidadc brasilcira com popul~ao maiorque cern mil habitantes no
sentido de i lustrar o problema da terra ociosa (FIGURA 15).
FIGURA 15 ORGANIZA<;Ao TERRITORIAL ESQUEMATICA DE UMA CIDADE BRAILEIRA COM POPULA<;AO MAIOR QUE CEM MIL HABITANTES.
, r_;r777/7-':7;0-./}':
" ' // : ' , ' / ? '. / / /
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...-:- /;. ')
\ ~ //. ' ~ ~ /,~'/
'/ '/ 7/n-rrr7// </X/) /

'(.:.>;:.;/.~;;;;~/_t:,/
L/..::..LL. / a.-~
I - C'entm da cidadc
2 - Zona de alta den!tidadc ocupada principalmcnte por clas.sc media. ~ndo que na~ porI;Oc~ 2A .:unccntra- ~ a cia~~ mCdia alta c d~~ alta. Ecomum apan:ccr um outm vctor de
cunccntt<M;iiu da cia~ !>I: media clou alta. A ~oroa 2 bern dotada de infrc1 c~ttutura c cquipamcnto!t urbanos;
3 C"anu:tcrila-se como a primcira peri feria. Nonnalrncntc qua:.c toda lotcada conM:rvando. no cntamo. muitos lotcs vago~ c algumas glcbas. Possui alguma~ infra-cstruturas
como agua. ilumina(jlio publica. coleta de lixo. algumas ruas pavimcntada~ c t.ran!tpunes.
Segundo Villa~a ..."c a coroa tipka do sub aproveitamcnto do!t equiparncntos existcn
IC!t ..." ( 1983: ~pg.);
4 Caracterizada cornu circa de cxpansao urbana. a Corua 4 tern uma ocupa.;iio rarcfeita ondc
encontra-~e rnuitos lutes c glebas vagas. alcm de pouquissimos cquipamcmos c intra
cstrutura;
5 - zona rural imcdiata.
Segundo este esquema, a reten~ao da terra ociosa nao

se da ncm em toda a cx.tensao da cidadc e ncm com a mcsma
natureza: varia de acordo com seus proprietarios e conformc
seus interesses. As glcbas normalmentc localizam-sc na peri feria extrema c os proprictcirios sao antigos fazendciros, ou o
. 118
capital financeiro. Normal mente a ex.pectativa para estas areas e

0 uso rcsidcncial. cx.cctuando-se as areas destinadas as industrias. Quando localizadas em rcgioes mais pr6x.imas ao centro a
ex.pectativa cde ocupa~ao com conjuntos residenciais ou grandes empreendimentos. aparecendo aqui. como proprietcirio, as
construtoras (VILLA<;A. 1983: s/ pg).
Os lotes, quando se localizam em bairros de concentra~ao das classes media c alta, sao de propriedade dos grandes
especuladores. ou de pessoas flsicas ou juridicas da classe
media e alta. Ea terra para rcten~ao em busca de auferi~ao da
renda. Quando localizados na peri feria popular, os lotes geralmente sao de propriedadc de famflias com poucos recursos que
tern como objetivo basico a constrw;ao de suas moradias
(VILLA~A. 1983: slpg.).
Processo semelhante ao descrito acima acontece em Campo Grande, em bora com algumas ex.ce~5es, que serao vistas mais
adiante. Dos vazios urbanos analisados26 somente l ,62% encontram-se na Zona Central da cidade. As Zonas Norte, Sui.
Leste e Oeste cnglobam a maior area sem ocupa~ao, abrigando
respectivamente I 0,51 %; 39,06%; 29,25%; e 19,57%, sendo que
nos setores mais pcrifcricos as area<; vazias possuem dimens6es
superiores que nos setorcs mais pr6x.imos a Zona Central. Em
seguida sera detalhado como clcs estao distribufdos.
Vale lembrar antes de iniciar a analise, que OS dados aqui
trabalhados, provenientes do levantamento por mim realizado, referem-seacireascom maisde 10.000m2 (maioresque I ha),denominadas nesta disserta~ao de glebas27 Como complemento sera utilizado o trabalho desenvolvido pela PLANURBIPMCG, para areas
referentes aos lotes, ou seja, areas entre 250m2 ate 1.000m2
A foote da pesquisa e o Cada~tro Imobiliano para efeito de cohranr;a do Imposto
Territorial Urbano - JPTIJ. area~ com mais de 10.lX.XJm~. anode 1994.
27
Utiliza-se aqui a cla<;sifica~ao da Secretaria Municipal de Controle Urhanfstico onde areas maiorcs de I ha sao consideradas glebas.
119
Zona Norte - Essa Zona iniciou sua ocupa~ao desde

a decada de 50, quando a BR-163, que liga Campo Grande a
Cuiaba, capital do antigo Estado de Mato Grosso, facilitou o
acesso c contribuiu para o surgimento de bairros em sua
marge m esquerda. Dividida em sete sctores possui, em seis
dcles, baixfssimas densidades (entre 0 e 20 hab./ha) sendo
que o setor que mais se adensou, Coronel Antonino, esta
Jocalizado junto a Av. Coronel Antonino - acesso a referida
BR- 163 - (FIGURA 14, pag. Ill). Ao Iongo dessa rodovia
formou-se intenso comercio que abastece, em grande parte ,
toda a rcgiao formada por bairros populares c conjuntos
habitacionais, localizados nao s6 nesta zona mas tambem na
Zona Lcstc.
Na Zona Norte. as glcbas situam-se predominantcmcnte

pr6ximas a linha limftrofc que separa a area urbana da area rural.
assim como, junto as nascentes do c6rrego Segredo. 0 setor
urbana que possui maior quantidade de area de glebas vagas e
o Setor Nasser, com 2,89% do total de areas de glebas vazias da
cidade. Este setor, juntamente como Setor Nova Lima, possui
tambe m grande quantidade de lotes vagos englobando, respectivamente, 4,94% e 8,38% dos lotes vagos da cidade (FIGURA 16 - Anexo). Estes Indices revelam que, na Zona Norte,
grande parte das areas, sobretudo as situadas mais ~r6ximas
dos principais acessos, ja foram parceladas, restando apenas,
na forma de glebas, as areas mais longfnquas, junto a area rural
ou aquelas que margeiam os c6rregos.
Observou-se, entretanto, no decorrer da pesquisa, que
a ocupa~ao desses loteamentos vern se dando de forma lenta.
lsso porque a Zona Norte e caracterizada por bairros populares, com acessos dificultados e pouca infra-estrutura. Muitos
destes totes vagos pertencem a famflias de baixa renda que
compram totes no intuito de construir suas casas. As caracterfsticas dos bairros confirrnam essa assert iva. Apesar deja habitadas. grande parte das moradias estao em processo de cons120
tru~ao. Urn processo demo rado e sempre inacabado. pais

constr6em apenas nos finais de semana e quando disp5cm de
recursos.
Zona teste - A Zona Leste teve inicialmente, na decada de 50, parcelada um a area para chacaras em regiao de uso
exclusivamente rural - o Setor Veraneio. Na decada de 60 foi
tambem parcelada uma grande area, contfgua a essas chacaras, porem para fins urbanos, o Jardim Noroeste (Setor Maria
Aparecida Pedrossian). Hoje, ambos estao inclufdos dentro
do perfmetro urbana. Com estes doi s loteamentos foi tra~ado
o limite Leste. entre area urbana c rural. que a cidade possui
ate hoje. Paralclamcntc aabc rtura desses loteamentos. a Zona
Leste foi crescendo como extensao da Zona Central, facilitada
pela Av. Mato Grosso e pela Av. Ceara. dois importantes eixos
de tnifego.
No infcio dos anos 80, ap6s decisao do Govemo do

Estado de instalar uma area exclusiva que abrigaria os ediffcios
administrativos da esfera estadual - o Parque dos Poderes -.a
Zona Leste passa a experimentar urn processo acelerado de
crescimento. Essa Zona abriga setores constitufdos por bairros
destinados as classes media e alta como OS setores Monte Carlo
(que engloba bairros como Giocondo Orsi), Santa Fe (que engloba o Autonomista), Chacara Cachoeira e Caranda Bosque.
Possui ainda bairros mais populares como Tiradentes, Parque
Maria Aparecida Pedrossian, Mata do Jacinto e Parque dos
Novos Estados. Os quatro ultimos abrigam conjuntos habitacionais destinados ao funcionalismo publico e outros segmentos com faixa de renda media, diferente, portanto, daquela
popula~ao mai s pobre cuja dem a nda e por conjuntos
construfdos pela antiga COHAB.
A densidadc, tal como acontcce na Zona Norte. aprcsenta fndices muito rcduzidos: de zero a 20 habitantes/ha, na
121
maioria dos bairros. Sao exce~ao os setores Santa Fe, Monte

Carlo e Mata do Jacinto onde esse lndice esta entre 20 e 40
habitantes/ha. lsto se explica pelo fato desses setores se aproximarem das importantes vias Ceara/Coronel Antonino, eixos
que conduzem a rodovia que liga Campo Grande a Cuiaba, que
promoveu a ocupa~ao mais adensada desses setores.
Nesta Zona os setores que possuem maior quantidade
de glebas vazias sao: Veraneio (7 ,70% )~ Parque Maria
Aparecida Pedrossian (4,61 %)~ Parque dos Novos Estados
(4,32%), Tiradentes (4,25%) e Caranda Bosque (3,76%), comparados ao total de glebas vazias da cidade (FIGURA 17 Anexo). Com exce~ao do Caranda Bosque, que tern um processo de ocupa'rao acclcrado destinado as habita~oes de classe media alta, esses setores sao desprovidos de facilidades
de acesso ou servi~os publicos que possuem outros bairros
populares, com popula~ao de renda inferior. Sem o status dos
bairros "chiques" e sem as facilidades de mobilidade dos bairros populares mais populosos, a ocupa~ao da regiiio tornouse pouco atraente para as camadas mais populares, ocorrendo a ocupa~ao sobretudo .quando ha a constru~ao de
residcnciais ou conjuntos habitacionais.
0 Setor Veraneio, por seu lado, com o maior lndice de

glebas vagas, possui caracteristicas pr6prias que explicam a
sua desocupa~ao. A area, composta de cerrado e pasto improdutivo, foi parcelada em pequenas chacaras, muitas com 5.000m2,
vendidas a segmentos de classe media que, em grande pane
dos casos, nao promoveu sua ocupa~ao. A regiao nao possui
rede de agua nem ilumina~ao publica, sendo inexpressivo o
numero de vias pavimentadas. Se estes beneficios nao fazem
falta aos proprietcirios de "fins de semana" ou para aqueles que
aguardam a valorizat;ao de suas terras, existe uma popula~ao de
baixa renda que habita pequenos totes dcsmembrados das chacaras, que ressentem-se dessas ausencias, principalmente no
que diz respeito ao acesso para o centro da cidade.
122
Em se tratando de lotes desocupados, os setores que

mais se destacam eo Parque Maria Aparecida Pedrossian com
o espantoso percentual de 10,47% do total de lotes vagos na
cidade, eo Caranda Bosque, com 3,48% dos lotes vagos (FIGURA 17- Anexo). Este ultimo, con forme ja ressaltado, esta
em processo acelerado de ocupa~ao atraves da constru~ao
particular de residencias, condomlnios fechados e residenciais
implementados pel as construtoras. 0 Parque Maria Aparecida
Pedrossian inclui o Bairro Jardim Noroeste que, devido airregularidade de sua situa~ao legal, encontra-se praticamente
desocupado resultando no grande percentual de lotes vagos
revel ados acima.
Zona Sui - 0 crescimcnto dcsta Zona esteve vinculado

a abertura da BR-163, no scu sentido sui, que, ate final da decada de 80 era o unico caminho asfaltado para o Estado de Sao
Paulo. Desde a primeira planta da cidade, de 1909, nao se previa
a expansao da malha urbana campo-grandense nesta dire~ao.
A partir de meados da decada de 60, no entanto, esta foi a
regiao da cidade que mais se estendeu.
E a Zona mais heterogenea, tanto pelo seu processo

de ocupat;ao quanto pela tipologia dos setores que a compOe. Os setores mais pr6ximos a Zona Central podem ser
diferenciados em duas areas. A primeira, a oeste, inclui OS
setores TV Morena e Vilas Boas, ambos bairros de classe
media alta que s6 recentemente tern conhecido urn processo
mais intenso de ocupa~ao, sendo que sua densidade e ainda
bastante baixa, 0 a 20 habitantes/ha. Na segunda area, aleste, situam-se os bairros de ocupa~ao mais antiga: Bandeirantes e Taquarussu, implementados na decada de 50 e Jacy,
Jockei Club, Piratininga, Guanandi. Progresso e Carlota, aber. tos na decada de 60. Em bora sejam areas nao verticalizadas,
ou muito pouco verticalizadas. alguns destes bairros possuem as maiores densidades populacionais da cidade, entre 60
123
e 80 hahitanres /ha. E o caso dos sctores Taqua russu, Jacy.

Guanandi c Jokey Cluh. Possucm praticamcntc toda a sua
area ocupada alem do padrao de parcclamento do setor, lotes e quadras ser considcravelmente meno r que o tradi cional, cstabclccido no centro da cidade.
Nos setores mai s pcrifcricos da Zona Sui encontramse g ra ndes bairros popula res, onde aparece urn maior numero de conjuntos habitacionais voltados para a popula~ao de
baixa rcnda (ate 3 salarios mfnimos) como o complcxo das
Moreninhas (tres conjuntos que abrigam 3.996 casas, maior
Conjunto Habitacional construfdo pcla COHAB em Campo
Grande) co Aero Ranc ho (cerca de 3.193 casas). Sao, gcralmcntc, a reas carentcs de infra-estrutura c servi((os, possuindo, na sua maioria, apcnas rcdc de agua c rcde de encrgia
clctrica. Algumas poucas ruas inc lucm ainda pavimcnta~ao
(no trajeto do onibus) e ilumina9aO publica. A densidadc
dessas areas, excetuando a do Setor Alves Pereira que e
equivalente a do centro da cidade, esta na faixa de 0 a 20
habitantes/ha.
Zona Oeste - Caracteriza-se pela prese n\a de grandes barreiras ffsicas, como o Acroporto lnternacional Antonio Joao, C por grandes por\oes de areas de USO diferenci ado pertencentcs a Aeronautica e ao Excrcito. Em sua extrema
periferia, em dire~ao a safda para Aquidauana e Corumba
{pantanal sul -mato-grossense) encontra-se o nucleo industrial da cidade. Na faixa Norte e Lestc desta Zona acham-se
localizados bairros populares e varios conjuntos
habitacionais, com caracterfsticas mais ou menos semelhantes, ou seja, habita~ocs unifamiliares em terrenos espa\ados. Os lotcamentos mais recentes, assim como os conjuntos habitacionais, aprcsentam urn parcclamento com tra~ado
urbano mcnos gcneroso. A densidadc demografica e maio r,
40 a 60 habitantes/ha, nos setores lindeiros a safda para
SidroUindia e proximo aZona Central e no Sctor Santo Amaro.
antigo bairro popular. No restante da Zona a den sidade c
abaixo de 40 habitantes/ha, existindo grandes areas que possuem menos de I 0 hab./ha dcvido as areas institucionais e
industriais.
Esta e a Zona com maior concentra~ao de areas vagas

em toda a cidade, sendo que as g lebas possuem a seguintc
distribui9ao por setor: Aero Ranc ho (9, 10 % ); Universitario
(7 ,09% ), Morcninha (4,9 1% ), Rita Vieira (4, 19% ); Centro-Oeste (3,51 %); Los Angeles (2,60%); Alves Pereira (2,50%);e
Co~onial (2,40% ). Em rela\ao aos totes vagos os setores que
ma1s se destacam sao: Aero Rancho (5,73%); Los Angeles
(3,94%) e Universitano (2,82%) (FIGURA 18 - Anexo). Todos
incluem bairros popula res que se constituem de habita~oes
simples, muitas del as construfdas pe lo sistema de mutirao
nos fins de semana.
Em terrnos de glebas OS setores que mais possuem areas

vagas em rela~ao ao total da cidade sao: Coophavila II (3,03%),
NucJeo Industrial (2,83%). Sao Conrado (2,25%), e Panama
(2,03%). Todos estao situados na extrema peri feria, limites entre
4rea urbana e rural (FIGURA 19- Anexo).
0 Aero Rancho possui ainda grande parte de suas terras constitufda por chckaras, muitas dclas improdutivas, 0 que
contribui para aumentar a area de vazios ncste setor.
No Setor Sao Conrado coincide grande numero de

glebas aliadas a grande numcro de lotes desocupados. A
paisagem local confirma essas informa~oes, pois existem ainda muitas areas de pasta inclufdas af no pcrfmetro urbano.
124
Em se tratando de lotes, os maiores pcrce ntuais estao

localizados nos seguintes setores: Sao Conrado (4 ,54% ),
Nova Campo Grande (4,21 %), Popular (2,70%), Aeroporto
Antonio Joao (2,42%), Tijuca (2,24%) e Batistao (2,09% ). tambern localizados nas areas mais afastadas da Zona Central
(FIGURA 19 - Anexo).
125
Na por~ao loteada ha inumeros lotes vagos em meio a habi tatr6es em

semana.
constru~ao
pelo processo construtivo de fins de
Nos demais sctores, a nao coincidcncia dos sctores

com grande quantidade de glebas e de lotes demonstra que.
na Zona Leste os bairros ou tern maior numero de gleba~
vagas ou, apesar de parcelados, possuem muitos lotes scm
ocupa~ao. Das areas parceladas, apesar da maioria ter surgido nas decadas de 60 e 70, portanto ha cerca de 20 ou 30
anos. a promo~ao de sua ocupatriio ainda nao se cstabeleccu uma vez que os proprictarios sao frcquentemcnte pessoas de baixo poder aquisitivo, que csperam jumar rccursos
para comprar matcriais de constru~ao c iniciar a construc;iio
da sua moradia.
Zona Central - Esta e a Zona de ocupacrao mais antiga

da cidade, sendo a mais adensada e a que possui melhor infraestrutura, inclusive com rede de esgoto que, praticamente, se
restringe a cssa area~11 E importante salicntar que a Zona CcntraF11 indui, alt!rn do centro da cidade propriamcnte dito (a area
correspondente ao comercio, aos scrvicros e ao centro financeiro ), bairros adjacentes, que possucm tax. as maiores de
adensamento c sao beneficiados com completa infra-cstrutura e
servi~os diversos\0. Ex.cetuando us Setores Bela Vista e Jardim
dos Estados, que tern uma populacrao mais rarefeita, os demais
~M
Em 1992 a rede de esgotu de Campo Grande era de aproximadamcnte

222 km atcndendo apenas 21% da populac;ao.
Corn:spondcria ao que. na f-IGURA 21
WI
e considerado como coroa
I c 2.
A infracstrutura dcsta zona inclui: rcde de agua. rede de csgoto. rede de

encrgia cletri~:a. pavimenta~ao. ilumina(jiio puhlka c telcfunia. Dcntn:
os scrvil\os !><>demos induir os publico!> como coleta do lixo c varri~ao
da~ rua,. sinaliza~ao de transitu. entre outrm. e o:. privadm como por
excmplu o de TV a cabo.
126
setores possucm entre 30 c 70 habitantcs/ha, inclusive o setor

central pois, apcsar de possuir elcvado fndice de constru~ao.
existe uma clara prcdominancia dos setores comerciais c de scrvi~s (FIGURA 14. pag.l I I).
Os numeros rclativos aos vazios refletem essas informa~<>es: apenas I .62% das glebas situam-se nessa zona. sendo
que os setores que apresentam maior fndice de areas vazias sao
o Cruzeiro (0,67%) eo Bela Vista (0.32%). 0 mesmo acontece em
rela~ao aos lotes vagos, porem com Indices urn pouco mais
elevados que atingern 4,05o/r do total da cidade, sendo que sua
concentrac;au c maior nos setores Cruzeiro (0,77%); Sao Francisco (0.58%) e Planalto (0,52%) (FIGURA 20- Anex.o).
Embora esscs perccntuais aprcsentados sobre a area
Central sejam menores que das areas pcrifcricas, urn olhar atento pela Zona Central rcvela a grande quantidade de terras vazias ainda disponfveis em areas muito bern servidas de servi~os e
infra-estrutura. Sao areas que estao tambem localizadas muito
pr6ximas ao centro da cidade, com bastante facilidade de acesso a este e do desfrute dos melhores servi~os oferecidos tambern pela iniciativa privada. Como ex.emplo pode-se citar a area
compreendida entre Av. Afonso Pcna, Av. Ceara, Rua Lavinda
Ferreira e c6rrcgo Prosa.
VAZIOS URBANOS
E
,
PROPRIETARIOS
Esta parte da pesquisa e baseada apenas nas glebas
com mais de 10.000m 2 (I ha). em virtude de inex.istirem dados
sistematizados refercntcs aos proprietarios dos lotes (areas ate
l.(XX)m2).
Na TABELA 7 visualiza-se a distribuicrao das grandes

propriedades.
127
TABELA 7 AREAS COM MAIS DE 1 HA SEGUNDO PROPRIETARIO

P ropnetinos
Aru (hJ)
Percentu;al (\
48 ,':1.3
o:ons t1utuas t-
llr otuflal l lS
Po:lt?l P JIJII( O:
. 357 t 3
11.97
577.30
5 09
t B.tt.
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-~~:1 ! ~
... t 'j
IUIJ UU
lgrcja,. A"' "''"''"'' Slndll' oiiU\, l:..cufa_,, c1c.
Fonte: SEMUR/PMCG 1994
Desse quadro pode-se inferir que 68,57% das areas vazias na cidade estao nas maos de particulares e de construtoras
ou imobilianas, representando que a terra aindae urn excelente
mcio de reserva de valor. As empresas e bancos possuem 9,21 o/('
e suas areas sao, na maioria das vczes, destinadas aconstru~ao
de suas pr6prias sedes. Os 6rgaos responsaveis pela constru~ao de habitarrocs populares. como a antiga COHAB, Emprcsa
Municipal de Habita~ao e Previdcncia do Estado de Mato Grosso do Sui, que tambem possui uma carteira habitacional voltada
para os se rvidore s publicos, somadas as Cooperativas
Habitacionais, detem 6,62% das glebas vazias. Ao poder publico, incluindo instancias estadual, federal e municipal, compete
I I ,97% das areas vagas. Observados estes percentuais, e interessante verificar como os proprietanos das glebas sem ocupa~ao estao distribufdos no es pa~o urbano.
A pesquisa rcvclou que a posse da te rra nao se da de
forma homogcnca no cspa~o da cidade. Os proprictarius rcalizam uma especie de divisao territorial, concentrando suas
posses em areas cspccfficas da cidade. Existe, sobretudo quan12H
do se trata de grandes propriedadcs como as que se analisa

neste trabalho. algo como urn pacto de apropria~ao territorial.
Dessa forma, e possfvel sc fazer uma leitura da cidade a partir
do conhecimento dos proprietarios da terra urbana. ou seja. c
possfvel sc determinar, com grande probabilidade de accrto.
OS locai s destinados a instala~ao futura de COnjuntos
habitacionais; as areas que tendem a abrigar grandes empresas; areas de concentra~ao de comunidades etnicas, como eo
caso dos japoneses, que tern uma forte influencia cultural na
cidade: os locais que pertence m ou pertenceram a famflias
tradicionais e que foram antigas propriedades rurais, entre
outros. E possfvel, desse modo. se levantar urn pouco da hist6ria da cidade, a partir da idcntifica~ao da posse da terra
urbana. bern como, se fazer algumas pre vis6es de ocupa~ao
dacidade, definindo. assim, antecipadamente, polfticas e a~oes
publicas apropriadas. A seguir serao analisadas as categorias
de proprietarios.
Poder Publico - Do total de terras pertenccntes ao

poder publico, 90,46% estao localizados nas Zonas Leste, Oeste e Sui. A Zona Central praticamente nao possui grandes areas
publicas. apenas 0,37% di stribufdos nos setores Bela Vista,
llanhanga e Amambaf. A Zona Norte, da mesma forma, participa apenas com 9, 18% das terras publicas, concentradas. praticamente todas elas, no setor Nova Lima.
A Zona Leste e a que possui maior quantidade de areas
publicas, sendo que nela, o Setor Mata do Jacinto detem sozinho 13,34 % das terras publicas de toda a cidade, seguido do
Tiradentes, que tambem pertence aZona Leste, com 9,48%. Na
Zona Sui eo Setor Colonial que possui maior concentra~ao de
areas publicas, 7,60% do total da cidade, enquanto que, na
Zona Oeste, eo setor Nova Campo Grande, com 8.47% destas
areas.
129
A constitui~ao de tcrras publicas se da, geralmente,

mediante o processo de parcelamento de uma gleba. Desde a
aprova~ao da Lei Federal N" 6. 766179 e, posteriormente com a
aprovac;ao da Lei Municipal N" 2.567/88, que dispoe sobre o
parcelamento urbano, o loteador e obrigado a deixar reservas
de areas para a Prcfeitura Municipal, destinadas ao uso de equipamentos comunitanos e de recrea~ao e lazer. No entanto, nos
loteamentos anteriores a 1979, em cuja epoca ainda nao havia
lcgisla~ao que regulamentasse esse aspecto, percebe-se a
inexistencia de areas reservadas ao poder publico. Exemplo disso sao OS Joteamentos Jocalizados no centro da cidade, que nan
possuem areas publicas.
A simples obrigatoricdadc do lotcador destinar areas da
gleba parcelada ao poder municipal nao se traduziu, entretanto.
na reserva de terras apropriadas, que pudessem tcr um born
aproveitamento por parte do orgao publico. Nos loteamentos
abertos ate recentemente, os loteadores, scm contestac;ao do
orgao publico, reservavam para a prefeitura os piores lotes:
areas brejosas, cantciros, pequenas quadras em forma de triangulos bern como sabras do parcelamento que nao sc constitufa
nem em urn ter~o de quadra. Muitas dessas areas sao fundos de
vale ou terrenos proximos aos corregos, ondc as caractcrfsticas
ffsico-ambicntais nao recomendam obras edificadas, mas apcnas parqucs c reservas.
Somente a partir de 1988 e que a Prefeitura Municipal
de Campo Grande implantou uma Comissao de Diretrizes Urbanfsticas encarregada de analisar os pedidos de loteamentos
e de fornecer a Guia de Diretrizes Urbanfsticas. Entre outras
coisas, a comissao negocia com o loteador a doa~ao de areas
mais apropriadas ao poder publico, incluindo aqui os lotes
melhor localizados para scdiarcm institui~oes e areas de recrca'iao, hem como as areas com potenciais de rcservas
ambientais. Essas arrocs. no cntanto, so se fazcm sentir nos
parcclamentos do solo mais recentcs, scndo que naqueles
130
mais antigos o prejufzo foi incvitavcl. Como exernplo pode-sc

citar o setor Nova Lima. parcelamcnto implantado na dccada
de 70 onde a grande porcentagcm de areas publicas existentes localizam-se, predominantcmcntc. na regiao proxima a nascente do corrcgo. di stante do accsso da popularrao cnquanto
que, na area armada. inexistem areas para implantac;ao de cquipamentos comunitarios.
Como as areas de fundo de vale sao em grande parte
pertencente a Prefeitura Municipal e ela nao promoveu o seu
uso adequado, a popula~ao que nao tinha como pagar urn lote
ou uma habita'iao acabou por instalar-se junto aos corregos.
promovendo a fom1ac;ao de favclas em condi~6es precarfssimas
de seguran~a e da salubridadc. Assim a ocupa~ao das margens
dos c6rrcgos. proccssada de forma irregular, resultou em prejufzos ambientais scrfssimos para a cidade. A instala\ao de barracos, a retirada da vegcta\ao existente, mesmo quando nao se
tratava de mata ciliaroriginal, a deposir;ao do lixo domestico da
favela, bern como as preca.rias condi~oes de esgotamento sanitano e das aguas servidas, contribuiram para degradar as beiras
dos corregos no contexto urbano, comprometendo a vida dos
mananciais da cidade.
Numa tentativa de contcr a ocuparrao irregular das margens dos corregos, a Camara Municipal. em 1988, aprova a lei
No 2.484- Lei de Conccssao de Direito Real do Uso- onde o
6rgao publico concede as famflias habitar em terrenos publicus
pertencentes a Prefeitura Municipal. Neste caso,
freqtientemente as areas escolhidas margeiam os corregos que
passam pela cidade. Esse tipo de solu\aO, no entanto, nao e
menos prejudicial ao meio ambiente. Alem de edificarem em
areas legalmente consideradas non aedificati, essas famOias
podem cultivar hortali~as e frutas, acarrctando tambcm o
desmatamento da vegeta~ao ciliar. hem como a polui~ao dos
c6':eg~s, mediante o uso de agrotoxicos e do esgotamcnto
santtario, uma vcz que os solos dessas areas sao em gcral "arDl
gi losos mal drenosos, normal mente saturados ... ocorrcndo a

polui<;iio das aguas supcrficiais por fossa ou infiltra<;ao" (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO GRANDE. 1991 ).
COHAB, EMHA, PREVISUL- As terras destinadas
a constru<;ao
de habita<;ocs populares cstao situadas nos

setores que hoje ja abrigam bairros predominantemente populaces c de habita<;oes de baixa renda. A Zona Sui detem
63.65% das terras pcrtcncentcs a empresas habitacionais,
dessc total 33,66o/c estao no Setor Aero Rancho e 24,69% no
Sctor Morcninha, scndo a antiga Companhia de Habita<;iio
de Mato Grosso do Sui - COHAB, hoje Companhia de Dcscnvolvimcnto Habitac ional c Urbano de Mato Grosso do
Sui - CDHU. a grande proprictaria dcssas areas. Na Zona
Oeste. que possui 15.58% das tcrras pcrtcncentes as cmprcsas publicas, o Setor Coophavilla II contem 12,64%. Esses
percentuais revelam que a por~ao sui da cidade provavelmente continuara sendo o principal local de moradia das camadas de baixa renda.
Ao Norte, Setores como Coronel Antonino e Nasser
possuem a maioria das terras, 8,5 I% e 5,22% respcctivamcntc.
Com cxce<;ao do primciro, o ultimo, Nasser esta localizado na
extrema peri feria da cidade. confirmando a vclha constata<;ao
de que OS conjuntos habitacionais dcstinados a camada de
baixa renda sao construldos sempre em areas longfnquas. Aqui.
conhecidos os proprictcirios das terras, pode-se deduzir que
ainda continuarao sendo construfdos ncsscs locais.
Na Zona Leste poucas sao as areas pertcncentcs a essas empresas. Das existentcs, todas, 5,66%, pertcncem ao Institulo de Previdencia do Mato Grosso do Sui- PREVISUL- que
possui uma Cartcira Habitacional deslinada a co nstru~ao de
habita<;ocs para os funcionarios publicos. Os setores Parquc
Maria Aparccida Pedrossian eo Tiradentcs contcm grande parIJ2
te dessas propriedadcs. Estes sctorcs possuem conjuntos

habitacionais dcsignados ao funcionalismo publico, portanto.
abrangendo uma faixa de rcnda urn pouco mais elcvada do que
os conjuntos promovidos pel a COHAB/CDHU ~ possuem tambern conjuntos construidos por Construtoras atingindo uma
faixa de renda mais elevada. Este pouco percentual de areas
pertencentes a COHAB/CDHU ou mesmo a Empresa Municipal
de Habita<;ao- EMHA, demonstra que a Zona Leste esta reservada a forma<;ao de bairros dirigidos a camadas sociais mais
altas que possuem condi<;oes de adquirir habita<;6es urn pouco
melhores. Essa constata<;ao refor<;a as observa<;6es anteriormente levantadas demonstrando que. em Campo Grande. parte
da terra urbana. ncstc caso a localizada na por<;ao Lcste. esta
como que guardada para atcndcr uma popula<;ao privilegiada
pois, mesmo os conjuntos habitacionais aqui existcntes, possuem urn padrao mais elevado se comparados aos da COHAB/
CDHU. A grande reserva de terras urbanas cujos proprietarios
sao construtoras e imobilianas tambem localizadas na Zona
Leste, confom1e se vera mais adiante, tambem confirmara essas
afinnati vas.
A Zona Central e os setores a ela pertencentes ou a
ela adjacentes. e que tern caracterfsticas mais nobres, tambern localizados na faixa leste, nao possuem nenhuma area
de propriedade das empresas de constru<;ao de habita<;oes
populaces.
Cooperativas Habitadonais - As t:uoperali vas

habitacionais, mesmo existentes anteriormente, tiverarn sua mais
forte atua<;ao na constru<;ao de conjuntos habitacionais, entre
o anode 1981, quando foi criado o lnstituto de Orienta~ao as
Cooperativas Hahitacionais- INOCOOP, eo inicio dos anos
noventa, quando paulatinamente o 6rgao foi sendo desativado.
Os conjuntos por clas construfdos possuem carater popular.
porem sao voltados para uma faixa de renda familiar maior IB
entre 8 e 12 salarios mfnimos - sc comparados aos conjuntos

construfdos pcla COHAB. atingindo ponanto uma camada de
classc media que varia entre media baixa c media media. Muitos
dcsses conjuntos foram construldos em Jocais bastante privilcgiados do ponto de vista da disponibilidade de servir;os, infraestruturas e acessos. Outros, no entanto, foram construfdos
em regioes mais pcrifericas e se tomaram verdadeiras "ilhas" de
infra-estrutura locadas e m meio a glebas e cerrado. Das terras
pertencentes as cooperativas todas estao situadas nos bairros populares. 0 Parque Uniao contem 42,38% das terras, seguido do Alves Pereira (17,05%). Aero Rancho (15,10%) e
Parque dos Novos Estados (I I ,42% ). Excetuando o Parque
Uniao, os demais sc situam em areas localizadas na extrema
peri feria da cidadc.
conforrne ressaltado anteriormente, quanto nas vias de maior

fluxo da cidadc. incluindo as vias intemas e as que dao acesso
as rodovias.
Das terras pertenccntes as empresas e bancos. 47.54%estao na Zona Lcste concentradas sobretudo nos Setores
Caranda Bosque ( 16,00%), onde a Av. Mato Grosso interliga
bairros residenciais com o Parque dos Poderes, e no Maria
Aparecida Pedrossian (I I ,27%). safda para a cidade de Tres
Lagoas.
Na Zona Sullocalizam-se 31.62% das glebas de empresas e bancos. sendo 15.21 % no Sctor Universitario, concentrados, na sua maioria, na Av. Costa e Silva que leva a BR- 163,
safda para Dourados e Sao Paulo.
A Oeste. encontra-se
Empresas e Bancos - Em Campo Grande, diferentcmente da situa~ao encontrada pela descri~ao de Villat;a, onde os
proprietarios das glebas sao ou antigos fazendeiros, ou o capital financeiro - (VILLA<;A, 1983 e FIGURA 15, pag. 118), o
percentual de terras penencentes ao setor bancario e pouco
significativo e suas areas nao sao suficientemente grandes a
ponto de merccer destaque" . Em dccorrencia disto, optou-sc
aqui por incluir Emprcsas c Bancos em urn s6 item entcndendo
que, na sua maioria, as terras destcs proprictanos sao destinadas a construr;ao de scdes ou amplia~ao de in stala~6es e nao
ao uso de futuros empreendimcntos imobilianos como sugere o
trabalho de Villa~a.
Grande parte das terras cujos proprietarios sao as emprcsas e os bancos acham-se localizadas tanto na Zona Leste.
area que expcrimenta grande crescimento no contexto urbano
de Campo Grande, concentrando bairros de classe media alta,
"
A~
maiorcs propricdadcs pcrtcnccntcs an sctor han-.:~rio cstiio Jocali7adas no Sctor Panama (1 7.H ha} c nn Sctor l ;nivcrl-itario ( 14.4H ha).
134
19.62%- das terras das empresas

sendo que o Nucleo Industrial contern 6.81% eo Setor Popular
7 ,56%, ambos situados na safda para Aquidauana e para a regiaodo Pantanal, BR-262.
Construtoras e lmobiliarias - A pesquisa revelou que

em Campo Grande existem apenas 64 empresas no ramo da constru~ao civil e administra~ao de im6veis - construtoras e imobilianas - proprietanas de glebas. Apesar de nao serem muitas. OS
dados comprovam que possuem consideravel fatia das terras,
20,64% das glebas de toda a cidade.
Dentro do espar;o urbano estas areas de grandes dimens6es estao concentradas na Zona Sui e na Zona Leste, que
detem respectivamente 43,65% e 28,18% do total pertencente
as construtoras e imobilianas. As zonas Oeste, Norte, e Central
possuem pcrcentuais menores: 19,40%: 7.94% e 0,83% rcspectivamente.
Na Zona Sui os sctores com maior percentual de areas
de propricdade das construtoras e imobiliarias sao: Aero Ran135
cho (8,72%), Centro Oeste (6,64%), Parque Rita Vieira (7,42%) c

Moreninhas {6,23%). Todos estes setores estao localizados na
peri feria e abrigam as camadas popularcs. Esta rcgiao tern sido,
nos uhimos anos, o local mais procurado pclos emprcsarios
interessados em implemcntar loteamentos na cidade de Campo
Grande. lsto se deve ao fato dcla possuir grandes por~oes classificadas, pela Lei de Uso c Ocupa~ao do Solo N" 2.567/88,
como ZR-4 (Zona Residencial 4)u , que permite loteamentos
mais baratos, com urn numero mcnor de infra-estrutura e lotes
urn pouco mais reduzidos. A inten~ao dos tecnicos responsaveis pela e labora~ao da Lei era justarnente prornover a ocupa~ao das ZR-4 por entenderem que se tratavam de areas de facil
acesso a Zona Central. que possufam ainda muitos vazios urbanos a scrcm ocupados c que tinham potencial para ahrigar a
popula~ao de baixa renda. Observa-se que, e m se tratando de
pro mo'!ao de lotcamcnlos, o objetivo da rcferida Lei, nesta regiao, tern sido alcan~ado.
A segunda preferencia das construtoras a Zona Leste,

cujas propriedades esHio concentradas sobretudo no Parque
dos Novos Estados (7,70%) e noCaranda Bosque (6,47%), bairro
de rccente ocupa~ao com habita~6es de classe media alta que.
ultimamente, com~a a ser ocupado tambem por condominios
fechados.
A Zona Oeste contem 19.40% das terras pertencentes
as construtoras, distribufdas sobrctudo nos setores Tijuca.
Nova Campo Grande, Coophavilla II e Panama, sendo que possuem, respectivamente, 4,08%, 3,88%. 3.48% e 2.85% do total
destas terras.
No caso das construtoras e imo biliarias, a prefercncia
de aquiSi'faO de terras e dirigida para OS locais e m que existe a
~ A Zona Rc.!~itlcnc.:ial - 4 tla Zona Sui inc.:lui ~ctorcs como: Aero Rancho.
Bantleirantcs. Colonial, GuananJy, Jac.:y. Jockci C lub. Piratininga. Prugrcsso. Rita Vieira. Taquarussu, Univl!rsiuirio .
136
possibilidade de se obtcr maior lucro nos empreendimentos.

Isto ocorre tanto em rcl a~ao aos loteamentos mais populares.
que tern aumentado muito em numero nos ultimos anos. sobretudo nos bairros da Zona Sui. quanto aos loteamcntos
destinados as classes mais altas. na Zona Leste. Interessante
observar que as construtoras possue m partes diferenciadas
da cidade, como que uma divi sao territorial, chegando mesmo
a existir casos, e nao sao poucos. onde as glebas desocupadas de todo urn setor pertencem a uma unica construtora. E ,
geralmente, essa construtora nao possui, ou detem e m pouca
quantidade. areas em outros setorcs. Este e o caso dos Setares Parque dos Novos Estados. Mata do Segredo, Tijuca, Popular, entre outros.
Este fenomeno podc scr creditado ao mercado imohiliario e aos scgmentos dcssc mercado que as e mpresas pretendem atingir. Sabe-se que as construtoras costumam atender a
demanda de detenninadas faixas de renda, especializando sua
atua~ao no mercado. Varia~oes nos investimentos certamente
ocorrem e sao produto da dinamica mercadol6gica. No entanto,
e comum. dentro de urn detenninado intervalo de tempo. as
construtoras investirem em setores especfficos do mercado.
Como a cidade e setorizada socialmente, ou seja, seus bairros
sao ocupados geralmentc por uma mesma camada social. as
construtoras tendem a adquirir terras, para a promo~ao de seus
empreendimentos, nos setores ou bairros que atendem a faixa
de mercado para a qual esta volt ada.
Nao se esta desconsiderando aqui o dinamismo inercnte acidade. nem se acredita que os setores - bairros e vilas nas~am e permane~am para sempre destinados a determinada
classe social. Pelo contnirio, em Campo Grandee urn fenomeno
evidente a valoriza~ao de determinados sctores urbanos, anterionnente de categoria popular. decorrentes de altera~Ocs de
usos e de tipologia edilfcia. que modificam a paisagem urbana
destes locais. No entanto. salvo exce~oes, nenhuma construto137
ra ou imohiliaria arriscaria scu capital implcmcntando projetos

destinados a uma faixa melhor rcmunerada da popula~ao em
areas ondc prcdominam conjuntos habitacionais populares.
pniticas de autoconstru<;ao c habita<;ocs prccarias. 0 contrario.
da mcsma forma. evcrdadciro. ja que empresas interessadas na
implementa<;ao de lotcamentos ou conjuntos habitacionais populares costumam buscar terras que sejam apropriadas a seu
tipo de empreendimento. ou seja, que possuam baixo custo de
mercado e mcnores exigencias. por parte da Prdeitura, quanto a
instala<;ao de infra-estrutura. A leitura da posse da terra urbana
confirma cssas conclusocs.
Particular- Em Campo Grande o numcro de proprictarios pa rticulares que possucm areas com rnais de I 0.000 ha
somam 655. e detem uma area equivalentc a 5.549,51 ha. Dessc numero de proprietarios, aproximadamente 26, a despeito
de estarem classificadas como pessoas ffsicas no cad astro.
possuern empresas de constru<;ao civil ou imobiliarias ou.
como pessoa ffsica , trabalham com a venda de terra s.
lotcamentos e incorpora<;ocs de im6veis. Possuem . porta nto, areas muito provavclmente destinadas ao comcrcio de
tcrras e a cspecula'fUO.
Do rcstantc dos proprictarios, podc-sc idcntiticar doi s
tipos: famflias tradicionais que possufam fazendas no entorno
de Campo Grande c hoje as terras estao incorporadas pela zona
urbana e paulatinamentc vern promovendo o parcelamento de
parte de suas antigas fazendas, ou pessoas que investiram na
te rra urbana como forma de reserva de valor.
Na pesquisa, foi poss fvel constatar que um unico proprictario de terras da cidadc possui a surpreendcntc quantia de
202.86 ha de terras urbanas. subdivididas em grandes lotcs.
Outros proprie~<irios possuem areas com dimcnsocs pr6ximas a
estas, apcnas concentradas em duas ou tres propricdades. Sc o
138
tamanho mcdio de uma fazcnda rural no municipio de Campo

Grande c de ccrca de 500 ha. pode-se constatar que estas pcssoas possuem verdadciros latifundios urbanos.
A mcsma divisao territorial. dcstacada anteriormente em
rela~ao as terras pcrtcncentes as construtoras, encontra-se nas
glebas de propriedade particular. lsso se explica pelo fato de
que antigas fazendas, nos arredores da cidade. vao sendo aos
poucos incorporadas pelo perfmetro urbano. Algumas sao apenas parcialmente loteadas. enquanto que outras sao objeto de
heran<;a. permanccendo em posse da mesma familia. Proprietaries rurai s tradicionais tornam-se grandcs proprietarios urbanos, sendo que a mudan\a da posse da terra rural para a urbana
urn mccanismo que mantcm ou rcaviva o status de antigas
famflias que tin ham na terra a fonte de sua riqueza.
Constata-se tambcm a existencia de grande quantidadc

de terra em maos de proprietarios nao pertcncentes a famflias
tradicionais. Sao pessoas que tomaram-se ricas nos ultimos 30
ou 40 anos, que nao fazem parte das tradicionais famflias ligadas a funda9ao e ao desenvol vimcnto da cidade no comc9o do
seculo, nem possucm. tradicionalmente, nenhum vfnculo com a
produ9ao rural. No cntanto. possuem elevada quantidade de
terras urbanas tambcm concentradas em urn ou dois setorcs.
demonstrando que a aplica<;ao de recursos na terra como forma
de reserva e valora9ao do capital. ate o infcio da decada de 90.
era uma pratica ainda vantajosa.
A pesquisa demonstrou que 40,44% das terras de propriedade particular localizam-se na Zona Sui, sendo quase a
metade destas ( 18,99%) distribufdas em dois setores: Aero Rancho e Universit<irio, justamente ondc cstao localizadas antigas
fazendas rurais. A segunda Zona de maior concentra<;ao de
propriedades particularcs e a Zona Leste, com 26.96% do total
destas areas em toda a cidadc. Nesta ultima Zona. o sctor que
mais detem este tipo de gleba c o Veraneio, contendo sozi nho
11,83% das areas dos particu lares. devido ao padrao do
139
loteamento conformado por pequenas chacaras e que ainda

nao foram ocupadas. Parque dos Novos Estados, Maria
Aparecida Pedrossian e Tiradentes sao os setores que seguem
ao Veraneio. possuindo respectivamente 4,43%; 4,40% e 3,71 %.
A Zona Oeste contem urn numcro menor de areas particulares (17,88%) concentradas no Nucleo Industrial (3,76%),
Sao Conrado (3,1 0%) e Coophavila II (2,99% ). Na Zona None
as areas de glebas tam bern sao bern menores ( 12,23%), concentradas sobretudo no setor Nasser (4,96%).A Zona Central encontra-se praticamente toda parcelada, sobrando apenas algumas areas distribufdas pelos setores; com excet;ao do setor
centro, onde nao ha glebas livres.
Vazios U rbanos e
lnfra-Estrutura
Em Campo Grande, segundo informa~Oes da PLANURB.
98,4% da popula~ao e atendida por rede de agua, e somentc
21% por rede de esgotamento sanitaria. 0 numero de consumidores que recebcm energia eletrica e de 171 .693 e as ruas pavimenradas reprcscntam 40,87% do total das vias existcntc na
cidade.
A Zona Central e alguns bairros adjacentes a ela sao
servidos por toda essa infra-estrutura acima relacionada. Nos
bairros urn pouco mais afastados do centro ja nao e possfvel
encontrar rede de esgotamento sanitaria e, distanciando-se mais
ainda, alem da rede de esgoto, a pavimenta~ao e a ilumina~ao
publica tomam-se raras, quando nao totalmentc inexistentes.
Por outro lado, os mapas de infra-estrutura de energia
elctrica, rede de agua e de pavimenta~ao demonstram que estas
nao estao instalada'i em sequencia, scja em ancis ou Jinearmcntc.
140
segundo a 16gica da ocupa~ao. mas sim aos saltos. Mclhor dizendo. estas redes de infra-estrutura. ao partir do centro. percorrem urn caminho unico e se espalham por diferentes bairros. atendendo uma grande area que sc vincula a malha urbana central
apenas por esse unico acesso, fonnando, entretanto, divcrsos
espa~os intennedianos que nao sao atendidos pela infra-estrutura. Portanto, eposslvel encontrar mcsmo nos bairros mais afastados e, principalmente nos conjuntos habitacionais, areas que
sao bern servidas de abastecimento de agua, energia eh~trica e
asfaJto, enquanto que outras areas, relativamente pr6ximas ao
centro e de ocupat;ao mais antiga. ate hoje sao carentes de pavimen~ao, rcde de esgotamento sanitaria, alem de possufrem
deficientes servit;os de transportc e equipamcntos coletivos.
Em uma pesquisa elaborada sobre cinco loteamcntos na
periferia de Sao Paulo, Rolnik e Bonduki ( 1982: 124) ja haviam
identificado que a extensao das infra-estruturas urbanas nao
segue a 16gica da demanda dos bairros que se fonnam numa
linha continua do tempo. Isto porque, segundo os autores, a
execu~ao de obras de competencia publica depende mais de
conjunturas polfticas do que de urn processo de planejamento.
A rela~ao entre vazios urbanos e infra-cstrutura existente na cidade de Campo Grande foi demonstrada em uma
pesquisaelaborada pela PLANURB/PMCG e denominada "Disponibilidade de lnfra-Estrutura nos Vazios Urbanos". Nesse
trabalho, que abrange apenas as areas ate 10.000m2 , os totes
foram agrupados segundo o tipo de infra-estrutura, sendo:
tipo 1 os lotes que possuem infra-estrutura mais completa,
grande parte localizada na Zona Central da cidade, com disponibilidade de rede de agua, energia eletrica, coleta de lixo,
pavimenta~ao, rede de esgoto e ilumina~ao publica; tipo 2 os
lotes que possuem rede de agua, energia cletrica, coleta de
lixo. pavimenta~ao e ilumina~ao publica; e tipo 3 os lotes que
PDssuem apenas rede de agua, energia eletrica e coleta de lixo.
Os lotes que possuem apenas rede de agua e rede de alta
tenslo nao foram considerados.
141
0 resultado desse levantamento pode ser constatado

naTABELA8.
TABELA 8- DISPONIBILIDADE DE INFRA-ESTAUTURA NOS
VAZIOS URBANOS COM AREA ATE 10.000 M2
Zona a
Tlpo1
N" lote
Tlpo2
2
'r (m
N" lote
Tlpo3
6rea
(m1)
N" lo;;-
area (m
12
182.978
349
270.731
2.298 1.095.473
Sui
194
111 .993
2.682
1.637.637
4.502 2.441 .656
Leste
294
281 .968
2.721
1.798.254
1.735
&49.479
Oeste
95
149.664
2.329
1.621 .782
2.892
1.226.143
787 100
268
158.362
Norte
Central
2.519
1'129.213
1 403
Total Geral
3.114
1.855.816
9.484 6 115.504
11 .695 5.771 .113
Ondc: Tipu I n.:de de agua. cncrgia clclrica. cuh:ta de lixo. pavimenta,.ao. rcdc de c~goto
c ilumin~ao pliblica.
Tipo 2 redc de agua, cncrgia elctrica. coleta de lixo. pavimcntayao e ilumina~ao pliblica.
Tipo 3 rcdc de agua. cnergia clclrica c coleta de lilto.
Fonte: PMCGIPLANURB 1991
A tabela demonstra que apenas 3.144 lotes possuem

infra-estrutura do Tipo 1, ao passo que 9.484 totes possuem
infra-estrutura do Tipo 2, e 11 .695 lotes infra-estrutura do Tipo
3. Na epoca, havia cerca de 114.901 lotes vagos com area ate
10.000m2 , portanto, os lotes que dispunham de pelo menos
algum minimo de infra-estrutura e servi~os, Tipo I, 2 e 3 era da
ordem de apenas 21, 17%. Este pequeno percentual revela que a
tabcla nao contempla nem urn quarto dos lotes existentes pois
estes nao disp6em sequer de infra-estrutura Tipo 3, demonstrando a grande carencia de urbaniza~ao locada na cidade.
Dentro de uma vi sao mais espacial da cidade, epossivel
observar que e maior 0 numero de totes com infra-estrutura
completa na Zona Central, assim como, imediatamente ap6s
esta, a infra estrutura encontrada e do Tipo 2 c, caminhando
para a peri feria, aumenta o numero de lotes vazios com menos
infra-cstrutura. No entanto, em alguns setorcs afastados do
142
centro e bern perifericos, como os setores Nova Lima e Maria

Aparecida Pedrossian, podem ser encontradas muitas areas com
completa infra-estrutura 1J. De forma semelhantc. encontramos
muitas areas pr6ximas ao centro que carecem de infra-estrutura
completa do Tipo 1 ou 2,. Sao exemplos os setores Monte Castelo, Chacara Cachoeira\4. Progresso e TV Morena, confinnando-se assim a constata~ao de que, apesar de haver urn a tendencia das areas centrais serem mais privilegiadas do ponto de
vista da disponibilidade de infra-estruturas, muitas vezes essas
mesmas infra-estruturas "pulam" bairros ou setores da cidade
para atender a uma outra area mais longinqua.
Do total de lotes vazios com infra-estrutura completa
(redes de agua. encrgia elctrica, iluminacrao publica. esgoto.
alem de pavimentacrao e coleta de lixo), 80,80% estao localizados na Zona Central. Setores nobres como Bela Vista, Itanhanga
Park., Sao Francisco, Cruzeiro e Jardim dos Estados possuem a
grande maioria deles.
Os lotes que possuem essa mesma infra-estrutura, porem, sem a rede de esgoto, estao localizados, em sua maioria,
nos setores vizinhos a Zona Central; compreendendo:
Guanandy e Progresso, ao sui, e Santa Fe, ao leste. Alguns
encontram-se, no entanto, mais afastados, comprovando os
saltos de infra-estruturas descritos acima. Os principais sao:
lma e Santo Amaro a oeste; Caranda Bosque ao leste.
Os totes que possuem apenas rede de agua, iluminacrao
publica e coleta de lixo, encontram-se, na maioria das vezes,
nos setores mais perifericos. No entanto, e possivel tambem
encontrar tais totes em areas razoavelmente pr6ximas ao centro
da cidade como no caso do Monte Castelo, ao norte e, Carlota,
" Em algumas dessas regi6es, emhora nao haja rede de esgotamento sani
tUio interligada a du restantc da cidade. existe uma rede local.
,. 0 setor Chacara Cachoeira. emhora ainda pouco hahitado. cncontra-se
hoje muito bem servido de infra-estruturas.
143
ao sui, ambos avizinhados dos sctores mais nobres da cidade.

Das areas mais perifcricas que possuem grandc volume de lotes vagos com pouca infra-cstrutura, sao principalmcntc: ao
norte o sctor Nasser; ao sui Alves Pereira. Colonial, Parque Rita
Vieira; a lcstc. Tiradentes e; a oeste, Cophavilla II e Santo Amaro.
Os lotcs vagos restantes, que sao em grande numero,
possuem urn tipo de infra-estrutura apenas ou nenhum tipo de
infra-estrutura.
0 resultado desta amilisc leva a se concluir que ncm
todas as areas livres. scm ocupa~ao , tern possibilidadc de um
uso imcdiato. Muitas delas, lotcs ou glcbas, estao localizadas
em areas com pouca ou ate scm ncn hu ma infra-cstrutura. Sao
muitas vczcs a area "saltada" pda infra-cstrutura que foram
rcfcridas antcriormcnte.
144
CAPiTULO IV
A ABORDAGEM DAS
LEGISLA(OES URBANAS
cstc capitulo' crilicar- ..;c-a como as l q~ i..;lac~(k~ urbanas contribufram para o processo de fonnat;iio c
manuten<;iio do~ ,azios urbanos. Scrao ahordadas
todas as lcg i da~<)c s que mu ito pro v an~ l m c nt c mais
in fl ufram na confi!!ura~;i o do cspat;o urhano atual. c que ~c rcfcrem. espccificamcntc. ~IS J ctc rminantcs dos vat io' urbano' c da
b,tixa dcnsidadc ocupacional da cidadc. Co nl'l uindo c-..ta an~i l i~c.
scrao indicadas propo..;ta de u.;p C (lCUJ1a\fio da..; ;\rca..; \'aga..; C ll l
Campo Grande co nsidcrando o~ a..; pcctos ahordado..; pl'lo trahalho. ou scja. os aspccto..; k gai-;. o-.. fatorcs cconflllt ico c amhicntal
e a cstrutura urbana da cidadc.
LEGISLA(:OES URBANISTICAS
E OS VAZIOS
Part indo da d ~cada de (11l. pn fodo e m q ue o proLc,..;o tk
forma\ao dos vat.io..; urhano' '-L' acLntua de fo rma ""'-ll'-tador;t.
as pri nc ipais kgi slalfl-lC" que nnnnati 1.a111 de forma di rcta o
parcclamcnto c a ocupa~iio uu -..olu c que t0m rclcviln~.: ia na
configura<;ao da forma<;ao do cspa<;o urbano tal como se aprcscnta hojc podem ser divididas em trcs grupos: C6digo de Obras.
Leis de Uso c Ocupa<;ao do Solo cas Leis rcfcrcntcs ao Perimetro Urbano. Destcs tres grupos dcstacam-se algumas que sao
mais rclcvantcs porque vigor..r..tm por muitos anos, possibilitando
assim uma influencia efetiva na configura\ao do espa<io da cidadc.
Sao etas: a Lei N" 26 aprovada em 1965, referente ao C6digo de:
Obras e Posturas; a Lei N" 1.429 de Uso do Solo decorrente do
Plano de Dcsenvolvimento lntcgrado - POI. elaborado em 1973; a
Lei N" 1.747 de Uso do Solo. conscquencia do Plano Estrutura
Urbanaaprovadocm 1978~a Lei N" 2.567 de Ordcnamentodo Uso
e Ocupa<;ao do Solo, aprovada em 1988~ e as legisla~6cs rcferentcs
adcfini<;iio do pcrimctro urhano, tais como. Lei N" 695 de 1960.
Dec. N" ~.2.55 de 1968 e a l..ci N'' 2.567'~ . As dcmais lcgisla<;fics sao
cmendas. ahcrar;6cs e pcquenas rcfonnulac;6es destas lcgisla<;6es
basicas. A TABELA 9 (na pagina ao !ado) dcmonstra este agrupamento c nos pr6ximos itens serao analisadas estas legisla<;6es.
TABELA 9- LEGISLA<;OES URBANAS QUE INTERFERIRAM

NA FORMAyAO DOS VAZIOS URBANOS
Legls~lo
C6dle0 de OlltM
1Dkdll de eo 1Dk.ldll de 10 1Dkd ct. eo 11tt0 116 1tM

(Let N 2..,.5
UsodoSolo
ILei N 1.1W79
lLel N; U2tl73
Leo N 1 589175
Lei N 1.896/80
Lei N 2.095182
De<:. N 4.805182
De<:. N 4.845182
Lei N
Lei N
lei N
Lei N
2.149/83
2.156183
2 186183
2.187183
LeoN" 2 252185
lei N 2.273185
LeoN 2 339186
Lei N 2 346/116
Lei N 2.458187
De<:. N 5.478/87
l eo
N" 2 720190
Lei N 21 46/90
Lei N 3.019193
Lei N 3.054194
PeoiMetro Urbano
C6digo de Obras
Ate 1973, em Campo Grande, quando entiio c aprovada
uma Lei que trata espcciticamcntc do uso do solo, as legisla<;6cs
urbanisticas que regulamentaram a questao do uso e ocupa<;iio do
solo foram, inicialmente, os C6digos de Postura- Resolw;ao N" 03
de 1905 c Resolu<;ao N 43 de 1921 - e, posterionncnte, os C6digos
de Ohms- Dccreto-Lci N" 39 de 1941 e Lei No26 de I96516 .
I~Le::l::N;=t~9~5/to~=~----------,
IDee. USWI
De<:. 3.316169
De<:. 4.003176
Lei N 1.891180
LeoN 2.052J82
l e i N 2 2535185
lei N" 2 720190
l eo N 2 76190
Lei N 3 054191
lei~ 3. 107194
Oh\ .: em ncgri1o c sombrcada as principais lc~i~lac;6cs co pcriodo que etas pcrmaneccram

em vigor. as dcmais sao altcraroocs dcMas.
l'nntc: PMCGIPLA.'IIURB
31
A Lei :"\" 2.567, alem de ser de ordenamento do uso e ocupa~iio do solo.

trata tam~m da defini~ao da area urbana e area rural.
"' Alc m de~tas. nestc: mesmo perioJo enm: o inicio do ~culo e inicio Jo~ ano~
70. outra~ legi ~hu;Oc:~ 4uc: tratavam do u~o c: a ocupa<;iio dos c:spacjos urbanos foram tambem aprovadas como: Lei N" 4 aprovada em 1937 . U:i :'\"
39 aprovada em 1941 e Lei N" 687 aprovada em 1960. As proposta~
dessa~ lcgi~ lac;i>cs. cntrctanto. cram pontuai~. altcrando IX:Upac;iics de pcl{Ucna' pan:clas da cidadc e nao tinham a visao da c idadc como urn todo.
como pl'\!le ndiam os CYxligos de Postura c os OX!igos de Ohras.
148
Os C6digos de Postura pouco influ{ram na fonna<;ao dos

vazios urbanos pois, no que diz rcs peito a ocupa~ao do solo,
limitararn-sc a rcgulamcntar alguns parametros de tipologia construtivas como por cxemplo altura de portas e janelas, e o uso de
cimalha no frontispfcio para amparar o tclhado.
0 primeiro zoneamcnto de uso do solo urbano e proposto em 31/0 I/ I 941 quando aprovado o primeiro C6digo de Obras
149
do Municipio de Campo Grande que vai definir urn zoncamcnto

dctalhado da cidade, cstabcleccndo. em cada zona. difcrentcs
tipos de uso. recuos e taxa de ocupa<;ao dos totes. Estc
zoncamcnto inicia por estabelecer atividades diferenciadas em
difercntes por<;5e do cspa<;o urbano. como por exemplo a zona
industrial. zona central ou comcrcial c zonas residenciais, conforme pode ser observado na Figura 4. Quanto a abertura de
loteamentos. a referida lei determinava totes mfnimos (300m 2).
perccntuais para ruas e pra~as alem de. em seu Anigo I I. so
pcrmitir a divisao de terrenos em lotcs dentro do plano de expansao da cidade 17 Os bairros que vinham surgindo ate entao.
apcsar de pouco povoados, seguiam uma continuidadc do tra<;ado urbano. conforme pode scr ohcrvado na Figurus 5. Estc
c6digo de ohras. implcmcntado no inlcio dos anos 40. sofn:u
algumas rcformula<;oes c perdurou ate 1965 4uando foi
implcmentado urn novo Codigo de Obras.
Em 1965 c aprovada a Lei No 26, que propunha urn novo
zoneamento. Esta nova proposta, mais detalhada na defini<;ao
dos usos permitidos em cada zona nao teve, entretanto, nenhum efeito no <.JUC se rcfcre a sua parte urbanfstica, pois nao
houvc delimita<;ao das zonas pur ela institufdas, devendo scr
regulamentadas por leis proprias, o que nao ocorreu. Assim. a
cidade ficou scm dispositivos que orientassem o uso c a ocupa<;ao do solo ate 1973, quando entao e aprovada a Lei de Uso
do Solo No 1.429. Coincidcntementc. c ncste pcrfodo da decada
de 60 que come~am a pareccr os loteamcntos total mente descolados do continuo urbano (FIGURA 7, pag. 49).
0 surgimento dos loteamentos, portanto, no periodo situado entre 1965 e 1973, deu-se de forma aleatoria, scm nenhu-
rna diretriz que nortcassc sua localiza<;ao, resultando na

implementa<;ao de lotcamentos em areas longfnquas e
desconectadas da malha urbana. con forme demonstrado no item
J.2.3. do Capitulo I. Este processo sc intcnsificou ainda mais
devido a grande extcnsao do perimetro urbano. conformc sera
demonstrado a seguir.
Perimetro Urbano
Antes de 1979 os loteamcntos e a venda de terrenos
cram regidos pclo Decreta-Lei N" 58 de I0/12/3 7 que ohtevc
divcrsas modifica<;oes durante esse periodo1K, porem. ncnhuma delas rcgularncntava urbanisticamentc a abertura de
loteamentos para fins urbanos. Esta falta de regras para a abcrtura de loteamcntos provocou. em grande parte das cidades
brasileiras que vinham crescendo em ritmo acelerado, o
parcelamento em areas improprias tanto do ponto de vista
ambiental quanto do ponto de vista urbanistico. Aliado a esta
pratiea, surgiram vanos loteadores inescrupulosos que parcelavam ate mesmo ares impossibilitadas de rcccber qualquer constru<;ao como por exemplo o mar ou os rios. Outra pnitica comum, dada a impunidadc dos lotcadores desonestos. era a vcnda de urn mesmo terre no para di versos proprictanos. Em 1979 c
aprovada a Lei Federal No6 .766. proposta pclo deputado Federal Otto Lehmann, que trara regras urbanfsticas para a abcrtura
dos loteamentos urbanos e impora puni~oes ao Ioteador que
nao as cumprir. Em sua justi ficati va para apresenta<;ao do anteprojeto da referida Lei. o Deputado proponente recorrc ao ad31
01
Niio foi po-.~ivd identilicar qual ~ria o plano de expansiio a que se rek~
o C1Xligu de Obras no entantu. dado 4ue e~te c&ligo fui claborado cm
1939. pclo c~critorio Satumino dc Brito c. em 1938 cstc rnc~mo cscrit1,.
riu daborou uma planta para a cidade ha forte possibilidadc dcstc plano
de cxpan~ao cstar vinculadu a rcferida planta.
ISO
0 loteamento urhano foi previ~to inic ialmente pelo Decreto Lei :'-J" 58
de 10/12/37 e regularncntadn pelo Dec. N" 3.079 de 15/ 9138 com
alter~6es e complementac;<ic~ do Dec. Lei N" 649 de 11/03/49. da Lei
N" 4.778 de 22/09/65, do Dec. N" 271 de 28/02167. da Lei N" 5.532 de
14111/68 do Dec. Lei N" 145 de 7/8/fl9, da Lei N" 6.014 de 27111173 e
da Lei No 6.513 de 20/12177.
151
vogado Hcly Lopc:s Mcirelles para retratar a

lotc:amcntos urhanos no Brasil at!poca :
situa~ao
dos
" ... as Municipalidades do interior. em sua quasc totalidadc, nao disp<)cm de lcgisla~ao urbanlstica. c. diantc
dcsta omissao, aprovam todo c qualquer lotcamcntos
scm os mlnimos rcquisitos tccnicos c cstcticos desejavcis, e scm a manifestarrao das autoridadcs sanitanas c
militares na parte que lhes interessa. 0 resultado c esta
verdadcira orgia de lotcamentos que vcm provocando
uma fictfcia valorizac;ao imobiliaria e urn dcsastrosu
dcsurdenamento das cidadcs. tornando improdutivas
imensas areas rurais convcrtidas da noitc para o dia em
tarenos lotcados. desscrvidos de qualquer mclhoramc:nto publico c: scm qualqucr condic;ao de confmto urbano" (LEIIMANN, dtando MEIRELLES: 304)
Em Campo Grande este processo se reproduziu da mcsma forma, sendu que loteamcntos surgiam em areas total mente
dcsvinculadas da malha urbana devido ainexistencia de diretrizes que orientassem o crcscimento horizontal da cidadc.
A primeira lei municipal. da qual se tern notkia. que usa
a tem1inologia zona urbana. foi aprovada em dczcmbro de 1960
e corrcsponde aLei N" 695 que "Tra~a novos limitcs para a zona
urbana c suburbana da cidade''. 0 pcrimctru urbano cnglobava. de forma aproximada, a area hoje correspondcntc ao setur
central acrescido do bairro Amambaf. semelhantc a mancha urbana ate 1950. No cntanto. o perf metro suburbano ja era enormc, incluindo, no scntido Jcstc. norte c oeste, quase que todo o
pcrlmctro urbano atual, cnquanto que. ao sui, atingia o c6rrego
Bandcira (FIGURA 5. pag. 47).
Em 1968 foi aprovado um novo decreto altcrando o perfmetro municipal. o Dec. N" 3.255 c. em 1969. uutro dccrcto. deN"
3.316. arnplia o perlmctro urbano de forma a cnglohar uma area
de 26.223 ha.
152
Essa area da zona urbana era excessivamcnte grande

para uma populacrao de cerca de 132.000 habitantcs. no cntanto. o crescimcnto do pcrlmctro urhano nao para af. Em 1976. o
Decreto N" 4.003 anexa azona urbana o Nuclco Industrial. dcstinado a instala~ao das industrias da cidade.
Ap6s a promulga~ao da Lei Federal Nn 6. 766179. operfmetro urbano passou a ser urn fator importante na determina~ao da malha urbana. Isto porque a referida Lei. em seu
Art. 3 . detcrmina que "somente sera admitido o
parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urban as",
definidas por lei municipal. Assim, se o perimetro da sede
municipal for muito grnndc. tendo como padimetro u numero
da popularrao. ira contrihuir para o processo de
desdensifica\ao urbana. ja que possibilita a abcrtura de
loteamentos em areas de grande extensao. No entanto, em
Campo Grande nao houvc urn ajuste do perimetro para aplica~ao da refcrida Lei Federal. Pelo contrario. em 1980, a Lei
No 1.891 e a Lei No 2.052 de 1982, introduzem zona urbana
areas destinadas constrU9UO de Conjuntos Habitacionais.
A zona urbana passa entau a totalizar 28.500 ha.
Em 1988 atravcs da Lei N" 2.567 foi redefinida a area

intraperimctral em 33.403 ha mais 8.452 m 2 Porcm csta mcdida nao veio isolada. nesta mcsma lei foi criadu urn conjunto
de artigos que reflctem a prcocupa~ao em estabelecer uma
politica do solo urbano para a cidade. tais como: uso e ocupa~ao do solo. parcelamento urbano, alem do proprio perfmetro urbano. Define-se assim as areas que deveriam ser
adensadas, bern como as areas em que. mesmo fazendo parte
do perfmetro urhano. nao dcveria ser estimulado o
parcelamento do solo 19
Junto com a dcfini\=ao do pnimctro. a l.ci N" 2.567/88 cstahclecc

limites para lotc;nncntoc; em areas cxtrcrnamente longfnquas conforme explicitado no item ~ . 1.5 . desta di sscrta~iio .
153
No cntanto, o processo de crcscimento do perimetro

urbano nao parou af e novas mcdidas isoladas. scm considcrar
urna polftica de uso do solo, sao aprovadas: em 1994 a Lei N"
3.107 acresce mais 15 ha e 9.209 m 1 para regularizar uma area
ocupada na zona rural. ondc a Prefeitura Municipal promovcu
urn assentamento voltado para baixa rcnda. 0 perfmetro passa a
totalizarentao 33.419 ha mais 7.661,07 m~.
0 Plano de
Desenvolvimento lntegrado - PDI
No final da dccada de 60 a Prcfcitura Municipal de Campo Grande. tendo em vista a obrigatoriedadc de aprcsentar ptanos urbanos para a capta<;ao de rccursos junto ao Govemo
Federal, contrata a firma Hidroservicc, de Sao Paulo, para a
elaborac;ao do primeiro plano de desenvolvimento urbano para
a cidade. o Plano de Desenvolvimento Integrado - PDI.
A elaborac;ao deste Plano estava em consoniincia com a
polftica urbana do pafs, cujas bases cram dcfinidas pclo Scrv ic;o Federal de Habitac;ao e Urbanismo- SERFHAU. Fundado
em 1964, o SERFHAU foi o primciro 6rgao federal incumbido de
planejar as cidadcs brasileiras, c sc propunha a implcmentar
uma polftica urbana nacional. uma vcz que, ja na decada de 60.
as cidades ganharam importancia e passaram a ser, definitivamcnte, o espac;o de supremacia economica c polftica do pafs.
0 SERFHAU recomendava uma mctodologia de trabalho nas cidades que inclufa dois tipos de enfoquc: o primciro
diz rcspeito a visao "abrangcnte" da cidadc, pcrspcctiva segundo a qual a questao urbana deve scr tratada de forma " intcgrada". com cquipcs multidisciplinarcs capazcs de identifil:ar c
propor "todo" o an:abou((O dos problemas urbanos. 0 segundo refcrc -sc a crcn<;a no c icntificismo, onde somcntc a
154
racionalidadc tccnica scria suficicntc para prever c solucionar

graves problemas urbanos~0 .
Aos moldcs da metodologia adotada pclo SERFHAU. o
Plano de Desenvolvimento Integrado de Campo Grande c composto de um extenso diagn6stico que abrange a amilise regio-
nal e urbana, lidando com varios condicionantcs de desenvolvimento do municipio como os setores s6cio-economico. organiza~ao territorial, transportes. setores de infra-estrutura, setares sociais e aspectos institucionais. Comp()e-se tambem de
diretrizes para cada urn destes setores e de instrumenta~ao para
a implementac;ao do plano.
Percebc-sc a prcocupa<;ao em lcvantar a rcalidadc do
municipio. identificando os principais problemas em todos os
setores, e em dotar a administrac;ao de instrumentalidade para
execu~ao das propostas. Neste sentido. o planejamento c visto
como urn processo e, para isso. o PDI sugere ate mesmo a cria.., Estes dois enfoques referentes a maneira de ver e planejar as c idades
brasileiras. sao heran\aS da atua\iio do Padre Lehret quando este veio
para o Brasil em meados da decada de 40. Fundador do mo vimento
franch "Economia e Humanismo. Padre Lehret traz para o pafs uma
proposta humanista. originaria do pensamento progressista cristiio e
influenciada pelo Estado do bcm-cstar social que surgiu na Europa do
p6s-guerra. Na w njuntura do p<h guerra e da guerra fria. essa pmposta
surge como a husca da terceira via. ou scja, nem comunismo. nem
capitalismo. mas a procura de urn caminho baseado nas teorias econo
micas capitalistas prcdominantes. que procurasse curar os efeitos perversos desse modo de pmdu~ao. Assim era a procura de urn desenvolvimento economico com justir;a social. Sua proposta basica era a interven~io na realidade e niio a investigar;iio profunda desta realidade. A
ideia do planejamento surge. portanto. como uma oportunidade de se
racionalizar o aparato administrativo na busca do desenvolvimento e
da justi~a social. Aqui. prevalecc a crenr;a na racionalidade e na previ
sio, a cren~a no plano como unicu caminho possfvel para se alcan~ar
a cidade ideal: '"0 fundamento. a ideia de planejamento que presidia e
~ urna ideia aristntclico-tomista - c de 4ue a cidadc era uma desordem.
E era uma desordem p<lr falta de algucm. a miio de Deus ou uma mao
invisCvel que fossc Ia ordenar. An planejador cabia indicar os caminhos
que as coisas dcvcriam acontccer: CMOREl RA. 1981: 159)
155
'fiiO de uma Secretaria de Planejamcnto e de urn Conselho Municipal de Dcscnvulvimcnto lntcgrado como urn 6rgao colcgiado
de asscssoramento ao prcfcito. Estas propostas envolvcndo a
rcformula'faO administrativa da Prcfeitura Municpal nao foi,
entrctanto, implementada pcla podcr publico, que, scm os 6rgaos responsaveis pelo acompanhamento do plano, prejudicou todo o processo de implementa~ao do mesmo" 1
inserir em urn plano geral de uso do solo e de pennitir loteamcntos

em uma area excessivamente grande" e, como conseqi.iencia
deste estado de coisas ha o "oncramcnto dos poderes publicus
quando da implanla'faO do sistema viario principal e dos servi~os publicos de infra-estrutura, ao mesmo tempo que se estimula a dispcrsao e descontinuidade da area edificada"
(HIDROSERVICE, 1970: 2.1.3 ).
No que se refere as questocs de organiza~ao espacial da

cidadc, o diagn6stico apresenta uma evidentc preocupa~ao com
a cxtcnsao exagerada da malha urbana, abordando os vazios e a
dispcrsao como fatores prejudiciais:
As propostas de organiza~ao territorial vao, portanto,

contemplar estes aspectos definindo etapas temporais:
" 0 problema dos lotcamentos se agrava quando analisado do ponto de vista da sua distribui'fii<> territorial,
pois sao numerosos os loteamentos aprovados em locais quase totalmente desligados da trama urbana e aprcsentando condi~oes precarias de acesso. Entre estes
/oteamentos, restam ainda grandes areas niio loteadas
a espera de valorizariio para posterior loteamento. Estima-se em mais de 400.000 pessoas a capacidade da
area loteada, sendo que a capacidade da zona inteira
em processo de Loteamento ultrapassa a espantosa cifra de 2 milhOes de habittmtes" "2 (HIDROSERVICE,
1970: 2.1.1, grifo meu).
A avalia~ao que a HIDROSERVICE faz rcssalta ainda a
auscncia de instrumentos juridicus cficazcs como rcsponsavcis por este processo. "As deficiencias da legisla~ao vigente
quanto a loteamentos decorrem basicamente do fato de nao se
Uma avalia,ao do processo de implcmcnta<;ao do plancjamcnto urbano

dcntro da administra<;ao publica municipal poc.Jc scr encontrada em
REZENDE Op. cit..
Quando da elabora<;ao do plano, a popula<;iin urbana de Campo Grande

em de ccrca de 118.487 hab .. segundo prcvisao da propria
IIIDROSERVICE.
!56
Para 1975: delimita~ao de uma area, denominada Perimetro de Urbaniza\ao Prioritaria (PUP) ondc dcvem ser
conccntradas as infra-cstruturas, os equipamentos sociais, e locados os cunjuntos habitacionais para proporcionar maior adensamento.
Para 1985: proposto urn perfmetro urbano, me nor
do que 0 existente a epoca. onde " ... se exclua da
area urbana legalmente delimitada aquelas parcelas
em que os loteamentos ou nao existem ou sao raros''( HIDROSERVICE, 1970: 2.3.4) resultando numa
Area de Aglomera~ao cuja extensao de 18.774 ha e
" ... cuja morfologia segue os principais vetores de
urbaniza~ao previstos para a cidade" (HIDROSERVICE, 1970: 2.3.5).
0 "modelo" territorial adotado, conforme tenninologia

do proprio plano, foi portanto o crescimento da cidade em
etapas, determinando que, somente ap6s a ocupa~ao de determinada area - delimitada pelo Perfmetro de Urbaniza~ao
Prioritan a (PUP)-, eo atendimento desta com completa infraestrutura e servi~os, eque se pode expandir a area urbanizada.
Este modelo foi definido a partir de tres elementos principais:
progn6stico sobre a extensao c morfologia da area urbanizada;
defini~ao de zonas cstruturais em termos de seu conteudo
funcional; dimensao fisica e localiza~ao no cunjunto urbano
157
e; defini~ao do sistema viario capaz de responder ademanda

de trcifego calculada.
Para possibilitar a implementa~ao do Plano. a equipc que
o elaborou previu os seguintcs instrumcntos:
Programa~lio de projctos executivos e procedimentos.
refercntes a cada sctor de atividade-fim da Prefeitura
Municipal. incluindo aqui programa~lio de obras e atividades para o setor educacional, saude. assistencia social. transporte, entre outros;
Plano de Organiza\ao Territorial do Municipio c lcgisla<riio correspondcntc que englobava lcgisla<;ao de
Uso do Solo, de parcelamcnto c rcddini<rii<> do pcrlmctro urbano.
Plano de Refonna Administrativa da Prefcitura. com
corrcspondente instrumenta<;lio de leis, normas. manuais e instru~oes;
Defini~lio dos Orglios de Plancjamento Fisico e Financeiro, incluindo a cria~lio de uma assessoria
colegiada e executiva responsavel pclo planejamcnto
da cidade.
Em rela~lio ao Plano de Organiza<;iio Territorial. sua
concrctudc pode ser analisada na Lei N" 1.429 aprovada em
29 de janeiro de ) 973, que define a area de aglomcra~ao
urbana. regulamenta a abertura de loteamento. o uso e a
ocupa<;iio urbana do solo, alem de definir as diretrizes do
sistema viario e das areas verdes. Ate entlio, a cidade desconhecia urn instrumento tao detalhado que tratassc do
solo urbano.
A area de aglomera'Clio vai estar subdividida em
zonas funcionais que podcm ser observadas na TABELA 10.
158
TABELA 10 - PAOPOSTA DE ZONEAMENTO OA LEI

N 1 .429/73
Uao.
Zon11
Central - C
limite para a instala~ de industries medias e

grandes. dep6sitos, comercio atacadista. ofiCinas.
Comercial - ZC
limite para a instal~ de indUstria media, atacadista

e dep6sitos
Industrial Atacadista -ZIA
limite para a instal~ de comercio local
Residential - ZR
limite para a instala~ de corneroo e
Especial de Recreacao - ZER
permitido somente equipamentos de recreacAo.
proibido instalacAo de industrias

cultura, lazer, esporte e institucionais
Fonte: elabora<la cum tladm da Lei N' I ~ 29n ~
Esta legisla<rlio tinha como perspectiva o uso mais

restritivo dos espa~os urbanos criando areas quase que exclusivas de residcncias e de trabalho. Assim, faz restri<;6es de uso
para instala<;6es de comcrcios nas ZR e ZIA ou instala~lio de
industrias nas ZC, tendo em vista a localiza~lio eo tamanho do
lote, como por exemplo, o postulado no Art. 54:
"0 comercio em geral. oficinas. atacadistas e dep6sitos
pequenos s6 poderao localizar-se nas Zonas Residenciais (ZR) caso fiquem situados a menos de lOOm ou a
mais de J.OOOm de wn ou mais estabelecimentos das
mesmas categorias e cujos terreflos somem mais de
5()()mZ." (HIDROSERVICE. 1970: Art. 54, grifo meu ).
No entanto. era objetivo da Lei N 1.429n3 consolidar
nucleos de servi<;os, atividades publicas e privadas nas zonas
residenciais. estabelecendo assim bairros mais ou menos autonomos.
A avaliac;:ao que se faz nesta dissertac;:lio. e que devido
as limita~oes impostali pcla propria Lei, de instala~lio de comercio e servi~os nos bairros residenciais. c ainda a grande polariza~ao que o centro da cidadc cxercia em rela<;ao aos bairros
residenciais neste pcrlodo. esta proposta nao se consolidou
totalmente. Ap6s alguns anos de vigencia da referida Lei. urn
159
princfpio de autonomia come~ou a ocorrer em alguns bairros

residendais. porem somente onde constatou-se a cxistencia de
urn sistema viario de caniter estrutural. que favorccia o grande
tluxo viario. Nestes locais houve a instala~ao de comercio c
scrvi\OS que pem1itiam 4ue moradores locais niio dependcssem mais do centro da cidade para atcndcr suas necessidades
mais basicas.
No que se refere ao parcelan1ento da terra, o Plano preocupa-se em propor urn maior adensan1ento na malha urbana existente, estabelecendo-se como area minima do lote, dentro da area de
aglomcrac;ao urbana. 250m2 com frente minima de IOm. Em conjuntos rcsidcnciais de habitac;6es unifamiliarcs, o lotc pode ser de
120m2 com frcntc de 5m. Estes totes com tcstadas de tamanho
rcduzido nunca haviam sido implcmcntado em Campo Gmndc, '-".:UStum ada a urn s6 padrao de parcclamcnto da terra, os lotcs cspac;osos. Scm duvida a proposta da Lei trazia novas possibilidades de
aquisic;ao do lote urbano, pois, diminuindo o tamanho mfnimo do
tote abria-se a possibilidade de oferta de lotes mais baratos, mesmo que pr6ximos as areas mais centrais da cidade.
Alem disto. a refcrida Lei, nos seus Arts. I 0, II e 12, obriga o loteador a custcar obras de pavimentac;ao, rede de escoamento de aguas pluviais, arborizac;ao, rcdc de csgotos, de distribui\ao de agua potavel e de ilumina~ao publica quando 0
loteamento for implcmentado dcntro da Area de Aglomerac;ao
" ... e que distem 200 metros ou menos de qualquer logradouro
equipado relacionado..." (Campo Grande, 1973: Art. II).
0 que se constata e que o PDI avanc;ou ern rela~ao aos

instrumentos de planejamento existentes anterionncntc, trazcndo novos repert6rios legislativos ate entao desconhecidos pclas Icgisla~6cs anteriores. ~ode-se resumir estes avanc;os nos
scguintes itens:
proposta de implanta~ao do sistema de plancjamento
com a cria<;ao de uma assessoria colegiada c cxecutiva
junto ao Executivo que implementaria, avaliaria c atualizaria o rcfcrido plano-l.l. trazcndo assim o conccito de
continuidadc da a~ao plancjada~
zoneamento scm usos extremamente rigidos avanc;ando em relac;ao as propostas anteriorcs que eram fundadas na concepc;ao de cidade funcionalista;
tentativa de controle da expansao urbana, bern como, de
compatibi lizar o cresci menlo da cidade com infra-estrutura correspondente. oferecendo assim a possibilidade de
mclhoria da qualidadc de vida dos cspac;os ocupados.
Apcsar disto. no entanto. o plano nao foi implementado
completamcnte e alguns instrumcntos de avanc;o em termos
de proccsso de plancjamcnto c propostas urbanfsticas ficaram prejudicados. Como excmplo podc-sc citar a proposta de
criac;ao de um sistema de plancjamento que deveria acompanhar a implementac;ao do plano e nao foi concretizada, sendo
que a Secretaria de Planejamento Municipal somente foi criadaem 1981.
Com rela~ao as propostas fisico-espaciais, sobretudo
aquelas que dizem respcito agrande extcnsao urbana, tambcm
ficaram scm aprova~ao a intcn~ao de diminui~ao do perimetro
urbaoo e a conscquente defini<;ao da Area de Aglomera<;ao.
Agravando ainda mais estc fato, dois anos ap6s a
implementa~ao do plano, em 1975. foi aprovada a Lei N 1.589
de 29/I2n5 que permitiu ao Joteador, que nao dispusesse de
condic;oes de executar servic;os de infra-estrutura, doar uma
area correspondente a 6% ou mais da area total dos lotes ao
poder publico local, a fim de que a Prefeitura executasse tal
servic;o. Soma-sc ainda que, este tipo de lotcamento poderia ser
implemcntado na area que extrapolava o mini ancl rodovifuio.
ou seja, na area menos adcnsada. justamente aquela que o PDI
43 "
er tambem REZENDE. 19R7: pg. 41 c 42.
160
161
propunha cooter a cxpansaoH. Esta Jcgislarrao foi panicularmentc pcmiciosa porque inccntivou a abcrtura de Joteamcntos
- pois o loteador nao precisaria dispor de muito capital. ja que
nao executaria a infra-estrutura -. Jocalizados em areas bern
distantes e dcsprovidas de mclhorias urbanas.
Constata-sc, portanto, que a metodologia adotada para
a elabora~ao do plano, baseada no plancjamento integrado. tao
difundida na cpoca de sua elaborat;ao e que acreditava que a
racionalidadc tecnica era suficiente para romper os cntraves
politicos e intercsseiros da espccula"ao imobiliaria, mostrou-sc
insuticiente para convencer as fon;as politicas vigcntcs de sua
importancia ou mesmo impotcntc para romper o jogo de intcresscs particularcs. a despcito do valor de suas contribui~oes.
lsto pode ter contribufdo sobremaneira para a inviabiliza<;ao
das propostas mais progressistas. Entre elas pode-se citar a de
diminuirrao do pcrfmctro urbano: a restri~ao das novas areas a
serem loteadas para que estas aconteccssem pr6ximas amalha
existente, dando assim continuidade as infra-estruturas; c a
implementa~ao de uma Assessoria Colcgiada que constantemente estaria pcnsando os problemas da cidade.
Avalia-sc, portanto, que a conseqUcncia desta legisla~ao. no que diz rcspcito acondu~ao do processo de loteamentos.
foi positiva apcnas em sc tratando do lotcamento em si. pois
normatizou a largura de ruas, continuidade das vias publicas.
intersc~ao entre vias e mctragem dos totes. Enfim. definiu rcgras urbanfsticas que nao cram regulamentadas ate entao por
nenhuma outra lei, nem mesmo por legisla~ao federal ja que a
primeira Lei Federal que trata das questoes urbanfsticas nos
loteamentos foi aprovada em 1979.
.. E importantc
lembrar que 0 PDI nan era a favor da ddiniljiill de Ulll

ancl rodovifirio no entomo da cidadc uma vel. 4ue. segundo ~ua.'i J'C'4lll
sa~ de trMego. nao sc justilkava c. segundo o cntcndimcnto dos aulll
res. a c.:rialjiio do anel roduviario podcria gerar outru foco de ocupa\ao.
afa~tado da~ fireas unde o adcnsamento era prioritario.
162
Quanto a locali~ao destes lotearncntos em meio ao espa<;o

urbano. o Plano de Dcsenvolvimento lntcgrado foi in6cuo. pois
suas proposta'> de rcstri~ao da area a ser loteada. de adcnsamento
da cidade e parcclamcnto da terra concomitantc ainstal~ao de infrctestrutura. nao ultrapa-;saram a mera inten~ao, nao sc traduziram em
instrumentos aplicaveis. Assistiu-se, entao, a continuidade da
implementarrao de lotcs em areas distantcs, expandindo em algumas
0 limite horizontal da cidade e, em outras, sulxlividindo OS
grandes vazios urbanos atraves de lotcamentos cujo princfpio de
locali~ao obedcce apena<; a16gica do lucro do emprecndedor.
areas
0 Plano Estrutura Urbana

Em 1977 quando Campo Grande se preparava para tornar-se capital do novo Estado da Fcdcra~ao, o govcmo estadual contratou o Escrit6rio Jaime Lerner Planejamento Urbano para
a elabor~ao de urn Plano Urbanfstico que foi denominado "Cidade de Campo Grande- Estrutura Urbana".
Nesta epoca a regiao vi via a cuforia do desenvolvimento
independente. 0 sonho separatista que rcmontava ao final do
seculo passado c que foi motivo de varias lutas regionais, finalmente concrctizou-se em outubro de 1977. Campo Grande tomava-se capital de uma regiao que possuia 60% da popula~ao do
antigo Mato Grosso. 75% das rcceita'> c 83% da arrecada.;ao do
ICM estadual (JAIME LERNER PLANEJAMENTO URBANO,
1979). Diante desse contexto o plano apresenta urn carater bastante otimista quanto ao desenvolvimcnto economico e social da
nova capital, prcssupondo urn acelerado processo de urbaniza~io baseado nas taxas de crescimento populacional que vinham
ocorrendo ao Iongo das ultimas dccadas4~.
0 documento final consta de urn brevfssimo diagn6stico dos aspectos dcmograficos c economicos. Sua for.;a de ana., Ver nota N" 4
163
naorg.anillll,;hl fl,inH:,p;h.:ial da ~..idmk e prin~. t

palmenh: no si,tema de tr;tn'purte'-. ~.ujo estudo ~.~ ha,tatlk
tktalhado. :\uta-'e <~qui 11111 ;1\ an~u nn lJLil.' dit rc,JK'itu ;H h
instl'liLlll.'llh'' kgi ... lati\ os do '-lllll urharw. 1.'\Hh.:l:ntrandu a fu~ ,~
tk int~.ncLHI;ill urbana 11os a'Jll:l.'(\l, fisicn-l:spaciais.
TABELA 11 - USO DO SOLO URBANO SEGUNDO LEI

N' 1.747/78
Sua )1fl1J1ll'ta c5 foneml:nll' intluenciaJa pdo Planu lk

Desern ohiml:nto lr11cg.raJo l:lanuraJ,l antl:rimmcntl:. por~111
~.om Lllll l:llt'tl4lll.' rnais cspcdficu. dirl'~.i,maJu para o usu d,,
-.ulo. :-i-;t~.rna 'i;iriu c transpurtl: de ma-.s;t. aprofundandu assi111
a:- que-...!1-,l.', c-.pcdfi~.a-. de usu l: lll..'liPiliJto do :-.olo urh;llll '
qui..'. llll plano .mll'n11r. ficararnmat' 11.1 inll'n,;"tu.
Serv;cos
lis~: l.: ~..ntra-'>l:
.- \ propo,ta d11 plano par1l da itkntifila,;iu d11' prin~."ipat ,

eixu' c'tnJturai' urhano-.. propundnn rdlli\O oeste~ l' nllh.'l'll
trand11 nl..'k' ~r;HHk' llu\oo; ,-,;ino' c de tran-,put1e dc ma'"'L ,,,
:-.~..n i~us I.',, maillr at.krl'iamcnto. ;lll'a\es da ,cni~, ;dital,-;io . F-,tl''
ci:>.os s~.. uncm llll ~..en tro da cidadc. s~.n d<' l:SSl.' o grande pon11 1
<.k ~.:ncontro ~.om intcgra~ao cntn: l'llllh.:rcio 1..' l az~:r. ]\:o qul: ,~,
rd'crc a ~.:stc tlltimo. a proposta. fundallll.'llli..llla no PDI. apnnl'it;t
os fund'1" dt: 'ak t ransforrnandu-u..; em parqul:-. linear\.'.,, ~.om
l:quipamcnh" tk rent.:a~,,io l: hlll.'L l..'spt:randu ahrangl:r tud.t . t
cidadt.: ~.om locai . . dedi\ l:J1imcntu para a pupula,,;;io.
Para a-. grande-. in'-litui,.(-ll'' \:onw hospitai-.. l'l.'lltn,,
~.du~ aciunai'. uni,cr-.;idadc-, ell' .. pwp(K-se -.ua l ol'a liia~-;"i., ,
junto ao-. <ll'l',sos ,i:irio-. Jas dikrente' ~.clula..; da ~.idatll:. km
Or;mdu l)U~ sao dtamaJas ciSiula' a' rcgifll::-. UfOartaS di\'iJiJa,
pur 'ia..; Lk tluxo r;ipido. ~c~tc ~l.'ntido. as prioridadcs ILl
impkmenta~ilo de a\iks dcvem tamh~m Sl: basci.lr na dcnsitlatk Jas lclu]a.., l.' na t.:arQrll.ia de l'4uipame ntos L' infra-estrutura'
de cuda uma ddas.
:\a Le~i.,Ja, aol : rhana ad' mJa tk-...tc plan11. dcmminad;t
I)irl..'trit~.:-. da I:-,tnrtura Urbana de ( 'ampt, ( irandc l .l:i I\ I. 74 7 dL
2'> dl..' m;tll, de l 1J7X L'llllSta llll1<L tkt al h;~da hil'l'ill'l]ll i t:ll.Jtu \ i ;iri,l
da cidadc l: ..;~,u tol\callll.'ll!D. Lsll: l'o.;tahl'l~.l.'l: uo.;os

hani't ic' ,.,_ :\ T:\ B 1-.1 ./\ I 1 demun,tra 11, u" ,,_
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1.'
lndicl..'' ur
Zon..
Alta Denso<lilde
Usos
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Medoa bensodadP
8aoxa Oensodarlc 1
Baxa ciensodade 2
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Verdes
Espec1a-;s
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PredOmlra'lcoa ll"'duSir a'
Fonh: I
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mo~to
predomu,~nua re~odtmc1al
c.om pedomon.llnc.oa msodf!ncoal
exti.IS varre nte resdencial

_
~rv~~ndes e11~amenh~~
At vodaoc cultural
_ __
c lazer
-
~uopar1ertos comunltanollnSIItUciO'Iaos
--
'nd~as- -- -- - --- --
~,
A propo-,t<t da ki era de qu~... na tona de alta Jcrhidadc.

'1..'" i~.;u, c
os mait1rc' fndino.; l'llllStruti,m . ..\ nlldida que sc afa...,ta tk-.ta
zona. qu~. '"' l''lcndc tk forma lmlar. pclao.; principai o.; 'ia-, de
transpo11c. 11, u . . n ... v;io t'icandom:ti' rc,triti\os l' o..; lndicc-. tk
ocupa,:i<l do lotc ,ao fi~..andn mctlllrc ...
sc permiti''l' nu ... n misln de cumcr~. io. r~.sidcncias e
<.)uanltl ;, cxpan..;;-ttl urbana. u diagrH),ticu da ,,rganiiat;iio cspalial tla ridade L'Onstata a dispno.;ao populacinnaiL '\1
extra\'asanll'nto da o~upa~an urhana para alcm Joo.; hlo4ucius
rcprc s~ntados pdas ~lrcas in,titu~. ionai..;. c que onriga novamente o 'ctor plinli~o a equipar <ircao.; di , tantes. pl' rmaneccndo
a infra - ~.,trutura implantada. ~randc parte do tcmpn ocioo.;a."
(JJ\JMI: I.ER:--JER PI.J\NEJA\IE:\TO l 'RBJ\NO. 197t>: I I). :\o
cntanto. a l .1.i ~" 17~ 717X pitl'l'l'l.' n;io 'l' preocupar conl a hai\a
dcnsidade. mantcndo lllll rcdlllidn padr;in de ocupa,;"ul do -,olo.
() aUCJ1o.;;lll)l'lllll propoo.;to pl'l;t rcf'l:rida ( .l'i anrang.l' ilJ1l'llil'i OS
corrcdun:' l.'struturais tk trarlo.;pPrtt:' L' ll lotc padr;io pao.;sa a
scr. flll\'amcntc. tk .'loOm:. com c .xcc~.;ao da Zona de :\Ita D~..n..;i
dadc onde csta :lrca podc Sl'r mcnor. :\qui nao cxistc. t:omo no
POI. uma prcocup<~\~h, de ocupa,ao das ;lrcas ,a~:ias mais pr6xirnas <Hl centro. lll'lll mcsmo u e:-.tahLkcim~..nto de prioriJadcs
de ocu pa,ilo ll<h dt amadas Ld u I" . . u rhanas.
L-;ta nHlcl:p~.;an. fot1cmcrHc ha,Lada no ..;(-;tL'llla \'i;irio.
ccrtarllL'Illl' c ... t;l rl:lacionatb corn 11 rHl\o conn~ito tk planlja nwnto prl:dlllllinantc na adlllini-...rr:t~ ;in ptlhlica l:llllllH'I federal.
Tendo em vista a extim;ao do SERFHAU, enquanto 6rgiio gestor

da polltica urbana no pais, a tcndcncia que se assistiu nos
pcrfodos posteriorcs foi a centraliza~ao ainda maior, nas csfcras federal e cstadual, dos scrvi'ros compctcntcs a administrar;ao publidL 0 planejamento deixa deter sua visao integral du
espar;o social urbano para assumir a espccializar;ao setorial,
fortalecendo sobretudo os setores de energia eletrica e de transpones. As ar;oes nas cidades passam portanto a ser pontuais.
decisoes de esferas superiores que visavam a maximiza<;ao do
desenvolvimento capital isla. Segundo avalia~ao de Montc-Mor
..0 novo objctivo era coordenar os investimcntos fcdcrais c
cstaduais cada vcz mais signiticativos nos municfpios, scja
atravcs de intervenr;ocs dirctas ou de emprcsa'i de scrvi~os
altamcntc ccntralizada'i c ~:om polfticas pr6prias, ou mcsmo
atravcs das transfcrcndas de rcccita-; fiscais, oom aplica~ocs prcviamcnte dctemunadas." (MONTE-MOR, 1981: 35 ).
Em entrevista efetuada junto a alguns tecnicos que trabalharam nesta epoca na Prefeitura Municipal de Campo Grande.
constatou-se que a grande prcocupa~ao dos govemos nos anos
70 era a cxecw;ao de obras e. nestc caso, das obras propostas
pelo Plano Estrutura Urbana. A parte de Iegisla9au urbanfstica.
de contigura~ao espacial urbana, nao era tida como a mais rclcvante. Nao havia portanto ncm possihilidadc tccnica, dado o
pouco aparato da Prefeitura Municipal na area do plancjamento
ffsico, ncm vontade polftica de se fazer os dctalhamentos nccesscirios que o plano rcqueria, como por cxcmplo, os pianos setoriais.
Mesmo assim, a Lei de Uso do Solo proposta pelo referido Plano perdurou por dez anos. embora vcirias sejam as altera\OcS aprovadas modificando a lei original. A maiordclas vcio em
1980, apcnas dois anos apos sua aprova~ao. A Lei Nu 1.896/80
a hera todo o Capftulo III da Lei anterior, modi ficando perfmetros
das zonas, ~riando mais urn a zona, cxtinguindo outra, aumcntando taxas de ocupar;ao c altura maxima. resultando na contigura~ao que podcm scrobscrvadas na TABELA 12.
166
TABELA 12- USO DO SOLO SEGUNDO LEI N 1.896/80

Zon
Uaos
Alta Oensidade
llllSIO
Media Oensidade
Baixa Oenaidade 1
Balxa Oensidade 2
misto com predomin<\nda residencial

misto com predomin<\noa residencial
excluslvamente res1dencial
industrias. serviyos de apoio a mdusttias e grandes aqwpamentos
serviOS de apo1o a industrias e gran des equipamentos
atividade cultural e lazer
equipamentos comunitario/insbtucionais
ServteJ 1
Servip?S 2
Verdes
Especiais
00..: "' altc:.-..;c'ics csran em italico

Fonte: lei N 1.896180
Ainda com rela~ao a est a Lei N 1.896/80. o Art. N 4

acrescenta que para conjuntos habitacionais de interesse social, financiados pelo BNH. o lote mfnimo sera de 200m~ c tcstada
de 10 m. Procura-sc assim adcquar o padrao anterior a nova
rcalidade das cidadcs hrasi lciras. qual scja a de sc cstabclcccr
possibilidades de lotcs mais baratos para habita<;ao popular.
Outras modificar;oes vieram~~> durante estes I 0 anos,
porem, pode-se observar, que a maioria das altera~oes referem46
As altera,oes sao: Lei N" 2.095/82 que. na Zona de Alta Densidade.

novamente alterou coeficientes de aproveitamento do terreno de 4 para 6
e passou o gaharito da mesma para 14 pavimentos; Decreto N" 4.805/82
o "Buradio da Pcdreira" que passa de Zona de Aaixa Densidade para Zona
Especial; Decrcto N" 4.845/82 cuja rln'<t. inserida ern Zona de Aaixa Dcnmtade. pa~sa a o;er Zona Especial: Lei:--.."' 2149/RJ que a.ltcra da~sificaryao Lla
area do desbarrJncadn. classiticada de Baixa Densidade para Zona EspeciaL
Lei NO 215618.1 que lihera o gaharito das Zona~ de Alta Dcnsidade: Lei N"
2.186183. segundo a qual terrenos lindeims a RFFSA passam a ser considerados Zona de Servic;o 2; Lei :\10 2.187/8.1 que transfonna uma Zona Verde
em Zona Especial. Lei N 2.252/85 que transfonna uma Zona de Servic;os
em Zona Especial para implantac;ao do Conjunto llabitacional Aero Rancho, Lei NO 2.273/85 que altera a area da Ceval. antes de Baixa Densidade
para Zona de Servi~o; Lei N 2 ..139/86 que tambem altera uma area de
Baixa Densidade para Zona Especial (AM AC); Lei N" 2..146/86. uma Zona
Especial antes reservada para lazcr ("huraciio da pedrcira") e aherada para
Alta Oensidade para construir ernprcendimentos hahitacionai~: Lei N"
2.458187 outra Zonu Especi;tl que passa para Media Dcnsidade tamhCrn
para construir emprcendimcnto hahitacional e. linalmentc. Lei i':" 5.478/
87 area que passa a scr Zon<~ E"pccial para construc;ao de urn shopping
center ("quadra da fcira central").
167
sc a transforma~ao de uso de areas, conformc interesse do poda publico ou das camadas que sobre clc excrccm influcncia.
Analisando estas altcra~ocs nota-se que ncnhuma vai de encontra a proposta original cstabclccida no Plano de Estrutura
Urbana. alcm de poucas hcneficiarem a popula~ao mais pobrc.
sendo que. ocorre justamentc o contnirio, vanas alteracroes favorecem os empreendimentos especulativos.
Apesar das modifica~Oes na lcgisla~ao, inclusive no que
se refere ao zoncamento, a Lei ficou em vigor por dez anos. mantendo sua intcn~ao basi~o:a de cria~ao dos corredores de transporte coletivo e de expansao do centro principal atraves dcsscs
corredores. Na pnitica a legislacrao sc tomou uma grande camisa
de forcra. A rigidez do zoneamcnto nao se adequou as ativ~dadc s
da ddadc c muitas das previsocs de adensamento nesses com:dorcs. na rcalidade nao aconteccram. 0 setor emprcsarial. por
exemplo, via-sc prejudicado, tendo dificuldades de instalar suas
atividades pois a legisla~ao o impedia. 0 setor publico tarnbem
sentia as dificuldades provocadas pela referida Lei. Mais tarde.
quando da cria~ao da Unidade de Planejamento Urbano de Campo Grande - a PLANURB, 6rgao responsavel pelo planejamento
da cidade que foi criado em 1987 -, csta dirigc vanas crfticas ao
plano. sendo que a mais contundcntc dclas, diz respcito ao dcscnho urbano gerado pel a rigidez da legislacrao. 0 zoneamcnto uti lizado cria cixos cstruturais ao Iongo dos corredores que dcscmbocam no setor mais central da cidadc. Najuncrao de zonas entretanto, nao ha praticamcnte qualqucr altera~ao, scndo mantida a
sua conformar;ao "em faixa", o que ...cquivalc a nao rcconheccr
o efcito gerado pela acessibilidade e pelas condi~oes de aglomcrar;ao ampliadas quando sc da o cruzamento de dois ou mais
eixos de concentra~ao..." (PREFEITURA MUNICIPAL, 1987).
Quanto ao parcelamento do solo, estc continua sendo
rcgido pcla Lei N11 1.429173, a Lei do POI. adaptada, no entanto.
pcla nova Lei Federal de Parcclamento do Solo Urbano Nu 6.766
de 1979. Scm duvida a Lei Fcdcraltrouxe normatizacr6cs impor168
tantes quanto ao combatc de loteamcntos irregularcs. precau'roes quanto ao tipo de solo e de topografia onde devcriam scr
abertos os loteamcntos, tamanhos mfnimos de lotes entre outras. No cntanto, suas mcdidas sao muito genericas, considerando o espa~o urbano - de todo opals. por se tratar de uma Lei
Federal - de uma mesma maneira, sem as especificidades de
cada cidade. Por outro lado. seus artigos tratam principal mente
do parcelamento em si e nao da forma de inser~ao deste no
espa~o urbano. Sobretudo este fator, ja no final da decada de
70, deveria ter sido objcto de preocupa~ao dos planejadores,
uma vez que os lotcamentos. em Campo Grande, surgiam em
areas muito Jongfnquas da ocupa~ao da cidade.
Conforme sc pcrcebc. no plano Campo Grande - Estrutura Urbana o fenomcno da grande dispersao urbana. apcsar de
abordado como problema no diagn6stico, nao sc traduziu em
instrumentos capazes de solucionar ou amenizar a questao. Os
loteamentos continuaram a ser i mplementados de forma aleat6ria, dentro da extensa area que compreendia 0 perfmetro urbano
da cidade, obedecendo apenas a 16gica do empreendimento e
nao a 16gica da ordena~ao da cidade.
Lei de Ordenamento do Uso e

Ocupa~ao do Solo de
Campo Grande
Em 1987 a Prefeitura Municipal cria o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano- CMDU e a Unidade de Planejamento Urbano de Campo Grande. a PLANURB, dando finalmente responsabilidades sobre a gestao do uso do solo urbano
a 6rgaos espedficos. 0 CMDU c um cSrgao consultivo que objetiva opinar sobrc pianos. programas c projetos que visem o
desenvolvimento municipal. Composto por 25 membros. o Conselho prop<)c-se a estimular a participa~ao da comunidade no
169
processo de planejamento. Sua comp<.lsi<;ao, no entanto, foi

formada basicamente por associa~oes e/ou sindicatos de profissionais libcrais e pelo setor cmprcsarial vinculado aconstru<;ao civil, tendo apenas urn reprcscntantc dos moradorcs - a
Uniao das Associa~Oes de Moradores -, prcjudicando portanto a participa~ao dos sctorcs mais populares47
A PLANURB foi criada como uma unidadc vinculada a
Secretaria Municipal de Planejamento48 com a fun~ao de formular polfticas de desenvolvimcnto urbano; colctar, anali sar,
sistematizar c divulgar informa~ocs sobre o municipio; claborar, coordcnar e acompanhar cstudos, pianos c projctos de natureza urbanistica. Pcla primeira vcz, dcntro da administrar;ao
publica municipal, urn orgao espedfico tratani das qucstocs
urbanas, sobrctudo com um cnfoquc vohado para o espa~o.
Assim eque em 1987 uma equipe de h~cnicos locais, sob
consuhoria do arquitcto Sergio Zaratin, do advogado Ala6r
Caffe e do ge6grafo Hideo Sudo, elabora detalhado estudo sobre o uso do solo na tentativa de levantar, mapear e analisar a
cidade real. Sao identificadas assim, entre outros usos, as areas
de concentra~ao de comercio e servi~os, as areas mais ou menos adensadas, as areas de industrias, os vazios passfveis de
ocupar;ao imediata, areas de reserva para expansao, alem de
faixas de matas ciliares de proter;ao e areas verdes e de prote<;ao ambicntal. Este estudo vai culminar na elabora<;ao da Lei de
Ordenamento do Uso e Ocupa~ao do Solo, Lei N 2.567. aprovada em 8 de dezembro de 1988.
. , Em \996 foi aprovada a Lei N" 7.361 alterando a compos ic;ao d o
Conselho Municipal de Desenvolvimemo Urbano e compatibilizandu
o as no vas propostas do Plano Diretor, aprovado em 1995. Esta Lc:i
incorpora au CMDU represcntantes do~ Conselhos Rcginnai ~. propo~
to pclo Plano Diretor, possibilitando ampliar a ss im a parti c.: ip;~c.;ii n
popular dcntro do Conselho.
A partir de 1997 a PLANURB tramformou-se no lnstituto de Pl anej ;~
mento U rb;~no de Campo Grande e e rc~pon savcl de c.:oordenar ;~ politil:a urbana c a polftic.:a de mcio ambiente do munid pio.
170
Essa Lei c conccbida tendo em vista as nova<; linhas de

regulamenta<;ao do solo que abolem o zoneamento cxtrcmamcnte
restritivo e prop6e uma maior conbin~ao das atividadcs urbana<;,
aproximando usos compatfveis c levando servi~s e empregos para

perto das habita<;f>cs em grande parte do esp~o urbano. A complexidade das atividades pcrmitidas em cada zona de uso e tao grande
que ocupa paginas e paginas da referida lei, inviabilizando-se resumir em uma tabcla, os usos permitidos. 0 zoneamento propOe as
divi50es de areas de uso, conforme demonstrado na TABELA 13:
TABELA 13 USO DO SOLO URBANO SEGUNDO LEI

N 2.567/88
Zona
Zona Residencial
Zona Comercial
Zona Industrial
Zona lnstitucional
Zona de Transi<;Ao
Corredor de Uso MUitiplo
Fonte: Lei N'
ZR 1
ZR2
ZR3
ZR4
zc 1
ZC2
ZC3
Zl1
Z12
ZN 1
ZN2
ZT 1
ZT2
ZTJ
CM 1
CM2
2.~1i7/M8
Na tentativa de dcstacar apcnas as zonas mais importantes

para efeito desse trabalho. observa-se que as Zona<; Residenciais
1 e 2 apresentam maiores restri~6es para a instala<;ao de atividades
diversificada.o;, bern como nao pennitern a construr;ao verticalizada
A Zona Residencial 3 pennite a edificar,rao de edificios e e onde
estao sendo construfdos os predios residenciais voltados para
classe media alta. Para a Zona Residencial 4, que abrange grande
parte dos bairros populares da cidade, a proposta da referida Lei e
de que haja, nestc local uma grande mistura de atividades de servi~. comercio c ate mesmo industriac; nao poluentes, tentando
assim aproximar as pcssoac; do scu local de trabalho.
17 I
As Zonas Comerciais I e 2 cstao estabelecidas nos locais

onde sc desenvolve maior numero dcssas atividades, ou seja, no
centro da cidade. As Zonas Industriais tambem consolidaram
uma situa~ao existente anteriormcntc, que era a do mklco industrial separando as grandcs industrias e industrias poluentes do
nucleo urbano. As grandes areas institucionais tambem receberam tratamento especial, conforme vinha ocorrendo nas legisla~oes anteriores, denominadas de Zonas Institucionais, quais
sejam: as areas militares, o aeroporto, o Parque dos Poderes e a
Universidade Federal de Mato Grosso do Sui.
Ganha destaque ainda as Zonas de Transi~ao, area considemda pela lei como pouco povoada e ondc nao sc deveria promovcr
o adcnsamcnto humano, tendo em vista as grandcs distiincias del as
em rcla<;ao ao centro da cidadc c a total falta de infra-cstrutura.
Finalmente, continuando a tendencia de diversificar;ao
de atividadcs nos cixos estruturais da cidade, a referida lei propoe os Corredores de Multiplo Uso, onde os Indices de ocupa~ao bern como as atividades permitidas diferenciam-se das zonas onde cstao situados.
0 zoneamento result ante caracteriza-sc por tratar a cidade como uma mancha de oleo, que sc cxpande organicamente,
abolindo a idcia do crcscimcnto atraves dos corrcdorcs, conforme tratava a Lei anterior.
Acresce-se a este zoneamento a proposta das Areas de

Regime Urbanfstico Especffico RESP. Ela se aplica aos casos
onde devcria haver uma interven~tao particularizada como as
areas de preserva~ao ambiental; areas de preservacrao do
patrimonio cultural e natural; areas de protecrao socio-ambiental;
e areas destinadas a programas publicos. A RESP seria portanto uma tentativa de respeitar as particularidades do meio ambiente, do patrimonio cultural, dos assentamentos csponUineos
c dos program as publicos, indcpcndentc da zona .onde clcs
possam aconteccr. Ela propoe, cntao, Indices urbanfsticos c
padrocs de ocupa~ao do solo diferenciados.
172
A complexidade da Lei dcmonstra que o solo urbano

passa a ser objcto cspecffico de estudos e que a cidade passa a
ser considerada nas suas diferentcs por~oes, procurando nao
se tratar os cspa~os de forma homogenea mas, pelo contnirio,
respeitando as particularidades de cada realidade dentro do
espa~o urbano. As propostas da lei. atraves de urn zoneamento
nao tao rigoroso como os anteriores, prop6em instrumentos
mais eficientes no controle da ocupar;ao urbana49 . Scm pretender aqui analisar todas as proposi~6es da Lei, uma vez que cia
emuito complexa e fugiria ao objetivo dessa disserta~ao, analisou-se somcnte as questoes pertinentes ao objeto de estudo
aqui proposto, qual scja, o trato dos vazios urbanos.
Com efeito, e a primeira vez que uma lei urbanfstica estipula instrumcntos passfveis de contribuir para a ocupa~ao dos
vazios urbanos. Uma das preocupa<;6es dos idealizadores da
Lei era a exagerada extensao da malha urbana. Nas decadas de
70 e 80, conjuntos habitacionais como Moreninhas, Jose Abrao
e Universitana estavam se instalando em lugares longfnquos,
forrnando bairros total mente descolados da malha urbana existente. 0 problema se agravava com a falta de infra-estrutura em
grande parte da periferia urbana, ao mesmo tempo em que se
assistia a forma~ao de grandes vazios.
Com estas preocupa~Oes, a proposta da lcgisla~ao quanto ao parcelamcnto urbano e baseada em dois princfpios: a)
quanto maior 0 numero de infra-cstrutura implementada pelo
49
A Lei N 2.567/88 prop6e por Cllemplo o fndice de eleva~ao em substituir;ao ao numero de pavimentos permitidos. confonne as legisla~6es anteriores. possibilitando assim uma liberdade maior na constru~ao sem que se
aumente a area construfda permitida. Esta medida proporciona ainda que.
quanto mais alto o edificio. maiorcs deverao ser os rccuos dos limites do
tote. dando assim a possibilidade de mclhor insola~ii.o e ventila~ao nas
edilica~iies vizinhao;. Outro avan~o da Lei rcfere-se aos a<;pectos ambientais.
Pela primeira vez. na cidade de Campo Grande. uma lei de uso do solo toma
medidas cautelosas quanto ao meio ambientc. dentre elas a Clligencia do
Relat6rio de lmpacto Ambicntal - RIMA para emprcendimentos cujas
atividades proprocionavam modifica~<ics do meio ambiente.
173
loteador. menor o numero de metros quadrados de areas plihlicas doadas. o que viahiliza, do ponto de vista do empreen<.kdor. a execu(.(ao dos loteamentos; b) quanto me nor o lote. maior
o mlmero de metros quadrados de areas publicas doadas. Pensava-se assim que um maior adensamento, refletido ern lolt.:s
mcnorcs. exigi ria urn numero maior de areas publicas para instala~ao. de areas de lazer e para constru~ao de equipamentos
comunitarios. Dentro destes doi s princfpios, cstabcleceu-se
quatro tipos de loteamentos possfvcis de serem claborados:
L I, L2, L3 c L4. Suas espccifica~oes cstao na TABELA 14.
TABELA 14- LOTEAMENTOS PEAMITIDOS PELA LEI
N 2.567/88
de- Ar
Tlpo
Dod - Lot lot. .men
p1r1 1 Pref.
Mlnimo
~
~nlclpal _
{!!!L
L1
10% de A L
rote da
5% deA I
zona
L2
12% de A L
Loie
Mbimo
!!!!_ L
1
250
300
300
360
8% deA. I.
L3
12% de A. L
6% deA I
L4
12%deA.L.
6%deA I
360
lnfr1Eatrutur1
Exigida
rede de agua
completa
rede de energra
ekHnca completa
sistema de
escoamento de
aguas pluviais e
superficiais
galeria de aguas
pluviais e
paVJmenta~ em
todas as vras
rede de agua
completa
rede de energra
eletnca completa
rede de alta
tens4o de energia
elelflca
drenagem
pavrmenta~ de
ruas de largura >
15m
rede de agua
compteta
rede de energra
eletnca completa
drenagem
pavimentact~o em
ruas de largura >
15m
()mk ,\I. -= drt,' d'- ._k l.ucr J\ I : ..,... .. , m'tiiU'-' hUMI'

h mtl. t .uupu ( iJ...md\'JIA.'I d e Ou.h. u.un~. n1u du l 1, u c ( ,.,: up ..u, oiU .Ju So lu ,....; 2 ~h7/MX
17-J
Zonas
Permitidas
ZR.1.
ZR.2.ZR 3.
ZR.4. ZC.1.
ZC.2. ZN.1.
ZT.1, ZT 2.
CM.1, CM.2
ZR4
ZR.4
ZR.4. ZT.2
Do ponto de vista da ocupa~ao do espa(fo urbano. o

objetivo da referida Lei era propor urn adensamento das areas
vazias que fossem rclativamente pr6ximas ao centro de comcrcio, servi~os e infra-estruturas, inibindo a ocupm;ao de areas
muito distantes do centro como as Zonas de Tran si~ao - ZT.
Portanto, ao se estabelecer o loteamento do tipo L2 nas Z R.4, o
objetivo era ode se obter lotes com pre~os mais accssfveis determinados tanto pela menor area dos lotes quanto pcla menor quanti dade de infra-estruturas- e m regi6es da cidade razoavelmente pr6ximas ao centro e. ponanto, dos servi~os ofereci dos pela aglomerac;ao urbana. Da mesma forma, a Lei inibe a
abertura de loteamcntos nas Zonas de Tran s i~ao- ZT. pcrmitindo-os apenas quando o lotcador coloca razoavel parccla das
infra-estruturas. Assim cvitar-sc-ia da cidadc continuar a crcscer no sentido horizontal eo poder publico nao arcaria com a
execU<;ao de obras de pavimenta~ao. rcdc de energia e letrica.
rede de agua. entre outras. em areas extre mamentc longfnquas.
Na pratica, o que se assistiu foi a implemcnta~ao de
loteamentos que oferecem melhores condi~6es ao comprador.
como o L J, com lotcs maiores e infra-cstrutura quase que completa, nas zonas mais valorizadas da c idade como ZR.I e ZR.2.
onde se lim ita a diversifica~ao de ati vidades e tambcm os Indices urbanfsticos sao mais restritivos. Foram reforc;ados assim
os redutos onde se encontra excelente qualidade de vida dcntro da cidade. em detrimento das areas que continuaram a ter
urn pad.rao de atendimento muito inferior.
0 loteamento do tipo L2 por seu lado, confom1e determina~ao da lei, aconteceu somente na ZR4. bairros residenciais
populares, sendo o tipo mais executado nos ultimos anos. Inform a~6es da Prefeitura Municipa l revelam que, poucos
loteadores escolhcram o tipo de lotcamento L3 para executarem
seus empreendime ntos, provavclmente por nao visualisare m
oponunidades lucrativas. Quanto ao L4 tern surgido mais para
instala~ao de emprecndimcntos que visam grandes adcnsamcntos, como por exemplo os condomfnios residenciais popularcs.
175
A avalia<;ao que sc faz aqui e de que esta pmposta de

ocupa\ao da cidadc lcvou a uma grande scgrcga~ao so<.:ial.
Apcsar dos objctivos da Lei N" 2.567/H8, no que se rcfcrc ao
estlmulo a o<.:upa~ao dos vazios das ZR.4 estar se rcalizando
atravcs do barateamcnto dos lutes. a cidadc ficou claramcntc
setorizada. distinguindo-se as zonas em que sc instalam os
loteamentos dos mais ricos e zonas ondc sc instalam somcnte
loteamentos dirigidos a populacrao pobre.
Tendo em vista a impossibilidadc de se impkmentar outras fom1as de loteamentos mais economicos nas ZR.I. ZR.2 ou
ZR.3, este fato pode estar scndo o responsavel pclo nao cstlmulo ao parcclamcnto das glcbas lm:alizadas mais proximas au
centro. onde o empresario scmpn: tcm que dispor de um recurso financciro maior para implcment<i-lo.
Esta homogeneiza<;ao dos cspac;os. que advl!m da instalac;ao de apcnas urn tipo de loteamento em detenninadas parcelas
da cidade, resulta de uma vi sao de cidade extremamente restritiva,
ondc sc impede o uso dos espacros urbanos de fonna diversificada
e mais criativa. com soluc;ocs difercnciadas convivendo proximamente. A pcrgunta que se col ex:a e por que OS lotcamentos popularcs so podem ser implementados em zonas mais distantes. em
bairros caracterizados ja pcla ocupa\ao das carnadas mais popularcs? Por que os lotcamentos implementados nas ZR.l. ZR.2 c
ZR.3 nao podcm ter totes de difcrcntcs tamanhos. inclusive totes
pcqucnos. convivendo em um mcsmo cspac;o, criando-se assim
uma riqueza de rela<;ocs sociais e de usos num mesmo bairro? Se
as Iegisla<;ocs pcnnitirem divcrsificadas fonnas de parcelamento
da terra, com certeza investidores em diferentes condicroes poderao atuar de forma mais livre. obtendo, como rcsultado, uma maiordivcrsificacrao de prcc;os e de usos, atendcndo mais facilmcnte
as ncccssidades individuais. 0 rcsultado seria uma transfomla<;iio rica do cspa<;o da cidadc. Enquanto hoje convivc-se com
areas extrcmarnentc homogcneas, ter-sc-ia a diversifica<;ao dos
cspa<;os como forma de cx:upa<;ao c aumento da possibilidade de
excrdcio da divcrsidadc pn)pria social.
176
Alterac;oes desta Lei de Uso e Ocupacrao do Solo come~am a acontecer apcnas dois anos ap6s sua implementa~tiio:
surgem, assim. a Lei N" 2. 720190 que faz um grande ajuste sobre
atividades e usos. alcm de alterar alguns pcrimetro das zonas
anteriormente definidas: e as Leis N 2. 746190. N 3.019/93 e N11
3.054/94 que legislarao sobre conjuntos habitacionais de interesse social. Nenhuma de las alteraram de forma efetiva a questio dos parcelamentos do solo ou da ocupa\ao dos vazios. A
unica legisla\ao que afetara o espfrito da Lei No 2.567/88 de Uso
e Ocupa~ao do Solo diz respeito aos loteamentos de interesse
social. Estes. em 1991. tiveram legislac;6cs proprias: a Lei N"
2.824/91 permite a Urbaniza<;ao de Area" de Interesse Social na
zona de uso e m:upa<;ao do solo ZR.4 e ZT.2, transgredindo
assim o esplrito da Lei N11 2.567/88 que nao incentivava
loteamentos nas zonas de transi<;iio. Passou-se assim a estimular outro tipo de loteamcnto. de interesse social que pode ser
implementado tanto pclo podcr publico como pela iniciativa
privada, nas zonas urbanas onde a Lei de Uso e Ocupa~ao do
solo pretendia reprimir.
OUTROS INSTRUMENTOS QUE

PROMOVEM A OCUPAf;AO
DO SOLO URBANO
Constitui~ao Federal de 1988

0 debate em tomo dos vazios urhanos. as mazelas que
eles trazem para a cidade. remonta as dccadas de 60 e 70 quando grande parte das cidades brasi lei ras. sobrctudo as medias e
grandes. aprescntaram vertiginoso crescimento demografico
177
junto com urn mais vertiginoso crcscimento horizontal. Muitos

pianos urbanos daborados nesta epoca abordaram a problematica dos vazios scm. contudo. conseguirem cstabcleccr instrumentos urbanfsticos precisos que combatessem esse problema. Rcccntemente. no entanto. essa questao tern sido objeto de rediscussao tendo em vista os novas instrumentos colocados pcla Constitui~ao Federal de 1988.
Como principia basico, a nova Constituirrao vai assegurar a fun~ao social da propricdadc. ou seja, a carta magna coloca em scu Artigo 182, 2" que "A propricdadc urbana cumprc
sua fum;ao social quando atendc as exigencias fundamentais
de ordcna~ao da cidadc cxpressa no plano dirctor" (BRASIL.
1988). Assim. desdc que uma determinada propricdade urbana
cstcja indufda em area onde o plano dirctor dctermina, por excmplo. maior adensamento c csta propriedadc nao c utilizada ou
esta subutilizada. eta nao estaria cumprindo sua fun~ao social.
Neste caso. a Prefeitura Municipal poderia dispor de instrumentos juridicos que obrigassem o cumprimento da fun~ao a
que a area foi destinada, ou seja, a ocupa~ao da propriedade.
No 4" do mesmo Artigo 183, o tcxto constitucional
cstabclecc que o Poder Publico Municipal pode cxigir do propietario do solo urbana nao cdificado. subutilizado ou nao
utilizado. que promova seu adequado aproveitamento. Para isto
o Poder PUblico pode se utilizar dos seguintes instrumentos:
" I - parcelamento ou edifica~ao compuls6rios;
II- impasto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - dcsapropria~ao com pagamento mediante tftulos da
dfvida publica de cmissao prcviamcnte aprovada pe lo
Scnado Federal, com prazo de resgate de ate dcz anos.
em parcclas anuais. iguais c succssivas. asscgurados o
valor real da indcniza<rao e os juros lcgais." (BRASIL.
1988)
178
0 Parcelamento ou edifica~ao compulsorios - e considcrado por alguns juristas como o mais importantc instrumento referente a promo<riio do desenvolvimento urbano. pois
obriga o proprietano urbano. que mantcm seu im6vel " nao
edificado. subutilizado ou nao utilizado". a promover seu adequado aprove itamento. 0 proprietario nao pode se limitar apcnas a pagar os tributos e taxas relativas a seu im6vel. A Constitui~ao detennina que a propriedade deve cumprir sua fun~ao
social, ou seja. deve atender as exigencias fundamentais de
ordenarrao da cidade. Exige-se assim do proprietario o
parcelamento de glebas ou a constru~ao em lotes vagos ou
subutilizados em areas da cidade onde o Plano Diretor prop0c o
adensamento. Dcsta maneira faz-se com que a terra urbana cumpra a fun\ao social da propriedade.
0 lmposto Predial Territorial Urbano Progressivo

no Tempo - trata-se de urn impasto municipal que pennite
tributar progressivamente os proprietarios de im6veis urbanos
nao edificados ou subutilizados e que nao estejam atendendo a
fun~ao social da propriedade. A utiliza~ao desse imposto estimularia o uso mais conveniente de cada im6vel urbano, assim
como obrigaria o poder publico a conhecer a avalia~ao de cada
im6vel. Neste caso. o govemo municipal teria que ter born controle sabre o valor imohiliario. atualizando o Imposto Predial e
Territorial Urbano - IPTU -. para poder aplicar a progressividade. Existcm diversas interpreta~oes sabre a aplica~ao do
IPTU progressivo tendo em vista a falta de regulamenta~ao
federal do instrumento, porem, o modo como o imposto vai ser
.aplicado depende dos objetivos que a municipalidade quer atingir. Domingos Theodora de Azevedo Neto indica tris objetivos que permitem a aplica~ao do instrumento: a) no combate a
reten<rao especulativa de terrenos. sobretudo os melhor servidos por equipamentos urbanos e comunitarios; b) no estfmulo
ao lan~amento no mercado imobiliario de glebas em localiza~ao
adequada para constru<;ao de habita<rao popular; c ) na
redistribui<riio dos cncargos tributarios. isentando proprietari179
os com men or capacidadc contrihuti va c aumcntando a~

alfquotas dos imovcis mais valiosos (AZEVEDO NETO. Jl)l)):
26 ). Como hem alert a o mesmo aut or. estes ohjetivos, apesar de
nao screm excludentes. cxrtamentc scriam aplicados em locais
bem difcrentes dentro da cidade. portanto. devc-se atentar para
os objetivos que se quer pcrseguir para rnodelar a lei tributaria
ncssc scntido.
Desapropria{ao com Pagamento Mediante Titulos

da Divida Publica- sc o proprictario nao promovcu o adequado aprovcitamento do solo urhano apos tcr sido suhmctido a-.
duas mcdidas cxplicitadas acima. como pcnalidadc. o pmkr
publico podcr:.i dcsapropriar o im6vcl. mediante tftulos da dlvi da publi~.:a c corn prazo de rcsgate ate dez ;mos. asscgurado-.
scu valor nHmctario real e os juros lcgais (SANTOS JR.: X5 ).
Estes instrumentos estao scndo muito debatidos. nau
s6 por planejadores urbanos e advogados, mas tambcm pur
politicos. empresarios, e ate pela popula<rao em geral. Sobrctudo os municfpios que participaram ou estao participando do
proccs~o de claborac;ao de scus pianos diretores, dcntro dcsta
nova visao constitucional, a qucstao dos vazios urbanos c e:-.scs novos instrumentos que possivclmcntc revcrteriam u pro
blcma promovcndu a ocupacrao de areas com condicrocs fa vuniveis de ocupacrao. tem sido objcto. em alguns locais, de aci rrado debate. colocando na ordcm do dia a qucstao da ocupac;ao dos vazios urbanos das cidades brasilciras.
Orlando A. Santos Jr., em seu livro Refonna Urbana. analisa como os municfpios da Regiao Metropolitana do Rio de
Janeiro tem incorporado, em suas lcgislac;ocs (Leis Organica ~
ou Pianos Dirctores) as concep\6es de reforma urbana que
fundamcntaram OS artigos rcfcrcntcs arcforma urbana da Constituicrao federal. Dos quinzc municfpios pcsquisados. sctc in cluem a fun<tao social da propriedade conformc tcxto constitucional. Todos aprovaram o IPTU progrcssivo no tempo L~ apcnas Ulll nJo incorporOU 0 instrUillClltO parccJamcnto OLI
180
cdificaffaO compuls6rios (SANTOS JR. 85,86). Estc rcsultado

otimista da pesquisa nao significa. entretanto, que estes instrumcntos ja cstcjam funcionando ou que tcnham obtido resultados pniticos cficicntcs. A simples rncn~iio legislativa nuo os
colma ern opcra<;ao. Faz-sc ncccssario leis regulamcntandoos. o que. mesmo em nfvcl federal ainda csta para ser fcito. A
prcscn\a destcs dispositivos nas legisla~ocs municipais revcla. no entanto, que a qucstao tem sido discutida e. mais importantc que isto. que estas legislac;6es tem sido objeto de debate
de uma parcela cada vcz maior da populw;iio.
Novos I nstrumentos
Alcm dcstcs instrumcntos. ja corllidos na Constituiffao
Federal. outros sao sugeridos por divcrsos grupos como: o
Movimento Nacional pcla Refonna Urbana; os grupos de tc.~cni
cos que participam da elaborac;ao do anteprojeto de Lei que
estahelece as diretrizes gerais da Polftica Urbana Nacional; e os
urbanistas. advogados c tccnicos que trabalham com a questao urbana. Alguns dcsses instrumentos j<1 cxistem e sao aplicados em alguns municfpios. ficando apcnas como rccomenda\ii.O de amplia\ao de sua aplica\ao. outros prccisam scr criados.
Selccionou-sc aqui os que podcm contribuir para a promocrao
da ocupa~ao da terra urbana e para rcprimir a retcn\ao
espcculativa dos vaz.ios urbanos. Sao clcs:
Direito de Preemp{aO- proporciona ao Poder Publico
a oportunidade de compra de im6veis de seu interesse, nos

valores de mcrcado, em dcterminadas <ireas pre-definidas. 0
objetivo basico cque o poder publico possa implcmentar habitar;6cs populares, parqucs ou obras de interesse coletivo. scm
ser obrigado a rccorrcs ~~ cxpropria\ao. 4ue envolve problemas
juridicus frequcntementc dcmorados. Para Azevedo Ncto ( 1995:
29). a efic<1cia do instrumcnto dcpcndcria da ofcrta aleat6ria
dos im6veis. dos recursos disponfveis nos 6rgaos puhlicos c
I R1
da rapidez c agilidade administrativa, o que torna o instrumento

de complicada efic;kia. No Brasil tcm sc como cxcmplo de utilizar;ao destc instrumento os imoveis tombados. cuja
aplicabilidade tcm sido prejudicada pcla falta de recursos.
Contribui~ao
de Melhoria - este instrumcnto, que ja
faz parte do C6digo Tribut:irio Nacional (Lei No 5.172 de 25/ I 0/

66 An. 81 e 82) e Municipal (Lei N" 1.466 de 26/tonJ. Art. 81 c
82) pennite ao poder municipal cobrar urn tributo dos proprieuirios imobilicirios quando a prefcitura implanta melhorias urhanas que bcneficiem estes proprietcirios valorizando seus imuveis. A contribui~ao de mclhoria ja c utilizada. mas somcntc
para programas de pavimenta<;ao. considerando apcnas o(s)
im6vel(is) lindciros aobra publica construlda.
Requisi~ao
urbanistica- pcrmite ao poder publico to-
mar a iniciativa da urbaniza<;ao, mais cspccificamcntc do

parcclamento do solo ou da implanta~ao de equipamentos coletivos. Assim, a Prefeitura Municipal poden1 requisitar. em arcas definidas em lei, por prazo detenninado, urn ou mais terrenos
ou glebas objetivando promover o loteamento ou rcalizar obras
de urbanizar;ao, dcvolvcndo postcriormentc o(s) im6vcl(is) dcvidamente urbanizado(s), ou outro valor cquivalente aos rcspectivos proprietarios. Assim. OS proprietarios nao sao dcsapropriados, mas entram como parceiros ou associados. scmclhantc a uma incorpora<;ao imobiliaria em que os proprictarios
entram com as areas co poder publico com as obras de urbaniza<;ao. No final do empreendimento, parcela de im6veis de valor
equivalente ao investido pelo poder publico sera reservada para
a municipalidade. Este instrumento, segundo Azevedo Ncto
( 1995 : 29) ja e utilizado na Inglaterra, no Japao, e garante a
Prefeitura Municipal a orienta~ao efetiva do crescimento urhano. cscolhendo terrenos mai s convenientes e assegurando
qualidadc de urbanizarrao mais adcquada para o local.
Urbaniza~ao
Consorciada- lnstrumento que prop<."lc a
parceria entre a iniciativa privada eo poder publico para a exccu182
~o
de projetos urbanisticos de interesse social~. Assim, aumcntam-se as possibilidades de investimento do poder publico,
sobretudo tendo em vista a carcncia de recursos municipais.
Direito de Superficie - instrumento juridico que possibilita urn fracionamento da propriedade imobiliaria, separando
o proprietcirio do terreno do proprietario das edifica~oes ou
utiliza\=ao a que ele da suporte (que tambem podem ocorrer no
subsolo ou no espa\=o aereo ). 0 proprietario do terre no pode
conceder a outrem, gratuitamente ou onerosamente, o direito
de construir em seu terrcno. por tempo determinado ou
indetenninado. mediante escritura publica. Este interessante
instrumento poderia promover urn uso mais intenso do espa9o
urbano, como por exemplo: constru9ao de garagens, passagens, galcrias ou mesmo ccntros comcrciais em espa<;os subterraneos; aprovcitamento para constru~ao de lojas e centro de
servi-ros nos espa~os aereos de areas como tenninais de transporte coletivo; venda de habita9oes scm a venda do terreno ou
da fra\=aO ideal do terreno, diminuindo assim o custo para aquisi~ao da habita-rao; e ainda. quando 0 proprietario sujeito a
constru~ao compuls6ria, nao pode faze-lo, pode alienar a superffcie para quem tern condir;oes de ex.ecuta-la (AZEVEDO
NETO, 1995: 28).
Transferencia do Direito de Construir e da Reurbaniza~ao Consorciada- largamentc utilizado nos Estados Unidos e ja adotado em alguns municipios brasileiros. este instrumento autoriza o proprietario de im6vel urbano, privado ou
pUblico, a exercer em outro local, o direito de construir previsto
no Plano Diretor ou em outra legislayao urbanfstica dele decorrente, desde que ainda nao ex.ercido. Este instrumento pode ser
aplicado em areas de interesse ambicntal, arqueol6gico, cultural ou ainda em areas nao construfdas onde a Prcfeitura pretende implantar equipamentos urbanos e comunitarios (CAMA50
Este lnstrumento Jurfdico ja consta do Plano Oiretor de Campo Grande. aprovado em 1995.
183
RADOS DEPUTADOS: II). Em Campo Grande, instrument<>

jurfdico scmclhantc a cstc, denominado "Urbaniza~ao Ncgociada". cxiste dcsdc 1991 institufdo atravcs da Lei N" 2.813. po
rem csta Lei rcfcria-sc apcnas a uma area espcdfi~a~
1
UMA PROPOSTA DE
INTERVEN(AO NOS VAZIOS
URBANOS DE CAMPO GRANDE
No pcriodo cstudado - 1960 a I 994 - os dois pianos
elaborados para Campo Grande, o Plano de Dcscnvolvimento
lntcgrado- PDI co Plano Estrutura Urbana. apcsar de contc
rem prcm:upa~oes quanto ao excesso de areas nao ocupadas
na ~idadc. nao conseguiram implcmcntar instrumcntos capazes de intcrfcrir nesse quadro. Estes dois pianos foram elabo
rados de forma autoritaria, scm consulta a popula'rao ou aos
scgmentos organizados da sociedadc civil, conforme princfpios da epoca, ondc vigorava a cren~a de que urn plano tecnicarnente pcrfcito resultaria em cidades organizadas. Soma-sc
a isto 0 mctodo de planejamcnto cxtrcmamcnte intcrvcncionista, ondc todas as regras de ocupacrao do solo cram bascadas na polltica do "pode c do nao podc". que dcfinia sc dctcrminado cmprecndimcnto poderia sc cstabclccer em dctcrminado locale sob determinados padroes construtivos. A rcalidade, no cntanto, vem mostrando que esta forma de sc organizar a cidade nao tern surtido OS efeitos desejadOS. Y arios
plancjadores e pesquisadores ja apontaram para a irrealidade
das legisla<;oes urbanfsticas, chamando a aten~ao para o fato
de que ccrca de mctade das construcrocs existcntcs nas cidadcs sao irrcgularcs, ou scja. nao obcdcccm total mente as normas c aos padrocs cstabclccidos. Existc. portanto. uma dis' ' Com a cl;thora\ao do Pl<tno Dirctor de Campo (lrarHk.
in,trumcnto foi ampliado.
184
1>
u~o lkste
tancia entre a cidadc ideal. cstabelecida pelos plancjadorcs c

a cidade real. construfda pclos habitantes.
Estas rcgras c nom1as cstabclccidas pclas lcgisla~ocs
urbanfsticas trazcm urn padrau de morar ncm sempre adequado
ou possfvel para grande parte da popula~ao. sobretudo aqucla
que percebe ganhos mais baixos. Por outro lado, quando se
cerceia a implernenta\ao de cmprecndirnentos nos diferentcs
locais da cidade. na verdade se esta dificultando o fluxo economico, diminuindo os cmpregos. os servi~os e a circula\aO do
capital.
A Lei de Uso e Ocupa~ao do SoloN" 2.567/88, ate hojc
em vigor, tenta qucbrar urn pouco a rigidcz das lcgisla~ocs anteriores, propondo uma comhina~ao maior das atividadcs nas
diversas zonas de uso . No entanto preserva ainda. catcgoricamente, OS bairros de cJassc media de intcrvcm;oes e atividades
consideradas "indescjadas" pclos seus moradores ou que dcsvalorizem os im6veis destas areas, como por exemplo lojas de
}Ua)quer porte, oficinas grandes, casas notumas ou mesmo
parcelamento do solo voltado para baixa renda conforme observado anteriormente. Oferecc, no entanto. gratuitamente aos
proprietcirios dos irn6vcis. principal mente daqueles localizados
nas Zonas Comerciais-1. Zonas Comerciais-2 e Zonas
Residenciais-3 a possibilidade de mux.imizar a utiliza~ao do scu
terreno, atravcs da verticalizacrau, scm que eles ten ham de arcar.
mais que os outros contribuintes, pelos cfeitos gerados pelo
adensamento possibilitado pela localiza~ao de seu im6vel. Nestes dois exemplos. a lei beneficia apenas algumas parcelas da
popula~ao, aquelas que possuem im6veis localizados nestas
areas mencionadas, formando ilhas de privilegio dentro da cidade. Nas outras zonas. conformc visto anteriormcnte, sobretudo naZona Residencial-4. a refcrida Lei prop<)e rnaiordiversidade de atividades. de possibilidades construtivas e de pa~s de parcclamento do solo. Possibi lita-se assim o cxerdcio
da diversidade da cidade. porcm. cstc nao chega a acontcccr
185
plenamente, pois, ainda que atinja as camadas populares, estas

encontram-se, a priori, segregadas cspacialmcntc,ja que as camadas sociais privilegiadas ocupam cspa~os mais sclctivos,
rcstando apcnas e necessariamente a ZR-4 para scr ocupada
pel a popula~ao de baixa renda. AI em disto, a ZR-4 proporciona
ainda, em grande parcela, baixa qualidade de servi~os publicos
e poucas infra-estruturas.
Dada a analise, conclui-se que e imprescindfvcl se pensar em uma proposta cfetiva de ocupa~ao c de uso dos vazios
urbanos de Campo Grande. Tal proposta deve considerar alguns fatorcs condicionantcs basicos, como: o cconomico, no
que sc rcfcrc ao custo da infra-estrutura c dos scrvi~os; o
ambicntal, abordando sobrctudo aspectos rcfcrcntcs ao clima
urbano c as condi~ocs gcotccnicas do solo; c a ocupa~ao do
solo, principalmente no que diz respeito ao aumcnto da diversi dadc das atividades urbanas, incremento de difcrcntes padrocs
construtivos e varia~oes nos padroes de parcelamento do solo.
Este ultimo aspecto surge como forma de ampliar possibilidades economicas, de emprego, de aproximar trabalho e se rvi~os
das residencias e de enriqueccr o convfvio urbano, tendo em
vista a mclhoria na qualidade de vida do ambicntc construfdo.
Acrcsce-se ainda que estes objctivos s6 scrao atingidos dcntro de uma visao mais ampliada de gcstao e plancjamento urbano que considere a participa~ao dos agentes transformadores do espa~o urbano eo comprometimento dos cidadaos com os espa~os publicos e privados. Da mesma forma, a
parceria entre o poder publico eo setor privado deve passar a
ser uma forma valiosa de interventrao no espac;:o construfdo.
Por urn lado o poder publico deve contribuir com uma
reavalia~ao das rfgidas regras urbanfsticas, utilizadas ate entao, promovendo uma desregulamentar;ao que estimularia os
cmpreendimentos imobiliarios e a implantarrao de atividadcs
diversificadas no espa~o urbano. Por outro, o poder publico
dcve conccntrar for~as na melhoria de areas onde o mercado
186
nao tern condi~oes de atuar como as areas desfavorecidas. de

interesse social c ambicntal.
Propoc-sc. desse modo. dois grupos de diretrizes: o primeiro diz respeito as diretrizes gerais que envolvem o planejamento urbano e a gestao publica como urn todo e que afetam
direta!Jlente as medidas a serem propostas para os vazios; o
segundo rcfere-se as diretrizes que estabelecem em especffico
o uso e ocupariio dos vazios urbanos na cidade.
diretrizes gerais:
que o planejamento urbano e a gestao publica estejam
assentados sobre as bases de urn processo democratico
que envolva a socicdade civile o poder legislativo como
forma de garantir solu~oes cornpatfveis com as necessidades locais. Este processo deve envolver a descentralizar;ao das decisoes e do processo de planejamento. bern
como, o acesso da popula~ao a urn sistema de informa~oes eficiente sobre a cidade.
que scjam redefinidas as rela~6es entre cidade, cidadaos c poder publico local. estimulando-se a co-participa~ao e a co-responsabilidade dos cidadaos na constru~ao c manuten~ao dos espa~os publicos e privados.
que o poder publico promova a desregulamenta~ao das
legisla~6es urbanfsticas como forma de estimular a diversidade dos empreendimentos da iniciativa privada, sobretudo em areas onde o mercado tern condi~6es de atuar_
Esta desregulamentarrao deve provocar a diversidade nas
fonnas de ocupa~ao do territ6rio, bern como estimular a
implementa~ao de diferentes tipos de atividades considerando, contudo, aspectos ambientais importantes que
possibilite a melhoria da qualidade de vida urbana
que a propricdade urbana cumpra realmente sua fun~ao social conforme o estabelecido pelo plano dirctor.
resultado de urn processo de elabora~ao dcmocratico.
187
4u~ o plan~jam~nto proponha so lu<;<i~s divcrsificada-..

nas formas d~ uso c de <Kupa~<io do solo. incorporandu
necessidades e possibilidades individualizadas de con~
tru<riio do espa<ro, d~ixando ass im de trabalhar com o
ideal d~ cidade para trabalhar com a cidade real mente
existente.
diretrizes de uso e ocupa~ao dos vazios urbanos:

cstimular a ocupac;ao das areas que ja oferccem boa
qualidad~ d~ infra-estrutura.
promovcr maior conccntrac;ao urbana tendo em vista 11
mclhor aproveitamento das infra-~struturas implicando
no barat~<tmento do custo de urbani za~ao.
proporcionar diversos padn1es de uso ~ ocupa<;ao do
solo em todas as regi<ies passiveis de serem habitada~
(excctuam -se a4ui as areas ambicntalmenl~ impossibilitadas de receber muhiplos usos. b~m como as areas ondc
sc instalam industrias poluentcs)
pr~scrva<rao dos cspa\OS de interesse ambiental. porbn. proporcionando-lhes usos cumpativeis com sua"
pec uliaridades. tais como par4ucs. reservas de estudo c
pcs4uisa. areas de Jazer. entre OUtros.
aumento da massa arb6rea como forma de amcniLar
o calor nos pcriodos qu~ntes e aumentar a umidadc
do ar nos perfodos secus (in vernu) atravcs da cria<ra<>
de p~4uenus parques e pra<;as. em areas da cidadc
o nde nao cxiste mais ou sao muito pequenas as ar~a s
verdes.
Tendo em vista cstas diretrizes. clahorou-se as pro postas de ocupa<rao e uso dos vazios urhanos (TABE I.A 15 c FIGURA 21- Ancxo). utilizando-sc da divi . . ,io
da cidade por zonas e scton.:s . nmforme analisado por
~sta dis s~ rta<;ao .
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Zen,:, Lhh?
10c al1:31;ao ao Parque aos Pooeres
Caractertza~o
grarde percentual de tctes ,...ag:~s
eJCISter-.:1a d grandeSgtebaS vagas e
genera~zada
)(1stet1e:.
pertencentes as construtoras e
lmObllianas
oe gtebas
poder plblico
granae qu(llilldaoe
geo.~'
am01entatmente oegractada:.
m<tas c111ares e recupen; ao oa-~ areJ:
preservapo rus are:ts que cmservarr~ as
estrutura
apenas c-om methon; dO? lntn-
est1mU1ar a ocupa~ao do> tote:
r.pareCida Pedro:.s1an =- T1ractente-:.
no c aranoa 11 ' . P(II"(Ve Mana
cterecem boa lrtr3-estrutlJ'a
( 11 Tenao
de grande r'lJmero e1e

chacaras na oetra dos caregos
'?~1~en:1a
(greoas e totes)
amb1enta1mente cJegraoaoas
-naror cmcentra~3o de areas v :tgas
put)IC3>
311orante
~~
c arlot::i.
OCUpJ~;aO
boa 1nrra-esti\Jtun. prumover .3
Cu:tnano e 'ltlas Boas Que p:lssuem
Jacy. Banoetrantes. -,; Morern.
JocheyO: tub. T.;cv.;,-ussu. Pro-?"esso.
nos setores P1raomnga
r.~
Mc.-ena.
e t3u(lllanol prcrn over o
pacetamerto das gtellas .:trrd.:t ex1~eres
P~r:trn1nga
C ar1ora. Prog-esso. Jockey ,-tub.
nos setores V11as Boas.
somente com meltv.ma ca trtra-estrutl.J'a
parcelamerto das gletlas arrda e1<1stertes
~~as
com metrona da lrtra-estrtrtiJ.3
V1e1ra, promover 3 ocupa.;ao somente
Allies P~re1ra. IJnversrt(ll"tO _Pita
nos setores Aero Pancro. ( otcn1a1
reg1ao para methOna dO (lima
:1umentand0 a massa aroo-ea oa
totes par.; p.;rques OIJ
T.;qrorussu_ .acy_ b(llrro: .-orr

pouc as .:r-e ;s ,eraes. reser...-;r 31guns
o oarcetamento. remo e,., ,11<t1a :,;tn de

1n1ra-estrllura
em VISta JS caractenst1cas Cltferenc1adas do Setor. as medldas !)"opostas rererem- se ~om ente a uma pareeta oo reter1do s~tor
em~esas
Certro- Oeste. un-.ersltand 1o ~,3o est1mUJar nos setores Es::moe1rartes.
nos ~etores Parque P1ta Vtelr3 1o A.ero

Rancncf11. Mc.-en~nna. Los Angeles.
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1
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T1 raoentes e Mana :..parec 11:1a
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desta proposta faz-sc nc<.:essario aplicar alguns instrumcntos juridicos que prornovcriarn o uso e a ocupa\ao do solo
conforme seus objctivos. quais scjam. a otirniza<;ao da infraestrutura ociosa, rnelhoria do clirna urbano. prescrva~ao
dos recursos naturais e diversifica~ao das atividades e dos
padroes de ocupa~ao e parcelarnento do solo urbano. Para
cada proposta requer-se, entao, urn ou rnai s tipos de instrurnento adequando-os as peculiaridades de cada setor
urbano. Sao cles:
Para prornover a abcrtura de lotearnentos nas areas que
possuern infra-cstrutura ociosa: os instrurnentos que devern ser irnplcrnentados sao os estabelecidos na Constitui<;ao Federal. quais scjarn. o parcelarnento c edifica<;ao
cornpuls6rios e. posteriormente. o lrnposto sobrc a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU progressivo
no tempo. Se as duas rnedidas anteriores nao resultarem
ern a~Oes efetivas, deve-se promover a desapropria<;ao
com pagarnento mediante tftulos da dfvida publica Como
Campo Grande possui rnuitas areas corn boa infra-estrutura, sugere-se que estes instrumentos nao sejam aplicados de uma so vez em todas estas areas, mas sim.
priorizar as areas com maiores vantagens locacionais e
com scrvi<;os c infra-estrutura ociosa, estudando o comportamento do mercado imobiliario e reavaliando a eficacia dos instrumentos. Para a<> areas de inte resse social, como por exemplo a de constru~ao de conjuntos
habitacionais, pode-se utilizar o instrumento juridico
Requisi~ao Urbanfstica. onde o poder publico urbaniza
ou constroi devolvendo parcela da area ao proprietano
da gleba. ficando com pcrcentuais compatfveis com os
custos investidos. ou ainda. o Direito de Preemp<rao.
onde a Prcfcitura tern a prcfcrcm:ia na compra da area
com prc~os de mcrcado.
193
Para promover a ocupa~ao dos lotes em areas que po!>suem infra-estrutura ociosa: edifica<;ao compuls6ria ~
Impasto sobre a Propriedadc Predial c Territorial Urbana
progressivo no tempo. Neste caso, tamhcm dcvc -sc
priorizar apcnas algumas areas e obscrvar o componamcnto do mercado imobiliario. No caso do IPTU progressivo no tempo deve-se atingir somente os proprietanos que possuem varias propriedades, onde a propriedade imobiliana e caracterizada como reserva de valor e
de cspccula~ao.
Para promover o parcelamento das glcbas ainda cxistcntcs somente com mclhoria da infra-estrutura: estas
areas. normalmente, cstao hem localizadas, pr6ximas aos
scrvi<;os e a infra-cstrutura. mas nao possuem uma boa
qualidadc na ofcrta desses se rvi'ros. A proposta c o
parcelamento dcstas areas somcnte mediante a mclhori a
da infra-estrutura cxistente. que pode acontecer ou via
prefeitura municipal ou como exigencia para abertura de
loteamentos.
Para as areas onde nao se devc cstimular a abcrtura de
lotcamentos: atraves da legi s la~ao de uso c ocupa<;ao
do solo dcvc-sc impor dificuldades para que as glcha~
scjam lotcadas. Tais dificuldades podem rcfcrir-sc basicamente as exigencias de implanta<;ao de infra-estruturas nao so no novo loteamento como tam bern no accsso
aele.
Para promover a preservacrao e recuperarrao das areas
localizadas nas margcns e cabeceiras dos cursos d' agua:
pertencra a area a Prefeitura Municipal ou a iniciati va
privada, e imprcscindfvel que haja uma polftica de prcscrva<;ao das matas ciliarcs c de rccupcra<;ao das areas
dcgradadas ambicntalmcnte, acompanhadll de uma proposta de uso compatfvcl com a cspccificidadc de cada
uma dclas. Assim podcm scr criados em parccria, podcr
194
publico e iniciativa privada, OS parques, as areas de )azer.

as areas de esporte. as rcservas de estudos c pcsquisas.
os parqucs tematicos. entre outros.
Para criar rescrvas de aresa verdes: em bairros antigos.
que nao possuem areas de lazer ou concentra\ao de
vegeta<;ao. prop6e-sc que se transformem alguns lotes
vagos em reservas de areas verdes (poket-parks). para
aumentar a massa arb6rea do Setor. Visa-se com isto contribuir pard uma mclhora do eli rna urbano, tanto no que diz
respcito a ameniza<;ao do calo r. quanta no que se refere
ao aumento da umidade relati va do ar nos periodos mais
secos (outono c invemo). Estas areas dcvem tamhCm
comportar atividadcs de lazcr c de descanso. lsto podcria
scr implementado com a Transfercncia do Direito de
Construir ou ainda atravcs da U rbaniza~ao Consorciada
com programas de parceria envolvendo poder publico c
iniciativa privada.
Scm duvida. muitas questoes referentes a utiliza~ao destes instrumentos transcendem a esfera deste trabalho. como
por excmplo. a regulamenta~ao federal dos instrumentos contidos na Constitui~ao da Republica Fedcrativa do Brasil. o amadurecimento da comunidade local - vereadores, setores empresariais. sociedade civil- no trato do uso do solo urbano. bern
como. a capacidade administrativa. politica e tecnica dos setores govemamentais. Cabc a estc trabalho apontar alguns caminhos possfveis, que possibilitem o uso do espa~o urbano de
forma mais compatfvcl com a realidade cxistente e com a perspectiva de melhoria da qualidade de vida na cidade de Campo
Grande.
195
CONCLUSAO
o Iongo dcsta di sscrta~ao procurou-se desvendar

o modo como ocorreu o processo de forrnac;ao das
imensas areas vazias dcntro da cidade de Campo
Grande. Para tanto. buscou-se analisar o porque da
existencia destas areas desocupadas dentro do perfmetro urbano, desvendar como clas sc situam em meio a malha urbana.
bern como. definir suas caracterfsticas fisicas e as categorias de
proprietarios. Foi necessario tam bern desvendar como o planejamento urbano da cidadc. traduzido nas legisla<r6es urbanfsticas, possibilitou ou contribuiu para a forma~ao dos vazios urbanos. Isto posto, tra~ou- se urn proposta de ocupac;ao das
areas vagas de lincando-se linhas gerais lcgislativas e cspaciais. Algumas conclusoes importantcs dcvcm scr rctomadas para
que se tenha uma visao mais abrangente dos resultados da
pesquisa.
197
Ap6s analisado o proccsso de forma~ao do espa~o urbano e de estabeleccr sua estrutura urbana atual, conclui-sc
que Campo Grandee caractcrizada por scr uma cidade extremamente cspalhada, que tcve scu processo de crcscimento cstabclccido sobretudo atraves das grandes vias de transporte.
que interligam a cidade por todos os quadrantes geognificos, a
importantes centros urbanos rcgionais, como Corumba, Cuiaba
e Dourados, e nacionais, como Sao Paulo e Curitiba. As chamadas "safdas da cidade", caractcrizadas pelas avcnidas que dao
acesso as rodovias que vinculam Campo Grande a estes ccntros urbanos, sem duvida foram elementos importantes na dctermina;ao da configura'faO urbana atual, transformando-sc em
vias cstruturais e induzindo a abcrtura de loteamcntos nas suas
margcns, a instala~ao de comcn.:io, de scrvi<;os e de industrias.
A partir da decada de 60 surgiram varios lotcamcntos
dcscolados do continuo da malha urbana c, vinculadus a cidade apcnas atraves das vias estruturais. A malha urbana explodiu, deixando, em seu intermeio imensas glcbas vazias, lotes
dcsocupados e uma baixfssima densidadc dcmogrifica.
Os loteamentos mais distantes, na sua grande maioria.
foram destinados a popula~ao de baixa renda, scjam bairros
construidos pela iniciativa privada, scjam bairros construfdos
pelo poder publico, como por cxemplo os conjuntos
habitacionais construidos pcla antiga COHAB. Na por~ao sudeste e principalmente na por<;ao leste da cidade, nas proximidades do centro da cidade, ocorrcu a instala~ao dos bairros
habitacionais destinados as camadas mais privilegiadas da popula~ao. Esta setoriza<;ao espacial e social se apresenta, ainda
que sutilmente, quando Campo Grande ainda era bern jovcm.
Este proccsso no entanto somente ira se afinnar definitivamente com a instala~ao do Parque dos Poderes- sede da administra~ao publica estadual - tambem na por~ao leste, quando a
cidadc ccscolhida para sediar a capital do reccm-criado Estado
de Mato Grosso do Sui. A partir daf, muitos lotcamcntos dcsti198
nados exclusivamentc a classc media alta, comercios mais sofisticados, Shopping Cemers, c diversas atividades voltadas
para este scgmcnto social, se cstabelcccm c se consolidam neste setor.
0 fenomeno da aglomera~ao urbana possibilita numerus e graus diversificados de rela'roes entre as atividades da
cidade. Assim, o solo urbano nao e somente o suporte das
atividades produtivas e da vida na cidade, e tambem a possibilidade de acesso a esta rede de rela~Yoes Hio necessaria a sobrevivencia e ao desenvolvimento das atividades, inclusive das
atividades economicas. A possibilidade de instala\ao de urn
emprcendimento economico dcpendera da aquisi~ao de urn
peda~o de terra, da compra do lote urbano. Como o prcr;o do
terreno sera determinado pela inser9ao que este tcrrcno ocupa
na cidadc e pela disputa que a demanda trava para ter o direito
de adquiri-lo, ao proprictano do lote cabeni a decisao de se
desfazer ou nao do lote, uma vez que, se nao coloca-la no mercado, a dinamica da cidade pode contribuir, e certamente o fara,
para que a localiza~ao torne-se mais vantajosa com o passar do
tempo e aumente a disputa da demanda para a aquisi~ao desta
por~ao de terra, ampliando assim as possibilidades de maiores
ganhos futuros com a simples rcserva da area.
No entanto, em meio a malha urbana, devido aos diferentes interesses bern como as diferentes )ocaliza\6es dos terrenos, sao tambem distintas as possibilidades de se obter urn
pre~o vantajoso sobre o terreno vazio. Tambem os diferentes
tipos de proprietanos terao motivos ou objetivos diferenciados
para colocar ou nao a venda determinada por9ao de terra. considerando-se aqui nao s6 fatores de lucro mas tambem de valores emocionais. Desse modo, o entendimento da estrutura espacial urbana e sua rela~ao com as areas vagas e importante
para a comprccnsao do modo como detcrminada terra scm utiliza~ao deve scrocupada, e tam bern quais as medidas legislativas
necessanas para estimular a ocupa-rao de areas especfficas ou
199
ate mesmo propor a

parcclas da cidadc.
manutcn~ao
do vazio em detcrminadadas
Acrcdita-sc, ncstc trahalho, que ncm toda a terra em Campo Grande de veri a scr c.:olocada no mere ado para imcdiata oc.:upar;ao. Muitas cstao em loc.:ais pouco privilcgiados no que diz rcspcito ao acesso a infra-cstrutura e aos servi~os e possibilidades
de rela~6es geradas pela aglomera~ao. Outras estao em areas
pouco recomendaveis ao adensamento, tendo em vista as condi~oes ambientais suas ou do scu entomo. Por outro lado, existe
na cidade uma infra-estrutra ociosa, pouco aproveitada, dada a
baixa dcnsidade populacional. que ncc.:cssitaria ter scu uso mclhor otimizado. Dcssc modo. ohscrvou-sc aqui que uma polftica
objetiva de uso dos vazios urhanos dcvc ahrangcr nao apcnas
cstas areas de adensamcnto possfvcl c rccomcndavcl como tam bern aqudas que nao dcvem scr editicadas. Esta polftica de uso
dos vazios urhanos foi tra~ada tendo em vista uma analise hist6rica critica dos instrumentos de planejametno urbano utilizados
no ordenametno da cidade, fundamentalmente as legisla~oes urbanfsticas que mais influfram na oc.:upar;ao da terra urbana.
Antes de aborda-la, cntrctanto, vale rccordar rapidamentc os principais aspectos de cada legisla~ao, no perfodo compreendido entre o infc.:io da dccada de 60. onde houvc a grande
explosao urbana da c.:idadc, dclincando-se neste pcrfodo os grandes vazios urbanos, ate 1994, data limite dessa disserta~iio.
Conclui-se que o primciro plano diretorelaborado para Campo
Grande, o Plano de Oesenvolvimento Integrado - POI, trouxe
grandes avan'ros para o processo de planejamento urbana. No
entanto, estes avan~os se fizeram sentir muito mais na parte
tecnic.:a e metodol6gica do plano. sendo importante fonte de
estudo para os planejadorcs urbanos posteriores, do que pelos
seus resultados concretos no espa<;o urbano. No que diz rcspeito aos vazios urbanos, o POl souhc diagnosticar, souhc
alcnar para o problema e propor solu(f6cs que, possivclmentc.
sc tivcsscm sido implcmcntadas. nao sc tcria agravado ainda
200
mais a problematica da abenura de loteamentos em areas longfnquas c desprovidas de infra-estrutura e servi~os e o

consequnte aumcnto dos vazios urbanos. No entanto. a mera
elabora~ao do plano nao foi fator suficientemente forte para
convencer as classes dirigentes da sua importancia. A prcfeitura nao tinha condi~ocs tccnicas de administrar este plano. e as
for~as sociais e polfticas que fazcm parte do processo de constru~ao da cidade nao foram suficientemente consideradas pela
metodologia de elabora<;ao do plano. lsto impediu a
implementa~ao de grande pane das propostas do PDI. Por conseguinte. no que diz rcspcito aos vazios urbanos, o plano. traduzido na lei de uso do solo. se tornou inopcrante. perrnitindo
que os loteamentos surgisscm scm qualqucr prcocupa~ao com
sua insen;ao na cidade. pom:o contrihuindo para a ocupac;ao
das areas ja loteadas e para 0 adcnsamento da cidadc.
Em seguida, o Plano Estrutura Urbana, aprovado em 1978.
traz importantes contribuir;oes para o planejamento urbano da
cidade. Nele ha o abandono da metodologia do planejamento
integrado, cujo modelo ja estava-se esgotando, e o
direcionamento para o enfoque das questoes ffsico-territoriais,
aprofundando-se. assim, nos instrumentos legislativos de
ordenamento do uso c oc.:upa<;ao do solo. bem como na defini\ao de uma polftica de transpone coletivo. No que diz rcspeito
aos vazios urbanos. entretanto. o plano. apcsar de mostrar sua
surpresa com a imcnsa dispcrsao da cidade nao prop<)e absolutamente nenhuma medida no senti do de mini mizar esta problcmatica
Nas duas Jegislar;oes anteriores, o espa~o urbana e considerado quase que homogcneo dentro das suas especificidades
que sao espelhadas no zoneamento, ou seja, a cidade c dividida
em zonas homogcncas onde sc prop<)c o mesmo padrao construtivo e de ocupa~ao. Por tras desta proposta ha a idcia de que
o poder puhlico, soherano. detcrminaria qual o padrao de ocupa~ao ideal que dcvcria scr seguido por toda a popula~ao.
201
A rcalidadc, entrctanto, sc mostrou difcrcntc. Diversas

foram as constru~<>es de cdifica~6cs fora dos padrocs estabclccidos, houvc urn aumento de areas invadidas que se transformaram em favelas, bern como inumeras qucixas do setor privado que se via impedido de implemcntar seus estabelecimentos
em divcrsas por~<>cs da cidade.
A Lei de Ordenamento do Uso e Ocuparrao do Solo.
implementada em I988, e elaborada como objetivo de considerar
a realidade do espa~o urbano e nao os padroes ideais de ocupa~ao do solo. Prop<>c tambem grandes avan~os no trato das questoes do meio ambiente urbano. No que diz respcito aos vazios
urbanos, sao propostOS e impJementados pcla primcira vez, instrumentOS que promovem o adcnsamcnto nas areas onde cxistcm muitos vazios urbanos e tambCm uma certa proximidade com
os scrvi~os e infra-estrutura oferecidos pcla cidade.
utilizarrao de novos instrumentos legislativos que. sc por urn

lado, devem propiciar uma desregulamcnta~ao do uso c ocupa~ao do solo favorecendo a mistura de atividades urbanas c
a diversifica9ao no padrao de parcclamento do solo c nas
constru\oes, devem, por outro lado, estabelccer regras de
novas parcerias entre o poder publico. a iniciativa privada e
os cidadaos.
Esta legisla~ao, entretanto. segundo a analise elaborada, e extremamente segregacionista e privilegia pcquenas parcelas do esparro da cidade, quando, atraves do zoneamento.
seleciona atividades, tipos de loteamento mais sofisticados c
permite a verticaliza~ao em algumas zonas mais nobres. Entendc-se, assim. que esta limitarrao legislativa nas formas de ocupa~ao do espa~o urbano impediram uma ocupa~ao mais efetiva
dos esparros vazios, sobretudo nos bairros onde a terra tern um
valor maior.
Diantc destc quadro, a proposta de dirctrizes de ocupa9ao dos vazios urbanos na cidade de Campo Grande, que se faz
nessa disserta9ao, tem como preocupa~ao considerar a inser~ao da area vaga dentro da estrutura urbana da cidade, a natureza de seus propiretarios e as qucstOes ambicntais, de tal forma que sc possa promovcr o mclhor aproveitamento da infraestrutura c dos scrvi~os cxistcntcs.
Tendo em vista que os instrumentos lcgislativos urbanfsticos adotados ate cnta~ nao surtiram o efeito desejado no
que sc refcrc a ocupa~ao dos cspar;os ociosos, propoc-sc a
202
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VII.!.:\ (.-\ . Fl.i ' i11. '-:Ptas _,ohn: .1 1e ~1J.1 d.t il'IT;t mhana. In:
.J, . \ rrfl/11< llclcl. Kio Je J<.~n.:11 11. n :". pIX 23 11)71)_
Cllllr~
J<,., 1 ,r,r
Sobre a autora
lri ~ lk Almeida Roendl' Fhncr ~ arquit.:ta.: urhani~ta
formada na Pontil'kia l ;ni,cr... idatk Cat<llicl de C:1 111pinas em
I<-}79. \1udou - ~e para Campo Grande - \1S e m I <JXO undt.: iniciou
scus trahalho~ cum planc,iamcntn na Scnctaria dt: E~tado de
Plancjamcnto c Collrdcna~fto (lend . Foi arquitcta da Funda~ao
de Apoio ao Plancjamcnto do Estado - FIPLAi'!-\tS.: da Sccrctaria de Estado de Plancjamcnto c C iem.: ias c Tccnologia de
19X:\ a I L)t)) na qual dc scmohcu di\'CfSOS progr.Hnas na area
tk plancjamcnlo urhano L' rq.!,ional.

(~ pruk~spra de Planc iamLnto l lrhatHl c Rcgiunal t: Teoria du l'rhanisnHl nu (\Jr"'' de ,\r4uitctura c l 'rhani-..mo da
Llni,cr-..idadc para o lkst: n,uhinlt.:nto do EstaduL' da R.:giao
do Pantanal UN IDLRP (antit.!o CT.SLIP) dcsdc I<Jl)(). Espc211)
2I I
cialituu-"e em An;llise Fcon{llllica Regional e Urhana no

CEDL:PLAR- U I:M(i. Concluiu u n1e stra<.lu e rn L:-.trutura -..
/\rnhicntais Urhanas na htculdau~. (,k /\rqui tctura da L' ni\ er-.i
da<.lc de Siio Paulo - F/\LJljSP em llJl)7. cum a di:-.:-.ena,ao v,t
Lio-.. urhano:-.: urna ahor<.lagem do ;unhic.::ntc con:-.truluo. pc-.qui-.a que originou o prcscntc \ olumc. Atualmcntc t.k<.lica-:-.c
<.10 Cn~ino SUperior C traballw l'Olll<l l'Onsultora na an.!a de pl uncjumento urbano c arnbicntal.
AN EXOS
Figura I I
E-.;trutura lrhana de Campll Grande - 199-l
Figura 1:\
Divisao da Cidadc por Zonas c Sctmc:Figura 16
Oistri hui<;ao dos Va?io-. - Zona Norte
Figura 17
Distrihui\ <"io do:- Vatios - Zona l .estc
Figura 1X
Distrihui<;iio do' Vatios- Zona Sui
Fioura
19
t"
Distri hui<;ao dos Vazios- Zona Oeste
Fi gura 20
Distrihui\iio Jo, Vatios - Zona Central
Figura 21
Propoo.;ta dt.:: Ocupa~flo dos Vazio" l ' rhanu<;
21::!
ESTRUTURA URBANA DE CAMPO

GRANDE- 1994
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DIVISAO DA CIDADE POR ZONAS E

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FIGUR~
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PROPOSTA DE OCUP A<;AO DOS
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A Cidade e Seus Vazios - Iris de Ameida Rezende Ebner

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A Cidade e Seus Vazios - Iris de Ameida Rezende Ebner

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Os va~ios urbanos caracte rizam a estrutura da

cidade de Campo Grande. Deslocados d<1 malha urbana

1ris de Almeida Rezende Ebner

Trata-se de uma obra com tem,1tica atual de

INVESTIGA<:AO E PROPOSTA PARA

OS VAZIOS DE CAMPO GRANDE

Iris de Almeida Rezende Ebner

Ficha catalogratica preparada pela

ISBN 858591 7-43-1

COD - 711 .4098171

Este tcxto e resultado da minha disserta~ao de mcstrado

A minha orientadora Gilda por seu incentive e orientasempre positiva.

Simone pelo carinho na elabora~ao dos

LISTA DE FIGURAS ............................................................................... .. I I

2.2.2 0 ESPA~O INTRA-URBANO

FIGURA I : ROCIO DE CAMPO GRANDE .......................................... H

flG URA 13: DIVISAO DA CIDADE

TABELA 9: LEG ISLA\OES U RBANAS

apita l do Estado de Mato Grosso do Sui, Campo

No final do scculo passado, criadores de gado oriundos

A instala~ao do municfpio s6 ocorrc em 1902 quando elcito o primciro

na contlucncia de dois c6rregos (o Prosa eo Scgredo) e, a panir

do Sui, cuja capital e Campo Grande.

163). Campo Grande, situada !10 ponte de confluencia das vias

Fonte: TASCHNER . IBGE, SEPLAN-MS

dccada de 80 para 5,63 ao ano. se comparada com a taxa media

Essa queda na taxa de crescimento reflcte tanto a diminui<;ao do ritmo de

na11 A pouca e espa<;ada vcrticaliza<rao contrihui para accntuar

al da dispersao da cidade rccai principalmentc sobrc as

aumento do pre9o dos terrenos em algumas regioes da

A presen~a desses vazios, apesar de oferecer, muitas

A tendcnda em anus recentes e de rua:. estrcitas nos conjuntos

a scgrcga<rao cspacial das popula\ocs de baixa rcnda.

questaes ambientais. As areas vazias e sem ocupac;ao,

sencra de espa~os nao ocupados, esta disserta~ao se prop<le a

dadcs. Serra afirma a importancia da forma do cspa<;o natural

Finalmente, neste capftulo, focalizou-se a estrutura da

Paraele, portanto, mesmo que o avan~o tecno16gico seja

~a Serra, o conceito de fonna aproxima-se do conceito de figura. ou

leJA, .. ~. a dispos~ no espa~o das varias partes da aglomerm;ao urhana

A Carta G eotecnica revela que o quadrante none-lcste

Quanta aos ventos, prcdominam os de intensidadc na

A redc hidrogratica da cidade e formada por varios e

" Niio exist.: informaflOcS sistcmatizadas sohrc n clima urhano de Campo

Carlos Nelson dos Santos coloca que "a estrutura de uma

ct~e e sua sintaxe espacial" e os espa(Jos urbanos podem se

antcular atraves de diversos padroes ou seJ a combinacocs

. sttcas dos elementos fundamentais da cstrutura urbana, quais

industrias. alem das respcctivas intensidades ou densidades

ROCIO DE CAMPO GRANDE - 190g

~~ sem "?me, que originou a cidadc. pa-;<;ou a -;er denominada de Rua

Sorna-sc a cstc fato. a tcndcncia de ocupac;ao dos lotcs

Em 1921 c aprovado um novo codigo de posturas. a

TABELA 1 - PAOPOSTA DE ZONEAMENTO DA

constru~o industrial nao pode

constru~o principal nao pode

constru~o principal nao pode

constru~o principal nao pode

Fonte: Lei N" 39141

Da analise da TABELA I, observa-se que o perf metro

Zona Cl:ntral scndo a testada dl: no mfnimo I0 m~. Assim. o lotc

cxis t cntc. infcre- sc 4ue csta clivi s ao de fun<r6c.! s urbanas . <.:on-

forme estahdecido na Lei N" 19/-ll rd l etcm. e m suu maio riu. a