Vivienda en Laderas

VIVIENDA
EN LADERAS
EN EL MARCO DE LAS ZONAS DE
INTERVENCIN DE LOS PUIs
VIVIENDA
EN LADERAS
Estudio desarrollado por:

Arq. Sergio Glvez, Arq. Pablo Muoz Unceta, Arq. Luis Rodrguez Rivero
Han colaborado:
Ing. Gegrafo Jaime Vsquez Milla, Patricia Castro, Allison Retegui Alcntara
Han colaborado desde el PLAM2035:
Arq. Albert Ibez, Arq. Karina Puente, Ing. Carles Roca, Lic. Ricardo Salinas
El presente estudio se ha desarrollado en el margen de colaboracin del programa BarrioMo de la MML y
el Plan Urbano de Lima Metropolitana y El Callao 2035, entre los meses de Julio - Octubre 2014 y ha sido
entregado al PLAM 2035 para formar parte de los Proyectos de Vivienda propuestos.
ENTENDIENDO
LAS LADERAS
DE LIMA
METROPOLITANA
Los programas de vivienda ms exitosos se han concebido siempre como
apuestas por el desarrollo de una nueva
manera de construir ciudad, entendiendo esta categora como la articulacin
de espacio pblico y privado para el desarrollo de la vida comn. Uno de los
grandes problemas en Lima Metropolitana es la inexistencia de una idea de
ciudad en ladera, por lo que el verdadero reto se encuentra mas all de la invencin de prototipos de vivienda. Por
el contrario, lo fundamental es el entendimiento de las posibilidades de las
laderas limeas para generar su propia
manera de hacer ciudad.
VIVIENDA EN ZONAS DE TRABAJO DE

LOS PUIs
NDICE
1. INTRODUCCIN: REAS DE TRABAJO PUI
1.1 CARACTERIZACIN
1.2 DEFINICIN DE REAS PUI A ESCALA METROPOLITANA
2. DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN ZONAS DE TRABAJO PUI

2.1 DFICIT DE VIVIENDA
ANLISIS CUANTITATIVO
ANLISIS CUALITATIVO
2.2 OFERTA DE VIVIENDA
OFERTA DE VIVIENDA FORMAL
PROBLEMAS DE SANEAMIENTO FSICO LEGAL
CRONOLOGA DE OCUPACIN EN REAS PERIFRICAS
3. ANLISIS DE LADERAS Y TEJIDOS URBANOS
4. ESTRATEGIAS Y POSIBILIDADES DE OCUPACIN

EN LA PERIFERIA
4.1 EL PUI Y LA VIVIENDA
OBJETIVOS GENERALES DEL PUI
LA VIVIENDA COMO POLTICA DE GESTIN DE RIESGO EN EL
PUI
4.2 DEFINICIN DE ESTRATEGIAS PARA HABILITACIONES EN
LADERA
REUBICACIN DE FAMILIAS EN ZONAS DE RIESGO NO MITIGABLE AZONAS DE LNEA DE QUIEBRE
VIVIENDA DE REMATE COMO LMITE DE LAS ZONAS URBANAS
DENSIFICACIN EN ZONAS DE LADERA
DENSIFICACIN EN ZONAS PLANAS
4.3 ASPECTOS LEGALES
3.1 RIESGO Y VULNERABILIDAD
DISPONIBILIDAD Y ESTADO LEGAL DE LOS TERRENOS

MODELOS DE GESTIN PBLICA
VIVIENDAS EN ZONAS DE RIESGO NO MITIGABLE
4.4 ASPECTOS SOCIALES
3.2 ASPECTOS MORFOLGICOS
POSIBILIDADES SOCIOECONMICAS POR TIPO DE FAMILIA.

ANLISIS DEL POSIBLE TIPO DE VIVIENDA: EL MULTIFAMILIAR
COMO ALTERNATIVA A LA INVASIN
TEJIDOS URBANOS
TIPOLOGAS DE LOTES Y MANZANAS
DELIMITACIONES Y LNEAS DE QUIEBRE
ANLISIS DE LA SITUACIN SOCIOECONMICA
CONFLICTOS SOCIALES
DESLOCALIZACIN Y REUBICACIN
4.5 ASPECTOS ECONMICOS

ESTRATEGIAS DE FINANCIAMIENTO: BONOS DEL ESTADO
(TECHO PROPIO)
IMPORTANTE
ANLISIS DE COSTOS
5. PROPUESTAS DE VIVIENDA
5.1 HUAYCN: PROTOTIPO DE VIVIENDA EN LNEA DE QUIEBRE
TIPOLOGAS
SISTEMAS CONSTRUCTIVOS
MODELOS DE GESTIN
5.2 MARISCAL CCERES: PROTOTIPO DE VIVIENDA EN LADERA
TIPOLOGAS
MODELOS DE GESTIN
5.3 COLLIQUE: PROTOTIPO DE VIVIENDA EN ZONA PLANA
(7.5X7.5)
TIPOLOGAS
MODELOS DE GESTIN
5.4 JOS GLVEZ: PROTOTIPO DE VIVIENDA REMATE
TIPOLOGAS
MODELOS DE GESTIN
Los anlisis y diagnsticos del presente estudio han sido

elaborados (en especial aquellos correspondiente a los
captulos 1, 2, 3 y 4.1), a partir de los estudios de los Proyectos Urbanos Integrales desarrollados por el programa BarrioMio de la Municipalidad Metropolitana de Lima en los aos
2012-14. Para ms detalle sobre las metodologas de trabajo o los datos trabajados y desarrollados por el equipo del
programa, ver los expedientes de los PUIs Huaycn OPQZ
(Ate), Collique (Comas), Jos Carlos Maritegui (VMT), El
Agustino, Huaycn (Ate), Jos Carlos Maritegui (SJL), Valle Amauta (Ate), Poeta Jos Glvez Nuevo Milenio (VMT) y
Mariscal Cceres (SJL).
Al lo largo del documento se hace referencia al anlisis desarrollado en una zona de trabajo PUI para caracterizar o explicar las caractersticas de todas las zonas de estudio. Tanto
este estudio, como el personal del programa BarrioMio y de
los Proyectos Urbanos Integrales entienden (en base a la
experiencia y la informacin analizada) que la realidad vara
de unas zonas de intervencin a otras y ni las caractersticas
se repiten exactamente ni las extrapolaciones (para cuanticar la repercusin en Lima Metropolitana, principalmente)
son el mtodo ms adecuado para obtener conclusiones.
Sin embargo, con este estudio se intenta sentar la base para
futuros anlisis ms detallados y propuestas de intervencin
concretas, en base a la experiencia y el trabajo de dos aos
en zonas urbanas urbanas poco consolidadas, con presencia de fuertes procesos de desarrollo informal, que han
generado importantes dcits (de vivienda, equipamiento,
reas verdes, servicios bsicos, infraestructura, etc.) y situaciones complejas que merecen ser atendidas con urgencia
(poblacin viviendo en zonas de riesgo, trco de tierras,
lmites urbanos difusos, etc.).
1. INTRODUCCIN A LAS
REAS DE TRABAJO PUI
VIVIENDA
EN LADERAS
VIVIENDA
EN LADERAS
SITUACIN
ACTUAL
1.1 CARACTERIZACIN DE REAS PUI

Para la denicin de las reas de
intervencin de los PUIs (Proyectos
Urbanos Integrales) del programa BarrioMio, se realiza un estudio en 201112 a cargo del Gegrafo Jos Barreda,
para brindar elementos estadsticos y
metodolgicos claves para la identicacin, caracterizacin, seleccin y priorizacin de las zonas (mbitos, clusters,
territorios, barrios) de la ciudad de
Lima donde focalizar su intervencin
del programa barrioCIUDAD, que posteriormente vendra a ser denominado
BarrioMio.
Se eligi como unidad mnima de
informacin estadstica a la manzana
ya que slo partiendo de ella podemos
alcanzar a denir y estructurar un territorio. Se descart la escala distrital
pues no permite lograr el detalle requerido para la intervencin y su anlisis esconde una serie de singularidades territoriales: como vacos urbanos,
altos contrastes sociales, etc., que son
imposibles de salvar metodolgicamente. Por lo tanto, a partir de la agregacin de manzanas (en base a datos
territoriales, estructura vial, poblacin,
pobreza, etc) se alcanza un mapeo de
zonas y sus caractersticas.
Las variables iniciales empleadas en
el, denominado por Barreda, Sistema

de Informacin Urbano (SIU), fueron las
siguientes:
Datos de Poblacin: Poblacin total,
densidad poblacional, acceso a la educacin, desempleo, acceso a servicios
de salud
Datos de Vivienda: Viviendas por
manzana, tipo de vivienda, material de
las paredes, abastecimiento de servicios bsicos
Otros: Denicin de las zonas censales, titulacin, pendiente, integracin
a la red vial y relieve
En la siguiente pgina se presenta un plano temtico empleado en la
denicin de las zonas y que tiene en
cuenta el ndice de desarrollo (educacin, salud), pobreza estructural (calidad de la vivienda y acceso a servicios)
y el riesgo por pendiente.
Las zonas de intervencin del programa barrioCIUDAD, que despus
seran las zonas de intervencin de los
Proyectos Urbanos Integrales del Programa BarrioMio se denen de la siguiente manera: La estructura bsica
identicada posee las siguientes caractersticas: en promedio bajos niveles de
consolidacin urbana y bajo ndice de
desarrollo social (alta vulnerabilidad).
Zonas de equipamiento con dinmica

comercial de carcter local en las zonas de mayor interconexin vial. Los niveles de desarrollo decrecen confome
nos alejamos de este centro y alcanzan
los niveles ms bajos en la zona perifrica. En estas zonas las caractersticas
fsicas son an ms problemticas y
gran parte de este borde se encuentra
en alto riesgo.
Responden adems a estructuras
urbanas clasicadas en quebradas, laderas o rellenos urbanos*.
Las fuentes empleadas en dicho
estudio son secundarias, y uno de sus
objetivos era dejar sentados los lineamientos para la retroalimentacin del
SIU mediante el trabajo de campo y el
trabajo coordinado de las diferentes
instancias del programa y de la Municipalidad Metropolitana de Lima. Los datos del estudio provienen de las bases
de datos del INEI, COFOPRI, ASTER, las
imgenes de la NASA o la data del IMP,
entre otras fuentes.
La generacin de regiones o territorios de tratamiento especial no slo depende de las caractersticas del tejido
socio urbanstico de la ciudad (balance
de deciencias y potencialidades) sino
que depende de la capacidad y moda-
lidad de la intervencin. Es a partir de

la evaluacin de estos tres tipos de variables que lograremos tener un mapa
de zonas de intervencin preliminar,
que debe ser corroborado con trabajo de campo como forma de anar los
parmetros y terminar de lograr una
correlacin entre los datos estadsticos
y la realidad observable. La agregacin
de datos debe tener en cuenta que la
zona seleccionada no corresponde a un
territorio homogneo (coloquialmente
denominado bolsn de pobreza), sino
a una estructura urbana, que si bien
en general tiene indicadores bajos de
desarrollo humano, presenta una diversidad de funciones producto de su
consolidacin.
Aunque en general estructuras de
este tipo coinciden con el concepto territorial de barrio, sustentados por una
organizacin social, en una siguiente
etapa deber denirse con mayor precisin tomando en cuenta esta informacin (para denir) los lmites territoriales de cada rea de intervencin.
A partir de este estudio, se determinaron las 17 zonas de intervencin indicadas en la tabla 01.
*Toda la informacin presentada en el

captulo 1.1 se ha obtenido de los iformes del Gegrafo Jos Barreda para la
Municipalidad Metropolitana de Lima:
Identicacin de zonas de intervencin del programa BarrioCIUDAD Dic
2011 y Sistema de Informacin Urbana
- Proyectos de Inversin Pblica en las
zonas de menores recursos Dic 2011.
ZONA
DISTRITO
NOMBRE
POBLACIN*
HOMBRES
MUJERES
VIVIENDAS
Carabayllo
Lomas de Carabayllo
20,251
10,172
10,079
5,664
Carabayllo
Manuel Prado / Torre Blanca
86,193
42,959
43,234
18,142
Comas
Collique
77,287
38,209
39,078
14,528
SJL
Jos Carlos Maritegui
102,298
51,031
51,267
22,994
SJL
Cruz de Motupe
111,698
55,680
56,018
24,694
SJL
Huscar / Bayvar
107,130
53,413
53,717
21,222
SJL
Juan Pablo II
34,384
17,508
16,876
7,144
Lima / LV / El
Agustino
El Agustino
137,196
69,132
68,064
30,978
Ate
Huaycn
91,118
45,142
45,976
20,494
10
Ate
Horacio Zevallos
23,613
11,760
11,853
5,300
11
Ate
Santa Mara de las Amricas
112,795
56,068
56,727
25,383
12
Pachacmac
Manchay
55,817
27,743
28,074
14,500
13
SJM
Pamplona / La Rinconada
123,869
61,792
62,077
23,980
14
VMT
89,111
43,954
45,157
19,937
15
VMT
Poeta Jos Glvez
40,783
20,114
20,669
9,480
16
Villa el Salvador
Oasis / Zona de Playas / Lomo de

Corvina / Parque Metropolitano
51,009
25,216
25,793
11,962
17
Chorrillos
Morro Solar
68,622
34,048
34,574
14,534
Tabla 01: 17 zonas de intervencin iniciales del programa barrioCIUDAD (posteriormente BarrioMio)
Fuente: Estudio Identicacin de zonas de intervencin del programa BarrioCIUDAD Jos Barreda, Dic 2011
Imagen 01: Mapa de poblacin y vivienda del estudio Identicacin de zonas de intervencin del programa BarrioCIUDAD
Jos Barreda, Dic 2011
*Los datos de poblacin corresponden a los lmites iniciales de las zonas de intervencin. stos cambiaron posteriormente
con la siguiente denicin de zonas (ver pginas siguientes).
Imagen 02: 40 zonas de intervencin PUI denidas por el programa BarrioMo

Fuente: Equipo BarrioMo MML
VIVIENDA
EN LADERAS
SITUACIN
ACTUAL
2
1
5
1.2 DEFINICIN DE REAS PUI

A ESCALA METROPOLOTANA
Los estudios que permitieron identicar las 17 primeras zonas de intervencin del Programa BarrioMo sirvieron para comenzar a desarrollar los
Proyectos Urbanos Integrales. Debido
al tamao de algunas de las reas de
intervencin y al tejido social existente,
algunas zonas se subdividieron para
poder trabajar mejor, especialmente
durante los procesos participativos.
Las reas subdivididas fueron: Cruz de
Motupe (en Cruz de Motupe y Mariscal
Cceres) y Sta. Mara de las Amricas
(en Valle Amauta y Santa Clara).
Se llegaron a desarrollar un total
de 8 PUIs entre el ao 2013 y 2014 de
las 19 zonas resultantes despus de
las subdivisiones. Estos PUIs llegaron a desarrollar perles de inversin
pblica para las primeras etapas de
tres zonas de intervencin: Huaycn
(Ate), Jos Carlos Maritegui (VMT) y
Collique (Comas). En el resto de PUIs
se elaboraron los expedientes PUI, se
denieron los perles de inversin pblica prioritarios y se desarroll una
propuesta urbana general para cada
una de las zonas, sin embargo no se
comenzaron a desarrollar los perles
de inversin pblica.
La primera denicin de las zonas
de intervencin prioritaria se complet

con el anlisis de todas las zonas potenciales PUI de Lima Metropolitana,
en base, principalmente, a la experiencia de desarrollar los 8 primeros PUIs
y la conformacin geogrca de las
quebradas de Lima, clasicadas segn
el estudio inicial. Resultaron 40 zonas
(incluyendo las determinadas inicialmente). Estas zonas son posteriormente incluidas en el PLAM 2035 dentro del
Programa de Mejora Urbana propuesto. El PLAM 2035 estipula un total de
43 zonas (incluidos los PUI) para dicho
programa. En cada una de estas zonas
establece que se deber desarrollar
un Plan de Mejora Urbana, que tenga
en cuenta las propuestas de los PUIs
como base. Las 40 zonas PUI identicadas nalmente en Lima Metropolitana
e incluidas en el PLAM 2035 son:
1. Las Lomas
2. Lomas de Carabayllo
3. Manuel Prado - Torreblanca
4. Amador Merino
5. Zapallal
6. Cercado de Puente Piedra
7. La Capitana
8. Shangrila
9. Collique
10. Belande
11. La Libertad
12. Tahuantinsuyo - Tpac Amaru
13. Independencia - Ermitao - Unif.
14. Flor de Amancaes
15. Las Flores de Lima
16. San Hilarin - Cantobello
17. Huscar - Canto Grande
18. Jos Carlos Maritegui (SJL)
19. Cruz de Motupe
20. Jicamarca
21. Mariscal Cceres
22. Santa Rosa
23. San Carlos - Las Flores
24. Campoy
25. El Agustino - La Victoria
26. Vitarte
27. Valle Amauta
28. Santa Clara
29. Horacio Zevallos - Gloria
30. Pariachi
31. Huaycn
32. Manchay
33. Pamplona Alta
34. Jos Carlos Maritegui (VMT)
35. Cercado de Villa Mara
36. N. Esperanza - Tablada de Lurn
37. Jos Glvez - Nuevo Milenio
38. Jos Glvez
39. Oasis - Lomo de Corvina
40. Morro Solar
3
7
20
10
18 19
11
21
17
12
22
16
13
15
30
29
31
23
24
14
26
27
28
25
32
33
34
35
40
36
*Toda la informacin presentada en el
37se38ha obtenido de los iforcaptulo 1.1
mes del Gegrafo Jos Barreda para la
39
Municipalidad
Metropolitana de Lima:
Identicacin de zonas de intervencin del programa BarrioCIUDAD Dic
2011 y Sistema de Informacin Urbana
- Proyectos de Inversin Pblica en las
zonas de menores recursos Dic 2011.
2. DEMANDA Y OFERTA
DE VIVIENDA EN ZONAS DE
TRABAJO PUI
VIVIENDA
EN LADERAS
10
VIVIENDA
EN LADERAS
DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN

ZONAS DE TRABAJO
PUI
Imagen 03: Dcit cualitativo de vivienda en Lima Metropolitana y el Callao (fragmento)
Fuente: Estudio propio en base a la data del INEI 2007
2.1 DFICIT DE VIVIENDA

La poblacin total en las 40 zonas
PUI segn el Censo 2007 Instituto Nacional de Estadstica e Informtica
(INEI) XI Poblacin y VI de Vivienda es
de 2,417,103 personas, que corresponde al 28.5% de la poblacin de Lima
Metropolitana.
El INEI dene el dcit habitacional
como el conjunto de requerimientos
que tiene la poblacin para contar con
una vivienda digna. Estos requerimientos pueden corresponder a la demanda
de los hogares que aspiran a adquirir
nuevas viviendas, reemplazar o reponer las viviendas ya existentes que no
cuentan con las condiciones mnimas
para ser consideradas como viviendas
dignas, al mejoramiento de viviendas
que carecen de una estructura material
o espacial adecuada, as como tambin,
viviendas que no tengan acceso a los
servicios bsicos.
Se divide en dcit cualitativo y
cuantitativo y se emplean diferentes
datos procedentes de las encuestas
que realiza el personal del INEI para
el censo. El dcit cuantitativo se dene como la carencia de viviendas aptas
para cubrir las necesidades habitacionales de los hogares que no poseen
viviendas, equivalentemente corres-
ponde a la cantidad de viviendas que se

necesitan construir de tal manera que
cada vivienda pueda albergar en su interior a un solo hogar.
Por otro lado, el dcit cualitativo
se dene como las deciencias en la
calidad de la vivienda ya sea materialidad (paredes y pisos), espacio habitable (hacinamiento) y servicios bsicos
(agua potable, desage y electricidad).
A efectos de este estudio, se realiza
un anlisis del dcit cualitativo en las
zonas de trabajo de los PUIs, sin embargo no se considera el dcit cuantitativo actual, pues no se comparte la visin del INEI en cuanto a la tenencia de
vivienda. Se entiende que un hogar en
alquiler, o que comparte una vivienda,
siempre y cuando no viva en condicin
de hacinamiento, ha resuelto su necesidad habitacional.
Se considera no obstante el crecimiento poblacional de Lima para los
prximos 10 aos. Segn el estudio del
Instituto Metropolitano de Planicacin
(IMP) Lima Metropolitana: Tendencias
de crecimiento poblacional estimaciones y proyecciones segn provincias y
distritos al ao 2035 Lima pasar de
tener 8,482,588 habitantes en 2007 (ao
del ltimo censo INEI) a 11,305,403 ha-
bitantes en 2024. A pesar de contar con

proyecciones de poblacin generales a
2035 (segn el estudio del IMP), la poblacin de Lima y el Callao (en particular aquella que vive hoy en las zonas de
trabajo de los PUIs) y su conguracin
socioeconmica, pueden cambiar considerablemente; por lo que se ha decidido estimar la proyeccin del dcit
para el ao 2024, a 10 aos vista.
Anlisis del dcit cualitativo
El INEI dene el dcit cualitativo en
base a tres criterios:
1. Materialidad: En funcin del material de las paredes, se establece si la
materialidad de una vivienda es la adecuada para considerarla habitable.
2. Hacinamiento: Toda vivienda con
una relacin de habitantes por habitacin mayor de 3 se considerar hacinada, y por tanto, inadecuada.
3. Acceso a servicios bsicos: Toda
vivienda que no pueda acceder a los
tres servicios bsicos al mismo tiempo,
es considerada como inadecuada.
En el plano a continuacin se ve estudia la cantidad de manzanas (el INEI
establece su base de datos con informacin por manzana) con dcit cualitativo de viviendas en una zona PUI:
Leyenda: Manzanas con al

menos una vivienda con
3 condiciones de dcit
1 condicin de dcit
11
VIVIENDA
EN LADERAS
Se ha realizado el estudio para las

40 zonas PUI y ste arroja un dcit
cualitativo total de 250,066 viviendas.
Este dato es bastante superior al dato
del INEI para el dcit cualitativo en la
suma de distritos en los que estn las
zonas de trabajo de los PUIs (168,263
viviendas). En el caso del INEI el dcit cuantitativo es incompatible con el
dcit cualitativo, es decir, no podra
haber una vivienda considerada en ambos. Una vivienda, o se debe mejorar, o
se debe sustituir, pero nunca ambas. En
nuestro caso, al no considerar el dcit cuantitativo del INEI, no se realiza la
discriminacin de numerosas viviendas
del dcit cualitativo calculado.
El dcit cualitativo se acumula
principalmente en las zonas de ladera,
que corresponden a las ltimas ocupaciones de vivienda. En la mayora de los
casos se reere a viviendas sin alguno
de los servicios bsicos (231,702 viviendas) o viviendas cuya materialidad no
es adecuada (185,939 viviendas), y en
muchos casos estas dos caractersticas son coincidentes en una vivienda.
El dcit cualitativo probablemente
se ha visto incrementado en los ltimos
aos (desde el 2007 al 2014), de los que
no contamos con datos censales.
12

ZONAS DE TRABAJO
PUI
Anlisis del dcit cuantitativo

Como se ha explicado, el dcit
cuantitativo calculado por el INEI no se
tiene en cuenta en el actual estudio. Se
considera nicamente el crecimiento
poblacional (y por tanto, de hogares necesitados de vivienda) determinado por
el IMP. Dado que no se tiene una conformacin demogrca exacta de las
zonas de los PUIs (los anlisis de hogares del INEI se realizan por distrito),
se considera la conformacin socioeconmica de los hogares por distrito
determinada por el INEI en la Encuesta
Nacional de Hogares en 2012.
Lima, segn el estudio del IMP, tiene actualmente (estimacin al 2014)
9,735,587, de los cuales, el 29.58% es la
poblacin que vive en las zonas de trabajo de los PUIs (2,879,968 hab.).
Esta poblacin, se ver incrementada en 1,569,816 habitantes hasta el
ao 2024, de los que el 56% (885,458
hab.) se corresponden con los nuevos
habitantes de las zonas de trabajo de
los PUIs. 885,458 habitantes, segn la
conformacin de hogares por distrtitos actual, implican 225,031 hogares
que necesitarn viviendas, sean sta
de diferente tipo o modelo de tenencia,
pero siempre con condiciones de habi-
tabilidad sucientes para que el hogar

que viva en ella pueda desarrollarse en
igualdad de condiciones que cualquier
otro hogar de la ciudad.
Estas cifras implican que afrontar el
problema de la vivienda en Lima en los
prximos aos signica, en gran medida, afrontar el problema de la vivienda
en las zonas PUI, tanto en la mejora o
sustitucin de las actuales viviendas
que no cuentan con las condiciones de
habitabilidad necesarias, como en las
nuevas viviendas que necesitarn todos
los nuevos hogares que se sumarn y
formarn parte de Lima Metropolitana
y el Callao hasta el ao 2024.
Por ltimo, hecho el anlisis por
sectores o niveles socioeconmicos,
cabe sealar tambin que el mayor dcit de viviendas estar entre los sectores C (97,563 viv.), D (86,178 viv.) y, en
menor medida, E (21,617 viv.). Si existieran sectores A y B demandantes de
vivienda al 2024 es muy probable que,
dado que la oferta de viviendas actual
en todo Lima se da en rangos de precios para esos dos sectores, puedan
satisfacer su necesidad habitacional en
otros distritos (siempre que la situacin
econmica no cambie drsticamente
en el sector construccin).
En la siguiente pgina, se presenta

la tabla general, con informacin del
crecimiento poblacional correspondiente a todos los PUIs, analizada para
el escenario del ao 2024 y por sectores socioeconmicos.
Se puede observar cmo algunas
zonas de trabajo (Flor de Amancaes en
el Rmac o los PUIs de Independencia)
corresponden a distritos en los que, segn el estudio del IMP, ya sea por movimientos migratorios internos (hacia
otros distritos) o por envejecimiento de
la poblacin, el nmero de habitantes
decrece. Estos fenmenos, analizados
por el estudio demogrco, debern
ser tenidos en cuenta para plantear
las estrategias en cada caso concreto,
con el objetivo de mantener, recuperar
o fortalecer (segn el caso) el tejido
social de cada barrio, de modo que no
haya zonas de Lima exclusivamente comerciales o con actividades muy especializadas que impidan un uso continuo
/y por tanto, eciente) del equipamiento y el espacio pblico, hecho que adems aleja o combate fenmenos como
la delincuencia y la violencia del espacio comn.
(...) afrontar el problema

de la vivienda en Lima
en los prximos aos
signica, en gran medida, afrontar el problema de la vivienda en
las zonas PUI, tanto en
la mejora o sustitucin
de las actuales viviendas
que no cuentan con las
condiciones de habitabilidad necesarias, como
en las nuevas viviendas
que necesitarn todos
los nuevos hogares que
se sumarn y formarn
parte de Lima Metropolitana y el Callao hasta el
ao 2024.
POBLACIN
2007 (censo)
POBLACIN
2014
POBLACIN
2024
INCREMENTO
POBLACIN
INCREMENTO
HOGARES
INC. HOG.
NSE A
INC. HOG.
NSE B
INC. HOG.
NSE C
INC. HOG.
NSE D
INC. HOG.
NSE E
Horacio Zevallos G.
25,419
32,426
41,247
8,821.43
2,156
50
302
880
785
140
Ate
Huaycn
90,799
115,827
147,338
31,510.94
7,702
177
1,078
3,143
2,804
501
Ate
Pariachi
9,072
11,573
14,721
3,148.35
770
18
108
314
280
50
Ate
Santa Clara
51,733
65,993
83,946
17,953.45
4,388
101
614
1,790
1,597
285
Ate
Valle Amauta
57,135
72,884
92,712
19,828.17
4,847
111
679
1,977
1,764
315
Ate
Vitarte
60,544
77,232
98,244
21,011.23
5,136
118
719
2,095
1,869
334
Carabayllo
Amador Merino
32,166
43,689
60,336
16,646.27
3,997
28
388
1,878
1,315
388
Carabayllo
Lomas
37,965
51,566
71,213
19,647.32
4,717
33
458
2,217
1,552
458
Carabayllo
Lomas de Carabayllo
18,443
25,050
34,595
9,544.46
2,292
16
222
1,077
754
222
Carabayllo
Manuel P. Torreblanca
80,600
109,475
151,186
41,711.42
10,015
70
971
4,707
3,295
971
Chorrillos
Morro Solar
79,881
89,500
93,575
4,074.86
981
25
166
371
331
88
Comas
Belande
98,048
105,078
102,189
-2,889.69
-653
-5
-63
-307
-215
-63
Comas
Collique
70,103
75,130
73,064
-2,066.09
-467
-3
-45
-220
-154
-45
Comas
La Libertad
58,565
62,764
61,038
-1,726.04
-390
-3
-38
-183
-128
-38
El Agustino
El Agustino - LV
134,703
142,462
135,610
-6,851.92
-1,557
-36
-218
-635
-567
-101
Independencia
Ermitao Unif. Ind.
91,534
95,395
88,900
-6,494.62
-1,492
-43
-367
-691
-328
-63
Independencia
Tahuantinsuyo T. A.
93,038
96,962
90,361
-6,601.34
-1,516
-44
-373
-702
-334
-64
Pachacmac
Manchay
55,847
97,769
582,736
484,967.02
129,100
8,004
56,159
51,511
13,426
Puente Piedra
Cercado de P. P.
39,149
56,346
83,704
27,358.15
6,486
45
629
3,048
2,134
629
Puente Piedra
La Capitana
33,474
48,178
71,571
23,392.34
5,546
39
538
2,606
1,825
538
Puente Piedra
Shangrila
57,729
83,088
123,430
40,342.24
9,564
67
928
4,495
3,147
928
Puente Piedra
Zapallal
13,317
19,167
28,473
9,306.20
2,206
15
214
1,037
726
214
Rmac
Flor de Amancaes
80,841
76,638
60,653
-15,985.04
-4,019
-68
-647
-1,905
-1,194
-205
SJL
Campoy
41,527
49,355
56,651
7,295.81
1,722
17
276
682
641
107
SJL
Cruz de Motupe
42,923
51,014
58,555
7,541.07
1,780
18
285
705
662
110
SJL
Huscar Canto Grande
113,848
135,308
155,310
20,001.77
4,722
47
756
1,870
1,757
293
SJL
Jicamarca
15,063
17,902
20,549
2,646.39
625
100
247
232
39
SJL
83,123
98,791
113,395
14,603.75
3,448
34
552
1,365
1,283
214
SJL
Las Flores de Lima
45,777
54,406
62,448
8,042.49
1,899
19
304
752
706
118
SJL
Mariscal Cceres
59,348
70,535
80,962
10,426.76
2,462
25
394
975
916
153
SJL
San Carlos Las Flores
37,211
44,225
50,763
6,537.54
1,543
15
247
611
574
96
SJL
San Hilarin Cantobello
31,723
37,703
43,276
5,573.36
1,316
13
211
521
489
82
SJL
Santa Rosa
72,559
86,236
98,984
12,747.78
3,010
30
482
1,192
1,120
187
SJM
Pamplona Alta
121,479
133,982
136,542
2,560.05
585
15
99
221
197
53
Villa El Salvador
Oasis Lomo de Corvina
51,702
61,394
70,202
8,807.21
1,999
124
870
798
208
VMT
Cercado de VMT
36,422
42,392
47,021
4,628.27
1,114
69
484
444
116
VMT
124,068
144,405
160,171
15,765.75
3,794
235
1,650
1,514
395
VMT
Nueva Esperanza T. L.
109,275
127,187
141,073
13,885.96
3,341
207
1,453
1,333
347
VMT
Jos Glvez
20,606
23,984
26,602
2,618.48
630
39
274
251
66
VMT
Jos Glvez N. M.
40,344
46,957
52,084
5,126.65
1,234
76
537
492
128
2,417,103
2,879,968
3,765,426
885,458
225,031
953
18,720
97,563
86,178
21,617
DISTRITO
ZONA PUI
Ate
TOTAL
Tabla 02: Crecimiento de poblacin por cambios migratorios o crecimiento poblacional al ao 2024 para las 40 zonas PUI
Fuente: Estudio Lima Metropolitana: Tendencias de crecimiento poblacional estimaciones y proyecciones segn provincias y distritos al ao 2035 IMP, 2014 e INEI Censo 2007 XI de poblacin y VI de vivienda
Elaboracin propia
13
VIVIENDA
EN LADERAS

ZONAS DE TRABAJO
PUI
2.2 OFERTA DE VIVIENDA

La oferta de vivienda en Lima hoy
en da, segn la Cmara Peruana de
la Construccin (CAPECO) est principalmente orientada a los sectores socioeconmicos alto, medio alto y medio, siendo ste ltimo el ms atendido
en el ltimo ao, con 11,644 unidades
ofertadas en el mercado formal.
Los precios de las viviendas ofertadas en el ao 2013 comienzan en el
rango de S/. 40,501 a S/. 54,000 (1 unidad), sin embargo el grueso de la oferta se centra en precios desde los S/.
216,001 (80,001$) hasta los S/.540,000
(200,000$). Es por ello que gran parte de los hogares, especialmente los
sectores socioeconmicos bajo y muy
bajo, se ven en gran medida excluidos
del mercado formal. De hecho, viendo
la tabla 03, observamos cmo en el
ao 2013 no existi oferta de vivienda
para el sector socioeconmico bajo.
Existen programas del gobierno central, como Techo Propio, que mediante
un Bono Familiar Habitacional, facilitan
el acceso a la adquisicn de vivienda del
sector socioeconmico medio bajo. Sin
embargo, en ciudades como Lima, debido al elevado precio del suelo (137$/
m2 es el costo ms bajo promedio de
suelo segn CAPECO en 2013, corres-
14
pondiente al distrito de Ventanilla) este

programa se ve totalmente limitado. Se
han construido un total de 4,970 mdulos de vivienda bajo la modalidad de adquisicin de vivienda nueva entre 2004
y 2013 en Lima Metropolitana (fuente:
Evaluacin de Progamas de Vivienda,
Ricardo Salinas, 2014). El bono funciona, sin embargo, en su modalidad
de Construccin en Sitio Propio, en
la que el beneciario ya cuenta con el
terreno en condicin de propiedad y el
bono se emplea para la construccin de
un mdulo habitacional bsico.
En Lima Metropolitana, no obstante,
se han construido (desde 2005) solamente 7,490 mdulos de vivienda bajo la
modalidad Construccin en Sitio Propio
(fuente: Evaluacin de Progamas de
Vivienda, Ricardo Salinas, 2014). Considerando el ao en que se adjudicaron
mayor nmero de bonos (2,452 bonos
en 2013), stos no llegan ni a la tercera
parte de la produccin anual necesaria
segn las estimaciones de crecimiento poblacional del IMP (analizadas en
el anterior captulo) para el sector socioeconmico medio bajo (8,200 nuevos
hogares por ao en promedio).
Teniendo en cuenta el costo mximo de construccin considerado en el
programa hasta el presente ao (recientemente se ha incrementado de

S/. 53,200 a S/. 76,000), y analizando
adems las licencias de construccin
otorgadas por la Municipalidad de Ate
desde el ao 2011 al 2014 para esta
modalidad de construccin en la zona
PUI de Huaycn (776 en total), observamos cmo los mdulos ejecutados
llegan apenas a 35m2 promedio de rea
construida. Se entiende que esta construccin funciona como un mdulo semilla de una vivienda progresiva. Considerando que la familia accedera a un
crdito de, entre S/. 800 en el mejor de
los casos para obtener una vivienda de
coste S/.18,620, y S/.55,000 para una
vivienda de coste S/. 76,200, es muy
probable que muchos mdulos semilla
nunca se completen debido a la necesidad de las familias de pagar estos crditos durante muchos aos y no contar
con ingresos para seguir ampliando
sus viviendas y hacindolas habitables
para una unidad familiar. Recordemos,
que segn la encuesta nacional de hogares del INEI 2012, el ahorro mensual
promedio de una familia de sector socioeconmico medio bajo es de S/.250.
PRECIO DE LA
VIVIENDA EN
US DLARES
PRECIO DE LA
VIVIENDA EN
SOLES
UNIDADES OFRECIDAS
ESTRATO SOCIOECONMICO
Alto
Medio
Alto
Medio
TOTAL
Medio
Bajo
Bajo
Hasta 4,000
HASTA 10,800
4,001 - 8,000
10,801 - 21,600
8,001 - 10,000
21,601 - 27,000
10,001 - 15,000
27,001 - 40,500
15,001 - 20,000
40,501 - 54,000
20,001 - 25,000
54,001 - 67,500
25,001 - 30,000
67,501 - 81,000
81
81
30,001 - 40,000
81,001 - 108,000
485
485
40,001 - 50,000
108,001 - 135,000
888
888
50,001 - 60,000
135,001 - 162,000
1,321
275
1,596
60,001 - 70,000
162,001 - 189,000
2,083
2,083
70,001 - 80,000
189,001 - 216,000
1,620
1,620
80,001 - 100,000
216,001 - 270,000
2,855
2,855
100,001 - 120,000
270,001 - 324,000
2,171
2,171
120,001 - 150,000
324,001 - 405,000
783
1,594
2,377
150,001 - 200,000
405,001 - 540,000
2,385
2,385
200,001 - 250,000
540,001 - 675,000
663
480
1,143
250,001 - 300,000
675,001 - 810,000
822
822
300,001 - 500,000
810,001 - 1,350,000
1,232
1,232
MS DE 500,000
Ms de 1,350,001
547
547
TOTAL
TOTAL
3,264 3,648 11,644 1,735 0
20,291
Tabla 03: Distribucin de la oferta de vivienda segn niveles socioeconmicos y precio de
la vivienda
Fuente: CAPECO El mercado de edicaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao
(ao 2013)
Imagen 04: Plano de la oferta de vivienda formal en los distintos distritos de Lima Metropolitana y el Callao
Fuente: CAPECO
En esta pgina podemos ver un plano donde se muestran la cantidad de

viviendas ofertadas en el mercado formal en 2013 en cada distrito de Lima
Metropolitana y el Callao (CAPECO).
Se puede observar que la mayor parte
de la oferta se concentra en los distritos del centro. En algunos distritos de
la periferia tambin hay una cantidad
considerable de viviendas ofertadas,
como Ate con 972 unidades, o Carabayllo con 503. Sin embargo, distritos
como Comas o Villamara del Triunfo,
con poblaciones hoy en da de 521,895 y
440,509 personas, presentan una oferta
de 11 y 22 viviendas respectivamente.
Todas las zonas de trabajo PUI (salvo aquellas en Ate y Carabayllo) se encuentran en distritos con una oferta de
viviendas entre 0 y 200 unidades por
distrito. Son tambin las zonas de Lima
con mayor dcit cualitativo de viviendas y donde ms crece la poblacin
cada ao (ver captulo 2.1). Esta situacin (mayor dcit de vivienda y menor
oferta) signicara grandes cantidades
de poblacin sin vivienda. Sin embargo,
cuando uno recorre estas zonas y conoce a los vecinos y vecinas que viven en
ellas, no se encuentra esas cantidades
de gente viviendo en la calle. Si bien
los estudios de hacinamiento nos dan

unas cifras preocupantes, no son cifras
correspondientes a las 88,000 personas ms que se suman a la poblacin
de las reas de los PUIs cada ao (IMP).
Segn los datos del INEI 2007, en las
zonas de trabajo de los PUIs, un total
de 51,614 personas estaran viviendo
en condicin de hacinamiento, las cuales ya estaran consideradas dentro del
dcit cualitativo de vivienda.
Cuando uno recorre estos barrios y
habla con sus vecinos y vecinas tambin obtiene la respuesta al interrogante que nos hacemos en este captulo.
La mayor parte de las viviendas estn
fuera del mercado formal. La mayor
parte de las viviendas son de tipo unifamiliar (78% de las viviendas de Lima
son de tipo unifamiliar) y han sido construidas por sus usuarios a lo largo del
tiempo. Los procesos de ocupacin del
suelo y urbanizacin han sido a menudo informales (34% de Lima se ha desarrollado informalmente), obteniendo
los terrenos al margen del mercado
ocial. No se han encontrado datos
para armar qu porcentaje de viviendas de Lima ha sido autoconstruido, sin
embargo sabemos que 1/3 de la produccin anual de cemento es adquirida
por particulares.
Muchas de estas viviendas autoconstruidas no han contado con una
supervisin tcnica adecuada ni con un
diseo ajustado a unos parmetros de
seguridad sismorresistente suciente
o criterios de habitabilidad bsica para
el correcto desarrollo de las actividades (ventilacin, iluminacin, etc.).
Por otra parte, estas viviendas, debido a su condicin de auto construidas, estn ajustadas a los requisitos
de cada familia y, en cierta medida, al
tejido social de la comunidad (viviendas
comercio, pequeos talleres que se
emplean como salas de reunin, etc.).
Finalmente, debido a la falta de opciones del mercado, a la ausencia de
regulacin pblica respecto al suelo y
a procesos informales como el trco
de terrenos, gran parte de las viviendas autoconstruidas sobre suelos ocupados se asientan sobre terrenos no
formalizados ni destinados a vivienda
(muchos de los suelos no son ni siquiera urbanos o urbanizables) y a menudo
sobre zonas de riesgo no mitigable, que
junto a la precariedad de las construcciones, hacen que gran parte de la poblacin est expuesta a niveles de riesgo inaceptables.
Oferta de Vivienda 2013
0-50 unidades
50-200 unidades
200-500 unidades
500-1,000 unidades
>1,000 unidades
15
VIVIENDA
EN LADERAS

ZONAS DE TRABAJO
PUI
Imagen 05: AA.HH. formalizados e informales en el PUI Jos Glvez Nuevo Milenio
Fuente: Equipo PUI BarrioMo MML
CEMENTOS LIMA S.A.
AH SANTA ROSA
DE LA TABLADA DE LURIN
SECT. 9 DE JULIO
AMPL. SECT
CORONA DE SANTA ROSA
SECT CORONA DE STA ROSA
AH LOS HIJOS
DEL JIRON CALLAO
AH KUWAIT
2DA ETAPA
AH KUWAIT
AH KUWAIT 4TA ETAPA
3RA ETAPA
AMPL. SECT 9 DE JULIO

AH KUWAIT
1RA ETAPA
PJV SANTA ROSA

DE LAS CONCHITAS
AMPL. SECT LA PRADERA

SECT PARAISO SANTA ROSA
LO
SECT LA PRADERA
AS
M
AMPL. SECT
LA INMACULADA
SECT SAN
JOSE OBRERO
SECT LA INMACULADA
AS
M
LO
LA
SECT VILLA SANTA ROSA
SECT LAS TERRAZAS
LA
CO
DE
AMPL- SECT
LAS TERRAZAS
O
N
NC
A
IT
CH
PJV VILLA POETA JOSE GALVEZ-PARCELA B

PJV VILLA POETA JOSE GALVEZ
AMPL. ALTO
MIRAFLORES
RO
FER
AV
AH LOS CERES
AMPLIACION
AH CIUDAD DE GOSEN
TA
HI
AMPL. SECT
VILLA SANTA ROSA
AH CORAZON
DE JESUS
ALTO MIRAFLORES
AH CIUDAD DE GOSEN
AMPL. LAS FLORES
AH SAN CARLOS
AH LAS FLORES
AMPL. PUYUSCA
AH 14 DE FEBRERO
AH NUEVO
AMANECER
AH PUYUSCA
AH VILLA INDOAMERICA
SECT BIOHUERTO
STA TERESITA
AH CIELO AZUL
AH SAN MARTIN
AH DANIEL HOKAMA TOKASHIKI
PJV VILLA POETA JOSE GALVEZPARCELA B

PARCELA VILLA POETA II
ST
DU
A.H. AMP.
CHILCA B
PJV NUEVO PROGRESO

GRUPO RESIDENCIAL 4
RI
AV LIM
A
PJV NUEVO PROGRESO

GRUPO RESIDENCIAL 5
IN
PJV NUEVO PROGRESO
GRUPO RESIDENCIAL 1
AH NUEVA JUVENTUD
AL
ferentes etapas del proceso de formalizacin y, por tanto, de urbanizacin y

desarrollo de sus comunidades. Esto
implica diferentes problemas y necesidades de la poblacin, pero tambin
una situacin muy particular del saneamiento fsico legal en cada caso. Hay
asentamientos humanos con ttulo de
propiedad individual sobre los predios,
formalizados por COFOPRI. Hay otras
zonas que, a pesar de encontrarse
dentro de los permetros de los asentamientos formalizados, son terrenos
disponibles nunca reclamados por nadie (ver Captulo 3.2 Aspectos Morfolgicos de los Tejidos Urbanos - Lnea de
quiebre), hay otros asentamientos con
plano visado y servicios bsicos, esperando que, a travs de la Ley 28687
(Ley de Desarrollo y Complementaria
de Formalizacin de la Propiedad Informal, Acceso al Suelo y Dotacin de Servicios Bsicos), COFOPRI formalice la
propiedad (siempre y cuando cumplan
con los requisitos de dicha ley).
En el plano a continuacin aparecen
las manzanas en situacin formal y
aquellas en situacin informal en el territorio del PUI Jos Glvez hoy en da.
A
OR
16
riesgo, se tramitan las capacitaciones y

certicados de Defensa Civil, e incluso
se ejecutan (a veces de manera comunal y otras con participacin e inversin
de las autoridades) obras de mitigacin
de riesgos. A partir de este punto, se
tramita la formalizacin y titularidad
individual de las propiedades a travs
de COFOPRI (Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal) y, una
vez se cuenta con el ttulo, se gestionan
las pistas, servicios municipales, etc.
Este proceso (excesivamente resumido y simplicado en el prrafo
anterior) ha sido empleado para el desarrollo urbano de numerosas zonas
de Lima, no solamente de ocupacin
informal. Por ejemplo, Huaycn o Mariscal Cceres fueron inicialmente proyectos de urbanizacin desarrollados
en colaboracin con las autoridades
(Huaycn fue un proyecto de comunidad urbana autogestionaria llevado a
cabo con la Municipalidad de Lima y
Mariscal Cceres fue una proyecto de
ciudad llevado a cabo por el gobierno
central) y siguieron nalmente este patrn de ocupacin en cierta medida.
Cuando hemos estudiado las zonas
de trabajo de los PUIs, hemos encontrado Asentamientos Humanos en di-
D
RA
PA
Como se ha explicado antes, los

procesos de ocupacin informales de
gran parte de Lima Metropolitana y el
Callao (34% de la ciudad), en los que
la autoconstruccin de viviendas juega
un rol importante, han generado que
numerosos asentamientos humanos
y, por tanto, miles de habitantes, estn
asentados sobre zonas no destinadas
para vivienda. Tras las ocupaciones de
los terrenos planos y semiplanos de la
ciudad, comenzaron a habitarse las laderas. Algunas de estas zonas en pendiente pertenecen a los suelos no urbanos de la ciudad (ordenanza MML - 228)
y otras estn en zonas limtrofes entre
comunidades campesinas y distritos
de Lima Metropolitana. Debido a estas
circunstancias, los procesos de urbanizacin se dan a menudo de manera
inversa. Es decir, primero se asientan
las familias (sobre una lotizacin organizada por ellas mismas o establecida
por tracantes de tierras o especuladores del suelo), despus se consigue
el reconocimiento de las autoridades
locales (planos visados), y a travs de
ste se exigen y tramitan los servicios
de agua y desage con las autoridades
nacionales. En caso de que las viviendas estn asentadas sobre zonas de
AMP. LOS CLAVELES

2 ETAPALOS CLAVELES
1 ETAPA
AH SEOR DE CACHUY
AH SECT LAS
CASUARINAS DE VILLA
AH LOS CEDROS DE VILLA

AH SECT ELSA CARRERA
AH SECT LA AMISTAD
PJV NUEVO PROGRESO

GRUPO RESIDENCIAL 2
PJV VILLA LOS ROSALES

PJV NUEVO PROGRESO
GRUPO RESIDENCIAL 6
PJV LOS SAUCES
AH SECT NUEVA BELLAVISTA
Leyenda:
V NUEVO
NUEV O PROGRESO
GR
PJV
GRUP RESIDENCIAL
IAL 3
GRUPO
AH SECT SEOR DE LUREN
AH PRIMERO DE MAYO
Lmites de los
Asentamientos
Manzanas en situacin
formal
Manzanas en situacin
informal
PJV 19 DE JULIO
AV
PA
CH
AC
U
TE
VILLA MARIA
DEL TRIUNFO
Imagen 06: Lotes vendidos en la urbanizacin Ciudad Mariscal Cceres, promovida por el Gobierno Central
Fuente: Equipo PUI BarrioMo
Imagen 07: Plano de Cronloga de la ocupacin en el PUI Mariscal Cceres (SJL)
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zacin (Sector IV de Mariscal Cceres,

que posteriormente se denominara
Ciudad de los Constructores) y, pocos
aos despus (comienzos de la dcada
de los 90) los asentamientos se expandieron al resto de laderas.
Durante una dcada, las nuevas
ocupaciones se organizaron en asentamientos humanos, agrupaciones
familiares o proyectos integrales para
adaptarse a las leyes estatales que
favorecan la formalizacin de la propiedad informal, y poco a poco fueron
accediendo a servicios bsicos, hecho
denitivo para la autoconstruccin de
sus vivienda de modo perdurable. Muchos de estos AA.HH. hoy en da cuentan con ttulos de propiedad y estn en
un estado de consolidacin relativo.
Sin embargo, las ltimas ocupaciones que llegaron a comienzos del
siglo XXI estn hoy en gran medida en
proceso de obtener sus ttulos de propiedad. Slo aquellas que prueben su
asentamiento original con fecha anterior al 2004 podrn ampararse en la
Ley 28687. Sin embargo, no sera la
primera vez que, a partir de la presin
social, el gobierno prorroga la fecha lmite, promoviendo este tipo de ocupacin informal del territorio.
JR.
En el plano a continuacin se ejemplica, a partir del PUI Mariscal Cceres en San Juan de Lurigancho, el
proceso de ocupacin (por etapas) y
desarrollo urbano del barrio. ste es
un caso relativamente especial dentro
de la periferia de Lima, pues parti de
un proceso de planicacin por parte
del Estado Central. A comienzos de los
aos 80, durante el segundo gobierno
de Belande, se planica el denominado Proyecto Ciudad Mariscal Cceres.
Con el cambio de gobierno, lo que iba
a ser un concurso pblico de vivienda, termina siendo lotizado y vendido
sin contar con una habilitacin urbana
adecuada (no se contaba con pistas, ni
servicios bsicos, ni parques, ni equipamientos). Sin embargo no es hasta el
ao 1987 que se entreg formalmente
(incluidos los servicios bsicos) a la poblacin, cuando ya muchas de las personas haban comenzado a autoconstruir sus viviendas.
El rpido proceso de ocupacin del
territorio de la zona plana y el proceso
de expansin de la ciudad de Lima por
la violencia poltica y la pobreza promovieron la ocupacin de las laderas
adyacentes a la urbanizacin, primero
en las zonas limtrofes de la urbani-
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1990-2000
2000-2014
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17
3. ANLISIS DE LADERAS Y
TEJIDOS URBANOS
VIVIENDA
EN LADERAS
18
VIVIENDA
EN LADERAS
ANLISIS DE
LADERAS Y TEJIDOS
URBANOS
3.1 RIESGO Y VULNERABILIDAD

Imagen 08: Mapa de Riesgos PUI Valle Amauta (Ate)
292000
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peligro de sismos
Lima est localizada en la zona 3,
segn el mapa de Zonicacin Ssmica
(RNE - Norma Tcnica de Edicaciones
E.030). Las zonas altas estn conformados por mantos rocosas estables de
tipo diorita, sin embargo en las zonas
planas predominan limos y gravas arcillosos (depsitos aluviales), donde las
ondas ssmicas son mayores.
4. Vulnerabilidad de vivienda por exposicin a movimientos de masas
En el rea de estudio existen formaciones rocosas de tipo diorita en las
zonas altas de los cerros que en su estado natural presentan cierta estabilidad; pero cuando las viviendas nuevas
se ubican en las partes altas y realizan
cortes de las rocas para las plataformas de las bases de las viviendas, generan una gran acumulacin de rocas
sueltas, que en parte son utilizadas en
la construccin de pircas, pero las sobrantes generan un peligro de deslizamiento para las viviendas ubicadas en
las partes bajas.
En la pgina siguiente se obsrvan los
diagnsticos empleados para cada uno
de los parmetros que, conjugados entre ellos, sirven para elaborar el mapa
de riesgos general.
8668000
se observa en el plano a continuacin.

Los parmetros estudiados, mediante visitas de campo y estudio de las
diferentes zonas fueron los siguientes
(ejemplicados para el caso del PUI Valle Amauta):
1. Vulnerabilidad por Accesibilidad
La calidad de la accesibilidad va a estar condicionada por el ancho de la va,
el estado de conservacin y la calidad
de la construccin de ella, es mucho
ms importante en situacin de emergencia, pues va a condicionar el tiempo
de evacuacin a zonas de refugio para
una atencin o servicio urgente de vehculos de emergencia.
2. Vulnerabilidad por la Calidad de
Construccin
Las construcciones en las partes
bajas y planas son generalmente consolidadas y el sistema de construccin
utilizado es albailera connada que
consiste en connar las paredes de
ladrillo, con las vigas y las columnas
de concreto armado. Las viviendas de
las partes altas (ampliaciones) son en
su mayora de material precario como
madera y cartn, representando vulnerabilidad alta ante cualquier desastre
en esta zona.
3. Vulnerabilidad del terreno por
8667500
El artculo 2 de la Ley 29664, Ley

que crea el SINAGERD (Sistema Nacional de Gestin del Riesgo de Desastres),
dispone su aplicacin y cumplimiento
obligatorio para todas la entidades y
empresas pblicas de todos los niveles
de gobierno, en mrito al cual la Municipalidad Metropolitana de Lima realiza
las acciones de coordinacin con diversos Gobiernos Locales e instituciones
pblicas y/o privadas, ante la ocurrencia de un desastre ssmico y/o tsunami.
Bajo este contexto, INVERMET a
travs del Programa BarrioMio viene
realizando estudios de riesgo a nivel
micro en zonas altamente vulnerables
a peligros naturales y antrpicos a n
mitigar los riesgos detectados con la
construccin de muros, escaleras y
otras infraestructuras, as como programas de capacitacin, especialmente en laderas.
En el contexto de los Proyectos Urbanos Integrales los diagnsticos de
riesgos son una herramienta de gran
utilidad para establecer un dilogo con
la poblacin acerca de los asentamientos informales en zonas inseguras.
Cabe decir que se mapearon los niveles de riesgo y se clasicaron en riesgo
muy alto, alto, medio y bajo, tal y como
LEYENDA
Riesgo
MUY ALTO
ALTO
MEDIO
BAJO
19
Imgenes 09-17: Mapas Temticos de Riesgos y Fotografas PUI Valle Amauta (Ate)
1
2
2
20
3
4
Establecer un dilogo en torno a la

ocupacin informal de zonas de riesgo con la poblacin, permiti poder
debatir cules seran las estrategias
adecuadas para mitigar dicho riesgo
de cara al futuro. Por ejemplo, ser
necesario establecer las reas seguras de evacuacin y vincularlas con las
rutas de evacuacin (vas prioritarias
de intervencin) y los espacios pblicos
que puedan albergar con seguridad a la
poblacin en caso de desastre. En algunas zonas, el riesgo se podr mitigar
a travs de una poblacin organizada,
que limpie peridicamente de rocas
sueltas las laderas, y que, mediante
faenas, implemente andeneras en las
laderas que consoliden el terreno e
impidan derrumbes en caso de sismo
(previniendo adems futuras ocupaciones). En otros casos, ser necesaria
una fuerte inversin pblica para ejecutar obras de mitigacin del riesgo y
mejorar la accesibilidad a las viviendas.
Pero hay otros casos en los que el costo
de mitigar el riesgo es demasiado alto
o, simplemente, el riesgo no es mitigable (por la localizacin de las viviendas en zonas de cauce de huayco o en
zona de riesgo de tsunami, o porque la
calidad del terreno no es apta para la
construccin). El diagnstico de riesgos

realizado en Valle Amauta (as como el
de los 8 PUIs desarrollados por el programa BarrioMo) determin las zonas
de riesgo muy alto, que merecan un
segundo anlisis ms detallado y especco que permita determinar cuntas
viviendas estaban asentadas en zonas
de riesgo no mitigable.
En base a estas estimaciones, se
dimensionaron posibles proyectos de
reubicacin de viviendas ubicadas en
zonas de riesgo no mitigable en terrenos disponibles en zonas seguras
y condiciones legales favorables. La
necesidad de estos proyectos era debatida y comentada con la poblacin y
contemplada a la hora de elaborar las
propuestas urbanas de los Proyectos
Urbanos Integrales.
Ni el programa BarrioMo, ni la Gerencia de Proyectos de INVERMET, a la
cual est adscrito el programa, tienen
atribuciones para formular y ejecutar
vivienda. Ni siquiera el Sistema Nacional de Inversin Pblica posibilita la implementacin de proyectos de vivienda
pblicos (ver captulo 4.3). Es por esto,
que en todos los casos, los proyectos de
reubicacin de viviendas se mantuvieron dentro de la propuesta urbana pero
nunca pudieron priorizarse para elaborar los perles de inversin pblica

correspondientes.
Es ms, antes de implementar cualquier proyecto de estas caractersticas,
se deben contemplar mecanismos sucientes para poder, en primer lugar,
establecer la vivencia real en zonas
de riesgo no mitigable (asegurando
que no se estara dotando de vivienda
a especuladores de suelo) y, en segundo lugar, insertar a las personas que
sern reubicadas dentro de los tejidos
sociales en los que se desarrollen las
nuevas viviendas, tratando en la medida de lo posible de que estas personas
no se trasladen a lugares remotos que
les hagan romper sus lazos laborales,
sociales y econmicos, pues stos son
a menudo las nicas oportunidades de
desarrollo para ellas.
En base a la experiencia del Programa BarrioMo en las zonas perifricas
de la ciudad de Lima y extrapolndola a
todas las zonas potenciales de trabajo
PUI, se estima que cerca de 45,600 personas podran estar viviendo en zonas
de riesgo no mitigable. En cualquier
caso, estas cifras deben ser contrastadas con estudios ms especcos en las
zonas de riesgo de Lima Metropolitana.
Imagen 18: Viviendas en Zonas de Riesgo No Mitigable PUI Valle Amauta

LEYENDA
VIVIENDAS EN ZONAS DE ALTO RIESGO NO MITIGABLE
LOTES DE LA ZONA DE INTERVENCIN DEL PUI VALLE AMAUTA
VIVIENDA
EN LADERAS
ANLISIS DE
LADERAS Y TEJIDOS
URBANOS
3.2 ASPECTOS MORFOLGICOS

Se han realizado numerosos estudios en Lima sobre los tejidos urbanos
y la morfologa de la ciudad consolidada, desde la ciudad prehispnica, hasta
la colonia y la repblica, sin embargo
son pocos los anlisis morfolgicos
realizados sobre las nuevas reas de
la periferia, que han crecido de manera
informal, como se ha visto en los captulos anteriores, desde los aos 50.
En este captulo se pretende comenzar a indagar sobre las estructuras
urbanas, patrones y tejidos que siguen
los modelos de ocupacin en las zonas
de trabajo de los PUIs, especialmente
aquellas zonas de ladera.
Uno de los criterios de eleccin de
las zonas PUI fueron las caractersticas
geogrcas que eran el denominador
comn de muchos barrios de Lima.
Como se ha explicado a la hora de
hablar de los procesos de ocupacin,
muchos de estos barrios ocuparon
inicialmente las zonas planas y semiplanas del territorio, llegando a lotizar
(ya fuera un asentamiento organizado,
concertado con las autoridades, espontneo o fruto de fenmenos especuladores) el suelo normalmente hasta
llegar a un rango de pendiente entre el
12% y 20%, que son aquellas en las que
22
el tipo de construccin no se ve afectada por la inclinacin. Pendientes superiores implican otro tratamiento para
las viviendas y un tipo de cimentaciones
especcas y, por tanto, ms costosas.
Esta primera expansin se dio en
muchos lugares hasta los principios de
los aos 90 (en otros haba terminado
antes) y con ella se terminaron la mayora de los suelos planos y semiplanos
de la periferia de la ciudad. Los barrios,
sin embargo (como se ha mencionado
antes), siguieron creciendo. Se fueron
ocupando los terrenos en pendiente,
primero aquellas pendientes moderadas y poco a poco se lleg hasta zonas
de fuerte pendiente. En estos ltimos
casos, fueron pocos, si no ninguno, los
esfuerzos de la administracin, por
trabajar en conjunto con la poblacin y
establecer estrategias conjuntas y planicadas de ocupacin del territorio.
El crecimiento de la ciudad en laderas,
adems, coincide en muchos casos con
la poca del conicto interno, lo cual
hizo ms complicada todava cualquier
colaboracin entre la poblacin y las
autoridades.
Entendemos, por tanto, que el primer elemento a analizar ser la pendiente, ya que fue el primer obstculo
que se encontraron los barrios para

seguir creciendo y marc un punto de
inexin en los modelos, y tal y como
veremos ms adelante, en la morfologa de los tejidos y tramas urbanos.
stos sern por tanto el segundo
elemento de anlisis del estudio, primero en las zonas planas del territorio
y ms adelante de la ciudad en laderas.
Finalmente trataremos de analizar la escala de la manzana, para lo
que nos apoyaremos una vez ms en
las unidades geogrcas del territorio, tratando de denir primero las laderas, partiendo en cierta medida del
estudio de Jos Barreda (Identicacin
de zonas de intervencin del programa
BarrioCIUDAD Dic 2011 y Sistema
de Informacin Urbana - Proyectos de
Inversin Pblica en las zonas de menores recursos Dic 2011) mencionados
en el primer captulo. .
Se han tomado como ejemplo 6 zonas PUIs para el estudio de pendientes,
de las cuales 4 son zonas estudiadas
por el programa BarrioMo durante
los aos 2013 y 2014. Para el anlisis
concretos de laderas y manzanas se
han analizado exclusivamente los PUIs
Valle Amauta (Ate), Mariscal Cceres
(SJL) y Jos Glvez (VMT).
Imagen 19: Mapa Pendientes PUI Flor de Amancaes (Rmac)

Imagen 20: Mapa Pendientes PUIs Collique y Belande (Comas)

Pendientes y
ocupacin
Las estribaciones andinas son un
elemento denidor de la ciudad de
Lima. Las pendientes han limitado y
denido el crecimiento urbano de gran
parte de la ciudad. Como se ha mencionado, las zonas de pendiente 0-12%
(sin color) y del 12% al 20% (verde) son
las zonas donde la ciudad se expandi
en primera instancia. En este punto se
genera lo que hemos denido una lnea
de quiebre, que marca la diferencia entre los modelos de ocupacin en zonas
planas y en pendiente. Las primeras
zonas ocupadas en laderas lo hicieron
en pendientes de hasta el 35% (amarillo) y llegaron posteriormente hasta zonas de 47% de pendiente como
mximo (naranja). Tal y como podemos
observar en los siguientes planos, es
raro encontrar ocupaciones por encima de esta lnea (zonas rojas). Dado
que la cartografa con la que se cuenta
no est totalmente actualizada (las ltimas ocupaciones informales no estn
mapeadas) se ha trazado una lnea a
partir de la informacin de google earth
hasta donde llegan los ltimos habitantes de las laderas. Por lo general, esta
lnea coincide en gran medida con las
el lmite de las zonas rojas, que son las
pendientes mayores de 47%.
Si bien existen zonas de la ciudad
que han crecido sobre pendientes superiores a este rango, por lo general
este lmite fsico es un lmite real y respetado en la mayora de las zonas de
trabajo de los PUIs. No se ha tenido la
oportunidad ni el tiempo en el presente anlisis, pero sera muy interesante
estudiar las razones fsico constructivas (o de otro tipo) que establecen este
lmite. Sera tambin interesante saber
si, en caso la ciudad siga creciendo informalmente, este lmite se convertir
en una nueva lnea de quiebre.
Leyenda:
Lnea de quiebre superior

Lnea de quiebre inferior
Pendiente >47%
Pendiente 35%-47%
Pendiente 20%-35%
Pendiente 12%-20%
Pendiente 0-12%
23
Imgenes 21-23: (De izqda. a dcha. y de arriba a abajo) Mapas Pendientes PUIs Valle Amauta (Ate), Jos
Glvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cceres (SJL) Fuente: Equipo PUI BarrioMo MML
Imagen 24: Mapa Pendientes PUI Huaycn (Ate)

Leyenda:

Pendiente >47%
Pendiente 35%-47%
Pendiente 20%-35%
Pendiente 12%-20%
Pendiente 0-12%
24
Imagen 25: Tejidos Urbanos en Zonas Planas en los PUIs Collique y Belande (Comas)
Fuente: Elaboracin Propia
Tejidos en las
zonas planas
Como se ha explicado antes, las partes planas y semiplanas de las zonas de
trabajo de los PUIs (y por tanto de Lima)
se desarrollaron en un primer lugar. En
algunos casos, como el distrito de Comas se planicaron junto a organismos
del estado, como el SINAMOS (Sistema
Nacional de Apoyo a la Movilizacin Social). Esto se tradujo normalmente en
tejidos regulares, de tipo damero, con
una previsin de espacios para equipamientos y espacios pblicos (que en
algunos casos se ocuparon informalmente para viviendas aos despus) y
un sistema viario ordenado y jerrquico
que conecta los barrios con la ciudad.
Por ejemplo, en la zona de Collique,
la avenida Revolucin es el eje articulador del territorio que conecta con la
Av. Tpac Amaru, o en la zona de Huaycn las Avenidas Maritegui o Cceres
que llegan hasta la carretera Central.
Las tramas urbanas de esta parte de la
ciudad son mucho ms legibles y responden a criterios como la permeabilidad o la jerarquizacin, propios de la
ciudad consolidada y planicada. Los
diferentes parches que conforman
estos tejidos normalmente responden
a las diferentes etapas de crecimiento
de los barrios.
Leyenda:

Tejido Tipo 1
Tejido Tipo 2
Tejido Tipo 3
Tejido Tipo 4
Tejido Tipo 5
25
Imgenes 26-28: (De izqda. a dcha. y de arriba a abajo) Tejidos Urbanos en Zonas Planas PUIs Valle Amauta
(Ate), Jos Glvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cceres (SJL) Fuente: Elaboracin Propia
Imagen 29: Tejidos Urbanos en Zonas Planas PUI Huaycn (Ate)

Leyenda:

Tejido Tipo 1
Tejido Tipo 2
Tejido Tipo 3
Tejido Tipo 4
Tejido Tipo 5
26
Imgenes 30-33: Foto Area, Mapa de Pendientes, Lneas de quiebre PUI Huaycn (Ate) y Foto de zona de lnea de quiebre (Huaycn, Ate)
Fuente: Google Earth, Equipo PUI BarrioMo MML, Elaboracin Propia
Leyenda:

Pendiente >47%
Pendiente 35%-47%
Pendiente 20%-35%
Pendiente 12%-20%
Pendiente 0-12%
Zona de ladera
Laderas y lneas de quiebre

Si bien los tejidos y tramas de las
zonas planas y semiplanas son ms o
menos legibles a primera vista, no ocurre lo mismo con aquellos a partir del
20% de pendiente.
En primer lugar, el presente estudio dene la ladera como aquella parte del tejido urbano desarrollado entre
una primera lnea de quiebre, normalmente situada entre pendientes del
12 al 20% y que divide las primeras
expansiones de los barrios de las etapas posteriores, y una segunda lnea de
quiebre, que normalmente separa las
zonas habitadas de las zonas de una
fuerte pendiente (cercana al 47%) que

son el actual lmite de las ocupaciones
habitadas (en muchos casos existen
chocitas, como en la imagen, que se
desarrollan ms arriba, pero que no
cuentan con vivencia).
La primera lnea de quiebre coincide
con el lmite de las primeras ocupaciones, por lo que muchas veces presenta
grandes espacios disponibles (como
en la foto) donde comienza la ladera,
que fueron previstos por los primeros
pobladores para los equipamientos y
espacios pblicos. Muchos de ellos,
debido a los procesos inversos de habi-
litacin urbana, no han sido desarrollados, quedando grandes extensiones de

terreno disponibles y protegidas por la
poblacin.
Como vemos en la secuencia de
imgenes, la seguna lnea de quiebre,
o lnea de quiebre superior, separa por
lo general las zonas habitadas de aquellas no habitadas y coincide con los rangos de pendientes antes mencionados.
Es de algn modo el lmite no denido
(fsicamente) de la ciudad.
Todo el espacio que queda entre estas dos lneas (3er grco) ser nuestro
mbito de estudio.
27
Imagen 34: Elementos Urbanos Denidos en el PUI Huaycn (Ate)

Unidades Geogrcas
La primera aproximacin para entender las laderas ha sido establecer
objetos de anlisis ms pequeos y
comprensibles. stos se basan en las
deniciones geogrcas establecidas
por Jos Barreda: borde, quebrada y
relleno urbano.
En el presente estudio, las categoras deban responder a una escala
menor que la de un PUI. Por ello, se
han dividido las laderas en tres elementos diferentes:
1. Quebradas: Son aquellas laderas
situadas entre dos lneas de cumbre
paralelas, normalmente con un desarrollo estrecho.
2. Bordes: Son aquellas laderas en
las que una nica lnea de cumbre es
paralela a la lnea de quiebre y la amplitud de valle hasta una nueva lnea de
quiebre es suciente para el desarrollo de tejidos urbanos en zona plana.
3. Bordes continuos: Son aquellos
tramos de ladera que dan la vuelta
sobre s mismos y cuya lnea quiebre
llega cerrarse, al menos parcialmente.
A veces responden a estructuras tipo
cerro.
Lgicamente, estas unidades dependern de la escala de estudio. Una
quebrada podran ser dos bordes pa-
28
ralelos, o un cerro podra ser un borde continuo. Por ejemplo, el distrito de

San Juan de Lurigancho podra considerarse como una gran quebrada, dos
grandes bordes, o podra considerarse
una serie de bordes, quebradas y cerros dispuestos a lo largo del territorio.
Se determina que la escala de anlisis
para el presente estudio ser inferior
siempre a la escala del Proyecto Urbano Integral.
A continuacin se presentan varios
ejemplos de cmo se han identicado
las laderas y dividido en los tres elementos denidos para poder ser analizados posteriormente. Se han tomado como referencia los PUIs Huaycn
(Ate), Jos Glvez Nuevo Milenio (VMT)
y Mariscal Cceres (SJL).
Leyenda:

Quebrada
Borde
Borde Continuo
Imgenes 35-37: Mapa de Pendientes, Lneas de quiebre y Elementos Geogrcos en PUI Jos Glvez Nuevo Milenio (VMT)
29
En el caso de Mariscal Cceres, por

ejemplo, la primera lnea de quiebre es
uno de los elementos estudiados por el
equipo PUI del programa BarrioMo,
establecindose las propuestas de
equipamientos y espacios pblicos a
lo largo de los espacios disponibles en
esa zona, tomando con especial consideracin 4 colegios existentes a lo largo de la mencionada lnea.
Respecto a las unidades geogrcas, Mariscal Cceres est claramente
denido por un borde que a su vez est
interrumpido por una quebrada profunda. Al primero pertenecen todos los
asentamientos humanos en laderas
desde la Agrupacin Familiar Nueva
Juventud hasta los Asentamientos Humanos Andrs Avelino Cceres 3a etapa y Santa Rosa.
La principal quebrada del PUI es denominada Javier Prez de Cullar. Esta
zona no slo est separada geogrcamente de Mariscal Cceres, sino tambin forma parte de un tejido poltico y
social diferente. Los pobladores de la
zona establecen una clara diferencia
entre la poblacin y los asentamientos
de Mariscal Cceres y sus ampliaciones, respecto a aquellos de Javier Prez de Cullar.
La principal quebrada
del PUI es denominada
Javier Prez de Cullar.. Esta zona no slo
est separada geogrcamente de Mariscal
Cceres, sino tambin
forma parte de un tejido
poltico y social diferente. Los pobladores
de la zona establecen
una clara diferencia
entre la poblacin y los
asentamientos de Mariscal Cceres y sus ampliaciones, respecto a
aquellos de Javier Prez
de Cullar.
Imgenes 38-40: Mapa de Pendientes, Lneas de quiebre y Elementos Geogrcos en PUI Mariscal Cceres (SJL)
30
Imgenes 41-43: Mapas con elementos geogrcos y reas de estudio denidas en Valle Amauta (Ate), Jos Glvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cceres (SJL)
Zonas
de estudio
Se eligen los tres ltimos PUIs desarrollados por el programa BarrioMo
(por se aquellos con los que se cuenta con mayor informacin y un estudio ms detallado) para analizar cada
uno de los tres tipos de estructuras
geogrcos denidos. Estos PUIs son
Valle Amauta (Ate), Jos Glvez Nuevo
Milenio (VMT) y Mariscal Cceres (SJL).
En esta pgina se pueden observar
las zonas escogidas para la denicin
de los tejidos urbanos en cada una de
las estructuras geogrcas, desarollados en las siguientes pginas.
Se gracan adems las vas principales que estructuran el territorio y,
por tanto, las tramas urbanas, las lneas de quiebre inferior y superior, en
azul los bordes, en verde las quebradas y en marrn los cerros.
Como se observa, Valle Amauta es
un conjunto de quebradas secundarias
organizadas desde otra quebrada de
penetracin que conecta el valle con
la ciudad.
Jos Glvez es un borde continuo.
Podra ser analizado como un gran
cerro, pero dada la escala de este elemento (contiene numerosos microtejidos urbanos), se decide considerarlo
como un borde.
I
H
K
J
Zonas de estudio
Quebradas
Bordes
Bordes Continuos
31
Imgenes 44-47: Planos detalle de anlisis de microtejidos en bordes

Leyenda: Microtejidos
Tipo 1
Tipo 2
Tipo 3
Tipo 4
Microtejidos: Bordes
A diferencia de las zonas planas de
la ciudad, donde los tejidos y tramas
urbanos son ms fcilmente ledos
como unidades morfolgicas en base
al conocimiento y los estudios existentes, en las zonas de laderas es difcil
encontrar grandes estructuras homogneas. Por ello, nos hemos referido
a cada una de las estructuras identicadas como microtejidos. stos responden, por un lado a las lotizaciones y
manzaneos existenes en las zonas planas, que sirven muchas veces de gua
para las tramas en ladera; y por otro
lado a las pendientes y la topografa.
Los microtejidos responden al modelo de ocupacin del asentamiento
humano, formado por alrededor de 100
familias, que es el tipo de organizacin
social que se ha dado desde hace dcadas en las zonas de crecimiento informal. Los AA.HH. a menudo denen sus
manzaneos en base la ciudad existente
y las vas principales sobre las que se
articulan, deniendo la estructura vial
secundaria posteriormente.
En el caso de los bordes, se han
identicado dos grandes tipos de ocupaciones. El primero, consistente en
manzanas longitudinales, agrupadas
en tejidos poco permeables (muy po-
32
cos accesos perpendiculares a la va

principal) y normalmente slo presentan un lote de profundidad (tipo 1 y
2). Se da en lugares donde el cambio
de pendiente es fuerte, generalmente vinculados a la lnea de quiebre. A
menudo la parte trasera de los lotes
no tiene frente debido al desnivel en la
topografa (tipo 1) o aparecen lotes de
sentido opuesto que abren hacia una
calle de cota superior (tipo 2).
Como se puede ver en el plano,
cuando hay continuidad del borde (tipo
2 de Jos Glvez NM), este tipo de tejido comienza a repetirse en la ladera,
establecindose accesos paralelos a la
topografa que se desarrollan en largos recorridos que van subiendo poco
a poco hasta las zonas altas.
El segundo tipo de ocupacin responde a zonas de borde con pendientes moderadas, sostenidas y de mayor
supercie, en las que se sta permite
desarrollar manzaneos paralelos a
la pendiente (tipos 3 y 4). Son tejidos
ms permeables. Dependiendo de la
pendiente, los accesos laterales de
las manzanas se convierten en escaleras (pendientes >35% aprox.) o son
accesos vehiculares (pendientes<35%
aprox.).
Imgenes 48-51: Planos detalle de anlisis de microtejidos en quebradas

Microtejidos:
Quebradas
Las quebradas, como se ha mencionado antes, se desarrollan en valles
estrechos, anqueados por dos lneas
de cumbre que se suelen unir en un
punto (a veces cercano y otras no tanto del tejido urbano). Suelen tener una
nica va de penetracin que conecta
todo el recorrido de la quebrada y que
va ramicndose para formar los diferentes tipos de microtejidos encontrados. stos se vinculan directamente
con una va de penetracin (ya sea la
principal o una secundaria) y, en funcin de las pendientes, tienen mayor o
menor profundidad.
En caso de que la quebrada sea
muy angosta y las pendientes sean
muy fuertes, los tejidos se estrechan
hasta formar una lnea de manzanas
con un nico frente, orientado a la va
de penetracin. Se dan en uno (Tipo
1) o varios niveles (Tipo 2). Son tejidos
muy poco permeables y pueden darse tambin en calles con presencia de
comercios y pequeos equipamientos
sociales por el alto trnsito (Tipo 5 en I
y H). Es por ello que los lotes tienden a
ser alargados, con los comercios en las
partes delanteras y las viviendas en la
parte posterior, aprovechando el rea
libre hasta encontrar una pendiente difcil de trabajar.
En caso la quebrada sea sucientemente ancha, los tejidos se desarrollan hacia las pendientes, a menudo en
base a ramicaciones de la va de penetracin (caso de Valle Amauta, Tipo
5) que hacen que las manzanas se giren y continen en perpendicular a la
topografa, o en tejidos ms o menos
regulares adaptados a la pendiente,
ms permeables que los anteriores y
con accesos normalmente vinculados
a escaleras (Tipos 3 y 4).
Tipo 1
Tipo 2
Tipo 3
Tipo 4
Tipo 5
33
Imgenes 52-54: Planos detalle de anlisis de microtejidos en bordes continuos

Microtejidos:
Bordes
Continuos
El caso de los bordes continuos es
relativamente similar al de los bordes.
Se pretendi denominar a esta estructura geogrca como cerro (Jos Barreda habla de rellenos urbanos), pero
no siempre se trata de estructuras
completamente cerradas en s mismas. Adems, los bordes continuos
presentan particularidades en los
puntos en los que la topografa obliga a
los tejidos a curvarse y eso genera tramas urbanas irregulares y, a menudo,
espacios residuales y disponibles, que
son una oportunidad desde donde retejer la ciudad.
Los tipos de microtejidos encontrados son los mismos que anteriormente, con dos salvedades:
El tipo 5 se convierte en un tejido de
relleno, en zonas de pendiente irregular, con topografa a veces cncava (Valle Amauta en E) o convexa (Jos Glvez
Nuevo Milenio en G). Los microtejidos
tipo 1 y 2 son los que se modican y
curvan para adaptarse a la topografa
y no suelen tramas muy extensas, ya
que a partir de ellos se desarrollan los
tejidos 3 y 4 en las partes posteriores.
Los encuentros de estos dos son los
que generan, al no encontrarse directamente, espacios residuales.
34
Tipo 1
Tipo 2
Tipo 3
Tipo 4
Tipo 5
Imgenes 55-58: Planos detalle de anlisis de manzanas en bordes

Leyenda: Manzanas
Tipo 1
Tipo 2
Tipo 3
Tipo 4
Tipo 5
Tipo 6
Tipos de Manzana
Por ltimo, se hace el anlisis a escala de la manzana, identicando tipos
similares en cada una de las estructuras urbanas.
Por lo general, como hemos visto
en los casos anteriores, se han encontrado dos grandes grupos de tejidos.
Los que se desarrollan en pendientes
suaves y por tanto pueden prolongarse
(son ms permeables, se articulan en
distintas direcciones) y aquellos que,
debido a la fuerte pendiente, forman
un frente de la ciudad que a menudo le
da la espalda a la ladera.
En el primer caso (Tipos 1, 2 y 3),
las manzanas suelen tener una profundidad relativa a la pendiente, en
funcin de la cual los accesos laterales sern escaleras o pasajes, como se
ha mencionado antes. Por lo general
son ms profundas cuanto ms cerca
estn de las zonas planas, donde los
lotes a veces giran, de modo que aumenta el nmero de lotes que se encuentran en una va principal (Tipo 1).
Las lotizaciones que aparecen en estas
manzanas son estrechas, de anchos
entre 7 y 9 metros, que funcionan con
un nico frente exterior de lote, salvo
en las manzanas que estn en zonas
ms altas y de mayor pendiente (ms
estrechas, por tanto) en las que los lados cortos de la manzana suelen ser
los lados largos de los lotes de borde
(Tipos 2 y 3).
En el segundo caso (Tipos 4 y 5), las
manzanas son estrechas y suelen darse en zonas de lneas de quiebre y/o
pendiente moderada, por lo que abren
un frente a la va y el lado posterior del
lote se encuentra enfrentado a la ladera. Las manzanas tipo 6 sern aquellas
manzanas longitudinales, que por su
cercana con tramas urbanas regulares, se convierten en un hbrido de ambas (ver caso D).
Existen otros tipos de manzana, que
no se han clasicado en el presente
estudio (en gris y rojo) y que responden
normalmente a zonas de relleno donde los tejidos han crecido en diferentes
direcciones y se encuentran. A menudo
se corresponden con espacios indenidos, como los mencionados en los microtejidos para los bordes continuos,
que se convierten en espacios pblicos
sin tratamiento, abandonados.
A partir de este anlisis se han denido dos tipologas principales de manzanas y un caso hbrido o mixto.
35
Imgenes 59-62: Planos detalle de anlisis de manzanas en quebradas

Leyenda: Manzanas
Tipo 1
Tipo 2
Tipo 3
Tipo 4
Tipo 5
Tipo 6
Imgenes 63-65: Planos detalle de anlisis de manzanas en bordes continuos

Leyenda: Manzanas
Tipo 1
Tipo 2
Tipo 3
Tipo 4
Tipo 5
Tipo 6
Tipologas de manzana
MANZANA LINEAL
LINEAL REGULAR
LQ
LQ
DEFORMACIONES / MUTACIONES ENCONTRADAS

(por adaptacin al territorio)
Son manzanas con una nica lnea de
lotes, que suelen guardar una relacin
paralela a la pendiente, aunque en los
casos en que no hay espacio para desarrollar manzanas de dos lotes de
ancho, se llegan a emplear este tipo
de manzanas de modo perpendicular
a la pendiente. Normalmente las encontramos asociadas a las lneas de
quiebre con una pendiente alta y a vas
principales de penetracin en quebradas. En estos casos, los lotes son ms
anchos y menos profundos.
MANZANA PAREADA
LINEAL
IRREGULAR
LQ
LINEAL
PERPENDICULAR
LQ
TIPO A
MANZANAS
HBRIDAS
DEFORMACIONES / MUTACIONES ENCONTRADAS

(por adaptacin al territorio)
LQ
Son manzanas con doble lnea de lotes.

Se suelen emplear en tramas de zonas
planas y de ladera continua, sobre las
que la pendiente y el espacio disponible lo permiten.
Cuando se encuentran con una lnea
de quiebre o una va principal, aparecen las manzanas pareadas tipo A (con
mayor nmero de lotes en el frente de
la manzana). En estos casos, al igual
que en las manzanas lineales, los lotes suelen ser menos profundos y ms
anchos.
Cuando se emplean en zonas de ladera, sus dimensiones se corresponden
normalmente con las tramas en zonas
planas, aunque (como vemos a continuacin) suelen sufrir una sere de deformaciones.
38
DEFORMACIONES POR CAMBIOS EN LA

TOPOGRAFA (GIROS)
DEFORMACIONES POR PENDIENTE
TIPO B
47%
0%
Imagen 66: Tipos de frentes de lote en laderas en los PUIs Collique y Belande (Comas)
Frentes
de Lote
Se han estudiado los frentes de lotes tpicos de las laderas tratando de
encontrar alguna lgica a partir de las
tipologas de manzana estudiadas o de
las unidades geogrcas.
Sin embargo, los tamaos de lotes
en las zonas de laderas (hasta donde se
ha estudiado) no guardan una relacin
directa con ninguna de estas caractersticas. Normalmente responden a los
tamaos de las lotizaciones de las zonas planas, que se van repitiendo conforme sube la ladera y son modicados
por la pendiente y la topografa.
Esto genera, como vemos en el plano, grandes bolsones con tipos de lotes
similares, lo cual es una gran oportunidad para proyectos que necesiten economa de escala. Es decir, se pueden
trabajar prototipos de vivienda que se
adapten a un tipo de lote que se repita
en una zona, de tal modo que se puedan ejecutar el mayor nmero posible
de viviendas iguales.
Este tipo de anlisis grco se ha
realizado para 6 zonas PUI, sin embargo se cuenta con la data de las 40 zonas
PUI de Lima Metropolitana. Este anlisis ha servido para denir las estrategias de las propuestas de viviendas
denidas en los captulos 4 y 5.
Leyenda: Manzanas
Frente 4.5-5.5 m
Frente 5.5-6.5 m
Frente 6.5-7.5 m
Frente 7.5-8.5 m
Frente 8.5-9.5 m
Frente 9.5-10.5m
Frente 10.5-11.5,m
39
Imgenes 67-69: (De izqda. a dcha. y de arriba a abajo) Tipos de frentes de lote en laderas en los PUIs Valle
Amauta (Ate), Jos Glvez Nuevo Milenio (VMT) y Mariscal Cceres (SJL) Fuente: Elaboracin Propia
Imagen 70: Tipos de frente de lotes en laderas en el PUI Huaycn (Ate)

Leyenda: Manzanas
Frente 4.5-5.5 m
Frente 5.5-6.5 m
Frente 6.5-7.5 m
Frente 7.5-8.5 m
Frente 8.5-9.5 m
Frente 9.5-10.5m
Frente 10.5-11.5,m
40
Imagen 71: Zona del PUI Flor de Amancaes (Rmac)

Fuente: Google Earth
En las laderas de las 40 zonas PUI

los rangos de frente de lote encontrados son los siguientes:
RANGO (m)
CANTIDAD DE LOTES
4.5 - 5.5
7,714
5.5 - 6.5
38,474
6.5 - 7.5
29,326
7.5 - 8.5
38,380
8.5 - 9.5
16,015
9.5 - 10.5
27,391
10.5 - 11.5
8,603
Los lotes aqu presentados son los

que tienen mayor presencia en Lima
Metropolitana. Existen lotes de frente
menor a 4.5m, o mayor a 11.5,m pero
dado que este anlisis se ha realizado
a travs de teconologa GIS, probablemente al incluir lotes de frentes mayores el margen de error aumentara, al
existir la posibilidad de que el software
confunda el fondo con el ancho del lote.
Los tipos de lotes que ms veces se
repiten en las laderas son los lotes de
rangos 5.5 a 6.5m y 7.5 a 8.5m de frente
de lote. Estas cifras, considerando adems la agrupacin en bolsones de tamaos de lote similares, implican una
importante oportunidad de proyecto.
Los frentes de lote, en algunos casos, nos dan tambin informacin acerca de cmo se han formado los barrios
de la periferia de Lima. En el plano a
continuacin tenemos la zona PUI de
Flor de Amancaes, en el distrito de Rmac. Hay zonas (o bolsones, como hemos denido anteriormente) con gran
nmero de lotes similares. Sin embargo, podemos observar tambin otras
zonas del barrio donde los frentes de
lote son totalmente heterogneos, as
como los tejidos urbanos.
Estas ltimas zonas responden normalmente a las primeras ocupaciones
informales de la ciudad de Lima. Si
hiciramos este anlisis con algunas
zonas de ladera del distrito de El Agustino, o La Victoria, probablemente obtendramos el mismo resultado. Son
ocupaciones mucho ms orgnicas,
que se adaptan a la topografa y cuyo
crecimiento se hizo unidad a unidad.
Fueron los barrios pioneros en los
que la gente se organiz por primera
vez de manera masiva para asentarse
en el territorio de Lima y pusieron a
prueba tanto los modelos de organizacin social, como los procesos de ocupacin. Ambos se perfeccionaran en
las dcadas siguientes, dando lugar a
la ciudad y los tejidos estudiados.
Imagen 72: Tipos de frente de lotes en laderas en el PUI Flor de Amancaes (Rmac)
Leyenda: Manzanas
Frente 4.5-5.5 m
Frente 5.5-6.5 m
Frente 6.5-7.5 m
Frente 7.5-8.5 m
Frente 8.5-9.5 m
Frente 9.5-10.5m
Frente 10.5-11.5,m
41
VIVIENDA
EN LADERAS
ANLISIS DE
LADERAS Y TEJIDOS
URBANOS

El anlisis socioeconmico de las
zonas de intervencin de los PUIs identica que la mayor parte de los hogares
residentes en estas zonas de la ciudad
pertenecen a estratos socioeconmicos
medio bajos y bajos (con una pequea
proporcin de niveles socioeconmicos
medios y una mnima presencia de niveles medio altos). Si bien, este tipo de
clasicaciones tienden a generalizar y
encasillar a la poblacin en categoras
que no reejan la compleja realidad de
los hogares, nos dan una serie de indicadores tiles para poder proponer alternativas de ocupacion.
Por un lado, gracias a la encuesta nacional de hogares y los estudios
de Niveles Socioeconmicos de IPSOS
Apoyo, sabemos que la capacidad de
ahorro de niveles socioeconmicos
bajos es prcticamente nula, es decir,
son grupos de supervivencia. Por otro
lado, los sectores medio bajos cuentan
con una cantidad de ahorro familiar
muy baja (cerca de S/. 250 al mes), que
podra ser relativamente mayor, ya que
sabemos que su capacidad de ahorro
permite a las familias ir construyendo sus viviendas y barrios poco a poco
(mediante procesos de autoconstruccin y sin los medios tcnicos ni profe-
42
Imagen 73: Estratos Socioeconmicos en el PUI Jos Carlos Maritegui (SJL)

Salario mensual Gasto mensual Ahorro mensual

por hogar (S/.) por hogar (S/.) por hogar (S/.)
Hogares
NSE Alto
123,994
5.3
11,588
7,576.5
4,011.5
NSE Medio
Alto
411,132
17.5
5,539
4,287
1,252
NSE Medio
915,646
38.9
3,303.5
2,710.5
593
NSE Medio
Bajo
722,502
30.7
2,045
1,795
250
NSE Bajo
181,222
7.7
1,436
1,427
TOTAL
2354496
100
JUA N D E M I RA FLO RES
V I LLA
Tabla 04: Distribucin de hogares segn estrato socioeconmico e ingreso mensual

Fuente: Encuesta Nacional de Hogares 2012 (INEI) e IPSOS Apoyo IGM Niveles Socioeconmicos 2013
*Para los NSE Alto, Medio Alto y Medio se obtuvo un promedio del salario y el gasto mensual por hogar, ya que IPSOS Apoyo los subdivide en A+ y A-, B+ y B-, C+ y C-
sionales adecuados).
Una vez ms, este estudio no ha
contado con los medios o el tiempo
necesarios para ello, pero sera interesante analizar las inversiones que
realiza una familia a lo largo de su vida
para ir construyendo su vivienda poco a
poco, ya que esto nos permitira aproximarnos ms a la capacidad de ahorro
real de las familias.
Como vemos en el plano a continuacin (PUI Jos Carlos Maritegui
en VMT), los sectores socioeconmicos
bajos estn asentados en las partes

altas del territorio, correspondientes a
las ltimas ocupaciones. Son probablemente tambin las zonas menos consolidadas y con menor acceso a servicios bsicos, equipamiento, etc.
Esta estructura se repite por lo general a lo largo de todos los PUIs, es
por ello que se tendrn que contemplar distintos tipos de estrategias que
contemplen tanto la capacidad de ahorro de la poblacin, como los niveles de
consolidacin y los tipos de ocupacin.
SECTORES
SOCIOECONMICOS
Medio alto
Medio
Medio Bajo
Bajo
RO R
MAC
Imagen 74: Plano de conictos y problemas de conectividad, centralidad y habitabilidad en el PUI Huaycn (Ate)
A
ER
ET
RR
A
C
R
NT
CE
C
E
47B
47B
47B
47
47B
47B
46
43
44
56
45
8
48
11
55
176B
51
57
176
176
174B
3
58
7
15
50
7
2
52
19
1A
175
52
14
NSN3
177B
NS1A
174
175B
200C
231B
53
18
10
27
5
22
13
9
31
27
17
26
21
30
200B
NS4
NS1A
34
16
198
197
ES
ER
C
A. C
20
29
AV
.
J.C
74
40
32
AR
59
77
73
39
41
35
199
178
184B
187
184
183
195
194
NSN5
192
38
189
NS16
193
191
C
F
190
188
H
E
A
D
G
79
121
101
93
82
62
100
97
81
80
85
165
99
94
166
65
98
84
69
96
83
91-92
NS8
90
168
68
64
86
167
C
A
122
A1
D
RITEGUI
MA
AV. J.C
.
95
76
66
199B
178
60
233B
233B
NS4A
186
185
102
61
235
180
79
63
233B
233
232
230
235
182
I
TE
GU
I
230
NS1Q
78
75
Z
233
235
234
NS4
36
28
.M
72
F
G
NS1A
233
232B
200
NS4A
NS4
37
33
24
NS1A
232B
NS1Q
196
NS4A
179
25
NS1A
232B
231
231
196
12
54
DR
AN
V.
23
13
B1
H
123
217D
124
NS 6A
217D
125
89
120
169
88
217C
H
126
217C
NS6
87
110
128
109
. 15 D
nizadas y articuladas con la poblacin,

pueden ser un caldo de cultivo idneo
para plantear un programa de mejoramiento de viviendas que tenga incidencia sobre todo un barrio, ya que es
posible establecer un dilogo uido con
grandes grupos de poblacin.
Uno de los principales conictos
en lo referente al tejido social en estas zonas de la ciudad viene, como se
mencion el captulo 3.1 Riesgo y Vulnerabiliudad, cuando hablamos de
reubicacin de viviendas en zonas de
riesgo no mitigable. Cualquier estrategia que implique trasladar a una poblacin de modo denitivo requerir de un
anlisis minucioso de las redes sociales, laborales y econmicas en las que
estn insertas las familias para que la
reubicacin no rompa las pocas posibilidades de desarrollo que stas tengan. Por ello, el planteamiento de las
propuestas planteadas en el presente
estudio (captulos 4 y 5) se basan en
trabajar en las oportunidades que se
presentan en estos barrios para relocalizar en ellos mismos a la poblacin en
riesgo, a travs de reubicacin en algunos casos, o procesos de redistribucin
y de densicacin del tejido habitacional de las laderas y de la ciudad.
AV
Los Proyectos Urbanos Integrales

han elaborado un diagnstico integral
sobre 8 zonas de intervencin. Este
diagnstico, desarrollado participativamente con la poblacin, ha identicado
los principales conictos sociales existentes. stos van desde conictos limtrofes del territorio y problemas legales
sobre la propiedad del suelo, hasta las
zonas con mayor presencia de actividades delictivas, contaminacin, etc.
Las viviendas y urbanizaciones estn
insertas en un contexto social plagado
de dinmicas barriales (desde festividades hasta conictos dirigenciales).
stas afectan a las viviendas (en tanto
aquellas inuyen en el modo de habitar) tanto como las viviendas afectan
a las dinmicas barriales. Por esto, es
necesario tener en cuenta el tejido social existente, tanto desde sus conictos como desde sus potenciales, para
entender los problemas habitacionales
existentes y poder plantear nuevas estrategias de intervencin. Por ejemplo,
ser importante conocer si en un espacio se dan dinmicas de tipo delictivo
que van a tener una incidencia directa
sobre la vivienda y la vida vecinal que
pueda existir. Del mismo modo, un tejido social fuerte, con dirigencias orga-
49
132
132 132
132
132
170
217E
108
105
217E
107
130
NS9
114
104
103
NS14
132
132
217B
127
10
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216
129
171
217B
129
217
217
112
160B
171
118
216
171B
106
JUL
IO
133
171C
171
171B
111
160B
173
172
215
215
208
172
117
172B
6
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8
18
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160B
10
172C
160B
135
9
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134
134
20
172B
135B
12
22
13
23
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212
24
15
25
210
16
116
209
213
210
11
21
218
NS1C
135
26
18
27
19
28
160B
136
20
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30
155
31
21
32
22
33
23
211
24
34
160B
NS1
25
35
26
36
160B
137
37
218
136
38
39
154
135B
159B
NS1B
158C
138
NS1A
214
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156
157
135B
139
139B
139
140
140
NS11B
139C
160B
158C
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SPC
220
158B
158
139C
141
160
162
162B
NS11B
161
221
163B
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164B
164
NS11B
164B
223
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146
165B
148
1
2
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3
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5
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6
151
152
152B
153
1J
153B
236
X
S30AB
201
153C
201
203
UCV153
203B
207
153D
224
225
202
S30AB
S30AB
225
237
204
224
204B
205
206
206
205B
225
205C
205C
205C
206C
205C
206C
206C
205C
206C
206C
43
4. ESTRATEGIAS Y
POSIBILIDADES DE OCUPACIN EN LA PERIFERIA
VIVIENDA
EN LADERAS
44
VIVIENDA
EN LADERAS
ESTRATEGIAS Y
POSIBILIDADES DE
OCUPACIN EN LA
PERIFERIA
4.1 EL PUI Y LA VIVIENDA

La concepcin inicial de los Proyectos Urbano Integrales (PUI) a desarrollarse en las zonas con mayores ndices
de vulnerabilidad fsica, social y econmica de Lima Metropolitana, se bas
en un diagnstico preliminar realizado
sobre las 17 zonas iniciales determinadas en el estudio inicial del programa
BarrioMo. De dicho diagnstico se dedujeron las 5 estrategias con las que
el PUI enfrentara su trabajo: denicin
de fronteras, mitigacin de riesgos y
disminucin de la vulnerabilidad, mejoramiento de la conectividad, reforzamiento y generacin de centralidades y
nalmente, mejoramiento de los niveles de habitabilidad.
El mejoramiento de los niveles de
habitabilidad se entenda como la estrategia principal para el desarrollo de
los barrios en los que se intervendra.
Mientras las otras cuatro estrategias se
volcaban a los puntos cruciales como
los bordes (riesgo y fronteras), las
reas de desarrollo potencial (centralidad) o los ejes principales (conectividad); la habitabilidad se refera al tejido
ordinario, a esas tramas de vivienda y
espacio pblico que denen la forma de
esos trozos de ciudad. La denicin de
la habitabilidad estuvo pensada desde
el proceso histrico de la ciudad limea

(y de alguna manera latinoamericana)
en cuyo inicio la habitacin construida
no existe y por tanto el habitar se dan
ms en el espacio pblico. En un segundo momento y a medida que la habitacin misma va consolidndose, el
espacio pblico pasa realmente a ser el
dominio de lo pblico.
Por tanto, la habitabilidad deba tener lo mirada puesta sobre el mbito
pblico tanto como sobre el privado.
Las herramientas, diagnstico y propuestas buscaron siempre comprender la vivienda y el espacio pblico
como los dos componente principales
(entre otros varios menos tratados) de
la estrategia de intervencin. En los
primeros procesos, mientras se dena la metodologa general y se establecan los protocolos de intervencin,
se evit afrontar el problema de la vivienda nueva, fundamentalmente porque el mbito metropolitano carece
de atribuciones claras sobre el tema
(especialmente el programa BarrioMo, adscrito de la Gerencia de Proyectos de INVERMET), pero tambin
porque era necesario concentrarse en
el proceso general para consolidarlo.
Concluidos los primeros 6 procesos
PUI1 se tuvo la absoluta conciencia de

estar evadiendo un tema que era fundamental si de mejorar los barrios se
trataba. Slo la construccin de nueva
vivienda evidenciara una salida a la
permanente invasin de las laderas,
evitando nuevas situaciones de riesgo.
La generacin de centralidades y los
ejes de conexin necesitaban, adems,
procesos de densicacin que le dieran
sustentabilidad a la inversin pblica
y para que cumplan los objetivos, de
lo contrario quedaran como espacios
sobredimensionados para la poblacin
ubicada en las inmediaciones.
La ausencia de una propuesta de vi
vienda como parte del PUI retrasara el
desarrollo de las zonas y hara menos
eciente la inversin realizada, no slo
por lo sealado sino, adems, porque
limita procesos estrechamente conectados a los objetivos centrales. Por
ejemplo, dnde reubicar a los pobladores de zonas de riesgo, cmo darle vida
a vacos urbanos encontrados sistemticamente en las reas de intervencin
como la lnea de quiebre o cmo generar reas vivas y seguras en zonas hoy
baldas y peligrosas.
En diciembre del 2013 se decidi
enfrentar el tema de la vivienda, an
cuando no se contara con las atribuciones legales, una casustica de referencia o una poltica desde el Gobierno
Central. En esa circunstancia y por las
continuas reuniones sostenidas con el
equipo del PLAM, se decidi trabajar de
manera conjunta la estrategia de habitabilidad como parte de la propuesta de
vivienda metropolitana.
Los programas de vivienda ms exitosos se han concebido siempre como
apuestas por el desarrollo de una nueva manera de construir ciudad, entendiendo esta categora como la articulacin de espacio pblico y privado para
el desarrollo de la vida comn. Uno de
los grandes problemas en Lima Metropolitana es la inexistencia de una idea
de ciudad en ladera, por lo que el verdadero reto se encuentra mas all de
la invencin de prototipos de vivienda.
Por el contrario, lo fundamental es el
entendimiento de las posibilidades de
las laderas limeas para generar su
propia manera de hacer ciudad.
De los primeros casos PUIs trabajados a partir de las 5 estrategias ya
mencionadas, aparecan unos primeros rasgos de lo que debera ser una
posible estructura urbana. Para empezar se detect la lnea de quiebre, un
Slo la construccin
de nueva vivienda evidenciara una salida a
la permanente invasin
de las laderas, evitando
nuevas situaciones de
riesgo. La generacin de centralidades
y los ejes de conexin
necesitaban, adems,
procesos de densicacin que le dieran
sustentabilidad a la inversin pblica.
45
espacio continuo e imaginario que en

los mejores casos presentaba una ocupacin precaria y que divida las ocupaciones en las zonas semi-planas de los
90s de las zonas de ladera posteriores.
Se tena adems el borde superior, el
que debera limitar con las zonas fronterizas destinadas a otros usos para su
apropiacin por la poblacin. Y nalmente las zonas planas o semi-planas. Sin embargo, en el resto del rea
se encontraban distintos tejidos que
ocupaban kilmetros de ladera de los
que no se registraba mayor estudio.
Una de las primeras decisiones fue
la de analizar los tejidos existentes,
buscando encontrar lgicas geogrcas, funcionales y tipolgicas que
sirvieran de base para una primera
estructuracin del rea. Este estudio
se an con los estudios preliminares
de Jos Barreda, las delimitaciones de
Defensa Civil para las zonas de riesgo
y los diagnsticos sociales de la poblacin que vive en las laderas desarrollados por el equipo del programa.
La propuesta de vivienda en ladera
apunta a la generacin de una redenicin de los paradigmas de la vivienda en las zonas marginales de Lima.
A diferencia de las zonas planas de la
46
ciudad popular de la segunda mitad del

siglo XX (Huaycn, Villa El Salvador, etc)
la zonas en ladera pueden resignicar
la ciudad popular a partir de algunas
premisas que el programa ha buscado
seguir. Primeramente, habitar la ladera es una manera de experimentar laciudad distinta, mirar el paisaje desde
un punto alto puede implicar un cambio
de perspectiva sobre la autoestima del
ciudadano, en tanto esta ciudad cumpla con los requisitos de calidad de vida
indispensables. Es necesario tomar en
cuenta que mirar la ciudad desde lo alto
es tenerla como totalidad como parte
del imaginario, una percepcin y registro absolutamente distinto de cuando
se est en la zona plana. La geografa
proporciona posibilidades de cambiar
la mirada del ciudadano sobre su ciudad y l mismo an no experimentadas
sino por los sectores ms acomodados.
Esta nueva ciudad debe ser necesariamente ms densa, no slo porque
los lmites geogrcos ocupables se
han prcticamente agotado, sino adems porque la inversin de servicios
e infraestructura demandan una densidad mayor para pagar esa inversin.
Esto puede cambiar otra vez- la percepcin del habitante sobre los modos
de habitar, llevando a un proceso de

densicacin radical que beneciara
la ciudad enormemente.
La ciudad construida desde las estrategias PUI, a diferencia de la ciudad
popular tradicional, se presenta con
una utopa propia y contempornea,
la de una ciudad auto-sostenible, con
reas productivas y recreativas sobre
las laderas no ocupables, en una magnitud que excede todo lo imaginado con
anterioridad para la vida de los sectores menos favorecidos.
Imaginar esa nueva ciudad, con una
infraestructura apropiada a su naturaleza geogrca, un equipamiento adecuado a sus necesidades, que dibujan
una ladera urbana, permite pensar en
un futuro en el que vivir en estas laderas sea, quizs, la mejor experiencia
urbana de la ciudad, acostumbrada a
segregar y a colocar a los menos favorecidos en los peores rincones del
rea urbana. Revertir esa dinmica
vergonzosa, histricamente legitimada
por el Estado, es en este momento una
posibilidad real, si la vivienda se piensa
como la invencin de una nueva forma
de ciudad y no slo de prototipos ms o
menos audaces.
Imagen 75: Vista desde las laderas de Mariscal Cceres

VIVIENDA
EN LADERAS
ESTRATEGIAS Y
POSIBILIDADES DE
OCUPACIN EN LA
PERIFERIA
4.2 DEFINICIN DE ESTRATEGIAS

PARA HABILITACIONES EN LADERA
Imagen 76: Estrategias de intervencin en vivienda en zonas PUI
Fuente: Elaboracin propia
LNEA DE QUIEBRE
zonas viven 615,001 personas*.

(D) Lnea de quiebre que separa las
zonas ocupadas de las zonas de pendiente muy fuerte (>47%) donde no hay
prcticamente ocupaciones.
(C) Zonas de ladera con pendientes
moderadas (20-35%), donde la ciudad se expandi desde los aos 90.
El PLAM 2035 denomina estas zonas
como reas de Mejoramiento Integral
(zonas de consolidacin baja, muchas
veces asentadas sobre zonas de riesgo
moderado) y reas de Consolidacin
Intensidad 3. En las primeras vive una
poblacin total de 615,001 habitantes.
En las segundas, 635,088 personas*.
(B) Lnea de quiebre entre las primeras ocupaciones de la zona plana y
aquellas en las laderas. Normalmente
se encuentra en el lmite entre el 12 y el
20% de pendiente.
(A) Zonas planas que han pasado por
procesos de consolidacin paulatina a
menudo desde los aos 70 y 80 (algunas
son anteriores). Se desarrollan sobre
pendientes muy suaves (hasta el 12%) y
suelos planos. El PLAM 2035 denomina
estas zonas como reas de Consolidacin Intensidad 1 y 2. La poblacin total
de estas zonas es de 31,850 y 724,987
personas respectivamente*.
LNEA DE QUIEBRE
Las pendientes analizadas en el captulo 3.2 responden a lgicas de ocupacin urbana tomadas por el PLAM
2035 como uno de los muchos criterios
que denen las reas de Tratamiento Normativo. Por ello, las estrategias
de intervencin en vivienda se aplican
sobre 5 zonas diferentes (que se repiten normalmente en todas las zonas de
trabajo PUI) en funcin a la pendiente:
(F) Zonas de la ciudad con pendientes superiores al 47%, que se corresponden con las reas no urbanas y
reas a desclasicar denidas por el
PLAM 2035 y que, en algunos casos,
se corresponden con las zonas de riesgo no mitigable diagnosticadas por los
PUIs del Programa BarrioMo. 11,775
personas viven en zonas no urbanas y
188,004 personas viven en las Areas a
desclasicar (dentro de las zonas de
trabajo de los PUIs). Las primeras (y
probablemente parte de las segundas),
segn la poltica del PLAM 2035, debern ser reubicadas en zonas seguras.
Especialmente aquellas personas ubicadas en zonas de riesgo no mitigable.
(E) Zonas de pendientes fuertes (3547%) de baja consolidacin, denominadas en el PLAM 2035 Zonas de Mejoramiento Integral de Borde. En estas
ZONA NO URBANA p>47%

REAS A DESCLASIFICAR
E
C
ZONA DE DESARROLLO
p 35% - 47%
B
A
0%
12%
20%
35%
47%
6.84
11.31
19.29
25.17
>47%
Reubicacin de viviendas en zonas no

urbanas o de riesgo no mitigable
*Los clculos de poblacin se han realizado sobre las zonas de trabajo de los PUIs exclusivamente
47
VIVIENDA
EN LADERAS
Estrategia 1:
Reubicacin
en lneas de
quiebre
Como se ha mencionado, en las zonas F viven las personas que habitan
zonas de riesgo no mitigable, aquellas
que ocupan zonas no urbanas y aquellas en las reas a desclasicar, denidas por el PLAM 2035. Suponiendo que
los dos primeros grupos de poblacin
coindidieran (es decir, que todas aquellas personas que viven en zonas de
riesgo no mitigable estuvieran en zonas no urbanas), estaramos hablando
de 45,600 personas que deberan ser
reubicadas en zonas seguras, o lo que
es lo mismo, 10,700 nuevas viviendas
(ver captulo 3.1). En caso no coincidieran, estaramos hablando de un total
de 57,375 personas. Este estudio no
tiene las herramientas ni el tiempo necesario para elaborar los diagnsticos
de riesgos precisos que nos daran una
cifra ms exacta, por ello diremos que
hay una necesidad urgente de viviendas
para una poblacin de entre 45,600 y
57,300 personas en las zonas de trabajo de los PUIs.
Partiendo de la premisa establecida
en el captulo 3.3, lo ideal sera reubicar
estas familias en zonas cercanas a su
lugar de residencia actual, para evitar
48
ESTRATEGIAS Y
POSIBILIDADES DE
OCUPACIN EN LA
PERIFERIA
romper los lazos sociales, laborales y
econmicos que ya han establecido.
A partir del estudio de tejidos (captulo 3.2), se han detectado zonas de la
ciudad disponibles, que normalmente la poblacin ha reservado durante
aos para el desarrollo de sus equipamientos. El hecho de que an exista
gran cantidad de espacios disponibles
se da por dos razones principalmente.
La primera y principal, como se ha dicho antes, es que los vecinos las protegieron, esperando poder tener sus
equipamientos y espacios pblicos algn da. En algunos casos se cumpli,
pero en otros se implementaron losas
deportivas o equipamientos deportivos
que infrautilizan los espacios, quedando todava grandes terrenos baldos. La
segunda razn es el complejo saneamiento fsico legal de estas zonas. del
cual encontramos diversos casos:
1. Terreno no formalizado A: El terreno aparece como rea libre en la
base de datos de COFOPRI. Es, por lo
general, administrado como rea libre
por la Municipalidad Distrital, a veces
vinculado a una va pblica. No hay polgono inscrito ni propietario.
2. Terreno no formalizado B: El terreno aparece como un lote en la base
de datos de COFOPRI, sin embargo no
est formalizado. No tiene titular, no
tiene carga. Tiene cdigo (por ejemplo,
LTO-0000000001034671) pero no tiene
n de partida registral porque no est
formalizado.
3. Terreno formalizado, cuyo titular
es el estado, pero que est afectado en
Imgenes 77-81: De arriba a abajo y de izquierda a derecha: Espacio reservado para el estadio La Arenera, en la
zona C de Huaycn (Ate). Foto area de espacios disponibles en Jos Glvez Nuevo Milenio (VMT). Foto Area de
rea disponible en la parte baja del ncleo de servicio n 8 de Huaycn (Ate). Espacios disponibles en Jos Glvez
Nuevo Milenio (VMT). rea disponible en ncleo de servicio n 8 de Huaycn (Ate).
Fuente: Equipo PUI BarrioMo MML y Google Earth
Imagen 82: Espacios Disponibles a lo largo de la lnea de quiebre PUI Huaycn (Ate)
Uso a favor de la Municipalidad Distrital, quien lo tiene en afectacin para el
ejercicio especco de sus funciones.
Por lo general estn inscritos con uso
recreativo/deportivo u otros usos (local
comunal, equipamiento social, etc.).
Por ejemplo, la Arenera en Huaycn,
en la pg. anterior.
4. Terrenos que estn fuera de una
habilitacin urbana, a menudo en el
lmite con una zona de alta pendiente
no ocupada informalmente y que, por
lo general, pertenece directamente de
la Superintendencia de Bienes Nacionales. No est en la base de COFOPRI,
tampoco en la habilitacin urbana y
muchas veces est considerado como
PTP (proteccin y tratamiento paisajstico) en la zonicacin. Por ejemplo,
algunas reas del ncleo de servicio n
8 de Huaycn (pg. anterior).
La primera estrategia planteada
ser el desarrollo de proyectos de vivienda de densidades medias-altas en
estas zonas de la lnea de quiebre. Estos proyectos debern contemplar:
A. Los anhelos de la poblacin respecto a los espacios reservados durante aos. Es decir, se complementar la
vivienda con espacios pblicos, equipamientos deportivos o culturales en
plantas bajas. Para determinar los usos

y entender los anhelos de la poblacin,
se recomienda revisar los diagnsticos
y propuestas de los PUIs.
B. El saneamiento fsico legal en
cada caso. En el caso 1, descartando la
posibilidad de que sea una va pblica y
s es de dominio privado municipal, se
deber trabajar con la Municipalidad
Distrital para inscribirlo en Registros
Pblicos, a nombre del Municipio y con
uso destinado a Vivienda Municipal. En
el caso 2, tras la bsqueda catastral del
terreno en el Registro de Predios, se
deber proceder a la Inmatriculacin o
primera de dominio a favor del estado
o la institucin pblica promotora de
vivienda. En el caso 3, hay que vericar
el uso al cul est afectado el predio. Si
no est cumpliendo con dicho uso, se
podr redireccionar el uso a vivienda de
alquiler municipal. La administracin
de estos alquileres quedar en manos
de una entidad nanciera o deicomiso. En el caso 4, se debe hacer un estudio para demostrar que es necesario
realizar el cambio de zonicacin (si
as lo fuera). Una vez ha cambiado la
zonicacin, se debe sanear el predio y
solicitar a la SBN su afectacin en uso.
C. Las capacidades econmicas de
las familias a reubicar, considerando

diferentes estrategias de gestin de las
nuevas viviendas (alquileres pblicos,
leasing habitacional, etc.).
D. Los procesos de generacin de
ciudad y vivienda en los que histricamente ha tomado parte la poblacin
(ver captulo 2.2). Los habitantes de la
periferia de Lima tienen un gran conocimiento emprico y experiencia en
construir sus propias viviendas. Si se
complementara esta experiencia con
un conocimiento tcnico en el diseo y
ejecucin de las viviendas, los resultados podran ser extraordinarios.
E. La necesidad de una ciudad ms
densa y eciente, de acuerdo con el
PLAM 2035, en la que se compartan
los gastos de equipamientos y servicios
entre mayor nmero de personas.
F. Diagnsticos de riesgos y estudios
que determinen la cantidad exacta de
personas que viven realmente en zonas
de riesgo no mitigable o zonas no urbanas, a reubicar en las zonas seguras de
la lnea de quiebre.
G. Los proyectos (tambin denidos
en los PUIs) que permitan gestionar la
ladera y prevenir el crecimiento una vez
hayan salido sus ocupantes, previniendo nuevas ocupaciones informales.
49
VIVIENDA
EN LADERAS
Estrategia 2:
Densicacin
en laderas
A travs del anlisis de tejidos (captulo 3.2) se han identicado dos tipos
de manzanas, de las cuales se han encontrado numerosas variaciones. Para
las manzanas de tipo A, una de las variantes encontrada con mayor frecuencia es la presentada en esta pgina
(1). Este tipo de manzana es frecuente
en vas de penetracin de quebradas.
Normalmente marca el comienzo de la
ladera y de los tejidos con mayor profundidad (en caso la pendiente permita
su desarrollo).
Normalmente se encuentran en
zonas altas, donde el nivel de consolidacin de las viviendas es bajo (2) y las
construcciones a menudo son de materiales inadecuados (adobes sin refuerzos, ladrillo sin connar). Suelen pertenecen a AA.HH. formalizados, donde
los vecinos son propietarios legales del
suelo y de las viviendas, y stas se van
consolidando a lo largo del tiempo (3A).
Basndose en esta situacin de partida, se propone, a travs de una micro
unidad de gestin urbanstica (U.G.U.)
(formada por 2 vecinos como mnimo) o de una pequea promocin de
vivienda que adquiera dos lotes conti-
50
ESTRATEGIAS Y
POSIBILIDADES DE
OCUPACIN EN LA
PERIFERIA
guos, la implementacin de conjuntos
de vivienda de densidad media. Las
viviendas son de carcter progresivo
en altura (los compradores adquieren
un mdulo semilla con un cuarto, sala-comedor, cocina, un bao y un aseo;
pudiendo ampliarlo hasta tener una vivienda completa con tres cuartos). Todo
el rea libre de la unidad de gestin se
agrupa en el interior de la manzana
(3B), generando un espacio semi-pblico donde est el acceso a las viviendas,
aprovechando de manera mucho ms
eciente el rea libre que a travs del
crecimiento individual de cada vivienda
(3A). El conjunto tambin presenta un
posible desarrollo progresivo, desde
una primera promocin en dos lotes
hasta una manzana completa. Podra
tener adems locales comercializables
en las plantas bajas, con posible acceso
desde las viviendas, salas comunales o
pequeo equipamiento social, ya que
(como se ha mencionado) este tipo de
manzana se encuentra normalmente
vinculado a vas de trnsito frecuente.
Para poder incentivar este tipo de
promociones de vivienda es necesario
permitir la construccin de hasta 5 alturas, que es el mximo permitido por
el RNE para viviendas sin ascensor y
ajustar las unidades de vivienda al costo del Programa Techo Propio, ya que
la mayor parte de la poblacin en estas
zonas de laderas es de nivel socioeconmico medio bajo. Sera interesante
plantear un proyecto piloto que visibilice la viabilidad tcnica, legal y econmica de esta estrategia.
Imgenes 83-87: De arriba a abajo y de izquierda a derecha: Esquemas de estrategia de densicacin de vivienda
en laderas. Foto Area de ladera en Mariscal Cceres (SJL) Foto area de Manzanas tipo en Valle Amauta (Ate).
Foto de zona de ladera en Mariscal Cceres (SJL). Foto de zona en ladera en Valle Amauta (Ate)
Fuente: Elaboracin propia, equipo PUI BarrioMo MML y Google Earth
3A
3B
Imgenes 88-91: De arriba a abajo y de izquierda a derecha: Esquemas de estrategia de densicacin de vivienda
en zonas planas. Foto Area de zona plana en Jos Carlos Maritegui (VMT). Foto de zona plana en Jos Carlos
Maritegui (VMT). Plano con lotes de frente 10 en Jos Carlos Maritegui (VMT)
Estrategia 3:
Densicacin
en zonas
planas
Los procesos de ocupacin en las
zonas planas de los PUIs se dieron por
lo general de modo organizado, previendo espacios para equipamientos y
organizando las manzanas y lotes en
tramas ms o menos regulares, siempre que la topografa lo permiti.
En este tipo de tejidos se han encontrado tipos de lotes recurrentes. No se
ha anado tanto el estudio como el caso
de las laderas, sin embargo se ha realizado un muestreo rpido que ha permitido detectar un lote tipo de 10x20m
en las zonas de Jos Carlos Maritegui
de VMT (2,694 lotes) y en Collique (Comas) (2,138 lotes) y que probablemente
se repita en otras zonas de los PUIs y
de Lima. Las zonas bajas suelen tener
un nivel de consolidacin mayor (acorde con su antigedad), por lo que esperar grandes promociones de viviendas
o Unidades de Gestin Urbanstica es
complicado. Las familias han invertido
durante toda su vida para levantar su
vivienda paso a paso (mediante procesos de autoconstruccin y sin apoyo
tcnico en a mayora de los casos) y es
poco probable que quieran deshacerla
para hacer otra vivienda nueva.
Sin embargo, viendo la recurrencia de este tipo de lote, y existiendo

tambin lotes sin ocupacin, de consolidacin muy baja o con problemas
constructivos, se plantea realizar un
diseo tipo, que puede ser replicable
en el mayor nmero de lotes. El diseo
es adems acumulable, es decir, forma
parte de un diseo de escala superior
que podra abarcar toda la manzana.
El diseo debe ser para una vivienda
progresiva, con un diseo sismorresistente y que cumpla los parmetros de
habitabilidad mnimos. Debe ser una
vivienda con posibilidad de construirse por etapas y de densidad media,
llegando en realidad a producir varios
departamentos por cada lote (elevando
por tanto la densidad).
El diseo, adems, podra ir cambiando la ciudad lote a lote (1-6), agrupando el espacio libre en las partes
traseras y los accesos laterales y generando una ciudad mucho ms esponjada y permeable (5-6), con una sucesin
de espacios semi-privados o semi-pblicos compartidos por varios propietarios de departamentos.
En este caso, las promociones son
lote a lote, por lo que los modelos de
gestin de la inversin son mucho ms
libres que en el caso anterior. Debido al
precio del suelo en estos sectores de la
ciudad y a que el nivel socioeconmico
de la poblacin que vive en estas zonas
es mayor, se podra ir a esquemas de
nanciamiento a travs del Fondo MiVivienda o el programa Techo Propio, o
incluso de carcter mixto.
51
VIVIENDA
EN LADERAS
Estrategia 4:
Reubicacin
temporal en vivienda remate
Las laderas de Lima Metropolitana
presentan ocupaciones informales que,
da a da, crecen hasta zonas de fuerte
pendiente, donde el desarrollo habitacional no es recomendable y genera un
alto costo para la ciudad (para llevar
equipamientos, servicios bsicos, infraestructura). Las ocupaciones informales por necesidad han dejado paso,
en muchos casos, a la especulacin de
tierras, en la que tracantes ilegales
lotizan indiscriminadamente laderas y
terrenos en zonas no urbanas, pertenecientes a comunidades campesinas,
no aptos para el desarrollo de vivienda
o zonicados como Proteccin y Tratamiento Paisajstico (PTP). Parte de las
propuestas de viviendas deben lidiar
con la gestin de ese lmite urbano.
Estas zonas limtrofes presentan
unos niveles de consolidacin muy bajos y a menudo no cuentan con saneamiento fsico legal apropiado, ya que en
ocasiones est siendo trmitado por
las asociaciones de vivienda y asentamientos humanos informales. Por
esto, lo primero que habr que realizar
es denir el lmite (que ser diferente
para cada caso: Al nalizar las reas de
52
ESTRATEGIAS Y
POSIBILIDADES DE
OCUPACIN EN LA
PERIFERIA
Mejoramiento Integral, en las reas a
desclasicar, o en el lmite urbano de
la ciudad) y establecer un mecanismo
para formalizar el suelo (estos casos se
asemejan en cierto modo al caso 4 de
la estrategia 1 del presente captulo).
A partir de contar con el suelo, habr
que desarrollar los mecanismos para
determinar la poblacin que realmente
reside en estas zonas, de cara a reubicarles en la nueva vivienda. Es ste un
asunto delicado, pues en el momento
en que la poblacin conoce la existencia de este tipo de proyectos, las construcciones precarias se multiplican y
son muchas las personas que llegan
asegurando que estaban all mucho
antes, pidiendo una vivienda nueva.
La poblacin que vive en estas zonas es normalmente aquella de nivel
socioeconmico ms bajo, por lo que
cualquier promocin de vivienda privada no es rentable. Estas viviendas
deben contar con una fuerte inversin
por parte del Estado (ya sea directamente como Proyecto de Inversin Pblica, para lo que tendra que cambiar
el SNIP, o a travs de programas del
estado, para lo que tendran que subir
de manera exponencial el bono familiar
habitacional). Se proponen sistemas de
alquiler social o leasing habitacional,
convirtindose por tanto en vivienda
temporal. Las viviendas se combinarn
con intervenciones en espacio pblico
que aseguren el lmite del territorio (revisar propuestas PUI) y con nuevo equipamiento en plantas bajas que permita
reducir el dcit en estas zoans. .
Imgenes 92-95: De arriba a abajo y de izquierda a derecha: Esquemas de estrategia de la vivienda remate. Foto
Area de zona alta de ladera en Jos Glvez Nuevo Milenio (VMT). Foto de zona de alta de ladera en Mariscal
Cceres (SJL). Mapa de con delimitaciones geogrcas en Jos Glvez Nuevo Milenio (VMT)
LNEA DE QUIEBRE
LNEA DE QUIEBRE
Imgenes 96: Estrategias de intervencin en vivienda en zonas PUI

ZONA NO URBANA p>47%

REAS A DESCLASIFICAR
E
C
ZONA DE DESARROLLO
p 35% - 47%
B
A
0%
12%
20%
35%
47%
6.84
11.31
19.29
25.17
>47%
Reubicacin de viviendas en zonas no

urbanas o de riesgo no mitigable
1. REUBICACIN EN LNEA DE
QUIEBRE
POBLACIN:
57,300 personas (F)
PENDIENTE:
12-20%
SANEAMIENTO FSICO LEGAL:
Se debe formalizar el predio a
nombre del estado y destinarlo
para vivienda social
ESTRATEGIA:
Vivienda progresiva en altura, en
proyectos de densidad media.
MODELO FINANC. /GESTIN:
Suelo pblico (coste 0)
BFH Techo Propio
2. DENSIFICACIN EN LADERAS
POBLACIN:
635,088 personas (C)
PENDIENTE:
20-35%
Propiedad Privada
ESTRATEGIA:
Proyectos de vivienda para manzanas tipo en laderas.
Unidades de Gestin Urbanstica
Promociones Pequeas
BFH Techo Propio
3. DENSIFICACIN EN ZONAS
PLANAS
POBLACIN:
755,987 personas (A)
PENDIENTE:
0-12%
Propiedad Privada
ESTRATEGIA:
Planos estandarizados de vivienda de densidad media para lotes
de 10x20 (acompaamiento tcnico). Promociones lote a lote.
Mi Vivienda + BFH Techo Propio
4. VIVIENDA REMATE
POBLACIN:
615,001 personas (E)
PENDIENTE:
35-47%
Se debe formalizar el predio a
nombre del estado y destinarlo
para vivienda social
ESTRATEGIA:
Gestionar el lmite de la ciudad a
travs de vivienda-equipamiento
Suelo pblico (coste o)
Alquiler social con gestin pblica /leasing habitacional
53
VIVIENDA
EN LADERAS
ESTRATEGIAS Y
POSIBILIDADES DE
OCUPACIN EN LA
PERIFERIA
4.3 ASPECTOS LEGALES

Una consideracin previa para desarrollo y promocin inmobiliaria de los
lotes identicados en cualquier zona de
intervencin para promover la vivienda progresiva debe de ser realizada de
acuerdo a los procedimientos indicados
en las normas del cdigo civil y la normativa de bienes estatales.
Asimismo, y no menos importante
es que para poder indicar cules son
estos procedimientos a seguir y lograr
la independizacin o inscripcin de los
predios materia de los proyectos de
vivienda analizados en el presente informe, se debe tener previamente un
estudio de ttulos y el levantamiento
catastral de la zona. Con este estudio
se podr determinar el diagnstico del
predio y determinar el procedimiento
de saneamiento fsico legal ms adecuado para cada uno de los terrenos
(especialmente en aquellos proyectos
desarrollados a partir de las estrategias 1 y 4. Ver captulo 4.2 Estrategia 1).
En cualquier caso, y dados los precios del suelo en Lima (segn CAPECO,
el valor promedio ha ascendido un 840%
desde 2003 a 2013, desde 142$/m2 a
1,192 $/m2), cualquier promocin de vivienda para sectores socioeconmicos
medios-bajos y bajos no podr estar
54
sujeta exclusivamente a los precios y

mecanismos del mercado, ya que los
usuarios nunca sern capaces, a travs
de su ahorro, de pagar las viviendas.
Una posible estrategia (planteada una
vez ms en las estrategias 1 y 4) ser
la de conseguir el terreno a costo 0, es
decir, que el Estado sea el encargado,
por lo menos, de aportar el suelo. Se
plantean dos posibles alternativas. La
promocin pblica de vivienda o la subasta pblica de suelo pblico para que
una entidad privada ejecute la vivienda
bajo las condiciones o directrices que el
Estado disponga.
Para ello, a continuacin se indican
los aspectos generales en temas de
transferencia de predios de propiedad
estatal. Varios de los textos mencionados en el presente captulo corresponden al Decreto Supremo 007-2008, Reglamento de la Ley General del Sistema
Nacional de Bienes Estatales.
El artculo 2018 del Cdigo Civil, seala que para la primera inscripcin de
dominio de un terreno se debe exhibir
ttulos por un periodo ininterrumpido
de cinco aos, o en su defecto, ttulos
supletorios.
Por otro lado, de acuerdo al reglamento de la Ley General del Sistema
de Bienes Nacionales, Ley N 29151

y su reglamento publicado con el Decreto Supremo 007-2008-VIVIENDA,
seala en su artculo 38: La primera
inscripcin de dominio de predios estatales, sin perjuicio de lo establecido en
normas especiales, ser sustentada y
aprobada por los Gobiernos Regionales
o la SBN de acuerdo a sus respectivas
competencias. La resolucin que dispone la primera inscripcin de dominio
del predio del Estado, deber publicarse por nica vez en el Diario Ocial El
Peruano y, un extracto, en un diario de
mayor circulacin en la Regin en que
se encuentre el predio. La inscripcin
de los bienes del Estado de dominio pblico y de dominio privado se efectuar
en el Registro de Predios a favor del
Estado.
De tratarse el terreno de un bien
de dominio pblico y para poder realizar su promocin, debe de pasar por
el proceso de desafectacin. Este procedimiento est indicado en el artculo
43 del reglamento, el cual seala que
la desafectacin de un bien de dominio
pblico al dominio privado del Estado
proceder cuando haya perdido la naturaleza o condicin apropiada para su
uso pblico o para prestar un servicio
pblico, y ser aprobada por la SBN, de

acuerdo con sus respectivas competencias. La desafectacin se realiza a
solicitud de la entidad y previo informe
sustentatorio. La Superitendencia de
Bienes Nacionales (SBN) proceder a
aprobar la desafectacin de los predios
de dominio pblico. sta se inscribe en
el Registro de Predios a favor del Estado, por el slo mrito de la Resolucin
que as lo declara.
En la segunda alternativa descrita
(la subasta del suelo) se debe tener en
cuenta tambin el artculo 48, sobre la
inscripcin del derecho de propiedad
previo a los actos de disposicin. En
este artculo se precisa que todo acto
de disposicin inmobiliaria requiere
que se haya culminado con la inscripcin del derecho de propiedad a favor
del Estado o de la entidad correspondiente; salvo que la entidad transferente, bajo responsabilidad, acredite el
derecho de propiedad que le asiste, y,
el adquirente asuma la obligacin de
efectuar el saneamiento registral respectivo.
Tambin indica que la existencia de
cargas, gravmenes y procesos judiciales, administrativos o registrales que
afecten a bienes estatales, no limitan
Cualquier promocin
de vivienda para sectores socioeconmicos
medios-bajos y bajos
no podr estar sujeta
exclusivamente a los
precios y mecanismos
del mercado, ya que los
usuarios nunca sern
capaces, a travs de
su ahorro, de pagar las
viviendas. (..) Se plantean dos alternativas: La
promocin pblica de
vivienda o la subasta
pblica de suelo pblico para vivienda social.
los actos de disposicin, siempre que

dichas circunstancias sean puestas en
conocimiento del eventual adquirente.
En estos casos, el adquirente del bien
asume el riesgo por la prdida o deterioro del bien, as como de sus frutos o
productos.
En el artculo 74 se sealan las modalidades de la compra venta de los
bienes de dominio privado estatal. Estas modalidades son subasta pblica
y, excepcionalmente, por compra venta
directa.
La potestad de impulsar y sustentar el trmite para la aprobacin de la
venta mediante subasta pblica de un
predio estatal, corresponde a la entidad propietaria o, cuando el bien es
de propiedad del Estado, a la SBN o al
Gobierno Regional que haya asumido
competencia en el marco del proceso
de descentralizacin.
La convocatoria de subasta pblica
deber efectuarse a travs de la pgina web de la SBN, sin perjuicio de las
dems publicaciones que regule la directiva correspondiente.
Es importante destacar que el precio base del predio a subastarse ser
en primera convocatoria, el del valor
comercial jado en la tasacin.
La subasta del suelo pblico se deber hacer de tal manera que se obligue al promotor privado (adquiriente
del terreno) a realizar una promocin
de vivienda social, bajo las condiciones
y parmetros estipulados por el Estado
(ver las caratersticas de los proyectos
a continuacin).
Este procedimiento, por el cual se
identican terrenos susceptibles de
albergar vivienda, se realiza el saneamiento fsico legal del predio y se subasta para que un privado realice una
promocin de vivienda social es el modus operandi del Programa de Generacin Urbano del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento.
Este programa ha tenido exclusivamente dos experiencias. Por un lado, la
habilitacin del Alto el Molino en Pisco
(1,300 familias beneciadas) y el concurso pblico la Alameda de Ancn.
El 14 de febrero del 2014 se otorg la
Buena Pro a la empresa Viva de GyM
para el desarrollo de un megaproyecto
de 11 mil viviendas aproximadamente.
En el primer sector, se construiran en
los prximos 3 aos, un total de 2700
viviendas bajo el programa del estado
Techo Propio y Crdito MIVIVIENDA. Sin
embargo, dicho proyecto est paraliza-
do a la fecha.
En los anteriores prrafos se ha explicado cmo sera el procedimiento
en caso de subasta pblica de un suelo
propiedad del Estado. La otra alternativa propuesta es una promocin pblica de vivienda. Actualmente, segn el
reglamento del Sistema Nacional de
Inversin Pblica, el MEF (Ministerio
de Economa y Finanzas) entiende que
cualquier proyecto de vivienda con inversin pblica estara beneciando a
terceros (usuarios destinatarios de la
vivienda) y no se estn invirtiendo los
recursos en bien de la colectividad. A
este factor no le ayuda en absoluto que,
en el ao 92 se retirara el derecho a
una vivienda digna de la Constitucin
del Per.
Evidentemente, si el nico encargado de satisfacer la demanda de vivienda
de los sectores socioeconmicos bajos,
el dcit de viviendas nunca se va a reducir. Es ms, va a incrementarse, ya
que estos sectores de la poblacin, junto con el sector socioeconmico medio
son aquellos que van a registrar mayor
crecimiento en los prximos aos (ver
captulo 2). Este documento, a partir
del anlisis inicial y de los proyectos
de intervencin, es una prueba que evi-
dencia la necesidad del estado de asumir

la responsabilidad de ofrecer alternativas
habitacionales a sectores no atendidos
por el mercado.
*La informacin referente al marco legal de subasta pblica de suelos del Estado se ha obtenido del informe Marco
legal y nanciero del Proyecto N 2: Vivienda en laderas, El caso de Huaycn.
del Especialista en Economa Ricardo
Salinas, elaborado para el PLAM 2035
en 2014
55
VIVIENDA
EN LADERAS
ESTRATEGIAS Y
POSIBILIDADES DE
OCUPACIN EN LA
PERIFERIA

A la hora de desarrollar las propuestas se tendrn en cuenta tres aspectos
bsicos desde lo social:
El primero ser la conformacin
socioeconmica del territorio, que inuir en los modelos de nanciacin y
de gestin de los proyectos, como veremos ms adelante.
El segundo aspecto social a considerar ser la experiencia acumulada
en autoconstruccin. Tal y como hemos
visto en captulos anteriores, muchos
barrios de Lima (entre ellos las zonas
de trabajo de los PUIs) han sido desarrolladas (en menor o mayor medida)
por la poblacin. A veces de la mano
de la administracin (Huaycn, Villa
El Salvador), pero otras enteramente a partir de ocupaciones informales
organizadas. La poblacin tambin ha
autoconstruido sus viviendas durante dcadas. Estos procesos, si bien
han generado numerosas carencias
e inconvenientes (tanto en los barrios
como en las viviendas), han construido en el imaginario un modelo de hacer ciudad y de hacer vivienda. Es por
esto que las viviendas planteadas se
plantean tambin a partir de mdulos
bsicos que irn amplindose a medida
que las familias crezcan o cambien. Las
propuestas de gestin deben adems

prever los mecanismos tcnicos para
realizar un acompaamiento del crecimiento, dejando adems sentadas las
bases estructurales sismorresistentes
para que el crecimiento autoconstruido
no implique un aumento de la vulnerabilidad para las familias. Esto ser clave en las viviendas multifamiliares progresivas que se desarrollen en altura,
como se explica en el captulo 5.
Este modelo de vivienda semilla
que crecer a lo largo de los aos se
ajusta tambin con los modelos de nanciamiento de muchas familias, en
base a un ahorro progresivo y a veces
inestable. Por esto, los esquemas de nanciamento para las nuevas viviendas
no pueden implicar crditos a pagar
durante largo tiempo, ya que la familia,
despus del ahorro e inversin inicial
deber poder ir invirtiendo para construir su vivienda poco a poco.
El tercer aspecto bsico est relacionado con los espacios y equipamientos pblicos. Las zonas donde se desarrollan las viviendas (tal y como se ha
visto en los captulos 2, 3 y 4) presentan un fuerte dcit de equipamientos
pblicos. Las nuevas viviendas deben
ser una oportunidad tambin para ge-
nerar equipamiento y espacio pblico,

vinculndolo a la nueva poblacin que
habitar las viviendas. Tanto en los
desarrollos lote a lote (zonas planas)
como en los modelos de vivienda multifamiliar, se deber contemplar la posibilidad de trabajar el espacio pblico y
colectivo desde las plantas bajas.
Adems, la economa de muchas familias se sustenta con pequeos negocios, talleres y comercios asociados a la
vivienda, que adems tienen una incidencia sobre el espacio pblico y el tejido social de los barrios. Por otro lado,
estas zonas tienen fuerte presencia
de equipamientos pblicos de pequea escala que no son necesariamente
rentables econmicamente, por lo que
habr que buscar esquemas de gestin
y nanciamiento para la existencia de
comedores, locales comunales, etc. incorporados a la nueva vivienda.
El hecho de generar este tipo de dinmicas en plantas bajas, es un modo
tambin de incidir sobre los problemas
diagnosticados en los espacios pblicos (inseguridad, contaminacin, etc.),
(ver captulo 3.3) generando control social sobre el dominio pblico a travs
de las actividades desarrolladas.
Imagen 96: Esquemas de vivienda progresiva multifamiliar
56
VIVIENDA
EN LADERAS
ESTRATEGIAS Y
POSIBILIDADES DE
OCUPACIN EN LA
PERIFERIA
4.5 ASPECTOS ECONMICOS

Consideraremos como poblacin
objetivo de los proyectos desarrollados a los sectores socioeconmicos
medios, medio-bajos y bajos de la poblacin, que son aquellos que residen
en las zonas de trabajo de los PUIs (ver
captulo 3.3). Segn IPSOS Apoyo en su
Estudio de Hogares y Niveles Socioeconomicos 2010, tenemos las siguientes
capacidades de ahorro familiares:
Ahorro mensual por
hogar (S/.)
NSE Medio
593
NSE Medio
Bajo
250
NSE Bajo
Las viviendas propuestas, por tanto, debern contemplar una capacidad

mxima de pago de S/. 486 y S/. 897
mensuales para sectores socioconmicos medio bajo y medio, respetivamente. El modelo de nanciamiento, a travs de los Programas del Estado, y los
precios nales de las viviendas debern
tener en cuenta estas cifras para calcular el acceso al crdito de estas fami-
lias. Es ms, dado que se plantea como

estrategia la ejecucin de vivienda semilla progresiva, de tal modo que los
usuarios puedan seguir construyndola con el paso del tiempo, el tiempo durante el cual las familias deban pagar
su crdito por adquisicin de vivienda
ha de reducirse al mnimo, para que los
y las usuarios puedan ahorrar e invertir
en la construccin de su vivienda.
Tanto en la estrategia 1 como en la
estrategia 4, se podra evitar el coste
del suelo o, si la legislacin y el SNIP
cambiaran, desarrollar un proyecto pblico de vivienda, ya que se plantea que
el Estado sea el propietario inicial del
predio. Por esto, este tipo de proyectos
deberan enfocarse a reducir el dcit
de viviendas de sectores socioeconmicos Bajos y Medios Bajos. Para ello,
los proyectos se apoyarn en el Bono
Familiar Habitacional (BFH) promovido
por el Ministerio del Vivienda Construccin y Saneamiento a travs del Fondo
Mi Vivienda y el Programa Techo Propio. En este caso, bajo la modalidad de
construccin de vivienda nueva.
El BFH es una ayuda econmica directa (subsidio), otorgada por el Estado
por nica vez al Grupo Familiar Beneciario (GFB), como complemento de
su ahorro, para facilitarles el acceso a

una de las modalidades del Programa
Techo Propio: Adquisicin de vivienda
nueva, Construccin en sitio propio o
Mejoramiento de Vivienda.
En la modalidad de Adquisicin de
vivienda nueva, las unidades de viviendas deben cumplir los siguientes requisitos:
En unifamiliar: Un ambiente multiuso, con lavadero para cocina, dormitorio con puerta, un bao completo con
puerta, y un lavadero.
En departamento multifamiliar.
Adems de lo anteriormente nombrado, debe tener no menos de 40 m2 y
dos habitaciones.
Los beneciarios deben ser una
unidad familiar, no pueden ser propietarios de vivienda o terreno, deben tener unos ingresos familiares mximos
(dentro de la categora Pobre Urbano
denida por el INEI) y deben cumplir
con un ahorro inicial bsico (entre el
3% y el 10% del costo de la vivienda).
El valor del BFH es de 5 UITs (S/.
19,000) para viviendas de valor de 5.5
a 12 UITs (S/.20,900 a S/.45,600) y de 4
UITs (S/.15,200) para viviendas entre 12
y 20 UITs (S/.45,600 a S/.76,000).
Distritos de Lima
Desembolsos
Nombre del proyecto y nmero de

viviendas
1,134
Proyectos Torreblanca en sus 3 etapas,

del 2004 al 2012
Comas
688
Las Terrazas de Comas (161, del 2008 al

2012) y 527 en el 2014.
El Agustino
100
Los Parques del Agustino, 2010 y 2011
Lima
411
La Muralla (69, ao 2008) y Martinete

(342, del 2003 al 2007)
Lurn
480
La Estancia de Lurn (337, del 2004 al

2006) y Las Praderas de Lurn (143, del
2011 al 2013)
Puente Piedra
997
La Ribera del Chilln del 2009 al 2011
SJL
1,160
Campoy (827 del 2003 al 2008) y Santa

Rita (333, del 2006 al 2007)
TOTAL LIMA
4,970
Carabayllo
Tabla 05: Desembolsos del BFH en la modalidad Techo Propio Adquisicin de vivienda nueva desde la creacin del bono hasta la actualidad
Fuente: Fondo MiVivienda, Especialista en Economa Ricardo Salinas (PLAM 2035)
*La informacin referente al Programa
Techo Propio del Fondo MiVivienda se
ha obtenido del informe del Especialista
en Economa Ricardo Salinas Evaluacin de Progamas de VIVIENDA, elaborado para el PLAM 2035 en 2014 y de
la web del Fondo MiVivienda del MVCS.
57
VIVIENDA
EN LADERAS
En la tabla anterior, se evidencian

la cantidad de desembolsos realizados
para la modalidad de Adquisicin de vivienda nueva en Lima desde la creacin
del bono en el ao 2002: 4,970 unidades. Sumando stas a los desembolsos
realizados para las otras dos modalidades del Programa (Construccin en
sitio propio ha desembolsado 7,490 bonos y Mejoramiento de Vivienda 2,828
bonos), podemos observar cmo este
sistema no se acerca a resolver el gran
problema del dcit de vivienda para
sectores socioeconmicos medio bajos
(ver captulo 2.1). En 10 aos (los primeros desembolsos se realizaron en
2004), se han desembolsado un total
de 15,278 bonos. Segn los datos del
IMP (ver captulo 2), el sector socioeconmico medio bajo se incrementar en
86,000 nuevos hogares hasta 2024 en
Lima Metropolitana y el Callao.
Si el programa Techo Propio no puede atender la necesidad de vivienda de
sectores socioeconmicos medio bajos, se podra decir que directamente
no contempla los sectores socioeconmicos bajos. Prueba de ello es que las
estadsticas y anlisis del Fondo Mi Vivienda se realizan exclusivamente para
sectores socioeconmicos medio alto,
58
*La informacin referente a la corrida

nanciera del proyecto en Huaycn se
ha obtenido del informe del Especialista en Economa Ricardo Salinas Marco legal y nanciero del Proyecto N 2:
Vivienda en laderas, El caso de Huaycn del Especialista en Economa Ricardo Salinas, y el informe Anlisis de
Factibilidad de proyecto de vivienda en
Huaycn del especialista Carles Roca,
elaborado para el PLAM 2035 en 2014
ESTRATEGIAS Y
POSIBILIDADES DE
OCUPACIN EN LA
PERIFERIA
medio y medio bajo de la poblacin, dejando fuera del espectro a los sectores
altos y bajos (stos ltimos son el principal componente del dcit cualitativo
actual: 250,000 viviendas en las zonas
de trabajo de los PUIs, y presentan un
incremento de 27,000 hogares hasta
2024, ver captulo 2).
A partir del Proyecto 5.1 en Huaycn
(ver captulo siguiente), se ha realizado
un ejemplo de corrida nanciera para
evaluar la rentabilidad de la propuesta
y la capacidad econmica de los beneciarios para comprar vivienda. El
modelo de gestin se plantea a partir
de una subasta pblica de un terreno
saneado del Estado, bajo la modalidad
Adquisicin de vivienda nueva del programa Techo Propio del MVCS. Se ha
considerado un costo de suelo de 100$/
m2 (al cual se le incrementan los estudios y el IGV), valor muy por debajo del
promedio del distrito de Ate (776 $/m2).
Esto se justica por ser un terreno del
Estado y por estar destinado a vivienda
social con el programa Techo Propio.
Segn el anlisis de costos y la corrida nanciera, para que el proyecto
sea viable, el valor de las viviendas es
de 24,250$ (con IGV) (S/.67,900). Son
viviendas semilla (bajo los estndares
mnimos del programa Techo Propio)

en un edicio multifamiliar, con acabados bsicos y espacio para expandir
la vivienda en el futuro. Dado que el
costo de la vivienda es superior a 12
UITs, el BFH en este caso es de 4 UITs
(S/.15,200). Se supone un ahorro inicial
del 10% del valor de la vivienda (que es
un ahorro alto para familias de nivel socioeconmico medio bajo), lo cual equivaldra a S/.6,790.
Tendramos por tanto un monto total
S/.45,910 a ser pagado a travs de un
crdito (Precio Vivienda - BFH - Ahorrro Inicial). Teniendo en cuenta, como
se ha visto al inicio de este captulo, que
una familia de nivel socioeconmico
medio bajo tiene un ahorro promedio
mensual de S/.250, este crdito (facilitado a travs del programa Mi Vivienda)
se estara pagando en, por lo menos,
15 aos, suponiendo que durante ese
tiempo todo el ahorro familiar sea destinado ntegramente a la vivienda.
Es ms, durante ese tiempo, la familia no podr tampoco ampliar su vivienda y pasar otro tiempo, despus
de haber pagado el crdito, hasta que
haya conseguido el ahorro suciente
para pagar nuevas ampliaciones.
Este anlisis rpido (que supone
adems una serie de circunstancias

muy favorables, como el bajo precio
del suelo o un ahorro inicial alto) nos
hace suponer que el modelo de nanciamiento a travs del BFH del programa Techo Propio para la adquisicin de
vivienda nueva en Lima no es suciente
para familias de nivel socioeconmico
medio bajo, o estara condenndolas a
vivir en condiciones que no favorecen
su desarrollo social, econmico y familiar.
Como se ha mencionado antes, este
tipo de proyectos deja totalmente fuera
a sectores socioeconmicos bajos que,
con economas de subsistencia, jams
encontrarn en el mercado privado y
formal la solucin a su problema habitacional.
Los proyectos de Techo Propio no
estn destinados para sectores socioeconmicos medios. Sin embargo, en
algunos casos planteados (especialmente en la estrategia 3: Densicacin
de zonas planas), se podra trabajar, a
travs del crdito MiVivienda con este
tipo de sectores, que tambin forman
parte de la poblacin en las zonas de
trabajo de los PUI.
Este anlisis rpido,

(...) nos hace suponer
que el modelo de nanciamiento a travs
del BFH del programa
Techo Propio para la
adquisicin de vivienda
nueva en Lima no es
suciente para familias
de nivel socioeconmico medio bajo, o estara
condenndolas a vivir
en condiciones que no
favorecen su desarrollo social, econmico y
familiar.
59
5. PROPUESTAS
DE VIVIENDA
VIVIENDA
EN LADERAS
60
VIVIENDA
EN LADERAS
PROPUESTAS
DE VIVIENDA
1. HUAYCN
5.1 HUAYCN: PROTOTIPO DE

VIVIVIENDA EN LNEA DE QUIEBRE
Como se ha mencionado en los captulos anteriores (4.2 - primera estrategia), la lnea de quiebre es una
oportunidad para obtener suelo pblico
a costo 0 y desarrollar vivienda social
destinada a los sectores de la poblacin
no atendidos por el mercado en zonas
de la periferia de la ciudad.
Se desarrolla el diseo de un prototipo de vivienda en Huaycn destinado a
familias del sector D ubicadas en zonas
de riesgo y que deban ser reubicadas.
Para ello se plantea la construccin
de viviendas semilla bajo la modalidad
del programa Techo Propio del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento. Como se ha explicado en el
captulo 4.5, el BFH resulta insuciente
(las familias terminaran endeudadas
por demasiados aos para tener una
vivienda semilla), por lo que quizs
sera interesante plantear otro tipo de
estrategias de nanciamiento por parte
del Ministerio de Vivienda, por ejemplo a partir del actual bono de riesgos,
emplendolo para proyectos de vivienda nueva de reubicacin y no slo para
mejoramiento de vivienda.
Las viviendas propuestas son mdulos semilla de 48.5m2 implementados
en altura, en un edicio multifamiliar,
que podrn desarrollarse y crecer hasta llegar a los 84.5 m2.

El edicio que forma el conjunto de
viviendas se desarrolla longitudinalmente a lo largo de zonas disponibles
de la lnea de quiebre, donde se da un
cambio fuerte de pendiente (como se
observa en la imagen 98). Sus proporciones permiten integrarlos en los
espacios disponibles, siguiendo longitudinalmente las zonas comunes de la
lnea de quiebre, cumpliendo adems la
funcin de establecer un lmite urbano.
Esta propuesta se basa en criterios
de progresividad de la vivienda, tomando como referencia el modelo de
edicio desarrollado por ELEMENTAL
en Chile y otros pases. El modelo de
vivienda se ajusta a los requisitos y costos de los proyectos de Techo Propio.
Las supercies propuestas para las
viviendas (48.5m2 habitables a la entrega y ampliable en 36m2 mediante
autoconstruccin), sin embargo, estn
por encima de las medidas que se han
tomado para vivienda progresiva en
las iniciativas de ELEMENTAL (en Chile entregaban 36m2 y era ampliable en
34m2; en Mxico entregaban 30.20m2 y
era ampliable otros 37.50m2).
Leyenda
Ubicacin del Proyecto
REA PUI HUAYCN

707 ha
Alimentadores Corredores
Tren de mercancas
Contorno PUI Huaycn
El edicio que forma el

conjunto de viviendas
se desarrolla longitudinalmente a lo largo de
zonas disponibles de la
lnea de quiebre, donde
se da un cambio fuerte
de pendiente (...). Sus
proporciones permiten
integrarlos en los espacios disponibles, siguiendo longitudinalmente
las zonas comunes
de la lnea de quiebre,
cumpliendo adems la
funcin de establecer
un lmite urbano.
Imgenes 97 y 98: Plano de ubicacin y Corte del proyecto 5.1 en el PUI Huaycn
61
Imagen 99: Planta base de conjunto del proyecto 5.1 en el PUI Huaycn
Imgenes 100 y 101: Esquema en 3D e imagen del resultado esperado del

Proyecto 5.1 en el PUI Huaycn / Fuente: Elaboracin propia
La edicacin planteada consta de
cuatro volmenes pareados dos a dos.
Cada conjunto comparte un ncleo de
comunicacin vertical. Los edicios llegan a cinco alturas (planta baja comercial-social y dos dplex), altura mxima permitida por el RNE para edicios
multifamiliares sin ascensor, ya que
ste encarecera mucho el coste de las
viviendas.
La planta baja contiene locales comerciales, equipamiento deportivo,
recreativo y social, respetando la previsin de la poblacin para estos terrenos (ver captulo 4.2). Es muy importante tener en cuenta que la lnea de
quiebre a menudo es un lugar inseguro
en la actualidad, por lo que el equipamiento de las plantas bajas debe servir
de control social del espacio pblico, a
travs de las actividades desarrolladas.
62
El presente proyecto se plantea

como un proyecto de reubicacin en
un edicio multifamiliar para familias
que en la actualidad viven en zonas en
riesgo fsico no mitigable. Cualquier
proyecto de esta ndole deber ir acompaado de una fuerte estrategia social
que permita reconstruir el tejido social
fragmentado al deslocalizar las familias. Adems, en muchas zonas de la
periferia de Lima, especialmente en
las zonas de trabajo de los PUIs, no es
habitual encontrar edicios multifamiliares, existiendo un fuerte deseo por
parte de la poblacin de ser propietario/a del suelo para el desarrollo de
viviendas unifamiliares, por lo que el
sentimiento. Ser importante por tanto
el trabajo social que permita entender
los actuales modos de vida, las dinmicas laborales y la organizacin social de estas familias para encontrar la
manera de reconstruir el tejido social,
contemplar dinmicas econmicas y
laborales actuales y adaptar las estructuras dirigenciales y Juntas Vecinales a
las nuevas comunidades de vecinos.
Las viviendas planteadas se adaptan a los estndares del Programa Techo Propio, tomando el concepto de
Elemental en Chile (desarrollado en
varios lugares del mundo). Frente a viviendas de baja calidad desarrolladas
con pocos recursos, se plantea desarrollar una vivienda semilla, incompleta, que el usuario podr autoconstruir
a futuro, pero que asegure una serie
de estndares de calidad mnimos (estructural, de habitabilidad, etc.)
El sistema estructural planteado

es sismorresistente y est ejecutado
ntegramente por el contratista (salvo
una losa intermedia realizada por las
familias). Se contemplan las siguientes
opciones:
1. El uso de estructura de muros de
ductilidad limitada que conformaran la
estructura, las divisiones internas y la
fachada de la parte habitable.
2. El uso de estructura de prticos y
placas, con cerramientos y divisiones
con algn sistema industrializado.
3. El uso de estructura prefabricada.
Imgenes 102 y 103: Planta 1 y 2 y Cortes Generales del Proyecto 5.1 en el PUI Huaycn / Fuente: Elaboracin propia
En todos los casos, para el crecimiento progresivo se pueden plantear

distintas alternativas:
Para las losas intermedias: Prelosas de poliestireno, Losa colaborante
en acero galvanizado, Viguetas de concreto con casetn cermico, Viguetas
de madera con tablero de madera por
encima.
Para los cerramientos: Madera,
Drywall, Placas poliestireno tarrajeado,
Ladrillo silico calcreo.
Para las divisiones interiores: Madera, Drywall, Placas poliestireno tarrajeado, Ladrillo silico calcreo
Para las instalaciones se considera
una obra bsica.
63
Imgenes 104, 105, 106 y 107: Plantas de la vivienda bsica inicial, Plantas de la vivienda ampliada, Esquemas 3D del mdulo bsico entregado y
su posible ampliacin (en rojo), Esquema de crecimiento de la vivienda del Proyecto 5.1 en el PUI Huaycn / Fuente: Elaboracin propia
En esta pgina se muestra el diseo

de las viviendas dplex. A la izquierda
(imagen 104) se presentan la planta 1
y 2 del dplex entregadas inicialmente. La vivienda consta de una sala, una
cocina comedor y un bao en planta
baja y dos cuartos con un bao en la
planta alta. Este dplex se ampla hasta 84.5m2, tal y como se muestra en la
imagen 105, contando con una cocina
ms amplia y una lavandera. El comedor y la sala pasan a formar parte de la
zona ampliada. En el segundo piso del
64
dplex la zona ampliada cuenta con dos

nuevas habitaciones.
La supercie inicial a la entrega del
departamento es de 48.5m2 (habitables) y es ampliable en 36m2 mediante
autoconstruccin. Para ello, sera muy
interesante, desarrollar algn tipo de
manual constructivo que permita realizar las ampliaciones con seguridad.
stas nunca incorporarn elementos estructurales, salvo el forjado intermedio del dplex (que no compromete
el resto de la estructura), para el cual
se dejaran preparadas las mechas, esperas o soportes necesarios para desarrollarlo mediante uno de los sistemas
constructivos antes mencionados.
Ncleo hmedo y de
circulacin
Mdulo de cuartos.
sala y cocina
Posible ampliacin
1. DATOS DEL TERRENO

Tabla 06: Anlisis de Factibilidad del
Proyecto 5.1 en el PUI Huaycn
Fuente: Informe Anlisis de Factibilidad de proyecto de vivienda en Huaycn del especialista Carles Roca, elaborado para el PLAM 2035 en 2014
1
. En el costo total del terreno se incluyen tambin los estudios necesarios (de
propiedad, topogrco, de suelos, etc.).
880.53 m2
rea Total
Costo por m2 ($/m2)
2. EGRESOS
Costos Terreno
Costos Habilitacin Urbana
Costos Construccin
% del TOTAL
100.00
110,065
7.56
299.97
1,118,483
76.78
Costos Factibilidad y conexin de servicios
21,476
1.47
Costos de Desarrollo del Proyecto
39,168
2.69
Costos Municipales
41,040
2.82
Costos de la Promotora (gastos operativos y administrativos)
50,232
3.45
Costos de la Promotora (publicidad y ventas)
45,734
3.14
Otros varios
30,583
2.10
1,456,780
100
TOTAL
3. INGRESOS
El esquema nanciero del proyecto est pensado para pequeos o medianos promotores y las viviendas se
ajustan a los requisitos del Programa
Techo Propio, del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento. El
Estado, adems, gestionara el saneamiento fsico legal del suelo y lo subastara pblicamente (con un precio
lo sucientemente bajo como para que
su repercusin en el costo de las viviendas permita el desarrollo de vivienda social). Se presenta en esta pgina
el resumen del anlisis de factibilidad
del proyecto y se observa que el precio
nal de las viviendas (24,250$) es relativamente elevado para la capacidad
de ahorro mensual familiar promedio
del sector socieconmico D. Es por ello
importante que el MVCS se plantee aumentar el Bono Familiar Habitacional
del MVCS. Adems, ser necesario incentivar de algn modo a promotores
pequeos y medianos para que puedan hacerse cargo de este tipo de proyectos. Es importante tener en cuenta
que hacer viviendas para sectores socioeconmicos bajos es difcilmente
rentable en trminos econmicos de
corto plazo. Sin embargo, que el Estado siga mantenindose prcticamente
al margen o incluso favorezca modelos
de ocupacin extensiva del suelo en
modelos de baja densidad, tiene una
serie de repercusiones negativas para
la ciudad (alto costo en llevar servicios
bsicos, un modelo poco eciente en la
red de equipamientos, tiempos largos
de desplazamiento, etc.).
Costo Total ($)
unidades
Precio de Venta ($)
Unidades de Vivienda (sin IGV)
28
22,247.71
Unidades de Vivienda (con IGV)
28
24,250
Locales Comerciales (con IGV)
14
41,475
TOTAL
Ingreso Total ($)

998,060
580,650
1,578,710
Costos ($/m2)
4. ANLISIS RENTABILIDAD
Costo Directo de construccin por rea construida
Costos ($)
221.06
Total Egresos (sin IGV)
1,251,542
Total Ingresos (sin IGV)
1,448,358
Utilidad antes de impuestos
196,816
Utilidad antes de impuestos respecto a ingresos totales (con IGV)
12%
Utilidad antes de impuestos respecto a egresos totales (con IGV)
14%
5. CRDITO FISCAL (IGV)
Total ($)
Crdito scal (IGV)
74,886
Impuesto a la renta (30%)
36,579.05
Utilidad despus de impuestos
85,351.11
Utilidad despus de impuestos respecto a ingresos totales (con IGV)
19.39%
Utilidad despus de impuestos respecto a egresos totales (con IGV)
5.41%
6. TOTAL DEPARTAMENTOS (28 unidades)
Precios sin IGV
Precios con IGV
Preventa departamentos (30%) = 8.40 unidades
27,470
29,942
Preventa cuotas iniciales (10%)
247,226
269,476
Preventa saldo crdito hipotecario (90%)
64,096
69,864
Venta cuota inicial (10%)
376,860
628,778
Venta saldo crdito hipotecario (90%)
915,651
998,060
7. CUADRO DE COSTOS TOTAL
APORTE ($)
Fuente Financiamiento
Cliente
Preventas
Financiamiento
Costo terreno
110,065
110,065
Costo Preoperativos
80,208
80,208
Costo Construccin
1,118,483
250,000
274,695
593,787
117,442
117,442
9,945
9,945
1,436,142
440,272
274,695
721,174
Participacin (%)
100%
30.66%
19.13%
50.22%
Gasto nanciero (inters y comisiones)
20,638
20,638
1,456,780
440,272
274,695
741,812
100%
30.22%
18.86%
50.92%
Costo Post-Construccin
Otros
Costo antes de gastos nancieros
Costo Total
Participacin (%)
65
VIVIENDA
EN LADERAS
PROPUESTAS
DE VIVIENDA
PUI MARISCAL
CCERES
5.2 MARISCAL CCERES: PROTOTIPO

DE DENSIFICACIN EN LADERAS
El prototipo para la densicacin de
viviendas en laderas se plantea en la
zona de Javier Prez de Cullar, quebrada incluida dentro del lmite del PUI
Mariscal Cceres, en el distrito de San
Juan de Lurigancho.
Se toma como base el anlisis de
tejidos (captulo 3.2), especialmente el
anlisis de manzanas en las zonas de
ladera. El prototipo se plantea para las
manzanas pareadas vinculadas a una
va principal o una lnea de quiebre (ver
captulo 4.2).
La estrategia para el desarrollo del
prototipo es la acumulacin de lotes
para el desarrollo de vivienda multifamiliar en altura. El modelo de gestin
se basa en las Unidades de Gestin Urbansticas (UGU), que permite el reparto de la edicabilidad y los parmetros
urbansticos dentro de una unidad de
gestin mayor que un lote, equitativamente en funcin de la participacin de
cada propietario. El modelo implica un
acuerdo legal por parte de los diferentes propietarios de lotes, por lo que el
prototipo planteado contempla diferentes grados de coordinacin. La unidad
mnima es una UGUs de dos lotes (dos
propietarios), pero podra llegar a plantearse una UGU que contemplara una
66
manzana completa (imagen 109).

Las zonas de ladera, entre pendientes del 20% y el 47% presentan
diferentes grados de consolidacin de
la vivienda, sin embargo es frecuente
encontrar viviendas de material no denitivo (adobe, ladrillo sin connar, madera), lo cual podra ser un factor ventajoso para el desarrollo de este tipo de
proyectos, ya que la inversin realizada hasta la fecha por los propietarios/
as no es tan fuerte como para generar
grandes prdidas a las familias. Lgicamente, la baja consolidacin de sus
viviendas es tambin un indicador de
que la capacidad de ahorro de las familias es relativamente baja. Basndose
en el esquema de nanciamiento del
Programa Techo Propio (Ahorro + BFH
+ Acceso a crdito), el proyecto podra
estar dirigido a las mismas familias que
hoy viven en estas zonas, que podran
vender sus terrenos (normalmente de
costes bajos dentro del promedio de
Lima) a pequeos o medianos promotores.
Las viviendas desarrolladas parten
tambin, como en el prototipo anterior,
de modulos semillas ampliables.
REA PUI MARISCAL

CCERES 322 ha
Leyenda
Corredor Canto Grande Brasil
Lnea 1 del Metro
Contorno PUI Mariscal Cceres
Imgenes 108 y 109: Plano de ubicacin Esquemas de planta y U.G.U. Proyecto

5.2 en el PUI Mariscal Cceres / Fuente: Elaboracin propia
La estrategia para el
desarrollo del prototipo
es la acumulacin de
lotes para el desarrollo
de vivienda multifamiliar
en altura. El modelo de
gestin se basa en las
Unidades de Gestin
Urbansticas (UGU), que
permite el reparto de
la edicabilidad y los
parmetros urbansticos
dentro de una unidad
de gestin mayor que
un lote, equitativamente en funcin de la
participacin de cada
propietario.
Imagen 110: Axonometra general de conjunto. Proyecto 5.2 en el PUI Mariscal Cceres
Se presenta un ejemplo desarrollado en cuatro lotes contiguos, de medidas 7.5 de frente, dimensin muy
frecuente en estas zonas de Lima (ver
anlisis de frente de lote en captulo
3.2), por lo que el presente prototipo
podra se replicado en otras zonas de
Lima. En este caso se plantean 5 pisos
de altura, los cuales se desarrollan con
bajos comerciales hacia la va principal (ca. Javier Prez de Cullar y 2 dplex o 3 dplex en las calles laterales.
El sistema estructural planteado
es sismorresistente y est ejecutado
ntegramente por el contratista (salvo
una losa intermedia realizada por las
familias). Se contemplan las siguientes
opciones:
fachada de la parte habitable.
placas, con cerramientos y divisiones
con algn sistema industrializado.
Imgenes 111 y 112: Corte y Elevacin de Conjunto del Proyecto 5.2 en el PUI
Mariscal Cceres / Fuente: Elaboracin propia
A nivel de sistemas constructivos, se

plantean las mismas alternativas que
en el prototipo anterior, 5.1 Huaycn:
Prototipo en Lnea de Quiebre.
67
El acceso al conjunto se realiza por

las calles laterales, llegando a un patio
comunitario con el ncleo de comunicacin vertical. Este espacio, de carcter semipblico o colectivo, podra llegar a aislarse al interior de la manzana,
convirtindose en un patio o jardn privado de la comunidad de propietarios.
Es importante contemplar la posibilidad (no revisada en el presente estudio), de desarrollar otro tipo de viviendas o equipamientos en plantas bajas
(minidepartamentos, comercio, equipamiento social, estacionamientos, talleres de produccin, etc.).
Como en el prototipo anterior, las
viviendas son mdulos semilla. La vivienda inicial constara de 42.12m2
(habitables) en dos niveles, ampliable
en 32.40 m2, llegando a una supercie

total de 74.52 m2. El mdulo base tiene
una sala - comedor - cocina y un aseo
en la primera planta del dplex, y una
habitacin con un bao en la segunda
planta. Esto podra ser ampliable hasta tener una cocina - comedor, con una
sala independiente y un aseo en la primera planta; y tres cuartos con un bao
en la segunda planta. Para ms detalle,
ver las imgenes 113 y 116.
Para prevenir el acceso no deseado
de personas al patio comn y al ncleo
de comunicacin vertical, las partes
ampliables de las viviendas debern
ser protegidas o tapiadas mientras las
construcciones no avancen.
Es importante contemplar la posibilidad (no

revisada en el presente
estudio), de desarrollar
otro tipo de viviendas
o equipamientos en
plantas bajas (minidepartamentos, comercio,
equipamiento social,
estacionamientos, talleres de produccin,
etc.).
Vivienda Inicial:
44 m2
Posible ampliacin:
33 m2
Imgenes 113, 114, 115 y 116: Esquema de crecimiento de la vivienda, Planta Baja de Conjunto, Plantas de la vivienda
bsica inicial, Plantas de la vivienda ampliada del Proyecto 5.2 en el PUI M. Cceres / Fuente: Elaboracin propia
68
VIVIENDA
EN LADERAS
PROPUESTAS
DE VIVIENDA
PUI COLLIQUE
5.3 COLLIQUE: PROTOTIPO DE

DENSIFICACIN EN ZONA PLANA (7.5x7.5)
Ho
s
For pital
y
t
Co aleza
lliq
ue
REA PUI COLLIQUE

537 ha
que
Ro Sinch
ca
i
que este tipo de propuestas deben ir incentivadas por parte del Estado.
En el caso de Collique, se emplea
como base el diseo de vivienda 8x8
empleado en Casablanca (Marruecos)
por el arquitecto Ecochard. Se utilizan
sobre todo las estrategias de replicabilidad y agrupacin de las viviendas.
Dos mdulos de 7.5x7.5m podran
desarrollarse en nico lote, plantendose un crecimiento y densicacin de
la ciudad lote a lote (podran realizarse
tambin agrupando 4 mdulos en dos
lotes contiguos), como se ve en los esquemas de la imagen 118.
Como se ver en las siguientes pginas, el porcentaje de autoconstruccin
que podra tener este prototipo es relativamente alto, por lo que se recomienda la elaboracin de un manual tcnico
y la presencia de un equipo tcnico que
acompae y supervise la construccin
de las viviendas, a travs de una institucin o entidad pblica que certique la
seguridad y los niveles de habitabiliadd
de las viviendas.
Par
A partir del anlisis de tejidos (captulo 3.2) se han detectado importantes bolsones de lotes con la misma
longitud de frente. Esto supone una
gran oportunidad a la hora de disear
viviendas tipo que puedan ser replicadas fcilmente, adems de favorecer la
economa de escala para las empresas
constructoras y promotoras. En Collique (Comas) encontramos cerca de
2,300 lotes con frentes de 10m y fondos cercanos a los 20m. Si se tuvieran
una serie de diseos exibles para este
tipo de lote y se incentivara (por medio
de campaas sociales, bonos del Estado, etc.) la construccin de este tipo
de viviendas, la ciudad podra cambiar
poco a poco, aumentando su densidad,
generando una nueva imagen urbana y
satisfaciendo paso a paso los dcits de
vivienda. En este caso, es posible que,
dado el coste del suelo en estas zonas
(valores entre 200 y 600$ en funcin de
la zona) y el acceso a sistemas de movilidad, equipamientos, etc. la poblacin
atendida sea aquella perteneciente a
sectores socioeconmicos medios (C).
Como se ha explicado en el captulo
4.2, estas zonas de la ciudad presentan
un nivel de consolidacin medio o incluso alto en algunos casos. Es por ello
Leyenda
Alimentadores Metropolitano
Contorno PUI Collique
...el porcentaje de
autoconstruccin es
relativamente alto, por
lo que se recomienda
la elaboracin de un
manual y la presencia
de un equipo tcnico
que acompae y supervise la construccin de
las viviendas, a travs de
una institucin o entidad pblica que certique la seguridad y los
niveles de habitabilidad
de las viviendas.
Imgenes 117 y 118: Plano de ubicacin y Esquemas en axonometra del Proyecto 5.3 en el PUI Collique / Fuente: Elaboracin propia
69
Imgenes 119 y 120: Axonometra del crecimiento del conjunto y Axonmetras de Crecimiento de una unidad de vivienda del Proyecto 5.3 en el PUI Collique / Fuente: Elaboracin propia
El sistema constructivo empleado se
plantea desde dos alternativas:
1. Se desarrolla completamente la
parte estructural del edicio, cuando
un solo vecino o dos vecinos se puedan poner de acuerdo para desarrollar
el conjunto completo multifamiliar. En
este caso se planteara vivienda progresiva, entregando la parte estructural completa de todo el edicio.
2. Todo el edicio se desarrolla piso
a piso, con autoconstruccin pero con
el apoyo tcnico y la supervisin correspondientes.
Para el primer caso las opciones a
nivel estructural a considerar seran:
fachada.
placas (para todo el edicio), con cerramientos y divisiones con algn sistema
industrializado, para la parte terminada (1er piso). El resto ser realizado con
autoconstruccin.
En el primer caso, para el creci-
70
miento progresivo de las viviendas se

pueden plantear distintas alternativas:
1. Para las losas intermedias (solo
aplicara para estructura de prticos
y placas, ya que en los otros casos se
entregara con las losas terminadas):
Prelosas de poliestireno, Losa colaborante en acero galvanizado, Viguetas de
concreto con casetn cermico, Viguetas de madera con tablero de madera
por encima.
2. Para los cerramientos: Madera,
Drywall, Placas de poliestireno tarrajeado, Ladrillo silico calcreo.
3. Para las divisiones interiores: Madera, Drywall, Placas de poliestireno
tarrajeado, Ladrillo silico calcreo.
Para el segundo caso las opciones
a nivel estructural a considerar serian:
1. Albailera connada.
2. Albailera armada.
3. Estructura de prticos y placas,
con cerramientos y divisiones a travs
de algn sistema industrializado.
En este caso, para el crecimiento
progresivo se pueden plantear distintas
alternativas:
1. Para las losas: Prelosas de po-
liestireno, Losa colaborante en acero

galvanizado, Viguetas de concreto con
casetn cermico, Viguetas de madera
con tablero de madera por encima.
2. Para los cerramientos: Madera,
Drywall, Placas poliestireno tarrajeado,
Ladrillo silico calcreo.
3. Para las divisiones interiores: Madera, Drywall, Placas poliestireno tarrajeado, Ladrillo silico calcreo.
Para las instalaciones se considera
una obra bsica en ambos casos.
Especialmente en caso de que el
proyecto se desarrolle piso a piso, los
procesos de autoconstruccin del prototipo 7.5x7.5 deber ir acompaado
de un programa pblico que asegure
el seguimiento tcnico de la ejecucin
de los proyectos. Este programa podra
ser tambin el encargado de realizar
proyectos para lotes tipo y distribuirlos
o promocionarlos entre los propietarios
y promotores.
Imgenes 121 y 122: Planta baja de conjunto y Axonometra de Planta Baja de

Conjunto del Proyecto 5.3 en el PUI Collique / Fuente: Elaboracin propia
En un lote de 10x20m, como el encontrado en Collique, se desarrollan 6

departamentos en dos torres de 3 dplex. El diseo es exible como para
que un dplex se convierta en dos departamentos de un piso (Imagen 126).
Sin embargo, si ese fuera el caso, hay
que recordar que el conjunto slo podra llegar a los 5 pisos (n de alturas
mximo denido por el RNE para edicios sin ascensor).
Podra llegar a desarrollarse un nico modulo en planta baja (7.5x7.5)
La planta del dplex tiene dimensiones 7.5mx7.5m, llegando a medir el
conjunto 7.5x15m cuando se desarrolla
en un nico lote o 15mx15m cuando se
desarrolla en dos. Un dplex consta de

sala comedor, cocina, lavandera y bao
en planta baja, adems de un pequeo
patio donde se desarrolla la escalera
interior. A travs de sta se sube a un
segundo piso con tres habitaciones y un
bao.
El modelo es suciente exible como
para que pueda desarrollarse poco a
poco en funcin de las necesidades del
usuario o de la capacidad econmica
del promotor y al mismo tiempo propone una densidad mucho mayor a la
actual.
Imgenes 123, 124, 125 y 126: Plantas 2 y 1 de dplex tipo, Planta Baja, Planta Baja para departamento de 1 piso del Proyecto 5.3 en el
PUI Collique / Fuente: Elaboracin propia
71
VIVIENDA
EN LADERAS
PROPUESTAS
DE VIVIENDA
PUI JOS GLVEZ
NUEVO MILENIO
5.4 JOS GLVEZ NUEVO MILENIO:

PROTOTIPO DE VIVIENDA REMATE
El prototipo de vivienda en remate
se desarrolla en las partes altas de la
zona PUI de Jos Glvez Nuevo Milenio.
El concepto del prototipo de vivienda
remate es aqul explicado en el esquema 128: Un conjunto de viviendas, dispersas, normalmente en una zona sin
saneamiento fsico legal formal ubicada en una zona limtrofe de borde difuso (a menudo con nuevas expansiones
previstas por tracantes de tierras), se
transforma en un edicio multifamiliar,
que dialoga con el espacio pblico (delantero y trasero) de tal modo que plantea un lmite claro de la ciudad.
Generalmente, la poblacin que reside en estas zonas de la ciudad, como
se ha visto en captulos anteriores (3.3
Aspectos Sociales) pertenece a los
sectores socioeconmicos bajos. Esto
implica que plantear un proyecto de
vivienda desarrollado por un promotor
privado, dentro de los parmetros del
mercado (as entren en juego programas del Ministerio de Vivienda como Techo Propio) resulta totalmente inviable,
ya que los sectores socioeconmicos
de supervivencia jams sern capaces
de afrontar el pago de dichas viviendas
a costos de mercado. Se recomiendan
por tanto otro tipo de estrategias de -
72
nanciamiento estos casos, como vivienda pblica de alquiler social, modelos

de leasing habitacional, en los que las
familias arrendatarias tienen opcin a
compra al cabo de una cierta cantidad
de aos, o cooperativas de vivienda con
participacin pblica y privada (contando con las familias beneciarias).
El hecho de contar con una vivienda,
siempre y cuando no implique rompa
sus lazos sociales y laborales, puede
ser un paso ms en el camino de las familias de niveles socioeconmicos bajos para salir de la espiral de la pobreza.
Hoy en da, esto resulta inviable debido
al Sistema Nacional de Inversin Pblica y a las polticas del Ministerio de
Vivienda, Construccin y Saneamiento.
Sin embargo, el Estado, si realmente
quiere ser un Estado inclusivo y justo,
tendr que plantearse estrategias para
redistribuir la riqueza y atender a sectores socioeconmicos bajos, con economas de superviviencia, que jams
sern atendidas por el mercado.
REA PUI JG NM
404 ha
Leyenda
Lnea 1 de Metro
Contorno PUI Jos Glvez NM
Imgenes 127 y 128: Plano de ubicacin y esquema conceptual del Proyecto 5.4
en el PUI Jos Glvez NM / Fuente: Elaboracin propia
...plantear un proyecto
de vivienda desarrollado por un promotor
privado, dentro de los
parmetros del mercado (as entren en juego
programas del Ministerio de Vivienda como
Techo Propio) resulta
totalmente inviable, ya
que los sectores socioeconmicos de supervivencia jams sern
capaces de afrontar el
pago de dichas viviendas a costos de mercado.
El modelo de vivienda planteado es

el mismo que en el caso de lnea de
quiebre (edicios longitudinales, adaptados a la topografa y las zonas disponibles, con planta baja y dos dplex, sin
ascensor), ya que las zonas de remate,
a menudo coinciden con las lneas de
quiebre superiores (ver captulo 3.2),
que separan las zonas ocupadas de
terrenos con pendientes superiores al
47%. Sin embargo, conviene tener en
cuenta los siguientes factores:
1. La pendiente del terreno y la localizacin de las viviendas: Es importante

que este tipo de proyectos se desarrollen en zonas de riesgo mitigable sin
necesidad de fuerte infraestructura ni
costo para la ciudad. Es posible adems que la pendiente probablemente
implique una cimentacin ms costosa.
2. La accesibilidad: deber ser suciente como para que el traslado de
materiales y maquinaria sera posible
para la realizacin de la obra. En algu-
nos casos, quizs sera interesante que

la poblacin beneciaria formara parte
de la construccin de las viviendas o
del traslado de materiales.
3. Las viviendas sern viviendas terminadas, no ncleos semilla, en loso
que casos en que se planteen modelos
de nanciamiento a travs de alquileres pblicos o leasing habitacional.
4. El espacio pblico y los equipamientos en plantas bajas sern claves
para el desarrollo de actividades comu-
nales que fortalezcan el tejido social y

determinen un lmite urbano (ladera).
5. Servicios Bsicos: Debern existir
redes de agua y desage en la zona de
implementacin del proyecto.
5. El saneamiento fsico legal de los
terrenos: A menudo en situacin informal, los AA.HH. han comenzado a
tramitar sus servicios y ttulos de propiedad. El Estado deber sanear el terreno para contar con el suelo para el
desarrollo del proyecto.
Imgenes 129, 130, 131 y 132: Plantas de conjunto 1 y 2, Plantas de las viviendas, axonometra de conjunto y cortes tipo del Proyecto 5.4 en el PUI Jos Glvez NM
73

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DISPONIBILIDAD Y ESTADO LEGAL DE LOS TERRENOS

VIVIENDAS EN ZONAS DE RIESGO NO MITIGABLE

4.4 ASPECTOS SOCIALES

3.2 ASPECTOS MORFOLGICOS

POSIBILIDADES SOCIOECONMICAS POR TIPO DE FAMILIA.

4.5 ASPECTOS ECONMICOS

Los anlisis y diagnsticos del presente estudio han sido

1.1 CARACTERIZACIN DE REAS PUI

el, denominado por Barreda, Sistema

Zonas de equipamiento con dinmica

lidad de la intervencin. Es a partir de

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