Tasacion Vivienda Multifamiliar

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR
INGENIERA ECONMICA II
I.
GENERALIDADES
PROPIETARIO
Sr. Inocente Solano Castro

Sr. Jess Castillo V.
Sra. Mara Solano R.
SOLICITANTE
FAMILIA SOLANO CASTRO
LOCALIZACIN
LOTE
05
ASENTAMIENTO
MANZANA
HUMANO
05
MURO
DEL
DISTRITO
CHICLAYO, PROVINCIA CHICLAYO, REGIN

LAMBAYEQUE.
FECHA DE VALUACIN
19 DE JULIO DEL 2,013
El presente documento representa una estimacin referencial

del
valor
comercial
de
una
VIVIENDA
MULTIFAMILIAR
de
03
niveles, construida en el ao 2000 de material noble, de

acuerdo a los precios comerciales vigentes a la fecha, en
armona con la realidad inmobiliaria de la ciudad de Jos
Leonardo Ortiz - CHICLAYO y de acuerdo a la ley de la oferta
y la demanda. Este documento se elabora a solicitud de la
familia
SOLANO
CASTRO
tiene
una
vigencia
calendarios a partir de la fecha de emisin.
de
30
das
II.
MEMORIA DESCRIPTIVA:
a.OBRA:
Vivienda Multifamiliar de 03 pisos
b.PROPIETARIO:
Sr. Inocente Solano Castro
Sr. Jess Castillo V.
Sra. Mara Solano R.
c.SOLICITUD DE TASACIN:
Familia Solano Castro
d.OBJETO DE TASACIN:
El objeto de la realizacin de la presente tasacin es
el de determinar Valor reglamentario con la finalidad
que
el
prestatario
constituya
Garanta
Hipotecaria
sobre dicho bien y acceder a un crdito.
e.METODOLOGA APLICADA:
La
presente
Valuacin
Comercial
se
efecta
por
el
Mtodo de Tasacin Directa, previa Inspeccin Ocular

de la existencia de todos sus componentes fsicos (en
trminos
de
terreno,
complementarias),
edificaciones
caractersticas
calidad
obras
de
los
materiales, antigedad de la construccin y estado de

conservacin;
en
armona
con
los
lineamientos,
criterios, conceptos, disposiciones y procedimientos

tcnicos
normativos
Nacional
de
estipulados
Tasaciones
del
en
el
Per,
Reglamento
aprobado
por
Resolucin Ministerial No. 126-2007-VI VIENDA de fecha

07 de mayo del 2007, publicado en el diario oficial
El Peruano el 13 de mayo del 2007.
f. ZONIFICACION:
De acuerdo con la Ordenanza Municipal No. 056-92/MPCHA, que aprueba los instrumentos tcnicos que conforman
el Plan Director de Chiclayo al 2020, el predio se
localiza
un
una
Zona
de
Vivienda
RDM
(Residencial
Densidad Media), con una densidad normativa de 360

hasta
500
Hab/Ha,
sta
zonificacin
permite
la
construccin de cinco pisos como mximo.

En
la
diligencia
de
Inspeccin
Ocular,
se
ha
verificado que se trata de un lote de terreno urbano,

sobre
el
cual
se
ha
levantado
material noble de tres
una
edificacin
de
plantas, para ser utilizada
como vivienda.
g.SERVICIOS:
El
terreno
consolidada
se
encuentra
presentando
ubicado
una
en
una
infraestructura
zona
urbana
completa es decir:
Pistas asfaltadas en regular estado.
Veredas de concreto en buen estado.
Servicios
de
alumbrado
elctrico
agua
potable,
alcantarillado
funcionando
permanente.
en
forma
Redes de telefona existentes.
h.UBICACIN DEL PREDIO:

El
predio
urbano
se
encuentra
ubicado
en
la
calle
Santos Chocano, ocupando el lote 22 de la manzana

A Sector 10, en el Distrito de Pomalca, Provincia de
Chiclayo, Departamento de Lambayeque, segn el Plano
del Saneamiento Fsico Legal inscrito en los Registros
Pblicos
de
la
Prov.
de
Chiclayo
SUNARP,
sujeta
Normatividad Urbanstica e ndices Edificatorios.
i.MEDIDAS Y LINDEROS:
Por el frente con 11.00 metros lineales, lindando con la
calle Santos Chocano.
Por el lado Derecho entrando con 20.00 metros lineales,
lindando con el Lote N 21.
Por
el
lineales,
lado
Izquierdo
lindando
con
entrando
interseccin
con
20.00
metros
de
calle
Santos.
Chocano y Av. Apolinario Salcedo.

Por el Fondo con 11.00 metros lineales lindando con el
Av. Apolinario Salcedo.
Comentario:
El Artculo II.C.30 del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Per, precepta lo siguiente: la tolerancia aceptable
en la diferencias de medicin que encuentra un perito con
relacin a la que figura en los ttulos de propiedad son
las siguientes:
a) En medidas lineales
- En terreno plano 0.5%
- En terreno accidentado 0.8%

b) En reas
- En terreno plano 0.5%
- En terreno accidentado 0.8%
En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de
las tolerancias, el perito dejar constancia de la
diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las
medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o
certificados que correspondan.
De lo anteriormente expuesto, el grupo deja constancia que
la medidas encontrada en el frente y fondo del predio, no
exceden estos parmetros a la medidas consignadas en la
Partida Registral No. 10126995 del Registro de Predios de
la Zona Registral No. II Sede Chiclayo Oficina Registral
Chiclayo.
j.PERMETROS
Los
linderos
antes
mencionados
describen
una
lnea
poligonal cerrada cuyo permetro es de 62 m
k.AREAS:
rea total del terreno:

El rea del terreno encerrada en los linderos arriba
descritos es de 220 m2 (Doscientos Veinte con 00/100
metros
cuadrados),
datos
inscripcin de Partida en
rea
coincidentes
segn
Registros Pblicos.
techada: Segn verificacin In situ son:
1 era planta
179.56 m2
2 da planta
173
m2
3 era planta
173
m2
rea Techada Total
525.36 m2

rea Libre
40.44
m2
l.DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN:
La edificacin estudio de la presente Tasacin Comercial
dispone de dos niveles ms azotea, con diseo arquitectnico
para
usos
de
vivienda
unifamiliar
con
la
siguiente
distribucin de ambientes:
PRIMERA PLANTA:
Se trata de la construccin de una vivienda multifamiliar
de 03 (tres) plantas. En la elevacin principal, se ubica
el ingreso al Car Port y la puerta de ingreso principal,
a travs de la cual accedemos al jardn, desde el cual se
puede acceder a la Sala-comedor y escalera principal para
los niveles superiores. Desde la Sala-comedor, se puede
acceder a la cocina. Hacia la parte posterior derecha de
la sala-comedor se desarrolla un pasadizo, el mismo que
finaliza
en
techar,
as
la
lavandera,
mismo
en
la
la
parte
cual
se
encuentra
posterior
de
la
sin
sala
-comedor se encuentra un pasadizo el cual nos lleva hacia

el estar, el mismo que nos conecta con el jardn y 03
dormitorios; en la parte final podemos encontrar un bao
completo y un jardn.
SEGUNDA PLANTA:
El acceso se realiza a travs de la escalera en dos
tramos.
Encontramos
03
departamentos:
02
en
la
parte
frontal, las cuales estn constituidos por las siguientes

reas por departamento: 01sala-comedor, 01 bao completo,
02 dormitorios. Y el departamento restante se ubica en la

parte
posterior
la
cual
esta
constituida
por
los
siguientes ambientes: 01sala-comedor, 01 bao completo,

03 dormitorios y una cocina. Los tres departamentos se
encuentran conectados por un pasadizo principal.
TERCERA PLANTA:
El acceso se realiza a travs de la escalera en dos
tramos.
Encontramos
03
departamentos:
02
en
la
parte
frontal, las cuales estn constituidos por las siguientes

reas por departamento: 01sala-comedor, 01 bao completo,
02 dormitorios. Y el departamento restante se ubica en la
parte
posterior
la
cual
esta
constituida
por
los
siguientes ambientes: 01sala-comedor, 01 bao completo,

03 dormitorios y una cocina. Los tres departamentos se
encuentran conectados por un pasadizo principal.
m.DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN:
Cimientos
hormign
corridos:
en
de
proporcin
concreto
de
1:10
ciclpeo
con
30%
de
de
cemento
piedra
grande.
Sobrecimientos: de concreto ciclpeo de cemento hormign

en proporcin 1:8 con 25% de piedra mediana.
Falso piso: de concreto simple, de cemento hormign en

proporcin 1:10 de 4 de espesor.
Piso: Piso terminado de cermica de .30 x .30 de color

en cocina y servicios higinicos, cemento pulido bruado
en los dems ambientes, con juntas de acuerdo a las
caractersticas
recomendaciones
tcnicas,
con
superficie plana, nivelada, pulida, lisa y dura.
Concreto armado: zapatas, columnas, vigas, con fluencia

de acero fy=4,200 Kg./cm2 y concreto fc=175kg/cm2.
Muros: de ladrillo King Kong asentado con mortero

cemento arena en proporcin 1:5 tarrajeados y Pintados.
Techos: de tipo aligerado de h=0.20 mtsfc = 175 Kg./cm2

y fy=4,200 Kg./cm2.
Se tiene carpintera de madera en la puerta de tablero

de
cedro
en
el
ingreso
principal
puertas
placadas en interiores.
contra
Las ventanas tiene vidrios
simples y se ubican en el
fresquillo- parte superior de las puertas interiores. En

las ventanas los vidrios son dobles (cristal incoloro),
utilizando
el
sistema
directo
de
espesor
de
mm
encajando perfectamente en los lugares en los lugares

para los cuales han sido habilitados.
Se
utiliz
barniz
en
Ltex
en
muros
carpintera
de
interiores
madera;
esmalte
exteriores;
en
contra
zcalos.
Escalera.
De
concreto
armado
con
mortero:
cemento:
arena sin baranda de proteccin, se ha ejecutado muros

de 0.10 m de ancho.
Instalaciones sanitarias: Empotradas

agua y desage, con tubera empleada
tanto de red de
de PVC SAP
Aparatos Sanitarios son de Marca Trbol de color segn

lo siguiente: inodoros con tanque bajo, lavatorio de
losa y accesorios vainsa.
Instalaciones Elctricas: Empotradas con tubera de PVC

SEL
para
corriente
monofsica,
con
interruptores y tomacorrientes Ticino.
10
placas
de

Tanque
de
Polietileno
Eternit
azul
de
1000
m3
con
accesorios.
Cisterna de Concreto con capacidad de 1.50 m3 de volumen

de agua de dimensiones de
1.50 x1.50 x 1.30 y Electro
bomba de 1.00 hp.
n.CARACTERSTICAS DEL ENTORNO

El terreno si bien se ubica segn las escrituras en el
Asentamiento
Avelino
Humano
Cceres
que
Muro,
este
colinda
es
frontis
con
lateral
la
del
calle
Centro
Comercial Real Plaza principal centro comercial de la

ciudad de Chiclayo; y que a la fecha presenta una zona
consolidada con viviendas de material noble y adems de
presentar todos los servicios bsicos de agua, desage,
luz adems de Internet y otros, recientemente las vas
aledaas
han
sido
estan
siendo
asfaltadas
por
el
Gobierno Provincial de Chiclayo.
o.ANTIGUEDAD DE LA EDIFICACIN:
El tiempo de antigedad de esta edificacin es de 10
aos y construida en una sola etapa.
p.ESTADO DE CONSERVACION:
De acuerdo al Artculo 2.B.15 del Reglamento General de
Tasaciones el Estado de conservacin de la vivienda es
11

BUENO, ya que califica as la edificacin cuando esta
recibe
mantenimiento
permanente
solo
tiene
ligeros
deterioros en los acabados debido al uso normal
q.TITULACIN E INSCRIPCIN
El rea del terreno corresponde a la indicada en la
Partida Registral P10015929 Zona Registral II Sede
Chiclayo.
r.SERVIDUMBRES
No se conoce Servidumbres.
s.GRAVAMENES
No presenta
t.OBSERVACIONES
Para
la
valuacin
respectiva
se
ha
tenido
en
consideracin Documentos de Partida Registral y adems

de la minuta de transferencia definitiva de propiedad
extendida por ministerio de Vivienda.
III.
TASACION
a. DEL VALOR DEL TERRENO:
12

Segn el valor arancelario residencial vigente de la
Municipalidad Provincial de Chiclayo es de s/. 650.00 nuevos
soles el metro cuadrado por lo que segn el Reglamento
General de Tasaciones del Per Cp. III Art. 2.3.03 incisos
a podemos deducir el valor del terreno segn lo siguiente:
3 f 2=311.00 2=363.00 m2
At =220.00 m2
At <3 f 2
Por lo tanto se tiene:
rea del terreno

(At)
Valor Arancelario (VA)
nuevos soles
Valor del Terreno (VT)
: 220.00 mt2
:
s/.
650.00
:
(At)
X (VA)
Por lo que se obtiene:

220.00 mts2 (At) x s/. 650.0 (VA) = 143,000.00 nuevos soles
El valor del terreno asciende a Ciento Cuarenta y tres Mil
nuevos soles.
b. DEL MATERIAL DE CONSTRUCCION:

Las caractersticas y el valor de la edificacin se han
tenido en consideracin el Cuadro de Valores Oficiales de
Edificacin para la Costa publicado en el diario oficial El
Peruano el 30 de Octubre del 2010, con R.M, N9 175-2010VIVIENDA.
Primer Piso :
13

Cod
.
C
C
D
C
C
C
F
ESTRUCTURAS
CARACTERISTICAS
Muros y Columnas
Techos
Pisos
Puertas y
Ventanas
Revestimientos
Aparatos
Sanitarios
lnst. Elect. Y Sanit.
Ladrillo o similar con columnas y vigas de amarre

Aligerado de Concreto Armado Horizontal
Piso de Cermico de Color de 0.30 X 0.30 Mts.
Puerta de madera selecta , vidrio simple
Costo/m
2
180.54
133.17
75.93
75.21
Tarrajeo frotachado, pintura lavable

Baos de Color con Cermico de Color.
133.75
42.35
Agua fra, corriente monofsica, sistema de

bombeo
TOTAL
26.46
667.41
Segundo Piso :
Cod
.
C
C
D
C
C
C
F
ESTRUCTURAS
CARACTERISTICAS
Muros y Columnas
Techos
Pisos
Puertas y
Ventanas
Revestimientos
Aparatos
Sanitarios

Costo/m
2
180.54
133.17
75.93
75.21

133.75
42.35

bombeo
TOTAL
26.46
667.41
Tercer Piso :
Cod
.
C
C
D
C
C
C
ESTRUCTURAS
CARACTERISTICAS
Muros y Columnas
Techos
Pisos
Puertas y
Ventanas
Revestimientos
Aparatos

14

Costo/m
2
180.54
133.17
75.93
75.21
133.75
42.35

F
Sanitarios
15

bombeo
TOTAL
26.46
667.41
c. DEL VALOR DE EDIFICACION

El valor de la edificacin se realiza de acuerdo Cuadro de Valores Oficiales de
Edificacin para la Costa emitido por el Peruano el 30 de Octubre del 2010, el Primer,
Segundo y Tercer Piso tiene una antigedad de 10 aos, su estado de conservacin es Bueno,
por lo que le corresponde una devaluacin del 11 % de acuerdo a la tabla de devaluacin.
PISO
MATERIAL
1
2
3
Ladrillo
Ladrillo
Ladrillo
ANTIGUEDAD
VALOR
CONSERVACIN
(AOS)
UNITARIO
10
Bueno
667.41
10
Bueno
667.41
10
Bueno
667.41
PORCENTAJE
DEPRECIACIN
11%
11%
11%
Total
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIN
VALOR U.
AREA
DEPRECIACIN CONSTRUIDA
593.995
179.56
593.995
173
593.995
173
VALOR
CONSTRUCCIN
106657.724
102761.118
102761.118
525.56
312179.960
S/ 312179.960 Nuevos
Soles
VALOR TOTAL DE PREDIO (VTP)

El valor del predio (VTP) ser igual a la sumatoria del
Valor del Terreno (VT), ms el Valor de las Edificaciones
(VE).
VTP
VTP
VT
VE
s/ 143,000.00 + s/ 312,179.960
VTP
s/ 455,179.96
SON: CUATROSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA

Y NUEVE NUEVOS SOLES
VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIN (VC)

VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIN = Valor Predio + 10%
gastos gen. + 15% utilidad + 18% imp. y tributos.
Valor Predio
s/ 455179.96
10%(VP) Gastos Generales
s/ 45517.996
15%(VP) Utilidades
s/ 68276.994
18%(VP) Impuestos y Tributos =
VC
IV.
ANEXOS
s/ 81932.3928
s/ 650,907.34

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TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Sr. Inocente Solano Castro

FAMILIA SOLANO CASTRO

CHICLAYO, PROVINCIA CHICLAYO, REGIN

19 DE JULIO DEL 2,013

El presente documento representa una estimacin referencial

niveles, construida en el ao 2000 de material noble, de

calendarios a partir de la fecha de emisin.

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

sobre dicho bien y acceder a un crdito.

Mtodo de Tasacin Directa, previa Inspeccin Ocular

materiales, antigedad de la construccin y estado de

criterios, conceptos, disposiciones y procedimientos

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Resolucin Ministerial No. 126-2007-VI VIENDA de fecha

Densidad Media), con una densidad normativa de 360

construccin de cinco pisos como mximo.

verificado que se trata de un lote de terreno urbano,

material noble de tres

plantas, para ser utilizada

Pistas asfaltadas en regular estado.

Veredas de concreto en buen estado.

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Redes de telefona existentes.

h.UBICACIN DEL PREDIO:

Santos Chocano, ocupando el lote 22 de la manzana

Normatividad Urbanstica e ndices Edificatorios.

Chocano y Av. Apolinario Salcedo.

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

poligonal cerrada cuyo permetro es de 62 m

rea total del terreno:

techada: Segn verificacin In situ son:

rea Techada Total

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

-comedor se encuentra un pasadizo el cual nos lleva hacia

frontal, las cuales estn constituidos por las siguientes

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

siguientes ambientes: 01sala-comedor, 01 bao completo,

frontal, las cuales estn constituidos por las siguientes

siguientes ambientes: 01sala-comedor, 01 bao completo,

Sobrecimientos: de concreto ciclpeo de cemento hormign

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Falso piso: de concreto simple, de cemento hormign en

Piso: Piso terminado de cermica de .30 x .30 de color

superficie plana, nivelada, pulida, lisa y dura.

Concreto armado: zapatas, columnas, vigas, con fluencia

Muros: de ladrillo King Kong asentado con mortero

Techos: de tipo aligerado de h=0.20 mtsfc = 175 Kg./cm2

Se tiene carpintera de madera en la puerta de tablero

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Las ventanas tiene vidrios

fresquillo- parte superior de las puertas interiores. En

encajando perfectamente en los lugares en los lugares

arena sin baranda de proteccin, se ha ejecutado muros

Instalaciones sanitarias: Empotradas

Aparatos Sanitarios son de Marca Trbol de color segn

Instalaciones Elctricas: Empotradas con tubera de PVC

interruptores y tomacorrientes Ticino.

TASACIN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Cisterna de Concreto con capacidad de 1.50 m3 de volumen

1.50 x1.50 x 1.30 y Electro