CONSECUENCIAS DEL RETRASO EN LA ENTREGA DE VIVIENDAS

Publicado en la Revista n 37, de la Asociacin de Promotores

Inmobiliarios APROINCO-, de fecha diciembre 2.002.

Las lneas que siguen pretenden un acercamiento a los efectos

jurdico-civiles que derivan de la demora en la entrega, por parte de
las Empresas Promotoras, de viviendas a sus compradores; y ello, a la
luz de la ms reciente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo,
que se ha concretado en dos sentencias dictadas por el Alto Tribunal
en los ltimos meses.
INTRODUCCION
La compraventa de viviendas "sobre plano" -tambin denominada "en
proyecto"- y la compraventa de viviendas en construccin, utilizadas
en masa desde hace dcadas en nuestro pas, y que suponen
evidentes e innegables ventajas para las dos partes implicadas en el
negocio jurdico en cuestin -por una parte, la Empresa Promotora
obtiene de los futuros adquirentes, al menos una parte de los
recursos financieros indispensables para acometer la costosa labor de
edificacin; y por otro lado, los compradores se benefician de un
aplazamiento en el pago de las cantidades constitutivas de la
"entrada" de la vivienda, lo que redunda en unas mayores facilidades
de pago, y en ltimo trmino en una mayor accesibilidad a un bien
bsico, como es la vivienda-, ha venido planteando, por sus propias
caractersticas -compraventa de cosa futura, carente de existencia
fsica al momento de contratar-, una serie de problemas peculiares y
derivados de su propia naturaleza.
En un primer momento, surgi -al albur de una serie de abusos y
estafas ocurridos en la dcada de los sesenta- la necesidad de
establecer una serie de normas preventivas que garantizasen, tanto
la aplicacin real y efectiva de los medios econmicos anticipados por
los compradores -y futuros adquirentes- a la construccin de su
vivienda, como la devolucin de las cantidades entregadas a cuenta
del precio de la misma, para el caso de que sta no llegase -por las
razones que fuere- a edificarse. Tal necesidad se vio cumplidamente
cubierta por la promulgacin de la Ley 57/1968, de 27 de julio,
reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la
construccin y venta de viviendas, norma sobradamente conocida y
analizada.

Avanzando un paso ms en esta direccin -en coherencia con el

cuerpo de legislacin protectora de los consumidores y usuarios-, y
dando un salto cualitativo en lo que a eficiencia de las Empresas
Promotoras se refiere, en la actualidad la preocupacin se centra en
el respeto a los plazos de entrega de las viviendas -en su da pactados
en los respectivos contratos privados-, y en las concretas
consecuencias jurdicas que haya de tener un eventual retraso en la
entrega
al
comprador.
OBLIGACION DE ENTREGA DE LA VIVIENDA
Tal y como resulta de nuestro Cdigo Civil, "por el contrato de compra
y venta uno de los contratantes -en este caso, la Empresa Promotorase obliga a entregar una cosa determinada -la futura vivienda- y el
otro -comprador- a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo
que lo represente".
De acuerdo con lo expuesto, la obligacin fundamental a cargo de la
Empresa Promotora viene representada por la entrega de la vivienda,
y el comprador viene obligado -fundamentalmente- al pago del precio
de la cosa vendida.
En el caso que nos ocupa, la entrega de la vivienda -al estar
meramente proyectada, o en construccin- no se produce de forma
inmediata, as como tampoco se paga el precio de la misma por el
comprador hasta que se produce dicha entrega. Normalmente,
mediante el correspondiente contrato privado, el comprador se
compromete al pago peridico, durante su construccin, de una suma
determinada hasta la fecha de entrega -de ordinario, dicho
compromiso se instrumenta mediante la aceptacin de las
correspondientes letras de cambio por los importes y con los
vencimientos convenidos-, suma cuyo importe total suele
corresponderse con el 20% del precio de venta, cuyo 80% restante se
har efectivo por el comprador en el momento de elevar a pblica la
compra-venta.
En el reiterado contrato privado de compraventa, tambin se fija la
fecha de entrega de la vivienda, a cuyo efecto se puede acudir
-tericamente- a diferentes frmulas, en funcin de la mayor o menor
trascendencia que las partes concedan al plazo de entrega.

En primer trmino, se puede acudir al sealamiento de una fecha

concreta y determinada para la entrega de la vivienda -ya sea en
forma directa, por ejemplo: 31 de marzo de 2003, o indirecta,

estableciendo que la entrega tendr lugar en un plazo, por ejemplo,

de 24 meses, desde la firma del contrato o, en su caso, a partir de la
concesin de la correspondiente licencia municipal-, y an dentro de
esta modalidad hay que establecer una diferencia fundamental: si
dicho plazo se acuerda con el carcter de esencial e improrrogable
-en cuyo caso as ha de resultar del propio tenor del contrato- o no;
pues tal diferencia, como se ver, es decisiva a la hora de determinar
las consecuencias que haya de tener un eventual incumplimiento del
plazo de entrega por parte de la Empresa Promotora.
En segundo lugar, en no pocas ocasiones se acude a la fijacin de
plazos aproximados de entrega, supuestos en los que del
correspondiente contrato privado no resulta una fecha concreta y
determinada de entrega, sino que se alude a que sta se producir
una vez que la Empresa Promotora obtenga la licencia de primera
ocupacin, solindose introducir en el propio contrato una previsin
aproximada al efecto.
Incluso en algunos casos, las Empresas Promotoras, al aludir a la
entrega de la vivienda, y previniendo la posibilidad de que se pudiera
producir algn retraso por causa que no les fuere a ellas imputable
-fundamentalmente, derivado de la demora en la concesin de
licencias por el respectivo Ayuntamiento-, presentan a la firma del
comprador la concesin, en el mismo documento privado, de una
prorroga para la entrega. El tiempo que haya de durar esa prrroga se
fija bien en un plazo determinado -por ejemplo, tres meses-, a contar
desde la fecha que se hubiese fijado inicialmente para la entrega, o
se condiciona al tiempo que la correspondiente Administracin Pblica
tarde en conceder la respectiva licencia, comprometindose
-simultneamente- la Empresa Promotora a realizar todas las
gestiones necesarias para la agilizacin del trmite administrativo en
cuestin y, con ello, a reducir en la mayor medida posible la duracin
de esa prrroga.
La utilizacin de estos mecanismos -tanto la subordinacin de la
fecha de entrega a la obtencin de licencia de primera ocupacin,
como la concesin de prrrogas del plazo sealado inicialmente en
caso de demora por causas no imputables a la Empresa Promotorano presenta, en principio, problema alguno, siempre y cuando la
respectiva Empresa Promotora haya solicitado en tiempo oportuno la
correspondiente licencia y, efectivamente el retraso en la entrega de
la vivienda sea imputable exclusivamente a la demora por el
Ayuntamiento en la concesin de la misma. Ahora bien, tal tipo de
clusulas contractuales no sern de recibo, cuando lo que se
pretenda por la Empresa Promotora sea ocultar un retraso slo a ella

imputable, que ocasionar a su vez una demora en la concesin de la

respectiva licencia; en tales supuestos, realmente, lo que subyace es
un incumplimiento del plazo de entrega a cargo de la Empresa
Promotora y no un retraso imputable a un tercero -en este caso, el
respectivo Ayuntamiento-. En definitiva, estos mecanismos son tiles
y legtimos en prevencin de eventuales retrasos imputables
exclusivamente a terceros -una vez, la Empresa Promotora ya ha
cumplido con lo que le era exigible: completa finalizacin de la
vivienda a la fecha de entrega y haber llevado a cabo todas las
gestiones oportunas, con la antelacin suficiente, para que la
respectiva licencia sea concedida dentro del plazo sealado-, pero no
se pueden convertir en un "cajn de sastre" que sirva para ocultar
todo tipo de retrasos, incluidos aquellos que nicamente derivan del
mero incumplimiento de sus obligaciones por la Empresa Promotora.
En tercer lugar, se puede dar el caso -infrecuente en la prctica- de
que no se haya fijado expresamente una fecha para la entrega de la
vivienda, lo cual no quiere decir -lgicamente- que en el nimo de las
partes no se contemple la concesin de un plazo para el
cumplimiento de dicha obligacin. A tal efecto, y para el supuesto de
que surgiesen divergencias entre las partes al respecto, cabra acudir
los Tribunales para que, a la vista de la naturaleza y circunstancias del
caso, fijen la duracin del plazo a que haya de quedar sometida la
entrega de vivienda en cuestin.
Por ltimo, ha de tenerse muy en cuenta, a los efectos del
sealamiento de la fecha de entrega de viviendas, la regulacin
contenida en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre
proteccin de los consumidores en cuanto a la informacin a
suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas -cuyo
artculo 5.1.5 dispone que se har constar con toda claridad la fecha
de entrega de aquellas viviendas que no se encuentren totalmente
edificadas-, as como la Disposicin Adicional 1 de la Ley General
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, relativa a las
clusulas abusivas, que dispone que tendrn tal carcter -entre otraslas clusulas o estipulaciones que establezcan la consignacin de
fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad
del profesional -profesional, que en este caso, sera la Empresa
Promotora-.
CONSECUENCIAS DEL RETRASO EN LA ENTREGA DE VIVIENDAS
En el caso de que no se entregare la vivienda al comprador dentro del
plazo pactado en su da, nos encontraramos ante un supuesto de
incumplimiento del contrato de compraventa, a no ser que dicho

retraso se debiere a causas no imputables a la Empresa Promotora,

que quedara libre de responsabilidad si acredita que la demora
deriva de sucesos imprevisibles o que, aun previstos, fueran
inevitables -es decir, si prueba que ha concurrido un supuesto de lo
que, en trminos jurdicos, se denomina caso fortuito o fuerza mayor-.
En coherencia con lo expuesto, el artculo 1101 del Cdigo Civil
dispone que "quedan sujetos a la indemnizacin de los daos y
perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones
incurrieren en ... morosidad..."
Si efectivamente se produce un retraso en la entrega de la vivienda
-y, por tanto, un incumplimiento contractual a cargo de la Empresa
Promotora-, para conocer sus especficas consecuencias ha de
acudirse al respectivo contrato que vincula a las partes y a las
disposiciones del Derecho Civil.
En el propio contrato se pueden preveer muy concretas
consecuencias para el caso de que se produzca el reiterado retraso.
As, si las partes hubiesen convenido de forma expresa y concluyente
que el plazo de entrega tiene carcter esencial e improrrogable,
llegada la fecha pactada sin que se hubiese entregado la vivienda, se
entiende que el contrato queda resuelto de pleno derecho, sin que
quepa ya la posibilidad de que la Empresa Promotora cumpla su
obligacin con posterioridad. En tal caso, la parte vendedora vendr
obligada a devolver las cantidades percibidas a cuenta del precio de
la vivienda, as como a indemnizar los daos y perjuicios causados al
comprador.
Ordinariamente, no se atribuye al plazo de entrega el carcter de
elemento esencial del contrato de compraventa, razn por la cual el
retraso en la entrega de la vivienda no se presenta como un
incumplimiento total, sino como un supuesto de cumplimiento
defectuoso o moroso, al que se atribuyen -en principio- nicamente
efectos indemnizatorios. La indemnizacin que proceda podr venir
concretamente prevista en el propio contrato -cuando se hubiese
convenido una clusula penal para el caso de incumplimiento o
cumplimiento defectuoso de los contratantes-, o cuantificarse
conforme a la norma general del artculo 1101 del Cdigo Civil y en
funcin de los especficos daos y perjuicios sufridos por el
comprador, a consecuencia del retraso en la entrega.
De acuerdo con lo expuesto, el efecto del incumplimiento a cargo de
la Empresa Promotora consistente en el retraso en la entrega de la
vivienda, sera -salvo en el comentado supuesto de plazo esencial e

improrrogable- de orden indemnizatorio, no constituyendo causa de

suficiente entidad para dar lugar a la resolucin del contrato. En tal
sentido se ha venido pronunciando nuestra jurisprudencia de forma
reiterada, interpretando a tal efecto los artculos 1124 y 1504 del
Cdigo Civil.
El Tribunal Supremo se ha vuelto a manifestar en este mismo sentido
en Sentencia dictada el 31 de mayo de 2002, con motivo de demanda
presentada por un comprador ante la negativa del vendedor a
entregar la cosa vendida, mediante la que dicho comprador pretende
que se declare el incumplimiento contractual a cargo del vendedor y
se le condene a la entrega del inmueble al comprador, y slo para el
caso de que no fuere posible ya dicha entrega, se declare resuelto el
contrato de compraventa. Resolviendo el Tribunal Supremo que
-acreditada la compra, el pago por el comprador de ms de la mitad
del precio y la falta de entrega por el vendedor- "para que la
resolucin pueda ser acogida no basta un simple retraso en el
cumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de
patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento
de lo convenido, que por su transcendente importancia pueda
justificar la resolucin".
Aparte de esa voluntad manifiesta de incumplir a cargo de uno de los
contratantes, tambin es indispensable para que proceda la
resolucin del vnculo contractual, que la parte que pida la resolucin
haya cumplido las obligaciones que le impone el contrato. Y el mismo
Tribunal Supremo ha tenido ocasin de pronunciarse al respecto en
relacin a un contrato de compraventa de vivienda, plantendose por
ambas partes -comprador y Empresa Promotora- la peticin de
resolucin del contrato, argumentando el primero el retraso en la
entrega, y la segunda la falta de pago del ltimo de los plazos
pactados con relacin al precio de la vivienda.
La Sentencia en cuestin, dictada el 26 de septiembre de 2002,
concluye que la Empresa Promotora no cumpli exactamente con las
obligaciones que le incumban -no entreg la vivienda en el plazo
pactado- y, por tanto, no puede prosperar su accin resolutoria;
afirmando que los compradores, por el contrario, si cumplieron con su
obligacin de pagar el precio, y que si no abonaron el plazo final
-previsto para el mismo da que la entrega de la vivienda- fue porque
la Empresa Promotora no haba cumplido con su obligacin de
entregar la vivienda, con lo cual si ha de prosperar la accin de
resolucin ejercitada por stos ltimos. Dicho pronunciamiento se
tradujo en una condena a la Promotora a pagar las sumas que le
haban sido entregadas a cuenta del precio por los compradores, ms

el 6% de intereses de dicha cantidad desde el momento de su

entrega, adems de intereses y costas judiciales.
En definitiva, el retraso en la entrega de la vivienda -fuera del caso en
que se haya convenido el plazo de entrega con el carcter de esencial
e improrrogable-, no constituye ms que un supuesto de
cumplimiento defectuoso -por moroso-, cuya consecuencia no es otra,
en principio, que la obligacin a cargo de la Empresa Promotora de
indemnizar al comprador perjudicado de los daos y perjuicios que se
le hubieren causado como consecuencia de la reiterada demora.
IGNACIO DE LA IGLESIA - CARUNCHO
ABOGADO