JURISPRUDENCIA REGISTRAL - COMENTARIOS Y ANOTACIONES

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
COMENTARIOS Y ANOTACIONES

La anotacin preventiva de la prescripcin

adquisitiva notarial debe realizarse
necesariamente antes de la inscripcin definitiva?
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 839-2007-SUNARP-TR-L
APELANTE
TTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO
BASE LEGAL

:
:
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:

RAUL DIAZ DALLORTO.

N 331314 del 15-6-2007.
HTD N 42716 del 22-8-2007.
Predios de Lima.
Prescripcin adquisitiva notarial.
Ley 27333

Resea:
En el presente caso, el Tribunal Registral es de la opinin que la anotacin preventiva de la solicitud de prescripcin adquisitiva notarial tiene por finalidad reservar la
prioridad de la declaracin definitiva de la usucapin ganada, por lo que no puede
considerarse un acto previo a la declaracin definitiva

RESOLUCIN
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 839-2007-SUNARP-TR-L
Lima, 8.11.2007
APELANTE : RAUL DIAZ DALLORTO.
TTULO

: N 331314 del 15-6-2007.

RECURSO : HTD N 42716 del 22-8-2007.

REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Prescripcin adquisitiva notarial.

Noviembre de 2008

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Procede la inscripcin de una persona jurdica

SUMILLA
ANOTACIN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIAL
La anotacin preventiva de la solicitud de
prescripcin adquisitiva notarial slo tiene
por finalidad reservar la prioridad, por lo
que no puede considerarse un acto previo
para la inscripcin de la declaracin definitiva.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA
Se solicita la incripcin(*)NOTA SPIJ de
la prescripcin adquisitiva tramitada por Patricia Milagros Marn Huamn ante el notario pblico de Lima Csar Humberto Bazn
Naveda, respecto del predio ubicado en Jr.
Barcelona N 472-474, Urb. San Bernardo,
Pueblo Libre, provincia y departamento de
Lima. A tal efecto, se ha presentado el acta
notarial que declara la prescripcin adquisitiva de dominio.
II. DECISIN IMPUGNADA
El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Eric Hugo Jess Molina Palante,
observ el ttulo en los siguientes trminos:
Se reitera la observacin formulada en el
siguiente sentido:
De conformidad con la Ley 27333 debe
previamente inscribirse la anotacin preventiva de la prescripcin adquisitiva de dominio.
Tngase en cuenta el artculo 5 del Inc.
C de la Ley 27333, la Ley 27157 y su D.S.
008-2000-MTC, el mismo que seala como
requisito del trmite notarial de prescripcin
adquisitiva de dominio, la previa anotacin
preventiva de la solicitud. (Publicidad Material).
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
El apelante sostiene su recurso cuestionando lo siguiente:
La anotacin preventiva del Procedimiento
de Prescripcin Adquisitiva, es un requisito

312 Noviembre de 2008

sine qua non para que se inscriba la declaracin de propiedad por prescripcin?
Puede ser considerada dentro de los conceptos de inscripcin previa o tracto sucesivo?
La anotacin preventiva tiene carcter
constitutivo?
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio materia de la presente apelacin se encuentra ubicado en Jr. Barcelona N 472-474, Urb. San Bernardo, Pueblo Libre, provincia y departamento de
Lima. Este predio se encuentra inscrito
en el tomo 1073 a fojas 165 que contina
en la partida 49018926 del Registro de
Predios de Lima.
En el asiento 5 del tomo 1073 a fojas
165, trasladado a la partida 49018926
se aprecia la titularidad del predio a favor de Eduardo Javier Lizrraga Bisenzo
y cnyuge Zoila Jackelin Colmenares
Pasano.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Rosario
del Carmen Guerra Macedo
De lo expuesto y del anlisis del caso, a
criterio de esta Sala la cuestin a determinar
es la siguiente:
Si la anotacin preventiva de la prescripcin adquistiva(*)NOTA SPIJ notarial
debe realizarse necesariamente antes de
la inscripcin definitiva.
VI. ANLISIS
1. Los artculos 950 y siguientes del C- 371
digo Civil, regulan la adquisicin por
prescripcin de los bienes muebles e inmuebles. As el artculo 950 seala que
la propiedad inmueble se adquiere por
prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. Se adquiere a los
cinco aos cuando median justo ttulo y
buena fe.

La prescripcin adquisitiva de propiedad

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o usucapin es el modo de adquirir la

propiedad mediante la posesin de un
bien por un lapso de tiempo fijado en la
ley, siempre que la posesin haya sido
continua, pacfica, pblica y como propietario.
372

2. La usucapin o prescripcin adquisitiva

es un modo originario de adquirir la propiedad, que supone el comportamiento
activo del poseedor como propietario
sin que sea necesario que ste o el titular del derecho declaren su voluntad de
adquirir o transferir el derecho.

373

De ese modo, es la acreditacin de la

posesin continua, pacfica y pblica
por el plazo establecido en la norma, la
que se erige en la ms segura y eficaz
forma de corroborar la propiedad sobre
bienes, en defecto de otro modo medio
de prueba.
Actualmente la competencia para declarar la adquisicin de la propiedad inmobiliaria la tienen los jueces y notarios.

3. La Ley 27157 introdujo la posibilidad que

la prescripcin adquisitiva sea declarada
notarialmente. El Reglamento de esta ley
aprobado por D.S. N 008-2000-MTC y su
TUO aprobado por D.S. N 035-2006-VIVIENDA precis que el notario podr declarar la prescripcin cuando el interesado
acredite la posesin continua, pacfica y
pblica del inmueble por ms de 10 aos,
est o no registrado el predio y se tramitar
por la va de los asuntos no contenciosos
de competencia notarial. Asimismo, que
el acta notarial que declara la prescripcin
adquisitiva de dominio dispone el otorgamiento de ttulos supletorios, es ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad
en el Registro respectivo y para la cancelacin del asiento a favor del antiguo dueo de ser el caso. El artculo 5 de la Ley
273331 regula el trmite notarial a efectos
de conseguir la prescripcin adquisitiva de
dominio.
4. Los requisitos para iniciar el trmite notarial se encuentran previstos en el artculo 5 de la Ley 27333, que se remite al
artculo 505 del Cdigo Procesal, C.P.C.

en cuanto a los datos que debe contener

la solicitud, los documentos a presentar
y la formalidad de los planos.

El artculo 36 del D.S. 008-2000-MTC,

seala que el notario solicitar al Registro respectivo, la anotacin preventiva
de la peticin de prescripcin adquisitiva, si el predio est registrado.

La Directiva N 013-2003-SUNARP/SN
prescribe que para los efectos de la
anotacin preventiva de la solicitud de
declaracin de prescripcin adquisitiva
se presentar al Registro:

a Oficio del notario solicitando la anotacin preventiva.

b) Copia certificada de la solicitud sin incluir anexos y medios probatorios.
c) Copia certificada notarialmente de los
planos de ubicacin y localizacin del
predio. Deber entonces presentarse
planos de ubicacin y localizacin del
predio certificados notarialmente en el
cual aparezcan la visacin municipal o
administrativa correspondiente.
5. Se sostiene que la anotacin preventiva 374
constituye una de las instituciones registrales ms imprecisas e incoherentes
de todas las legisladas en el derecho
registral, ya que sus orgenes, finalidades y efectos son tan dispares entre las
diversas variedades de anotaciones que
sus caractersticas comunes quedan oscurecidas e impiden todo tratamiento y
definicin unitaria.

Segn Manzano Solano ...La anotacin 375

preventiva en efecto es un instrumento
registral eficiente para asegurar y reforzar las posibilidades de ejecucin de un
fallo judicial (misin histrica del antiguo pignus judiciales o hipoteca judicial), para garantizar derechos reales
ya existentes, pero que todava no pueden ser inscritos (...), o para asegurar el
puesto registral a aquellos ttulos que,
por adolecer de algn defecto susceptible de ser corregido o subsanado, no
pueden de momento, ser objeto de registracin definitiva.

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6. El Art. 64 del Reglamento General de

los Registros Pblicos, establece una definicin: las anotaciones preventivas son
asientos provisionales y transitorios que
tienen por finalidad reservar la prioridad
y advertir la existencia de una eventual
causa de modificacin del acto o derecho inscrito.

376

377

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Sin embargo, la definicin reglamentaria

seala las caractersticas bsicas de las
anotaciones preventivas, pero no por ello
son las nicas, las caractersticas adicionales estn sealadas en la regulacin
normativa propia de cada una de ellas.
Del anlisis del artculo 682 del Reglamento General de los Registros Pblicos, se tiene que la anotacin preventiva por su naturaleza, otorgar, una vez
inscrito el derecho, que surtan los efectos de sta desde la fecha del asiento de
presentacin de la anotacin preventiva.
Por el contrario, quien no anota preventivamente no se encuentra beneficiado
por esta garanta.
Respecto a la cancelacin de las anotaciones preventivas se tiene que estas se
efectuarn de diferente manera segn la
normativa que la regula. En esa lnea el
artculo 92 del RGRP establece que las
anotaciones preventivas se extinguen:

Por cancelacin,

Por caducidad o

Por conversin en inscripcin.

7. De lo expuesto se tiene que la anotacin

preventiva de la solicitud de prescripcin
adquisitiva notarial tiene por finalidad
reservar la prioridad de la declaracin
definitiva de la usucapin ganada, por
lo que no puede considerarse un acto
previo a la declaracin definitiva.

Debe tenerse en cuenta que por su naturaleza la anotacin preventiva de la

solicitud notarial se cancelar una vez
que se d el supuesto de inscripcin definitiva, esto es la declaracin notarial
de prescripcin adquisitiva. Entonces, si
ya preexiste el supuesto con el que se

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cancelar la anotacin preventiva no se

justifica dicha anotacin.

En tal sentido, se debe revocar la observacin formulada por el Registrador

8. De conformidad con el artculo 156 del

Reglamento General de los Registros Pblicos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, tambin debe
pronunciarse por la liquidacin de derechos realizada por el mismo o, en defecto
de sta, determinar dichos derechos.
ACTO

D. CALIFI- D. INSCRIP- TOTAL

CACIN
CIN

PRESCRIPCIN
28.00
9.00
37.00
ADQUISITIVA

Habiendo cancelado la suma de S/.28.00

nuevos soles, le quedan pendiente de
pago la suma de S/. 9.00 nuevos soles.

Interviene como vocal suplente Mara

Teresa Salazar Mendoza de conformidad
con la Resolucin N 174-2007-SUNARP/
PT del 19/9/2007.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIN

REVOCAR la observacin formulada por

el Registrador del Registro de Predios de
Lima al ttulo sealado en el encabezamiento y disponer su inscripcin, conforme a los fundamentos expuestos en la
presente resolucin.

Regstrese y comunquese.

GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA

Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal

Registral

MARIA TERESA SALAZAR MENDOZA

Vocal(s) del Tribunal Registral

ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO

Vocal del Tribunal Registral

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COMENTARIO

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l artculo 21 de la Ley N 27157

introdujo la posibilidad que la
prescripcin adquisitiva de dominio sea declarada notarialmente, estableciendo que para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504
y siguientes del Cdigo Procesal Civil. As
mismo, el reglamento aprobado por D.S.
N 008-2000-MTC y su TUO aprobado
por D.S. N 035-2006-VIVIENDA precis
que el notario podr declarar la prescripcin
cuando el interesado acredite la posesin
continua, pacfica y pblica del inmueble
por ms de 10 aos, est o no registrado el
predio y se tramitar por la va de los asuntos
no contenciosos de competencia notarial.
Agrega que para los efectos de la anotacin
preventiva de la solicitud de declaracin de
prescripcin adquisitiva se presentar al Registro:

causa de modificacin del acto o derecho

inscrito, y surtir, una vez inscrito el derecho, todos sus efectos de ste desde la fecha
del asiento de presentacin de la anotacin
preventiva.

a) Oficio del notario solicitando la anotacin

preventiva.

En ese sentido se pronunci el Tribunal

Registral en el presente caso, estableciendo
que, para el registro de prescripcin adquisitiva, basta la presentacin del el acta notarial
que la declara, la misma que debe demostrar
que se han cumplido con los requisitos para
adquirir por prescripcin el bien, es decir que
la posesin ha sido de manera continua, pacfica y pblica por el plazo establecido en la
norma.

b) Copia certificada de la solicitud sin incluir

anexos y medios probatorios.
c) Copia certificada notarialmente de los
planos de ubicacin y localizacin del
predio.Deber entonces presentarse
planos de ubicacin y localizacin del
predio certificados notarialmente en el
cual aparezcan la visacin municipal o
administrativa correspondiente.
As mismo, el artculo 64 del Reglamento General de los Registros Pblicos,
establece que las anotaciones preventivas
son asientos provisionales y transitorios
que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual

Sin embargo, de la legislacin estudiada

no se advierte que la anotacin preventiva
para la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de dominio, sea un requisitito sine
qua non, es decir que no es requisito indispensable, en la medida que la misma tiene
la finalidad de reservar la prioridad de la declaracin definitiva, mas no constituye un
acto obligatorio previo al registro definitivo. Tampoco corresponde que la anotacin
preventiva sea considerada dentro del principio de tracto sucesivo o anotacin previa,
porque la misma no supone la inscripcin
de un derecho.

A modo de conclusin, podemos sealar que la anotacin preventiva de prescripcin adquisitiva no es constitutiva de
derechos, sino que nicamente cumple la
funcin de reservar la prioridad de quien
la realiz, quien va a gozar de mejor derecho en caso se presentase una posterior
inscripcin.

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