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INTERVENTI EDILIZI

Classificazione Interventi Edilizi


Per intervento edilizio si intende si intende ogni lavorazione che modifichi in tutto o in parte un
edificio esistente o che porti alla realizzazione di una nuova costruzione.
Per costruire un edificio o modificarne uno esistente o per altri lavori edilizi necessario presentare
una documentazione allo sportello edilizia del comune, diversa in relazione al tipo di intervento che
si richiede. A ogni tipo di opera corrisponde un provvedimento autorizzativo per il quale si deve
presentare una domanda corredata del progetto , allufficio tecnico del comune. Se si eseguono i
lavori senza il permesso del comune, lopera considerata abusiva e si soggetti a sanzioni
amministrative e penali.
Il tipo di intervento che si puo fare dipende dal piano regolatore e dalle caratteristiche del progetto.
Le categorie di intervento sono:

manutenzione ordinaria

manutenzione straordinaria

restauro conservativo

ristrutturazione edilizia

nuova costruzione o ampliamento

Interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia che incidono sulle risorse essenziali del
territorio:
a) Interventi di nuova edificazione e cio di realizzazione di nuovi manufatti edilizi diversi da
quelli di cui alle lettere successive e che non rientrano nella classificazione degli interventi appresso
indicati;
b) linstallazione di manufatti, anche prefabbricati e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte,
camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure
come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente
temporanee, quali esplicitamente risultino in base alle vigenti disposizioni;
c) la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
d) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la
trasformazione in via permanente di suolo inedificato. A tal fine si intende trasformazione
permanente del suolo la realizzazione di opere che modificano la caratteristiche agronomiche del
terreno, per aumentarne la portanza e lo sgrondo delle acque (massicciate, impermeabilizzazioni,
ecc.) e non ne consentono luso agricolo;
e) la realizzazione di depositi di merci o di materiali e la realizzazione di impianti per attivit
produttive allaperto, che comporti lesecuzione di lavori cui consegua la trasformazione
permanente del suolo inedificato;
f) le addizioni volumetriche agli edifici esistenti non assimilate alla ristrutturazione edilizia;
g) gli interventi di sostituzione edilizia, intesi come opere di demolizione e ricostruzione di

fabbricati che non comportano aumenti di volume,.


h) gli interventi di ristrutturazione urbanistica, cio quelli rivolti a sostituire lesistente tessuto
urbanistico - edilizio con altro diverso.
a) Manutenzione Ordinaria. Gli interventi di manutenzione ordinaria consistono in opere per la
riparazione, il rinnovo e la sostituzione degli elementi Rientrano nella manutenzione ordinaria, ai
fini edilizi, la sostituzione degli elementi impiantistici quali caldaie, autoclavi, ecc., che non
comportino la realizzazione di nuovi locali. Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono
comportare la modifica delle caratteristiche architettoniche esistenti, relativamente sia ai materiali
che alle modalit di esecuzione.
b) Manutenzione Straordinaria. Gli interventi di manutenzione straordinaria consistono in opere e
modifiche necessarie per rinnovare e sostituire singoli elementi degradati anche strutturali degli
edifici ( opere di consolidamento statico), nonch per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici ( realizzazione di nuovi impianti), sempre che non alterino il numero, la
sagoma e le superfici delle singole unit immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni
duso.
c) Restauro. Gli interventi di restauro consistono in un insieme sistematico di opere finalizzato a
conservare i caratteri architettonici delledificio, Tali interventi comprendono il rinnovo degli
elementi costitutivi delledificio, linserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti
dalle esigenze delluso..
d) Risanamento Conservativo. Gli interventi di risanamento conservativo consistono in un
insieme sistematico di opere finalizzato alla conservazione ed al recupero della fruibilit degli
edifici col ripristino di sane condizioni igieniche, statiche e funzionali,
e) Ristrutturazione Edilizia. Gli interventi sugli edifici consistono in un insieme sistematico di
opere che possono portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi
comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi delledificio,
leliminazione, la modifica e linserimento di nuovi elementi ed impianti.
f) Altre opere che non comportano trasformazione urbanistica di risorse essenziali del territorio- i
mutamenti di destinazione duso degli immobili, edifici ed aree anche in assenza di opere edilizie,
nei casi individuati dal piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni;
- le demolizioni di edifici o di manufatti non preordinate alla ricostruzione o alla nuova
edificazione;
- le occupazioni di suolo per esposizione o deposito di merci o materiali, che non comportino
trasformazione permanente del suolo stesso;
- gli interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche ed alladeguamento degli
immobili per le esigenze dei disabili,
Ci sono infine alcuni lavori per cui non necessario richiedere al comune alcun provvedimento si
parla di attivit edilizia libera:
opere di manutenzione ordinaria ( rifacimento intonaci e tinteggiature etc.
opere finalizzate allabbattimento delle barriere architettonica che non comportano la
costruzione di rampe o ascensori
lavori temporanei per attivit di ricerca nel sottosuolo
Restauro scientifico

Il restauro scientifico un intervento che riguarda edifici che particolare pregi , caratteri
architettonici o artistici
Gli immobili su cui possibile intervenire con il restauro scientifico sono sottoposti a vincolo della
sovrintendenza ai beni architettonici che li considera per le loro caratteristiche monumenti
Ripristino tipologico
Il ripristino tipologico riguarda edifici fatiscenti o parzialmente demoliti di cui possibile reperire
una adeguata documentazione dellorganizzazione originaria. Gli immobili costruiti nei primi anni
del 900 per la loro particolare tipologia ricca di elementi decorativi sono soggetti a questo tipo di
intervento perche sono considerati meritevoli di conservazione.
I LAVORI PRIVATI
Se il proprietario di unopera edilizia una persona fisica o una societ gli interventi che la
riguardano sono considerati lavori privati
Per quasi tutti gli interventi edilizi necessario richiedere un titolo abilitativo.i titoli abilitativi sono:
1. comunicazione di inizio lavori
2. comunicazione di inizio lavori asseverata
3. segnalazione certificata inizio attivit
4. permesso di costruire
5. procedura autorizzativa sempolificata
Alcuni interventi edilizi non necessitano di titolo abilitativo. Si parla in tal caso di attivit edilizia
libera.
Per ottenere il titolo abilitativo necessario seguire una procedura diversa per ogni titolo
abilitativo presso gli uffici comunali. Per interventi residenziali ci si deve rivolgere allo sportello
unico per ledilizia , per gli interventi non residenziali allo sportello unico per le attivit produttive.
Alla fine dei lavori il proprietario deve chiedere il rilascio del certificato di conformit edilizia e
agibilit che attesta che lopera realizzata corrisponde al progettto approvato e che sussistono tutte
le condizioni che ne consentono lutilizzo. Se si eseguono i lavori senza titolo abilitativo si
costruisce unopera abusiva e si oggetti a sanzioni amministrative e penali
Il proprietario
E necessario precisare che il titolo abilitativo puo essere richiesto del proprietario del terreno o del
fabbricato oggetto dellintervento edilizio o da chi abbia titolo per richiederlo.Possono chiedere il
titolo abilitativo anche:
i titolari di diritti reali di godimento
titolare di una servitu
assegnatario a riscatto di alloggio
il locatario ( chi ha un bene in locazion o affitto) per riparazione urgenti
titolare di un contratto preliminare di compravendita.
Concessionario di beni demaniali
Amministratore di un codominio
Il progettista
Il progetto di unopera di tipo architettonico. Il progetto , infatti, costituito, da diversi elaborati:
1. uno stralcio dello strumento urbanistico con lindicazione dellarea interessata
dallintervento
2. la planimetria dinsieme dellarea interessata dallintervento
3. la planimetria dinsieme del risultato dellintervento
4. le piante dei vari livelli delledificio con le indicazione delle destinazioni dsuo
5. le sezion con lindicazione delle altezze nette dei singoli piani
6. i prospetti

7. i particolari costruttivi
Il progettista deve possedere unapprofondita conoscenza dei materiali , delle tecniche di
costruzione, delle norme tecniche , delle leggi urbanistiche ed edilizie.
I progettisti devono essere abilitati ( nel caso dei geometri labilitazione si consegue con un esame
dopo il diploma e due anni di praticantato) e labilitazione d diritto alliscrizione a un ordine
professionale che rilascer un numero di matricola e un timbro , timbro e firma attestano la
responsabilit del progettista riguardo a quello che si progettato e la peternit morale delle scelte
che si sono operate nella progettazione. Tutti i progetti redatti dai progettisti dovranno essere firmati
e timbrati.
ASSEVERAZIONE
Il progettista chiamato ad asseverare la conformit delle opere da realizzare agli strumenti
urbanistici al regolamento edilizio vigente. Lasserverazione una dichiatazione , una certificazione
e una assunzione completa di responsabilit da parte del professionista che puo comportare
sanzioni penali in caso di dichiarazioni mendaci , formazione o uso di atti falsi. Lasseverazione
sostituisce le verifiche di conformit a leggi e regolamenti che in passato venivano rilasciate dagli
enti pubblici.
PROGETTO E NORMATIVA
I progetti sono predisposti in conformit alle regole e nome tecniche stabilite dalle disposizioni di
legge vigenti
Le norme delledilizia hanno un duplice scopo:
1. regolare laspetto e lincremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico
2. In generale garantisce sicurezza , igiene e la struttura dei fabbricati
Per quanto riguarda le norme di legge dobbiamo almeno citare;
1. gli strumenti della normativa urbanistica ( piano regolatore generale, piano
particolareggiato, regolamento edilizio etc.)
2. norme che regolano la progettazione per categorie di utenti
3. norme che regolano la progettazione per gli edifici a destinazione particolare ( scuole
, ospedali etc.)
4. norme di sicurezza
5. disciplina delle opere in conglomerato cementizio armato
6. norme per la sicurezza degli impianti
7. norme per il contenimento dei consumi di energia negli edifici
TITOLI ABILITATIVI PER GLI INTERVENTI EDILIZI PRIVATI
LAVORI PRIVATI E LAVORI PUBBLICI
I lavori privati vengono normalmente realizzati dai privati su terreni o fabbricati di propriet privata
. I lavori pubblici riguardano ivece tutte quelle opere commissionate dalle amministrazioni
pubbliche nellinteresse delle proprie comunit.
Gli interventi possono essere rivolti alla realizzazione di opere ex novo, oppure al recupero o alla
trasformazione di opere edilizie esistenti, indipendentemente se sono private o pubbliche.
Un soggetto privato, per esempio, realizza la propria abitazione ( un lavoro privato) ; un soggetto
pubblico realizza alloggi per i cittadini a particolari condizioni ( si tratta di lavori pubblici).Un
intervento di ristrutturazione puo essere realizzato sia in un edificio pubblico sia in un edificio

privato.Non bisogna confondere la committenza e la propriet con la gestione : un impianto


sportivo ad esempio puo essere di propriet pubblica ma gestito da privati
titoli abilitativi
Il permesso edilizio necessario per gli interventi di nuova costruzione; per gli interventi di
ristrutturazione urbanistica; per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia; la segnalazione
certificata di inizio attivit.
Il permesso edilizio necessario per gli interventi di nuova costruzione; per gli interventi di
ristrutturazione urbanistica; per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia.
Gi agli inizi del 900 si avvertiva chiaramente che lordinato sviluppo delle citt richiedeva un
controllo puntuale del Comune sulle singole iniziative edificatorie. Accadde cos che nei
regolamenti edilizi cominciarono ad essere inserite, sempre pi frequentemente, disposizioni che
subordinavano lattivit costruttiva ad apposita autorizzazione.
Attivit edilizia libera
Non sono soggetti a titolo abilitativi e possono conseguentemente essere realizzati senza permesso
edilizio e denunzia di attivit: gli interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi in edifici
privati volti alleliminazione di barriere architettoniche, che non comportino la realizzazione di
rampe, di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma delledificio, le opere
temporanee per attivit di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite
in aree esterne al centro edificato
Attivit edilizia previa comunicazione
Possono essere compiuti senza alcun titolo abilitativo ma previa semplice comunicazione dell'inizio
dei lavori all'amministrazione comunale i seguenti interventi:
-gli "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e
sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonch per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unit immobiliari
e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; l'apertura di porte interne o lo spostamento di
pareti interne che non riguardino parti strutturali dell'edificio e non comportino incremento dei
parametri urbanistici;
-le opere destinate a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere
immediatamente rimosse entro il termine massimo di 90 giorni dal cessare della necessit
-le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano
contenute entro l'indice di permeabilit, ove previsto dallo strumento urbanistico comunale, ivi
compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta
delle acque, locali tombati;
-i pannelli solari, fotovoltaici e termici senza serbatoio di accumulo,
-le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici

Il permesso di costruire
Il permesso edilizio oggi necessario: per gli interventi di nuova costruzione; per gli interventi di
ristrutturazione urbanistica; per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia espressamente indicati

dallo stesso articolo: quelli che comportino aumento di unit immobiliari, modifiche di volume,
sagoma, destinazione duso di edifici siti nei centri storici, ecc..
Le altre <<ristrutturazioni edilizie>> non innovative sono invece assoggettate al regime della
<<denuncia di attivit>>.Il permesso di costruire rilasciato al proprietario dellimmobile o a chi
abbia titolo per richiederlo , inoltre, trasferibile, insieme allimmobile, ai successori o aventi causa,
irrevocabile nonch oneroso..Presupposto per il rilascio la conformit alle previsioni degli
strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, oltre che
allesistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune
dellattuazione delle stesse nel successivo triennio, Competente al rilascio del permesso di costruire
il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale nel rispetto delle leggi, dei
regolamenti e degli strumenti urbanistici.
Denuncia di inizio attivit
Il T.U. sulledilizia consentiva fino a Maggio 2011 di realizzare mediante DIA tutti gli interventi
non riconducibili a quelli che richiedono il permesso di costruire.
Segnalazione certificata inizio attivit
La cd. SCIA stata introdotta dalla legge 30 luglio 2010 n.122, sostituisce la DIA ove ricorra in
ogni normativa statale e regionale.
Si tratta, come stato chiarito dal Consiglio di Stato con l'ordinanza n.14 del 5 gennaio 2011, di un'
ulteriore evoluzione dellordinamento che prevede una accelerazione degli strumenti di
liberalizzazione, consentendo immediatamente l'esercizio dell'attivit/intervento del privato a
seguito della presentazione della segnalazione certificata di inizio attivit
Tale disposione prevede in particolare che ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non
costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, sostituito da una segnalazione
dellinteressato, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o
culturali. L'intento acceleratorio e semplificario si rinviene nella previsione della facolt di iniziare
l'attivit sin dalla data della segnalazione all'amministrazione competente.
Quest'ultima, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti sopra richiamati, nel
termine di sessanta giorni dal ricevimento della segnalazione, tenuta ad adottare motivati
provvedimenti di divieto di prosecuzione dellattivit e di rimozione degli eventuali effetti dannosi
di essa,
Decorso il termine per ladozione di tali provvedimenti allamministrazione consentito intervenire
solo in presenza del pericolo di un danno per il patrimonio artistico e culturale, per lambiente, per
la salute, per la sicurezza pubblica o la difesa nazionale e previo motivato accertamento
dellimpossibilit di tutelare comunque tali interessi mediante conformazione dellattivit dei privati
alla normativa vigente.
Gli interventi edilizi ( nuove costruzioni , ampliamento e ristrutturazioni edilizie ecc.) sono onerosi
o gratuiti a seconda della loro tipologia.
Lonere concessorio composto dalla somma di due fattori. Il primo relativo agli oneri di
urbanizzazione primaria e secondaria , il secondo relativo al costo della costruzione che si intende
realizzare.
Gli oneri di urbanizzazione rappresentano i costi che il comune deve affrontare per il maggior
carico urbanistico che lintervento preposto determina
Il contributo sul costo di costruzione corrisposto secondo meccanismi stabiliti dal comune.
Lonere concessorio versato al comune al momento del rilascio del titolo autorizzativo.
Il contributo non dovuto per

Interventi in zone agricole,ristrutturazione e amplicamento di ville e villette in misura non superiore


al 20%, nuovi impianti , lavori opere modifiche installazioni
CERTIFICATO DI CONFORMITA EDILIZIA E AGIBILITA
Il Certificato di Conformit Edilizia e Agibilit viene rilasciato esclusivamente alla fine dei lavori,
totale o parziale, degli interventi eseguiti con: SCIA; Permesso di Costruire
Il certificato di conformit edilizia e agibilit necessario per gli edifici pubblici e privati destinati
alluso da parte di persone anche non continuativo o permanente indipendemente dalla destinazione
duso. Il certificato deve essere richiesto quando siano stati realizzati i seguenti interventi:
1. nuove costruzioni
2. ricostruzioni
3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene ,
salubrit
Il certificato di conformit edilizia deve essere richiesto dal soggetto titolare del titolo abilitativo e
deve essere corredata di tutti gli allegati obbligatori.
Gli allegati alla domanda possono essere:
1. documentazione catastale copia della dichiarazione per liscrizione al catasto con
attestazione dellavvenuta presentazione e relative planimetrie
2. documentazione relativa agli impianti
3. dichiarazione relativa allisolamento termico
4. documentazione relativa alle norme igienico sanitarie degli immobili con destinazione
residenziale.
5. Documentazione relativa al rispetto delle norme sulle barriere architettoniche (qualunque
elemento costruttivo che impedisca, limiti o renda difficoltosi gli spostamenti o la fruizione
di servizi)
Il certificato rilasciato entro 90 giorni dalla presentazione della domanda se tutta la
documentazione risulta essere completa e corretta. Il termine puo essere interrotto una sola volta
entro 30 giorni dalla presentazione della domanda per richiesta di documentazione integrativa .Nel
caso di superamento del termine di 90 giorni la conformit edilizia e agibilit si intende attestata
secondo quanto dichiarato dal professionista nella scheda tecnica descrittiva.