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1. Conceito
Contrato de corretagem aquele pelo qual uma pessoa, no vinculada a outra em
virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia,
obriga-se, mediante remunerao, a intermediar negcios para a segunda, conforme as
instrues recebidas, fornecendo a esta todas as informaes necessrias para que
possam ser celebrados exitosamente. o que se depreende no art. 722 do Cdigo Civil.
O corretor aproxima pessoas interessadas na realizao de um determinado
negcio, fazendo jus a uma retribuio se este se concretizar. A retribuio ser devida
quando a concluso do negcio tenha decorrido exclusivamente dessa aproximao.
Denomina-se comitente o que contrata a intermediao do corretor. A obrigao por este
assumida de resultado. Somente far jus comisso se houver resultado til, ou seja,
se a aproximao entre o comitente e o terceiro resultar na efetivao do negcio. A
propsito, preceitua o art. 725 do Cdigo Civil: A remunerao devida ao corretor
uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda
que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes.
O corretor, embora busque aproximar as partes, visa satisfazer os anseios
daquela que lhe transmitiu as instrues e lhe pagar a remunerao.
O art. 729 do novo diploma ressalva expressamente as normas da legislao
especial, verbis: Os preceitos sobre corretagem constantes deste Cdigo no excluem a
aplicao de outras normas da legislao especial. A legislao especial incumbida de
tecer normas mais minudentes a respeito da matria, ficando reservado ao Cdigo Civil
o estabelecimento de preceitos genricos. Em face do regramento do mencionado
contrato no novo Cdigo como contrato tpico, a legislao especial tem aplicao
subsidiria ou complementar.
Os corretores podem ser livres e oficiais. Os primeiros so pessoas que, sem
nomeao oficial, exercem, com ou sem exclusividade, a atividade de intermediao de
negcios, em carter contnuo ou intermitente. Os corretores oficiais so os de valores
pblicos, de mercadorias, de navios, de seguros e de operaes de cmbio, que tm a
sua profisso legalmente disciplinada e so investidos em cargo pblico, cujos atos por
esta razo gozam de f pblica, estando sujeitos a requisitos especiais para exerc-la,
tais como idade, idoneidade e cidadania (Lei n. 6.530/78, regulamentada pelo Dec. n.
81.871/78).
Os corretores pblicos, investidos em seu cargo mediante nomeao
governamental, devem ter matrcula na Junta Comercial ou em outro rgo pblico
competente e possuir os livros necessrios ao exerccio da funo, denominados
cadernos manuais, para registro das operaes em que atuaram como intermedirios.
So ainda obrigados a prestar fiana, como garantia de seu bom desempenho.
Para a validade do contrato de corretagem exigem-se os mesmos requisitos
gerais, aplicveis a todos os contratos: capacidade do agente e objeto lcito, possvel,
determinado ou determinvel. No h forma prescrita em lei para sua celebrao, como
se ver a seguir. Quanto ao requisito de ordem subjetiva, podem haver restries
especiais, a par das incapacidades genricas. Assim, por exemplo, os servidores
pblicos e autrquicos no podem agenciar negcios com a pessoa jurdica a que
servem. Os corretores pblicos, por sua vez, esto sujeitos a limitaes previstas na
legislao prpria.
2- Natureza jurdica
A corretagem contrato bilateral ou sinalagmtico, porque gera obrigaes para
ambos os contratantes.
tambm contrato consensual, visto que se aperfeioa com o acordo de
vontades, no exigindo nenhum outro procedimento. Tem natureza acessria porque
prepara a concluso de outro negcio, que realizado pelas partes, considerado
principal. contrato oneroso, uma vez que ambos os contratantes obtm proveito, ao
qual corresponde um sacrifcio: para o comitente, pagamento da comisso e realizao
do negcio sem o desgaste de procurar interessados; para o corretor, eventual
remunerao como contraprestao de seu trabalho e empenho.
A corretagem ainda considerada contrato aleatrio, porque o corretor assume o
risco do insucesso da aproximao. Pode, no entanto, haver comutatividade ou
equivalncia das prestaes em determinadas corretagens, feitas base de negcios
rotineiros, com efeitos mercantis, e nas praticadas por servidores pblicos, como, por
exemplo, por corretores de navios.
O contrato de corretagem , finalmente, no solene, pois no exige forma
especial. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Destarte, pode
concretizar-se por meios diversos, como, por exemplo, entendimento verbal direto
entre o comitente e corretor, telefone, correspondncia escrita, computador, fax e outras
formas de comunicao. Em princpio todas as modalidades contratuais lcitas
admitem a corretagem, inclusive a matrimonial.
3- Direitos e deveres do credor
A profisso de corretor de imveis disciplinada pela Lei n. 6.530/78, que a
Lei Orgnica da Profisso de Corretor de Imveis, regulamentada pelo Decreto n.
81.871/78, que limita o seu exerccio, no territrio nacional, ao possuidor de ttulo
tcnico em transaes imobilirias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de
Imveis (CRECI) da circunscrio. O fato de no ser corretor habilitado pode sujeit-lo
a sanes administrativas, mas no o inibe de receber a remunerao, sob pena de o
comitente locupletar-se indevidamente custa de seu trabalho se no pag-la.
O principal direito do corretor justamente o de perceber a comisso. Se no
estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza
do negcio e os usos locais (CC, art. 724).
Quanto aos deveres, destacam-se: a) o de executar a mediao com a diligncia
e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as
informaes sobre o andamento dos negcios; b) o de prestar ao cliente, sob pena de
responder por perdas e danos, todos os esclarecimentos que estiverem ao seu
alcance, acerca de segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais
que possa influir nos resultados da incumbncia (CC, art. 723).
O corretor tem, efetivamente, o dever de diligncia e prudncia no exerccio de
sua atividade. Cabe-lhe esforar-se para obter o resultado esperado, aproximando as
partes e acompanhando-as quando se tratar de venda de imvel e desejarem conhec-lo
e vistori-lo, dando-lhes toda a assistncia at que o negcio se considere ultimado.
importante, tambm, que informe o comitente sobre todos os aspectos que dizem
REFERNCIA
GONALVES, CARLOS ROBERTO. Direito Civil Brasileiro: Contratos e atos
unilaterais. v.3. 11 ed. So Paulo: Saraiva, 2014.