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Unidad 8

1) Efectos (2da parte)

1) La excepcin de incumplimiento contractual

Petrino
Nocin:
Art. 1201. En los contratos bilaterales una de las partes no podr
*demandar su cumplimiento, si no probase haberlo ella cumplido u ofreciese
cumplirlo, o que su obligacin es a plazo.
(*Demandar expresado como sinnimo de exigir)
Es una defensa prevista por la ley para que la ejerza aquel a quien se le demanda
el cumplimiento. Es una excepcin a favor de quien no ha cumplido.
Vlez Sarsfield en el Art. 1200 diferencia el contrato de las obligaciones
emergentes del contrato. (En la nota del Art. Critica duramente al cdigo francs)
Pero al escribir el Art.1201 se contradice.
El contrato esta perfeccionado desde el momento en que tiene sus elementos.
Las obligaciones se pueden extinguir los contratos NO.
Fundamento: De ndole Moral.
Comentarios del profesor:
estamos en presencia de una excepcin dilatoria
Ante la imposicin de la excepcin, la defensa da por finalizado el juicio (lo
archiva). Logra dilatar la relacin.
Naturaleza Jurdica: Dilatoria (de fondo, es decir sustancial).
Carga de la prueba: Quin prueba? Se invierte la carga de la prueba.
El actor debe probar Qu debe probar? Que cumpli!!.
Requisitos: 1) Bilateral (oblig. Para ambas partes)
2) Obligacin no debe estar sujeta a plazo.
3) Que el demandante no haya cumplido la obligacin Total o
Parcialmente.
4) Que se acte de buena fe.
En la prctica:
A demanda a B porque B no cumpli la obligacin. B ejerce la exceptio non
adimpleti contractus porque A no ha pagado.

1.1) CONCEPTO
(Gua)
En los contratos con obligaciones recprocas a cargo de ambas partes (Ej:
compraventa) una de ellas no puede reclamar el cumplimiento de lo que se le
debe, si ella misma no ha cumplido con su obligacin ni tampoco ha ofrecido
cumplir.
Si no obstante este principio, la parte igual reclamare, la otra parte podr
oponerse interponiendo la "excepcin de incumplimiento" ('exceptio non
adimpleti contractus") con lo cual paralizar la accin del reclamante.
Ej: Ud. vende un auto y el comprador -que no le ha pagado ni le ha ofrecido
pagarle-lo demanda para que le entregue el vehculo. Ud. puede defenderse
interponiendo la 'excepcin de incumplimiento' con lo cual paralizar la accin
del demandante.
La "exceptio non adimpleti contractus" est prevista en el Art. 1201.
Art. 1201.- "En los contratos bilaterales una de las partes no podr demandar su
cumplimiento, si no probase haberlo ella cumplido u ofreciese cumplirlo, o que
su obligacin es a plazo".
La misma solucin est consagrada en los arts. 510 ('uno de los obligados no
incurre en mora, si el otro no cumple o no se allana a cumplir con las
obligaciones que le son propias), 1418 y 1428 ('el vendedor no est obligado a
entregar la cosa si no se le paga el precio') y 1426 ('el vendedor no est obligado
a pagar el precio si no se le entrega la cosa prometida').
Nocin: (Mosset Iturraspe)
Es consagrada en el Art. 1201 En los contratos bilaterales una de las partes no
podr demandar su cumplimiento, si no probare ella haber cumplido u ofreciere
cumplirlo, o que su obligacin es a plazo.
El Art. 510, referido a las obligaciones dice lo mismo, tambin el Art. 1418,
referido a la compraventa autoriza al vendedor a no entregar la cosa si el
comprador no ha pagado el precio, esta est de ms, ya que con la del Art. 1201
basta (parte general).
(Univ. De Salta)
Esta institucin se aplica slo en los contratos bilaterales donde, una
prestacin debe ser causa o motivo comn determinante de la otra
prestacin.
Una prestacin es la causa determinante de su contraprestacin. Entre ambas
obligaciones existe una perfecta correlacin y el cumplimiento de la una exige la
correspondencia de la otra. Una es la determinante de la otra y esa correlacin no
lo es slo en cuanto al contenido de cada prestacin sino tambin, salvo
disposicin legal o convencional en contrario, en cuanto a la poca y lugar de
cumplimiento (Ejs. en la compraventa son los arts. 1408 a 1410 y 1424 CC).
Como consecuencia del acuerdo de voluntad nacen los derechos correlativos para
exigirse, recprocamente, el cumplimiento de cada prestacin. Por ello, ante el

incumplimiento, las partes pueden recurrir a los medios legales para que el otro le
procure aquello a lo que se ha obligado, para hacrselo procurar por otro a costa
del deudor y/o para obtener del deudor las indemnizaciones correspondientes.
El Art. 1201 CC establece que en los contratos bilaterales una de las partes no
podr demandar su cumplimiento si no probase ella haberlo cumplido u ofreciese
cumplirlo, o que su obligacin es a plazo.
Ello importa decir que, cuando as no lo hiciese y ejercitara la accin
persiguiendo el cumplimiento de la prestacin a cargo de la otra parte, sta puede
enervar esa pretensin alegando incumplimiento del accionante, con respecto a
su obligacin correlativa.
A esta norma de enervar aquella accin es a lo que se ha dado en denominar
exceptio non adimpleti contractus o excepcin de incumplimiento.
A pesar del nombre dado, no es romano su origen; en realidad, an cuando el
derecho de alegarse el cumplimiento fue bastante aceptado en materia de
contratos sinalagmticos, el principio general nunca fue expuesto all. Fueron los
canonistas los que las dedujeron del principio de la correlacin entre las
obligaciones recprocas, nacidas de una misma relacin jurdica y los
postglosadores los que construyeron la teora de la excepcin a la cual dieron ese
nombre.
Esta teora subsisti entre los germanos, no as en el antiguo derecho francs.
Nuestro Cdigo Civil se inspir en este punto en la obra de Freytas, en el Cdigo
de Chile y los principios de Domat, sancionndose el Art. 1201. Con
posterioridad a nuestro cdigo la incluyeron el Cdigo Civil alemn, el brasilero,
el peruano, el francoitaliano y el italiano, mantenindolo Bibiloni y el
Anteproyecto de 1936.
Entre las diversas causas dadas para fundar la excepcin se destaca la
interdependencia o causalidad recproca de las prestaciones; en la injusticia que
sera permitir que una parte reclame el cumplimiento de las obligaciones a cargo
de la otra parte, sin que por su lado cumpla las que el contrato ha puesto a su
cargo. Otro fundamento de importancia es simplemente, la voluntad de las partes.
Es que, las partes al contratar celebrando un contrato bilateral, sin concertar
clusula expresa, condicionan el respectivo cumplimiento al cumplimiento
simultneo de la otra.
Por ello, si una de las partes cuando pretende exigir el cumplimiento de la otra
sin haber ella cumplido, ofrecido cumplir, o demostrado que su obligacin es a
plazo, no condiciona la accin a lo que fue voluntad de ambas. La ley al
reconocer el derecho de la demandada para paralizar la accin del reclamante
mediante esta excepcin no hace ms que darle fuerza legal a esa voluntad
condicionada.
La condicin a la que nos estamos refiriendo interesa slo a las partes por lo que
el Juez no puede aplicarla de oficio. Puede ser renunciada tctica o expresamente
por las partes.

1.2) FUNDAMENTO.

(Gua)
El fundamento de esta excepcin est en la reciprocidad que caracteriza a los
contratos bilaterales, en la interconexin de ambas prestaciones (ej: pago el
precio para recibir el auto, si no pagu el precio no puedo exigir el auto). Es por
ello, que algunos llaman a esta excepcin "excepcin de toma y daca" (los
contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo
con lo que las partes entendieron o pudieron entender).
(Mosset Iturraspe)
El fundamento, en cualquiera de sus modalidades, incumplimiento total o parcial,
se encuentra en la interdependencia o conexin de las obligaciones emergentes
de los contratos bilaterales. Solo es aplicable a los contratos bilaterales.
En la bilateralidad se funda el principio de ejecucin simultnea de las
prestaciones. Pero las partes pueden convenir lo contrario, por ejemplo que las
obligaciones se cumplan de manera sucesiva.

1.3) NATURALEZA JURDICA.

(Gua)
Se trata de una 'excepcin dilatoria', que paraliza la accin del demandante, con
la particularidad de que invierte la carga de la prueba.
En efecto, si bien en general, el que opone una excepcin debe probar, en este
caso, el que opone la 'excepcin de incumplimiento' se limita a oponerla,
debiendo ser el reclamante el que pruebe que pag u ofreci pagar, si quiere que
su accin no sea paralizada.
(Mosset Iturraspe)
Es una verdadera y propia excepcin de derecho sustancial.
De esto se desprenden dos corrientes:
- Como requisito esencial para la accin, ya que no se puede demandar sin antes
cumplir. (Texto que se apoya en la interpretacin literal del Art. 1201).
- La que la considera como una verdadera defensa, que debe oponerla el
demandado, pudiendo el actor guardar silencio sobre su obligacin.
Predomina la consideracin del instituto como una excepcin sustancial o de
Derecho sustantivo, cuya cualidad propia es la de ser un derecho contrapuesto al
pretendido por el actor, un contraderecho.
El derecho del actor no es negado, queda subsistente, pero se le opone otro
derecho que lo torna total o parcialmente ineficaz.
En cambio la excepcin procesal excluye el derecho invocado.
No obstante su ndole de excepcin sustancial dilatoria, la doctrina y
jurisprudencia nacional admiten que puede ser opuesta por va reconvencional,

motivando una contrademanda destinada a que el actor haga efectiva su

prestacin incumplida.
(Lpez de Zavalia)
El nombre dado al instituto denota que se trata de una defensa que corresponde
oponer al demandado.
Tcnicamente, es una excepcin dilatoria substancial.
Por aplicacin del principio "el que excepciona se convierte en actor", creyeron
algunos que el cargo de la prueba pesaba sobre el demandado. Haba en esto un
error, derivado de la antigua concepcin sobre la distribucin de la prueba.
El demandado que opone la exceptio, no invoca ningn hecho impeditivo, ni
modificativo, sino simplemente niega que se haya integrado el hecho constitutivo
que justifica la demanda del actor y que, como todo hecho, debe ser probado por
aquel a quien su acreditacin beneficia.
La redaccin de nuestra ley, que no describe la exceptio, sino las condiciones de
procedencia de la demanda, no deja lugar a dudas: la prueba corresponde a quien
reclama el cumplimiento.
Admitido que, para la exceptio non adimpleti contractus, el cargo de la prueba
corresponde a quien acciona por cumplimiento, se aplicar igual regla para la
exceptio non rite adimpleti contractus?
Contra lo que ensea un sector de la doctrina, estimamos que la regla es la misma
sin desconocer que, de hecho, la posicin del accionante se ver en mltiples
casos favorecida por la natural presuncin hominis de correcto cumplimiento
(Univ. De Salta)
Hay dos corrientes iniciales:
- La excepcin es -en rigor- un requisito necesario de la accin en cuanto no se
puede demandar el cumplimiento sin antes haber cumplido (interpretacin literal
del Art. 1201 CC);
- Es una verdadera excepcin o defensa que debe ser opuesta por el demandado
por cumplimiento, accionado, pudiendo el actor -mientras tanto- guardar silencio
sobre su propia obligacin.
Es predominante la consideracin del instituto como una excepcin sustancial o
de derecho sustantivo, cuya cualidad propia es la de ser un derecho contrapuesto
al pretendido por el actor, un contra-derecho. Por su naturaleza y por su destino
se diferencia de las excepciones del derecho procesal.
El demandado por cumplimiento puede optar por oponer la excepcin sustancial
paralizando la accin -demorando el cumplimiento de su obligacin hasta que se
cumpla o se ofrezca cumplir la obligacin correlativa y simultnea que el
contrato impone a la otra parte, o bien aceptar la contienda haciendo uso de sus
defensas de fondo.
An a pesar de su ndole de excepcin sustancial dilatoria, la doctrina y
jurisprudencia admiten que pueda ser opuesta por va reconvencional, motivando

una contrademanda destinada a que el actor haga efectiva su prestacin

incumplida (Salvat).

1.4) REQUISITOS PARA OPONERLA.

(Gua)
1
1) que se trate de un contrato bilateral.2
2) que el reclamante no haya cumplido su prestacin (total o parcialmente)
ni haya ofrecido cumplirla.- A veces el incumplimiento es total, pero otras veces
es parcial, se cumple pero slo en parte o defectuosamente (ej: tena que entregar
20 unidades y entreg slo 5). En caso de incumplimiento parcial la excepcin se
denomina 'exceptio non rite adimpleti contractus'.
No PROCEDE LA EXCEPCIN: (Gua)
- si el reclamante cumpli u ofreci cumplir, sea antes del reclamo o al entablar
la demanda;
- si la obligacin del reclamante es a plazo o bajo condicin suspensiva;
- si el incumplimiento es insignificante (Ej: deba pagar 5209$ y pag 5200$;
deba entregar 2000 cajas de cartn y hay 10 rotas; etc.). Oponer la excepcin en
estos casos significara un abuso. La gravedad o no del incumplimiento queda a
criterio del juez.
- si el incumplimiento se debe a la falta de colaboracin del excepcionante.

Requisitos: (Mosset Iturraspe)

Para que proceda la excepcin es necesario:
1. Que las obligaciones de autor y demandado sean de cumplimiento simultaneas;
no existe simultaneidad cuando la obligacin a cargo del autor est sujeta a un
plazo o a una condicin suspensiva.
2. Que el incumplimiento del actor revista gravedad; esto nos lleva a distinguir
entre cumplimiento total y parcial; nuestro CC nada dice de esto respecto al
incumplimiento parcial, por lo tanto el juez debe hacer proceder la excepcin en
caso de que el incumplimiento sea grave, no hay reglas para determinar la
gravedad, (el juez debe fundarse en la buena fe, lealtad, buenas costumbres, usos
y costumbres, etc.).
Recordamos que quien demanda el cumplimiento tiene expedita la accin no
obstante no haber cumplido, cuando ofreciese cumplir con la obligacin a su
cargo.
3. Que no pueda imputarse incumplimiento al excepcionante, este es el caso de
quien opone la excepcin pero el incumplimiento de la otra parte se ha debido
por su culpa.

Requisitos de procedencia: (Univ. De Salta)

* Que las obligaciones de actor y demandado sean de cumplimiento simultneo;
* Que el incumplimiento por parte del actor sea de gravedad suficiente.
* Que no pueda imputarse incumplimiento al excepcionante.
El incumplimiento por el actor de la obligacin a su cargo lleva a distinguir entre
la excepcin de incumplimiento total y parcial, defectuoso o irritual (exceptio
non rite adimpleti contractus). En la primera excepcin procede frente al
incumplimiento de la obligacin principal, en el sentido de obligacin que guarda
equivalencia o correlacin con la que se demanda. Nuestro Cdigo nada dice -en
cambio- acerca del incumplimiento parcial, o del inexacto o defectuoso (no
conforme con los requisitos objetivos del cumplimiento: identidad e integridad de
la prestacin). La dificultad estriba, frente al incumplimiento de esta ndole, en
fijar pautas o criterios que permitan al juzgador decidir razonablemente cundo la
excepcin interpuesta es admisible y cundo no lo es.
La excepcin no puede ser alegada cuando quien la opone ha motivado el
incumplimiento de la otra parte, o ha faltado l mismo a sus obligaciones. Si el
demandado no ha prestado al actor la colaboracin necesaria para posibilitarle el
cumplimiento de la obligacin a su cargo o no ejecuta por su culpa las
obligaciones que le competen incurriendo en mora, no puede invocar el Art. 1202
CC.

1.5) EFECTOS
(Lpez de Zavalia)
El acogimiento de la exceptio tiene efectos dilatorios sustanciales.
Trae como consecuencia el rechazo de la demanda, pero no la prdida de la
accin, que el titular podr intentar nuevamente, ajustndose al Art. 1201 y, en tal
hiptesis, la demanda rechazada vale como acto interruptivo de la prescripcin
(doct. Art. 3986)
(Mosset Iturraspe)
El que demanda por incumplimiento debe acreditar haber cumplido con su
prestacin. Quien opone la exceptio non adimpleti, debe acreditar
exclusivamente la existencia del contrato productor de obligaciones reciprocas.
En caso de que el demandado oponga la excepcin por incumplimiento parcial, la
demostracin del hecho est a su cargo.
El juez tendr la opcin de:
- Rechazar la accin, esto no implica que no pueda hacer valer su derecho en una
demanda posterior una vez cumplida su prestacin.

- Acoger la accin, previo pago de las prestaciones pendientes a cargo del actor.
La primera es la solucin ms comn en nuestra jurisprudencia.
(Univ. De Salta)
Quien demanda por cumplimiento debe demostrar haber satisfecho las
obligaciones a su cargo, impuestas por el contrato bilateral. El accionado que
opone la excepcin de incumplimiento debe acreditar exclusivamente la
existencia del contra productor de las obligaciones recprocas.
Acogida la excepcin por el juzgador la sentencia a dictar puede:
a) Rechazar la accin (sin que se prejuzgue sobre los derechos en cuestin que el
demandante podr hacer valer en otro procedimiento, una vez cumplida la
prestacin);
b) Acoger la accin, previo pago de la prestacin pendiente a cargo del actor.
La primera de estas soluciones es la ms tradicional, receptada por los tribunales
cuando la excepcin juega como verdadera excepcin dilatoria, cuando se hace
valer como demanda o contrademanda nada impide que el sentenciante admita
ambas pretensiones.
La segunda, ms novedosa, importa un tipo de sentencia condicional o de futuro
debindose reconocer que se satisface la simultaneidad del cumplimiento a la vez
que se logra una importante economa procesal.

2) El pacto comisorio
Petrino

Es una clusula que permite a los contratantes reclamar la resolucin del contrato
cuando uno de ellos no ha cumplido con la obligacin a su cargo.
Siempre esta a favor de quien cumple y en contra de quien no lo hace.
Art. 1204 (1ra pte.). En los contratos con prestaciones recprocas se entiende
*implcita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso
de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso.
(* Implcita = tacita)
En todos los contratos existe el pacto comisorio.
En el pacto comisorio tcito el incumplidor *debe ser intimado a cumplir.
(* Obligacin de requerir, plazo de 15 das mas o menos segn se acuerde)
Transcurrido el plazo quedaran resueltas las obligaciones, aqu el contrato
quedara en condiciones de ser resuelto.
La persona que cumpli puede: -Declararlo resuelto.
-Exigir su cumplimiento.

Pacto comisorio Expreso: surtir efectos a partir del da en que se comunica

fehacientemente a la parte incumplidora la resolucin.
Art. 1374 otorga al pacto comisorio condicin resolutoria.
el incumplimiento debe ser grave
Para requerir cumplimiento necesito una demanda.

Para resolver el contrato debo notifica por medio fehaciente.

(Ej: Carta Documento)

(Mosset Iturraspe)
Nocin: (elemento natural del contrato)

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El pacto comisorio autoriza a quien ejecut o estuvo dispuesto a cumplir las

obligaciones a su cargo, a tornar ineficaz el vnculo nacido del contrato
(resolucin), a desvincularse de l ante la inejecucin del deudor. La resolucin
torna ineficaz el vnculo nacido del contrato (obligaciones) y por ende el contrato
mismo. El acreedor, adems puede reclamar daos y perjuicios.
Fundamento: (Mosset Iturraspe)
Es innegable que los contratos se hacen para ser cumplidos, frente al
incumplimiento, se puede demandar a la parte incumplidora, para que lo haga,
pero muchas veces, esta accin no brindar al acreedor la satisfaccin de su
derecho subjetivo (insolvencia del deudor, ejecucin tarda, etc.) de all que el
derecho le concede la posibilidad de optar por el cumplimiento o resolucin, y
siempre con la posibilidad de adicionar los daos y perjuicios emergentes del
incumplimiento. Est implcito.
La doctrina entiende que el pacto comisorio opera, a menos que las partes hayan
convenido lo contrario, por lo tanto esta institucin est implcita en todos los
contratos bilaterales.
Naturaleza jurdica:
Se trata de una medida de autodefensa, dirigida, al igual que la exceptio non
adimpleti contractus, a tutelar la condicin de respectiva igualdad o paridad entre
las partes, salvaguardando el equilibrio contractual. La resolucin por pacto
comisorio no es una sancin por incumplimiento. Ya que en los casos como el
Art. 888 (La obligacin se extingue cuando la prestacin que forma la materia
de ella, viene a ser fsica o legalmente imposible sin culpa del deudor) no da pie
al reclamo, adems opera de pleno derecho.
Segn Pita es una ineficacia sobreviviente.
mbito de actuacin:
El Art. 1204 dice en los contratos con prestaciones recprocas, usado como
sinnimo de contrato bilateral, es la posicin de la doctrina tradicional. La nueva
tambin atiende a la figura del contrato bilateral, pero sin dejar de lado el
llamado simalegma funcional en donde al lado de la independencia y
reciprocidad de las obligaciones se coloca la conexin e intercambio de ventajas,
de prestaciones y atribuciones que las partes se hacen mutuamente. Por lo tanto
reciprocidad resultara una figura hibrida de bilateralidad y onerosidad. Esta
nueva concepcin permite extender el pacto comisorio implcito a los contratos
reales onerosos (mutuo oneroso, renta vitalicia) que son unilaterales onerosos.
Una tercera corriente equipara el contrato con prestaciones recprocas al contrato
oneroso.
Con respecto a los contratos plurilaterales nuestro CC dice que frente al
incumplimiento de uno de los socios, se disolver, a menos que quieran
continuarlo, pero este socio ser excluido (Art. 1773) (no funciona).

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Requisitos para su ejercicio: (Mosset Iturraspe)

1. Que quien la invoca haya cumplido u ofrezca cumplir la prestacin a su
cargo.
2. Que el incumplimiento sea importante. Este es un nuevo problema, ya que
queda al arbitrio, para determinar que es incumpliendo es importante o no. Hay
dos criterios para juzgar sobre la importancia o gravedad:
- Subjetivo: acuerda el derecho a la resolucin, cuando de haber previsto el
incumplimiento de la otra parte no hubiese contratado.
- Objetivo: consiste en tomar como base el contrato en cuestin, y juzgar si la
interdependencia funcional entre las prestaciones correlativas se han visto
perturbadas por el incumplimiento hasta el extremo de disminuir el inters del
acreedor. En la interpretacin objetiva no se tiene en cuenta a la imputabilidad
moral del deudor. Pero si se tendr en cuenta a los fines de indemnizacin,
originada en la resolucin.
No hay incumplimiento cuando el acreedor impidi por su comportamiento el
cumplimiento del deudor, en este caso este debe poner a mora al acreedor.
Tampoco hay incumplimiento computable si el deudor no ha sido puesto en
mora.
En caso de que ambas partes sean culpables de incumplimiento, el juez apreciar
la importancia de las prestaciones insatisfechas de una y otra parte, para decidir si
entre ellas existe un nexo causal y la relacin de proporcionalidad necesaria para
hacer lugar o no a la resolucin y en su caso, poner dicha resolucin a cargo de
uno u otro contratante.
Especies de pactos comisorios (Mosset Iturraspe)
Expreso y tcito: el Art. 1204 luego de la reforma de la ley 17711 introduce el
pacto comisorio tcito (implcito) en los contratos con prestaciones reciprocas,
pero adems las partes pueden convenir que frente ha determinado
incumplimiento las partes pueden resolverlo, este debe ser expreso. La
importancia de este pacto expreso ha perdido relevancia por el tcito. Tendr
importancia en los unilaterales onerosos. Este derecho que surge del expreso no
puede ser ejercido abusivamente, este se limita por la buena fe, moral y buenas
costumbres. El acreedor que opta por la resolucin pactada, adems tiene derecho
a reclamar daos y perjuicios.
La resolucin opera de pleno derecho, desde que se notific fehacientemente al
incumplidor.
La clusula resolutoria tcita conduce a la extincin del vnculo contractual por
un doble camino:

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1. Por autoridad del acreedor, sobre el procedimiento (plazo (mas de 15 das) o

pacto en contrario para el cumplimiento; opera de pleno derecho). La resolucin
por autoridad del acreedor requiere la intimacin al cumplimiento y un plazo de
15 das para el mismo, salvo que el uso o pacto impusiera uno nuevo. El plazo es
impuesto por el acreedor, teniendo en cuenta el tiempo que lleva el
cumplimiento, se comienza a computar desde que se notific al deudor, este lo
puede impugnar, y ello sera resuelto por el juez.
2. Por sentencia judicial. La demanda por resolucin debe expresar con claridad
la voluntad de concluir la relacin, pudiendo promoverse por va de accin o
reconversin. La notificacin de la demanda implica la puesta en marcha del
derecho del acreedor a la resolucin, sin importar si posteriormente el deudor
cumple.
El jus variandi:
(Petrino)
La persona que ha cumplido puede declararlo resuelto u exigir el cumplimiento.
(Mosset Iturraspe)
Es la posibilidad que tiene el acreedor de demandar por la resolucin del
contrato, luego de haber hecho la demanda por incumplimiento, esto dice la
doctrina, podr hacerse hasta que se dicte sentencia sobre la accin por
incumplimiento. Pero si primero demando por resolucin, luego no puede pedir
el cumplimiento.

PACTO COMISORIO. (Segn Gua)

CONCEPTO.
El 'pacto comisorio' es la clusula por la cual cualquiera de las partes puede pedir
la resolucin del contrato, si la otra parte no cumple con las obligaciones a su
cargo.
ANTECEDENTES. EVOLUCIN.
El origen del 'pacto comisorio' se remonta al derecho romano, en el cual se
exiga que dicho pacto fuese estipulado expresamente en el contrato. Del derecho
romano pas a la legislacin espaola y francesa, pero en ellas se aceptaba que el
pacto comisorio fuera expreso o tcito.
Nuestro Cdigo de Comercio aceptaba el pacto comisorio expreso y el pacto
comisorio tcito (Art. 216).
El Cdigo Civil Argentino, por el contrario, slo aceptaba el pacto comisorio
'expreso'; si no estaba expreso no poda pedirse la resolucin, slo poda pedirse
el cumplimiento del contrato. Pero, como haba numerosas excepciones (en
materia de compraventa, de locacin, donacin, etc.) en que a pesar de no haber

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pacto expreso se poda demandar la resolucin del contrato, un fallo plenario

(Coll c/ Grosso, ao 1953) admiti el pacto comisorio tcito.
La ley 17.711 reform el Art. 1204 C. Civil (texto equivalente al Art. 216 C.
Comercio). De esta forma, la legislacin actual est unificada, pues tanto el Cd.
Civil como el Cod. De Comercio admiten el pacto comisorio expreso y el tcito.
PACTO COMISORIO TCITO.
Art. 1204 (primera parte): En los contratos con prestaciones recprocas se
entiende implcita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en
caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso.
No ejecutada la prestacin, el acreedor podr requerir al incumplidor el
cumplimiento de su obligacin ms los daos y perjuicios derivados de la demora
en un plazo no inferior a quince das (salvo que los usos o un pacto expreso
establecieran uno menor); transcurrido el plazo sin que la prestacin haya sido
cumplida, quedarn resueltas, sin ms, las obligaciones emergentes del contrato
con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daos y perjuicios (Conf.
Art. 1204 seg. parte).
En el pacto comisorio tcito lo fundamental es 'el requerimiento' al incumplidor,
a efectos de que cumpla sus obligaciones dentro de los 15 das; con el
requerimiento se da al deudor la posibilidad de cumplir. Vencido el plazo, el
contrato queda resuelto sin ms, es decir, por el mero vencimiento del plazo.
PACTO COMISORIO EXPRESO.
Es cuando las partes han incluido expresamente el pacto comisorio en el contrato
(Art. 1203).
Su rgimen legal est establecido en el Art. 1204, tercera parte:"... en este
supuesto la resolucin se producir de pleno derecho y surtir efectos desde que
la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su
voluntad de resolver.".
Ac lo fundamental es la comunicacin. Ntese que, a diferencia del pacto
comisorio tcito en el cual se le da al incumplidor la posibilidad de cumplir, en el
pacto comisorio expreso la resolucin del contrato se produce 'de pleno derecho'
desde que la parte interesada comunica a la otra su voluntad de resolver. La
comunicacin debe ser en forma fehaciente, es decir, que no ofrezca dudas (Ej:
por telegrama colacionado, carta documento, notificacin notarial, etc.).
Es importante tener en claro que la comunicacin producir la resolucin si
previamente se puso en mora al deudor (salvo que la mora sea automtica; ver
Art. 509)
Jus variandi.
La parte que ha cumplido puede optar entre: pedir la resolucin del contrato o
pedir el cumplimiento del mismo. Si pide el cumplimiento: luego puede variar y

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pedir la resolucin (ius variandi). Si pidi la resolucin, ya no podr pedir el

cumplimiento (Conf. Art. 1204 in fine).
ASPECTOS VARIOS DEL PACTO COMISORIO.
1) A qu contratos se aplica? El pacto comisorio se aplica en contratos con
'prestaciones recprocas' (Art. 1204), como ser, compraventa, permuta, locacin,
etc.
2) Daos y perjuicios.- Se demande la resolucin o el cumplimiento del contrato,
la parte cumplidora tiene derecho a exigir daos y perjuicios (Art. 1204).
3) Efectos. Tracto sucesivo.- Entre las partes, el pacto comisorio funciona como
una condicin resolutoria, por tanto, deja sin efecto el contrato retroactivamente,
debiendo las partes devolverse lo que hayan recibido, salvo, que se trate de
contratos de 'tracto sucesivo' (ej: la locacin) pues en ellos las prestaciones ya
han sido cumplidas.
4) Si hay caso fortuito es aplicable el pacto comisorio? Para que proceda la
resolucin del contrato, el incumplimiento de la contraparte debe serle imputable
(dolo o culpa). Cuando se debe a caso fortuito gran parte de los autores sostienen
que no es aplicable. Otros -tal el caso de Borda- dicen que aunque haya caso
fortuito el pacto comisorio debe funcionar, pero sin hacerle pagar daos y
perjuicios al incumplidor.
5) Incumplimiento parcial grave.- La resolucin del contrato procede en caso de
incumplimiento parcial o deficiente, pero en este ltimo caso debe revestir cierta
gravedad (La Ley 11-391); si es insignificante no procede porque constituira un
abuso.
6) No procede el pacto comisorio:
- en la venta de inmuebles en lotes y a plazo, cuando el adquirente ha pagado el
25% del precio o ha realizado mejoras equivalentes al 50% del precio de compra
(Ley 14.005, Art. 8).
- en la venta de inmuebles para vivienda, mediando boleto de compraventa, y
cuando el adquirente es de buena fe y ha pagado el 25% del precio (Art. 1185
bis).
- en otros casos especficos, que se vern al tratar cada contrato, en especial la
compraventa.

3) Obligacin de garantas:
Eviccin

15

Petrino
Garanta de eviccin: Quien transmite una cosa por titulo oneroso esta obligado
a garantizar la legitimidad de la cosa.
La tiene el adquirente

Quien adquiere debe poder acceder a la cosa adquirida.

Art. 2091. Habr eviccin, en virtud de sentencia y por causa anterior o
contempornea a la adquisicin, si el adquiriente por ttulo oneroso fue privado
en todo, o en parte del derecho que adquiri, o sufriese una turbacin de derecho
en la propiedad, goce, o posesin de la cosa. Pero no habr lugar a garanta, ni en
razn de las turbaciones de hecho, ni an en razn de las turbaciones de derecho,
procedente de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del
hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de
goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenacin.
Borda la expresa como turbacin, es equivoca esta expresin debido a que solo es
un tipo de ataque al derecho adquirido.
Petrino pide que lo definamos directamente como ATAQUE al derecho
adquirido.
Si era conocido el ataque al momento de celebrar el contrato no podr ejercerse
la garanta de eviccin debido al PPIO. De que nadie puede alegar su propia
torpeza.
Art. 2090. Responder igualmente el que por ttulo oneroso trasmiti inmuebles
hipotecados, o los dividi con otros, si el adquiriente o copartcipe no puede
conservarlos sin pagar al acreedor hipotecario.
Puedo citar:

A todos los enajenantes.

A los que quiera.
A uno solo.

EJ: A vende a B y B le dona a C, C tiene la accin contra A.

Sujetos pasivos: el enajenante y sus herederos
Titulares de la accin: tanto el actor como el demandado. Art.105 C.Proced.

Efectos

16
Art. 2108. El enajenante debe salir a la defensa del adquirente, citado por ste en el
trmino que designe la ley de procedimientos, en el caso que un tercero le demandase la
propiedad o posesin de la cosa, el ejercicio de una servidumbre o cualquier otro
derecho comprendido en la adquisicin, o lo turbase en el uso de la propiedad, goce o
posesin de la cosa.

Citacin al juicio

Carcter: derecho de defensa.

Si es vencido debe responder

Verificada la eviccin el vendedor (enajenante) debe devolver el precio de la

cosa al comprador.
Art. 2118. Verificada la eviccin, el vendedor debe restituir al comprador el precio
recibido por l, sin intereses, aunque la cosa haya disminuido de valor, sufrido
deterioros o prdidas en parte, por caso fortuito o por culpa del comprador.

Art. 2119. El vendedor est obligado tambin a las costas del contrato, al valor
de los frutos, cuando el comprador tiene que restituirlos al verdadero dueo, y a
los daos y perjuicios que la eviccin le causare.
Art. 2121. El importe de los daos y perjuicios sufridos por la eviccin, se
determinar por la diferencia del precio de la venta con el valor de la cosa el da
de la eviccin, si su aumento no naci de causas extraordinarias.

El Art.2117: es una excepcin de la citacin de eviccin (error de borda que lo

considera un caso).
Art. 2.117. Cuando el adquirente, venciere en la demanda de que pudiera resultar una
eviccin, no tendr ningn derecho contra el enajenante, ni aun para cobrar los gastos
que hubiere hecho.

Responsabilidad por eviccin y vicios redhibitorios. Saneamiento:

17

(Mosset Iturraspe)
Todo enajenante es responsable, cuando la enajenacin es a ttulo oneroso, frente
al adquirente, de las consecuencias daosas emergentes de la eviccin y de los
vicios redhibitorios.
Tanto los vicios redhibitorios como la eviccin se fundan en una causa (vicio)
anterior o contempornea a la negociacin misma. El vicio desencadena la
responsabilidad del enajenante. La razn de la responsabilidad es la falta de
legitimidad en el contrato, por la existencia de un vicio en el derecho (eviccin) o
en la materialidad de la cosa (vicios redhibitorios).
Esta es una responsabilidad objetiva. La culpa o el dolo solo tendrn como
consecuencia agravar el dao resarcible.
Por eviccin se entiende la turbacin o privacin que sufre el adquirente en todo
o en parte del derecho trasmitido a ttulo oneroso.
Por vicio redhibitorio el defecto grave u oculto que se encuentra en la
materialidad de la cosa adquirida a ttulo oneroso.
Saneamiento, tiene diversos significados jurdicos, el mas importante es el de
accin y efecto de sanear un derecho viciado o un objeto viciado.
Eviccin. Concepto y campo de aplicacin: (Mosset Iturraspe)
Una nocin moderna denomina eviccin a cualquier turbacin, privacin o
prdida que sufra el adquirente en el derecho transmitido.
Funciona en todos los contratos traslativos a ttulo oneroso; incluso en la
donacin gratuita cuando es de mala fe (el donante saba que el bien era
ajeno). Vlez la ubic dentro de los contratos en particular, los anteproyectos lo
ubican dentro de las obligaciones o en los contratos onerosos.

Requisitos para el funcionamiento de la responsabilidad: (Mosset Iturraspe)

La eviccin es concebible en los actos de transmisin de un derecho (Art. 2089).
No as donde se reconocen o declaran derechos que fueron ignorados por el
legislador.
Es preciso que el adquirente haya recibido un derecho del enajenante a ttulo
oneroso. Requisitos para que funcione:
1. Privacin o turbacin de un derecho:
Este puede ser real, creditorio o intelectual. Este puede originarse en la carencia
total o parcial del derecho que se dijo transmitir; en consecuencia el derecho no
fue transmitido o lo fue de manera menos plena.
Puede ocurrir no obstante tratarse de una turbacin de derecho, no engendra
responsabilidad civil cuando:
- Proceda de la ley (supuesto de tener que dar paso a una heredad encerrada).

18

- Fuere establecida de una manera aparente por el hecho del hombre (Art. 2091).
En caso de que un tercero utilice el bien, pero no perturbe el derecho, en tal caso
el propietario debe apoyarse en la ley y expulsarlo, no eviccin).
2. Causa anterior o contempornea:
Si la causa no exista desde el tiempo del contrato, siendo posterior a l, ninguna
responsabilidad puede imputrsele al enajenante, quien transmiti el derecho sin
vicio alguno.
Pero el Art. 2095 ha dividido a la doctrina y dice cuando el derecho que ha
causado la eviccin es adquirido posteriormente a la transmisin de la cosa, pero
cuyo origen era anterior, los jueces estn autorizados para apreciar todas las
circunstancias y resolver la cuestin. Por lo visto nuestro CC toma una decisin
intermedia al respecto (de acuerdo con las circunstancias del caso).
3. Sentencia judicial:
Para que sea factible la accin por eviccin es necesario que el derecho sea
privado o turbado por una sentencia judicial, que se ha acogido a la pretensin de
un tercero reclamante. Para Josserand tambin habr eviccin cuando el
adquirente para poder conservar el derecho debe consentir un sacrificio
suplementario, sin necesidad de derrota judicial. Ej. El adquirente compr
nuevamente el derecho al tercero que lo pretenda, en este caso debe reclamar al
primer vendedor, podr debatir un juicio con este sobre la legitimidad del
derecho transmitido. Otro ejemplo es el pago de hipoteca para evitar las acciones
de un tercero sobre el bien.
Por otro lado el simple temor de eviccin, por fundado que sea, no obliga al
enajenante, el nico derecho del adquirente ser el de suspender el cumplimiento
de las contraprestaciones a su cargo (Art.1425).
Modificaciones a la responsabilidad por eviccin: (Mosset Iturraspe)
La responsabilidad por eviccin, nacida de la falta de legitimidad en el derecho
transmitido, sea un derecho creditorio, real o intelectual, por la inexistencia total
o parcial de dicho derecho o bien por la existencia en menor medida, con
restricciones o cargas que lo limitan. En nuestro CC es expuesto como una teora
general y luego se legisla en particular con distintas figuras contractuales.
Por ser una responsabilidad que no compromete el orden pblico puede ser
excluida, disminuida o aumentada, por acuerdo de las partes. En caso de que las
partes nada digan tiene lugar, por ser un efecto natural de los contratos onerosos.
- Excluidas: dice el Art. 2100 la exclusin o renuncia de cualquier
responsabilidad no exime de la responsabilidad por eviccin y el vencido tendr
derecho a repetir el precio que pag al enajenante, aunque no los daos e
intereses. Pero a continuacin el CC menciona tres hiptesis distintas:
1. Si el enajenante expresamente excluy su responsabilidad de restituir el precio,
o si el adquirente renuncia expresamente a repetirlo.

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2. Si la enajenacin fuera a riesgo del adquirente. Ac se configura un contrato

aleatorio, y no tendr lugar la eviccin cuando el alea recae, por acuerdo de las
partes, en la existencia, plenitud o ejercicio (legitimidad) del derecho adquirido.
3. El conocimiento del adquirente sobre el peligro que sucediese la eviccin.
- Restrictivas: tienden por lo comn a excluir la responsabilidad en ciertos casos
concretos o limitan el importe del resarcimiento.
- Extensivas: extienden la obligacin que nace de la responsabilidad por
eviccin; podra ser aquella que fija anticipadamente el importe de los daos y
perjuicios.
Cesacin de la responsabilidad. Diversas causas: (Mosset Iturraspe)
El CC enumera, en los arts. 2110 a 2113 las causas de cesacin de la
responsabilidad del enajenante; todas se fundan en la culpa del adquirente.
Art. 2110 Si el adquirente no cumple con su obligacin de citar al enajenante y
luego es vencido en juicio, cesa la responsabilidad, o lo cita fuera de termino.
Este Art. no se aplicar si prueba que era intil, para el juicio citar al enajenante.
Art. 2111 Si el adquirente contina en la defensa del pleito y por dolo o
negligencia dejo de oponer las defensas convenientes.
Art. 2112 Si no apel la sentencia de primer instancia o no prosigui la
apelacin. Excepto que pruebe la inutilidad de apelar.
Art. 2113 Cuando el adquirente, sin consentimiento del enajenante,
comprometiese el negocio en rbitros y estos leudasen contra el derecho
adquirido.

EVICCION y GARANTA DE EVICCION. (Gua)

CONCEPTO.
Cuando adquirimos algo a ttulo oneroso, el transmitente (ej: vendedor, cedente,
locador, etc.) debe garantizarnos que no sufriremos eviccin, es decir, que ningn
tercero nos har reclamos judiciales que nos priven de lo que hemos adquirido, y
que si ello ocurriera se nos indemnizarn los daos y perjuicios. Esta garanta,
implcita en los contratos onerosos, se denomina 'garanta de eviccin'.
Ej: compro un departamento y aparece un tercero que me reclama judicialmente
la restitucin del inmueble alegando que l es el propietario. Si me quitan el
departamento har valer la 'garanta de eviccin' contra el vendedor para que me
indemnice los daos y perjuicios ocasionados.
ART. 2091: "Habr eviccin, en virtud de sentencia y por causa anterior o
contempornea a la adquisicin, si el adquirente por ttulo oneroso fue privado en
todo o en parte del derecho que adquiri, o sufriese una turbacin de derecho en
la propiedad, goce o posesin de la cosa...".
En sntesis, la eviccin consiste en una turbacin, privacin o prdida que sufra
el adquirente en el derecho que se le ha transmitido.

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REQUISITOS. (Gua)
Los requisitos para que funcione la garanta de eviccin son:
a) Que se trate de una turbacin 'de derecho'.La turbacin debe fundarse en una causa jurdica (ej: que le entablen una
demanda, que le opongan una excepcin, etc, que lo puedan privar del derecho
adquirido).
El vendedor no garantiza contra turbaciones 'de hecho' (turbaciones materiales de
terceros que no invocan derechos sobre la cosa). Ej: si compr una casa, y un
tercero me rompe un vidrio o se me mete como intruso, no puedo invocar la
garanta de eviccin contra el vendedor, debo defenderme yo mismo haciendo la
denuncia o iniciando juicio contra el tercero por daos, por desalojo, etc.
b) Que la turbacin tenga una causa anterior o contempornea a la
adquisicin.Ej: compro un inmueble y se presenta a ejecutar el bien un acreedor hipotecario
anterior que yo desconoca; la causa es anterior y puedo invocar la garanta de
eviccin.
Si la causa es posterior a la venta no se puede invocar la garanta. Ej.: adquiero
un inmueble, y meses despus me lo expropian total o parcialmente.
ALCANCE DE LA GARANTA. (Gua)
La accin por eviccin la ejerce el adquirente (o herederos o sucesores
universales; tambin los sucesores particulares, si son a ttulo oneroso) contra el
enajenante.
La garanta funciona de pleno derecho (no requiere pacto expreso) en todos los
contratos traslativos a ttulo oneroso.
La garanta procede por 'hechos de terceros' y tambin por 'hechos del
enajenante', pues ste debe abstenerse de realizar cualquier acto que pueda
significar una turbacin para el adquirente.
EFECTOS DE LA GARANTA. (Gua)
Fundamentalmente son dos:
a) Defensa en juicio.- Si el adquirente fuese turbado por algn reclamo judicial
de terceros, debe hacer citar al juicio al enajenante, pues ste tiene la obligacin
de defenderlo en el juicio, o ms concretamente, de defender judicialmente la
legitimidad del ttulo y de la transmisin (conf. 2108).
En caso de enajenaciones sucesivas, se puede citar al enajenante o a cualquiera
de los enajenantes anteriores (conf. Art. 2109).
La citacin al enajenante, se rige por las normas procesales. Puede pedirla el
adquirente (al oponer excepciones o al contestar la demanda) o el tercero que
inici el juicio (al deducir la demanda), conf. Art. 105 C.P.C.C.
La falta de citacin al enajenante, hace cesar su responsabilidad.

21

Concurra o no el enajenante, el adquirente debe continuar el juicio y defender sus

derechos, porque si el pleito se pierde por omisiones o negligencias de su parte,
no podr hacer reclamos al enajenante.
b) Indemnizacin de los perjuicios.- Si el tercero vence en el juicio, el
enajenante debe indemnizar al adquirente los daos y perjuicios, quedando
comprendido el dao emergente y el lucro cesante; as: devolucin del precio que
se ha pagado por la cosa, gastos efectuados, reparaciones y mejoras que se hayan
hecho, gastos del juicio, etc.
CESE DE LA RESPONSABILIDAD POR EVICCIN.- (Gua)
1) Conocimiento previo de la eviccin: el enajenante no responde, si el
adquirente conoca el peligro de eviccin antes de la adquisicin, salvo que la
responsabilidad hubiese sido expresamente convenida (Art. 2106);
2) Falta de citacin al enajenante: el enajenante no responde, si no fue citado o la
citacin fue hecha fuera de trmino, salvo que el adquirente pruebe que era intil
citarlo porque no haba defensas u oposiciones justas contra el tercero (arts.
2110v2111);
3) Allanamiento a la demanda: el enajenante no responde, si el adquirente se
allana a la demanda del tercero (Art. 2111), salvo que -al igual que en el caso
anterior- pruebe que no haba nada que oponer al tercero;
4) Omisin de defensas: el enajenante no responde, si el adquirente dej de
oponer -por dolo o negligencia- las defensas convenientes o no apel la sentencia
de primera instancia, salvo que pruebe que era intil hacerlo (Art. 2112);
5) Sometimiento a rbitros: el enajenante no responde, si el adquirente someti la
cuestin -sin consentimiento del enajenante- ajuicio de rbitros y stos laudasen
en su contra (conf. Art. 2113).
MODIFICACIONES DE COMN ACUERDO.- (Gua)
Las disposiciones sobre eviccin no son de orden pblico, por tanto, las partes
pueden modificar sus efectos (aumentar o disminuir la responsabilidad del
enajenante) e incluso excluir la responsabilidad del enajenante (Art. 2098).
Si se pact la exclusin de responsabilidad, hay que tener en cuenta:
a) que la clusula es nula, si el enajenante actu de mala fe (Art. 2099). Ej: saba
que haba alguien con mejor derecho y se lo ocult al adquirente.
1
b) que la exclusin, en principio, solo exime de pagar daos y perjuicios; no
exime de devolver el precio que pag el enajenante (Art. 2100) salvo:
- que se pacte expresamente que no deba devolver el precio;
- que la transmisin haya sido 'a riesgo del adquirente' (Art. 2101), pues en este
supuesto el contrato ser aleatorio.

22

Vicios redhibitorios
Petrino
Concepto
Son los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisicin, y
cuya importancia es tal que el comprador de haberlo conocido no la habra
adquirido o hubiera pagado menos.
Requisitos

1) Tiene que ser referido a una cosa.

2) Tiene que ser oculto.
3) Tiene que ser importante.
4) Debe existir al tiempo de la enajenacin.
5) No debe ser conocido al momento de contratar.

Hay una delgadsima lnea que separa las situaciones que habilitan un vicio
redhibitorio o no.

23

Vicios redhibitorios. Concepto (Art. 2164): (Mosset Iturraspe)

Son vicios redhibitorios los defectos ocultos en la cosa, cuyo dominio, uso o goce
se trasmiti por ttulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisicin, que la
hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al
haberlos conocido el adquirente, no la habra adquirido, o habra dado menos por
ella.
Son Requisitos:
- Que se trate de un defecto oculto.
- Que sea grave.
- Que fuera existente al tiempo de la adquisicin.
Campo de aplicacin: (Mosset Iturraspe)
Al igual que la garanta por eviccin funciona la responsabilidad por vicios
redhibitorios en los contratos onerosos, sea que tengan por objeto transmitir el
dominio o simplemente el uso y goce de la cosa. No comprende a los gratuitos.
En cuanto a la disminucin de precio solo es factible cuando las partes son
comprador y vendedor. Pero el Art. 1525 sobre la locacin de cosas autoriza al
locatario a solicitar la disminucin en el precio por vicios o defectos graves de la
cosa arrendada, que impiden el uso de ella (la disminucin del precio o la
rescisin del contrato).
Modificaciones a la responsabilidad: (Mosset Iturraspe)
En principio debemos afirmar que constituye una responsabilidad objetiva, que
obliga al enajenante a restituir las cosas a su estado primitivo, sea o no de mala
fe.
Dice el Art. 2176 Si el vendedor conoca o deba conocer, por razn de su oficio
o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa y no los manifest al adquirente,
responde adems por los daos y perjuicios ocasionados si optare por la
resolucin del contrato.
Por su parte si el adquirente conoca los vicios o deba conocerlos por su
profesin o arte u oficio, libra al enajenante de toda responsabilidad.
Mas all de esto las partes pueden ampliar, restringir o renunciar su
responsabilidad por los vicios redhibitorios (Art. 2166). Esto no libera si el
enajenante actu de mala fe.
Por el acuerdo de las partes se pueden crear responsabilidad para los
denominados vicios redhibitorios convencionales, que son aquellos que no
consisten en verdaderos vicios, esta garanta tiene lugar cuando el enajenante
afirm que la cosa estaba exenta de defectos o que tena cierta calidad. (Ej. es el
defecto de calidad, no es un vicio redhibitorio en si, pero convencionalmente
puede asumirlo).

24

Requisitos: (Mosset Iturraspe)

1. Que se trate de un defecto oculto: es oculto cuando no existe posibilidad de
descubrirlo sin ensayo o prueba de la cosa, o bien solo puede ser advertido por
expertos o propietarios diligentes.
Son defectos ocultos, la falta de poder germinativo de una semilla, las vigas
carcomidas de una construccin, los caos interiores picados, pero no lo son
aquellos que pueden ser reconocidos por una asistencia tcnica, por falta de
conocimiento.
Esto se desprende del Art. 1198, que exige el comportamiento diligente.
2. Que sea grave: es grave cuando el vicio hace a la cosa impropia para su
destino o importa una disminucin en el uso de ella, que de haberlos conocido el
adquirente no la habra adquirido o hubiera dado menos por ella (Art. 2164).
3. Existente al tiempo de la adquisicin: el vicio debe existir al momento de la
adquisicin (Art. 2164). Excepcionalmente, en la locacin de cosas, son vicios
redhibitorios los sobrevinientes en el curso de la locacin: (Ej. volverse la casa
oscura por construcciones vecinas).
Incumbe al adquirente demostrar que el vicio exista al tiempo de la adquisicin.

Efectos de los vicios redhibitorios: (Mosset Iturraspe)

Los vicios originan dos acciones:
1. La redhibitoria: que priva al contrato de sus efectos al provocar la rescisin.
2. La quanti minoris: para la compraventa, que consiste en reducir el precio, de
conformidad con el Art. 2175 (El comprador puede intentar cualquiera, pero una
excluye a la otra).
En principio la accin redhibitoria y la quanti minoris no apareja la reparacin de
daos. Solo es posible si demuestran la mala fe del enajenante.

VICIOS REDHIBITORIOS.
CONCEPTO. (Gua)
Los 'vicios redhibitorios' son los defectos ocultos de la cosa (adquirida a ttulo
oneroso), existentes al tiempo de la adquisicin, que la hacen impropia para su
destino, y que de haberlos conocido el adquirente, no habra adquirido la cosa o
hubiera dado menos por ella (conf. Art. 2164).
La garanta por 'vicios redhibitorios' se debe slo en los contratos onerosos (arts.
2164 y 2165). Entre quienes funciona?: entre las partes del contrato y sus
herederos; se extiende tambin a los sucesores particulares del adquirente, siendo
materia discutible si la pueden o no ejercer los subadquirentes.

25

REQUISITOS. (Gua)
Para que un defecto sea considerado 'vicio redhibitorio' y de lugar a la
responsabilidad del enajenante se requiere:
1) Que el vicio sea grave.
De importancia, de forma tal, que haga a la cosa impropia para su destino, o que
de haberlo conocido, el comprador no la habra adquirido o habra pagado menos
por ella.
(Ejs: compro un coche sport nuevo y la potencia del motor no supera los 50 Km.
p/hora; mquina para fabricar helados que no enfra lo suficiente para fabricarlos;
toro que no sirve para procrear; animales con fiebre aftosa en incubacin;
rajaduras y humedad en un edificio a estrenar; etc).
Si el defecto es insignificante, no funciona esta garanta (Ej: no funcionamiento
de un calefn en la compra de un chalet de mucho valor).
2) Que el vicio sea oculto.
Es oculto, cuando no se puede advertir a pesar de revisarse la cosa con prudencia
y diligencia. En algunos casos, la prudencia impone hacerse asesorar o hacer
revisar la cosa por un experto (Ej: cuando la cosa es de mucho valor o es
tcnicamente muy compleja).
Cuando el vicio 'no es oculto' (vicio aparente) el enajenante no est obligado a
responder (Art. 2173). La jurisprudencia ha sostenido que no son vicios
redhibitorios: habitaciones con poca ventilacin; humedad en las paredes de una
casa muy antigua; bajo nivel del terreno en una zona conocida como inundable;
etc.
3) Que el vicio sea anterior a la venta.
El vicio debe ser anterior, ya debe existir al momento de la adquisicin de la cosa
(conf. Art. 2164).
Si el vicio es posterior a la enajenacin, deber soportarlo el adquirente, sea que
provenga de la accin del tiempo, de caso fortuito, de culpa de terceros o del
mismo adquirente.
El adquirente debe probar que el vicio exista al tiempo de la adquisicin; si no lo
prueba, se juzga que el vicio sobrevino despus (conf. Art. 2168).

26

EFECTOS. (Gua)
La existencia de un vicio oculto en la cosa, hace nacer para el adquirente dos
acciones:
1) la accin REDHIBITORIA.
Su fin es dejar sin efecto el contrato, devolvindose las partes lo que han
recibido. Ej: el vendedor devuelve el precio; el comprador devuelve la cosa
adquirida (conf. Art. 2174).
Qu devuelve el vendedor? El precio (ms los intereses y los gastos ocasionados
por el contrato), y si es de mala fe (por conocer o deber conocer el vicio oculto en
razn de su ocio o arte) paga adems los daos y perjuicios (Art. 2176).
Qu devuelve el comprador? La cosa con los frutos que ella haya producido. Y
si en el tiempo entre la venta y el ejercicio de la accin constituy derechos
reales? La opinin predominante es que la accin redhibitoria no borra los
derechos y cargas que el comprador haya constituido, pero impone al comprador
el deber de desgravar la cosa, para luego entregarla al vendedor libre de
gravmenes (conf. Acua Anzorena, Borda, etc).
2) la accin ESTIMATORIA (o 'quanti minoris').
Es para el caso de que el comprador decida quedarse con la cosa a pesar del vicio
o defecto. El objeto de la 'quanti minoris' es obtener una disminucin o rebaja del
precio, en compensacin por la des valorizacin que sufre la cosa a raz del vicio
(conf. 2174).
Cual ser el monto de la rebaja o reduccin del precio? Puede ocurrir que las
partes lleguen a un acuerdo sobre el mismo; en caso contrario, el monto a rebajar
debe ser resuelto por el juez luego de un examen pericial de la cosa. Para hacer la
estimacin se deben tener en cuenta el costo de los trabajos a realizar para
subsanar el vicio o defecto, o el importe de la desvalorizacin, si el defecto no es
subsanable (J.A. 1956-4-6; 1954-3-62; 58-184).
OPCIONES.
Si el defecto de la cosa es grave, el adquirente puede optar entre ejercer la accin
redhibitoria o la 'quanti minoris'. Intentada una de las acciones, ya no puede
posteriormente intentar la otra (conf. Art. 2175).
Si el defecto no es grave, slo podr intentar la accin 'quanti minoris'.
MODIFICACIN DE LA GARANTA. (Gua)
Art. 2166: "Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad
por los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por la
eviccin, siempre que no haya dolo en el enajenante". Esto es as, porque no est
comprometido el inters pblico.
La renuncia puede ser expresa (ej: en el contrato) o tcita (ej: el comprador recibe
la cosa, descubre el vicio, pero deja que prescriba la accin).

27

La restriccin o disminucin de la garanta, tiene lugar -por ejemplo- cuando las

partes establecen que la garanta estar limitada slo a determinados defectos de
la cosa.
La renuncia o la restriccin, carecen de valor cuando el vendedor conoca el vicio
de la cosa y no lo declar al comprador (arts. 2166 in fine y 2169).
La ampliacin, consiste en agravar o aumentar las obligaciones que surgen de la
garanta. Ej: se conviene que vendedor responde por cualquier vicio de la cosa,
aunque no sea grave y aunque no se trate realmente de un vicio redhibitorio.
A la hiptesis de ampliacin, se refiere el Art. 2167: "Pueden tambin por el
contrato hacerse vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son, cuando el
enajenante garantizase la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta
por el adquirente. Esta garanta tiene lugar aunque no se exprese, cuando el
enajenante afirm positivamente en el contrato, que la cosa estaba exenta de
defectos, o que tena ciertas calidades, aunque al adquirente le fuese fcil conocer
el defecto o la falta de calidad".
CESACIN DE LA GARANTA.- (Gua)
El enajenante no debe la garanta:
1) si el comprador conoca el vicio; o deba conocerlo por su profesin u oficio
(Art. 2170);
2) si el adquirente ha renunciado a ella, salvo que exista dolo del enajenante
(conf. Art. 2166 in fine y 2169);
3) si la cosa fue adquirida en remate o adjudicacin judicial (Art. 2171).
VENTA DE VARIAS COSAS CONJUNTAMENTE.- (Gua)
Cuando se venden varias cosas conjuntamente, la regla es que el vicio
redhibitorio de una de ellas slo da accin redhibitoria para esa cosa, pero no
para las restantes (conf. Art. 2177).
PRESCRIPCIN DE LAS ACCIONES.- (Gua)
La accin redhibitoria y la accin 'quanti minoris' prescriben a los 3 meses (Art.
4041). El plazo comienza a correr desde que el vicio fue descubierto o se hizo
visible.
En el Cd. De Comercio, el plazo de prescripcin es de 6 meses, contados desde
la entrega de la cosa (Art. 473).
Ambos son plazo cortos, por eso cabe aclarar, que si vencieron esos plazos el
reclamante puede -si el vendedor fue doloso- intentar una accin de nulidad y
daos y perjuicios que recin prescribe a los dos aos (conf. 4030).