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UNIDAD 10

COMPRA Y VENTA
1) Contrato de compraventa
Definicin:
Segn Art. 1323 Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a
transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar
por ella un precio cierto en dinero.
Conviene destacar que este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la
entrega efectiva del precio, sino la obligacin de hacerlo. (Borda)
Caracteres: (Borda + Gua)
1) Es bilateral (porque implica obligaciones para ambas partes).
2) Es consensual (porque produce todos sus efectos por el solo hecho del
consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio).
3) No formal (porque se perfecciona por el slo hecho del consentimiento de las
partes, sin requerirse forma especial para celebrarlo. Excepcin: tratndose de
inmuebles, se requiere escritura pblica).
4) Oneroso (porque la prestacin de una parte se da en miras de la
contraprestacin que debe realizar la otra parte. As, la cosa por el precio, el
precio por la cosa).
5) Conmutativo (por lo general, el contrato de compraventa es conmutativo,
porque las prestaciones son ciertas y equivalentes. Por excepcin, en algunos
casos puede ser aleatorio).
Elementos de la compraventa

Capacidad.
Consentimiento.
Cosa (Art.1327).
Precio (Art. 1349 a 1356).

Incapacidad para comprar y vender


Art. 1357: "Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una
de las cosas de que es propietaria; y toda persona capaz de obligarse, puede
comprar toda clase de cosas de cualquier persona capaz de vender, con las
excepciones de los artculos siguientes".
En definitiva, lo que interesa son las incapacidades.
Incapaces de hecho
Por los principios generales sobre capacidad (ver Arts. 54, 55 y 128), no pueden
comprar ni vender (salvo, por medio de sus representantes legales):
1) Las personas por nacer.
2) Los menores de edad (impberes o adultos).
3) Los dementes.
4) Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito.
5) Los inhabilitados judicial-mente (semialienados y prdigos, art. 152 bis).
6) Los penados por ms de 3 aos.
Si el incapaz de hecho celebra el contrato, la nulidad es relativa y se podr
confirmar posteriormente el acto. Debido a que la nulidad esta establecida en
beneficio de ellos y solo ellos pueden alegarla.
Incapaces de derecho
En las hiptesis de incapacidad de derecho no hay medio de celebrar el acto por
si o por representante.
1) Los esposos entre si.
Art. 1358: "El contrato de venta no puede tener lugar entre marido y mujer,
aunque hubiese separacin judicial de los bienes de ellos".
La prohibicin se funda en la necesidad de evitar que (mediante esta
transferencia de bienes de uno al otro) se puedan burlar los derechos de los
acreedores (del esposo o de la esposa) o de los herederos, afectndose la legtima.
La prohibicin no rige si estn divorciados.
El contrato entre esposos es nulo, de nulidad absoluta. Los jueces deben
declararla de oficio, es decir, aunque no haya peticin de parte (art. 1047).
2) Padres, tutores y curadores.
Ellos no pueden vender bienes suyos a los que estn bajo su guarda o patria
potestad (Art. 1359). Tampoco los pueden comprar a los incapaces (Art. 1361,
incs. 1 y 2). Y en general, no puede haber ningn contrato entre ellos (Art. 279).
La prohibicin protege al incapaz y evita que el padre, tutor o guardador realice
operaciones abusivas que lo beneficien a l y perjudiquen al incapaz. Si se viola
la prohibicin, el contrato es nulo, de nulidad relativa, y por lo tanto, confirmable
por el incapaz al desaparecer la incapacidad.

3) Albaceas.
Art. 1361: "Es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por
interpuesta persona:... Inc. 3) A los albaceas, de los bienes de las testamentarias
que estuviesen a su cargo".
La prohibicin tiende a evitar que el albacea perjudique a los herederos y
acreedores, comprando para s a un precio menor de lo que realmente valen, los
bienes de la testamentaria a su cargo. Si se viola la prohibicin es nulo, de
nulidad relativa.
4) Mandatarios.
Los mandatarios no pueden comprar los bienes que estn encargados de vender
por cuenta de sus mandantes (Art. 1361, Inc. 4).
La prohibicin legal se extiende a todos los que actan como rganos investidos
del poder de disposicin de una cosa ajena.
La razn de esta prohibicin es la siguiente: la ley desea evitar un conflicto de
intereses entre el mandante y el mandatario, que habra de redundar muy
probablemente en perjuicio del primero.
El contrato adolece de nulidad relativa manifiesta.
5) Empleados pblicos.
Art. 1361: "Es prohibida la compra... INC. 5 A los empleados pblicos, de los
bienes del Estado, o de las Municipalidades, de cuya administracin o venta
estuviesen encargados".
La prohibicin tiende a evitar 'negociados' por parte del empleado pblico Si se
viola la prohibicin, el acto es nulo, de nulidad absoluta. El empleado deba estar
encargado de la administracin o venta del bien; si no lo est, puede comprar
vlidamente.
6) Jueces, Abogados, Fiscales, etc.
Art. 1361: "Es prohibida la compra.. INC. 6 A los jueces, abogados, fiscales,
defensores de menores, procuradores escribanos y tasadores, de los bienes que
estuviesen en litigio ante el Juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen
ejercido su respectivo ministerio").
Ej. Un juez no podr comprar bienes de juicios que tramitan en su juzgado pero
s bienes de juicios que tramitan ante otro juez.
La prohibicin se funda en razones de moral. Si se viola la prohibicin el acto es
nulo, pero de nulidad absoluta o de nulidad relativa?
Merece tenerse en cuenta la distincin que hace Borda: a) si se trata del juez o de
funcionarios de la administracin de justicia (fiscal, asesor, defensor de menores,
secretarios), la nulidad es absoluta porque hay en juego motivos de orden
pblico;
b) si se trata de abogados y procuradores o peritos de parte, la nulidad es slo
relativa, porque no est en juego el orden pblico y slo existe el inters privado;
por ello, la parte interesada pueda confirmar el acto si as lo desea.

7) Ministros nacionales y provinciales.


Art. 1361:....INC. 7: "Es prohibida la compra a los Ministros de Gobierno, de los
bienes nacionales o de cualquier establecimiento pblico, o corporacin civil o
religiosa, y a los Ministros Secretarios de los Gobiernos de Provincia, de los
bienes provinciales o Municipales, o de las corporaciones civiles o religiosas de
las Provincias".
Se quiere evitar que el funcionario aproveche su funcin y su influencia para
lograr que se vendan los bienes y especular con su adquisicin.
Si se viola la prohibicin el acto es nulo, y segn la jurisprudencia, de nulidad
absoluta. Borda distingue: a) si los bienes adquiridos son del Estado, la nulidad
es absoluta; b) si los bienes adquiridos son de personas jurdicas privadas (Ej:
establecimientos pblicos, corporaciones civiles o religiosas), la nulidad es slo
relativa, y por lo tanto, confrmable.
8) Religiosos profesos.
Los religiosos no pueden comprar ni vender, salvo cuando comprasen cosas
muebles por dinero al contado o cuando contratasen por sus conventos
(Art. 1160).
En nuestro derecho positivo se llama as a los que han profesado votos solemnes
de obediencia, pobreza y castidad.
Puesto que fundamentalmente esta incapacidad se propone proteger a los
religiosos profesos, pensamos que la nulidad tiene carcter simplemente relativo.

2) La cosa vendida. Cosas que pueden venderse.


Condiciones para que la cosa pueda ser vendida
El principio general es que todas las cosas pueden ser vendidas (Art. 1327). Esta
regla requiere empero ser precisada:
a) Debe ser una cosa en sentido propio
Es decir, debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciacin
econmica (Art. 2311)
b) Debe tratarse de una cosa cuya venta no est prohibida por la ley
(Art. 1327).
Repetimos aqu, que en principio, todas las cosas pueden venderse (Art. 1327) y
que slo no podrn serlo cuando la ley expresamente disponga lo contrario.
c) Debe ser determinada o determinable.
En este sentido dispone el Art. 1333 que no habr cosa vendida cuando las partes
no la determinasen, o no estableciesen datos para determinarla. Y agrega que la
cosa es determinada cuando es cosa cierta y cuando fuese cosa incierta, si su
especie y cantidad hubiesen sido determinadas.

d) Debe tener existencia real o posible.


Puede venderse las existentes y aun las cosas futuras, pero no las que, vendidas
como existentes, no han existido nunca o han dejado de existir en el momento de
formarse el contrato; en este caso, el acto es nulo (Art. 1328).
Puede ocurrir que la cosa haya dejado de existir parcialmente; en tal caso, el
comprador tendr derecho a dejar sin efecto el contrato o a demandar la entrega
de la parte que existiese con reduccin proporcional del precio (Art. 1328).

Nulidad de la venta de cosa ajena: casos comprendidos y no comprendidos.


El Art. 1329 sienta el principio de que las cosas ajenas no pueden venderse. Es
una solucin que parece impuesta por una lgica elemental, pues cmo podra
venderse algo que no pertenece al vendedor? Sin embargo, a poco que se
examine el problema, se advertir que el principio no es tan razonable como
pareca. Cuando una persona se obliga a vender algo que no le pertenece, es
obvio que toma el compromiso de adquirirlo primero y luego enajenarlo al
comprador. No hay razn para prohibir tal contrato.
Campo de aplicacin del art. 1329
El Ppio. Gral.
Las cosas ajenas no pueden venderse.
Excepciones:
1) Cuando las partes contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero, pero
teniendo pleno conocimiento de esa circunstancia (ej: el vendedor manifiesta que
la cosa es ajena).
El contrato es vlido, pero debe interpretarse en el sentido de que el vendedor se
obliga a adquirir la cosa de su verdadero dueo para transmitirla luego al
comprador.
2) Cuando se trata de cosas fungibles. (Ej.: se venden 10.000 naranjas).
En este caso, las cosas vendidas se determinan en el momento de la entrega. Por
lo tanto, lo importante es que el vendedor sea dueo de las cosas al entregarlas y
no al celebrar el contrato.
3) Cuando la cosa mueble fue entregada al comprador y no es robada ni perdida.
En este caso, el comprador de buena fe puede invocar el Art. 2412: la 'posesin
de buena fe de cosa mueble, no robada ni perdida', crea la presuncin de
propiedad.
4) Cuando la venta fuese hecha por el heredero aparente y a favor de un
comprador de buena fe (ver art. 3430: cosa mueble adquirida al heredero
aparente).

Requisitos de aplicacin del Art. 1329


De lo dicho en el prrafo anterior, se desprende que para que la venta de una cosa
ajena origine su nulidad es preciso que se renan las siguientes condiciones:
a) Que comprador y vendedor hayan tratado sobre la cosa como perteneciente a
ste; es claro que no importa que el vendedor supiera que la cosa era ajena, si lo
ignoraba el comprador; en suma, lo que la ley no quiere es que las cosas ajenas se
vendan como propias (vase Art. 1178).
b) Que se trate de una cosa cierta y determinada.
c) Que el comprador no est amparado en los arts. 2412 y 3430.
d) Que no se trate de una compraventa mercantil.
Convalidacin de la venta
No obstante la nulidad de la venta de cosa ajena, el acto puede quedar
convalidado o consolidado por los modos previstos en el Art. 1330:
a) Por ratificacin del propietario (Art. 1330, 1er. apartado).
Si el propio dueo ratifica el acto, la nulidad no tendra justificativo razonable.
Esa ratificacin puede ser expresa o tcita; esta ltima resultar de la transmisin
ulterior del dominio al vendedor y aun de la inaccin durante el tiempo necesario
para que el comprador la adquiera por prescripcin.
b) Por adquisicin del dominio por el vendedor con posterioridad a la venta
(Art.1330, 2do. apartado).
Esta adquisicin puede hacerse por sucesin universal (lo que ocurre cuando el
vendedor ha heredado al dueo) o por sucesin particular (cuando ha adquirido el
dominio como comprador, donatario, legatario, etc.).
Venta de cosa futura
En principio, la compraventa debe tener un objeto actual; no se pueden vender
cosas que nunca han existido, que no existirn o que habiendo existido han
perecido. El acto carecera de objeto. Sin embargo, la venta de cosa futura es,
dentro de ciertos lmites, posible (art. 1327). Para que ello sea as es preciso
que las partes que celebran el contrato sepan que la cosa an no existe
(aunque, desde luego, esperan que exista); si por el contrario, contratan en la
inteligencia de que existe actualmente, el contrato ser nulo.
La venta de una cosa futura puede asumir dos formas diferentes:
A) Como contrato condicional (Venta de cosa esperada): las obligaciones de
los contratantes -pagar el precio; entregar la cosa- quedan subordinadas a que se
cumpla la condicin suspensiva: que la cosa llegue a existir (ej: que el potrillo
nazca). Por el contrario, si la condicin suspensiva no se cumple, la venta queda
sin efecto, como si nunca hubiera existido (arts. 1178 y 548).

B) Como contrato aleatorio ('venta de esperanza'): el comprador asume el


riesgo de que la cosa no llegue a existir, sea en su totalidad o slo en parte. Lo
que se compra es 'lo que resulte', una esperanza. Esa esperanza es el objeto del
contrato, y el comprador asume el riesgo de que nada resulte o de que resulte
menos de lo que esperaba, y en ambos casos igual deber pagar el precio.
En la 'venta de esperanza', el comprador puede asumir el riesgo de que la cosa:
1) no llegue a existir en su totalidad (art. 1332, 1 p.), Ej: asume el riesgo de que
el potrillo nazca muerto; asume el riesgo de que la cosecha se pierda totalmente.
Si el potrillo nace muerto o la cosecha se pierde totalmente porque cay una
helada, el comprador igual deber pagar el precio. As surge del Art. 1404.
2) en cualquier cantidad; es decir: en menor cantidad de lo que se espera (Art.
1332, 2 parte).
Ejs: compra la cosecha pensando que podr sacar 1000 cajones de fruta, pero cae
granizo y slo obtiene 300 cajones.
En este caso, el comprador asume el riesgo de que la cosa no exista en la
cantidad esperada, pero no asume el riesgo de que ella no exista en absoluto. Por
ello, si la cosa no existe en ninguna cantidad, no deber pagar el precio (Art.
1405).
Cosa indeterminada
El requisito de determinacin aparece cumplido en estas situaciones:
a) Cuando es cosa cierta (artculo 1333), es decir, cuando est individualizada
en el contrato.
b) Cuando se tratare de cosa incierta y su especie y cantidad hubieren sido
determinadas (artculo 1.333). Es suficiente precisar el gnero (por ejemplo
caballos) y la cantidad, aunque con respecto a sta, es suficiente que pueda
determinarse de conformidad con el artculo 1170. La constancia de gnero y
cantidad son indispensables.
Sancin por indeterminabilidad
Cuando la cosa es indeterminable no habr cosa vendida y la sancin que le
cabe es la nulidad por carencia de idoneidad en el objeto.

Modalidades en la venta de cosas muebles (Zavalia)


a) La venta ad gustum es la de cosas que se acostumbra a gustar o probar antes de
recibirlas. Prevista en la segunda parte del Art. 1336, se reputa hecha bajo la
condicin suspensiva de que la cosa fuere del agrado del comprador.
b) La venta a ensayo o prueba, se encuentra prevista en la primera parte del art.
1336, y se presume como la anterior, hecha tambin bajo la condicin suspensiva
de que la cosa fuere del agrado del comprador.

Comparando la venta ad gustum, con la a ensayo o prueba, slo encontramos


estas dos diferencias: primera, que la ad gustum es una venta a satisfaccin del
comprador, cuyo carcter condicional depende de una clusula natural del
contrato (es decir que no es preciso que las partes la hayan insertado, pues ella se
tiene por insertada en virtud de la ley supletoria, atendiendo a la clase de cosas
sobre la que versa, que son de las que es costumbre degustar), mientras que la
venta a ensayo es una venta a satisfaccin del comprador cuyo carcter
condicional depende de una clusula accidental (es decir de una clusula que las
partes han insertado en el contrato); segunda, que en la ad gustum, la degustacin
debe hacerse antes de recibir la cosa, mientras que en la a ensayo, la prueba,
salvo pacto en contrario, debe verificarse despus de haberla recibido.
Comparando la venta ad gustum y la a ensayo, por un lado, con la a satisfaccin
del comprador por el otro, slo podemos decir esto, y nada ms que esto: aqullas
son especies de sta.
Venta por junto (Univ. Salta)
Segn el artculo 1.339 la venta es por junto, en masa o en bloque cuando son
vendidas en masa, formando un slo todo y por un slo precio.
Son dos los requisitos:
a) Que la venta se haga por un todo.
b) Que se realice por un slo precio (a forfait).
Dice el artculo 1.341 que en la venta hecha por junto el contrato es perfecto
desde que las partes estn convenidas en el precio y en la cosa. La perfeccin del
contrato de compraventa no significa que las prdidas, deterioros o aumentos de
la cosa beneficien o perjudiquen al acreedor (comprador) sino que se aplica el
sistema genrico de las obligaciones de dar para transferir derechos reales, segn
el cual, antes de la entrega es el deudor (vendedor) quien soporta las prdidas o
deterioros y se beneficia con los aumentos.
Venta por peso, cuenta o medida
La venta es por peso, cuenta o medida cuando necesita hacerse algunas de estas
operaciones para determinar la cosa vendida y correlativamente, el precio de la
compraventa.
Se considera que hay este tipo de venta segn el artculo 1.340, en las siguientes
hiptesis:
a) Cuando las cosas no se venden en masa o por un slo precio (por ejemplo en
la venta de 100 kg. de harina a x $ el kg.).
b) Cuando siendo uno el precio no hubiese unidad de objeto (por ejemplo cuando
se venden en x $ 100 kg. de harina).
c) Cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa
(por ejemplo la venta de todo el trigo de un galpn a x $ el kilo, en este caso la
operacin de contar el trigo que hay es indispensable para determinar el precio
total que debe pagarse).

18. Formas usuales en la venta de inmuebles:


Venta de un inmueble con indicacin de su rea y por un precio nico:
(Por ejemplo cuando se vende un terreno de 400 m2 por x $)
Son requisitos:
* Que se haya indicado la superficie (venta a superficie designada) lo que la
diferencia de la venta ad corpus.
* Que haya un precio nico.
* Incumbe al vendedor entregar el inmueble medido y amojonado, los gastos
estn a su cargo.
Aplicacin
a) Exceso o faltante inferior al vigsimo: en cuyo caso no da derecho a
suplemento de precio a favor del vendedor ni a su disminucin respecto al
comprador, (salvo el supuesto de frustracin de la finalidad al que nos referimos
anteriormente).
b) Exceso o faltante de un vigsimo o superior: corresponde el ajuste de precio
en ms o en menos. El exceso o la demasa del vigsimo son suficientes, es
incorrecto entender la norma legal diciendo ms del vigsimo.

Sentido del concepto vigsimo


Porcentualmente vigsimo es la veinteava parte y significa un 5% (Lafaille,
Lpez de Zavala, Spota). En sentido contrario se oponen a esta determinacin
y entienden que debe hablarse de un 20% otros autores (Borda, Salvat).
Venta de un inmueble por indicacin del rea a razn de un precio por
unidad de medida
Son requisitos de esta modalidad de venta:
* Que se haya indicado la superficie, esto es, que se trate de un supuesto de venta
a superficie designada.
* Que se haya dado un precio por la unidad de medida.
Exceso de superficie
El comprador tiene derecho a tomar el exceso abonado el precio correspondiente,
si resultare una superficie mayor.
Falta de superficie
Si la superficie resultante es menor a la prevista, el comprador tiene derecho a
una disminucin en el precio si todava no lo pag o a que se le devuelva una
parte proporcional del precio si ya lo abon. Tambin tiene derecho a dejar sin
efecto el contrato si el faltante es del vigsimo o ms.
Venta de un rea de un inmueble mayor

La situacin se subsume en los supuestos anteriores segn que se haya convenido


la venta ad corpus, ad mensuram o a superficie designada; sometindose a las
reglas sealadas precedentemente.

3) El precio
Concepto
El precio es la contraprestacin que efecta el comprador, por la cosa que el
vendedor le entrega en propiedad.
Requisitos
1) Debe ser en dinero (art. 1323).
Si el precio no es en dinero, no hay compra-venta. Ej: si en vez de dinero, el
comprador entrega una cosa, habr permuta; si entrega un servicio o trabajo,
habr 'dacin en pago' o un contrato innominado, pero no contrato de
compraventa.
El pago del precio en dinero, puede hacerse al contado (sea en el momento del
contrato, o contra entrega de la cosa) o a plazo, es decir, convenirse que el pago
se har ms adelante.
2) Debe ser cierto (Art. 1349).
Esto significa que debe ser determinado o determinable.
El precio es cierto en los casos del Art. 1349:
a) cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar. (Ejemplo: vendo mi auto en un precio de $ 10.000).
b) cuando se deje su determinacin al arbitrio de una persona determinada.- (Ej:
vendo mi quinta en el precio que fije el contador Alberti Alberto).
c) cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta.- (Ej: vendo mi quinta por el
mismo precio que vendi la suya mi vecino Jorge Rodrguez).
3) Debe ser serio.
Es decir, un precio real, verdadero, efectivo. Este requisito no lo exige
expresamente el Cdigo, pero la doctrina coincide en que si no hay precio 'serio'
no hay compraventa.
El precio no es serio:
1) Cuando es un precio SIMULADO (o ficticio): en general, rene esta
caracterstica cuando el vendedor no ha tenido la intencin de exigirlo. (Ej: se
simula pagar $ 300.000 por una casa, se transmite el dominio, pero el precio en
realidad no se paga). En este supuesto, no existe realmente precio, y sin precio no
hay venta; no obstante, el acto podr valer como donacin.
2) Cuando es un precio IRRISORIO: cuando es tan bajo que equivale a nada. La
denominacin de 'irrisorio', se debe a que el precio es tan bajo, tan absurdo, que
causa risa. (Ej: vendo una casa en tres pesos; vendo mi auto nuevo en 5 pesos).

Ac tampoco existe precio, y por lo tanto, el contrato no puede valer como venta,
aunque s podemos estar en presencia de una donacin.

4) Clusulas especiales
Regla general (Borda)
Puesto que en el mbito contractual impera el principio de la libertad (Art. 1197),
las partes pueden pactar las clusulas y modalidades que estimen convenientes
(Art. 1363).
En toda esta materia, las disposiciones del Cdigo, salvo contadas excepcionales,
slo tienen carcter supletorio y rigen en caso de que las partes no hayan
acordado expresamente otra cosa. El Cdigo se ha limitado a reglamentar las
clusulas ms frecuentes; adems de stas, estudiaremos otras no reglamentadas
que tienen tambin importancia prctica.
Clusula de no enajenar (Gua)
Es la clusula por la cual se le prohbe al comprador enajenar la cosa a una
persona determinada.
Art. 1364: "Es prohibida la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona
alguna; mas no a una persona determinada".
Lo que se prohbe es que en el contrato haya una clusula que diga: 'el comprador
de la cosa no puede enajenarla NADIE'. (Esta clusula no anula el contrato, pero
debe tenerse por no escrita, siendo vlido el resto del contrato).
Pero se permite la clusula de 'no enajenar a persona determinada' (ej: al Sr.
Jorge Timi), la cual puede obedecer a motivos diversos (ej: evitar que la cosa
vendida pase a manos de un competidor).
Si la clusula de 'no enajenar a persona determinada' es violada cules son los
efectos?.
Debemos distinguir lo siguiente:
a) Si la prohibicin se pact como 'condicin resolutoria': se aplica el rgimen de
la condicin resolutoria (art. 1371 y concordantes).
b) Si se pact bajo pena 'de multa o clusula penal': la venta al tercero ser
vlida, pero el que viol la prohibicin deber pagar la multa o clusula penal.
c) Si se estableci en el contrato, pero no se le dio carcter de condicin ni se fij
multa: la venta hecha por el comprador a pesar de la prohibicin ser vlida, pero
deber pagar los daos y perjuicios que cause al vendedor.
Venta a satisfaccin del comprador (Guia)
Art. 1365: "...es la que se hace con la clusula de no haber venta o de quedar
deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador".
Ejemplo: compro una casa, pero estipulo que la habitar por un mes y luego
decidir si es o no de mi agrado. Si no me agrada no hay venta.
Esta clusula -aplicable a muebles e inmuebles- tiene caractersticas semejantes a
la venta 'ad gustum' o 'a ensayo o prueba' (ventas que quedan supeditadas a que al

comprador le guste la cosa luego de probarla). Se reputa hecha bajo condicin


suspensiva: que la cosa sea del agrado del comprador (Art. 1377).
Efectos:
1) Mientras no declare expresa o tcitamente que la cosa le agrada, el
comprador ser considerado como un comodatario (Art. 1377)
2) Si no hay plazo sealado para la declaracin, el vendedor puede intimarlo
judicialmente para que decida si la cosa le agrada o no, con conminacin de
pierda el derecho a resolver la compra (Art. 1379).
Pacto de retroventa (Borda)
Concepto
Hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se reserva la facultad de
recuperar la cosa vendida devolviendo el precio o una cantidad mayor o menor
estipulada en el mismo contrato (art. 1366)
En el sistema de nuestro Cdigo, para que haya venta con pacto de retroventa es
necesario que el contrato haya sido seguido de la transferencia del dominio
(escritura publica + tradicin).
La clusula de rescate pactada en un boleto de compraventa es estrictamente una
venta con derecho de poder arrepentirse el vendedor (Art. 1373).
El vendedor tiene derecho a resolver la operacin devolviendo el precio.
Naturaleza jurdica
En la opinin predominante, que nuestro cdigo ha adoptado (Art.1373), es una
venta hecha bajo condicin resolutoria.
La adopcin de esta ltima teora tiene importantes consecuencias:
a) El rescate se opera retroactivamente; se reputa que la propiedad nunca ha
salido del patrimonio del vendedor y quedan sin efecto los actos de disposicin
sobre la cosa hechos por el comprador.
b) Estrictamente no sera indispensable una nueva escritura traslativa de dominio;
sin embargo, ya veremos que en la prctica sta se otorga siempre.
c) El rescate no paga impuesto a la transmisin de bienes
Inters econmico del pacto; sus peligros.
En la realidad econmica estos pactos encubren siempre o casi siempre un
prstamo de dinero; la venta funciona como garanta de que la suma ser
devuelta.
Es un arma poderosa en manos de prestamistas inescrupulosos, que imponen al
deudor condiciones leoninas y que tienen, en estos contratos un procedimiento
que muchas veces les permite quedarse con bienes importantes por un precio
mnimo.
Lo cierto es que hoy esta clusula solo favorece las actividades de los usureros.

Nuestro cdigo ha limitado sustancialmente su mbito de aplicacin, al prohibirla


con relacin a las cosas muebles. (Art.1380).
Cabe agregar que en nuestro medio, la venta de inmuebles con pacto de
retroventa (en su significado jurdico estricto) es decir, con transferencia de la
propiedad, es absolutamente excepcional.
El acto debe hacerse por escritura pblica, lo que supone el pago de impuestos, sellados y
honorarios del escribano; para la anotacin del rescate en el Registro de la Propiedad tambin
habr que otorgar escritura pblica, todo lo cual supone muy elevados gastos, adems del
cumplimiento de trmites engorrosos y prolongados.

Si las partes estn dispuestas a cumplirlos y a pagar los gastos consiguientes, la


solucin lgica y normal es el prstamo con garanta hipotecaria.
El pacto de retroventa se utiliza cuando el deudor no quiere incurrir en gastos o
no puede esperar el tiempo que demanda la escrituracin. El prestamista exige
entonces, como garanta de la operacin, la suscripcin de un boleto de venta con
pacto de retroventa.
A) Condiciones de validez
1) Solo es lcito en relacin a bienes inmuebles.
2) Plazo no superior a tres aos. (A partir de la fecha del contrato, o sea del
boleto de compraventa).
3) La retroventa debe estipularse en el mismo acto de la venta.
Para que el pacto funcione como condicin resolutoria, es indispensable que se
haya pactado en el mismo contrato de venta.
La clusula de retroventa normalmente fija el precio que deber pagar el
comprador para rescatar la cosa, el que puede ser menor, igual o mayor que el de
la venta (Art. 1366) Si nada se dijera sobre el punto, debe interpretarse que las
partes entendieron ajustar el mismo precio de la venta.
B) El derecho de rescate

Quin puede ejercerlo?

1) El vendedor, pero tambin pueden:


2) Los herederos del vendedor
3) Los acreedores del vendedor (Art.1386) en el ejercicio de la accin
subrogatoria.
Pluralidad de vendedores
Si los titulares del derecho de rescate fueran varios, ser necesario el
consentimiento de todos ellos para recuperarla (art.1387).

Contra quienes se ejerce?


1) El comprador o los compradores que la hubieran adquirido conjuntamente, no
importa que sean capaces o incapaces (Art.1388) pues la resolucin opera ipso
iure y sin el concurso de la voluntad del obligado a restituir.
2) Los herederos del comprador (Art. 1388). Si stos son varios, la accin del
vendedor debe ejercerse contra cada uno de ellos por su parte respectiva, sea que
la cosa se halle todava indivisa, sea que se hubiera ya distribuido entre los
herederos (Art. 1390).
3) Sobre los terceros adquirentes de la cosa (Art. 1388)
Es obvio que los terceros que han adquirido la cosa sabiendo que estaba sujeta a
una condicin resolutoria, deban resignarse a la restitucin de la cosa, a cambio,
claro est, de la devolucin del precio.
Capacidad para ejercer e derecho de rescate
La declaracin de voluntad solo ser valida cuando es hecha por una persona
capaz, o por los representantes legales de un incapaz de hecho. (munidos de la
correspondiente autorizacin judicial)
Extincin del derecho de rescate
1) Por expiracin del trmino.
2) Por renuncia del vendedor a ejercerlo.
3) Por prdida de la cosa.
Sea que ella se deba a una causa natural o que haya sido puesta fuera del
comercio o expropiada. En esta ltima hiptesis no habr rescate propiamente
dicho, pero es indudable que el vendedor conserva el derecho a reclamar la
indemnizacin pagada por el Estado, que ocupa el lugar de la cosa.
C) Efectos del pacto
1) efectos del vencimiento del plazo
Con relacin al comprador
El comprador se encuentra en la situacin de un propietario que tiene el dominio
afectado a una condicin resolutoria. De ah se desprenden los siguientes efectos:
a) Puede realizar toda clase de actos de disposicin (venta, hipoteca, constitucin
de usufructos y servidumbres, etc., etc.), pero estos derechos quedarn
extinguidos si el vendedor rescata la cosa (art. 2670)
b) Con tanta mayor razn podr realizar actos de administracin y stos debern
ser respetados por el vendedor que haga valer su derecho de rescate (Art. 2670)
c) Puesto que las cosas se deterioran o pierden para su dueo, al vendedor le
basta con no ejercer su derecho de rescate para hacerlas pesar sobre el

comprador; pero si a pesar de los deterioros el vendedor siguiera teniendo inters


en la cosa, el comprador no responde de los que hayan ocurrido por caso fortuito
o fuerza mayor, pero s por los que hubieran sucedido por su culpa o dolo (art.
1385)
d) Puede, como dueo, ejercer todas las acciones reales emergentes del dominio.
Con relacin al vendedor
Quien ha vendido con pacto de retroventa no tiene sobre la cosa ningn derecho
real sino slo uno de carcter personal: el de readquirir la propiedad.
2) Efectos del ejercicio del rescate
Principio general
El ejercicio del derecho de rescate provoca la resolucin retroactiva de la venta.
Obligaciones del rescatante
a) Ante todo, debe restituir el precio, con lo ms o menos que se hubiera pactado
(art. 1366)
b) Debe reembolsar las sumas que hubiere gastado el comprador en la entrega de
la cosa y en el pago de los honorarios y sellado del contrato (art. 1384)
Solucin justa, pues si la venta queda sin efecto por voluntad del vendedor, no es
admisible que el comprador cargue con esos gastos.
c) Igualmente debe reembolsar las mejoras necesarias o tiles que el comprador
haya hecho en la cosa, no as las voluntarias (art. 1384) respecto de las cuales el
derecho del comprador se reduce a retirarlas si al hacerlo no causa perjuicio a la
cosa (art. 2441).
Obligaciones del comprador
a) A devolver la cosa con todos sus accesorios
Entre estos accesorios se incluyen:
1) las mejoras, sean necesarias, tiles o voluntarias; las dos primeras deben serle
pagadas por el rescatante; en cuanto a las voluntarias, el rescatante no est
obligado a pagarlas y en tal caso el comprador puede retirarlas si al hacerlo no
causa perjuicios a la cosa; pero si el rescatante quisiera conservarlas, el
comprador no las puede retirar, pues forman un accesorio de la cosa y caen por
tanto dentro del precepto del art. 1385.
2) los aumentos que hubiera experimentado el inmueble, sea por accesin o
aluvin.
3) los tesoros que se hubieran descubierto, en la parte que ellos corresponden al
dueo del suelo.

b) En cuanto a los frutos hay que formular las siguientes distinciones:


1) Los percibidos por el comprador hasta el momento de la resolucin son suyos;
2) los frutos naturales pendientes de percepcin deben distribuirse entre
rescatante y comprador a prorrata del tiempo de produccin;
(Ej: as, si entre el momento de la siembra y el de la cosecha transcurren seis
meses y el rescate se efecta al terminar el quinto mes al comprador le
corresponder 5/6 y al vendedor 1/6 de la cosecha).
De esta manera se evita una posible maniobra del vendedor, que ejerciendo el
rescate en vsperas de la percepcin, intente privar al comprador del fruto de su
trabajo, beneficindose en cambio con los intereses del precio hasta el momento
de la restitucin
Efectos respecto de terceros
Puesto que el pacto de retroventa funciona como condicin resolutoria, todos los
derechos que hayan adquirido terceras personas sobre la cosa por acto de
disposicin del comprador (dominio, hipoteca, servidumbre, etc.) quedan sin
efecto.

PACTO DE RETROVENTA (Guia)


Es la clusula por la cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida,
restituyendo el precio recibido, o una suma mayor o menor (conf. art. 1366).
Ej: quiero vender mi casa, pero tengo la esperanza de recuperarla, entonces la
vendo estableciendo que podr recuperarla si dentro de determinado tiempo
restituyo al comprador el precio recibido, u otra suma.
Este pacto se denomina indistintamente 'de retroventa' (por que es una 'venta
hacia atrs': vuelve la cosa al vendedor), 'de rescate' o 'pignoraticio' (porque suele
ocultar prstamos con garanta sobre un inmueble).
Aspectos varios de la retroventa.
1) Nuestro Cdigo considera al pacto de retroventa como una venta bajo
condicin resolutoria.
2) Slo se aplica a ventas de inmuebles (art. 1380 dice: "las cosas muebles no
pueden venderse con pacto de retroventa").
3) El plazo para recuperar la cosa no debe ser mayor de 3 aos, a contar desde el
da del contrato (art. 1381). A los 3 aos prescribe.
4) El precio que el vendedor debe pagar para rescatar la cosa, debe estar fijado en
el contrato (de lo contrario, no podra oponerse a terceros) y puede ser mayor,
menor o igual al de la venta. Si no se ha fijado precio, debe entenderse que las
partes se han referido al precio de venta.
5) El derecho de rescate de la cosa corresponde al vendedor; tambin a sus
herederos, a los cesionarios e incluso a los acreedores del vendedor (en ejercicio

de la accin subrogatoria). Se ejerce contra el comprador o sus herederos, aunque


sean menores de edad, y tambin contra el tercero adquirente de la cosa, aunque
en la venta a ste no se haya expresado que la cosa estaba sujeta a un pacto de
retroventa (art. 1388).
6) El derecho de rescate se puede extinguir por: vencimiento del plazo; por
renuncia del vendedor a ejercerlo; por prdida de la cosa.
Efectos de la retroventa.Antes de que se ejerza el derecho de rescate.
El comprador con pacto de retro-venta es un verdadero propietario (aunque bajo
'condicin resolutoria'), y por ello, puede realizar actos de administracin (ej:
locacin del inmueble) y tambin actos de disposicin (ej: vender, hipotecar,
etc.), aunque estos ltimos estarn sujetos a la misma condicin resolutoria que
afecta el dominio del comprador, y por lo tanto, quedarn extinguidos si el
vendedor ejerce el derecho de rescate (art. 2670).
Ejercido el derecho de rescate.
La venta se retrotrae. El comprador debe restituir el inmueble con todos sus
accesorios (art. 1385). El vendedor debe restituir el precio (arts. 1366 y 1384).
Los frutos de la cosa se compensan con los intereses del precio de venta (art.
1383).
Respecto de los terceros, dado que el pacto de retroventa funciona como
condicin resolutoria, los derechos adquiridos por ellos sobre la cosa (ej:
dominio, hipoteca, servidumbre, etc.) por actos de disposicin del comprador,
quedan sin efecto, es decir, revocados (art. 1388).