2 JUZGADO CIVIL - Sede San Jos

EXPEDIENTE

: 00065-2011-0-0601-JR-CI-02

MATERIA

: DESALOJO

ESPECIALISTA

: MARCO ELOY AQUINO CRUZADO

LITIS CONSORTE : CUZCO TELLO, YSABEL

DEMANDADO

: FLORES VASQUEZ, FIDEL

DEMANDANTE

: CRUZADO AVALOS, MARIA LUISA

S E N T E N C I A (N 160-2011)
RESOLUCIN NMERO VEINTE
Cajamarca, veintiocho de octubre
del ao dos mil once.I.-ANTECEDENTES:
1.-Por escrito de fojas 16 a 21, subsanado por escrito de fojas 27, Mara Luisa
Cruzado valos interpone demanda contra Fidel Flores Vsquez e Ysabel Cuzco
Tello, sobre desalojo por ocupacin precaria, respecto del inmueble urbano
consistente en los lotes uno y dos, ubicado entre las esquinas de las calles Diego
Ferr y Hsares de Junn de esta ciudad; y en forma acumulada accesoria pago de
frutos (se indica que la pretensin de indemnizacin por daos y perjuicios,
inicialmente postulada, fue retirada por la parte demandante en su escrito de
subsanacin de omisiones); sostiene que es propietaria del predio reclamado por
haberlo adquirido por remate pblico del Segundo Juzgado de Paz Letrado, dentro del
expediente N 1993-0077; que a pesar de que en dicho proceso se seal fecha para
lanzamiento, ste se frustr por tinterilladas que realizaban los demandados; por lo
que, con fecha 21 de junio de 2009, se declar improcedente el pedido de lanzamiento
que efectu; que los demandados desde la fecha de la adjudicacin que se le hizo a
su persona se han apropiado indebidamente del inmueble acotado, quienes, por ende,
lo ocupan sin que les asista derecho alguno; asimismo, al estar los demandados
usufructuando el bien deben reembolsarle los frutos que estn percibiendo.
2.-Por resolucin de folios 32, corregida por auto de fojas 101, y luego de ser
subsanadas las omisiones advertidas en la resolucin nmero uno, se admiti a
trmite la demanda en la va del proceso sumarsimo y se confiri traslado a la parte
demandada para que la absuelva dentro del plazo de cinco das, bajo apercibimiento
de ser declarada rebelde.

3.-La demandada Ysabel Cuzco Tello, por escrito de fojas 65 a 70, contesta la
demanda dentro del plazo conferido, solicitando se la declare infundada; sostiene que
el inmueble materia de la demanda fue adquirido por la recurrente y su codemandado,
como convivientes, por escritura pblica de fecha 20 de abril de 1989; que el lote
nmero uno, de 238.00 metros cuadrados de rea le correspondi a la recurrente,
mientras que el lote nmero dos fue para su codemandado; que en el proceso N
1993-0077 a la recurrente no le notificaron ni emplazaron, habindose violado su
derecho de defensa; que dentro del expediente N 2004-0761, sobre mejor derecho de
propiedad, la Sala Civil recomend tramitar el proceso sobre unin de hecho; lo cual
ha cumplido con seguir ante el Segundo Juzgado de Familia, expediente N 979-2009,
donde se ha declarado fundada su demanda y se ha reconocido su convivencia con el
demandado desde 1980 hasta el 17 de diciembre de 2003; por lo que los bienes
adquiridos durante este lapso se sujetan al rgimen de la sociedad de gananciales; por
estos argumentos concluye diciendo que no es una ocupante precaria.
4.-Por su parte, el demandado Fidel Flores Vsquez, por escrito de fojas 85 a 91,
propone la excepcin de prescripcin extintiva de la accin y contesta la demanda
dentro del plazo conferido; alega que el lote nmero dos lo ha adquirido la
demandante por remate pblico en el proceso sobre pago de dlares americanos N
1993-0077; pero el lote nmero uno es de su conviviente y codemandada, quien en
dicho proceso no fue emplazada; por tanto, su derecho queda latente para ejercitarlo
en otro proceso.
5.-La audiencia de saneamiento, pruebas y sentencia se llev a cabo el 13 de junio de
2011, conforme al acta de fojas 136 a 140; en la que se declar improcedente la
excepcin de prescripcin extintiva de la accin propuesta por el demandado Fidel
Flores Vsquez; as como saneado el proceso; luego se fijaron los puntos
controvertidos; despus se admitieron y actuaron los medios probatorios ofrecidos por
las partes; para finalmente disponerse de oficio la actuacin de una inspeccin judicial
en el predio objeto de proceso, la cual se ha realizado el 14 de julio ltimo, segn acta
de folios 163 a 164.
6.-Asimismo se deja constancia que la resolucin (nmero diez, dictada durante la
audiencia nica) que declar improcedente la excepcin propuesta por el aludido
demandado, ha sido objeto de recurso de apelacin por este ltimo; siendo que dicho
recurso se ha concedido sin efecto suspensivo y con la calidad de diferida, a fin de que
sea resuelto por el superior jerrquico conjuntamente con la apelacin de la sentencia,
conforme fluye en la resolucin nmero once, adems de lo dispuesto en la resolucin
nmero trece, que tiene por fundamentado por escrito el referido recurso.
7.-Finalmente, mediante resolucin de fojas 180 a 181, se dispuso de oficio la
actuacin de medios probatorios adicionales; los cuales se aprecia ya obran en autos;

por lo que, al haberse agotado la etapa probatoria, el estado del proceso es el de

emitir sentencia
II.-CONSIDERACIONES:
PRIMERA: En la etapa correspondiente de la audiencia de saneamiento, pruebas y
sentencia se fijaron como puntos controvertidos los siguientes: a) determinar si la parte
demandante es propietaria del predio materia de desalojo; b) establecer si los
demandados ocupan el predio reclamado de manera precaria; esto es, sin ningn
ttulo en que amparen su posesin; o si, por el contrario, ostentaran algn ttulo que
justifique dicha posesin; y, c) determinar si los demandados deben o no pagarle a la
actora por los frutos percibidos por el uso del bien objeto de proceso.
Conforme a la escritura pblica de compraventa de una casa por remate
pblico mediante mandato judicial, de fecha 3 de diciembre de 1996, corriente de fojas
2 a 10, se acredita que el doctor Flaminio Gilberto Vigo Saldaa, en calidad de juez del
Segundo Juzgado de Paz Letrado, en rebelda del seor Fidel Flores Vsquez, recada
dentro del expediente N 77-93, transfiri a favor de la hoy demandante, en virtud del
remate pblico efectuado en dicho proceso sobre pago de dlares americanos, la
propiedad del inmueble ubicado entre las esquinas de la prolongacin Diego Ferr y
jirn Hsares de Junn del barrio Santa Elena de esta ciudad, de 384.30 metros
cuadrados de extensin superficial, que incluye una edificacin de dos plantas de
materiales rsticos que ocupa un rea de 57.60 metros cuadrados, por el precio de
seis mil seiscientos nuevos soles; destacndose que este bien tiene dos frentes: uno
hacia el jirn Hsares de Junn, con 10 metros lineales; y el otro hacia el jirn Diego
Ferr, con 38.43 metros lineales.
SEGUNDA: Precisamente de la revisin del expediente acompaado N 1993-000770-0601-JP-CI-2, sustanciado ante el Segundo Juzgado de Paz Letrado, seguido por
Willy Vigo Valera, contra el ahora demandado Fidel Flores Vsquez, sobre pago de
dlares americanos, se aprecia que concluy con resolucin de fecha 13 de octubre
de 1993 (ver folio 12), en la que se declar fundada la demanda y, en consecuencia,
se dispuso se lleve adelante la ejecucin contra el demandado, hasta que se satisfaga
ntegramente la acreencia all detallada.
Tambin se verifica que, en ejecucin de sentencia, se trab embargo definitivo
sobre el inmueble ubicado entre las calles prolongacin Diego Ferr y jirn Hsares de
Junn, compuesto de dos lotes: uno de 238.00 metros cuadrados y el otro de 146.30
metros cuadrados, donde se ha construido una edificacin de dos plantas (ver folio
21).
Luego se practic la tasacin del inmueble embargado, determinndose que
tiene un rea de 384.30 metros cuadrados, con dos frentes de 10 metros lineales al
jirn Hsares de Junn y 38.43 metros al jirn Diego Ferr; as como se lo valoriz en

la suma de 11,621.73 nuevos soles, incluyendo la edificacin de dos plantas de adobe

existente; para despus disponerse su remate.
Posteriormente, mediante resolucin nmero cuarenta y ocho, de fecha 8 de
agosto de 1996, se orden la transferencia del inmueble embargado y sometido a
remate judicial a favor de doa Mara Luisa Cruzado Avalos, quien result
adjudicndose este bien en la diligencia de remate en segunda convocatoria; as
como, entre otros extremos, se mand la remisin de partes para la inscripcin de esta
adjudicacin en los Registros Pblicos y la entrega del bien a la adjudicataria,
disponindose que el demandado Fidel Flores Vsquez cumpla con este ltimo
mandato dentro del plazo de diez das, bajo apercibimiento de lanzamiento.
Asimismo se advierte que, con fecha 30 de setiembre de 1996, se realiz esta
diligencia de lanzamiento, entregndosele a la adjudicataria la posesin del inmueble
que haba adquirido va remate judicial (ver acta de fojas 289 a 290); lanzamiento que
se volvi a realizar en una segunda oportunidad, conforme es de verse del acta de
folios 297, de fecha 14 de octubre de 1996, en virtud de que el demandado haba
vuelto a ingresar al predio.
Del mismo modo se constata que con posterioridad a tales fechas la
adjudicataria nuevamente ha pedido se lleve a cabo un tercer lanzamiento, el cual fue
denegado al final por resolucin nmero sesenta y siete, de fecha 24 de abril de 2009
(ver folios 382 a 383), por los argumentos que all se invocan (entre ellos, por haber
transcurrido ms de doce aos desde que se realiz el segundo lanzamiento).
TERCERA: Por su parte, la demandada Ysabel Cuzco Tello sustenta su aducido
derecho de propiedad en la escritura pblica de compraventa de fecha 20 de abril de
1989, inserta en copia legalizada de fojas 38 a 48, por la cual su codemandado Fidel
Flores Vsquez, identificado como conviviente de aquella, adquiri de parte de Jos
Carmona Huaylla y Mara Isabel Silva Chingay de Carmona dos lotes de terreno de la
lotizacin San Antonio: el lote N 01 de la manzana A, de 238.00 metros cuadrados de
rea; y el lote N 02 de la misma manzana, de 146.30 metros cuadrados de superficie;
aprecindose que el primero est inscrito en la partida N 11001424 del Registro de
Predios a nombre de la mencionada demandada, segn fluye en el certificado negativo
de gravmenes y cargas de fojas 41.
De otro lado, en la sentencia de vista de fecha 2 de julio de 2008, expedida
dentro del proceso N 2004-761-0-0601-JR-CI-2, seguido ante este mismo juzgado,
por Ysabel Cuzco Tello, contra Mara Luisa Cruzado valos, sobre mejor derecho de
propiedad (ver folios 57 a 59), se revoc la sentencia de primera instancia que haba
declarado fundada en parte la demanda; y, reformndola, la declar improcedente y se
dej a salvo el derecho de la actora, por considerarse que para que una unin de
hecho, como la alegada por la accionante de dicho proceso, pueda originar una
comunidad de bienes a la que se aplicar las normas del rgimen patrimonial de la

sociedad de gananciales, debe necesariamente ser reconocida judicialmente; en tal

sentido se concluye que la demanda deviene en improcedente por carecer la
pretensora de legitimidad para obrar, por cuanto no existe reconocimiento judicial de
su argido concubinato y porque no intervino en la suscripcin de la escritura pblica
de fecha 20 de abril de 1989 (analizada en el prrafo precedente); aadindose que al
emitirse una sentencia inhibitoria -sin pronunciamiento sobre el fondo- (que tampoco
significa darle la razn a la demandada), queda a salvo el derecho de la ah actora
para hacerlo valer oportunamente, de ser el caso.
CUARTA: En esta lnea de pensamiento, del examen probatorio precedente se llega a
la indubitable conclusin de que la demandante efectivamente es propietaria del predio
ubicado en la interseccin de los jirones Hsares de Junn y Diego Ferr de esta
ciudad, de 384.30 metros cuadrados de superficie, por haberlo adquirido en 1996
mediante adjudicacin va remate pblico convocado en un proceso judicial; siendo
que en dicho proceso se le lleg a ministrar la posesin del acotado predio a la
adjudicataria hasta en dos oportunidades.
Ahora bien, la demandada Ysabel Cuzco Tello sustenta su argido derecho de
propiedad sobre uno de los dos lotes en que originariamente haba estado dividido
este inmueble, en que cuando su codemandado lo adquiri en 1989 mantena con ste
una relacin convivencial, por lo que si bien es cierto no intervino en la celebracin de
esta adquisicin, pero por su condicin de conviviente dicho predio fue un bien comn
que se sujeta al rgimen de la sociedad de gananciales, segn lo establece el artculo
326 del Cdigo Civil.
Sin embargo, la Sala Especializada Civil, en la sentencia de vista emitida
dentro del proceso N 2004-761, analizada en la anterior consideracin, concluye que
dicha demandada para que pueda reclamar la titularidad de parte del inmueble de litis
requiere en forma previa contar con una sentencia firme que haya declarado su unin
de hecho alegada; y que mientras ello no ocurra carece de legitimidad para obrar.
La demandada en mencin ha sealado en su escrito de contestacin de
demanda que ya cuenta con reconocimiento judicial de su convivencia; empero, no lo
ha acreditado con medio probatorio alguno; y aun en el supuesto de que lo haya
hecho, tal situacin no bastara para impedir la estimacin de la demanda de desalojo
formulada en su contra, pues para ello requiere necesariamente de una decisin
judicial que declare su condicin de propietaria; esto es, de que su derecho prevalece
sobre el derecho ostentado por la accionante, va un proceso sobre mejor derecho de
propiedad, por ejemplo.
Recurdese que el aludido proceso N 2004-761, sobre mejor derecho de
propiedad, ha finalizado con un pronunciamiento inhibitorio; es decir, no ha existido
una decisin de fondo; de all que se dej a salvo el derecho de la all demandante
Ysabel Cuzco Tello, se colige, para que una vez obtenido el reconocimiento judicial de

su unin de hecho pueda volver a instaurar la misma pretensin; lo que tampoco se ha

acreditado haya sucedido; sin embargo, ello no significa que aqulla necesariamente
tenga la razn en tal controversia, pues para ello se requiere una sentencia que haya
adquirido la calidad de cosa juzgada.
QUINTA: En lo que concierne al hecho que la demandada en cuestin ha logrado
inscribir parte del bien objeto de restitucin, el denominado lote N 01 de 238.00
metros cuadrados de rea, en la partida electrnica N 11001424 del Registro de
Predios de fojas 41, de acuerdo con el informe documentado remitido por la Oficina
Registral de Cajamarca, obrante de folios 191 a 204, dicha inscripcin se ha efectuado
en virtud de la escritura pblica de fecha 20 de abril de 1989 y de la escritura pblica
de aclaracin del 17 de febrero de 1997.
Sin embargo, la primera evidentemente ha perdido virtualidad jurdica cuando
la accionante se adjudic va remate judicial el inmueble a que se contrae dicho
documento pblico, pues el mismo fue embargado y rematado dentro del proceso civil
analizado en la segunda consideracin; y en cuanto a la segunda, se advierte que ha
sido celebrada despus que la demandante se adjudic el predio en mencin (lo que
ocurri el 8 de agosto de 1996) e incluso luego de haberse llevado a cabo los dos
lanzamientos que se realizaron en el predio referido; por lo que se colige que su
elaboracin ha sido de mala fe; adems de que es un acto jurdico de aclaracin de la
compraventa celebrada en 1989; es decir, accesorio de este ltimo y por, ende, debe
seguir la suerte del acto principal; de all que dicha escritura deviene en ineficaz para
los intereses de la accionante.
En todo caso, se deja a salvo el derecho de la demandada para que lo haga
valer va pretensin en un proceso de amplia cognicin.
SEXTA: En sntesis: los accionados no han demostrado ocupar el predio reclamado
con algn ttulo que justifique vlidamente esta ocupacin; por lo que se concluye que
la posesin detentada por aquellos es indebida.
Por consiguiente, la demanda debe ser estimada, por haberse demostrado los
hechos que la sustentan; destacndose que efectivamente se ha comprobado que los
demandados ocupan el predio sub materia de manera precaria, en los trminos del
artculo 911 del Cdigo Civil, pues esta posesin es la que se ejerce sin ttulo o
cuando ste ha fenecido; siendo que, en este caso, como se reitera, aqullos no
ostentan ningn ttulo vlido en que amparen su posesin, en la medida que la actora
adquiri el bien aludido mediante remate judicial, cuyo ttulo de propiedad en escritura
pblica se le otorg el 3 de diciembre de 1996, en rebelda del anterior propietario: el
demandado Fidel Flores Vsquez, quien se reitera a su vez lo haba comprado en
1989; empero, se insiste en que este ltimo ttulo de propiedad ha perdido validez
desde el momento en que el juez del Segundo Juzgado Paz Letrado emiti la

resolucin de trasferencia de la propiedad a favor de la actora; lo que ocurri el 8 de

agosto de 1996.
STIMA: Con respecto a la pretensin de pago de frutos, se tiene que en la
inspeccin judicial se constat que una parte del predio es utilizada como cochera o
depsito y hacia el lado derecho recientemente se haba construido una edificacin de
material noble compuesta de tres mini departamentos; lo que sugiere que si bien los
demandados lo han venido ocupando y usando este inmueble como vivienda, pero no
se ha acreditado que hayan o estn obteniendo frutos civiles, en tanto no existen
pruebas de que al bien lo hayan dado en arrendamiento o mediante otro acto jurdico
oneroso a terceros.
Sobre el particular, el artculo 890 del Cdigo Civil dice: Son frutos los
provechos renovables que produce un bien, sin que se altere ni disminuya su
sustancia; a su vez el siguiente artculo 891 prev: Los frutos son naturales,
industriales y civiles. Son frutos naturales los que provienen del bien, sin intervencin
humana. Son frutos industriales los que produce el bien, por la intervencin humana.
Son frutos civiles los que el bien produce como consecuencia de una relacin jurdica.
Se infiere que la demandante ha solicitado el pago de frutos civiles, pero stos
son producidos por el bien nicamente como consecuencia de una relacin jurdica,
como arrendamiento, usufructo, entre otros actos; ninguno de los que se ha
demostrado haya existido; pues se insiste que el inmueble aparentemente solo ha sido
usado por los demandados; de all que esta pretensin en rigor debe ser desestimada,
al amparo del artculo 200 del Cdigo Procesal Civil, aplicable en forma extensiva;
dejndose constancia que si bien se ha planteado esta pretensin como accesoria,
pero el anlisis precedente revela que su estimacin no es automtica, sino que exige
de la concurrencia de ciertos elementos y requisitos que en este caso no se ha
probado estn presentes.
OCTAVA: En todo caso, se deja indicado que la pretensin correcta hubiera sido una
de indemnizacin por daos y perjuicios, pero sta fue retirada por la accionante antes
de que se admita la demanda, por una cuestin de cuanta de dicha pretensin que
poda haber desencadenado en una indebida acumulacin de pretensiones.
Finalmente, se debe exonerar del reembolso de las costas y costos a la parte
demandada, tal como lo permite el artculo 412 del Cdigo Procesal Civil, por cuanto
si bien los demandados por ahora son ocupantes precarios del inmueble objeto de la
demanda, pero tambin es verdad que en la sentencia de vista expedida dentro del
proceso sobre mejor derecho de propiedad examinada lneas arriba, se ha concluido
implcitamente que la demandada Ysabel Cuzco Tello an puede discutir dicho
derecho en el futuro, al menos de una parte del bien (cincuenta por ciento) si
previamente logra obtener el reconocimiento judicial de la convivencia alegada; lo que

de algn modo significa que hayan tenido motivos atendibles para litigar; ms an si
una de las pretensiones demandadas ser rechazada.
Por tales consideraciones y normas glosadas y, adems, de conformidad con lo
sealado por los artculos 119, 120, 121, 122, 188, 196 y 197 del Cdigo
Procesal Civil, as como artculo 49 del Texto nico Ordenado de la Ley Orgnica del
Poder Judicial y 34 de la Ley de la Carrera Judicial, apreciando hechos y pruebas en
forma conjunta y razonada e impartiendo justicia a nombre de la Nacin:
III.-DECISIN:
DECLRESE FUNDADA EN PARTE LA DEMANDA interpuesta por Mara Luisa
Cruzado valos, contra Fidel Flores Vsquez e Ysabel Cuzco Tello, sobre desalojo
por ocupacin precaria, en la va asignada al proceso sumarsimo; en consecuencia,
ORDENO a los demandados cumplan con desocupar y restituir la posesin -que
indebidamente detentan-, a favor de la parte demandante, del inmueble ubicado entre
la esquina de la prolongacin del jirn Diego Ferr y jirn Hsares de Junn del barrio
Santa Elena de esta ciudad, de 384.30 metros cuadrados de extensin superficial,
cuyas medidas, linderos y otras caractersticas fluyen en la escritura pblica de fojas 2
a 10; y que adems ha sido descrito en la inspeccin judicial practicada en el mismo; e
INFUNDADA LA DEMANDA en lo que atae a la pretensin de pago de frutos; SIN
COSTOS NI COSTAS; notificndose.