Informe tcnico catastral municipal

El sistema de Catastro de este Municipio, tiene el Nivel III del Sistema de Catastro
Municipal; segn resolucin No. 001 2006 en su Arto. 19 normativa sobre
constancia catastral municipal y constancia de datos catastrales en zonas no
catastradas, emitida por la Comisin Nacional de Catastro, publicada en La
Gaceta, Diario Oficial No. 16 del 23 de Enero de 2007.
A lo antes expuesto el catastro municipal de Comalapa se organiza de la siguiente
manera:

1. Antecedentes.
Se implement el Catastro (SISCAT) en la Alcalda de Comalapa, desde Junio de
2001, con la contratacin de dos personas, las cuales en octubre de 2007 fueron
capacitados en el Municipio de Santo Domingo Chontales sobre Levantamiento y
encuesta catastral, taller que dur dos semanas. En Noviembre del mismo ao se
empez con las mediciones en el casco urbano de Comalapa.
Para tener una referencia o un punto de partida, se hizo un mapa a mano alzada
del casco urbano, por efectos del trabajo, se dividi el casco urbano en dos
distritos, se codificaron las manzanas para hacer el levantamiento, encuesta de
predios y manzanas. Posteriormente se dibuj y se calcul cada predio. Hecho
este proceso se abri un expediente a cada propietario, para efectos del pago de
IBI (Impuestos Sobre Bienes Inmuebles), se tom como base el Autoevalo
Municipal tanto para el rea urbana como rural.
A inicios de 2003, terminado el levantamiento y encuesta en el casco urbano, se
empez a cobrar el IBI de acuerdo al levantamiento catastral que se hizo.
En el area rural, el cobro continuaba de la misma manera, el contribuyente pagaba
de acuerdo con el autoevaluo.
En el marco del proyecto: Apoyo al Fortalecimiento Municipal, se implement, el
levantamiento de informacin geogrfica en el rea rural en octubre de 2004, que
incluye: recopilacin de informacin referente a la propiedad, al propietario y la
medicin de la misma con GPS 5 Garmin de mano. Para ello, el programa don
una computadora a la alcalda de Comalapa.
Fuimos capacitados en agosto de 2004, para el manejo de GPS, levantamiento y
encuesta Catastral tanto los dos tcnicos de la Alcalda, como los cuatro que se
contrataron por medio del proyecto que financia La Agencia Espaola de
Cooperacin Internacional (AECID), para iniciar este proyecto se hizo el croquis
del municipio de acuerdo a las coordenadas de la gaceta y con la
georreferenciacin de hojas topogrficas.
1

Se inici el cobro de IBI de acuerdo a las medidas realizadas por este proyecto a
mediados de 2005.
A finales de 2005 se tiene un mosaico de toda el rea rural levantada y
encuestada con el proyecto de AECID (Agencia Espaola de Cooperacin
Internacional), que equibale al 76 % del municipio. Esta informacin fue
ingresada al SISCAT. Y a la vez se han venido haciendo algunas actualizaciones.
Con respecto al rea urbana, no se ha actualizado la informacin desde que se
termin el primer levantamiento en 2003.

2. ORGANIZACIN
El rea pertenece a la Red de Catastro Municipal, que fue creada por INIFOM
(Instituto Nicaragense de Fomento Municipal), con el objetivo de apoyar a las
reas de catastro de Chontales, Boaco y RAAS (regin autnoma del atlntico
sur).
Tiene estrecha relacin con las diferentes reas de la municipalidad: Finanzas,
Planificacin y Obras pblicas, Servicios Municipales, Unidad Ambiental, etc.
donde el cruce de informacin, es vital para tener un registro inmediato de todas
aquellas propiedades que han sufrido cambios o modificaciones en sus
infraestructuras de construccin, lo que permite a nuestra rea actualizar nuestros
registros.
Concejo
Existe coordinacin estrecha con el concejo, en lo referente a la legalizacin de
propiedades o donacin de nuevos lotes por parte de la comuna, para la creacin
de urbanizaciones nuevas, lo que permite actualizar nuestros registros.
Administracin
El rea de catastro municipal, se encuentra en comuniciacin con la unidad de
administracdin tributaria, una de las mas importantes en la municipalidad, por el
cobro de IBI (Ipuestos Sobre Bienes Inmuebles), esta unin se da atravs de la
elaboracin de la liquidacin de impuesto. Registro del contribuyente (RC4)
Servicios municipales
Para el rea de servicios municipales se aprovecha la cartografa para la definicin
de las rutas de cobro a los colectores de la basura, limpieza de calles,
infraestructura y equipamiento municipal.
Planificacin y obras pblicas
Para la oficina de planificacin y obras pblicas, el catastro es importante en la
micro localizacin geogrfica de los trabajos de inversin que se ejecutan, para
levantamiento y ubicacin de nuevos proyectos.

Unidad ambiental
Con la unidad ambiental, se han realizado trabajos de medicin de los afluentes
mas importante del municipio (como es el ro Cuisal), con el fin de elaborar
proyectos de reforestacin de la cuenca.
Instituciones agenas a la municipalidad
Con otras instituciones, la informacin recopilada por nuestra rea, sirve para
realizar estudios e investigaciones, de igual forma, los agentes que tienen
presencia en el municipio como: Polica, Juzgado Municipal, MINSA (Ministerio de
Salud), MINED (Ministerio de Educain) entre otros... han coordinado acciones
conjuntas para desarrollar algunos programas de orden social, con planos hechos
por la oficina de catastro municipal, para poner en marcha programas como
seguridad ciudadana, delimitacin de focos de enfermedades, ubicacin de
centros escolares.
Asi se organiza la alcalda municipal de Comalapa Chontales, y ah esta la oficina
de catastro municipal.
Organigrama alcaldia de Comalapa
Concejo Municipal

Secretario del Concejo

Alcalde
Vice Alcalde
Informatica.
Administracin y Finanzas
Planificacin y obras p.
Promotor Social

Unidad Ambiental
Y Servicio Municipal

Registro Civil
Asistente

Registro de Fiero
Contabilidad
Catastro
ODEL

Cementerio, Parque y Basura

Vigilante
Limpieza de calles
Conserje

El catastro Municipal es una rama de administracin porque la alcalda de

Comalapa tiene poco personal.

3. Nivel de prctica catastral

El rea de catastro municipal ahora implementa el NIVEL II, en nuestro municipio,
devido a las capacitaciones recibidas y al desempeo de las actividades que se
efectan, el cual comprende el proceso de llenado de las encuestas y el
levantamiento catastral, esta informacin se ingresa al programa alfanumrico y
grfico, es decir al SisCat.
En la actualidad, se realizan levantamientos y desmembraciones con la parte
grfica, lo que se levanta se ingresa en nuestra cartografa rural; no contamos con
una cartografa urbana, para el rea rural se empiezan ha generar mapas a nivel
de comarcas, con alguna de la informacin recopilada; en el caso del rea urbana,
se iniciar un proceso de reevaluacin masiva, tal como lo demandan las Leyes de
catastro e IBI (Impuestos Sobre Bienes Inmuebles) respectivamente.
Ley (509)
Ley General de Catastro Nacional
Arto 21
Inciso

3:

realizar el establecimiento desarrollo, levantamiento y

actualizacin del Catastro de su circunscripcin municipal de
acuerdo a sus capacidades.
Decreto (3-95)
Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles

Arto. 31:
Inciso

g) Efectuar la reevaluacin masiva de los bienes inmuebles de su

jurisdiccin, en un tiempo no menor de cinco aos, a partir de la
valuacin original entre cada reevaluacin.

El nivel de cobertura para el rea rural es de 76% y para urbana es de 82%.

EL SIGUIENTE CUADRO MUESTRA EL AVANCE FSICO DEL

CATASTRO DE COMALAPA, CHONTALES
UNIVERSO
LEVANTAMIENTO
CARGADO AL SISTEMA
AVANCE FSICO
PROPIEDADES
ENCUESTA
Urban Rura
Urban Rura
Urban Rura
Urb
Rur Total
Total
Total
Total
%
o
l
o
l
o
l
(%)
(%)
(%)
C=A+
F=D+
I=G+
K=D/ L=E/ M=F/
A
B
D
E
G
H
J=I/F
B
E
H
A
B
C
378

1,60
1,980
2

309

1,22
1,531
2

79

961 1,040

68

82

76

COMPORTAMIENTO DEL
IBI
Potencial Recaudad
en
o
%
IBI
Ao 2006

77.3 500,760.00

301,130.8
60
8

Se cuenta con manuales para encuesta y levantamiento catastral urbano y rural.

sin embargo, para llevar a cabo los levantamientos rurales, se realiza un plan de
trabajo donde se describen las actividades a realizar, en ese sentido se orienta el
trabajo a realizar a diario.
Auatualmente no se cuenta con personal para realizar estas actividades
diariamente, se hacen pero ocasionalmente por los dos tcnicos que conforman el
rea de catastro.
cuando se realiza un proyecto como el que apoy AECID en conjunto con INIFOM,
en este municipio, y el levantamiento urbano que se hizo en el 2001, se realizaban
de la siguiente manera.

rea urbana:
Se formaban dos equipos de trabajo, cada equipo estaba integrado por dos
tcnicos. Se nombraba un jefe de grupo, uno era encuestador y el otro se
encargaba del levantamiento dibujo de croquis.
Al iniciar el trabajo de campo los tcnicos llevaban un croquis de la manzana sera
levantada, primero se hace un recorrido por toda la manzana, para detectar
aquellos cambios que pueden no estar reflejados en dicho croquis, esto es gracias
a la existencia de mapas que proporcionaron otras instituciones, para llevar a cabo
el proceso de levantamiento en el casco urbano ya que no exista cartografa del
mismo.
Se inicia un primer levantamiento con el primer lote que se identifica, el que esta
ms al noroeste de la manzana, con el permiso del propietario o persona mayor de
edad que se encuentre en la propiedad. La encuesta catastral refiere toda la
informacin alfanumrica que se pueda recabar como: techo, piso, paredes,
acabados de paredes, topografa del terreno, pendiente, datos legales de esta
(datos registrales) y datos del propietario; simultneamente se procede al dibujo
del croquis del terreno sin escala con todas las diagonales que sean necesarias
5

para delimitar las mejoras encontradas, amarre del edificio y todo lo concerniente
al dibujo que actualizara la cartografa.
A continuacin en el trabajo de gabinete, se procede a dibujar en Power MAP la
informacin levantada, el operador grafico verifica que las distancias estn
correctas, si por alguna razn el dibujo no se puede cerrar este es regresado para
su verificacin en campo hasta que sea corregido y pueda ser actualizada la
cartografa urbana. Los levantamientos se realizaban con cintas mtricas y
plomadas. La informacin alfanumrica es cargada al programa SISCAT 9.0
versin que tienen instalada la Alcalda municipal.

rea rural:
En el caso del rea rural, cuando se inici el trabajo se no se tena cartografa
base, de manera que se hizo una distribucin comarcal, apoyados por los lideres
de las comarcas, para la identificacin de las mismas.
En el rea urbana se inici por la primer propiedad que se ubicaba mas al
moreste de la manzana. esto luego que se tenan identificados los polgonos de
manzana.
Para el rea rural, se apoy el trabajo con publicidad y la realizacin de reuniones
con pobladores de las comarcas, se invit a los productores a dejar que los
tcnicos accedan a su propiedad, para realizar el levantamiento de la informacin
rural. De la misma manera se usan los formularios de encuesta catastral que
recogen la del edificio, con la salvedad que ac se anexa informacin de tipo
agropecuaria, que tiene que ver con la produccin de la tierra, tenencia, pasto, uso
de suelo y mas.
El levantamiento de campo para el dibujo de croquis se realiza con GPS Garmn V,
recogiendo las coordenadas que se encuentran en el entorno de la propiedad por
lo que se hace necesario realizar un recorrido completo de la misma.
Luego esta informacin del GPS es bajada a travs del programa MapSource V.3,
el que administra las coordenadas para llevarlas a MicroStation Power MAP y
dibujar todo lo levantado. Al igual que en el rea urbana la informacin
alfanumrica pasa al SISCAT 9.0.
La informacin grafica se administra por niveles en MacroStation, es decir cada
uno de los elementos que se dibujan tienen asignado un nivel, color y grosor de
lnea.
6

A continuacin detalle:
Nive
l
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43

Nombre
Cdigo de manzana
Limite de predio
Limite de distrito
Acotacin de la manzana
Cauce y ro de verano
Acotacin del predio
Cdigo de edificacin
Acotacin de la edificacin
rea residencial rural
Mejoras en la edificacin texto
Cdigo de distrito
Achurado 1 planta
Coordenadas UTM
Mejoras en la edificacin borde
2P
Mejoras
en
la
edificacin
diagonal 1P
Mejoras
en
la
edificacin
diagonal 2P
Cdigo de predio
Limite de la manzana
Mejoras en el terreno
Numero de plantas
Mejoras en la edificacin borde
1P
Achurado 1+P
Nombre del propietario
Limite de la edificacin
Eje cauce y ros
Tramo de vas
Cdigo de va
Vaco
Celdas
Cdigo del departamento
Cdigo del municipio
Cdigo de zona de valor
Cdigo de tramos de vas
Cunetas
Edificio en construccin
Eje de va
Historia
Limite de barrio
Limite de cultivos
Limite de zona de valor
Limite departamental
Limite municipal
Mejoras en la va

Color

Estilo
lnea
0
0
4
0
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Grosor
lnea
0
0
4
0
0
0
0
0
0
0
2
0
1
0

0
0
0
0

0
1
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
3
0
6
0
3
5
6
0

0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
1
0
0
0
0
0
1
0
1
2
2
0

Nive
l
44
45
46

Nombre

Color

Nombre de barrio
Propiedad horizontal
Texto de cultivos

Estilo
lnea
0
0
0

Grosor
lnea
1
0
0

Estos niveles son utilizados para administrar la informacin urbana y rural.

La informacin grfica que se esta generando ser tematizada en ArcView 3.2
para realizar consultas y as poder dirigir la inversin de los recursos de la comuna
para proyectos determinados.

Inversin en el rea de Catastro.

El catastro municipal tiene a su disposicin:
1. Personal de catastro.
El catastro municipal cuenta actualmente nicamente con dos personas:
Nombres y
Apellidos

Cargo

Nivel
Profesional
1.

Nilson
Corrales
Snchez

Responsable
de Catastro

Jasser
Miranda
Hernndez

Tecnico de
Catastro

Ing.
Agrnomo

Bachiller.

2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Nivel
SisCat
Levantamiento y
encuesta catastral
Cobro del IBI
Manejo GPS
Siscat
MicroStation
Mapsource
PowerMap
ArcView 3.2

Fecha
2004
2004
2004
2004
2005
2005
2005
2005

1. Levantamiento
y
encuesta
catastral
2. Cobro del IBI
3. Manejo GPS
4. Siscat
5. MicroStation
6. Mapsource
8

7. PowerMap
8. ArcView 3.2
9. ArcGis

2. Mobiliario de catastro.

Descripcin
Equipos
de
Computadoras
Impresora HP Lser jet
1320tn
GPS
Aire acondicionado
Mesa de dibujo
Estabilizador Tripp-lite
Telfono
Escritorios de Madera
Sillas Giratorias
sillas de espera

Cantidad

Observacin

1 buena y otra regular

Est en buen estado y es

compartida por los dos equipos
2 GARMIN 5 Y 1 Magellan
En buen estado
En buen estado
En buen estado
En buen estado
Regulares
Regulares
En buen estado

3
1
1
2
1
2
2
2

3. Local.
El local de la oficina de catastro mide cinco metros de frente por cuatro metros de
fondo (veinte metros cuadrados), de acuerdo al personal que actualmente labora
en esta rea, el lugar es adecuado puesto que somos nicamente dos
funcionarios y el mobiliario existente es poco para las exigencias del trabajo.
Se tiene problemas nicamente en pocas de pago de IBI, porque que, el espacio
es pequeo, para atender a los contribuyentes, pues somos los encargados de
cobrar este servicio.
El rea de catastro se debe ampliar, pues necesita mas personal para seguir el
trabajo en las actualizaciones de las encuestas y levantamientos catastrales.
con eso el personal aumentara y las dimensiones de esta oficina deben de ser
mayores.
9

4. Hardware y Software.
Descripcin
Procesador (GHZ)
RAM (MB)
Monitor pulgadas
Capacidad de HDD
(GB)
CD-ROM RW DVD
RW
OS
Impresora
Estabilizador
Red local
SisCat
MicroStation
SIG
Mapsource

Equipo #1
2.80
1 GB
16
120

Equipo #2
2.66
256
15
40

CD-ROM-DVD RW

CD-ROM-RW-DVD

Windows XP
HP
Laserjet1320tn
Tripp-lite
Equipos que
estn en el rea
SISCAT 9.0
Power Map V8
ArcView 3.3,
ArcGis
5.4

Windows XP
Tripp-lite
Equipos que estn en el
rea
V8
5.4

5. Cartografa y Geodesia.

Cartografa
Descripcin
Mapa Catastral rural Formado con hojas
topogrficas escala 1: 50,000.00 (formato
anlogo)
Mosaico digital del municipio formado por
seis hojas topogrficas
Mapa catastral rural como producto del
levantamiento geogrfico rural. (digital)
Mapa
catastral
rural
elaborado
en
MicroStation con hoja topogrficas y limites
municipales de la gaceta
Mapa urbano formado por rea el ao 2001
(a mano alzada)

Cantidad
1
1
1
1
1

Geodesia
Descripcin
Equipos geodsicos como:
GPS GARMIN 5
GPSMAGELLAN
Cintas mtricas de 50mts
Cintas mtricas de 30mts
Cintas mtricas de 5 mts
Escalmetros
Reglas de 30 cms
Distanci metros
Plomadas
Brjulas

Cantidad
2
1
3
3
5
3
3
1
2
2

Se pretende iniciar con el levantamiento y actualizacin del rea urbana de este

municipio, nuestra meta es terminar en un 100% dicha actualizacin para 2010.
pues por las caractersticas del casco urbano y la cantidad de viviendas que
existen, es un proyecto que se puede realizar en un corto lapso de tiempo.
En la actualidad, bajo la administracin del Sr. German Otero Arrliga, la oficina
de catastro de la alcalda de Comalapa, brinda los siguientes servicios:
1. Solvencias Municipales.
2. Cobro de IBI (Impuestos sobre bienes inmuebles).
3. Medicin de Predios Patios.
4. medicin de Fincas.
A continuacin detalle de cmo funciona cada uno de los servicios.
Solvencia Municipal
Para que la oficina de catastro emita una solvencia municipal, el contribuyente
deber estar al da con el pago del IBI (Impuestos sobre bienes inmuebles), la
persona que necesite este servicio, tiene que traer la escritura o una copia, para
revisar los linderos, dimensiones de la misma y datos registrales,
Cobro de IBI
Cada contribuyentes tiene un expedientes donde tiene registrada la propiedad y se
le cobra de acuerdo al programa SISCAT 9.0 si este se mantiene al da con los
impuestos y paga en los primeros tres meses del ao (Enero, Febrero, Marzo) se
le har un descuento del 10% de total a pagar. Pero si no paga en estos meses y
lo hace en los siguientes tres (Abril, Mayo Junio), no se la har descuento, pero si
1

no paga en estos ltimos meses y lo hace posteriormente, el contribuyente caer

en mora y esta se aplica al 10% por mes.
En caso que la persona nunca haya declarado la propiedad en la comuna y por
primera vez lo hace, se le cobrar a siete crdobas la manzana de tierra y pagar
los ltimos dos aos.
El formato para el cobro del IBI que se utiliza es el RC-4 Regisatro del
contribuyente formato de liquidacin de impuestos de bienes inmuebles.
Medicin de Predios Patios.
Este servicio, la Alcalda de Comalapa no lo brinda con regularidad y cuando lo
hace, la persona deber acudir al Seor Alcalde para hacer la solicitud
correspondiente, o bien lo puede hacer con un miembro del concejo y estos
ordenaran a un miembro de la oficina de catastro para que lo ejecute, la comuna
lo hace con el fin de entregar ttulos de dominio, debido a la necesidad que tienen
las personas de inscribir su propiedad.
Medicin de Fincas.
Esto es un poco mas difcil, porque aos atrs la Alcalda de Comalapa brind este
servicio y ahora no lo hace y cuando accede para prestar este servicio, es en caso
de gran necesidad, porque este trabajo es algo complicado por el tiempo que se
lleva el tcnico en hacerlo y como solo dos trabajan en la alcalda esta Oficina,
esta no puede estar sin atencin.
La comuna comalapense espera que las personas que no pagan impuestos, lo
hagan, porque asi traer mas veneficio a la poblacin, porque entre mas dinero
recauda la alcalda, mayor es la trasferecia del gobierno.
Se emite el presente informe para los efectos establecidos en el inciso a) y b) del
Arto. 7 de la resolucin No. 001 - 2006.
Informe presentado por:

_______________________________
Ing. Nilson Francisco Corrales Snchez
Responsable de Catastro Municipal.
Correo elctronico: corralesnilson@yahoo.com
telfono: 2519-4510. ext. 107
celular: 86509622.
1