APUNTES DE CLASES 1

ASPECTOS RELEVANTES DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS.

Isaac Stevens M.*
La aplicacin e interpretacin del complejo entramado normativo que regla al contrato
de arrendamiento, genera ciertas dificultades que la doctrina y la jurisprudencia han
debido resolver. El hecho de que sus reglas legales estn dispersas por diversos cuerpos
normativos, y que en algunos casos hayan sido dictadas en momentos tan dismiles, no
contribuye a la solucin de las mismas, generndose un cierto desfase en su regulacin
que no siempre se condice con el avance del trfico jurdico.
En lo que sigue, nos proponemos identificar los principales conflictos y aspectos de
inters doctrinario y jurisprudencial que suscita el arrendamiento de cosas. Algunos de
ellos se encuentran resueltos de un modo categrico, y otros, requieren de un mayor
desarrollo del intrprete en atencin a las variadas posiciones existentes.
Entre los aspectos relevantes que observamos y que pasaremos a analizar, se
encuentran:
(i)

El artculo 1926 del Cdigo Civil y la nocin de incumplimiento esencial;

(ii)

Los problemas relativos a la destinacin de la cosa arrendada:

a. La destinacin de la cosa como una hiptesis de responsabilidad
precontractual;
b. La destinacin de la cosa y el rol de los vicios redhibitorios en el
arrendamiento;
c. La destinacin de la cosa arrendada como un concurso entre el error con
efectos anulatorios y la resolucin;

(iii)

La oponibilidad del arrendamiento contra terceros adquirentes; y

(iv)

Los efectos del Pacto Comisorio Calificado en el arrendamiento y el artculo

1977 del Cdigo Civil.

Texto elaborado para ser utilizado en el curso de Contratos Civiles, Facultad de Derecho, Universidad
Diego Portales, tiene un fin recopilatorio y pedaggico por lo que se omitirn en general, las citas y
referencias particulares, prohibindose su distribucin y cita.
*Ayudante de Derecho Civil, Facultad de Derecho, Universidad Diego Portales.

[1]

(i)

El artculo 1926 del Cdigo Civil y la nocin de incumplimiento esencial. 2

El artculo 1926 del Cdigo Civil 3 chileno juega un rol fundamental en la teora del
incumplimiento esencial que faculta a la resolucin.
En efecto, si concebimos a la resolucin como un medio de tutela frente a la inejecucin
(o defectuosa, o tarda ejecucin) de la prestacin, como un remedio que posee el
contratante no incumplidor para desligarse de un vnculo del que no ha obtenido la
ventaja que prevea, de forma de que pueda acudir al mercado y buscar formas ms
adecuadas y convenientes para satisfacer sus intereses, el artculo 1926 se presenta
como un elemento ilustrador para dilucidar el presupuesto de procedencia de la
resolucin.
Antes de entrar al anlisis del artculo enunciado, cabe precisar ciertas cuestiones
generales.
La doctrina tradicional (MEZA BARROS, SOMARRIVA, ALESSANDRI) sostuvo que
cualquier incumplimiento, an uno insignificante o nfimo, era apto para hacer
procedente la resolucin. Lo anterior, fundamentado en el artculo 1489 que no
distingue acerca de la entidad del incumplimiento para facultar a la resolucin (o al
cumplimiento forzado) y por ende no le es lcito al intrprete hacerlo, y fuera del
argumento literal de la condicin resolutoria tcita, se agrega que atendida los principios
de indivisibilidad e identidad del pago (que recoge el art. 1569), no es lcito al deudor
incumplir toda la obligacin o una parte de ella, por ende, para esta doctrina hay
incumplimiento de lo pactado y consiguientemente procede el ejercicio de la accin de
resolucin cualquiera sea la entidad de la inejecucin.
Incluso la jurisprudencia hizo eco de dicho aserto durante largo tiempo, una sentencia
ejemplar de ello dictada por la Corte Suprema 4 estim que la ley otorga la accin
resolutoria frente a cualquier incumplimiento, cualquiera sea la cuota del precio
2

En este apartado sigo estrictamente al profesor lvaro VIDAL, segn lo expuesto en su artculo La
nocin de incumplimiento esencial en el Cdigo Civil publicado en Rev. Derecho P.U.C.V., Valparaso,
Chile, 1 Semestre de 2009 (pp. 221 -258).
3
En lo sucesivo todos los artculos citados en este apunte corresponden al Cdigo Civil chileno.
4
Fallo Corte Suprema de fecha 13 de enero de 1920, en Rev. Derecho y Jurisprudencia 24, secc. 1,
pp.716 y ss.

[2]

adeudada, grande o pequea, que el comprador est en mora de pagar, sea que las dems
cuotas hayan sido pagadas voluntariamente o por resolucin judicial, pues slo el pago
ntegro elimina la condicin resolutoria extinguiendo la accin consiguiente.
El sistema de remedios que defenda la doctrina tradicional centraba su inters en los
efectos del incumplimiento como una sancin para el deudor que actu con dolo o
culpa, esto es como una persecucin en bsqueda de la sancin a quien incumpli un
contrato, sin embargo, la doctrina moderna (PIZARRO, VIDAL) pone el acento en los
casos de infracciones contractuales en la figura del acreedor a fin de lograr su adecuada
satisfaccin y abandonando el cariz punitivo respecto de la conducta del deudor.
Por otro lado, como tempranamente lo anunciara CLARO SOLAR, la resolucin frente a
cualquier incumplimiento podra ser demasiado rigurosa y absoluta, puesto que algunas
obligaciones comprendidas en lo pactado por los contratantes pueden no tener sino un
efecto relativo e insignificante y su inejecucin no causar al otro contratante perjuicios
apreciables, y de tal entidad, que hagan necesaria la resolucin.
No obstante que hoy en da existe meridiano acuerdo en orden a que no todo o cualquier
incumplimiento faculta a la resolucin, no lo hay en lo que refiere al criterio o criterios
que determinaran la gravedad del incumplimiento. VIDAL sostiene que algunos autores
atienden a la clase de obligacin incumplida, distinguiendo entre las obligaciones
principales de las accesorias, segn se trate, o no, de una obligacin recproca
constitutiva de la bilateralidad del contrato; o bien si la obligacin incumplida se
identifica con la esencia del contrato, con lo pactado. Tambin, recurriendo al artculo
1444 se diferencia las obligaciones de la esencia y de la naturaleza de aquellas
accidentales, siendo la resolucin procedente nicamente frente a incumplimiento de
las obligaciones principales o esenciales. Otros en cambio, atienden a la significancia o
importancia del incumplimiento en s mismo, ms que a la clase de obligacin
incumplida o a la finalidad o inters del acreedor que lo determin a contratar, que se ve
frustrada por el incumplimiento.
Sin embargo, lo que verdaderamente importa a juicio del profesor VIDAL es el
incumplimiento en s mismo y su impacto en el inters del acreedor, cuestin que
como afirm FUEYO- el juez deber examinar caso a caso segn el contenido del

[3]

contrato y su economa, y tambin la posible vulneracin del principio de la buena fe

objetiva.
De esta forma, existe una gran diferencia entre el incumplimiento y el incumplimiento
resolutorio. Slo las inejecuciones esenciales permiten la resolucin del contrato, y no
as la de obligaciones secundarias o de escaza importancia.
VIDAL sostiene que en el nuevo derecho de la contratacin 5 existe una verdadera
tipologa que permite desentraar el supuesto de hecho de la resolucin, esto es,
desentraar la nocin de incumplimiento esencial y as la infraccin contractual es
esencial por tres motivos diversos: i) porque las partes as lo quisieron previendo
expresamente la resolucin para un determinado incumplimiento; ii) porque el
incumplimiento lesiona sustancialmente la finalidad del acreedor, en la medida que tal
resultado hubiere sido previsible para el deudor al contratar; y iii) porque producido el
incumplimiento el acreedor no tiene razones para confiar en el futuro cumplimiento o
subsanacin por parte de su deudor, sin que sea razonable forzarlo a conservar el
negocio.
Ser posible encontrar una tipologa similar en el Cdigo Civil chileno? VIDAL
sostiene que es posible, a partir de diversas disposiciones diseminadas por el Cdigo
Civil, siendo la ms destacada, el artculo 19266.

Representado por la Convencin de Viena, por los PCCI (Principios UNIDROIT

sobre Contratos Comerciales Internacionales) y los PECL (Principios de Derecho Europeo de
los Contratos) y si se quiere, los principios contenidos en el marco Comn de Referencia (MCR) sobre el
derecho europeo de las obligaciones. Al mismo tiempo se suma la experiencia de ordenamientos internos
que siguiendo el modelo de este nuevo derecho, o ha modificado, o intenta modificar su derecho
contractual, como el alemn y el espaol, respectivamente
6
Otras disposiciones que son manifestacin del mismo principio: i) el artculo 1590 que trata sobre el
cumplimiento imperfecto de una obligacin de dar una cosa especfica, imputable al deudor
reconociendo al acreedor afectado el derecho a la indemnizacin de daos, salvo que el deterioro
pareciera de importancia, porque en ese caso podr optar entre la indemnizacin y la resolucin del
contrato.; ii) el artculo 1858 exige que el vicio oculto sea importante y lo ser segn el mismo precepto
cuando la cosa no sirva para su uso natural o slo lo haga imperfectamente. si concurre este requisito el
acreedor tiene la opcin de resolver el contrato (rescisin) o reducir el precio. el artculo 1868 dispone
para el caso que el vicio no revista dicha importancia, obligando al comprador a conservar la cosa, a pesar
del vicio, no obstante su derecho a la rebaja del precio; y iii) en materia de arrendamiento, segn el
artculo 1928 si al arrendatario se le priva del goce de tan grande parte de la cosa, queda facultado para
resolver el contrato o pedir la rebaja de la renta. Ahora, si no es tan grande la parte afectada, el
arrendatario debe soportar la perturbacin, con derecho nicamente a la rebaja de la renta.

[4]

El artculo en comento dispone:

Art. 1926. Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o
dependientes es constituido en mora de entregar, tendr derecho el arrendatario
a indemnizacin de perjuicios.
Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad
del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las
circunstancias que lo motivaron, podr el arrendatario desistir del contrato,
quedndole a salvo la indemnizacin de perjuicios, siempre que el retardo no
provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
El precepto permite engarzar la nocin de incumplimiento esencial con la idea de
propsito prctico o finalidad econmica del acreedor, de guisa que el problema de los
incumplimientos resolutorios pasa a ser uno de interpretacin de la regla contractual. en
efecto, de acuerdo al precepto el ejercicio de la facultad resolutoria queda limitada a
aquellos incumplimientos (en particular el retardo) que hagan disminuir notablemente la
utilidad del contrato para el acreedor por haberse deteriorado el objeto de la prestacin o
lo ms importante por haber cesado las circunstancias que motivaron su celebracin.
La norma considera los motivos que inducen a las partes a la celebracin del contrato,
ya no para el control de la validez del contrato (artculo 1467), sino para definir los
efectos del incumplimiento; motivos que son relevantes en la medida que hayan sido
incorporados expresa o tcitamente al contrato, de tal forma que razonablemente
hubiere sido previsible para el deudor, al momento del contrato, que de su
incumplimiento se seguira como resultado la privacin sustancial de lo que tena
derecho a esperar el acreedor en virtud de ese contrato.
El profesor VIDAL sostiene que pese a que el artculo 1926 est ubicado en el ttulo del
contrato de arrendamiento principio de la especialidad, al no entrar en contradiccin
con el precepto general del artculo 1489, podra perfectamente integrarlo, llenando el
vaco de que adolece en torno a los incumplimientos que hacen procedente la
resolucin, y as delimitar su mbito de aplicacin, entonces, del examen de las
disposiciones del Cdigo Civil aparece la resolucin como un remedio limitado a
ciertos incumplimientos, aquellos que revistan una cierta importancia. De no llenar estar
[5]

exigencia, el acreedor afectado por el incumplimiento (cumplimiento parcial o

imperfecto) debe conservar la prestacin, no obstante su derecho a la subsanacin del
incumplimiento o a la indemnizacin de daos.
A fin de concluir este apartado, vale la pena citar el fallo de la Iltma. Corte de
Apelaciones de Concepcin 7, que acogiendo la tesis de que slo determinados
incumplimientos provocan la resolucin del contrato ha sealado que: En
consecuencia, y a pesar de los trminos absolutos en que aparece redactado el artculo
1489 del Cdigo Civil, su correcta interpretacin en el contexto del cuerpo legal en que
se encuentra inserto, conduce a estimar que el incumplimiento de obligaciones de escasa
entidad o importancia, que ninguna o nula influencia pueden tener en la normalidad del
cumplimiento de las obligaciones principales, no puede autorizar a la resolucin de un
contrato; ello implica un ejercicio abusivo de un derecho al afectar la equidad natural y
la buena fe, que exige que los contratos se cumplan de un modo que alcancen la
finalidad que ambas partes tuvieron a la vista al celebrarlo, objetivo que se frustrara de
aceptarse que las minucias tengan ms trascendencia que aquello que es sustancial en la
relacin contractual, ponindose de una manera en jaque el principio de la ley del
contrato (artculo 1545 del Cdigo Civil) y, por ende, el normal desenvolvimiento de los
negocios jurdicos
De este modo, no son pocas las sentencias que al definir si el incumplimiento es, o no,
lo suficientemente grave, ms que atender a la obligacin incumplida, utilizan el criterio
de la repercusin, o impacto, que el incumplimiento produce en la finalidad econmica
que llev a las partes a contratar, tal y como se dispone en el artculo 1926 del Cdigo
Civil.
De lo anteriormente sealado, el profesor VIDAL sostiene que es posible colegir la
siguiente tipologa de incumplimientos esenciales o resolutorios en el Cdigo Civil, a
saber:
i) Los incumplimientos que privan sustancialmente al acreedor de lo que tena derecho a
esperar en virtud del contrato siempre que tal resultado hubiere sido razonablemente
previsible para el deudor al tiempo del contrato, debiendo distinguir dos supuestos
7

Fallo Corte de Apelaciones de Concepcin de fecha 4 de octubre de 2007, N Legal Publishing 37415.

[6]

distintos: i) aquel en que se frustra definitivamente el propsito del acreedor, sea porque
la prestacin se hace imposible o porque, aunque an posible, deja de interesarle al
acreedor; ii) supuestos en que el acreedor sigue interesado en la prestacin, sin embargo
el incumplimiento le priva del beneficio o resultado prctico que persegua obtener con
el contrato. La gravedad es objetiva y viene determinada por el impacto del
incumplimiento en el inters del acreedor.
ii) Los incumplimientos dolosos, deliberados o con culpa grave y en todo caso en que se
concluya inequvocamente que el acreedor no tiene razones para confiar en el
cumplimiento posterior del deudor es la conducta del deudor que contrara la buena fe
objetiva del artculo 1546 la que hace perder la confianza del acreedor en un
cumplimiento futuro o en la correccin de un cumplimiento imperfecto, confianza que
la misma buena fe protege. Es este el caso en que el deudor es renuente a cumplir,
desconoce el contrato y ello libera al acreedor, cualquiera sea la objetiva gravedad del
incumplimiento. La gravedad es subjetiva y viene determinada por la conducta del
deudor que se opone a la buena fe objetiva del artculo 1546 CC.
iii) Cuando las partes as lo hubieren estipulado especfica y claramente, sea
directamente tipificando incumplimientos como resolutorios, sea indirectamente
elevando concretas obligaciones a la calidad de esenciales. La resolucin es procedente
porque as lo han querido las partes, no siendo permitido averiguar si el incumplimiento
es objetiva o subjetivamente grave; se est a la ley del contrato del artculo 1545 CC.
debidamente interpretada.
En consecuencia, la nocin de incumplimiento resolutorio agrupa a una serie de
supuestos distintos que tienen en comn su carcter esencial por cualquiera de los
motivos arriba descritos, en algunos produce la frustracin definitiva el inters del
acreedor (trmino esencial o imposibilidad sobrevenida); en otros, en cambio, el
acreedor sigue interesado en la prestacin y la resolucin le permite acudir al mercado y
obtener all la satisfaccin de su inters mediante la celebracin de una operacin de
reemplazo.

[7]

(ii)

Problemas relativos a la destinacin de la cosa.

El contrato de arrendamiento de cosa es aqul por medio del cual, una de las partes,
llamada arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa a la otra de las partes,
llamada arrendatario, la que se obliga a pagar por ese goce un precio determinado. De
esta forma, la existencia de la cosa arrendada es un requisito esencial del contrato de
arrendamiento de cosa.
De ah que el goce de la cosa (que como sabemos incluye tambin el uso de la misma)
sea un elemento bsico del contrato, que en la generalidad de los casos, coincide con el
propsito prctico que conmin a contratar a las partes.
La doctrina ha sealado que la cosa arrendada debe reunir los requisitos comunes al
objeto de todo contrato, cuando recae sobre una cosa: ha de ser real, comerciable;
determinada o determinable; y susceptible de darse en arrendamiento (es decir, que no
configure un objeto ilcito, como sera dar en arrendamiento un derecho personalsimo,
o una vivienda adquirida del Servicio de Vivienda y Urbanizacin que contempla
prohibicin legal de ser dada en arrendamiento).
En consecuencia, el arrendador asume como una obligacin fundamental en el
arrendamiento, la obligacin de entregar la cosa arrendada. Sin embargo, puede ocurrir
que existan dificultades de diversa ndole en la ejecucin de esta obligacin, siendo su
principal problema el relativo a la destinacin de la cosa, entendindose a sta como la
utilidad o funcionalidad de la cosa arrendada en orden a satisfacer el programa ideal de
prestaciones o al propsito prctico del contrato que conmin al arrendatario a celebrar
el contrato para usar y gozar de la cosa arrendada.
En este sentido, la destinacin de la cosa, ya sea como una oficina comercial, un parque
recreativo, un estadio, un lugar de culto u oracin, o cualquiera sea ste, suele traer
dificultades en cuanto el arrendador no logra satisfacer el inters del arrendatario,
cuestin que la jurisprudencia y doctrina han debido resolver.

[8]

Un caso representativo de los problemas que genera la destinacin de la cosa arrendada,

fue el fallado por la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, 8 en dicho caso se celebr
un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, en su primera clusula se estableci
que el destino del inmueble arrendado sera cobijar oficinas comerciales. Segn
constaba de un certificado emitido por el Director de Obras Municipales, acompaado
al proceso, de acuerdo con el plan regulador comunal vigente, en la zona de uso de
suelo donde se ubic el inmueble dado en arrendamiento, no se permita la actividad de
oficina comercial.
En este apunte, analizaremos los problemas vinculados a la destinacin desde tres
puntos de vista, el primero de ellos, como una hiptesis de responsabilidad
precontractual, el segundo, como un problema de vicios redhibitorios, y el tercero, como
un concurso entre el error con efectos anulatorios y la resolucin.
a. La destinacin de la cosa como una hiptesis de responsabilidad
precontractual.
Como sealamos anteriormente, el arrendador se encuentra obligado a hacer entrega de
la cosa arrendada, a fin de que el arrendatario la destine para el fin previsto en el
contrato.
Sin embargo, puede suceder que durante las tratativas preliminares que anteceden a la
celebracin de un contrato de arrendamiento, se descubra (ya sea por un acto de
sinceridad y transparencia del arrendador o de investigacin e informacin por parte del
arrendatario) que la cosa que se pretende arrendar, no puede ser destinada al objeto que
se pretenda.
En este caso, el futuro arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa
arrendada, y por ende, si el futuro arrendatario en miras a la celebracin del contrato
realiz gastos, confiando en que las obligaciones del contrato seran posibles, dichos
gastos dependiendo de las circunstancias, debern ser indemnizados por la
responsabilidad precontractual que le cabe al futuro arrendador que no le inform en el

Fallo Corte de Apelaciones de Santiago N Legal Publishing 43257, comentado por Iigo DE LA MAZA,
Comentario de Jurisprudencia: Contratos Civiles, en Rev. Chilena de Derecho Privado N15, pp. 207-223.
(diciembre 2010)

[9]

tiempo debido, su imposibilidad de cumplir con la destinacin de la cosa pretendida en

el contrato.
As por ejemplo, si un empresario gastronmico pretende arrendar una vivienda para
utilizarla como oficina de distribucin y preparacin de alimentos, y para dicho
propsito, comienza a incurrir en gastos atendida la confianza que le gener el futuro
arrendador en orden a la certeza de la celebracin del contrato, y a das de escriturar el
acuerdo, se entera que el inmueble posee una prohibicin de ser destinado a fines
comerciales, atendido que se encuentra acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y
en el reglamento de la comunidad conocido por el arrendador- se estableca
categricamente la prohibicin de destinar las viviendas a uso comercial, nacindole el
derecho de ser indemnizado al frustrado arrendatario.
b. La destinacin de la cosa y los vicios redhibitorios en el arrendamiento 9.
Dentro de las obligaciones que asume el arrendador en el contrato de arrendamiento de
cosas, se encuentra la de sanear los vicios redhibitorios de la cosa. Dicha cuestin se
encuentra consagrada en el artculo 1932 del Cdigo Civil, bajo la hiptesis de que
puede ocurrir que la cosa arrendada est en mal estado, o su calidad sea insuficiente, de
manera que el arrendatario no puede destinarla al uso para que fue arrendada.
El Cdigo concibe los problemas relativos al mal estado o calidad de la cosa como
vicios redhibitorios, facultando al arrendatario para solicitar la terminacin del contrato,
bajo las siguientes circunstancias:
-

Cuando el arrendador conoca el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del

contrato;

Cuando el arrendador no conoca el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del

contrato; y,

An en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del

contrato, pero sin culpa del arrendatario.

En este apartado seguiremos al profesor Iigo DE LA MAZA. Comentario de Jurisprudencia: Contratos

Especiales, en Rev. Chilena de Derecho Privado, N 13, pp. 249-256, diciembre 2009.

[10]

De la sola lectura de lo anterior, es posible constatar una diferencia sustancial entre el

tratamiento de los vicios redhibitorios en el contrato de arrendamiento y en la
compraventa (artculos 1857 y ss.), puesto que en esta tlima el artculo 1858 exige que
los vicios redhibitorios hayan existido al tiempo de la venta, por ende, en el
arrendamiento los vicios pueden ser sobrevinientes, nacer despus de celebrado el
contrato, mientras que en la compraventa han de ser coetneos al contrato, pues
cualquier defecto que nazca con posterioridad, y en la medida que no haya existido en
germen al momento de la compraventa, debe ser soportado por el comprador, sin
ulterior responsabilidad del vendedor, y como veremos, ello se vincula con la forma que
la jurisprudencia ha tratado los problemas relativos a la destinacin de la cosa
arrendada.
El profesor DE LA MAZA seala que el supuesto de hecho de los artculos 1932 y 1933,
tiene lugar cuando la cosa objeto del contrato, debido a su mal estado o calidad, impide
el arrendatario hacer de ella el uso para el que ha sido arrendada. Lo determinante del
mal estado o la calidad de la cosa, es la presencia de un vicio.
Es el vicio de la cosa haya existido antes o despus de la celebracin del contrato, haya
sido o no conocido por el arrendador (art. 1933)- lo que determina el mal estado o
calidad de la cosa en los trminos que el artculo emplea esa expresin.
Ahora bien, la coordinacin de estos vicios y los propios de la compraventa como
adelantamos, presenta diferencias, la primera de ellas ya observada, est fundada en la
circunstancia de que en la compraventa los vicios deben existir al menos como
germen- con anterioridad a la celebracin del contrato, as se recoge del artculo 1858 y
en el caso del arrendamiento el vicio puede haber comenzado a existir despus del
contrato de arrendamiento, tal como se desprende del artculo 1932.
Sin embargo, existe una segunda diferencia que resulta ms interesante a juicio del
profesor DE LA MAZA, que se desprende de la aplicacin que de los vicios redhibitorios
en el arrendamiento han realizado los tribunales.
En efecto, nuestra jurisprudencia ha extendido el alcance de los vicios en el contrato de
arrendamiento, extendindose incluso a la situacin jurdica de los bienes, y no
limitndolos a los vicios materiales como s sucede en la compraventa.
[11]

Como se indica en una sentencia de marzo de 1988 de la Corte de Santiago, en el

contrato de compraventa los vicios redhibitorios se refieren a defectos fsicos de la cosa,
a su mala calidad, que impide o dificulta su uso natural, y no a los defectos jurdicos
relacionados con posibles prohibiciones legales para contratar o vicios del
consentimiento sancionados con otros remedios jurdicos, como la accin ordinaria
de nulidad.
Sin embargo, la jurisprudencia 10 en materia de arrendamiento ha extendido su alcance,
pudiendo desprenderse lo anterior, especialmente en el caso relativo a la destinacin de
la cosa.
En efecto, los tribunales nacionales han estimado que aquello que impide dedicar la
cosa al uso proyectado en el contrato no es un defecto inherente a la materialidad de la
cosa, sino un defecto concerniente a su situacin jurdica.
De esta forma la destinacin de la cosa sera posible resolverlo conforme a los artculos
1932 y siguientes del Cdigo Civil, bajo la frmula de un vicio redhibitorio.
c. La destinacin de la cosa, y el concurso entre el error con efectos
anulatorios y la resolucin (terminacin) 11.
En materia de contratos, no cualquier error entendido como la falsa representacin de
la realidad o la falsa nocin que se tiene sobre una cosa o un hecho- posee
trascendencia anulatoria, sino nada ms aqullos tipificados entre los artculos 1453 y
1455 del Cdigo Civil. A saber, el error esencial u obstculo, el error sustancial, y el
error en la persona en casos calificados. En este sentido, el error, como ha sugerido la
doctrina ms autorizada, resulta excepcional.
El examen de los artculos 1453 a 1455 indica que los supuestos de hecho del error que
pueden determinar la nulidad del contrato son aqullos que recaen sobre:

10

Vase a modo ejemplar, Sentencia Corte Suprema de 19 de mayo de 2008, N Legal Publishing 39372;
y Sentencia Corte Suprema de 30 de diciembre de 2003, N Legal Publishing 29646.
11
En este apartado seguiremos al profesor Iigo De LA MAZA, en su artculo titulado El concurso entre el
error con trascedencia anulatoria y el incumplimiento resolutorio en Cuadernos Jurdicos VII, Univ.
Diego Portales; y su Comentario de Jurisprudencia: Contratos Especiales, en Rev. Chilena de Derecho
Privado N17, pp. 253-259.

[12]

a) La especie del acto o contrato que se ejecuta o celebra o sobre la identidad de la

cosa especfica de que se trata (error esencial);
b) La sustancia o calidad esencial del objeto sobre el que versa el acto o contrato;
c) Otra cualidad accidental de la cosa cuando:
i.

Esa calidad es el principal motivo de una de las partes, y

ii.

Ese motivo ha sido conocido por la otra parte; y

d) La persona con quien se tiene intencin de contratar y la consideracin de ella es

la causa principal del contrato.
En atencin a lo expuesto sobre el error, cabe determinar cules son aquellas cualidades
cuya falta puede determinar la nulidad del negocio por error.
En lo que se refiere al error substancial o al error en la sustancia, el examen de la
doctrina nacional ms autorizada muestra, por una parte, que, de forma ms bien
pacfica, se ha aceptado la distincin entre substancia y cualidades esenciales y, por otra
parte, que la determinacin de cules calidades resultan esenciales suele realizarse
acudiendo a una mtrica de carcter ms bien objetivo.
CLARO SOLAR ensea que el error sustancial no slo puede recaer en la composicin del
objeto sino, adems, sobre una cualidad estimada como esencial. El problema resulta en
la determinacin de cules cualidades resultan ser las esenciales.
En este sentido, CLARO SOLAR y ALESSANDRI habran defendido una aproximacin de
carcter subjetivo, la mtrica del carcter sustancial del error remitira nicamente a las
preferencias de las partes. ALESSANDRI sostiene que resulta esencial aquella calidad que
segn la intencin del autor de un acto jurdico, ha determinado su voluntad en tal
forma que no habra consentido si hubiera sabido que la cosa no tena esa calidad.
Sin embargo, no obstante la reputacin de los autores recin sealados, la mayora de la
doctrina y la jurisprudencia se inclina por una visin objetiva de las cualidades.
Especialmente, siguiendo la postura de LEN HURTADO quien seala que:
-

Si se empleara una mtrica subjetiva no habra como distinguir el error

substancial del error accidental.
[13]

Argumento histrico. En el Proyecto de 1852 existe una nota de Andrs Bello

que cita como fuente el Cdigo de Louisiana y en los preceptos pertinentes de
dicho Cdigo el sistema de apreciacin del error es objetivo.

Esta parece ser la posicin dominante en la doctrina (BARCIA, DOMNGUEZ GUILA,

VIAL) sostenindose que no basta que la cualidad sea determinada para una de las
partes, es necesario que, adems, se haya incorporado de alguna manera al contrato, ya
sea por los criterios del trfico jurdico, las exigencias de la buena fe, los usos sociales u
otros criterios diversos de la sola voluntad de las partes.
Por lo que toca al error accidental, la cuestin parece ser ms pacfica. Entienden los
autores que existir esta especie de error toda vez que recaiga sobre una cualidad no
esencial que satisfaga dos requisitos:
-

Constituir el motivo principal que determin a una de las partes a contratar y

Que esta circunstancia haya sido conocida por la otra parte.

Por otro lado, desde el punto de vista de la accin resolutoria, la doctrina generalmente
ha entendido que es procedente, en lo que se refiere al incumplimiento resolutorio de
contratos bilaterales bajo el cumplimiento de los siguientes requisitos, a saber:
a) Que exista un contrato bilateral,
b) Que haya incumplimiento imputable de una obligacin,
c) Que el incumplimiento sea esencial (como se analiz en la primera parte de estas
notas), y
d) Que la parte que ejercita su accin haya cumplido con su obligacin o est llano
a cumplirla (a fin de evitar la enervacin de la accin mediante la excepcin de
contrato no cumplido consagrada en el artculo 1552 del Cdigo Civil).
En consecuencia, estaremos en la hiptesis de hecho del concurso entre el error con
trascendencia anulatoria y el incumplimiento resolutorio, toda vez que se est ante
contratos bilaterales en los cuales haya existido un error del titular de la accin sobre
la sustancia o calidad esencial o, bien, sobre otra cualidad en los trminos del inciso
segundo del artculo 1454 de manera que, en abstracto al menos, la falta de dicha
[14]

cualidad configure un desvo del programa contractual tal y como fue proyectado por
las partes.
Para los efectos de estos apuntes, interesa la situacin que se produce en el contrato de
arrendamiento cuando se genera una inejecucin en cuanto a la destinacin de la cosa
arrendada, alterndose el propsito prctico del contrato, y el eventual concurso de
acciones que puede generarse a partir del mismo.
Un caso resuelto por la Corte Suprema 12 servir para el anlisis de la cuestin.
Se trata de un contrato de arrendamiento sobre un predio urbano. La clusula segunda
del contrato estipulaba que el arrendatario dedicara el predio a una cancha de minigolf.
Con posterioridad al perfeccionamiento del contrato, la arrendataria se enter de que no
era legalmente posible darle ese uso al terreno, toda vez que no se encontraba
urbanizado, no contaba con permiso de edificacin ni con recepcin final. La
arrendataria demand la terminacin del contrato e indemnizacin de perjuicios,
justific su pretensin, en conformidad al artculo 1932 del Cdigo Civil, es decir, como
un vicio redhibitorio, ya que el mal estado o calidad de la cosa le impidi hacer de ella
el uso para el que haba sido arrendada, siendo acogida su pretensin.
Como vimos en el apartado referente a los vicios redhibitorios un caso como ste puede
ser solucionado por dicha va, consagrada en el artculo 1932 y ss. del Cdigo Civil
pudindose determinar la terminacin del contrato, por la ausencia de ciertas cualidades
del inmueble que las partes supusieron y de las cuales, sin embargo, carecan. Este caso
la falta de ciertas cualidades de los inmuebles determina el supuesto de hecho de la
accin resolutoria -que como sabemos toma el nombre de terminacin en el caso del
arrendamiento- pero podran, adems, constituir el supuesto de hecho del error con
trascendencia anulatoria?
La respuesta es afirmativa. Aun si no se considera que se trate de una cualidad esencial,
no cabe duda de que la posibilidad de dedicar los predios a un campo de minigolf
constituy el principal motivo de los arrendatarios, y en ambos casos, dicho motivo fue
conocido por los arrendadores, toda vez que se incorpor al contrato. Se tratara
entonces, de un error accidental.
12

Fallo Corte Suprema 19 de mayo de 2008, N Legal Publishing 39372.

[15]

Advertida la posibilidad de concurso entre los supuestos de hecho del error y de la

accin de terminacin en este caso, conviene ahora preguntarse cules son las
consecuencias del concurso.
ALESSANDRI BESA seala al respecto que el error sobre una cualidad accidental de la
cosa, que una de las partes ha elevado a la categora de motivo determinante del
contrato, no debe confundirse con la situacin que se presenta cuando una de ellas pone
como condicin que la cosa sobre la que versa el contrato tenga una calidad
determinante, y la otra acepta el contrato en estos trminos. En este segundo caso, la
existencia de esa calidad en la cosa objeto del contrato es una de las estipulaciones del
mismo, de modo que si la cosa no la contiene, no hay error sustancial, sino que
incumplimiento del contrato por una de las partes. El efecto es, entonces, la resolucin
del contrato, o su cumplimiento forzado, con indemnizacin de perjuicios (siempre que
se trate de un contrato bilateral), en vez de la rescisin del mismo.
La posicin de ALESSANDRI a la que se suma la de CLARO SOLAR indica que debe
preferirse a la accin de nulidad por error, la de incumplimiento contractual. Dicho de
otra forma, en caso de concurso, la disciplina de la resolucin desplaza a la del error
vicio.
La jurisprudencia no se ha referido directamente a la cuestin, sin embargo, un fallo de
la Corte Suprema considera tangencialmente el asunto 13. En l se puede rescatar que en
los hechos habra existido un error de aquellos considerados en el artculo 1454 del
Cdigo Civil, sin embargo, dicho error no fue alegado, sino la resolucin de contrato.
Pues bien, bajo dicha interpretacin, la Corte Suprema estima que es posible estar ante
un concurso entre los supuestos de hecho del error y del incumplimiento resolutorio, y
que en su virtud, se produce una acumulacin alternativa de las acciones de nulidad por
error vicio y resolutoria por incumplimiento contractual, existiendo un derecho de
opcin para el titular.
En el derecho comparado, no se vislumbra una solucin clara para la cuestin. Para
ilustrarlo conviene prestar atencin al dismil tratamiento que recibe la cuestin en los
PCCI y PECL.
13

Fallo de la Corte Suprema de fecha 27 de julio de 2005, MJCH_MJJ17355. Con comentario en Rev.
Chilena de Derecho Privado N6, pp.155-162.

[16]

El artculo 3.7 de los PCCI dispone:

Una parte no puede anular el contrato a causa de error si loshechos en los que
basa su pretensin le otorgan o le podran haber otorgado remedios por
incumplimiento.

Por su parte, el artculo 4.119 de los PECL dispone:

La parte que tenga derecho a utilizar alguno de los remedios que le concede el
presente captulo y que se encuentre al mismo tiempo en circunstancias que le
permiten utilizar un remedio fundado en el incumplimiento, puede optar por
cualquiera de ellos.
Como puede observarse tanto en los PCCI y en los PECL se acepta la posibilidad del
concurso, sin embargo, en el primero de estos instrumentos los remedios determinados
por el incumplimiento desplazan a la normativa del error. En el segundo en cambio, se
establece un concurso alternativo para el titular de las acciones.
En los PCCI se prefiere la disciplina del incumplimiento antes que la del error, por una
cuestin bsica, esto es que los remedios contractuales ofrecen una mejor solucin y
resultan ms flexibles que la solucin tajante de la nulidad. Por parte de los PECL no se
esgrime un argumento razonable para su solucin.
DE LA MAZA sostiene sobre la controversia, que la solucin debe encaminarse -al menos
en el actual estado del rgimen de cumplimiento de las obligaciones en Chile, concebido
como un derecho en transicin- hacia la alternativa del concurso, otorgando la opcin a
favor del titular de la accin, siguiendo de esta forma el razonamiento extractado de los
tribunales nacionales y del PECL.
(iii)

La oponibilidad del arrendamiento contra terceros adquirentes.

La oponibilidad del contrato de arrendamiento en contra de terceros adquirentes, se

estudia a propsito de la extincin del contrato, especficamente en orden a la extincin
del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por hecho o culpa suya.

[17]

Bajo esta hiptesis puede ocurrir que el arrendador pierda su derecho porque vende o
dona la cosa arrendada; o porque se resuelve la compraventa que le sirvi de ttulo para
adquirir el dominio, por no haberse pagado el precio de la misma; etc. En los casos
anteriores, el arrendador pierde el derecho que tena sobre la cosa, por una causa
imputable a su persona. Para determinar si el arrendador debe indemnizar al
arrendatario, debemos distinguir si la persona a quien se traspasan los derechos que el
arrendador tena sobre la cosa, est o no obligado a respetar el contrato de
arrendamiento. En el primer caso, el arrendatario no tiene derecho a reclamar
indemnizacin alguna, pues la circunstancia de haber un nuevo dueo no lo afecta, ya
que el arrendamiento subsiste. En el segundo caso, s tiene derecho a ser indemnizado,
pues a consecuencia de haber pasado el dominio a otras manos, el arrendamiento se
extingui.
El artculo 1962 establece los casos en que el contrato de arrendamiento es oponible al
nuevo dueo de la cosa arrendada:
a) Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo.
Consignemos que la expresin lucrativo es sinnimo en el Cdigo, aunque no lo
parezca, de ttulo gratuito (en el mismo sentido, ver artculo 2303, en el pago de lo no
debido). De esta forma, el donatario deber respetar el arrendamiento vigente, por todo
el plazo que reste.
b) Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo oneroso, siempre
y cuando el contrato de arrendamiento se hubiere celebrado por escritura pblica, y
exceptundose tambin a los acreedores hipotecarios. Ntese que el Cdigo Civil slo
exige que el arrendamiento conste por escritura pblica, pudiendo o no estar inscrita. La
disposicin, entendible a la poca en que entr en vigencia el Cdigo, resulta muy
peligrosa en nuestros das, pues resulta imposible para el adquirente, por el nmero de
notaras existentes en la actualidad, saber a ciencia cierta si pesa o no un arrendamiento
sobre el bien que incorpora a su patrimonio. En todo caso, si el comprador se encuentra
con tal desagradable sorpresa, bien puede solicitar que se declare la resolucin de la
compraventa y se le indemnicen los perjuicios, por no haber cumplido el vendedor en
forma cabal, con su obligacin de entrega de la cosa (eventualmente, podra deducir una
accin penal, si el vendedor declar en la compraventa que el bien estaba libre de
gravmenes). Pero ello es un problema ajeno al arrendatario, quien estar protegido por
[18]

el plazo que reste al contrato. En relacin al nmero dos del artculo 1962, cabe
consignar que sobre l, debe prevalecer el artculo 1964, que dispone: El pacto de no
enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la clusula de nulidad de la enajenacin, no
dar derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminacin
natural.
Este precepto es citado a propsito del estudio de la eficacia o ineficacia de la clusula
en virtud de la cual el dueo se auto-impone una prohibicin de enajenar. Si se trata del
arrendamiento, la prohibicin es ineficaz, y el propietario siempre podr enajenar. Por
qu se afirma que el artculo 1964 prevalece por sobre el artculo 1962 nmero 2? La
razn es sencilla: porque la norma slo tiene utilidad cuando el contrato de
arrendamiento consta en instrumento privado. Si consta en escritura pblica, entonces
con o sin clusula que prohibi enajenar, el contrato de arrendamiento ser oponible al
adquirente, quien deber respetar el plazo que quede de contrato. En cambio, si el
arrendatario celebra el arrendamiento por un instrumento privado y en l incorpora la
clusula en virtud de la cual se prohbe al arrendador enajenar y ste despus la
contraviene y enajena, el adquirente, no obstante serlo a ttulo oneroso, deber respetar
el contrato de arrendamiento vigente, hasta su terminacin natural.
c) A los acreedores hipotecarios, siempre y cuando: i) El arrendamiento se hubiere
otorgado por escritura pblica; ii) y dicha escritura se hubiere inscrito en el Registro del
Conservador antes de la inscripcin hipotecaria (el arrendamiento, igual que la hipoteca,
se inscribir en el Registro de Hipotecas y Gravmenes). Por lo tanto, si la hipoteca se
inscribi antes que el contrato de arrendamiento, el ltimo ser inoponible al acreedor
hipotecario. Por ende, si el acreedor hipotecario demanda al arrendador y se adjudica el
inmueble con cargo a su crdito, tiene derecho a pedir que el Tribunal ordene al
Conservador de Bienes Races que cancele la inscripcin correspondiente al
arrendamiento, pues fue posterior a la inscripcin hipotecaria.
Qu ocurre cuando el adjudicatario del inmueble vendido en pblica subasta, es un
tercero, que no posee la calidad de acreedor hipotecario? El punto ha sido debatido.
Arturo Alessandri seala al efecto que Hay opiniones contradictorias a este respecto,
pero en nuestro concepto al caso en estudio debe aplicrsele el nmero 2 (del artculo
1962), es decir, basta con que el arrendamiento conste por escritura pblica, porque ese
nmero se refiere a todo el que adquiere la cosa a ttulo oneroso, sin distinguir si la
[19]

venta ha sido voluntaria o forzada, y slo excepta los acreedores hipotecarios, y el

tercer adquirente no es en este caso acreedor hipotecario. En abono a la tesis de Arturo
ALESSANDRI, cabe mencionar el inciso 2 del artculo 1965, que reza: Si se adjudicare
la cosa al acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el artculo 1962. La
jurisprudencia tambin se encuentra dividida.
Por su parte, el artculo 10 del Decreto Ley 993, que regula el arrendamiento de predios
rsticos, dispone: Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier ttulo el predio
arrendado, el nuevo propietario estar obligado a mantener los trminos del contrato de
arrendamiento, salvo acuerdo de ste con el arrendatario. La disposicin modifica
entonces al nmero 2 del artculo 1962 del Cdigo Civil, en cuanto el contrato de
arrendamiento del predio rstico le ser oponible al tercero adquirente, an si el
arrendamiento se pact por instrumento privado.
Cabe preguntarse tambin, qu ocurre si el predio rstico se transfiere por el arrendador
a ttulo gratuito. Aunque el artculo 10 del Decreto Ley 993 no se puso en tal caso, el
inciso primero del artculo siguiente dispone que En todo lo no previsto en este Ttulo,
se aplicarn las disposiciones legales comunes que rigen los contratos, en especial las
contenidas en el Ttulo XXVI, Libro IV, del Cdigo Civil.
Ahora bien, el artculo 1962 del Cdigo Civil est precisamente entre tales normas, de
manera que se debe concluir que si el predio rstico se transfiere a ttulo gratuito por el
arrendador, el adquirente estar obligado a respetar el contrato de arrendamiento
celebrado por el tradente.
En cualquiera de los casos anteriores, sin embargo, ser necesario, conforme ha
concluido nuestra jurisprudencia, que el derecho del acreedor hipotecario en orden a no
respetar el contrato de arrendamiento le sea reconocido por una sentencia judicial. Esto
implica que deber notificar previamente al arrendatario, para que ste pueda hacer
valer sus derechos.
Ntese que en todos los casos anteriores, el Cdigo Civil alude a la transferencia del
dominio que tena el arrendador. Debe tratarse entonces de un acto entre vivos. La
transmisin del dominio a los herederos del arrendador en nada afecta a la subsistencia
del contrato de arrendamiento, el que debern respetar los herederos.
[20]

En relacin a este alcance, Alessandri incluye a los herederos y a los legatarios, junto a
los donatarios, entre las personas comprendidas en el nmero 1 del artculo 1962.
(iv)

Los efectos del Pacto Comisorio Calificado en el arrendamiento y el artculo

1977 del Cdigo Civil 14.

Se ha reconocido la existencia del pacto comisorio calificado a propsito del contrato de

compraventa, especficamente respecto al incumplimiento de la obligacin de pagar el
precio reglado en el artculo 1879 del Cdigo Civil. No obstante, a pesar de una ardua
discusin que hoy en da se tiene por superada, la doctrina moderna est conteste en
orden a establecer que el pacto comisorio calificado puede ser establecido en cualquier
otro contrato, e incluso en la misma compraventa, en una obligacin diversa a la del
pago del precio, y en ambos casos, sus efectos seran los de resolver el contrato de pleno
derecho.
El pacto comisorio calificado o con clusula de ipso facto, se ha definido como el
acuerdo de las partes en orden a dejar sin efecto el contrato, de inmediato, de pleno
derecho, si el deudor incumple sus obligaciones.
En consecuencia, se estar ante un pacto comisorio calificado, sin importar los trminos
que los contratantes hayan utilizado15, cuando aparezca claramente la intencin de dejar
sin efecto el contrato a travs de la resolucin inmediata del mismo al provocarse una
inejecucin del programa ideal de prestaciones que concibieron inicialmente los
contrayentes 16.
El problema que suscita la aplicacin del pacto en comento en el contrato de
arrendamiento, viene dado por lo establecido en el artculo 1977 del Cdigo Civil, a
saber:

14

En este apartado, sigo al profesor Carlos PIZARRO WILSON, en su artculo: Las clusulas resolutorias
en el derecho civil chileno.
15
Con ello se quiere expresar que no se requiere de la utilizacin de palabras sacramentales
16
Sobre este punto, se ha sealado que la discusin sobre la naturaleza del incumplimiento o el carcter
que debe tener el mismo para tener efectos resolutorios a la luz del artculo 1489 del Cdigo Civil, no
tiene aplicacin en el caso del Pacto Comisorio Calificado ya que se debe estar a la voluntad de las partes
que se haya expresado en el acto o contrato, en este caso la expresin de incumplimiento esencial, grave o
calificado carece de sentido, para ello vase Pizarro, Las clusulas resolutorias en el derecho civil
chileno.

[21]

Art. 1977. La mora de un perodo entero en el pago de la renta, dar derecho al

arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos
cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta
seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo razonable,
que no bajar de treinta das.
Este precepto constituye una regla especial que alterara la clusula resolutoria tcita del
artculo 1489 del CC. El incumplimiento de la obligacin de pagar la renta tiene en el
Cdigo una normativa particular, segn la cual el arrendador solo podr poner trmino
al contrato una vez constituido el arrendatario en mora por un periodo entero y
efectuadas dos reconvenciones judiciales. A partir de este precepto se requiere una
intervencin judicial para poner trmino al arrendamiento.
La pregunta que puede plantearse es cmo opera el pacto comisorio calificado en el
contrato de arrendamiento en presencia del artculo 1977?. Este precepto constituye un
lmite a los efectos propios de la clusula resolutoria expresa?
Para entender el artculo 1977 como una forma de alterar el pacto comisorio calificado
habra que considerarlo una regla indisponible para las partes. Si consideramos este
precepto una regla dispositiva, las partes bien podran excluir las condiciones que prev
en virtud de la libertad contractual. Por el contrario al entenderlo como un precepto de
orden pblico indisponible, las partes a pesar de su voluntad de poner trmino al
contrato por el incumplimiento debern inclinarse ante la citada disposicin legal.
Quienes aprueban la libertad contractual argumentan que el art. 1977 establece derechos
al arrendatario, a los cuales podra renunciar por no tratarse de una norma de orden
pblico. Al establecer el pacto comisorio el arrendatario habra renunciado a los
derechos conferidos por el artculo 1977.
En contra se ha sealado que: El anlisis histrico del precepto muestra...que el
artculo 1977 posee una funcin limitativa y no meramente supletoria de la voluntad de
las partes, que, adems...se ve reforzada por los preceptos de la legislacin especial En
este sentido DE LA MAZA.
Habran argumentos de ndole histrica, pues en proyectos precedentes al indito se
sealaba la frase si nada se ha estipulado.... De lo cual derivara que si se excluy esta
[22]

frase se quiso decir que ahora las partes no podran modificarlo. Estos argumentos son
poco convincentes, pues bien podra sealarse que se elimin por intil o innecesaria.
Por lo dems el intrprete no tiene por qu quedar atado a una intencin de hace 150
aos.
Sin embargo existe otro argumento emanado de la legislacin especial que rige el
arrendamiento de predios urbanos. Esta ley seala que los derechos consagrados a favor
del arrendatario son de carcter irrenunciables. El artculo 19 de la Ley 18.101 sobre
arrendamiento de predios urbanos indica "Son irrenunciables los derechos que esta ley
concede a los arrendatarios". Y se ha pretendido que entre estos derechos cabra
contemplar el artculo 1977, pues la misma ley, aunque por motivos meramente
procesales lo menciona en su artculo 10. En efecto, el profesor DE LA MAZA sostiene
que el hecho de que la ley 18.101 mencione en el inciso primero del artculo 10 de dicha
normativa expresamente al artculo 1977 es demostracin de su carcter irrenunciable.
Por otro lado, ABELIUK ha sostenido que afortunadamente la jurisprudencia ha aplicado
generalmente la resolucin ipso facto a los contratos de arriendo, porque esta legislacin
no protege al arrendatario moroso y porque ha dicho que no se trata de la resolucin
prevista en el artculo 1977 sino de la expresamente acordada por las partes.
DE LA MAZA crtica lo sealada por ABELIUK en cuanto disiente en que la legislacin del
arriendo no proteja al arrendatario moroso, y en segundo lugar, estima que entender que
la resolucin del artculo 1977 es diversa a la que pactan las partes tambin sera un
error, puesto que, a su juicio, existen buenas razones para pensar que se trata de un
precepto limitativo y no meramente supletorio de la voluntad de las partes.
El profesor DE

LA MAZA

agrega que la interpretacin que han realizado los tribunales

del pacto comisorio calificado en el arrendamiento es desafortunada. El pacto comisorio

calificado incorporado en un contrato de arrendamiento a propsito del incumplimiento
de la obligacin del arrendatario de pagar la renta, no resuelve de pleno derecho el
contrato.
A juicio del profesor PIZARRO Los argumentos entregados para impedir la resolucin de
pleno derecho en el contrato de arrendamiento no parecen convincentes. Sostiene que
debe privilegiarse la libertad contractual. Slo podra impedirse esta clusula expresa
[23]

cuando se considere atentatoria a la buena fe en virtud de las reglas aplicables a los

contratos por adhesin segn la normativa comn.
A mayor abundamiento, se debe establecer que si la condicin o la obligacin que se
incumple es cualquier otra que sea diversa a la falta de pago de la renta, el problema del
artculo 1977 no se produce, y en consecuencia, el contrato de arrendamiento se
resolver de pleno derecho, pues el precepto en conflicto tiene como presupuesto
nicamente la falta de pago de las rentas.

[24]