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Ministerio
de Justicia
y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No. -

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SUNARP-TR-L
Lima,
1 8 MAYO2012

ZOllA ESTEFANA CARRillO

N 5543 del 6/3/2012.
H.T. N 391 del 21/3/2012.
Predios del Callao.
ANOTACiN PREVENTIVA.

APELANTE
TTULO
~
RECURSO
L~REGISTRO
:ti/ACTO
~'-\1'

141-2012 -

MANRIQUE.

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'1

SUMllLA
IMPROCEDENCIA DE lA ANOTACiN PREVENTIVA
"No procede la anotacin preventiva en los supuestos de falta de inscripcin de
acto previo" .

1.

ACTO CUYA
PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE

SOLICITA

DOCUMENTACiN

Con el ttulo venido en grado se solicita la anotacin preventiva de la

compraventa de bien futuro (departamento de 68 m2 aproximadamente,
identificado con el N 201, en el edificio N 29 a construirse en el terreno
inscrito en la partida electrnica N 70042953 del Registro de Predios del
Callao) celebrada entre Alameda Colonial Sociedad Annima representada
por Carlos Alfredo Casabonne Stoessel y Paola Patricia Galli Lock y la
sociedad conyugal conformada por Karen Melissa Crdenas Quiroz de
Ca macho y Csar Gerardo Camacho Zapata en virtud del testimonio de la
escritura pblica del 10/1/2009 extendida ante el notario de Lima Franciso
Banda Gonzlez.

11.

DECISiN IMPUGNADA
La Registradora del Registro de Predios del Callao Sonia Hayd Mosocoso
Espejo tach sustantiva mente el ttulo en los siguientes trminos:
"TACHA SUSTANTIVA- De conformidad con el art. 42 literal b) del TUO del
Reglamento General de los Registros Pblicos, debe disponerse la tacha
sustantiva del presente titulo dado que no contiene acto inscribible en el
Registro de Predios. Tal cual y acorde con la rogatoria expresamente
contenida en el formulario de inscripcin, el usuario solicita la anotacin
preventiva de la compraventa e hipoteca contenida en escritura pblica de
fecha 10/1/2009 siendo que no resulta posible proceder conforme a ello
dado que no se enmarca dentro de los supuestos de anotacin preventiva
que taxativamente determinan y regulan los /iterales c) y d) del art. 65 el
TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos. As, no podra
enmarcarse dentro del numeral c) del art. 65 del TUO del Reglamento

General de los Registros Pblicos, pues adicionalmente al defecto de la

falta de adecuacin con el antecedente en lo que respecta a propietariovendedor, existen actos que previa y necesariamente deben constar
inscritos (independizacin y reglamento interno). Por otro lado, no podria
enmarcarse dentro del numeral d) del arlo 65 del TUO del citado
reglamento, dado que el Registro no admite anotacin preventiva por
defecto subsanable cuando este constituye la falta de inscripcin de un
acto previo. Acto previo que para el caso resulta ser la necesaria inscripcin
del dominio por parle de los vendedores, la independizacin de los predios
materia de transferencia y en su caso de las declaratorias y reglamentos
internos que resulten necesarios y perlinentes.
Base legal: Arls. 31, 32, 65 del TUO del RGRP, arls. 2011 del C. Civil,
Segundo Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el 32 Pleno
del Tribunal Registral de acuerdo con el cual "No procede la anotacin
preventiva en los supuestos de falta de inscripcin de acto previo". Criterio
sustentado en la Resolucin N" 120-2006-SUNARP- TR- T del 2.8.2006".

11I.

FUNDAMENTOS DE LA APELACiN
La apelante fundamenta su recurso sealando lo siguiente:

-En el nico punto de la esquela de anotacin de tacha, la Registradora se

ampara en el artculo 42 literal b) del TUO el Reglamento General de los
Registros Pblicos, disponiendo la tacha sustantiva; sin embargo, no
considera y/o mal interpreta las siguientes normas que estn establecidas
de manera clara y contundente en el propio TUO del Reglamento General
de los Registros Pblicos: Arts. 2, 13, 17,40 Y 42.
Por las normas sealadas queda claramente establecido que la tacha
sustantiva no es el procedimiento correcto efectuado por la Registradora,
manifestando que se ha vulnerado mi derecho a un debido procedimiento
administrativo al no tener plazo alguno para resolver las observaciones
subsanables que deberian haberse establecido.

Al haberse presentado una solicitud y/o rogatoria de inscripcin registral de

anotacin preventiva de compraventa e hipoteca de fecha 10/1/2009
adjuntando una escritura pblica original emitida por notario pblico es
preciso indicar que si bien es cierto la anotacin preventiva no es
procedente, esta solicitud ylo rogatoria de inscripcin fcilmente se hubiera
cambiado por una rogatoria de inscripcin definitiva, ya que el parte notarial
no es un documento exclusivo de presentacin del notario pblico,
establecindose claramente en la propia Ley del Notariado que el parte
notarial, requisito para una inscripcin registral de compraventa, puede ser
extendido autorizndose a cualquier persona para su presentacin, a sola y
simple solicitud del comprador del bien. La emisin de esquelas de
observaciones solicitando el cambio de rogatoria se ha dado siempre y se
siguen dando dentro de los procedimientos ante la SUNARP y de haber
considerado la Registradora lo mencionado, el acto apelado sera
inscribible.
Es por esta primera razn lgica y legal que el ttulo N" 2012-5543 no se
podria calificar fcilmente estableciendo que contiene un acto no inscribible
emitiendo una tacha sustantiva.
La inscripcin

del propietario-vendedor,

as como la inscripcin

de la

RESOLUCiN No. - -q-<.t:t--2012 - SUNARP-TR-L

independizacin y reglamento interno son como bien lo establece la
Registradora un acto previo, y es mi derecho indiscutible de tener los
plazos pertinentes para presentar los documentos que se requieran, de ser
el caso, para subsanar una o ms observaciones que se establezcan como
acto previo, ms an tratndose de documentos que ya preexisten a la
fecha, como fcilmente se puede dilucidar o comprobar en el ttulo W 20125688, con el cual se est pretendiendo inscribir registralmente al nuevo
propietario-vendedor y la pre declaratoria de fbrca.

Dejo claramente establecido que la falta de inscripcin de un acto previo no

es causal de tacha, menos de una tacha sustantiva como claramente se
establece en el segundo considerando del artculo 40 del TUO del
Reglamento General de los Registros Pblicos.
Es preciso manifestar que en el presente caso se trata de la compraventa e
hipoteca de un bien inmueble con venta garantizada conforme se puede
verificar de la inscripcin de la habilitacin urbana inscrita en la partida W
700042953 de la SUNARP, que se realiza con construccin simultnea y
compraventa garantizada amparada legalmente adems en las normas del
programa Mi Vivienda y en la norma legal que a continuacin se detalla:
"Adecuacin del Reglamento del Registro de Predios a la Ley W 29090,
Resolucin W 339-2008-SUNARP-SN
Artculo 31 G.- Anotacin preventiva de la compraventa garantizada
La compraventa garantizada y, en su caso, la cesin de posicin
contractual, se anotarn preventivamente en la partida individual del
respectivo predio. La inscripcin definitiva de dichos actos se efectuar
simultneamente con la inscripcin de la recepcin de obras".

Por ello, el titulo W 2012-5543. no se puede calificar fcilmente

estableciendo que contiene un acto no inscribible, emitiendo una tacha
sustantiva.
IV.

ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida N 70042953 del Registro de Predios del Callao relativo al inmueble
ubicado en la avenidad Repblica Argentina W 5260, Callao, figurando
como propietario del citado inmueble Interseguro Compaia de Seguros de
Vida SA
En el asiento B00010 de la citada partida aparece anotada preventivamente
la habilitacin urbana .

V.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Samuel Glvez Troncos.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a
determinar es la siguiente:
- La falta de inscripcin de acto previo constituye
procedencia de anotacin preventiva?

VI.

ANLISIS

un supuesto

de

1. Mediante el presente titulo se solicita la anotacin preventiva de la

compraventa efectuada por Alameda Colonial Sociedad Annima
representada por Carlos Alfredo Casabonne Stoessel y Paola Patricia Galli
Lock a favor de la sociedad conyugal conformada por Karen Melissa
Crdenas Quiroz de Camacho y Csar Gerardo Camacho Zapata en virtud
del testimonio de la escritura pblica del 10/1/2009 extendida ante el
notario de Lima Franciso Banda Gonzlez.
Al respecto es pertinente sealar que el bien objeto de transferencia no
tiene existencia registra!. Para que tenga existencia registraI se requiere
que, como actos previos, se registre la habilitacin urbana, declaracin de
fbrica, el reglamento interno que regir la edificacin y finalmente la
independizacin de dichos bienes. En virtud a la independizacin, el
referido bien constituir una finca registral y en consecuencia contar con,
partida registral propia en la que podrn extenderse las inscripciones (o \
anotaciones) que a dicho bien se refieran. Asi, conforme al principio de
especialidad recogido en el articulo IV del Titulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos, por cada bien se abrir una partida
registral independiente, en donde se extender la primera inscripcin de
aqul asi como los actos o derechos relativos al mismo.

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Sin perjuicio de lo expuesto, cabe sealar que el Registro no niega la

posibilidad de que actos de disposicin sobre unidades inmobiliarias en
proyecto accedan al Registro como anotacin preventiva, en tanto stas
tienen un correlato fisico en el suelo del predio matriz, pero siempre ser
necesario que se inscriba previa o simultneamente el acto de predeclaratoria de fbrica, conforme a lo previsto en el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, por lo que el usuario podr acogerse
al indicado reglamento presentando la documentacin prevista en el
articulo 50c del mismo .
2. Respecto de la procedencia de la anotacin preventiva por defecto
subsanable, el articulo 65 del Reglamento General de los Registros
Pblicos regula los actos y derechos susceptibles de anotacin preventiva:
a) Las demandas y dems medidas cautelares.
b) Las resoluciones judiciales que no den mrito a una inscripcin definitiva.
c) Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse por no estar inscrito el
derecho de donde emane.
d) Los titulas cuya inscripcin no pueda efectuarse porque adolecen de
defecto subsanable.
e) Los titulas que, en cualquier caso, deben anotarse conforme a
disposiciones especiales.

En el articulo 66 del mismo reglamento se regula la procedencia y plazo de

las anotaciones preventivas a que se refieren los literales c) y d) del artculo
65. Asi, la norma seala que la anotacin preventiva a que se refieren los
literales c) y d) procede nicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y
respecto de los actos sealados en los numerales 1 al 6 del artculo 2019
1
del Cdigo Civil .
1 Articulo 2019.- Actos y derechos inscribibles
Son inscribibies en el registro del departamento o provincia donde est ubicado cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opcin.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

RESOLUCiN No. - 1-L{

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2012 - SUNARP-TR-L

Esta anotacin preventiva, slo procede a solicitud de parte y luego de

haberse formulado la correspondiente observacin. Su vigencia es de un
ao, contado a partir de la fecha del asiento de presentacin del titulo,
vencido este plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al
extender la anotacin preventiva, el Registrador deber consignar expresa
y claramente dicho carcter, el defecto que motiva su extensin, el plazo de
caducidad, la indicacin de que vencido el mismo la anotacin no surtir
ningn efecto y cualquier otra precisin que impida que los terceros sean
inducidos a error.
3. El Reglamento General de los Registros Pblicos precisa en el citado
artculo 66, los requisitos para la anotacin preventiva de los titulas cuya
inscripcin no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane (literal c) del artculo 65). La norma precisa que slo procede
cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del otorgante a la fecha
del asiento de presentacin, mediante el respectivo contrato con firmas
legalizadas notarialmente. En defecto de ste, se podr presentar copia
legalizada notarialmente del respectivo contrato o la declaracin jurada del
solicitante, en el sentido que el otorgante del acto adquiri su derecho del
titular registra!.
Como puede apreciarse, el literal c) del articulo 65 del Reglamento General
de los Registros Pblicos, prev la anotacin preventiva de aquellos titulas
que no pueden inscribirse por falta de tracto sucesivo. Al respecto, el
articulo 2015 del Cdigo Civil establece lo siguiente: Ninguna inscripcin,
salvo la primera se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane.
4. Ahora bien, deben distinguirse los supuestos de titulas cuya inscripcin
no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane
(literal c) del articulo 65), de los titulas cuya inscripcin no puede
efectuarse porque adolecen de defecto subsanable (literal d) del articulo
65). A su vez, es necesario distinguir ambos supuestos citados (que dan
mrito, a solicitud de parte, a una anotacin preventiva), de los supuestos
de titulas que no pueden inscribirse por falta de acto previo, supuesto que
no da mrito a anotacin preventiva.
Al respecto, en el Trigsimo Segundo Pleno Registral realizado
3/4/20082, se aprob el siguiente precedente de observancia obligatoria:
IMPROCEDENCIA DE LA ANOTACiN PREVENTIVA
"No procede la anotacin preventiva en los supuestos
inscripcin de acto previo".

de falta

el

de

5. El articulo 40 del Reglamento General de los Registros Pblicos regula

la "observacin" del titulo, sealando que si el titulo adoleciera de defecto
subsanable o su inscripcin no pudiera efectuarse por existir un obstculo
que emane de la partida registral, el Registrador formular la observacin
respectiva. La norma aade que si el obstculo consiste en la falta de
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los
actos o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
()
2 Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 11.6.2008

inscripcin de acto previo, la subsanacin se efectuar ampliando

rogatoria a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo.

la

Tal como se seala en la Resolucin N 120-2006-SUNARP-TR-T

del
2/8/2006, que dio mrito a la aprobacin del precedente citado, la
observacin por defecto subsanable alude a la existencia de vicios propios
del ttulo que impiden su inscripcin, independientemente
de su
confrontacin con la partida registra!. En este mbito slo se analiza el ttulo
en abstracto, verificando sus aspectos materiales y formales: por lo
primero, se evala el acto o negocio jurdico; por lo segundo, se califica el
instrumento que contiene dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace
abstraccin de las partidas registrales que resultan directa o indirectamente
involucradas con el ttulo.
En lo que respecta a los obstculos que emanan de la partida registral - y
que dan tambin mrito a observacin, si fueran salvables -, se trata de
denegatorias que se sustentan en la confrontacin del ttulo con las
partidas del Registro. La falta de tracto sucesivo y la falta de inscripcin de
acto previo son ejemplos de obstculos que emanan de la partida registra!.
Se trata de defectos que no involucran la validez formal ni sustantiva del
titulo sino su relacin con las partidas registrales.
Como puede apreciarse, mientras la observacin del ttulo por defecto
subsanable y la observacin del ttulo por falta de tracto sucesivo se
encuentran previstas como supuestos que - a solicitud de parte -, dan
mrito a la anotacin preventiva del ttulo, la observacin por falta de acto
previo (que es un tipo de obstculo que emana de la partida registral), no
se encuentra prevista como supuesto que d mrito a anotacin preventiva.
6. Como ya se ha mencionado, se solicit la anotacin preventiva de la
transferencia del departamento de 68 m2, identificado con el N 201, en el
edificio N 29, el mismo que conformar - entre otros inmuebles -, la
fbrica que se levantar sobre el inmueble registrado en la partida N
70042953 del Registro de Predios del Callao.
As, estando a que en el presente caso, el ttulo presentado contiene un
obstculo en la partida registral que consiste en la falta de inscripcin de
actos previos: habilitacin urbana, declaratoria de fbrica, reglamento
interno e independizacin, adems de la falta de tracto sucesivo pues el
vendedor no aparece como titular registral, no resulta procedente la
anotacin preventiva de dicho acto.
En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolucin N
427-2011-SUNARP-TR-L del 25/3/2011 y 359-2011-SUNARP-TR-L del 11
de marzo de 2011.
Sin embargo, se debe revocar la tacha formulada por la Registradora,
sealando que el defecto resulta subsanable pues eventualmente puede
presentarse la documentacin subsanatoria.
Con la intervencin de la Vocal (s) Evelyn Lourdes Bedoya Glvez de
conformidad con la Resolucin N" 119-2012-SUNARP/PT del 9/5/2012.
Estando a lo acordado por unanimidad;

RESOLUCiN No. - f-Lf

VII.

1- 2012 -

SUNARP- TR-L

RESOLUCiN
REVOCAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Predios
de Lima al titulo referido en el encabezamiento, y sealar que el ttulo tiene
el defecto subsanable referido en el numeral 6 del anlisis de la presente
resolucin.

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Regstrese y comunqu se .
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A MARIELLA ALDANA DURN

Presidenta de la Segunda Sala
del Tribunal Registral

SAMUEL GLV
TRONCOS
Vocal~
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C:SgalvezlEscritorio/5543.doc
SR

ALVEZ
unal Registral