direito

803

804

Administrao, n. 37, vol. X, 1997-3., 805-823

O REGISTO PREDIAL EM MACAU

BREVES NOTAS *
Vicente J. Monteiro **

SUMRIO

I
II
III
IV
V
VI
VII

Introduo
Princpios Registrais
Factos Sujeitos a Registo
A Lei de Terras. Concesses por Aforamento e por Arrendamento
A Propriedade Horizontal
Condicionantes e Entraves Burocrticos Regularizao Registrai
Medidas Propostas

I INTRODUO
O tema que nos propomos abordar insere-se numa das reas mais
relevantes dos Servios da Administrao Pblica de Macau, quer pelo
carcter de interesse pblico de que se reveste o seu regime jurdico, quer
pelo elevado peso que a indstria da construo civil e o comrcio jurdico
imobilirio em geral representam na economia do Territrio.
Em qualquer ordenamento jurdico moderno existe hoje uma subordinao das normas sobre o direito da propriedade dos imveis a
princpios e valores de segurana jurdica, que se projectam na sociedade
atravs de um servio dotado de f pblica e com garantias de eficcia e
credibilidade pelas presunes de verdade e exactido que o caracterizam.
Tambm assim acontece em Macau, cujo sistema de registo predial de
matriz portuguesa, sendo certo que o sistema portugus se acha, por sua vez,
justamente considerado como dos mais perfeitos, principalmente aps a
reforma iniciada com o cdigo aprovado pelo Decreto-Lei n. 305/83, de
29 de Junho, fonte directa e imediata do actual cdigo, aprovado pelo
Decreto-Lei n. 224/84, de 6 de Julho.
*

O presente artigo constitui o desenvolvimento de uma breve nota de

apresentao do sistema do registo predial vigente em Macau, elaborada por ocasio de
uma visita de trabalho que os conservadores e notrios pblicos do Territrio realizaram a
Pequim, em Maio de 1997.
**
Conservador do Registo Predial de Macau.
805

Com efeito, o ordenamento jurdico de Macau, no que ao registo

predial diz respeito, sempre acolheu os princpios vigentes em Portugal. Tanto
assim que, apesar de aqui ter vigorado um cdigo do registo predial
comum a todas as ento chamadas Provncias Ultramarinas1 que afinal
no era mais do que um decalque, actualizado e adaptado, do cdigo de
19292 que teve aplicao em Portugal at 1959 ainda hoje o cdigo
vigente em Macau o que vigorou em Portugal at 19843, embora se ache
hoje muito mutilado por sucessivas alteraes. justo reconhecer, no
entanto, que, a par das alteraes pontuais introduzidas ao cdigo do registo
predial, com o objectivo de conferir maior eficcia e rapidez aos servios,
simplificando e modernizando os procedimentos sem perda da necessria
segurana jurdica4, a implementao de um novo cdigo no foi esquecida,
tendo j sido elaborados dois anteprojectos, o ltimo dos quais se acha em
fase de traduo e que constituir o passo decisivo para que se possa
considerar o sistema registrai de Macau como um dos mais avanados da
regio em que se insere.
O registo predial , pois, em Macau corno em Portugal, um servio
pblico. Est estruturalmente organizado na dependncia da Direco dos
Servios de Justia, dotado de f pblica e tem uma funo legitimadora
dos direitos sobre os imveis, atravs da sua publicitao (artigo 1. do
CRP), com vista segurana do comrcio jurdico, facilitando ainda o
crdito imobilirio. Este servio tem a denominao de Conservatria do
Registo Predial, dirigido por um jurista, designado de conservador, e est
dotado de um corpo de funcionrios especialmente qualificados.

II PRINCPIOS REGISTRAIS
Como se disse, o sistema registrai de Macau de matriz portuguesa,
nele vigorando, portanto, os vrios princpios registrais que ao longo de mais
de 150 anos5 se foram cimentando no ordenamento jurdico de
1

Cfr. Decreto-Lei n. 38804, de 27 de Junho de 1952, publicado no Boletim

Oficial n. 29, de 19 de Julho de 1952.
2
Aprovado pelo Decreto n. 17070, de 4 de Julho de 1929.
3
Trata-se do cdigo do registo predial aprovado pelo Decreto-Lei
n. 47611, de 28 de Maro de 1967, tornado extensivo a Macau pela Portaria
n. 23088, publicada no Boletim Oficial n. 52, 4. Suplemento, de 30/12/1967,
sendo a ele que nos queremos referir sempre que daqui em diante falarmos no
cdigo do registo predial (abreviadamente CRP).
4
De que so exemplo os Decreto-Lei n.os 59/92/M, de 24 de Agosto e 3/94/
/M, de 9 de Setembro, o primeiro relativo introduo do processo informtico no
registo predial e o segundo regulamentao do Cadastro Geomtrico, com
significativas repercusses no registo predial, com interligao informtica entre
ambos os servios.
5
Foi com o Decreto de 26 de Outubro de 1836 que se criou em Portugal o
ento chamado Registo das Hipotecas, de forte influncia francesa, designadamente
do Cdigo Napolenico. A execuo prtica deste diploma inovador foi regula
mentada pelo Decreto de 3 de Janeiro de 1837.
806

Portugal, quer por influncia de ilustres autores que se dedicaram teoria

e tcnica do registo imobilirio, como Silva Ferro de Carvalho Martens,
autor da proposta do Cdigo do Crdito Predial de 29 de Fevereiro de
1860, quer por influncia de outros sistemas desenvolvidos em pases que
so culturalmente mais prximos de Portugal, como a Frana ou a
Espanha, esta fortemente influenciada pelo sistema de matriz germnica.
A seco I do Captulo II do CRP consagrada aos princpios gerais
enformadores do sistema, importando aqui fazer uma pequena abordagem a
alguns dos que so mais relevantes.
Assim, desde logo o seu artigo 4. prev o chamado princpio da
instncia, tambm designado de petio ou requerimento. Segundo esta
norma Salvo nos casos especialmente previstos na lei, o registo no
efectuado oficiosamente, mas a requerimento dos interessados. Quer dizer,
qualquer acto de registo, seja titulado por uma escritura pblica, seja por
uma sentena judicial ou por um acto ou contrato administrativo, deve ser
requerido ao conservador pela pessoa (individual ou colectiva) que nele
tem um interesse legtimo. Esse pedido pode revestir uma forma mais ou
menos solene; pases h (como a Alemanha) que at j eliminaram o
requerimento escrito, mas onde, contudo, se exige o pedido verbal; noutros
(como o caso de Portugal) basta o preenchimento de um
impresso-requisio, sendo este o modelo que achamos mais ajustado para
Macau no futuro, com um impresso bilingue, devido existncia de duas
lnguas oficiais, como reflexo da realidade populacional do Territrio.
O requerimento para registo no necessita de frmulas sacramentais
nem de termos rebuscados, at porque cada caso diferente dos restantes,
mas deve ser elaborado de forma simples e objectiva e conter os elementos
necessrios anotao da respectiva apresentao no Dirio6, a indicao
do nmero da descrio do prdio ou, no estando o mesmo descrito, a
referncia aos elementos que permitam a sua identificao sumria, e
ainda a referncia aos documentos oferecidos. No final, o requerimento
assinado pelo requerente, ou seu representante se for uma pessoa colectiva.
Se o requerente for uma pessoa singular a sua assinatura no
necessita de ser reconhecida notarialmente, bastando a exibio do seu
documento
de
identificao
perante
o
funcionrio
da
Conservatria.Tambm dispensado o reconhecimento notarial se a
entrega dos documentos para registo for feita por advogado ou
solicitador com escritrio em Macau. Tratando-se de pessoa colectiva, ou
no caso de o
6

Nos termos do artigo 136. do cdigo, a nota de apresentao deve conter o

nmero de ordem, o dia ms e ano da apresentao, o nome completo do requerente,
o nmero e a natureza externa dos documentos apresentados, a espcie do acto requerido
(aquisio, hipoteca, penhora, etc.), o nmero da descrio do prdio ou, na sua falta, a
sua natureza (rstico, urbano ou misto), a freguesia onde se situa e o nome do
proprietrio ou possuidor.
807

requerente intervir na qualidade de mandatrio ou procurador de ou-trem,

deve a respectiva assinatura ser reconhecida nos termos da lei notarial. Se
o requerente for uma entidade oficial, a assinatura do respectivo
representante deve ser autenticada com o selo branco 7.
O artigo 5. do CRP consagra um dos mais importantes princpios do
nosso sistema registrai, o princpio da legalidade. nele que assenta a
credibilidade do sistema, na medida em que, exercendo o conservador uma
depurao dos actos que inscreve, e sendo ele um jurista com uma especial
qualificao para o cargo, existe a garantia de que s os actos vlidos so
levados ao registo.
Trata-se de um princpio de tradio j muito antiga e no qual se funda
o poder/dever da actividade qualificadora que o conservador exerce
atravs do exame dos documentos que lhe so apresentados a registo,
apreciando, no s a sua forma externa (regularidade formal), como tambm
os pressupostos e requisitos de validade dos actos neles titulados
(regularidade substantiva). Esta apreciao tem por fim a formulao de
um juzo de valor, sob o ponto de vista registrai, que o levar a tomar uma
das seguintes atitudes: a) ou efectua o registo como definitivo; b) ou como
provisrio por dvidas8; c) ou recusa-o.
O registo definitivo significa que no foi detectada qualquer
irre-gularidade; a provisoriedade por dvidas significa que foi detectada
alguma irregularidade que, no sendo motivo de recusa, obsta realizao do
registo como definitivo; a recusa do acto requerido tem de se fundar em
graves irregularidades, como o caso de uma nulidade manifesta ou a
absoluta falta de ttulo para o registo9. No caso de o conservador se recusar
a efectuar o acto que lhe foi requerido, ou o efectuar provisoriamente por
dvidas, emite um despacho escrito e fundamentado, podendo o
interessado impugn-lo por via de reclamao hierrquica (para o
Procurador-Geral Adjunto) ou recurso contencioso (para o TCGM, de cuja
deciso cabe ainda recurso para o TSJM).
Este tema suscita-nos ainda duas breves observaes.
Em primeiro lugar, a actividade de verificao da legalidade dos actos
sujeitos a registo incide sobre qualquer documento (notarial,
7

Cfr. artigos 1. e 2. do Decreto-Lei n. 82/90/M, de 31 de Dezembro; 135.,

n. 2 e 3 do cdigo do registo predial, na redaco que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n. 83/90/M, da mesma data, e 62., n. l, alnea e) do cdigo do notariado.
8
A provisoriedade por dvidas no deve confundir-se com a provisoriedade
por natureza. Esta refere-se normalmente a situaes em que o acto ainda no est
concludo ou ao qual falta uma formalidade essencial, e est expressamente
prevista na lei (cfr. artigo 179. do CRP).
9
Por tradio, os casos de recusa vm enumerados no cdigo (cfr. artigo
243., n. 1), mas sempre se tem entendido que essa enumerao no taxativa, j
que podem surgir situaes de absoluta impossibilidade de proceder ao registo que
no estejam contidas naquela enumerao. E por isso que o n. 2 do citado artigo
243. contm como que uma clusula aberta para outras situaes, como a
impossibilidade por falta de elementos ou em que, por sua prpria natureza, o acto
no possa ser lavrado por dvidas (como o caso da maior parte dos averbamentos).
os

808

judicial ou administrativo). Mas a validade intrnseca das decises

judiciais com trnsito em julgado no pode ser posta em causa, no sendo,
por isso, objecto de apreciao pelo conservador. Este apenas poder opor
dvidas suscitadas pela desconformidade com a realidade tabular10.
Em segundo lugar, no deve o conservador recorrer a outros
elementos de que tenha conhecimento, alm dos que so fornecidos
pelos requerentes ou que constem dos registos anteriores, para recusar o
registo que lhe requerido. A sua actividade deve pautar-se por critrios
objectivos, mas sempre com o fim de facilitar o ingresso dos actos no
registo, e nunca o de os recusar.
Os artigos 8. e 12. do CRP, conjugados entre si, constituem a
consagrao de um outro princpio de grande importncia, mas cujos
efeitos nem sempre so bem entendidos, a presuno registrai.
O registo predial de matriz portuguesa no tem carcter constitutivo, mas
apenas declarativo. Quer dizer, por fora do princpio da consensualidade,
prevista no n. l do artigo 408. do Cdigo Civil, segundo o qual A
constituio ou transferncia de direitos reais sobre coisa determinada
d-se por mero efeito do contrato, salvas as excepes previstas na lei,
os direitos reais sobre os imveis constituem-se ou transferem-se com a
celebrao do respectivo contrato. O registo apenas torna esses direitos
eficazes e oponveis perante terceiros, atravs da sua publicidade. Casos h,
porm, em que a proteco do registo vai mais longe permitindo a chamada
aquisio tabular11.
Mas efectuado o registo a favor de algum presume-se no s que o
respectivo direito existe, como que pertence pessoa em cujo nome se acha
inscrito; esta presuno iuris tantum, susceptvel, portanto, de ser elidida por
prova em contrrio. No entanto, quem tem o registo a seu favor no precisa
de comprovar o seu direito, o nus da prova cabe ao antagonista que
pretende pr em causa a autenticidade desse direito.
Porm, a nulidade do registo s pode ser invocada aps o trnsito em
julgado da sentena que a reconhea (artigo 84. do CRP), impondo-se ao
autor que comprove no s essa nulidade como que pea o cancelamento
do registo impugnado, evitando-se, desse modo, que subsista um registo
em vigor com eficcia perante terceiros a publicitar
10

Por realidade tabular entende-se a situao constante do registo. Assim, se

o prdio cujo direito de propriedade est titulado por uma sentena judicial
transitada em julgado se achar inscrito em nome de pessoa diversa do respectivo
sujeito passivo, deve o acto ser lavrado por dvidas por violao de um outro
princpio, o do trato sucessivo (cfr. artigo 13. do CRP)
11
Por aquisio tabular entende-se a aquisio de um direito por algum
que, estando de boa-f e confiando no que o registo publicita, adquire do titular
inscrito por contrato oneroso, registando em seguida o seu direito. Ainda que o
registo anterior se funde em negcio invlido, se a respectiva aco de declarao
de nulidade vier a ser registada posteriormente, esta nulidade no poder afectar o
seu direito (cfr. artigos 85. do CRP e 291. do Cdigo Civil).
809

a existncia dum direito quando o mesmo j foi judicialmente declarado nulo.

A consolido do direito fundado na presuno registrai resulta, por
sua vez de um outro princpio tradicional dos sistemas de registo
constitutivo, segundo o qual o terceiro de boa f que adquiriu o seu direito
a ttulo oneroso e que tenha procedido ao seu registo antes de interposta
aco de declarao de nulidade no pode ver o seu direito afectado por
essa nulidade. Trata-se da f pblica registrai que, no obstante o sistema
portugus no ser de registo constitutivo, tem consagrao no art. 85. do
Cdigo/67 (equivalente ao n. 2 do art. 17. do Cdigo/84, em vigor em
Portugal).
O artigo 9. do CRP refere-se a um outro princpio registrai de longa
tradio, o princpio da prioridade, o qual significa que quem primeiro se
acolhe aos benefcios do registo, fica com um grau ou lugar prevalente sobre
os que se lhe seguirem (priori in tempore potior in iure, isto , o primeiro no
tempo melhor no direito).
Para que este princpio possa funcionar com eficcia foi criado um livro
Dirio onde, por ordem cronolgica, so anotadas as apresentaes dos
actos requeridos. pela apresentao que se inicia a publicidade dos
registos, e por virtude dela se atribui a posio temporal dos direitos sobre
os imveis, dado que o registo sempre lavrado com a data da
apresentao, independentemente do momento em que efectuado, e esta
a data que conta para fins de prioridade e no a do ttulo que lhe serve de
base. Se houver dois actos sobre o mesmo prdio apresentados na mesma
data o nmero da apresentao que estabelece a prioridade; esta regra
apenas sofre uma nica excepo: segundo o n. 2 do citado artigo 9., se
existirem vrios registos de hipoteca no mesmo dia, concorrem entre si na
proporo dos respectivos crditos e no segundo a ordem das
apresentaes.
Vamos agora fazer uma breve referncia a um outro dos princpios que
constituem o ncleo ou esqueleto de todo o sistema, o princpio do trato
sucessivo. Foi um dos primeiros princpios a ser institudo e ao qual foi
sempre conferida a maior relevncia. Genericamente, ele assenta no
pressuposto de que cada titularidade tem de se apoiar na precedente, ou
seja, o ingresso do direito do transmissrio no registo depende da prvia
inscrio desse direito a favor do transmitente. De igual modo,
relativamente aos encargos que oneram os prdios, eles no podem ser
constitudos por quem (ou contra quem) no tenha legitimi-dade registrai
para o efeito. O artigo 13. do CRP consagra o princpio do trato sucessivo
nas modalidades de inscrio prvia (n. 1) e do encadeamento tabular
(n. 2). O primeiro caso refere-se ao ingresso no registo predial de um direito
real sobre um prdio ainda no descrito, ou j descrito mas sem inscries de
aquisio, domnio ou mera posse em vigor, tendo por base um negcio
jurdico; o segundo tem em vista conferir proteco aos direitos de quem
se acolhe aos benefcios do registo, conferindo-lhe a legitimao para
deles dispor legalmente, alienando-os ou onerando-os.

810

A ressalva contida na parte final do n. 2 do artigo 13. (salvo se o facto

que se pretende inscrever for consequncia de outro j anterior-mente
inscrito), no constitui uma excepo regra do trato sucessivo, mas sim a
confirmao de que o registo de um facto fundamenta e legitima os que
se lhe seguirem, no respeito pelo princpio da prioridade. Na verdade, se a
transmisso e a constituio de nus e encargos sobre prdios descritos e
inscritos a favor de algum s possvel com a sua interveno, a eficcia
do princpio do trato sucessivo s funciona plenamente com aquela
ressalva. Vejamos o seguinte exemplo: O titular inscrito de um prdio
constitui sobre ele uma hipoteca para garantia do cumprimento das
obrigaes de um contrato de mtuo, vendendo-o em seguida; o credor
regista a hipoteca antes do novo adquirente ganhando a correspondente
prioridade. Se o devedor no cumprir com as obrigaes, o credor pode
penhorar o prdio independentemente de nomeao pelo devedor (cfr. artigo
835. do CPC)12, podendo o mesmo vir a ser vendido em praa no caso de se
manter o incumprimento. O arrematante poder registar a sua aquisio
definitivamente, no obstante o prdio j se achar inscrito a favor de outrem,
visto que a sua legitimidade registrai se funda num facto cujo registo
anterior quela venda (a hipoteca que conduziu venda executiva).
A doutrina e a jurisprudncia referem ainda outros princpios com larga
tradio nos sistemas de matriz romano-germnica, todos eles acolhidos
no nosso direito positivo, como por exemplo o princpio da especialidade,
quer na vertente da identificao rigorosa dos prdios, cujas descries
devem conter menes gerais e especiais obrigatrias (cfr. artigos 147. e
seguintes do CRP), quer na vertente da correcta definio dos direitos e
completa identificao dos respectivos titulares, designadamente atravs de
menes gerais e especiais que so requisitos das inscries (cfr. artigos
181. e 182. do CRP); o princpio da publicidade, que consiste no
incentivo ao registo, valorando-o com os efeitos de eficcia e oponibilidade;
o princpio da legitimao registrai, segundo o qual no podem ser titulados
factos sujeitos a registo sobre os imveis sem que o respectivo direito se
ache definitivamente inscrito a favor do alienante ou onerante; o princpio
da inscrio, nos termos do qual os actos so publicitados no registo atravs
de inscries em livros prprios e com os requisitos expressamente
previstos na lei, etc.

III FACTOS SUJEITOS A REGISTO

No sistema registrai de Macau, como na maioria dos sistemas
evoludos, vigora o princpio do numerus clausus, que significa que s
12

Numa situao como a descrita, j se defende hoje em Portugal que a penhora

dever ser registada por averbamento ao prprio registo de hipoteca, semelhana do
que j acontece com a converso do arresto em penhora, como se prev na alnea b) do
artigo 192. do cdigo (cfr. Mouteira Guerreiro, in Regesta Revista de Direito
Registrai, 3. trimestre/1994, pg. 95).

811

esto sujeitos a registo os factos expressamente previstos na lei, seja no

cdigo, seja na lei especial avulsa que cria novas figuas jurdicas. Por isso se
mantm no artigo 2. do CRP a tradicional enumerao dos factos que podem
ser objecto de registo, com carcter taxativo.
Alm dos factos jurdicos que importem o reconhecimento, aquisio ou
diviso do direito de propriedade (o chamado direito real maior ou absoluto),
outras figuras foram ganhando autonomia, tendo vindo a ser acolhidas no
direito positivo como factos igualmente sujeitos a registo.
Nalguns casos o alargamento dos factos sujeitos a registo deveu-se a
razes de relevo social ou importncia econmica (como a enfiteuse, a
constituio do apangio, o usufruto, a servido predial, o direito de
superfcie, a hipoteca, o arrendamento, etc.).
Noutros casos necessidade de criao de normas e processos
instrumentais para dar resposta ao aparecimento de novas condies e
realidades jurdicas (a afectao dos edifcios ao regime jurdico da
propriedade horizontal, a locao financeira, a promessa de alienao ou
onerao e os pactos de preferncia com eficcia real, ou, em Portugal, a
autorizao de loteamento seguida da emisso do correspondente alvar e,
em Macau, a concesso por arrendamento, etc.).
Noutros casos ainda para prevenir ou reforar as garantias de
terceiros interessados, quer se trate de situaes de recurso aos meios
judiciais para fazer valer os respectivos direitos (de que so exemplo o
registo provisrio de aco, a penhora, o arresto, o arrolamento ou
quaisquer outros actos conservatrios, como as providncias cautelares, ou a
apreenso em processo de falncia ou insolvncia), quer se trate de situaes
em que tenham sido fixadas restries ao direito de proprieda-de (como as
convenes de reserva ou de indiviso da propriedade, as clusulas
fideicomissrias, de pessoa a nomear, ou os nus de eventual reduo das
doaes sujeitas a colao, e de inalienabilidade por certo tempo).

IV A LEI DE TERRAS CONCESSES POR

AFORAMENTO E POR ARRENDAMENTO
Vigora em Macau uma lei especial sobre a concesso dos terrenos
pertencentes ao patrimnio do Territrio, a chamada Lei de Terras, hoje
contida na Lei n. 6/80/M, de 5 de Julho, e legislao complementar. O
prembulo desta lei descreve com bastante pormenor o contexto em que
surge e se justifica a necessidade de fixar com o rigor possvel as regras
sobre o tratamento jurdico a que esto sujeitos os terrenos objecto de
concesso.
O Territrio de Macau sempre teve condies singulares e
especi-ficidades prprias13 que afastaram a aplicao directa da legislao
13

o prprio prembulo da Lei n. 6/80/M, de 8 de Julho que, de forma

elucidativa, caracteriza as condies especiais do Territrio de Macau ao enunciar

812

sobre terras em vigor nos restantes territrios onde a administrao

portuguesa se verificou durante o chamado perodo colonial.
O aforamento foi inicialmente a forma privilegiada na concesso de
terrenos, no apenas em Macau como nas restantes Provncias
Ultramarinas, sendo a enfiteuse14 de uso muito comum em Portugal
praticamente desde os primrdios da nacionalidade e at sua extino em
197615. Porm, como as particulares condies do Territrio aconselhavam a
adopo de solues jurdicas especiais, a legislao local cedo caminhou
para a consagrao de regras prprias e diferentes. Assim, logo no
Diploma Legislativo Provincial n. 18, de 19 de Maio de 1928, que aprovou
o primeiro Regulamento para a Concesso de Terrenos na Provncia de
Macau, foi institudo o arrendamento como forma de disposio de
terrenos destinados construo, a par do aforamento que sempre se
manteve como forma alternativa de concesso.
A forma da concesso por arrendamento manteve-se no Diploma
Legislativo n. 651, publicado no Boletim Oficial de Macau n. 5, de 3 de
Fevereiro de 1940, onde teve regulamentao pormenorizada (artigo 51. e
seguintes). Porm, com o Diploma Legislativo n. 1679, publica-do no
Boletim Oficial de Macau n. 34, de 21 de Agosto de 1965, foi abandonada
a modalidade do arrendamento nas concesses de terrenos para construo
por se reconhecer que A introduo do regime da propriedade horizontal,
a preocupao de dotar a provncia de um nvel de industrializao,
compatvel com os anseios da sua populao, a definio, enfim, de
planos e programas de urbanizao, suscitaram problemas novos,
desconhecidos pelo legislador de 194016. Foi ento
que A reduzida extenso territorial e a alta densidade demogrfica, a quase
inexistncia de exploraes agrrias, a finalidade essencialmente urbana do aproveitamento dos terrenos disponveis e dos que se projecta conquistar ao mar, a
construo na vertical e a saturao das reas da parte velha da cidade, a proliferao de
barracas e outras construes provisrias implantadas em terrenos vagos, a circunstncia
de no serem poucos nem pequenos os espaos do territrio insular relativamente aos
quais se invoca a propriedade ou posse, com base em meros documentos particulares
(as chamadas escrituras de papel de seda ou s-chi-kai), so alguns dos particularismos de
Macau que, alm de imprimirem fisionomia prpria e especial importncia ao problemas
das terras, tm ditado, neste domnio, e ao longo dos anos, tratamento jurdico especial.
14
a prpria lei que define o conceito de enfiteuse no n. l do artigo 1491. do
Cdigo Civil (matria hoje revogada em Portugal, mas que se mantm em vigor em
Macau) da forma seguinte: Tem o nome de emprazamento, aforamento ou enfiteuse
o desmembramento do direito de propriedade em dois domnios, denomi nados directo e
til, acrescentando-se no n. 3 do mesmo preceito que: Ao titulardo domnio directo
d-se o nome de senhorio; ao titular do domnio til, o de foreiro ou enfiteuta.
15
Cfr. Decretos-Lei n.os 195-A/76, de 16 de Maro; 233/76, de 2 de Abril;
546/76, de 10 de Julho, e 226/80, de 15 de Julho.
16
Cfr. primeiro pargrafo do ponto 2 do prembulo do citado Diploma
Legislativo n. 1679.

813

de novo privilegiado o aforamento como forma de concesso desses

terrenos e estabelecido que Os concessionrios de terrenos, dados de
arrendamento nos termos do Regulamento de concesso de terrenos,
aprovado pelo Diploma Legislativo n. 651, de 3 de Fevereiro de 1940, para
construo de prdios urbanos destinados a habitao, comrcio e indstria,
podero adquirir o domnio til dos mesmos17.
Esta situao viria a ser de novo alterada com o diploma legislativo n.
1860, publicado no Boletim Oficial de Macau n. 47, de 20 de Novembro
de 1971, cujo prembulo se inicia com a seguinte afirmao: O contrato de
arrendamento como forma de concesso de terrenos do Estado para fins de
construo urbana, mau grado alguns inconvenientes divulgados alis no
prembulo do Regulamento da Ocupao de Terrenos do Estado, em vigor,
oferece vantagens que no lcito ignorar, mormente quando as parcelas
requeridas so de grandes dimenses e a concesso acompanhada de
pesados encargos, inerentes utilizao do terreno. Assim,
acrescenta-se naquele prembulo o presente diploma, sem fazer
regressar o arrendamento como forma geral de concesso de terrenos para
construo, admite, embora subordinada verificao de certas condies,
esta modalidade de disposio de terrenos.
Este regime foi transposto para a actual Lei de Terras, em cujo
prembulo se volta a referir que Apesar do avano que ento representou na
legislao sobre terras, o Diploma Legislativo n. 1679, de 21 de Agosto de
1965, viria a revelar-se, volvidos alguns anos sobre a sua entrada em vigor,
menos adequado concretizao de empreendimentos de significativa
dimenso econmica e resoluo de outros problemas provocados pelo
notvel incremento registado na construo urbana.
Deste modo, a Lei de Terras aprovada pela Lei n. 6/80/M, acaute-lando
as situaes anteriormente criadas, procedeu a uma pormenorizada
regulamentao sobre o regime das concesses; admitiu pela primeira vez a
possibilidade de venda de pequenas parcelas que se revelem insuficientes
para a construo regular e que confinem com terreno de particular em
regime de propriedade privada (artigo 30., n. 1); equipa-rou o arrendamento
ao aforamento como forma de disposio de terre-nos para construo
urbana (artigo 30., n.os 2 e 3); simplificou os processos de concesso e
definiu com rigor os direitos e deveres dos concessionrios, garantindo
tambm o aproveitamento dos terrenos concedidos, subtraindo-os a
manobras especulativas; resolveu ainda alguns problemas que se
colocavam ao nvel do registo predial, designadamente pelos
inconvenientes derivados da subsistncia em vigor de inscries provisrias, e
fixou algumas regras respeitantes caducidade das concesses provisrias,
resciso dos arrendamentos e ao destino das benfeitorias incorporadas nos terrenos.
17

Cfr. artigo 119. do mesmo Diploma Legislativo n. 1679.

814

Nos termos do artigo 179. da Lei de Terras, esto sujeitos a registo os

seguintes factos:
a) As concesses provisrias ou definitivas e a renovao destas;
b) A transmisso dos direitos resultantes das concesses;
c) A reviso das concesses, determinada por alterao do seu
objecto, finalidade ou modificao do seu aproveitamento.
A actual Lei de Terras tem sido objecto de constantes alteraes,
ditadas pela necessidade de aperfeioar e dar coerncia s suas normas.
Umas vezes com o intuito de clarificar e fixar com rigor o seu contedo,
como foi o caso do Decreto-Lei n. 51/83/M, de 26 de Dezembro, que
pela primeira vez caracterizou o direito de arrendamento na perspectiva de
um direito real com eficcia erga omnes, enquadrando-o, assim, entre os
factos sujeitos a registo, e, mais recentemente, o Decreto-Lei n. 26/ /96/M,
de 27 de Maio, que ampliou a clarificao anteriormente referida e
regulamentou com mais pormenor a tcnica registrai, quando esteja em
causa a transmisso dos direitos da concesso por subarrendamento. Outras
vezes para harmonizar os seus preceitos evoluo resultante da
actividade jurisprudencial dos Tribunais, como o caso da alterao
introduzida pela Lei n. 2/94/M, de 4 de Julho.
Podemos, pois, concluir que a Lei de Terras de Macau contm uma
especial regulamentao sobre o uso e a constituio, modificao e
extino de direitos reais sobre os terrenos pertencentes ao Territrio de
Macau, nela se distinguindo e caracterizando os terrenos do seu domnio
pblico, dos que integram o seu domnio privado nos quais se incluem
os terrenos vagos (cfr. artigo 7.) e os de propriedade privada (cfr.
artigo 5.)18, que, naturalmente, esto fora do seu mbito de aplicao.

V A PROPRIEDADE HORIZONTAL
Embora de difuso recente, a diviso e propriedade por andares j
existe h sculos. Em Portugal h notcia de que a regulamentao de
situaes de condomnio j constava das Ordenaes Filipinas19, que,
como se sabe, foram inicialmente publicadas em 1603 e confirmadas em
1643, e que constituram os fundamentos do direito civil portugus at
entrada em vigor do Cdigo Civil de 1867. Mas j no presente sculo,
principalmente depois da l . a Guerra Mundial, que a propriedade horizontal se revelou um instrumento de grande utilidade na resoluo das
grandes crises de habitao.
A escassez dos solos aptos para a construo, a concentrao
demogrfica em redor dos grandes plos de desenvolvimento industrial
18

O direito propriedade privada uma caracterstica especfica de Macau,

que se manter aps a transferncia de soberania do Territrio para a RPC, de
acordo com o que se acha estipulado na Declarao Conjunta Sobre a Questo de
Macau (cfr., por exemplo, o ponto V do seu Anexo I).
19
Cfr. Borges de Arajo, in A Propriedade Horizontal e o Notariado,
Almedina, Coimbra, 1990, pg. 14.
815

e a reduo dos custos da construo em altura, aliada ao aperfeioamento

das novas tcnicas, foram factores que contriburam decisivamente para a
rpida difuso deste instituto, na medida em que ficou facilitado aos
segmentos da populao de mais fracos recursos econmicos o acesso
propriedade das suas habitaes.
Foi com o Decreto n. 40333, de 14 de Outubro de 1955, que pela
primeira vez se procedeu em Portugal regulamentao do regime
jurdico da propriedade horizontal. Na Conservatria de Macau comearam
desde logo a fazer-se registos por andares, embora inicialmente de forma
menos perfeita20. O regime jurdico da propriedade horizontal passou para o
Cdigo Civil em vigor21, onde lhe dedicado todo um Captulo (artigo
1414. e seguintes).
O regime jurdico da propriedade horizontal, foi recentemente
objecto de aperfeioamento em Portugal (Decreto-Lei n. 267/94, de 25 de
Outubro), tendo sido melhorados muitos aspectos do instituto,
nomeadamente os que se referem ao contedo a que o respectivo ttulo
constitutivo deve obedecer (artigo 1418. do Cdigo Civil), s regras a
observar na afectao das partes comuns (artigo 1421.), ao condomnio
(artigos 1424. e seguintes), juno e diviso de fraces autnomas
(artigo 1422.-A), regulamentao da administrao do prdio (artigos
1429.-A e 1435.-A), aos conjuntos de edifcios (artigo 1438.-A), etc.
No se foi to longe, porm, como j se foi em Macau. De facto, o
Decreto-Lei n. 31/85/M, de 13 de Abril, iniciou a modernizao do
sistema, que se impunha face ao incremento da construo em altura que por
essa poca j grassava no Territrio. O seu prembulo bastante
elucidativo quanto aos propsitos de inovao numa rea que se adivinhava vir a ser de grande desenvolvimento no Territrio, ao esclarecer que:
adoptam-se medidas que, sem prejuzo das necessidades cautelares de
certeza e segurana, visam suprimir entraves burocrticos que pertur-bam a
rapidez das transaces dos imveis, acrescentando-se: Permi-te-se a
constituio da propriedade horizontal no processo administra-tivo da
aprovao do projecto de construo, o que, em bom rigor, uma alternativa
escritura na formalizao do modo de constituio por negcio
jurdico22. O prembulo refere-se ainda s novas regras sobre
20

O que conduziu mais tarde interveno do legislador, no sentido de

aperfeioar a tcnica registrai nesta matria, permitindo-se ao mesmo tempo uma
forma simplificada de regularizar as situaes anteriores (cfr. artigo 5. da Lei
n. 20/88/M, de 15 de Agosto).
21
Aprovado pelo Decreto-Lei n. 47344, de 25 de Novembro de 1966,
tornado extensivo s ento chamadas Provncias Ultramarinas pela Portaria
n. 22869, de 4 de Setembro de 1967 e publicado no Boletim Oficial de Macau
n. 46, 2. Suplemento, de 23/11/67.
22
Esta uma das reas que nos parece constituir uma espcie de tabu em
Portugal, provavelmente devido recente abertura, por muitos considerada des
propositada, quanto possibilidade de titulao de determinados contratos por
documento particular (cfr. Decreto-Lei n. 255/93, de 15 de Julho).
816

a designao das fraces autnomas, possibilidade de passar a ser feito o

registo provisrio por natureza, e ao registo por blocos ou corpos distintos de
edifcios construdos por fases.
Nos termos do artigo 1. do Decreto-Lei n. 31/85/M, Alm dos modos
previstos no artigo 1417. do Cdigo Civil, o regime da propriedade
horizontal pode ser constitudo por destinao do prdio venda em fraces
autnomas prevista no respectivo projecto de construo (n. 1) e
Considera-se constituda a propriedade horizontal com a aprovao do
projecto instrudo nos termos do artigo 2. (n. 2).
O registo da propriedade horizontal assim constituda feito com base
em fotocpia certificada da memria descritiva das fraces aut-nomas e da
deciso da aprovao do projecto, emitida pela Direco dos Servios de
Solos, Obras Pblicas e Transportes (DSSOPT) aps a passagem da
licena de obras (artigo 3.).
Aps a aprovao do projecto e antes de concluda a construo pode o
registo ser feito provisoriamente por natureza, o qual, se no for tambm
provisrio por dvidas, se mantm em vigor pelo prazo de 3 anos, sendo
convertido com base na licena de utilizao do prdio e em documento que
comprove a sua inscrio na matriz ou a participao para o efeito (artigo 5.).
No caso de o edifcio ser construdo por fases correspondentes a blocos
ou corpos distintos, pode o registo da propriedade horizontal, constituda
sobre todo o conjunto, ser feito sobre cada um dos blocos, medida que estes
forem sendo concludos (artigo 6.).
A modificao do ttulo constitutivo da propriedade horizontal
opera-se com o acordo de todos os condminos, dado na respectiva
memria descritiva, com as assinaturas reconhecidas presencialmente, no
sendo necessrio o acordo dos restantes condminos para a unificao ou
diviso das fraces, se essa modificao no envolver alterao da respectiva
posio relativa, designadamente quanto percentagem ou permilagem e
respectivos direitos especiais (artigo 7.).
A Lei n. 25/96/M, de 9 de Setembro, revogou aquele Decreto-Lei e,
mantendo embora o essencial do regime anterior, procedeu a uma nova
regulamentao. Apesar de algumas das inovaes introduzidas nos
parecerem de duvidosa eficcia e funcionalidade, como, alis, j nos parece
demonstrado, esta nova lei contm um conjunto de regras de grande
alcance prtico que no podemos deixar de pr em relevo.
Assim nos parece, desde logo, a inovao que representa a possibilidade
de constituir uma fraco autnoma dos lugares de estacionamento, desde
que o respectivo espao seja suficientemente delimitado, mesmo que no
constituam unidades distintas e isoladas entre si (n. 2 do artigo 2.),
entendendo-se por espao suficientemente delimitado a rea individualizada
pela demarcao, por forma indelvel, dos seus limites de contiguidade,
com afixao de numerao ou designao prpria (n. 3 do mesmo
artigo). Apesar de pensarmos que esta possibilidade equivale a uma maior
vulnerabilidade na segurana geral dos edifcios e a uma maior dificuldade
da sua gesto, pelo aumento

817

desmesurado e descontrolado dos condminos que lhes tm acesso, admitimos

que se trata de uma medida ajustada no sentido de resolver muitos dos actuais
problemas do estacionamento no Territrio de Macau, cujo parque automvel
no pra de aumentar.
Outra alterao com significativo alcance prtico a que se refere
simplificao do formalismo para a alterao do regime jurdico da propriedade
horizontal, bastando agora o acordo dos condminos dado na memria descritiva,
com o reconhecimento simples das assinaturas (n.os l e 2 do artigo 7.), ainda que a
essa modificao corresponda a apresentao de um projecto de alteraes,
podendo ainda a maioria qualificada de dois teros pedir o suprimento judicial
do acordo dos condminos que o no tenham dado (n. 3 do mesmo artigo).
Quanto juno e diviso de fraces autnomas, que j se admitia na
vigncia do Decreto-Lei n. 31/85/M apenas com o acordo dos prprios titulares das
fraces em causa (cfr. n. 2 do seu artigo 7.), foi tambm agora esta matria
melhor disciplinada, permitindo-se a modi-ficao sem o acordo dos restantes
condminos mesmo nos casos de falta de contiguidade das novas fraces (garagens,
arrecadaes, etc. cfr. n. 2 do artigo 8.), semelhana, alis, do que tambm j
foi consagrado em Portugal, onde, contudo, foi expressamente proibida a diviso de
uma em novas fraces salvo autorizao do ttulo constitutivo ou da assembleia
de condminos, aprovada sem qualquer oposio (cfr. artigo 1422.-A do Cdigo
Civil).
Mas, como dissemos, h tambm algumas inovaes que no merecem o
nosso aplauso e que, pelo contrrio, julgamos que devero ser objecto de
ponderao para se proceder s correces que j se impem.
Assim, em primeiro lugar, achamos que a formulao do artigo 38. pode
conduzir a resultados imprevisveis se o preceito no for interpre-tado com a
necessria cautela, uma vez que a possibilidade de o registo da propriedade
horizontal poder ser efectuado com base em mero duplicado ou fotocpia da
memria descritiva das fraces autnomas de que conste a indicao do seu
recebimento pela DSSOPT acompa-nhado de qualquer documento
comprovativo da sua aprovao comporta alguns riscos. Na verdade, nenhuma
outra entidade pblica se acha em melhores condies do que a prpria DSSOPT
para certificar a conformidade da memria descritiva apresentada a registo com o
respectivo projecto de construo e a licena de utilizao correspondente23.
Meras razes de celeridade no podero justificar a preterio de formalidades
essenciais segurana jurdica, a qual s fica garantida com a exibio de um
documento nico emitido pela entidade competente para garantir que o registo
seja correctamente elaborado.
23

No pode exigir-se a um jurista de carreira, como o conservador, os

conhecimentos tcnicos de engenharia e arquitectura necessrios para averiguar a
conformidade de peas soltas de processos administrativos complexos como so
inequivocamente os de aprovao de projectos de construo.

818

Em segundo lugar,consideramos que a norma do n. 2 do artigo 39.

permite renovaes injustificadas do registo provisrio da propriedade
horizontal,ou justificadas por meras razes de interesse e oportunidade
exclusivas do construtor,em detrimento dos interesses dos consumidores
finais que so os adquirentes das fraces autnomas. Com efeito,se a
renovao do registo provisrio averbada a requerimento dequalque
rinteressado......mediante declarao da razo de subsistnciada
provisoriedade sem a exibio de um documento comprovativo, pode o
construtor prolongar injustificadamente a vigncia do registo provisrio,
protelando, assim, a celebrao das escrituras sobre as fraces
autnomas. Achamos mais adequada a formulao do anteprojecto do novo
cdigo do registo predial (em fase de aprovao) que, para esta renovao,
exige a apresentao de documento que comprove a subsistncia da
razo da provisoriedade.
Em terceiro lugar, achamos que a obrigatoriedade do registo
provisrio da propriedade horizontal, agora imposta pelo n. l do artigo 41.
no resolve o problema de fundo, nem traz vantagens significativas ao trfico
jurdico imobilirio. Por um lado, porque, sendo hoje a esmagadora
maioria dos prdios construdos para venda por andares, edificados em
terrenos concessionados por arrendamento, enquanto a concesso se
mantm provisria, isto , antes de verificado o aproveitamento e emitida a
licena de utilizao, da qual consta obrigatoriamente a verificao do
cumprimento das obrigaes assumidas pelo concessionrio (cfr. arts. 132.
e 133. da Lei de Terras), a transmisso das fraco autnomas s possvel
havendo prvia autorizao da entidade concedente, sob pena de nulidade
(cfr. artigo 143. da Lei de Terras). Por outro lado, como se sabe, prtica
corrente em Macau a alterao sucessiva dos projeetos de construo at
concluso dos edifcios, impondo-se agora a comunicao oficiosa das
alteraes aos projectos que afectem a individualizao ou o valor das
fraces autnomas por parte da D.S.S.O.P.T. Conservatria, para fins de
anotao ao registo (cfr. n. 3 do artigo 37.). Podem imaginar-se os
inconvenientes dessas anotaes sucessivas se os titulares dos imveis no
procederem aos correspondentes registos de alterao da propriedade
horizontal (agora por averbamento cfr. n. 5 do artigo 39.) ou, caso
essas alteraes sejam registadas, a insegurana que tal representa para quem
j negociou na base do que o registo publicitava anteriormente.
Para alm da Conservatria passar a funcionar como uma espcie de
depsito de documentos, no se vislumbram vantagens naquela
obrigatoriedade, no s porque o registo provisrio da propriedade
horizontal apenas permite que sejam feitos registos sobre as fraces
autnomas tambm provisoriamente (cfr. alnea d) do artigo 179. do cdigo
do registo predial vigente), e apenas quando se trate de prdios em regime
de propriedade perfeita, como porque a publicidade que o registo d ao
regime jurdico do prdio estar na maioria dos casos ultrapassada com as
sucessivas alteraes ao projecto, no registadas.

819

Mas o que mais nos impressiona a sano do n. 3 do citado artigo 41.,

segundo o qual A entrega das licenas de utilizao depende da prova de se
haver efectuado o registo previsto no n. l. Ao contrrio do que resulta das
restantes normas, em que patente a inteno de desburocratizar e
abreviar procedimentos, impe-se aqui uma actividade desnecessria e que
poder obrigar a inteis perdas de tempo com o pedido do registo provisrio,
seguido do pedido da emisso da licena de utilizao para, s ento, se
requerer a converso do registo provisrio em definitivo; quer dizer, o
registo definitivo da propriedade horizontal, que poderia ser obtido num
prazo inferior a um ms, poder, assim, levar mais de trs meses a ser
realizado. Advogamos, por isso, que, a manter-se a obrigatoriedade do
registo da propriedade horizontal, ela s dever ser imposta aps a emisso
da licena de utilizao, que comprova a concluso do edifcio sem mais alteraes.
Finalmente, no podemos deixar de manifestar a nossa discordncia com
a norma do n. 2 do mesmo artigo 41., na medida em que ela pode conduzir
ideia (errada, a nosso ver) de que o conservador est vinculado a no
recusar o registo, desde que o respectivo pedido seja correctamente
instrudo com os documentos referidos no n. l do artigo 38.. Na verdade, h
situaes de impossibilidade tcnica de proceder ao registo, mesmo que sejam
juntos aqueles documentos; lembremo-nos apenas dos processos de
concesso, que muitas vezes tm implicaes ao nvel registrai, seja com o
registo obrigatrio das revises24, seja com a necessria regularizao
registrai das parcelas que integram o domnio pblico ou privado do
Territrio por virtude de novos alinha-mentos. Alm de que podem os
documentos apresentados conter deficincias que se traduzam na nulidade do
prprio processo de aprovao da memria descritiva (a atribuio de partes
necessariamente comuns do imvel a alguma ou algumas das fraces
autnomas, a errada distribuio das percentagens ou permilagens, etc.). Por
isso, julgamos que o sentido daquela norma deve ser interpretado com a
necessria parcimnia, designadamente considerando que o registo no
dever ser recusado se os documentos que o instrurem, nos termos do n. l
do artigo 38., no contiverem irregularidades formais e substantivas.

VI CONDICIONANTES E ENTRAVES
REGULARIZAO REGISTRAL
Fala-se frequentemente das dificuldades colocadas no registo predial e
da sua morosidade25. Convm esclarecer, antes de mais, que a
24

Nos termos do artigo 5. da Lei n. 8/9l/M, de 29 de Julho, que introduziu

alteraes Lei de Terras, dado um prazo de seis meses para os concessionrios
procederem ao registo, podendo, em caso de incumprimento reiterado, a concesso ser
anulada ou o processo de reviso arquivado.
25
No s em Macau; tambm em Portugal existe a ideia errada na opinio
pblica de que os servios de registo predial e comercial so demasiadamente
burocratizados, demorados e de elevado custo.

820

Conservatria do Registo Predial de Macau, desde meados de 1994 que tem o

servio em dia relativamente aos registos dos prdios localizados na maior parte
do Territrio; apenas os registos dos prdio da freguesia de Nossa Senhora de
Ftima continuaram a ser feitos com alguma atraso at incios do ano de 1995,
devido circunstncia de terem ento sido regularizadas as situaes da
chamada zona da Areia Preta. A partir de ento os registos sempre foram
efectuados dentro do prazo que a lei estabelece (30 dias a contar da data da
apresentao, de acordo com o artigo 77. do CRP), sendo hoje habitual o
prazo de 15 dias na sua feitura.
Note-se, por outro lado, que o quadro do pessoal dirigente da
Conservatria dotado de 3 lugares de conservadores, mas desde princpios
de 1993 que apenas esto 2 conservadores ao servio, e s muito recentemente
foram preenchidas algumas vagas do quadro dos oficiais, estando agora
tambm a decorrer a formao dos adjuntos, futuros conservadores locais. E,
apesar da to propalada crise no sector imobilirio, o movimento da
Conservatria no tem sofrido uma quebra muito significativa, como se pode
constatar pelos dados estatsticos dos ltimos trs anos:

DADOS ESTATSTICOS

Estamos em crer que se h servios no Territrio de Macau que funcionam

bem e sem atrasos, a Conservatria do Registo Predial um deles. Convm no
esquecer que estamos a passar por uma fase bastante delicada devido converso
informtica, em que todo o cuidado pouco; a Conservatria no pode ser
apontada como uma entidade que presta um mau servio sociedade, quando o
que se espera dela que d garantias de eficcia e segurana jurdica aos
negcios sobre os imveis.
As condicionantes e os entraves burocrticos que se apontam regularizao
registrai no residem na Conservatria, mas a montante dela. Quando se diz que
h dificuldades no registo devem ser averiguadas as causas dessas dificuldades.
Como se deixou referido na breve abordagem aos princpios registrais, o conservador
est vinculado observncia de regras de legalidade, para bem do prprio
instituto do registo predial. Mal seria se o conservador se limitasse a registar os
actos que lhe so pedidos sem proceder sua depurao; seria o descrdito do
sistema que, assim, no poderia assegurar os fins para que existe: dar
publicidade aos direitos inerentes aos imveis, com segurana, exactido e
verdade, facilitando o crdito imobilirio.

821

Como se disse, estando os actos bem titulados, quer sob o ponto de vista
formal, quer sob o ponto de vista substantivo, os registos so lavrados
num prazo aproximado de 15 dias a 3 semanas, podendo, em casos de
urgncia fundamentada, ser lavrados quase de imediato (cfr. 264. do CRP).
Nas situaes em que est em causa um acto de concesso, devero ser
observadas as regras da Lei de Terras, designadamente o cumprimento dos
prazos e o pagamento dos prmios e rendas. Ningum poder exigir uma
resposta rpida e eficaz da Administrao se no cumprir atempadamente
as obrigaes assumidas.
Quanto regularizao da propriedade horizontal, no se pode hoje
apontar qualquer entrave burocrtico Conservatria. Esta realizar o
registo se lhe for apresentada a certido da memria descritiva, ou o seu
duplicado ou fotocpia com a nota de recebimento na DSSOPT,
acom-panhada da prova de que o projecto a que a mesma se reporta foi
devidamente aprovado. Se o prdio j estiver concludo, a certido da
DSSOPT transcrever a respectiva licena de utilizao, devendo, neste caso,
o interessado comprovar que o prdio j se acha inscrito na matriz ou que foi
feita a participao para a sua inscrio, visto que esta circunstncia de
referncia obrigatria na descrio (cfr. alnea g) do n. l do artigo 149. do
CRP). Se ao prdio tiver j sido atribuda numerao policial, esta deve ser
comprovada pela competente certido emitida pelo Leal Senado de Macau ou
pela Cmara das Ilhas; em caso negativo, o prdio dever ser identificado na
memria descritiva pelas suas confrontaes (cfr. arts. 107., 149., n. l,
alnea c) e 171. do CRP).

VII MEDIDAS PROPOSTAS

J foi referido que est em fase de aprovao um cdigo do registo
predial para Macau. evidente que o cdigo s por si no resolve tudo, mas
reconhecido por todos os que lidam com esta rea que esse instrumento
jurdico se torna absolutamente essencial ao bom desempenho das atribuies
prprias do registo predial de Macau. As especifici-dades do Territrio so
invocadas a propsito de tudo e de nada quando se pretende justificar a
necessidade para a criao de instrumentos (jurdicos, ou no) para
solucionar as questes que se vo colocando no dia a dia. Julgamos que, na
rea dos registos e notariado, essa necessidade se impe sem reservas, at
porque sabido de todos que Macau tem condies singulares e regras
prprias derivadas da existncia de uma Lei de Terras.
Algumas leis (como a da propriedade horizontal) reclamam regulamentao e, quanto a ns, alteraes ao prprio articulado, em conformidade com o que atrs observmos. Tambm a chamada Lei do
Cadastro (Decreto-Lei n. 3/94/M, de 17 de Janeiro) dever ser
complementada ou harmonizada com o futuro cdigo do registo predial com
a consagrao de um documento nico de titulao dos imveis, comum aos
trs servios com interveno na regularizao do direito de

822

propriedade (Conservatria do Registo Predial, Direco dos Servios de

Cartografia e Cadastro e Repartio de Finanas), ao qual se poder dar a
designao de Ttulo de Registo de Propriedade.
Pensamos ainda que o novo cdigo do registo predial, dever ser
acompanhado de um cdigo do notariado, j que muitas das suas normas so
interdependentes.
Entretanto, pensamos que se justifica uma alterao urgente ao
Decreto-Lei n. 59/92/M, de 24 de Agosto (que regulamentou o processo
informtico do registo predial), com a introduo de regras que permitam
uma maior eficcia e mobilidade interna ao servio, libertando-o de algumas
peias que ainda se vo mantendo e derivadas, sobretudo, da vinculao ao
tradicional sistema de livros de registo, que se pretende abandonar em
definitivo. A este propsito, julgamos que se deve caminhar
decisivamente para a consagrao legal da interligao informtica da
Conservatria a outros servios (como j hoje acontece com o Cadastro e as
Finanas), tendo em vista a actualizao oficiosa dos registos (como por
exemplo o Leal Senado e Cmara das Ilhas para actualizao da numerao
policial a da denominao das vias pblicas) ou para ser permitida a consulta
directa dos elementos constantes do registo (Tribunais, Cartrios Notariais
e notrios privados, ACCCIA, etc.).
A prpria estrutura orgnica da Conservatria do Registo Predial de
Macau carece de urgente redefinio. O seu gigantismo reclama a procura
de solues que, do nosso ponto de vista, passam por uma autonomizao
por seces, cada uma delas sob a chefia de um conservador, com reas de
jurisdio prprias, devendo um dos conservadores exercer a direco da
Conservatria, com vista necessria uniformidade de critrios na
qualificao dos actos. Esta frmula, alis, nem seria indita em Macau, j
que a Conservatria j esteve dividida em duas seces (cfr. Portaria n.
217/89/M, de 29 de Dezembro). As razes que fundamentaram o abandono
daquela frmula (cfr. prembulo da Portaria n. 21/92/M, de 29 de Janeiro)
esto hoje ultrapassadas, considerando, por um lado, que a informatizao
no ser afectada com a autonomizao, uma vez que o programa
centralizado na Direco dos Servios de Justia e comum a todas as
seces, que podero ficar interligadas, e, por outro lado, no se verificam
hoje os constrangimentos ento invocados quanto ao regime de substituio
dos conservadores.
Finalmente, parece-nos urgente a publicao de uma nova Lei
Orgnica dos Servios dos Registos e do Notariado, que, alis, vem sendo
elaborada e corrigida h vrios anos. O aperfeioamento e melhoria do
estatuto dos conservadores e notrios pblicos, bem como dos oficiais um
passo fundamental para que no se perca a qualidade, o interesse e o
empenho que sempre os caracterizou. _ nossa convico que s com pessoal
motivado e empenhado se poder garantir uma continuidade sem sobressaltos
dos sistemas registrai e not1arial para alm do perodo de transio em curso.

823

824