CREDITO HIPOTECARIO

FORMULAS Y EJEMPLOS

La empresa tiene la obligacin de difundir informacin de conformidad con la Ley 28587 y el Reglamento de
Transparencia de Informacin y Disposiciones Aplicables a la Contratacin con Usuarios del Sistema Financiero,
aprobado mediante Resolucin SBS N 1765-2005.

CREDITO HIPOTECARIO PARA VIVIENDA

NDICE
1. Conceptos y Definiciones
2. Frmulas que EDPYME RAIZ S.A. utiliza
3. Caso Practico de aplicacin de las formulas
3.1 Hoja Resumen
3.2 Cronograma de Pagos
4. Cmo se calcula el monto afecto o saldo capital deudor?
5. Cmo se calcula la tasa de inters aplicable a cada saldo deudor?
6. Cmo se calculan los intereses a pagar en cada cuota?
7. Cmo se calcula el seguro de desgravamen a pagar en cada cuota?
8. Cmo se calcula el seguro de siniestro a pagar en cada cuota?
9. Cmo se calcula el Impuesto a las Transacciones Financieras ITF?
10. Cmo se calcula el total a pagar en cada fecha de vencimiento?
11. Qu se debe pagar en caso de incumplimiento?
12. Cmo se calculan los intereses cuando hay periodo de gracia?

Cumplir con el Principio de Transparencia de la Informacin significa un compromiso de mucha responsabilidad para
EDPYME RAIZ S.A.
En ese sentido, el presente documento presenta un Caso Prctico que incluye una Hoja Resumen y un Cronograma
de Pagos similares a los que se entrega a los clientes en la realidad, de tal forma que los clculos puedan ser replicados y
comprobados en cualquier circunstancia, fcilmente.
1. CONCEPTOS Y DEFINICIONES
TRANSPARENCIA DE INFORMACIN
De acuerdo al artculo 3 de la Resolucin SBS 1765-2005.
la transparencia de informacin es un mecanismo que busca mejorar el acceso a la informacin de los usuarios y
pblico en general, con la finalidad de que stos puedan, de manera responsable, tomar decisiones informadas
con relacin a las operaciones y servicios que desean contratar y/o utilizar con las empresas.
TASA DE INTERS
Representa el valor del dinero en el tiempo, es decir, lo que cuesta obtener dinero ajeno por un determinado periodo
de tiempo.
En el Per, la Resolucin SBS 1765-2005 en su artculo 4 establece que:
las tasas de inters deben ser expresadas en forma efectiva anual (TEA), debindose considerar para tal efecto que se
trata de un ao de 360 das.
Cuando la tasa se expresa en porcentaje (%) se llama tasa de inters. Cuando se expresa en tanto por uno, se llama
factor de inters.
Por ejemplo:
TEA = 18.00 %; Factor de inters anual = 0.18
El factor de inters de una tasa de 1.388843% es 0.01388843
INTERS
Es la resultante de aplicar la tasa de inters al monto afecto (o saldo deudor). Se expresa en unidades monetarias.
Por ejemplo: Si usted adeuda S/. 1,000 y por un determinado periodo le van a aplicar una tasa del 10 % (factor= 0.10),
entonces:
INTERS A PAGAR = 1,000 x 0.10 = S/. 100
TARIFARIO
Es un listado que contiene informacin sobre las tasas de inters, comisiones y gastos que aplica la entidad financiera
por sus productos y servicios.
El artculo 10 de la Resolucin SBS 1765-2005 establece que:
las empresas debern difundir la informacin sobre dichos conceptos al interior de sus oficinas de atencin al
pblico y en su pgina web.
COMISIONES
Segn el artculo 6 de la Resolucin SBS 1765-2005 establece que:

las comisiones constituyen retribuciones por operaciones o servicios adicionales y/o complementarios a las
operaciones contratadas por los usuarios o clientes, que hayan sido previamente acordados y efectivamente prestados
por la empresa.
GASTOS
Segn el artculo 6 de la Resolucin SBS 1765-2005 establece que:
los gastos son aquellos costos debidamente acreditados, en que incurre la empresa con terceros por cuenta del
cliente para brindar servicios adicionales y/o complementarios a las operaciones contratadas que, de acuerdo a lo
pactado, sern trasladados al cliente.
HOJA RESUMEN
Segn el artculo 15 de la Resolucin SBS 1765-2005 establece que:
la Hoja Resumen muestra el detalle de las tasas de inters compensatoria y moratoria, las comisiones y los gastos que
sern de cuenta del cliente y resume algunas de las obligaciones contradas por el cliente y/o por la empresa que sean
relevantes para ambas partes. Mencionndose adems, que deber ser entregada al cliente para su lectura.
CRONOGRAMA DE PAGOS
El Cronograma de Pagos es parte de la informacin presentada en la Hoja Resumen, y muestra al detalle los conceptos
que se deben pagar para cancelar el prstamo, as como las fechas en las que se debe hacer efectivo tales pagos.
Tambin, permite visualizar como el saldo deudor va disminuyendo conforme se amortiza la deuda. Tal como
veremos ms adelante, el cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus clientes, tiene 11 columnas.
SALDO CAPITAL
Llamado tambin Saldo deudor o Monto Afecto. Representa lo que aun adeuda el cliente a una determinada fecha. Este
saldo va disminuyendo conforme se amortiza la deuda.
El saldo capital se ubica en la cuarta columna del cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus
clientes. El primer saldo capital consignado en el cronograma es igual al monto del prstamo otorgado. Posteriormente,
los siguientes saldos se calculan deduciendo las amortizaciones efectuadas por el cliente, tal como veremos ms
adelante en el ejemplo. El saldo capital deudor se toma como base imponible para calcular los intereses de cada
periodo.
AMORTIZACIN DEL CAPITAL
Las amortizaciones son los pagos que efecta el cliente para cancelar el prstamo recibido (principal). Cada vez
que se amortiza la deuda, el saldo deudor disminuye.
Las amortizaciones del capital se registran en la quinta columna del cronograma de pagos que EDPYME RAIZ
S.A. les entrega a sus clientes.
SEGURO DE DESGRAVAMEN
El seguro de desgravamen representa el pago que el cliente debe efectuar a una compaa de seguros, a fin de
asegurar el saldo adeudado ante la ocurrencia de un suceso desfavorable.
Se cobra en cada cuota, y se calcula (tal como veremos ms adelante) aplicando la tasa de desgravamen al saldo capital
deudor. Se registra en la sptima columna del cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus
clientes.

TASA COSTO EFECTIVO ANUAL (TCEA)

Es una tasa expresada en trminos efectivos anuales, que expresa lo que verdaderamente le cuesta a un cliente los
fondos que obtiene como prstamo. Es decir, incluye no solo la tasa de inters pactada para la operacin, sino
tambin, otros pagos que debe hacer el cliente cada vez que paga una cuota.
De acuerdo al artculo 17 de la Resolucin SBS 1765-2005:
la Tasa de Costo Efectivo es aquella que permite igualar el valor actual de todas las cuotas y dems pagos que
sern efectuados por el cliente con el monto que efectivamente ha recibido en prstamo.

Prstamo = Cuota 1 + Cuota 2 + ...+ Ultima Cuota

(1+ TCEA) a /360 (1+TCEA) b /360 (1+TCEA) x/360

Los valores del prstamo y los valores de las cuotas son datos de la operacin.
Adems: a, b,, x representan el nmero de das que hay entre la fecha que corresponde pagar cada cuota y la fecha
de desembolso del prstamo, y TCEA es la incgnita.
Esta ecuacin de valor permite calcular exacta y directamente la Tasa Costo Efectiva Anual de cualquier prstamo,
aun cuando las cuotas se paguen en periodos diferentes o en periodos constantes. Sin embargo, resolver esta
operacin requiere del uso de programas informticos diseados para efectuar especialmente dichos clculos.
TASA COMPENSATORIA Y TASA MORATORIA
En el Per la tasa aplicable a las operaciones activas y pasivas se denomina Tasa de Inters Convencional
Compensatorio. Se llama tasa porque se expresa en porcentaje.
Es convencional porque se devenga exclusivamente por pacto entre las partes. Es Compensatorio porque
compensa, al dueo de los recursos por el hecho de desprenderse de su dinero por cierto periodo de tiempo,
y por asumir los riesgos de no recuperarlo.
La Tasa Moratoria es aquella que se computa y cobra a partir de la fecha en que el deudor incurre en mora, sin perjuicio
del cobro del inters convencional compensatorio o legal pactado, y se cobra sobre el saldo del capital impagado.
Adems, si la devolucin del prstamo se efecta por cuotas, el cobro del inters moratorio procede nicamente
sobre la parte correspondiente al capital de las cuotas vencidas e impagadas, mientras subsista esa situacin.
El artculo 1242 del Cdigo Civil Peruano, Decreto Legislativo 295 (24-07-84) define que:
el inters es compensatorio cuando constituye la contraprestacin por el uso del dinero o de cualquier otro bien; y es
moratorio cuando tiene por finalidad indemnizar la mora en el pago.

2. FORMULAS QUE EDPYME RAIZ UTILIZA

FRMULA

EXPRESIN

SALDO CAPITAL t = Saldo Capital t-1 - Amortizacin t

El saldo que aun adeuda el cliente disminuye conforme
se amortiza la deuda.

in = (1 + TEA)n/360
-1
La tasa de inters para n das se calcula a partir de la
Tasa Efectiva
capital deudor x in
Anual (TEA)INTERES
fijada para
la operacin.
n = Saldo
Los intereses se calculan al rebatir, es decir, sobre el
saldo que aun adeuda el cliente.
DESGRAVAMEN = Saldo capital x % DESGRAV x N
meses
La tasa de desgravamen se aplica sobre el saldo deudor.

5
SEGURO = (Valor Edificacin + Obras) x (% Seguro
anual/12) x N meses
Los gastos por seguro se calculan en base al valor de la
edificacin.
ITF = (Amortizacin + Inters + Desgravamen + Seguro )
6

x % ITF Considerar que la suma de la amortizacin, el

inters, la prima de desgravamen y la prima seguro de
siniestro, est representado por el concepto TOTAL
CUOTA en el cronograma de pagos de EDPYME RAIZ.
TOTAL A PAGAR = Amortizacin + Inters + Desgravamen +
Seguro + ITF
INTERES COMPENSATORIO n = Amortizacin no pagada
x in
El inters compensatorio se calcula aplicando la tasa
compensatoria para n das SOBRE la parte
correspondiente al capital de las cuotas vencidas e
impagadas.

CALCULA
El monto afecto (o saldo
capital deudor) sobre el
cual se aplica la tasa de
inters.
La tasa (factor)
de
inters
para n das
que se debe aplicar
sobre
el saldo capital
deudor.

Los intereses a pagar por

n das.
El seguro de desgravamen
(prima) a pagar en cada
cuota.
El seguro de siniestro
(prima) a pagar en cada
cuota
El Monto del Impuesto a
las
Transacciones
Financieras que se debe
pagar en cada cuota.
El total a pagar por el
cliente en cada fecha de
vencimiento.
Los
intereses
compensatorios
a
pagar por n das en caso
de incumplimiento

MORA n = Amortizacin no pagada x

mn
La Mora se calcula aplicando la tasa moratoria para
n das SOBRE la parte correspondiente al capital
de las cuotas vencidas e impagadas. La Tasa
Moratoria
mn
se calcula a partir de la TEA
Moratoria fijada para la operacin, por tanto, su
clculo puede hacerse usando la frmula 2.

Los intereses moratorios

(o mora) a pagar por n
das
en
caso
de
incumplimiento

3. CASO PRACTICO DE APLICACIN DE FORMULAS

Tenemos la Hoja Resumen y el Cronograma de Pagos que presenta los datos de un Prstamo Hipotecario por US$.
20,001.00; desembolsado el 30 06 - 2011, a una TEA de 18.00 %; a cancelarse con 18 cuotas los das 30 de cada
mes. La Tasa de Desgravamen mensual aplicada al Titular y Cnyuge es 0.0552 %. A la edificacin valorizada en US$
24,000 se le aplica una Tasa de seguro de siniestro de 0.2697 % anual.

EDPYME RAIZ

HOJA RESUMEN

DATOS DEL SOLICITANTE

Cliente
Doc. Identidad (DNI)
Doc. Tributario
Domicilio
Telfono

PG. 1

Cod. Cliente
Cod. Crdito

DATOS GENERALES DEL CREDITO

Tipo de Moneda
DOLARES
Monto del prstamo 20,001.00
Nro. Solicitud
Desembolsado por AGENCIA PRL

Tasa de inters (*)

18.00 %
TEA Fija
Costo Efectivo Anual
19.41 %
Tasa de inters moratoria (*)
79.5856 %
TEA
POLIZA SEGURO DESGRAVAMEN
INVITA

Desembolso
EFECTIVO
Lnea de producto ME/LP/VIV
Seguro Desgravamen TITULAR + CONYUGE

Prima Seg. Desgravamen

109.22
POLIZA DE SEGURO DE INCENDIO
LA POSITIVA
Prima Seg. Siniestro
97.02
(*) Ao financiero de 360 das
(**) Seguro de desgravamen de acuerdo a saldo de capital

LIQUIDACION
Importe del prstamo
Descuentos
ITF: 0.005%
(**)
Monto total inters
Compensatorio
US$.
Monto detalle de
Comisiones y gastos US$
(Desgravamen + Seguro)
No se aplican comisiones

US$.

20,001.00

IMPUESTO TRANSAC. FINANC. US$. 1.00

2,794.13
206.24

1.00
Neto: 20,000.00

OBLIGACIONES DEL(OS) GARANTE(S) HIPOTECARIOS:

Por la hipoteca se afecta (n) sus inmueble(s) en garanta del prstamo otorgado al cliente y del cumplimiento de todas
las obligaciones asumidas por este con EDPYME RAIZ S.A., en moneda nacional o extranjera, directas o indirectas,
incluyendo las de su refinanciacin, mas sus intereses, comisiones y gastos; de manera indivisible, otorgando a EDPYME
RAIZ S.A. los derechos de persecucin, preferencia y venta judicial del(os) bien(es) gravado(s).

APLICACIN DE LA FORMULA 1
4. Cmo se calcula el monto afecto o saldo capital deudor?
El monto afecto o saldo capital deudor, representa la cantidad de dinero que adeuda el cliente a una determinada
fecha, y constituye la base imponible sobre la cual se debe aplicar la tasa de inters para determinar los intereses que
corresponden a cada cuota.
El monto del prstamo (S/. 20,001.00) otorgado por RAIZ constituye el primer saldo deudor, y se usa como base para
calcular los intereses de la primera cuota.
A partir de la segunda cuota en adelante, se debe considerar como saldo deudor los montos que aun adeuda el
cliente despus de deducir la amortizacin respectiva. Como ejemplo, calcularemos los saldos deudores aplicando la
frmula:
SALDO CAPITAL t = Saldo Capital t-1 - Amortizacin t
SALDO CAPITAL1 = Saldo Capital 0 - Amortizacin 1 = 20,001.00 983.64 = 19,017.36
SALDO CAPITAL2 = Saldo Capital 1 - Amortizacin 2 = 19,017.36 988.97 = 18,028.39
Y as sucesivamente.

APLICACIN DE LA FORMULA 2
5. Cmo se calcula la tasa (factor) de inters aplicable a cada saldo deudor?
Tomando como referencia la Tasa Efectiva Anual (TEA= 18.00 %) pactada para el prstamo se calcula el factor de
inters (in) para los n das requerido. Como ejemplo, calculemos los factores de inters para las cinco primeras cuotas
del cronograma aplicando:
in = (1 + TEA)n/360 - 1
i30 = (1 + 0.18)30/360 - 1 = 0.01388843; es el factor de inters para 30 das.
i31 = (1 + 0.18)31/360 - 1 = 0.014354685; es el factor de inters para 31 das.
i30 = (1 + 0.18)32/360 - 1 = 0.014821154; es el factor de inters para 32 das.
i31 = (1 + 0.18)33/360 - 1 = 0.0152878383834; es el factor de inters para 33 das.
i31 = (1 + 0.18)34/360 - 1 = 0.01575473676; es el factor de inters para 34 das.

APLICACIN DE LA FORMULA 3
6. Cmo se calculan los intereses a pagar en cada cuota?
Tomando como referencia los saldos deudores que se adeudan al inicio de cada periodo y los factores de inters
correspondientes, calcularemos los intereses de las primeras cinco cuotas del cronograma aplicando:
INTERES n = Saldo capital deudor x i n

INTERES 30 = Saldo capital deudor x i30 = 20,001.00 x 0.01388843 =

277.78

INTERES 31 = Saldo capital deudor x i31 = 19,017.36 x 0.014354685 =

272.99

INTERES 32 = Saldo capital deudor x i32 = 18,028.39 x 0.014821154 =

267.20

INTERES 33 = Saldo capital deudor x i33 = 17,024.67 x 0.015287838 =

260.27

INTERES 34 = Saldo capital deudor x i34 = 15,998.06 x 0.015754736 =

252.05

Y as sucesivamente.

APLICACIN DE LA FORMULA 4
7. Cmo se calcula el seguro de desgravamen a pagar en cada cuota?
El desgravamen representa el pago (prima) que el cliente efecta a una compaa de seguros, a fin de asegurar el
saldo adeudado ante la ocurrencia de un hecho desfavorable.
El Desgravamen se cobra en cada cuota considerando que:
DESGRAVAMEN = Saldo capital deudor x % desgravamen x N meses
Como ejemplo calcularemos los seguros de desgravamen de las tres primeras cuotas considerando una Tasa de
Desgravamen Mensual aplicada al Titular y Cnyuge de 0.0552 % (Factor = 0.000552)
DESGRAVAMEN1 = 20,001.00 x 0.000552 x 1 = 11.04
DESGRAVAMEN2 = 19,017.36 x 0.000552 x 1 = 10.50
DESGRAVAMEN3 = 18,028.39 x 0.000552 x 1 = 9.95
Y as sucesivamente.
APLICACIN DE LA FORMULA 5
8. Cmo se calcula el seguro de siniestro a pagar en cada cuota?

El seguro de siniestro representa el pago (prima) que el cliente efecta a una compaa de seguros, a fin de asegurar el
inmueble (edificacin) ante la ocurrencia de un suceso desfavorable. Como ejemplo calcularemos el seguro a pagar en
cada cuota considerando una Tasa de Seguro de Siniestro Anual de 0.2697 % (Factor = 0.002697) aplicada sobre un
valor de edificacin de S/. 24,000.00

SEGURO = (Valor Edificacin + Obras) x (% Seguro anual / 12) x N meses

SEGURO = (24,000) x (0.002697 / 12) x 1 = S/. 5.39

APLICACIN DE LA FORMULA 6
9. Cmo se calcula el Impuesto a las Transacciones Financieras ITF?
De acuerdo a D.L N 29667, el porcentaje del Impuesto a las Transacciones Financieras (ITF) es 0.005 %.
El ITF afecta al prstamo en el momento del desembolso, y al valor de cada cuota. En el primer caso, EDPYME RAIZ
le financia al cliente el ITF siendo la liquidacin la siguiente:
Importe del prstamo

S/. 20,001.00

(-) ITF 0.00005 x 20,001

S/.

1.00

Neto

S/.

20,000.00

Para calcular el ITF correspondiente a cada cuota que tiene un valor de S/. 1,277.85, usaremos la frmula:
ITF = (Amortizacin + Inters + Desgravamen + Seguro) x % ITF
ITF = 1,277.85 x 0.00005 = S/. 0.06, pero se considerar S/. 0.05 debido a las disposiciones de redondeo.

APLICACIN DE LA FORMULA 7
10. Cmo se calcula el total a pagar en cada fecha de vencimiento?

En cada fecha, el cliente paga: TOTAL A PAGAR = Amortizacin + Inters + Desgravamen + Seguro + ITF

TOTAL A PAGAR 1 =

983.64

277.78 + 11.04 + 5.39 + 0.05 = US$ 1,277.90

TOTAL A PAGAR 2 =

988.97

272.99 + 10.50 + 5.39 + 0.05 = US$ 1,277.90

Y as sucesivamente.

APLICACIN DE FORMULAS 8 y 9
11. Qu se debe pagar en caso de incumplimiento?
Si el cliente no paga en la fecha que vence su cuota, deber pagar adicionalmente: Intereses Compensatorios e
Intereses Moratorios (Mora), por los das de incumplimiento.

Adems, deber pagar tambin, el seguro de desgravamen, y el ITF.

Tanto el inters compensatorio como el moratorio se calculan usando las formulas 7 y 8 respectivamente.
(7) INTERES COMPENSATORIO n = Amortizacin no pagada x i n
(8) MORA n = Amortizacin no pagada x Mn
EJEMPLO: Tal como puede verse en el cronograma anteriormente mostrado, la quinta cuota vence el 30 112011.
Supongamos, que el cliente no cumple con pagar en la fecha establecida, y paga recin el 08- 12-2011. Cunto debe
pagar en dicha fecha? TEA = 18.00 % y TEA moratoria = 79.5856 %
CUNTO SE PAGA?
Amortizacin
Inters
Desgravamen
Seguro
ITF
Total a pagar

30 11- 2011

8 das

1,033.98
229.65
8.83
5.39
1,277.90

08 12 - 2011

CUOTA 5
Como hay 8 das de incumplimiento, se deben calcular los factores de inters compensatorio y moratorio para 8 das

TEA = 18.00 %

..

TEA mora = 79.5856 % ..........................

i8 = (1 + 0.18) 8/360 1

= 0.003684871

m8 = (1 + 0.795856) 8/360 1 = 0.013095714

Amortizacin dejada de pagar

Inters dejado de pagar
Desgravamen
Seguro Siniestro
Inters Compensatorio
1,033.98 x
0.003684871
Mora
1,033.98 x
0.013095714
ITF
1,295.20 x 0.00005

1,033.98
229.65
8.83
5.39
3.81
13.54
0.05

Total a pagar el 08 12 2011

S/.

1,295.2
0

1,295.20

12. CMO SE CALCULAN LOS INTERESES CUANDO HAY PERIODO DE GRACIA?

EDPYME RAIZ le concede al cliente la posibilidad de acceder a un lapso de tiempo mayor a lo

usual para cancelar su primera cuota. Lo cual se denomina periodo de gracia. Tomando como
referencia los datos del caso que hemos mostrado anteriormente, supongamos que el
prstamo (desembolsado el 30 06 2011) es programado para que recin se comience a
pagar a partir del 30 08 2011. Es decir, la primera cuota debe cancelarse despus de 61
das de efectuado el desembolso.
20,001.
00

30 das

30-06-2011
Desembolso

31 das
30-07-2011

30-08-2011
Cuota 1

En situacin normal, la primera cuota debera pagarse a los 30 das, es decir, el 30-07-2011. Sin
embargo, EDPYME RAIZ le concede un periodo de gracia por 31 das adicionales, es decir,
hasta el 30-08-2011. Por tanto, en la primera cuota se debe pagar el inters por 61 das.

Calculamos el factor de inters para 61 das:

TEA = 18.00 %
= 0.02844248

..

i61 = (1 + 0.18)61/360 - 1

INTERES61 = Saldo capital deudor x i91 = 20,001.00 x 0.02844248

= S/. 568.88
Los S/. 568.88 incluyen los intereses del periodo de gracia.