Conceito

So regras que limitam o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre proprietrios de prdios
contguos, respeitando, assim, o convvio social. Constituem obrigaes propter rem (que acompanham a
coisa).

Prev o art. 1.277 do Cdigo Civil que "o proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer
cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas
pela utilizao de propriedade vizinha".

Os atos prejudiciais propriedade podem ser ilegais, quando configurar ato ilcito; abusivos, aqueles
que causam incmodo ao vizinho, mas esto nos limites da propriedade (barulho excessivo, por
exemplo); lesivos, que causam dano ao vizinho, porm no decorre de uso anormal da propriedade
(indstria cuja fuligem polui o ambiente, por exemplo).

Os atos ilegais e abusivos decorrem do uso anormal de propriedade, posto que ultrapassam os limites
tolerveis da propriedade. Outro ponto a ser analisado para verificar a normalidade de uso a zona de
conflito, somados aos costumes locais, j que so diferentes num bairro residencial e industrial, por
exemplo. Alm disso, deve-se considerar a anterioridade da posse, pois a pessoa que comprou o imvel
prximo de estabelecimentos barulhentos no tem razo de reclamar.

Entende-se que os primeiros a se instalarem num certo local determinam a sua destinao, no entanto,
esta teoria no absoluta, ou seja, os proprietrios no podem se valer da anterioridade para justificar a
molstia ao vizinho.

Solues

As reclamaes sero atendidas apenas se danos forem intolerveis. Sendo assim, deve o juiz primeiro
determinar a sua reduo, de modo a torn-lo suportvel pelo homem normal.

De acordo com o art. 1.279 do CC "ainda que por deciso judicial devam ser toleradas as interferncias,
poder o vizinho exigir a sua reduo, ou eliminao, quando estas, se tornarem possveis".

Porm, se no for possvel que o dano seja reduzido a um nvel normal de tolerncia, determinar o juiz a
cessao da atividade causadora do incmodo (fechamento da indstria, p.ex.). Deve-se observar, no

entanto, que se a atividade for de interesse social, determina-se que o causador do dano pague
indenizao ao vizinho (art. 1.278 do CC).

A ao que deve ser interposta nestes casos a cominatria, que pode ser ajuizada pelo proprietrio,
pelo possuidor ou pelo compromissrio comprador. Porm, se o dano for consumado, caber ao de
ressarcimento de danos.

Estabelece ainda o art. 1.280 do CC que "o proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do
prdio vizinho a demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem como que lhe preste
cauo pelo dano iminente".

rvores Limtrofes

Dispe o art. 1.282 do CC que "a rvore, cujo o tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em
comum aos donos dos prdios confinantes".

Pode ainda, conforme previsto no art. 1.283, o proprietrio do terreno invadido pelas razes ou ramos de
rvore que ultrapassarem a estrema do prdio, cort-los at o plano divisrio.

Tem direito, tambm, o vizinho aos frutos que carem naturalmente no solo de seu imvel, se este for
particular. J se cair em propriedade pblica, o proprietrio continuar sendo seu dono.

Cabe lembrar que, sendo comum a rvore, os frutos e o tronco, pertencem a ambos os proprietrios e,
por isso, no pode um deles arranc-lo sem o consentimento do outro.

Passagem forada

Argi o art. 1.285 do CC que "o dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto,
ode, mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo
ser judicialmente fixado, se necessrio".

Este direito s ser vlido se o encravamento for natural e absoluto, portanto, se houver uma sada
mesmo que penosa, no pode o proprietrio exigir do vizinho outra passagem.

Cabe ressaltar ainda que se houver alienao parcial do prdio e uma das partes ficar sem acesso via
pblica, cabe a outra parte tolerar a passagem (art. 1.285, 2 do CC).

Se no houver acordo, o juiz determinar a passagem pelo imvel que mais facilmente prest-la.

No se confunde passagem forada com servido de passagem, j que esta constitui direito real sobre
coisa alheia e provm geralmente de um contrato.

Da passagem de cabos e tubulaes

O proprietrio deve tolerar a passagem de cabos e tubulaes em proveito de seus vizinhos, mediante
recebimento de indenizao que atenda tambm a desvalorizao da rea remanescente, caso seja
impossvel que a passagem seja feita de outro modo, ou se muito oneroso (art. 1.286 do CC).

Pode o proprietrio exigir que a instalao seja feita de modo menos gravoso, bem como depois seja
removida, sua custa, para outro local do imvel, como prev o pargrafo nico do art. 1.286 do CC.
Assim como facultado ao mesmo que exija a realizao de obras de segurana quando as instalaes
oferecerem grave risco (art. 1.287 do mesmo diploma legal).

Das guas

De acordo com o art. 1.288 do CC "o dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado a receber as
guas que correm naturalmente do superior, no podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo;
porm a condio natural e anterior do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono
ou possuidor do prdio superior".

Prev ainda o art. 1.290 do mesmo cdigo o direito s sobras das guas nascentes e pluviais dos prdios
inferiores, que podero utiliz-las atravs de servido.

No pode o proprietrio do prdio superior poluir as guas indispensveis s necessidades primordiais

dos possuidores dos imveis inferiores e dever recuperar ou ressarcir os danos pelas demais que
polurem, conforme dispe o art. 1.291 do CC.

Estabelece tambm o art. 1.292 do mesmo diploma que "o proprietrio tem direito de construir barragens,
audes, ou outras obras para represamento de gua em seu prdio; se as guas represadas invadirem
prdio alheio, ser o seu proprietrio indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefcio
obtido".

Limites entre prdios e direito de tapagem

Preceitua o art. 1.297 do CC: "o proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo
o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao

entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados,
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
interesse do dono de um prdio que se estabelea os limites extremos de sua propriedade".

A ao cabvel para solucionar as confuses entre as linhas divisrias a demarcatria, que no se

confunde com aes possessrias e reivindicatrias.

Interposta tal ao o juiz delimitar as reas de acordo com a posse justa e, no caso da mesma no ser
provada, o terreno ser dividido em partes iguais entre os prdios ou, no sendo possvel a diviso
cmoda, se adjudicar a um deles, mediante indenizao ao outro (art. 1.298 do CC).

Entende-se que os tapumes pertencem a ambos os proprietrios confinantes que, por isso, devem arcar
com as despesas de conservao e construo em partes iguais.

Porm, para "a construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte,
ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietrio, que no
est obrigado a concorrer para as despesas".

Direito de construir

1. Limitaes e responsabilidades

Argi o art. 1.299 do CC que "o proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos".

Assim, todo o proprietrio deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela construo, podendo
este ltimo valer-se da ao de indenizao, na qual provar a ocorrncia do dano e o nexo de
causalidade com a construo.

Cabe lembrar que os construtores, arquitetos e empresas que prestam servios de construo civil
respondem solidariamente com os proprietrios pelos danos causados pela obra, j que so tcnicos
habilitados para realiz-la. Se os danos decorrem de impercia ou negligncia do construtor, pode o
proprietrio que pagar sozinho valer-se de ao regressiva contra quele.

2. Devassamento da propriedade vizinha

Prescreve o art. 1.301 do CC " defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de
metro e meio do terreno vizinho", com a finalidade de resguardar a intimidade a intimidade das famlias.
No entanto, no esto proibidas pequenas aberturas para luz e ventilao.

Pode o proprietrio "no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela,
sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem
atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira,
com prejuzo para o prdio vizinho", conforme previsto no art. 1.302 do CC.

Entretanto, em se tratando de aberturas ou vos para luz, poder o vizinho levantar sua edificao ainda
que vede a claridade do outro (art. 1.302, pargrafo nico do CC).

J na zona rural no de pode levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho (art. 1.303
do CC).

3. guas e beirais

Estabelece o art. 1.300 do Cdigo Civil que "o proprietrio construir de maneira que o seu prdio no
despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho", portanto, as guas pluviais devem ser despejadas no
solo do proprietrio e no no do vizinho, j que este s est obrigado a receber as guas que
naturalmente correm para seu prdio.

4. Paredes divisrias

No se confunde com os muros divisrios, que so elementos de vedao regulamentados junto aos
tapumes. As paredes divisrias integram a estrutura do edifcio e constituem elemento de vedao e
sustentao.

Cabe ao confinante que primeiro construir a possibilidade de "assentar a parede divisria at meia
espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a
travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce" (art. 1.305 do CC).

5. Uso do prdio vizinho

Dispe ao art. 1.313 do CC que "o proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho
entre no prdio, mediante prvio aviso, para:

I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou limpeza

de sua casa ou do muro divisrio;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente".

A nica restrio que pode o proprietrio fazer a estipulao de horrios, por exemplo. Alm disso, o
vizinho que causar dano ao penetrar no imvel tem o dever de repar-lo.
- Introduo condominio
Faremos um breve resumo acerca dos direitos relacionados ao condomnio edilcio. Para tanto,
observamos as respectivas legislaes e exemplificamos com decises dos tribunais, inclusive
relacionadas a danos materiais e morais. (Cdigo Civil e Lei 4.591/64).
A grosso modo, podemos afirmar que o Condomnio Edilcio o conjunto de edificaes que se
caracteriza pela existncia de partes exclusivas e partes comuns. Esta definio vale para conjunto de
edificaes de prdios ou casas. Diferencia-se ento do condomnio comum, pois este possui
multiproprietrios, sem individualizaes.
Importante lembrar que h a necessidade do registro no Cartrio de Imveis da conveno do
condomnio, para que esta tenha efeito contra terceiros. A conveno poder ser feita por escritura
pblica ou por instrumento particular, conforme o 1 do artigo 1.334, do Cdigo Civil.
II - Direitos e deveres dos condminos
A legislao prev direitos e deveres aos condminos. Vejamos:
So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos
demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite. (art. 1.335).

So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em
contrrio na conveno; (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados
ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.
2o O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a
multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de

suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo
disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes,
deliberar sobre a cobrana da multa. (art. 1.336).
O no cumprimento dos deveres perante o condomnio pode ser constrangido a pagar multa. Do mesmo
modo, o Cdigo Civil tambm veda o comportamento anti-social, que tambm enseja multa.
III - Realizaes de obras
Outrossim, a realizao de obras no condomnio depender de votos. O nmero exigido variar de acordo
com o carter de utilidade da obra. No entanto, as obras necessrias independero de votos. Alm disso,
o condmino que realizar obras ou reparos de carter necessrio ser reembolsado das respectivas
despesas.
Como podemos observar, o comportamento condominial regulado pela legislao, para que no haja
infrao aos direitos de vizinhana, que tambm protegidos pelo ordenamento jurdico. Qualquer
condmino que entenda ter sido afetado em seus direitos pode acionar o judicirio, embora ressaltemos a
tentativa de conciliao amigvel.
IV - Decises do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo
A ttulo de exemplo, cite-se que em 18.12.2008 foi publicada uma deciso do Tribunal de Justia de So
Paulo que julgou um recurso de apelao acerca da construo de um muro que, segundo os recorrentes,
estava sendo ampliado em altura superior permitida pelas legislaes municipais e normas tcnicas de
engenharia, infringia as normas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas e o Cdigo de Obras e
Edificaes da Prefeitura Municipal de So Paulo, sendo que os rus no possuem licena municipal para
a obra. Alm disso, ainda segundo os condminos recorrentes, a elevao do muro em altura superior
teria o efeito nefasto de interromper a normal circulao do ar e impedir a entrada dos raios solares na
residncia dos autores, causando sombreamento que acarretaria insalubridade e desvalorizao em seu
imvel.
O TJ de So Paulo determinou, no prazo de 90 (noventa) dias, a demolio da construo referente
elevao do muro limtrofe entre os imveis, mantendo-se o muro j existente no local, com altura de
aproximadamente 2,40 metros. Fixando a multa de R$ 250.00 dirios em caso de descumprimento da
deciso. (TJSP - Apelao Cvel: AC 5954154400 SP).
Quanto construo de outro pavimento ou outro edifcio, no solo comum, destinados a conter novas
unidades imobilirias, h necessidade da aprovao da unanimidade dos condminos.
Indispensvel lembrar do comando legal disposto no artigo 1.345 do Cdigo em questo, que prev:
O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive
multas e juros moratrios.
IV.a - Indenizaes danos morais e materiais
Como outro exemplo de direitos dos condminos, citaremos outra deciso do Tribunal de Justia de So
Paulo. Neste caso, o condmino suportou grandes prejuzos patrimoniais, gerados por infiltraes, que
produziram rachaduras por todo o apartamento, alm de danificar a parte eltrica e avariar mveis e
eletrodomsticos existentes no imvel.
O Juzo de primeira instncia, bem como o Tribunal, consideraram ainda que o condmino sofreu danos
psicolgicos, devido ao descaso total do condomnio, pois vrias noites e madrugadas teve que acordar,
para poder salvar alguns bens das intermitentes goteiras causadas pelas avarias do teto, sem contar o
trabalho para secar o imvel e evitar o mofo.
A deciso do Tribunal foi de condenar o condomnio ao pagamento despesas supra citadas, bem como
as demais necessrias ao conserto do imvel e pelos danos morais. Segundo a sentena, os
administradores do condomnio optaram pela inrcia". O valor da indenizao foi arbitrado em mais de 26
salrios mnimos. (TJ/SP Processo 194123/02 / APELAO N 1149354- 0/8).
V - Administrao do Condomnio

Quanto administrao do condomnio, a legislao prev a escolha de sndico, que no ser,

necessariamente, condmino. Vale salientar, com a administrao de dois anos, podendo ser
renovado. (art. 1.347).
VI - Extino do Condomnio
O artigo 1.357, e pargrafos do C.C preconiza os direitos dos condminos na hiptese de destruio e
reconstruo do condomnio. Vejamos:
Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os condminos deliberaro
em assemblia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que representem metade mais uma das
fraes ideais.
1o Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das despesas respectivas,
alienando os seus direitos a outros condminos, mediante avaliao judicial.
2o Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho,
ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades
imobilirias.
Concluso - desapropriao
Por fim, em caso de desapropriao, dever haver a repartio entre os condminos na proporo dos
das respectivas unidades imobilirias.
CONDOMNIO EDILCIO
Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum
dos condminos.
As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas e
sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os
abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio,
salvo autorizao expressa na conveno de condomnio.
PARTES COMUNS
O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a
calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico,
so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes
comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio.
Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico.
O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do
condomnio.
INSTITUIO
Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de
Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras
e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

CONVENO
A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois
teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades,
ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no Cartrio de
Registro de Imveis.
Alm das clusulas exigidas pelo ato de instituio e das que os interessados houverem por bem
estipular, a conveno determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s
despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assembleias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular.
So equiparados aos proprietrios, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os
cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.
DIREITOS
So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos
demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite.
DEVERES
So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em
contrrio na conveno;
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
PENALIDADES
O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou,
no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.

O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos itens II a IV, pagar a multa
prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo
disposio expressa, caber assembleia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes,
deliberar sobre a cobrana da multa.
O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio
poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem.
O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de
convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior
deliberao da assembleia.
ALUGUEL DE ESPAO PARA VECULOS
Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais,
qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
INDIVISIBILIDADE DE DIREITOS - REAS COMUNS
Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua propriedade exclusiva; so
tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as suas partes
acessrias.
Nestes casos proibido alienar ou gravar os bens em separado.
PARTE ACESSRIA - ALIENAO
permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s
podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se
opuser a respectiva assembleia geral.
DESPESAS
As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles,
incumbem a quem delas se serve.
OBRAS
A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo
sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino.
Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada
sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assembleia, que
dever ser convocada imediatamente.
No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas,
somente podero ser efetuadas aps autorizao da assembleia, especialmente convocada pelo sndico,
ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos.

O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que efetuar, no
tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse
comum.
A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de lhes facilitar ou
aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo
permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos
condminos, das partes prprias, ou comuns.
A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas
unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos.
TERRAO DE COBERTURA
Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de modo que no
haja danos s unidades imobilirias inferiores.
DBITOS EXISTENTES
O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive
multas e juros moratrios.
SEGURO - OBRIGATORIEDADE
obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou destruio, total ou parcial

Conceito Doutrinrio e Aspectos Caractersticos do Instituto do Uso

Sobre o direito real de uso assim ensina Venosa (2013, p. 504): Trata-se, portanto, de modalidade de
usufruto de menor mbito (...) Enquanto o usufruturio tem o ius utendi et fruendi, o usurio tem apenas
o ius utendi, ou seja, o simples direito de usar da coisa alheia.

O professor Roberto Gonalves (2012, p. 352) assim conceitua o uso:

O uso considerado um usufruto restrito, porque ostenta as mesmas caractersticas de

direito real, temporrio e resultante do desmembramento da propriedade, distinguindo-se, entretanto, pelo
fato de o usufruturio auferir o uso e a fruio da coisa, enquanto ao usurio no concedida seno a
utilizao restrita aos limites das necessidades suas e de sua famlia.

J o professor Flvio Tartuce (2013, p. 374-5) em sua obra Direito das Coisas assim ensina sobre o
instituto do uso:

O direito de uso recebe a denominao usufruto ano, usufruto reduzido ou restrito( arts. 1412 e 1413 do
CC). Ao contrrio do que possa parecer, o titular do direito de uso pode usar e tambm fruir, ou seja,
receber os frutos que a coisa produz.

Da ser merecida a crtica ao termo uso, que em sua origem romana, realmente, s permitia que a pessoa
se servisse da coisa, sem perceber-lhe os frutos (BESSONE, Direitos reais...,1988, p. 359). Entretanto,
atualmente, o direito de uso permite ao titular que perceba os frutos apenas nos limites de sua
necessidade e de sua famlia (art. 1412 do CC).

No diapaso da melhor doutrina, o uso um direito real sobre coisa alheia. Para se compreender o que
um direito real sobre coisa alheia, deve-se entender primeiramente o que o direito de propriedade, pois
dele que todos os direitos reais se originam.

O direito real de propriedade liga um determinado sujeito de direito a uma coisa ou bem, e esta ligao
chama-se justamente direito real, sendo a espinha dorsal do direito privado e do capitalismo.

H muito tempo o Direito percebeu que seria possvel duas ou mais pessoas titularizarem no mesmo
grau, o mesmo direito real de propriedade, quando ento surgiu a noo de condomnio. Mas o Direito foi
alm, e percebeu que seria til, vantajoso, valioso e completamente lcito que as faculdades que o direito
real de propriedade conferem normalmente a uma pessoa poderiam ser distribudas para demais sujeitos
de direito em qualidades jurdicas diferenciadas, portanto no mais como condminos, mas sim na
existncia de um sujeito na qualidade de proprietrio e de outro sujeito na qualidade de exercente de um
direito real sobre coisa que no lhe pertence (alheia).

As faculdades que o direito real de propriedade oferece ao seu titular so a possibilidade

deste USAR, GOZAR e DISPOR da coisa alm de poder REAVER esta das mos de quem quer que
injustamente a detenha (direito de sequela) e justamente a diviso dessas faculdades, na figura de mais
de um sujeito,que surge o direito real sobre coisa alheia.

No uso ns temos a figura do usurio que detm a faculdade de usar da coisa, mas os frutos advindos
daquele bem no lhe pertencero, mas sim ao legtimo proprietrio da coisa que lhe cedeu o bem.
Somente remanescer ao usurio os frutos necessrios para sua mantena e os de sua famlia.

Dispe o art. 1.412 do Cdigo Civil:

O usurio usar da coisa e perceber os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua
famlia.

1 Avaliar-se-o as necessidades pessoais do usurio conforme a sua condio social e o lugar onde
viver.

 2 As necessidades da famlia do usurio compreendem as de seu cnjuge, dos filhos solteiros e das
pessoas de seu servio domstico.

As necessidades pessoais aludidas pelo legislador no caput do dispositivo devero ser avaliadas em
conformidade com a condio social ostentada pelo usurio e o lugar em que ele vive, por isso correto
afirmar que o uso mutvel, podendo ser alargado ou estreitado caso haja o aumento ou diminuio das
necessidades pessoais do usurio. Como a norma jurdica fala em necessidades pessoais, esto
excludas quaisquer outras.

O art. 1412,2, restringe o conceito de famlia do usurio a: seu cnjuge, seus filhos solteiros e s
pessoas de seu servio domstico. Entretanto, deve-se, levando-se em conta a mais moderna viso do
Direito Civil - Constitucional, considerar o rol deste pargrafo como sendo exemplificativo e no taxativo.

Assim ensinam Farias; Rosenvald (2011, p. 665):

Alis, em uma interpretao civil-constitucional, a famlia a que alude o art. 1.412 do Cdigo Civil no
mais ser restrita famlia nuclear patrimonializada do casamento, assumindo todas as outras formas de
relaes humanas pautadas pela afetividade e estabilidade. Para alm do casamento, da unio estvel e
da famlia monoparental(...)

Ao se analisar o instituto do uso, observa- se que como direito real sobre coisa alheia impe alguma
restrio ao sujeito proprietrio da coisa em benefcio do usurio, durante a vigncia do ttulo que constitui
o uso. O professor Venosa (2013, p. 504) explica em sua obra :no ato constitutivo, o concedente pode
delimitar e descrever o direito de uso, sem priv-lo da essncia procurada pela lei.

O direito real de uso pode recair tanto sobre res mveis como imveis, se for mvel a maioria da doutrina
entende no poder ser fungvel, nem consumvel.

O professor Gonalves (2012, p. 353) assim conceitua o objeto do uso:

O direito real de uso pode ter como objeto tanto as coisas mveis como imveis. Se recair sobre mvel,
diz a doutrina, no poder ser fungvel nem consumvel.

Todavia, h tambm o consenso de que so aplicveis ao uso, no que no for contrrio sua natureza,
as disposies relativas ao usufruto, como expressamente estatui o art. 1.413 do Cdigo Civil. Por essa
razo, alguns autores admitem a incidncia do uso sobre bens mveis consumveis, caracterizando

o quase-uso, a exemplo do quase-usufruto. O usurio adquiriria a propriedade da coisa cujo uso importa
consumo e restituiria coisa equivalente.

O professor Venosa (2013, p. 505) completa o conceito sobre o objeto do uso:

Pode ser atribudo a mveis e imveis. Como direito real sobre imvel, deve ser registrado no cartrio
imobilirio. instituto intil como direito real, se objetivar coisas consumveis, pois nesse caso se
transferiria a propriedade.

Enumeram-se, dentre os direitos do usurio, a fruio e utilizao da coisa com a finalidade de atender as
necessidades do usurio e de sua famlia, no podendo perceber da coisa qualquer fruto. Por decorrncia
do direito ora aduzido, pode o usurio praticar todos os atos imprescindveis satisfao de suas
necessidades e s de sua famlia, mas nunca comprometendo a substncia e a destinao do bem. O
usurio ainda pode melhorar a coisa, efetuando benfeitorias, tal como administrar o bem onerado.

Doutro modo, computam-se dentre os deveres do usurio a conservao da coisa como se fosse sua,
agindo com diligncia e zelo, para que possa restitu-la como recebeu. defeso ao usurio engendrar
obstculos que dificultem ou impeam o exerccio dos direitos do proprietrio. Operado o lapso temporal
concedido, incumbir ao usurio restituir a coisa, eis que mero detentor da posse direta, uma vez que o
usurio caracterizado por sua temporalidade. A posse precria do usurio acarretar sua
responsabilidade por perdas e danos a que sua mora der ensejo.

3 - Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia (CUEM)

Trata-se de instituto incorporado ao rol dos direitos reais do Cdigo Civil a partir de determinao da Lei
11.481/07, tal modificao merece ateno, uma vez que este novo direito real figura do mbito do
direito administrativo.

A concesso especial de uso j existia, foi criada pela Medida Provisria N2220 e tinha como objetivo
regular a ocupao ilegal de bens pblicos para populaes das chamadas invases. J a Medida
Provisria n 335 buscou regularizar esses assentamentos tambm em reas da Marinha. A Lei 11.481/07
quando promulgada acrescentou vrias disposies.

De acordo com o art. 1 da Lei 11.481/07:

o Poder Executivo autorizado, por intermdio da Secretaria do Patrimnio da Unio do Ministrio do

Planejamento, Oramento e Gesto, a executar aes de identificao, demarcao, cadastramento,

registro e fiscalizao dos bens imveis da Unio, bem como a regularizao das ocupaes nesses
imveis, inclusive de assentamentos informais de baixa renda, podendo, para tanto, firmar convnios com
os Estados, Distrito Federal e Municpios em cujos territrios se localizem e, observados os
procedimentos licitatrios previstos em lei, celebrar contratos com a iniciativa privada.

No h pespego ao afirmar que o instituto jurdico da concesso de uso especial para fins de moradia em
reas pblicas (inciso XI do art. 1225 do Cdigo Civil) se apresenta como um importante instrumento de
formalizao da posse de loteamentos irregulares, regularizando as ocupaes nesses imveis da Unio,
inclusive no se caracteriza os assentamentos informais de baixa renda, atendendo o direito constitucional
moradia sendo direito fundamental social.

Assim dispe o art. 6 da Lei 11.481/07:

Para fins do disposto no art. 1 desta Lei, as terras da Unio devero ser cadastradas, nos termos do
regulamento.

1 Nas reas urbanas, em imveis possudos por populao carente ou de baixa renda para sua
moradia, onde no for possvel individualizar as posses, poder ser feita a demarcao da rea a ser
regularizada, cadastrando-se o assentamento, para posterior outorga de ttulo de forma individual ou
coletiva.

Ensinam Farias; Rosenvald (2011, p. 669) sobre a Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia: a
rea possuda estar contida em imvel pblico e no ser superior a 250m [...], servindo de moradia do
possuidor e de sua famlia; no vedado o uso misto, desde que preponderante o uso para moradia.

O articulista Tau Lima Verdan Rangel em seu artigo O Instituto do Uso em Anlise: Comentrios ao
Direito Real Limitado de Gozo ou Fruio, nos traz importantes informaes a cerca do direito
Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia:

Vale destacar que esse direito no ser reconhecido mais de uma vez ao mesmo concessionrio e
permite-se que o herdeiro legtimo do possuidor continue a posse, exigindo-se, para tanto, que resida no
imvel, quando da abertura da sucesso.

Em se tratando de imveis, com rea superior a 250m, ocupados, para fins de residncia, por populao
de baixa renda, por perodo de cinco anos sem interrupo e sem oposio, onde for possvel a
identificao dos terrenos ocupados por possuidor, a concesso ser conferida de forma coletiva,

ressalvada a hiptese de serem os possuidores serem concessionrios ou proprietrios de outro imvel

urbano ou rural. permitido ao possuidor que some sua posse com a do antecessor, desde que ambas
sejam contnuas.

Atribuir-se- igual frao ideal do terreno, no superior a 250m, a cada possuidor, pouco importando a
dimenso da rea que cada um ocupar, exceto em caso de acordo escrito entre os ocupantes,
estabelecendo fraes ideais diferenciadas. Se a ocupao acarretar risco vida ou sade dos
ocupantes, o Poder Pblico dever assegurar ao possuidor o exerccio do direito de uso em outro local. O
mesmo se diga se a ocupao se der em imvel: a) de uso comum do povo; b) destinado a projeto de
urbanizao; c) de interesse da defesa nacional, da preservao ambiental e da proteo dos
ecossistemas naturais; ou e) situado em via de comunicao.

No h que se olvidar que o instituto jurdico da concesso de uso especial para fins de moradia em
reas pblicas se apresenta como um importante instrumento a propiciar segurana de posse em
loteamentos irregulares, trazendo a milhes de brasileiro que se encontram em to peculiar situao
fundamento de direito moradia, atendendo os ditames constitucionais. Segundo O ttulo de uso ser
obtido por meio da via administrativa como pela judicial, em caso de possvel denegao do rgo
administrativo, quer seja por expressa recusa ou ainda por omisso, com ulterior registro no cartrio
imobilirio competente. O direito de concesso de uso especial para fins de moradia transmissvel por
ato inter vivos e causa mortis, sendo, porm, extinto quando restar materializada as seguintes condutas
do concessionrio: a) dar ao imvel destinao distinta da moradia para si ou para sua famlia; b) adquirir
propriedade ou ainda obter concesso de uso de outro imvel urbano ou rural. Em operada a
extino, esta reclama averbao no cartrio de registro de imveis, por meio de declarao do Poder
Pblico concedente.

Poder, ainda, haver concesso de direito real de uso de imvel pblico dominial com o escopo de
satisfazer a projeto habitacional ou mesmo para promover a regularizao fundiria de interesse social,
que destinada a atender famlias com renda mensal de at cinco salrios mnimos, promovidos no
mbito de programas de interesse social, sob gesto de rgos ou entidades da Administrao Pblica,
em rea urbana ou rural.

4 - Concesso de Direito Real de Uso (CDRU)

A Lei 11.481/2007 introduziu o inciso XII ao rol de Direitos Reais previsto no Cdigo Civil em seu art.
1225. Este novo direito real versa sobre a concesso de direito real de uso.

A Concesso de Direito Real de Uso j existia em nosso ordenamento, mas claro, ainda que j entendida
como um direito real, no fazia parte do referido rol no direito privado, j que se trata de instituto do
mbito do direito administrativo, criado pelo Decreto -Lei N271/1967.

Denota-se que o instituto tem por objetivo satisfazer files especficos de urbanizao, industrializao,
cultivo agrcola da terra ou outra utilizao de interesse social, sendo contratada, de maneira gratuita ou
onerosa, por meio de instrumento pblico, particular (terrenos privados) ou por simples termo de cunho
administrativo. Notvel a aproximao do instituto em comento com o uso, notadamente em decorrncia
da transmisso da posse direta de um bem a fim de que possa cumprir a sua funo social. Entrementes,
o trao diferenciador est no fato de que a concesso de uso no se limita moradia (permite-se a fruio
total do bem), ao contrrio do instituto do uso que se encontra limitado ao benefcio daquilo que
corresponda s necessidades do usurio e de sua famlia.

De acordo com o professor Helly Lopes Meirelles (apud VENOSA, 2013 p. 623) a concesso de direito
real de uso: o contrato pelo qual a Administrao transfere o uso remunerado ou gratuito de terreno
pblico a particular, como direito real resolvel, para que dele se utilize para fins especficos de
urbanizao, industrializao, edificao, cultivou qualquer outra explorao de interesse social.

Ainda vale destacar que a concesso de uso transmite-se por morte ou negcio jurdico inter vivos, ao
contrrio do direito real de uso, vitalcio e intuitu personae.

5 - Extino do uso

O uso considera-se extinto quando ocorrer o falecimento do usurio, pois este direito real possu natureza
personalssima, ento infere-se logicamente que o ordenamento no admite, a transmisso de tal direito
na sucesso. Ocorrer a extino, de igual maneira, se resta por resolvido o termo de durao
estabelecido no ato constitutivo, exceto se o usurio vier a falecer antes. Tambm se extingue o direito de
uso se cessar o motivo que a originou ou quando no mais se verifica a situao de necessidade do
usurio.