Valuación de Un Predio Urbano

UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN
E.A.P. INGENIERIA CIVIL
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PREDIO URBANO

1. NOMBRE DEL PROPIETARIO:
De la Ficha Registral, consta como propietario actual del inmueble:
Sr. GLACIDO ABELINO ARCE VICENTE
2. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITO LA TASACIN:
Soltado por el Ing. Samuel Amar Antezana, Docente del curso Ingeniera de
Valuaciones, con fines acadmicos.
3. OBJETO DE TASACIN Y METODOLOGA:
Es objeto de la presente, es realizar la valuacin del terreno y de la edificacin de
una vivienda unifamiliar de nuestra localidad, con fines de estudio para el curso
presente.
La tasacin del bien inmueble se efecta por aplicacin del mtodo de la tasacin
directa, que corresponde a la determinacin del valor fsico del predio,
considerando el valor del terreno ms el de sus construcciones. La tasacin est
referida a la fecha actual y se considera en todo sus aspectos, las circunstancias
existentes en esta oportunidad.
Aprobado
R.M. N298-2010-VIVIENDA.
4. BASE LEGAL:
Para la presente tasacin se ha empleado: El reglamento Nacional de tasaciones
del Per y sus actualizaciones correspondientes publicadas en la pgina oficial del
Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento.
5. FECHA ACTUALIZADA DE TASACIN:
Tacna, 4 de diciembre de 2013
6. UBICACIN:
El bien inmueble materia de tasacin est ubicado en el Departamento y Provincia
de Tacna, Distrito de Tacna
DEPARTAMENTO
PROVINCIA
DISTRITO
DIRECCION
INGENIERIA DE VALUACIONES
: Tacna
: Tacna
: Tacna
: Av. Miraflores N 576
Pgina 1

7. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS:

Segn los planos proporcionados, y el ttulo de propiedad, el bien inmueble presenta
los siguientes linderos y medidas perimtricas:
POR EL FRENTE
POR LA DERECHA
POR LA IZQUIERDA
POR EL FONDO
: Con la Av. Miraflores con 8.00 ml.

: Con propiedad de Hipolito Loza 20.00 ml.
: Con propiedad de Jose Pilco con 20.00 ml.
: Colinda con arca E.U.R.L con 8.00 ml.
8. AREA Y PERIMETRO DEL TERRENO:

El rea circunscrita por el permetro es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS
(180.00 m2).
El permetro: 56.00 ml.
9. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO:
El predio est ubicado en el distrito de Tacna, en la Av. Miraflores, zona urbana y se
usa como vivienda unifamiliar.
10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

El terreno donde se ubica el predio cuenta con servicios de:
Servicio de Agua Potable y Desage

Servicio de instalaciones elctricas
Alumbrado Publico
Asfaltado de Pistas
Veredas
11. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:

Cercano al predio se ubica:
Loza Deportiva de Junta Vecinal Miraflores
Instituto Superior Tecnolgico Guillermo Almenara
Touring Club Tacna
Pgina 2

12. DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN EN PLANTAS:

Se trata de un bien inmueble de dos plantas, usada como vivienda unifamiliar y
presenta un ingreso en la parte frontal que da a un ambiente social.
Presenta la siguiente distribucin:
EN EL PRIMER PISO:
01 Jardn
01 Estar
01 Sala- Comedor
01 Estudio
01 Cocina Comedor Diario
01 Bao para Visita
01 Cochera
01 Escalera
EN EL SEGUNDO PISO:
04 Dormitorios
01 Hall
02 Baos Completos
01 Escalera
EN EL TERCEL PISO:
01 Dormitorio de servicio
01 Bao completo
01 Lavandera
01 Patio Tendal
01 Escalera
13. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN:

Se verifico de acuerdo a los planos del proyecto, la descripcin de las reas edificadas:
DEL PRIMER PISO:
Estructura Aporticada de Concreto armado y albailera

Cimentacin
: Zapatas de CC y vigas de cimentacin
Sobrecimientos
: Concreto Simple
Estructura
: Columnas y vigas de amarre de Concreto Armado
Techo
: Losa aligerada de concreto armado
Muros
: Ladrillo KK
Revestimiento
: Tarrajeo frotachado y pintado
Piso
: De cermico
Puertas
: De madera
Ventanas
: Tipo de sistema integrado
Pgina 3

Contra zcalo
Cocina
Instalaciones sanitarias
Aparatos sanitarios
Instalaciones elctricas
: Madera
: Con lavadero de acero inoxidable de una poza
: Agua fra, agua caliente y empotrada
: Losa blanca nacional
: Empotrada monofsico
DEL SEGUNDO PISO:

Estructura
Techo
Muros
: Ladrillo KK
Revestimiento
Piso
: De vinlico
Puertas
: De madera
Ventanas
Contra zcalo
: Madera
Cocina
Instalaciones sanitarias : Agua fra, agua caliente y empotrada
Aparatos sanitarios
Instalaciones elctricas : Empotrada monofsico
DEL TERCER PISO:
Estructura
Techo
Muros
: Ladrillo KK
Revestimiento
Piso
: De vinlico
Puertas
: De madera
Ventanas
Contra zcalo
: Madera
Cocina
Aparatos sanitarios
14. REAS TECHADAS
rea Techada 1er piso
rea Techada 2do piso
rea Techada 2do piso
rea techada total
: 90.00 m2
: 90.00 m2
: 17.50 m2
:
197.50 m2
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15. ESTADO DE CONSERVACIN

La estructura se encuentra en un estado:
1er Piso : BUENO

2do Piso : BUENO
3er Piso : BUENO
16. SERVIDUMBRE:
No hay servidumbre por ser vivienda unifamiliar.
17. ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN:
1er Piso : 7 aos

2do Piso : 7 aos
3er Piso : 7 aos
18. INSCRIPCIN DE LOS REGISTROS PBLICOS:

Se muestra la ficha de registros pblicos en el ANEXO N 03.
Pgina 5

INFORME DE VALUACIN DEL PREDIO URBANO

1. VALOR DEL TERRENO (VT):
Para la tasacin de un predio urbano ubicado en el distrito de Tacna,
utilizaremos el arancel de precios unitarios, que establece la Municipalidad
Provincial de Tacna.
1.1.
Valor Arancelario Unitario (VAU):
Segn la ubicacin del predio para el frente da con la Av. Miraflores, y del
plano de valores oficiales tiene un precio de S/. 85.00.
UBICACIN DEL
PREDIO
1.2.
Clculo del Valor del Terreno por Reglamento Nacional de Tasaciones:
Siendo el caso de una vivienda de un solo frente se aplicara el Articulo II.C.22

del Reglamento Nacional de Tasaciones QUE DICE:
El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor arancelario unitario de terreno.
A = 3x 82 = 192.00 m2
AT = 8x20 = 160.00 m2
Pgina 6

192.00 m2
120.00 m2
Luego el valor del terreno se calcular:

VT = 160.00 x S/.85.00 = S/.13,600. 00
El valor de terreno es S/. 13,600.00 (Trece mil seiscientos nuevos soles)
2. VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)
2.1.
DEPRECIACIN:
Segn el ARTCULO II.D.34, en la Tabla N01. Porcentajes para el clculo
de la depreciacin por antigedad y estado de conservacin segn el
material estructural predominante para casas habitacin y
departamentos para casas, ser la siguiente:
-
Material estructural predominante

Estado de conservacin
:
:
concreto
bueno
Con lo que se obtiene:
2.2.
La Primera Planta
La Segunda Planta
La Tercera Planta
: 5%
: 5%
: 5%
VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACIN (VUE)
De acuerdo al Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la

Costa Vigente. Nuestra edificacin cuenta con las siguientes caractersticas:
DEL PRIMER PISO:

Cimentacin
: Zapatas de CC y vigas de cimentacin
Sobrecimientos
: Concreto Simple
Estructura
: Columnas y vigas de amarre de Concreto
Armado
Techo
Muros
: Ladrillo KK
Revestimiento
Piso
: De cermico
Puertas
: De madera
Ventanas
Contra zcalo
: Madera
Cocina
Pgina 7

Aparatos sanitarios
El valor unitario por m2 para una edificacin determinada se obtiene sumando

los valores seleccionados de cada una de las 7 columnas del cuadro adjunto
(Anexo 2) de acuerdo a las caractersticas indicadas:
TIPO
ELEMENTOS
CATEGORIA PRECIO
(S/.)
ESTRUCTURAS
1. Muros y Columnas
2. Techos
3. Pisos
4. Puertas y Ventanas
5. Revestimiento
6. Baos
7. Instalaciones
B
C
D
D
F
E
E
273,84
139,29
79,42
68,91
52,05
13,90
29,84
TOTAL:
657,25
ACABADOS
INT. ELEC. Y SAN.
El Valor Unitario de la Edificacin (VUE) para el primer piso ser S/. 657.25
DEL SEGUNDO PISO:
Estructura
Armado
Techo
Muros
: Ladrillo KK
Revestimiento
Piso
: De cermico
Puertas
: De madera
Ventanas
Contra zcalo
: Madera
Cocina
Aparatos sanitarios

Pgina 8

TIPO
ELEMENTOS
CATEGORIA PRECIO
(S/.)
ESTRUCTURAS
1. Muros y Columnas
2. Techos
3. Pisos
5. Revestimiento
6. Baos
7. Instalaciones
B
C
D
D
F
C
E
273,84
139,29
79,42
68,91
52,05
44,30
29,84
TOTAL:
687,65
ACABADOS
D
E
INT. ELEC.
L
Y SAN.
T
El Valor Unitario de la Edificacin (VUE) para el PRIMER PISO ser S/. 687.65
TERCER PISO:
Estructura
Armado
Techo
Muros
: Ladrillo KK
Revestimiento
Piso
: De cermico
Puertas
: De madera
Ventanas
Contra zcalo
: Madera
Cocina
Aparatos sanitarios

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TIPO
ELEMENTOS
CATEGORIA PRECIO
(S/.)
ESTRUCTURAS
1. Muros y Columnas
2. Techos
3. Pisos
5. Revestimiento
6. Baos
7. Instalaciones
B
C
D
D
F
C
E
273,84
139,29
79,42
68,91
52,05
44,30
29,84
TOTAL:
687,65
ACABADOS
D
E
INT. ELEC.
L
Y SAN.
T
El Valor Unitario de la Edificacin (VUE) para el TERCER PISO ser S/. 687.65
2.3.
CLCULO DEL VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)
Segn el Artculo II.D.31, el valor de la edificacin ser el resultante de la

siguiente frmula:
(
Dnde:
VE= Valor de Edificacin
AT= rea Techada
VUE = Valor Unitario de Edificacin
P= Porcentaje de Depreciacin
Luego con los datos anteriormente calculados tabulamos:
PISO
1er Piso
2do Piso
3er Piso
AREA TECHADA
(m2)
90,00
90,00
17,50
VUE (S/.)
657,25
687,65
687,65
P (%)
5
5
5
TOTAL
VE (S/.)
56194,88
58794,08
11432,18
126421,13
El Valor de la edificacin ser S/. 126,421.13 (Ciento veintisis mil

cuatrocientos veintiuno con 13/100 Nuevos Soles).
Pgina 10

3. VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS DEL PREDIO (VI):

No se encuentran instalaciones fijas al predio por lo que:
4. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:

No se encuentran obras complementarias importantes al predio por lo que:
5. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):

Segn el ARTCULO II.E.35 nos dice que el valor total del predio se obtiene
aplicando la siguiente expresin:
En donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificacin
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias
VALOR DEL PREDIO
Valor del terreno (VT)
Valor de la Edificacin (VE)
Valor de Instalaciones Fijas (VI)
Valor de Obras Complementarias (VOC)
TOTAL
PRECIO
13600,00
126421,13
0,00
0,00
140021,13
El valor total del Predio Urbano, de acuerdo a esta tasacin asciende a la suma
de:
S/. 140,021.13 (Ciento cuarenta mil veintiuno con 13/100 Nuevos Soles).
Firma del Responsable de Tasacin

Est. Flix Arturo Arce Chavez
Cdigo: 2009-34520
Pgina 11

CONCLUSIONES DE LA VALUACIN
En la memoria descriptiva, se mostr todos los datos necesarios para realizar la
valuacin de Predio Urbano, en cuanto a las caractersticas del terreno y de la
edificacin.
Para los clculos de valores unitarios del terreno se us los valores arancelarios
actuales establecidos por la Municipalidad Provincial de Tacna, y para el clculo de
valores unitarios para la edificacin se utiliz los valores oficiales del 2013 para la
costa, considerando la depreciacin indicada en el reglamento
Obteniendo de la valuacin los siguientes resultados:
El valor del terreno estimado fue de S/. 13,600.00 (Trece mil seiscientos nuevos
soles)
El valor de la edificacin fue de S/. 126,421.13 (Ciento veintisis mil

cuatrocientos veintiuno con 13/100 Nuevos Soles).
Por lo que el valor que se obtuvo de la tasacin del predio fue la siguiente:
S/. 140,021.13 (Ciento cuarenta mil veintiuno con 13/100 Nuevos Soles).
Pgina 12

ANEXOS
1. VALORES UNITARIOS OFICIALES USADOS PARA EL CLCULO
Pgina 13

2. TABLA PARA ESTIMAR PORCENTAJE DE DEPRECIACIN
Pgina 14

3. FICHA REGISTRAL DEL

PREDIO URBANO
Pgina 15

4. PLANO DE
ARQUITECTURA
Pgina 16

Valuación de Un Predio Urbano

Caricato da

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E.A.P. INGENIERIA CIVIL

MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PREDIO URBANO

UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

7. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS:

: Con la Av. Miraflores con 8.00 ml.

8. AREA Y PERIMETRO DEL TERRENO:

10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

Servicio de Agua Potable y Desage

11. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:

Loza Deportiva de Junta Vecinal Miraflores

Instituto Superior Tecnolgico Guillermo Almenara

Touring Club Tacna

UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

12. DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN EN PLANTAS:

13. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN:

Estructura Aporticada de Concreto armado y albailera

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DEL SEGUNDO PISO:

UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

15. ESTADO DE CONSERVACIN

1er Piso : BUENO

1er Piso : 7 aos

18. INSCRIPCIN DE LOS REGISTROS PBLICOS:

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INFORME DE VALUACIN DEL PREDIO URBANO

Valor Arancelario Unitario (VAU):

Clculo del Valor del Terreno por Reglamento Nacional de Tasaciones:

Siendo el caso de una vivienda de un solo frente se aplicara el Articulo II.C.22

UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

Luego el valor del terreno se calcular:

Material estructural predominante

Con lo que se obtiene:

VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACIN (VUE)

De acuerdo al Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la

DEL PRIMER PISO:

UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

El valor unitario por m2 para una edificacin determinada se obtiene sumando

INT. ELEC. Y SAN.

El valor unitario por m2 para una edificacin determinada se obtiene sumando

UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

El valor unitario por m2 para una edificacin determinada se obtiene sumando

UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

CLCULO DEL VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

Segn el Artculo II.D.31, el valor de la edificacin ser el resultante de la

El Valor de la edificacin ser S/. 126,421.13 (Ciento veintisis mil

UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

3. VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS DEL PREDIO (VI):

4. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:

5. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):

Firma del Responsable de Tasacin

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El valor de la edificacin fue de S/. 126,421.13 (Ciento veintisis mil

UNIVERSIDAD NACIONAL JORGE BASADRE GROHMANN

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2. TABLA PARA ESTIMAR PORCENTAJE DE DEPRECIACIN

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3. FICHA REGISTRAL DEL

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