DIREITO IMOBILIRIO: o Advogado no Mercado Imobilirio

Aula: Administrao de Condomnios Edilcios

Expositores: Marcio Bagnato, Fernando Fvaro Forncola e

Marcelo Manhes de Almeida
2 Semestre/2012

Condomnio Edilcio: Aspectos Jurdicos

Para disciplinar direitos e deveres de cada um, temos:

Cdigo Civil Arts. 1.331 ao 1.358

Lei de Condomnios e Incorporaes 4.591/1964
Conveno dos Condomnios
Regulamentos Internos
Decises de assembleias gerais

2 Semestre/2012

Conveno do Condomnio

reas privativas e reas comuns Art. 1.331

Metragem das unidades e correspondente frao ideal Art. 1.332
Finalidade: residencial / Comercial / Mista Art. 1.332
Assembleias Gerais
Direitos dos condminos Art. 1.335
Deveres dos condminos Art. 1.336
Sanes e outras penalidades Art. 1.337
Alteraes Art. 1.351

2 Semestre/2012

Regulamento Interno

Normas e condutas internas

Disciplina quanto a utilizao de espaos comuns
Disciplina quanto aos horrios, taxas de uso e capacidade
Aprovao
Alterao
Conflito com a Conveno do Condomnio

2 Semestre/2012

Assembleias Gerais

Ordinrias Art. 1.350

Extraordinrias
Forma de convocao Art. 1.355
Recebimento do edital de convocao Art. 1.354
Prazos
Quoruns (Obras Art. 1.341 e 1.342)
Votao

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Administrao do Condomnio: Corpo Diretivo

Sndico Art. 1.347

Subsindico
Conselho Consultivo
Conselho Fiscal
Constituio de Comisses

2 Semestre/2012

Sndico, Responsabilidades e Atribuies

Art. 1347 e 1348 do Cdigo Civil

Sndico condmino
Sndico profissional
Mandato e Reeleio
Administrao Interna
Representao Legal
Arrecadao de verbas
Prestao de Contas
Contratao de Seguro da edificao Art. 1.346

2 Semestre/2012

Subsndico, Responsabilidades e Atribuies

Substituio do sndico (faltas e impedimentos)

Conselho Consultivo, Responsabilidades e Atribuies

Consulta e assessoria ao sndico

Mandatos

Conselho Fiscal, Responsabilidades e Atribuies

Forma de Constituio Art. 1.356
Fiscalizao Mensal das Contas
2 Semestre/2012

Administradoras de Condomnio: Nicho de mercado para advogados

Condomnio
Assessoria Jurdica em processos de cobrana
Ajuizamento de aes de cobrana
Elaborao, anlise e alterao de Convenes de Condomnios
Elaborao de Regulamentos Internos
Recursos Humanos
Assessoria preventiva na rea trabalhista
Defesa em reclamaes trabalhista de funcionrios desligados
2 Semestre/2012

Problemas frequentes enfrentados pelas administradoras:

Controle e Gesto
Controle efetivo de Tributos (retenes e recolhimentos)
Gesto de Servios Jurdicos
Gesto Financeiras (modalidade de contas e aplicao de recursos)
Gesto de Recursos Humanos (recrutamento e seleo)
Gesto de Servios Bsicos (manutenes em geral)
Diferenciais de servios (opcionais)

2 Semestre/2012

Problemas frequentes enfrentados pelas administradoras:

Estrutura Administrativa de Atendimento

Cliente: Condomnio
Sndicos
Moradores / Condminos
Funcionrios
Prestadores de Servios

Cliente

Equipe de
Atendimento

Suporte

Problemas frequentes enfrentados pelas administradoras:

Estrutura Administrativa de Atendimento

Equipe de atendimento
Gerente de Condomnio
Assistente de Condomnio
Auxiliar

Cliente

Equipe de
Atendimento

Carteira mdia de 25 condomnios

Suporte

Problemas frequentes enfrentados pelas administradoras:

Estrutura Administrativa de Atendimento

Suporte
Recursos Humanos
Jurdico
Compras e Oramentos
Engenharia
Contabilidade
Financeiro
Cobrana
Expedio
Logstica

Cliente

Equipe de
Atendimento

Suporte

Administradoras de Condomnio: Temas relevantes

Terceirizao de Mo de Obra
Servios disponveis
Vinculo Empregatcio
Escala de horrios
Composio do custo
Passivo Trabalhista
Quadro Orgnico
Como administrar
Composio do Custo
Forma de contratao
Vnculo Empregatcio
2 Semestre/2012

Administradoras de Condomnio: Temas relevantes

Multas
Atraso de cotas condominiais Art. 1336, 1
Por infrao ao Regulamento Interno
Devedor Contumaz Art. 1337 do Cdigo Civil
Condmino anti-social - Art. 1337, Pargrato nico

2 Semestre/2012

Administradoras de Condomnio: Temas Relevantes

Condomnio

Fechamento das varandas

Reformas internas nas unidades
Animais domsticos
Vagas de garagem (coletiva / autnoma)
Furto de objetos ou veculos no interior da garagem

2 Semestre/2012

Administrao de Condomnio Edilcio

Dvidas ?

2 Semestre/2012