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MEMORIA
1.
1.1. OBJETO
1.1.1. BASES LEGALES.
1.1.2. PLANEAMIENTO A DESARROLLAR.
1.1.3. CONVENIENCIA Y JUSTIFICACION.
1.1.4. PROCEDIMIENTO.
1.1.5. EFECTOS DE LA APROBACION
1.2. DELIMITACION
1.2.1. UNIDAD DE EJECUCION.
1.2.2. DELIMITACION DE LA UNIDAD
1.2.3. TOPOGRAFIA, ESTADO ACTUAL, USOS, INFRAESTRUCTURAS DE LA U.E.
1.2.4. SISTEMA DE ACTUACION PREVISTO PARA LA U.A.
1.2.5. NORMAS URBANISTICAS DE EDIFICACION
2.
RELACION DE PROPIETARIOS
5.1. CONCEPTO
6.
RESUMEN DE SUPERFICIES
CUADRO 6.1. CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES
7.
PLANOS
1. PLANOS INFORMACION
2. PLANOS DE ADJUDICACION
0. INTRODUCCION
El objeto del presente documento de condiciones tcnicas, es desarrollar y completar el
contenido que debern tener los Proyectos de Reparcelacin, con el fin de agilizar su
tramitacin.
Segn el art. 175 de la Ley 1/2001 de 24 de abril, del SUELO DE LA REGIN DE
MURCIA, el objeto del Proyecto de Reparcelacin es formalizar la gestin urbanstica
mediante la integracin de todas las fincas comprendidas en una unidad de actuacin, la
determinacin de las parcelas resultantes con sus parmetros urbansticos y la concrecin
de los derechos y deberes de los propietarios originarios y de la Administracin en cuanto
al cumplimiento de la equidistribucin de beneficios y cargas.
Por lo tanto el Proyecto de Reparcelacin contendr la documentacin y determinaciones
previstas en la legislacin, recomendndose que como mnimo desarrolle los apartados
que se sealan a continuacin.
1. MEMORIA JUSTIFICATIVA
1.1. OBJETO
1.1.1. BASES LEGALES.
Relacin de legislacin de aplicacin a la redaccin del Proyecto de Reparcelacin
-
2.
RELACION DE PROPIETARIOS
REF
PARC
REF.
PARC.
CATAS
PROPIETA
(D.N.I.)
A
ESCRIT.
B
CATAST.
SUPERFICES M2
C
D
REAL
BRUTA
(C+SEMICALLE)
E
EXTER
PART.
INICIAL
%
APROV.
URB.
DERECHO
m2/m2
m3
APROV.
URB.
DERECHO
COMPENSADO
EN SU CASO
m2/m2
m3
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
25
GER.URB.
TOTAL
U.A.
3.
MEMORIA JUSTIFICATIVA
VALORACION
DEL
CUMPLIMIENTO
DE
CRITERIOS
DE
las caractersticas de situacin y uso. Por otra parte el derecho de los propietarios es
proporcional a la superficie bruta de las parcelas iniciales.
A los efectos de las posibles indemnizaciones en metlico por diferencias de adjudicacin
que se pudieran realizar, se proceder a valorar las fincas en euros.
3.2. CRITERIOS PARA LA VALORACION DE PARCELAS RESULTANTES
3.2.1 CRITERIOS GENERALES
Descripcin de los criterios utilizados en el clculo de los diferentes valores de las
parcelas en funcin de sus diferentes usos. Deber de calcularse el valor de la unidad
edificable tanto sin urbanizar como urbanizada.
Segn la Ley 1/2001 del Suelo de la Regin de Murcia: La valoracin de parcelas
resultantes tendr en cuenta el volumen edificable, el uso asignado por el Plan, la
situacin y cualquier otra caracterstica diferencial, de conformidad con lo establecido por
la legislacin estatal.
Para la determinacin del valor de las parcelas resultantes se adoptarn tambin los
criterios establecidos en el Reglamento de Gestin Urbanstica y en la Ley 6/98 de
Rgimen de Suelo y Valoraciones y la Ley 10/2003 de Medidas Urgentes de
Liberalizacin del Sector Inmobiliario y Transportes, (en los artculos que modifica a la
anterior)
Las parcelas a adjudicar se valoran en funcin de la edificabilidad a la que tengan
derecho, y de aquellos parmetros ms relevantes como: diferencias de uso (residencial,
terciario, comercial, etc.) y tipologa edificatoria que establece el planeamiento, y aquellas
otras caractersticas que se consideren importantes.
3. 2. 2 MODULOS DE VALORACION
Una vez calculado el aprovechamiento, se proceder a establecer la relacin entre el
aprovechamiento generado y el aprovechamiento compensado, para comprobar que no
se han producido diferencias notables entre unos propietarios y otros.
Debern de obtenerse por lo tanto siguientes tipos de valores:
1. Valor final de la unidad de actuacin urbanizada, equivale al valor de la edificabilidad
generada por la unidad.
2. Valor del suelo urbanizado, se estima como un % valor de la edificabilidad qenerada
por la unidad.
3. Valor unitario de suelo sin urbanizar (IVA excluido). En el caso de que existan
diferencias de adjudicacin, a la hora de su valoracin para la inclusin en la cuenta
de liquidacin provisional, el valor unitario del suelo sin urbanizar se incrementar con
el I.V.A. correspondiente.
Al coste de ejecucin material habr que aadirle el beneficio industrial, los gastos
generales, as como el correspondiente IVA.
3. 3. 4. VALORACION DE LOS GASTOS INICIALES DE GESTION
Los gastos ms comunes que se presentan en un proceso de reparcelacin son los
siguientes:
-Trabajos de topografa
-Redaccin de proyectos:
Redaccin del Plan Parcial, Plan Espacial, Estudio de Detalle
Redaccin del Proyecto Reparcelacin
Redaccin del Proyecto de Expropiacin (si procede)
Redaccin del Proyecto de Urbanizacin
Direccin de las Obras de Urbanizacin
-Tasas
T. para la tramitacin de proyectos y licencias
T. para la publicacin de anuncios en diarios oficiales y prensa
Honorarios de Notara y Registro de la Propiedad
Los gastos anteriores se pueden cuantificar de forma individualizada o bien estimarse
como un porcentaje del importe de las obras de urbanizacin 15% en unidades de gestin
pequeas y hasta el 10% para las de mayor tamao, pero se deber desglosar en cada
uno de los grupos.
3.3.5. CONCLUSION
En resumen dentro de los Gastos de Urbanizacin hay que distinguir tres conceptos:
1. Indemizaciones (estn exentas de I.V.A.)
2. Gastos Iniciales (incluyen I.V.A.):
- Trabajos de Topografa
- Tasas: tramitacin de Proyectos y Licencias, Escrituras,
Notificaciones, Publicaciones.
- Redaccin de Proyectos: Planeamiento, Reparcelacin,
Urbanizacin
- Otros conceptos
3. Obras de Urbanizacin (incluyen I.V.A.)
Por lo tanto el Pago de Indemnizaciones, Gastos Iniciales y Obras de Urbanizacin: se
calcularn como un porcentaje del total de las correspondientes al polgono, en funcin de
la participacin definitiva de la parcela adjudicada dentro del polgono.
PROPIETARIO
(D.N.I.)
ARRENDATARIOS
TOTAL U.A.
TIPO
CALIDAD
INMUEBLE
SUPERF.
ESTADO
(M2)
EDAD
AOS
REPOSIC.
( /M2)
INDEMNIZAC.
CONSTRUC.
PROPIETARIO
(D.N.I.)
ARRENDATARIOS
TOTAL U.A.
CON. PERSONALES
ANTIG.
N
AOS
MIEMB.
INDEMNZ.
DESALOJO
CARACT. CULTIVOS
SUPF
TIPO
ESTD
INDEMNZ.
CULTIVO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
PROPIETARIO
(D.N.I.)
APRV.URB.
APROPIABLE
(M2, M3)
APRV.URB.
APROPIABLE
COMPENSADO
EN SU CASO
(M2, M3)
PARC.
ADJ.
APROV.URB.
ADJUDICADADO
REAL
(M2, M3)
APROV.URB.
ADJUDICADADO
COMPENSADO
EN SU CASO
(M2, M3)
%
ADJUDICACION
RESPECTO
PARCELA
DE
PROCEDENCIA
%
PARTICIPACION
EN PARCELA
ADJUDICADA
%
PARTICIPACION
DEFINITIVA
SOBRE
POLIGONO
DIF.
ADJ.
(M2)
VALOR DE
ADJDICAC.
A*
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
TOTAL U.A.
* Debe de existir diferenciacin de relacin entre parcelas originales y definitivas, estas ltimas es conveniente que hagan
referencia a la manzana en la que estn situadas, por ejemplo si la manzana de situacin es la A la parcela adjudicada
puede ser la A1 A2 etc.
5. CUENTA DE LIQUIDACION
5.1. CONCEPTO
La cuenta de liquidacin provisional es el resultado del clculo para cada uno de los
interesados, de la cantidad a la que debern hacer frente en funcin del modo en que
participan y de las parcelas que les han sido adjudicadas.
Se llama provisional porque hasta que no se ejecuten las obras, no finalice
completamente la gestin y la urbanizacin de toda la unidad de gestin, esta cantidad no
puede darse por definitiva. Cuando esto suceda deber de redactarse el proyecto de
liquidacin definitiva, donde se contabilicen todos los costes reales, pasando entonces a
redactarse la cuenta de liquidacin definitiva para cada propietario.
Este clculo es una previsin, que permite saber no solo como se repartirn
previsiblemente los gastos, sino tambin calcular la afeccin real al pago de los gastos de
urbanizacin, para cada parcela.
La cuenta de liquidacin provisional contiene la ennumeracin de todas las propiedades
con las cantidades de signo positivo o negativo resultantes de los siguientes conceptos:
- Propietario afectado
- % de participacin definitiva en el polgono.
- Indemnizaciones (sin IVA).
- Gastos iniciales (escrituras, notificaciones, publicaciones, proyectos) con IVA
incluido.
- Gastos de las obras de urbanizacin (IVA incluido).
Las cantidades a incluir en dicha cuenta son las resultantes de aplicar los criterios
anteriormente expuestos en las valoraciones y en cuanto a obras y gastos de proyectos
los mencionados en dichos proyectos.
Se debe explicar el criterio de signos adoptados; por ejemplo las cantidades a percibir
sern + y las cantidades a pagar -.
PAR.
ADJ.
..
..
..
..
..
..
..
..
..
..
..
..
A1
A2
A3*
% DE
PARTIC.
DEF.
DIF. ADJ.
EUROS
IVA INCLUIDO
TOTAL U.A.
INDEMNIZ.
TOTAL
PAGO DE
INDEMNIZ.
GASTOS
INICIALES
IVA INCLUIDO
OBRAS
URBNIZACION
IVA INCLUIDO
LIQUIDACION
PROVISIONAL
EUROS
6. RESUMEN DE SUPERFICES
Como resumen final debe de realizarse un cuadro que sirva para comprobacin de que no
existen diferencias entre las superficies iniciales y las finales del polgono.
SUPERFICIES INICIALES
SUPERFICIES RESULTANTES
NETAS
VIALES
M2
TOTAL
PARCELAS
MANZANA 1
MANZANA 2
..
..
..
EQUIPAMIENTOS
DEPORTIVO
DOCENTE
SERV. INTERES PUBLICO
SANITARIO
ASISTENCIAL
CULTURAL
.
.
.
ZONAS VERDES
APARCAMIENTOS
VIALES
CAUCES
TOTAL