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Quali sono le ipotesi in cui possibile espropriare un immobile privato?

In tutti i casi in cui necessario costruire unopera di pubblica utilit [1]. Quindi sar consentita
lespropriazione di un fondo privato volta alla realizzazione di opere fruibili da tutti come strade,
piazze, scuole etc. o di edifici il cui accesso limitato a singoli cittadini, individuati per da
graduatorie pubbliche stilate in base a criteri di selezione predeterminati e democratici (si pensi agli
alloggi delle case popolari).

Deve essere riconosciuta qualcosa al privato espropriato?


Chi viene espropriato da un immobile ha diritto a ricevere unindennit che, quindi, pu essere
considerata come il prezzo del bene acquisito dallamministrazione.

Come faccio a sapere se lamministrazione ha intenzione, in futuro, di espropriare un mio


fondo?
Lespropriazione non una procedura che inizia e si conclude in un giorno, tanto meno in un mese.
Inoltre, ogni qualvolta lente ha intenzione di avviare delle azioni per tutelare interessi pubblici, che
potrebbero arrecare danni a uno o pi cittadini, deve comunicare prima agli interessati lintenzione
di avviare il procedimento [2].
Nellipotesi dellespropriazione, la volont di costruire delle opere pubbliche, e di accaparrarsi
specifici immobili privati, deve risultare chiara gi nel documento con il quale si pianifica lo
sviluppo urbanistico del territorio [3]. Di conseguenza, sar illegittima lespropriazione che, a
monte, non giustificata dalla programmazione generale o da una sua variazione (che comunque
deve essere condivisa da tutti gli enti che governano larea interessata). In altre parole, allatto
dellapprovazione o modifica del Piano regolatore, il Comune deve indicare i singoli fondi o
edifici che dovranno essere espropriati. Una volta che lintenzione stata dichiarata e comunicata
formalmente ai legittimi proprietari, questi ultimi non potranno pi costruire nuove opere o, in
generale, ostacolare il futuro impiego pubblico del bene [4].

E se lamministrazione dovesse ripensarci e abbandonare lidea di costruire lopera di


pubblico interesse, che succede ai proprietari dei fondi vincolati?
Il vincolo per il futuro esproprio non perenne, ma dura soltanto cinque anni e pu essere prorogato
solo in presenza di idonee e comprovate motivazioni [5]. Quindi, alla scadenza, i privati possono
nuovamente utilizzare il proprio immobile come meglio credono, senza alcuna limitazione.

Una volta vincolati gli immobili privati, lamministrazione pu partire immediatamente con
lespropriazione?
Si, o meglio non tenuta a farlo subito, ma entro il periodo di validit del vincolo. Quindi entro e
non oltre i cinque anni da quando sono state individuate le aree da espropriare, lente pubblico

dovr emanare una dichiarazione di pubblica utilit, nella quale verranno specificate le ragioni
che giustificano lespropriazione, il progetto dellopera da realizzare ed il termine di inizio e fine
lavori, se questultimo non indicato si considera di cinque anni dal rilascio della dichiarazione [6].
Pertanto, lamministrazione sar tenuta a rispettare i paletti, temporali o di altro natura, individuati
in questo documento.

Dopo lemanazione della dichiarazione di pubblica utilit, che succede?


Si avvia la fase centrale dellintera procedura, incentrata sulla esatta determinazione dellindennit
da versare al proprietario per la cessione del fondo. A tal fine, entro 30 giorni dallemanazione della
dichiarazione di pubblica utilit, lAmministrazione deve notificare al proprietario la somma offerta
per lespropriazione. A sua volta linteressato ha facolt di controbattere, entro i successivi 30
giorni, presentando le proprie osservazioni, complete eventualmente dei documenti giustificativi
[7]. Questo dialogo virtuale tra le parti ricopre unimportanza decisiva se si pensa che gli uffici
tecnici, chiamati a definire la misura dellindennit, devono obbligatoriamente tenere conto delle
indicazioni del privato.

Se il prezzo irrisorio o non adeguato alleffettivo valore del bene si possono intraprendere
strade alternative?
Certo. Il proprietario libero di accettare o rifiutare lofferta. Nel primo caso sar tenuto a rilasciare
limmobile su richiesta, inviare allamministrazione tutta la documentazione comprovante la qualit
di titolare e infine stipulare e registrare latto di cessione, cui seguir il versamento delle somme
pattuite. Altrimenti, se la proposta non soddisfa le sue aspettative, pu rifiutarla e attendere linvito
dellamministrazione ad avvalersi di una nuova perizia, redatta per da un gruppo di esperti formato
da due tecnici nominati dallamministrazione e da un consulente di fiducia dellinteressato. Infine,
se il privato non ritiene congrua nemmeno questa opzione, lamministrazione sar obbligata ad
incaricare una Commissione provinciale per leffettuazione delle stime. In questo ultimo caso, il
privato non pu intervenire in alcun modo e la somma determinata sar quella definitiva [8].

Di quelle descritte, quale la soluzione che potrebbe garantire una maggiore soddisfazione?
Non possibile rispondere a priori. Di sicuro la scelta del regime da preferire deve essere
influenzata dalle valutazioni effettuate in privato o con lausilio del proprio consulente. Qualora la
somma offerta sia abbastanza simile alle stime effettuate, conviene non indugiare e accettare
immediatamente. Difatti, il rifiuto della proposta iniziale implica che, qualora i nuovi importi siano
inferiori allammontare offerto in partenza, il privato sar tenuto al pagamento delle spese affrontate
per la nomina dei vari periti. Al contrario, i costi saranno a carico dellamministrazione solo nel
caso in cui lindennit sia superiore a un decimo rispetto allofferta iniziale, di conseguenza negli
altri casi saranno divise per met [9].

Come faccio a stilare delle stime? Quali sono i criteri adottati dalle varie commissioni per
calcolare lindennit?

I criteri per la misurazione dellindennit variano a seconda della qualifica del fondo attribuita dal
Comune nella fase di programmazione del Piano urbanistico. Lestensione del terreno soltanto
uno dei valori cui attenersi
Dopo aver accettato lofferta o ricevuto la relazione della Commissione provinciale mi
prenderanno subito limmobile?
Non proprio. Lespropriazione si conclude solo con lemanazione e notifica agli interessati di uno
specifico provvedimento che si chiama decreto di esproprio. Solo con questo atto lamministrazione
potr entrare in possesso del bene [10].

Mi hanno espropriato il terreno con la sola notifica del decreto di esproprio.


Lamministrazione non ha seguito le procedure ordinarie. legittimo tutto ci?
Dipende. Probabilmente il provvedimento notificato un decreto di occupazione durgenza e non
desproprio. Esso consiste in una procedura accelerata con la quale lamministrazione, in casi
urgenti, pu entrare immediatamente in possesso del bene. Il successivo decreto di esproprio deve
essere emanato entro cinque anni, altrimenti loccupazione diviene illegittima. Fino ad allora, il
proprietario ha diritto a ricevere ogni anno un importo pari a 1/12 della somma che gli sarebbe
spettata se fosse stata eseguita la procedura ordinaria e quindi sarebbe stata determinata la
complessiva lindennit per lesproprio [11].

Pertanto, quando si subisce una procedura durgenza, bisogna prestare attenzione alle ragioni
esplicitate dallamministrazione nel provvedimento e valutare se effettivamente i tempi e le
modalit della procedura di espropriazione ordinaria siano incompatibili con limpellente esigenza
di realizzare lopera senza indugi. Per intenderci, sar legittimo il decreto di occupazione durgenza
di un fondo emanato dal sindaco per far fronte allemergenza rifiuti. Al contrario, potr essere
contestato di fronte al giudice il decreto di urgenza per la realizzazione di una piazza o un parco
giochi, per i quali lesperimento della procedura ordinaria di espropriazione non avrebbe causato
alcun danno irreparabile.

Se ritenessi che i calcoli effettuati non sono idonei o lamministrazione non ha rispettato
alcuni degli obblighi previsti dalla legge, posso rivolgermi al giudice?
Si. possibile rivolgersi al giudice amministrativo per ottenere tutela. In particolare, entro 30 giorni
dalla notifica del decreto di esproprio o dalla notifica della stima dellindennit, qualora fosse
successiva al decreto, possibile contestare i calcoli effettuati, le modalit di nomina dei periti o di
liquidazione delle spese per la determinazione dellindennit. Inoltre addirittura possibile chiedere
al giudice di determinare il giusto prezzo per lespropriazione. Invece, nei casi in cui
lamministrazione ha occupato il fondo senza alcuna dichiarazione di pubblica utilit, non ha
concluso il procedimento entro i termini di legge o non ha emanato il decreto di esproprio, la
competenza passa al giudice ordinario che potr essere adito entro cinque anni da quando lattivit
dellente pubblico divenuta illecita [12].

Chi subisce lesproprio di un proprio bene, per la costruzione di unopera pubblica, ha diritto a
ricevere un corrispettivo in denaro, chiamato indennit, per la perdita della propriet
sullimmobile espropriato. Per quantificare il giusto ammontare dellindennit necessario tener
conto di tutte le caratteristiche del fondo esistenti al momento della cessione [1], poich a differenti
requisiti corrisponderanno diversi criteri di calcolo.

Il parametro fondamentale cui attenersi sempre il valore venale del bene, considerato come
leffettivo prezzo che lo stesso avrebbe in un libero mercato [2]. ovvio che lammontare varia a
seconda che il fondo si trovi unarea edificabile o meno, che sia destinato allagricoltura o vi siano
gi presenti costruzioni o manufatti. Non ci resta dunque che valutare le singole ipotesi.

Indennit per lespropriazione di unarea edificabile


Se il terreno edificabile (per saperlo sufficiente chiedere informazioni allUfficio tecnico del
Comune nel quale lo stesso si trova) lindennit sar pari al valore venale del bene [3], sempre che
non ricorrano casi tassativi per i quali la legge impone delle maggiorazioni.
In particolare, vi sar un aumento del 10% sullimporto totale se lespropriato accetta
immediatamente lofferta proposta dellamministrazione. Stesso criterio si applica nel caso in cui la
stima effettuata dagli esperti nominati in seguito al rifiuto dellofferta, sia pari ad un ammontare
uguale o maggiore dell8% rispetto alla proposta iniziale [4].
Al valore di mercato del fondo dovr essere aggiunta unulteriore indennit nel caso in cui il
proprietario lo ha destinato a scopi agricoli [5]. Per calcolarne lammontare sar necessario rifarsi a
delle apposite tabelle annualmente redatte da una commissione provinciale, le cosiddette VAM,
nelle quali si stabiliscono i prezzi allettaro dei terreni agricoli, diversificati a seconda della
coltivazione praticata.
La sola indennit aggiuntiva sopra menzionata deve essere pagata anche a chi ha coltivato, a
diverso titolo, lo stesso fondo per pi di un anno con le proprie forze o quelle dei suoi familiari [5].

Infine, se sul terreno da espropriare presente un edificio costruito rispettando le normative di


legge, allimporto finale si dovr sommare il suo valore di mercato. Al contrario, se la costruzione
abusiva non sar tenuta in considerazione. Quindi lindennit del fondo sar calcolata tenendo
conto dellintera superficie da espropriare, compresa la zona occupata dalledificio [6].

Indennit per lespropriazione di unarea non edificabile


La quantificazione parte sempre dalleffettivo valore di mercato del bene. Anche in questa ipotesi
sar rilevante leffettivo impiego fatto dal proprietario. Per cui, lindennit rimarr invariata se
larea non stata coltivata, altrimenti il calcolo dellimporto finale dovr essere adeguato alla
tipologia di coltura, alle peculiarit del suolo, al valore intrinseco del terreno ed in generale a tutti
quei fattori che il mercato considera economicamente rilevanti [7].

Anche per le aree agricole prevista unindennit aggiuntiva da calcolare mediante il criterio dei
VAM descritti in precedenza [8]. La maggior somma deve essere corrisposta tanto al proprietario
del fondo, se coltivatore diretto o imprenditore agricolo [9], quanto alleventuale fittavolo,
mezzadro o compartecipante che dimostra di coltivare larea da almeno un anno e di aver quindi
perso, a causa dellesproprio, il lavoro in agricoltura [10].

Esproprio parziale di un immobile.


Che succede se lamministrazione espropria solo una porzione di bene, lasciando nella disponibilit
del privato la restante parte?
In questo caso, lindennit sar pari alla diminuzione di valore subita dal titolare del fondo [11]. Le
casistiche possono essere delle pi disparate e quindi necessario valutare vantaggi e svantaggi
derivanti dallespropriazione parziale. Si pensi allipotesi in cui unazienda venga espropriata
dellarea destinata al parcheggio degli automezzi, o ancora allimpresa agricola privata del terreno
nel quale era presente il pozzo funzionalizzato allirrigazione delle piantagioni.

Si potrebbe continuare allinfinito anche immaginando lesatto opposto, pensate a un appezzamento


di terra espropriato per la costruzione di una scuola. Senza dubbio, la parte restante acquisir valore
dalla realizzazione della futura opera pubblica, poich sul mercato immobiliare la vicinanza
alledificio sar considerato come un fattore estremamente rilevante.
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Chi subisce un esproprio per la costruzione di unopera pubblica si ritrova spesso a combattere tra
avvisi, termini improrogabili e continue incombenze che potrebbero tramutare unopportunit in un
vero e proprio inferno. Infatti, al contrario di quanto comunemente si crede, liter previsto per
lespropriazione finalizzato anche, e soprattutto, a proteggere gli interessi del proprietario del
terreno o edificio espropriato. Vale la pena, quindi, individuare i presupposti e le modalit che
legittimano lespropriazione, nonch i tempi e le modalit di determinazione dellindennit.
nostro intento fornirvi qui una mappa semplice e chiara per districarvi sui vari adempimenti
richiesti e conoscere i casi in cui si pu ottenere tutela dal giudice.