1.

COMPRA VENTA
a. CONCEPTO
Es el contrato mediante el cual una apersona, denominada vendedor,
se obliga trasferir a otra, denominada comprador, la propiedad de un
bien a cambio del pago de un precio en dinero.
b. CARACTERISTICAS
o Es autnoma o principal. No depende de otros contratos. La
compraventa a plazos generalmente est acompaada por una
garanta, personal o real.
o es un contrato obligacional. El vendedor se obliga a que la
propiedad del bien sea transferida al comprador.
o Las prestaciones son reciprocas. Ambas partes asumen
obligaciones de dar (la entrega del bien, en propiedad y, como
contraprestacin, el pago del precio en dinero)
o Es a titulo oneroso. Existe enriquecimiento y empobrecimiento
correlativo. El vendedor se enriquece al recibir el precio en dinero y
se empobrece al desprenderse de un bien que antes integraba su
patrimonio. Por su parte, el comprador se empobrece cuando paga
el precio, pero se enriquece al incrementar su patrimonio con el bien
adquirido.
o Es conmutativo. Las partes prevn con anticipacin los beneficios
potenciales del contrato.
o Es consensual. Se requiere del consentimiento de las partes y tiene
liberta de forma, Desde luego, cuando el objeto de la prestacin es
un bien inmueble, se utiliza la escritura pblica, pues mediante ella
se inscribe en los Registros de la Propiedad Inmueble: Sin embargo,
el consentimiento pactado puede devenir en ineficaz, cuando alguna

de las partes o ambas lo han declarado con algn vicio de la

voluntad.
c. ELEMENTOS
o Los sujetos. Son el vendedor y el comprador.
o El objeto. Est representado por cosas o bienes corporales, sin
embargo, nada impide que tambin sean incorporales.
o La trasferencia de la propiedad del bien.
o El precio.
d. MODALIDADES EN LA COMPRAVENTA
o Compra venta a satisfaccin
El artculo 1571 establece que la compraventa a satisfaccin del
comprador se perfecciona solo en el momento en que este declara
su conformidad, para cuyo efecto debe hacer su declaracin dentro
del plazo estipulado por el contrato o por los usos o, en su defecto,
dentro de un plazo prudencial afijado por el vendedor.
o Compra a venta a Prueba
Se da cuando se desconfa de la calidad y bondad del bien y no se
quiere celebrar el contrato. Mientras el bien no tenga las cualidades
pactadas o no sea idneo para la finalidad a que est destinado, se
produce el fenmeno de la compraventa a prueba.
o Compra venta sobre muestra
Se presenta cuando los contratantes se ponen de acuerdo para la
celebracin del contrato, sin tener a la vista el objeto mismo, sino
solo una parte desprendida del objeto, a la cual se le denomina
muestra.
o Compra venta de cosa litigiosa
Se presenta cuando el contrato recae sobre un bien que est en
discusin dentro de un proceso. Se requiere que quien ha adquirido
tenga conocimiento del proceso. Constituye un negocio jurdico
aleatorio.

e. PACTOS PROHIBIDOS EN LA COMPRAVENTA

La ley prohbe expresamente que las partes incluyan en un contrato de
compraventa determinados pactos que atentan contra la seguridad
jurdica y que ocasionan situaciones de injusticia.
o Pacto de mejor comprador
Consiste en el acuerdo mediante el cual las partes contratantes
convienen en incluir una clausula en el contrato de compraventa
que estable la posibilidad de rescisin de contrato por parte del
vendedor dentro del plazo convenido por las partes, solo en el caso
que un tercero, haga una mejor oferta que el comprador inicial del
bien.
V.gr.: Roy vende a Renzo una casa, para lo cual celebran un
contrato de compraventa, mediante el cual acuerdan que durante el
plazo de 6 meses, contados desde la celebracin del contrato,
puede rescindir el contrato celebrado con Renzo, y vender la casa a
Luis quien le ofrece una cantidad mayor a la que le ofreci Renzo.
Causas de su prohibicin
El fundamento de la prohibicin de este pacto radica en un criterio
de justicia, equidad y seguridad jurdica. Se puede rescindir este
inconveniente en tres motivos:
Este pacto coloca al comprador en una total situacin de
inseguridad respecto a la propiedad del bien adquirido, ya que
puede ser privado de dicho bien, por el ofrecimiento de mejores
condiciones por parte de un terreno.
Desalienta al comprador a preocuparse por el destino del bien.
V.gr.: Introducir mejoras en el. Ya que ninguna persona tendra
inters en mantener en buenas condiciones un bien que no est
seguro de haberlo adquirido.

 Se presta a los abusos del vendedor, en el caso que presente

compradores ficticios (testaferros) que ofrezcan precios
elevados, superando de esta forma la oferta del primer
comprador.
o Pacto de preferencia
Consiste en el acuerdo celebrado entre las partes contratantes
mediante el cual el comprador de un bien, en el momento que
decida venderlo a un tercero, primero debe ofrecerlo al vendedor
con el fin de que supere la oferta hecha por el tercero.
V.gr.: Anita vende un departamento de su propiedad a Alexander.
En el contrato se incluye una clausula que contiene un pacto de
preferencia a favor de Anita; si Alexandra posteriormente decide
vender la casa a Roci que le hace una buena oferta, primero debe
ofrecerla a Anita; en el caso que supere la oferta de Roci,
Alexandra debe vender la casa a Anita.
Causas de su prohibicin
Las principales causas de su prohibicin radican en los
inconvenientes que generan este tipo de pactos en el trfico de
bienes y servicios.
El comprador no puede aceptar inmediatamente una oferta
de compra que le parezca conveniente, ya que se encuentra
obligado a informar al vendedor que piensa disponer del bien
adquirido, con el fin de que este decida si va hacer uso o no del
derecho de preferencia, esta situacin evidentemente dificulta el
trfico jurdico y fluidez de la contratacin.
Ms all de la inseguridad jurdica que ocasiona el pacto de
preferencia, atenta contra la liberta de todo propietario de vender
el bien a quien le parezca y en la condiciones que decidan las
partes.
Nulidad de los Pactos Prohibidos

La principal consecuencia de incluir uno de estos pactos entre las

clausula de un contrato de compraventa es la nulidad de los
mismos. La nulidad de un Negocio jurdico se presenta cuando
falta uno de sus elementos esenciales desde la conclusin del
negocio o cuando atenta contra una norma de orden pblico o
contra las buenas costumbres, la nulidad implica la ineficacia
permanente del Negocio Jurdico ya que este no va a producir
sus efectos por ningn motivo.
La nulidad de un Negocio Jurdico puede ser alegada por
quienes tengan inters o por el Ministerio Publico, y puede ser
declarada de oficio por el Juez, cuando resulte manifiesta.
f. PACTOS LICITOS DE LA COMPRAVENTA
o Pacto de Retroventa
El pacto de retroventa es una clausula que se incluye en un
contrato de compraventa, a travs de la cual el vendedor adquiere
el derecho de resolver unilateralmente el contrato en cualquier m
omento, dentro del plazo que establece la ley, sin necesidad de
resolucin judicial, con el fin de recobrar el bien que inicialmente dio
en venta devolviendo previamente el precio pagado por el
comprador, adems de las mejoras y tiles que este introdujo en el
bien.
V.gr.: Vivian y Oliva celebran un contrato de compraventa mediante
el cual Vivian se obliga a trasferir a Oliva la propiedad de uno de sus
autos, y este ltimo se obliga a entregarle a cambio una
determinada suma de dinero por el bien, incluyen en el contrato una
clausula que permite a Vivian resolver o dejar sin efecto el contrato
en cualquier momento durante el plazo de seis meses, sin tener que
dar ninguna explicacin a Olivia, sin necesidad de acudir al Poder
Judicial para que se declare la procedencia o no de dicha
resolucin, esto quiere decir que, en el instante en el cual Vivian

comunique a Olivia que quiere resolver el contrato, este queda sin

efecto, y Vivian puede exigirle a Olivia que le devuelva el bien a
cambio de la devolucin del precio.
Computo del plazo
De acuerdo con el artculo 1587 del Cdigo Civil, el vendedor
puede ejercer el derecho de resolucin que contiene el pacto de
retroventa dentro de los siguientes plazos:
Tratndose de bienes muebles, el plazo es de 1 ao
En el caso de bienes inmuebles, el plazo para ejercer este
derecho es de dos aos.
Por esta razn, las partes que intervienen en un contrato de
compraventa pueden establecer plazos menores, pero nunca
mayores de los que establece la ley, de lo contrario quedaran
reducidos al plazo legal.
Deberes y derechos de las partes
El vendedor tiene derecho a resolver el contrato de compraventa
en cualquier momento dentro del plazo pactado por las partes y a
recuperar el bien que en principio se obligo a trasferir el
comprador.
El comprador tiene derecho a la devolucin del precio que pago
por el bien, adems del calor de las mejoras necesaria y tiles
que hubiera introducido en el mismo, sin embargo, la ley prohbe
expresamente que las partes establezcan condiciones que
impidan o limiten de alguna forma del derecho de resolucin del
contrato de compraventa por parte del vendedor o retrayente,
como la entrega por parte del comprador de una suma adicional
al precio del bien.
Derechos de terceros de buena fe protegido por la ley

La ley, usando un criterio de justicia y de seguridad, protege los

intereses de los terceros que contraten con el comprador de un bien
sujeto a un pacto de retroventa, siempre y cuando el tercero tenga
buena fe.
V.gr.: Si A vende a B un inmueble con un pacto de retroventa y
luego B lo vende a C, en el caso que A resuelva el contrato, no
podr recuperar el bien si C, desconoca la existencia de pacto de
retroventa. Sin embargo, si este pacto se inscribi en el registro de
propiedad inmueble donde se ubica el bien y esta inscripcin es
anterior a la que c realizo por su derecho, entonces la buena fe de C
queda descartada, por consiguiente, deber devolver el inmueble a
A, ya que la Ley presume que todos conocer el contenido de los
registros pblicos, esta es una presuncin iure es de iure.
Este tipo de pacto se puede aplicar en el caso que el bien materia
de la compraventa es proseguible y susceptible de recuperar. En
este sentido, el pacto de retroventa es perfectamente aplicable a los
inmuebles, sin embargo, genera una dificultad en el caso de los
muebles, ya que la propiedad de estos se trasmite con la entrega.
Por eso es mejor aplicar este pacto en el caso de bienes inmuebles
y muebles inscribibles.
o Pacto de reserva de propiedad
Es aquel pacto en que el vendedor se reserva la propiedad del bien
hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada
de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador.
El comprador asume los riesgos de la prdida o deterioro del bien,
desde el momento de la entrega. Igualmente, el comprador adquiere
automticamente el derecho de propiedad del bien con el pago del
precio convenido.
o Derecho de retracto

Es el derecho que la ley otorga a determinadas personas para

subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones
del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquiriente, el precio, los tributos y
gastos pagados por este y, en su caso, los intereses pactados.
2. DONACION
a. CONCEPTO
Es el contrato por el cual una persona, llamada donante, se obliga a
transferir a otra, llamada donataria, la propiedad de un bien mueble o
inmueble a ttulo gratuito.
b. CARACTERISTICA
Es un negocio traslativo de dominio. Su principal efecto es la
trasmisin de la propiedad del donante al donatario.
Es un contrato individual. Su concertacin requiere del
consentimiento de las partes.
Es gratuito. El donante no recibe nada a cambio de la transmisin
de la propiedad
Es conmutativo. Las consecuencias estn previstas en el contrato y,
por tanto, no son de resultado incierto.
Es limitativo. No se puede donar mas de ciertos extremos fijados
por el artculo 1620 que dispone que nadie puede dar, por va de
donacin, ms de lo que puede disponer por testamento
La donacin debe recaer sobre bienes presentes. El objeto debe
existir en el momento de la celebracin del contrato Es principal. Puede subsistir por s mismo, sin necesidad de otro
contrato.
Es de prestacin unilateral. En la donacin pura, las obligaciones
con cargo del donatario tienen carcter moral, no pecunario.
Puede ser un contrato instantneo. Cuando en el momento de la
celebracin se trasfiere la propiedad del donante al donatario.
Tambin puede ser de tracto sucesivo, cuando no se perfecciona en
el instante de la celebracin.

c. FORMA
Si la donacin es de cosa mueble de poco valor, que no excede del
25% de la Unidad Impositiva Tributaria vigente en el momento y lugar
en que se celebre el contrato, es suficiente la entrega.
Si la cosa es un bien mueble de gran valor, que supere el limite
sealado, requiere de mayor seguridad y, por tanto, debe efectuarse
por escrito de fecha cierta, bajo sancin de nulidad, con la
especificacin y valorizacin de los bienes que se donan.
Cuando la donacin sea de bienes inmuebles, debe hacerse por
escritura pblica, con indicacin individual de los bienes donados, de
su valor y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo
sancin de nulidad.
d. CAPACIDAD
Un aspecto importante en la donacin es la aceptacin, porque a veces
un obsequio, ms que un beneficio puede ser un perjuicio.
La donacin supone una aceptacin por el donatario. Esta aceptacin
puede ser tcita o expresa.
e. OBJETO
Son todos los bienes que estn en el comercio de los hombres: objetos
y valores determinados o determinables, siempre que tengan
existencia actual
No se puede donar cosas futuras. V.gr.: Una casa que no ha sido
construida. En cambio, si se puede prometer la donacin. La donacin
puede estar sujeta a modo o condicin.
f. DONACIONES COMPLEJAS

Son aquellas en las cuales la caracterstica de la gratuidad n o es

absoluta, sino relativa.
o Donacin mutua. Consiste en que las partes que intervienen se
donan algo, por lo que se confunde con la permuta.
o Donacin remunerativa. Es el obsequio que se hace en
compensacin de un servicio recibido, pero no constituye
obligacin.
o Donacin con cargo o modo. Se estipula una contraprestacin por
parte del donatario, que puede ser una obligacin de dar, hacer o no
hacer.
o Donacin conjunta. El donante, en vez de beneficiar a una persona,
beneficia a varias, quienes se convierten en condominios, si el
objeto donado es individual, de lo contrario, son donaciones
parciales.
o Donacin universal o particular. Sera universal, cuando trasmite la
totalidad de los bienes, salvo la reserva que exige la ley, de los
bienes necesarios para la subsistencia del donante, ser particular,
cuando se refiere a determinados bienes.
3. MUTUO
a. CONCEPTO
Consiste en que el mutuante se obliga a entregar al mutuatario una
determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles a cambio de
que se devuelva otros de la misma especie, calidad o cantidad.
b. SUJETOS
o El mutuante, prestamista o prestador
o El mutuatario o prestatario
Estos pueden ser personas fsicas o jurdicas.

c. OBJETO
El objeto del mutuo es un bien consumible y fungible. En el mundo, el
bien es absorbido, se desgasta fsica y jurdicamente, no se puede
devolver la misma cosa, porque de ser as seria un comodato.
d. CARACTERISTICAS
Es traslativo de propiedad
Es consensual
Es de ejecucin nica
Es bilateral
Es principal. Es un contrato que tiene vida propia, pero lo
acompaan otros contratos accesorios. V.gr.: El mutuo hipotecario,
donde la hipoteca es el contrato accesorio, el mutuo prendario, etc.
o Es oneroso, Deben pagarse intereses
o Es conmutativo. Se puede prever las ventajas y consecuencias del
contrato.
o Es un contrato de duracin. La obligacin de restituir queda diferida
en el tiempo, jams es inmediata.
o
o
o
o
o

e. OBLIGACIONES DEL MUTUANTE

o Transmitir el dominio del bien dado en mutuo, que debe ser fungible
y consiguientemente individualizado y entregado al mutuatario
o Responder por los riesgos del bien, ya que, al ser bienes ciertos,
perecen para su dueo
o Responder de la eviccin y saneamiento, ya que asume una
obligacin de dar

f. OBLIGACIONES DEL MUTUATARIO

o Restituir al mutuante los bienes de la misma especie, cantidad y
calidad, en el plazo modo y lugar establecido.
o Responder por los vicios o defectos y por la eviccin del bien que
entrega
o Pagar los intereses al mutuante, salvo pacto en contrario.
4. ARRENDAMIENTO
a. CONCEPTO
Por el arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder temporalmente al
arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
b. ELEMENTOS
Los sujetos. El arrendador y el arrendatario
La renta. Llamada tambin merced conductiva, canon o alquiler
El objeto, es la cesin del uso temporal del bien
c. CARACTERISTICA
o Es la principal y autnoma, No depende de otro contrato
o Es de prestaciones reciprocas, el arrendador tiene la obligacin
principal de mantener al arrendatario en el uso y goce del bien
arrendado y el derecho de percibir la renta convenida y el derecho
de usar y ocupar el bien
o Es oneroso. Existe contraprestacin
o Es conmutativo. Se prevn las consecuencias del contrato, tanto por
el arrendador como por el arrendatario
o Es de trato sucesivo. Se va cumpliendo en funcin del tiempo y del
pago de la renta, en forma sucesiva, continua y peridica.
o Es temporal, se entrega el bien por cierto tiempo
o Es consensual. No se necesita documento alguno, basta el
concierto de voluntades sobre la renta para que exista el contrato de

arrendamiento. Sin embargo, por seguridad se debe celebrar en un

documento, ya sea pblico o privado.
d. OBJETO
El contrato de arrendamiento est constituido por toda clase de bienes,
muebles e inmuebles.
e. ARREDAMIENTO
VOLUNTARIO

POR

AOS

FORZOSOS

POR

AO

En cuanto a los aos forzosos, se presenta cuando las partes deben

respetar el plazo convenido, no pueden resolver el contrato
unilateralmente, sino con acuerdo de ambos contratantes.
Los voluntarios se trasforman en forzosos, si vencidos los aos
voluntarios, no se avisa que se va a poner trmino al contrato. El
silencio determina que los aos voluntarios se conviertan en forzosos,
esta ltima es la consecuencia del silencio, que transforma en forzosos
los aos voluntarios.
f. PREFERENCIA EN EL ARRENDAMIENTO
Se presenta cuando un propietario arrienda, dentro de un corto tiempo,
un bien a distintas personas. Crea una confusin de derechos, lo que
se resuelve de acuerdo con el artculo 1670 del cdigo civil, que
establece un orden de preferencia.
1 Inscripcin en el registro de la propiedad
2 Posesin
3 Documento de fecha cierta
4 Documento de fecha anterior
g. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
o A efectuar la entrega de la cosa con todos sus accesorios, en el
lugar, plazo y estado convenidos.

o A realizar todas las reparaciones necesarias, salvo pacto diferente

o A defender el uso del bien por parte arrendatario, contra un tercero
que pretenda retener o quiera ejercer algn derecho sobre l.
h. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
o A recibir el bien y cuidarlo con diligencia, as como a usarlo para el
destino que se le concedi en el contrato o que pueda presumirse
de tal circunstancia.
o A pagar la renta. Las reglas para el lugar de pago de la renta son: a)
Segn lo estipulado el contrato, b) en el domicilio del arrendatario, si
no est consignado
o A pagar los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien
o A dar aviso al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o
imposicin de servidumbre
o A permitir al arrendador que inspeccione, por causas justificadas, el
bien, previo aviso de 7 das.
o A hacer los reparos que por ley o por pacto le corresponde
o A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a
las buenas costumbres.
o A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin
asentamiento del arrendador
o A devolver la cosa, vencido el termino, sin ms detrimento que su
eventual desgaste
i. EL SUBARRENDAMIENTO
Consiste en un arrendamiento superpuesto, es decir que existiendo un
contrato de arrendamiento, el arrendatario, con asentimiento escrito del
arrendador, busca un coarrendatario para l y le entrega la cosa que
ha arrendado, a cambio de una renta.

j. CESION DEL ARRENDAMIENTO

Consiste la transmisin de los derechos y obligaciones del arrendatario
a favor de un tercero que lo sustituye. Se rige por las reglas de la
cesin de posicin contractual
La diferencia con el subarrendamiento est en que mientras en este
hay dos contratos de arrendamiento superpuestos, en la cesin, es el
mismo contrato que pasa de un arrendatario a un nuevo arrendatario.
k. RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
o Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence
otro mes y 15 das. Si la renta se paga por plazos mayores bastara
el vencimiento de un solo periodo y adems, 15 das. Si el alquiler
se conviene por periodos menores a un mes, basta que devengan
tres periodos.
o Si el arrendatario abusa del bien arrendado, dndole un destino
diferente de aquel para el que se concedi expresa o tcitamente o
permite en ella negocios contrarios al orden pblico y las buenas
costumbres.
o Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso o
sin asentimiento del arrendador
o Si el arrendador no cumple sus respectivas obligaciones.
l. CONCLUSION DEL CONT RATO DE ARRENDAMIENTO
o Por concluirse el termino fijado por las partes
o En el arrendamiento cuya duracin se pacta por periodos forzosos
para ambas partes y voluntarios a opcin de una de ellas, los
periodos voluntarios se irn convirtiendo uno a uno en forzosos, si la
parte a la que se concedi la opcin no avisa a la otra que el
arrendamiento concluir al finalizar los periodos forzosos o cada
uno de los voluntarios.
o Si el contrato de arrendamiento es de duracin indeterminada, se le
pone fin dando aviso judicial o ext5rajudicial al otro contratante.
o Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que
tenia.

o Por muerte del arrendatario, si dentro de 90 das despus del

fallecimiento, sus herederos comunican al arrendador que no
pueden continuar el contrato.
o Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere hecho
algn albacea
o Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo
devuelva con el fin de repararlo
o Por destruccin total o perdida del bien arrendado
o En caso de expropiacin